房地产市场报告提纲

房地产市场报告提纲（共8篇）（共8篇）

1.房地产市场报告提纲 篇一

附件1：

房地产市场信息系统建设工作报告提纲

一、系统建设的组织工作情况

主要包括主管局领导，牵头部门、联系人和电话，专职信息化部门、人员情况，以及系统建设资金来源和投入情况等内容。

二、系统建设和应用情况

主要包括筹备阶段、研发阶段、推广阶段和使用阶段的有关情况。

其中：筹备阶段，主要包括系统建设方案编制情况、涵盖业务范围、资金筹措情况、招标情况、系统建设局机关负责部门和人员等；

研发阶段，主要包括系统研发模式（分自主开发或委托开发）、技术合作公司、建设进度安排等；

推广阶段，主要包括推广方式、培训单位（部门）和人员数量等；

使用阶段，主要包括正式运行时间、应用的业务部门、截至目前总业务量和数据量、应用模式（分免费使用、一次性缴纳费用或每年缴纳费用）及费用、运行保障制度等。

需按统计分析与信息发布系统、新建商品房网上备案系统、存量房网上备案系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统、登记管理系统、测绘及成果管理系统和其他应用系统（如内部办公系统、邮件系统等）分别描述。

三、安全保密工作开展情况

主要包括信息设备中的应用服务器、数据库服务器、网络设备、存储设备和个人计算机等采取的防盗、防毁、电源

保护等安全保护措施，系统运行维护管理制度，系统数据备份和恢复制度，内网和外网的隔离方式，系统授权访问的安全策略和监控策略，其他安全保密的有关制度，机房和网络运行管理的部门与人员等。

四、信息化的四个覆盖情况

单位信息化覆盖情况，共个下属单位，覆盖了个下属单位；

部门信息化覆盖情况，共个部门，覆盖了个部门；

人员信息化覆盖情况，共个人员，覆盖了个人员；

业务信息化覆盖情况，共个业务，覆盖了个业务。

注：单位信息化覆盖，是指单位管理的业务中，其中至少有1项业务是通过信息技术手段进行管理。

部门信息化覆盖，是指单位内设每个部门管理的业务中，其中至少有1项业务是通过信息技术手段进行管理。

人员信息化覆盖，是指单位内每人管理的业务中，其中至少有1项业务是通过信息技术手段进行管理。

业务信息化覆盖，是指某项业务工作通过信息技术手段进行管理。

五、工作中遇到的困难和解决办法

六、下一步工作安排

七、意见和建议

2.房地产市场报告提纲 篇二

1 甲级办公楼

尽管市场需求较为低迷,3.6%的空置率水平使得北京办公楼市场继续成为全球空置率最低的城市之一。在全球空置率均值为12.9%的背景下,相较于其他国际中心,如纽约和伦敦,北京市场更受业主的青睐。供不应求的市场现状和较快的出租速率使得业主对整体市场始终保持乐观。在租户方面,大面积租赁多来自电子、互联网以及金融类企业。汽车行业以及汽车金融类公司也在市场中保持活跃。

浦项中心的完工标志本年度第一栋甲级办公楼进入市场,井有助于缓解受抑制的市场需求。浦项中心为望京市场提供了8.8万m2的办公楼面积,这也是自2013年第四季度以来首个进入北京甲级办公楼市场的项目。2015年第一季度,浦项中心已经成功出租一半的可租面积。这也表明大型租户对于成本较低但能够提供便捷的可替代选择的新兴办公楼市场的强劲需求。

自2009年以来供不应求的市场环境使得北京办公楼市场的租金持续加速增长,并导致北京办公楼市场的租金变化周期与国际市场走势悄然脱钩。与上海、香港不同,北京市场的需求来源于中国跨国企业的扩张。这些企业在加速全球业务扩张的同时,其决策中心多设立于北京。这导致了北京办公楼租金变化周期与亚洲其他需求来源于非本土跨国公司的城市截然不同。CBD区域的强劲走势将带动租金于近期加速上扬。尽管截至2015年末,将有4个新办公楼项目建成,且总面积达36.25万m2,但是它们并不会给租金市场带来冲击。因为这些项目的很大比例将为业主自用或已成功预租,如开元国际广场以及融科资讯中心。“在这种情况下,业主将继续提高租金并在选择租户方面占据主动;他们会使用自己在市场中的有利地位来挑选更为稳健更为优质的租户。”仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯(Eric Hirsch)表示,“我们预计那些知名并拥有良好背景的公司将成为业主的首要选择。”

2 优质工业物业

有限的可租赁面积限制了市场成交量。第三方物流公司在市场上最为活跃,其中两家此类公司承租了新建成的普洛斯平谷物流园一期20%的面积。同时供不应求的市场现状限制了一些零售商的仓储扩张计划。电商企业对仓储的需求是多样的。一些企业持续将其仓储面积整合至非核心区的物流中心,而其他企业则希望承租更靠近北京中心的仓储面积。

新项目的落成致使总体空置率上升至6.9%。由于地理位置较远,位于平谷区马坊镇的普洛斯平谷物流园一期只有30%的签约率。而在2014年四季度竣工的百利威三期在2015年第一季度的市场表现并不尽如人意。这两个项目的高空置率推动了市场整体空置率的上升,一季度环比增长2.6个百分点至6.9%。

市场供给的不足为租金增长提供动力。截至2015年年底,北京市场将只有安博二期一个项目竣工。安博二期地处北京机场物流园,尽管极佳的地理位置以及开发商的深厚背景所带来的巨大优势将使10万m2的面积迅速租出,但新建面积还是会给整体市场带来短暂的空置率上扬。“第三方物流企业、实体零售商和制造企业将继续成为物流仓储市场需求的主要动力。”仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示,“一些对成本敏感的租户将继续寻求北京周边的低租金区域,而那些支付能力更高的企业将持续追求离市中心更近的高租金区域并推动租金的上升。”

3 优质零售物业

餐饮连锁类租户继续主导市场。中端市场的餐厅连锁店仍最受业主欢迎;乌巢披萨主题餐厅进驻新奥购物中心,外婆家在凯德晶品购物中心开店,俏江南在京通罗斯福广场也迎来了新店开张。同时,奢侈品零售市场增长放缓,路易威登将其在国贸商城的店铺升级为路易威登之家,扩大五倍面积至三层4000m2。Meissen Couture在中国的第一家旗舰店落户华贸购物中心。Armani Collezioni、蔻驰、Delvaux也分别开设新店。

尽管本季度有三个新项目开业,市场整体空置率保持不变。体量为38000m2的淘汇新天在王府井步行街以仅30%的出租率开业。然而,其他核心项目的高出租率使核心商圈整体空置率连续第二个季度下滑,至3.9%。大体量、露天式购物、定位相对高端的中粮祥云小镇在顺义区以40%的空置率开业。绿地缤纷城以接近90%的出租率开业,尽管包括上影国际影城和家乐福在内的主力店延迟开业。

另有十个新项目将在今年开业,带来超过100万m2的市场新供应。三分之二的新项目预计在年中进入市场,这将进一步加剧在2014底开始的新项目供应热潮,其中包括多个位于郊区的新项目。仲量联行中国区零售市场研究总监麦哲文(Steven McCord)提到,“受到周边国家海外购物(日本和韩国)、在线购物、郊区项目和奥特莱斯快速发展的影响,主要购物中心销售额将仅会保持温和增长。更优惠的汇率政策、对产品质量和选择的关注、更有竞争力的价格都会驱使大量对价格敏感的消费者到临近的东北亚国家进行购物,这将影响北京CBD商圈主要购物中心的经营。”

4 投资市场

北京录得首例成熟购物中心整售交易。位于中关村的欧美汇购物中心整体出售给已在香港上市的领汇房地产投资信托基金。整售交易价格为25亿元人民币,远超以往那些处于建设前期或者建造初期项目的交易记录。这也是领汇房地产基金在北京的首次交易。仲量联行华北区投资部董事秦子凡(Kevin Qin)表示,“此次较高的交易价格进一步表明作为区域市场最为优质的项目之一,该购物中心潜在的盈利能力。此次交易的项目定位恰当且市场表现抢眼,特别是在邻近的主要竞争者中关村广场暂时歇业的境况下。”

5 高端住宅

无论是整体市场还是高端市场,一季度销售量都较为低迷。尽管同比增长55%,受到有限新供给和春节的影响,前两个月整体市场销售季度环比下降30%。高端市场情况类似,同期仅有214套高档公寓和37套高端别墅成交。然而,鉴于央行的持续信贷宽松政策和两会期间的多项支持住房销售政策,我们预计交易量将迅速反弹。

资本价值由于低交易量略有下降。高档公寓和高端别墅的一手资本价值在本季度前两月分别环比下降0.4%和4.6%。销售的放缓促使一些开发商提供折扣来吸引更多买家。

3.来自一线的中国房地产报告 篇三

多地一房难求加剧楼市两极分化

2016年7月14日傍晚，安徽省合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出112套精装修房源，不到1小时销售1.5亿元，全部房源连夜售罄。

“能买到房就是赚到了。”大学毕业留在合肥的陈先生费尽周折当晚如愿购得心仪的一套房子。他告诉记者，尽管14200.79元/平方米的价格比2015年1月首次开盘的8000元涨了近80%，但考虑到是精装修，还是学区房，交通购物也便利，这个价格也能接受。

上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后，2016年上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象，尤其合肥市39.57%的房价涨幅居各大城市首位，成为楼市一匹“黑马”。

“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，如果分城施策执行不到位，2016年全年房价上涨预计从一二线城市向三线城市扩散，库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

在中国社科院世经政所国际投资研究室主任张明看来，本轮房地产市场反弹一个显著特征就是房价先反弹，带动成交量回暖，最后拉动房地产投资。“价格反弹先于数量反弹，表明这轮反弹与政府加速去库存、宽松的信贷政策有关。”

流动性充裕，银行钱多但没地方去，投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产，进而导致一线及重点二线城市频现“地王”，苏州、南京等城市地价翻倍。

在寸土寸金的北京，2016年5月首创集团以33.4亿元高价拍得大兴兴华大街地块，折合楼面价42496元/平方米，价格接近周边现房销售价格；而西三环丽泽桥附近一处新楼盘，最小户型145平方米，单价已直逼10万元，动辄2000万元一套的豪宅令人望而却步……

对楼市而言，当面粉价格高于馒头价格时，其结果只有一条路——房价除了上涨别无选择，最终一线市场豪宅项目越来越多，楼市高端化趋势越来越明显，离普通百姓住房需求越来越远。

边消化边新建“去库存”仍前路漫漫

家住山东省高密市三里庄社区的退休工人任先生一家三年前因旧城拆迁改造搬入临时租赁的房子，原本盼着今年能回迁到新楼房，不想等了三年拆迁还没完，新房半间也没盖，回迁变得遥遥无期。

别说盖回迁房，就是现在已经盖好的商品房要卖完也得好几年。当地一位不愿透露姓名的建筑安装企业老板说，楼市低迷对企业影响很大，生意订单减了不少，好容易接个工程，最后结算时很难要到钱。

根据国家统计局数据，2016年6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，比5月末减少753万平方米。2016年以来，尽管在一系列政策推动下，我国房地产去库存取得一定成效，一二线城市库存压力基本释放，多数城市库存消化时间缩短，但数据还显示，当前去库存仍压力大，截至2016年6月末，全国商业营业用房待售面积高达1.53亿平方米，同比激增23%。

中国指数研究院常务副院长黄瑜用另一个视角观察去库存——由竣工待售、在建未售及待开工面积三部分组成的商品房库存总量。据初步统计，2016年5月全国商品房库存为55.5亿平方米，按照过去3年的平均销售速度来看，需要4.7年时间才能完全去化，高于2010年需要3年的水平。

“今年以来房价已经平均往下走了两三百元。”谈到周边楼市，位于江西省宜春丰城市的江西政昊置业有限公司总经理施自强仍感到一丝寒意。即便房价每平方米只有三四千元，他在丰城市中心开发的一个楼盘从去年销售至今仍有400多套商品房待售，住宅总面积高达4万多平方米。

值得警惕的是，非住宅房也严重过剩。施自强说，受电商冲击影响，公司目前还有1万多平方米商业写字楼没有售出。“现在只能慢慢熬，希望能熬过这个‘冬天’。”

更多城市也面临商业地产高空置率的压力。黄瑜分析，目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30%，明显高于其他城市；部分城市的短期商办库存已经超过住宅，如2016年5月成都的商办可售面积为1007万平方米，而同期住宅库存仅为749万平方米。

“新一轮‘地王’潮下，应警惕部分城市仍热衷土地开发，去库存不力。”倪鹏飞说，目前三四线去库存的速度远低于一二线城市，但是投资和开工面积远远高于一二线城市，消化的量赶不上新增的，最终导致库存越积越多。

在“人的城镇化”中挖掘楼市新动力

2016年5月，家住山东省济宁市任城区八中南片区的张先生领到该市棚改实行货币化安置发放的第一张“房票”，票面金额31.8万元。对一家老小蜗居在40平方米老旧房子里40余年的张先生来说，小小“房票”撑起了他改善居住的梦想。

自2015年年底以来，全国各地100多个城市出台了去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成为化解拆迁矛盾、消化库存住房和助推城镇化建设的一大创新。

一边要大力去库存化解楼市风险，一边要保持楼市适度投资扮演好经济“稳定器”角色，未来房地产市场的新动力何在？

“‘人的城镇化’是去库存的重要途径，也是推动未来房地产市场发展的新动力。”黄瑜说，我国农民工总量庞大，可为房地产市场带来较大的潜在需求。数据显示，截至2015年，我国农民工总量27747万人，约占全国人口两成。

根据“十三五”规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，意味着未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村人口向市民转化，这些都是未来新的住房需求，也是楼市发展动力所在。

挖掘房地产市场发展的新动力，短期看重在稳定市场发展，防范风险。如对房地产调控要把握好因城施策的主基调；要控制三四线城市商品房开发土地供应，加速去库存。

2016年，江西省萍乡市商品房开发用地计划在过去3年的平均基数上下降50%。“这对一个财力偏弱的地级市来讲，是下了很大决心的。”萍乡市房管局市场监管科科长余亮说。

挖掘房地产市场发展的新动力，长期看要和改革赛跑，以制度性创新释放住房新需求。未来关键要满足两类人的居住需求，新就业的大学生和新进城的务工人员。

4.房地产企业三大清算提纲 篇四

前言房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？ 第一篇企业所得税汇算

第一章企业所得税汇算清缴概述

一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？

二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？ 汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？

三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?

四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪?

五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？

六、预缴与汇算清缴的关系。

七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？

八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？

九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？

第二章 开办期间的所得税汇算

一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？

二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？

三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？ 案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。

案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？

案例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。

第三章 预售期间的汇算清缴

一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？

自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？

案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？

二、预售期间的汇算清缴

（一）预售收入如何缴纳企业所得税？

（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？

（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？

问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？

（四）财务费用问题。

1、统借统还借款费用如何进行税前扣除？

2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？

问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？

3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？

4、预售阶段汇算清缴应注意哪些问题？

案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合年度申报表进行填报的实例解析。

第四章 竣工销售期间的汇算

一 收入总额的管理

（一）《企业会计准则》上如何确认收入？行业会计制度上如何确认收入实现？税法上收入如何确认？

（二）税法上收入总额确认的具体应用。

1、政府补助收入如何进行税务处理？

2、代收费用如何进行税务处理？

3、视同销售行为如何进行税务处理？

问题1：房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？

问题2：房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？

问题3：房地产企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，如何确认销售收入？

二、扣除项目的管理

（一）、税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？

问题：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金” 及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？

（二）、扣除项目的法理应用

1、相关性原则如何理解和应用？

问题：企业支付给离退休人员的医药费和生活补助等职工福利费是否可税前列支？

2、真实性原则如何理解和应用？

问题：因产品质量出现问题，支付的罚款、赔偿金是否能在所得税前扣除？

（三）、房地产企业成本核算

1、会计上核算对象如何确定？

2、房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较（财会[2013]17号 第26条和国税发

[2009]31号第27条）

3、开发成本的预算

导入虚增成本案例。

（1）房地产企业六大主要成本的构成比例？

（2）房地产企业的土建成本中各主要成本项目的构成比例？

（3）房地产企业中开发变动成本项目的主要构成比例？

（4）税法上滚动开发共同成本如何分配？

问题1：房地产企业售楼处的建造费用及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？ 问题2：房地产企业当年建安工程已发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？

4、房地产企业期间费用的处理。

（1）开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？

问题1：季节工、临时工等费用如何税前扣除？年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务

招待费？日常会议安排工作餐是否是业务招待费？

问题2：出差途中餐费是作为差旅费还是业务招待费？

问题3：企业赠送客户小礼品是否是业务招待费？

问题4：企业营销部门发生的业务招待费能否计入“销售费用—业务招待费”或“管理费用— 办公费”？

问题5：如集团公司（非股权投资企业）没有经营活动收入，只有来源于子公司的股息红利所得，若发生业务招待费能否依据税法将股息红利所得作为计算业务招待费的依据？

5、工资薪金和三项费用如何税前扣除？相关余额如何处理？

问题1：企业员工在职读研究生培训费可否列支教育经费？

问题2：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？

问题3：企业为职工提供的通讯补贴、供暖费补贴、交通补贴、住房补贴、误餐补助纳入工资总额还是职工福利费范围？

问题4：董事会成员领取工资是否可在税前扣除？

问题5：见习生补贴支出如何税务处理？

问题6：返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？

问题7：公车改革相关费用如何列支？

问题8：有的企业设有内部食堂，有的企业直接给员工发放午餐补贴，有的采取与餐馆合作的方式提供午餐，如何税务处理？

问题9：职工食堂承包给个人经营，企业按职工就餐的次数定额进行现金补贴。个人承包食堂没有营业执照且不对外经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除

问题10：企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？

问题11：某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？

6、房地产企业税前扣除管理

（1）完工产品成本如何确认？

问题：房地产企业为满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？

（2）预提费如何税前扣除？

（3）配套设施如何税前扣除？

（4）公共设施如何税前扣除？

（5）停车场如何税前扣除？

问题：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？

（6）中介费如何税前扣除？

（7）企业缴纳雇主责任险和公众责任险如何税前扣除？

（8）非流转税应税行为的入帐票据税前扣除问题。

（9）手工更改的通用机打发票能否税前扣除？

7、弥补亏损的处理：

稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损？查增应纳税所得额如何进行纳税申报？

8、特殊事项的处理。

关于以前年度发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。(1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理？（2）以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？

三、所得额计算方法。

案例：项目产品完工期间如何进行所得税汇算清缴？如何结合年度申报表进行填报的案例解析。

第二篇所得税清算及分配注销

一、企业清算分配及注销在征管中存在哪些涉税风险？

二、企业清算主要法规政策有哪些？

三、企业清算的所得税处理基本规定有哪些？

四、企业清算的所得税处理具体应用。

1、实务中哪些企业需进行清算？按《公司法》哪些需进行清算？按《企业破产法》哪些需进行清算？企业重组中哪些需进行清算？

企业经营地点变动是否需进行企业所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何进行分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？清算所得税的纳税时间及征管方面有哪些规定？

3、清算后剩余财产如何分配和计税？

4、案例：应税重组下企业合并分立清算所得税的计算、申报及会计处理实例解析。

5、企业分立相关政策解读。分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？如何应用这些政策处理房地产企业经营资产的免税分离问题？相关案例应用及如何进行税收筹划的案例解析。第三篇土地增值税清算

第一章 土地增值税基本知识

一、土地增值税的征收范围如何界定？征免税范围如何具体判定？应注意哪些问题？

问题：未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税如何处理？

二、土地增值税清算前期的预征有哪些税法规定？

第二章 土地增值税清算基本规定

土地增值税主要清算政策有哪些？国家有关土地增值税清算管理的最新要求是什么？

第三章土地增值税算清具体应用

一、清算单位和清算条件如何认定？清算方法有哪些？清算条件及清算时间有哪些要求？清算时应提供哪些资料？

二、土地增值税清算的计算与审核（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）

（一）开发产品收入管理：

1、土地增值税清算时，销售收入如何确认？

2、实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算？

案例：用实例解析二者的差异及如何具体处理。

问题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？

3、销售收入如何审核？代收费如何处理？

4、视同销售收入如何认定和审核？

5、拆迁补偿案例解析及应用。

(二)扣除项目金额构成有哪些？依据房地产转让形式，扣除项目有哪几种？每种具体包括哪些内容？

问题：纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

案例：地价款摊销案例解析及应用。

1、取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？

问题1：房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？ 问题2：对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

2、开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。

问题1：土地征用及拆迁补偿费入帐票据如何处理？逾期开发缴纳的土地闲置费如何在税前扣除？

问题2：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？

3、前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？

设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？

4、建筑安装工程费。包括内容，审核重点有哪些？如何填表？

问题1：未支付的质量保证金如何处理？其在所得税和土地增值税方面有哪些区别？ 问题2：房屋装修费用怎样确定？

问题3：房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

5、基础设施费。包括的内容，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？

6、公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？

案例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。

7、开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？

问题：国税发[2009]31号规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

8、房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?

如何区分期间费用和开发间接费用？因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？

案例：计入管理费用的工资能否在开发间接费用中列支，计算土地增值税是否可加计扣除问题的案例解析。

【问题】房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可在本单位扣除吗？

案例：利息扣除的选择实例应用。

利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？

案例： 土地出让金返还的解析及应用案例。

案例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。

9、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？

【问题】未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？

值得注意的几个问题：

1.代收费用的处理。2.关联方交易行为的处理。

3、清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用。

第四章税务机关对土地增值税清算的检查重点和企业的有效风险应对方法

一、税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？

二、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？

三、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

四、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查这些事项？

五、在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？

六、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？

第五章土地增值税清算综合案例解析

5.房地产全程策划营销案提纲 篇五

主要工作内容 负责部门 项目用地周边环境分析 规划拓展部

区域市场现状及其趋势判断 规划拓展部 土地SWOT（深层次）分析 规划拓展部 项目市场定位 规划拓展部

项目价值分析 规划拓展部、策划营销部 项目定价模拟 策划营销部 项目投入产出分析 规划拓展部 投资风险分析及其规避方式提示 规划拓展部 开发节奏建议 规划拓展部

第二部分：项目规划设计

主要工作内容 负责部门 总体规划

规划拓展部 建筑风格定位

规划拓展部 主力户型选择及面积配比

规划拓展部、策划营销部 室内空间布局装修概念提示 规划拓展部 环境规划及艺术风格提示

规划拓展部 公共家具概念设计提示

公共装饰材料选择指导

灯光设计及背景音乐指导

小区未来生活方式的指导

第三部分：项目形象策划工作内容 项目视觉识别系统核心部分 延展及运用部分

视觉识别系统物品制作

第四部分：项目营销推广主要工作

规划拓展部 规划拓展部

规划拓展部

策划营销部

责任部门

策划营销部 策划营销部

策划营销部

责任部门

区域市场动态分析 策划营销部 项目卖点分析与对策 策划营销部 目标客户群定位分析

策划营销部 价格定位及策略

策划营销部 入市时机规划

策划营销部

广告策略

策划营销部

第五部分：项目顾问、销售、代理控制

主要工作 负责部门 销售周期划分及控制

策划营销部 各销售阶段营销策划推广执行方案实施 策划营销部 各销售阶段广告创意设计及发布实施 策划营销部

销售前资料准备 策划营销部 销售培训 策划营销部

销售组织与日常管理 策划营销部

第六部分：物业管理

主要工作 负责部门 项目销售过程所需物业管理资料

策划营销部

物业管理内容策划

策划营销部、物业公司 物业管理组织及人员架构

物业公司 物业管理培训 物业公司 物业管理规章制度 物业管理操作规程 物业管理的成本费用

第一部分：物业公司 物业公司 物业公司 项目投资分析

项目投资分析是项目开发过程中最为关键的环节，反映了集团选择开发项目的过程。

项目投资分析可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还应对项目开发节奏提出专业意见。一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

以上工作规划拓展部完成

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判

客户访谈 业内人士访谈

以上工作由规划拓展部完成

2、项目定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：

选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 集团品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算 以上工作由规划拓展部完成 六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟 以上工作由策划营销部完成

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.集团操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

以上工作由规划拓展部完成

第二章 项目规划设计

进入了产品设计阶段后，根据市场需求进行项目规划设计，项目规划设计以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.集团的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明

.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：

地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况

.项目道路设置及其说明：

项目主要出入口设置

项目主要干道设置

项目车辆分流情况说明

项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

.项目环艺规划及说明：

项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查

.项目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示

项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

.地块已有的自然环境利用

.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计

.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

.营销中心大堂

.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计

.客厅装修概念设计

.厨房装修概念设计

.主人房装修概念设计

.儿童房装修概念设计

.客房装修概念设计

.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示

.跃层、复式、跃复式装修标准提示

.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计

.项目公共绿化绿地灯光设计

.项目道路系统灯光设计

.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导

.广场音乐布置

.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式

.住户特征描述

.社区文化规划与设计

以上工作负责部门：规划拓展部

第三部分 项目形象策划

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。

其他形象（略）

一 项目视觉识别系统核心部分

1、名称

.项目名

.道路名

.建筑名

.组团名

2、标志

3、标准色

4、标准字体

二 延展及运用部分

1、工地环境包装视觉

.建筑物主体

.工地围墙

.主路网及参观路线

.环境绿化

2、营销中心包装设计

.营销中心室内外展示设计

.营销中心功能分区提示

.营销中心大门横眉设计

.营销中心形象墙设计

.台面设计

.展板设计

.营销中心导视牌

.销售人员服装设计提示

.销售用品系列设计

.示范单位导视牌

.示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

.办公功能导视系统设计

.物业管理导视系统设计 以上工作负责部门：策划营销部

第四部分 项目营销推广策划

房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。

一 区域市场动态分析

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

.项目概括

.市场定位

.销售价格

.销售政策措施

.广告推广手法

.主要媒体应用及投入频率

.公关促销活动

.其他特殊卖点和销售手段

3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1、项目主卖点荟萃

2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况

3、项目所在地家庭情况分析

.家庭成员结构

.家庭收入情况

.住房要求、生活习惯

4、项目客户群定位

.目标市场：目标市场区域范围界定

市场调查资料汇总、研究

目标市场特征描述

.目标客户：目标客户细分

目标客户特征描述

目标客户资料

四 价格定位及策略

1、项目单方成本

2、项目利润目标

3、可类比项目市场价格

4、价格策略

.定价方法

.均价

.付款方式和进度

.优惠条款

.楼层和方位差价

.综合计价公式

5、价格分期策略

.内部认购价格

.入市价格

.价格升幅周期

.价格升幅比例

.价格技术调整

.价格变化市场反映及控制

.项目价格、销售额配比表

五 入市时机规划

1、宏观经济运行状况分析

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

3、入市时机的确定及安排

六 广告策略

1、广告总体策略及广告的阶段性划分

.广告总体策略

.广告的阶段性划分

2、广告主题

3、广告创意表现

4、广告效果监控、评估、修正

5、入市前印刷品的设计、制作

.购房须知

.详细价格表

.销售控制表

.楼书

.宣传海报、折页

.认购书

.正式合同

.交房标准

.物业管理内容

.物业管理公约 以上工作负责部门：策划营销部

第五部分 项目顾问、销售、代理控制

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，又是自成一体的的严密科学系统。

一 销售周期划分及控制

1、销售策略

.营销思想（全面营销）：

全过程营销

全员营销

.销售网络：

专职售楼人员（销售经理、销售代表）

销售代理商（销售顾问）

兼职售楼员

.销售区域：紧扣目标市场和目标客户

.销售阶段：

内部认购期

蓄势调整期

开盘试销期

销售扩张期

强势销售期

扫尾清盘期

.政策促销

.销售活动

.销售承诺

2、销售过程模拟

.销售实施：

顾客购买心理分析

楼房情况介绍

签定认购书

客户档案记录

成交情况总汇

正式合同公证

签定正式合同

办理银行按揭

销售合同执行监控

成交情况汇总

.销售合同执行监控：

收款催款过程控制

按期交款的收款控制

延期交工的收款控制

入住环节控制

客户档案

客户回访与亲情培养

与物业管理的交接

.销售结束：

销售资料的整理和保管

销售人员的业绩评定

销售工作中的处理个案记录

销售工作总结

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布实施

四 销售前资料准备

1、批文及销售资料

.批文：

公司营业执照

商品房销售许可证

.楼宇说明书：

项目统一说词

户型图与会所平面图

会所内容

交楼标准

选用建筑材料

物管内容

.价格体系：

价目表

付款方式

按揭办理办法

利率表

办理产权证有关程序及费用

入住流程

入住收费明细表

物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）

.合同文本：

预定书（内部认购书）

销售合同标准文本

个人住房抵押合同

个人住房公积金借款合同

个人住房商业性借款合同

保险合同

公证书

2、人员组建

.销售辅导：

集团销售队伍

A 主管销售副总

B 销售部经理

C 销售主管或销售控制

D 销售代表

3、商业合作关系

.双方关系：

集团与策划商

集团与设计院

集团与承建商

集团与承销商

集团与广告商

集团与物业管理商

集团与银行（融资单位）

4、工作协调配合集团主要负责人：

与策划代理商确定合作事宜，签署合同

完善能有效工作的组织架构和人员配备

分权销售部门，并明确其责任

全员营销的发动和组织

直接合作人：合同洽谈

销售策划工作对接

销售策划工作成果分块落实、跟踪

信息反馈

催办销售策划代理费划拨

工作效果总结

五 销售培训

六 销售组织与日常管理 以上工作负责部门：策划营销部

第六部分 项目物业管理

房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，更是品牌项目的重要支持。

一 项目销售过程所需物业管理资料

1、楼宇质量保证书

2、楼宇使用说明书

3、业主公约

4、用户手册

5、楼宇交收流程

6、入伙通知书

7、入伙手续书

8、收楼书

9、承诺书

10、业主/用户联系表

11、遗漏工程使用钥匙授权书

12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表

13、装修手册和装修申请表

二 物业管理内容策划

1、工程、设计、管理的提前介入

2、保洁服务

3、绿化养护

4、安全及交通管理

5、三车及场地管理

6、设备养护

7、房屋及公用设备设施养护

8、房屋事务管理

9、档案及数据的管理

10、智能化的服务

11、家政服务

12、多种经营和服务的开通

13、与业主的日常沟通

14、社区文化服务

三 物业管理组织及人员架构

1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等

2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道

.遵守国家有关规定

.在经营范围允许下

.结合不同的工作重点

.把质量责任作为各环节的重点

.遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则

.各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则

四 物业管理培训

1、在物业交付使用前，培训内容：

.为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解

.提供物业管理的理论基础

.物业及物业管理的的概念

.建筑物种类及管理

.物业管理在国内的发展

.业主公约、公共面积及用户权责

.装修管理

.绿化管理

.管理人员的操守及工作态度

.房屋设备的构成及维修

.财务管理

.物业管理法规

.人事管理制度

.探讨一些常见个案

2、在物业交付使用后，培训内容：

.现场实际操作

.对公司早期工作进行一次鉴定

.各部门的管理、工作程序及规章制度

五 物业管理规章制度

1、员工守则

2、岗位职责及工作流程

3、财务制度

4、采购及招标程序

5、员工考核标准

6、业主委员会章程

7、各配套功能管理规定

8、文件管理规定

9、办公设备使用制度

10、值班管理制度

11、消防责任制

12、消防管理规定

13、对外服务工作管理规定

14、装修工程队安全责任书

15、停车场管理规定

16、非机动车管理规定

17、出租屋及暂住人员管理规定

18、进住（租）协议书

19、商业网点管理规定

六 物业管理操作规程

1、楼宇本体维护保养规程

2、绿化园林养护规程

3、消防设施养护及使用规程

4、供配电设备维护及保养规程

5、机电设备维护保养规程

6、动力设备维护保养规程

7、停车场、车库操作规程

8、停车场、车库维护保养规程

9、会所设施维护保养及操作规程

10、给排水设备维护保养规程

11、公共部位保养保洁操作规程

12、保安设备操作及维护规程

13、照明系统操作及维护规程

14、通风系统操作及维护规程

15、管理处内部运作管理规程

16、租赁管理工作规程操作及维护规程

七 物业管理的成本费用

1、管理员工支出

.薪金及福利

.招聘和培训

.膳食及住宿

2、维护及保养

.照明及通风系统

.机电设备

.动力设备

.保安及消防设备

.给排水设备

.公共设备设施

.园艺绿化

.工具及器材

.冷暖系统

.杂项维修

3、公共费用

.公共电费

.公共水费

.排污费

.垃圾费

.灭虫

4、行政费用

.办公室支出

.公关费用

.电话通讯费用

.差旅费

5、保险费

6、其他

.节日灯饰

.审计费用

.杂项支出

7、管理者酬金

8、营业税

9、预留项目维修基金

物业管理原则上自负盈亏。

八 物业管理ISO9002提示

1、质量手册

2、程序文件

3、工作规程

4、质量记录表格

5、行政管理制度

6、人力资源管理制度

6.房地产市场报告提纲 篇六

① 营销思想：全面营销 ★ 全过程营销 ★ 全员营销 ② 销售网络

★ 专职售楼人员（销售经理、销售代表）★ 销售代理商（销售顾问）★ 兼职售楼员

③ 销售区域：紧扣目标市场和目标客户 ④ 销售时段 ★ 内部认购期 ★ 蓄势调整期 ★ 开盘试销期 ★ 销售扩张期 ★ 强势销售期 ★ 扫尾清盘期 ⑤ 政策促销 ⑥ 销售活动 ⑦ 销售承诺 ⑵ 销售过程模拟 ① 销售实施 ★ 顾客购买心理分析 ★ 楼房情况介绍 ★ 签定认购书 ★ 客户档案记录 ★ 成交情况总汇 ★ 正式合同公证 ★ 签订正式合同 ★ 办理银行按揭 ★ 销售合同执行监控 ★ 成交情况汇总 ② 销售合同执行监控 ★ 收款催款过程控制 ★ 按期交款的收款控制 ★ 延期交工的收款控制 ★ 入住环节的控制 ★ 客房档案

★ 客户回访与亲情培养 ★ 与物业管理的交接 ③ 销售结束

★ 销售资料的整理和保管 ★ 销售人员的业绩评定 ★ 销售工作中的处理个案记录 ★ 销售工作的总结

6.2 各销售阶段营销推广执行方案实施 6.3 各销售阶段广告创意设计及发布实施 6.4 售前资料准备 ⑴ 批文及销售资料 ① 批文 ★ 公司营业执照 ★ 商品房销售许可证 ② 楼宇说明书 ★ 项目统一说词 ★ 户型图与会所平面图 ★ 会所内容 ★ 交楼标准 ★ 选用建筑材料 ★ 物管内容 ③ 价格体系 ★ 价目表 ★ 付款方式 ★ 按揭办理办法 ★ 利率表

★ 办理产权证有关程序及费用 ★ 入住流程 ★ 入住收费明细表

★ 物业管理收费标准（学校收费规定）④ 合同文本

★ 预定书（内部认购书）★ 销售合同标准文本 ★ 个人住房抵押合同 ★ 个人住房公积金借款合同 ★ 个人住房商业性借款合同 ★ 保险合同 ★ 公证书 ⑵ 人员组建 ① 销售辅导

1）发展商成立完善的销售队伍 ★ 主管销售之副总 ★ 销售部经理 ★ 销售主管或销售控制 ★ 销售代表 ★ 销售/事务型人员 ★ 销售/市场人员

★ 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）★ 入住办成员（非常设性机构可由销售代表兼任）

2）销售顾问、销售代理机构派出专业销售人员辅导发展商销售工作 ★ 专职销售经理

★ 根据需要增派销售人员实地参与销售

★ 项目经理跟踪项目总体策划及销售进度、提供支持，现顺关系 3）销售顾问、销售代理机构就项目总体销售管理提供支持 4）销售顾问、销售代理机构销售网络资源调动使用 ② 销售代理

1）发展商指定公司相关人员配合销售顾问、销售代理机构工作 ★ 负责营销之副总 ★ 处理法律事务人员 ★ 财务人员

2）销售顾问、销售代理机构成立项目销售专职销售队伍，并视需要调动销售顾问、销售代理机构销售网络

★ 销售经理（销售顾问、销售代理机构派出）

★ 销售代表（主力由销售顾问、销售代理机构派出，其他当地择优招聘）★ 项目经理（跟踪项目销售进度，提供支持，理顺关系）3）销售顾问、销售代理机构的销售管理及支持 4）销售顾问、销售代理机构销售网络资源调动使用 ⑶ 制定销售工作进度总表 ⑷ 销售控制与销售进度模拟 ★ 销售控制表 ★ 销售收入预算表 ⑸ 销售费用预算表 ① 总费用预算 ② 分项开支 ★ 销售人员招聘费用 ★ 销售人员工资

★ 销售提成/销售辅导顾问费 ★ 销售人员服装费用 ★ 营销中心运营办公费用 ★ 销售人员差旅费用 ★ 销售人员业务费用 ★ 临时雇用销售人员工作费用 ③ 边际费用 ★ 销售优惠打折 ★ 销售公关费用 ⑹ 财务策略 ① 信贷 ★ 选择适当银行 ★ 控制贷款规模、周期 ★ 合理选择质押资产 ★ 银企关系塑造 ★ 信贷与按揭互动操作 ② 付款方式 ★ 多种付款选择

★ 优惠幅度及折头比例科学化 ★ 付款方式优缺点分析 ★ 付款方式引导 ★ 付款方式变通 ③ 按揭

★ 明晰项目按揭资料 ★ 尽可能扩大年限至30年 ★ 按揭比例

★ 首期款比例科学化及相关策略 ★ 按揭银行选择艺术 ★ 保险公司及条约 ★ 公证处及条约 ★ 按揭各项费用控制 ④ 合伙股东 ★ 实收资本注入 ★ 关联公司炒作 ★ 股东分配 ★ 换股操作 ★ 资本运营 ⑺ 工作协调配合 ① 甲方主要负责人

★ 与策划代理商确定合作事宜，签署合同 ★ 完善能有效工作的组织架构和人员配备 ★ 分权销售部门，并明确其责任 ★ 全员营销的发动和组织 ② 直接合作人 ★ 合同洽谈 ★ 销售策划工作对接

★ 销售策划工作成果分块落实、跟踪 ★ 信息反馈

★ 催办销售策划代理费划拨 ★ 工作效果总结 ③ 财务部

★ 了解项目销售工作进展

★ 参与重大营销活动，销售管理工作 ★ 配合催收房款

★ 配合销售部核算价格，参与制定价格策略 ★ 及时办理划拨销售策划代理费 ④ 工程部

★ 工程进度与销售进度的匹配 ★ 严把工程质量

★ 文明施工，控制现场形象 ★ 销售活动的现场配合 ⑤ 物业管理公司

★ 工程验收与工地形象维护 ★ 人员形象 ★ 销售文件配合 ★ 销售实场的管理 ★ 军体操练

★ 保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

6.5 销售培训 ⑴ 销售部人员培训 ① 公司背景及项目知识 1）详细介绍公司情况 ★ 公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）★ 销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标 2）物业详情

★ 项目规模、定位、设施、买卖条件 ★ 物业周边环境、公共设施、交通条件

★ 该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 ★ 项目特点

 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等

平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等

项目的优劣分析



项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段 3）竞争对手优劣分析及对策 ② 业务基础培训课程

1）国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定 2）房地产基础术语、建筑常识 ★ 房地产、建筑业基础术语的理解 ★ 建筑识图 ★ 计算户型面积 3）心理学基础

4）银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用 5）国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势 6）公司制度、架构和财务制度 ③ 销售技巧

1）售楼过程中的洽谈技巧

★ 如何以问题套答案，询问客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理 ★ 恰当使用电话的方法 2）展销会场气氛把握技巧 ★ 客户心理分析 ★ 销售员接待客户技巧

3）推销技巧、语言技巧、身体语言技巧 ④ 签订买卖合同的程序 1）售楼部签约程序 ★ 办理按揭及计算 ★ 入住程序及费用 ★ 合同说明 ★ 其他法律文件 ★ 所需填写的各类表格 2）展销会签订售楼合同的技巧与方法 ★ 订金的灵活处理 ★ 客户跟踪 ⑤ 物业管理课程

a 物业管理服务内容、收费标准 b 管理规则 c 公共契约 ⑥ 销售模拟

a 以一个实际楼盘为例进行实习，运用全部所学方法技巧完成一个交易 b 利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程 c 及时讲评、总结，必要时再次实习模拟 ⑦ 实地参观他人展销现场

如何进行市场调查，以了解市场和竞争对手情况，并撰写调查提纲 ⑵ 销售手册 ① 批文 ★ 公司营业执照 ★ 商品房销售许可证 ② 楼宇说明书 ★ 项目统一说词 ★ 户型图与会所平面图 ★ 会所内容 ★ 交楼标准 ★ 选用建筑材料 ★ 物管内容 ③ 价格体系 ★ 价目表 ★ 付款方式 ★ 按揭办理办法 ★ 利率表

★ 办理产证有关程序、税费 ★ 入住流程 ★ 入住收费明细表 ★ 物业管理收费标准 ④ 合同文本 ★ 认购书

★ 预售合同标准文本 ★ 销售合同 ★ 个人住房抵押合同 ★ 个人住房商业性借款合同 ⑤ 客户资料表 ⑶ 客户管理系统 ★ 电话接听记录表 ★ 新客户表 ★ 老客户表 ★ 客户谈访记录表 ★ 销售日统计表 ★ 销售周报表 ★ 销售月报表 ★ 已成交客户档案表 ★ 应收账款控制表 ★ 保留楼盘控制表 ⑷ 销售作业指导书 ① 职业素养准则 a 职业精神 b 职业信条 c 职业特征

② 销售基本知识与技巧 a 业务的阶段性 b 业务的特殊性 c 业务的技巧 ③ 项目概况 a 项目基本情况 b 优势点诉求 c 阻力点剖析 d 升值潜力空间 ④ 销售部管理架构 a 职能

b 人员设置与分工 c 待遇

6.6 销售组织与日常管理 ⑴ 组织与激励 ① 销售部组织架构 a 销售副总 b 销售部经理 c 销售主管 d 销售控制 e 广告、促销主管

f 售楼处、销售代表、事务人员、市场人员 g 综合处成员 h 入住办成员 I 财务人员（配合）② 销售人员基本要求 a 基本要求 ★ 职业道德要求 ★ 基本素质要求 ★ 礼仪仪表要求 b 专业知识要求 c 知识面要求 d 心理素质要求 e 服务规范要求 ★ 语言规范 ★ 来电接待要求 ★ 顾客来函要求 ★ 来访接待要求 ★ 顾客回访要求 ★ 促销环节基本要求

★ 销售现场接待方式及必备要素 ③ 职责说明

a 销售部各岗位职务说明书 b 销售部各岗位工作职责 ④ 考核、激励措施 a 销售人员业绩考核办法 b 提成制度 c 销售业绩管理系统 ★ 销售记录表 ★ 客户到访记录表 ★ 连续接待记录 ★ 客户档案 ⑵ 工作流程

① 销售工作五个方面的内容

a 制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标 b 建立一个鲜明的发展商形象 c 制定并实施合理的价格政策 d 实施规范的销售操作与管理 e 保证不动产权转移的法律效力 ② 销售工作的三个阶段 a 预备阶段 b操作阶段 c完成阶段（总结）

③ 销售部工作职责（工作流程）a 市场调查：目标市场、价格依据 b 批件申办：面积计算、预售许可 c 资料制作：楼盘价格、合约文件 d 宣传推广：广告策划、促销实施 e 销售操作：签约履行、楼款回收 f 成交汇总：回款复审、纠纷处理 g 客户入住：入住通知、管理移交 h 产权转移：分户汇总、转移完成 I 项目总结：业务总结、客户亲情 ④ 销售业务流程（个案）a 公司宣传推广挖掘潜在客户 b 销售代表多次接待，销售主管支持 c客户签定认购书付订金 d 客户正式签约

e 客户付款（一次性、分期或按揭）f 办理入住手续

g 资料汇总并追踪服务，以客户带客户 ⑶ 规章制度概念提示 ① 合同管理

a 公司销售合同管理规划 b 签订预定书的必要程序 ② 示范单位管理办法 ③ 销售人员管理制度 a 考勤办法

7.房地产市场报告提纲 篇七

这就十分明确地告诉我们：“稳定”是房地产市场发展的第一要义。

房地产业产业链长、涉及面广，既是国民经济发展的支柱产业，也与人民生活息息相关。因此，必须把促进房地产业稳定健康发展作为扩大内需的重要内容，唯有“稳定”，才能有效防止房地产市场出现大起大落，才能有效拉动内需。

房地产市场如何实现“稳定”，报告提出了明确思路。

一、采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产投资

报告提出：“采取更加积极有效的政策措施”，“稳定房地产投资”。

从全国600多个城市的房地产市场来看，大部分城市有市场需求，市场购买力不容低估。但是，看房地产投资数据，从去年下半年开始，我们房地产月度投资增长开始出现了一些增速下降，特别是新开工面积、在建面积都出现了下降情况。目前房地产投资增速已经下降到历史低位，今年1到2月房地产投资增速只有1%。由于房地产产业链非常长，涉及到上下游几十个行业，它投资的下滑对整体经济发展产生很大的影响，它对拉动内需、保增长的作用非常关键。所以，我们应把稳定房地产投资，作为我们稳定房地产市场的着力点。

怎么保证房地产投资增长，怎么稳定房地产投资?建设部政策研究中心副主任秦虹认为，有两个重点：一个是我们要通过一系列政策措施尽可能的减少市场投资增速下降的幅度;第二是通过财政投资来弥补市场投资可能产生的缺口。

促进市场投资增长，要关注两方面：一方面要努力提高成交量。如果市场成交不能恢复，市场销售依然低迷，我们的开发企业会对未来的市场预期非常悲观。那么，进一步新增开工和新增投资的积极性会受到影响，所以要保持一定的成交量。

另一方面在政策上，努力提高居民的购房支付能力。从去年下半年开始，国家的一系列政策，比如说，大幅度的降息、降低首付，还有房价的打折。通过我们政策，降低了交易税费，减轻居民购房的价位负担，然后我们扩大了公积金使用的贷款额度，这些措施对提高居民购房的支付能力，恢复成交量，恢复市场的活跃起到积极作用，从而也有利于稳定投资不下滑。

促进市场投资增长，关键是金融信贷的支持。我们房地产行业是资金密集型行业，这个行业特别离不开资金的支持，如果资金不能够有效的运转，这个行业的发展就非常艰难。

二、加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施

报告提出：加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

应该说，这几年，我们在保障性住房建设上成绩是突出的。据住房和城乡建设部副部长齐骥介绍，去年以来，低收入群众住房困难问题得到了一定程度的缓解。一是廉租住房建设加快。2008年底，通过新建、购置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了250多万户的住房困难。同时，累计发放租赁补贴达到229万户，基本上实现了国务院关于到2008年底对申请租赁补贴的城市低保家庭住房困难户做到应保尽保的目标。二是经济适用住房供应增加。2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。三是棚户区改造的范围在扩大。截止到2008年底，中央累计支持改造煤矿棚户区28万户，去年第四季度启动了对林业、农垦区的棚户区改造工作。

但是，我们也要看到，目前的努力，还远远不能满足城市低收入住房困难家庭住房的需要。特别应当引起我们重视的是，有些地方政府执迷于房价涨跌，生怕房价降下来会影响GDP增长，对于还有多少老百姓住不起房、租不起房却关心不够，对于保障性住房建设，说得多做得少，甚至在保障性住房定价上与商品房市场行情攀比，认为只要价格比商品房均价低一点就是保障性住房，导致国家关于保障性住房政策难以完全落实。因此，我们必须采取积极措施，加快保障性住房建设步伐，以全面实现“住者有其居”的目标。

如何加快保障性住房建设?第一，加快推进廉租住房建设。今年力争解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增房源177万套，新增发放租赁补贴80万户。为实现这一目标，中央财政将加大对廉租房的资金投入，今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元。除此之外，中央还将代地方增发国债资金也作为地方的配套资金，补充用于廉租住房制度建设和保障性安居工程。因此，要尽快确定并组织实施《2009—2011年廉租住房规划》和今年的廉租住房工作计划，抓紧落实建设用地和配套资金。要坚持以实物配租为主，多渠道筹集房源，增加廉租住房供应。要严格控制建设标准，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。廉租住房项目要优先安排在交通便利、公共设施较为完善的区域。对实行货币补贴的，租赁补贴额要合理确定。

第二，加快城市棚户区改造步伐。城市低收入住房困难家庭中，相当一部分居住在各类棚户区中。加快解决这些家庭的住房困难，是落实党的十七大关于努力使全体居民“住有所居”目标的重要举措。我们要按照政府主导、市场运作、住户参与的方式，加快改造步伐，使小区环境、基础设施等条件得到明显改善。在解决困难住户住房问题的同时，使困难家庭的负担控制在合理水平。

第三，加快经济适用住房建设。今后三年，我国将新增经济适用住房400万套，平均每年新增130万套。这就要求我们，从实际情况出发，搞好经济适用住房建设和管理。坚持统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当合理划定供应对象收入线水平，严格审查申请人情况，确保有限的经济适用住房供应给符合条件的低收入住房困难家庭。

两会期间，有不少代表委员建议少建或停建经济适用房，多建廉租房。事实上，温总理在报告中，已给出了答案：“把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设”，这就是说，经济适用住房不但要建，还要开辟新的资金渠道来建。

齐骥副部长在答记者问时也明确指出：“到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，实际各地在执行的过程中，也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。对一些西部地区，收入相对比较低，房价本身也不高，再加上土地价格也不高的地方，他们逐渐的把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。”

第四，落实资金、土地等配套政策。今年，中央财政将加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。中央廉租住房保障专项补助资金用于租赁补贴开支后有结余的，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。地方也要相应加大投入力度。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。增加保障性住房建设用地供应，保证用地指标。健全工作机制，规范保障性住房供应的管理。

在落实资金方面，一个新的渠道就是，利用部分住房公积金闲置资金。截止2008年底，全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金高达6000亿元。仅北京2007年底的闲置公积金就高达376亿元，这是一个不小的数目。

三、积极发展公共租赁住房

报告提出：积极发展公共租赁住房。

我们知道，在保障低收入群体的住房需求之外，另有一批不属于这个阶层，但同样不能通过市场来购买或者承租住房的群体，也就是我们通常所指的“夹心层”。如何解决他们的住房问题同样值得关注。“积极发展公共租赁住房”政策就是解决“夹心层”住房问题。什么是“公共租赁住房”?齐骥副部长在答记者问时作了具体解释：“公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。”这方面的工作还刚刚起步，我们必须加大力度推进。

四、落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策

报告提出：落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，是在提振消费者信心，从需求角度深挖有效和刚性需求，通过完善供需两条主线，促进居民合理住房消费。

如何促进居民合理住房消费?

一是认真落实有关信贷税收政策，减轻居民购房负担。去年10月份以来，中央出台了一系列政策措施，大力支持居民住房消费。如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。对住房转让环节营业税按不同年限实行有区别的税收减免政策;下调贷款利率和首付比例等。当前，关键是抓好贯彻落实，使这些政策取得实效。

二是继续调整住房供应结构，引导居民合理消费。进一步加大住房供应结构调整力度，增加中小套型、中低价位住房供应。中低价位、中小户型一直以来比较受捧，也比较符合大众需求，在大环境不如意的情况下，开发商应多修这样户型的房子来卖，既节约了资源，也顺应了市场发展，便于流通。

三是支持房地产企业应对市场变化，引导其以合理价格促销。房价的合理定位是激活房地产市场、撬动居民住房消费的关键。房地产企业应当自觉承担起社会责任，在促进居民合理住房消费、促进房地产市场稳定健康发展过程中发挥积极作用。在房地产市场需求不旺的情况下，调整销售定价策略，对房地产企业也是有利的。房地产开发企业应当主动根据市场变化，通过合理调整住房价格，促进商品住房销售。

四是完善公积金制度，支持中低收入家庭住房消费。研究城镇个体工商户、自由职业者和长期在城镇就业的农民工建立住房公积金的政策，把更多中低收入职工纳入住房公积金制度覆盖范围。大力发展个人住房贷款业务，进一步降低住房公积金贷款费用，简化贷款办理手续，提高资金使用效率。健全住房公积金管理考核机制，完善住房公积金监管系统，确保资金安全。

五、加快发展二手房市场和住房租赁市场

报告提出：加快发展二手房市场和住房租赁市场。

“加快发展二手房市场和住房租赁市场”这是首次提出。这意味着，在政策层面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动，这将在一定程度上降低我国住房的自有率，进一步促进房价的合理回落。

二手房市场和租赁市场作为楼市的主要组成部分，对稳定和发展楼市意义重大。过去管理跟不上市场发展，存在非正当交易，扰乱市场价格体系，不利房地产业的健康发展。

江苏社科院院长宋林飞认为，二手房的交易也要让它活跃起来。怎么样活跃呢?现在，二手房交易税收比较高，住房转让环节有营业税，这个税目设计的时候，一个是从所得的角度看，是为了增加税收，也是为了遏制炒房。现在看来，这种政策设计需要适当变动，在房市低迷的情况下，应该有所放松，要看到这种转移税收的费用是转移到消费者那里去。比如说要买二手房，对方就讲了，这个税你给我付房价就低，如果不付就提高房价。因此，现在的二手房价，里面有一个含税或者是不含税的问题。卖房子的都希望把自己应该缴纳的税收转移到购房者身上去，购买二手房往往都是二次改善，因此这里的税收负担不宜过重。温家宝总理在政府工作报告中倡导住房改善，提出根据年限减免住房转让环节营业税，最终会减轻消费者的负担。开发商也应该在税收方面得到一些优惠，我觉得这样做的最终目的还是为了老百姓，希望房价能够合理回归，使老百姓能够承受，让更多消费者的住房消费欲望变成活生生的现实，促进房地产市场活跃起来。当然，对二手房与租赁市场报告只是提到放开，进行市场化建设，这只是一个宏观方向的指向性政策，至于如何放开如何建设，留给市场的余地甚大。

六、加强住房市场分类管理，整顿房地产市场秩序

报告提出：鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。

这里我们必须明确，国家鼓励各地稳定和发展房地产市场，是有前提的，这就是，“加强住房市场分类管理”，也就是说，房地产市场必须在分类管理的基础上来稳定和发展。资深房地产专家罗准认为：分类管理，就是要有效区分普通自住房、高档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的产品要有不同的政策，对租赁市场、二手房市场和预售市场、现售市场都应该有不同的鼓励政策。把中低收入家庭住房用经济适用房和廉租房解决，这一块中央财政支持一部分，公积金解决一部分;老百姓改善性的自住需求要鼓励，这就说普通商品房这一块，要比照一套政策进行信贷支持，对造普通商品房的开发商也要支持。而对于高档商品房而维持原有政策，或者说以市场促使其降价让利自救。中央明确要求以公积金来支持公共租赁市场来解决住房问题，这表明，对于梯级消费实行梯级供给成为中央明确的房地产主旨。

加强管理，就是要整顿规范房地产市场秩序，规范交易行为，切实维护消费者合法权益。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。要坚持正确的舆论导向，同时，加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作，这是维护稳定的基础。

七、满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标

报告提出：深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。

这个提法十分新颖，国家就是制定政策满足居民多层次住房需求。这个多层次就是，廉租房(当然还包括租赁房)、经济适用房、商品房，而不是人人拥有自己名下的产权房。这次报告中，把“居者有其屋”修改为“住者有其居”就是最好的注脚。不仅如此，国家还把目光放到了进城农民工的住房问题上。报告强调：“帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。”农民工对中国经济贡献很大，但是他们进城务工的居住环境很差，很多农民工的家庭是处在分离状态的。国家关注这部分农民工的住房和生存状态问题，是国家执政理念转变的具体体现，也是对农民工奉献的一种社会回馈。

对于房地产市场中的商品房，政府的责任就是为这个市场的良好规范健康运行，创造出好的政策环境、金融信贷环境和法律环境。温总理报告中强调：“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策;促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。”

8.房地产市场报告提纲 篇八

2011年中国房地产市场面临深度调整，品牌就是信心。面对消费者，品牌是提供优质产品、履行服务承诺的信心；面对政府，品牌是承担社会责任、提升城市价值的信心；面对投资者，品牌是具有良好经营业绩和获得较高投资回报的信心。因此品牌也是企业独特竞争力的综合体现，成为中国房地产企业在市场深度调整中获胜的关键。

在2011中国房地产品牌价值研究中，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位，充分借鉴了国内专家学者以及国外著名品牌价值评估机构的研究经验和操作实务，并结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于现金流折现法和无形资产评估理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系，从公司财务分析、品牌收益贡献分析、品牌风险分析、品牌收益折现等四个步骤，对中国及主要区域的数百家中国房地产开发企业及项目、策划代理企业进行了评估，形成了2011中国房地产品牌价值研究成果。

中国房地产开发企业研究成果显示，2011年品牌企业呈现出以下几个特点：品牌企业业绩领衔增长，品牌价值逆市上扬；品牌企业强势整合资源，未来品牌价值增长可期；品牌拓展多元业务，品牌协同效应凸显；品牌管理更趋专业系统，品牌效益高效转换。