成都旅游文化地产策划

成都旅游文化地产策划（共12篇）（共12篇）

1.成都旅游文化地产策划 篇一

【成都】房地产全程营销之定位、产品策划及营销推广创新实战(6月7)

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年6月7-8日  地

点：成 都

【课程价值】

1、掌握房地产全程营销的基础逻辑及工具

2、学习如何分析市场、发现市场机会，掌握项目定位的基础逻辑、项目盈利模型、项目决策的方法

3、学习科学的思维逻辑及思维方法，掌握项目定位的成果如何以竞争思维及站在运营视角上进行产品决策

4、学习如何通过科学的营销提升项目的价值并获取溢价

5、学习与探讨新行业形势下及网络营销背景下的推广策略创新方法

6、学习标杆企业的产品线体系及其客户细分战略

7、掌握集团层面开展产品研发的流程

8、现场与老师互动交流，解决实操中的难点与重点

【课程对象】

房地产企业总经理、负责策划及产品研发的副总、营销策划总监、设计部总监、相关部门核心骨干;策划公司高层管理者

【讲师介绍】

曾老师：曾在万科集团一线公司及总部从事营销管理工作，现为房地产营销公司合伙人，房地产行业十余年营销工作经验，为业内难得的项目操作及理论研究综合型实战专家。具有

丰富的房地产营销管理经验，从项目、公司层面的营销管理，到集团层面的品类规划、产品线规划、标准化产品研发、营销管理等，实践与理论完整结合;有在国内多个一线城市、二线、三四线城市工作经验，视野开阔。

【培训内容】

第一部分：导入

一、案例讨论

1、同一项目不同定位及产品方案下的财务指标对比：成都佳兆业君汇上品

2、高地价项目的定位及产品解决方案：深圳万科棠樾、成都望今缘、成都华润橡树湾

3、郊区大盘：第一居所OR第二居所：杭州万科良渚文化村、成都黄龙溪谷

二、房地产营销的基本逻辑

第二部分：房地产全程营销之核心四要素

1、土地属性

(1)土地属性的六要素模型

(2)土地属性的应用工具——地价构成模型、土地价值分类、土地分析框架

案例：万科的土地属性分类

2、客户细分

(1)客户购房决策逻辑

(2)主流客户生命周期及规律

(3)万科的客户细分结果

(4)客户细分的应用工具：客户DNA

3、产品

(1)产品的四个圈

(2)产品价值曲线

(3)产品线概念

(4)产品研究的应用工具：产品力公式、产品配置增减模型、产品策略模型

4、市场

(1)市场的三个层次

(2)市场竞争的界定

(3)市场研究的常用指标

(4)市场研究的应用工具：行业环境分析框架、拐点模型、八爪鱼模型、竞争分析模型

第三部分：房地产全程营销之工作逻辑

一、市场定位的操作流程及关键点

1、住宅项目定位的流程及成果

2、市场定位案例剖析

(1)市场容量探讨：广州万科高端三剑客

(2)主流市场与机会市场的选择：宜宾临港国际

(3)客户定位探讨：成都蔚蓝卡地亚

二、产品建议的操作流程及关键点

1、住宅项目产品建议的流程及成果

2、产品建议案例剖析

(1)赠送面积案例分析：什么时候需要赠送?往上送OR往下送?

(2)客户研究的产品落地案例：西安万科大明宫

(3)示范区案例：深圳万科金色领域的4S模型应用

第四部分：房地产全程营销之营销推广

一、价值营销

1、价值营销的基础逻辑

价值体系梳理-主题/灵魂塑造-价值传递-价值定价

2、价值营销的七种武器

(1)长生剑-销售任务的制定

(2)拳头-营销概念整合(3)多情环-营销策略管理

(4)孔雀翎-渠道管理

(5)碧玉刀-现场体验

(6)离别钩-营销费用管理

(7)霸王枪-价格和促销

二、营销推广策略创新

1、网络营销专题探讨

2、强销模式专题探讨

第五部分：房地产全程营销之产品战略

一、房地产产品线规划

1、客户五大价值体系模型

2、产品线规划的方法及实践

3、产品线案例：

(1)万科的产品品类及产品线规划

(2)华润的产品线规划

(3)成都楼市的三大刚需产品线

二、房地产产品研发的路径

1、从需求到产品：产品研发的六大步骤

客群分类-需求提炼-空间转化-建筑设计-部品设计-客户测试

2、产品研发案例

(1)万科丁克之家概念住宅

(2)万科极小住宅

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2014年6月7-8日 成都(详见报到通知)

【培训收费】3800元/人(含培训费、资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

2.成都旅游文化地产策划 篇二

1955年, 沃尔特·迪斯尼在加利福尼亚的洛杉矶创办了一座现代化游乐园, 取名迪斯尼乐园, 这就是世界上第一个现代意义的主题公园。53年过去了, 迪斯尼早已成为世界主题公园行业内的巨无霸级跨国公司, 而这股主题公园风则是吹遍了全球各地。我国的主题公园在经历了兴盛衰败之后迎来了新的时代。1999年深圳华侨城决定执行“旅游+房地产”的主导经营模式, 也就是在地产开发的过程中, 有意识地借助主题公园带来的优势, 借助主题包装手法开发“旅游地产”。打造主题公园产业链, 把主题旅游与主题房地产结合起来, 再加上主题商业, 突破了单一的旅游或房地产的概念, 把关联产业相联合, 互为依托, 相互促进。地产、商业和公园的景观可以互为借用, 三者的规划互为呼应, 成为一个融居住、娱乐、商业等要素于一体的比较完善的人居系统。此外, 还推动了度假设施及旅行社、歌舞演艺、策划设计、动画、网游、主题消费品等与主题公园相关联的其他产业的综合发展, 以发挥整体效益。2000年在深圳华侨城西部开发的波托菲诺项目证明了这种模式的成功。这种旅游和房产双赢的新盈利模式速成为国内主题公园运营模式的主流。

2. 成都主题公园发展现状

自1998年主题公园作为一种全新的旅游产品引进中国市场便迅速红遍大江南北。成都也不例外, 但结果也以巨额投资, 亏本收场。如1992年正式开发的西游宫耗资550万余元, 开馆之初火爆超乎想象, 但仅仅过了三年时间就宣布倒闭。建于1994年成都的世界乐园曾经创下一年入园游客超过100万人次的纪录, 然而2003年的5月也宣布正式关门。从此之后, 各种类型主题公园在成都逐渐销声匿迹。

2007年4月14日置信地产下的国色天乡乐园在成都温江盛大开馆, 成为成都新一轮的主题公园热潮的先锋, 2009年1月18日, 深圳华侨城集团麾下四大主题公园品牌之一的华侨城欢乐谷也正式对外开发放。集娱乐休闲一体的主题公园+主题地产, 正在成都方兴未艾地发展着。2008中国成都休闲产业博览会也将“主题公园、游乐场、娱乐中心设施展览会”作为休博会的主题展。主题公园与房地产融合已经成为现代城市主题公园的主要营运模式。

3. 主题公园融合房地产开发的特点

3.1 跳出主题公园单一经营模式, 充分发挥其经济效益

目前国内的主题公园正处在复苏阶段, 很多人都意识到, 游乐功能单一的主题公园是被淘汰的产物, 而将观赏、参与和休闲融为一体的综合主题公园才能占领市场。把主题旅游与主题房地产结合起来, 再加上主题商业, 突破了单一的旅游或房地产的概念, 把关联产业相联合, 互为依托, 相互促进。地产、商业和公园的景观可以互为借用, 三者的规划互为呼应, 成为一个融居住、娱乐、商业等要素于一体的比较完善的人居系统。此外, 还推动了度假设施及旅行社、歌舞演艺、策划设计、动画、网游、主题消费品等与主题公园相关联的其他产业的综合发展, 以发挥整体效益。

3.2 实现旅游与地产的“双赢, 完善城市旅游功能

将房地产与主题公园结合营运, 一方面, 主题公园依靠房地产的获利来补偿开发成本, 加快产品更新速度, 延长生命周期, 摆脱单纯发展主题公园的束缚, 走向多元化可持续发展的道路。另一方面, 房地产商利用主题公园的旅游资源作为房地产的配套开发, 提高地价, 并且以主题公园、房地产开发的效益进行滚动, 促使其他配套产业的多元化发展, 将处于城市边缘的地区发展成为新的功能区域。

3.3 符合现代人们追求高品质生活的要求

随着着经济的不断发展和人民生活水平的提高, 许多都市居民的生活与消费模式都正在发生着转变, 许多消费者已经厌倦了走马观花式的旅游, 强调休息、放松以增进身心健康的度假休闲旅游正成为人们在拥有了一定的经济实力和较多闲暇时间后的一种必然选择。集景观、休闲度假为一体的旅游房产无疑是他们的首选。主题公园拥有丰富的旅游资源, 而且需要庞大客流要求, 它在选址上一般是大城市的边缘区, 用地限制较小, 地价相对便宜, 既满足主题公园发展商的要求, 也迎合了消费者的需求。

4. 成都“主题公园+房地产”运营模式发展前景分析

4.1 旅游房产发展前景广阔

1) 成都是一个休闲而舒适的城市, 曾被誉为“全球最适合居住的城市之一”, 有着“第四城”和“最悠闲的城市”的封号。伴随着政府极力打造休闲之都, 主题公园、游乐场、娱乐中心等健康休闲场所逐步成为普通市民生活的一部分, 市场对相关产品的需求也逐渐加大。2008中国成都休闲产业博览会也将“主题公园、游乐场、娱乐中心设施展览会”作为休博会的主题展。一系列的相关政策为旅游房产的发展提供了良好的平台, 主题公园结合房地产开发则是旅游房产发展的重头戏。

2) 目前成都楼市已经进入调整的时期, 地产开发需要走多元化的道路, 降低单一投资带来的风险, 稳定市场。旅游业在中国的市场前景十分广大, 但一方面由于黄金长假的调整, 长途旅游受到一定影响;而另一方面随着人们生活品质的提升, 又会增加出行旅游的机会, 因此短途旅游和近郊游势必会成为一股热潮。如今的购房者对居住品质越来越讲究, 既要娱乐繁华、出行方便, 又要生态休闲、养生静谧, 旅游和地产的结合, 前景必将非常广阔。

3) 主题公园结合房地产开发建设, 旅游基础设施得到完善, 城市旅游接待能力增强, 在一定程度上完善了城市旅游功能。对于丰富所在城市旅游目的地形象内涵、提升市场核心竞争力等均具有巨大驱动作用。

4) 按照国家旅游局的预测, 2010年国内旅游消费总额将达到人民币1万亿元, 旅游将成为与汽车、房产并列的消费热点。中国的旅游者消费支出结构是住宿、餐饮等费用支出比例较低, 景点门票的费用支出比例较高。按此模式预测, 届时国内旅游消费总额将有数千亿元用于旅游景点支出, 主题公园作为新兴旅游景点必将分得可观的收益和发展。

4.2 发展中面临的问题

1) 避免盲目的开发和建设。房地产与主题公园都有着投资规模大、风险高的特点。主题公园是人造旅游产品, 需要大量的资金维持日常成本运作和产品更新来延长生命周期。房地产投资则是属于长期投资, 回报见效慢。两者如果不能慎重的结合开发, 则会产生适得其反的效果。

2) 主题公园生命周期的延长。无论主题公园发展到哪个时代, 生命周期的延长是主题公园必须要逾越的难关。迪斯尼乐园作为全世界旅游主题公园的典范, 就是一座“永远建不完”的乐园。至今, 它的经营者们仍在殚精竭虑地研究现代人不断变化的情感需求, 并以此为依据, 每年补充更新园内的娱乐内容和设施。迪斯尼乐园多年来一直坚持“三三制”的经营原则, 即每年淘汰1/3的硬件设备, 新建1/3的新概念项目。

3) 管理和经营模式的进一步创新。主题公园作为一种现代企业, 有着自身的特殊服务经营规律, 科学的经营与管理是非常重要的。在这一方面, 深圳华侨城在主题公园行业树立了典范, 成为目前中国旅游行业第一品牌。从主题公园的规划设计到投资, 再到经营管理于一身的大型企业集团, 华侨城不仅开发主题公园, 还在中国的旅游行业中首创开发旅游城;成功创造了旅游和主题地产相结合的商业模式;实现主题公园的连锁发展。从而充分说明, 好的经营与好的投资同样重要。

参考文献

[1]朱峰.主题公园投资热缘何难以冷却[J].商场现代化, 2005, (10) .

[2]郑维, 董观志.主题公园营销模式与技术[M].北京:中国旅游出版社, 2005.

[3]李沐纯.体验经济与主题公园的产品创新[J].商场现代化, 2005, (27) .

3.文化地产项目策划书 篇三

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在xx省文化厅和xx市xx区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，xx需要宣传，xx需要更加时尚的海风吹拂。

二、合作优势

《xx周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《xx周刊》正式创刊。《xx周刊》是xx市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《xx周刊》为xx生活传递信息。

三、媒体互动

《xx周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业xx，《xx周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布xx、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《xx周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法

全景描绘xx生活，为置业东部展示立体画卷

1、介绍xx简史：概括山海xx，几年巨变

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告

五、其他配合

全面互动，《xx周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍xx规划与发展蓝图

2、组织看楼专车免费服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业xx的多重优势

4.成都旅游文化地产策划 篇四

大足石刻影视文化创意产业基地（以下简称“大足项目”）位于重庆市大足县境内，距离重庆市110公里、大足县城仅18公里。项目地段紧邻连接成都和重庆两大城市的重要交通枢纽成渝高速公路。

文化搭台 经济唱戏

大足县是重庆“一小时经济圈”的中心城镇和未来重庆经济发展的主要区域；是长江上游经济中心的主要承载地；同时也是成渝经济带的重要组成部分和中国西部的经济增长极。

大足项目将以生态环境为基础，以文化内涵为灵魂，以影视创意、旅游休闲度假、主题房地产开发为产业链，充分利用丰富的自然人文资源，将现代的影视文化与传统的艺术通过文化的纽带、传媒的推动、旅游业的手段紧密结合起来，全面带动项目人气、投资环境及周边土地价值的提升，创造显著的商业价值，进而带动整个大足县和重庆市旅游业市场的蓬勃发展。该项目针对不同的目标市场，紧扣谭市长提出的“石刻王国、影视基地、温泉故里、万国风情”四个主题进行定位，通过不同的功能组合满足其多样化的消费和情感需求，形成“旅游观光、影视拍摄、休闲度假、主题居住”等多功能空间的叠加，实行统一品牌、统一规划、统一管理、统一营销的开发战略。

软硬实力齐头并进

项目是一个集影视拍摄、旅游度假、康体休疗、教育培训、生态农业、主题房地产等为一体的综合性创意产业园区，由影视文化创意产业园、温泉文化创意产业园、主题风情居住区和园区配套服务中心等四大园区组成。下面介绍重点核心项目：

“龙水欢乐世界”主题公园

该项目以室内游乐为亮点，是集室内滑雪场、室内主题乐园、湖滨温泉、室内剧场为一体的大型主题乐园区。龙水欢乐世界主题公园规划占地面积290亩，是大足项目一期建设开发的重点项目之一。

五星级度假酒店

具有旅游观光、休闲度假及商务会议功能于一体的度假酒店。五星级度假酒店规划占地面积240亩，是大足项目一期开发中最高档次的酒店，充分利用周边的独特生态资源，与周边其他项目互为配套，实现娱乐和度假产品的整合，是具有旅游观光、休闲度假及商务会议功能于一体的度假酒店。

大足国际颐养中心

项目将建成集养老居住、养生休闲、康疗度假为一体，适合不同需求消费者生活的智能化、专业化、综合性的休疗养生生活社区。包括国际颐养社区、专业医疗体检中心、顶级温泉休疗体验中心、温泉医疗研究中心。

重庆影视城

融影视拍摄、旅游观光、餐饮购物为一体的商业房地产项目，同时也是整个大足基地的中心商业配套服务区。包括影视拍摄外景区、文化遗产中心和禅乐寺。

室内滑雪场

大足基地的首个开发项目，规划面积约120亩，建筑面积约15000平方米，包含约11000平方米的雪场面积及4000平方米的附属综合配套设施。其中，雪场设置滑雪区和冰雪公园两大功能区域：其一，滑雪区可供不同需求的滑雪爱好

者使用；其二，冰雪公园以冰雪为娱乐介质，融观赏、体验、娱乐三者于一体，淋漓尽致地展示一个充满无穷乐趣的冰雪童话世界。

循环链开启旅游地产标杆

大足项目将发展影视业、旅游业、创意产业、文化产业、城乡统筹之间的联动，通过复合产业的耦合发展，构建了可借鉴但不可替代，并具有典型示范效应的“旅游+影视+房地产”商业模式。

旅游、影视与地产功能，将通过文化展示与体验、影视拍摄与制作、商务会议、康体疗养、度假与居住等细分功能的拆分进行“重组”，欧洲文化主线贯穿始终，使之形成立体的功能结构，因此，大足项目提供的消费体验是完整的，也是与任何一个旅游区，或房地产项目的不同之处。

在大足项目的商业价值上，房地产是核心的目标盈利点。影视文化创意项目将增加旅游、土地及房地产项目的溢价能力，通过旅游的开发集聚人气，提升周边土地价值，激活房地产项目，创造显著的商业价值；同时，旅游、房地产又能反哺影视文化的建设，形成了“价值循环链”，以此提高项目持续开发和长期营利的能力。

土地开发价值——自主建设+土地溢价+招商融资

旅游综合价值——旅游产品+旅游附加消费+商务会议度假消费

房产收益价值——多业态房产综合收益

功能联动价值——旅游+房地产+影视文化项目价值链

融资品牌价值——资本扩张+品牌衍生价值

通过初期启动龙水欢乐世界和五星级酒店会议中心项目，从定位上规避温泉旅游和主题公园产品的市场竞争，突出休闲度假的产品特性；

5.成都市房地产抵押登记流程 篇五

一、填写以下登记表格

1、房地产抵押登记申请书（房管局标准表格）

2、价值确认书（自备）

3、房地产抵押合同（房管局标准表格）

4、房地产典当借款合同（或者是借款协议书）

二、准备以下资料

1、第一条内所包含的所有文件

2、中众和公司办事人员的介绍信（开两份，一份在办理登记时窗口收取，第二份在领取证时窗口收取）、身份证原件、复印件（身份证复印件需盖章）。

3、抵押人的身份证原件、复印件，结婚证原件、复印件，房产共有人身份证原件、复印件（如果抵押人是单位，则需营业执照原件及复印件；组织机构代码证复印件及原件，股东会决议）。

4、中众和公司的营业执照原件及复印件；组织机构代码证原件及复印件。

4、抵押物的房产证原件、复印件。

5、准备人民币80元整（取证时要先缴费）

三、到成都市房管局二楼大厅（西华门街）

1、有专门的一个房产抵押咨询台处，对所提交资料进行预审及发放窗口排号。

2、如资料无问题，拿到排号后，即可在窗口进行办理登记，拿到房管局抵押缴费通知单和房管局抵押受理单。

3、按照房管局抵押受理单的要求，一般是登记成功后第二个工作日中午以后，即可进行缴费，在一楼总咨询台排号，再到一楼86-107号窗口缴纳费用。缴纳费用成功后，即可在一楼27-40号窗口领取权属证书或登记证明。

成都市机动车抵押登记流程

(1)到车辆管理所车辆服务大厅或区(市)县交警大队车辆服务大厅

(2)领取《机动车抵押/注销抵押登记申请表》

(3)按要求填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》

(4)领取排队号

(5)提交《机动车抵押/注销抵押登记申请表》、抵押权人和抵押人身份证明、《机动车登记证书》、依法订立的主合同和抵押合同(注销抵押为还款证明)

(6)领取《机动车登记业务受理凭证》

(7)到银行指定窗口缴费(注销抵押无此步骤)

6.成都商业地产的现状及前景分析 篇六

商业地产的形式多样, 规模也有大有小。规模大的商业地产如Shoppingmall项目, 可以达到几十万平方米, 规模小的商业地产项目仅几百平方米, 甚至更小。对于规模庞大的商业地产, 其经营多采用开发商整体开发, 项目统一经营管理, 以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产而言, 大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式, 但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中, 我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的Shoppingmall三种业态。

成都商业地产的现状及存在的问题

成都商业地产现状

商业布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商体发展要求等, 是目前众多城市商业地产项目所呈现的缺点。从2006年和2007年成都商业地产发展的状态分析, 其增长与住宅增长呈明显差异, 落后于民用地产的发展。一些权威人士分析认为, 这与目前商业地产开发、运营和后期物业管理的模式的不完善是分不开的。目前, 随着成都地铁一号线的开通, 面对千万平米的投资机遇, 成都商业地产如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新, 其快速发展必然是昙花一现。

2010年4月, 史无前例的楼市调控开始降临。在新政“满月”之时, 房地产行业呈现住宅趋冷, 商业物业日益活跃。成都商业地产开始出现新气象:商业地产与住宅地产金融差距的缩小, 让商业的优势开始凸现;对于通胀的预期也使投资商业地产成为了近期的热点;与此同时, 购房者对于投资价值的判断, 商业回报明显高于住宅。

成都商业地产存在的问题

虽然开发商目前对成都商业地产进行热捧, 但是从成都商业地产发展历程看仍然存在很多问题:

(1) 开发商自身承担了过多自己不应该承担的责任。在合理的商业地产运作流程中, 开发商主要应该承担前期项目选址、商体规划、土地购买、融资、项目施工建设等工作。但是, 目前普遍的情况是开发商“既当爹又当妈”, 从前期开发立项、建设招商、经营策划、宣传包装到后期物业管理, 均为亲自“一手抓”。由于开发商承担了过多自身无法也没有能力去承担的环节, 结果往往会造成商业地产项目出现“虎头蛇尾”的场面。

(2) 开发商对投资者承诺空泛、不切实际。在最近几年, 很多开发商为尽快收回投资成本, 加快项目的进度, 他们往往在招商过程中给投资商承诺很多优惠条件, 空泛的承诺让很多投资者在买下后, 兑现的结果却“大相径庭”, 使商业地产开发商的信誉和诚信度在投资者心中大大降低。

(3) 整个商业地产项目运转过程中缺乏金融机构参与。在我国, 金融机构全面介入商业地产项目开发过程, 还很缺乏。目前, 金融机构更多的只是给开发项目进行贷款, 实行贷款利率的回报。但是, 在整个物业管理过程中, 金融机构没能与商业地产项目开发及运营过程共同承担风险, 实现物业增值的最大化。开发及运营商由于缺乏金融的长期支撑, 往往在项目运作过程中显得“底气不足”。

(4) 缺乏完善的法律监控和规范体系。目前, 尽管国家在商品房市场加强了监控力度, 但是在商业地产运作领域还缺乏强有力的法律监控和规范, 具体表现在消费者的投资回报、投资保障方面。由于大多数开发商并没有雄厚的开发资金, 因此在开发初期往往对项目的回报率和回报目标值期望过高, 为实现资本快速回笼, 盲目承诺、不择手段套现, 导致很多投资人感到“上当受骗”, 严重的甚至走向破产。然而在这些方面, 由于缺乏完善的法律监管体系, 使投资人的利益迟迟得不到解决和充分的保障。

(5) 房地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节。商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程, 商业地产开发企业大都从住宅开发起步, 有些开发商只管卖房, 不管经营, 用炒作住宅项目方式炒作商业地产项目, 造成投资收益不佳, 导致投资者丧失信心, 导致市场上有许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情形。如按照国际惯例, ShoppingMall是只租不售的, 而在国内许多Mall的开发商虽然意识到这点, 但是资金的矛盾使得许多开发商把商铺一卖了之, 使得ShoppingMall没有统一的所有者。由于地产开发商并不一定熟悉商业, 使得Mall虽然建好, 但缺少统一管理, 部分超大型购物中心变成了小商品市场。这种以卖为主、分割经营的方式, 造成了物价偏高、服务不够统一的局面, 进而限制了消费和企业的扩张。

加快发展成都商业地产的策略及前景

商业地产一向被行业描述为“高投资、高利润、高风险”的房地产业, 但是, 从以经营商业地产为主体的蓝光地产2005年大举转向住宅地产开发的历程中, 可以说明商业地产的确不是一般的地产投资项目。尤其是2005年下半年以来, 成都商业地产所呈现的疲软状态缓慢增长态势, 更是让开发商和投资人担忧。如何抓住成都未来地铁和城际快车的建设带来的加快发展商业地产的机遇呢?可以从以下思路进行:

混商建筑开发经营模式

混商建筑, 就是楼层底下几层用做商业, 楼上多层用做住宅的建筑产品业态形式。这种建筑模式在现行的商业地产中很普遍, 比如, 由成都合力达集团开发的位于骡马市的“ROME·国际”, 1—4层为商业用房, 5—28层为电梯公寓。这种混商结构的建筑形态, 既可以突出体现该地段的商业黄金价值, 又可以满足选择在城市中心居住的白领人群的要求。更重要的是, 这样的混商开发模式可以在资金上互相补充。

创立商业地产的定单模式

商业地产的定单模式, 就是像传统商业领域的产品定单加工模式一样, 就是先有产品定单, 然后按照定单生产、销售和服务。定单式商业地产开发模式更适用于城市中心商业和社区购物商业, 所呈现的代表如“Shoppingmaill”, 在成都目前已经出现诸如日本的伊藤洋华堂和新进的首创置业合作, 计划在城东某项目实现3万平方米用来开设“华堂商场”的定单式开发。这种模式开发其利好在于, 开发商和合作方可以形成长期利益联盟, 开发商保证了物业租金收益的持续性, 经营商也得到长期使用物业赢利的稳定性。但是, 这样的模式必须是建立在长期稳定合作的基础上, 一旦合作关系破裂, 那么先前按照定单设计的商业项目规划结构有可能不适合后续经营者的布局要求, 从而造成二次招商难的问题。

商业信托基金模式

尽管在国内, 房地产投资信托基金 (REITS) 尚没有成型, 但是, 通过各种基金支撑商业地产持续经营的趋势不可阻挡。信托基金进入商业地产, 可以有效解决经营者在操盘商业地产项目所困惑的资金不足的问题。一旦有基金全面介入, 一方面可以让项目升值, 赢得众多的投资者下注;另一方面可有效保证物业经营管理方实现在统一平台上进行商业体包装、布局、招商、宣介等经营活动, 从而, 确保整个商业体的有序、高效、持久、合理的经营和管理。

目前成都市城西、城南的产业布局非常清晰, 规划布局也有较高的前瞻性, 这直接促进了商业地产的良性发展。目前许多国际资本均看好和首选成都, 国内方面, 包括四川新港地产执行董事张红兵在内的众多开发商也表达出了对商业地产前景的一致看好, 这对于成都来说蕴藏着不可估量的机会。业内人士分析, 商业地产的春天已经到来, 并会持续影响到未来十年。

7.成都旅游文化地产策划 篇七

目录：

第一部分：立项、前期规划报建手续

立项

设计条件、用地许可证

方案图审查

规划许可证

第二部分：前期施工报建手续

项目卡

报建费

机构施工图审查

建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查

预售面积测量

预售面积审核

商品房预售许可证 第三部分、竣工验收阶段

一、城建档案馆备案

二、成勘院竣工测量

三、竣工并联审查

四、大产权办理

第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）

一、立项

收件部门：市政务 中心发展改革窗口

审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话：86921922 收费标准：不收费 申请材料 企业投资项目核准 公司需准备资料：

1、项目申请报告；

2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证；

3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）；

4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限），6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无

二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 联系电话：86917530、86628054 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图；

3、土地权属文件；

4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 技术部需准备资料：

1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项：

1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效；

2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。

三、方案图审查

审批单位：成都市规划管理局 联系电话：86957130 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、建设工程设计方案送审单。技术部需提供资料：

1、建设工程方案总平图5份；

2、建设工程设计方案2套；

3、日照分析综合计算图；

4、A3幅面效果图2份 注意事项：

1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规划局进行咨询，避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改；

2、方案一经通过不能进行修改；

四、规划许可证

审批行政部门：成都市规划管理局 联系电话：86917530 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、《建设工程规划许可证》申请表；

2、土地权属文件；

3、测绘单位出具的坐标放线资料1套。技术部需提供资料：无 注意事项：

1、建设单位取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未延期的《建设工程规划许可证》即自行失效。第二部分：前期施工报建手续（7个步骤）

一、项目卡

审批部门：成都市建委 联系电话：86262899 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、《项目基本信息表》；

2、组织机构代码；

3、立项批复；

其它部门需提供资料：无 注意事项：无

二、报建费

审批部门：成都市建委 联系电话：86278714 审批时限：2个工作日

收费标准：收费，按建筑面积每平米164.5元收取； 申请材料： 公司需准备资料：

1、立项批复；

2、建委审核通知书； 技术部需提供资料：

1、总平图、各层平面图；

注意事项：应随时了解报建费有无减免。

三、机构施工图审查

审批部门：具备审图资质的审查机构 审批时限：7个工作日

收费标准：收费，1万平米以下按照每平米2元，1-10万平米按每平米1.2元； 申请材料： 公司需准备资料：

1、地勘报告；技术部需提供资料：全套施工图5套；概算书； 注意事项：建议找较熟悉的审查机构，以免在审查过程出现技术上的问题便于沟通，审图时间上也可以控制；

四、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 审批时限：15个工作日 联系电话：86697927 收费标准：不收费

收件部门；成都市建设委员会

审批部门；市建设委员会、市规划局、市消防支队、市卫生局、市人防办、市水务局、市安监局、市气象局、市广电局、市国安局、市城管局； 申请材料 公司需准备资料：

1、工程项目基本信息表（同时收电子文档）；

2、经市规划局批准的方案总平图（2份）、规划设计条件通知书及公

建配套设施相关行业标准；

3、经施工图审查机构审查合格的建筑专业总平图、平、立、剖（1份）；

4、市环保局环境影响报告书批复；

5、中标通知书；

6、非国家投资项目招标报告；

7、立项批复、招标核准表；

8、《质量监督备案表》一式四份并签章、《成都市建筑工程设计文件审查合格书》；

9、《安全监督备案表》《施工现场地下管线资料交接材料证明表》一式四份并签章、《施工现场开工安全生产条件自查表》一式四份并签章；

10、安全文明施工措施费支付凭证（查银行进帐单原件收复印件，合同中有约定除外）；

11、《建筑工程施工许可申请表》；

12、国土证（查原件收复印件）；

13、建筑工程规划许可证及盖骑缝章总平图（查原件收复印件）；

14、建设单位签章施工组织设计会签表；

15、建设单位民工工资担保手续；

16、建设单位预付工程款进帐单；

17、建设项目报建费交费核缴单； 工程部提供资料：

1、市建委：工程项目设计概要表；户型统计表（非住宅不报送）；外立面设计说明及效果图1份；外立面效果图及地勘报告电子文件（1份，刻录光盘）；设计概（预）算书；工程项目基本情况表；

2、市规划：建施总平图3分，建施平、立、剖图1份；

3、市消防：各专业施工图（各1份，包括建施总平图、水施总平图；市卫生局：建施总平图1份，建施图1份（纯住宅项目不报），水施总平图1份，水施生活饮用水二次贮水设施及水泵房平面图1份，通风专业施工图1份；

4、市人防办：建施总平图1份，地下室各专业施工图1份；

5、市水务局：水施总平面图1份；

6、市安监局：建施总平图1份，建设项目安全设施设计专篇1份；

7、市气象局：设计说明1份，电施防雷设计图1份；

8、市广电局：设计说明1份，电施有线电视设计图1份（非住宅不报送）；

9、市国安局：建筑方案图1份，建施总平图1份，建施平面图1份，强弱电系统图1份（未销售外国客户不报送）；

10、市城管局：项目使用权证明1份，建施总平图1份，户外广告设施设计图及效果图1份，户外广告设施制作说明及安全维护措施。工程名称

子项名称

录入本光盘的工程勘察设计文件与送审的工程勘察设计文件内容完全一致，并对内容的真实性承担责任。

勘察设计单位名称：

（加盖公章）

施工单位提供资料：

1、《四川省外企业入川从事勘察设计活动备案证》；

2、资质证书、安全生产许可证（查原件收复印件）；

3、外地施工企业入蓉备案登记；

4、《安全监督备案表》《施工现场地下管线资料交接材料证明表》一式四份并签章；

5、项目负责人经建设行政主管部门安全生产能力考核合格的证明材料；

6、专职安全管理人员的〈安全生产考核合格证书〉及安全元一寸彩照一张；

7、综合社会保险缴纳费确认函；

8、施工单位民工工资担保手续；

9、施工单位组织设计会签表； 监理单位需提供资料：

1、注册建造师和总监理工程师岗位证书（押原件，交1张1寸照片）及总监理工程师任命书；

2、监理单位确定的工程质量检测见证取样送检人员名单及授权书；

3、监理单位施工组织设计会签表 项目部需提供资料：

1、承包合同和分包合同原件5份；

2、监理合同副本原件1本；

3、安全文明施工措施费支付协议； 财务部需提供资料：

1、银行出具的到位资金证明（收原件，工期不足1年资金不得少于50%；工期超过1年，资金不得少于30%）注意事项：

1、报施工图审查、施工许可证资料时不确定的地方应先与各相关政府部门进行咨询、沟通后再申报，以免资料错误导致退件，影响下一步程序办理。；

2、施工图经各部门审批后，施工中应严格按照图纸进行修建，如因特殊原因需局部调整，需与相关部门进行沟通；

五、预售面积测量

审批部门：具有资质的测量单位 审批时限：7个工作日

收费标准：收费，商业收费标准：每平米2.72元，住宅收费标准每平米1.36元； 申请材料：

公司需准备资料：规划许可证；施工许可证；经机构审核通过建施图1套；

其它部门需准备资料；无 注意事项：

1、建议找较熟悉的测绘单位，测绘过程中出现问题便于沟通，出测绘报告时间上也可以控制；

2、测绘单位完成面积报告后，建设单位应对面积报告事先进行审核，审核无误后在报房管局审核。

六、预售面积审核 审批部门：成都市房管局 联系电话：86280027 审批时限：10个工作日 收费标准：不收费 申请材料 公司需准备资料：

1、预售面积报告及技术报告原件2份；

2、验收合格书及光盘；

3、与测绘公司签定的测绘合同原件；

4、面积审核申请；

5、规划许可证、总平图；

6、机构审核建施图1套；

7、施工许可证；

8、营业执照、资质证书 其它部门需准备资料：无

七、商品房预售许可证 审批部门：成都市房管局 联系电话：86279795 审批时限：3个工作日 收费标准：不收费 申请材料 公司需准备资料：

1、规划许可、总平；

2、施工许可；

3、预售许可证申请表；

审核后面积报告；

5、国土证；

6、营业执照资质；

7、门牌号证明；

8、介绍信； 销售部需准备资料：

1、销售计划；

2、销售价格；

备注：工程现场达到办理预售许可证进度后，先通知房管局勘察现场，资料齐备后再申报房管局，可节省办证时间； 第三部分、竣工验收阶段（4个步骤）城建档案馆备案

审批部门：成都市规划管理局 联系电话：83194173 审批时限：3个工作日 收费标准：收费，每卷115元 申请材料： 公司需准备资料： 综合性文件资料：

1、计委关于项目建议书批复及项目建议书（立项报告），可行研究报告及批复，关于立项有关会议纪要、领导讲话；

2、选址意见书、建设用地规划许可证及用地红线图、界址点成果表；

1、建设项目开工前的地形、地貌，原由建筑物的旧貌的摄像材料，典型的、比较重要的建筑物相片资料；

2、基础至±0阶段，基槽底部、地下室隐蔽前、±0时要布设摄测量三

3、征地拆迁意见，协议、方案等，政府建设用地批准书，划拨建设用地文件、国土使用证及国有土地出合同等；

4、工程地质勘察、水文地址勘察报告；

5、环保、消防、卫生、人防、市政、有限光纤电视系统、园林、白蚁等审批文件；

6、工程监理、设计、施工、勘察合同及中标通知书；

7、建设工程规划许可证及总平图、座标放线交接单、规划设计条件通知书；

8、施工许可证、交纳绿化建设费等缴费证明、工程质量监督书

9、工程验收报告、结算书、监理规划、监理细则、工程竣工总结、质量评价意见报告； 工程部需提供资料； 土建工程施工文件材料：

1、开、竣工报告、图纸会审记录、设计变更、设计会审记录；

2、工尺感洽商记录、建筑定位放线测量记录；

3、地基验槽、地基处理记录、基槽开挖线测量资料、地基钎探记录和钎探平面布点图、桩基施工记录、试桩记录；

4、钢材、水泥、砖、砂、石、防水合格证、试验报告汇总表及合格证、试验报告，构件（门窗、外墙、油漆）合格证、检验报告，预制构件出厂合格证、试验记录；

5、土壤试验报告，单位工程混泥土抗压强度汇总表及试验报告、混泥土抗渗试验报告；

6、砌筑砂浆强度评定、砂浆抗压强度汇总表及试验报告，建筑工程隐蔽检查记录；

7、商品混泥土出厂合格证、复试报告，钢筋试验报告。

8、结构吊装试验记录、结构验收记录、沉将观测记录，基础、主题、基桩工程验收记录；

9、质量保证资料核查表、单位工程综合质量评定表、单位工程观感质量评定表；

10、基础、主体、楼 地面、屋面、门窗、装饰分部工程质量评定表； 给排水、电、采暖、通风、空调、消防、电梯工程文字材料：

1、开、竣工报告、施工技术总结；

2、图纸会审、设计变更、技术核定单、工程洽商记录；

3、材料、设备、产品合格证质量证明书、试验单，设备装箱单、商检证明和说明书、开箱报告、设备安装记录、设备试运行记录、设备明细表；

4、隐蔽工程检查记录，各专业工程试验记录，质量事故处理记录、质保核查资料、单位工程综合质量评定表、分部工程质量评定表； 竣工图：

1、综合图（建筑、水景、照明、道路、绿化等平面布置图）；

2、各专业（建筑、结构、给排水、电气、通讯、通风）竣工图；

3、消防、幕墙竣工文字材料及竣工图； 假设工程项目声像档案拍摄内容：

维标，进行摄影形成立体像对；

4、主题封顶段：大象的混泥土梁、板、承重柱贴有标尺的摄影相片，有代表性结构标高9层）混泥土施工状况相片，主题封顶相片；

4、竣工阶段：建筑物正面、侧面全景，质量事故发生部位的位移、沉降、变形及处理的相片、摄像；

二、成勘院竣工测量 审批时限：7个工作日 联系电话；83227508 审批部门：成都市勘察设计院

收费标准：收费（需申报图纸后根据点位、放线长度、面积进行收费）公司需准备资料：总平图复印件 其它部门需提供资料：无

三、竣工并联审查

审批部门：成都市建设委员会 审批时限：7个工作日 联系电话：86921925 注意事项：

1、绿化不达标的每平米按3元收费；

2、不修建人防地下室的按每平米28元收费；

3、在验收申报资料时，可提前预约各部门勘察现场及审查资料，以免交件后现场或资料不符合，发生退件。申请材料

市建委工程竣工验收 公司需准备资料：无 工程部需准备材料：

1、成都市建筑工程竣工验收申请表；

2、竣工验收报告 规划核实验收： 公司需准备资料：

1、规划许可证及总平；

2、房屋竣工验收测绘图及规划竣工测绘报告；

3、房产测绘报告；

4、城建挡案审核意见； 工程部需准备材料：无 人防工程竣工备案： 公司需准备资料：无 工程部需准备材料：

1、市人防审核通过人防施工图全套1份；

2、人防施工图技术交底纪要、设计变更通知、隐蔽工程记录质量保证和自检材料、分部分项工程质量评定表等质量备案资料各1份；

3、建设、设计、监理、施工防护设备常等单位出具的该项目人防工程质量评估报告各1分 环保验收： 先到环保局进行申报环保验收检测，检测完毕领取检测报告后在准备资料进行环保验收。公司需准备资料：

1、竣工环保验收监测报告（涉及柴油发电机、中央空调等强噪音设备项目和产生餐饮油烟、餐饮废水项目提供）；

2、其他项目提供无上述污染源说明）其他部门需准备资料：无 防雷验收：

先到防雷局进行申报防雷验收检测，检测完毕领取检测报告后在准备资料进行防雷验收。

公司需准备资料：防雷装置检测报告 其他部门需准备资料：无 有线电视系统竣工验收： 公司需准备资料：

1、工程竣工文件（含竣工报告、工程竣工图纸、隐蔽工程记录、系统指标测试记录；

2、有线电视系统工程质量检测报告； 其他部门需准备资料：无 消防验收： 公司需准备资料；无 工程部需准备资料：

1、消防施工单位资质复印件；

2、自动消防设施维修保养合同；

3、经建设单位签字认可的施工安装单位隐蔽工程、国定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统安装、调试、开通的记录级水系统的耐压实验报告（均由责任人签字）；

4、建筑内部装修材料见证取样，抽样检验报告及燃烧能证明材料、助燃性能证明（装饰工程应提供此文件）；

5、监测单位对国定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统检测报告（只设室内消火栓系统的建筑不作要求）；

6、施工、监理、建设三方责任人签名认可并盖有公章钢结构防火处理详细施工记录报告；

7、商住楼、综合楼、办公楼等公众聚集场所及易燃易爆场所应提供竣工图2份（以电子文档形式报送）建筑工程涉水竣工验收： 公司需准备资料：无 工程部需准备材料：

1、涉水竣工图、设计变更（取、排水）；

2、取水工程验收报告； 卫生防疫竣工验收： 公司需准备资料：

1、生活用水二次供水涉水产品的 卫生行政部门许可批文；

2、餐饮、食品生产工业、公共场所应提供建筑、通风空调、二次供水竣工图（光盘）； 工程部需准备材料：无 园林竣工验收：

公司需准备资料：

1、规划批准总平；

2、绿化总平

工程部需准备材料：无 国家安全事项验收： 公司需准备资料：

1、建筑及强弱电竣工图各1份；

2、国家安全防范系统完成情况说明； 其它部门需准备资料：无

三、建委综合备案 审批部门：成都市建委 联系电话：86921925 审批时限：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、建筑工程并联竣工验收意见书；

2、城建档案进馆审核意见书（原件）工程部需提供资料：

1、工程竣工验收备案表原件2份；

2、施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件；

3、电梯扶梯工程验收安全检验合格证；

4、工程结算书（原件，封面有甲乙双方公章和造价师资质章）。注意事项：

1、项目验收完毕后，施工单位应督促质检站监督报告尽快转建委；

2、竣工并联验收完毕后，7个工作日内需完成综合备案；

四、大产权办理 审批部门：成都市房管局 联系电话；86279795 审批时限：7个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 公司需准备资料：

1、成都市房屋登记申请表；

2、营业执照或组织机构代码证（副本）；

3、单位介绍信或法人授权委托书及经办人身份证；

4、国有土地证；

5、建设工程规划许可证及盖有骑缝章规划总平图；

6、建设工程规划验收合格证；

7、建设工程施工许可证；

8、工程竣工验收备案表；

9、经测绘审核归档的面积测量报告；

10、维修基金缴存证明 其他部门需准备资料：无

8.成都旅游文化地产策划 篇八

【关键词】养老地产管理模式盈利模式

一、成都市人口老龄化和养老模式现状

我国第六次全国人口普查数据显示，成都市60岁及以上的老年人口总数达到了202.5万人，在全市总人口中的比重超过12.0%，这标志着成都市已经步入老龄化社会。

受传统观念影响，成都的老年人普遍选择以家庭成员看护为主要依托的居家养老。虽然居家养老可以较大削弱老年人的孤独感，但随着“4-2-1”家庭数量的增加，老年人的子女扮演着儿女和父母的双重角色，加上缺乏专业照顾老人的能力，因此，居家养老模式的可持续性受到了严峻的挑战，社区养老、机构养老的发展将对填补养老市场的空白发挥作用。

二、成都市社区养老、机构养老运行现状和存在的问题

市老龄办的统计数据显示，截止2012年2月，成都共有养老服务机构202所，总床位数37320张，仅占老年人总数的1.74%。其中，国办福利机构31所，床位6770张，农村敬老院129所，床位22862张；此外还有42家民办养老机构，共有床位7688张。而根据《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，到2015年，成都养老服务要基本形成“9073”养老格局，全市养老床位总数将达到7.4万张以上，与现在相比存在着近4万张的缺口。“一床难求”的养老矛盾已经显现。

结合数据，成都市养老机构现存的问题如下：首先，民办养老机构贡献度低。这是由于国家和地方政府对于养老院的开发项目缺乏配套政策支持，加上项目投资回收期长，导致民间投资人介入热情不足。其次，养老院软硬件设施设计跟普通住宅类似，不符合老年人的需求，如紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施严重缺失；另外专业护理人才配备数量不足。再次，消费定位不精确，没有考虑活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人群体的需求差异，混淆服务对象，使得养老服务质量大打折扣。

三、成都市养老地产运营模式

（一）管理模式

针对老年人不断提高的养老需求，专业机构开发和管理的养老地产应运而生。它是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

目前，开发商直接管理和专业公司管理是国内的主流管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式业主与开发商之间建立了直接、高效的沟通渠道，但由于开发商对后续养老服务的经验不足，业主对其服务质量的反馈普遍较差。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。相比而言，专业化的服务团队工作有利于打造和建设全面、专业的养老服务体系。虽然这种模式在近年来受到主流养老地产开发商的追捧，但容易出现专业公司对业主的消费能力调研不足，导致其服务定价明显超过了业主的负担能力。此外，由于缺乏专业的监督主体，业主对专业服务的投诉和建议也无法通过给予及时反馈和处理。

基于此提出战略联盟模式运用于成都市养老地产的管理中。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商成立下属公司专门负责

引入专业养老服务公司，下属公司完成对专业服务的公司的筛选后，双方对合作事项进行商谈并订立合同。合同期满时，根据业主的反馈意见对上一专业服务公司提供的服务进行评分，经过优胜劣汰后确定与其续签合同还是引入替代的合作者。这样既可以使业主的利益得到充分的保护，同时末尾淘汰的机制也有利于优化专业养老公司的服务。

（二）盈利模式

现有的盈利模式是在不同收费档次下，老人自主选定档次后按月交纳对应档次的饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每月缴纳1500元至4000元。该方式易于操作，但由于收入来源单一，导致利润增长点少。

在成都市养老地产的盈利模式设计中，将销售和出租相结合可以有效加速项目资金的回收，使开发商从销售和出租中同时获利，业主也可以根据自身的需求和经济实力自由选择买或租。第一，销售房产。业主拥有房产的所有权后，在未来既可以享有资产保值增值带来的潜在收益，也可以在临终将房产过继给子女，子女可以继续享受完备的养老设施服务配备。2012年，按照成都市商品住宅成交均价8511元/平方米计算，一套70平方米的房屋总价为595770元，以首付5成、贷款30年及住房公积金贷款利率4.5%计算，每月还款1509元；成都市职工月平均工资接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，财务安全边际充足。第二，出租房产。租金按照同期同档次住宅租赁价格制定，每月1200元至2000元为变动区间，每年按照通货膨胀率小幅调整，以20年为一个完整租期，在租赁期内承租人有权将房屋进行转租，租赁期届满时，只要承租人按双方重新商定的租金定额缴纳后，续租即可生效。

参考文献：

9.成都大学书画大赛策划书 篇九

成都大学

书画社活动

策

划

书

大学生社团联合会

书画大赛活动策划书

一、活动主题：诗情画意 绘摹校园

二、活动宗旨、目的：为响应我院全面贯彻院团委增强学生诚信主题教育，进一步

凝聚学生，激发学生的积极性和创造性，强化学生主人翁的责任感与历史使命感，提升学风建设，增强诚实守信精神，我们决定策划首届“常春藤”杯校园艺术节活动，目的是令同学们在校园艺术活动创作的过程中，在与队员的交流、合作中，以他们的艺术作品的形式呈现出团结、奋斗、拼搏、创新的精神，同时丰富同学们的知识，加深其对诚信的理解。

三、活动组织机构：（1）主办单位：成都大学（2）承办单位：书画社（3）协办单位：社团各部门

四、活动对象：成都大学华夏职教中心全体学生

五、活动时间、地点 时间：2013-12-12下午1点 地点：形体室

六、活动流程：（1）前期准备宣传

1）活动宣传

a.海报：由我部门打出相关海报宣传，内容以海报书画大赛活动预告。

b.书面通知：大赛通知由我部门转发给各班级负责人。通知内容应在11月30日前下发。c.在校园广播站报道活动流程与情况。d.在校园各QQ群里面宣传。2）评委

a.联系大赛评委，组建评委团，书画大赛时进行现场评定。3）奖项

奖项设定：书法组，绘画组(一等奖各一名，二等奖各两名，三等奖各三名)

① 对获奖人颁发证书。② 对获奖人颁发奖品。

书法组：

 一等奖1名：笔记本一本，钢笔一支(15元)。 二等奖2名：笔记本一本，中性笔（9元） 三等奖3名：笔记本一本（6元）绘画组：

 一等奖1名：笔记本一本，彩铅笔  二等奖2名：笔记本一本，中性笔  三等奖3名：笔记本一本

 优秀作品、最佳创意（根据交稿人数定人数。）（对获奖人颁发证书）

(2)活动的主要内容及具体安排 1).作品要求及说明：

A, 海报，手绘，尺寸大小为二开；书法，绘画尺寸不限（二开大小为860x580 MM）。

B.海报与手绘设计主题：我的大学生活。作品以图画与文字相结合的形式来突出校园公共环境的主题和特点，图案简洁、含义明确、色彩明快，并给自己设计的海报赋予积极向上的象征意义。制作工具材料不限。

C.提交作品时需注明：姓名、专业、班级、作品名称；

D.海报可以多种版式反映学校生活中的小片断，真实深刻，突出主题；书法、绘画作品主题以诚信为主；

E.参赛者的作品所需要的材料与工具自行购买。

F.参赛作品可以以个人和团体形式创作，每班至少要交二幅作品。2）评选细则A.创意好，整体效果佳；

B.美工好，色彩搭配合理，生动逼真；

C.作品主题突出，有较强的启发性，引起共鸣； D.有创新性，构思新颖。

七、物资、经费统计

笔记本12个 钢笔1支

高级中性笔4支 彩铅笔1盒

八、经费预算：合计102元。

主要负责人：书画社（杨文会）

联系方式：***

2013年11月22日

XX大学XX社团XX活动总结

XXX大学***************

10.成都营销策划公司排行榜 篇十

1.成都心动企业营销策划有限公司

成都心动企业营销策划有限公司是西南地区领先的专业的网络和新媒体营销方案解决专家，公司集合了众多互联网资深人士，专业为企业提供品牌、产品网络推广策划，专业品牌、产品网络推广服务。拥有专业的策划与执行团队，经验丰富，过硬的网络宣传质量，为企业的发展增加推力。

特点：公司拥有完善的网络技术产品和专业的营销策划团队，致力于成长型企业的品牌和产品营销综合服务。公司的核心业务是帮助客户解决实实在在的品牌和营销问题,建构品牌与营销体系。擅长营销策划实战，业务单一，在营销策划和品牌策划方面具有超强的能力。不擅长生产管理、财务管理。

2.雄鹰品牌策划公司

雄鹰品牌策划公司是中国本土战略与管理咨询公司之一。

公司的使命就是帮助有远大理想的企业和有绩效改善愿望的机构实现业绩和效率的双重提升，从而促进社会经济的快速、持续、健康发展。

雄鹰品牌策划公司管理上采取创始合伙人联席会与公司有限合伙人运营管理的两重机制，在资本和人才方面进行更加开放和有益的投资与战略合作组合。帮助有梦想的企业成就伟业，这是雄鹰的目标和宣言。在雄鹰策划所涉及的业务领域，雄鹰策划力图成为最实效的专家，并在这一领域内帮助战略合作伙伴达到世界一流的水平。

3.叶茂中营销策划机构

1993年，叶茂中策划公司创立于1993年。陆续服务了“圣象地板”、“北极绒保暖内衣”、“真功夫快餐”、“大红鹰”、“柒牌男装”、“雅客V9”、“361度”、“红金龙”、“蚁力神”等多个品。

叶茂中的公司已连续5年入选中国广告公司创作实力前10强，一些客户在他的策划下实现了爆发式增长。现在不仅仅限于广告策划，叶茂中从市场调研、产品开发、公关组织等方面为客户提供全方位服务，在为客户服务的过程中，最重要的工作变成了帮助客户实现产品创新。

4.采纳营销策划公司

采纳品牌营销顾问机构由中国十大策划专家朱玉童先生于1995年创立，是一家在美国上市的品牌营销顾问公司，开创了中国营销咨询公司美国上市的先河；现旗下拥有上海采纳、北京采纳、成都采纳、采纳营销学院和采纳淘智网络营销公司

采纳为客户提供企业诊断与市场调研、营销战略规划、品牌规划与管理、品牌整合传播、新产品上市策划、招商策划、渠道规划、终端实战指导、营销管理体系构建、平面设计、影视广告创意及拍摄、营销培训等全程品牌营销顾问服务。

5.力达咨询公司

力达公司从创立伊始，便将“开拓创新，全力扶植国内企业”当作其永不放弃的梦想与追求。时至今日，力达连续多年高速增长，以傲人的姿态领跑于中国管理咨询市场。力达在中国本土管理咨询行业的地位，源于自身卓越的研发能力和创新能力。通过不断实战研究，制定了为客户提供优异服务的战略和执行力咨询方案。战略规划，战略运营，执行力打造，力达一直致力于满足中国市场战略性成长的企业需求。

6.佳禾品牌策划公司

天津佳禾文化传播有限公司(佳禾品牌营销策划机构)致力服务于中小型成长性企业和专业城镇品牌营销策划。服务范围包括市场洞察、营销诊断、品牌营销（企业形象、品牌形象、产品形象、整合传播、组织传播）、组织化营销（渠道突围、团队打造）、行政事业品牌策划、广告创意拍摄等。核心团队由一流的资深品牌、营销、创意、策划实战专家组成。

7.泰斗营销管理咨询有限公司

泰斗，品牌策略性全案广告公司，专业致力于特许连锁、星级酒店、地产、转型性集团品牌形象的建立和执行推广；主要从营销策划、广告设计、网站策划、商业空间规划、商务印刷及企业品牌形象的建立和执行推广。

8.思卓营销咨询有限公司

南京思卓营销咨询有限公司，中国具影响力策划专家。思卓公司下属客户服务中心、市场研究中心、营销战略中心、品牌管理中心、创意设计中心、通路管理中心六大专业平台。

传播最前沿的营销理念，弘扬民族文化，成为本土最具实效的营销咨询公司，做中国最好的酒类营销专家，打造中国酒的世界品牌，是思卓人执著的追求。

实效营销是中国酒业的唯一出路！行业发展的特殊性、消费需求日新月异、区域市场的巨大差异、市场竞争严重不规范……迫使酒类企业要解决品牌发展问题，必先解决销售增长问题！思卓潜心研究，案例积累，独创酒类营销实效工具，无往不利。

9.宏丰管理咨询公司

宏丰文化传播有限公司致力服务于中小型成长性企业和专业快消品类营销策划。服务范围包括市场调研、企业内部诊断、品牌营销、企业形象建设、品牌形象提升、产品形象塑造、整合传播推广、组织传播推广、组织化营销、渠道突围、团队打造、行政事业单位品牌策划、广告创意设计、广告片、形象专题片拍摄等。核心团队由一流的资深品牌、营销、创意、策划实战专家组成。

10.海泰咨询机构

11.地铁游成都路游线路策划书 篇十一

搭地铁游成都线路

策

划

书

一．线路名称:搭地铁游成都

二．线路主题：自助游

三．背景介绍：作为历史文化名城的成都，市区内的名胜古迹，景点

让人应接不暇，怎样游览这个城市方案也很多。走一段路，去到一个

陌生的城市，感受这个城市的脉搏，我们选择那些普通市民常去的地

方，以一个普通市民的角度洞察这个城市的休闲，安逸。

四．目的和意义：以地铁一号线为主线，浏览地铁站附近的景点，到

那些市民常去的地方逛逛，看看，以普通市民的视角感受成都的休闲。

五．线路简介：1号线是成都开通的第一条地铁线路，贯穿了骡马市

商圈、盐市口商圈、美食街市玉林片区、科华北路，所属的17个地

铁站贯穿城市中轴线，也沿着素有“天府第一路”之称的人民南路，承载了一个城市辉煌的过去与现在，也映射出这个城市在调整产业结

构后的美好未来。沿着地铁一号线，可以充分享受购物的乐趣，捕捉

古老成都浓厚的商业气息，体会穿梭于古典与繁华的交融。

六.具体行程安排：晚上到达双流机场，从机场坐出租车到滨江饭店，晚上可在锦江河畔散步。第二天早上，七点半出发，从锦江宾馆站坐

到文殊院站下，游览文殊院及文殊院。十一点坐地铁从文殊院站到天

府广场站，游览天府广场及逛盐市口商圈。下午三点从盐市口商圈逛

到金河路，游览宽窄巷子，可在其小吃区品尝成都小吃。六点从天府

广场站到桐梓林站下，游览桐梓林片区，晚饭在玉林片区根据喜好选

择晚餐。

七.景点介绍1.文殊院位于人民中路三段，文殊院街15号。是川

西“四大丛林”之一，为四川省重点文物保护单位。全院有天王殿、三大土殿、大雄宝殿、说法堂、藏经楼五重殿宇，东西两厢钟楼相对，规模宏大，布局严谨，古朴典雅，气象庄严。院内有不同类型佛教造

像450多尊、唐僧头顶骨残片、宋本绣像金刚经、印度梵文贝叶经、千佛袈裟、发绣观音及宋、元、明、清以来历代名家书画等，其中康

熙皇帝手书的“空林”墨迹尤为珍贵。游人可在文殊院茶室品尝四川

特有的盖碗茶，手捧茶船、茶碗、茶盖，耳听的弹唱，可尽情领略川

西风情。

2．文殊坊 是围着文殊院修建的一条依托古色古香川西民居而建的街道，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲商业区，与千年

古寺文殊院一墙之隔，以佛禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建

筑为载体，集文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体。整个街区充分

体现了老成都人文历史精髓，青砖黑瓦、雕梁画栋的院落，布满青苔的水缸，高悬的灯笼„„一切充盈着怀旧寻古的情怀。在这里亦可以

泡茶馆，品美食，观民间工艺，逛特色小店，体验成都的休闲生活，领略古今、异域风情之美。

3.天府广场位于市中心，在大厦林立的都市是一道独特的风景线。

广场西面的皇城清真寺年轻而又古老，在广场修建之前它已存在数百

年。广场北面是四川美术馆；正北是省展览馆和；广场东面是锦城艺

术宫。广场面积达５８０００多平方米，恢弘的中国气派、浓郁的民

族特色和独特的古蜀风格在这里融为一体。广场有中国文化遗产标志

——太阳神鸟的雕塑，还有由黄龙水瀑、图腾柱、音乐喷泉、下沉广

场等七大部分组成的“太极云图”，十分壮丽；高科技手段的运用又

为广场景观添加了时代气息。

4.盐市口商圈位于市中心，有仁和春天、摩尔百盛、新中兴、北

京华联等商业区，尽情享受购物，砍价的乐趣。还有青石桥花、鸟、鱼、虫一条街，虽然规模缩小了，仍然可以看到小巧可爱的荷兰猪、憨态可掬的乌龟、声音宛转的画眉，联想到以前这里有满眼绿色、清

脆的鸟鸣，就像一块落在城市中的大自然飞地的景象。

5.宽窄巷子位于古少城区域内，是以一排房子为界，两条并列的巷

子。巷子安静而整洁，街道两旁是一座座自成一体的四合院。四合院

内，藤蔓窜墙，花草满园。现代酒吧和餐厅的进驻，令巷子古朴与繁

华和谐共处。是成都一张亮丽的名片。

6.桐梓林从人民南路一直南下，就会路过一条有梧桐树和铺着红色

地砖的地界，那就是桐梓林。在这1500米的路段中，全街立面均设

计为欧式风格，有一批异国风格的商场、餐馆。街道上的标识印有中、英、日、韩四国语言，乍一看会恍惚觉得身在异国。

7.玉林片区玉林片区是成都较早的高端社区，云集了很多中高档餐

饮店，成都映象，红杏酒家，大蓉和，故乡缘，俏江南，陶然居，巴

国布衣等知名川菜馆，还有皇城老妈，内小肥羊，武陵山珍，谭鱼头

等火锅店。装修时尚，环境一流，好味道好环境，二者兼得。是当地

人好吃嘴的聚集地。

八．优点与不足：路线选择的景点是普通市民常去的地方，可以近距

离的感受成都的生活，且景点都有现代与古典结合的特点，捕捉老成都浓厚的商业气息，体会穿梭于古典与繁华的交融。线路有点绕，对

于想路线简洁的游人的要求，可能无法满足。

九．可行性分析：优势：选取的景点符合成都人的休闲选择习惯,贴

近成都本土生活；成本低，门票费用少;线路节奏和缓，游览气氛轻

松。

劣势：全线走路较多，对于体力较差的人有难度；线路有点绕，对于

寻求新鲜感的游人吸引力降低。

机会：运用成都新建的地铁一号线为交通工具，游览过程具有新鲜感，从公共交通体验当地生活。

威胁：公共交通可能遇到拥挤，减少路途舒适感。

十．详细经费预算： 出租车：36元门票：5元〔文殊院〕住

12.成都商业地产营销模式的研究论文 篇十二

3.1.1蓝光香槟广场简介

蓝光香棋广场位于春熙路商圈,红星路与东大街的交汇处。距离盐市口商圈、天府广场地标广场仅有10余分钟的路程。蓝光香槟广场周边的知名写字楼、大型百货、购物中心、广场等众多,商业聚集性很强。大型商场百货包括太平洋百货、王府井百货、百盛、摩尔百货等等,写字楼、酒店等包括时代广场、第一城、正熙国际、喜年广场、群光广场以及正在兴建的银石广场和九龙仓、铁卿门等。商业配套和生活配套都很齐全。香槟广场拥有优越的地理位置以及成熟的配套设施,交通便利,位于多条交通线站点,未来会有两条地铁线交汇于此,蓝光香模广场是一个商业综合体,包括购物、餐饮、娱乐、写字楼、居住等等不同业态,涵盖内容广泛。

蓝光香槟广场的定位充分参照了春熙路商圈多元化的特色商业形态,主要形式为:一层的步行街区式独立商铺,二三层休闲小广场为中心的独立式商铺。立足于成为春熙路精品购物的延续、青年路服装批发的补缺、力图成为“后春熙时代”的领跑者。项目以精品商业购物中心,服饰批发与零售,高档化妆品、皮具、饰品类等为主。

蓝光香槟广场的客户群主要为香港、欧美、广东等品牌服饰的西南代理商、春熙路步行街的精品名店客户、泰华、万紫、金开等流行精品服装代理商以及盐市口商圈零售客户等为主。

由于采用了全出售型的商业地产营销策略,因此针对不同客户,如大型的商业客户以及投资式散客,制定了一系列的招商政策,使项目能够尽快完成销售、实现货币回笼。

总结

商业地产的长期运营性质决定了商业地产项目需要一个详尽可行的规划、一套周密的市场营销计划、一个长期的市场培育期,需要长期的收益获得稳定的现金流,商业地产成功与否,关键在于是地产本身的使用价值和带动力。

首先,规划创新。商业地产模式必须在不断探索适应本地发展的营销模式中努力创新。成功商业地产有三个重要环节,一是前期的规划,二是中期招商,三是后期的经营。首先要从前期的规划开始就要与商业业态的发展变化、人们的需求行为等相适应。从项目定位,包括功能、选址、业态、租售比例等因素的确定等方面需要科学规划与合理设计,最大限度地满足商业运营的需求。

第二、营销模式。这是商业地产运营成功的核心环节。商业业态要丰富精准,以万达为例,影城、百货、餐饮、时装,业态种类很多,起到了人气聚集的作用。另外必须建立专业的销售队伍,而不是过去的简单的将售楼人员组合在一起,或者自建,或者聘请专业的招商及商业营运机构合作进行市场营销。