万科地产策划全流程

万科地产策划全流程（共9篇）

1.万科地产策划全流程 篇一

三、销售管理流程

（一）项目前准备

1、项目小组的建立：

（1）项目小组架构：在项目签定销售代理协议后，成立项目小组。

包括公司高层销售管理人员、项目经理或项

目负责人一名，销售人员若干，负责该项目的策划人员、行政、财务人员和主要外协单

位如广告公司等。（2）项目小组工作内容：建立项目档案；

制定销售策划方案；

销售策划方案的具体实施与监控；

销售工作的组织和安排；

对销售效果进行分析，调整相应的销售策略；

对所调整的策略进行重新讲解和培训；

与发展商的接洽；

与外协公司的接洽；（3）关于项目档案的管理：

项目档案内容：项目原始资料（发展商提供的有关图则、数 据、图片及在售项目的相关资料）

项目策划资料（以安佳名义提供给发展商的所有书面材料）

项目销售资料（安佳提供的所有书面资料）

项目总结资料（会议记录、反馈信息汇总、阶段总结、尊客咨询等）

（4）每一个项目，由策划总监根据项目情况及部门工作安排制定策划责任人，并确立项目档案建立时间。项目策划责任人根据策划总监的要求及项目的实际需要建立并管理项目档案。

（5）项目小组成立后（由分管销售的副总确认），项目策划责任人将项目档案移交项目销售责任人，项目销售责任人负责清点项目档案资料。项目档案移交前责任为项目策划责任人，移交后责任为项目销售责任人。

在今后项目操作中，公司拟考虑采用项目竞争上岗机制和寻盘优先操作原则；

2、销售人员所需销售工具准备：（1）答客问（2）销售登记表（3）尊客咨询（4）计算价单表

（5）销售夹（内含销售资料，如：楼书、价格表、利率水准、购房相关收费标准、办理手续流程及时间等）

（6）计算器、纸、笔、登记册、胶水、钉书器、直尺和距离测定仪、点钞、验钞机，现场名片、工卡等的制作和领取。（7）广告效果回馈单

（8）销售人员简历，包括公司高层销售管理人员、公司2-3名策划人员和参与销售的项目销售人员及主要人员和外协人员的联系电话（一份存档，一份提供给发展商）

（9）物业管理相关资料：公共契约、业主守则、员工守则和入伙装修注意事项等。

3、销售流程和销售业务人员收入：

（1）由项目经理、项目策划人员和公司财务与发展商确定后，制定项目操作流程。

（2）由公司销售负责人和项目小组负责人员确定项目销售人员提成及奖惩制度。

（3）销售流程包括：各个关系的接洽负责人； 签定内部认购书和签定买卖合同；

变更设计和产权过户内容；

各个阶段收费安排和财务手续；（4）制定详细接待程序及工作时间排班安排。

4、培训前踩盘（详见踩盘要领）和踩盘总结。

5、项目培训及考核筹备：制定详细的培训计划，考核除文字考核外，还要加入情景考核方式。

6、销售人员脑力激荡会（1）销售流程的推敲（2）现场气氛如何烘托

（3）客户心理层面的分析和接待用语（4）销售人员间配合和现场销控准备（5）销售渠道的拓展（6）客户可能提出的问题

7、销售计划的制定：

（1）销售时间控制与安排；（2）销售人员分工；

（3）具体工作内容和具体工作负责人；（4）销售进度和销售目标；

一、项目销售培训：

1、销售培训参与人员：包括策划部、代理部负责人、项目负责人和销售人员

2、培训材料准备；

3、培训组织：

（1）由项目负责人和项目策划共同组织。

（2）在项目操作过程中，对于发展商或因市场等因素导致项目安排改变，项目负责人和项目策划人应及时沟通，并将项目销售人员进行从新培训。

4、培训内容：

（1）环境分析：包括区域环境、人文情况（人口数量、职业与收

入、家庭结构、租金状况等）、区域发展规划、交通状况（各个交通道路现状和发展潜力）、公共

设施配置（学校、幼儿园、医院、菜市场、娱乐

场所、体育设施等）及配套的距离、密度和未来

发展状况。

（2）市场分析：市场现状和走势；同类楼盘市场状况、走势、购

买人群特征、价格水平状况；竞争对手销售状况；（3）项目的详细规划：项目本身特性包括规模、定位、设施、价

格、买卖条件；发展商、承建单位、物业

管理公司等的信誉状况；建筑材料和施工

工期等；

（4）策略分析：项目的优势与劣势；竞争对手的销售状况、价格

水准等综合评价和竞争策略的讲解；项目销售策

略的讲解；

（5）相关公司的介绍：发展商、承建商和物业管理公司的财力、形象、开发业绩；公司推广目标和公司发

展目标，确立销售人员的信心等。（6）销售流程的讲解：发展商和代理商在项目中的权利和义务关

系；二者在销售过程中的责权分工；定金

和首期款收取程序；合同签署的注意事项；

风险的规避；签定合同的技巧；（7）答客问的讲解：

（8）物业管理服务内容：收费标准；公共契约和管理规则等；（9）销售人员的礼仪行为准则和个人销售提成水准及奖惩制度；（10）结合目标客户心理及行为模式讲解销售技巧；现场销售气氛的营造；销售技巧；语言和体态技巧；客户心理分析等；

5、实地讲解：

（1）现场针对项目情况、策划包装方式及手法等进行实地讲解；（2）竞争对手销售楼盘的现场观摩；（3）同类楼盘的销售现场走访；

6、销售演练与考核：

由策划人员、销售负责人、培训负责人共同就项目实际操作进行培训的综合演练。

6、保安、卫生清洁人员的礼仪和工作内容的培训和演练。

二、项目销售阶段：

1、预销售期（内部认购期）

目标：在业内扩大知名度；拦截其他楼盘客户；塑造产品形象，引发客户欲望；累积至少三成客户以利公开发售。（1）地点：公司本部或现场售楼处（2）阶段工作安排和销售目标的确定

（3）进现场的详细准备（包括协助策划人员的具体工作）（4）部分收受定金，不足部分于公开销售期补齐（5）销售培训和答客问的反复练习

2、公开销售期

目标：造成公开即畅销的场面，收获前期工作成果；将销售成绩迅速传播并告知客户；创造热烈的销售气氛；评价销售目标并予以调整。（1）销售人员进场；

（2）老客户的信息传播和已联络的客户的邀约，以创造人流；（3）通知引导期已定的客户，并于公开期补足定金，扩大气氛；（4）各种现场活动的组织；

3、强销期：

目标：加强客户的介绍；动员客户返回参加各种现场活动（1）客户追踪、补足和签约；（2）利用已定客户介绍客户成交；（3）现场活动的组织；

4、销售后期：

目标：加强有潜力地区宣传；电话跟踪有成交欲望的客户；加强补足和签约工作

（1）延续销售气氛；

（2）通过客户资料过滤客户，追踪客户；（3）以利益加强客户追踪客户；（4）持续跟进客户补足和签约；（5）研讨未售出户数之原因，加以改进；（6）激励现有人员士气，达成销售目标；

三、项目总结与表彰

1、项目总结：

（1）项目操作过程回顾；（2）项目操作中的问题与创新；（3）形成文字留档备案；

2、项目档案的归档

（1）项目销售全套销售工具

（2）将上门客户的登记表和尊客咨询等内容存入电脑备案管理。

3、根据项目中人员表现和工作情况进行人员表彰。

4、项目的对外宣传安排。

5、客户的后续服务：

（1）入伙时的客户问候和贺卡的邮寄等；（2）适时的电话问候；（3）一年后客户的再跟踪调查；

销售部工作职责与范围

销售部工作职责

1、从市场的角度对公司的发展提供建议；

2、搜集深圳房地产市场信息；

3、与公司策划人员共同组成项目策划小组，进行项目的前期准备

4、项目档案的建立

5、协同策划部对销售资料的准备

6、参与选择外协公司

7、进行项目操作前的培训

8、销售工作的策划延伸

9、组织销售工作

10、销售过程中与发展商的及时沟通

11、销售过程中将信息及时反馈给策划人员，对项目进行修正。

12、协同公司财务部门对项目销售进行结算和总结

13、对销售人员进行项目的培训和素质的综合培训

14、与深圳及外地同行业人员进行业务交流和沟通

15、对老客户的售后服务延伸；

16、项目负责人和项目经理每月必须看一本与销售有关的书籍，并对销售人员宣讲或写成读后感在刊物上发表；

销 售 人 员 基 本 要 求：

1、遵守公司有关的规章制度；

2、开盘前项目踩盘；

3、协助策划工作的现场布置和其它工作；

4、每日早晨清洁现场、烟缸、茶杯的及时清理；

5、销售人员自我约束和礼仪规范和标准用语：禁止与客户发生冲突；禁止在现场看报和杂志等；禁止议论客户、评价客户；禁止在现场售楼处吃饭和吃零食；对客户全部接待；主动接待客户；（详见公司礼仪要求）

6、回忆前一天客户情况并适时跟踪；

7、客户的接待与介绍：所有人员主动接待；

8、与客户培养感情；

9、下班前现场的整理工作

项 目 负 责 人 或 项

1、参与项目前期策划和组织工作；

2、结合策划工作进行销售计划的安排；

3、客户答客问、尊客咨询、客户登记册；

4、组织销售前培训；

5、参与项目销售工作；

6、现场组织和人员安排，每日服饰检查；

7、员工考勤及轮休安排；

8、客户定金和款项的催缴工作安排；

9、指导示范销售业务人员提高销售技巧；

10、协助销售人员进行销售促成；

经理 目

11、协助销售人员解决销售业务上的难点；

12、经公司销售负责人同意，根据项目的具体情况解释项目的折扣权问题和项目现场的销控问题；

13、现场签约和指定签约人；

14、客户投诉电话的监督及现场处理客户投诉问题；

15、销售现场的指导与监督（参考肯德基和麦当劳的督察工作）销售组织日程安排---销售前期将人员排班情况汇报销售部负责人和行政部，并存档；

16、与发展商的工作协调；

17、销售中每日的总结表扬会和工作日报表；

18、每日的广告效果回馈表和销售情况的回馈；

19、每周的工作总结和汇报； 20、处理现场发生的各种问题；

21、项目档案的归档；

22、每周强制性踩盘和总结；

23、现场经理决策权；

代 理 部 经 理：

1、各楼盘的销售策划组织与控制；

2、销售专版的组织（业务人员自我提升系列、每月表彰系列、每周销售人员的培训）；

3、在刊物上及同行业树立销售专家的形象；

4、责成项目负责人或项目经理的定期提供稿件的内容；

5、对各个项目经理或项目负责人的综合素质的培训和考核；

6、针对具体销售项目的专案研究；

7、在现场设立销售投诉电话，并由代理部经理全权负责处理；

8、协助项目负责人或项目经理进行项目的组织和实施工作；

9、与项目发展商的协调工作；

10、负责老客户的售后服务工作；

11、各个项目小组间的协作与交流；

12、协助销售经理解决销售组织的难点；

10、各个项目经理和项目负责人的监督考核；

销 售 副 总：

1、参与公司总体发展目标的制定；

2、参与公司发展的相关关系分析；

3、制定公司销售管理细则；

4、制定公司销售工作的内部激励和奖惩办法；

5、销售人员的招聘工作；

6、协同人力资源部对销售人员个人提供成长计划；

7、对全体销售人员培训计划的制定和实施；

8、各个项目销售计划的核实、审定与监督；

9、协同资料研究部对竞争对手的资料搜集及研究与分析；

10、综合平衡销售小组的能力、经验和特长；

11、针对具体销售业绩差的项目的专案研究；

12、每周具体项目的现场巡访；

13、控制销售流程；

14、对各个项目的工作实施情况的考核、绩效评估；

15、组织项目销售人员和销售负责人的系统培训；

16、协调各个相关部门之间的关系；

17、协调客户纠纷；

18、与客户的长期售后服务的跟踪；

其它部门的配合：

策划部：策划现场观察法；共同参与项目的销售策划方案；参与培训增加装饰、装修内容；销售目标的制定；答客问和尊客咨询；

行政部：考勤的检查和表彰、名片和工卡、报刊上的表彰、营销专版，与代理一起制定销售人员个人成长计划；销售人员的奖惩备案；

财务部：收款；根据尊客咨询的收受核对及考勤等方面情况对业务员工资和奖金进行核算；参与项目流程的制定；同销售部共同与发展商进行资金的收取，办理相关手续；签定协议时为代理费的结算方式提供参考意见；发提成的要求；

销 售 制 度：

1、销售计划制度： 项目销售计划：

（1）在项目开始实行时即要由销售人员同策划人员一起设立项目销售目标。

（2）项目销售目标要根据实际情况进行认真规划，报销售代理部经理，经核准后作为项目销售进度和绩效评估的依据；

（3）在制定销售计划时除了考虑销售进度外，还应充分考虑销售过程中发生的费用，同时，费用也将作为以后评审绩效的依据之一；（4）每个销售负责人或项目经理在进行销售工作的设计时，还可以根据具体销售工作情况进行项目销售人员提成与奖励设计的建议；

2、现场走访制度：

（1）销售管理人员每周至少两次到开售楼盘现场走访：

走访观察内容：业绩进度及每周、每月总结情况；工地现场包装情况；现场样板房售楼处清洁情况；公司规章制度执行情况；销售人员的客户接待情况观察；现场客户上门情况观察；客户投诉处理情况；客户登记表、广告效果反馈表及尊客咨询的填写等的填写情况；项目经理对项目销售情况的总结报告；与发展商沟通情况；与策划部门沟通情况；发展商地及客户对销售工作的反馈；档案管理；每次会议记录；总公司政策执行情况；全体人员的情绪、士气和工作效率；销售人员对项目经理的信息反馈；根据所有状况对现场发出项目整改单，并在项目操作中整理并给出相应的评判，并作为项目的记录存入档案，并

作为项目经理的评审依据。

（2）项目负责人之间项目的走访；要求各个项目负责人就公司开盘的项目进行巡访制度。并就各个项目的策划、包装等方面提出书面意见提交销售负责人。

（3）对新出楼盘的走访和报告制度：要求公司自项目负责人和项目经理以上的人员每月至少两次对新出的楼盘进行踩盘，并就踩盘方的详细情况提交一份书面报告，提交给销售负责人。并根据自己操作的楼盘情况提出相应的销售、策划整改建议。

3、销售人员培训制度：

分为职前培训、在职培训和专业培训三种状况； 职前培训内容参照公司关于职前培训的有关内容； 在职和专业培训（详见销售培训内容）在人员方面分为销售经理和销售负责人培训： 一般销售人员的业务培训；销售人员提升的培训工作

4、考核、奖惩制度：

（1）考核制度：销售人员考核制度内容包括------职业道德、业务能力、工作表现、工作业绩、沟通能力等方面的内容。项目销售经理对项目和销售的衡量：项目档案的完善；各种规章制度的执行情况；项目计划的完成和实施；确立指令、命令制度；实施指导教育；会议制度；实施巡回、巡视制度；（2）奖惩制度：（详见公司奖惩条例内容）

销 售 工 作 会 议 制 度：

（1）销售工作早会：于每日早晨上班后开始；参加人员为项目经理和销售人员，并视工作安排内容考虑是否有策划人员等参加；会议内容---前一天工作情况简单总结；客户的跟踪讨论；一天工作的安排；

（2）销售工作晚会：于每日销售完成后开始；参加人员为项目经理和销售人员，并视内容安排考虑是否有策划人员和发展商参加；会议内容为一天工作情况简单总结；客户情况反馈；销售的组织安排；客户问题的处理办法；需要与发展商和销售策划人员的沟通协调工作；安排值班人员事宜；将一天客户的具体情况反馈给销售部经理或销售相关负责人；

（3）周例会制度：于每周五销售工作完成后由项目经理或项目负责人组织；参加人员有项目经理、项目策划和项目销售人员参加；会议内容包括：一周销售工作开展情况；客户提出的问题相应的解决办法；与发展商和策划人员的协调工作；一周工作情况文字总结；人员的表扬与批评；

（4）月销售工作总结大会：参加人员为公司全体人员；会议内容：由公司各个销售小组的负责人对项目情况进行汇报，总结销售经验，奖励和惩罚相应的工作人员；项目小组人员对予以配合的部门和员工表示感谢；公司总经理对情况予以总结；颁发销售奖金和奖品等。对销售工作以文字形式进行总结；

（5）发展商工作协调会制度：协同公司策划人员定期（每周）

与发展商共同召开的会议；内容包括：一周销售工作情况的汇报和总结；销售过程中客户的反馈；针对客户提出的问题与发展商进行相应的协调；项目广告情况安排与检讨；（6）根据实际情况召开的各项会议。

项 目 档 案 制 度：

（1）在项目筹建时即定立档案档案。

（2）项目档案由项目负责人、项目经理进行相应的管理；（3）项目档案内容包括：项目的策划报告；项目销售小组名单；项目销控表；项目调整策划思路报告；答客问；销售计划及实施绩效情况；项目阶段小结和每日工作情况总结；销售广告回馈表和销售客户登记表；尊客咨询；客户投诉情况记载；销售人员的奖惩情况；

客 户 档 案 制 度：

（1）销售经理在项目完成后，依客户资料表填写所有项目；（2）对于老客户有新状况发生时，须立即增补修订；

（3）各个销售人员应协助项目经理或项目负责人完成客户档案；（4）负责销售的副总在项目总结时对项目进行考核之参考依据；（5）将老客户档案进行电脑管理；

（6）在客户入伙时邮寄公司贺卡和每一期公司资料直邮客户；（7）一年后对入住客户进行再调查，对项目发展商进行提供相关的

设计建议；

分 配 原 则：

（1）交易部的奖励基金：用于对销售中销售成绩优越的、提出合理化建议的、首个成单的人员的奖励；方式：报纸表彰、奖金、精品书籍等）是否达成销售目标而对现场负责人的奖励；对老客户入伙的问候和寄贺卡等；受到客户、发展商表扬的；受到其它部门表扬的；积极为公司刊物投稿的；（2）交易人员的提成，比例约占千分之二；（3）项目负责人和项目经理的奖励（4）销售负责人奖励

研究内容：销售人员投入时间、数量、成本分析，制作一个销售模型，从发展商和代理商两个角度去看，并考虑销售周期和客户的购买心理等因素。其它：

目前服装不统一； 临门一脚：

注意力转移法，当客户提出问题时，让客户感同身受，介绍细节问题如清苑的凸窗上铺一个大理石面，喝一口啤酒等产生美好联想； 对讲机的配合；

说服有决定权的客户，尤其不要忽视女人、小孩和老人，促成成交； 客户来时催促老客户，制造紧张气氛 问题客户的故意冷淡法；

当着客户面前交钱，制造紧张气氛； 现场销控制造紧张气氛；

两个业务员配合，一个说保留，一个说不保留；

车体广告的作法：适合中、低档楼盘和公交车较多的楼盘，发布一个月；

2.XX地产工地开放日的全流程 篇二

工地开放活动是XX地产“质量诚信”产品理念的具体体现。通过工地开放活动，让客户了解房屋在各阶段的施工工艺，消除客户对隐秘工程的疑虑。工地开放活动后的客户反馈，也将指导缺陷问题的整改，促进XX地产进一步完善产品和服务。工地开放活动将纳入公司树立诚信工作中，并将常态化操作实施。

一、工地开放活动概要

1、工地开放活动频次要求

在房屋正式交付前，每月组织1次工地开放活动。

2、工地开放活动时间节点 在每月第三个周末。

3、工地开放活动开放范围 工地开放活动必须开放所有房源。

4、工地开放活动概述 以销售部为单位提前对工地开放活动的开放区域进行自查后，邀请客户至项目现场参观，由专业工程师进行讲解，使客户了解房屋的节能配置、工业化生产施工流程等情况；并由专人带领客户参观其购买的房屋。对于在参观过程中无法看到的内部构造等，可在参观后与客户进行交流。

二、工地开放活动操作流程

（一）召开工地开放活动准备会

在举办工地开放活动前20日，由工程部牵头，召集销售部及总包施工单位召开工地开放活动准备会，会议明确以下事项：

1、工地开放活动的具体时间安排：

（1）原则上安排在每月的第三个周末，考虑到降低对工程进度的影响，工地开放活动不宜举办时间过长，建议利用一个周末两天时间集中举行，具体的时间安排需要根据项目的实际情况进行调整。

（2）工地开放活动每天的客户接待量可根据项目实际接待能力进行安排，建议每次组团人数在30人以内。考虑到安全因素，老、幼、残障、醉酒人士谢绝参观。

2、工地开放活动开放的具体内容：

施工过程中的工地开放活动建议让客户看到如下内容：（1）局部预留裸露的主体结构（比如PC外墙、楼梯、阳台等）；（2）保温隔热材料、设备管线铺设情况；（3）地板、墙面及天花等内部构造。

3、确定工地开放活动接待场地

明确工地看放活动当日进行客户接待以及客户休息的室内场地，由销售部负责落实接待场地的布置。

4、确定工地开放活动参观路线

工地开放活动的户外参观路线应尽量选择视觉效果好的区域，避免大面积施工区域，以及大范围堆放材料的区域。

5、客户邀请及确认

（1）在工地开放活动前10日由销售案场负责以平信、短信方式向客户发邀请，邀请告知客户工地开放活动的具体时间、集合地点、活动流程和注意事项，以及客户确认参与的最后日期。

（2）销售案场在工地开放活动前5日完成客户确认工作，未给与确认的客户，销售案场必须通过电话与客户进行再次确认。

6、明确工地开放现场的清洁和照明工作

由工程部负责对开放区域（包括参观沿线、开放楼栋以及房间）提前安排清洁和照明，必须在工地开放活动前1日完成。

（二）工地开放活动准备事项

1、工地开放活动物料准备

（1）工地开放活动书面资料：工地开放活动前5日完成，可制作成展板，或印刷为单页发给客户，内容包括但不仅限于：

①工地开放活动参观路线图； ②项目规划平面图及说明；

③基础、主体施工程序的照片及说明； ④室内装修施工程序的照片及说明； ⑤工地开放活动客户问卷。

说明：以上书面资料制作前必须由销售部负责人进行确认，具体书面资料的数量=参加的客户数量+余量+讲解者预留+公司存档。

（2）工地开放活动接待场地的布置：工地开放活动前5日完成，要求包括但不仅限于：

①墙面、天花板、地面干净整洁，无明显污渍印记； ②设置客户接待区域（参观前核对客户身份、发放资料等）； ③有足够供业主休息使用的桌椅； ④设置客户疑问接待区域； ⑤供客户免费享用的点心、茶水。（3）其他物料：工地开放活动前5日完成

①工地开放活动的气氛布置物品（包括充气拱门、欢迎横幅等）； ②贴有不同颜色标签的安全帽，用以区别客户所属不同组别； ③一次性帽套； ④赠送客户的小礼品。

2、工地开放活动现场安全措施

（1）工地开放活动前5日，根据事先设定的参观路线，由总包施工单位负责落实开放区域与施工区域的隔离，隔离方式及隔离材料参照《项目安全环保现场管理标准》内现场围挡的设置要求。

（2）工地开放活动前5日，根据事先设定的参观路线，由总包施工单位负责落实参观沿线地面的铺设，铺设方式应参照《项目安全环保现场管理标准》内的施工道路要求。

（3）工地开放活动前5日，由总包施工单位负责落实参观沿线成品、半成品及原材料的有序堆放，具体堆放标准应参照《项目安全环保现场管理标准》内的成品、半成品及原材料的堆放标准。

（4）工地开放活动前5日，总包施工单位负责落实参观沿线所有玻璃门窗的安全提醒标识。

（5）工地开放活动前5日，总包施工单位负责人必须对开放路线上所有安全防护措施进行全面检查（检查内容包括所有参观沿线的道路、楼梯建筑物、扶手，所有户外脚手架、三保四口五临边、机械等），并进行安全性进行确认，对于不符要求之处，必须于工地开放活动前3日完成整改。（6）工地开放活动前1日，总包施工单位负责落实开放楼栋以及房间的清洁和照明工作。

（7）在工地开放活动当日，参观沿线必须停止所有户外的施工作业，供参观的单元则必须停止该单元内的所有施工作业。

3、工地开放活动现场清洁措施

（1）总包施工单位必须在工地开放活动前5日完成开放区域的清洁工作。包括开放区域户外参观路线沿途路面的清洁，开放的单元内的清洁（包括单元内的公用部位、楼梯地面、楼梯扶手等），供参观的房间内的清洁（包括地面、所有玻璃窗、内墙表面、洁具等）。总包施工单位应安排足够的专职保洁员进行保洁。

（2）在开放的单元或者房间内堆放的材料必须放置整齐，在材料上贴出材料铭牌,说明其名称和用途。楼地面上的混凝土浮浆应凿除，脚手架上垃圾清理干净，损坏的竹笆或绿网应全部更换，外脚手架的安全绿网至少应有7成新色，参观区域室内使用的安全绿网必须全部更换为新的。

说明：总包施工单位应在开工前考虑上述情况，对工期进行预留。相关费用已包含在投标报价中，因此不另外产生费用，同时总工期亦不因此而延长。

4、工地开放活动人员配备 A、施工过程中的工地开放活动

（1）安全员：由物业公司统筹安排足够的保安员负责客户车辆的停放安排，以及在禁止参观的区域（尤其是紧邻开放的工地区域）引导。

（2）前台接待人员：客户接待场地内，由销售案场负责安排2人进行客户接待，核对客户的身份及人数，向客户发放说明资料和问卷。

（3）投诉处理人员：工地开放活动过程中，由工程部经理驻现场，负责协调处理客户的投诉问题。

（4）工地开放活动讲解人员：由工程部负责安排至少2名专业工程师，负责陪同参观和讲解，同时2名工程师负责客户参观后疑问的解答。

B、施工结束后的工地开放活动

(1）安全员：由物业公司统筹安排足够的保安员负责客户车辆的停放安排，以及在禁止参观的区域（尤其是紧邻开放的工地区域）引导。

(2）前台接待人员：客户接待场地内，由物业公司负责安排2人进行客户接待，核对客户的身份及人数，向客户发放说明资料和问卷。

(3）驻场工程师：由工程部安排专业工程师在工地开放活动期间常驻接待现场，负责在客户参观后对客户的疑问进行解答。原则上要求土建工程师1名，水电工程师1名。(4）投诉处理人员：工地开放活动过程中，由物业公司客户经理驻现场，负责协调处理客户的投诉问题。

(5）陪同验房人员（仅针对施工结束后的工地开放活动）：在工地开放活动5个工作日前，由物业公司根据工地开放活动的安排，统一调配足量的验房人员。验房人员负责陪同客户分户看房，对于客户提出的关于房间内部品部件的质量疑问时（包括工程部提前培训过的其他各类问题，或已有统一说辞的各类问题），验房人员必须第一时间与客户进行沟通解释，并在《工地看房活动问题记录表》上如实进行记录。

5、工地开放活动现场自查

在工地开放活动前5日，由工程部牵头与总包施工单位共同对即将开放的工地现场进行自查。如果在此时间段内因工程进度问题无法进入自查，工程部负责人必须在工地开放活动举办前1日完成对工地进行最后的确认。对于自查过程中发现的问题，应由工程部负责监督相关部门在工地开放活动前3日完成整改。

6、组织工地开放活动相关培训

(1）工地开放活动自查后，对在自查中发现的无法通过整改规避的风险问题（可能引起客户质疑或投诉的问题），由综合部牵头各相关部门于工地开放活动前3日完成统一说辞的制定。(2）在工地开放活动前3日，由工程部组织对陪同讲解人员和陪同验房人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、装修配置及特性，统一说辞等。同时还须对总包施工单位负责人进行交底培训。

(3）工地开放活动前1日，总包施工单位负责人必须对所有施工人员强化安全教育和宣传，防止工地开放活动当日任何位置发生出现高空坠落物等违章事件。

7、购买保险

在销售案场确认参加客户信息后，由综合部负责给所有客户购买工地开放活动当天的意外保险。

（三）工地开放活动当日流程

A、施工过程中的工地开放活动

1、联合检查

工地开放活动前1日17：00，以工程部为单位与总包施工单位负责人联合对开放区域的安全及清洁情况进行最终检查。发现不符要求之处，由相关部门立即整改。

2、客户集合接待（1）客户抵达接待现场后出示“邀请”，由接待人员与客户核实身份，若有临时增加的客户，需要核实新增客户的身份证号码，以便为其购买保险。

（2）同时间段有多组客户一起参观的，需要提前将客户进行分组，原则上以贴有不同颜色标签的安全帽进行区分。接待人员在核对客户信息后，按事先的分组情况向客户发放不同颜色的安全帽。

3、致辞：客户到齐后，由工程部负责人进行简单致词和说明，内容包含：（8分钟左右）

（1）欢迎词；

（2）用通俗易懂的语言，介绍项目的工程进展概况；（3）用通俗易懂的语言，简单介绍当天参观的施工工艺或物件性能；

（4）分组介绍（提示客户按照所佩戴安全帽的颜色进行分组）；（5）参观路线介绍；

（6）注意事项强调：为保障客户的安全，提醒客户勿边行走边拍摄；提醒客户按照指定参观路线，勿自行踏入禁止参观区域等。

4、现场参观（60分钟左右）

（1）将客户按单元楼栋进行分组，同时间段有多组客户的，各组的出发时间应略微错开，尽量避免重叠。（2）每组客户配备2名陪同参观的人员，原则上应1名在参观队伍的最前方，1名在队伍的最后方，切忌让客户进入开放区域以外的区域，其中1名为陪同讲解人员，在参观沿线向客户做必要的说明。

（3）陪同人员将客户带至单元楼栋后，1名陪同人员位于单元门口等待客户，1名陪同人员将客户逐一带至各相关楼层参观，并将客户带回单元门口集中，参观时间控制60分钟内。

（4）参观完毕后，陪同参观的人员必须将小组所有客户如数带回接待场地。

（5）接待场地应由工程部配备专业工程师负责解答客户的疑问。

5、疑问解答（20分钟左右）

（1）回到接待场地后，接待人员给客户上茶和点心。（2）工程部工程师个别受理客户的疑问，若有当场无法回答的问题，与客户确认时间后，由受理工程师按时给与答复。

（3）接待人员给客户发放调查问卷请客户填写，并由接待人员在回收问卷时发放礼品。

说明：客户问卷将由综合部统一保存，保存期限截止至项目交付后5年。

6、发放快报： 工地开放活动期间，由销售部客户经理负责每天向相关部门发放《工地开放活动快报》，《快报》应包含的内容有：当日参加的客户数，客户提出的主要问题等。

7、工地开放活动总结：

工地开放活动结束后一周内，由销售部经理负责对工地开放活动进行总结，总结的内容应包含：活动的执行情况、客户集中反馈的意见等。总结应及时报送公司相关部门。

B、施工结束后的工地开放活动

1、客户集中接待：

客户抵达接待现场后出示“邀请”，由接待人员与客户核实身份，若有临时增加的客户，需要核实新增客户的身份证号码，以便为其购买保险。若现场客户数量多于陪同验房人员数量，接待人员安抚好客户的情绪，向客户发放等待号码，并按序叫号。

2、陪同分户看房：

由验房人员陪同客户至客户购买的房间内参观，参观过程中，由验房人员引导客户对地漏、插座等进行检查，并引导客户按次对房间内的部品部件逐一检查，验房人员应将整个看房时间控制在60分钟以内。对于客户提出的可以立即解决的问题，由验房人员与验房总协调联系后，安排应急维修小组处理，其他问题应全数记录在《工地开放活动问题记录表》上。对于在参观过程中出现客户因房屋质量等问题情绪激动的情况，验房人员应立即与验房总协调取得联系，安排专业工程师及客户经理上门沟通。

3、疑问解答：

对于客户在参观过程中无法获得满意答复的疑问，验房人员应将客户带回至接待现场，有驻场的工程部工程师与客户进行沟通。若有无法当场回答的问题，与客户确认时间后，由受理工程师按时给与答复。

4、发放快报：活动期间，由客户关系中心客户经理负责每天向相关部门发放《工地开放活动快报》，快报应包含的内容有：当日参加的客户数，客户提出问题汇总等。

5、整改跟进：

验房过程中客户提出的房屋质量问题，由项目所属物业服务中心的房修人员负责整改的跟进，以确保在正式交付前整改完毕。所有整改问题及后续跟进情况必须全数录入明源系统。

6、整改验收： 在正式交付前，由物业服务中心房修人员与工程部工程师共同整改完毕的房间进行联合验收。

说明：对于未能如期或未能在正式交付前完成的整改，必须由物业服务中心房修人员于正式交付前与客户进行提前沟通，取得客户的谅解。

7、活动总结：

工地开放活动结束后一周内，由销售部经理负责编制《工地开放活动总结》，总结的内容应包含：活动的执行情况、客户集中反馈的意见等。总结应及时报送公司相关部门。

安徽南商地产顾问有限公司

3.房地产营销策划流程 篇三

1.市场调研

1）整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等）

2）竞争研判，找到竞争的基准对象（产品核心竞争力、性价比，营销策略）

3）土地的价值研判，提炼产品附加值（区域规划、交通、配套商业及其他）

4）消费群和产品的双向调研（找准客群）

2.前期咨询

1）产品定位

2）产品规划建议

3）目标市场及主力消费群的确定

4）行销运动方向总构

3.规划顾问

1）总体规划顾问提示

2）建筑规划顾问提示

3）环境规划顾问提示

4.营销策划

1）总体营销策略

2）推盘策略建议

3）价格策略建议

4）品牌传播策略

5.广告推广、公关策划

1）广告总精神确定

2）广告表现推广执行策略

3）所有广告的平面创意和设计

4）礼品和促销用品的创意或设计

4.房地产项目策划广告流程 篇四

打开一份星期四的《北京青年报》，可以发现厚厚一叠都是北京市众多楼盘的广告，房地产广告的投放量越来越大，很多广告无论是从创意上还是艺术性的上都有了质的飞跃，吸引了众多人的眼球，这与房地产市场的日趋火热是密不可分的。好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用，在这里广告并不单指在媒体上发布的报广，其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。如何做出一个成功的房地产广告来大大推动项目的销售呢？这是开发商非常关心的一个问题。通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切，其效果就越好，沟通和信任是开发商和广告公司（广告部）成功合作的关键。

房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：

准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）—→确定预算—→寻找广告公司实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息

广告公司出媒体计划—→确定广告目标

—→主题确定及创意表现

—→广告投放时间的确定

—→媒体选择

传播阶段：各项活动和广告的正式推广

评估阶段：测定广告投放的效率

一．准备阶段

1．拿地，规划出产品

一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。

2．确定预算

（1）广告预算内容

常见的房地产广告预算内容包括以下几项：

A． 广告调查费用

包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等

B． 广告制作费用

包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用

C． 广告媒体费用

购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用

D． 其他相关费用

是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用

（2）确定广告预算的方法

如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式

A． 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性

B．销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。

C．竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。

D． 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。

通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。

3．寻找广告公司

通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式：

（1）广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰；缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。

（2）经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者SLOGAN之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受；而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。

不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。

二．实施阶段

1． 广告公司了解项目及购买对象信息

只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。

2． 广告公司出媒体计划

（1）确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：

A． 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即卖点是什么？

B． 目标消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？

C．要传达给消费者的信息是什么？怎么样才能有效的传达这些信息？

D． 用什么来测定传达消息的效果？

（2）主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。

首先是主题的确定，在深入了解产品后，广告公司就项目本身的卖点进行提炼，最后组织主题。一般来说，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，这些诉求点需要有其特别的地方，最好能有其不可复制性，是其他竞争楼盘所不具备的，但是通常大部分项目很难做到这点，所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现其楼盘的特殊性和不可复制性。开发商和广告公司会根据楼盘的销售节奏进行有计划的分批推出，当其中一个主要诉求点被选为广告的主题时，其他的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度的吸引目标客源，精心安排的广告主题轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮，这点对于那些开发周期很长的超级大盘尤为重要！在卖点的多少方面需要考虑以下几个因素：媒体因素，主卖点影响力的大小，报纸广告传播方式，地域性因素，项目开发周期等。

其次是创意表现的确定。房地产广告创意表现应该根据其项目特质及消费者性质来确定，在这里，开发商与广告公司之间沟通的程度是一个创意是否成功的关键。只有开发商和广告公司就项目充分沟通后，广告公司才会对项目有彻底的了解，利于其进行创意；也只有彼此间充分的沟通，才能使开发商理解并支持广告公司对产品进行的艺术性的解读和表现，开发商也可以限制广告公司有可能出现的过分注重艺术效果而脱离产品的情形。大部分另人过目就忘的广告与开发商本身不专业有关，以自己的喜好去限制了广告公司的创意表现，同时也有很多充满艺术价值但是根本不知所云的广告也与开发商对广告公司过于放任自流有关部门，因此，恰到好处的沟通与合作就很重要。在这里，开发商和广告公司需要避免犯如下几个错误：注重表现形式而淡化广告诉求，过分采用联想式表达法，过分“艺术”化，传播媒体选择的单调，虚张声势华而不实，不顾产品特点以自己的审美观强加于对方等。

3． 广告投放时间的确定

一般来说，小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在二、三亿以上）时间会更加长一些，有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常可以分为如下四种：

（1）集中型。是指广告集中一段时间发布，以在短时间内迅速形成强大的广告攻势。优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激，以达到广告的效果，并能促成销售；缺点为广告费用集中于一段时间大批量的投入，发布时机的选择非常重要，若广告未达到预期的效果，则很难进行补救

（2）连续型。指在一定时期内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，以逐步加深消费者印象。优点在于不断刺激消费者，并节省广告费用；在于不可能每次都达到刺激消费者的目的，而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时间的广告攻势。

（3）间歇性。指间断使用广告的一种方式，即做一段时间广告，停一段时间，再做一段时间广告，反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机，注意销售对于广告的滞后型，还要考虑消费者的遗忘速度。

（4）脉动型。脉动型集中了连续型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势，集中了连续型和间隙型的优点，能够不断刺激消费者，还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。

而广告时间的安排即广告周期的拟定，通常分为三个期间：

（1）引导期。作初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动

（2）公开期。楼盘被正式推向市场,一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪,一旦开盘,随着强销期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等，立体的促销攻击全面展开。

（3）续销期。为公开期后的续销行为，将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺，以达最圆满的成绩。

广告公司在拟定广告时间的同时，即制定广告节奏的安排，同时预先估算每段时间需要投入的费用。在这里，选择广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关，小项目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。

4． 媒体选择

房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具，通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选择不同的媒体以及如何正确的组合不同媒体是极其重要的。

一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选择媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体选择是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及广播，高档项目除了在《北青》，更多的会选择《经济观察报》及《三联生活周刊》《IT经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。

大多数房地产的广告媒体会采用户外媒体、印刷媒体、和报刊媒体三种形式，户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都比较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面光，客源层多。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。

三．传播阶段

在此阶段，前期各项准备已经非常具体充沛，一旦项目开始运作，就启动整个广告计划。在这个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的非常详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在这个阶段，广告公司需要和销售总监密切配合，根据销售第一线及时反馈的情况来尽心广告计划的修改，若销售情况基本符合当初预制的，则广告计划改动不大；若有一定的差距，可以就内容和推广节奏上根据客户反馈的情况加以修改；但若销售情况极差就需要及时更改广告计划，不要使失误犯的更大。

若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式，其实如果问题不是出在广告公司业务水平上的话，更换广告公司即劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在这种情况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品沟通的不够，因此可以根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。

四．评估阶段

5.万科地产策划全流程 篇五

一、活动背景：

为更进一步增进文登地产界各企业之间的相互了解与沟通，创建和谐的文登地产发展平台；也为了活跃文登地产界的文化交流，文登房地产营销超市、中华节庆协会联袂举办“2011文登房地产动感精英会”。

二、活动目的：

&2.1、促进文登房地产界的交流、沟通与融合，搭建起文登地产界各企业之间更加高效的交流平台。同时，也将突破以往各届精英酒会的传统形式，把本次活动办成一次高品位、高格调的精英聚会；

2.2、本次活动从“增加了解、加强团结、分享成功”这个基点出发，以“品位、高雅、愉快、激情、轻松”为基调，以“交流、分享、融合”的重要思想为指导，力图为2011文登房地产精英创造一次品位的相约，一次快乐的共享，一场浪漫的聚会，让每位精英更多地体会到房地产业的多姿、多彩；

2.3、本次活动也为精英消除身心的疲惫，也将作为释放心身的聚会。

三、活动主题：

挥洒天地领舞文登

-主题阐述：

•“挥洒天地”首先暗示出本次活动的内容之一 “高尔夫”，既寓意文登地产界精英们踌躇满志的天地雄心，一个“挥”字，更体现出“高尔夫”活动的潇洒与品位。

•“领舞文登”也暗示出本次活动的另一个内容之“舞会”，“领舞文登”既喻指来参加这次活动的地产精英们，他们叱咤市场风云，引领文登地产潮流。

•此主题口号喻意深远，一箭双雕，且准确而又十分自信地传达出文登房地产行业的繁荣景象与锦绣宏图。

主题备选：

纵横天地感动佛山

四、活动基本资料：

主办单位：

旅游局，房管局

协办单位：威海报业集团，中华节庆协会

活动时间：2011年7月17日13：00-----22：30

邀请对象：

文登房地产企业高端、文登房地产协会高官、协会核心成员、各地产公司的精英、业内专业人士、新闻媒体等。

与会人数：200--300人

活动地点：

下午活动地点：（待定）

晚上活动地点：（待定）

五、活动内容、形式&程序：

※内容：

高尔夫+酒会

这是一次集高尔夫欣赏与动感之夜的精英峰会；

这是一次集风情佳肴、动感音乐、名贵红酒与神秘舞会的的精英盛会；

这是一次品位与激情的挥杆，也是一次高尚与愉悦的交流会。

※程序：

※形式：

A、挥洒高尔夫

通过邀请职业高球明星，以携手文登地产的高端与精英进行精彩表演、互动；通过进行角逐激烈的友谊赛，来提升本活动尊崇与品位，使与会精英领略人生的品位境地和心驰神往，使活动提升高度。★挥洒天地 释放激情

（下午高尔夫主题活动内容纲目）

精英友谊赛

高球明星、精英论球、表演、互动。

※下午活动程序（挥洒高尔夫下午13：00—18：00）

※下午赛事全程预先折摄DV，剪影趣味搞笑情节精彩花絮，留用晚宴酒会中同时播放点缀渲染 ※下午气氛活动的具体操作形式将在活动执行策划方案中再另行提出。

B、精英酒会

★领舞文登·动感激情

（晚上酒会主题活动内容纲目）

开启生辰蛋糕&香槟酒绽放、红酒品鉴会

西班牙自助餐（同时进行创新抽奖、绝技魔术与川剧变脸）

精英歌友会（职业歌手友情客串）

精英舞友会（职业舞蹈演员领衔，假面happy舞联动）

领奖晚会（揭晓高尔夫友谊赛得奖者）

内容介绍：

精英酒会是盛夜，是动感之都。这里风情时尚，整齐划一。这里的精英风趣幽默、诙谐有度，主持人将这场盛夜一次又一次推向高潮，掌声泛起涟漪„„

美味佳肴丰富醇香，名贵红酒，柔媚的灯光，魂牵轻柔的乡间爵士乐，田园畅想的钢琴曲，神秘幽灵的假面舞会。令人游离失所，无所适从。香槟绽开美好向往，缤纷色酒。而绝技魔术、川剧变脸更是仿佛进入魔界境地，叫人留连神往„„楚楚丽人，令人遐想感动，歌声响亮的民族声乐燃起新希望。鞭策从舞姿翩翩、风流倜傥的华尔兹伦巴，目光遐接„„

通过佳肴、光影、红酒、丽人、音乐、舞姿汇聚一堂，使活动创造激情。进而渲染一场轻松惬意，愉悦自然新鲜满足的奇妙的今世盛宴与不夜气霄

※ 晚上活动程序（精英酒会晚上18：30—22：30）

※晚上活动的具体操作形式将在活动执行策划方案中再另行提出

六、活动亮点及聚焦点：

本案围绕活动主题精神出发进行策划，其表现形式与内容具有以下亮点：

※亮点：

之一：高尔夫

高尔夫的内容为活动提升高雅品位，也为活动拉开了档次，尤其特邀高球明星友情参与并作出绝技表演，使活动富有趣味性和欣赏价值。与活动的房地产中高层参与者及其受众群也十分吻合相衬。

之二：开启生辰蛋糕与红酒品鉴会

开启生辰蛋糕与红酒品鉴为整个活动注入了主题精神和点缀渲染了内容情趣和优越。尤其是红酒品鉴会，考虑安排多类国内外知名红酒品牌，也与活动的整体格调更是相得益彰。

之三：精英歌友会

精英歌友会是职业歌手与房地产精英歌唱爱好者并相齐唱，是抒发心中的激情歌唱会；也是各房地产精英之间和谐共处，团结友爱的歌友演唱会。通过职业歌手与歌唱爱好精英相结合，即不失歌唱之品位和亮点，更能带动非职业歌唱精英激情歌唱的氛围。精英歌友会为本活动释放激情注入了活力。

之四：精英舞友会

华尔兹、伦巴煽情，假面happy舞会激情碰撞，是精英歌友会又一次高潮的迭起，是活动互动形式的具体体现，是打破陌生面孔促进参与会成员之零距离交际沟通，心灵碰撞的其团队合作的艺术化手段，其表现方式诙谐幽默、生动有趣，更容易促进酒会朝着最高潮人气中发展。

之五：颁奖晚会

把“颁奖酒会”留在最后程序中，有利于维持人气坚持到最后及活动参与者的完整，颁奖晚会采用奥斯卡颁奖风格，将颁出十项最佳奖项，这样打破了作为高尔夫颁奖中传统的设奖颁奖形式，又富予他们更多的活动荣誉，这是他们所需要的。

颁奖晚会为难忘的“文登市房地产动感精英会”拉下帷幕。

七、赞助招商

活动在考虑五花八门的举办形式过程中，其活动费用可通过赞助招商以及整合活动推广来完成抵冲支持费用和赞助回报合作。

※赞助招商与回报可考虑：

7．1活动冠名权赞助

所有活动宣传物料以及活动推广中均可冠以“×××”

·赞助资本：现金、场地以其活动所需物料

7．2活动协办名义赞助

赞助单位可作为协办单位权意名义来支持活动。并在任何推广物料中，推广媒体中以及活动进行中加以鸣谢！

·赞助资本：现金、和活动所需物料。

7．3活动奖项中物资赞助

活动高尔夫赛事颁奖赞助所颁出，发奖励品赞助商均可不同程度地作出奖品赞助，并在此颁奖中主持人提出特别鸣谢！

·赞助资本：奖品物资

7．4其它形式

※赞助合作商：

· 房地产

· 陶瓷

· 家居装饰设计单位

· 家具制造商等

※具体赞助回报和整合推广计划在确定本案的标准形式后，另作具体策划安排。

八、活动所需物料及费用预算（暂略）

6.万科地产策划全流程 篇六

会展导航：开业庆典主持词都被看做是最重要的部分，开业庆典流程起着承上启下的作用。

一、开业庆典程序及内容

8:30—09:00

1）、09:00在售楼部准备嘉宾签到台一组准备好（香烟，口香糖），XXX、XXX接待客人。

2）、XXX部负责宣传册、签到本、签到笔、贵宾卡、老客户名册。

3）、XXX在正门口留出车位以备庆典之用。

4），礼品的发放和保管负责人：XXX、XXX。（注：凭财物部门开的收据收依据）

09:00—10:00

1）、停车指引。

2）、公司全体员工到达售楼部门口迎宾待命。安排人在店门前挂放鞭炮及放礼炮及礼花炮等待指令。

3）、经理以下级人员到售楼部迎接客人，副总、经理级人员恭候重要来宾。

4）、来宾休息安排在售楼部休息区。

5）、XXX准备照相机，安排董事长及股东和贵宾与来宾合影留念，以备今后内部刊物宣传。

二、庆典仪式 10:00—10:45。会展导航提供专业活动策划公司、开业庆典主持词、舞台搭建公司等庆典服务。

1）、司仪到位，（邀请电视台女主持人）。

10:55

2）、司仪请嘉宾入座主礼台（名单待定）。

3）、司仪简单介绍公司发展情况，另宣读祝贺单位信函及赠送花篮名单及赞助单位名单。

4）、介绍主礼嘉宾。

5）、请出主礼嘉宾XXX。

10:45—11:08

1）、主礼嘉宾宣布庆典开始：“城市公馆售楼部开业庆典正式开始。”

2）、XXX鸣炮庆贺、鞭炮燃放。

3）、司仪邀请主席嘉宾致贺词及致辞。

A、XXX致贺迎欢辞。

B、XXX祝致词。

11：40

4）、剪彩正式开始。会展导航提供专业活动策划公司、开业庆典主持词、舞台搭建公司等庆典服务。

A、公司全体员工全部门前迎宾。

B、主礼人正式主持庆典仪式，宣布售楼部正式开业典礼。

C、司仪邀请嘉宾席XXX人举行剪彩仪式。（员工4人手托红盘2内放剪刀一把，每人端立在剪彩嘉宾中间）

D、礼炮八响、礼花满天。

11：

28、10）、司仪宣布礼成。

12：00开始中餐地点（河西银城大酒店）

三、庆典物资（会展导航提供专业活动策划公司、开业庆典主持词、舞台搭建公司等庆典服务）：

1、花篮8个

2、拱门1个（16米宽，3天；全新龙拱门）

3、气球4个（3天；全新）

4、剪彩套件5套

5、电视台演播大厅专业音响器材一套（2个话筒）

6、礼花礼炮（10分钟）

7、红地毯

8、主持人1位（电视台节目主持人）

以上物资合计成本费用：5680元

7.保研全流程 篇七

这是第一步，也是最重要的一步。定位的对象和主体都是你自己。这需要你去认真的分析和总结自己三年来所学到的各个方面，然后综合自己的兴趣，根据专业在研究生招生方面的方向确定自己想要投报的专业。不要去跟风，每个人都有自己的情况，也不要说你根本就不了解那些专业究竟是做什么的，网络上和师兄师姐们那里都有很多的信息。其实这相当于一个写自我鉴定的过程，只不过要更深入一些。这一步的作用分内和外两个方面，内在的作用是当你听清楚了自己内心真正的声音以后，你会更加踏实地去面对下面的一系列过程如给老师写邮件、打电话等活动，甚至参加面试时的信心；外在的作用是，你定位得出的内容就是你的邮件以及你的材料中的内容。如果你还没有做这一步，不妨好好的想一想。

二、邮件书写

定位完方向，接下来就是写邮件联系导师了，导师的信息你可以通过各种你能想到的渠道去寻找。书写的内容通常包括你的排名情况、四六级成绩、专业上的项目经历、获奖经历等，书写的主题可以围绕“我觉得我适合成为XXX导师的学生的几点理由”这个题目，书写的原则是客套话尽量的少，邮件尽量的简短精辟，集中反映出你的优势。

三、电话交流

电话是一个比邮件有效得多的可以用来直接交流的工具。邮件可能成为垃圾邮件，但是电话不会。要充分利用电话，有什么不懂的问题就打电话去招生办，或者直接打给导师。不要认为自己口才不好，打电话是去解决一个自己有疑问的问题，不是做电话营销。最简单的往往是最有效的。有些同学会不知道成绩单没有盖章怎么办，排名不知道怎么办等等，这个问题你不要问你自己，你得打电话去问招生办，和他们交涉。

四、材料准备

材料准备是一个很重要的问题，你的材料代表了你给老师的第一印象，同时也决定了你会不会获得面试的资格。这一个环节是与第一个环节“方向定位”有密切关系的。如果你没有认真的分析自己，就不可能写出什么东西。在材料的准备里面有一个误区，就是很多同学在纸张、文字的书写、形式上花费很多时间，这是完全没有必要的。老师在意的是你的实力，而不是其它。当然也不是说你大可以写许多错别字给老师，材料以用心、简洁、直接、大方为上，最好是老师看了能一目了然的明白你大学四年究竟学到了一些什么。

五、信息掌握

通常保研时采用的是“广撒网”的方式，所以你得掌握好各个你所感兴趣的高校或者研究所报名截止的时间，这一点十分重要，我们有许多同学因为没有及时的关注信息而错过了一些重要的面试。

还有一点就是有保研资格的同学们一定不要认为相互之间存在竞争，你们要多分享自己所掌握的信息，只有通过交流双方所掌握的信息才会越来越多，而且在保研的过程中相互的鼓励和帮助会使你结交到好朋友。当初我们保研的人就建立了保研交流群，有什么信息大家都相互转告。还记得小学时学过的那首诗吗？“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”，同样的信息对不同的人来说，所分析得出的结论是不同的。因为其他人是独一无二的，就像你自己一样。你们之间没有竞争，竞争只存在自己与自己之间。所以，大家要团结！

六、时间分配

在保研的过程中，短短的时间里你要掌握如此多的信息，同时还要写邮件、打电话、整理内心的矛盾与冲突，准备面试等，确实是一件不容易的事情。可是你还有最重要的一环，叫做面试，所以你得分配好自己的时间，以留出更多的时间来复习书本知识。

8.酒店装修全流程 篇八

前期准备阶段

一、图纸会审

设计图纸就酒店功能布局是否合理，结构构造是否合理。是否符合酒店日后正常营业节能相符合。给排水，管道布局是否合理，是否方便今后各区域计量。电变压器、配电箱空开功率是否够、是否方便今后各区域计量。弱电电话，网线功能布局是否合理，音控设备是否满足酒店会议、宴会需要。空调功能布局是否合理（新风量、空调功率是否够）。消防功能须经当地消防审核确定、防火分区、防排烟、喷淋、烟感等既要符合规范，又要满足装修效果。厨房设备功能布局是否合理；送、排风量是否达到要求。

二、分系统或工种分阶段招投标

1.系统为：勘察、监理单位、土建、外墙、水、电、弱电、消防、暖通、电梯、装修等施工单位。

2.完成试桩单位招投标和试桩的施工。

3.场地“三通一平”的实施，临建房搭设，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报批报建

施工阶段

一、材料进场验收：

1、严格把捂材料验收质量关主要材料应有供应单位或加工单位资格证书，出厂质量证明书，并有合格证及说明书。必须符合消防、环保的要求。

2、核对所有材料是否和签订合同一致。

3、验收所有管道、电线、五金洁具、设备、电器、家具是否符合设计或合同要求并填写验收纪录

4、验收所有建筑、装修材料（钢筋、水泥、砌体材料、混凝土、木工板、饰面板、石膏板、石材、铝板、油漆、墙纸、轻钢龙骨等）是否符合设计或合同要求并填写验收纪录

5、要对所有材料这些验收资料进行存档。附材料验收表：

二、现场管理：

1、和工程中标单位或班组一起就（土建、外墙，水，电，消防，暖通，装修）制定施工工程进度表。

2、和相关施工班主负责人签订以下责任书并要对材料这些资料进行存档，a、工地用电安全责任书，b、工地消防安全责任书，C、工地文明施工责任书，d、工地施工人员人身安全责任书。

3、每天进行各施工班组协调会，及时协调各施工班组之间问题，做到有问题及时解决，要求工地垃圾日日清。

4、建立安全、防火管理制度：由公司安全管理人员，24小时值班，定期巡视工地及消防设施，发现施工班组有违规情况及时制止，对工地施工人员进行登记备案并发给出入证；安全管理人员必须检查所有出门人员随身所带的物品。

建筑装修工程施工现场管理程序

5、每天对照工地施工进度表检查工地进度；

6、每天巡视各施工班组，检查施工是否符合国家规范，又不规范地方开出整改联系单责令施工班组整改；

7、对现场施工与图纸不符时，按现场情况或联系设计单位及时调整以免影响工期。

8、对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：（如桩基工程、标高、轴线、重要部位的砼浇灌、钢筋绑扎、防水工程、脚手架工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。

9、根据国家施工规范对工地日常检查

1）吊顶工程检查是否符合吊杆距离，主、次龙距离，石膏板接缝距离,石膏板固定螺丝、之间距离。

2）顶面木饰面造型检查，接口和连接固定牢固度，是否基层做防火处理，饰面板接缝，色差，花纹是否对齐，平整度，阴、阳角垂直度

3）墙面木饰面造型检查，接口和连接固定牢固度，是否基层做防火处理，基层做防潮处理，饰面板接缝，色差，花纹是否对齐，平整度，阴、阳角垂直度。4）油漆检查，是否符合施工工艺要求，表面是否有色差；表面光滑度。

5）卫生间地面、墙面检查防潮处理；铺贴是否空鼓，平整度，阴、阳角垂直度。6）墙面粉饰工程检查，墙面粉饰平整度，阴、阳角垂直度。

7）墙纸底层滚油二遍，不漏滚，墙纸接缝平整，花纹图案、线条纵横连贯。8）地面检查平整度，基层牢固度，瓷砖或大理石磨光板面要平滑，磨光度要符合要求，纹理排列要统一；铺贴是否空鼓，色差，花纹是否对齐，平整度。9）门窗安装要做水平和垂直的校正，门框木质必须坚实，门框靠墙面做好防潮处理。

10）灯具检查电线施工工艺是否符合要求，接地、接零、防雷是否可靠，亮灯是否符合酒店运营要求，是否在同一条支线上。

11）五金电器检查安装位置是否正确，固定是否牢固，使用是否方便。

12）上下水管道支架是否固定牢固，排水管道是否有坡度，不能有积水，雨、污、废、透气管道是否分开，给排水是否通畅，试压是否符合工作压力1.5倍，保压24小时压力是否符合标准。检修是否方便。

13）检查空调送风，排风排烟系统工作是否正常，是否符合设计要求，风管施工工艺是否符合要求，漏风率是否符合要求。

14）检查消防系统，喷淋、报警及消火栓安装工作是否正常。

15）幕墙工程：主体结构与幕墙连接是否牢靠，各种预埋件及焊接部位的防腐处理

10、对施工单位报审的进度款、签证、变更等的审核工作

11、及时统计酒店装修后期相应配套设备（卫生洁具，五金家电，地毯，家具，灯具等）采购物品的数量。

12、及时跟踪设施设备安装调试，检查设施设备是否符合合同注明设备，做好相应调试报告并且存档。

三、验收

1、协助消防验收，协助公安进行监控验收，助质检站进行特种设备电梯、锅

建筑装修工程施工现场管理程序

炉验收，协助卫生防疫站进行厨房验收，协助环保局进行环保设施验收，在验收当中不符合要求事项，列出清单，由相关装修单位或班组进行立即整改，直到相关部门出具验收合格书面报告为止。

2、相关项目（水、电、弱电、消防、设备，装修等）负责人，监理有关人员，中标施工单位有关负责人员，酒店管理有关人员一起对装修完成项目进行整体验收（包括设施设备）。并填写装修验收报告；在验收当中不符合要求事项，列出清单。由相关装修单位或班组进行立即整改。直到符合相关要求，且出具整体验收报告。

四、资料整理和移交

1、收集各种需存档资料，收集相应设施设备合格证，使用说明书，保修卡，待装修完成后移交酒店运营方

2、和酒店营业管理财务部移交所有固定资产清单，法律文书，合同文本一杯酒店存档。

3、和酒店人力资源部移交酒店所有门锁钥匙。

4、和酒店相关使用部门移交相关的设施设备。

5、列好各施工班组负责人联系电话，相关设施设备厂家保修联系电话移交酒店工程今后保修联系。

6、和酒店相关部门移交相关竣工资料。

7、审核装修决算。

9.退货部流程全解 篇九

一 流程的定义及意义

流程是从成功的作业实践经验中提炼总结出来的一整套标准的作业方法，其对于该范

畴的具体作业有着规范指导的作用，保障高效顺利的完成实践作业。

二 退货部流程的组成及内在联系退货部流程组成退货部的流程主要分为入库和出库两大流程。入库流程即返配流程包括三大具体作业：复核、归货、审核入库，出库流程即退货流程包括五大具体作业：单据处理（单据操作标准）、开箱点货、审核出库、处理差异库存（开具内部调拨单做走返配差异库存）、核查库存。

2入库流程和出库流程的内在联系

入库流程执行是为后续出库流程执行做准备，即入库作业的好坏直接影响后续出库作

业的高效顺利完成。出库作业的高效顺利完成也直接影响着库容的大小，排面的储物空间，间接地影响着入库作业的完成速度。

三 入库流程具体介绍

※ 入库流程即返配流程，是针对门店返配入库做的一整套标准的作业方法。

※ 在了解入库流程前让我们先来了解一下返配流程规范化的意义及返配的内容及要求。返配流程规范化的意义返配的内容及要求

※ 返配的内容即返配什么，什么可以返配。现新流程规定门店只可以返配以下几类返

配：

a 正常的残损返配（只限周二返配，若遇当期海报返配可顺延一天）

b 当期海报返配（只限当期海报明细上可退货的商品且必须在当期海报结束后三天内

返配完毕）

c 采购经理及以上人员邮件批准的返配（必须在规定的时间段返配邮件上批准可返的单品）返配标示规范化的具体要求

A返配标示卡主要有三种：箱体标示卡、整板返配上粘贴的大标示卡、整板返配单据

右上角粘贴的单据标示卡。

B 返配表示卡的作用：返配标示卡就是返配的身份证，是区别其他返配的的唯一标识。

有了标示卡更便于我们入库作业和出库作业。

C返配标示规范化的具体要求

a 箱体标示卡：①标示卡必须粘贴到箱体的侧面、左上角。

（小标示卡）②标示卡必须具有以下信息：配出店、配入店、供应商名称、电脑

单号、件数、返配原因、经手人、日期。

③字迹工整清晰。

以上要求的原因：为了更加便于寻找到表示卡，更加清晰的看到应有的信息，更加

便于复核入库，退货出库。

b整板返配上粘贴的大标示卡：①标示卡必须粘贴到整板返配的侧面、正中央。

（大标示卡）②标示卡必须具有以下信息：配出店、配入店、品类、几单几件、返配原因、经手人、日期。

③字迹工整清晰，字号较大显眼。

以上要求的原因：为了更加便于寻找到标示卡，更加清晰的看到该有的信息，更加便

于分单、复核。

c整板返配单据右上角粘贴的单据标示卡：①标示卡必须粘贴到整叠返配单的最上面、（单据标示卡）右上角。

②标示卡必须具有以下信息：配出店、配入

店、几单几件、返配原因、经手人、日期。

③字迹工整清晰

以上要求的原因：为了便于对应每板返配的大标示卡进行快速分单。

※ 在了解了以上意义、内容及要求后让我们继续了解返配流程的具体内容和

操作注意事项。

4入库流程介绍及操作注意事项

a 分单

※返配被卸车后第一件事就是分单即把每叠单据和毎板返配一一对应起来，把单据

放到对应的返配上。

每叠单据的右上角都有一个标示卡，上面写着配出店、配入店、几单几件、返

配的那个区域的商品（食品还是日杂等），毎板返配都有大标示卡上面也标注着以上

信息，在分单是就是根据毎板返配的大标示卡信息找取相同标注信息的单据，然后

把单据放到该板返配的上面，以此内推直到所有的单货一一对应完毕，没有余留返

配和单据。（若有余留暂且和正常的返配隔离放置，相关责任人立即和相关门店收货

部联系核查原因要求一个工作日内解决。）【现在新返配流程要求当天返配到配送中

心的返配必须在一个工作日内审核入库，所有例外必须在一个工作日内解决。】

注意：门店在返配时可能将返配至退货部的和返配至好仓甚至转调其他店的商品

一同装车，分单的同事一定要格外注意不要将好仓的返配甚至转调的返配当返配至

退货部，若有以上情况，要求卸车的同事将好仓的、转调的返配交接给相关部门，避免任何单货不同行的情况。

b 复核

※复核即根据返配单的单号核查对应单号所对应返配的实际件数是否和标示卡或单

据上标注的件数一致。件数一致就可以在该返配的包装箱空白处标注以下内容：供

应商名称、电脑单号、件数、第几件，在对应单据右下角标注件数并签字附加日期。

依此完成该板返配的复核。（若复核完毕存在某张单据对应的返配件数不够，立刻联

系相关门店收货部要求协助核查处理，根据门店反馈的要求有以下两种解决方案：

① 门店要求按实际件数复核：我们就按实际件数复核。② 门店无法核查清楚时要

求整板原店返回：我们就把单货一块返回门店；若出现实际件数多于标示卡件数时

首先核查标示卡供应商名称、电脑单号是否和对应的单据一致，防止前面漏复核多

出一件货，若一致及确定是多出一件货，就按实际件数复核；若出现有货没有对应的单据，首先把没单子的货和已复核完的货分开放置，等该店所有返配复核完毕还

是没有该件货对应的单据时，若只是一两份单据的话，按照标示卡上的电脑单号在系统里打印对应的返配单据进行复核，事后和门店联系说明情况要求立即改正该种

疏忽行为。）

注意：1 在复核时要求先看返配标示卡上的电脑单号找取对应的单据进行复核，这

和上面提到根据返配单核查返配实际件数不冲突，只是便于解说复核作业罢

了。在复核前看标示卡上标注的供应商名称是有属于可退换货供应商，如不是根

据标示卡上标注的件数找够件数，在单据的右上角注明“不退换货供应商原

店返回”的字样附姓名日期，然后把单货一起放到交接区。在复核时出现包装箱破损一定要用胶带粘贴好防止在搬运时出现商品散落

造成残损的可能。有些返配单的单号、供应商名称不清晰的，复核时请依据返配标示卡上的信

息改写清楚。

c 归货

※ 归货即把复核好的返配根据对应供应商名称放置到对应的货位上。

首先拿到该板复核好的返配的单据大概查看是哪个区域的供应商，然后把货物拉到

对应的区域，拿取一件货物看标示卡或复核信息是哪家供应商、件数和单号，找齐

件数全部放置到对应供商的货位上。接着找取对应单号的单据在左下角注明刚放置

货物的货位号附签名日期。若出现件数不够的，第一时间核查先前归过的货位是否

有该单的货，若没问题，请复核人协助核查处理。

注意：1 再归货时一定要保证单号、供应商、件数和单据一致，放到对应的货位上，防止归错货，给后续的退货造成不必要的麻烦。在归货时若发现没有该供应商的货位，请第一时间询问区域负责人是否可

退货，是有要设置货位，请负责人协助你处理，万不可私自处理，以免造

成不可退货供应商库存入库。在放置商品时请注意遵循“下重上轻，下大上小，一架先里后外，二架先

外后里”的原则一次性放置好。一整板返配归完后把单据放置到规定的位置，待审单员审核入库。

d 审核入库

※审核入库即把归完货的单据整理好，在系统里一份一份的输入返配单上的电脑单

号审核入库。

注意：1 审单员在审核入库时一定要看单据上是否有复核人、件数、归货人、货位号

等信息，若缺少一项立即找归货人核查。请确保审核完的单据及时归到对应的单据柜里。

※在了解了入库流程后，接下来我们继续学习退货部最重要的业务流程——出

库流程

四 出库流程（退货流程）

※ 出库流程即退货流程，是一整套关于退货作业的操作标准。

1在了解退货流程前我们先了解一下退货作业的意义：

a 退货作业是退货部最重要的业务，是做好退货部库存周转的前提条件。

b 做好退货作业，加快库存周转，降低库存积压危险。

c 做好退货作业，加快库存周转，维持可用库容，为入库作业提供一个良好的运转空

间。

d 做好退货作业，加快库存周转，为部门员工增加培训、学习的时间。

※ 在了解了退货作业的意义后，我们应该更加认真学习退货流程，做好退

货作业，加快库存周转，降低库存积压。退货流程介及注意事项

A 退货流程之单据操作标准

※ 单据即预退货单是退货时为清点商品数量在系统里打印的一种可以填写单品清

点数量的单据。这里提及的单据操作标准涉及预退货单和单据柜里的返配单一一对

应核查单品及数量是否也一一对应没有差异。

a 在供应商前来办理退货时首先索要盖有该公司公章的收条并让供应商填写姓名

及身份证号，然后核对公章图样是否清晰是否和系统里该公司的公章图样一致，接着核查其身份证原件和所填证件号码是否一致，若不一致要求其修改一致。

b 在拿到填好的收条后首先判断该供应商是属于哪个区域的供应商，然后到对应的区域单据柜拿取该供应商的返配单。

c 查看返配单上该供应商的编号，让文员在系统里打印该编号下所有打印次数为0的单据，然后按电脑单号s201s203升序排列（s201在最上面）接着按单据上的电脑单号一一对应返配单，核查每张单据单品即数量是否都一一对应，是否存在差异，若有差异在预退单上存在差异的地方标注差异数量。（在预退单和返配单

一一对应时，拿取返配单找对应的预退单一一核查，没问在预退单右上角打钩，有差异在预退单上做标记）

d 清点单据份数。在完成退货后再次清点单据份数，是否份数一致，杜绝丢单。

B 退货流程之清点退货

※清点退货即按一件退货的标示卡上标示的件数找够实物件数，再按电脑单号找到

对应的预退货单，然后逐一开箱清点实物各个单品数量，然后在单据上填写各个单

品的数量。

a 清点完单据份数后到对应货位上拉出该供应商的退货，放置到仓库外指定的退货

地点，待清点。

b 若该供应商有两板以上退货时，一定要从左到右，从前到后等有规律的顺序依次

逐一清点，以免漏点。确定了顺序，从第一板开始清点。

c 从该板货上拿下一件货，看标示卡上标注的件数，若是一件以上者，先找够件数，然后看表示卡上标注的电脑单号，找取对应的预退单，供应商开始逐个单品清点

数量，在清点完一个单品后退货员在对应单品后面填写清点数量。（若清点实物数

量小于预退货单上该单品的数量时，退货员要亲自清点实物，确实短少的在预退

货单上填写实物数量。若实物数量大于预退货单上的预退货数量，第一时间把多

余的实物装箱，在箱体上注明单号、配多的字样，在单据上对应单品最后面的空

白处注明配多及配多的数量，待最后做内部调拨单时使用。若出现一个单品实物

小于预退货数量，一个单品实物大于预退货数量，或一个实物单品预退货单上没

有，此时认为配少的单品实质上是配错了（a单品预退货单的数量是10个，清点

实物为9个，b单品预退货单的数量是5个，清点实物为6个或更多或c单品预

退货单上没有，实物有1个或更多，此时我们就认为a单品实物为9个，配错一

个b或c单品）此时我们同上在预退货单上预退货数一栏填写实退数9个，在后

面空白处标注配错b单品或c单品一个，并把bc单品多余的实物装箱备注单号和

配错的字样。若b单品多出实物大于1个此时应备注a单品配错1个b单品，b

单品配多“b单品多出的数量-1”个，若c单品多出实物大于1个此时应备注a

单品配错1个c单品，c单品夹带“c单品多出的数量-1”个。）清点完该单实物

后，退货员要在预退货单“退货员签字”处签字，并要求供应商在“供应商签字”

处签字确认清点单品及数量是真实的。

注意：1在清点时便于清点，要求供应商将商品从箱子里到地上清点。

！2严格区分已清点的商品和未清点的商品，防止弄混淆影响清点的真实性。在清点时若发现任何清点数量存在差异第一时间只会防损查看核查，为你作

证。清点数量前一定要确保箱体标示卡的单号和对应单据的电脑单号一致且件数没

有短少，若件数不够暂且放到未清点的商品处，待后面发现此单号的商品件数

足够后清点。若没有对应的预退货单，同上先放到一边，待最后核查打单再清

点。在清点时若出现没有电脑单号的或单号件数书写看不清的，同上放到一边，待

最后核查处理，万不可私自猜测单号件数，胡乱清点。在书写预退货数量时注意书写工整万不可草书让别人认不出来，若存在填写的数量小于单据上电脑打印的预退货数量时，在填写的数量前打上“√”的标记，便于文员在审单时注意，避免审错数量。

d 核查单据份数，开具内部调拨单处理差异库存

！在清点单据前确保没清退的商品和差异商品全部拿到仓库里了。

①清点单据份数

在清退作业完毕后清点单据的总份数，保证清退前清点的单据份数和现在清点的单据份数一致。再次检查供应商是否全部签字，若有漏签的第一时间要求供

应商签字。把所有差异单据挑出来放到最上面，将整叠单据装订好然后清点差

异单据上差异数量的总和，并把差异数量写到最上面一张单上。最后填写收条

让防损签字，把单据交到文员处进行审单。

②根据单据上备注的差异，开具内部调拨单，并把对应的差异商品封箱备注供应

商名称、单号、件数、差异原因，放到指定的存放区，内部调拨单让防损签字、登记后放置到指定的位置。

e 审单和核查库存

※ 审单即文员根据退货员填写的预退货单据在系统上对应的单据里填写预退货单

上填写的单品的数量，然后审核在系统上消去对应的库存。然后再打印出电脑打印的和预退货单单品、数量一致的正式退货出库单，供应商签字后，加盖我们公司的退货专用章，至此供应商的退货作业完成了，可以提货走人了。

注意：1文员在审核单据时在有标记√标记处要加倍小心，万不敢多审。若少审了，第一时间通知退货员和供应商，协商补单，万不敢不做任何处理留下库存。文员在审单时若发现退货员填写的数字看不清，第一时间通知退货员核对，万不敢乱猜乱审。待审核完所有单据后核查该供应商的库存，若不为“0”第一时间通知退货

员核查原因第一时间解决处理。

※ 核查库存即待所有退货单审核完消去对应的库存后核对电脑库存和退货时留

下的差异库存数量是否一致。

注意：在审核完所有单据，消去对应的库存后，在系统里查看当前该供应商的库

存是否和余留下的差异库存一致，若系统里当前库存大于余留的差异库

存，审单员第一时间通知退货员核查处理。

至此，从返配入库到出库的经过我们也基本了解了一边，其中各环节的作业及注意事项

也有所了解，下来我们应该在工作实际中应用检查我们上文所述的内容，不断完善现有作业

方法，进而不断推动更合理有效的新流程的出现。谢谢，大家。