浅谈房地产企业融资方式

浅谈房地产企业融资方式（精选15篇）

1.浅谈房地产企业融资方式 篇一

房地产企业融资策划：现代房地产企业资本运营与融

资策划36计

【课程背景】房地产企业以巨额资金吞吐为特性，融资为房地产企业最重要的工作，资本的意义对房企而言就像生命之源，不可或缺！政府不断地房地产调控政策，让资金紧张成为房地产企业面临的主要难题，多数房企面临“釜底抽薪”的尴尬状况，多渠道融资显示出了其无与伦比的重要性。让企业越来越明白多渠道融资的重要性！

房地产企业如何破解融资难? 对于大多数房地产企业来说，你们的融资渠道与方法又在哪里？应该怎样破解融资难？！面对困局，房企更应该迎难而上，努力破解融资难题，远离资金链断裂的深渊！通过资本运营让企业飞跃性的发展！

本课程是全国第一个全面破解房地产融资难题、提升房地产企业融资能力先锋前沿课程。朱耿洲教授针对性提炼融资筹划最佳方略，为企业打造快速融资通道！主要内容将通过案例，透彻讲述36种主要融资渠道、200种融资策划方法，解密包括房地产企业在内的中国中小企业资本市场与融资策划问题，使房地产及其它企业界人士了解国际、国内资本市场和企业融资的方法与途径，以解决房地产企业的融资难题，课程内容系统，观念超前、即学即用即受益！

【课程收益】全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，100种主要融资方法。其

中几十种创新方法首次面向全国公布!

2、重点深入讲解十几种中小企业实战中最常用的融资方法实践案例及操作流程；

3、解密金融机构在融资中对企业的评定、审核的指标、方法及标准等核心资讯；

4、对房地产企业融资中出现的现实困境，提出切实可行的解决方案。

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【参会对象】房地产投资开发公司董事长、总经理、副总经理、融资部、财务部、金融界高层人士

【课程背景】

A、融资的目的B.融资是房地产企业发展

中永恒的主题

C.房地产企业的融资10大

误区

D.当前房地产融资存在的问题

（一）内部管理融资

F1 留存利润融资F2 盘活存量融资……

（二）内部债务融资

F5 员工内部集资融资F9 股东管理层透支融资……

（三）商品购销融资

（五）民间直接融资

F20 标会集资融资

（六）民间中介融资

F28 房地产过桥资金委托贷款

（七）典当融资

(九)不动产抵押贷款

（十一）权利质押贷款

（十二）银行保函融资

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F59 投标保函 F60 履约保函

（十三）银行合作融资

F66前沿货币合约

（十四）外资银行融资

外资银行新业务

（十五）国际贸易

F72信用证F73境外资产为境内融资担保借款F74境内资产为境外融资

担保借款

（十六）融资租赁

F76售后租回（+保理）

F78杠杆租赁融资

（十七）项目融资

F79项目融资F80 BOTF81 PPP

（十九）产业投资基金

（二十）资产证券化融资

（二十四）增资扩股

F107 增资扩股F108 股东转让股权融资F109 增资+转让

（二十五）债转股融资

F110 固定回报投资F111 债转股回购融资

（二十六）合作开发

F112 资源互补F113 交叉营销

（三十一）国内区域股票市场

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F126 国内三板市场F127 一级半证券市场F128 地方性证券市场

（三十三）香港股票市场

F133 香港主板上市F134 香港创业板上市F135 香港买壳上市

（三十五）美国股票市场

F143 APOF144 ADRF145非注册股票/目标股票

（三十六）其他国家股票市场

F155 CPC融资

结束语

房地产融资渠道图……

房地产企业融资关键…

融资兵法36计 —— 推进房地产企业融资新境界！

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2.浅谈房地产企业融资方式 篇二

1 我国房地产企业融资中存在的问题

1.1 企业规模小、自有资金少

目前, 全国几万家房地产开发企业中绝大多数属于规模较小的房地产公司。目前, 上市公司中涉及房地产业务的近400家, 占上市公司总数的30%左右, 其中主业为房地产的上市公司仅有80余家。房地产企业数量多、规模小、自有资金少, 其中许多并不完全具备房地产开发的条件。许多开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发, 规模化、集团化、有品牌的开发商很少。

1.2 过于依赖商业银行贷款, 财务风险巨大

近几年来, 我国直接融资市场发展很快, 但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局, 房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中的银行融资体制, 必将加大银行信贷风险。因为如果商品房空置面积长期持续大量积压, 开发企业无法支付银行贷款与建筑费用时, 只有将房子抵押给银行与建筑商, 而建筑商的资金大部分也来自于银行贷款, 最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。一旦房地产泡沫破裂, 房子价格下降, 则银行拍卖抵押物也无法收回贷款本息。最终, 银行将成为房地产风险的最大承担者。

房地产开发企业过分依赖外部融资, 自有的开发资金少, 这一点说明房地产开发企业隐含着高负债经营的财务风险。现在大量中小房地产企业资产负债率都在80%以上, 而房地产企业资产负债率低于65%较为安全, 因此我国大多数房地产企业抵抗风险的能力比较弱, 一旦融资渠道受阻, 资金链条紧张或者断裂, 风险就会暴露。

1.3 房地产企业融资水平差异较大, 上市融资的难度大

目前全国房地产企业中国有和集体企业所占份额大大下降, 民营企业己占到全国房地产企业中的绝大部分, 而且盈利能力较强。从企业融资水平上看, 房地产贷款高端市场不缺钱, 而低端市场极度缺钱, 为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小, 被银行认为风险巨大, 得不到贷款支持。

目前我国房地产开发企业上市要求:房地产开发企业上市条件是连续3年, 每年要保持10%的净资产回报率, 而这个必要条件较难达到;国内上市手续较为繁复且需要一年的时间及安排;作为上市公司, 监管机构对公司管理透明度要求较高, 没有商业秘密可言。这些要求全国的房地产开发商能够达到的寥寥无几, 对于大多数开发商来说, 上市的道路根本走不通, 目前股票市场和房地产市场没有很好的衔接起来, 更谈不上资源优化配置。

1.4 相关法律法规不健全

相关政策、法规不善、有关房地产融资等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系, 缺乏相互一致性和协调性, 操作困难, 直接影响了房地产融资渠道的正常开展。如房地产基金被业内人士认为是较好的直接融资方式, 房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受, 但是最关键的法律条文处于真空状态, 是金融创新面临无法可依的困境。

2 我国房地产企业融资中存在的问题分析

2.1 金融效率低下

金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配, 最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前, 中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的, 出现了金融资源错配的现象。一方面存在着较大的资金需求得不到满足, 另一方面却存在着大量无法找到合适对象进行投资的闲置资源。因此, 中国房地产金融体系的融通效率是低下的。但是我们应当看到, 融通效率低下的原因有宏观的经济金融体制背景因素, 也有房地产企业自身的因素。如果能从房地产金融本身特征出发, 减轻房地产金融对银行体系的依赖性, 发展市场信用, 即为有效金融资源需求提供金融资源供给, 又为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会, 同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程, 提升中国金融资源的配置效率。因此, 建立完备的房地产金融体系是解决融资效率低下问题的根本方法。即建立包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。两个市场共同作用, 形成完备的金融资源配置体系, 为资金融通效率的提高奠定基础和平台。

2.2 金融创新工具稀缺

与发达国家相比, 我国房地产金融工具创新较少, 基本上是沿袭传统方式。房地产金融工具创新相当薄弱, 没有专门设计适合不同房地产企业实际情况的多样化贷款品种。此种现象严重影响了我国房地产金融服务水平和防范风险能力的提高, 进一步拉大了与发达国家同业的差距。因此, 必须加快房地产金融工具的创新, 根据我国国情和个人具体经济状况, 在借鉴发达国家做法的基础上, 研究金融工具创新问题, 开发出有针对性的多样化的贷款品种, 以便为房地产开发建设提供更多的选择, 增加房地产开发企业的融资渠道。

2.3 企业信用缺失

我国一直没有建立起符合市场规范的金融信用体系, 造成了金融市场信用关系的严重扭曲和普遍的道德风险行为。历史沉淀和制度性约束使我国金融信用基础脆弱, 信用观念淡薄是金融信用缺失的历史根源。信息不对称, 信用机制和法律法规不健全, 导致了守信成本高, 失信成本低, 也是造成金融信用缺失的根源。信用保证的缺失使得房地产金融产品和运行机制难以得到有效运用。

2.4 金融市场法律体系不健全

法律制定落后于市场的发展。市场经济就是法制经济, 要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》, 但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》, 因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定, 房地产基金无法可依。

房地产金融缺乏完善的配套法规, 严重影响我国房地产市场和房地产金融的规范和安全运行, 因此, 一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文, 增加有关房地产金融条款的法律条例, 用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;二是建立健全有关房地产金融的法律法规, 如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规, 明确规定开发商及个人的权利与义务, 使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为, 认真履行还款职责, 建立良好的银企合作关系;三是严格执法, 依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人, 应立即停止贷款, 并追讨已贷款项。同时通过法律手段, 尽量挽回损失, 并追究当事人的法律责任。

3 结论

房地产商品的特殊性决定了房地产融资的特殊性。针对房地产企业融资所受诸种内外部因素的分析, 房地产企业应从影响融资的各种因素出发, 积极考虑科学的融资策略, 并适时把握战略性的资本运作, 防范各种金融风险, 才能在地产融资的道路上走出漂亮的轨迹。

参考文献

[1]李冬梅.房地产融资的资本市场[J].城市开发, 2004.[1]李冬梅.房地产融资的资本市场[J].城市开发, 2004.

[2]吕光.我国房地产企业融资渠道现状分析[J].当代建设, 2004.[2]吕光.我国房地产企业融资渠道现状分析[J].当代建设, 2004.

[3]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社, 2004.[3]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社, 2004.

[4]张志敏.商业房地产融资问题研究[J].特区经济, 2005.[4]张志敏.商业房地产融资问题研究[J].特区经济, 2005.

3.中小房地产企业融资方式创新探究 篇三

关键词：中小房地产企业；融资方式；创新

一、前言

房地产行业作为国民经济的重要支柱型行业，在国民经济发展中起着非常重要的作用。房地产企业的发展关系行业的兴衰。房地产市场受到政府调控风险较大，尤其是一些出于投机目的没有找准市场定位和缺乏自身优势的中小房地产企业，在我国市场经济的发展体系中起步较晚，融资体系不完善。整体而言，中小房地产企业融资方式较为单一，没有足够重视融资效率，特别是一些现金流控制能力相对弱则更为明显，存在较为明显的融资困境。因此，为中小房地产企业寻求合适的融资对策，走出融资困境很有必要，也迫在眉睫。

二、中小型房地产企业的融资现状

近几年，国家采取了从紧的金融政策，从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，这无疑给房地产企业增加了融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。就当前的情况来看，中小型房地产企业面临着抵押贷款难、金融机构放款难等融资现状。因为中小型房地产企业抵押贷款面临着贷款条件苛刻，贷款资金有限。再加上很多中小企业难以达到银行的放款条件，融到资金是难上加难。另外的融资渠道方面，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。

三、我国中小房地产企业融资困境

（一）融资结构不合理

中小房地产企业的主要融资渠道是内源融资和商业银行信贷，而银行信贷又占据很高比例，银行信贷贯穿房地产企业整个经营过程，商业银行成为我国中小房地产企业最大的资金提供者。长期债券融资与股权融资在我国房地产企业中所占比例极小。这样的中小房地产企业的融资结构很不合理。

（二）融资渠道单一

中小房地产企业由于自身实力的缘故，在资本市场无法与大型企业抗衡，所以融资方式大多采用内源融资，即利用股东出资、留存收益包括未分配利润和公积金、预收定金或预收购房款，这部分资金构成了其主要资金来源之一。外源融资中最常用的是利用商业银行贷款，包括银行信贷和个人按揭贷款，据调查我国中小房地产企业过分依赖银行贷款，其资金来源的80%左右来自商业银行贷款，渠道相对单一。

（三）缺乏长期稳定的资金来源

内源融资和商业银行贷款是中小房地产企业主要的融资方式，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。

四、创新我国中小房地产企业融资方式的主要措施

（一）债权性融资

在债权性融资中，既可以通过银行贷款的形式，也可以通过发行企业债券的方式进行，还可以通过房地产信托来实现。发行企业债券。中小房地产企业可以通过发行短期融资券进行融资。短期融资券是指企业依照法定程序发行，约定在较短的时期（一般不超过一年）内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活和周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。同时通过典当融资为房地产个人投资和中小房地产企业融资提供了全新途径。

（二）权益性融资

在权益性融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产投资基金来融资。

一方面可以通过上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。因此，对于一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的房地产企业还可以考虑买（借）壳上市进行房地产企业融资。另一方面房地产开发商和投资商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。合作开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。再一方面，创新和开发房地产投资信托基金。

（三）保险资金融资

新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，第106条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：（1）银行存款；（2）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（3）投资不动产；（4）国务院规定的其他资金运用形式。”也就是说，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业的重要融资渠道。

（四）融资租赁

房地产企业融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产企业资金的迅速转移和回收。

参考文献：

[1]吴佳，我国房地产企业融资方式创新研究[D]，西北农林科技大学2012年硕士学位论文

[2]孙军，拓宽融资渠道，创新融资方式，促进我国中小房地产企业可持续发展[J]，中国高新技术企业，2011年10期

[3]高扬，浅议中小房地产开发企业融资方式的选择，市场周刊（理论研究），2011年09期

4.我国房地产企业融资问题探讨 篇四

近日召开的协会债券市场专业委员会会议上，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。消息人士透露，有望率先获得中期票据发行资格的房企被限定为行业排名前三十的A股上市公司。这是有利于拓展房地产企业融资渠道的重大政策。那么目前我国房地产企业融资的基本态势是什么，主要的融资渠道有哪些，它们有什么优点缺点是一系列亟需梳理、分析的问题。

一、企业融资及融资渠道

融资，即融通资金，从狭义上讲，就是一个企业的资金筹集的行为与过程。企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，以保证公司正常生产需要。

企业融资渠道可以分为两类，一类是债务性融资，另一类是权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

这两类融资渠道决定了企业的融资结构。企业如何安排短期负债、长期负债及优先股、普通股在企业资金总额中各自所占的比例，在很大程度上直接影响了企业的经营业绩。对于房地产业来说，非常典型的资本密集型投入的行业特点决定了房地产企业在经营中对资金的需求量是大而持续的。仅仅依靠企业过往经营的利润盈余是无法满足实际需要的。因此，如何融资，使用何种融资渠道成为房地产企业面临的重大问题。

二、我国房地产企业的融资现状

（一）房地产企业融资的基本态势

融资规模持续增长。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说，房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。

融资方式较为单一。在我国目前金融市场的发展水平基础上，房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是开发还是销售，房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿，占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元，约占0.4%，自筹资金4.7万亿，占比38.8%，个人按揭贷款1.4万亿，约占11.5%。可见，在所有的融资渠道中，贷款是仅次于自筹资金的方式。

融资策略缺乏科学性。我国房地产企业经过十多年的发展后，仍旧处于较为初级的发展状态水平上，对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是，我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合，还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期，缺乏长期的思考。

（二）房地产企业融资特点

房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性，效用多层次，现金收益等待期长，价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，房地产企业在融资活动中具有如下特点：

1.开发资金需求庞大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业，整个项目开发需要非常庞大的资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿，一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求，外源性融资成为最主要的资金支持方式。

2.政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国，房地产业发展具有鲜明的中国特色，即政策调控。政策调控基本通过两个途径，一是对房地产融资的影响，二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控，形成对房地产企业融资行为的影响。比如，调整利率会直接影响企业的银行贷款成本，规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。

3.融资的主要抵押品为土地与房产。目前，商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道，而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押，向银行融通资金。

4.财务杠杆过高，财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说，任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。

三、我国房地产企业的主要融资方式

商业银行贷款是最重要、最传统的渠道，但受政策、经济形势的影响较大。股票融资和债券融资作为资本市场融资的重要方式，在我国面临诸多限制和规定。海外融资成为近几年来很抢眼的新型渠道。

（一）银行贷款 1.商业银行贷款

商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。目前我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款。

优点。一是贷款供应方众多。目前我国提供房产开发贷款的金融机构包括各大商业银行、农村金融机构、城市信用社以及部分外资银行。房产开发贷款已成为商业银行最主要的贷款业务之一。二是融资门槛低。只要符合一定条件的房地产企业都可以申请银行相关贷款。在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。

缺点。一是面临银行收紧信贷的压力。随着房地产市场进入调整期，房地产企业已经成为银行的高风险客户群，在防范坏账、提高资产质量的改革过程中，商业银行已经收紧了对房地产企业的信贷额度，提高了贷款条件。二是政府对房地产贷款政策限制不断加大。为防范银行信贷风险，使融资结构更合理，国家颁布了一系列宏观调控政策控制了信贷资金流入房地产开发企业。

2.银团贷款 银团贷款又称为辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。额度高、利率合理的银团贷款模式成为海外上市房企最主要的资金获得渠道。例如，远洋地产在2012年获得农业银行等4家银行的银团贷款6亿美元；华润置地在2012年8月获得汇丰银行等5家银行的联合贷款34亿港币。

优点。一是单笔融资额度更大。银团贷款可以为企业一次性提供超过单个银行借款能力的资金支持，甚至单笔金额可以超过30亿。二是贷款利率较其他方式更低。与房地产信托、股票融资等方式相比，银团贷款的贷款利率更低，给企业带来的成本更小。三是程序简便易行。融资企业只需要与安排行商定贷款条件，其余组建银团、提款、还本付息等工作均由代理行完成。

缺点。一是收取费用较高。在实际操作中，银行要求按照贷款总额的一定比例收入承诺费、代理费等，导致最终费用成本较高。二是融资渠道受限。由于银团贷款合同里往往将项目所需的所有资金全部包括，并规定了统一的合同条款，因此企业在接受银团贷款后，项目公司的融资渠道就变得非常单一。

（二）股票融资

公司上市、股票融资已经成为许多实力雄厚的大型房地产企业的重要融资渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借壳上市。直接上市需要通过证监会和住建部的资格审核，通过首次发行股票进行融资。借壳上市则是获得已经上市公司的控制权进行资产重组后，通过股市增发进行融资。优点。一是股权融资符合产业长期资金需求。与银行贷款相比，股权融资能够长期融入房地产企业的发展过程，可以支持产业的长期资金需求。二是融资成本低。股票融资方式的主要融资成本就是上市费用和后期分红。而分红是可以由企业决定的，我国企业在此方面非常“吝啬”。

缺点。在我国股票市场，房地产企业上市有着非常严格的审批手续，并且非常受当时政府政策的影响。股市本身并没有进入到良好运行的阶段，还存在许多不完善的地方，政策市等问题依然凸显，因而我国房地产企业通过股票融资的渠道不够通畅，未能成为主要方式。

（三）债券融资

除去股票融资外，债券融资也是国外房地产企业融资的重要方式。企业给予购买者偿本付息的凭证并保证在约定时间还本付息。在我国这种融资渠道依然受到政府非常严格的控制。2007年8月发布的《公司债券发行试点办法》只允许资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。因而我国房地产企业并不多用这种融资方式。

优点。一是借入资金使用期限较长，融资成本较低。与商业银行贷款相比，公司债的发行时间更长，企业能够获得长期资金支持。这样有利于企业合理规划资金使用，优化企业融资结构。二是资金使用不受限制，较为自由。与商业银行贷款相比，债券融资获得的资金并没有受到使用方向的限制。只要企业能够保证到底还本付息，债权人并不关心资金究竟如何使用。银行贷款则对资金的使用方向有着非常严苛的限制。三是债券利息计入成本，在企业缴纳所得税时予以抵扣，降低了企业的税负。缺点。一是发行制度严苛。在我国，具备债券发行资格的公司只包括国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司。并且对净资产、发行余额、资信评级等设立严格规定。二是易受政策影响。政府对于房地产业的宏观调控政策直接影响到房地产企业的债券融资。鉴于近几年房地产业的过快发展，调控房地产的政策收紧了房地产企业项目发行债券的审批。

（四）房地产信托

信托是近几年来在我国开始快速发展的融资模式。持有人持有信托凭证将资金借予房地产企业。企业使用这笔资金开发房地产项目，并在到期时依据项目开发所获得的利润，按照产品约定收益率，给予持有人相应报酬。

优点。一是融资资质没有限制。与股票融资和债券融资方式相比，信托融资对企业资质没有严苛限制。这对中小企业来说，是非常有意义的事。二是监管较为宽松。目前，并没有针对信托融资出台非常正式、成形的法律法规。因此与其他融资方式相比，信托产品能够规避一些政策，绕开一些信贷限制，让资金融通更为通畅。三是产品设计较为灵活，容易满足不同需求。信托产品可以根据企业的具体资金需求来设计，并不是千篇一律、缺乏针对性的。因此，可以为资金的需求方和供给方提供更为多样的选择。

缺点。一是融资成本显著提高。随着我国金融市场的发展，信托市场竞争激烈，信托产品的预期收益率逐级攀升，企业融资成本显著上升。甚至目前已有企业给出了超过30%的预期收益率。这样的融资成本已经高过了其他融资方式。二是兑付风险急剧增长。信托市场在经过前几年野蛮生长后，开始进入了调整、震荡期。已有信托产品兑付出现危机，影响了公众对其的信心。房地产业作为集聚宏观经济风险的行业，其信托产品的兑付风险也在迅速增加。三是产品期限较短，无法支持长期资金需求。信托产品的期限一般不超过3年，较为通行的多为一年期或以下的产品。所以房地产企业所能获得的资金并不能支持其长期开发。

（五）海外融资

当国内融资方式的潜力被逐步发掘接近枯竭之时，海外融资成为我国房地产企业的另一种选择。海外融资主要包括两种方式，一是海外上市，二是海外发债。与国内上市或发债相比，海外融资更要求企业资质，只有较为大型、经营良好的企业才可以获得海外资金支持。2014，我国房地产企业房企前8月海外举债近600亿美元，比2013年同期增长100%。2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

优点。一是国际资本看好我国房地产市场。我国房地产业的蓬勃发展吸引了大批国外资金的注意，国外资金机构看好境内房地产市场。因此在人民币震荡升值的背景下，我国房地产企业成为较为优质的投资对象。二是融资门槛不高，限制条件较少。与我国股票市场和债券市场的发行资质要求相比，海外上市、发行债券的门槛要求并不高，以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后，前两年净利润不少于3000万港元，第三年不少于2000万港元，就符合要求。再比如，海外上市再融资没有净资产收益率方面的约束条件。

缺点。一是融资成本普遍提高。我国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比 2013年有所提高，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。由于我国房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，并随着国内房地产市场的疲软，房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，8月份以来其实发债的难度已经大幅提高。一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨。二是举债风险正在加大。目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

四、政策建议

一是大力发展我国的资本市场。大力发展多层次资本市场，需要鼓励股权投资、债券融资以及私募市场发展，让资本市场发挥好优化配置资源的功能。大型房地产企业可以通过更广泛的融资渠道筹资，从而避免与中小企业展开直接竞争。允许上市房地产企业在银行间市场发行中期票据等。

二是健全房地产金融法律体系。完善房地产金融立法，增强房地产金融法规与世贸规则相关条款的衔接；重视房地产金融法规与其他相关法规的协调；提高房地产法规的法律层次地位；积极实施《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等。

三是制定符合房地产行业发展规律的政策。认清我国房地产业的发展阶段，认识房地产企业的发展阶段，明确现阶段房地产企业在投资、开发和经营管理上的需求，制定有利于规范行业、扶持企业健康发展的政策。

5.房地产企业典当融资经验交流 篇五

一、房地a典当业务开展情况近几年房地a企业典当融资在业务中所占比例逐年增长，主要原因有两方面，一方面国家宏观调控和贷款政策的变化，使银行货款融资严重紧缩，一些资金实力不强的中小房地a企业向银行求贷无门。另一方面房地a销售速度的减缓，影响资金回流速度，在这两方面因素的影响下，房地a企业融资的出路必然会转向典当行，以缓解资金不足带来的压力。

房地a典当业务中，出现了建工程典当。在建工程典当属于房地a典当范畴，其特点是房屋建筑工程没有最后竣工。从法律手续上是开发商暂时享有所有权，房屋卖出后所有权归购房者。开发商在房屋开发过程中总会有资金短缺的时候，用典当行当金完成工程建筑，用卖房款归还典当行当金，可以避免出现烂尾楼，避免影响城市容貌。有些是期房和回迁楼，及时完工可避免群的不满情绪，从某些意义上讲维护了社会稳定。同时开发商也可以较快的回笼资金。但是在建工程，风险很大，不可控。如果是已取得预售证或房地a权证的，就得防范该用于抵押的房a是否已与第三人签订购房合同也就是所说的一房两卖(收了购房人的预付款然后又将该房抵押给银行或典当行)造成三角债。资金不能正常归还，不利于典当行资金周转，降低了典当行收益。另在建工程的抵押在考察、评估、权证办理，到后期的跟综监管都有诸多困难，难以到位，相应的资金风险也随之加大，需严格把控。目前我市在建工程典当业务尚不多。

二、房地a典当业务存在的`主要问题

房地a典当业务虽近几年上升，但在具体业务办理中有些问题的存在影响了当户的快速融资和及时融资。主要是评估机构的估价和房地a登记部门的相关手续占用的时间较长，难以满足当户在时间上的需求。在房地a典当业务中，也不可避免的会出现当户与不法房地a评估机构串通一气，高估冒估房地a的价值，从而达到骗贷的目的，使典当行承受风险。

三、典当行融资、经营守则情况

我市各典当行主要以自有资金开展典当业务，楣姹芊缦眨按估价的适当比例发放当金，没有办理超出经营范围的业务，各典当企业各自独立经营，按自己的市场来开展业务，未曾出现多家典当企业联合做家的现象。

6.论我国房地产企业融资方式的创新 篇六

从2001年到现在, 我国共有50多家上市的房地产企业。有的是直接上市, 有的是买壳上市, 还有的是海外上市。当然能够海外上市的房地产企业在我国并不多。大部分房地产公司还是通过向银行贷款的方式来融资的。数据显示, 房地产开发资金中有60%都是银行资金。但是银行作为债权人向房地产企业贷款时, 具有很大的风险。因为房地产企业如果开发成功的话, 银行可以获得利息收益, 但是万一失败的话, 房地产企业会把损失转嫁给银行。虽然后来银行改发抵押贷款, 但仍然不能消除这一风险。

一、房地产融资方式创新的必然性

国家对房地产企业的宏观调控政策主要集中在土地政策和贷款限制上。土地政策主要改变了土地出让的方式, 由原来的协议方式改为拍卖。这些规定淘汰了靠关系获得土地的企业, 专业化、市场化的企业幸存了下来。在贷款融资方面, 宏观政策提高了贷款自有比例, 这就迫使房地产企业不得不创新融资方式。如果中央银行采取加息政策的话, 会对房地产行业产生巨大冲击。加息会使房地产企业的融资成本上升, 如果公司的业绩和利润好的话, 这个成本会有一定的下降。加息也会影响房地产开发商的其他融资渠道。另外银行的风险意识比以前强了, 房地产行业贷款比以前困难了。所以, 房地产企业已经不能单纯地依靠银行融资。目前, 房地产行业普遍资金吃紧, 尤其是前期资金, 为解决资金问题, 房地产企业不得不另辟新的融资渠道。

二、融资创新方式的多元化

(一) 房地产信托融资

房地产信托融资主要是通过房地产投资信托基金公司向社会大众发行一些诸如股票、商业票据或债券的受益凭证。将募集后的资金用在房地产标的开发、管理或出售上, 所得的利润扣除佣金费用后, 由这些受益凭证的持有人分享。它的好处是, 不用向银行贷款了, 也就不用受到自有资金和四证齐全的限制了。由于摆脱了这些束缚, 中小房地产公司特别青睐信托融资。而且信托融资不需要那么多的融资成本, 期限弹性很大, 就算公司的资产负债率不提高, 也可优化公司结构, 这些都是银行贷款无法比拟的优点。另外信托资金可灵活调整利率, 如果国家利率发生变化, 资金信托就可根据这阶段市场平均资金利率水平来灵活调整利率, 这样财务费用也就不会增加。目前, 房地产企业与投资信托主要有这样几个合作方式。首先, 闲置的土地可出让给信托方, 一些房地产企业由于自身资金和开发能力的问题, 把闲置土地交给信托, 这样不但回收了资金, 也可充分利用土地。其次, 房地产企业可通过信托资金的支持, 来进行土地的前期开发, 通过谈判, 房地产公司可从信托机构那里获得开发土地的前期资金, 这样资金不足的问题就迎刃而解了。

(二) 卖方信贷融资

卖方信贷就是房地产企业贴息委托贷款。房地产开发商提供一些资金, 然后委托商业银行向商品房购买者发放贷款, 开放商再补贴一定的利息。这种模式的委托贷款对房地产市场和金融市场都是有意义的。首先, 放贷的金融机构可有效规避风险, 因为开发商成为了风险的承担者。其次, 开发商的融资方式由间接改为直接是一种新的尝试。当然这种融资方式也是建立在开发商有实力的前提上的, 如果开发商可提供前期预定资金, 就可以获得销售融资。这种方式可弥补由于封顶按揭导致的消费断裂。另外, 还有一个很大的优点就是可以节省预售时间。按常规来讲, 开发商得到四证, 再到结构封顶需要一年的时间, 这一年里, 开发商资金短缺, 资金链断裂。但通过卖房信贷, 开发商只要四证俱全, 就可通过贴息委托进行销售, 足足节省了一年的时间。一来购房者可尽快得到抵押贷款;二来商业银行可获得手续费和中间业务收入, 也可规避信贷风险和政策风险。

(三) 阶段性股权融资

阶段性股权融资就是指阶段性资金拆借, 房地产企业可获得股权形式的资金注入。这种向房地产企业注资的方式是以增资的形式体现的。银行和投资基金公司持用一些房地产企业的股权, 房地产企业在一段时期后承诺溢价回购。这种方式可保证房地产公司在项目成熟前有大量资金注入。阶段性股权融资使项目回款到位。阶段性股权融资的优点是负债率不会增加。阶段性股权融资方式是这样的, 资金持有人通过向房地产公司注资, 来获得股权, 这些股权可决定公司人事安排和日常经营, 和优先股类似。这些股权还是由原股东管理, 投资人与原股东签署回购协议。为履行回购协议, 双方要有一些担保条件。比如开发商要抵押全部股权, 第三方要提供担保等。然后, 房地产企业获得现金, 原股东回购股权, 这样整个融资过程就结束了。综上所述, 房地产企业为求发展, 正不断地追求新的融资方式。上述三种只是其中一部分, 创新工具也会不断涌现, 希望房地产行业, 抓住机会, 通过新的融资方式, 尽快解决资金问题。

摘要：传统的房地产融资方式存在很多问题。房地产企业运用金融工具去创新的。方式分别是:信托融资、卖方信贷以及阶段性股权融资。

关键词：房地产融资创新,创新必然性,信托融资,股权融资

参考文献

[1]刘杨梅, 徐邓耀.房地产融资渠道多元化探析—基于我国金融信贷与房地产融资的实证分析[J].生态经济, 2008 (6) .

[2]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融, 2006 (9) .

7.浅析房地产企业融资创新 篇七

【关键词】房地产融资；融资创新；融资方式

房地产行业是我国支柱型产业，上下游相关产业达到200余种，房地产行业也是高杠杆、资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，金融环境的变化对房地产企业的发展影响重大，企业资金链的顺畅直接决定企业的生死存亡。合理的安排资金结构，控制融资比例和融资成本成为房地产企业资金管理的重中之重。2015年国家在房地产融资方面实现较大突破，进入房地产+互联网时代，为房地转变运营模式，实现第二次飞跃发展提供了新的机遇。

一、经济形势及金融政策对房地产行业的影响

中国房地产起步于20世纪80年代末期，90年代房地产改革全面启动，随着住房制度改革和居民收入水平的提高，房地产进入快速发展时期，但由于监管及相关制度的缺乏，暴露出房价涨幅过快，结构不合理等一系列问题，导致出现严重的社会矛盾。2014年，中国整体经济增速放缓，国家加强了对房地产行业的调控力度，整个行业陷入前所未有的困难境地，许多小企业纷纷倒闭，大中企业也面临经营思路和经营模式的转变。2015年整体经济情况略有好转，为保持房地产行业平稳发展，国家相继提出了新型城镇化、取消户口限制、放开二孩等发展规划，同时，为有效配合实体经济的复苏，出台了一系列货币政策和金融政策，相继六次降息、四次降准，放松首套房贷款认定标准、房贷利息抵税等，对房地产企业的健康发展起到了促进作用，房地产行业在国家政策的引导下逐步从快速发展、不规范，无监管的状态，向平稳增长、制度化，规范化的良性状态转变。

二、房地产企业融资创新的模式

近年来，国家全面放寬企业债发行审批，简化发行流程，降低资金成本；不断引入资产证券化，房地产信托投资基金，抵押支持证券等多种金融产品，有效缓解了房地产企业融资难的问题，提供了更多的融资途径，为房地产企业稳定发展提供了强有力的后盾。

影响企业融资的两个关键因素，一是融资渠道，二是融资成本。所以，如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，并能有效降低企业综合融资成本成了房地产企业讨论和研究的重点。目前，被房地产企业推广的融资创新方式有以下几种，现将通过实例对其在企业中的应用进行分析。

1.发行企业债券。国家发改委近一两年来对企业债进行改革，先后实施了分类管理、下放预审权限、鼓励企业债券融资创新等一系列改革举措，力图推动企业债券在新时期实现跨越式发展。2015年前10个月房地产企业债发行总额达到4000多亿元，占公司债总量的49%，有效的替换了房地产企业现有的高成本融资品种，缓解了经营压力。在年度发债井喷的行情中，恒大地产的运作非常成功， 6月首次发债200亿元后，于10月再次成功发行200亿元，帮助企业在短期内取得了大量长期限、低成本资金，为扩大经营规模、实现战略规划提供了充足的资本保障。数据显示，2015年上半年，恒大地产净利润高达132.9亿元，同比大幅增长40%；创历史最高值，成为行业领头羊。在房地产行业整体发展受阻的经济背景下，恒大地产能保持业绩连年增长，与其实行“高周转，低成本”的融资策略是分不开的。

2.资产证券化。资产证券化就是把企业流动性较低的、非证券形态的资产打包，通过发行股票或债券的方式出售给投资者，房地产企业利用募集的资金进行项目开发，以项目经营利润给股东或债权人分配股利和利息，从而使投资人获取长期稳定收益的过程。

3.房地产信托投资基金（REITs）。房地产信托投资基金是指金融机构先通过向社会公众募集资金，然后以股权的形式投资入股房地产企业，房地产公司负责项目整体运营，以项目获取的利润向投资者分配收益，项目运营结束后投资者还可通过转让股权实现资本增值。此种融资方式，优化了企业的资本结构，降低了房地产企业居高不下的资产负债率，对房地产企业扩大经营规模提供了有利的条件。2015年，万科联手鹏华基金发起了国内首只公募房地产信托投资基金，发行规模30亿元，用于购买前海万科公馆的资金收益权和固定收益类的债券产品。此次房地产投资信托基金的顺利发行，意味着房地产企业在经济转型中迈出了一大步，不仅为广大投资者提供了丰富的投资种类，也为房地产企业的高效发展提供了源动力，有效地拓展了资本市场的广度和深度。

三、推动房地产创新融资持续健康发展的必要条件

构建多元化房地产企业发展的融资渠道，是个不断探索和创新的过程。在这个过程中，首先需要不断完善相关的法律法规，构建创新融资体系，规范房地产企业融资行为； 其次，需要加强信贷监管，搭建网络信用平台，控制和化解房地产信贷风险； 再次，需要大力培养跨专业人才，加强房地产金融理论研究，更好地指导实践工作。

总之，在目前情况下要使房地产行业持续健康发展，还需要政府和企业在实践中不断探索，深入研究美国、英国、香港等地在金融创新领域的丰富经验，结合我国国情，创建多元化的融资渠道，以促进国家经济实现平稳增长。

参考文献：

8.浅谈房地产企业投资管理 篇八

企业的本质是一种资源配置的机制，企业的目标是追求利润最大化，而企业投资正是企业追求利润最大化的主要手段。企业投资管理是指为了提高竞争力或获得最大投资收益，而对投资的各项要素或环节进行策划、决策、组织和控制的过程。在现代企业，投资管理工作已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险相对较高的特点，其特殊性决定了房地产企业的投资管理对于房地产企业投资成败更有着举足轻重的作用。

一、房地产企业投资影响因素分析

1、外部因素

（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。

（2）政治因素。房地产企业投资是与政治及政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政治因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政治环境。

（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。

2、内部因素

（1）企业战略。企业战略包括三种，拓展型战略、稳健型战略、收缩型战略。拓展型战略的企业对对外投资的需求更大，主要采取积极进攻的战略形态；稳健型战略是采用稳定发展态度的战略形态，主要适用于中等及以下规模的企业或经济不景气的大型企业选择；收缩型战略采取保守经营态度的战略形态，主要适合处于市场疲软、通货膨胀、产品进入衰退期、管理失控、经营亏损、资金不足、资源匮乏、发展方向模糊的危机企业选择。

（2）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不

同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。

（3）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。

二、房地产企业投资管理过程中容易出现的问题

1、投资过程中的主观判断太强

房地产企业在进行投资前应当严格进行可行性研究和论证,充分了解所要投资的项目,认真分析、充分认识投资风险和收益,然后作出投资决策。但是在实际操作中，不少企业都没有认真分析、充分了解这些资料，而仅仅凭借自己的主观判断，盲目地进行投资，这就严重影响了企业的资金运转，制约了企业经济效益的提高,增加了企业投资的风险，甚至会危及企业的生存。

2、投资管理过程的管控不力

房地产企业投资管理过程的管控好坏是决定投资是否成功的关键因素，但在实际中，许多企业都没有相应的制度和组织，或制度和组织流于形式不能有效执行，导致项目投资缺乏有效的管理和控制。这就使得被投资项目由于疏于管理，缺乏监督，不能向正常的方向发展，甚至会形成恶性循环，导致亏损，从而给企业带来损失。

3、缺乏相应的审计和评审

企业对投资项目投资后,应当定期对投资项目进行审计、评审，检验投资项目的成果。但在现在的许多企业中，根本就不存在对投资项目的审计和评审,这使得企业的管理者对投资项目的运行情况缺乏认识，不能做出科学的决策。对投资项目而言，由于没有审计、评审等检验工作的压力，难免会造成投资失败。

三、房地产企业投资管理的策略分析

1、加强标准化的流程管理，完善企业投资管理制度

首先，在企业投资前期阶段，制定科学的区域选择及项目匹配标准，这需要综合考虑房地产投资的各项影响因素，并以此确定区域及项目选择的硬性指标；

其次，在投资项目推进过程中，制定项目投资流程图，细化工作流程，确定关键性节点；最后，在后期项目投资决策阶段，建立专门的投资管理机构和项目评估制度，经过可行性研究、项目评价和盈亏平衡分析等科学论证，确定开发项目的最佳投资方案。在流程标准化的基础上，建立并完善企业投资管理制度，加强对企业投资的制度化管理。

2、加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

3、加强投资项目运行过程的审计与评审

9.浅谈房地产企业管理标准化之路 篇九

浅谈房地产企业管理标准化之路

随着本世纪住房货币化改革全面推行，中国房地产业经过新十年高速发展之路，企业规模得到很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。由此产生了多项目管理与异地化管理的问题，给企业管理变革带来了新的挑战，目前万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。

“一流企业做标准，二流企业做产品”，为了争当一流企业，大家对标准化趋之若婺，但在全球金融危机的今天，大潮退却之时，坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱，而许多专注做标准的企业已难觅踪迹。古语有道：“皮之不存，毛将附焉”，标准化的目的其实也是把产品与服务做好。那么房地产企业在标准化之路上，需要将哪些事项标准化，如何标准化，在许健康总裁领导宝龙集团大力推行标准化管理之际，本人谈一些初浅见解。

一、业务流程精细化

许先生常把管理比作下棋，会看三步棋。其实业务流程最象下棋，把房地产的各业务流程详细排好，它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。与下棋靠个人能力不同，企业管理需要团队合作才能完成。业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作，它的制定其实就是工作细化的过程，重点是做好WBS（工作任务解构）。业务流程管理一要考虑工作的先后顺序，二要按部门组织结构和专业分类，三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。

商业地产开发大体上可分为：项目前期（项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备）；项目中期（施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售）；项目后期（招商、物业经营、物业管理），而对于多产业的集团公司，则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。

PROJECT是Microsoft Office家族专门用于项目管理的软件，在中国工程建设领域已推广使用十多年，它根据工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置；在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系；通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制；通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作；通过关键线路、PERT等技术优化项目管理；通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。Project高级运用还可对资源与成本进行管理，而Project Server的运用则通过互联网技术，使大型集团化企业轻松实行远程管理与多项目、多部门的协调。

二、人员岗位明晰化

韩信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企业做大了，就要进行分工与授权，第一步就要解决管理层级与跨度的问题，理论上一个领导在有超过七个直接下属（管理人员）就要设置副手或增加层级。房地产企业多项目化与异地化管理后，一方面要解决上下级法人机构间的分工，另外要解决法人机构内部门分工与岗位职责，法人机构分工通常按集团→项目或城市公司“二级管理模式”/集团→区域集团→项目或城市公司“三级管理模式”。

集团本部的部门与岗位设置一般按照区域或项目分管、业务流程与专业化分工的原则进行，房地产集团大致可按业务流程分为“投资发展、设计研发、建设开发、成本控制、营销策划、招商经营”等业务部门，当集团管理较少的项目时，一般在部门内按专业设置岗位，而项目或城市公司很多时，就要在集团的部门内设立分管区域项目的二级部门，如有的地产公司成本控制中心就按区域设立三个区域部门，分别管理几个项目公司的招标、采购、工程预结算、签证变更与合同工作，而不宜再按专业细分部门，但可在二级部门按专业设置岗位，这样可大大减少工作交叉带来的效率降低。

清清楚楚做人，明明白白做事，无任是集团还是项目公司的部门与岗位，均要制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表。

三、绩效考核科学化

“计划、预算、标准、考核、审计、奖惩”被称为企业内控管理的六大法宝，绩效考核是企业管理的指挥棒，务求“全面、科学、严谨”，否则很容易将企业管理引入片面甚至错误的方向，对于房地产项目来说，考核指标主要有：

 经营方面

自有资金投资收益率，自有资金占用时间与金额，总投资收益率、总投资周期与投资回收期，城市或区域市场占有率，客户投诉率，净现金流；

 营销方面

总销售额（、季度、月），销售均价（折扣或溢价率），合同签约回款期（平均），按揭签约回款期，营销费用比率，开盘时间；

 设计定位

降价促销产品比率，限额设计指标执行情况，设计变更，设计质量，设计完成时间；

 工程建设

工程质量，工程进度，安全、文明施工，资料管理，现场签证；  成本控制

工程造价与目标成本节约率，预结算编制准确性，进度款审查准确与及时性，合同管理，招标与采购工作进度；

 财务融资

融资（时间与金额），税务筹划，财政奖励，成本核算；  前期开发

五证办理时间与质量，建设规费减免与缓交；

 行政人事

管理费用控制，员工满意度，员工流失率，档案管理，车辆管理，固定资产完好率，办公环境等。

四、建筑产品模块化

房地产开发的过程，其实就是建筑产品的研发、设计、生产、销售、经营，地产公司经营的建筑产品一般可分为：商业、住宅、公寓、别墅、办公、酒店等。对于大型商业地产，有人形象地比喻为组合店模式，大型的超市、百货、电器连锁店、电影院等都可设计成一个独立的综合模块，根据用地的大小与形状与其它次主力店及小铺，一起组合形成大型商业。

而住宅则可按多种户型组合、多层、小高层（11层）、中高层（18层），高层（约30层）针对景观或道路在不同的方向，按一个电（楼）梯井一~四户或多户，进行标准化设计，以满足不同容积率地块及不同地域需求，这样住宅规划设计就主要解决产品配比、建筑空间、建筑立面等问题。

五、施工做法菜单化

在建筑工程设计工作中，如屋面做法、外墙做法、楼地面做法、桩基础形式、基坑支护类型、空调设备选型等，均有多种方案，一般影响选型的因素有性价比、市场运用情况、地方习惯或要求等，如万科地产的技术标准就把企业经常采用的方案菜单化，以适宜不同区域的楼盘、不同档次的楼盘等，避免每个项目在选型时无谓的争论。其实在市场普遍运用的工艺与材料，每个方案的存在就有其自身的价值，企业可在使用中总结出适合自我的东西，以方便管理。

六、招标清单格式化

工程量清单计价是全世界普遍采用的工程承发包体系，是一种适合业主与承包商计价的方法，而工程定额计价是一种适合施工企业内部的经济核算计价方法，我国采用定额计价主要是在计划经济时代学习前苏联的做法，在当时建设单位与施工单位均是国家机关管理的下级单位。

工程量清单首先是实物清单，其单价的对象一般是业主看得到的工程实体，而定额多反映施工工艺与方法，在中国推行清单计价最早的广东顺德地区，竣工结算时许多项目除了由预算人员按图计算外，还要求工程管理人员在现场测量一套数据，类似办理房产证时实测面积。

清单其次是综合清单，它把若干施工工艺进行综合，企业可在国家提供的清单基础上进一步的综合，如外墙可按企业的技术标准把砂浆、保温、面砖及脚手架、垂直运输费用综合为一个单价；钢筋砼结构可把各种规格梁、板、柱的钢筋、砼、模板、垂直运输、泵送等综合，钢筋与砼主材价另按规格计（施工单位实际劳务发包也是这样操作的）；当然，对于在工程管理中经常进行一些现场签证，如：拆除、凿孔、补洞、门窗收口、植筋、零星砌体、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清运等更应统一。这样大大减少重复工作，清单格式化之后各地、各项目之间工作内容一样，价格变得透明简单，清单计价还特别适合单价合同，让工程招标更快更好，即使大型工程也可按企业清单价直接发包，是时下中国各大地产商推广的管理手段之一。

七、战略采购订单化

战略采购是一种有别于招标采购或直接采购的方法，确定战略合作单位仅仅是战略采购的第一步，它是一种把材料设备的“批发代理”移植到大型集团化公司的采购模式，是一种订单式的采购模式。

房地产集团在确定战略合作伙伴后，材料设备生产或供应商向地产商提供产品目录与价格表，双方商定优惠下浮比率与按采购数量返点后，签订战略采购协议，各地产项目公司根据产品目录结合现场需求，直接下订单采购，集团根据订单定期与之结算。战略采购大大缩短了采购的时间，降低了采购成本，保障了产品进货渠道，质量与服务得到加强。

八、管理文书范本化 在企业管理中，规范化、标准化的文书范本，不仅让管理变得规范而简便，还提供了工作指引。一个好的文书范本，能把多个项目事情管好，反之，其中的漏洞与错误也在各项目蔓延。在房地产企业中，应组织中高层管理人员与专业技术人员，以国家及各省推荐示范文本基础上，借鉴其它企业与本集团经验，认真编制文书范本。房地产企业一般要规范以下管理文件：

 组织架构、部门分工与核决权限表，行政人事管理制度，企业会计制度，房地产会计处理与成本核算制度，工程招标、采购、合同与造价管理制度，投资项目发展制度，项目定位与方案设计管理制度，设计管理制度，工程管理制度，营销管理制度，绩效考核制度等管理制度与员工手册。

 计划、预算、报表、台帐、管理流程审批单、会议纪要格式等。 工程项目发包范围表、招标书、合同。 项目目标成本预算。

 建设项目总进度计划，前期、设计、招标、建设施工、营销工作计划。 市场调查报告，项目建议书、建设项目可行性研究报告。

 销售方案，广告策划提案，销售手册，销售总结，市场动态分析报告。 技术标准，方案（施工图）设计任务书。 会计科目表、会计报表、会计报告。

 各类工作指引文件，如项目营销节点工作操作指引、项目前期开发与“五证”办理工作指引等。

九、信息管理统一化

有人说，中国人用语文管理企业，欧美人用数学管理企业，如今越来越多的企业管理者不看计划预算、不看统计报表、更不看财务报告，还要美其名曰中国式管理，其实我们自小学就要语文数学兼修，企业管理又为何有不能如此。

在房地产企业管理中，各部门会产生大量的管理信息，如果不对这些信息进行统一规范，统一编码，这些信息就无法在项目之间相互借鉴，在同一项目公司内部不同部门间也很难交换。

信息管理的的统一化，应首先从财务信息做起，会计科目是财务信息的最基本元素，房地产会计科目设置，首先要反映建设项目分期情况，反映同一期项目中不同功能区产品成本的分摊情况。其次要对房地产开发的六项成本：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费与开发间接费进行科目细分。建安工程费项目应按照工程合同划分设置相应科目；在前期开发费与开发间接费中，要把政府的各种行政事业收费与基金设置单独科目。而对财务中经常遇到的未收发票、甲供材料设备、分期交纳土地出让金、规费减免缓、内部往来等问题要统一财务处理方法，在工程进度款支付要按合同对方设置核算单位，同时处理保留金、保修金、代付水电费、代付材料款或工资等。而管理费用则应把人员分类按企业管理费、建设管理费、营销管理费分别在管理费、开发间接费与营销费内核算，商业地产还可单独增加招商经营科目。预付帐款要符合合同规定；长期应付款要把银行贷款、企业或股东借款、土地分期付款分开；应收帐款中要把政府或其它单位收取的保证金科目设好，如建筑劳保基金、新墙体材料基金、档案押金等。在目前房地产企业中，各种软件大量采用，宝龙集团现有金蝶K3总帐系统、金蝶K3人力资源系统、明源CRM售楼系统、通达OA、企业网站及各种预算软件，企业信息化管理一方面要加强培训，让各个岗位运用软件管理，改变目前专职秘书文员负责软件的局面；另外要把不同软件间数据库统一整合。还可增加金蝶K3房地产成本管理系统负责目标成本管理、合同管理、预算管理及流程审批等工作；增加明源POP采购招投标系统；增加Project Server负责计划管理。应尽量采购同一企业的软件，避免数据库之间难以互通，金蝶与明源软件在房地产领域已经有比较好的成功和合作解决案例。

10.论房地产开发企业的融资管理 篇十

关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制

一、灵活运作，积极拓宽融资渠道

目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。

造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。

针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。

首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。

其次，适当引入机构投资者的融资。

在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。

第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。

第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。

二、强化资金的预算管理和风险管理

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。

首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。

其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。

最后，房地产开发项目的销售是开发项目利润目标的实现。只有通过销售，才能回收项目投资，获取投资收益。销售状况决定了整个项目的资金周转速度，加快经营销售就可以获取流动资金，加快项目的资金周转。

11.民营房地产企业融资策略 篇十一

筹资战略是房地产企业财务战略的首要内容，房地产企业要对企业的筹资目标、原则、结构、渠道与方式等重大问题进行长期的、系统的谋划。筹资应遵循低成本原则、稳定性原则、可得性原则、提高竞争力原则。企业应当根据战略需求不断拓宽筹资渠道，对筹资进行合理配置，采用不同的筹资方式进行最佳组合，以构筑其既体现战略要求又适应外部环境变化的筹资战略。

现代理性企业是以资本经营为核心，而不单是以产品生产为核心，企业所追求的不单是产值、利润最大化，而是资本市场价值的最大化。进入新世纪以来，我国房地产业伴随着房地产的火爆，其融资手段也更加多样化，股权融资、债券融资、票据融资、租赁融资、典当融资、品牌融资等融资方式越来越广泛地被采用。从发达国家的情况来看，其融资方术不外乎一下两种模式：一种是以日本、韩国等东亚国家以及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式，即所谓的关系型融资，银行贷款融资约占企业外部融资的80%以上，这与其证券市场稍欠发达有关;另外一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，即所谓的保持距离型融资，证券融资约占企业外部融资的55%以上，因为，英、美资本市场非常发达，金融体系已经相当成熟和完善。

我国公司融资结构与上述这些发达国家恰好相反，形成了以外部融资为主、内部融资为辅，以间接融资为主、直接融资为辅的融资格局，这种不平衡的融资结构使企业的资金“短缺”也表现为不平衡的状态，即股本资本相对短缺、债务资本相对充足，导致企业资产负债率偏高。即使最近10年，证券市场有了长足的发展，民营房地产企业纷纷上市融资，股票融资和债券融资也存在极大的非均衡现象，即股票融资快速增长，债券融资却停滞不前。

从整体而言，我国民营房地产企业的内部融资比例过低，内部融资的比例只约占企业融资比例的30%。

目前，民营房地产企业正处于扩张期，股权融资、债权融资和风险投资是此阶段的主要融资途径。

二、民营房地产业企业融资策略与典型案例分析

民营房地产业融资按融资方式来分，可以分为内源融资、外源融资，或称作内部融资和外部融资，外源融资(外部融资)又可分为直接融资和间接融资。

(一) 内源融资与典型案例分析

1.

内源融资又称为内部融资, 是指企业在生产活动中取得的收益不用于或不全用于当期的现金分红派息, 而是留存于企业自身用于开展生产经营活动, 即留存收益。内源融资的实质是企业所有者向企业追加投资, 即自身积累。包括送股也属于内源融资的范围。内源融资具有以下特点:

(1) 内生性内源融资属于企业留存收益，不需要通过其他金融中介，因而具有内生性，此外，内源融资还是企业进行外源融资的保证。

(2) 成本低相对于外援融资，内源融资不需要支付利息或股利，不会减少现金的流量，也不需要支付任何融资费用，因而融资成本相对较低。

(3) 具有产权控制内源融资既可以避免债权人对企业的控制，又可避免股权融资对原股东控制权造成的稀释，因此内源融资增加了原股东的剩余索取权，使原股东享有更多的经济利益，这一点，对我国多以家族人员控制的房地产企业而言，尤为重要。

(4) 有利于企业降低财务风险的特点。内源融资会降低企业的资产负债率，从而降低企业的财务风险。

2.内源融资的方式

(1) 自筹融资。动用个人存款、向亲朋好友借款或合伙经营等方式自己筹集，房地产企业可以几家企业合作，有出土地的、有出资金的。寻找天使投资者(如社会上一些拥有闲置资金而渴望取得回报的商人、经理人等)也是极为重要的融资方式。在上世纪末期国内房地产的黄金时代到来前，由于民营企业普遍较小，多采用这种模式大家共同把一个小区，分成不同的楼座，采取分散开发，分散筹资压力，也有许多成功的案例，但随着国内调控的加剧，在房地产的黄金时代过去后，这种筹资模式也开始复苏，比如广州的亚运村项目，三家巨型民企联合与国字号企业叫板也利用了此种操作模式。

(2) 留存收益融资即公积金和未分配利润。这是企业融资方式中成本最低的一种，也是企业内源融资方式中主要的一种。增加留存收益，就必须苦练内功，抓经济效益，增加净利润。对当前处于政策打压状态下的房地产公司而言，把房价降低一点，存量房地产出手快一点，对加速资金周转而言也不失为明智之举。近来碧桂园地产在深圳十里银滩项目搞的七五折销售的全国折扣方案，也是企业在国家政策严厉房地产市场滞销情况下的一针解决存货快速回款，盘活资金的强心剂。

(3) 内部集资。房地产企业通过向其职工或管理者募集资金而满足发展需要的一种融资方式，或组建股份合作制企业。由于，近10年来房地产业的高速发展，企业职工，尤其是中高层管理人员积累了相当的资金，所以，这点具有可操作性。当然，限于企业规模，内部集资只能作为企业的一种辅助的融资方式。在青岛的海信地产在95年成立之初就有了这样的一个筹资策略和激励机制，在99年得以操作，现其高管和部分老员工持有原内部销售的公司股份，虽然海信地产没有包含在海信集团的上市企业中，但海信地产每年的股份分红也成为高管们的很有效的激励机制，也解决了当年资金的一部分缺口。

(4) 股利政策。指企业如何在留存收益和股利支付之间进行选择以达到资源的最优配置。当然、只有少数上市公司才能选用此模式。

(5) 折旧融资.折旧融资就是把折旧基金转化为积累基金，这是企业重置固定资产，增强当期内源融资的一种重要方式。采用加速折旧法、采纳税法允许的最低年限折旧，都可以增强企业内源融资能力。

(6) 变卖融资。将企业长期不用或暂时闲置的资产变现来筹措所需资金，新地集团在这方面也做出了许多战略方面的调整和适应，通过整体出售一些原本打算长期持有的商业项目储备资金以应对当前严峻的房地产形势。

(二) 间接融资与典型案例分析

1.

间接融资是外源融资的一类情况, 指以银行等金融机构为媒介进行的融资活动, 如银行贷款、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。具有融资的间接性、集中性、信誉程度较高、具有可逆性、金融中介拥有融资主动权等特点。融资条件高、审批程序复杂、融资成本刚性等是其缺点。

2.间接融资的方式

(1) 金融机构贷款; (2) 票据贴现融资, 包括贴现、转贴现、再贴现三种; (3) 融资租赁; (4) 共同基金; (5) 典当融资; (6) 保理融资即托收保付。

(三) 直接融资与典型案例分析

直接融资是外源融资的另一类情况，指单位之间相互协议或股票直接上市融资。部分不可逆性以及相对较强自主性等特点。包括主板市场融资和创业板融资、三板市场融资、股份转让市场融资、企业债券融资、海外上市融资。策略分为造壳上市和买壳上市。比如前些年的万通地产和华远地产，以及青岛本地的亚星地产都是以这种买壳上市的形式进行外源直接融资，随着国内房地产IPO的制度收紧，许多民营房地产公司纷纷走出国门寻求上市机会，如青岛的麦迪绅地产在德国上市成功。

(四) 风险投资与典型案例分析

风险投资主要以权益资本或特别债权的形式，把资金投向极具发展潜力的创业企业或创业项目，以期企业成长到相对成熟后再退出投资，取得高额资本回报的一种资本运作模式。风险投资是解决民营企业融资的有效途径。房地产企业要想获得风投，必须在具体项目上下功夫，普通项目对风投没有吸引力。比如，万达地产的城市商业地产项目，华润地产的城市中心项目等，虽然这些项目不一定吸收风投资金，但是，他们对风投资金具有很大的吸引力是无容置疑的。

(五) 信用担保与典型案例分析

信用担保是指由专门的信用担保机构为企业向银行提供贷款保证服务，接受担保服务的企业向信用担保机构交付一定担保费用的担保方式。本质上属于金融服务的范畴。房地产企业望望以其所拥有的土地、房产等进行担保融资，以解燃眉之急。

(六) 非正式民间融资策略——其它融资模式

包括：1.票据融资策略，即银行承兑汇票贴现、商业承兑汇票贴现、协议付息票据贴现;2.租赁融资策略，包括简单融资租赁(直接融资租赁、回租租赁、转租赁)、杠杆融资租赁、委托租赁、项目融资租赁等;3.典当融资租赁;4.非正式民间融资，一般利息较高，甚至有些已经超出我国相关法律法规的最高利率规定的多倍，但是也有机制灵活、实际成本低、速度快的优势;5.品牌融资策略，就是借助外界某些已经成熟的可利用资源，将其他品牌或资源的品质和特点进行有效的捆绑和嫁接，利用最少的资金达到塑造自己品牌形象的目的，进而转化为提升产品在市场上的竞争力。品牌融资的途径包括品牌抵押贷款、出卖品牌、品牌授权及兼并，拥有著名品牌的房地产公司才可以这样操作，这是前提，比如万科地产或星河湾地产这样的领跑中国住宅产业或具有独特品牌特征的企业。

民营经济的发展是我国未来社会经济发展的重要支柱，民营房地产企业是民营经济中的生力军，尽管目前民营企业的融资渠道呈现多元化的发展趋势, 但是民营企业仍然较非民营企业在融资方面存在更多地障碍，在一定程度上，融资成了民营企业发展壮大的“瓶颈”。

拓宽民营企业的融资渠道，不仅有利于资金的供求实现良性互动，更有利于民营企业的发展壮大，从而促进中国经济的高速发展。

参考文献

12.浅谈房地产企业融资方式 篇十二

2.2企业缺乏规范的成本管理体系和控制机制。许多房地产企业都特别重视成本管理，但是由于经验不足，公司的内部始终不能建立一个规范的成本管理体系，许多企业甚至连专门负责成本管理的部门都没有。有些房地产企业虽然建立了一套比较完整的成本管理制度，但是在实际执行的过程中却形同虚设，不能够真正的发挥作用。

2.3企业对项目决策阶段重视不够。在房地产企业开发的决策阶段，成本费用较少，但是它在整个项目成本控制中起着关键的作用，直接影响着项目的成败。目前的房地产企业没有几个愿意在这方面投入资金，一些房地产商做策划也只是为了筹集资金而已，这就导致策划拫告的实际可操作性很低，起不到真正的.决策作用。

13.浅谈中国中小企业融资问题 篇十三

摘要:由于中小企业会计信息失真，中小银行数量少、占有的信贷资源少等原因，造成中小企业融资困难。应鼓励民营资本进入银行业，完善信用担保体系，完善中小企业征信体系，鼓励评级机构的发展，努力发展风险投资来解决中小企业融资难的问题。

关键词:中小企业；融资难；对策

2008年以来，我国出现了中小企业大面积倒闭的现象，究其原因，有美国金融危机的影响，人民币升值和劳动成本在上升，还有去年国家采取的紧缩性货币政策造成不少中小企业资金链断裂，缺乏流动资金，导致企业破产倒闭。中小企业融资困难的问题由来以久，但今年由于以上四种因素叠加在一起，这无疑是雪上加霜，使得问题更加突出。

中小企业在国民经济中占有重要地位，中小企业创造的最终产品和服务的价值占国内生产总值的58.7%，上缴税收占48%，提供的就业岗位占城镇就业岗位的75%以上，它对于解决就业问题有重要意义。我们能否构筑一道防火墙，防止金融危机的影响进一步蔓延，解决中小企业融资难的问题至关重要。

中小企业融资难的原因，既有自身的问题，如财务记录不全，会计账目混乱，超过60%的中小企业有披露虚假会计信息的情况。更主要的是金融体制的问题，我国四大商业银行占有的信贷资源占80%以上，中小银行占有的信贷资源少，而四大商业银行投资的重点是大企业、大项目；我国的信用担保机构发展又比较缓慢。

所以，解决中小企业融资难的问题，必须从以下几方面着手。

一、鼓励民营资本进入银行业

（一）降低中小银行的进入门槛。

我国劳动力资源很丰富，但资本和技术比较稀缺，我国的比较优势是发展劳动密集型企业，而劳动密集型企业规模经济并不明显，因此，我国的企业中超过99%的企业是中小企业。中小企业融资不能过度依赖四大商业银行，四大商业银行的比较优势是能为大企业、大项目提供资金支持。对一笔10万元的贷款和一笔10亿元的贷款，银行进行贷前调查和贷后监督所支出的成本差不多，所以四大商业银行更愿意为大企业、大项目融资。因此，解决

中小企业融资难的问题关键是要发展中小银行。

美国有大约1万家银行，而我国只有100多家银行，美国的比较优势是发展资本密集型、技术密集型企业，而这样的企业规模经济显著，所以美国的大企业数量居全世界之首，但仍有大量的中小银行为中小企业提供金融服务。

中小银行由于资金有限，无法为大企业、大项目融资。同时，中小银行相对于四大商业银行来说，对本地的中小企业的经营情况更为了解。中小银行在为中小企业融资方面，应扮演主力军的角色。降低中小银行的进入门槛，鼓励民营资本进入这一行业，将大量增加银行的数量，特别是中小银行的数量，才能极大的缓解中小企业融资难的问题。

我国批准设立了一些小额贷款公司，但设立小额贷款公司的门槛过高，一般的民营企业达不到这样的条件。如浙江省规定，民营企业要作为小额贷款公司的发起人，该企业必须是民营企业中的骨干企业，同时小额贷款公司只能发放贷款而不能吸收存款，这使小额贷款公司缺乏资金来源，犹如一条腿走路，不能很好地发挥作用。

（二）利率市场化，运用市场机制来动员和分配储蓄。

经过30年的改革，我国绝大部分商品和服务的价格已经由市场决定，而利率即货币资金的价格仍未完全放开，我国的利率水平过低，远低于资金的机会成本，也远低于市场均衡时的利率水平，使得资金的使用效率较低。在去年，我国的名义利率甚至低于通货膨胀率，即实利利率为负数。利率市场化，使利率达到市场均衡的利率水平，这将迫使企业去寻找盈利率高的项目，从而使稀缺的资本配置到最有效率的用途上。按照最高人民法院的司法解释，利率超过同期银行贷款利率的4倍的借贷不受法律保护，而民间借贷大多等于或超过银行利率的4倍。在浙江省，民间借贷是中小企业重要的资金来源。可以说，没有民间借贷，就没有浙江省中小企业的迅速发展。在我国的台湾省，政府对民间借贷基本上采取了默许的态度。我国民间拥有的金融资本已经远远超过10万亿元，民间资本一直在四处寻找投资机会。由于目前民间借贷没有合法地位，民间借贷机构游离在整个金融体系之外，金融监管机构无法对其实施监管，有一些民间借贷机构沦为犯罪分子洗钱的工具。利率市场化，鼓励民营银行的发展，可以盘活民间资本，将民间借贷机构收编为“正规军”，从而对其实施监管。按现在的存贷款利率，民营银行无法发挥其优势，也无法取代民间借贷机构。利率市场化后，资金的供给增加，民营银行可以吸纳大量存款，从而能更好地解决中小企业融资难的问题。

（三）建立存款保险制度，增强民营银行的信用。

工、农、建、中四大商业银行有国有股，也就是有国家的信誉作为担保，老百姓把钱存

在四大商业银行，不会担心资金的安全性，民营中小银行破产的概率高于四大商业银行，而民营银行一旦破产，就意味着老百姓的血汗钱无法收回，因此，可考虑设立存款保险公司，保护存款人的利益。商业银行按其存款余额以一定费率缴纳保费，在商业银行破产时，由存款保险公司对存款人按其存款额进行一定金额的给付，使老百姓在商业银行破产时，不至于血本无归。

二、完善信用担保体系

中小企业向银行申请贷款时，由信用担保机构提供担保。当贷款到期，债权人不能实现或全部实现其债权时，债权人可以向保证人行使请求权，要求保证人代为清偿债务人的欠款，从而追回损失的债权。债权人获得了债务人和保证人的双重还款保证，大大增加了债权受偿的可能性。担保机构还分担了金融机构进行贷前调查和贷后监督的成本。

但我国信用担保机构存在规模偏小、法人治理结构不规范、担保资金放大倍数低、缺乏专业人才等问题，因此，完善信用担保体系应做到以下几方面：

（一）建立担保风险补偿机制。

担保机构每年从担保收入中提取一定比例的资金用于代偿和坏帐处理，但由于担保收费较低，担保机构按有关规定，能够从中提取的风险准备金，对于可能发生的赔付来说，犹如杯水车薪，单纯依靠担保机构自身积累是很难对全部风险进行补偿的，因此，政府也应安排必要的资金，用于建立风险有限补偿机制，即政府每年从财政预算中安排一定比例的资金，对担保机构发生的最终代偿给予一定的补偿。

（二）实行差别利率。

政府应指导金融机构按照风险定价机制，对由担保机构担保的企业 贷款的利率适当下浮，要低于无担保的同类企业贷款利率。

（三）.完善法人治理结构。

担保机构一般是由政府出资组织，但并不一定要由政府直接运作，政府应当对担保机构进行引导和对其提供服务，不要直接参与担保业务。

（四）政府应鼓励和支持民间资本进入担保业。

政府的资金有限，仅靠政府的担保基金，难以满足广大中小企业的担保需求，因此，应鼓励民间资本进入担保业，如成立中小企业互助担保基金。

（五）提高从业人员素质。

担保是一项专业性极强的工作，需要金融、财务、法律、审计、项目评估等多方面的人

才，而目前担保机构从业人员，不完全符合上述要求。现在提高人员综合素质是一项迫切的工作。

三、完善中小企业征信

2002年，由中国人民银行牵头，建立了我国中小企业信用体系、个人信用体系，但人民银行征信数据库，对中小企业的积极支持作用还没有得到充分发挥，当前应完善中小企业信用体系，并确立银行业征信体系的核心地位，使失信行为受到惩罚。

中小企业发行债券也是融资的一种方式。美国债券市场的规模是股票市场规模的1.2倍，而我国债券市场的规模远小于股票市场。企业发行债券前，会邀请评级机构进行风险评估，让普通投资者了解其风险。而我国的评级机构发展滞后于经济发展，评级机构缺乏公信力，还没有出现像穆迪氏和标准普尔这样著名的评级机构，这也使得我国企业债券市场的发展停滞不前。因此，应鼓励民营评级机构的发展。

四、发展风险投资

对于高科技企业，由于风险高，靠银行提供资金支持已不可能，因为这样的企业失败的概率过高，而银行仅靠几个百分点的利息收入是无法做到盈亏平衡，甚至盈利的。因此，应引入风险投资。风险投资取得企业的一定股权，等公司股票上市，风险投资套现获取高额回报。但我国风险投资公司存在投资主体单

一、资金缺口大、退出机制不健全等特点，因此，应鼓励民营资本进入风险投资领域，完善风险投资的法律法规，培养高素质的风险投资人才。

参考文献：

14.中小房地产企业融资问题探讨 篇十四

近几年,我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。我国的房地产业从80年代开始复苏以来,经过二十几年的发展,不仅产业规模得到巨幅扩张,产业的内涵也已发生了巨大变化,已成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业。但是,我国房地产融资方式单一、融资渠道狭窄等融资问题已严重阻碍了我国房地产业的发展。目前我国中小房地产企业的资金来源主要依赖银行贷款和预售房款。

融资渠道单一,风险就会很集中。尤其是当房地产公司主要是通过银行贷款时,一般情况下会以房地产作为抵押,这种融资方式会进一步放大风险:房地产价格越高,开发商的账面资产价值就越高,则其还款能力越强;银行的资产负债组合中的价值也越高,也就有能力、也有意愿借款出去,包括开发贷款和住房按揭贷款,两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中,一旦房地产价格下跌,上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环。

二、中小房地产企业融资存在问题的原因分析

随着市场竞争的加剧,越来越多的房地产开发商深刻体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业,解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。因此找出融资存在问题的原因也成为当务之急。中小房地产企业在融资方面存在的问题有多方面的原因。

1. 法律和政策上的障碍

对房地产企业来说,相对于直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本,通过银行获取信贷资金是各种融资方式中最直接、最方便和成本最低的途径。因此,在一般情况下,房地产企业首选银行贷款这种间接融资方式。但即使房地产企业愿意进行直接融资,也存在不少障碍,其中最主要的就是法律和政策上的障碍:

(1)证券市场监管政策并不鼓励房地产企业上市

1996、1997年证监会发文明确规定金融、地产行业的企业申请上市“暂不考虑”、“暂停受理”。此后,基本没有房地产开发企业再在深沪两地上市,只有少数几家以其他业务为主营业务的企业实现了“曲线”上市或者买壳重组上市。对房地产公司上市的这个限制性规定直到2001年1月1 1日才全面取消。解除上市禁令后,对房地产公司直接上市融资的控制仍较为严格。

(2)现行法律制度对债券、房地产信托等融资方式有限制

从1984年的《企业债券管理暂行条例》到1993年颁布的《企业债券管理条例》来看,我国对企业发行债券的管理重点在于控制和约束企业的融资行为。如不允许民营企业发行企业债券、企业债券发行采用审批制等。又如房地产信托,按照目前相关规定,每个资金信托产品在销售时不得超过200份合同,每份合同金额不得低于人民币5万元。这就限制了房地产信托所能筹集的资金规模,同时也抬高了购买门槛,不利于房地产信托产品销售。

(3)我国金融体制不够完善、证券市场不成熟

目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期,或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行,且金融市场的运行带有很强的政策性,政府对房地产干预很大,可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构都在改革开放以后才开始发展,可以说还很不成熟,还不能给予房地产企业足够的资金支持。

2. 信息不对称

信息不对称指信息在交易双方分布的不均衡性。可能发生的情况是,竞争双方为了在竞争中取胜,通过扼制信息来源等方法来削弱或减少他人对信息的了解,从而达到打败对手的目的。

房地产市场的不完全信息及缺乏相应的分析系统,精确计算房地产项目的贴现值,要有赖于租金、贴现率、预期通货膨胀、贬值损失和空置率等指标,但这些指标在不容易得到的同时也不容易证实。而且,只要抵押品的“价值”超过贷款额,银行就不会注意项目的细节。但如果房地产价格出现大幅下降,极可能造成抵押品价值低于贷款额,从经济角度来看,借款者可能因此不还钱。另外银行借给非房地产系统的贷款,也会从另一个侧面造成对房地产的过度贷款。房地产周期比较长,容易造成危险的短视。而市场畅旺,特别是房地产价格持续多年上升后,房地产贷款的回报和还款记录非常好,会使人产生一种错觉,即市场会继续向好。另外价格上升,使得贷款额与价值之比下降。风险被低估的同时,风险管理的力度就会减弱。

3. 短期行为严重

“摸着石头过河”,一切凭经验和感觉,凡事缺少理论分析,这是大多数中小房地产企业的通病。企业形象、品牌欠档次,给人以杂牌军的感觉。开发零散,难有成片大规模的开发,企业的社会信誉和服务在百姓心目中欠佳。政策重于人才,总是以为“只要有土地,不怕没钱赚”。诚然,人才流动是正常的,但开发企业却又往往留不住人才。以往政策、法规不够健全,执法力度不够,一些企业能够靠采用一些不正当的竞争手段谋取自身利益。随着房地产市场的不断规范、执法力度的不断加强,企业的生存与发展反倒陷入困境。

4. 开发结构不合理

目前,在房地产空前火爆的背后,房产的空置面积也不断上升。房产空置率的国际警戒线是10%,据统计,企业的房产空置率已经远远的超过了这个限度。造成这一问题的最主要的原因就是开发结构不合理。企业为了最大限度地获取利益,房产开发以高档房为主,但是却忽略了楼盘本身的市场适应程度,致使楼盘的开发成为一种无效供给,导致房地产市场开发的资金回收困难。

三、解决中小房地产企业融资存在问题的对策

1. 改变融资观念

国际上房地产企业的融资方式都是灵活多样的。房地产企业是一个资金高度密集性行业,如果不借助多种融资手段,单纯依靠银行贷款,开发将变得寸步难行。银行贷款在融资中的作用已经得到了公认,不可否定,但是其他的融资方式也有其优势,如房地产信托相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用;股权融资增强了公司抗风险的能力等等。所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识,并掌握运用。除了发展现有的融资方式,还应该探求更新更有效的融资方式,例如新出现的融资租赁、合伙建房等

2. 精心策划、量力而行讲实效

房地产投资大、建设周期长,其本质实际上是一个巨额投资过程。企业要减少盲目性,加强调查研究,提高对市场研究分析的准确度和决策的科学性,努力减少投资风险,预先策划,统筹安排,防止因盲目扩张而引起的资金短缺问题。特别是在资本金融政策推出以后,资本金比例和项目开发所需资金的分期到位的筹划是非常关键的内容,切不可掉以轻心,要在土地储备数量和开发节奏方面精心筹划。企业还应保持一定的储备开发比例,既要满足开发要求又能保证企业资金的正常周转,根据资金流的实际情况来考虑土地储备,企业还要有一个科学的远景规划。

3. 不同的开发项目选择不同的融资方式

不同类型的开发项目同样具有不同的融资特点和最佳的融资方式。我们把房地产项目分为住宅类和商业类。其中住宅类包括了高档住宅、普通住宅和经济适用房。住宅类项目是房地产开发最主要的项目类型之一,它的经营模式是开发并销售,融资相对商业用房较为容易,享受税收优惠,但其贷款抵押期一般较长。商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异,经营模式是开发并持有,以出租获取回报为主,产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长,因此,它对新融资渠道的需求更旺盛。

4. 努力提高自身实力

面对新形势,房地产开发企业应提高综合实力,诚信经营。毕竟,要找钱首先必须具备要钱的实力。未来房地产市场的竞争将是综合实力的竞争,房地产开发企业若想在竞争中生存和发展,就必须顺应市场的变化,力争将企业做大做强,提高综合实力,使企业逐步走向规模化、专业化、品牌化之路。房地产企业做大做强带来的是规模化,进而带来运营成本的下降,获取土地能力和市场份额能力的提高等优势。在高门槛的资金要求和高风险的市场竞争中,房地产企业必须凭借“势力+品牌+项目”来进行有效的扩张,以提高综合竞争实力。各种资金都讲究经济效益原则,它们不会雪中送炭,只愿意锦上添花。竞争力强的房地产企业和运作规范、市场前景看好的房地产项目永远是各类金融机构竞相追逐的对象。总之,要想筹集资金,自身要硬,公司要好,项目也要好。

四、总结

中小房地产企业应该认识到融资不能单纯的依靠某一方式,而需要组合各种融资工具实现资金的取得,同时要做到以下几点:

1. 正确领会和认识国家的宏观调控

国家宏观经济的安全平稳运行是房地产市场健康发展的必要前提,因此,公司应充分理解和熟悉国家的宏观调控。

2. 融资前要先审视自身

随着土地、金融和市场几大规则的改变,房地产行业的经营、管理、资金、产品的技术难度越来越高,这对房地产企业的专业化能力提出了更高的要求。企业不能只考虑自己的融资需求,也要考虑投资者资金的安全性、流动性和盈利性。因此,公司要客观的审视自身,对投资者要透明,信息披露要全面,以体现公开性,注重诚信,抱有长远眼光,以公开换取相互的信任。

3. 审时度势,反复权衡,讲求策略

其实各种融资方式都有其局限性,这就要求企业要审时度势,充分了解各种融资方式的特点和要求,要反复论证融资方式是否适合企业,能否达到预期的效果,切不可仓促上马,给企业带来负面影响。

4. 不仅善于筹资,还要用好资金

筹资和投资是企业财务管理的重要环节,应提高风险控制意识,寻求稳健和持续发展。

15.浅谈房地产企业融资方式 篇十五

【关键词】筹资方式；税收筹划；筹划风险

税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务，使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提，房地产企业也是如此，并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性，所需资金量很大，在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同，导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等，可分为负债型筹资和债券型筹资。

一、具体分析其筹资方式的税收筹划

（一）负债性筹资

负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金，具有资金成本低，不改变股东结构，成本可以冲抵税负的优点，其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。

企业进行银行借款筹资，利息支出可以税前扣除，并且企业还本付息后，企业利润下降，导致所得税税负下降。

企业发行债券筹资，其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。

案例1：甲房地产公司2014年想发行五年期的总价值为1000万的债券，每期期末支付一次利息，企业的所得税率为25%，息税前利润为100万，不考虑其他成本费用，市场利润为5%，按直线法摊销，设有三种筹资方案，其税负情况如下图所示：

通过表1，可以看出企业采用溢价发行债券时的税负是最低的，企业在发行债券是可以考虑溢价发行。

房产企业通过关联企业之间拆解资金筹资，其接受的债券性投资与其权益性投资比例未超过2：1的有关利息部分准许扣除，除此之外，关联企业拆解资金筹资涉及到两个公司的不同税负，筹划空间很大，企业可以采取这种方式减轻税负。

企业通过预售房款筹资，企业销售未完工产品取得的资金，不直接计入收入，按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额，企业可以通过对成本费用的会计处理，降低预计毛利率来降低税负。

（二）权益性筹资

权益性筹资是企业最基本的筹资方式，资金来源于所有者投入的资本，与负债行筹资相比不需要支出利息费用，但是所支付的股息，红利不可税前扣除。

企业通过内部筹集资金方式进行筹资，股东用资本公积转投股本，不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的新增股本数，不作个人所得来征收个人所得税。

企业发行股票筹集，企业发行股票所支付的股息不能税前扣除，但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少，从而减轻税负。

企业通过留存收益进行筹资，资金积累缓慢，且留存收益为税后利润形成，具有双重征税问题，会导致企业税负很重，不建议采用。

（三）对比分析债权筹资和权益筹资

案例2：某房地产开发某项目计划筹集1000万元资金，现有两种筹资方式：A方案：通过权益筹集1000万元资金；B方案：通过权益筹集600万元，通过负债筹集400万元，年借款利率为10%。假设企业息税前利润为100万元，企业所得税为25%，两种方案的税负情况如下表所示：

由表2，分析可知，B方案的实现的所得税后负担比A小，因为负债筹资的利息支出可税前扣除，权益筹资不行，仅从降低税负的角度来说，在企业筹划实务中，应选择B方案，增加企业负债筹资比例。

二、筹资方式的税收筹划涉及的风险

（一）政策风险

政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背，造成其纳税行为与国家政策不符，或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个：一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻，没有深入了解税收政策，没有充分利用税收优惠政策，就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的，而税收筹划是一个事前筹划，这就可能会与变化的政策相冲突，从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业，关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进，但是房地产的开发项目制作周期很长，这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性，就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩，中小型的房地产商获得银行的资金难度加大，对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说，其筹划方案肯定没有预计的效果。

（二）经营风险

经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动，不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面：一是经营活动需要大量的资金，而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低，所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求，筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提，如果没有筹集到充足的资金，企业正常的经营活动没办法开始；二是企业的经营活动是一个不断变化的过程，企业的税收筹划又是一个事前的方案，具有很强的计划性，如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情，企业很有可能没有充分的资金去应对，那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案，但是它开发的项目由于受到多方因素的影响，预售形势没有像预估的那么好，无法筹集到经营活动所需资金，那个项目可能就会停工，甚至变成“烂尾楼”。

（三）财务风险

财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出，企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面：一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润，另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低，达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除，所以负债筹资可以实现筹划目的，降低税收负担，但是负债比重过大，就会造成严重的资本结构不合理，会导致企业资金成本增大，我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果：企业的负债越多，资产负债率越大，这就表示企业的债务负担越重，期末还本付息数额也越来多，意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高，表明企业的偿债能力越低，债权人就会质疑企业的偿债能力，不会对其提供借款或购买其债券，甚至这一比例如果超过100%，被视为破产的警戒线。

三、对筹资方式税收筹划的一些建议

（一）制定专业的税收筹划方案

税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段，并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识，所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目，需要准确并有深度的理解税法知识，把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务，如果企业内部没有这种专业化的人才，可以向事务所咨询。

（二）制定合法的税收筹划方案

税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的，而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段，许多的法律法规还尚未成熟，这就带来了很大的筹划空间，但一定要正确掌握好两者之间的界限，保证筹划方案的合法。

（三）制定合理的税收筹划方案