公司物业管理办法

公司物业管理办法（精选12篇）

1.公司物业管理办法 篇一

一、我国物业管理中存在的问题

(一) 政府方面存在的问题

1. 政府行为上的偏差

各级政府对我国的物业管理有一定的影响作用, 总的来说, 其影响是正面的, 但不可否认, 有些政府行为上也存在偏差, 其偏差主要表现在:

(1) 对物业管理的认识不足。有些政府未把物业管理当作现代经济部门体系之中的一个重要环节, 而是将其视为权宜之计, 这在传统房屋管理体制中体现得尤为明显, 不为减轻国家的财政负担, 当地政府采取了这种策略。

(2) 政府管理体制不健全。物业管理行业和各个公用部门及政府部门等紧密关联, 其中最为重要的是和政府部门间的关联, 如公安部门及市政部门等, 然而就我国目前的管理体制来看, 物业管理在国家与地方上还未统一, 以致有些问题常常超出房地产管理部门的职权范围。

2. 法律体系有待完善

目前我国的物业管理法律体系仍需进一步地完善, 当下, 我国物业管理的最高法律法规是《物业管理条例》 (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订) , 不可置否的是, 这部法律还存在不少漏洞, 物业管理公司和业主在管理及服务过程中产生的一些问题无法通过法律的途径得到及时有效的解决, 因此, 我国的物业管理法律体系还需继续完善。

(二) 物业管理企业存在的问题

1. 企业资金不足

为保证物业管理的经济效益及资金的有效运转, 必须要有充足的资金, 但目前我国的大多数物业管理企业却面临着资金周转的困难, 经费不足, 主要体现在:由开发商支付的管理基金以及由开发商与业主共同提供的维修基金未完全落实, 因此, 物业管理企业难以获取这部分经费。此外, 管理费收取缺乏规范性。尤其是一些经济欠发达地区, 其管理费的标准较低, 物业管理公司为维持公司的正常运作, 采用了多种经营手段来弥补资金上的不足。

2. 企业资质各不相同

对于物业管理企业资质的评价标准, 主要包括资金状况、技术力量以及服务水平等, 而目前我国的物业管理企业其资质各不相同, 原因是多方面的。首先是企业的门槛较低。物业管理企业提供的主要是服务, 资产较少, 最低限额是十万元。其次是市场化程度较低。对于由开发商与房管所组建的物业管理公司未能正确对物业管理进行定位, 这在一定程度上制约了物业管理的自由市场化的发展。

二、物业公司全面管理的提升策略

(一) 制定严格的发展战略

切实可行的发展战略是建立在对市场环境、行业特征以及自身实力的有效把握的基础上的。进一步明确企业的发展战略, 从而使物业管理公司确定自身的发展目标, 挖掘自身的潜力, 提升企业的核心竞争力, 制定合乎客观实际的战略及多样化的经营策略, 提升企业的服务质量和品牌意识, 并通过合理的实施手段, 对战略目标进行分解。

(二) 完善组织结构

物业管理公司的两个业务是物业经营及物业管理, 为此, 必须不断健全物业管理公司的组织机构及岗位管理体系。对于管理分区, 要根据其具体情况来配备适当的管理人员与技术人员, 从而提升物业服务质量和水平;对于管理总部, 要根据企业自身的状况来配备管理人员与经营人员, 只有这样, 才能实现企业的快速发展。所以, 物业管理公司必须不断强化总部, 强化集中管理的能力, 对经营策划、财务管理以及品牌宣传等职能进行统筹兼顾, 从而将公司的管理进行全面的提升。

(三) 建立科学的成本控制体系

在保证企业管理和服务质量的前提下, 加强对企业的成本控制, 建立目标成本体系, 是规范物业管理公司内部管理, 增加经济效益的重要举措。因此, 物业管理公司必须建立科学的成本控制体系, 进行严格的预算管理, 对公司的采购、营销、人力、管理以及财务等诸多成本进行严格的规划和管理, 并且在事先、事中及事后均进行全方位的成本管理, 以达到优化成本的目的。

(四) 拓宽业务领域

物业管理公司提供的基本服务包括房屋和设备的维修、维护及保养、安全消防及清洁绿化等, 此外, 还可以额外增加一些服务, 拓宽业务领域, 以整合和利用社会资源及服务, 从而提高物业管理公司的竞争力, 这些增值服务, 如:在教育娱乐方面, 开办文化娱乐活动;在生活起居方面, 提供一些便民服务;在广告业务宣传方面, 可利用小区的闭路电视、广播等等进行宣传;在购物方面, 销售一些装修材料以及日用百货等;在信息方面, 搭建信息平台, 使业主和供应商之间的信息能够相互畅通。

(五) 建立品牌效应

物业管理工作的核心在于提供有效的服务, 因此, 建立品牌效应对于物业管理公司的长远发展有着至关重要的作用。物业管理公司应依据具体的社会资源、分区特点、经营和管理的需要, 采取恰当的应对措施, 提高客户认知度, 形成良好的品牌效应, 具体措施包括:与政府机关建立良好关系, 大力发展学校、公共服务部门以及政府机关部门的后勤业务;通过规范管理提升企业的服务质量, 健全服务措施, 建立和谐的社区文化, 提升物业管理公司的品牌知名度;在资质注册及质量体系认证方面, 要通过注册高级别资质及进行ISO9000质量体系的认证, 从而树立良好的企业形象, 提高企业的知名度。

(六) 规范业务流程

业务流程是公司进行价值创造活动的重要机制, 对公司的业务流程进行规范, 重新思考、定位和设计, 梳理公司内外的关系, 进一步改善成本、服务及效率等方面的业绩, 使企业更好地适应现代企业的经营环境与竞争机制。具体而言, 每一项的工作流程, 都须明确其工作目标、适用范围、涉及部门与岗位、工作程序以及重要控制点等, 进而保证工作内容的完整性, 督促工作人员能够认真完成任务, 最终促进企业发展目标的达成。

(七) 完善服务质量管理体系

物业管理公司的性质是服务型企业, 那么, 其管理核心应该在于服务。为保证服务质量。必须实行全面的质量管理, 采用各种有效的现代管理手段及方法, 并通过对公司员工进行质量管理的培训, 提高其质量意识, 规范服务行为, 最终得以完善质量责任制度, 满足工作需要。在企业的实践中, 可通过ISO9000质量管理体系及国家物业管理标准来规范物业管理公司的质量管理体系的完善, 从而使物业管理公司能够稳定地运行。

三、结束语

物业公司全面管理质量的好坏不仅对广大消费者有重要影响, 而且对企业的经济效益以及未来发展均有很大的影响, 因此, 及时地解决物业管理公司在管理中存在的问题是当务之急, 上文针对性地提出了许多意见和建议, 希望对我国物业管理有一定的启发作用, 保证其管理事业能够蒸蒸日上。

摘要：房地产行业的蓬勃发展也在一定程度上推动了我国物业管理的进步, 而就当下我国的物业管理而言, 不得不承认, 其仍然存在很多的问题。对此, 本文进行了深入地分析, 并相应地提出了提升物业公司全面管理的策略和途径。

关键词：物业公司,物业管理,现状,问题提升

参考文献

[1]宋颖怡.物业管理公司的现代经营理念[J].天津经济, 2001 (10) .

[2]李中胜.整合的魅力——试论西北物业管理企业重组、整合的必要性和可行性[J].中国物业管理, 2004 (05) .

[3]张晓云.物业管理企业服务成本控制问题的研究[J].现代商业, 2009 (24) .

[4]范坤宝.加快物业管理市场化之思考[J].中国房地信息, 1998. (05) .

2.公司物业管理办法 篇二

Annie（杜菁英文名）至少有两大外型美吸引我：又黑又长的麻花辫与又细又长的玉手，我做梦都想自己有。我的高尔夫有可能比她打得好一点点，但是绝对没有她打球时麻花辫跟着轻舞飞扬的那种味道。

她外表看起来很女人，这丝毫不阻拦她在事业上的进取心。和大多数还在二十多岁后半段上奔跑的女孩一样，Annie对未来充满了憧憬，更可贵的是，她对事业有一股闯劲。“我把主要的精力花在工作和学习上，与异性相处的时间其实不足20%。”她学金融，学CFA，学财务知识，觉得非常有趣，就像一场角逐，也像玩魔术，一元变十元，而且更坚定了她对资本运作的信心，对未来事业的发达踌躇满志。她坚信女人最主要的是一个人要独立，独立以后就会散发出无穷魅力。

Annie经常明亮地微笑，很乐意去帮助别人，现在还义务为上海圆名讲堂寺庙的和尚上英文课，善的力量很大程度上影响她的家庭观念，对于理想中的人选，她说：“首先我要觉得这个人要好，本质是好的，个性好，有幽默感，对家庭忠诚，我不会找比我年龄小的，男人大多成熟比较晚，差不多35岁以后才真正开始成熟吧，只有少数的天才才会早熟。我比较喜欢互补比较多的，Soul-made的那种，我说的互补不仅是事业上的互补，专长上的互补，也有性格上的互补，不过，这所有的前提是他要Smart！包括他的能力、反应和智慧，不仅仅是聪明。女孩子往往喜欢崇拜自己的先生，喜欢有人生阅历的，有经验的，我也不例外。”

“可是好像又有一种不公平，优秀的男人可以找普通的女人为妻，社会可以接纳，认为是正常的家庭，而优秀的女人找普通的男人为夫，则感觉别扭，是不正常的家庭。这样推算，如果女人很优秀，只有找更优秀的，才能建立正常的家庭。这好像是个误区。”

3.物业公司物料管理办法 篇三

对于物业公司的物料管理，要实行科学化、合理化的办法，从而避免浪费、降低成本，减少库存、资金占用等等。科学化、合理化的办法就是制定并实施相应的管理制度，来保障工作的有条不紊的进行。极致小编结合物业公司物料管理工作的特性，总结了以下物料管理办法。

一、分类

1、固定资产的定义---单位价值2000元以上或者使用年限超过一年以上的物品。

2、低值易耗品的定义---不属于固定资产，而又价值较高或使用时间较长的物品。

3、办公用品的定义---办公使用的消耗性物品。

4、物料用品的定义---进行物业管理所需使用的消耗性物品。

5、小商品的定义---为销售给大厦顾客的目的而购进的商品。

二、物资采购制度

1、各部门凡需新增固定资产，低值易耗品或使用各种其它物资，应先行到公司仓库领用，仓库无库存的，可申请购买。

2、部门申购应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内，预算经批准后，可正式申请购买。

3、预算外急需使用的物资，经总经理批准可以先行购买，再补作预算。

4、各种物品的采购主要由行政及人事部负责，但对一些急切需用或专业用品，可由部门经理申请，总物业经理批准后由使用部门进行采购。

5、各部门对本部使用的常用物品，应根据使用情况提出每月的耗用量，仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量，在接近最低库存量时，通知有关部门申购物品。

6、申请购买物品申购部门填写物品申购单，申购单需详细列明所需购买物资的名称，规格，数量，用途(或使用个地方)。

7、采购部门审核申购物品的库存情况和报价，财务部审核申购的物资和金额有否符合预算，最后由总经理审批。

8、负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况，接到申购单后，向有关供货商询价，并在申购单上填报三家以上供货商的报价。

9、对于常用物品及耗用量大的物品，根据不同供货商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供货商。

10、负责采购的部门应要求固定供货商定期提供近期物品的供货价和供货品种，根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。

11、采购部门应要求供货商加强配合，根据供货商提供的供货物品和价格清单做好采购计划，争取节省采购所需的时间，为物资使用部门创造效益。

12、对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品，采购部门应将情况知会给使用部门，以使使用部门能及时采取相应措施。

13、采购部门在收到已批准的申购单后，属于由固定供货商供应的，应通知固定供货商送货上门，并采用定期结算的方式结算货款。

三、仓库管理制度

1、对仓管人员的要求

(1)仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。

(2)及时、准确地做好记账工作，如实反映物资的库存及发放情况。

(3)经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。

2、验收进仓制度

(1)所有物资进仓前由采购人员填写一式四联收料单(进库单)，收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。

(2)仓管人员及申购人对进仓的物资必须验收其质量是否符合使用的要求。

(3)凡尚未取得发票而先行进仓的物资，仓管人员及申购人必须核对收料单上所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。

(4)已取得发票的物资，还必须对发票上所列的内容进行核对。

(5)收料单一式四联，完成验收手续由仓管人员签收后，其中:第一联仓库留存，作收货的记账依据；二联随同发票报销；第三联送财务部存查（仓管人员在完成验收手续后，每十天汇集后交财务部）；第四联由采购人员（经办人）留存。

3、保管制度

固定资产的管理

(1)固定资产由使用部门保管;固定资产如个人使用，个人保管，个人在财务部(或行政及人事部)办理领用手续，各部门公共使用的，由部门经理指定专人负责，如发生人为损坏或丢失，需照价赔偿。

(2)固定资产要定期清查盘点，最少每年要进行一次全面的清查，盘点时要对实物逐项点数，填列固定资产盘存表，按类别，品名详列帐存数量金额和实存数量金额，由参加盘点人签章证明，保管备查，固定资产明细帐和固定资产总帐要按时核对，作到帐帐相符，帐实相符，出现盘盈、盘亏要及时上报。

(3)固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时，必须按管理处权限办理，合法批准手续，其变卖价格由财务部与使用部商定，需报废及清理之固定资产要进行审查与技术鉴定后报总物业经理批准，进行帐务处理，凡属人为造成固定资产报废或损坏，必须上报总物业经理处理并追究其个人责任及相应的处罚。

其它物资的管理

(4)其它物资均先由仓库验收，属各分仓的物品再由各分仓领出分别仓库进行保管。

(5)财务部要对购进的各项固定资产建帐建卡，根据税务局要求和会计核算方法，按月计提折旧费，固定资产折旧提取方法采用直线法。

(6)所有物品由行政及人事部统一按分类编号。

(7)仓库按物品编号划分存放区域，物品根据其存放条件及编号，有条理地存放于仓库内。

(8)仓管人员必须经常检查物资存放的情况，发现物资有变质情况时，应及时进行处理。

(9)各种物资应做到账实相符，并每月进行一次盘点。盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部；情况严重时，应及时报告总物业经理。盘点报告在每月月底前上报财务部汇总。

(10)各仓库应分品种、规格设账登记各种物资的收、发、存情况，每月终了，公司仓库应与各分类仓库核对当月的收、发、存情况，并定期进行账实核对。各仓库收发料截止至每月20日，每月25日前各分仓仓管人员必须报送当月报表至公司仓管理人员核对，公司仓管理人员和行政部在每月31日前向总物业经理、主管部门及财务部报送本月的报表。

(11)每月终了，仓库向行政及人事部按部门提交当月增加物资清单，行政及人事部在此基础上汇总直接购买、报废、调用等完成当月各部门增减物资清单。清单一式三份，使用部门、行政及人事部、财务部各一份。采用极致物料管理系统，可结合极致办公在线提交详细的物资清单，在线协同办公，也极大的提高了工作效率。而且极致物料管理系统中仓库管理模块与采购管理模块无缝集成。仓库管理模块通过物料的入库和出库业务，可以获取各个仓库的即时库存、物料收发明细及汇总情况。通过每月出库核算和结账，可以获取物料的每月采购成本和出库成本的明细及汇总情况。仓库管理还提供物料盘点和仓库之间调拨等功能。

(12)凡属代保管的物资（含暂不需用或不合用的），需办理进仓手续，仓管人员应另设账登记、保管。

4、物品领用及出库

(1)领用各种物资都必须办理领用手续，各种物资的领用手续均须由主管领导签名。

(2)领用的固定资产或其它非消耗性物资按使用部门登记“物资保管清单”，使用部门应每一季度清点一次，并将清点结果列表报行政及人事部；使用部门领用非消耗性物品属个人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物资按使用人登记“员工物品领用表”。

(3)员工调离部门或离开公司时，应交回所领用的物品，并将“员工物品领用表”复印一份交行政及人事部，各级主管离任或调离公司时，应由上一级主管或管理部门清点其辖部份的物品。

(4)工程部及其它部门日常使用的工具和消耗性物品向仓库申领一定数量，自行设仓保管。

(5)所有物资出库一律凭使用部门开出的领料单发货，领料单应列明出库物资的编号品名、规格、数量、用途、使用区域（如楼宇）等，除有领用人员签名外，还必须有使用部门的主管签名。若领用的系非消耗物资，应同时填写“财产保管清单”。

(6)仓管人员发货时，要坚持按发货程序发货：一查库存量，二先入先出，三当面点清。发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入账。

(7)已领用的物资，凡质量、规格不符合使用，应允许使用部门退货。使用部门办理退料销账手续：填写一式三联的红字领料单，仓库凭红字领料单作重新入账的依据。若退回的是已使用的物资，仓管人员应另设账登记、保管。

(8)非消耗性的物资（含个人保管的工具、物品、低值易耗品）在仓库或发放部门领出后，使用部门应按品名、领用人填写“员工物品领用表”。因严重损坏或因使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的非消耗性物资，领用时必须交旧领新。

(9)领料单一式三联，其中第一联由仓库作物资发出后的记账依据；第二联财务部存（仓库发货后每十天汇集交财务部）。第三联由领料部门自存。如采用极致物料管理系统，可结合极致办公在线申请领料单，极大的提高了工作效率。而且物料关系系统中的工器具模块通过设定物料的基本属性，实现对工器具类物料进行工器具登记、工器具领用、工器具借用、工器具更换、工器具报损、工器具归还的过程管理，并提供实时查询工器具的归属、库存等功能。

四、维修及报废

1.固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由行政及人事部安排维修，其它物品由工程部安排维修。

2.固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设备等物品报工程部；其它物资报行政及人事部。经鉴定确系无法使用的，经报请总物业经理批准，各部门在收到“物资报废表”批复三天内，将报废物资集中送往公司总仓库，分别由行政及人事部或工程部进行处理。

4.物业公司宣传报道管理办法 篇四

信息及宣传报道工作是企业现代化管理和精神文明建设的重要组成部分。为适应物业公司新形势、新发展的需要，进一步加强信息及宣传报道工作，更好地为物业“四个文明”建设服务，特制定本办法。

一、组织机构及职责

成立信息及宣传报道领导小组

组长：支部书记、经理

副组长：综合部长

组员：各物管处主任、绿化处主任、客服中心负责人、综合部部员。

职责：负责不定期召开宣传报道、信息调研会议，总结工作，解决问题，研究和部署工作任务；负责指导《中铁昆明物业之声》编辑工作。

二、工作原则

1、信息及宣传报道要以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，坚持党性原则，坚持实事求是的原则，坚持团结、稳定、鼓劲、正面宣传为主的原则，把握正确的舆论导向，致力于物业企业形象的塑造，不弄虚作假、拔高夸大、歪曲事实。

2、信息及宣传报道工作要树立服务改革发展大局、服务安 —1—

全生产、服务经营管理等中心工作的意识；报送的信息资料要坚持“紧贴实际、紧贴经营、紧贴员工”的方针，积极探索创新，达到内聚人心、外塑形象的目的，为促进物业公司改革发展和维护员工队伍的稳定提供理论支持和舆论氛围。

三、信息及宣传报道重点和内容

1、员工对党和国家的重大方针政策的所思所议，对集团公司、公司的改革措施、工作方针等方面的集中反映及贯彻执行情况。

2、员工在工作、学习、生活中存在的思想动态。

3、围绕物业公司在新变化和新发展中涌现的新事物、取得的新成就，弘扬先进，塑造典型。

4、物业公司各项工作动态；物业管理服务的质量和安全标准；市场开拓情况等。

5、工作中涌现出来的先进事迹、典型人物

6、支部建设、活动开展情况及物业企业文化建设和精神文明建设等方面的工作。

四、工作要求

各部门要加强组织领导，发挥信息员的积极性、创造性，广泛收集素材，认真撰写稿件，提高稿件质量和采用率，强化宣传效果。

1、物业公司综合部负责收集、指导、编发和上报工作，每月上报不少于2条，各部门报送信息每月不少于1条。

2、报送的信息应注意时效性。普通信息应在事件发生3日内 —2—

报送，突发、重大事件必须在24小时之内报送，对突发、重大事件也可电话或传真报送。

3、凡是配有电脑的部门，原则上要求以电子邮件或电子版形式报送信息资料。

五、考核奖励办法

1、综合部每季度对各部门的信息及宣传报道工作进行一次考核评比，评比结果在《中铁昆明物业之声》上予以公布，并纳入部门绩效工资考核内容。

2、各部门报送的信息，凡被《中铁昆明物业之声》及以上载体采用，1条给予部门记30分，季度考核以此类推，记3条90分即完成考核指标。未达标的部门季度扣减绩效工资200元。

3、凡被《中铁昆明物业之声》采用的信息，每条给予作者稿酬5元。凡被公司及以上采用的按公司有关管理办法兑现稿酬。

本办法自2009年7月1日起执行。

5.公司物业管理办法 篇五

广东省深圳市南山区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）深南法西民初字第483、484、489、491、494-496、498-500、502、503、505号

郭斗平等十三案原告（具体姓名、性别、身份证号码详见附表）。委托代理人邹宗呈，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人李献云，广东嘉得信律师事务所律师。

被告深圳市建工集团股份有限公司，住所地：深圳市福田区国都高尔夫花园（绿致轩、绿怡轩、绿陶轩）裙楼302，组织机构代码：××。

法定代表人冯向东，董事长。

委托代理人田国昌，广东广和律师事务所律师。委托代理人李玮，广东广和律师事务所律师。

被告深圳市盛世嘉物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区沙河西路鼎新大厦西座1108室，组织机构代码：××。法定代表人王利胜，总经理。

被告深圳市盛世嘉物业管理有限公司留仙居物业管理处，住所地：深圳市南山区西丽镇留仙居2栋首层，组织机构代码：××。

负责人王利胜。

共同委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。共同委托代理人杨洋，北京市京都（深圳）律师事务所律师。

郭斗平等十三案原告诉被告深圳市建工集团股份有限公司（以下简称被告建工集团）、被告深圳市盛世嘉物业管理有限公司（以下简称被告盛世嘉公司）、被告深圳市盛世嘉物业管理有限公司留仙居物业管理处（以下简称被告留仙居管理处）财产损害赔偿纠纷系列案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由审判员王健担任审判长，与人民陪审员武智慧、人民陪审员丘杰民组成合议庭，公开开庭进行了审理。十三案原告的共同委托代理人邹宗呈、共同委托代理人李献云，被告建工集团的委托代理人田国昌、委托代理人李玮，被告盛世嘉公司及被告留仙居管理处的共同委托代理人刘长森到庭参加了诉讼。本系列案现已审理终结。

各案原告诉称，各案原告自购车辆（车牌号详见附表），并与被告盛世嘉公司下属的被告留仙居管理处建立了车辆保管关系。2014年5月11日12时左右，留仙居小区的地下车库北侧墙体被流经被告建工集团施工的新围人才安居工程项目工地的大水冲垮，车库积水瞬间达到近86cm，停放在该车库内的、包括各案原告车辆在内的230余台车辆全部被浸泡在深水中数小时。深圳市电视台第一现场栏目及时对此事件进行了客观报道。事后，被告留仙居管理处的负责人向车主出示了一份函件，表明被告留仙居管理处曾于2014年5月7日向该项目部发出险情预警，要求被告建工集团及时整改。被告建工集团签收后未能

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采取有效措施，并最终导致“2014.5.11”惨剧发生。事故中，各案原告的车辆因被水浸泡受损。为此，包括各案原告在内的200多位车主多次前往西丽街道办、南山区政府和深圳市人民政府反映此情况，但各被告均视若罔闻。2014年6月4日，在由西丽街道办主持的各方协调会上，各被告相互掩盖、互相包庇，玩文字游戏，均表示不应由己方承担责任，各被告的态度令会议主持者无奈，令车主心寒。各案原告认为，“2014.5.7”函件已清晰的表明“2014.5.11”惨剧已为被告盛世嘉公司所预见，并不属于意外事件。被告建工集团收到函件后至今未提出任何异议，说明其默认了被告盛世嘉公司关于事情起因的陈述。被告建工集团应当对各案原告的损失承担主要责任，被告盛世嘉公司未尽保管合同之责，且发函后没有及时跟踪监督，应当对各案原告的损失承担次要责任。各案原告均系弱势群体，为维护社会主义法律之尊严和各案原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：

1、各被告赔偿各案原告车辆被水浸泡所遭受的直接经济损失（具体金额详见附表证明所载金额／诉讼请求）；

2、各被告承担各案的全部诉讼费用。

被告建工集团辩称，其系深圳市南山区新围人才安居工程项目（现名为菁英家园）的施工单位，该项目东、南、北三面均与留仙居小区相邻，其中项目南侧紧邻留仙居架空层停车场，两者之间有一条沟槽。2014年5月11日，深圳地区普降暴雨，深圳市气象台发布了暴雨红色预警。中午12点40分许，上述沟槽因暴雨积水深达400mm-500mm，致使停车场北侧的围墙中段的墙体倒塌，被告建工集团立即组织人员用沙袋进行封堵，并用三台大功率水泵抽水，同时安排人员进入停车场内寻找排水装置，但该停车场并未按规范设置专用的集水坑及自动排水系统，仅依靠架空层内自流系统进行排水。因该停车场系小区周边区域地势最低处，停车场东侧、南侧两个车辆进出口、小区首层及小区地面等地方的雨水由外部向停车场大量涌入，超出了市政管网的排水极限，停车库内地漏、井盖处开始大量反向冒水，致使水位最终涨至约80cm，多辆汽车遭雨水浸泡。综上，被告建工集团认为，导致停车场积水、各案原告车辆遭浸泡的原因是多方面的，但与被告建工集团无关，被告建工集团已按建筑规范及规划、报建、设计等相关手续进行施工，未实施任何侵权行为。此外，各案原告提供的证据无法证明事发当天其车辆停放于险情现场，且各案原告主张的直接经济损失缺乏客观依据，故被告建工集团请求法院依法驳回各案原告的全部诉讼请求。

被告盛世嘉公司与被告留仙居管理处共同辩称，1、各案原告与两被告之间不存在保管合同关系，双方之间仅为车辆停放的服务合同关系。各案原告依据保管合同要求两被告承担赔偿责任，没有事实和法律依据；

2、两被告已经积极履行了职责，不存在过错，无须承担赔偿责任；

3、被告建工集团的不作为是导致本次水浸事故的主要原因，被告建工集团应当承担全部赔偿责任；

4、各案原告对车辆损失的发生存在一定的过错，相应的损失应由各案原告自行承担；

5、各案原告主张的经济损失没有事实和法律依据。

经审理查明，留仙居小区南a区的架空层停车场（以下简称涉案停车场）系被告盛世嘉公司于2011年3月15日向深圳市公安局交通警察局申请开办的，规划车位579个，其中露天车位249个，室内车位330个。但各案原告、被告盛世嘉公司及被告留仙居管理处均确认早在2000年左右入伙时，该处空地就已作停车场使用。

各案原告为深圳市南山区西丽街道留仙居小区的住户，并自购了涉案车辆（具体车牌号、购车时间、发票价详见附表）。2014年5月11日，深圳地区普降暴雨，中午时分雨势加大。涉案停车场北面围墙自西向东第四与第五根立柱之间的部分在暴雨中倒塌。涉案停车场在暴雨中遭水浸，停放于该停车场内的200余辆汽车遭雨水浸泡。各案原告主张，受损车辆中包括了其名下的涉案车辆。为证明各案原告与被告留仙居管理处之间存在车辆保管关系，各案原告向本院提交了其向被告留仙居管理处所办理的停车卡（具体停车卡编号详见附表）。各被告对该证据的真实性均无异议，但因留仙居小区除涉案停车场外还有其它停车场，各被告认为该证据不能证明各案原告的涉案车辆在事发当天停放于涉案停车场并遭水浸而受损。

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为证明涉案车辆在留仙居小区被水浸泡后，经维修虽能正常使用，但如通过二手车市场出售，被水浸泡后的售价比浸泡前会有所降低（具体可能贬损金额详见附表证明所载金额／诉讼请求），各案原告的举证及各被告质证情况分别如下：

1、483号、484、496号、505号案原告提交了维修费发票和贬损证明，2、494号、495号、498号、499号、500号、502号、503号案原告提交了贬损证明，3、491号案原告提交了维修清单、发票和贬损证明（其中维修清单和发票的原件已交保险公司），4、489号案原告提交了机动车保险车辆损失情况确认书、结算单及贬损证明。各案原告所提交的贬损证明中载明的金额与其诉讼请求中的直接经济损失一致。各被告认为，维修发票须与维修清单相作证方能证明涉案车辆是否因遭水浸而送修及维修的内容；机动车保险车辆损失情况确认书及结算单，没有加盖保险公司的公章，对其真实性不予认可；因出具证明的主体并不具有相应的价格鉴定资质，该证明不能作为认定车辆价值确有贬损的依据。

为证明被告建工集团对围墙倒塌存在不可推卸的责任，各案原告向本院提交了被告留仙居管理处于2014年5月7日向被告建工集团发出的函件。该函件中记载，因被告建工集团在施工过程中对紧靠留仙居小区南a4栋处外围排水沟造成了破坏，该处经常出现渗漏水；3月下旬的暴雨中洪水漫进了车库，围墙存在冲垮危险；现至雨季，渗漏水现象加剧，而工地未对下水道及地面雨水采取排除措施，将其直接排放至留仙居南a区围墙处，对围墙形成浸泡，存在严重隐患，要求被告建工集团进行整改。被告盛世嘉公司及被告留仙居管理处对该函件的真实性均予以确认。但被告建工集团认为函件中的内容仅为被告留仙居管理处的单方陈述，不能证明被告建工集团存在过错。

诉讼中，被告盛世嘉公司及被告留仙居管理处向本院提交了《温馨提示》、《关于最新气象预报大暴雨的通知》、2014年5月11日南山西丽降雨资料、中国电信提供的客户详单及中国电信出具的《证明》、照片和视频光盘等证据，用以证明在暴雨来临前两被告已对涉案停车场采取了防范措施并及时、逐一电话通知车主将车辆驶离停车场；相邻工地排水不畅引发停车场隔墙倒塌使得大量雨水涌入停车场。各案原告对上述证据的真实性及与各案的关联性均不予认可。被告建工集团对视频光盘的真实性不予认可，对其它证据的真实性均无异议。

诉讼中，被告建工集团为证明其抗辩主张向本院提交了新围人才安居工程工地及留仙居的位置图、现场抢险及抽水照片、事发当天的视频、停车场周边排水不畅雨水回灌及各出入口汇水情况的照片及视频、留仙居小区周边水淹情况照片及视频、倒塌墙体的照片及示意图、《新围人才安居工程例会会议纪要》、南山区住建局出具的复函等证据。原告对上述证据的真实性不予认可，并认为其无法证实被告建工集团的主张。被告盛世嘉公司和被告留仙居管理处对部分照片、会议纪要及复函等证据的真实性不予认可，对其余大部分证据的真实性均无异议，但对被告建工集团所要证明的内容不予认可。庭审中，被告盛世嘉公司及被告留仙居管理处陈述，涉案停车场北侧倒塌的墙体系被告留仙居管理处在被告建工集团的新围工地开工后，为隔离工地与留仙居小区而于2013年修建的，仅起隔离作用并无防水目的。涉案停车场确未安装排水加压系统，但并无强制性规定表明此系统属必备装置。

在本系列案的审理过程中，本院组织各方当事人到场对涉案停车场进行了现场勘察，确认了以下问题：

1、留仙居概况、地势及与被告建工集团新围工地（现菁英家园）的相对位置；

2、涉案停车场的出入口及排水系统的基本情况；

3、倒塌墙体的基本情况及位置；

4、架空层停车场与菁英家园之间沟槽的情况及现状。

以上事实，有行驶证、购车发票、购置税发票、停车卡、保险单、保险费发票、《证明》、机动车保险车辆损失情况确认书、结算单、维修清单、维修费发票、经营性停车场许可证、《温馨提示》、《关于最新气象预报大暴雨的通知》、2014年5月11日南山西丽降雨资料、中国电信客户详单、《证明》、停车场规划图、《关于对督办通知

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（020-14219）办理情况的复函》、《会议纪要》、照片、视频、现场勘察笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据证实，足以认定。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，应由负有举证责任的当事人承担不利后果。各被告对各案原告提交的留仙居小区停车卡的真实性并无异议，而被告留仙居管理处作为小区停车场的管理者，系小区车辆进出记录的持有者，在其未能提交相反证据证实各案原告的车辆在2014年5月11日未停放于涉案小区内的情况下，本院采信各案原告的主张，推定2014年5月11日各案原告将涉案车辆停放于留仙居小区内的事实。各案原告主张其名下车辆被水浸泡后在二手车市场交易时可能存在贬值损失，并要求各被告赔偿该项直接经济损失。对此，本院认为，各案原告主张的贬值损失主要与消费者心理及车辆使用性能降低等因素有关，在车辆尚未实际出售的情况下，消费者心理因素对车辆价格的影响仅为理论上的可能，不同的购车人以及不同的出售时间（大修后立即出售或若干年后出售）对车辆的估价均有不同程度的影响，故该因素对车辆价值的影响是可变和不确定的，不属于各案原告的实际经济损失；同时，仅凭各案原告提供的相关从业人员或机构根据经验判断而出具的证明，并不足以证实车辆经修理后使用性能确有降低以及降低的程度；再次，参照最高人民法院《关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十五条对因道路交通事故的财产损失获赔范围的规定，车辆的贬值损失并不属于法定的财产损失范围。综上，各案原告主张车辆存在贬值损失并要求各被告予以赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十二条，最高人民法院《关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用?中华人民共和国民事诉讼法?的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回各案原告的全部诉讼请求。

各案受理费（具体金额详见附表），由各案原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审 判 长

王 健 人民陪审员

武智慧 人民陪审员

丘杰民 二〇一五年九月十七日 书 记 员

李小燕

民事判决书附表 序号 案号 原告 姓名

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性别 身份证号码 车牌号 购车时间 发票价（元）停车卡 编号

证明所载金额／诉讼请求（元）受理费（元）郭斗平男

44***26810 粤b39d37 2007.11.06 185900 由6961更换为0299 方孝忠 男

***816 粤b211az 2009.10.30 211346 深圳市天钺电子有限公司 组织机构代码：67185402-3 法定代表人：张安娅 粤bt905y 2012.03.06

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825858 150000 胡国辉 男

***316 粤b831gq 2010.06.27 158800 王利荣 女

***421 粤b36q38 2008.05.11 124020 王华 男

***018 粤b4rt62 2013.06.24 192201.56 115000 杨培应 男

5***296116 粤b78a46 2007.09.10 239800 胡玉华 男

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***513 粤b530pk 2010.10.12 139000 杨恩岚 女

***229 粤b84k30 2008.01.24 177840 江勇军 男

***711 粤bu953g 2012.04.25 181327 吴小兰 女

350***5863 粤b4cp31 2013.01.08 2329419 400000 杨宏声 男

***215 粤b4x925 2014.03.06 181995

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程志姝 女

6.对物业管理公司内控的探讨 篇六

物业管理公司是我国社会发展中, 尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今, 物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处, 亟待规范。而加强内部管控, 有助于物业管理公司提高运营效率, 同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。

二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析

(一) 有助于物业管理公司的财务检查与财务内控

实施内部控制, 有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式, 财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料, 检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下, 财务控制得以渗透到公司各个环节与部门, 使之更全面。

(二) 有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境, 物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划, 把握市场发展机遇, 制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测, 以及对未来发展和资金运用做出可行性预算, 为经营决策提供可靠依据。

(三) 有助于物业管理公司进行资金管理

资金管理不仅是财务管理的核心, 还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制, 有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下, 物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况, 充分利用闲置资金, 或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求, 又能降低资金使用成本。

三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析

(一) 在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱

目前, 我国物业管理公司的内控机制相对薄弱, 在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一, 目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范, 使物业管理公司在内部管理上“各有家法”, 无法实现纵向比较;第二, 随着市场环境的愈发健全, 越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。但是, 由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏, 造成物业管理公司在内部管理与控制, 以及在财务管理中, 都存在一定的不规范、待解决问题;第三, 由于房地产市场的影响, 我国物业管理公司的组建方式并不统一, 导致在财务管理方面, 有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度, 而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要, 自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式, 并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

(二) 物业管理公司的内部控制效率有待提高

目前, 我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段, 如人工操作。而随着市场的发展, 现代企业经营环境日趋复杂, 无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段, 不仅需要耗费大量人力物力, 工作效率也得不到提升。而且, 内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据, 可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析, 从而影响了物业管理公司的未来发展。另外, 长期处于低效率, 可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

(三) 物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足

目前, 我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且, 由于内控意识的匮乏, 使物业管理公司的内控人员普遍素质较低, 专业能力十分有限, 甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理, 操作人员也应即为公司会计人员, 根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲, 常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导, 使内控机制形同虚设。其实, 公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制, 同时也不利于其未来发展与进步。

四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制

(一) 通过预算控制于“事前”做好内部控制

事前控制主要指“预算控制”, 即物业管理公司发生经济业务时, 要将实际情况与预算目标相比较, 倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符, 则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外, 要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限, 以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制, 能有效提高物业管理公司内部控制的客观性, 同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。

(二) 通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制

事中控制顾名思义, 是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙 (1978年诺贝尔经济学奖得主) 的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理, 那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制, 即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。

(三) 通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制

这种检查核对主要体现在以下几方面:首先, 数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对, 通过数据检查其是否相符, 此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如, 利用银行的电子对账单, 检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次, 风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型 (比如经营风险、筹资风险、市场风险等) , 设计风险模型, 并注意搜集实际风险数据, 评估风险对公司的“破坏”程度, 生成风险评估报告。再者, 检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较, 审核实际与计划的“偏颇”程度, 并设定未来发展或改进方向。

(四) 建立健全物业管理公司的内部控制体系

建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先, 建立内部审计部门, 开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审, 及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞, 尽快筹划解决方案, 查漏补缺。同时建立内控岗位责任制, 明确各岗位的权力责任, 对于内控工作不力的部门和人员, 内审部门要严格披露。其次, 建立内部控制考评机制, 对内控工作进行全程监督, 根据定期对内控监督审查的结果, 进行合理的奖惩, 提高各部门参与内控管理的积极性。再者, 对公司收费业务合理规范, 制定一系列收费管理细则, 要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化, 合理界定操作权限, 核实收费业务进程, 定期向业主公布。

(五) 进行全面分析工作, 防范公司潜在风险

物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外, 公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组, 对投资项目进行全面的财务分析, 将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时, 财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平, 了解公司财务运转状况, 科学判断公司的经营风险程度, 保证运营资金的合理运作, 为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外, 分析小组应与内审部门相互合作, 及时查补公司财务制度中的漏洞, 防范财务风险。

参考文献

[1]许荣平, 浅议物业公司的财务管理[J].中国商界 (下半月) , 2010, (06)

[2]林艳, 周虹妤.物业公司财务管理浅析[J].企业科技与发展, 2010, (22)

[3]金侠鸾, 王永.国内物业企业财务管理分析[J].热带农业工程, 2011, (01)

[4]武建伟, 现代物业企业内控制度的设计[J].会计之友 (中旬刊) , 2008, (8) .

[5]凌逊荣, 浅议建立规范的物业公司会计制度[J].上海会计, 2011 (5)

7.公司物业管理办法 篇七

我认为，创业理念在我们金百邦物业公司已经形成。它是一种精神文化，是企业文化的核心。从1999年7月金百邦物业公司诞生到现在，金百邦人经历了创业的艰难、发展的困惑以及成功的喜悦，我们一步步走来，如今，我们已经是服务多个辖区的大厦物业管理单位，是第二矿区管理服务公司外闯市场的一面旗帜。在近年来的实践和摸索中，我们初步形成了具有自己特色的创业理念：让追求卓越成为我们的习惯。这条企业理念，逐步渗透到员工的思想深处，转化为潜意识，增强了员工的自豪感、归属感和对公司的认同感，使员工有一个共同的奋斗目标、共同的企业理念和价值观念，把金百邦的全面发展推向一个新的发展阶段。

一、这条理念贯穿于我们各个岗位和每一名员工，真实地表现在我们金百邦人爱业、敬业的精神上，主要有：

（一）业主至上。作为物业管理人员，我们不断提高自身素质和业务水平，物业大楼里的业主人员素质参差不齐，我们不能对业主要求太高，从自身找差距，靠自己高水平的管理和高质量的服务去赢得住户的理解与支持。并与业主建立友好的关系，倡导交朋友的公关模式。

（二）以人为本。提供“以人为本”的人性化服务，这是一种趋势，更是一种挑战，物业管理作为劳动密集型的服务行业，业主的满意是衡量物业公司工作的最终标准。我们在更新服务观念，吸纳优秀人才，建立系统化的人员培训、学习制度等方面，均投入了大量的人力、物力和时间等资源，提高人员的综合素质；把管理的重点放在硬件管理上的同时，更注重了如何对业主提供优质的服务，从方便业主的角度出发，提供高水准的服务，以诚信、积极的态度对待业主、关心业主、满足业主日益增长的需要，不断改进服务质量。

（三）追求卓越。这是我们创业理念里的一个词语。事业在追求中创新，奉献在追求中卓越。“没有最好，只有更好”、“没有做不到的，只有想不到的”，这些，我们每天都在不断追求。卫生间里的鲜花，墙上的壁画，随处可见的贴心话语，等等，从一点一滴中，处处渗透着我们的创业理念。

二、关于如何使创业理念进一步深入人心，贯穿于企业经济建设的全过程，转化为全体员工的行为，我认为，这个问题正应了我们创业理念“让追求卓越成为我们的习惯”，也可以理解为“如何让创业理念成为我们的习惯”。而说到底，这是一个如何努力培育企业文化，凝聚人心的一个工作。我认为，应从以下几点加强：

（一）打造环境文化，营建温馨家园。如何使企业象一个家，让员工在企业就象在家一样，既有现代企业紧张有序的工作氛围，又有家一般的温馨感受，我们积极寻求企业与家的结合点，确定把环境文化作为企业文化建设的基础性工作，进行精心打造，环境变化加之文化氛围的日益浓重、文化品位的不断提升，创造了一个注重需求，人尽其才的工作、生活空间，使员工思想上有归属感，精神上有寄托感，从而激发了工作中的积极性和创造性，也促进了员工各种潜能的最大发挥。全行干部员工达成一种共识，企业是家，员工是主人，爱行如爱家，企业才发达。营造环境文化氛围，润物无声地感受文化熏陶。注重从企业精神、经营理念、人生价值、发展目标等多个方面精心提炼企业文化，并根据环境特点，通过图板、字画、相片等多种形式，展示于办公室、楼道、会议室等各种场合，员工置身其中，抬头可见，举手投足都能得到良好企业文化的熏陶。

（二）培育行为文化，实践人本思想。行为文化是一种健康向上的工作、学习、生活氛围。培育行为文化的基点是视员工为真正的主人，根本点是切实体现以人为本的管理思想，着力点放在以决策、管理、示范行为影响人、激励人、鼓舞人。

一是按照“公平、公正、公开”的原则，在政治上爱护人，在工作上帮助人，在生活上关心人，在全行努力营造讲政治、讲学习、讲正气的浓重氛围，大家心平气顺，比学赶超，形成一个一心一意，干事创业的小气候。

二是积极为各类人才成长发展创造条件。员工是企业最大的财富。如何保护利用好这笔财富，应制定详尽的人力资源发展战略，包括出台一系列关于选拔、使用和管理人才的措施，在体制上要保证人才脱颖而出，使能力强、素质高的同志充实到不同的管理岗位。同时，合理调配人力资源，特别注重根据员工的不同情况，创造一切必要条件，使人人都有施展自己才华的机会和场合，真正做到“企业提供发展舞台，员工演绎人生精彩”。

三是精心实施“民心工程”。领导班子应坚持深入基层，为员工解决实际问题，解除他们的后顾之忧。如解决学习、就医、子女等问题，尽可能多为员工办实事。同时，注重引导员工用积极的思维调整心态，以乐观向上的态度面对工作中的压力，保持旺盛的斗志。

（三）建设制度文化，规范人本管理。企业靠管理，管理靠制度，人本管理同样如此。制度文化在企业文化中是约束员工行为的规范性文化，具有一定的共性和强制性。在培育以人为本的企业文化进程中，我们应做到努力构建良好的学习型组织。发展的源泉来自持续不断的学习。为此，根据实际，制定教育培训计划，并按照计划狠抓落实，使学习教育经常化、制度化。在学习内容上，以物业管理、公关礼仪、新业务、新知识为主；在学习形式上，通过在岗学习、集中学习、专题培训、知识竞赛等多种形式，相互交叉，相互促进。

8.物业公司考核办法2 篇八

保洁员考核办法

为了加强公司制度管理，规范小区物业管理，改善公司物业服务水平，提高物业公司服务人员素质，使公司各项工作走向正轨，特制定本办法。

1、小区内的主干道、支道、人行道须每天清扫，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。

2、散水、广场、换热站、小区门口每天须不定时循环打扫，确保干净、无杂物、3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少用抹布擦洗干净，确保筒外美观清洁、内无异味。

4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次。

5、广场、自行车棚、停车场及其通道每天清扫，不定时循环打扫，确保整洁、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。

6、草坪、绿化带须每天清扫，确保绿化带内无明显果皮纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。

7、楼梯间、楼梯扶手、楼道窗户及平台、地下室走廓须每周清扫、拖洗、清擦一次，确保干净无积灰、无污渍、无明显纸屑和无张贴广告。

8、电子防盗门、管井门、电表箱、信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、每周清洁一次，确保无污渍、无积灰、无张贴广告。

9、楼道墙面、天花板，每半月清扫一次，确保无蜘蛛网、无积灰。

9.物业公司管理制度 篇九

二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。

三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。

四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。

五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途;不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。

六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。

10.未来物业公司生存之道 篇十

在物业行业的转型与发展过程中，物业公司的业务模式逐渐发展为两种类型：一种是以彩生活、长城物业为代表的运营派，通过拓展社区增值服务、创新业务模式实现创收，主要侧重于社区服务运营；一种是以万科物业、龙湖物业、绿城物业为代表的服务派，在服务领域不断开拓创新，以精益求精的服务质量和绝佳的住户体验来提升自身的品牌，主要侧重于服务质量和服务效率。

那么，运营派和服务派都有哪些优势和不足呢？在转型和发展的道路上，对于服务和运营，物业公司究竟该如何权衡和选择呢？

一、运营派——侧重于社区服务运营

1.彩生活：社区服务运营+市场化扩张

彩生活首创了“彩生活服务体系”，将物业管理升级为物业服务运营，利用互联网、物联网、云计算等技术，推出了一个为业主提供增值服务的彩生活社区服务平台。这个平台一方面以社区服务为手段，提供增值服务；另一方面打造社区电商平台，构建住户、商家、彩生活的生态圈。

为了形成有规模和有粘性的平台，彩生活通过并购快速积聚客户端资源及数据，从而支撑平台的塑造。截至2015年12月31日，彩生活的覆盖范围已延伸至中国165个城市及1个海外国家新加坡，签订合约管理2001个住宅社区，合约管理建筑面积约为3.22亿平方米，实现了服务面积的快速扩张。

事实证明，并购扩张确实给彩生活带来了正面的影响：自扩张开始的2011年起，彩生活净利润就开始扭亏为盈。2015年彩生活总营业收入达到8.27亿元，较上年增加112.6%。

不过，彩生活的增值服务仍在增加入口流量的阶段，并未形成清晰的盈利模式。此外彩生活将重心放在社区服务运营上，可能对其基础服务质量产生较大的影响。

2.长城物业：对外开放社区O2O平台，形成规模化效应

长城物业作为一家完全市场化的物业服务集团，是业内最早提出物业云与社商云概念的，这正是社区O2O的前身。长城物业在传统物业管理基础上，打造了“一应云”智慧平台，一方面将传统的物业管理搬到了网上，实现社区服务O2O；另一方面以合作共享的方式组成跨行业的商业联盟，实现多赢。

2015年，长城物业传统的物业管理业务走进了全国58个城市，管理项目500个以上，管理面积超过1亿平方米，服务家庭400万户；新兴的社区O2O业务也取得了一份好成绩，一应云智慧平台运营至今，聚合了物业企业180余家，涉及物业项目达2900个，物业面积超5.2亿平方米，初步形成一应云社区生态圈的雏形。

尽管长城物业交出了一份漂亮的成绩单，但也必须看到长城物业作为一个传统的物业服务公司，在平台运营方面缺乏经验，探索成本较高；此外联盟企业层次和水平良莠不齐，标准化推进缓慢，盈利点暂未形成。

二、服务派——侧重于服务质量和服务效率

与运营派相比，服务派物业企业坚持以服务为主核心的经营理念，不仅提供优质的基础物业管理服务，更通过不断创新、延伸服务来为业主创造超额价值，以更好地获取业主满意度和忠诚度，从而保持市场竞争力。随着互联网时代的到来和社区O2O的兴起，服务派企业也开始利用互联网技术进行物业管理，均是在便民的基础上进行拓展，首要目标是提高业主满意度而非盈利。

1.万科物业：搭建“睿服务”平台体系

万科认为，无论叫物业管理服务，还是叫社区运营服务，其本质上都是基于不动产的集合产生了公共产业，需要有人做好物的打理，保障业主的人身和资产安全，这是物业服务企业追究的核心客户价值。因此，与彩生活提出的“羊毛出在兔身上”相反，万科倡导“羊毛出在羊身上”，通过物业服务质量的提升，来实现物业服务费的提升。

为实现更好的物业服务，盘活劳动力，提升传统物业管理效率，万科搭建了“睿服务”平台体系。万科物业“睿服务”平台包括了业主手机端APP“住这儿”和工作人员手机端APP“助这儿”、EBA远程设备监控系统，以及将所有社区设施设备进行线上管控的“战图”系统等。同时，万科物业不再限制于仅服务万科社区，将向外输出“睿服务”模式，让睿联盟的每家企业都能通过睿服务享受万科物业的经验成果。

截至2015年底，万科物业服务合同约定的建筑面积2.1亿平方米，睿服务管理面积2533万平方米，占比约12%。与此同时，万科物业的客户满意度始终保持在90%以上，具有超高的客户粘度和忠诚度。

然而也必须看到，尽管万科物业采用轻资产输出的方式输出睿服务，这样类似“分包”的模式，对万科自有以外的社区进行推广难度大、速度慢；且万科物业的传统物业管理服务的盈利空间小，需要母公司支撑和补给。

2.龙湖物业：发展智慧社区提升服务品质

龙湖物业是典型的服务派，一直以来，龙湖通过超高的服务水准赢得了客户和市场。统计数据显示，2015年，龙湖物业满意度超过90%，年度收费率98%。

在传统物业服务的基础上，龙湖物业把互联网基因植入房地产延伸服务，为“龙民”打造更便捷的智慧物业服务和专属的品质生活体验。集中支付、小区设备设施智能化管理、物业智能化管理和小区业主交互智能化是龙湖为智慧社区生活定位的四大基础功能。

与运营派的彩生活相比，龙湖物业的发展模式为纵向服务升级，通过做好基础服务、提升用户粘性来带动横向发展。据数据显示，2015年龙湖物业多种经营收入占总收入比重达到27%，一方面是由于龙湖管理规模大、客户基数大；另一方面也说明了龙湖物业形成了较高的客户粘度和忠诚度，为其多种经营收入提供了基础。然而，尽管龙湖物业实现了物业管理收入之外的多种经营收入，但因其服务成本较高，仍需母公司补给；且未来大规模房地产开发越来越少的情况下，后续增长较为困难。

3.绿城物业：打造园区生活服务体系满足业主个性化需求

绿城服务认为，只有高于业主期望值的服务才能提高业主的满意度。绿城一方面坚持以人为本，通过贴心细致服务将传统服务做到极致，为业主营造舒适的居住环境；另一方面积极利用互联网技术开展增值服务。绿城将基础物业服务、园区生活服务、公共服务及微商圈服务和邻里社交服务等资源统筹于一体，建设“网格化管理、信息化服务、智能化生活”的生态化智慧园区。

相比其他房企物业，绿城物业在提高客户满意度上耗费的精力最多，而在O2O盈利方面相对要求低。在增值服务方面，绿城主要任务是整合资源，挑选渠道，让业主和商户实现对接并做好客户服务等。这一部分的收入对于绿城物业来说起到的仅是补充作用，核心还是满足业主需求。与龙湖物业处境相同，因高品质的服务质量耗费成本较高，绿城物业仍需要母公司支撑；同样未来的规模增长较为困难。

三、运营派VS服务派：互联网时代下的利弊权衡

1.相同点和不同点比较

前文对5个典型案例进行了分析，在服务和运营之间的利弊权衡之前，有必要对服务派和运营派的相同点和不同点进行分析。

经前文所述，不难看出，运营派和服务派在发展过程中，均跟随“互联网+”的大潮，不同程度地涉足社区O2O，当然也存在诸多不同点，如表1所示。

2.盈利模式比较

对于物业企业来说，盈利模式是在生存和发展的过程中必须要考虑的问题。总结起来，运营派代表企业和服务派代表企业的盈利模式如图6所示。

3.优势与困境

不论是运营派还是服务派，都各自有其优势，也都不可避免地暴露出一些问题，总结起来如表2所示。

总体来说，运营派侧重于社区服务运营，盈利渠道较多，创收能力较强，且通过一系列市场化的手段实现规模的快速增长，具有大量的客户资源，为其开展社区服务运营提供了资源基础。然而，侧重社区运营和快速扩张的背后，易忽视其服务质量，用户的黏性和忠诚度不高，同时大量互联网企业、电商的涌入导致社区服务运营的竞争十分激烈.

服务派以服务质量为重心，具有较高的服务质量，也因此有较高的客户满意度和忠诚度，利于企业的口碑和品牌效应，增强企业的竞争力，但服务派多为房地产公司的附属物业公司，属于“内生式”增长，自我造血能力差，尤其是在不再大规模开发房地产项目的未来，服务派物业企业的后续发展较为困难。

五、未来物业企业发展之道：应结合自身优势选择发展路径

对于物业企业应该做服务还是做运营，这个话题本身饱受争议。一方面，有的物业公司认为越来越多的物业企业，会因为生存而从传统服务转向社区运营。物业公司如果长期处于为了维护品质而依靠开发商补贴资金，不能自我造血，缺乏具有时代发展需求和人文思想的商业模式，失去良好增长势头，它的路只会越走越窄，甚至最后走投无路。而另一方面，有的企业认为，物业服务要回归初心，不忘本质。在物业公司多元化业务的尝试中，增值服务的占比远不能与物业服务的收益相抗衡，社区O2O也不是开通一个APP就可以的。因此对物业公司而言，线下的服务才是最重要的，只有通过满意的服务才能与业主建立彼此信任的关系。

无论是运营派还是服务派，都各有其特点和优劣势，到底哪一种模式最好很难判定。实际上，运营和服务并不矛盾，存在很多交叉点，只是在侧重点上有所不同。事实上，对于服务还是运营，更重要的是把握好二者的平衡。

面对纷繁复杂的互联网时代，跨界经营、边界越来越模糊甚至金融资本涌入物业，物业服务企业需要对自身进行诸多权衡和考虑，结合自身优势选择转型和升级的道路，不能盲目跟风。而不管选择哪种模式，都需要对所暴露出来的问题进行思考和改进，找到最适合自己的发展道路。至于服务派和运营派的道行孰高孰低，交给时间去评判和证明。

11.公司物业管理办法 篇十一

1.1主要涵义

所谓电梯维修保养, 就是指对运行过程中的电梯设备进行如试验、调整等常规性和周期性的检查, 对那些有可能发生的电梯故障部件, 要提前开始检查和维修, 以便能够及时地消除事故隐患, 让故障电梯恢复正常, 从而保证其能够安全使用。

1.2基本要求

提前准备相关设备与工具, 提早拟定维修和保养工作计划, 让电梯专业人员定期检查与维修, 是保证电梯预防式维修和保养工作得以顺利进行的基础。做好电梯日常的维修和保养工作, 能够有效地降低电梯发生故障的概率, 延长电梯使用寿命, 同时也在很大程度上延迟了电梯的大修周期。

供电公司物业管理中电梯的日常维修和保养必须注意以下几点: (1) 需指定专业的工作人员负责电梯的日常检查工作, 并安排现场设备管理人员监督, 在对电梯进行常规性检查时, 如果发现问题, 需及时解决并记录。 (2) 电梯专业人员需对电梯设备制定合理的维保计划, 并根据电梯实际使用运行状况进行调整。除日常对电梯设施进行打扫清理, 为电梯创造一个高度清洁的运行环境外, 还应按《电梯使用管理与维护保养规则》对电梯设备进行全面、细致的月度、季度、年度检查和维护。 (3) 需根据电梯设备的使用环境、使用频率、日常检修维护保养状况等, 判断电梯是否需要进行定期大修, 一般情况下每3~5年对电梯进行一次定期大修, 其内容包括拆卸、清洗部件或更换老化配件等, 另外, 要根据电梯的运行状况, 确定大修、中修或专项维修的项目。

2供电公司电梯管理工作现状

目前, 应用电梯的范围越来越广, 而且数量也日益增多。在电梯使用过程中, 若稍有懈怠, 就很可能会造成不可挽回的损失, 这与人们的生命财产安全有着密不可分的联系。故而, 供电公司物业管理的电梯管理是一项非常重要的工作, 必须予以重视。可是, 目前很多供电公司在电梯管理方面还存在着诸多不足之处。

2.1维修人员没有经过专业培训, 存在无证上岗的现象

在现实生活中, 有些供电公司在物业管理中为了以降低成本来获取盈利, 通常会聘请那些专业技术水平不高、没有维修资质的从业人员, 令其负责电梯的日常维修和保养工作, 有的从业人员甚至严重缺乏专业技术方面的知识, 遇到问题往往会处理不当, 从而耽误了供电公司电梯维修的进程。

2.2维修人员对工作持不良态度

有些供电公司的电梯管理人员错误地以为只要电梯能够正常运行, 不发生故障, 就不需要对其进行维修保养。对电梯的预防式维护和保养不够重视, 对电梯存在的安全隐患不积极排查, 最终导致维修质量不达标, 维修效果不好, 严重的甚至会酿成大祸。

2.3电梯定期检验不合格, 带病运行, 留下安全事故隐患

在每年的定期检验中, 有的供电公司电梯设备使用年代较久, 部件老化损坏现象比较严重, 但却未设维修资金, 不能维修更换部件, 造成电梯定期检验不合格。在未领取合格证的情况下, 这些供电公司仍然偷偷使用不合格的电梯, 导致电梯故障频发。

2.4电梯专职安全管理员挂职不管理或无专职安全管理员

根据现行法律法规要求, 电梯使用单位应当配备电梯专职安全管理员, 在一些公共场所, 甚至要求根据安全需要配备电梯驾驶员。对于安全管理员的职责也有明确规定:“电梯专职安全管理员应当做好电梯运行和管理记录, 督促电梯日常维护保养单位做好质量检查和相关保养记录;妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙;监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯;发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的, 做出暂停使用的建议, 并报告本单位负责人。”而在供电公司物业管理的实践中, 电梯一般都由工程部人员挂职不管理, 有些公司则根本不配备管理人员, 造成了管理上的缺失。

3加强电梯安全管理与维修保养的有效措施

3.1完善电梯管理制度

(1) 确切落实安全责任主体。在电梯正常运行之后, 关键是靠日常维修和保养来确保其安全运行。这项工作的专业性极强, 且责任重大, 现在大多数的物业管理单位都不具备足够的能力来单独完成这项工作, 故应合理选择、委托专业的电梯维保公司负责电梯的日常维保工作。2014年1月1日实施的特设法第十三条细则中明确提出“特种设备生产、经营、使用单位及其主要负责人对其生产、经营、使用的特种设备安全负责”, 这就进一步落实了电梯安全责任主体。 (2) 拟定必要的规章制度。健全的规章制度可以明确电梯管理过程中的责任, 保障电梯的安全运行, 加强电梯管理工作的标准性和规范性。 (3) 建立有效的监管制度。通过现代网络技术, 制定和完善监管系统, 有效地掌控电梯运行状况及维修保养质量等情况。

3.2加强电梯维修保养人员的专业培训

电梯能否安全地运行, 不单与电梯自身质量的好坏有关, 还跟电梯维修保养人员是否具备专业素养有关。 (1) 身为一名合格的电梯维修保养人员, 必须时刻保持严谨的工作态度和强大的责任心。如果从业人员没有较高的专业素质和较强的责任心, 那么就很难保证电梯维修保养工作的准确性, 同时还会把小患酿成大祸。 (2) 必须对维修保养人员进行相关知识的专业培训。维修保养人员唯有经过理论与实践的专业技术培训, 且顺利完成考核内容, 才能持证上岗, 并在故障发生时迅速而准确地做出判断, 采用恰当的方法使电梯在最短的时间内重新开始安全运行。 (3) 必须对维修保养人员进行良好的心理素质培养。对从业人员来说, 电梯维修保养工作有一定的危险性, 而培养从业人员具备良好的心理素质, 有助于快速检查出电梯故障, 更有助于保障电梯的使用性能, 从而可以在一定程度上延长电梯的使用寿命。

3.3加强电梯安全知识的宣传

除了完成监管、使用、维保等工作以外, 加强电梯安全知识的宣传也是减少电梯故障的一个重要措施。依据有关部门的调查数据, 国内每年发生的电梯故障中, 有很大一部分是因为电梯安全知识没有宣传到位引起的。

为了避免类似情况的发生, 南通市供电公司采取了以下管理措施:首先, 加大宣传力度, 强化责任主体意识。通过相关法律法规及电梯安全知识的广泛宣传, 让有关部门或组织加强对电梯安全运行的重视, 摒弃侥幸心理, 严格参照规章制度进行维保和管理工作, 保障电梯的维修保养质量。其次, 对电梯管理人员进行专业培训, 对电梯乘客进行安全乘梯知识宣传:

(1) 对管理人员开展知识培训, 比如电梯开梯和停梯方法、电梯困人救助方法及紧急故障报修处理方法等。

(2) 对电梯乘客普及正确的安全乘梯知识, 在电梯轿厢内或附近张贴必要的警示标牌及宣传文字说明, 如, 电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯, 不得有下列行为:1) 不能使用明示处于非正常状态下的电梯;2) 不能强行扒撬电梯层门、轿门;3) 不得在电梯内蹦跳、打闹;4) 不得携带易燃易爆物品或者危险化学品搭乘电梯;5) 不能拆除、毁坏电梯的部件或标志、标识;6) 不能运载超过电梯额定载荷的货物;7) 不能有其他危及电梯安全运行的行为;8) 乘坐的电梯发生故障时, 电梯乘客应当通过报警装置与电梯管理人员取得联系, 服从指挥, 等待救援。

4结语

综上所述, 只有加强人们安全使用电梯的意识, 完善电梯管理制度, 加强电梯维修保养人员的专业素质与技能培养, 并及时处理好电梯出现的故障, 才能更好地保障人们在使用电梯过程中的生命财产安全, 使电梯更好地为人们的日常生活提供便利。

摘要：从电梯运行维修保养的主要涵义和基本要求入手, 结合供电公司电梯管理工作的现状, 从完善电梯的管理制度、加强电梯维修保养人员的专业培训以及加强电梯安全知识的宣传3个方面, 分析了加强供电公司电梯安全管理与维修保养工作的有效措施。

关键词：供电公司,电梯,维修,保养

参考文献

[1]周伟.电梯安全管理与维修保养探析[J].黑龙江科技信息, 2012 (14)

[2]龚黎斌.电梯安全管理与维修保养探讨[J].商, 2013 (1)

[3]赵颖男.浅谈物业管理中的电梯维保服务[J].科技创业家, 2013 (9)

12.物业公司档案管理实施办法 篇十二

（试 行）

第一章 总 则

第一条 为加强公司各类档案的规范管理，确保公司档案的保管和使用安全，从而更好地为员工各项工作提供服务，保障公司合法权益，根据《光大集团档案管理制度》的规定，结合公司实际，特制订本实施办法。

第二条 本制度适用于公司各部门及各管理处的档案管理工作。第三条 根据业务档案特点，管理范围暂时不包括会计档案、人事档案，其管理工作暂由相关部门负责。

第二章 档案体制及职责

第四条 组织机构及岗位设置

1、公司行政人事部下设档案室，并设两名兼职档案管理员；各部门分别设一名兼职档案资料员；各管理处设立资料室，并设一名兼职档案资料员。

2、档案室负责公司档案工作的全面领导，并设置专门档案库房对公司档案实行集中统一管理。

3、财务、人事等业务性、保密性较强的部门，须设置一名兼职档案员对会计档案和人事档案进行专门管理。

第五条 档案室主要职责

1、贯彻执行国家有关法律、法规和集团档案管理制度，制定公司文件 材料归档和档案整理、保管、利用、鉴定、销毁等有关规定。

2、负责公司档案的收集、整理、保管、鉴定、统计和提供利用工作，加强档案工作规范化、标准化建设。

3、监督落实同步归档制度，指导各部门做好文件材料的收集、积累、整理和归档工作。

4、维护档案的完整和安全，做好安全防范、修复和保护工作。

5、负责公司档案的编研工作。

6、协助推行集团档案管理信息化建设工作。

第三章 归 档

第六条 本办法中的归档是指文书部门或业务部门将办理完毕且有保存价值的文件材料，经系统整理交本公司档案室保存的过程。

第七条 归档范围

1、公司文件材料的归档范围、保管期限和归档责任部门（见附件一）

2、归档的文件材料主要包括纸质、光盘、照片及底片、实物等载体形式。

3、对于规定的应当归档的文件材料，必须按照规定，向档案室移交，集中管理，任何个人不得据为己有或拒绝移交。

4、日常工作中，各部门兼职档案资料员应按照归档范围要求做好本部门形成文件材料的收集工作，以免造成文件材料遗失。

第八条 归档时间

（一）各类文件材料归档时间要求：

1、管理性文件材料在办理完毕后的第二年上半年归档。

2、外购设备仪器的文件材料在开箱验收或接收后即时登记，安装调试后归档。

3、员工外出参加公务活动形成的文件材料在活动结束后及时归档。

4、会计文件材料在会计终了后由会计部门整理归档，移交公司会计档案室保管。

5、电子文件逻辑归档实时进行，物理归档应与纸质文件归档时间一致。

6、光盘、照片及底片、实物等形式的文件材料在工作结束后及时归档。

7、下列文件材料应随时归档：

（1）变更、修改、补充的相关文件材料；

（2）公司内部机构变动和员工调动、离岗时留在部门或个人手中的文件材料；

（3）其他临时重要活动中形成的文件材料。

（二）各部门形成的文件材料具体归档时间（见附件一）

（三）各部门必须严格按照归档时间进行归档，不得推迟和延误。否则，将追究有关人员的责任。

（四）如确因工作需要不能按时归档的部门，应主动向公司档案室报备，并安排专人妥善保存，待使用完毕后立即归档。

第九条 归档文件质量要求

1、整理归档的文件材料应遵循文件材料形成规律，保持其有机联系，并符合有关标准、规范要求，齐全完整。

2、归档的文件材料应为原件。如确实无法保存原件的，可以保存复印 件，但必须说明原因并注明其原件存放处，必要时须加盖印章。热敏传真纸不能直接归档，要尽量追加原件。文件材料归档后不得更改。

3、非纸质文件材料应与其文字说明一并归档。外文（或少数民族文字）材料若有汉译文的应与汉译文一并归档，无译文的要译出标题后归档。

4、具有永久、长期保存价值的电子文件，必须形成一份纸质文件归档。

5、归档的文件材料的载体和字迹应符合耐久性要求。

6、归档的文件材料一般一式一份。重要的，利用频繁的和有专门需要的可为一式二份或以上。

7、两个以上单位合作完成的项目，主办单位保存全套文件材料，协办单位保存与承担任务相关的正本文件。有合同、协议规定的，按其要求执行。

8、声像类、实物类档案画面要求清晰完整，符合有关规范和标准，并注明拍摄内容、时间、地点等信息。

第十条 归档手续

1、各部门兼职档案人员先检查本部门归档文件材料的齐全、完整与准确情况，然后填写档案移交（接收）登记表（见附件二），打印一式两份随文件材料一起向档案室移交。

2、档案室接收档案时，应根据档案移交登记表，与移交人共同逐页清点，并要求双方在档案移交登记表上签名确认，各自保留一份以备查。对重要、机密类的案卷，需要认真仔细核对，经查验确信无误后方可办理签收手续。

第四章 档案分类

第十一条 档案分类及其内容

根据公司管理职能，结合档案内容及形成特点，将公司档案分成以下七大类：

1、文书档案：主要包括公司文件、往来函件、上级来文、经营管理等管理性文件材料。

2、设备仪器档案：主要包括办公设备、机械设备等跟设备有关的文件材料。

3、合同档案：主要包括行政、后勤、工程、租赁等合同方面的文件材料。

4、声像档案：主要包括照片（附底片）、光盘等声像方面的文件材料。

5、实物档案：主要包括奖旗、奖牌、奖杯、赠品等。

6、会计档案：主要包括凭证、账簿、报表、银行对账单等。

7、人事档案：主要包括在职员工的录用、转正、考核、奖惩等员工个人形成的文件材料。

第五章 档案利用及保密

第十二条 档案借阅的办理

（一）借阅手续

1、公司员工借阅本部门或本管理处档案，由所属部门或管理处负责人审批后，档案管理员可办理借阅手续；借阅其他部门档案，须先由所在部 门或管理处负责人审批，再提交公司行政人事部负责人批准后方可借阅。（借阅档案审批单见附件三）

2、借阅非本部门的有密级档案，须先经原形成档案的部门的负责人批准，再提交行政人事部负责人批准后方可借阅。

3、光大集团范围内其它单位员工借阅本公司档案，须提出借阅申请，并详细注明借阅原由、利用范围及内容，经所在公司负责人同意后，提交至档案室，由档案室报公司总经理审批。

4、公司档案主要供本公司及集团范围内员工工作利用，一般不外借。如情况特殊，外单位人员应持盖有该单位公章的介绍信，并注明利用者的身份、利用目的、范围及内容，经公司总经理批准，由相关部门人员带领方可借阅。

5、借阅、查阅档案，须填写档案借阅登记表，对借阅档案相关情况进行登记；凡已解决重大问题或取得较大效益的事项，应及时反馈给公司档案室，并及时填写档案利用效果登记表。

（二）借阅要求

1、借阅者须保证原样归还所借的档案资料，而且完整无损，不得拆散、抽换、圈点、划线、涂改或作其它任何标记，更不得将借阅的档案资料丢失或失窃。

2、复印档案须在复印件上注明用途及时间，并在其上注明“再复印无效”字样；复印完毕须将其原件当场归还，并由档案管理员核实后办理相关手续。

3、查阅档案应在档案室进行，不得私自抄录或复制查阅的档案。利用 完后应及时归还档案室，由档案管理员核对清点无误后，方能签收。

（三）借阅规定

1、借阅档案最长应在14个工作日内归还，如需继续使用，须办理续借手续，但只可续借一次，如过了续借期限还需使用，须重新办理借阅手续；对于逾期不还且未办理续借者，档案室将发档案借阅催还单或电话通知其归还，若逾期一个月仍不归还者，对于一般档案将按每月100元予以罚款处理，有密级档案按每月500元予以罚款，直至其归还为止。

2、若集团总部监察部门根据集团领导指示对本公司及其部门开展具有查处办案性质的工作，档案借阅无须上报相关领导审批。

3、在职工作人员调动岗位或离职时，须退还所借档案，经档案室审查无误签字后，才能调离，否则，人事部门不得办理相关手续；档案管理员调离，应由相关领导监督办理，档案交接之后，方能调离。

4、借阅的档案须妥善保管，一旦发生损坏、丢失等，应立即向档案室报告，档案室将根据档案的价值和数量报公司总经理批准后，责令其赔偿一切损失。

第十三条 档案保密要求

1、档案管理员和借阅利用档案的人员要树立高度的责任心，加强保密意识，双方共同做好保密工作。

2、不准在私人交往、通信、网络中泄露公司秘密，不准在公共场所谈论公司秘密，不准通过其他方式传递公司秘密。

3、档案室在立卷归档、整理保管、鉴定销毁、提供利用等各个环节中都应注意保密。

4、档案分为一般档案和有密级档案两类。档案密级分为绝密、机密、秘密三级，各类档案密级暂由档案原形成部门确定。各部门在确定密级时，应同时确定保密期限，一般情况下绝密事项不超过三十年，机密事项不超过二十年，秘密事项不超过十年。保密期限自标明的制发日期起算。

5、查阅有密级的档案，只能在档案室内或指定区域查阅，不得私自抄录或复制。

6、对已到保密期限的档案要请相关部门鉴定解密，对解密档案作一般档案管理，及时提供利用。

7、各部门应做好有密级档案归档前的保密工作，属于公司秘密的文件、资料和其它物品的办理必须由专人负责执行，采用电脑传送的公司秘密性文件材料由相关责任部门负责保密。

8、档案室的档案材料要定期清查，做到帐物相符。发现失密、窃密情况，应及时报告主管领导，查明情况严肃处理。

9、档案管理员丢失或擅自提供泄露机密，应根据情节轻重，给予纪律处分，或者依法追究刑事责任。

10、档案有下列情况之一者，不予开放利用：（1）涉及企业商业机密的；（2）涉及企业专利或技术秘密的；（3）涉及企业员工个人隐私的；（4）档案形成部门有特别规定的。

第六章 档案鉴定、统计和保管

第十四条 档案鉴定与销毁

（一）鉴定工作内容

1、初始鉴定：各部门在文件归档时，剔除没有保存价值的文件材料，对需要归档的文件材料进行初步鉴定以确定其保管期限。

2、归档鉴定：档案室对各部门的鉴定情况进行检查，将不需要保存的档案加以剔除，将原保管期限划定不当的档案，重新进行价值鉴定，调整保管期限。

3、定期复查鉴定：主要是鉴定库存档案的完整、损坏等状态。

4、到期后鉴定：主要是对超过保管期限的档案重新进行价值审查，将失去保存价值的档案剔除销毁。

（二）档案鉴定与销毁工作流程

1、建立档案鉴定工作小组。鉴定工作小组由档案管理人员组织，相关部门负责人与有关专业技术人员共同组成。

2、档案鉴定时，须逐件、逐卷审查并判定其价值，鉴定后须写出鉴定报告，并由鉴定小组人员签名；如果一个案卷中部分文件已失去保存价值，需抽出并在备考表中注明鉴定意见，由鉴定小组人员签名，并注明日期。

3、对经鉴定确无保存价值的档案材料，进行登记造册，并写出销毁报告，经公司总经理批准后方可销毁。（不属于归档范围的文件材料的销毁流程和已归档档案的鉴定销毁流程见附件四）。

（三）档案销毁规定

1、档案立卷、归档后，未经公司档案鉴定小组鉴定且报公司总经理批准，任何部门或个人不得擅自销毁。

2、经批准销毁的档案由档案室组织统一送造纸厂销毁，严禁将要销毁 的档案作为它用，或作废纸出售。

3、为防止档案的遗失和泄密，销毁档案必须有至少两名监销人，销毁完毕后，监销人要在销毁清册上签字。

第十五条 档案统计

1、档案室应做好平时的档案统计台帐和基础原始登记工作，并在每年年中或年终对档案的收进、移出、整理、鉴定、保管、利用等情况进行统计。

2、统计工作必须做到实事求是，务必确保提供的数据准确，符合客观实际，不得虚报、瞒报、漏报和伪造。

第十六条 档案库房的管理

1、档案库房由专人进行管理，任何人员不许随意进入库房。

2、档案室应按照“八防”要求对库房进行管理，尽可能全面妥善保管好各类档案。

3、库房内严禁存放与档案无关的物品，严禁烟火。

4、库房应进行定期检查，每年进行一次全面盘查，对库房设施、案卷数量和案卷排列、损坏情况等做好记录，发现问题及时采取措施。

第七章 附 则