商业地产策划

商业地产策划（精选8篇）

1.商业地产策划 篇一

商业地产策划之商业地产项目市场调研

商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

一．商业地产项目市场调研的步骤

第一步：界定问题

第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案

第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据

第六步：编写调研报告

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二．商业地产项目市场调研的4种方法

1）直接调查

2）间接调查

3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；

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余源鹏房地产大讲堂

智地网

4）现场“踩点”调查

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三．商业地产市场调研的6大主要内容

（1）宏观环境分析

（2）本市商业环境分析

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）

（5）消费者分析

（6）竞争对手分析

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余源鹏房地产大讲堂

智地网

2.商业地产策划 篇二

一、宏观经济对房地产市场影响分析

1.政策对房地产市场的影响分析。在当前世界各国的经济体制当中, 不管是市场还是政府部门占据主导地位, 其都沾有混合经济的色彩。世界很多国家都是以市场经济作为主导, 当市场经济失效之后, 政府部门会通过宏观调控的手段, 对市场进行一定程度上的调节, 促使其回归正常发展。政府部门在市场干预时, 其干预的程度与市场的发育程度相关。我国的房地产市场发展起步较晚, 市场经济发展不够完善, 房地产市场出现了比较明显的波动, 例如在市场运行过程中, 存在着很多不规范的行为。对此, 政府会通过政治、法律、经济等各方面的手段, 对房地产市场进行调节, 保证市场经济的良好运行。

2.景气周期对房地产影响分析。在市场经济的运行过程中, 存在着大量的周期循环, 上到国家经济, 下到私营企业, 都有很多循环。由于房地产的投资数额很大, 循环周期也很长, 所以其过程中也存在着很多的风险。对此, 房地产企业应当掌握最新的市场动态, 对市场环境保持高度的敏感, 才能有效的避免风险, 提高收益。当消费市场发生转变的时候, 房地产企业应当抓住机会, 才能在市场经济下赢得先机。

二、前期策划阶段房地产消费者行为模式

1.消费行为描述分析。房地产消费者购买行为描述可以将其简单的描述为5W和1H, 其中5W分别表示为:谁来买房子, 什么地方买房地产, 为什么买房地产, 买什么样的房地产以及什么时候买房地产。1H表示为:通过何种方式购买房地产。

2.对消费行为过程的分析。在市场经济当中, 消费者在决定购买时所进行的不只是单独的行为, 而是一连串具有关联的行为。消费者在选择购买房地产时, 往往会首先进行认知、评价、评价、决策, 然后才能确定购买。在认知过程中, 消费者可能产生的后续购买行为都是以购买动机为基础的。因此想办法激发消费者的购买动机, 是十分重要的。对此, 房地产企业在进行前期策划的时候, 要细致的分析和探讨消费者的实际需求, 如何充分的引起消费者的购买兴趣, 激发其购买动机。

三、房地产市场分析以及相应预测

1.房地产预测的含义和内容。推测和预见可能发生在房地产市场中的不确定因素的发展趋势, 从而做出正确的应对方针, 是房地产预测的真正含义和实际作用。房地产市场预测包括了市场的需求预测、购买力预测、市场供给预测、价格变动预测、产品市场占有率预测、社会效益预测以及经济预测。针对房地产前期策划和市场调查, 应对市场的承载量和政府提供数据进行分析和比较, 以此作为房地产企业决策的依据。

2.房地产预测方法。市场预测的方法主要对相应的数据资料进行掌握和了解, 分析和研究拟定的预测目标。在实际操作中, 有很多不同的方法可以进行市场预测, 在不同的领域当中, 都存在着各自不同的预测方式。而同一种预测方法, 有时也可以对不同的领域进行预测。在对房地产市场中的具体情况进行预测时, 会涉及到很多的问题, 其内容也十分的复杂。要给予这些细节充分的重视, 并从中获取有用的信息。

3.影响房地产市场预测的因素。当前, 我国大多是的房地产企业对于市场预测的认识程度不够, 仅仅只进行了表面数据资料的分析和研究, 没有准确的进行市场定位和目标客户群划分。房地产市场需求的影响因素很多, 常常以房地产的需求量作为标准, 并通过这种标准对房地产的销售面积和居住水平进行预测。无论是国外学者还是国内学者都对此有所研究, 但是其在研究过程中对于影响房地产的关键因素却十分不足, 甚至选取的关键因素出现偏差。由于我国和世界其它国家相比, 市场的发展程度和具体情况都不尽相同, 因此, 对于能够对房地产市场产生影响的因素也是多种多样。国外的房地产市场的发展程度相对比较成熟, 其消费者的阶梯形较为明显。因此, 对国外房地产市场预测产生影响的因素主要是租金方面的问题。而在我国却有所不同, 由于我国的房地产市场成熟度较低, 国人的消费观念由于国外不同, 因此, 在对我国的房地产市场进行预测时, 不能以租金作为主要因素来进行。

四、结束语

随着当前世界经济快速发展, 各国对于房地产市场的控制上存在着不同的情况。本文从房屋市场前期策划阶段, 对房地产市场开展分析, 希望能够对房地产市场有更深层次认识。文章主要针对房地产市场宏观调整, 以及消费者前期策划阶段的行为消费模式, 并对房地产的相关预测方法和预测过程中的问题进行研究, 以此来实现对我国房地产市场分析。

参考文献

[1]刘宏涛.某房地产公司的前期策划分析与策略研究[D].天津大学, 2012.

[2]孟凤兰.逻辑树方法在房地产营销策划中的应用研究[D].山东师范大学, 2012.

[3]钱茹.基于GIS的区域房地产项目空间分析与策划[D].中国地质大学 (北京) , 2014.

[4]李二燕.特征价格模型在住宅项目前期策划中的应用研究[D].武汉理工大学, 2013.

3.商业策划书 篇三

在国内电子商务并不成熟的现实下,服务并不规范,没有一个统一的商务网站标准,特别是本地区基本没有成熟的商务网站。

本公司在电子商务市场并不成熟的情况下进军电子商务市场,能在竞争并不激烈的情况下占领市场,扩大市场份额,以最快的速度实现盈利。

二、市场定位,功能定位

前期类型:C2C、B2C,服务对象基于本地区市民,经营小商品,食品,书籍,软硬件等,类似于传统仓储型超市的网上超市,另建立小型二手市场平台。

后期类型:B2C,B2B,增强交易平台功能,增加企业交易、产品发布平台,扩大网上超市产品内容,从经营低价商品扩充到大件商品,高产值,高利润产品。

三、发展目标

初期:申请域名,申请贷款,吸收风险投资,制作网站。联系ISP,申请网络介入,购买服务器等软硬件设备。

6个月:建立网站,扩容网站内容,规范网站服务,吸引加盟营销商,使网站在本地区有一定知名度,建立服务网络,建立产品采购网络,建立产品配送网络,培训员工,产品采购、配送依托连锁超市等传统物流网络。依托传统物流网络可以采用合作加盟等方式,可作为一个传统零售商的从属企业。

1年:在本地区有较强的知名度,能打出自己的品牌,在网站内容上有更进一步的充实,争取更多的加盟营销商,丰富网上超市的产品,并向高端产品发展。

吸纳投资,扩大经营范围,着手建立B2B商业交易平台。

实现网站盈利。

2年:达到本地区最大的几个电子商务网站之一,巩固市场份额,网站集成,B2B、B2C、C2C三种经营方式为一体,建设独立的物流体系,降低经营成本。在巩固低端产品市场的同时,重心向高端产品发展,建立以高利润,高附加值产品为主的经营体系。

3年:收购产品供货企业,建设自己的产销体系,进一步降低产品成本。完全脱离传统零售商,物流公司,建立更便捷,更优惠的产品营销网络。

3年以后:视情况再定。

四、网站板块及风格

网站初期分为产品索引、在线交易、新品发布、BBS、二手市场,五大部分。

以后逐渐增加企业产品发布板块,增加会员板块,对付费会员实行优惠政策。

风格定位为简洁明快,图片和文字相结合,以淡色做基调。

产品网页形式采用统一模块,突出产品图片。

二手市场平台用统一格式,从产品名到产品备注都统一格式,并采用类似于易趣的信用制度,鼓励网下同城交易,避免不必要的纠纷。

仓储超市产品价格统一定价为XX.99元,百元以上产品定价为XX9.9元。

五、网站维护

初期聘请专门的数据库操作员,网站内容每天更新,制定网站规范。

六、网站推广

加入大型网站的搜索引擎,如新浪 搜狐 百度等。

初期由于和传统零售商联合,可以在连锁零售商店内做广告,并在零售商店内采取诸如买一定限额商品送会员资格的推广优惠活动。。

等网站有了一定点击率之后可以找专门的策划公司来包装。

从网页到宣传口号进行一次大的改版,打响品牌,进一步开拓市场。

七、技术方案

1、租用虚拟主机

2、操作系统:Window2000/NT

3、采用系统性的解决方案(如IBM、HP)等公司提供的电子商务解决方案

4、网站的安全包括防止病毒的袭击、防止黑客的入侵、防止因为以外事件导致数据的丢失电子商务网站还包括在交易过程中不泄漏客户的讯息,例如拥护的银行帐号、个人信息等等。使用著名公司设计的杀毒软件,并且经常定时升级,不使用来历不明的软件,注意移动存储设备的使用安全,这些可以有效地防止病毒的袭击。使用网络防火墙、定期扫描服务器发现漏洞即是打补丁,是的黑客没有入侵的道路。对付意外事故,必须每天备份数据,如果有可能,使用RAID冗余磁盘列阵进行同步备份。对客户的信息保证安全是最重要的,在交易时要注意提醒客户提高警惕,在传输数据的过程中要对数据进行加密,例如使用密钥加密数据和数字签名技术等,保证客户的权益不受到损失。

4.商业地产策划书 篇四

1、鉴于目前宏观调控政策的影响，已认筹客户及时的选房开盘，将意向客户转变成购房客

户，及时回笼销售资金是我们目前重要的工作。

2、通过本次开盘活动盛大宣传，为二期后续销售吸引一定的人气

活动背景：

认筹时间：3月8日—5月日认筹数量：78组

活动地点：

鑫隆名居销售大厅

活动时间：

20xx年5月日上午9点30分

活动形式：

1 邀请辉县市政府或区政府相关领导(条件不允许，可开发商领导代替)进行开盘盛典剪彩仪式。

2 通过舞台表演吸引人气，可邀请辉县市知名演艺乐队进行表演

3 邀请辉县市市老年军乐队或鼓舞队表演来助阵。

4 邀请已认筹客户现场参与开盘选房活动来调动潜在客户的积极性。

5 已定房客户领取奖品提升客户对楼盘的美誉度

舞台布置：

舞台尺寸建议10米*7大小，结构轻钢为主，高度30—50厘米之间，调动现场观众的互动性和参与性，舞台背景以红色为主，热烈奔放，更具视觉冲击力，地面铺设红色地毯，音响及话筒由演绎乐队自备。舞台表演以歌曲，舞蹈，魔术为主导内容，中间穿插项目的介绍，抽奖，有奖问答等环节。

军乐队或锣鼓队布置：统一红色服装，乐器自备，位置根据现场安排在舞台左右，人数最少20人以上，有专人负责，根据现场活动时间安排。

门口布置：

1、将售楼部两侧距售楼部500米范围内插上彩色旗帜来增加喜庆和导视作用。

2、售楼部后楼体以及对面楼体上置20*5米喷绘(内容见后)2块，内容以开盘文字为主。

3、售楼部门口安置两个金象(寓意吉祥，美好，发财)，两金象之间为15米尺寸拱门，上置条幅(内容见后)升空礼炮，旋风彩带，如果条件允许在售楼部前安全位置安放，数量为6或者8个，在剪彩仪式进行时从听觉和视觉上达到更好的效果。

4、售楼部外斜拉条幅，根据售楼部外观的布置，在确定条幅的数量

5、盆景：从拱门到售楼部路铺设红色地毯，两侧摆放高度为1.5米以上的盆景，间隔30—50为宜，可采用租赁方式。

售楼部内部包装：

售楼部内部顶部以吊旗和气球从视觉上来渲染开盘气氛，案场设置开盘流程展架，认购须知来引导客户，案场音响释放激昂乐曲从听觉上烘托紧张氛围，引起客户的购买冲动。布置抽奖区，放置抽奖道具和奖品激发参与欲望。

售楼部内具体划分区域：

客户等候区——客户选房区——客户签约区——奖品区

1、客户等候区准备充足的座位摆放，便于客户休息，鉴于天气炎热每个座位配备瓶装水，如中午还有选房客户应提前准备相应食品以体现人性化服务。在休息区摆放展架将选房须知和认购提示等重要信息公示

2、客户选房区应跟休息区隔开，根据案场可用绿色盆景将沙盘区域与大厅隔开，作为选房区域

3、客户签约区设置在财务办公室前区域，签约和财务收款为一体

5.商业地产策划方案优秀 篇五

商业地产：为商业使用开发的地产项目。

商业地产策划：针对商业地产项目所做的研究、创意、设计及运筹。

2. 商业地产策划内容和性质

1) 选址 2) 经营方式 3) 商业定向 4) 商业定位选址 5) 建筑结构 6) 商业设计 7) 执行方案

性质：通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。

从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。

3. 商业地产的特点

商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。同时，也属于高风险投资。因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。

如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。

4. 商业地产策划任务

通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化;通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。

5. 商业地产策划性质

商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。

商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。

商业地产策划具有强烈竞争性质。

6.商业地产策划方案前期(一) 篇六

（一）一个好的的商业地产策划方案一定要有懂得坚持商业地产项目定位的12个原则。下面来一起了解一下：

【原则1】实现土地价值最大化的原则

实现项目土地价值的最大化，是一切房地产项目开发的首要原则。当然，要实现这个目标，还需建立在市场的深刻分析与项目科学定位的前提之下，才能将理想付诸实际。

【原则2】具备可持续长远发展的赢利原则要进入商业项目的开发经营，必需首先要树立长远可持续性发展赢利的理念。因为商业项目的开发经营，是一个长期性的过程，要做好前期先投入培育市场。要有三到五年左右的时间才有可能实现项目的成熟稳定，逐步实现赢利的心理准备。短期就希望赢利的心态，绝对不能做好商业的开发，只可能会加速失败！但同时也应该看到，商业项目成功所带来的巨大丰厚的利润：除了本身稳定收入的租金来源之外，还有项目本身整体价值的提升，乃至所带来的周边物业，特别是本身社区物业的升值。这无疑需要有一个长远、全局性的眼光。

【原则3】符合城市整体性商业布局的定位原则

市场自由经济制度下，永远存在竞争，也永远存在机会，关键在于你能不能把握市场发展的机遇！要站在整个城市商业发展格局变化的角度去寻找错位经营，走区域性商业中心发展的道路。

……

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

7.房地产策划带动买方市场 篇七

黎振伟:“策划最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

陈国庆:“现在的消费者前所未有的理性, 消费者持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?”

随着我国城市化进程的加快和房地产开发的迅猛, 房地产策划师在行业中已经成为不可或缺的角色, 发挥着越来越重要的作用。据中国房地产住宅及研究会副会长顾云昌介绍:“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体正进一步朝着职业化、规范化方向迈进。

在未来的市场当中, 如何确定房地产策划在行业当中的地位, 如何发挥房地产策划师的作用, 如何连续树立房地产策划的品牌?如何整合房地产策划资源?为解读种种疑问, 记者日前在首届房地产策划师年会上采访了相关业内人士。

解决买方市场

据顾云昌介绍, 从1998年住房体制改革以来, 中国真正意义上的进入房地产市场个人买房阶段, 开启了房地产发展的大门, 这时候房地产策划随着房地产市场的发展也迅速发展起来。

越是市场经济活跃的地方, 策划越得到发展, 首先在广州、深圳、上海以及北京发展起来, 这些地方的市场发展最活跃, 也最快, 房地产策划是在竞争当中产生发展起来的, 市场越细分, 行业越是细化, 所以它也是市场细分和行业细化的产物。2003年我国推出了一个新的职业, 即房地产策划师, 这标志着中国房地产策划已经作为一个新的职业活跃在中国房地产行业的舞台上。

顾云昌认为, 现在房地产策划已经不仅仅是对项目、产品、设计、企业策划, 甚至包含了对整个房地产市场的策划。我国真正启动房地产是邓小平同志策划出来的, 他在1980年的时候讲到个人可以建房、买房, 如果没有邓小平的指示, 就没有今天房地产市场的繁荣, 所以策划包括各个方面, 不仅仅是产品的策划, 还有企业发展战略的策划, 也包括政府进行地方的房地产开发和从事建设的策划。

“策划的技术手段是了解和掌握人的消费行为特征和消费心理。我们今天做的任何一个房地产项目, 无论是卖方市场还是买方市场, 研究的是人, 研究的是消费群体对产品的需求”。中国策划研究院执行院长陈国庆如是阐述策划的理念。

陈国庆表示, 从事这方面工作的人, 研究的无论是产品还是产品设计, 最终的目标是研究不同的人, 不同收入的消费行为和消费心理。

陈国庆认为策划师就是要解决买方市场, 现在出台很多政策, 消费者前所未有的理性, 都持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?是否能够通过创意, 通过策划带动买方市场, 他认为更多的销售代理公司做的是卖方市场, 如何启动买方市场, 这是宏观调控以后, 所有策划人面临的新课题。

房地产策划师也要有对时局的解析能力, 判断是一个方面, 更重要的是解析造成今天时局的原因在哪?比如说今天的持币观望, 除了政府的政策以外, 宏观的, 微观的, 开发商给市场带来的困惑有没有?这种时局的解析很重要。

伟业顾问总经理林洁认为, 策划首先要有高瞻远瞩的视野, 如果只脚踏实地做事的话, 不是策划。现在策划里面要么就是老师, 要么就是团队, 现在的大师不是一个人的大师了, 是产业化运作, 一个大师带着几十个甚至上百个学生, 大师提出一些点子之后, 这些学生找各种各样的数据做各种各样的组合, 形成各种各样的包装, 这种也不是策划。

如果光是一个团队做, 没有精采的观点出现, 而且无论是广告策划、市场策划, 都是模式策划, 走的是行活, 是一个按部就班的东西, 林洁认为策划应该把大师和团队真正的有机结合起来。

策划工作最难的是什么呢?泰盈置业集团总裁黎振伟认为:“最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

黎振伟表示, 作为一个策划者, 整合是很难的, 仅有自己的专业是不够的, 所以做策划工作最难的是整合各种专业, 策划人最大的缺陷是什么呢?是比较自我, 容易把自己抬起来, 如何把策划做成产业化?还没有实现, 如果策划工作没有团队是不行的, 没有品牌是无法做成功的。

他认为专业的坚持也很难, 策划要讲定位, 定位就是清晰自己的目标, 该做什么, 不该做什么, 作为一个策划师, 经验很重要, 正因为经验积累才知道更多, 不能坚持就没有办法积累, 一个策划师最宝贵的就是口碑, 无论在过去、现在乃至未来, 都要对团队负责, 这样才可以做好专业的事情。

全能战士

“作为从业几十年的建筑师, 我们更多关注的是技术、细节, 在做中国第一代TOWNHOUSE项目, 第一次接触策划师, 他们带我们去北京的其他楼盘, 开会, 无数次分析市场, 怎么样最终确定产品的形态, 这些, 包括建筑专业设计师教育课程中是完全没有的, 也是在中国过去几十年设计行业里面完全没有的, 所以当时对我来说, 感触很大”。五合国际建筑设计集团总顾问刘力在谈到房地产策划时, 感慨颇多。

他认为, 现在房地产受大金融风暴的冲击, 但从另外的角度来看, 随着中介代理转向二手房, 也会有两个好处, 第一个是专业方面的升级, 人才会更加集中, 这种集中会促进行业整合、专业化程度提高。

而第二个好处则是可以同国际接轨, 大家知道外国的策划师都是非常成熟的行业, 在行业里面扮演的角色也非常重要, 但是在中国, 由于专业水平还达不到, 在行业里面得到的重视程度还是停留在抽象概念阶段, 还没有落实到实际的成果阶段。

新加坡蔡家声特许建筑师行首席建筑师蔡家声对中国的房地产业持很乐观的态度, 他说, 近几年来, 中国房地产行业, 无论从数量还是质量, 都有了前所未有的发展, 成为世界上开发量最大的国家, 令海外的国家瞩目, 他相信20年内, 中国的房地产业还有很大的发展空间, 意味着中国房地产业将充满机遇, 房地产策划师是房地产的灵魂, 房地产业的发展给房地产策划师提供了发展的机遇。

作为海外的建筑师, 他这样表达了对房地产的理解, 第一, 规划建筑师与房地产策划有着很大的关系。

第二, 建筑师需要了解房地产市场走势, 而且策划师也需要了解建筑师设计的功能和语言。策划师与建筑师、规划师都有相应的责任, 规划师做好规划, 建筑商做好设计, 规划建筑师也不可以无畏的跟风, 失去了自己的责任, 策划师与建筑师要尊重知识产权。

第三, 产品规划是房地产策划的重要部分, 策划师要有市场的调研分析, 才可以作出准确的项目定位, 如果没有准确的产品规划定位, 一般的建筑师就没有办法准确地把这个目标进行规划设计, 产品规划出来的成果肯定就没有什么卖点。

第四, 房地产策划师应该具备充足的建筑设计技术以及人文、历史、文化的知识, 不然就不能够发挥策划的效力。

第五, 海外十分重视策划工作, 在美国、日本、新加坡等国家, 政府在规划当中, 都已经把土地进行了功能定位, 非常明确, 主要是要有一个按照规划控制城市建设, 实行理性的开发, 在海外策划工作是一种系统的工程, 根据策划师的定位确定资金、人员的分配。国外的人口和房地产开发量都比中国小, 很多策划师走到国外, 都因地制宜进行不同的策划。

地产业需要真正的策划

SOHO中国董事长潘石屹告诉记者, 房地产行业在过去几年时间犯了很多错误, 造成了很多浪费, 有很多的房地产公司是执迷不悟, 没有给社会创造价值, 反而给社会增加了负担。

“如果说金融危机背后还有什么智慧的话, 就是让我们修整错误, 反省错误, 我们犯的错误多大, 金融危机对我们的调整就会多强, 如果没有金融危机的调整, 房地产行业犯的错误就会永远执迷不悟下去, 所以让我们接受一次金融危机的考验, 让我们在考验过程当中成长。”潘石屹从这样的视角来解读房地产业受到的冲击。

“多少年来, 我一直认为策划是被别人滥用了, 不是智慧的指导, 常常是变动的, 忽悠的概念词, 我觉得是把一个智慧的行业丑化了。我认为一个策划的基础要千方百计的做好, 永远不要离开这个宗旨, 我们的想法到底是给社会创造了价值还是给市场增加了泡沫我们的策划方案如果没有给这个社会创造了价值, 而是给这个社会造成了泡沫、垃圾, 那么这个策划的价值就是负面的。”潘石屹很诚恳地分析策划行业。

他认为策划的智慧应能为这个行业和在中国经济的发展、城市化的渐进过程中, 帮助大家修整错误, 而不是增加新的错误, 如果是增加了新错误的策划方案就是没用的策划方案。

潘石屹举了几个例子, 其中一个就是策划按揭贷款的零首付, 这个事情忽悠得比较大, 在各大媒体都有报道, 中央电视台也播出, 策划师、银行家都到电视台录零首付相关节目, 把潘石屹也拉过去, 认为他支持这个方案, 但是当时看客户不付钱购买房子的时候, 他认为就是一种欺骗, 好在过了半年时间, 人民银行下发了文件, 表示零首付的策划方案会制造金融风险, 才停止了这样的导向。

另外, 还有一些策划师策划了无理由退房, 他们说无理由退房是潘石屹首创的, 但潘石屹说冤枉, 不是他首创的, 他在销售房子的过程中没有做这样的约定, 而是交付房子之后, 业主看一下, 如果不满意, 会在合同之内给额外的条件。他认为如果销售房子的合同中就加入这个无理由退房, 金融环境一旦变化, 一夜之间, 客户都退房, 这些钱相当于银行的几倍, 就会承担太大的风险, 这不是一个房地产企业能够承担的风险, 既是一个金融风险, 也是一个社会风险。无理由退房, 是一个非常大的社会风险和金融风险的根源。

还有很多的策划师说保租销售, 这是会制造泡沫, 会给社会留下隐患的方案。分析诸多案例以后, 潘石屹强调:“在给社会贡献智慧的时候, 先要想到别给社会造成麻烦, 别给金融体系造成麻烦。一定要和市场密切结合起来, 要和法律结合起来, 不要变成非法集资, 还有一个最重要的是, 方案不能短视, 还应该和环保结合起来”。

8.浅析服装模特表演商业活动策划 篇八

摘要：服装表演商业策划是服装市场营销最直接的营销策划活动之一。本文论述服装表演商业效能及对服装表演商业活动进行分析，商业定位、商业展演策划等。

关键词：市场营销 服装表演商业策划 服装模特

市场营销是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。服装市场营销的一个比较直接、视觉冲击力较强的方式就是服装模特表演。服装模特表演是服装动态展示的一种形式，是以真人为载体展示最新的流行色、面料和流行趋势等。服装所有创新要素和现代媒体手段都能用于服装表演当中，服装模特表演最早起源于19世纪，经过百年的发展、变革，从“玩偶”向潜在顾客传递商品信息。服装表演是一门综合性艺术，是服饰文化的衍生行业，同时也是独立的一门艺术，一场展演需要模特、舞美、灯光、音乐、化妆、造型、服装及幕后工作人员一起完成。

1 服装表演商业效能

在批量生产的早期，成衣制造商们就把服装表演用于促销活动。可谁是现代T台服装表演的真正发明者至今还不清楚。制衣商最初采用的方式是用时装洋娃娃来向潜在的客户传递时装信息，到了19世纪，工业革命竞争的影响下，技术质量低劣的企业和产品已经被淘汰，同类产品的性能已经十分接近。在这样的形势下，商人之间的竞争更加激烈，服装这一产业也不可避免地卷入了这场战争。所以产品给消费者直观的感受是举足轻重。如何让消费者认可商品，最终达到销售的目的，才是成功的商业服装表演策划的关键。作为商业化服装表演它以销售，宣传产品为目的。在服装商业活动中，服装表演把生产商与中转商以及消费者有机的结在一起，其主要目的就是品牌推广和营销。从总体来看，服装表演把无生命的服装商品，通过人体的动作展示其服装的主题赋予商品生命力，让静止的商品变成了“有生命的形式”强调其适用价值。这样对品牌的创立，新款的推出，起到了积极的触动推进作用。

2 服装表演商业活动策划

策划一场成功的商业演出，首先必须确定商业活动的定位，依据商业定位，再根据服装的风格或服装设计师的设计意图确定表演的主题，同时考虑到主办方想要表达的目的以及观众的层次，以确定具体的模特表演方式和舞台形式，并根据模特的各自特点来挑选或穿着服装，协调好音响、灯光、音效和舞美的整体关系，把台前后和幕后的工作人员统筹起来，共同协力将演出推向最佳状态。

2.1 服装表演商业活动策划核心

服装表演商业活动策划定位是在商业目的制约下寻找诉求的重要依据，一切创意策划都源于商业定位，该活动是针对商场的促销展示，也是新品发布会。也可以说针对的是终端客户也是中间代理商，如果是终端客户的促销展演，策划就应从商业角度、消费者的角度进行定位；如果针对的是中间客户的新品发布会，商业策划就应从商品角度、商品形象塑造等方面进行定位。

2.2 服装表演商业活动分类

随着时代的发展，社会的进步，人们的生活越来越多姿多彩，对服装的需求也变得多样化，满足不同人群以及不同场合穿着的服装也应运而生。服装品牌或服装设计师为了更好地宣传自己，让自己的服装得到顾客认可，以提高知名度或者加强信息的交流而展开服装商业表演。服装表演商业活动按形式可以分为三种，一种品牌或服装设计师发布会的形式；第二种是订货会形式；第三种是广告表演促销的形式。

品牌或服装设计师发布会的演出形式一般受众以媒体和经销商为主，目的是扩大宣传，增加知名度。服装的造型比较夸张，可以作为流行趋势的引导，或者是自我设计思想的表达，演出形式根据表达主题的不同也多有变化。

订货会形式的演出受众群体以服装经销商居多，表演的服装为下一季即将上市的成衣样品，通过舞台上模特的表演让经销商感受到服装穿着后的效果，以便于根据各自的销售情况进行订货，因此演出过程中要尽量真实地表演服装。

广告表演促销一般在商场等人群集中的繁华场所，利用空地可搭建简易的舞台，主要展示商场内部服装品牌的服装款式，促进销售。

3 服装表演商业活动策划涉及多个方面

3.1 确定主题

根据服装表演商业主办方的要求，全面了解本次商演的目的、服装系列、套数搭配及饰品、服装特点，进行相应的整体构思，同时结合最新的流行趋势充分表达品牌、商家所要表达的要求。

3.2 人员协调

3.2.1 模特的选择。模特在服装表演中穿着品牌服装进行走秀，是对服装品牌进行推广，所以模特在整个服装表演商业策划中至关重要。在选择模特时模特应附有吸引力，而不一定非得“漂亮”。模特的身材必须比例适当，并与服装样衣的尺寸相符。模特的选择在正式演出之间一至两个月进行。模特选择的途径一是通过模特经纪公司进行选择；二是模特学校服装表演专业的学生进行选择。

3.2.2 后台人员组织安排。①催场工作人员。催场员的主要职责是根据编导实现设计好的表演顺序，提醒、检查和催报模特儿做好准备以使出场。催场人员要充分的了解模特先后出场顺序，模特展演的队形以便起到提示的作用，以免耽误演出。②穿衣助理。穿衣助理是协助模特换脱服装，他要熟悉每套服装及服饰搭配以及其他演出道具所放置的地点，以免在有限的时间里出现手忙脚乱的状况，影响表演的正常进行。

3.2.3 服装管理员。服装管理员除了督促穿衣助理给模特快速而准确的换装，还要检查模特们的穿着是否正确。因此要熟悉模特们正常表演服装的先后次序及穿戴的服饰，防止失误。

3.3 舞美设计

3.3.1 舞台设计。舞台设计，是由舞台、布景、灯光等成分及由空间、形状、光色、质感、活动等因素所构成的空间与时间的综合体。服装表演的形状主要以T型台为主，根据服装风格、设计师的设计理念也可以设计为I 、L、X、H、口等形状。一般台高在20到120cm，台宽在100到480cm或更宽的范围，台长900到1600cm或更长或略短。舞台可用铁架搭建，铺上木板，地毯，玻璃、包上结实的布，无论如何设计，都应该已保证模特安全为主。

3.3.2 灯光设计。舞台的灯光可采用电脑设计灯光，随着音乐进行不同图案、形状、色调、流速的变化营造出独特的表演氛围，再配上射灯、追光灯、闪灯更是能突出服装的着色效果、肌理效果及层次感。

3.3.3 音乐选择。商业服装表演的音乐选择的正确与否直接表现的是切不切合服装的主题。通过现代音响设备将音乐表达得更完美，给人以舒适、完美的感觉，使模特与欣赏者都能陶醉并融入其中，在音乐中多采用轻快、热烈、多变的节奏，充分展示服装的风格和设计师的意图，为服装展演营造出浓烈的情调，同时也调动观众的观赏意愿。在音乐的选择上可以是流行音乐、摇滚音乐、乡村小调等等。

3.4 演出排练

3.4.1 化妆和试装。商业服装表演化妆、发型的风格，一般式由服装设计师、化妆发型师、编导共同商定，从商演表演开始到结束，化妆造型师始终要为模特进行补妆以保证造型的整体完整性。试装是时装表演工作非常重要的环节，根据试装效果，进行现场调整，调整符合展示后，进行拍片，制作试衣卡。

3.4.2 表演队型设计。商演表演队型的设计应保证视觉的流行性、服装系列的整体性、连贯性。编排时无论是单一模特展示还是整体展示都有统一、和谐，不能出现冷场、停顿、漏场等，充分利用场地横、纵的关系，使舞台的层次有立体饱和感，层次分明。

3.4.3 表演顺序的编排。编导根据总体构思，进行整场时装表演编排，根据服装风格进行编排，使各类服装风格过渡自然，有节奏感，但又整体系列感强，统一又灵活多变，不刻板。

总之，本文想阐述这样一个观念就是服装市场营销可以直接利用服装表演商业活动进行品牌推广、宣传、策划此类商业活动，一定要从程序上遵循了常规的服装表演规律，以顾客、市场为导向策划服装表演，最终达到宣传企业文化，树立品牌形象的目的。

参考文献：

[1]张纪文，钱安明.服装市场营销[M].合肥工业大学出版社.

[2]张纪文.服装表演组织与编导[M].合肥工业大学出版社.