酒店公寓项目可行性分析报告

酒店公寓项目可行性分析报告（精选8篇）

1.酒店公寓项目可行性分析报告 篇一

**市**区晚韵春晖 老年公寓建设项目 可行性研究报告报告

项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目 项目法人：**市**区晚韵春晖老年公寓 法人代表：

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编写时间：

**市**区老年公寓

目 录

第一章 总论..............................................................1 第一节 项目背景............................................................1 第二节 项目概况............................................................3 第二章 市场分析........................................................5 第一节 老年公寓发展的社会基础....................................5 第二节 全国老年公寓现状..............................................5 第三节 全国老年公寓发展的预测....................................6 第四节 **区老年公寓建设市场分析................................8 第三章 建设条件评价................................................12 第一节 项目建设社会条件评价.....................................12 第二节 场址建设条件评价............................................13 第四章 建设方案......................................................15 第一节 建设地点及建设规模.........................................15 第二节 **区老年公寓的建设模式..................................16 第三节 建筑设备方案...................................................17 第四节 护理方案..........................................................19 第五章 环境保护及安全.............................................21 第一节 环境保护..........................................................21 第二节 安全..................................................................23 第六章 组织管理及实施进度.......................................25 第一节 组织管理..........................................................25 第二节 组织机构设置...................................................26 可行性研究报告

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第三节 实施进度..........................................................27 第七章 投资估算及资金筹措.......................................29 第一节 估算依据..........................................................29 第二节 工程费用..........................................................29 第三节 流动资金估算...................................................36 第四节 总投资..............................................................36 第五节 资金筹措..........................................................36 第八章 财务评价......................................................38 第一节 运行费用..........................................................38 第二节 年运行收入.......................................................41 第三节 财务评价..........................................................41 第四节 不确定性分析...................................................43 第九章 结论及建议...................................................45 第一节 结 论................................................................45 第二节 建 议................................................................45

附 图

**市**区老年公寓平面布置图

附 表

附表一：**市**区老年公寓建设投资估算表 附表二：**市**区老年公寓投资计划与资金筹措表 附表三：**市**区老年公寓建设项目总成本计算表

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**市**区老年公寓

附表四：**市**区老年公寓建设项目预计损益表

附表五：**市**区老年公寓建设项目现金流量表（自有资金）附表六：**市**区老年公寓建设项目敏感性分析汇总表

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第一章 总论

第一节 项目背景

一、项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目

二、承办单位概况：

1、承办主管部门：**市**区民政局

2、承办人简况：

法人代表。***：女、现年50岁，原**锅炉厂工会主席。本人是一位有责任心、工作积极的退休企业管理干部，对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有一定筹集老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年人公寓。

合资人。***：男，为**建筑公司项目经理。本人长期以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。曾以优良工程完成了**市民政侨务局综合楼、**市农业银行营业部职工宿舍、**地区公安局警官培训中心综合楼等十余项工程。目前还进行着**师专、保八中等处工程的施工。自己筹资400多万元建了二星级**酒店，由自家经营，在**宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设老年公寓。

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三、可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国老年人权益保障法》。

中办发„2003‟16号《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见》的通知。

中共中央、国务院中发„2000‟8号《加强老龄工作的决定》。

**市**区各届人大及政协代表大会《关于加强**区老年工作》的提案。

**市**区区委及政府关于加强**区老年公寓建设的指示。

**市**区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表对《**区老年公寓建设项目》进行前期工作的要求。

四、项目提出的理由与过程

中共中央、国务院加强老龄工作的决定指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。”**市**区截至2003年底城区内老年人就达10128人，占城区人口的10.8%,人口结构已进入老年化。同时城市独生子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社会问题已逐渐突现。另一方面子女在工作上则面对日以急剧的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在**区

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**市**区老年公寓

人大及政协大会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多，区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建**区老年公寓。**区民政局于2005年年初委托**市工程咨询中心完成**区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核后，决定让原**锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓前期工作后列项建设。

第二节 项目概况

一、拟建地点：**市**区城区北五环路中段北侧

二、建设规模与目标

1、建设规模：占地20亩。能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐的老年公寓。

2、建设目标：为适应**市隆阳城区人口老龄化，确保本区社会和谐、进步，依靠国家、社会力量建设一所符合本区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美“老有所养、老有所学、老有所乐”的场所。

三、主要建设条件

区委、区政府对**区老年公寓的建设十分重视，已将老年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设适合**老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有一定经

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**市**区老年公寓

济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因此**市**区老年人公寓建设的条件已成熟。

四、项目投入总资金及效益情况

项目建设需投入总资金1029.7 万元，其中建设投资1014.7 万元，流动资金15万元。建设投资中工程费用为746.8万元,是该项目建设投资的73.60%。土地费用160万元，占建设投资的15.77%。其它费用67.2万元,占建设投资的6.62%。预备费用40.7万元, 占建设投资的4.01%。

在总投资1029.7万元中,业主筹329.7万元,业主自有资金比例占32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。

自有资金投入年收益29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。

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第二章 市场分析

第一节 老年公寓发展的社会基础

根据国际惯例，世界上将60岁以上人口占总人口比例大于10%，或65岁以上人口比例超过总人口7%的国家称为老年型国家。我国在1999年就成为老年型国家，2000年60岁以上老年人口就达到了1.3亿,是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执行城市独生子女政策十多年，各城市中一对夫妇要赡养四位老人的社会问题逐渐增多。另一方面子女工作则面对日以急剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养老的问题已逐渐得到重视。据预测，到21世纪中叶，我国60岁以上的老人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每四个人中就有一位老年人，而65岁以上老人数将从0.94亿增加到3.34亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是城市基础设施改善的重要内容之一，也是我国建设和谐社会的需要。

第二节 全国老年公寓现状

老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供

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老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各方面社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多，在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求不断增长，老年公寓已是一个城市的重要基础设施。

上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早，1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当老年人口的1%。

北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美、设施先进、服务较好，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。

天津夕阳红国际老年公寓总建设面积13万平方米。昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓、白鱼口老年公寓、长青老年公寓，并且入住率高。

全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小、环境差、设施不齐全的私立老年公寓。

第三节 全国老年公寓发展的预测

一、“养儿防老”的观念正在发生变化。随着我国经济社会的发展，目前“四二一”的供养关系不断增加，中间一代

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承受的工作及赡养压力较大，家庭矛盾随之增加。同时，随着老年人消费观念的变化，需要提高生活质量。据我国中部某城市的系统调查：老人有47%的人希望与子女共同生活，有53%的人希望与子女分开居住；现在与子女同住的老人中，有35.2%的人想改变现状分开居住;现已与子女分开居住的老人中,有84.6%仍愿与子女分开居住,仅有15.4%的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高、收入中等以上、身体健康、生活自理者的老人居多。因此随着观念的变化，老年公寓的需求逐步增加。

二、社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女在外工作，老年人又留恋家乡等原因，家中只有一对老年夫妇或只有一位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭已近30%。随着“空巢家庭”的增多，对老年公寓的需求在逐步增加。

三、现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。据我国中部地区某城市的调查：现在的中年人（40—50岁）有57.2%的人不希望与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。

根据各地区经济社会的发展水平，老年公寓和养老机构中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，可行性研究报告

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进住老年人的比例占5%左右；在我国东部经济发达的城市比例预测在1%—3%，在西部地区大中城市进住老年人的比例预测在1%；而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在0.5%以下。

第四节 **区老年公寓建设市场分析

一、**市**区老年人养老机构情况：随着**区社会经济的发展及老年型社会的来临。在**市**区已先后由投资者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。

1、**市老年康复中心：于2001年12月**市红十字医院（**市精神病医院）开办了**市老年康复中心。医院利用本院西南角单身宿舍改建，占地约3亩，绿化面积约450平方米，床位30个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医护人员及护理人员7人。对老年人的服务以护理为主，在没得到老年人及家属的同意下，一般不对重病进行治疗，仅对身体进行常规检查及一般病的简单治疗。基本服务属老年公寓范畴。在运行的一年半时间内最多时老年人11人（约一个月的时间），最少仅两人。于2003年6月因亏损而停办。经过调查，老年康复中心以医务人员为主服务于老人，工作人员服务档次及水平到位。承办失败的原因分析：

①取费平均在800元/月（不含医药费）以上，超出了**

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市**区现有老年人的经济承受能力。

②本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入康复中心可能会被误认为有精神病。

③老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴暗、采阳及透风差。

④康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业单位，运行成本高，工作人员除一人为临时护理人员外其它为医务工作人员，月工资在1400元以上。

因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下的少。

2、**区**镇**疗养院：本疗养院创办于2000年3月，至今仍在运行中。属个体私营，占地约3亩，设有约20多个床位，原有绿地约300平方米（后部分改建为食品加工晒场），进住老人最多为6人（全部为**城区老年人），最少为1人。半自立老人收费600元，全护理老人收费在900元以上。经过调查：老年人房间内设有卫生间，但设备简单，老年人伙食调配的较好，还定时给老年人洗澡。兴办的不很景气，原因分析如下。

①离城区较远：离城区约10公里，家属看望十分不方便。②环境不十分理想：环境一般，难以让老年人感到舒服。③居住设施较差：床、卫生间等均属较低档次。④服务护理挡次低：护理人员没培训过，老年人对护理的满意度较低。

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因**没有更好的收费合理的老年公寓，必须送老人到老年公寓的家属（不送没有别的办法），只好较远的将老人送于此处。能自力的老年人就难以接受此处的环境。

3、其它老年养老机构：此外****区在上巷街、象山路、东门等地由个体办过托老院、养老院等，但均属不规范、纯营利性、低档次的老年公寓，基本无老年人进住，已全部停办。

二、**区老年公寓市场分析预测

1、入住老年公寓人数预测

**市**区属地级市所在地。**市在经济上处于云南省16个地州第九位，因此属云南省经济中偏下的地州，老年人进住老年公寓的数量与当地社会经济发展相关。在西部地级市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而**市**区老年人入住率只能预测在0.2%左右。按**市城区老人数10128人，则入住人数预测在200人左右。

2、入住老年公寓老人类型预测

进入老年公寓的老人需靠自己或家属支付消费费用，对失去支付能力的“五保户”老人需国家代支付费用后才可能进入。

根据**社会经济分析及**试办经验分析：在**近期以家庭收入处于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作难以照料的老年人，退休费在1000元左右的退休公务员及效益较好单位的退休人员。退休费在500元以上的健康老

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人也可进住基本自理区。

在近期以半自理及丧失自力能力的老人为主。若本公寓具有良好的居住环境，则全自理的老年人会大量进入。

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第三章 建设条件评价

第一节 项目建设社会条件评价

一、**市**区人口年龄结构已进入老年型。

**市**区2003年底，60岁以上的老年人已达到93968人，占全区总人口84.58万人的11.11%，并且按0.5%的速度递增,预计到2010年**区60岁以上的老年人将达到9万7千多人。在城区内2003年底，60岁以上的老年人10128人，占城区人口的10.8%,说明我区人口结构已进入老年化。**区老年公寓建设的社会基础条件已具备。

二、**市**区社会经济条件已基本具备。

**市属地级市，近年来在城市基础设施建设方面已有较大改观。私有经济在教育、医疗、旅游等社会事业方面投资运作，并且取得较好的社会效益及经济效益。目前私有经济看重了老年公寓开发的前景，愿意在政府扶持下投资建设。另一方面群众生活水平有了明显的改善，虽然城市居民经济收入与发达的大中城市相比还相当差，但已有相当数量的家庭老人已有经济能力支付收费不是很高的老年公寓的收费。说明**城区社会经济发展水平已基本具备对老年公寓的消费要求。

三、**市**区政府高度重视老年公寓建设。

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从中国国情分析，领导重视是事业成功的重要基础条件。**区老年公寓得到区委及区政府领导的重视，多次指示加快**区老年公寓建设项目的前期工作，并且在前期费上给予支持，表态在开发政策上给予优惠。

第二节 场址建设条件评价

按**市**区城市规划布局，老年公寓场址选择在**区城区北五环路中段北侧。

交通：北五环路从预选场址旁经过，北五环路是**市区道路开发规格最好的一条城市干道，有五个绿化带、八车道（6个机动车道及2个非机动车道）、2个人行车道。交通通过能力较大，不仅环境优而且交通也十分便利。

环境：预选场址周围为行政开发区、文体开发区及居民住宅区，场址四周无工业加工企业，没有严重的粉尘、有害气体及其它扩散性污染源。符合老年公寓不远离家庭和亲友、空气新鲜、交通方便、环境优美的条件。

城市基础设施条件：场址属**城区自来水网及城市供电网的覆盖区内，供水供电条件统一由城市规划解决。场址排水可归入**市区排水管网系统。公寓离**市第一人民医院距离约4公里，离最近的医院仅1.5公里,方便老年人急病后的送治及抢救。

工程地质：场址所在地地势平坦开阔干燥，坡度小于1%，可行性研究报告

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地基土层为湖积、冲积洪积层，无不良工程地质条件。

气候：场址处年平均气温: 15.6℃，年均降雨量为974.2mm，平均相对湿度:75%，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳适宜气候区。

通信及生活：程控电话和移动电话、宽带信息网已覆盖，通信条件优越。场址处于**市区，公寓职工居住可不由老年公寓解决，同时有利于职工个人照料家庭。

综上所述，预选场址位置合适、交通方便、建设基础条件好、无环境污染，是理想的老年公寓建设场址。

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第四章 建设方案

第一节 建设地点及建设规模

一、建设地点：依照老年人的特点和需求，**区老年公寓须不远离城区，有利于家庭及亲友探望，因此**区老年公寓建设地点选择在**城北五环路中段北侧。此处空气新鲜、交通方便、五环路绿化带设置较好。

二、建设规模：能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐。

房屋建设5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；附属用房262平方米，占5%；老年活动休闲娱乐用房1901平方米，占33%。

场院及道路4900平方米。门球、羽毛球场1000平方米。绿化4428平方米（绿化率33.2%）。

老年公寓基本生活及娱乐器材设备购置及安装。占地20亩，用地规划如下。

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保山市老年公寓用地规划表 单位：平方米老年住宅附属建筑娱乐综合建筑道路及院场球场绿化围墙及其它合计******3333

第二节 **区老年公寓的建设模式

**市**区老年公寓是专供**区老年人集中居住，符合老年人体能心态特征的公寓式老年住宅，不仅具备居住，而且具备餐饮、文化娱乐、生活护理服务体系，是综合管理的老年服务性机构。

一、按服务对象划分

根据国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑标准分为7类，**市**区老年公寓建设的模式对应于1—6类，其中1—3类归属基本自理住宅区；4—5类归属半自理区；6类归属全护理区。而7类需具有注册医疗机构的医院才能完成，因此暂不考虑。

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二、按住宅形式划分：按住宅形式一般划分为：独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年住宅。**市**区老年公寓按护理型集合式老年公寓建设。

三、服务经营模式划分：按服务经营模式划分为三类：纯社会福利养老院、经营营利性老年公寓、社会服务性老年公寓。**市**区老年公寓属国家、社会资助下个人投资建设的社会服务性公寓。其不同于社会福利院，也不是营利性公寓，属保本经营、业主投入可以回收的服务性公寓。

第三节 建筑设备方案

按中华人民共和国行业标准JGJ122—99《老年人建筑设计规范》进行居住及公用建筑的设计建设。

一、总图规划布局

见**市**区老年公寓平面布置图。场址占地20亩，南北长140.35米,东西宽95米。北部为公寓居住区占地75.35米×95米=7158.25平方米,约占总用地的54%。由北向南布置公寓一区、二区、三区。南部为卫生室、综合楼（含餐饮大厅、小卖部、健身室、文化娱乐室、康体按摩室、办公室等）、共用卫生室、洗衣室、活动亭等。占地65×95米=6175平方米，约占总用地的46%。

建筑系数66.8%,绿化率33.2%,建筑容积率42.7%。

二、房屋建筑方案

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老年居住房屋设计两层（按规范需三层及三层以下），坐北向南，每一幢楼房与前面的房屋需留有18米的间隔，以保证有充足的采光、自然通风和绿化面积，房屋内外要无障碍设计，在一区（全护理）一层至二层需设坡道保证轮椅上下。

80%的居室为单人间，20%的居室为双人间。单人间每间不小于14平方米，双人间每间不小于20平方米。居室内设卫生间及封闭阳台（不设伙房）。卫生间不小于5平方米，阳台净深不小于1.5米。开启窗口设防蚊蝇纱窗。墙面为中级粉刷，卧室地面设实木地板条，卫生间设防滑地砖。

三、设施配置方案

老人的床铺需精心设置，在二区及三区设木板床、攀枝花厚床垫；在一区设置特殊的床，需易换洗及注意老人卧床休息的舒适性。

在居室内需设内部电话，在居室及卫生间厕位旁应设紧急呼叫按钮。

居室中设贮藏柜、写字桌椅、茶几、软椅、矿泉热水器、电控床头柜等家具，并且要求家具圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。

配一定数量的轮椅，卫生室需配置基本医疗器具、洗衣房需配置洗涤消毒设备、伙房需配置餐具冷藏设备、热水供应设备等。娱乐健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足疗器、乒乓桌、羽毛球场、门球场等。

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第四节 护理方案

按服务对象老人的情况，**市**区老年公寓的护理方案确定为三个级别，基本健康老人的基本自理级、半自理级、全护理级。

一、基本自理级：能全自理、基本自理的健康老人的服务，内容如下。

老人自己进餐厅用餐、在护理人员关护下自己洗澡。值班室24小时有人，可随时呼叫。每天负责打扫老人房间卫生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床单、枕巾。每天为老人做基本身体的检查（血压、体温等），协助老人对小病、小痛的治疗（费用老年人自负）。协助老年人完成老年人自己难完成的杂事。组织老年人文体活动，还可组织全健康的老人到区内外旅游（费用自负）。

二、半自理级：属体力虚弱而智力健全或体力尚健全而智力衰退的老年人的服务，除自理级的服务内容外增加内容如下。

值班室24小时有人外每隔1小时就有护理员视查老人住房。在护理人员关护下，自己起床穿衣。护理人员送餐进宿舍，为老年人提供冷热水到身边。定期理发帮助洗头、修剪指甲，半月或一月为老人洗一次澡，每天护助老人洗脚。搀扶或关护老人上厕所。搀扶或养护老人到室外散步。每天记

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录老年人身体状况数据，每天均需记录老年人血压、及大小便情况，从医疗及饮食上调理老人的进食及大小便。随时主动向老人询问及提供帮助。

三、全护理级：休力和智力均衰退，基本卧床护理的人员。除半自理级的服务内容外增加内容如下。

喂水、喂饭、喂药。随时更换尿垫及倒大便、清洗，定期为老人翻身。冬、春、秋季每周换洗两次内衣，夏季随时换洗。隔天为老人擦浴一次。帮助老人洗脸、漱口、洗脚、穿衣、脱衣。随时观察老人健康，必要时实施抢救。天气暖和的情况下，在轮椅的帮助下每天到室外散步一次。

除上述的基本护理外，尤其对老人的进食及大小便要因人而易做精细的调整。

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第五章 环境保护及安全

第一节 环境保护

本项目建设属污染较小的投资项目，主要污染物为生活废水和生活垃圾，环保主要采取以下措施。

一、项目场址环境现状

场址处于城区北片新开发区内，在场址南为北五环路，道路绿化较好，本片为行政开发区和住宅开发区，没有产生污染的工业企业，符合老年公寓需安静而又没远离城市、交通方便的环境条件。场址处于城区污水管网覆盖区，污水排放后可纳入城市污水处理系统，污水排放较方便。

二、建设期环境保护

项目在施工中会产生噪声及粉尘污染。施工单位应作好施工方案设计，做到文明施工、科学组织施工，将噪声、粉尘控制在最小程度，力争做到不破坏城市环境。

三、运行期环境保护

公寓的三废主要有生活废水、生活垃圾，粪便，而废气仅只有食堂伙房排出。不会产生较大噪声。公寓本身即需要环境优美，因此保护环境尤其重要。

1、废水:公寓的排水系统采用雨、污分流制，正常的生

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活废水按用水量的95%排放，则年废水排放量1.11万立方米,可经过公寓内污水管网收集后汇入城市污水管。公寓粪便需经过化粪池后再排入城市污水管。

2、废碴:公寓达设计规模后长住老人158人,工作人员95人,每天进入活动人员60人,总人数在313人,每人每天产生生活垃圾0.5公斤计,则每天产生垃圾量156.5公斤,年则产生57.12吨。生活锅炉年耗煤152吨，按30%的产煤灰量计，则年产生45.5吨废碴。合计公寓年产生废碴约103吨。生活垃圾应当天运至城市垃圾收集点，不在公寓过夜。

3、废气：公寓厨房需配置抽油烟机，0.2吨的生活锅炉应选用含硫小的燃煤,将废气排放的影响降到最低。

4、噪声:公寓活动中心因娱乐会产生一定的噪声,而在住宅区内则需要环境幽静,噪声级不应大于45dB。因此部分娱乐室应采取隔声设计，在中午及夜晚9点以后不再开放声响娱乐室。同时住宅区和产生噪声的活动室应尽可能的保持距离在50米以上。

5、绿化:绿化是公寓建设的重要项目，本项目规划绿化面积在33.2%,在设计中应进一步做好环境设计,确保公寓建成一所生态环境幽静的花园式公寓。

项目建设严格执行“三同时”制度，在设计、施工中认真落实批准的《环境影响登记表》的要求及各项环保措施。

加强环境卫生管理。公寓制定完整的制度，专人负责，可行性研究报告

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值班人员监督检查环境卫生。每星期公布，月末，年终作为工作人员、管理人员考核，奖惩的重要依据。

四、环保投资

环保设施投资 单位:万元绿化40排水8.92公用厕所消毒设备器具合计40.253.12

项目环保投资53.12万元,占工程费用746.81的7.1%。

第二节 安全

一、安全

老年人抗御各类事故能力低，因此安全问题十分重要。首先从安全防范设施上加强，并且制定各类安全防范的规章制度，以减低安全风险。在老人住房的卫生间、浴室、走廊、进出门道均有扶手及无障碍设施，家具设计需圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。院内的道路和活动场地需平整、防滑安全。为防止老人摔倒、坠床，使用床栏或约束设施。

二、消防

老年公寓一旦发生火灾，应对能力十分低。公寓需严格按照《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)，《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)等消防技术规范要求配置消防设备。护理人员需强化消防意识，建立消防安全制度。在半自理护理

可行性研究报告

**市**区老年公寓

区及全护理区严格控制“火源”，老人用火需有护理人员在场监视。制定本公寓的消防预警方案，一旦发生火灾，要能及时疏散老人至安全的地方。

三、避雷

按照《建筑防雷规范》(GB50075-94)要求，建筑物设避雷网、防雷接地、保护接地等。综合楼还配相应设备，防感应雷。

四、抗震

房屋按8度进行抗震设计。平时就做好地震知识宣传，当遇到地震情况时，教育老人不要忙乱而错误应对，应按情况在护理人员安排下应对。

积极与消防、防震、防雷、公安部门联系，得到有关部门的指导及支持公寓的安全工作，将意外事故的发生降到零。

可行性研究报告 24

**市**区老年公寓

第六章 组织管理及实施进度

第一节 组织管理

老年公寓的管理是项目实施成功的重要保障。国家至今还没出台关于老年公寓的管理规程。据区内外老年养老机构运作经验总结，**市**区老年公寓在管理上需做到如下几方面。

一、老人入住前需老人本人或老人家属与公寓业主签订合同，明确双方的责任及注意事项。

二、明确制定岗位职责。对主要岗位明确职则，制定具体操作流程及监督检查机制。严格按规程有序的运行。

三、加强档案工作。对每位老人的健康及护理需建立档案管理，天天有记录、事事有交待、有监督。

四、突出和谐及人性化管理。管理层领导爱护职工，职工具有为福利事业做贡献的思想，老人在公寓内受到充分的关爱，家属积极支持配合，建立和谐的人性化管理的养老机构，让老人在方便、愉快、健康地文明环境中生活。

五、做好职工队伍的建设。执行培训上岗的制度，所招收的员工需对养老事业有爱心的人，上岗前需对公寓规章制度、岗位职则、工作流程进行培训，获得合格证后方能上岗实习一至三个月，才能分配至正式岗位上。对具有医务知识

可行性研究报告

**市**区老年公寓 的卫校毕业生可优先录用。培养出一只“具有养老服务事业心、态度和蔼、服务技能精的职工队伍。”

第二节 组织机构设置

本老年公寓员工95人，其中护理人员70人，服务人员18人、管理及医生7人。

公寓经理经理办公室 文体部 洗衣部 餐饮部卫生医疗室一住宅区二住宅区三住宅区

机构网络见上图。

人员编制管理医务人员7人：公寓经理1人，经理办公室4（含会计）人，医生2人。

服务人员18人：餐饮部12人，洗衣部2人，娱乐部3人，保卫1人。

护理人员70人：一区46人,老人人数与护理人员比例1 ：1;二区16人，老人人数与护理人员比例3.5:1;三区8人,老

可行性研究报告

**市**区老年公寓

人与护理人员比例7:1。

工作人员按8小时工作,服务人员及护理人员每月工资500元,管理人员及医务人员工资每月600元。管理人员工资偏低，应以社会福利贡献及聘请义务人员来弥补。

第三节 实施进度

项目需建设老年住宅六幢及配套的活动中心。项目采取一次规划，分三步实施，第一期完成两幢，第二期完成两幢，第三期完成两幢。第一期完成总固定资产投资的45%，第二期完成总固定资产投资的34%，第三期完成总固定资产投资的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。

工程实施进度见下页项目实施进度横线图。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

项目实施进度横线图2006年项目列项前期工作场地平整老年公寓住宅综合楼伙房洗衣房公用卫生间卫生室活动亭门卫场院及道路门球场及羽毛球场外围墙内外区隔离大门、门墩绿化供排水及消防、防雷供电电讯设备购置及安装12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月

可行性研究报告 28

**市**区老年公寓

第七章 投资估算及资金筹措

第一节 估算依据

本项目土建工程量根据老年公寓建设技术方案需要的工程量计算,单位价值据**建筑工程目前同类建筑的造价综合平衡后确定。设备购置据老年公寓建设技术方案确定的项目及**消费市场的价格确定，需安装的主体设备的安装费用按设备费用的20%确定。

第二节 工程费用

工程费用为746.81万元,是该项目建设投资的73.60%。其中土建工程费用550.51万元,设备购置费用191.36万元，安装费用4.94万元。见附一：**市**区老年公寓建设投资估算表。

一、土建工程费用

土建工程费用550.51万元,占建设投资的54.25%。由如下16项组成。

1、场地平整费： 20亩场地,平均需回填土方1.2米,全场址需回填土方16000立方米,每立方米单价为15元,需场地

可行性研究报告 29

**市**区老年公寓

平整费用24万元。

2、老年公寓住宅：二层砖混结构住宅6幢，每幢588平方米，共计3528平方米，每平方米造价800元，需投资282.24万元。

3、综合楼：框架结构四层，建筑面积为1760平方米，每平方米造价平均为850元，则需投资149.60万元。

4、厨房：一层框架结构，建筑面积60平方米，每平方米造价750元，需投资4.5万元。

5、洗衣房：为一层轻型钢屋架结构，每平方米造价350元，需投资1.75万元。

6、公用卫生间：砖混结构。建筑面积40平方米,单位造价1000元,需投资4万元。

7、卫生室: 砖混结构一层,建筑面积100平方米,单位造价650元,需投资6.5万元。

8、活动亭：木结构。建筑面积141平方米,单位造价300元,需投资4.23万元。

9、门卫房：砖混结构，建筑面积12平方米，单位造价600元,需投资0.72万元。

10、场院及道路：砼场院及道路面积4900平方米，为C20砼面层及弹石垫层，每平方米造价为60元，则需投资29.4万元。

11、门球场及羽毛球场：门球场为细砂面层，羽毛球场为C20砼面层，建设1000平方米，每平方米造价为60元，可行性研究报告

**市**区老年公寓

需投资6万元。

12、外围墙：单面粉刷砖墙：毛石基础，埋深1米，36墙，高2.3米，每米造价220元，围墙总长465米，需投资10.23万元。

13、内外区隔离墙：下部24砖墙,上部铁件,并且用藤本植物攀避的半开放式围墙，隔墙长95米，每米造价300元，需投资2.85万元。

14、大门及门墩：造价3万元。

15、排水沟：为毛石排水沟，在入口需设“隔拦栅”，隔挡排水杂物，排水沟总长755米，每米造价50元，需投资3.78万元。

16、绿化：绿化面积4428平方米，每平方米40元，需投资17.71万元。

二、设备购置及安装费用

本项目设备购置费191.36万元,安装费用4.94万元，合计196.3万元。组成如下

1、供排水及消防、防雷：投资14.36万元。供水主管150米，支管475米，材料购置及安装费用3.36万元；消防消火栓4套投资0.86万元；污水管535米，投资5.14万元；灭火器材4万元，防雷设施1万元。

2、供电及电讯：投资7.30万元。包括开关柜2台、电缆380米，路灯25盏，闭路电视电话的接入。

3、公寓设施：投资127.50万元。组成如下。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

①公寓单人间内设施：118间投资98.29万元，组成见下表。

单人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***80070010080******0301***1***1***1***118118472金额（万元）备注0.591.181.189.44环保型14.16含龙头及喷头9.448.26含脸盆及龙头、吹风1.180.9417.70木板攀枝花厚床垫1.772.36实木制品2.36实木制品0.592.360.949.4412.98真丝棉被、纯毛毯1.4298.29每间0.833万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏

②公寓双人间内设施: 20间双人间投资23.02万元,见双人间设备设置投资明细表。

③公寓值班室内设施：6间值班室及进入一区全护理老人房间内的设施投资6.19万元,见值班室及一级护理设备设施投资明细表。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

双人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***080070010080************040202040100金额（万元）备注0.100.200.202.00环保型2.40含龙头及喷头1.601.40含脸盆、龙头及吹风0.200.166.00木板攀枝花床垫0.600.80实木制品0.40实木制品0.100.400.161.604.40真丝棉被、纯毛毯0.3023.02每间1.151万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏

值班室及一级护理设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器5彩电11床12电控柜14电视机台及写字台17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具单位把个台张个张把全套全套盏单价（元）数量50801000500******63535金额（万元）备注0.030.050.601.75含进一区护理人员0.53含进一区护理人员0.120.100.122.80含进一区护理人员0.11含进一区护理人员6.19

可行性研究报告 33

**市**区老年公寓

4、公寓及活动中心附属设施。投资47.14万元。

附属设备设施投资估算表序号1设备名称厨房设施1.1餐桌1.2冰柜1.3消毒餐具柜锅盆、碗筷、贷架、灶1.4具、吸油烟机1.5天燃气开户1.6锅炉（0.2T)1.7太阳能台套2800012000套台台***单位单价(元)数量金额(万元)16.401.500.200.202.502.00162.807.202休闲娱乐设施2.1休闲四人桌椅2.2音响设施2.3休闲器具2.4老年自动按摩器具2.5老年健身器材套套套套套3008000120***306125.360.900.800.360.902.403洗衣房设施3.1高温蒸气消毒锅3.2洗涤脱水机3.3熨板、熨头设施台台2500030000116.502.503.001.004老年护理设施4.1紧急呼叫系统4.2轮椅套辆20008006464.881.203.685卫生设施卫生室医疗器具及药品公寓内卫生器具7.006.001.0067车辆办公设施合计辆5000015.002.0047.14

可行性研究报告 34

**市**区老年公寓

土地费用及其它费用

一、土地费用

本项目用地按**区公益性用地成本地价计，用地20亩，每亩地价8万元。需土地费用160万元。占建设投资的15.77%。

二、其它费用

1、勘察设计费：包括工程项目前期费用（可行性研究、环境影响评价等）、勘察设计费及和施工图概、预算编制费用、施工图审查费、招标代理费、竣工图编制费、按工程费用的6%计取，为44.81万元；

2、建设单位管理费用：包括建设期建设单位参于建设管理人员工资福利费、合同公正契约公证费、竣工验收费等。按工程费用的1%计，需7.47万元。

3、质量监测、监理费：建设单位委托工程质量监督及监理的费用。按工程费用的2%计，需14.94万元。

上述3项费用合计67.21万元,占建设投资的6.62%。

三、预备费用

基本预备费用提取工程费用、其它费用之和的5%，为40.7万元,用于目前计划外需建设工程的费用。涨价预备费用按国家规定暂不提取。预备费用占建设投资的4.01%。

四、建设期利息

该项目不向商业银行贷款,不发生贷款利息。

上述工程费用、土地费用、其它费用、预备费用四项之和为建设投资1014.73万元。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

第三节 流动资金估算

老年公寓在运行中流动资金需要的较少。约按年经营收入的10%估算为15万元，在投入试运行的第一年5万元，第二年再增加5万元，正常运行现增加5万元。

第四节 总投资

固定资产投资=工程费用+土地费用+其它费用+预备费用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73(万元)建设投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息

= 878.37+ 0 + 0 = 1014.73(万元)总投资=建设投资+流动资金 =1014.73 + 15 =1029.73(万元)

第五节 资金筹措

老年公寓为社会公益性质项目，不以营利为目的，因此不可能向商业银行申请贷款，年需总投资需业主投资外，更

可行性研究报告 36

**市**区老年公寓

多的需由各级政府及社会的无偿投资。计划总投资1029.73万元中,业主筹329.73万元,自有资金比例在32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。

项目建设第一年需投资460万元，其中业主投140万元，国家补助300万元，社会捐赠20万元。

项目建设第有求于年需投资345万元，其中业主投115万元，国家补助200万元，社会捐赠30万元。

项目建设第三年需投资219.73万元，其中业主投69.73万元，国家补助100万元，社会捐赠50万元。

可行性研究报告 37

**市**区老年公寓

第八章 财务评价

第一节 运行费用

一、年总成本费用

年总成本费用计算是依据**当前物价水平及企业人员工资水平的基础上调整后确定。

1、老年人伙食费用

①公寓内老年人伙食费用：公寓满员有老人158人，每人每天伙食费用按6元计，则年需34.60万元。

②老年中心伙食费用：按每天平均60人到中心娱乐活动，每人每天伙食费用8元计，则年需17.52万元。

上述两项年需伙食物资采购费用52.12万元。

2、水电燃料费用 ①水费：

公寓年耗水估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用水合计人数（人）1586095单位耗水（升）1502550日耗水（升）23700***032150年耗水（吨）8650.5547.51733.7580311734.75

公寓日耗水约32.2吨，每吨水费为1.5元,则年需水费

可行性研究报告

**市**区老年公寓

1.76万元。

②电费

公寓年耗电估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用电合计人数（人）1586095单位耗电（度）0.50.20.2日耗电（度）791219126236年耗电（万度）2.88350.4380.69354.5998.614

公寓日耗电236度，每度电费0.3元,则年电费2.58万元。

③天然气费及燃煤费

日耗天然气10立方米，年耗天然气3650立方米，每方天然气1.2元,年需天然气费用0.44万元;锅炉日耗煤416公斤,年耗煤152吨,每吨煤价为120元,则年燃煤费用为1.82万元。

合计年水电煤料费用为6.6万元。

3、工资福利

护理人员工资福利费：70名护理人员，每人每月工资按500元计，年需费用42万元。

服务人员工资福利费：餐饮部、洗衣部、医务室、娱乐部服务人员18人，每人每月工资按500元计，年需10.8万元。

管理技术人员工资福利费：餐饮部主厨、医务室医生、会计出纳、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.0

4可行性研究报告

**市**区老年公寓

万元。

上述三项需工资福利费用57.84万元。

4、其它材料费用：洗涤等卫生材料费用年4.38万元。

4、管理费用：按管理人员工资福利费用的50%计，年需2.52万元。

5、折旧摊销及修理费用：本项目属公益性项目，建设需靠国家及社会捐助资金无偿投入，因此在总成本中不提折旧及摊销费，仅提修理费用维持运转。年约提固定资产投资中工程费用的10%，年提8万元。

上述各项合计组成总成本费用，试运行第一年总成本费用为38.15万元,第二年总成本费用为81.11万元。达设计规模后总成本费用为131.46万元。其中固定成本15.56万元,可变成本115.90万元。经营成本即等于总成本为131.46万元。

二、总成本构成分析

项目达设计能力总成本构成分析表 单位:万元伙食费用动力燃料费护理费用服务费用管理费用修理费合计52.126.6042.0015.187.568.00131.4639.65%5.02%31.95%11.55%5.75%6.09%

老年公寓达预期运行能力后，年总成本需131.46万元。在总成本费用中：老年人伙食年开支52.12万元,比例最高达39.65%;老年人护理费用(护理人员工资)42万元,占31.95%;服务费用(服务人员工资及其它材料费)15.18万元,占11.55%;管理费用(管理人员工资及管理费)7.56万元,占

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**市**区老年公寓

5.75%;动力燃料年消耗6.6万元,占5.02%;房屋修理费用8万元,占6.09%。

第二节 年运行收入

全护理的老人收费900元/月，半护理的老人收费600元/月，老人能全自立的收费400元/月。达预计规模后全护理老人46人，年收费49.68万元;半护理老人56人,年收费40.32万元;自立老人56人,年收费26.88万元。另外老年活动中心，每天平均接待60人，每人每天娱乐活动及伙食收费20元，年收费43.80万元。

四项合计收费160.68万元。

第三节 财务评价

一、财务评价参数

1、基准收益率指标值：项目属公益性项目，投入资金有国家社会的无偿资金及业主投入的自有资金，国家及社会投入部分只需获得社会效益不需得到回报。而业主投入部分则应获得必要的收益，因此本项目仅评价自有资金内部收益率。目前银行存款最高利息（5年定期存款）为年息3.7%,自有资金基准收益率却定为4%,略高于银行存款利息,保证业主投入资金获得高于银行存款的收益。

可行性研究报告 41

**市**区老年公寓

2、税收指标：老年公寓属社会公益性项目，应免除营业税、附加费、所得税等各种税费，以保证老年公寓能正常运转。

3、计算期

项目建设期1年,建设试运行期2年,运行期15年,共计项目期18年。

二、自有资金投入的回收

1、自有资金投入年收益：在附表四：**市老年公寓建设项目预计损益表计算中，其一总成本不含折旧及摊销费，其二不缴各种税及费，在上述两条件的支持下老年公寓年盈余有29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。

2、自有资金财务内部收益率

根据附表五: **市**区老年公寓现金流量表(自有资金)计算。所得自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。

3、自有资金财务净现值

当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。

4、静态投资回收期

项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长

可行性研究报告

**市**区老年公寓

但投入公益事业可对社会做出贡献。

第四节 不确定性分析

一、盈亏平衡分析

以达预定规模年计算达生产能力盈亏平衡点。BEP=年固定成本/年销售收入-年可变成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由图及计算可知项目达到预定运行能力的35%时项目不亏不盈。项目盈亏平衡点低，说明项目在运行能力方面抗风险能力较高。

三、敏感性分析

从附表六：**市老年公寓建设项目敏感性分析数据汇总表及敏感性分析图可知：收入及经营成本两因素单项变化时对内部收益率等指标的影响敏感。而运行能力减少及投资增加对项目的效益影响较不敏感。并且收入及经营成本的影响能力相近,结合盈亏平衡点考虑,项目只要保证投入资金不折旧回收,项目的投入风险较少。

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**市**区老年公寓

可行性研究报告

**市**区老年公寓

第九章 结论及建议

第一节 结 论

我区社会人口结构已老龄化，老龄问题已是我区建设和谐社会的重大社会问题之一，建设老年公寓又是重视和切实加强老龄工作的具体事项。**市老年公寓在**区民政局领导下，在国家各级资金引导下利用社会资金及私营经济资金筹建的以社会福利为主的投资项目，其具有公益性及成本经营相结合的性质。其建设档次符合**市**区社会经济水平及老年人的生活特点。其收费标准能使本区中低收入老人家庭接受。建设及技术方案充分为老年人提供了和蔼、温情、舒服、适用的服务，可操作性强。在政府及社会资金的支持下，业主投入资金的收益比银行存款利息好。项目的实施充分的体现了社会的进步，可带来社会和谐稳定。

第二节 建 议

一、应将老年公寓建设作为老龄工作的重要内容。

老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题，老龄工作已得到党中央国务院领导的高度重视。在我区建设老年

可行性研究报告

2.酒店公寓项目可行性分析报告 篇二

关键词：商住式酒店公寓,风险,投资

0 引言

近几年, 城市化进程的过程中, 房地产业可谓是扮演着一个重要的角色, 城市规模急剧扩大的同时, 不仅新城区焕然一新, 老城区的旧商业中心也面临衰老和退化, 大型的商住群也逐渐落成, 在一定程度上反映了一个城市发展的水平和潜力。但是, 因为市场发育不完善等原因, 不断上涨的房价使得不少人们对大中户型的房子叹为观止, 尤其是北上广深等一线城市。此时相对总价较低、服务齐全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。

1 商住酒店式公寓概述

1.1 酒店式公寓的概念

酒店式公寓不同于公寓式酒店, 两者有着不同的概念。《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义, 并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式 (单元式) 分隔出租的酒店, 按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓, 按居住建筑处理。”酒店式公寓属于住宅类物业, 公寓式酒店则是酒店类物业 (非住宅) 。正因为两类物业性质不同, 所以前者可拥有个人产权, 可以居住、出租或转售。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务, 如客房打扫、洗衣等, 同时居室内配有全套家具及必要的设施。概括地说, 就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一种特殊形式, 以办公、居住混合的形式存在[1]。

1.2 商住酒店式公寓的发展

商住酒店式公寓的雏形起源于20世纪中期欧美发达国家的社会变革, 因社会的发展, 人们的生活方式发生了较大的改变, 人口流动增加, 人们对配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于这种居住形式的灵活性强, 价格低于一般酒店, 服务也较为齐全, 所以受到了经常出差的商务人士的欢迎。

商住酒店式公寓在我国经过了十几年的发展, 我国经济发展的特点决定了我国酒店式公寓除了自用以外, 还兼有投资的功能。其服务人群主要是投资者和经济实力较强的外籍商务人士。

2 商住酒店式公寓的优势和矛盾

2.1 优势

1) 总价优势。商住酒店式公寓是以住宅为根本, 行使写字楼的功能, 主要功能还是以住宅为主, 所以在户型设计方面, 普遍以小户型为主, 这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比, 投资的成本较低[2], 投资的灵活性较大。

2) 功能优势。商住酒店式公寓将居住功能和商业功能巧妙地结合起来, 而随着我国城市化的加速发展, 城市建设的综合性和整体性已经受到了广泛的关注, 土地资源集中利用也成为一大热点。

3) 工作、生活多样性优势。在经济迅速发展的今天, 越来越多的人追求便利和“新鲜感”, 商住两用兼顾了居住与办公功能空间的复合优势, 更好地适应了相关行业从事者的需要, 也给在此居住的人群提供了享受商业配套设施的权利, 丰富了生活。

商住酒店式公寓通过建筑的功能结合、空间环境改善, 在提升商业价值的同时满足居民的生活品质[3]。

2.2 矛盾

房地产项目要将两种功能进行结合就一定会有矛盾, 如设计矛盾、政策矛盾、居住环境矛盾。

设计矛盾:在商住复合具有优势的同时, 商业与居住也在功能、形态、结构等方面存在着诸多差异。这也使得很多相关专业的学者对其差异的改进进行了研究, 如张秋庆与梁文逵就针对大型综合商住楼的特点, 对其排水系统进行了设计探讨[4]。

政策矛盾:2005年5月1日, 广州市正式颁布了《广州市房屋租赁管理规定》, 其中明文指出, 承租人应当按照房屋规划用途使用房屋, 不得擅自改变建筑物的使用性质。但2007年《物权法》的颁布对“住宅禁商令”产生了很大的影响, 《物权法》更强调了对私有财产的关注, 当然这不意味着否定了住宅禁商, 也并不意味着住宅可商, 住宅商用的可与不可应该在充分分析其利弊的基础上综合考虑[5]。

居住环境矛盾:虽然配套设施会给人带来方便, 但是也会有负面影响。商与住混合在一座楼中, 办公环境就会受到很大的影响。面对两种截然不同的功能, 对物业管理的要求也较高。办公的人可能会受到住户生活噪声的影响;而对于安全感要求较高的长期住户来说, 可能会因为每天看到不同的陌生人而感到不满。

3 投资风险分析

虽然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服务, 又有公寓式的舒适环境, 但是对其进行投资仍然需要面临一些不可小觑的风险。

3.1 市场风险

众所周知, 房地产价格在10年内上涨了很多, 使得很多开发商加大投资并且有很多人在满足自己居住的情况下买了两套房、三套房等, 如表1所示为国家统计局发布的2013年1月份~6月份全国房地产开发和销售情况。

从表1可以看出, 2013年1月份~6月份, 商品房销售面积51 733万m2, 同比增长28.7%, 其中, 住宅46 090万m2, 增长30.4%;办公楼1 121万m2, 增长31.7%, 商业营业用房3 066万m2, 增长了8.3%。待售面积43 731万m2, 其中住宅28 736万m2, 增长了42%;办公楼1 770万m2, 增长了27.5%;商业营业用房8 392万m2, 增长了34.4%。从数据对比可以看出, 除办公楼的销售增长率比待售增长率稍高以外, 住宅和商业营业用房均存在待售面积和增长率大于销售面积和增长率的情况, 也就是说, 住宅业商业营业用房存在滞销现象。

但即使如此仍然不断的有开发商进行开发投资, 看重的就是顾客的投资心理。所以对于投资者来说, 投资能否得到期望的利润, 需要慎重考虑。

3.2 使用成本高

商住酒店式公寓的一个最大的特点就是其具有酒店式的服务, 物业负责内务工作, 包括打扫房间, 清洗衣物, 送餐等。对于使用者来说, 商住酒店式公寓因其具有较普通住宅更为完善的物业服务, 因而要承担相对较高的物业管理费。

同时从配套设施上看, 酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍多, 以杭州地区为例, 酒店式公寓的停车费用最低约800元/月, 而普通商品住宅的停车费用最高也就360元/月。

另外, 商住酒店式公寓的水电费如果按照商业用房收取, 会比普通住宅高出1倍左右。

3.3 售价并不便宜

商住酒店式公寓因其面积小, 总价低、首付低而吸引着投资者, 但是实际上并没有那么简单。

目前市面上很少有商住酒店式公寓的产权期限可以达到70年, 以杭州市某商住酒店式公寓及其周围的普通住宅为研究对象, 调查发现, 普通商品房的单价在2.5万元左右, 按国家规定, 产权期限为70年。商住酒店式公寓的单价在2万元左右, 产权期限为40年。投资者如果购买面积相同、地段临近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓, 以70 m2的小户型为例, 需要分别投资175万元和140万元。由此看来商住酒店式公寓的成交价比普通住宅要低许多。但是仔细分析会发现并非如此。首先, 商住酒店式公寓的使用年限仅为40年, 仅相当于普通商品房的4/7, 平均分摊到每年的成本就比普通商品房高了;另外, 因为政策限制, 商住酒店式公寓不可使用公积金贷款, 且还款期限为10年内, 贷款利率要比基准利率高出10%。对于投资者来说, 这些多出资金的投入并不能轻易忽视。

3.4 居住效果差

普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、厨房、餐厅、卧室、书房、儿童房、老人房等, 功能齐全, 可以满足绝大多数家庭对“家”的需求。而商住酒店式公寓在设计上会遵循开发商利润最大化的原则, 在有限的空间内分隔出更多的单元, 而对生活实用性的考虑较少, 很多的设计户型单一, 甚至没有独立的厨房和客厅, 其格局更接近于家庭旅馆, 只具备酒店和旅馆的暂住性功能, 对于许多人来说, 商住酒店式公寓明显不适宜长期居住, 从而让投资贬值。

4 结语

正所谓“存在即合理”, 商住酒店式公寓作为时代发展的产物也有其独特合理的的地方, 众多商住酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”“公司就在自己家”等诱人口号, 对于人口流动性比较大的城市来说, 投资商住酒店式公寓有着独特的优势, 但是在投资之前, 应充分考虑商住酒店式公寓的弊端和投资风险, 及时掌握市场信息, 关注市场动态, 运筹帷幄, 从而决胜千里。

参考文献

[1]余源鹏.酒店式公寓项目开发全程策划[M].北京:中国建筑工业出版社, 2009:1-3.

[2]姜洁勇.民用建筑商住楼的实用价值[J].现代建筑, 2011 (12) :34.

[3]蒋薇.中德城市中心工商住混合型历史街区更新的比较研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊为例[J].现代城市研究, 2012 (1) :34-46.

[4]张秋庆, 梁文逵.大型综合商住楼排水系统设计探讨[J].给水排水, 2012 (10) :86-89.

3.大酒店项目可行性研究报告 篇三

1.1 项目名称：新建华容大酒店

1.2 项目主管部门：华容县人民政府

1.3 项目承办单位：华容县马鞍山新区管委会。

法人代表：石彦宏，编制人员：徐明、陈宏。

1.4 项目拟建地点：华容县马鞍山新区研究工作依据

2.1 新建四星级华容大酒店项目已列入华容县国民经济和社会发展总体规划和马鞍山新区重点建设项目。****年纳入湖南省重点商业旅游招商项目。(见《湖南省招商信息网》)。

2.2 中国加入WTO和旅游业的大发展为华容大酒店建设给予了强大的推动。今年4月份国务院出台了《关于进一步加快旅游业发展的通知》中明确规定了酒店享受一般工商企业同等水、电、气价格的政策，这是对酒店业发展最有实际价值的支持。

2.3近年华容县城市建设发展迅猛，马鞍山新区成立三年多后城区面积扩大一倍，作为地方发达与否的标志、城市象征的星级酒店严重不足，现有的宾馆、酒店其规模太小、档次不高，均为新建华容大酒店留下了较大的发展空间。

2.4 新建华容大酒店除享受国家、省市一系列优惠政策外，还享有华容县人民政府授予的外商（内资）投资特殊优惠政策和保护措施。

2.4.1 酒店从获利起，第一年免征（奖励）企业所得税；第二年至第三年减半（50%的奖励）企业所得税。

2.4.2 新征土地出让金一次性支付优惠15%。

2.4.3 企业基本建设审批过程中除工本费、劳务费外，所有行政、事业性收费一律减免。信守“亲商、富商、安商”等先进理念，积极营造招商引资环境。

2.4.4 新区管委会按照简化程序，提高办事效益的原则，集中在新区办理有关手续和证明。实行“一条龙服务、一站式管理、一个窗口对外”。并采取“一个项目一议”的方法，积极落实优惠政策，让投资者满意。

附件1：华容县计划委员会华计报[2000]04号《关于马鞍山新区宾馆立项的报告》3 可行性研究结论

华容大酒店按四星级规划设计，由主楼、辅楼及三栋假日式酒店建筑群组成，包括停车场、前厅、大堂、歌舞厅、中西餐厅、咖啡厅、40个KTV包厢、140个标准客房、国际会务中心、棋艺馆、保龄球馆、游泳馆、桑拿健身中心、购物、商务中心等设施。建成后，将为中外投资者、游客提供舒适幽静的休息、办公、商务、会展、餐饮、休闲娱乐等服务条件。华容大酒店征地42亩，总建筑面积

1.67万平方米。项目投资概括为3137万元，其中：固定资产投资2937万元，流动资金200万元。项目投产后预计：年营业收入1643.04万元，年利润504.64万元，营业税金59.35万元，投资回报期4.21年。项目建设的必要性和有利条件

4.1 建设条件优越，符合产业发展方向

华容地处湘北鄂南（洞庭湖平原和江汉平原）的中心交汇处，经济组合、辐射效应大，具有得天独厚、得水独优的区域优势。1999年为有效实施省政府“城市梯度发展”战略，市委、市政府批准华容县在县城西北6.7平方公里区域划定为马鞍山新区，通过洞庭湖大桥、岳华公路升级改造、省道1869改线贯通和城市移民、县机关大院搬迁等手段加快城市化步伐，尽快与中心城市实现对接，作为要素的聚集带纳入城市经济区网络。在湖南、湖北二省连接的主干线上——华容大道西路北建设一座高水准、多功能、国际化的大酒店，有着非常重要的商业机会。

4.2 旅游资源丰富，交通四通八达

华容县地处岳阳市境内，有号称千古名胜的岳阳楼、风月无边的洞庭湖、如诗如画的君山岛、古刹古松的桃花山和宝慈观水库，风光奇丽、秀甲湘北，且钟灵毓秀，名人辈出，历史古迹，随处可见。有着丰富的自然景观和人文景观，蕴藏着巨大的旅游资源。

最著盛名的华容宝慈观水库，位于湘北名山——45里桃花山主峰南麓，三面群山环抱，重峦迭彩，树木参天，浓荫盖地，四季不失苍萃，月月各有特色。望江庙、王公庙、宝慈观、三神亭、仙人洞遗址都有历史名人留下的墨宝；七女峰、夜合山、笔架山奇秀无比，船行其间，宛如进入长江三峡。可乘船绕游览，素有小三峡之美称。库区可供游览的山水，景色面积20平方公里。外延玄石山、车轱山、雪窝山、游览面积可达40余平方公里。并可北上桃花山、塔市驿、烈士陵园等，组成一个面积近百平方公里的风景旅游区。华容北通武汉、监利；西至宜昌、沙市、石首、南县、沅江、益阳；东接岳阳、长沙黄花国际机场，与岳阳楼、君山岛、南湖旅游区相连，组成岳阳旅游度假大格局。旅游业的大发展将带动酒店业的大发展。旅游涉及到“行、游、住、食、购、娱”六大基本要素。酒店业可承担“住、食、购、娱”职能，还可协助安排“行”和“游”。而且旅游半径越近，对酒店依赖越大。

4.3 客源稳定，市场前景乐观

华容县现有人口70多万，现有城市居民超过12万。随着对外开放日益加大，经济文化发展迅速，流动人口增加较快。目前全县具有一定规模的旅馆仅5家，床位约600个，其中带空调的床位不足400个，根据市场发展预测，对中、高档旅馆的要求将迅速增加。通过对近二年旅馆业经营调查，全县带空调房十分紧俏，稍高档次带空调的客房平均客房出租率均在90%以上，大大高于****年全国星级饭店平均客房出租率62.1%的水平。（资料来源：《1998年中国旅游统计年鉴》）华容宾馆****年平季4月、6月、7月、8月、11月和旺季5月、9月、10月的平均客房出租率则达到115%，全年的平均客房出租率也超过100%。

马鞍山新区是对外开放的前沿阵地和窗口。在新区新建一座设备齐全、功能配套的四星级大酒店，除享受国家、省、市一系列优惠政策外，还享有华容县人民政府授予的外商（内资）投资特殊优惠政策和保护措施。县委、政府、人大、政协四大家机关及县直各单位已陆续搬迁到新区，有集中、稳定的客源，市场前景乐观。规划设计方案和工程概算

5.1 选址：华容大酒店选址定在马鞍山新区华容大道西路北边的马鞍山居住小区主入口东侧，占地42亩，购买临街面80米。

5.1.1 购买临街面80米按1.5万元/m，出资金120万元。临街面的面积80米×25米=2000m2=3亩。

5.1.2 征地40亩：42-3=39亩×8万元=312万元

附图1：《马鞍山新区开发示意图》

附图2：《马鞍山居住小区详细规划——总平面图》

附图3：《马鞍山居住小区详细规划——绿化景观分析图》

附图4：《马鞍山居住小区详细规划——主入口平面、效果图》

附图5：《华容大酒店平面图》

附图6：《华容大酒店鸟瞰图》（一、二）

5.2 项目按四星级酒店规划设计，由主楼、辅楼及三栋假日式酒店建筑群，设计新颖，功能齐全。建成后，将为中外投资者、游客提供舒适幽静的休息、办公、餐饮、娱乐等服务条件。

华容大酒店规划、设计

表1 面积：m2

序号 建筑名称 楼层 单位面积 间数 总面积 做法和要求地下停车场 B 1200 锅炉房、洗衣房、配电房等前厅、大堂 1 1200 假山喷池、购物、商务、美容美发、休息阅览3 歌舞厅 2 1 1200 中餐厅部分包房中餐厅 3 1 800 大宴会厅、包房、自助早餐、西餐西餐厅、咖啡厅 3 1 400 鸡尾酒会厅、会餐会厅、咖啡厅KTV包房 4-5 40 1600 大房5个、中房25个、小房10个标准客房 6-12 40 140 5600 分单间、标间、套房、总统套房国际会务中心 辅楼 2000 大、中、小会议室若干个棋艺馆 辅楼 800 800桑拿、健身中心 辅楼 300 800 桑拿休息间、豪华间保龄球馆 辅楼 1 800游泳馆 辅楼 1 300

合 计 16700

5.3三栋假日式酒店按北京延庆金色假日式酒店模式实行产权式酒店经营，使酒店的使用权与经营权分离，开发商将酒店的每间客房分隔成独立产权，进行出售。业主将客房委托酒店统一经营管理，每年获得相应分红，及若干时间的免费入住权。产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种集消费、存储一体，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合。

5.4 投资总概算：项目总投入：2937万元，其中：

5.4.1 征地费432万元；

5.4.2 土建、装饰、设备等固定资产投资按1500元投资额/平方米计算：16700m2×1500元=2505万元

5.4.3 流动资金贷款200万元经营计划

6.1 营业收入：1643.04万元。

6.1.1 年客房营业收入=140间客房数/天×300天年实际营运天数×120元每间天平均房价=504万元

6.1.2 餐饮部营业收入=356.8万元

餐饮部营业收入

表2 人民币：万元

部门金额计算方式

中餐厅240①餐位=500座×300天×40%（餐位利用率）=60000座②早餐收入：60000×8元=48万元③中餐收入：60000×16元=96万元④晚餐收入：60000×16元=96万元

西餐厅68.4 ①餐位=200座×300天×30%（餐位利用率）=180000座②早餐收入：18000×8元=14.4万元③午餐收入：18000×15元=27万元④晚餐收入：18000×15元=27万元

咖啡厅37.8 ①餐位=200座×300×30%（餐位利用率）=18000座②早餐收入：18000×5元=9万元③午餐收入：18000×8元=14.4万元④晚餐收入：18000×8元=14.4万元酒吧8.5 ①餐位=30座×300×30%（餐位利用率）=2700座②午餐收入：2700×15元=4.1万元③晚餐收入：2700×15元=4.1万元

大会议室 1.2 ①出租次数=300天×20%（出租率）=60次②年出租费=60次×200元/次=1.2万元

中会议室 0.72 ①出租次数=300天×20%（出租率）=60次②年出租费=60次×200元/次=1.2万元

小会议室0.48 ①出租次数=300×20%=60次②年出租费=60次×80元/次=0.48万元合 计 356.8

6.1.3 购物中心年营业收入=42000（年销售间天数）×2人/间天×40%（购物者占居住者比例）×20（人均购物支出）=67.2万元

6.1.4 美容美发中心收入=140×300×10元=42万元

6.1.5 桑拿、健身中心收入：

住店客收入：30人次×300×100元=90万元

非住店客收入：50人次×300×100元=150万元

6.1.6 棋艺馆收入：40人×300天×20=24万元

6.1.7 旅游公司车队收入：10台×200元×30天=60万元

6.1.8 KTV包房收入：40间×300天×70%×200=168万元

6.1.9 歌舞厅收入：80人次×300天×20天=48万元

6.1.10 保龄球馆收入：12道×10×300×15=54万元

6.1.11 游泳馆收入：20人次×300×15元=9万

6.1.12 国际会务中心收入：30万元

6.1.13 停车场收入：100台次×300天×5元=15万元

6.1.14、洗衣房收入：42000×2人/间天×10%×6元=5.04万元

6.1.15、其他服务收入：

商务中心收入、委托代购票据收入等估计20万元。

6.2 营业成本

酒店营业成本

表3 人民币：万元

项 目 金额 计 算 方 法

餐饮营业成本 154.6 ①中餐厅：240万元×50%=120万元②西餐厅：68.4万元×30%=20.52万元③咖啡厅：37.8万元×30%=11.34万元④酒吧：8.2万元×30%=2.5万元⑤会议室：2.4万元×10%=0.24万元

商场营业成本 50.4 按营业收入75%计：67.2万元×75%=50.4万元

综合成本 355.31 1421.24×25%=355.31

企业管理费 113.7 1421.24×8%=113.7

工 资 213.16 1421.24×15%=213.16

合 计 887.17

6.3 营业税金

表4：

项 目 金额 计 算 方 法

客 房 25.2 504万元×5%=25.2万元

餐 饮 10.7 356.8万元×3%=10.7万元

商 场 2 67.2万元×3%=2万元

其他服务业 21.45 715.04万元×3%=21.45万元

合 计 59.35

6.4 固定资金和流动资金投资利息：

（2937+200）×4.7‰×12=176.9万元

6.5 固定资产折旧：

（总建设投资2937－20%残值）15年综合使用年限=191.88万元7 经济效益分析

7.1 利润：1643.04－（887.17+59.35+191.88）=504.64万元

4.老年公寓可行性分析报告 篇四

截止到2011年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为（预期入住人数╳收费）—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、申办老年公寓可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量（床位数）及分布情况；老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，兴隆镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。

（一）、从市场角度

目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。(二)、目前哈市养老机构发展评价

哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以150张床位，四人间老年公寓为例）(一)、开办养老机构前期投入1、150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。

3、基本设施配备。

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×300=240000元。b)床上用品200×150=30000元 c)室内每人一个圈椅200×150=30000 d)电视每房间一个1000×38=38000 e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌8个，健身器材5件，预算约40000元。f)餐饮设施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在20000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g)洗衣设备，预算2000元。h)洗澡设备，预算5000元。

i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=132万元

(二)、养老机构年度运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计3000×12=36000元 护理员15人计1500×12×15=270000元 厨师2人计2500×12×2=60000元

以上共计19人计41.4万元。2．伙食费成本400×150×12=720000元。

3、水电费50×150×12=90000元

4、取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元（买煤360吨）

5、办公费用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）

6、设备耗材、维护等2000元

以上投入合计159.14万元。

(三)、养老机构收入预测（按80%床位利用率，1080元/人收费）

1、床位费（四人间）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。

2、国家补贴：3000元/床/年×150床×80%=36万元

3、兴办期间国家补贴：1000元/床/年×150床×80%=12万元 总收入：203万元(四)、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。

2、预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入42.36万元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付60万元，可40%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

(A)、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

(B)、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

四、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

五、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

李兆云

5.老年公寓可行性研究报告 篇五

项 目 可 行 性 研 究 报 告

一.项目概况 1项目简介 2研究范围 目 录

二.项目背景及可行性分析

1项目背景 2项目建设的可行性 3项目规划及回报计划 三.项目场址与建设条件

1项目场址 2建设条件

四．建设规模和建设方案

1总体设计 2建设规模

五.投资估算和资金筹措方案 1投资估算 2资金筹措 六.项目风险分析

1项目风险分类 2项目风险控制对策 七．可行性研究结论

1养老院建设是必要的 2养老院建设是可行的

一.项目概况 1 项目简介 1.1项目名称

余干常青老年公寓 1.2项目建设地点

项目地点位于，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。1.3项目法人及法人代表

项目法人： 法人代表： 2 研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景

1.1进入老龄化社会

根据全国老龄办在今年重阳节前召开的一次全国会议的精神，截至2009年底，中国60岁以上的老年人口已经达到

1.67亿，占全国总人口的12.5%；而从今年起，中国老年人口将进一步呈现加速增长态势。

同时，中国社会科学院不久前发布的一份报告称，到2030年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2050年，中国社会将进入深度老龄化阶段。因此，老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。日益严峻的人口老龄化挑战，更与人口高峰、就业高峰重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，渗透到经济发展和社会生活的各个领域。

目前，**老年人口已达 万人，占全县总人口的 %，老龄化形势十分严峻。截至2009年底，全县共有乡镇敬老院15 所，集中供养“五保”“三无”老人 余人，县城范围只有一所县敬老院（敬老院、光荣院、福利院三院合并），实际可为社会提供不到70张床位的养老服务，远远不能满足城镇居民的需要因此，兴建社会养老机构将引领余干养老事业的快速发展。针对老龄化形势严峻，为完善老年人服务设施，**县政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。

本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有

所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，依托民营资本为主，国家投入为辅在县城范围兴建一所可提供240张床位的民办公助、公助民营的老年公寓。1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。2项目建设的可行性

老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼较稳，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有较好的经济效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。

3项目规划及回报计划

老年公寓是稳利行业，一期3年项目计划：中档的修养护理养老机构，预计投入200万；二期2年项目计划：康复医疗干休所养老机构，预计投入80万；三期1年项目计划：现代

养生科技和建筑科技及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。

回报计划：一期项目建设符合余干县当前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身优势，凭借成熟管理经验及完善的服务功能，以在县城范围和100多位固定老人签订意向入住协议，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探讨：

1、股权合营（参与经营）（股权含：干股与分红股）

2、股权合营利益分红（不参与经营）

3、只是针对性风投或资本运作利益分红 三.项目场址与建设条件 1项目场址

项目地点位于，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。2项目初始条件

紧邻余珠公路，地理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，公寓内布置合理‘建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。

政府在投资兴办老年公寓方面也将会给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予

大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

我们常青老年公寓项目，处于城区范围内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。

四．建设规模和建设方案（分三期运营开发）1总体设计

总用地面积约20000平方米，建筑用地面积约7000平方米。

2建设规模（无须重复建设）

具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他 3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫

生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五．投资估算和资金筹措方案（一期项目投资）1 投资估算 1.1建房：80万。1.2设备：30万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需50万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约20人，工资900元每月 以上投资共计约200万元。2资金筹措

80-100万元之间 六.项目风险分析

1项目风险分类 1.1建设风险

建设风险是指项目改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。1.2成本超支风险

项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险

项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策 2.1建设风险

在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。

现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可，以此可规避本项目的主要风险。七．可行性研究结论 1养老院建设是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比例已经达到%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；余干县城作为一个拥有人口规模接近20万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建设是可行的

虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其风险性针

6.天津泰达悦海酒店式公寓 篇六

天津泰达悦海酒店式公寓作为“中加合作多层木结构示范项目”, 是根据2010年3月住房和城乡建设部和加拿大自然资源部及加拿大不列颠哥伦比亚省林业厅签署的《关于采用现代木结构建筑技术应对气候变化合作谅解备忘录》而启动的。该项目位于天津滨海新区北塘经济区, 是国内首栋4层全木结构示范项目, 项目由两栋房屋组成, 无论墙体、楼板、顶棚等外部结构, 还是过梁、屋架等内部结构全部使用了加拿大优质木材。

依据规范, 木结构最高可以建造到3层。作为首个突破国内规范限制的现代木结构示范项目, 该项目在许多工艺方面在国内均是开创性的, 如多层木结构建筑剪力墙抗震体系的安装应用等。对木结构建筑行业而言, 以此项目为样板, 可建立多层木结构建筑的国家标准并取得相应的试验数据, 为今后木结构建筑规范的修订起到很好的参考和示范作用。与两栋木结构住宅楼一同建造的还有一栋混凝土结构楼, 用于不同结构形式建筑性能的数据采集比较。木结构部分项目建筑面积为4750m2, 于2012年12月竣工。

2 建筑设计

悦海酒店项目是天津悦海酒店投资有限公司在天津市滨海新区北塘地区开发的大型公建项目中的一部分。基地位于中新天津生态城起步区背部, 东起中升大道, 南到中新大道, 西邻蓟运河, 北至蓟运河故道, 主入口位于中新大道一侧。整片项目区域开发规模包括:五星级酒店、客房楼、特色客房楼及办公楼, 总用地面积约为9.1828万m2。其中, 3栋客房楼中的2栋为4层现代木结构建筑。

项目总体规划在基地上创造了一条S形“如意”形状水平向舒展的形态, 简洁有力的造型语汇宛如从大地中生长出来一样。这种形态同时也有利于突出整个建筑的地标作用。各功能建筑被有序地引导在这条轴线的周围, 酒店、3栋客房楼、5栋特色客房楼以及办公楼自然分开, 互不干扰, 形成了统一的整体。

按照总体空间轴线的设计理念, 酒店、客房楼、特色客房楼和办公楼在充分满足规划条件的基础上, 被最有效地错开布置, 争取了最大的朝南景观面, 并且楼与楼之间视线互不交叉。与此同时, 这种几何学的设计被延伸到广场景观以及树木、草地、硬质铺地等其他景观设计中。

客房楼共3栋建筑, 各楼之间的间距为13m。其中2栋为住房和城乡建设部中加合作多层木结构住宅建筑技术应用示范工程项目。示范项目地下1层为车库, 地上4层为木结构客房楼。地下车库面积约为3900m2, 地上2栋木结构建筑面积均为2350m2。1层包括大厅、值班室和9套客房, 2~4层各有11套客房。屋脊高度为16.8m。

3 消防设计

我国规范对木结构建筑层数和面积的要求最为严格, 尤其是在设置自动喷水灭火系统的情况下, 对层数的要求仍然限制在3层。悦海酒店项目每栋建筑均为4层, 超出了规范要求, 因此公安部天津消防研究所就该超限项目做了专项消防性能化的设计与评估。

木结构层数变化对火灾危险性的影响分析如下:初期的火灾仅在可燃物表面进行, 与建筑结构关系不大。木结构建筑的防火设计采用具有特定耐火性能和燃烧性能的构件对每个建筑单元提供防火分隔, 因此火灾从一个房间或单元向另一个房间或单元蔓延的危险性与木结构建筑的层数 (3层还是4层) 没有直接关系。另外, 建筑物内部挡火构件的设置, 也阻止了火灾通过墙体、楼板等构件的密闭空间在建筑物内蔓延的危险性。

自动喷水灭火系统是应用范围最广、控制初期火灾效率最高的自动灭火设施之一。自动喷水灭火系统通常能达到95%的控火能力, 甚至达到灭火的效果。其与喷头的有效性和整体系统的可靠性有关, 在保证建筑总面积不变的情况下, 自动喷水灭火系统的有效性与木结构建筑的层数 (3层还是4层) 无直接关系。

在北美, 在安装有自动喷水灭火系统的情况下, 木结构建筑被允许的最高层数可适当增加, 最高可达6层。在欧洲, 大多数国家允许建造的木结构建筑层数都达到或超过了5层。在新西兰, 对木结构建筑的层数没有限制, 只要其消防安全性能达到规范的要求即可。

7.酒店公寓项目可行性分析报告 篇七

2011年8月17日

仙桃市地处江汉平原的腹地，这里商贸繁华，交通四通八达，是武汉的后花园，是湖北的“温州”，也是武汉八城市圈较近的城市，为商业酒店提供了繁华的土壤。这里酒店林立：五星级酒店2家，四星级酒店3家，三星级酒店5家，二星级酒店30多家，产权式酒店3家，住房率淡季和旺季摊平在63。5%。纽芬兰酒店是我市第一个产权式酒店，尝试性地推出200多间房，仅21天就销售一空；凯宾斯国际大酒店是我市银星集团开发的酒店公寓，建筑面积2万平米，29层，261间客房，毛坯房价3700~4500元/平米，装修后按4700~5500元/平米出售，现剩3套，其销售的策略有可取之处。其房屋结构合理：面积有大、中、小之别，大的面积80多平方，有客房，客厅及娱乐厅，并带卫生间，阳台，厨房；中型的面积60多平方，有阳台，卫生间，厨房，客厅；小型的面积30多平方，有大卧，卫生间，厨房，观景阳台。这些房间如果今后不做酒店也可做写字楼出售。房屋价格适宜客户投资，收回投资高，客户投资总额12年收回本金。客户出资购买后不收任何费用。其客间电器设备、家具、装饰装修等均由酒店经营商配置。房屋购置权宜所有：优惠有吸引力，客户入住每年有10天优价权，每房每天酒店只收取50元，另外，客户有客人入住优惠50%。目前中等收入家庭有积蓄，但未有效投资，银行回报率太低，商住房怕有泡沫，只能投资酒店公寓。不操心，一次性投资，12年收回成本。仙桃市现有人口43万，权威机构预测，五年后将达到120万，成为江汉平原地区最大的城市，所以说，城区房屋居住还有钢性需求。

8.九州酒店可行性分析报告 篇八

一、项目名称:兖州九州商务酒店

二、项目基本概况：

九州酒店位于兖州路号，建筑面积1.9万平方米，客房间，会议室个，餐饮包房个，地理位置优越，交通便利。

三、项目优势：

1、兖州商务接待地标，老兖州文化主题。

2、主题酒店装修，商务酒店价格，面向中端，辐射高端。

四、市场定位：商务、会议客人为主，旅游散客为辅。

五、经营管理方案浅析

1、各岗位人员管理权限及责任：

所有人员按照酒店制定的管理规范和岗位职责履行职权。（详见附件一：酒店岗位职责）

2、运营财务计算方法：

2.1管理成本：

根据基本业内标准，重点费用科目所占营业收入比重如下： 工资及福利：26%

能源消耗：9%

一次性用品：客房收入4%

税费等：6.5%

办公及日常管理3%

营销费用：4%

财务费用等：1%

合计：51.5%

2.2经营收入：

2.2.1餐饮收入：餐位数*上座率*人均消费=餐饮收入

（另外加早餐以及送餐等消费收入。）

2.2.2客房收入：房间总数*出租率*平均房价=客房收入

2.2.3会议室收入：会议室售价*会议室利用率*360=会议室收入

2.3经营利润：

根据行业特点一般酒店的GOP为营业收入的15%以上。

六、浅析运营思路：

1、按照精品酒店定位打造酒店品牌。餐饮为龙头，客房为主体，娱

乐为辅助，做活市场，赢得口碑。

2、切实保障接待服务。

3、紧密围绕宾客需求，创造超值享受产品，靠质量赢得忠诚客户。

4、推行个性服务，用细微服务赢得市场。

5、规范管理、科学运营，努力降低运营费用。

6、发挥资源优势，内部资源共享。

7、积极创新，引导消费。

8、坚持文化兴店，打造过硬队伍。

（三）酒店招聘、培训及物业管理

1、酒店开业人力资源招聘培训方案。（详见附件二）

2、酒店物业管理方案。（详见附件三）

（附件一）：总经理岗位职责

为获得最大利润，酒店必须聘请被瑞辰酒店管理公司认可的总经理。总经理应负责酒店日常业务。其职责包括但不限于以下方面：

1.确保酒店员工遵守瑞辰公司酒店运营和维护的所有政策程序。

2.确保酒店符合本地、本区域或本国酒店运营方面的所有法律和规章（“地方法规”），包括残疾人服务规范等。

3.监督承包商和雇员的工作，确保酒店经营符合原则。

4.确保酒店的有形资产状况良好、干净整洁、保管安全。

5.负责确立酒店的经营管理方针、发展方向、战略目标、经营方针和服务宗旨，完善酒店长远规划及经营计划并负责实施。

6.负责建立健全酒店内部组织系统、运行机制及各项规章制度，组织健全的、合理的酒店管理体系，协调各部门关系，确保酒店管理机制有序、高效运作，审批各部门请示、报告。

7.确立酒店的制订中长期发展规划，审定酒店季、计划，并通过强化现代管理，保证实施；努力完成经营、管理的指标和任务，不断提高酒店的经济效益和社会效益。

8.重视人才的开发，负责中层以上管理人员的选拔、考核、培养和使用，督导酒店职能部门，做好对广大员工的培训、教育，不断提高酒店员工的整体素质。

9.经常分析市场需求变化情况制定营销战略和策略，拓展客源市场。

10.重视民主管理，关心员工，不断改善员工生活，充分调动广大员工的积极性。

11.负责重要宾客的接待、服务工作，保持与社会各界的经常而广泛的联系，协调与重要的外部公众的关系，塑造与维护酒店的良好形象。

12.重视酒店的财务管理，加强经济活动分析和成本核算，减少开支，避免浪费，降低成本，提高经济效益。

13.全面负责酒店的服务、安全、消防、保卫、设备保养、维修及园艺等工作，努力为宾客创造安全、卫生、舒适和幽雅的环境。

14.主持召开酒店周例会及总经理办公会。

总经理最重要的职责是确保所有客户享受到符合品牌精髓的服务。

（备注：其他岗位职责管理公司会统一制定按照公司的规范运作。）

（附件二）酒店人力资源招聘、培训方案纲要

根据酒店筹备进展情况，结合管理公司与业主方签订的具体合作协议，本方案为具体实施内容。

第一章：关于酒店组织架构的确定

1、酒店本着简约、协作、高效的原则设立相关组织机构。

2、酒店管理层级界定。

3、酒店部门设置。

4、酒店组织结构图。

5、酒店部门联系。

6、酒店对外联系。

第二章：关于酒店人力资源编制的确定

1、根据酒店组织架构设计方略、工作量化标准设立岗位编制。

2、各部门人员编制。

3、酒店人力资源编制图。

4、人力资源成本概算。

5、关于人力资源编制的修订。

第三章：关于酒店岗位具体要求的确定

1、酒店对于各岗位具体要求的界定。

2、关于酒店岗位要求的补充要求。

第四章：关于招聘工作的具体部署

1、确定酒店运营时间表。

2、各级管理人员及员工入职倒计时。

3、组织招聘。集团内部调整和外部市场招聘结合。