房地产贷款风险防控

2024-12-06

房地产贷款风险防控（精选11篇）

1.房地产贷款风险防控篇一

再议住房公积金贷款风险防控

久以前，我曾在公积金报上发过一篇《住房公积金贷款风险防控简析》，从风险的规避、转移、损失控制、自留多方面简述了自己对住房公积金贷款风险防控的一些观点，今日再看仍觉得有些偏失，未能尽言

风险防控重在“防”。未雨绸缪，料事于先，才能为“控”打下良好的基础。风险防范最简单有效的办法就是尽量减少资金的实际占用时间和额度。实际操作中可以通过提高申贷门槛，降低申贷额度，缩短贷款年限等方法来实现。但是这样显得有点“简单粗暴”，是背离群众路线的，在政策的调整上，我们应站在群众的角度多考虑一些，尽力做到“改之于无形，使人不怒”。①

在整个贷款风险的防控中，发放人群的结构——贷款机构既是贷款风险防控的框架和基础，又是住房公积金贷款惠民政策性的集中体现。在资金发放上，我们要重点支持职工基本的住房消费，也就是自住住房，合理控制二套房贷款发放，杜绝投资性购房贷款。将发放重点转移到小户型、首套房等基本住房消费上来。

优化贷款结构，一是可以使得同样的资金用于支持更多的职工，客观上形成了“鸡蛋不放在一个篮子里”事实，达到了风险分散的目的。二是自住住房为刚性需求，职工家庭不出现重大变故的前提下，“弃房断供”的情况基本上是不会出现的，但二套房、投资购房等受市场环境、政策调整的影响很大，当职工预期收益下降或“资不抵债”等情况出现后，公积金贷款风险会大幅飙升。

借款人的信用风险，是住房公积金贷款风险中的最主要的一项，是应该优先考虑在风险防控体系建设之中的。在面临通胀、失业、家庭变故、房屋损失等情况时，借款人出现缓、停、断供也是能够理解的，但由于借款人个人诚信缺失，无故断供的情况也不是个例。大多数人基于个人自身道德规范以及社会信用成本压力，再加上我们通过多样式的催收、帮扶等工作，其贷款的风险还是可以降低的。但若是“无信无德”之徒，我们做再大的努力也是白费。

所以，我们必须重视申请人的信用评估。而目前最全面、客观的莫过于人行的《个人征信报告》。

2014年3月21日，人行征信中心发布《关于通过互联网查询个人信用报告试点工作的公告》的通知。征信中心将互联网查询本人信用报告服务试点工作，分批次逐步扩大试点范围到全国所有省（市、自治区）。凡持有试点省（市、自治区）身份证的个人，均可上网查询本人信用报告。这也就意味着合理利用人行的征信成本接近用零，善用个人征信报告将极大地有助于我们的贷款风险防控工作。

掌握了申贷人的个人征信状况。我们就可以在两方面进行调整：一是针对个人诚信评级，对申贷人的最高可贷额度作出限制。对于被人行列入“黑名单”的，可以拒绝其贷款申请。待其个人诚信级别提升，被剔除出“黑名单”后再予以受理。

二是针对个人已有的资产负债情况，对申贷人的可贷额度进行调整。若申贷人在银行有贷款，我们可通过降低申贷系数、减少可贷金额、限制最短可贷年限等办法，降低职工的月供金额，比如可以将额度计算方法调整如下： [借款人月工资总额×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。以防职工无力承受银行、中心两处的还款压力，导致贷款风险的出现。

人的问题解决了，还有房子的问题。这大致可分为两类，期房贷款和二手房贷款。

对于期房而言，受当地经济环境变化和国家房地产调控政策的影响，与中心签约的一些楼盘可能会因资金链断裂而出现不能如期交付房子的情况。很多职工是不会为交不了钥匙的房子，而不断支出资金的，这样就很容易出现断供的风险。这就要求我们从源头上解决：

严格落实楼盘准入制度，抵押物无法办理抵押的，不予进入。准入的开发企业必须与中心签订贷款担保协议，并在受托银行足额存入担保保证金，为申贷职工提供阶段性担保，并限期办妥房屋他项权证抵押。同时加强签约楼盘的巡查监管，全面掌握开发企业的经营状况和资金运转情况，切实做到主动控制风险。

对于二手房而言，基本不存在无法交房的问题，如何有效避免“物无所值”，对房产的价值进行评估，是二手房贷款发放的基础。因而，如何科学地进行房产评估是极其重要的。具备相应资质的独立运作的第三方房产评估机构的引入将有助于风险的防范。建立完善的房地产评估机构准入制度和二手房贷款房产评估监督管理制度是很有必要的。

此外，完善风险预警机制，不一味追求贷款规模，保持合适存贷比例，适时适度调整住房公积金政策，确保缴存者资金使用需求，防范资金流动性风险也是很有必要的。

作者简介：

姓名：梁成武

工作单位：安阳市住房公积金管理中心

地址：安阳市文峰大道西段73号，安阳市住房公积金管理二部邮编：455000 电话：*** EMAIL:liangchengwu@126.com

2.房地产贷款风险防控篇二

一、当前银行业贷款管理存在的问题

贷款全程管理是银行为实现既定目标所设计的一套管理制度,其目的是确保银行贷款运作流程顺畅,减少人为疏失或人谋不臧,确保银行经营运作的可靠性和完整性,使全行均能依照政策、法规、制度、程序来办事,使银行资产得以保全,最大限度提高银行的核心竞争力,促进银行自身发展。当前银行业贷款管理中主要存在以下问题:

(一)贷款基础管理薄弱

一是在业务流程设计和授权授信、贷款定价、还款约期等管理中还存在薄弱环节。二是一些银行客户经理配置不足,导致贷款风险管控能力不强。三是担保方式单一,第二还款来源缓释风险能力较弱。如担保贷款,尤其在信用环境较差的地方,一旦某担保贷户贷款出现违约情况,担保方担心要承担连带还款责任,认为自身贷款按期归还不如干脆不还,造成担保形同虚设,恶性循环。四是有的银行内控管理较为薄弱,未认真执行上级行相关规定,忽视了岗位制约和风险防控。一些员工存在对规章制度学习不深入、理解不全面,以习惯代替制度、以信任代替管理、以情面代替纪律的现象,造成主动合规意识不强,控制力、执行力不足,一些员工违规问题屡查屡犯。

(二)制度落实不到位

一是各项贷款管理制度和流程执行不严格,落实不到位,风险排查力度也不够,在抵质押物的监控和管理、贷款用途的控制、贷款利息的偿还等方面存在薄弱环节;二是企业存贷比失调,客户销售现金归行不畅,现金流入和流出之间存在很大的资金缺口,第一还款来源严重充足;三是“三查”制度不落实。在实际的业务操作过程中,一些银行还存在贷款“三查”制度执行不到位、落实不具体的情况。个别信贷管理人员忽视了贷款业务的“贷前调查、贷时审查和贷后检查”细节,贷款重发放轻管理的现象普遍存在。一些贷款资料中缺少调查报告单,甚至存在首次检查报告单和贷后跟踪检查表由客户预先签名的情况,有时还存在首次贷后回访只是电话回访,贷后跟踪检查不及时、首次检查报告单和贷后跟踪检查表内容空白等,使制度流于形式,不同程度地存在挪用贷款问题,贷款向子公司迁徙,形成潜在风险。

(三)规避风险不及时

银行贷款风险的防范,主要是对不良贷款的防范。按照风险程度贷款通常划分为五种不同的档次,即:正常、关注、次级、可疑和损失,其中后三种为不良贷款,即贷款发生损失风险较大的贷款,主要表现为不能正常还贷、抵押不能变现、质押不能实现、保证虚置和担保无效。然而,有的银行在准备贷款之前,没有做到未雨绸缪,对贷款对象未进行详尽的调查分析,未按五级分类进行贷款管理。对贷款人在经营贷款业务过程中面临的各种损失发生的可能性测量不准,预判失误。

(四)信贷人员能力低

信贷管理人员是指制定信贷政策和管理办法,管理信贷外部对象,实现信贷管理最大效益的管理人员。信贷管理人员作为银行信贷资产的投放者和管理者,其素质的高低关系到资产的管理水平和经营效益。目前信贷人员能力不足主要他现在:一是观念落后。一些银行的信贷人员缺乏现代商业银行风险管理理念,未树立正确的质量观、风险观与效益观,思想观念陈旧。二是业务不熟。有的信贷员不会做贷款调查分析、没有专业能力。尤其老信贷员只会做传统业务,对一些外汇业务、票据业务、信用卡等配套业务生疏甚至一筹莫展。三是法制淡薄。长期以来,在信贷人员中存在着一种不正常的现象,那就是信贷人员的职业道德防线不强,决策失误、贪污受贿、营私舞弊,给银行造成成千上万甚至数亿的重大资金损失。四是在风险防范意识差。只有深刻的认识风险,才能有效的防范风险。疏忽大意,处理业务操作不当,造成大额记账差错;原始凭证保管不善,丧失记账依据,存在风险隐患;代填单据引起客户纠纷,产生不必要的法律风险。

二、加强银行业贷款管理的对策与措施

(一)加强贷款基础管理

一是严把客户准入关,做到“实地调查,客观分析,正确把握”从源头控制风险;二是强化监督管理做到“履职尽责,确保三性和资料入库达100%”从过程上防控风险;三是加强监测管理做到“监测常态化,预警提前化,报告制度化”从预警上防控风险;四是抓风险分析,做到“定期分析,重点分析,系统分析”从分析上查找风险,防控风险;五是严格审查交易背景、押品和贷款用途,强化重要风险点的专项治理,坚持双人办理抵押登记,依法合规查阅下载保管客户信息,禁止客户经理违规代办业务,从源头杜绝和控制风险。

(二)强化贷款制度落实

在严格执行《贷款通则》《担保法》《物权法》等法律法规,不断创新和完善贷款管理制度的同时,一是要严格落实各项贷款管理制度和流程,加大风险排查力度,强化对抵质押物的监控和管理、严格控制贷款用途、按月还款按月结息;二是加强企业存贷比管理,不断提高客户销售归行现金流,确保第一还款来源充足,对存贷比三个月内较低且无客观因素的客户进行现场检查;对存贷比较低出现潜在风险的客户,通过追加具有保证能力的新保证人保证和追加房地产抵押等方式,关闭风险敞口,有效降低潜在风险贷款;三是建立现场检查制度,通过现场检查,使企业问题早发现,早处置,使操作更规范、合法有效,使管理更到位,漏洞早补救,有效防止贷款向下迁徙,提升资产稳健运行。

(三)及时规避风险

一是认真组织开展对存量贷款风险排查工作,摸清信贷资产质量状况,准确掌握贷款的潜在风险情况,合理确定潜在风险贷款范围;二是严格执行认定标准,将符合潜在风险贷款条件,具有潜在风险因素的贷款,纳入潜在风险贷款管理;三是加大风险监测力度,对锁定退出企业严格按照总、省行要求,制定退出方案,限定退出时间,落实退出责任人;四是加强对潜在风险退出计划的落实适时监控和检查督导,确保退出目标的落实完成。

(四)注重信贷队伍建设

在当前经济发展的新常态下,银行要制定并施行《信贷客户经理管理办法》,加强客户经理条件审查、资格考试和认定、定期考核等的管理。完善现行信贷人员业绩评价和绩效考核机制。在信贷人员队伍建设上,应始终坚持以强化业务培训为重点,对信贷人员采取多种行之有效的培训,重点对信贷业务品种、风险防范、相关法律知识等专业知识强化训练。特别要强化信贷人员的现代商业银行风险管理理念,树立正确的质量观、风险观与效益观,开展廉洁从业教育,切实防范道德风险和操作风险。二是建立规范、长效的信贷培训机制,有针对性地将培训内容放在加强企业财务分析、贷款风险分析和贷款管理等方面,全面提高信贷从业人员的综合素质,使信贷人员真正具备信用评定能力、业务拓展营销能力、贷款调查分析能力、贷款研究决策能力、贷后风险防控能力和解决实际问题的能力,总之信贷人员必须具有事业心、专业性、责任感和敏感度,成为行家里手,以适应新常态下信贷业务发展的需要。

3.房地产贷款并非银行风险祸首篇三

世界银行估计，今年一季度国内新增贷款大部分流司了开发商。而“国六条”利剑所向，上海房价应声下跌，且同期上海不良住房贷款增加1．1亿元。楼市飘红的利得诱使银行下注，楼市受挫的损失似乎由银行埋单。人们不禁惊呼，房地产价格波动会不会危及银行体系的安全?笔者认为，我国银行体系最大的风险并非房地产贷款。

首先，银行的本质就是经营风险。我们可从两个方面来评价房地产贷款对银行风险水平的影响。其一，贷款的行业集中程度。截至2005年底，四大国有商业银行的房地产开发贷款不到全部贷款的10％，不仅远低于发达国家60％的比例，也远低于1997年前韩国、香港15％-45％的比例，因此目前房地产开发贷款的风险集中程度是可以接受的。其二，违约概率的高低。2005年底，我国四大国有商业银行不良贷款比率在2．37％－5．41％之间，而不良房地产贷款比例不到1．5％，因此房地产贷款属于四大商业银行的优质资产，并且这一比率远低于其4．86％的平均利差水平，因而贷款利息净收益是完全可以补偿房地产违约贷款的本息损失。

其次，如果有借必有还，并且借款人、贷款人都以利润最大化为目的，贷款人不会放款、借款人也不会借款兴办盈利缺乏保障的项目，贷款违约的可能性不会太高，即市场能够有效率地分配风险，银行体系的风险也不大可能累积与扩散。

不幸的是，我国现阶段的银行与企业多系国有，贷款不过是同一所有者的资金在不同口袋间转移，有借不一定有还，即预算约束是软的。既然没有还款压力，企业为什么要回避高风险、低盈利的项目?同时，国有企业还有非利润的经营目标，如配合政府的就业计划安置转业军人等，此时债务为什么不可以用于非盈利项目?即使剥离企业的非经营义务，由于激励与约束制度的缺失，企业家赚取最大利润的动机缺乏足够激励，企业家偏离利润最大化这一目标的行为缺乏足够的约束，那么银行贷款也有可能用于盈利水平缺乏保障的项目。同时，国有商业银行也存在类似的问题，即它们既有非利润目标，也缺乏健全的激励与约束制度，银行家有可能发放不能给银行带来利润的贷款。

有鉴于此，楼市波动对银行体系安全的潜在影响固然值得关注，但产权不清晰和预算软约束、企业与银行的非盈利目标或政府对其盈利行为的干预、国企与国有银行治理结构的不完善，对银行体系风险的影响更值得我们关注。这些制度性诱因还将大大降低我国国民储蓄的使用效率，从而危及我国经济的健康持续发展。从这一角度看，剥离银行不良资产、国有银行海外上市等举措，并不见得能从根本上控制我国银行体系的风险水平。不良资产的剥离如果没有预算约束硬化、国有企业和国有银行治理结构的完善相配套，旧不良贷款的剥离将伴随着新不良贷款的滋生。同样，海外上市在预算约束软化、激励与约束机制缺失的背景下，恐怕难以有效控制银行体系风险，难以有效提高国民储蓄使用效率。

4.房地产贷款风险防控篇四

以建设活动强诚信

湖南省邵阳市地处湘中偏西南，辖1市8县3区，197个乡镇，5585个自然村，总人口760万，其中农村人口535.91万人，占76%，农户总数138万多户。至2009年底，农行已向农户发放惠农卡19万张、授信农户3万户，农户小额贷款7亿元。随着惠农卡和农户小额贷款的不断推进，农户贷款“面广、户多、难覆盖”的局面已越来越显现，如何解决信息严重不对称与有效推进农户小额贷款成为当前农行面临的重大课题。

对此，邵阳分行积极探索，勇于实践，积极开展文明信用户、信用村、信用乡镇评定活动，把道德建设与信用建设、农户信用评价体系建设与信贷支农工作有机地结合起来，创新金融服务模式，在有效满足农户生产资金需求、拓宽信贷支农服务渠道的同时，进一步优化了农村信用环境，促进了新农村建设。其主要做法是：

1、健全机构，加强领导。为了推动文明信用户、信用村、信用乡镇评定活动的开展，邵阳分行积极引导所辖各县域支行与当地政府沟通协调，推动各县、乡（镇）政府成立了由政府领导为组长、县支行等有关部门为成员的农户信用创建工作领导小组，同时在各村成立了以营业所主任、客户经理、乡镇驻村干部、村两委成员、村民代表、“五老小组”成员组成的农户资信评定小组，负责信用户的初评工作，形成“政府推动、农行主导、部门支持、村委会和农户共同参与”的工作机制。

2、宣传引导，营造氛围。为了让广大农户进一步认识信用工程创建的重要意义，自觉参与到创建工作中来，邵阳分行辖内各县域支行以政府为依托，以村为重点，以农户为创评对象，利用宣传栏、政务、村务、横幅、张贴标语、充分利用广播、电视、报纸等多种宣传工具，对创评目的、意义、程序、优惠政策、创评内容等进行广泛宣传，印发宣传单10多万份，在全市营造“争做文明信用人、争当文明信用户”的良好氛围。通过把道理讲明、意义讲透，使社会各界人士真正认识到良好的信用就是一种资源，信用工程对于政府、农行、农户三者都非常有利，只有创造良好的信用环境才能更好地发展农村经济，引导广大农户诚实守信，重视积累自身良好的信用记录，积极参与信用创建活动，全市60%以上的农户投身到了创评活动中。隆回县三阁司乡农民黄元时在广东打工，得知家乡在开展创评“文明信用户”活动，毅然辞工回乡参评。他说，5万元的小额惠农贷款，对渴望致富的农民来说吸引力很大，用这笔贷款来扩大生产和发展副业，两三年就能致富。

3、制定方案，严格创评。在信用创建活动中，邵阳分行制定了创评方案，细化创评内容，引导辖内各县域支行严格按照信用户、信用村、信用乡镇评定条件，开展信用创评工作。他们坚持高标准，严要求，实事求是，量力而行，做到成熟一个、评定一个。工作中坚持“三依靠”、“三公开”、“三结合”。“三依靠”即：依靠各级政府、村两委班子的支持协助；依靠群众的积极参与；依靠农行员工和乡镇干部的密切配合。“三公开”即：公开创评条件、公开创评程序、公开创评结果。“三结合”即：农户小额信用贷款与担保贷款、联保贷款相结合，与建立经济档案、防范风险相结合，与促进农村经济发展相结合。与此同时，各县域支行把道德建设和信用建设两大部分合在一起实行双百分评定制，印发表格让农村“五老评议小组”成员按标准打分，农业银行与村委会结合，对农户逐户进行调查摸底，建立健全农户经济档案。由农业银行网点主任、客户经理、村委会主任、村民代表或“五老小组”成员组成资信评定小组，推行“两定四评二榜”的创评办法。“两定”即选定评议组织和确定创评标准及条件；“四评”即家庭自评、“五老评议小组”公评公议、村委会总评和农业银行创评领导小组审评；“二榜”即在村委会总评结束后，将评后结果和道德信用档次进行张榜公布，在农行创评领导小组审评后，各村委会根据农行反馈的审评名单进行第二次公榜，以便农民群众进一步比较确认。通过严格的创评程序，确保了评议公开透明、公正可信。

4、明确职责，三方联动。创建文明信用户、信用村、信用乡镇活动由农户自愿参加，政府指导监督，村委会参与评估，农行提供贷款和服务。乡镇政府的主要职责是协助农业银行积极发放贷款、清收贷款，协调有关部门为农业银行提供咨询和法律服务；村委会的主要职责是积极协助农业银行开展存款、贷款业务和惠农卡、惠农信用卡发行以及理财产品的捆绑营销工作，引导农业银行开展信贷支农服务，监督农户贷款使用情况，并向农业银行提出保全资产意见，积极消化、偿还历年不良贷款；农业银行的主要职责是全力支持“三农”经济发展，按照《中国农业银行农户小额贷款管理办法》和《中国农业银行农户小额贷款操作流程》，发放小额惠农贷款，尽可能为农户提供资金、转帐、汇款、结算、信息、科技等服务。

5、评定等级，规范管理。创评文明信用户、信用村、信用乡镇是一项长期艰巨的系统工程，为避免走过场、做表面文章，邵阳分行按照“从无到有、从简到繁、从点到面”的原则，指导辖内各县域支行按照先有贷农户，后其他农户的步骤逐步推开。各县域支行则按照市分行统一印发的标准格式，广泛采集农户基本信息、资产情况、负债情况、收入支出情况、生产经营情况、风险情况和个人品行等多项创评指标，逐户录入农户信用电子信息数据库，建立全面系统的农户信息电子档案。为保障采集信息的真实、可靠，各县域支行建立了数据质量责任制和数据定期更新机制。在此基础上，邵阳分行还组织编制了统一的农户信用评价体系，设计评分模型，开发评价系统，对农户的信用状况进行全面评价。评价优良、一般、限制三个级次，核定不同的授信贷款额度，评价结果要在乡、村两级内予以公布，做到评价工作公开、透明，评价结果得到群众认可。截至2010年8月末，共为5.76万多农户建立了信用信息电子档案，其中为有贷农户建立档案2.1万个，占采集有贷农户的96%。凡信用户达到70%以上的行政村，可评为信用村；信用村达到60%以上的乡（镇）可评为信用乡（镇）。

6、宽严相济，奖惩结合。为了进一步提高农户的信用意识，邵阳分行根据信用创评级次对农户实行差异化的金融服务，不断完善激励惩戒机制。对信用评价为一般农户，发放5万元以内的农户贷款，给予少上浮10-20%的利率优惠，贷款期限限定在一年以内。对信用评价为优良农户，发放50万元以内的农户贷款，给予少上浮20—30%的利率优惠，贷款期限放宽至3年，在授信额度内实行“一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用”的一站式信贷服务。对评定为限制的农户，不发放农户贷款，实行贷款抵押质押，并在额度、利率和期限等方面设定限制条件。

以有效发展助信用

邵阳分行开展文明信用户、信用村、信用乡镇创建活动，构建起社会信用体系建设，取得了理想的效果。其主要成果有以下几点：

1、贷前审查，银村共管。农户申请贷款要有三个前提条件，一是参与创评的信用农户；二是要有其他农户联保；三是要有村委会推荐。同时，村里农户需要贷款前，村委会还要开一个保证金专户。村委会专门负责对农户贷款进行担保，以及资信、用途和还贷能力的初审等。

2、贷款发放，方便快捷。村委会代银行完成贷前调查、放贷审核等大部分前期工作，农行只需核实资料的真实性即可做出贷与不贷、贷多贷少的决定，大大提高了审贷效率。同时，通过“惠农卡”记结账，贷款的审批时间由原来的10天缩短为3天，资金到账时间由3天缩短为1天。除贷前初审外，村委会还承担起贷后管理和催收的义务。如借款人不按时还本付息，农行便在贷款到期3个月后直接从村委会保证金账户中扣收。

3、贷后管理，风险可控。农户联保，村委会掌控农户资信状况、为农户办理农业保险形成了“三道防线”，农行、村委会、农户及农户联保小组成员，成为既相互联系又相互制约的利益共同体。村委会及其农户讲信用、按时还贷，银行讲规则、按时发放贷款，已成为银行、村委会、农户共同遵守的“潜规则”。

4、增强了政府抓信用建设的责任感，深化了“三级联创”活动。通过乡（镇）领导班子挂钩联系、乡（镇）部门挂钩、村委会落实创建责任，有效地调动了各级抓农村信用建设的积极性，创建活动成为深化“三级联创”活动的有力抓手，形成了县、乡（镇）、村上下联动，各乡（镇）、村领导齐抓共管，全力以赴打造农村信用工程建设的良好氛围。邵阳分行创评信用户、信用村、信用乡镇，采取整村整乡推进、以点带面的办法，辐射带动其他村、乡（镇）信用创建。经过社会各方面的共同努力，信用创建工作稳步推进，创建领域日益拓宽，创建内涵越来越丰富。评定对象从原来的农户拓展到个体工商户、私营企业，使信用工程惠及更加广泛的群体。

5、抓农村信用工程建设，促进了农村经济产业化发展。在抓好农村信用工程建设的同时，各乡（镇）、村均着力推进信用户创业种养示范基地建设，并以基地为依托，大力开展种养技术培训，围绕当地烤烟、药材、油茶、水果、百合、黄花、蔬菜、牲猪、水产、禽蛋等支柱产业，引导农民走规模化、产业化、集约化经营之路，大力发展“一村一品，一乡一业”经济。在信用户创业示范基地的带领下，全市现已打造了百合、烤烟、蔬菜、水果、三黄鸡、网箱养鱼、牲畜、禽蛋、中药材等种养专业村167个，列入邵阳市农业十大优势产业项目共59个。

截至2010年8月末，全市农行已评定信用户5.76万多户、信用村166个，信用乡镇15个、信用企业132个，信用个体工商户1900多户。并以此为载体，累计投放贷款15亿元，其中小额惠农贷款9亿多元，信用村农户贷款2.92亿余元，无一笔贷款逾期，到期贷款收回率、收息率均达100%。同时，贷款的发放搞活了农户经营，增加了农民收入，促进了当地经济的发展。新宁县黄龙镇三星村共有农户224户，是远近闻名的柑桔、脐橙种植村，该行将165户种植大户组织起来，成立了“农民专业合作社”，创办了“新宁县崀山绿色农业开发有限公司”，实行“卡贷结合”，采取“农行＋专业合作社＋农户”、“农行＋公司＋农户”的组织模式向该村发放惠农卡165张，发放农户小额贷款60万元，同时向“农业开发公司”贷款150万元，支持该村农户及公司进行柑桔、脐橙规模生产、储藏、包装和深加工。2009年，该村165户农民户均实现纯收入2.6万多元，高出本村其他农户1.1万元。据对全市18个信用村1000余户信用户的调查，信用村农民人均收入达5500元，比创建信用村前增加700元，增幅达15%，高出全市平均增幅6个百分点；信用户人均增收860元，增幅较其他农户人均高出5百分点。

以持续推进助完善

开展文明信用户、信用村、信用乡镇创建活动，不但增强了农民的信用意识，促进了全市经济社会的全面协调可持续发展，同时也为邵阳分行进一步开展信用工程创建工作积累了经验，并日趋规范、完善。其主要经验有以下几点：

1、抓农村信用工程建设，必须坚持高标准、严要求。严格按照诚实守信原则---把“有借有还、到期归还”作为诚信标准；全面真实原则---坚持“真实、准确、公正”，切不可“泛、乱、滥芋充数”，对不符合标准的一律不得入选；动态管理原则---对各级评定上报审定后的信用乡（镇）、村、户，实行按季监测、年度审查，对达不到信用乡（镇）、信用村、信用农户评议标准的及时停牌退出，并停止新的贷款发放，对改进后符合条件的乡（镇）、村、户及时评定复牌准入；风险可控原则----首先是增强对信用乡（镇）、信用村、信用农户评议的责任感；其次是做实信用乡（镇）、信用村、信用农户的准入与选定工作。对欠贷多、赖账户多、不良率高的乡（镇）、村、户，坚决不予评议，坚决不予新的信贷支持。这给在面上推广，整体提高全市农村信用建设水平提供了经验。

2、抓好农村信用工程建设，必须突出制度建设，建立长效机制。从邵阳分行开展文明信用户、信用村、信用乡镇评定活动的实践来看，由于注重建章立制，以制度来规范和约束创建行为，有效地避免了工作走过场，使这项工作得以稳步推进。

3、抓好农村信用工程建设，必须以服务“三农”为已任，引领诚实守信的文明新风尚。该行充分发挥支农主力军作用，在积极为“三农”提供贷款、现金、结算、信息、技术等全方位金融服务的同时，以信用工程建设为切入点，加大诚信宣传力度，大力倡导诚信守约的良好风气，培育诚实守信的文明乡风、村风、民风。通过开展信用工程创建活动，极大地增强了全社会的信用意识，“守信光荣，失信可耻”、“人人守信，共同致富”的观念深入人心，户户争当“信用户”，村村争当“信用村”，良好的信用环境逐步形成。不仅方便了农户融资，也增强了广大农户的诚实守信、按时还贷意识。

5.房地产贷款风险防控篇五

银监发〔2004〕57号

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：

现将《商业银行房地产贷款风险管理指引》印发给你们，请遵照执行。请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、城市信用社，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社县级联社，外资银行。

二○○四年八月三十日

商业银行房地产贷款风险管理指引

第一章总则

第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制

第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：

（一）内部职能部门和分支机构上发放贷款的整体情况；

（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；

（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

第八条商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

第十条商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章土地储备贷款的风险管理

第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。

第十二条商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十三条商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第十四条商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章房地产开发贷款的风险管理

第十五条商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

第十六条商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

第十七条商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

第十八条商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第十九条商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

第二十条商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

第二十一条商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。

第二十二条商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

第二十三条商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十四条商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

第二十五条商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章个人住房贷款的风险管理

第二十六条商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

第二十七条商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件一）。

第二十八条商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

第二十九条商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件二）。

第三十条商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。

第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

第三十三条商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

第三十四条对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十五条商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。 第三十六条商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十七条商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十八条商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十九条商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第四十条商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十一条商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章风险监管措施

第四十二条银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十三条银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：

（一）贷款质量；

（二）偿付状况及催收情况；

（三）内部贷款审核控制；

（四）贷后资产的风险管理；

（五）遵守法律及相关规定；

（六）需要进行检查的其他事项。

第四十四条银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十五条银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。

第四十六条

第四十七条

6.房地产贷款按揭细则篇六

1.各售楼处销售人员对已签订《商品房买卖合同》的客户按

揭贷款所需资料：

（1）夫妻双方身份证（正反面）、户口簿（首页）、结婚

证、购房发票复印件、公积金须复印3份、商贷

2份、房产部门出具的首套房证明、收入证明、同时

缴纳契税、维修基金等费用并根据客户自身条件选

择银行办理按揭贷款。

（2）复印证件时注意事项：证件上姓名、号码必须保持

一致，婚姻状况一栏必须相符，如有不一致情况请

换领新证件。如客户是单身须提供民政部门出具的单身证明，去房管局签字时必须办理单身公证书（单

身公证书当天有效过期作废）。夫妻双方收入证明加

盖单位公章或财务章，银行流水（存折、卡等银行

对账单原件）。首套房证明在房产局一楼大厅东面。

契税在房产大厅地税窗口缴纳，维修基金在大厅商

业银行缴纳。

（3）需要找担保人和共同还款人的客户需准备身份证、户口薄、收入证明和银行流水，担保人需公务员或

工作稳定者无信誉不良记录。

（4）由于其他原因不能亲自前往银行或房管局办理相关

手续的客户需办理公证委托书，办理委托需委托人

带齐证件及受托人身份证件到公证处办理公证。

2.资料备齐后客户夫妻双方携带所有原件到银行与我们按

揭人员联系安排客户签字需担保人的担保人同时去签字、然后交予银行信贷部门审批，资料齐全（3-5天）审批完毕。

3.银行审批工作结束后及时把资料交给我们进行整理填写、通知客户（夫妻双方携带所有证件原件及契税、维修基金票据和80元工本费，单身的开单身公证书）去房产服务中心办理按揭抵押手续（10-14工作日）。

4.抵押结束客服人员将抵押资料送至各银行进行扫描放款。

二、计算方法（附：个人住房贷款等额本息还款法速算表）

1.等额本息还款法

等额本息是一种常见的购房贷款还款方式，是指在还款期内每月偿还同等税额的贷款（包括本金和利息）

2．等额本金还款法

等额本金还款法又称利随本清、等本不等息还款法，贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减，这种方式适合现在收入较高人群。

三.银行政策

1.目前几大国有银行住房贷款执行首套房首付30﹪-40﹪,执行基准利率，月息5.4583‰，年息6.55‰。

二套房首付60﹪，利率是基准利率上浮10﹪、月息

6.0042‰，年息7.2‰。

2.公积金目前执行的是首套房（夫妻二人单方有公积金的限贷20万元）首付最低40﹪.夫妻双方都有公积金的首付30﹪（贷款封顶30万元），利率月息3.75‰，年息4.5‰。二套房（指以前用公积金办理过住房按揭贷款）首付50﹪，利率上浮10﹪，执行月利率4.13‰，年利率4.9‰.3.公积金提取：根据徐州市公积金管理中心规定对购买

商品房提取公积金又贷款的客户实行公积金账户余额不能低于5000元且公积金正常缴存否则不予办理公积金住房贷款，对于新参缴人员要求正常缴存6个月才可以办理公积金住房贷款。

四.自办流程同第一项相同

7.降低房地产开发贷款风险初探篇七

关键词：房地产开发贷款,资金来源,信贷风险

房地产融资渠道单一的问题由来已久, 至今仍未得到根本扭转。一般认为, 房地产融资过于依赖银行信贷, 直接潜藏两方面的风险:一是房地产产业风险, 影响房地产业持续稳定发展;二是金融信贷风险, 危害国家金融安全。应当用系统化的眼光来考察房地产融资渠道单一的问题, 它不仅是作为金融机构的银行和实施开发行为的房地产企业之间的问题, 而且也涉及到整个房地产金融市场, 包括政策环境、金融机构和产品、投融资机制等诸多方面。从未来发展趋势看, 今后相当长一段时间内, 以银行贷款为代表的间接融资方式仍将是我国房地产企业的主要资金来源, 但必须注意到其风险的危害, 融资多元化问题必须提上议事日程。

一、银行贷款仍将是我国房地产企业今后的主要资金来源

目前, 我国房地产开发主要依靠银行贷款来运作, 信贷资金对支持房地产业快速发展发挥了不可替代的巨大作用。同时, 房地产融资渠道的单一也将几乎全部风险集中在银行系统, 因此, 推进房地产融资多元化成为防范房地产金融风险的必然选择。但是, 这个过程并不是一蹴而就的, 以下客观现状决定了今后相当长一段时间内, 以银行贷款为代表的间接融资方式仍将是我国房地产企业的主要资金来源。

第一, 房地产业作为高投入、高资金流量的产业, 在开发环节进行融资是必然现象。开发者必须借入外来资金才能完成整个开发过程, 即使在国外, 也没有开发商能够单纯依靠自有资金实施开发。以美国为例, 房地产开发资金的60%~90%是通过融资活动获取的。问题的关键不在于开发商是否融资开发, 而在于向谁融资。

第二, 当前开发商的信用状况与两年前相比已有所改善。特别是要求房地产企业的自有资金比例从20%及以上提高到35%及以上, 有效改善了房地产企业的资金结构。

第三, 我国处于城市化快速发展阶段, 增量房地产市场的主体地位决定了银行贷款中房地产贷款所占比例以及房地产贷款中开发性贷款所占比例相对较高。从目前看, 我国房地产贷款占全部信贷总额的14%, 开发性贷款与住房抵押贷款约各占一半, 而国际上房地产贷款一般占全部信贷总额的三分之一, 在房地产贷款中, 开发性贷款约占三分之一, 住房抵押贷款约占三分之二。与国际相比, 我国房地产贷款占全部信贷总额比例并不高, 而开发性贷款占全部房地产贷款的比例较高, 这主要是因为现阶段我国仍以增量房地产市场为主。

第四, 融资渠道的多元化与我国金融体制改革密切联系, 有赖于金融改革的继续深化。无论是继续完善间接融资还是大力发展直接融资, 都离不开资本市场的发展、金融产品的丰富、各种金融机构的参与以及监管机构、监管方式和监管手段的成熟。离开整个金融改革进程, 单独推进融资多元化是不可能的。

二、应采取新的有效措施控制房地产信贷风险

(一) 现有状况下对房地产信贷风险的防范建议

在现有信贷资金占房地产开发资金来源比例较高, 且这一局面短期内难以改变的情况下, 由于银行仍是开发商开发环节资金的主要供应者, 控制房地产金融风险首先必须依靠银行控制其内部信贷风险。

一是要推进抵押贷款证券化 (MBS) , 分散银行贷款风险。目前, 房地产开发贷款占金融机构中长期贷款的比例逐渐增加, 将导致金融机构资产负债期限结构不匹配问题日益突出, 流动性风险和利率风险上升。除银行加强内部治理、提高经营管理水平外, 解决该问题的最有效办法就是将银行的房地产信贷资产通过证券化方式打包上市, 进入二级市场流通, 从而提高房地产信贷资产的流动性。抵押贷款证券化之后, 由机构投资者和普通投资者购买, 也达到了分散风险的目的。建议在完善配套政策措施的基础上, 加快抵押贷款证券化进程。

二是尽快建立健全市场化的金融风险补偿机制。目前, 开发贷款无论项目风险大小都使用同一利率。建议在推进利率市场化的前提下, 按照高风险、高利率的原则, 制定和实行灵活的利率标准, 即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如, 开发商自有资金比例越低, 风险越大, 利率就越高。

此外, 银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险, 利用保险来分散风险;也可以实行贷款差额累进利率, 不同比例的贷款实行不同利率, 贷款比例越高的部分, 利率越高。这样做的另一个好处是, 可以适当提高信贷资金的使用成本, 改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状, 有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。

三是取消房地产开发贷款与住房抵押贷款的捆绑。目前, 大部分开发贷款是和住房抵押贷款捆绑在一起的。住房抵押贷款违约率低, 仅为1.5%左右, 而房地产开发贷款不良贷款率在10%~11%之间, 两者利率却相差无几, 这样, 在房地产开发贷款与住房抵押贷款相捆绑的情况下, 商业银行可以用抵押贷款的高安全性、高收益来冲销开发贷款带来的风险。部分银行就利用这种捆绑机制运作, 放松了对房地产开发贷款的审核。

建议取消房地产开发贷款与住房抵押贷款之间的捆绑关系, 促使商业银行主动加强对房地产开发贷款的审查, 通过改善内部治理结构控制贷款风险。同时, 由于消费者可以自由选择按揭银行, 有利于银行增强对消费者的服务。

四是商业银行要从完善自身金融服务出发, 主动针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。房地产开发贷款介于固定资产长期贷款和流动资金贷款之间, 两者的特点兼而有之。目前只是简单规定不得以流动资金贷款形式发放房地产开发贷款, 却没有相应的替代解决办法。建议根据房地产开发资金需求大、风险大收益也大、所需时间长于流动资金贷款短于一般中长期贷款等特点, 设计期限1~2年 (与开发周期相同) 、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。大力发展直接融资, 推动融资渠道多元化。

(二) 着眼长远对房地产信贷风险的防范建议

从长远看, 要在解决房地产业资金来源问题的同时有效分散风险, 最好的途径仍是发展让投资者直接承担产业风险的市场化融资。

一是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系, 通过市场找资金的来路和出路。不管何种融资方式或工具, 最终都需要通过房地产金融品种的交易市场来实现流动。因此, 要发展多元化融资, 首先必须建立和完善相应的市场体系。一般认为, 多元化的房地产融资市场, 不仅应包括债权融资、股权融资, 还应包括投资基金、信托证券等多种融资形式;既可以利用现有市场 (如股票市场、债券市场) , 也可以开拓新的市场板块 (如房地产基金市场) 。

建议按照先易后难、逐步突破的原则推进发展多元化金融市场。事实上, 防范投融资风险的关键在于用多种金融工具疏导、引导投资, 而不是简单地禁止投资。通过多元化的金融创新, 建立各种房地产金融品种周转的市场, 普通居民和机构投资者就可以通过购买相关金融产品而不是直接购买住宅等物业的方式来进入房地产市场, 实现投资房地产的目的。这样, 既可以分散金融市场的风险, 又可以缓解投资需求对房地产市场的压力, 进而均衡房地产供求关系, 丰富房地产市场的调控工具。当前国内资金进入房地产业受到严格控制的情况, 反而给国外资金进入房地产投资渠道留下了巨大的空间。国外资金在房地产业异常活跃, 给我国房地产市场发展带来不确定的变数。在此背景下, 建立和发展规范的多元化房地产金融市场显得尤为必要。

二是创新和丰富多元化融资的品种。从房地产市场成熟的发达国家经验看, 其主要融资品种包括房地产投资基金、房地产信托投资以及两者结合的房地产信托投资基金 (REITS) 等。对于我国来说, 融资品种设计同样不能简单套用国外模式, 而应适合中国老百姓风险承受能力, 考虑他们的资产持有习惯, 特别是中国老百姓首先考虑保值、其次才是增值盈利的投资习惯。建议大力发展房地产信托、全国性或地方性房地产基金、房地产信托投资基金等, 当然, 也不排除房地产公司上市、发行企业债券或项目债券 (包括长期和短期) , 甚至购房者与开发商“合伙建房”等传统已有方式。

在具体品种创新上, 例如可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率债券, 当房价指数上涨一定幅度, 债券利率可以随之浮动, 其差值由政府补贴。这样, 普通居民就可以不必超前透支消费购房, 而是通过购买债券的方式先行投资, 需要住房时再购房, 既解决了房地产资金来源问题, 减轻了银行风险, 又缓解了住房供求关系, 同时还明确了政府保持房价稳定的责任。又如, 可以建立与养老基金 (或养老保险) 相结合的住房基金或债券, 将养老基金这种长期性质的资金与住房建设相匹配, 在实现养老基金保值增值的同时为住房建设提供新的资金渠道。不妨还可以设想以公积金为基础的、与住房保障相结合的政策性金融工具, 目前公积金贷款余额虽逐年增加, 但仍有相当比例资金处于沉淀状态。如能将这部分资金以基金方式投资住房建设 (前提是公积金缴纳人同时分享增值收益) , 这种政策性金融工具可以成为政府稳定房价的工具。

三是健全与房地产金融有关的各种机构。整个房地产金融市场的参与者, 除抵押贷款机构 (银行) 、投资者及投资机构 (如养老基金、保险基金) 、金融监管机构、房地产商、中介结构 (信用评估机构、担保机构) 外, 还包括介于金融机构、房地产商和投资者之间的、具有一定金融功能的中间机构。这种中间环节的金融机构是整个多元化融资机制不可缺少的组成部分, 也是当前整个多元化融资体系中的薄弱环节。

8.房地产贷款风险防控篇八

【关键词】商业银行；房地产开发贷款；风险管理

一、研究背景及研究现状

房地产业与金融业之间存在着相互支持、密不可分的关系。房地产经营活动，无论是开发者还是购买者，都需要金融业大量资金的支持。金融业对房地产业的支持，不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。同时房地产业的高利率也成为金融业利润的主要的来源之一。正是由于共同的利益关系，房地产业与金融业在现代社会日益表现出相互渗透和融合，呈现出一荣俱荣、一损俱损的局面。

房地产是否过热，是局部过热还是整体过热，这些问题引起了广泛的争论，各方也难以取得共识，但是房地产发展所需资金主要依赖银行贷款，同时银行贷款投向房地产业的集中趋势却是客观现实。数据显示，目前我国的房地产企业开发资金60%以上来源于银行，并且占据主要份额的仍是以工农中建四大家为代表的国有商业银行。这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行。因此，对商业银行潜在的房地产贷款风险进行分析，并提出相应的对策建议，对于预防金融风险，维护社会稳定，促进房地产业的良好发展，具有重要的现实意义。

卢斌（2012）认为现在经济发展迅速，房地产事业也得到了前所未有的发展契机，但非理性繁荣的苗头也有所显现，很多地方很多城市的房地产价格上涨过快，房地产泡沫的出现等市场风险正在发生。毕晓林（2010）认为房地产作为一种特殊的商品，有其独特的定价方式，在房地产定价背后的是各方主体的利益，政府、消费者、开发商及银行等各方主体从房地产定价中分得的利益和他们之间的博弈行为不断推动房地产价格上涨，并使得房地产信贷风险越来越高。王泽森（2007）认为信息不对称导致银行很难准确估计房地产的价值从而造成房地产贷款风险。

二、商业银行房地产开发贷款的主要风险

商业银行的房地产贷款风险，是指商业银行在房地产贷款活动中，由于各种不确定因素的存在而导致的银行贷款收益的不确定性或银行资产发生损失的可能性。

1、从房地产开发贷款对商业银行房地产贷款风险的成因分析，主要风险有两点：

（一）房地产存贷款存在操作风险

由于目前我国社会信誉程度低，拖欠贷款现象严重，可能会存在房地产开发企业以种种理由有意拖欠应偿还银行到期贷款的行为，或者是由于房地产企业经营状况不佳，无法及时偿还贷款，从而导致商业银行产生大量不良资产。

（二）房地产企业的经营风险

经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，而一旦其中的某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。

2、从银行自身的角度来看，当前房地产贷款风险防范机制还存在问题和不足之处。

（一）商业银行内部管理滞后，缺乏完整有效的信用体系

各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制，房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行，支行行长集审、贷权力于一身，缺乏有效的制约，易出现道德风险和决策风险。而且在缺少信用体系的背景下，个人用假收入证明骗取银行信用的情况层出不穷；房地产开发商欠债不还，恶意出售抵押物，恶意逃债等现象时有发生。

（二）部分银行违反相关规定，出现违规放贷

一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，降低房贷门槛，甚至违规操作。有的变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款；有的以流动资金替代房地产开发贷款；有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，擅自延长还款期限；有的继续向项目资本金不到项目总投资30%的开发项目发放住房开发贷款。

（三）商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一

房地产金融仅仅停留在信贷阶段，致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。房企信贷资金加上个人房贷按揭，整个行业的负债率远远超过70%，这给银行信贷带来了巨大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中，房地产业的风险就会转化为银行的风险。

三、构建商业银行房地产贷款风险防范机制

针对房地产贷款风险防范机制存在的不足，要构建行之有效的防范机制，需要政府有关部门的有效支持和商业银行自身的共同努力。

1、构建信用体系

在西方发达国家，信用制度已经有1 5 0年的历史，而在我国，信用体系却迟迟没有构建起来，这也限制了我国社会和经济的发展。目前，商业银行必须建立信用客户，银行要通过个人或者单位的信用体系，进行严格的信用审查，高效准确获得其信用度，尽可能避免信誉不好的客户，从而有效保障银行自身的利益。我国信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了我国金融业务的整体开展，建立完善的信用体系是当务之急。

2、强化房地产开发贷款的贷后管理

商业银行应建立和完善房地产贷款贷后的管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。

3、優化自身管理制度，建立商业银行和资本约束信贷经营模式

风险调整资本收益，是由银行家信托（ Banker Trust）于20 世纪70 年代提出来的，在不断完善的过程中得到国际先进商业银行广泛应用，已逐渐成为当今世界公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段，对于我国商业银行实现稳健经营，保证业务发展与风险控制的协调和统一，具有重要的现实意义。

防范房地产贷款风险，必须摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法，树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制，努力构建商业银行风险和资本约束信贷经营模式。要想真正的规避和减少风险损失，作为房贷主角的银行必须加强自身加深，完善相应的管理系统，以此来应对多变的房地产贷款市场中的风云变化。我国商业银行在贷前审查的实际操作，坚持工作原则，改变“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识，树立生于忧患，死于安乐的工作观念。

参考文献：

[1]毕晓林，房地产定价及各方主体的利益分析[J].当代经济，2010，2（下）

[2]卢斌，我国商业银行房地产贷款风险研究及对策分析[J].时代金融，2012，6（上）.

[3]刘云，基于风险认识的商业银行房地产信贷策略研究[J].商业文化，2011（11）.

[4]徐刚，敖敬东.浅析房地产开发贷款的风险成因及应对[J].经济研究导刊，2011（5）. [5]胡颖，谢芳.商业银行抵押贷款违约风险研究[J].经济前沿，2009（8）.

9.房地产贷款申请审批表篇九

┌─┬────────┬───────────────┬───────┬────────┐

│　│　借款单位名称　││性质││

│借├────────┼───────────────┼───────┼────────┤

│款│　主管部门││　法定代表人　││

│人├────────┼───────────────┼───────┼────────┤

│基│　地址││　联系电话││

│本├────────┼───┬───────┬───┼───────┼────────┤

│情│　联系人││　开户银行││　存款帐号││

│况├────────┼───┼───────┼───┼───────┼────────┤

│　│　资质等级││　信用等级││　注册资本金　││

│　├────────┼───┼───────┼───┼───────┼────────┤

│　│　固定资产净值　││　流动资产││　资产负债率　││

├─┼────────┴───┴─────┬─┴───┴───────┴────────┤

│　│申请借款项目名称││

│　├──────────────────┼──────────────────────┤

│　│申请借款项目地址││

│　├──────────────────┼───┬───────────────┬──┤

│借│　开发面积或购建房建筑面积(平方米)││其中：住宅(平方米)││

│　├──────────────────┼───┼───────────────┼──┤

│款│　总投资或房价总金额(万元)││其中；本年投资(万元)││

│　├──────────────────┼───┴───────────────┴──┤

│情│　项目规划或购建住房计划批准文号││

│　├──────────────┬───┴──────────────────────┤

│况││1．自有资金│

│　│现有资金情况(万元)│2．预收款│

│　││3．其他单位投入资金│

│　││4．其他资金来源│

│　├──────────────┼──────────────────────────┤

│　│申请贷款额度及用途││

│　├──────────────┼──────────────────────────┤

│　│还款资金及还款计划││

├─┼──────────┬───┴─┬───────────┬────────────┤

│担│保证人名称││保证人资产额(万元)││

│保├──────────┼─────┼───────────┼────────────┤

│情│抵押物名称││抵押物价值(万元)││

│况├──────────┼─────┼───────────┼────────────┤

│　│质物名称││质物价值(万元)││

├─┴───┬──────┴─────┼─────────┬─┴────────────┤

│││││

│　借款人　││保证人意││

│(公章)││见及公章││

││年　月　日 ││年　月　日 │

└─────┴────────────┴─────────┴──────────────┘

┌─┬───────────────────────────────────────┐

│　││

│　│信贷员：年月日│

│　││

│　├───────────────────────────────────────┤

│贷││

│款││

│行│信贷部门负责人审核意见：│

│审││

│批││

│意│负责人：年月日│

│见││

│　├───────────────────────────────────────┤

│　││

│　│房贷部主任或主管行长审批意见：│

│　││

│　│主任(或主管行长)：年月日│

│　││

├─┼───────────────────────────────────────┤

│　││

│限││

│上│限额以上项目上级行审批意见：│

│项││

│目││

│审│审批行(公章)：年月日│

│批││

│　││

10.房地产银行按揭贷款申请报告篇十

中国农业银行望江支行：

安徽玉都房地产开发有限公司位于舒城县城关镇花桥西路与高峰路交叉口，是一家民营企业，成立于二00七年一月，注册资本800万，房地产资质为三级。我公司现有在册员工30人，其中具有中高级技术职称15人，公司主营房地产开发、销售业务，法人代表李安玉，1952年出生，从事企业经营多年，经验丰富，管理能力强，公司及其法人代表信用记录良好。

我公司2007年成立后就在舒城县城区成功开发同心苑小区7996平方米，2008年在舒城县晓天镇和石桥镇开发商品房1880平方米，现已全部售完，经营业绩较好，2009年竞得安徽省颖上县医院对面一宗地土地，占地面积32亩，项目目前正在规划之中。

“学府名苑”项目位于望江县华阳镇望江大道西侧原县织布厂北侧，该项目南接望江开发区至华阳大轮码头，北临望江大道与安九公路相接，东连环城东路，西由回龙路直达老城区，距望江政务新区、实验幼儿园、小学、中学、望江二中、三中、雷阳医院不到500米，地势平坦，是望江新老城区的纽带，是未来望江的黄金地段，地理位置十分优越。

该项目由安庆规划设计研究院勘察，安徽五维空间建筑设计咨询有限公司、望江县建筑设计院设计，安庆市大地监理公司监理，安庆白泽湖建筑安装工程有限责任公司、望江县长高建筑安装有限责任公司、望江县雷阳建筑安装有限责任公司施工，安徽玉都房地产开发有限责任公司直接营销和销售，项目为框架结构，房屋设计特点为：明厅、明卧、明厨、名卫层高3米，单套面积在90～130平方米之间，能满足不同消费层次的需求。

此次申请个人房屋按揭贷款的楼盘项目——望江县“学府名苑”是望江县重点建设项目之一，项目用地属于挂牌招标出让，本项目的《立项》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》齐全，相关手续真实、合法有效。

“学府名苑”项目用地总面积19.58亩，容积率为1.8，建筑密度33%，绿地率40%，开发建筑面积25252㎡，半地下车库1690㎡，物业用房91㎡，公厕

36㎡，会所145㎡。其中一二层连体商业住户41户，居民住宅160户。

本期开发依据规划方案沿望江大道、新冶路一侧，安排商业和住宅。望江大道沿街设置两层商业和3栋点式多层住宅。新冶路沿街设置两层商业和1栋点式多层住宅。一二层为商业，三层及三层以上用于住宅。在望江大道和新冶路交叉口，考虑到城市景观和充分发挥土地效益，新建1栋11层的小高层住宅，在原织布厂院内新建住宅楼2栋。

本次申请个人房屋贷款的“学府名苑”项目工程，1#（沿望江大道、新冶路商住楼统称1#楼）、2#、3#楼总建筑面积25252㎡，其中住宅20240㎡，商业5012㎡，目前已经开始施工，计划于今年12月31日交付使用。据预测，本次申请按揭贷款的商品房销售总额为人民币8060万元，其中住宅20240㎡，均价2500/㎡，预计售额为5060万元，预计银行按揭贷款买房的客户占90%，以银行规定的按揭贷款成数7成计算，预计需要按揭贷款额度为3542万元；商业用房面积5012㎡，均价6000元/㎡，预计销售额为3000万元，预计银行按揭贷款买房的客户占90%，以银行规定的按揭贷款成数5成计算，预计需要按揭贷款额度为1500万元。为保障本项目开发的顺利进行，促进房屋的销售，特向贵行申请个人房屋按揭贷款业务，贷款额度合计5042万元，按揭期限：商业用房最长10年，住宅最长30年。恳请贵行给以支持为盼！

11.房地产贷款风险防控篇十一

一、宏观经济面的风险

当前美国的次贷危机已经演变成整个全球的一场金融危机, 中国随着入世的不断深化, 中国市场的不断开放和中国的金融机构的不断走向世界, 世界上的经济震荡对我国的经济必然会产生一定的影响。从我国目前的情况看, 房地产市场和金融市场是共生共荣的, 只要房地产出现问题, 我国的银行业将面临巨大的挑战。

二、来自房地产开发企业风险

首先, 信用风险。商业银行的贷款参与了房地产开发的整个过程, 从土地一级开发阶段到房地产开发阶段, 再到房地产销售阶段。商业银行房地产贷款资金在不断循环流动中回收、增值, 在三个阶段的循环中, 任何一个阶段的资金链循环出现障碍, 都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款的预期损失或未预期损失, 因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导。

其次, 企业经营风险。房地产企业融资是以间接融资为主, 商业银行介于存款人和企业之间起资金融通的作用, 这样房地产企业经济效益好, 银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常, 反之企业效益不佳, 拖欠贷款, 银行就可能出现坏帐。因此房地产企业自身经营状况与银行房地产贷款安全密切相关。房地产企业的经营风险就在于其所开发的房地产项目的建设的风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发需要一个有较长周期, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

三、来自银行内部的操作风险

在房地产金融中存在的风险, 最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银行自身操作风险主要有两种:一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善, 这主要发生于年前, 因为中国的银行业体制存在较大缺陷, 项目信贷审批委员会集体审批机制还没有建立;第二种银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度, 这主要发生在年以后。随着我国商业银行股份制改造成功, 我国银行业信贷审批管理体制己有较大完善, 房地产信贷作为国家宏观调控的重点, 已建立起比较完整的一套操作规范。但由于发放房地产贷款可带来可观的贷款利息收入外, 还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益, 因此各大商业银行都将房地产企业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户, 或为了完成短期的营销目标, 往往对这些客户言听计从, 对其贷款违规发放、管理, 这样就对银行房地产贷款埋下了重大隐患。

四、个人住房贷款主要风险

由于个人住房贷款持续期较长 (最长为30年) , 贷款风险往往在数年后才表现出来, 特别是房价出现急剧下滑时, 个人住房贷款风险将大量涌现出来。个人住房贷款的主要分险表现为以下几种形式:

首先, 借款人的信用风险。作为个人住房贷款业务的主体之一, 借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全有着至关重要的作用, 借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。

其次, “假按揭”引起的相关风险。“假按揭”一般是以不真实购买住房为目的, 开发商为降低财务成本、加快销售资金回笼等目的, 利用内部职工或者关系人员冒充客户和购房人, 将暂时无法、售出的房子通过虚假销售 (购买) 方式, 套取银行贷款的行为。

通过对风险的分析, 本文综合许多学者的观点得出以下的防范风险的策略:

1. 强化银行职员的贷款风险意识和严格把关贷款各个环节

首先, 树立以人为本、人与制度并重的贷款风险管理思想, 强化员工贷款风险管理意识;其次, 强化措施和规范操作, 把好房地产信贷审查关和抵押物风险防范关;再次, 严字当头和加强创新手段, 把好房地产信贷审批关和房地产信贷贷后管理关。

2. 建立和完善房地产贷款的外部环境

银行房地产贷款风险管理水平的提高, 自身努力是一个方面, 同时需要建设一个良好的金融生态环境。行业指导和宏观调控是根本, 制度和产品创新是保障, 信用和法制环境建设是基础。我国应该要发挥政府的职能作用, 加大金融创新力度, 健全我国的法律系统。

3. 完善商业银行的房地产贷款风险评级系统和监管机制

在对企业评级的基础上进一步完善行业的评级, 同时建立在行业中的相对地位的评级。

健全贷款审批制度, 首先是建立以“三查”为基础的审贷分离制度。建立全方位的贷后风险监管体系, 全面监管与重点监管相结合, 现场监管和非现场监管相结合, 定期检查与非定期检查相结合。