房地产销售面试问题

房地产销售面试问题（精选12篇）

1.房地产销售面试问题 篇一

房地产销售代理面试题

一、自我介绍(1分钟)：

二、谈一谈最新的银行商业个贷利率？

三、作为一名现场销售经理，你认为最重要的工作职责是什么？应具备什么样的素质？

四、你认为在销售现场，最容易发生一些什么问题？如何去处理这些问题？

五、客户交叉问题如何处理？如何确定客户的归属？

六、组织一次项目开盘活动，你认为最容易发生一些什么问题？如何去规避这些问题？

七、在项目开盘选房活动中，你认为以什么方式确定选房顺序更有利于销售？(如：排队、摇号、交诚意金或会费的顺序)，如何组织和控制？

八、你认为对销售人员进行培训，重点要培训哪几个方面？

九、在你以往做销售经理的过程中，你遇到过一些什么困难？你是怎样克服和解决的？

十、你对待遇有何要求？

一、基本素质与工作态度

1.你认为自己在这个岗位上的竞争优势是什么？

2.你认为一名销售人员需要什么样的素质？

3.销售人员的工作职责如何？

4.你如何看待房地产这个行业？

5.你希望有怎样的合作伙伴与团队？

6.什么是亲和力？

二、业务水平与技巧？

1.人民币为什么面值只有１、２、５、１０、２０、５０、１００的？

2.售楼部最应该注意的事项是什么？

3.谈一谈接待客户的流程？

4.接待客户的要点？

5.怎样推荐房源？

6.带客户看样板房与工地的注意事项？

7.什么是现场ＳＰ？

8.怎样回访与跟踪客户？

9.自己的楼盘条件一般时，怎样说服客户？

三、忠诚度、价值取向及其他

1.你为何重新求职？

2.你对原来公司的上司有何看法？

3.简述对本公司的认识？

4.什么样的单位是你的第一选择？

5.业余时间你通常用来做什么？

6.高薪、晋升、表彰你会选择哪一种？

2.房地产销售面试问题 篇二

1. 销售人员轻易承诺

在房地产行业特别是二手房行业存在不少这样的现象:客户问“你们这有多少平米的几居室吗?”无论经纪人手头有还是没有, 你听到的回答只有一个:有;可以看吗?可以。不少经纪人存在这样的心理, 无论有或没有都说有, 这样客户就不会丢失, 即使现在没有回去可以及时去找, 或者询问同事, 现在没有可能以后会有, 今天没有明天就可能有, 如果说没有客户就丢失了, 永远不会成交。

在当今房地产市场特别是一线城市, 购房是要受到国家或地方政策严格控制的, 例如现在在北京明确规定北京市民最多可以拥有两套房子, 外地人口必须要有五年的社保或五年的纳税证明才可以买房子, 但是有些不符合要求的顾客会说我的纳税不够, 我给你钱你帮我补办纳税证明吧, 不少新人在不明确是否能办的情况下, 急于求成害怕客户丢失就随口答应下了。

结果, 销售人员轻易承诺了客户, 到时却无法履行, 或者出现了各种问题, 导致企业信誉及形象受损。

2. 销售人员专业知识欠缺

房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多, 房地产产品的特殊性要求销售人员应该具备较丰富的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础, 也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件, 哪些情况需要办理房地产转移登记, 申请抵押登记应提交什么文件, 什么是套内建筑面积, 期房, 现房, 过户网签等等。这还只是一些专业术语, 最基本的罢了, 作为一个合格的经纪人, 不仅要知道这些, 还要时刻关注国家的法律法规, 对国家新出台的一些政策及时掌握, 但是很多的经纪人连最基本专业术语都不是很明白, 至于国家政策、等更是一知半解。

3. 销售人员服务态度不好

销售人员的态度很大程度上决定了事情的成功与否。销售行业普遍存在的一个弊端就是“虎头蛇尾”, 在成交之前服务态度特别好, 但是一旦签完合同到售后的时候那就不是原来的他了, 之前客户是上帝, 成交之后销售人员是客户的上帝, 是客户的衣食父母。举一个房屋租赁的例子, 不少中介有理房通的业务, 它的内容大致是帮助客户定期的清洁房间, 签合同的时候说的很好, 但是在联系清洁工或小时工的时候, 客户电话打了一遍又一遍, 办事效率极低。

还有一种常见情况是销售人员习惯以貌取人, 经纪人对客户爱答不理, 感觉客户虽有购买欲望但是没有购买力, 例如客户开的车不是什么高档车, 穿的不是什么品牌的衣服, 这时经纪人就会对客户爱答不理, 冷落客户。

4. 销售人员之间缺少合作精神

房地产销售中有很多需要同事间彼此合作的时候, 例如, 客户要求看房, 需要你的同事帮忙取钥匙, 帮你去约房, 需要同事帮你拿鞋套等等, 如果回到门店, 你需要同事帮着给客户倒水等。在房地产销售这个行业, 客户不会随随便便就决定买你的房子, 他会考虑你提供的房子是否满足他的要求, 你的人品做事的细节, 还有你公司的形象等等。可以这样说, 在这个行业, 没有合作很难成交一套房子。可是, 现实中会发现, 很多员工往往为了一己私利, 为了自己多一点业绩, 彼此拆台, 不是自己的客户便不管不问, 很大程度上损害了公司的整体形象。

二、解决问题的建议

1. 改善轻易承诺问题的措施

对于这种随意答应客户要求的问题, 公司首先要有明确的规定, 并且要求员工严格遵守。具体有以下建议:

(1) 确实了解公司的各项规定, 遇到不确定的情况, 向现场经理请示。

(2) 明确规定, 若逾越个人权责而造成了损失, 由个人负全责, 这样当经纪人承诺的同时也肩负了一定的责任与风险。

2. 加强从业人员的专业知识培训

对销售人员要定期不定期的组织培训, 并建立科学的考核制度和奖惩措施, 对不同层次的员工要做到分类培训, 切记不可一锅烩。最后要求销售人员认真学习所负责楼盘的一切知识, 时刻关注国家最新出台的一些房产政策, 确实了解及熟读所有资料;多讲多练, 不断修正自己的措辞, 在不懂的时候及时向周围的人请教, 做到不断更新知识, 及时学习。

3. 改善从业人员服务态度

要想改善从业人员的服务态度, 首先要明确从业人员服务态度不好的原因, 是遇到刁钻的客户, 还是从业人员自身素质的问题。例如, 对于刁钻的客户或是难缠的客户, 可以转给公司经验丰富的员工, 或者与他们合作, 于此同时, 不断加强自身的专业知识和处世技巧, 让客户感觉你是最好的, 要通过提升自己素质去征服客户。如果是销售员自身素质的问题, 应该在招聘环节严格把关, 事后发现的可以给予一定的提醒或适当的处罚。企业还要建立对工作和服务的考核评价体系, 把工作和服务效果落到实处。

4. 注重培养销售人员之间的合作精神

在日常的工作当中, 公司要注重培养员工的协调合作精神, 例如在做客户追踪的时候大家可以依照列出的客户名单协调主动追踪, 避免漏失与重复。鼓励合作, 奖励合作, 多组织一些团队活动, 让员工建立起合作的意识, 久而久之同事之间通过不断地合作, 增加了默契, 也就协调起来了, 工作效率也会大幅度的提升了;还可以让员工自己讲一些合作成功的例子, 让发生在自己身边的真实案例鼓舞自己, 与此同时也讲述一些失败不正当竞争的例子让员工明白其中的坏处。

3.基层销售人员面试要注意什么 篇三

到达办公室所在的写字楼下,石伟明看了看表,时间刚好是8点25分。作为公司在这所城市的销售经理,石伟明已经在这里工作了近4年。刚刚走进自己的办公室坐在办公桌后,销售行政李莉就走进来,把一份打印好的名单放在石伟明的桌上,石伟明知道这是今天来面试销售代表的应聘者名单。他大概看了一下,今天参加面试的有13个人,按照每个人30分钟的时间,面试完这些求职者也需要花掉石伟明6个半小时的时间。

再过半个小时面试就要开始了,透过办公室透明的玻璃,石伟明看到第一个应聘者已经到了,坐在接待区填写应聘表格,李莉正在检查这个应聘者的学历证书等相关证件。

面试要诀1:

作为应聘者,在接到招聘公司的面试通知后,要做好充分的准备,以免在面试的第一个环节就出现问题:

1.相关的证件、证书、文件和物品。很多招聘公司在面试的第一个环节首先安排的就是验证环节,会根据应聘者的简历检验其毕业证书、学位证书、培训证明、荣誉证书等,如果应聘者在自己的简历里已经写上了这些方面的内容,就必须提前准备好这些相关的证件、证书、文件或物品,以备查验。

2.签字笔及涂改液。这是一个小细节,很容易被忽视。尽管很多应聘者在面试前都发送了自己的电子版本简历,细心的应聘者也会在面试前准备好一份打印的简历,但是很多招聘公司都会要求应聘者在面试前手工填写统一版本的应聘表格,方便统一管理。签字笔是用来填写表格的,涂改液是在万一写错了时可以让修改显得更整洁,不至于让面试官看到自己的简历改的面目全非。

3.照片。招聘公司要求应聘者手工填写的表格,一般第一页都留有粘贴照片的地方,虽然没有硬性的要求一定要贴,但是如果能够贴上一张微笑的照片,也足以体现应聘者充分的准备。

8点58分,李莉敲门进来,将第一个应聘者填写好的表格放在石伟明桌子上。在让应聘者进来之前,她告诉石伟明,排在第二个名叫文子元的应聘者打来电话,说因为堵车会晚到大约10分钟。石伟明在文子元的名字上作了个标记,然后示意李莉带第一个应聘者进来。

面试要诀2:

招聘公司在通知应聘者参加面试时,会清楚地说明面试的时间和地点,应聘者应该提前计算好自己到达面试地点需要的时间,考虑到突发情况,路上要预留充分的时间以便提前到达。一般以提前3～5分钟为宜,如果过早到达,会让招聘公司没有时间接待而觉得唐突。万一在指定时间赶不到面试地点,一定要提前打电话给招聘公司表示歉意,说明原因及晚到的时间。迟到了却没有提前通知的应聘者,一般情况下还没有参加面试就已经失去了机会。

送走第一个应聘者,石伟明给自己冲了杯咖啡,等李莉带第二个,也就是那个迟到10分钟的文子元进来。咖啡喝了一半,李莉拿着应聘表格,带着一个穿着一身深蓝色西装,洁白衬衣,打着蓝色斜条纹领带的小伙子走进来,石伟明不由眼前一亮。在文子元再次为迟到表示道歉时,石伟明请对方坐下来,心里对这个小伙子留下了时间观念强、注重仪表和礼节的好印象,无疑,这个文子元给自己的第一印象得了个满分。

面试要诀3:

面试时的着装,无疑是一个很重要的环节,对应聘者而言,着装和仪表对是否能给面试官留下良好的第一印象至关重要。

不同的企业对面试着装的要求不一样,比如美国企业对于着装就比较宽松,应聘者就算是穿休闲装参加面试也不会给面试官留下不敬的印象。但是如果参加的是欧洲企业的面试,一个穿着牛仔裤、T恤衫的应聘者,成功的几率就不大了。此外招聘的岗位不同,对于着装的要求也不一样。比如,商务型的岗位对于面试着装非常注重,一个西装革履的应聘者会加分不少,因为招聘的岗位未来从事的工作都是在比较正式的场合;而研发的岗位对于面试着装就比较宽松,因为研发人员有不少都不修边幅,而企业注重的是他们的研发能力,同时他们的着装如何也不会对工作的结果产生什么影响。

所以,应聘者要根据招聘企业的类型不同、招聘岗位的类型不同,有选择地选择面试着装。如果应聘者对穿什么衣服实在拿不准,那还是穿正装比较安全,毕竟“礼多人不怪”。

面前坐着的这个应聘者口才非常好,他非常流利地介绍着自己的从业经历,而且对于每一段经历的描述都能够突出重点,显然,他给石伟明留下了比较好的印象。随着面试的继续,应聘者也放松了下来,他轻松地和石伟明谈起在到目前的公司报到前,他自费在北京参加的一次长达三个月的培训。石伟明刚开始听得津津有味,但是突然意识到一件事情:这个应聘者的简历有问题!他的简历上明明是参加工作以来在两家公司工作过,而且中间没有任何时间间隔,这和他现在谈到的三个月自费培训不是自相矛盾吗?

面试要诀4:

很多原本很优秀的应聘者屡次参加面试都无果而终,有的甚至简历投出去后如泥牛入海,什么原因呢?如果出现这种情况,好好看看自己的简历吧!

简历是应聘者递交给招聘公司的第一张名片,这张名片的好坏,直接决定着应聘者是否有机会见到面试官;而见到面试官后,是否充分利用这张名片也会决定面试的效果。在简历方面,应聘者一定要注意两点:

1.简历一定要真实。应聘者往往会犯一个错误:为了增加自己参加面试的机会或者面试成功的机会,会夸大甚至虚构简历。这是非常错误的做法,每家企业对应聘者最基本的要求就是诚信,不管应聘者的情况如何,面试官们都希望看到一个真实的应聘者,通过对他们的真实信息分析后做出综合判断,如果一个应聘者在简历中把自己描述的非常完美,实际上却是一个杜撰的传说,一旦给面试官发现后果可想而知。有的应聘者往往抱有侥幸心理,但每一个有经验的面试官感觉都是很敏锐的。退一步讲,就算应聘者侥幸利用一份伪造的简历进入了招聘企业工作,那么他就得确保自己杜撰的谎言一辈子不被揭穿!

2.对自己的简历一定要熟悉。有的应聘者,尤其是有一定工作经历的应聘者,为了突出自己的优点往往把简历内容写得很丰富,在这种情况下,应聘者对自己的简历一定要熟悉,因为时间会让记忆模糊,应聘者有时候会记错自己每一份工作交替的时间,记错在每一家公司的岗位,甚至记错自己曾经的老板的名字……这些都是些致命的错误。如果在面试过程中,面试官发现你的讲述和简历不一致,他会认为这份原本真实的简历是伪造的。

吃过午饭,离下午的面试时间还有半个小时,石伟明靠在办公室的椅子上闭目养神,直到李莉敲门问是否可以带下午的第一个面试者进来。第一眼看到这个面试者,石伟明就知道这个小伙子从学校毕业的时间不长,稚气未脱。尽管石伟明尽量微笑着让自己显得更随和一些,这个小伙子还是非常紧张,他在介绍自己时不断说自己获得过多少学校的奖学金、参加美术比赛获得了几次奖项,却对已经干了一年的销售工作只字不提。石伟明有些无奈,尽管自己想去帮助这个看起来还算机灵的应聘者,但是他的介绍实在是太抓不住重点了,甚至在自己几次提示下仍茫然不知。

面试要诀5:

对于基层岗位的面试,一般面试官能给应聘者的时间也就是20分钟到半个小时。要想在这么短的时间里让自己从众多的应聘者中脱颖而出,吸引住面试官的眼球,那么在简历中尤其在面试交流中,一定要注意突出重点,让面试官更多地了解到自己的优点,而这些重点和优点都是要和面试的岗位相关的。一个面试医疗器械销售代表岗位的应聘者,不要把时间浪费在介绍自己在艺术上多有天分,面试官想了解的是你曾经有过的成功销售案例。

在招聘方面石伟明是富有经验的,对每一个应聘者,他都会在面试即将结束时问同样一句话:“我这里没有什么问题了,您是否有问题需要问我?”每个应聘者对这个问题的回答都不尽相同,而眼前这个应聘者显然让石伟明更满意。在听到石伟明提出的问题后,这个应聘者从容地表示自己有三个问题:公司在本城市最近几年完成的销售情况如何?公司在本城市的组织架构是怎样的?所应聘岗位的主要工作职责是什么?从石伟明的角度来看,这三个问题都和这个岗位未来的工作有关系,至少说明,这个应聘者提出的问题是经过思考的。

面试要诀6:

在面试的最后环节,面试官一般都会给应聘者一个发问的机会,应聘者千万不要忽视这个机会,不要认为这只是一个常规的问题,只是面试官在走流程而已。这个问题回答得好坏,对于面试官对这场面试的整体评估具有画龙点睛的作用。应聘者应该根据招聘公司的背景、自己面试的岗位、该岗位的专业性等方面,有针对性地提问题,提出的问题要让面试官感到新颖和专业。

一般的应聘者在回答这个提问时,喜欢提一些工资、福利、补贴方面的问题,而且问的非常仔细,这些都不恰当,此时问这些问题为时过早。因为招聘公司是否能选中自己还是个未知数,此刻提这些问题,只能显示出自己在职场上的稚嫩。

4.房地产销售面试自我介绍如何准备 篇四

1，应聘之前，你要先对你应聘的房地产公司有一定的了解(包括该房地产公司的实力，背景。以及房地产的`地理位置，环境和配套设施以及销售情况....等等都有大概的了解，做到胸有成竹)。

2，应聘之前，你还要了解房地产目前的情况和未来的发展趋势。

3，应聘之前，你要注意形象，要衣着得体大方，要显示出你的气质与众不同。

4，应聘之前，你要预想招聘人会问你哪一些的问题，想好了答案才能对答如流。

5，销售人员要与不同层次的客户打交道，因此语言的沟通能力也是非常重要的。应聘时对方会提出这些问题，这就要看你是否懂得掌握了人性和心理学.....

6，买房的客户有一些非常迷信风水，因此你应聘时对方也许会问你一些关于风水方面的知识，你应该在应聘前涉及一下，做到有备无患。

5.面试问题：销售能力面试技巧 篇五

在公司所有工作中，销售人员的工作可谓最复杂，

面试问题样例：销售能力面试技巧

。这也许是因为，客户在购买公司的产品前，首先购买的是销售人员的服务。还可能是因为销售方法过去里从广告到咨询服务都发生了巨大变化。也可能是因为好的销售人员需要掌握很多相反甚至自相矛盾的技能：(1)听说能力;(2)产品知识和人的品味;(3)销售策略和市场渗入策略;(4)具有说服力，但又不使用花招的沟通能力;(5)既有取得较好个人业绩的欲望，又有服务客户的强烈意识;(6)富于弹性，又讲原则;(7)做事积极主动，又善于和他人合作。下面一些问题可以评估应聘者在这方面的能力。

 请讲讲你遇到的最困难的销售经历，你是怎样劝说客户购买你的产品的?

 人们购买产品的三个主要原因是什么?

 关于我们的产品生产线和我们的客户群体，你了解多少?

 关于销售，你最喜欢和最不喜欢的是什么?为什么?

 若受到奖励，你有什么感想?

 你最典型的一个工作日是怎样安排的?

 为取得成功，一个好的.销售人员应该具备哪四方面的素质?你为什么认为这些素质是十分重要的?

 电话推销和面对面的推销有什么区别?为使电话推销成功，需要什么样的特殊技能和技巧?

 在你的前任工作中，你用什么方法来发展并维持业已存在的客户的?

 若你给新员工上一堂销售课程，你在课堂上要讲些什么?为什么?

 请讲一下你在前任工作中所使用的最典型的销售方法和技巧，

 讲一个这样的经历：给你定的销售任务很大，完成任务的时间又很短，你用什么办法以确保达到销售任目标的?

 你是否有超额完成销售目标的时候，你是怎样取得这样的业绩的?

一般而言，从和客户接触到最终销售的完成需要多长时间?这个时间周期怎样才能缩短?

 你怎样才能把一个偶然的购买你产品的人变成经常购买的人?

 当你接管了一个新的行销区或一新的客户群时，怎样才能使这些人成为你的固定客户?

 在打推销电话时，提前要做哪些准备?

 你怎样处理与销售活动无关的书面工作?

 请向我推销一下这支铅笔。

 你认为推销电话最重要的特点是什么?为什么?

 和业已存在的老客户打交道，以及和新客户打交道，你更喜欢那种?为什么?

 如果某位客户一直在购买和你的产品相似，但价格却很低于你的产品，你该怎样说服这个客户购买你的产品?

 具备什么样的素质和技能才能使你从众多的销售人员中脱颖而出?

 假如你遇到这样一种情况：你的产品和服务的确是某公司需要的，但是那个公司内部很多人士强烈要求购买质量差一些但价格便宜的同种产品。客户征求你的意见，你该怎样说?

6.销售经理面试问题 篇六

1)你现在的公司面临的三个战略问题是什么?

2)描述你参与处理其中一个问题的情形，你当时采取了什么样的行动?

3)你认为过去的工作中最大的经验和教训是什么?

4)你认为你的上司对你的最大期望点是什么?

5)你的上司是如何评价你的工作结果的?

6)请你描述你与上司在处理工作计划/规划中有分歧的经历，你当时是怎么做的?怎么想的?你认为效果怎么样呢?在中间有哪些经验和教训可以吸取?

考察业绩导向：

1)你曾经是如何推动业务发展的?

2)你在工作中用到了哪些自己的长处?

3)你采取了什么样的步骤来推进业务的进展?

4)你改变或改善了什么工作程序?

5)当时的条件或环境如何?

6)你为什么要这样做?

7)你是如何评价结果的?

8)你本来应该如何提高团队业绩?

考察团队能力：

1)描述一下你领导团队的经历和感受。

2)你心目中理想的团队是什么样的?

3)你的团队最欣赏你哪些方面?为什么?

4)你是如何看待制度化管理和人性化管理的?你更偏向于哪方面?

5)哪些形容词最能描述你的性格?

6)举例说明这些性格对你工作的帮助和障碍。

7)请对你过去的团队成员做出评价。

8)你在团队中遇到的最大的挑战性问题是什么?如何解决的?

考察协调影响：

1)在你的团队疲惫时你做了什么?

2)用事实说明你应当何时改变他人的想法?为什么要这样做?效果如何?

3)如果你的团队成员怀疑你，你怎么办?

4)你对公司各部门的关系如何评价?

5)你在公司部门间扮演什么角色?

6)当工作的最后期限来临，你会做什么?

7.房地产销售面试问题 篇七

一、我国房地产开发企业销售收入会计核算存在的问题

1.销售收入确认的时点不一致。对于销售收入确认的时点，目前我国房地产开发企业主要有以下三种做法：

(1)收到预售房款时即确认收入实现。房地产开发商的观点是，应在收到购房者支付的购房款时确认收入，并以实际收到的购房款为确认收入的金额。该方法虽然未被会计法规所采纳，但在实务中采用该方法的企业却不在少数，尤其是在非上市的房地产开发企业中。持这种观点者认为，商品房预售是房地产开发企业的一种特殊销售方式，在领取预售许可证时，该商品房已开工建设，商品房的基本结构已不会发生改变。而且，企业与购房者签订的商品房销售合同，在一般情况下不可撤销。房款按完工进度收取的预售行为应该视同销售。如果在收取购房款时不确认收入，房地产开发企业的经济效益将不能通过财务报表及时、充分披露，难以体现企业的经营业绩。如果企业所销售的项目大多处于开发阶段，按照会计制度的要求，将有大笔预收款无法确认收入，开发项目的成本却是持续发生的，其结果会导致财务报表上出现严重的亏损，从而扭曲企业经营业绩的真实面貌。

(2)收到预售房款时不确认收入实现。持这种观点者认为，预售业务发生时所收取的款项是预收账款，不能确认为收入，只能等到商品房全部完工并交付给购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。其理由是，房地产开发企业进行预售时，商品房还没有生产出来，企业与购房者仅仅是签订了购房合同，预收的购房款对企业而言是一种负债，只能计入预收账款。

(3)在开发项目建设期间就确认收入。持这种观点者认为，在开发项目建设期间就应确认收入，但在收入确认的金额上与上述第一种观点有所不同，其采用完工百分比法来计算本期应确认的收入和相应结转的成本。此种观点在我国房地产企业中也有应用，但只占很小比重。其理由为，在竣工验收后再确认收入会造成企业利润的大幅波动，不利于正确反映房地产开发企业的经营成果，而通过百分比法则可以随项目开发的进度确认收入，从而更符合配比原则，更好地反映企业的经营业绩。

会计理论界一般认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入的实现。笔者认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较为健全、完善。无论是在签订商品房买卖合同、收到预售房款时确认收入，还是在商品房竣工验收时确认收入，抑或是在转移法定产权时确认收入，都必须同时满足收入确认的五个条件。

上述三种观点，第一种观点的好处在于可以及时反映企业利润，符合税法的有关要求，减少税务风险。但其致命弱点在于收入的实现并没有完成，收入的确认缺乏牢固的基础。提前确认收入的另一个弊端在于，在成本配比上相关数据难以取得。

第二种观点严格遵循了理论上关于收入确认的看法，也是符合谨慎性原则的。美国财务会计准则委员会在第5号财务会计概念公告中指出，根据收入实现原则，收入通常在收入已实现或可实现、收入已赚取时才予以确认。何谓已实现或已赚取?就是说企业已履行了自己对顾客的义务并收取了现金或现金要求权。具体到房地产开发企业预售业务而言，在收取预售房款时，企业向购房者交付房屋的义务还没有履行，虽然收到了部分房款，但收入实现过程并没有完成，更谈不上收入已实现或已赚取。反对该观点的一个重要理由是，虽然房屋还未建成，但由于签订了购房合同并收取了部分购房款，收入至少是可实现的，尤其是在房地产销售形势较好的时候，收入的实现和赚取基本上是没有问题的。但由于经济活动的复杂性和不确定性，在收入实现过程完成之前就确认收入是违反谨慎性原则的。

第三种观点事实上是前两种观点的折衷，它也有利于及时反映企业利润，避免业绩出现大幅波动。

2.收款进度和完工程度不配比。根据配比原则，企业在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。而房地产开发企业在运营过程中，通常会收到预收款项，此时虽然已经取得款项，但商品还没有交付使用，与取得收入有关的代价即相关成本、费用尚未发生，所以收入与相关的成本、费用无法进行配比。

3.单个户型的收入和成本不配比。由于房地产开发企业在对商品定价时会考虑商品房的朝向、地段、楼层等因素，根据不同的因素，房地产开发商会对同样面积的户型做出不同的定价。而在开发这些商品时，商品的成本是这个建造工程中发生的所有费用，这其中并没有考虑到楼层、地段等相关因素，这样必然会导致单个户型的收入与成本不配比。

另外，2001年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号———从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但该规定的实际执行情况却不尽如人意。

二、相关建议

（一）完善房地产开发企业销售收入会计核算的建议

1．销售收入确认的时点。

(1)签订预售合同收取的预售房款其性质是预收账款，因为房地产预售合同只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意愿决定。并且，预售合同不同于建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意向。因此，根据《企业会计准则第14号———收入》的规定，收入确认是以商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方，签订预售合同并收取预售房款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现，将预收账款转为主营业务收入。

(2)签订正式销售合同是否可以确认销售实现，笔者认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则第14号———收入》的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才能按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

(3)以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入确认滞后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度已较为健全。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。因此，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道，办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。

综上所述，笔者认为，房地产开发企业销售收入的确认应同时具备以下条件： (1) 开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定; (2) 已与客户签订正式的房屋销售合同; (3) 标的物———房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。因为房屋移交手续办妥后，就可持相关单证到有关部门办理房地产有关权证，同一般商品一样，房屋已经买主验收并办妥移交手续就可收取房款并取得法律保障，因此与房屋所有权相关的主要风险和报酬已转移给买主。另外，根据房地产管理有关规定，房地产开发企业出售房屋办妥移交手续后，应移交该开发项目区域内的物业管理公司管理，房地产开发企业不再拥有管理权和控制权;至于与收入相关的成本因房屋已经建成，与之相关的成本均能够可靠地计量，因此笔者认为，房地产开发企业销售收入只有同时具备上述条件方能确认。

2．收款进度与完工程度的配比。

房地产开发企业采用完工百分比法确认销售收入。在房地产开发商收到预收款项时，整个房屋的建造工程至少已经完成了30%，此时房地产开发商应该按照完工进度确认相应的收入，其余的部分仍然记作“预收账款”。在以后整个工程的建造过程中，房地产开发商按照工程的进度逐渐把“预收账款”转入“主营业务收入”，这样就实现了收款进度与完工程度的配比。对于“预收账款”不足以转入的，也应按照实际取得的收入记入“主营业务收入”，同时借记“应收账款”科目，待以后收到款项时再冲减“应收账款”。

3．销售收入与成本的配比。

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位、与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。各期成本的结转可以考虑采用下列方法：

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本率等于季末销售成本的方法调整。具体操作为：分类明细账按开竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当月成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产开发企业。其优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确地提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此，可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类记入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供的信息可靠、及时，并能将结转成本工作量分散在平时。

（二）完善房地产开发企业财务报告披露的建议

1. 增加土地储备量及成本构成的披露。

在房地产开发成本中，土地成本一般占有较大的比重。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其他公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备情况，因此，在房地产开发企业的财务报表附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

2. 增加分项目现金流量信息的披露。

应在财务报表附注中增加分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

3. 重视质量保证金及风险的披露。

一方面，应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应对风险的能力。另一方面，应在财务报告中充分揭示其面临的各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，对企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明。

摘要：收入与成本不配比、销售收入确认时点的特殊性是房地产开发企业销售收入确认的难点。针对我国房地产开发企业收入核算存在的问题, 本文从统一收入确认时点、配比收入和成本以及规范房地产开发企业财务报告中收入信息披露等方面提出了一些建议。

关键词：房地产开发企业,收入,确认

参考文献

[1].纪建刚.关于房地产开发企业收入确认与相关税收问题探讨.中国总会计师, 2004;11

[2].潘恒昌.浅议房地产开发企业的收入确认.北京机械工业学院学报, 2004;19

8.销售面试问题及答案 篇八

这个问题对于工业专业出身的人来说有些不好回答，但是更重要的是你的实习经验，公司其实也没有必要回到学校请MBA来做这个职位，尽量让你的回答具体，最好用举例子的方法列举你以前的成功经验。而且让招聘方认为你具有做好这个工作的潜质。

2. 你认为自己最大的长处是什么?

这里你需要回答你如何与同伴合作，你是一个销售人员，需要有动力爆发力和前进的精神。这些都是这个工作所必不可少的基本技能。如果你有别的方面销售天赋，那只能说你就天生是用来做销售的。

3. 你认为自己最大的弱点是什么?

在这种面试的情况下，请你不要说出自己有特别明显的缺点，或者说不要说出你应聘的职位最需要的缺点，可以谈一些不足，或者自己做不好的一些例子，但是不要因为谦虚，让招聘方认为你是一无是处的。这是最最重要的一点。

4. 如何评价你自己?

这个问题是招聘方考察你的个人表达能力和认识能力的问题。你可以突出自己的一些优点，但是不要说得过于直白，同时要强调自己的能力比较适合做销售工作，这里技巧很重要。同时说话要机智，也可以适当加些小幽默，显示你天生有与人交际的能力，这对于销售工作来说是很重要的。

5. 你认为你具备什么样的技能适应这份工作?

其实这个问题和上一个问题很相似，但是你回答不能雷同，虽然要表达的可能是同一个意思，但是决不能千篇 一律，要适当的有变化，来体现你的应变能力。能应付好招聘方的人对于销售工作也能做得不错。同时，这也在考查你的耐心，因为可能顾客的要求要麻烦得多，多次解释或者换一个角度解释也是必备能力之一。

6. 工资对你有多重要?

不要说得很重要，因为如果做到一定的份额，工资自然会很高，但是也不要完全不在乎，因为销售是做生意，一定程度上有钱的意识也是必要的。可以先问一下公司可以提供的，自己只要看能否接受就可以，或者说适量就可以。

7. 请你讲一个好笑的笑话?

这是一个看似很简单的问题，但是你会发现关键时刻能讲一个好笑的笑话也是一件很难的事情。这个问题，其实也是在考察你与人交际的能力。良好的客户意识和满足客户需要的能力，是这个问题的回答要点。讲不合时宜的冷笑话和又不好色彩的笑话是这个问题的大忌，不管它们有多好笑，都会使他们对你的品行产生不好的影响。所以千万要小心的讲看似轻松的笑话。

8. 为什么你对销售工作比其他职位更有兴趣?

这个问题需要从两方面回答。一个是从销售本身来说，你认为它有什么优势或者令你着迷的地方，你会全心全意的投入这个工作，但是切忌不能说别的职位就不好，这会让招聘方心情步愉快，而且你有可能会被调配，所以谓了不丧失工作机会，要三思而后言。另一个方面就是你个人的特点，因为个人能力和兴趣，更适合销售工作，这样会给招聘方留下相当良好的印象，收到事半功倍的效果。

9. 如果每天让你给客户突然打销售电话你会怎么办?

没有人愿意每天给客户突然打销售电话，因为这样收到冷遇的情况很多。但是不要直接说你不会干这项工作，你可以说你会考虑方法，或者说话的口气。或者你要是够机智的话，你可以提出不打突然电话，但是能达到一样效果的措施的话，那招聘方一定会对你刮目相看。

10.你最大的一次冒险是什么，你是如何做的?

销售工作有时候是需要冒险精神的，但是不要给招聘方，你天生就是个冒险家，毕竟，做生意是要赚钱，不是冒险，如果招聘方认为你会拿公司的钱、信誉去冒险，那你可以说彻底没有希望了。但是销售是需要进取的职业，表现的萎缩不前，公司也不会考虑雇佣你。可以说一些野外的冒险故事，尽量逼真，说明你是勇敢的人，但不是表现在工作上的冒进。

11.是什么原因吸引你加盟我们公司的?

要了解这家你面试的公司，了解公司的强项和不足，然后具体说一下你的设想，说明你到职后怎么样开展销售工作，要认同企业文化，特别是对于外资企业，企业文化是十分重要的，在同一个企业文化氛围中，才能有良好的团队合作意识，最好强调是企业文化比较吸引你。这样效果会比较好，但是如果你不是从内心认同，最好不要发表评论，言不由衷比什么都不说显得更加没有诚意，最好不要做这样的事情。

12.你还面试过哪些公司?

这是一个狡猾而且强硬的问题。你必须考虑你有多少信息已经透漏给公司。权衡的回答。如果你已经参加过这个行业顶尖公司的面试，你现在面试的公司会怀疑如果录取你的话，你会不会优先到顶尖企业去工作。而且万一你是被大企业拒绝了得，那么就会有尴尬的问题，拿就是你为什么没有进入该企业，这是个非常棘手的问题，所以你要巧妙的避开，不要给自己带来不必要的麻烦。

另外如果你面试公司过多，那么现在面试的这一家会怀疑你没有诚意，但是过少的话，又会认为你没有能力，

所以你要权衡后谨慎回答。一般公司喜欢和别的公司竞争，如果你足够优秀的`话，如果这家公司录取你，你没有去哪一家，表明这一家有竞争力，它会很高兴。但是如果同时有很多企业要你的话，那样它会考虑如果录取你，你却不能入职，这是他们不愿意看到的，大多数公司为了正常招聘着想，可能会选择放弃你，另觅人选。这个问题也是考察你个人能力的重要问题。回答时一定要谨慎，因为稍有不慎，就可能和一个绝好的职位失之交臂。建议你可以适当的说面试的公司，然后，表明你真诚的态度，会考虑公司的决定，对公司的尊重。

市场问题

市场是销售人员生存和发展的土壤，所以让你回答有关市场的问题也并不过分。只是你在回答的时候，要表现出一种诚恳的态度，如果你不知道千万不要编造，因为这样，会让你使去这个机会，因为坐在你对面的都是这方面的专家。这些问题一般都是针对一些已经有工作经验的销售员，但是如果你没有经验的话，看看这些常用的问题，一定会有益处的。

1. 请你和我谈一下经济?

其实是一个比较空泛的问题，但是最好提前准备一下，不要表现的对这方面一无所知。显得你根本没有诚意。

2. 如果你有一百万你会做什么?

一个考察你的计划性的问题，不能回答买房购车这样的事情，有头脑的人，永远将投资作为最大的快乐，显示你是个有计划的人，。但是不要浮夸，比如马上开一家公司这样的话，最好不要说，因为你一无所知的时候，如此激进会让招聘方对你产生不信任感。

3. 请和我谈一下你个人对股票的看法?

如果你不清楚，千万要诚恳，谈谈你个人的一些看法就好了，在专家面前班门弄斧可不是明智的选择。如果你提前有查阅相关资料，有这方面的准备，那么恭喜你，一个英明的决定。

4. 请你给我介绍一种你想买的或者想卖的股票?

这个问题，无法给你建议，请提前准备。

5. 告诉我三种你想要买的股票?

只能靠你平时留心了，如果你不了解股票行业并且不感兴趣的话。但是不要瞎说，这样的会造成适得其反的效果。

6. 请讲讲你遇到的最困难的销售经历，你是怎样劝说客户购买你的产品的?

问题解析：不管销售也好还是其他的什么职业。当你去面试时最常见的就是这样的一个问题，让你说说自己曾经的工作经历，考官主要是想从你过去的工作中了解你处理问题的能力，回答这样的问题可以将过去的经历稍微夸大，让考官对你刮目相看。

7. 人们购买产品的主要原因都有什么?

大部分购买行为的发生，并不仅仅只是因为产品的价格或者是产品的质量，每一个人购买某种产品的目的都是满足他背后的某种需求。购买产品的人首先是想获得产品的使用价值满足自身的要求、产品的质量、价格也是促使人们是否购买产品的原因。

8. 关于我们的产品生产线和我们的客户群体，你了解多少?

问题解析：此类问题也是考管在面试时比较关注的，所以在准备面试前，你最好先对你打算进入的公司有一个整体的了解，做到有备而来。 ?

9. 关于销售，你最喜欢和最不喜欢的是什么?为什么?

这个问题是考察你对销售工作的价值取向，你可以回答最喜欢得到签单后的那种快感，不喜欢被客户拒绝等等。销售工作有很多内容，这个工作主要是和人打交道的，所以你要接触很多人，有你喜欢的也有你不喜欢的。 ?

10. 你最典型的一个工作日是怎样安排的?

在《人在职场》中我们给出了一个销售一天的工作安排，可以做为参考，回答这个问题前你应当已经有所准备，好的销售人员一天的工作应该是有序的。

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10.应聘销售面试问题

9.房地产销售面试问题 篇九

关键词：Internet,电子商务,B/S模式,ASP,房地产销售系统

1 引言

当今的世界是信息时代,随着信息技术的发展,计算机和网络的运用已渗透到每个领域,对于每一个管理者来说,及时掌握企业内部与外部各项信息对于正确的决策将是十分重要的。计算机网络的应用使得企业有可能在短的时间内,收集和处理大量的信息。在这种技术基础上的管理使得过去靠经验管理的方法变得十分过时和陈旧了。量化、动态的信息处理对于高效的管理是必不可少的。而基于计算机网络和Internet进行的信息管理将起到不可替代的作用。

伴随着社会主义市场经济制度的日益完善和物流市场的蓬勃发展,特别是房地产市场的兴旺发达,迫切要求企业将信息技术和物流市场完美的结合。使企业在充分享受高新技术的同时,发挥现代网络技术优势,突破地理空间和时间局限,实现企业资源的合理配置,提高企业竞争力,在行业的激烈竞争中处于有利的地位,使房地产企业适应信息化的发展潮流。

一方面,传统的房地产的封闭状态,表现出与高科技发展的现代社会很大程度上的不适应,在业务处理中,大多还停留在手工阶段,效率低,周期长。另一方面,通过网络发展起来的房地产呈现出良好的发展前景,其无论在业务处理的效率上,还是企业和客户的交流上都表现出无可比拟的优越性。

本系统是专门为房地产企业设计和策划,系统采用B/S模式,适应了高速发展社会的信息处理需要,使房地产企业的管理更科学,更高效。它支持高效率的业务的处理,包括房地产信息的查询,房产报价和购房相关法律信息获取和交流均可通过本系统在网络环境下的计算机上完成。本系统旨在对房地产企业的信息管理进行研究,初步建立一个能适应现代信息社会需求的房地产企业销售理系统,使房地产企业可以方便地与客户进行各种房产信息的交互,从而使房地产企业管理水平得到进一步提高。

2 传统业务流程分析

在传统的业务流程中,房地产企业销售模式一般如下:在房地产项目销售中,开发商一般采用两种方式:一种是自己销售,一种是委托经纪公司销售。从传统的业务流程可以看出,房地产企业的信息一般是通过内部决策形成,分析决策时没有面向百姓,是封闭型的。房产开发与销售相脱节,而且有的房地产经过经纪公司作中介,客户无法得到和了解项目的进展状况和质量,很难满足客户需求。房产信息只能代表房产企业或者信息发布者的主观意志,缺乏和客户的交流。而且客户了解和认识企业需要一定的过程,这就延长了房产销售时间。企业无法及时掌握客户的反馈意见和需求信息,从而影响了企业的营销战略和销售业绩。

3 系统需求分析

3.1 系统设计目标

传统的房地产销售处理大都基于手工方式,工作繁杂程度高,且效率低下。与传统的业务处理方式相比,房地产销售系统的建设目标是利用先进的计算机技术、多媒体技术和通信技术相结合,建成一个先进的计算机网络及其应用系统,为房地产销售的经营管理提供一个数据业务服务和管理平台。组织、协调和规范各环节的联系,提高房地产销售的服务质量和综合管理水平,构筑安全可靠、性能优良的网络系统,既能实现信息共享,又能与国际互联网连接应用计算机软件与网络技术,帮助房地产企业改进传统模式,提高管理效率、降低经营成本,增强竞争活力,与国际同行业接轨,提供专业的技术支持和服务保障。

3.2 系统功能描述

根据对传统业务的分析和改进,本系统有以下需求:

1)网络系统应满足以下需求:(1)具备与全公司各部门信息交换的能力;(2)具备与外部信息网的信息交换互联功能;(3)具备远程工作站访问能力;(4)建立开放式的,安全可靠的计算机网络硬件平台,并利用Web浏览软件,关系数据库,构成一个集成化的工作环境,以满足系统功能的需要。

2)在房地产宣传展示阶段除了文字说明,二维平面图,照片等方式外,要求以三维虚拟模型来进行更形象直观的宣传,给消费者一个真实的感受。

3)销售阶段随着客户量的不断增加,要对客户的信息量进行统一规划的管理,提高客户的服务质量。

4)系统既要达到安全可靠,又要使客户能方便的进行产品信息的浏览,查询和反馈,达到网络化住宅产品的设计,宣传展示和销售的目标。

3.3 系统设计思想

1)采用自顶向下,逐步求精,模块化的程序设计方法和开发思想。

2)采用快速原型法的开发方法。

快速原型法是七十年代中期开始提出的,只在改进生命周期法缺点的一种系统开发的方法。他是根据用户提出的需求,由用户与开发者共同确定系统的基本要求和主要功能,并在短时期内建立一个实验性的,简单的信息系统原形,在用户使用原形的过程中,不断的依据用户提出的评价意见对简易原型进行不断的修改,补充,完善,如此反复,使快速原型越来越能够满足用户的要求,直至用户和开发者都比较满意为止,就形成了一个相对稳定,较为理想的管理信息系统。

3)基于B/S体系结构的设计思想,本系统的网络应用原理示意图如图1所示。

4 系统设计与实现

4.1 系统总体设计

4.1.1 系统采用的体系结构

本系统采用Browser/Server模式,用户可以通过浏览器向服务器发出请求,B/S结构极大地简化了客户机的工作,客户机上只需安装、配置少量的客户端软件即可,服务器将负担更多的工作,对数据库的访问和应用程序的执行将在服务器上完成。这样客户机的压力大大减轻了,把负荷均衡地分配给了Web服务器。结合Browser/Server结构模式和系统需求分析,本系统体系结构如图2所示。

4.1.2 系统功能设计

根据系统需求和功能的分析,房地产销售系统可分为三个功能层次:一个是企业员工信息管理;一个是客户信息管理;另一个是房屋管理。本系统主要实现下功能模块:

1)系统管理模块:系统管理模块的主要功能有:负责部门建立和维护,主要是对企业部门的录入,删除,查询和修改;系统用户的建立和维护,包括人力资源管理和员工信息表两个部分;系统用户角色的建立和维护,主要包括普通用户,销售员,分析员的功能,物业管理员,企业管理员,系统管理员六个模块。

2)房屋管理模块:本模块主要实现了对房屋的基本管理功能,实现了项目和楼盘的建立、维护,房屋的录入、维护等功能,主要包括如下:项目添加、项目列表、楼盘添加、楼盘列表、房屋录入、房屋查询、房屋修改、房屋删除、状态修改、价格修改、面积修改、房型修改、装修修改、外部查询这14个具体功能。

3)统计报表:统计报表包括以下(共6个):员工信息统计、项目和楼盘、房屋订购统计、业主信息统计、房屋统计,潜在客户统计和分析。

4)客户管理模块:本系统中的客户管理模块提供了客户资料查询、业主资料登记、客户资料维护等方面的功能。

5)个人空间及留言管理:个人空间模块主要功能是为了提供给用户一些个性化的操作,以及一些针对个人信息的操作。

4.1.3 系统界面导航

本系统主要分为以下几个栏目:1)公司介绍:宣传公司,通过介绍使用户了解公司并在头脑中留下印象,形成概念;2)新闻动态:展示企业最新信息动态,让客户更好的了解企业;3)楼盘项目介绍:介绍公司的楼盘,项目,户型,帮助客户更好的选房;4)虚拟效果图展示:三维vr-360度旋转展示技术,实现在互联网上真正的全景360°三维立体图像浏览。使人们在网上观看楼盘也可获得身临其境的感觉。浏览者不需安装或下载任何播放软件或插件,可以直接通过web浏览三维图像,运用3D技术为顾客带来全新的网上视觉体验;5)客户服务:客户是指网站的浏览者,通过在网站上设置调查问卷,获得当前人们对住房的看法以及喜好倾向;6)客户留言板:实现房地产企业和客户的互动式交互;7)在线调查:根据调查问卷中的项目对各类住房进行销售分析,从中发现那种类型的住房销路好(按月,年给出统计结果);对已销售住房用户进行分析,从中发现客户群中,那种类型的客户占多数。为发展潜在客户提供线索;8)人才招聘:招聘公司员工;9)搜索引擎:方便客户更好的查询信息;10)房地产论坛:提供关于房地产方面的交流平台,扩大公司在房地产业的形象和地位。

这些栏目在整个网站中归为以下几个方面:关于公司,热销楼盘,帮您置业,物业管理,内部窗口,联系公司,二手市场,房地产论坛。每个栏目又包含很多下一级页面以实现不同的具体细节。

4.1.4 系统工作流程

首先,用户进行身份认证,用以判断是否是企业人员。普通用户和企业人员都可以浏览企业的公共信息,如企业新闻动态,企业房产信息,房产效果图等。普通用户经过注册后可以参加论坛留言,发表帖子等。企业人员则完成系统前台和后台工作,包括新闻的发布,房产信息管理等。具体工作流程如图3所示。

4.1.5 后台数据库和基本表设计

系统后台主要使用SQL SERVER做为数据库的管理和实现,包括家庭结表、购房目的表、户型表、付款方式表、潜在客户信息表、业主信息表、客户职业表、消息来源表、楼户信息表、栏目表、房屋定购表、楼房类型表、项目表、楼表、附属房产表、装修标准表、部门表、人力资源表、员工信息表、公司资料表、信息调查表、房价表、用户表、最新动态等数据表。

4.2 系统主要模块设计与实现

4.2.1 系统主要模块

根据对业务处理流程和企业人员身份的不同,将人员划分为普通用户,分析员,系统管理员,物业管理员,销售员,企业管理员几大功能模块。

1)普通用户:查看公司网站,有权在论坛上发表言论。

2)销售员:查看房屋、楼盘、项目信息。填写,修改,删除潜在客户信息。填写修改,删除房屋定购表。对购房目的表,家庭结构表,信息来源,表付款方式,客户职业表的填写,修改,删除。

3)企业管理员:查看房屋、楼盘、项目信息。查看员工信息。查看房屋定购表。

4)分析员:查看潜在客户信息表、户型评价表和信息调查表。可执行删除操作。

5)物业管理员:添加,删除,修改业主信息表,查看房屋、楼盘、项目信息。添加,删除,修改客户职业表,付款方式表.

6)系统管理员:具有录入,删除,修改,查询数据和查询相关人员权限的权利。

4.2.2 系统的实现

系统在实现过程中,要完成对一系列数据的操作,由于操作的类似性,采用框架结构实现网页布局。进入系统界面,要进行身份验证,通过session变量判断,才可进入系统。而且不同身份的人员进入不同的操作界面。

5 关键问题及其解决方法

5.1 关于数据库设计中的问题及解决办

后台数据库最基本的功能应是能响应服务请求,能正确,及时地返回请求数据。其次,是有效的数据管理,尽可能的提高数据访问速度。最后,提高数据库的安全性,为系统提供安全可靠的数据。鉴于以上的考虑,本系统主要分为以下几部分进行解决。安全访问控制:对提交服务器端的数据要进行安全访问控制,如进行身份模块认证,一个系统的安全管理可分为系统级数据库安全管理和应用级数据库安全管理。系统级数据库安全管理包括用户名,密码等。应用级安全管理主要有应用系统的构成决定,本系统有许多功能和许多用户,这些用户处于不同的岗位,不同的级别,本且从系统中获取和处理信息的职权也不同,因此,本系统提供了权限管理机制,控制各种用户使用系统得访问权限。

用户信息挖掘,对客户信息进行分析,如客户背景分析,客户信用分析,客户流失分析,客户满意度分析,客户的获得与保持等。其中部分功能在本系统中没有实现,下一步应继续进行数据库挖掘,充实数据源,完善系统功能,从而更好的服务房地产企业,发挥出网络的优越性。

5.2 关于代码设计中的问题及解决办法

在编写程序时,由于重复的代码比较多。可以充分利用文件包含。减少工作量,提高对项目整体功能的认识。

如在论坛设计时,有数据库连接文件Connections.asp和主要功能文件top.asp,这时,在编写其他文件时,可以加入以下代码:

实现文件和结构的嵌套。

在制作网站期间用到大量素材,如图片及swf、gif等文件。这些文件最好统一放在一个文件夹里,一般命名为“images”。最好慎重修改文件夹的名字,且最好均使用相对路径。

系统安全隐患可利用Session对象进行注册验证加以解决,防止非法客户闯入和对系统的修改和破坏。为防止未经注册的用户绕过注册界面直接进入应用系统,可以采用Session对象进行注册验证。Session对象最大的优点是可以把某用户的信息保留下来,让后续的网页读取。如果不采用Session对象进行注册验证,则用户可能绕过注册界面,直接进入系统。利用Session对象可以有效阻止这一情况的发生。

6 结论及展望

本文详细论述了房地产销售系统的开发过程,包括需求分析、设计与实现等整个环节。与传统的房地产销售方式相比,本系统更加利于企业和客户交流,及实现无纸化办公,提高了效率。和一般的房地产网站和系统相比,动态交互,虚拟技术及完整的房地产论坛和留言板等详尽功能,这在一般的房地产网站是少见的。

房地产销售系统集数据库技术、计算机网络技术和信息管理技术于一身,所涉及的领域十分广泛。今后准备进一步健全企业信息和潜在客户信息的数据挖掘及分析,以利于企业掌握市场需求和最新动态,实现房地产企业管理的信息化,充分发挥出本系统的优越性。

参考文献

[1]萨师煊,王珊.数据库系统概论[M].北京:高等教育出版,2000.

[2]刘安.房地产项目管理数据库的开发与应用[J].城市开发,2003(10).

10.销售面试常见问题解疑 篇十

在一个公司中，销售是最重要的部门，维持公司运转的资金几乎都从销售所得。因此公司对销售人员的招聘往往也非常苛刻，毕竟一个销售员在为公司获得财富的同时也代表着一个公司的形象，他们要最多的与客户打交道，所以面试时，考官对销售人员的提问也往往是多样的。以下是一些普通的面试问题，在你面试时，或许会碰到，这些问题能评估应聘者在许多方面的能力。

销售面试经常会问到的问题

在一个公司中，销售是最重要的部门，维持公司运转的资金几乎都从销售所得。因此公司对销售人员的招聘往往也非常苛刻，毕竟一个销售员在为公司获得财富的同时也代表着一个公司的形象。面试销售考官会问哪些问题呢，以就下是当你面试一个销售职位时可能碰到的提问。

1． 你为什么想做销售工作？

这个问题对于工业专业出身的人来说有些不好回答，但是更重要的是你的实习经验，公司其实也没有必要回到学校请MBA来做这个职位。尽量让你的回答具体，最好用举例子的方法列举你以前的成功经验。而且让招聘方认为你具有做好这个工作的潜质。

2． 你认为自己最大的长处是什么？

这里你需要回答你如何与同伴合作，你是一个销售人员，需要有动力爆发力和前进的精神。这些都是这个工作所必不可少的基本技能。如果你有别的方面销售天赋，那只能说你就天生是用来做销售的。

3． 你认为自己最大的弱点是什么？

在这种面试的情况下，请你不要说出自己有特别明显的缺点，或者说不要说出你应聘的职位最需要的缺点，可以谈一些不足，或者自己做不好的一些例子，但是不要因为谦虚，让招聘方认为你是一无是处的。这是最最重要的一点。

4． 如何评价你自己？

这个问题是招聘方考察你的个人表达能力和认识能力的问题。你可以突出自己的一些优点，但是不要说得过于直白，同时要强调自己的能力比较适合做销售工作，这里技巧很重要。同时说话要机智，也可以适当加些小幽默，显示你天生有与人交际的能力，这对于销售工作来说是很重要的。

5． 你认为你具备什么样的技能适应这份工作？

其实这个问题和上一个问题很相似，但是你回答不能雷同，虽然要表达的可能是同一个意思，但是决不能千篇一律，要适当的有变化，来体现你的应变能力。能应付好招聘方的人对于销售工作也能做得不错。同时，这也在考查你的耐心，因为可能顾客的要求要麻烦得多，多次解释或者换一个角度解释也是必备能力之一。

6． 工资对你有多重要？

不要说得很重要，因为如果做到一定的份额，工资自然会很高，但是也不要完全不在乎，因为销售是做生意，一定程度上有钱的意识也是必要的。可以先问一下公司可以提供的，自己只要看能否接受就可以，或者说适量就可以。

7． 请你讲一个好笑的笑话？

这是一个看似很简单的问题，但是你会发现关键时刻能讲一个好笑的笑话也是一件很难的事情。这个问题，其实也是在考察你与人交际的能力。良好的客户意识和满足客户需要的能力，是这个问题的回答要点。讲不合时宜的冷笑话和又不好色彩的笑话是这个问题的大忌，不管它们有多好笑，都会使他们对你的品行产生不好的影响。所以千万要小心的讲看似轻松的笑话。

8． 为什么你对销售工作比其他职位更有兴趣？

这个问题需要从两方面回答。一个是从销售本身来说，你认为它有什么优势或者令你着迷的地方，你

会全心全意的投入这个工作，但是切忌不能说别的职位就不好，这会让招聘方心情步愉快，而且你有可能会被调配，所以谓了不丧失工作机会，要三思而后言。另一个方面就是你个人的特点，因为个人能力和兴趣，更适合销售工作，这样会给招聘方留下相当良好的印象，收到事半功倍的效果。

9． 如果每天让你给客户突然打销售电话你会怎么办？

没有人愿意每天给客户突然打销售电话，因为这样收到冷遇的情况很多。但是不要直接说你不会干这项工作，你可以说你会考虑方法，或者说话的口气。或者你要是够机智的话，你可以提出不打突然电话，但是能达到一样效果的措施的话，那招聘方一定会对你刮目相看。

10．你最大的一次冒险是什么，你是如何做的？

销售工作有时候是需要冒险精神的，但是不要给招聘方，你天生就是个冒险家，毕竟，做生意是要赚钱，不是冒险，如果招聘方认为你会拿公司的钱、信誉去冒险，那你可以说彻底没有希望了。但是销售是需要进取的职业，表现的萎缩不前，公司也不会考虑雇佣你。可以说一些野外的冒险故事，尽量逼真，说明你是勇敢的人，但不是表现在工作上的冒进。

11.是什么原因吸引你加盟我们公司的？

要了解这家你面试的公司，了解公司的强项和不足，然后具体说一下你的设想，说明你到职后怎么样开展销售工作，要认同企业文化，特别是对于外资企业，企业文化是十分重要的，在同一个企业文化氛围中，才能有良好的团队合作意识，最好强调是企业文化比较吸引你。这样效果会比较好，但是如果你不是从内心认同，最好不要发表评论，言不由衷比什么都不说显得更加没有诚意，最好不要做这样的事情。

12.你还面试过哪些公司？

这是一个狡猾而且强硬的问题。你必须考虑你有多少信息已经透漏给公司。权衡的回答。如果你已经参加过这个行业顶尖公司的面试，你现在面试的公司会怀疑如果录取你的话，你会不会优先到顶尖企业去工作。而且万一你是被大企业拒绝了得，那么就会有尴尬的问题，拿就是你为什么没有进入该企业，这是个非常棘手的问题，所以你要巧妙的避开，不要给自己带来不必要的麻烦。

另外如果你面试公司过多，那么现在面试的这一家会怀疑你没有诚意，但是过少的话，又会认为你没有能力。所以你要权衡后谨慎回答。一般公司喜欢和别的公司竞争，如果你足够优秀的话，如果这家公司录取你，你没有去哪一家，表明这一家有竞争力，它会很高兴。但是如果同时有很多企业要你的话，那样它会考虑如果录取你，你却不能入职，这是他们不愿意看到的，大多数公司为了正常招聘着想，可能会选择放弃你，另觅人选。这个问题也是考察你个人能力的重要问题。回答时一定要谨慎，因为稍有不慎，就可能和一个绝好的职位失之交臂。建议你可以适当的说面试的公司，然后，表明你真诚的态度，会考虑公司的决定，对公司的尊重。

市场问题

市场是销售人员生存和发展的土壤，所以让你回答有关市场的问题也并不过分。只是你在回答的时候，要表现出一种诚恳的态度，如果你不知道千万不要编造，因为这样，会让你使去这个机会，因为坐在你对面的都是这方面的专家。这些问题一般都是针对一些已经有工作经验的销售员，但是如果你没有经验的话，看看这些常用的问题，一定会有益处的。

1.请你和我谈一下经济？

其实是一个比较空泛的问题，但是最好提前准备一下，不要表现的对这方面一无所知。显得你根本没有诚意。

2.如果你有一百万你会做什么？

一个考察你的计划性的问题，不能回答买房购车这样的事情，有头脑的人，永远将投资作为最大的快乐，显示你是个有计划的人。但是不要浮夸，比如马上开一家公司这样的话，最好不要说，因为你一无所知的时候，如此激进会让招聘方对你产生不信任感。

3.请和我谈一下你个人对股票的看法？

如果你不清楚，千万要诚恳，谈谈你个人的一些看法就好了，在专家面前班门弄斧可不是明智的选择。如果你提前有查阅相关资料，有这方面的准备，那么恭喜你，一个英明的决定。

4.请你给我介绍一种你想买的或者想卖的股票？

这个问题，无法给你建议，请提前准备。

5.告诉我三种你想要买的股票？

只能靠你平时留心了，如果你不了解股票行业并且不感兴趣的话。但是不要瞎说，这样的会造成适得其反的效果。

6.请讲讲你遇到的最困难的销售经历，你是怎样劝说客户购买你的产品的？

问题解析：不管销售也好还是其他的什么职业。当你去面试时最常见的就是这样的一个问题，让你说说自己曾经的工作经历，考官主要是想从你过去的工作中了解你处理问题的能力，回答这样的问题可以将过去的经历稍微夸大，让考官对你刮目相看。

7.人们购买产品的主要原因都有什么？

大部分购买行为的发生，并不仅仅只是因为产品的价格或者是产品的质量，每一个人购买某种产品的目的都是满足他背后的某种需求。购买产品的人首先是想获得产品的使用价值满足自身的要求、产品的质量、价格也是促使人们是否购买产品的原因。

8.关于我们的产品生产线和我们的客户群体，你了解多少？

问题解析：此类问题也是考管在面试时比较关注的，所以在准备面试前，你最好先对你打算进入的公司有一个整体的了解，做到有备而来。?

9.关于销售，你最喜欢和最不喜欢的是什么？为什么？

这个问题是考察你对销售工作的价值取向，你可以回答最喜欢得到签单后的那种快感，不喜欢被客户拒绝等等。销售工作有很多内容，这个工作主要是和人打交道的，所以你要接触很多人，有你喜欢的也有你不喜欢的。?

10.你最典型的一个工作日是怎样安排的？

在《人在职场》中我们给出了一个销售一天的工作安排，可以做为参考，回答这个问题前你应当已经有所准备，好的销售人员一天的工作应该是有序的。

11.为取得成功，一个好的销售人员应该具备哪四方面的素质？你为什么认为这些素质是十分重要的？

销售人员所应该具备的素质非常多，所以根据行业的不同会得出不同的结果不过推销能力、内在的自信、与客户建立良好关系的能力、严谨的工作作风绝对是所有行业的销售工作者都该拥有的基本素质，销售的工作是以人为工作对象，因此如何处理和人的关系至关重要。以上四个基本素质都是这个方面的体现。

12.在你的前任工作中，你用什么方法来发展并维持业已存在的客户的？

对客户的维护每个人有每个人的不同方式，不过把客户当做朋友不要总是觉得和客户间只有生意关系这样就能与客户保持较好的关系，在回答这个问题时，你可以告诉考官一些你曾经与客户间保持良好关系的例子，这样比说空话要好得多。

13.如果让你给新员工上一堂销售课程，你在课堂上要讲些什么？为什么？

在回答这个问题时，应当考虑考官的意图，事实上出这样考题的考官八成是想知道你是不是对激励销售人员有自己独特的办法，给新员工上课，最重要的是如何激励他让他能全心投入销售工作。

14.说一下你在前任工作中所使用的最典型的销售方法和技巧。

这个问题是要考察你的实际工作能力，讲述一个故事，不要去谈具体的什么技巧，只要告诉考官你成功的将产品卖给了客户就可能让考官满意。

15.假如给你定的销售任务很大，完成任务的时间又很短，你用什么办法以确保达到销售任目标的？这个问题比较尖刻，是看你是否有应变能力，其实任务大时间短是销售人员经常遇见的问题，你可以告诉考官，你会将任务量化，把每天应该做多少工作都计算出来，然后严格按照计划去做，有计划的工作是成功的最大保障。

16.你是否有超额完成销售目标的时候，你是怎样取得这样的业绩的？

销售工作存在着一定的不确定性，运气的好坏有时也左右着一个销售人员的业绩，你可以讲述你在取

得好业绩时候的辛苦但最好多说一些你的好方法，这样会让考官更欣赏你。

17.一般而言，从和客户接触到最终销售的完成需要多长时间？这个时间周期怎样才能缩短？

根据产品的不同时间就会有所不同，你应当根据行业的特点去回答第一个问题，缩短周期的办法最重要的就是了解客户的真正需求，尽快在价格上达成一致。

18.你怎样才能把一个偶然的购买你产品的人变成经常购买的人？

对客户进行定期的售后回访是招揽回头客的最好方式，你只有让客户感觉到你的服务是一直存在的，你的产品是有把保障的时候他才会在你有了新的产品后继续购买，同时与客户保持良好的关系也非常重要。

19.当你接管了一个新的行销区或一新的客户群时，怎样才能使这些人成为你的固定客户？

这个问题是考察你对环境的适应能力，你可以向面试考官讲述你刚入行时的一些工作经历，从你过去的成功做法中向考官介绍你的工作方式。

20.在打推销电话时，提前要做哪些准备？

了解客户公司的情况、了解客户的情况和需求、确定自己的销售目标。

请向我推销一下这支铅笔。

大胆的推销，把考官当成你的客户。

21.和业已存在的老客户打交道，以及和新客户打交道，你更喜欢那种？为什么？

回答那种都不会有错，关键是你要知道你所要面试的行业是更需要老客户的支持还是需要不断的挖掘新客户。

22.具备什么样的素质和技能才能使你从众多的销售人员中脱颖而出？

11.酒店销售岗位面试常见问题 篇十一

酒店招聘广告中，销售管理职位是比较常见的，那么在应聘面试的过程中，有什么实用技巧?这时建议你，最好事先收集下去酒店面试销售岗位常见的问题，来做好面试准备，

酒店面试题

说一下你对市场的认识。

如果你是销售员，你会怎样去做市场，有什么独特的见解。

面试题回答技巧：

题目一、先说下市场认识：你可以从客户群定位、竞争对手分析 、广告宣传力度三方面进行市场综合分析。

题目二、如果你是销售员，结合营销管理提出以下建议：

1、执行力度、督察力度。

酒店管理者的通病大都集中在落实问题上，如若没有执行到位总是有很多借口。但若换个角度去思考问题、去解决问题、协调寻求解决方案，那么问题就迎刃而解。只有执行力度上去了，工作质量才能随之提高。 酒店业的发展壮大，服务质量要不断提升，因为面对的是更高要求的客人。酒店业都强调细节管理，提升细节管理就要加大督查力度，无问题—督导检察可避免问题;有问题—可及时发现给予补救，

2、锁定目标进行市场定位。

目标市场即是对酒店产品有需求、有支付能力的客户群。酒店要有针对性的研究目标市场，做出详细的分析，确定后采取主动深入营销战略，争取更为广阔的目标市场。我们在锁定目标市场的同时，要竭尽全力维护客户的忠诚度，维护的这些客户是最好的免费的口碑宣传，也是其它竞争对手比较难争取的客户群。

3、培养客户群、减少营业成本。

一个酒店只有具有特色、良好的服务、具有新颖的卖点、与之产品相匹配的价格体系，真正实现客我共赢，方能维系良好的客我关系，才能谈及客户的忠诚度。忠诚的`顾客其自愿花钱购买酒店的产品与服务，其消费支出远远超出随意性客人，并且产生的口碑效应是对酒店最好且免费的宣传。

4、节日营销与大席营销。

中国作为一个礼仪之邦，每年节日在 60 余个，大家普遍比较重视的也有 20 多个，基本每个月都有节日，对于酒店来讲可根据本地市场环境，根据不同的节日做出相应的营销策划与推广。

5、优质服务。

酒店要根据现状制定服务及工作标准程序，规范技能操作。在对客服务过程中灵活的按其标准方能给客人提供优质服务。衡量优质服务的唯一标准就是顾客满意，我们也只有通过严抓培训、制定标准、灵活运用才能实现客人最大满意率。

12.房地产销售面试问题 篇十二

1 结构化面试技术概述

面试技术是种经过精心设计, 在特定场景下, 以考官对应聘者进行面对面交谈与观察为主要手段, 由表及里地测评应聘者的知识、能力、经验等有关素质的一种测评方式。具有测评的直接性、双向沟通性和灵活性。结构化面试, 也称标准化面试, 是根据已定评价指标, 运用特定问题、评价方法和评价标准, 严格遵循特定程序, 通过测评人员与被测者面对面的言语交流, 对被测者进行评价的标准化过程, 融合标准化测验和传统经验型面试的优点, 测验结果较可靠。结构化面试测评要素涉及知识、能力、品质、动机、气质等, 尤其是有关职责和技能方面的具体问题, 更能够保证筛选的成功率。注重根据工作分析得出与工作相关的特征, 有较高信度, 成本较低, 且评分一致性得以保证。

2 结构化面试的设计

结构化面试是面试前就所涉及内容、问题、评分标准、评分方法等一系列问题进行系统的结构化设计, 在面试之前已有固定框架 (或问题清单) , 考官根据框架控制整个面试的进行, 严格按照框架对每个应试者分别作相同提问。即用同样的措辞和语气, 同样的问题和顺序, 按照同样的评分标准面对同类被试者。

在招聘时引进结构化面试, 是为了更好的测评应聘者的综合素质和能力, 提高面试的科学性和有效性, 真正为组织招聘到相匹配的人才。结构化面试的组织实施必须抓好以下三个必要个环节:

2.1 面试考官的选择

面试成败在很大程度上取决于面试过程中面试官的素质高低。高素质的面试官可以很好驾驭面试的整个情境, 并根据应聘者的具体表现给出恰当评价。这里强调面试考官的必备素质有:一是良好的个人品格和修养。因为面试考官代表着公司, 是公司企业文化的象征。其次是具备销售等相关专业知识和丰富的人力资源管理经验。因为面试的完成和质量在很大程度依赖于面试考官的丰富工作经验和相关专业知识。三是能有效面对各种应聘者, 熟练运用各种面试技巧, 控制好面试的整个过程。四是能公正、客观地评价应聘者, 不应以个人的好恶等主观因素而影响评价结果。

2.2 结构化面试问题设计

结构化面试的问题要由企业的人力资源专家、工作岗位的直接主管、咨询公司等按照严格的程序进行设计, 主要遵循以下几个步骤:

(1) 分析销售工作对应聘者的素质要求。

在确定面试要素时遵循两个原则:一是面试功能与测试的整体目标相符合的原则。面试的根本目的是选拔合适的人才到合适的岗位上, 适应本岗位的工作, 并使其事业走向成功, 这是一种对未来行为表现的预测。二是面试内容的可测性与针对性原则。比如对一些不可测或者难以测试的素质就应该不予考虑或者酌情选择, 亦或借助其他面试技术获得。

面试考官应依据销售人员的职责和任职资格条件, 分析该岗位应聘者所需的主要能力和素质, 再根据这些要求设计相关面试问题, 以此来考核应聘者是否具备成为一个合格销售人员的要求。同时, 应认真筛选求职应聘者的简历或申请表, 准备一些与应聘者过去经验、经历相关的面试问题。针对销售人员的实际要求, 确定销售人员一般应该具备五大基本素质:品德素质、心理素质、身体素质、知识素质和业务素质。

(2) 测评要素的确定。

对分析得到的各素质要求的重要性进行评定, 抛弃可有可无的、不重要的, 保留必需的、重要的素质要求, 形成结构化面试的测评要素并确定相应权重。同时准确界定每个测评要素的内涵与外延, 且给以清楚准确的表述, 使测评者、被测评者以及第三者都能明确测评要素的确切涵义。

本文借鉴和分析了销售人员素质和要素的看法后得出一套有效的测评要素表 (见表1) 。

(3) 针对测评要素确定面试问题。

试题是面试能否成功的一个很重要的因素, 它不同于笔试题, 后者的延伸性、针对性和开放性相对比较明显。而面试问题的设计则要覆盖所有的测评要素, 即通过应聘者对所有问题的回答, 应能全面考察应聘者的素质和能力是否符合销售人员应具备的基本素质。所以结构化面试的题目要体现出以下三个特点:一是试题是基于销售人员职责的, 从销售人员自身的职责中引申出问题。出题时不能超出招聘岗位的实际, 也不能超出其职责范围;二是问题是系统编出来的, 目的是真实反映出应聘者的能力、素质及业务水平。三是按照确定好的标准来评价应聘者的应答。

(4) 合理排列问题顺序, 明确评分标准。

问题的排序应符合一般人对信息接收和理解的习惯, 并且每一个问题都要给出评分标准。结构化面试的测评标准包括三个方面内容:一是测评指标, 即反映应聘者素质、资格的典型行为;二是水平刻度, 是描述这些行为表现所体现的能力、素质或资格条件的数量水平或质量等级的量表系统;三是测评规则, 即一定水平刻度与一定行为指标之间的对应关系。面试测评标准集中体现为面试测评的量表系统, 体现为一个好的面试评分表。评分标准以清晰明确、不引起歧义为原则。需注意的是, 评分等级过于细化, 评价的准确性可能反而会下降。本文在操作中将五级评分制演化为四级评分制, 即优秀、良好、及格、不及格。

基于销售人员的五大素质要求及其相应要素构成, 以品德素质为例编制面试评分表 (见表2) 。

在应用中, 根据具体需要可以对表格进行相应调整以符合实际需要, 解决问题。

(5) 结构化面试的准备工作。

主要做好以下工作:一是面试人员的培训工作;二是组建面试小组;三是布置场地;四是准备面试材料, 主要的面试官分工;五是确定面试顺序和时间。

(6) 结构化面试的正式实施。

面试由导入性问题开始, 逐渐转入正题。首先, 掌握面试的提问策略。面试官要做到很好地控制面试节奏, 引导应聘者通过回答问题来充分展示他们的才华, 体现他们独特的思想和见解。同时, 考官要善于观察、善于提问, 提高消除应聘者紧张与弥补其缺陷机会的技能。其次, 注意面试的提问方式。考官应尽可能地问一些开放性的问题, 避免问一些过于直接封闭性的问题。另外, 考官要获得关于应聘者的不同方面的情况, 如能力与其行为特征、心理特点等等, 由于测评的内容是多方面的, 这就要求考官要根据测评内容的不同采取相应的提问方式。

2.3 结构化面试的评分

面试评分的根本目的是, 衡量应聘者的能力素质、资格条件、个性特点是否符合实际需求, 符合到什么程度、不符合到什么程度。面试评分是面试中的重要环节, 应统一评分尺度, 实现面试评分的一致性。

面试结束后由事先安排的统计员对主试者手中的评分表进行搜集, 并统计整理。

2.4 结构化面试的评分误差修正

结构化面试分数合成通常采用原始分直接加和方式。作为一种基于经典测量理论的分数合成方法, 对于评分中出现的误差无法控制。由于面试官及应聘者主观因素的影响, 分数很容易产生偏差, 导致不够客观准确。可通过以下方法对评分进行修正, 提高每个应聘者得分的准确性。

(1) 针对面试官宽严度的评分误差。

由于是多个面试官主观评定应聘者得分, 难免会受到晕轮效应等影响, 产生误差。首先, 改进结构化面试的分数合成方式, 提高人事决策的客观性和公正性。其次, 对因各组考官评分起评标准不一致造成的误差运用修正系数法, 也可很好修正应聘者的最后得分。

(2) 针对AIM问题的改进。

AIM (Applicant Impression Management) , 即应聘者印象控制, 是一种企图影响他人对自己的评价结果的手段, 其表现在选拔面试中更加明显。为了克服应聘者印象控制对面试效果的影响, 首先鉴别有害和无害的AIM;然后提出克服负面影响的面试手段:面向未来的结构化面试可有效减少AIM的负面影响;选拔好培训面试官;个人履历访问;基于START原则的情景式提问;工作取样分析等方法可以有效确保评分的公平公正性。

3 结语

以上是企业在招聘销售人员时引入结构化面试的一些设想, 在实际操作中各企业单位还要根据自身特点做出相应调整。结构化面试作为一种对企业绩效和员工个人职业生涯发展有双重效用的面试方法, 有其独特的优势。但随着社会进步和企业发展, 使考官在短时间内, 清楚地对一个陌生应聘者的性格、能力、专长做出正确判断, 还需不断改进, 使面试更加科学化、规范化。

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