龙湖物业保洁岗位职责

龙湖物业保洁岗位职责（共14篇）

1.龙湖物业保洁岗位职责 篇一

2-3 龙湖首发行业标准白皮书

龙湖物业十五周年 全国首发物业标准白皮书

2012年8月31日下午17点，龙湖物业十五周年答谢晚宴暨龙湖物业标准白皮书发布会在重庆举行。中国物业管理协会副会长徐俊达以及龙湖集团董事长吴亚军等嘉宾出席了本次发布会。来自龙湖集团全国各地的业主代表一同见证了龙湖物业标准白皮书发布的历史瞬间。龙湖此次答谢活动，以“龙湖式幸福”贯穿始终，传递了龙湖善待你一生的企业理念和“满意+惊喜”的服务模式。而物业标准的发布，则标志着龙湖物业在成立15周年之际，向着新的高度与征程迈进。据了解，这也是国内首家向社会公开发布管理和服务标准的物业企业。

新增、升级、细化标准250条【项】

此次《龙湖物业标准白皮书（2012版）》共涉及63个文件，涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等七个专业领域的2578条标准。此次龙湖物业标准是龙湖历史上第八次修订，早在1998年，在整个物业行业还停留在“看楼护院”的标准时，龙湖已经开始关注服务细节，将自己定位于“物业服务”而不是“物业管理”，并在那时就已经开始营造社区文化，举办大型社区文化活动。1998年，龙湖通过了香港品质保证局标准认证。在这之后龙湖物业对标准进行了8次修订，从而形成了今日的龙湖标准。

相比之前的标准，2012年龙湖物业从“新增、升级、细化”三个方面对标准进行了完善，其中新增57条、升级43条、细化150条。例如之前龙湖物业每年所举办的社区活动并没有固化在标准之内，而今年龙湖物业在标准中详细规定了每年举办的三类社区活动的数量和大体时间；而之前仅在龙湖别墅园区中实行的部分标准，今年也将其纳入到了洋房和高层的社区中，另外对于部分商业物业管理的标准也进行了升级；今年，龙湖物业对部分标准中已有的条款进行了进一步细化，例如对于园区大堂石材的清洁标准，之前仅仅规定每天清洁两次，每年打蜡两次，而在今年的标准中，不仅规定了清洁和打蜡的周期，而且更加详细的规定了石材的清洁度、光泽度等验收标准。

不为人知的内部标准首次曝光

在此次答谢会上，之前并不为人知的龙湖物业管理流程和标准也首次曝光。其中大部分管理流程和标准均为行业首创，具有指导意义。

据悉，龙湖物业是行业中少有的从项目拿地开始就介入的物业公司，龙湖物业的前期介入组全程介入房地产开发前期拿地、中期施工到后期交付的开发环节。

在拿地规划阶段给与地产公司来自物业管理和业主使用方面的意见和建议；

在施工阶段，物业前期介入组的工程师会在工地督促施工进度、监督施工质量，被誉为龙湖业主专属“工程监理”；

在房屋交付前，龙湖物业和龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)又要对房屋进行七轮验收和整2-3 龙湖首发行业标准白皮书

改，最终才交付给业主。

据介绍，龙湖物业的前期介入组，在业主接房之前，已经代表业主向地产公司提出6000多条的调整和整改意见。为此，龙湖集团总工程师坦言龙湖物业工程师是龙湖地产工程师的老师。

除此之外，为保障全国服务品质如一，龙湖物业成立了专家“飞行团”，成员由各个地区公司各个专业的专家组成，他们有些是项目经理，有些是普通的保安、保洁。每个月，这些专家根据集团要求的专项检查课题，飞遍全国14个城市，提供技术支持，监督服务标准，解决实际问题，从根本上保证了全国的龙湖业主均能享受同一标准的高品质物业服务。

另外，龙湖物业每年均会举办“管理之星”和“未来之星”员工评选，当选人有机会飞赴国外，考察当地项目，学习先进的服务经验。当选人有管理人员，也有普通的保安、保洁、绿化工人、工程师，每年龙湖物业会在这个活动上投入50万以上的资金，以开拓普通员工视野。

把物业作为一个行业来经营

龙湖物业经过15年的发展，从最初地产公司的一个辅助部门，发展成为独立核算的全国物业公司。从最初的“物业管理”转变为“物业服务”到标准的建立、文化的营造、全国化的发展，龙湖物业始终引领着整个行业。回顾15年的历程，龙湖物业的发展史亦是一个行业的发展史。

1997-2003，创建标准

龙湖物业成立于1997年，在成立之初就确定了“物业服务”而非“物业管理”的自我定位，并提出了“善待你一生”的经营理念。龙湖最早的物业人，凭着热情、理想，去践行承诺。1998年，龙湖通过香港品质保证局的认证，在物业行业停留在“看楼护院”的年代里，龙湖物业就已经开始规范服务流程、树立服务标准，并第一个将社区文化作为一项长期的重点工作来展开，举办了一系列诸如“孔祥东、吕思清草地音乐会”、“龙湖捕鱼节”等大型社区活动。

2003-2007，营造文化

2003年起，“物业服务”已成为整个行业所认可的观念，园区的安全防护、环境清洁、工程维护等标准陆陆续续出台。而龙湖物业在标准的基础上更近一步，首次提出了“满意+惊喜+幽默+乐趣”的服务模式，将一成不变的物业服务体系营造的更加有乐趣。

在这个阶段，龙湖物业开始针对性的设计服务流程，满足不同园区业主的需求。在西苑，龙湖物业为了满足业主“回家就是度假”的生活感受，特意针对性的设计了很多服务的流程和环节。

龙湖物业在社区文化的营造上更近一步，根据业主需求增加了很多亲情类的小型社区活动，如成立了老年艺术团、举办园区亲子运动会，并推出了许多便民类的社区活动，在提升业主生活乐趣的同时，营造2-3 龙湖首发行业标准白皮书

了和谐的社区氛围和邻里关系。

用心的服务、和谐的社区氛围使得龙湖园区的业主满意度远远领先于行业，在2003、2005、2006年的全国住宅用户满意度的测评当中，龙湖做为唯一一个超过90分的企业毫无悬念的摘得桂冠。

2007-2012，集团发展

2007年，随着龙湖地产陆续布局成都和北京，龙湖物业也开始了从重庆向其他城市的扩张。随着进驻城市的不断增加，龙湖物业的组织也越来越庞大。

在此期间，龙湖物业开始研究切实有效的管理手段和标准，以确保全国龙湖业主均能享受到一致的龙湖服务。为此龙湖物业从内外两方面下手，一方面不断升级物业服务标准，将更多的标准量化，以便于执行和考核；另一方面着力于研发内部管理流程和方法，例如专家“飞行团”监督全国各专业标准、品质保障部保障产品品质和服务品质，“4+1”团队帮助新公司落地、”管理之星“”未来之星“帮助物业员工拓宽视野，学习物业管理经验等。

2009年，龙湖集团物业管理中心正式成立，标志着龙湖物业进入集团发展时期。截止2012年，龙湖物业管理14个城市的74个项目，管理面积超过1500万平米，服务于28万业主。龙湖物业通过内部管理标准的再造和梳理，实现了全国标准统一，让全国28万业主享受到同样标准的龙湖服务。

物业标准有助龙湖品牌全国化

据龙湖集团首席市场官秦力洪介绍，目前龙湖物业已经布局全国14个城市，管理着74个项目，物业的管理与服务需要全国整齐划一的标准，让更多的龙民能够销售到更好的龙湖服务。在此过程中，让龙湖物业的品牌和口碑进一步得到完善和提升。“龙湖物业已经经历了3个发展周期，现在正在向第四个发展阶段迈进，我们希望龙湖物业的标准能够助推龙湖物业品牌的全国化进程。”

据悉，龙湖物业成立于1997年，是重庆最早成立的物业公司之一。目前，龙湖物业正在管理全国14个城市的74个项目，累计管理面积超过1500万平方米，服务业主28万人。15年的发展使龙湖物业领先于行业制定出许许多多的服务标准和管理标准，其先进的管理模式和人性化的服务标准一直为行业所认可。

2.龙湖物业保洁岗位职责 篇二

[本刊讯]4月24日,经过两个多月的筹备,201 6吾悦广场九龙湖(宁波)国际半程马拉松赛在镇海市民广场开跑,共有7000名海内外运动员参加了比赛,经过一番激烈角逐,来自埃塞俄比亚的运动员海勒马里安(HAILEMARYAM)凭借1小时06分56秒的成绩夺得男子半程马拉松冠军,来自宁波的林鑫获得短程亚军。埃塞俄比亚的阿雅图(AYTU)获女子半程马拉松冠军,成绩1小时15分38秒。

热情开跑趣事多多

早上7点,距离开赛还有1个小时,广场上已经人山人海,与其他比赛不同,马拉松强调参与,重在过程,其实更像是一场盛大的狂欢:穿着蜘蛛侠衣服的,头戴豹纹帽的,一家三口齐上阵的,从福建来的跑团,江苏来的跑团,上海来的跑团……来自世界各地的跑友因为缘分、因为爱好聚集在一起,享受这难得的欢乐时光。

准备活动开始时,兔子跑团的出现显得尤为瞩目,他们带着萌萌的兔耳朵,背后写着“2:30”,“3:00”这样的数字,原来,他们是本次马拉松聘请的定速员,他们都有着丰富的马拉松比赛经验,是控制速度节奏能力强的人,会以基本匀速的跑步速度完成比赛。2016年九马共邀请到25只经验丰富的“兔子”,为跑友保驾护航。

8点钟,比赛正式开始,九马官方合作伙伴、世界冠军孙英杰领跑,随后孙英杰参与宁波电视台对本次赛事的全程直播,对没能跑完全程,她表示十分遗憾,“九龙湖真的很美,跑完感觉很棒”,她说:“九马2016年相较2015年来说赛事规模更大、服务更加到位,希望城市马拉松不仅能够带动地区经济、人文发展,更能够推动全民健身的展开,这才是马拉松精神所在”。

风景宜人赛道优美

中丘地貌,群山环抱的九龙湖水域面积达2平方公里,整个旅游区自然生态环境优越、历史人文积淀深厚,空气中负氧离子含量高,比赛当天负氧离子数量达到13343个/每立方米。2016年3月,中国田径协会马拉松办公室专家到九龙湖地区进行赛道丈量认证,确认九龙湖的自然地理地貌十分适合大型运动的开展。

参赛运动员在这条“最美赛道”上纵情奔跑的同时还能欣赏秀美的沿路风光,呼吸新鲜空气,感受超高负氧离子,很多人对九龙湖环境赞不绝口。记者在终点设置了问答环节,询问运动员跑完有何感受,不少人都夸赞赛道:“十分漂亮!”,“这是我跑过的最不一样的赛道。”今天下起了小雨,天气十分凉爽,非常适合运动员成绩的发挥。

精心筹备力求完美

本次马拉松赛事受到政府高度重视,早在两个月前,整个筹备工作就已经展开:为明确工作分工,设立以区领导为正副组长,各相关部门主要负责人为成员的赛事工作领导组,建立竞赛工作组、医疗卫生组、安全保卫组、环境场地组、后勤接待组、志愿服务组、宣传组、慈善策划组、经费保障组和赛事运行组等10个赛事工作小组,充分考虑在比赛中可能会遇到的各种问题。

比赛当天赛道实行交通管制,由区交通局反复修改,为运动员提供多条绕行路线,起点共设置3778个停车位,17辆存衣车,运动员到达终点领取完赛包后,有25辆摆渡车从终点分批接送运动员回起点。马拉松赛事沿途的补给是赛事必备要素,九马赛道沿线设置12个补给点,为运动员提供33000瓶农夫山泉,10000瓶功能性饮料,以及士力架,香蕉、降温海绵、创可贴、云南白药喷雾等物资。除此之外,组委会还组建了约300名医生对比赛全面监护,组织志愿者1600余名,力求为运动员提供优质贴心的服务。

为了确保比赛顺利进行,幕后工作人员不分昼夜,付出无比艰辛的努力。到了比赛前一晚,各部门坚守在岗位上,后勤组工作人员小陈如此描述:“一晚上反复巡逻赛道,不知道跑了多少个全马。”

“爱跑基金”致力公益

早上的开幕式中,细心的人不难发现,有四位特殊嘉宾带领造血干细胞捐赠方阵亮相,她们就是全国道德模范、浙江最美妈妈吴菊萍、浙江道德模范林萍、浙江好人刘国娟和中国好人郑秀丽。组委会为了更好体现“爱心”这一主题,特别邀请四位典型人物作为爱心妈妈。以所有参赛运动员报名费为基础,设立“爱跑基金”,用于资助浙江省内家庭经济困难、无力或难以支付在校期间的学习和生活费用的学生,通过她们与困境学生结对的方式把资助金送到孩子们手中,帮助他们度过难关。

首届九马“爱跑基金”于2015年成立,4月首批30名受助学生按照“家庭经济困难,无力或难以支付在校期间的学习和生活费用的学生”这一标准由浙江省青基会、共青团宁波市委、爱心妈妈等共同推荐,由区红十字会甄选后报赛事组委会确定。按照小学2000元/年、初中3000元/年、高中4000元/年的标准进行资助。2016年,镇海区红十字会爱心专户收到冠名基金——“爱跑基金”捐款18.631万元,支出61200元。其中省青少年发展基金会推荐的困难学生15名,共22000元;团市委和爱心妈妈推荐的困难学生15名,共39000元,除此之外,2016年将继续做好困境儿童救助工作。根据2016年基金的运行情况,赛事组委会对2016年新甄选15名困难学生进行救助,做好45位困难学生的救助金发放工作,继续与4位爱心妈妈一起关心结对学生的日常生活和学习,同时博爱项目也在顺利进行当中。

3.龙湖物业保洁岗位职责 篇三

龙湖物业的服务和管理水平，在业内可以说是首屈一指的。尤其是位于顺义的龙湖·滟澜山项目，更是获得了“2012年度北京市五星示范小区”称号。而在这种种殊荣的背后，是龙湖人做出的大量的默默无闻但却异常扎实的工作。

一个静谧的午后，北京龙湖·滟澜山的监控室里，警笛突然尖锐地响了起来。通过中控监视，工作人员立刻发现警报是由小区内一户人家的红外报警设备发出的，随即通知到现场巡逻队员，几分钟内就找上了这户出现“险情”的人家。

冲到事发地时，队员发现一位中年男性正骑跨在两户人家中间的分隔墙上，试图爬进院子。迅速出警的巡逻队员，将这位没有得手的“犯罪分子”逮了个正着。随后，把他请了下来。

但是询问的结果令人啼笑皆非。原来，这位先生也是小区的业主，由于一时马虎，他将钥匙遗留在家中。于是他想出“奇招”，打算从邻居的院子翻墙而入，却没想到触发了每家门口统一安装的红外报警设备。

虽是场误会，但却让这位先生颇感高兴，因为这次的小插曲，让他感受到了小区安保措施的强大。

高科技装备深藏不露

近日，为了近距离感受龙湖物业的优质管理水平，记者来到位于顺义的龙湖·滟澜山项目，近距离接触了这个击败了200多家参评单位，获得“2012年度北京市五星示范小区”称号的优美小区。虽然已经进入隆冬季节，但是在小区中，由于树种选配得当，各种树叶呈现深浅不一的红色、黄色的高矮灌木，将小区装点得异常富有韵味，而一些结出红色果实的矮树点缀其间，更让整个小区显得生机勃勃。

在小区中，龙湖物业配备了不少深藏不露的高科技装备。该项目的负责人杨威告诉记者，为了做好安保，物业人员做了层层准备。电子围栏是第一道保护系统，这套系统安置在滟澜山小区的大门围栏上，9000伏特的高压电流流淌其间，一旦有人翻越围栏，高压电能可以将他打一个跟头，但独特的低电流设计，却不会伤及性命。一旦电子围栏被触发，连接监控室的警铃将响起，提醒安保人员立即到达现场。

第二道防护就是业主家门口安装的红外对射装置，一旦有陌生人跨越，造成红外射线被阻断，连接中控室的警铃也会响起。此外，安装在园区的100多个摄像头，能实时观察小区的情况。一旦有突发情况，中控室的大屏幕上，能迅速切换到事发地附近的摄像头。在中控室的大屏幕上，物业管理人员根据不同的时段，也调整了不同的重点显示地点。在白天，监控屏幕上显示的是环路和路口的情况；而在夜间，则显示的是围墙等地的情况。而安装了无声警灯的电瓶巡逻车，每天都在小区内进行巡逻。

节能改造有妙招

在平时的工作中，龙湖也积极推进机械化的作业方式，比如落叶吹风机代替了传统的扫把，因为扫把在扫地时，会划伤草坪。而车库也配备了扫地车，减少人工的同时，大大提高了工作效率。

滟澜山小区只是一个缩影，在龙湖遍及全国的小区中，根据小区的定位、入住人群、建筑构造等不同特点，龙湖都有不同的管理方案，虽然手段可能略有不同，但是物业管理的标准却没有高下之分。“善待你一生”是龙湖物业的服务宗旨，在这句简单的话语背后，是龙湖物业服务好全国14座城市、74个项目，28万龙湖业主的决心。

同时，为了响应国家的节能号召，也为了在运营成本增加的情况下不增加业主的物业费负担，龙湖还对所管辖的很多小区进行了诸多的节能改造。

“由于成本是固定的，只能通过方法和手段提高效率。”重庆龙湖物业服务有限公司总经理杨杰告诉记者，比如在灯具方面，龙湖制定了一套措施，根据业主的生活习惯，在人少时将灯组调低或者关闭。此外，龙湖还在一些小区内进行了节能灯的改造。在照明亮度不降低的情况下，为车库换装了LED节能灯。同时，小区会所的中央空调，也换成了变频分体式空调，根据业主的起居习惯，在不同时段分段开放。

而这样的节能改造还有很多：龙湖专门购置了中水回收装置，将雨水收集处理，运用到绿化用水中；在电梯间中，龙湖物业的员工也充分发挥了自身的聪明才智，发明出一套设备，可以利用电梯间产生的冷风，进行制冷，省去了空调的使用。一系列的节能措施，每年能节省电费和水费600多万元。

自己戴上物业标准“紧箍咒”

注重细节，是龙湖提高工作效率，提高服务质量的法宝。可以说，龙湖关注细节的工作作风，深入到了管理的方方面面。

记者在滟澜山小区看到，大到一台机器，小到一把螺丝刀，只要是在物业管理范畴内的物品，都有自己固定的位置。比如在配电间的墙上大小不等的螺丝刀，被整齐地挂在墙上一块特定的区域中。而工作记录本等不起眼的小物件也有自己特定的摆放位置。杨威告诉记者，这种标识化的管理方法，能使整个工作效率提升很多。因为一旦需要，能第一时间就定位到所需物品。

龙湖对细节的要求，在很多地方，甚至可以说是苛刻。按照消防部门的规定，水泵房的一些管路设备，每3个月要进行一次检查，每半年要进行一次带载实验。而为了在关键时刻不掉链子，龙湖规定每月都要检查，每2个月就要进行一次带载实验。

此外，2012年《龙湖物业标准白皮书（2012版）》的发布，让龙湖物业成为国内首家公开发布管理和服务标准的物业企业。而这一举措，无疑是龙湖给自己戴上了“紧箍咒”。

比如《白皮书》中写到：雨停后30分钟内，要求将座椅、康体设施擦拭干净，并且精确到具体的时间范围；晚上巡逻值班人员统一换上软底鞋及佩戴耳麦；物管公司的老总深夜翻墙测试保安人员夜间的工作状态。这些近乎严苛的条条框框，让业主真正得到了实惠。

而龙湖内部的管理沟通渠道也十分畅通，比如，龙湖公司内部搭建了一套网络工作平台，不管在全国什么地方，只要登录这套系统，龙湖的所有工作人员都能相互联系。就像时下的聊天系统一样，不管什么级别的员工，只要点开他的名字，你就能直接与他对话。在这样的机制下，整个龙湖公司始终保持了无限的活力。

让业主感到“满意+惊喜”

“物业不是埋头苦干，而是应该和业主交流，形成和谐的互动关系。”杨威告诉记者，在龙湖，人们有这样一个说法，工作要做到让业主感到“满意+惊喜”。举个简单的例子，秋天树木落叶，如果保洁人员把叶子全扫干净，这是满意；如果特意留下一些叶子，为小区环境增添一些美感，这是惊喜。而物业的工作只是做到“满意”并不足够，“惊喜”才是龙湖人追求的目标。

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而龙湖的物业人员也一直践行着工作做到“惊喜”的标准。业主结婚时，物业人员会帮助贴上囍字，铺上红地毯、绑上气球；业主喜得贵子，物业人员会送去红鸡蛋；在寒冷的冬季，物业还会细心地为金属门把手穿上“衣服”；而对于长期不在家的业主，物业还会在冬季为业主的空调室外机套上套子；在大堂中，龙湖还会举办业主子女的画展，增进业主和物业的感情。正是由于这些日积月累的“体贴”之举，业主和物业人员关系非常融洽。有一年的大年三十夜里，两位老业主就曾给还在保安岗位上的员工送上一大锅热腾腾的汤圆。

对于龙湖最宝贵的资源——员工，龙湖也是倍加呵护。比如，公司设立了激励基金，用以表彰优秀员工，对个人每天有50到500元的现金奖励，而对团体有500到1000元的奖励。此外，龙湖还设立了一个专门的互助基金，帮助困难员工解决燃眉之急。员工只要每月自愿缴纳3元钱，在急需帮助的时候，就可以从这个基金中支取，金额上不封顶。龙湖领导先期捐款20万帮助基金开始运转。

杨杰对记者说，龙湖的物业服务是从四个维度去做的。首先是为业主营造一个舒适的生活环境，从环境到设备、再到景观、绿化的维系和打造。第二个是良好的客户体验，让业主感受到良好的氛围，这要通过细致的服务来实现。第三是保值增值，这需要物业公司用心地维护，像我们的电梯系统，十五年没有大修过，还有小区的环境，经过很多年，也跟当初入住时一样，这些因素可以帮助业主保值房产。第四个就是搭建专业的资源整合平台，这种专业体现在保洁、绿化、消防等物业服务部门都要与龙湖的整体水平相匹配。通过做好这四个维度的工作，使业主享受到一种全方位的良好体验。

未来要玩“云概念”

云、物联网，是当今非常时髦的概念，而龙湖正在酝酿一项计划，未来要将它们运用到物业管理中，让业主享受到更加舒适的体验。“生活一指化”，是这个计划最贴切的形容词。可以想象一下，在未来龙湖管理的小区中，包括电话、闹钟、遥控器等几乎所有的家电，都统统可以集成在一个植入了龙湖软件的终端设备中。

通过这个终端，业主可以设定起床时间，通知物业定时叫醒；也可以叫外卖；还能在下班的途中，遥控开启空调、电饭煲；或者在出门旅行时，通过安装在室内的摄像头，查看家中情况；而一键呼叫物业，上门进行维修更是不在话下；通过这套系统，居民不但可以与物业联系，还能与周围的邻里进行沟通。“未来，龙湖要打造一个为业主服务的360度的生活平台。”杨杰说。

龙湖物业一直将自己定位于“在路上”的状态。不断奋进、不断探索、不断努力，使龙湖物业始终在这个行业中保持领先，才是物业人始终不变的追寻方向。

龙湖物业

2012年，龙湖物业获得建设部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号。2011年，龙湖还获得了中国物业服务百强TOP10。而在2010年，全国高科技节能减排促进中心授予龙湖物业“全国高科技低碳节能示范项目”以及“全国物业管理高科技低碳节能示范企业”的殊荣。凭借过硬的服务，龙湖获得了客户和同行的广泛赞誉。

4.会讲故事的龙湖物业 篇四

观后感：细节决定品质，细节决定成败

知识创造价值，应注重（物管）知识积累，利用技术硬件、文化软件

等平台将知识沉淀下来，注重知识的分享和输出，并积极创造。物管品质的提升关键在于人

能力提升途径：标准化（基础）→员工认同→长尾理论（个体创造）在服务品质提升中创造增值服务

物管介入开发流程，成功在起点

会讲故事的龙湖物业（1）

龙湖物业是一家非常会讲故事的企业。

“我给你讲个小故事。”龙湖的员工和业主随时都会向来访者讲一个他亲身经历或者听说的小故事。

龙湖·南苑的业主向红告诉媒体，2006年重庆大旱酷热，她和儿子出门游泳时忘记了锁门，小区保安在门口整整等了她4个小时。

有一次小区突然停电，业主林女士从9层楼没有去过的消防通道走下来时，发现楼梯扶手竟然干干净净，手上没有沾一点灰尘，让这位业主惊叹不已。为了这一点，龙湖物业的保洁员一年365天都在打扫擦洗。

龙湖物业每年都会把关于员工的小故事汇集成一个小册子，这些故事大多摘编自业主的口述或者感谢信、员工在内部论坛的发贴以及业主刊物《龙湖大家庭》的投稿。

“讲故事”是房地产常用的营销手段，很多开发商都会讲出关于小区的某棵树、某个景观等的故事，但是龙湖的“小故事”更多地集中在物业员工之间，员工和业主的关系中。

林彬说：“人生是由经历组成的，有经历就得与人打交道。有交道就会发生故事，只有故事才会有记忆和感动。”

《2007版龙湖物管小故事》讲述了数十则关于员工的故事，其中包括一位儿女在外刚刚丧偶的老业主感谢保洁大姐每天陪她聊天安慰她；一位非业主的市民感谢龙湖保安接待他老家到重庆在火车站走失的母亲；以及一位新入职的员工感谢老员工钟孝刚的对他的指导。

对于龙湖物业来说，这些故事不仅仅是一种收获，更是一种管理技巧、一种营销方式、一种企业文化，它几乎是龙湖的全部。但这些故事并不是只讲给消费者的，这些小册子会先发给龙湖物业的1000名员工。

重庆新龙湖物业公司董事长周洪斌说：“物业一线员工受教育程度有限，但是每个人都

希望被尊重和认可，小故事就是对故事中员工的一种肯定和鼓励，也是包含企业文化的价值指向，它会成为每个物业员工努力的方向。”

龙湖细心地积累着每一份惊喜和感动。无数小故事像珍珠一样被“善待你一生”的理念穿起来，给这家开发商和业主们戴上光彩夺目的王冠。龙湖已经连续3次蝉联由中国质量协会和全国用户委员会举办的“全国住宅用户满意度指数测评第一名”。

骄傲的“龙民”（2）

如今，住在龙湖的业主都很骄傲地自称为“龙民”。

有两个不同小区的两位老业主向红和邓大明曾经当着媒体的面“吵”了起来。这场“争吵”的原因是两位业主认为自己所在的小区绿化是最好的。

邓大明认为，他所居住的龙湖·西苑绿化是最好的，因为曾经有多位国家领导人参观过这个小区，但向红认为她所居住的龙湖·南苑的绿化更为人性化，能让她每天早上在满园花香中完成晨跑。

这场争吵在没有答案中结束，因为如果有其他业主的加入，争吵的范围可能会扩大到龙湖所有的楼盘。事实上，在互联网的业主论坛QQ群里，比较龙湖各个小区每个细节的唇枪舌战从来没有停止过。

2007年的仲夏，傍晚时分。在北京中央别墅区，龙湖滟澜山的草地音乐会上，社会各界名流正在一边细细品着杯中热情的红酒，一边徜徉在弥漫着婀娜音乐的草地上，前来参加活动的龙湖“准业主”享受着那份难得的闲适和惬意。

现场几乎没有人留意到在这舒适的背后--为了减少蚊蝇的干扰，龙湖花了几天的时间，专门聘请了特种机构对整个园区进行了全面消杀蚊蝇和防护。

龙湖物业通过无数不为人知的细节和故事维护着向红和邓大明们作为业主的这份骄傲。

重庆市工商联的邢女士说，在重庆，作为龙湖的业主是一种身份的象征。这种身份感不仅仅是因为拥有不动产财富，更是因为能享受一种有品位的生活。

在重庆，龙湖业主自称“龙民”，龙湖物业则在重庆所有业主中建立“龙湖会”，会员们可以参与精彩纷呈的会员活动，可以享受龙湖强大商业资源的特别实惠，以及与众不同的会员制购房等。

电影学院毕业的Alizee现在是龙湖地产的义务推销员。Alizee是龙湖·大城小院的业主，记者通过龙湖业主论坛在大城小院业主自建的QQ群认识了她。

Alizee很快劝记者在北京买龙湖的房子，她用重庆妹子直爽的口气说，“你住久了就知道了，住得放心”。Alizee说，一位业主向龙湖保安请教怎么磨刀，结果龙湖物业专门请了一位磨刀师傅来教业主们。“你居住的小区物业做得到吗？”Alizee问。

消费者也是感性的，没有人能抵挡这些细节故事的威力。“龙民”成了龙湖地产最好的义务推销员，而那些小故事则成为最具威力的推销语言。它让新“龙民”们相信，这家承诺“善待你一生”的开发商确实能像善待自己的亲友一样善待自己。

这种骄傲已经实实在在地变成了购买力和价格竞争力，许多业主的亲友纷纷加入到“龙民”的行列，房产投资客向红甚至跟随龙湖开发的脚步一路买房买到了成都。

“这种口碑不知道给龙湖省了多少广告费。”重庆一位地产记者说。

北京龙湖物业公司董事长曹筱玲说：“物业管理在英文里是资产管理的意思。如果物业服务和细节做到位，为业主物业的保值增值的贡献不言而喻。”

“不知是业主在感动着我们，还是我们在感动着业主，我们这么多年建立的信任关系，是龙湖物业最大的财富。”曹筱玲说。

（3）知识提升物业品质

2008年，《中国房地产报》曾经专访过新龙湖物业公司的董事长周洪斌，周洪斌专门就知识提升物业品质的问题做了一次深刻的阐述。

中国房地产报：业内用“可怕”来形容龙湖物业无所不在的细节，您如何保证这些细节能够让员工中实施？

周洪斌：我们是1997年才成立的物业公司，一直在贯彻“善待你一生”的理念。

我们在对业主承诺“善待你一生”，龙湖一直在坚持做服务体验的设计，每年设计新增10~20个新的服务细节让业主体验。

2008年，我们新设计的体验服务有11项，其中包括已经开始做的家政团队、暑期给“小龙民”们的“童子军活动”，另外针对一些业主饲养宠物给其他业主的干扰，我们考虑和业主委员会联合，在取得业主共识的基础上制定《园区养宠自治管理办法》。我们积累的知识不仅限于服务内容和标准，还包括对项目建设、工程维修、社区景观建设等，这种不断累积的知识库是我们最重要的财富。

中国房地产报：龙湖物业从项目拿地开始就介入到项目开发过程，这个介入机制对物业有何益处？

周洪斌：龙湖物业在项目开发的各个阶段都有介入机制，物业公司利用自己在与业主接触过程中对业主需求的了解，老项目经验的积累进行系统输出，对项目方案提出自己的意见，从项目开始就考虑到业主使用方便、物业管理的因素，比如门岗的设置、路灯的安排等等，这样有利于接收后提升业主满意度和降低物业管理成本。

物业介入开发流程最重要的是对质量监督和交房验收。产品品质出现问题，最后都要物业来维护修理，所以物业站在业主的立场，执行极其严格的专业交房标准，这样首先是对产品品质的保证，但是也降低了未来物业维修的几率和成本。

中国房地产报：作为一个独立核算的物业公司，龙湖物业为业主提供大量细致的服务，无疑意味着大量人力投入，龙湖物业是如何控制成本并达到盈利的？

周洪斌：目前我们主要研究成本控制和增加非物管费收入，将知识管理进行输出获取的收益也是重要部分。

首先，节能降耗措施的研究和运用降低能耗成本。物业支出中有接近1000万元的能耗，如果节约20%的话，你想，我能给员工发多少钱。

第二，通过技术防范设施降低人力成本。2007年我们投入大量资金安装技术防范设施，我们能用摄像头监控所有的售场，甚至每个门岗的服务站姿。这样减少了巡逻次数，节约了很多人力成本，也提升了服务品质。

第三，围绕业主需求满足的造血机制。龙湖物业专门印制了给业主的有偿服务手册，共有200多个收费服务项目，业主只需要一个电话就可以解决生活中的问题，这些非物管费收入超过公司总收入的20%。

第四，从为地产公司服务中得到收益。从2000年开始，龙湖地产和物业分离，进行完全市场化的运作。我们在协助地产公司开发过程中，输出我们的知识沉淀的同时，地产公司也会给我们一笔费用。

中国房地产报：龙湖是一家不断思考和创新的企业，未来龙湖物业的发展方向又在哪里？

周洪斌：预计在三年以后，龙湖物业将推出菜单式定价服务，象酒店一样实行差别定价，让业主感到花钱物有所值。

现在业主的居家需求已经得到满足，但是在用车、小孩成长等方面都要花费很多时间和精力，同时业主也有投资的需求，这些都是我们开拓服务的空间。

我们推出夜间洗车服务，业主早上车开出去时已经是干净的了，这个收费项目业主非常满意的。物业公司也可以联合保险公司把保险销售和理赔延伸到小区里来，这对客户也是有价值的。

（4）关爱生活细节 善待你的一生

生活在龙湖的人总能拥有一份闲适的心情：动步公园踏青、好望山顶远眺，一览香樟恬宜，静观水晶魅影；生活在龙湖的人也能享受一种精彩的生活：幸福的龙民们可以邀约三两好友参加妙趣横生的龙民棋牌会，可以尽情体会水上运动节带来的愉悦，可以感受到端午香包溢满的温馨祝福。

在优雅的园林景观，丰富的社区活动之外，龙湖物业对业主的关爱更多的还是落在了日常起居、生活细节上，“善待你一生”的承诺也许会产生跌宕的故事，也许会喊出动人的口号，但更多的，它是由物业对业主点滴关爱和细小温暖积累而来。2008年，龙湖物业依然恪守承诺。

08年，龙湖物业为业主量身定做的多种便民服务给小区再次带来切实的方便。弹棉絮、磨菜刀、改裁衣服等昔日在街头巷尾才有的手艺活走进了现代化的社区；晒被子、代购电影票、组织社区废品以旧换新等更快捷的把服务带给业主们。

这几年来，高档商品对老式便民服务的冲击十分大，老式便民服务大大缩水，由此，物业想到要为居民寻找一些老式而又实用的服务，因此，磨刀、改裁衣服、弹棉絮重又回到龙湖社区，着实为业主提供了方便，自然也赢得了业主的认同。在紫都区域，仅两天时间，物管就免费帮业主晾晒被褥60多套，服务过程中，力求把这一简单的工作在每个细节上做到最好，在最科学的时间晾晒，以最便捷的方式收取归还，让细微的服务发挥出最大程度的便利。

关注、关怀空巢老人，让“空巢”变成“暖巢”，让社区变成空巢老人的大家庭，是龙湖物业义不容辞的责任！物业平日对空巢老人细心关照，真诚呵护。客户经理们一对

一、点对点服务到位，请人为老人们免费体检、检修家用电器、代缴水电气费用等，为“空巢”老人服务。物业人员更是考虑到不少老人行动不便，带上专业理发师上门为老人理发，在理发师精心的巧手修剪后，老人们都焕发了光彩，居住在水晶郦城一组团3栋的练老师，平日家里只有他和老伴两人，练老师的老伴三年前出了车祸，直到现在才能开口说话，并在旁人的搀扶下行走，对于物业的活动，两位老人满心感激：“平日里物管就经常关照我们老年人，今天的服务又给我们带来了大方便，住在龙湖真感觉儿女就在身边一样！”

十年龙湖，十年善待。时光荏苒间，谁能计算得清那一次次恭敬地行礼，那一个个真挚的微笑，那一处处体贴的服务，所汇聚而成的力量有多大？“善待”因细节愈显而厚重，而愈显充实，龙湖物业所做的一切，都成为了它的注解，它的实现，它的升华。

人文龙湖

几好友住在龙湖开发的项目里面，平时无事常去那里走访。听友人说过诸多龙湖之事，也亲眼目睹它们的景观和绿化，特别是其建筑上的创新风格和户型上的人性化格调，尤为记忆深刻。

几次三番想就龙湖发点什么感慨，只因灵感未到而久搁之。日前闲来无事翻阅《唐诗三百首》，读到杜甫的《丽春》，久违之感油然而生。

在《丽春》中，杜甫这样描述丽春花：百草竞春华，丽春应最胜。少须颜色好，多漫枝条剩。纷纷桃李枝，处处总能移。如何此贵重？却怕有人知。

杜甫在这首诗中观察丽春花非常入微，他说丽春花是百草中最引人入胜的品种，并描述出了桃树李树旺盛的生命力，说它们虽属凡姿，但随移随活。实际上，杜甫对丽春花和桃李的描写隐含了一种尊重生命的生活理想。

其实，这样的诗歌意境活生生的就是龙湖所倡导的人居意境，此定论绝非牵强附会。众所周知，龙湖是中国楼市风生水起的一个品质大企，它通过建筑上的独特风格提供了一种现代成熟社区的居住选择，它的物业开发资源和区域引领优势就像丽春花一样，在纷繁复杂的地产市场应属“最胜”，而“纷纷桃李枝，处处总能移”的诗句恰好吻合了它繁华成熟而善待人生的居住意义。

让千年之前的杜甫来解读龙湖的居住意义，并不是想表扬龙湖，而只是想从龙湖的钢筋森林中挖掘一点它有关居住价值的人文内涵。在房子并不仅仅满足居住功能而需要彰现人文含义的今天，龙湖的人文功能其实是被众多消费者，包括它自己也都忽略了的价值。

事实上，这种人文价值并不是杜甫一个人先知先觉的，正确的认识应当依托于龙湖在城市建设和物业特色方面的贡献。城市建设方面，就重庆来说，龙湖对所开发片区都市化的进程起到了有目共睹的作用，之前的田野、山坡和村庄现在纷纷变成了一个由美丽的社区构建出来的新兴城区，这样的变局完全吻合重庆城乡统筹的大时代背景。物业特色方面，龙湖已经团聚了多达几万人的都市人群，他们的生活起居和出行回家构成了一幅幅繁华而精彩的人居画卷，就像丽春花在百草中“竞春华”一样，这样的人居画卷本质上是现代文明的一次进步，也是和谐社会的一种表现。

5.物业保洁岗位职责 篇五

一、保洁员要听从领导安排，服从工作安排，文明服务，礼貌待人及对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统一、规范，按标准完成各项任务。

三、对楼道保洁的具体要求：

1、楼道大理石地面每天用拖布擦一次，保持清洁。

2、楼道水泥台阶一周扫两次，擦一次；楼梯栏杆、扶手一周两次，一楼不锈钢扶手一天一

次；保持清洁干净。

3、电梯地面、四周壁、电梯门每天清擦一次，保持干净。

4、楼道玻璃窗一个月一次，各管道井门和对讲门半月一次。

5、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理。

6、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

7、楼道顶棚、墙壁一个月清扫一次。

8、楼顶一个季度清扫一次。

四、对庭院保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次。

2、垃圾箱一天清理两次，不能让垃圾溢出来。

3、庭院卫生实行全天保洁，不断巡回保洁，始终保持地面干净整洁，无烟头，无果皮纸屑。

4、垃圾箱需要保持外表清洁、干净。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清洁，小雪由庭院保洁员在雪后

两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清洁工具个人保管，清洁工具不丢失、不送人、定时定量发放。

七、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向接待中心报告。

八、为使以上各项条款得到充分落实，会有专门负责人对楼道和庭院卫生进行经常性的检查

并及时进行总结。

九、完成物业服务公司交办的其它工作。

保洁员管理制度

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使小区整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行清扫、除尘。

2、严格遵守公司规章制度、服从领导人员指挥、工服整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

3、保洁员每天工作时间为：上午7.30-10.30

下午 14.00-17.00（遇季节调整）

4、每月休息两天，轮留休息，一天只能一个人休息。

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象；不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作；穿工装上岗，保持工装整洁、干净。

2、按要求高质量完成自己的工作，所有共工作在安排后必须立即行动。

3、工作时间内保证按时上岗，不迟到，不早退。

4、按工作职责每日全面清扫。

6.物业保洁部岗位职责 篇六

2.现场指挥组织员工按操作规范做好辖区内的保洁工作,纠正员工的不规范操作;

3.跟踪新员工上岗后的岗位适应性,及时与分管辖区顾客沟通;

4.对辖区内的人员进行合理的配置和使用,确保员工按操作规范进行操作;

5.实施对员工的业务技术的培训;

6.负责每天对辖区内保洁质量的巡检,发现问题及时纠正和处理;

7.实施完成各类投诉事件的整改及反馈工作;

7.龙湖物业保洁岗位职责 篇七

I重庆龙湖凯安地产发展有限公司

I参建单位

I中机中联工程有限公司

I重庆新鲁班工程监理有限责任公司

重庆祥瑞建筑安装工程有限公司

I四川罗汉园林工程有限公司重庆分公司

本项目位于重庆大学城居住片区内, 住区产品丰富。住区为多层、高密度住区, 和周边的高层住区形成鲜明的反差和对比, 营造了近人尺度和环境温馨的居住环境, 而且取得了2.66的容积率和35%以上的绿地率。住区布局合理, 商业集中设置, 且与轻轨站结合, 形成城市繁华的公共空间, 方便使用。住宅布局以形成小庭院为目标, 有利于形成稳定、安静的居住空间, 有强烈的归属感和私密感, 满足居民的心理需求。交通组织基本合理, 组织有序, 道路等级清晰, 导向性强。

建筑风格多样统一, 温馨宜人, 室外空间变化丰富, 营造了休闲、放松和亲切宜人的生活空间。套型面积多样, 结合景观和朝向布置套型, 大套型的日照条件和观景条件好, 小套型也尽量考虑了朝向好景观, 均好性较好。多层住宅功能分区明确, 交通流线简便, 结合主卫设计的储藏间位置合理, 使用方便。多种类型的住宅建筑风格在统一中又有一定变化, 外立面色彩协调、质感较强。

在有限的环境空间中做到了较好的景观布局, 创造了适合不同居者的环境空间效果, 能满足不同居者的功能需求。体现了较好的文化品位和情趣。植物层次丰富, 又具有较好的经济性。

采用胶粉聚苯颗粒外墙外保温、XPS板屋面保温、隔热铝合金外窗、节能设备与灯具, 中水系统、雨水收集、渗水路面, 智能化物业管理等。

项目施工组织管理工作规范、严密, 有质量保证体系和相关制度, 措施落实到位。

环境实景

环境实景

8.物业保洁员工岗位职责精选 篇八

(二)负责管理区域周围的通道、地面停车场、绿化带的清洁保养工作。

(三)负责管理区域室内所有公共部分的清洁保养。

(四)负责管理区域内所有生活垃圾的收集，并协助清运公司清运，清理干净工作现场。

(五)正确使用清洁设备，做好日常维修保养工作。

(六)要认真学习业务技术知识，提高业务水平。

(七)积极参与服务中心组织的各项活动。

9.龙湖物业保洁岗位职责 篇九

关键词：飞龙湖,国家湿地公园,规划构想,贵州省

2009年1月, 国家林业局正式启动第2次全国湿地资源调查工作, 查清全国湿地资源现状, 掌握湿地资源动态变化, 合理保护、管理与利用湿地资源。贵州省作为2012年实施湿地资源调查的8个省份之一, 也相继开展了湿地资源调查工作。为贯彻落实党的十八届三中全会精神, 建设湿地资源用途管制制度和生态保护红线制度, 国家林业局要求在不具备建立自然保护区条件的湿地区域, 因地制宜, 采取建立湿地公园等多种形式加强保护管理, 扩大湿地面积, 提高保护成效。飞龙湖国家湿地公园位于贵州省遵义市境内的乌江干流上, 其主体是贵州省最大的水库———构皮滩水库, 属典型的人工库塘湿地, 是西南地区乃至全国同类型湿地的典型代表。通过国家湿地公园建设, 加强对该区域水生态与水环境的保护, 提高库区水质, 对保障区域社会经济发展、维护长江流域水生态与水环境安全具有重要意义[1,2,3,4]。

1 湿地公园概况

飞龙湖湿地公园位于贵州省余庆县中西部, 涉及大乌江镇、构皮滩镇、龙家镇、敖溪镇和花山苗族乡, 规划总面积2 742.9 hm2, 湿地面积2 305.5 hm2, 湿地率为84.1%。湿地公园地处我国中亚热带季风湿润气候区, 生物区系复杂, 生物多样性资源较为丰富, 有维管束植物103科、250属、308种, 规划区分布有陆生脊椎动物136种, 其中有国家二级重点保护野生动物12种, 如猕猴、穿山甲、黑冠鹃隼、鸳鸯、普通鵟、鸢、红隼、红腹锦鸡、草鸮、斑头鸺鹠、凤头鹰、大鲵。湿地公园以壮观的构皮滩库区为湿地景观主体, 周边喀斯特地貌发育, 地势起伏, 切割剧烈;湖岸曲折蜿蜒, 山体陡峭挺拔、形态优美, 两岸森林植被保存完好, 形成类型多样、格局优美而富于变化的“峡江”湿地景观, 具有乌江峡谷的典型特征。整个规划区水质优良, 湖光山色交相辉映、气象万千, 构成格局优美而富于变化的山水组合景观。

2 总体布局

2.1 规划目标

通过对喀斯特的林地、湿地、河流、水库等生境系统进行规划, 以景观生态学和保护生物学理论为指导, 在保护和改善公园生态环境的基础上, 维护喀斯特库区湿地生态系统和峡谷植被群落及山林生态系统的完整性, 保护生物多样性, 提高生态服务价值, 改善周边居民的生活环境, 建设一处具有典型示范性作用的人工库塘类型湿地公园, 成为乌江画廊旅游线上的一颗明珠。

2.2 湿地公园性质

以乌江河谷湿地生态系统的生物多样性为基调, 以峡谷悬崖峭壁、喀斯特河谷植被景观、水库大坝和周边浓厚纯朴的苗族民俗风情为特色, 形成集湿地保育、防洪调蓄、湿地生态功能展示、生态观光、科研科普、休闲度假、文化娱乐等多功能为一体的国家湿地公园。

2.3 功能分区

根据《国家湿地公园总体规划导则 (试行) 》的要求, 并结合飞龙湖湿地资源条件, 湿地公园区划为4个功能区:保育区面积1 376.9 hm2, 占总面积的50.2%;宣教展示区面积448.8 hm2, 占总面积的16.4%;合理利用区面积862.5 hm2, 占总面积的31.4%;管理服务区面积54.7 hm2, 占总面积的2%。

3 分区建设内容

3.1 保育区

保育区是湿地公园的主体和生态基质, 是湿地公园的景观载体, 也是湿地公园内保护湿地生态系统的核心区域, 主要开展湿地生态系统保护工作。建设内容如下。

3.1.1 水质保护工程。

在飞龙寨、浪水湾与周边村寨进行污染综合治理, 以村寨为单元建设人工湿地, 减少污水排入。加强水面保洁, 打捞与收集固体废弃物。加强对周边农业生产生态种养殖业的指导, 对湖泊养殖和水上活动进行限制, 减少面源污染。

3.1.2 动物栖息地保护工程。

一是水禽及其栖息地保护和保育, 对现有的水禽栖息地进行严格保护, 禁止随意采伐现有树木, 禁止在现有水禽栖息地区域内开展旅游活动。二是水生生物及栖息地保护, 对保育区内的重要鱼类和其他珍稀水生生物的产卵地、繁殖场进行严格保护。在鱼类繁殖季节实施禁渔, 加强巡逻, 杜绝禁渔期内的偷渔行为。

3.2 宣教展示区

宣教展示区是湿地公园内开展湿地科普宣教的重要场所, 以湖区湿地动植物资源为依托, 通过合理布设宣教项目与设施, 打造科普宣教基地, 提高大众湿地保护意识, 推进生态文明建设。宣教展示区位于大棚、平寨一带, 是敖溪河与乌江交汇处。有众多山头应蓄水而形成岛屿, 随着水位消涨其形态变幻多样。在该区北部祝家湾一带, 高程在610~630 m之间, 冬季水库蓄水淹没成湖, 春季水位跌落后形成公园内最大的消落带湿地。规划主要建设内容如下。

3.2.1 湿地植物园。

在祝家湾一带地势平缓, 冬季蓄水期该区域淹没, 水位跌落后形成逾60 hm2的消落带湿地, 可充分利用该区域, 结合现有农田、库塘等资源, 按湿地植物分类为主线, 以自然式进行布置, 以木栈道或石板路为纽带, 实现科普宣教与湿地植物景观有机融合, 打造地方特色田园风光, 重点展示不同生活型的本土湿地植物, 包括湿生木本植物、湿生草本植物、挺水植物、浮水植物、沉水植物等, 并注重植物的景观效果, 构成稳定的植物生态环境。

3.2.2 湿地科普馆。

位于平寨, 建筑面积800 m2, 依山而建, 黔北民居风格。馆内宣教功能厅运用声、光、电等现代化手段, 让动植物等标本活灵活现地展示在游客面前, 使参观者有身临其境的感觉, 从而达到了解动物的生活习性和植物的生长特征的目的。

3.2.3 飞龙湖观景楼。

在平寨山脊建飞龙湖地标性建筑———飞龙湖观景楼。规划建筑为6层, 占地面积约200 m2。在各楼层可依据功能设置茶室、棋牌、咖啡、酒吧等, 将其建成集观光、休闲、餐饮为一体的地标性的休憩景观建筑。游客登上观景楼顶部, 可一览飞龙湖与构皮滩电站大坝全景。

3.3 合理利用区

合理利用区分为敖溪河合理利用区和飞龙寨合理利用区两部分。

3.3.1 敖溪河合理利用区。

敖溪河进深逾10 km, 水面时而幽狭时而开阔, 两岸植被茂密, 规划以水产养殖、适度生态旅游为主。 (1) 水产养殖。飞龙湖水质达到国家Ⅲ类水质标准, 乌江鱼更是远近闻名, 公园范围内现有网箱养殖户20余户, 可将水产养殖作为公园综合利用的示范, 让游客充分领略“游飞龙湖美景, 品飞龙湖鲜鱼”的乐趣。 (2) 休闲渔村。选择适宜的湖岸或湖湾建设。主要建设项目为:一是渔村俱乐部。在湖岸选择适宜之地, 修建用于比赛的标准垂钓场, 并定期举办钓鱼比赛。内部设置购物、休闲、饮食场所。二是水上人家。利用湖湾的网箱养鱼点, 建漂浮于水上的集娱乐、休闲为一体的水上人家, 让游客随渔民参与养殖、捕捞、垂钓、烧烤等体验性活动。

3.3.2 飞龙寨合理利用区。

飞龙寨位于花山乡水口村, 该处是余庆、瓮安、湄潭交界处, 也是公园水面最开阔处。飞龙寨作为飞龙湖旅游开发的先行区, 现建有999 m的世界第一长龙———飞龙湖观景长廊、龙文化广场、民族村寨等旅游景点。规划主要建设项目有: (1) 水上活动中心。位于飞龙寨湖面, 以提供竞技型、刺激型、喧闹型的时尚水上运动为特色, 如滑水、水上摩托、龙舟赛、水上滑翔伞等, 节假日可定期举行各种竞技活动、趣味游戏及特色表演, 吸引游客广泛参与。 (2) 飞龙寨湿地生态园。位于飞龙寨西北侧, 规划面积10.6 hm2, 打造生态农业示范种植基地, 让游客在此做农民, 住农家屋, 吃三餐农家菜, 增强旅游的趣味性和参与性。

3.4 管理服务区

针对飞龙寨和敖溪河2个合理利用区, 分别设有飞龙寨管理服务区和浪水湾管理服务区。管理设施建设有樱桃井码头和飞龙码头。主要建设内容如下。

3.4.1 湿地管理站。

根据管理的需要和场地条件, 在飞龙寨、平桃和浪水湾各成立1个湿地管理站, 建筑占地面积200 m2, 建筑风格体现地方特色。

3.4.2 游客综合服务中心。

在飞龙寨、平桃和浪水湾配合湿地管理站分别设置1处游客综合服务中心, 建筑面积2 000m2, 黔北民居风格, 由旅游接待及咨询中心、餐厅、客房、娱乐室、大中型会议室、多功能厅和旅游小商品超市等组成。

4 愿景展望

飞龙湖国家湿地公园拥有贵州大型库塘湿地景观资源, 其最大坝高232.5 m, 是亚洲喀斯特地区第一高坝, 可与遵义以红色旅游为主导的旅游资源和余庆以乡村旅游为主的旅游资源形成互补。公园建成后, 有利于完善遵义市生态旅游结构, 拓展生态旅游空间。同时, 乌江干流梯级开发共有11座电站, 库容均在1亿m3以上, 其中10亿m3以上的电站就有7座, 因此在最大的构皮滩水库规划建设湿地公园, 对于引领其他10座电站重视湿地保护、开展湿地合理利用将具有重要示范意义。

参考文献

[1]但新球, 吴后建.湿地公园建设理论与实践[M].北京:中国林业出版社, 2009.

[2]张玉钧, 刘国强.湿地公园规划方法与案例分析[M].北京:中国建筑工业出版社, 2013.

[3]钟瑞华, 钟立文, 胡达维.城郊湿地公园总体规划编制技术分析[J].安徽农业科学, 2014, 42 (13) :3933-3934.

10.龙湖物业保洁岗位职责 篇十

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每周擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭

八、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向物业

保洁员管理制度 为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫

生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁主管应尽职尽责、以身作则、严格管理、带领队伍完成各项工作任务

3、严格遵守公司规章制度、服从领导指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、4、保洁员每天工作时间为：上午7：30―11：30下午 12：30---16：30

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大

声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上

岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行

4、爱惜工作用具及公司办公用品。篇二：物业保洁岗位职责 第一章 保洁主管职责标准

第二章 保洁组长职责标准

四、严格本部门考勤制度。对保洁员，每天定时集中讲评，对全年出全勤，无迟到早退员工，报请单位给予奖励。

七、严格执行保洁工作检查制度，实行自检、互检、组长检查、主任抽查，服务中心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果切实与员工收入挂钩。

第三章 保洁员职责标准

保洁员职责标准如下：

一、守岗位，按时上下班。

三、每日负责清扫道路、绿地、公共设施周边环境等1次。

第四章 公共场地和马路清洁操作标准

二、作业程序

三、清洁标准

第五章 绿地清洁操作标准

二、作业程序：

2、对烟头、棉签、小石、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾袋内，3、对树墙内堆积的枯枝落叶、纸屑等杂物用铁钩勾出扫入垃圾袋内。

三、清洁标准

第六章 排水沟保洁操作标准

二、作业程序：

三、清洁标准：

第七章 垃圾箱保洁操作标准

二、作业程序：

三、清洁标准：

第八章 保洁工作应急执行标准

三、应急措施

1、发生火灾后的保洁工作应急处理措施：

3、风雨影响环境卫生的应急处理措施：

（3）保洁员查看各个责任区内污水排水是否畅通。

4、施工影响环境卫生的应急处理措施：

5、新入住装修期应急处理措施：

四、安全注意事项

第九章 保洁工作考核标准

一、考核内容

1、地面清洁

2、保洁

二、考核标准

三、奖惩制度

篇三：小区物业保洁员岗位职责 小区物业保洁员岗位职责

一、室外保洁员岗位职责

1.准时到岗，每天清扫分区道路，绿化带、楼宇间硬化部分及坐台

两次；

2.垃圾随时清理，倒置垃圾中转站；

3.熟悉各自分工及所负责范围内的情节卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决；

4.热爱本职工作，养成良好地卫生习惯，不贩脏，不怕累；

5.积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质；

6.维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制

止；

7.完成公司交办的其他临时性工作；

一、室内保洁员岗位职责

（1）楼道保洁员岗位职责

1.每日对楼道清扫、保洁，单元门、楼梯扶手清擦、保洁；

2.每周对内标志牌、信箱、消防栓，可视对讲机、防盗门、电表等

公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净；

3.每月对楼道灯具，楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保

持干净；

4.当班时间遇到楼内有可疑情况时，及时与保安人员联系； 5.巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门； 6.定期对楼道蚊虫等进行消灭，确保无“四害”；

篇四：小区物业保洁员岗位职责 小区物业保洁员岗位职责

一、室外保洁员岗位职责

二、花园及娱乐场所保洁员岗位职责

三、室内保洁员岗位职责

（1）楼道保洁员岗位职责

③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

（2）办公室保洁员岗位职责

④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人

11.龙湖物业保洁岗位职责 篇十一

项目位于西安市城西大兴新区的核心区域, 西、北二环路黄金交接带以内, 明城墙玉祥门向北一公里处红庙坡十字西南角, 可谓交通八达、区位优越。MOCO国际由两个镜像对称的L型高层塔楼环抱三层裙楼共同构成商住两用建筑群, 该案屋顶花园便位于裙楼楼顶之上, 其东、西、南三面被塔楼所围合, 而北侧为20公分厚度的女儿墙结合屋顶设备的安置[1]。

屋顶花园总面积为6 733 m2, 其用地比例情况为:软景面积2 181 m2、硬景面积3 315 m2、绿化率32%。

2施工难题与解决

毋庸置疑, 在施工周期与施工难度上, 屋顶绿化与其他绿地类型相比, 是不可同日而语的, 该案的施工特色处理中主要体现在以下几个方面。

2.1组织排水

屋面排水包含了地表水与渗透水这两个方面的组织处理。

渗透水为降雨及冰雪融水到达屋面绿地后在土壤中垂直下渗的地下径流。该案渗透水组织排水采用滤水板排水系统, 渗透水通过土壤由滤水层通过盲沟导入天沟。具体作法为:首先, 在屋面顶部的楼板防水保温层与二次防水保护层之上做建筑找坡层;然后, 安装用于阻隔细粒培植土以免流失的滤水层——成品滤水板, 以及用以排除地下水的地下排水渠道——盲沟;覆盖回填土;最后, 渗透水经由场地北侧排水天沟进入建筑立管雨水管而排下, 汇入地面市政排水管网系统。

地表水包括绿地与硬铺之上的地表径流。该案地表水的组织排水采用河马井系统, 针对不同表面的径流采用不同处理方式, 绿地的部分进行堆形找坡, 硬铺的部分则采用面层找坡, 将两类地表水经由具一定坡度的表面自流汇聚到汇水区。汇水区多设计在硬铺与绿化交界处, 地表径流经此处所设置的雨水收集口进入主管网河马井系统, 进而汇入排水天沟。

该案的排水系统在两方面突破了以往的地区常规做法, 材料运用上选择了更为简洁便利的河马井与滤水板。河马井是成品的塑料检查井, 施工快、易安装、承重轻, 同样处于西北地区, 重庆已经大为推广, 而西安地区现今还普遍停留在砖砌井的应用现状上。滤水层的处理亦突破已有惯例, 在碎石应用较为广泛的情形下, 率先使用滤水板, 滤水板为扣件安装, 材质轻便、易于运输、易于安装、省工出色, 该案上千平方的屋顶仅用一天时间即铺装完成。

另外, 在硬铺面层找坡的处理上, 屋面标高限制条件较多, 其逻辑推敲要求细致严谨:第一, 由于屋面层与塔楼四层商铺相接, 确定商铺出入口为标高起始点, 门口与屋面接平;第二, 架空层的基础标高定死;第三, 人防楼梯口与电梯口的标高定死;第四, 排水坡度以2%为主。经工程师现场考查并结合施工图纸的反复斟酌, 将施工方案由原设计中商铺与两处架空层之间的单项坡变更为双向V形坡, 并在坡底增加截水沟。该项技术调整既确保了排水畅通, 又防止了地表径流向商铺倒灌的发生。

该案投入使用至今, 尚未出现积水、反水的现象, 在组织排水问题的处理上值得肯定与借鉴。

2.2材料转运

屋顶景观施工需要使用包括土方 (回填土、种植土) 、砖材、石材、混凝土、乔木、灌木、草坪、花草等在内的诸多景观材料。屋面作业最大难题则是材料转运困难, 一是将材料由地面运至屋面困难;二是屋面之上的材料调运困难。

后者由于屋顶无法采用机械作业, 基本依靠人力搬运。至于前者, 材料由地面到屋面的转运问题, 则主要依靠搭建在双L形塔楼之间架空位置上的龙门架来解决。通过龙门架对地面材料进行起吊, 将其便捷地传送至屋面, 龙门架可谓为材料转运的重要枢纽与通道——转运“生命线”。另外, 混凝土依靠甭管运输, 注意避免使用标号过低的混凝土, 容易造成甭管堵塞, 在实际施工过程中还兼顾人工自拌混凝土的操作;植物则通过吊车起吊结合人工搬运完成运输工序。

工程师尽量考虑并采纳简易方式, 既要减少转运量, 又要保证施工后的实际效果。例如, 该案中河马井、成品滤水板等新型材料的选择与运用, 为施工带来操作安置、转移运输上的极大便利, 大大缩短了施工周期。

除此之外, 施工材料转运还非常容易造成一项问题, 就是重型材料对屋面二次防水层以及屋面层已铺就的滤水板的压破性损坏。如何避免此项问题?该案在屋面绿化施工前, 塔楼四层相对于裙楼屋面存在1 m左右的高差, 整个场地需采用全面覆土的方式来消除这部分高差。覆土过程则由人工抬土至屋顶, 以东、西、南三面商铺门口处为起始, 由商铺室内向室外屋面用载土小推车倾倒堆土, 堆土过程是在每一处覆土完成之后再逐步向前推进, 小推车的操作面始终保持在与商铺室内标高大致的高程上。在全部屋面的覆土工序完成后, 进行材料转运, 这样屋面土层就阻隔并化解了材料运输对防水层与滤水板造成的接触性破坏, 进而有效避免了不必要的损失。

2.3植物栽植

软景施工的困难在于几个方面。

第一, 植物生长保障。屋顶生态条件无法给植物提供良好的生长环境, 土壤水肥不足、蓄水保温性能差, 昼夜温差大, 风速高、湿度低, 再加上东、西、南三面被塔楼所围合, 直射屋面的阳光有限, 植物生长的各方面营养供给被极具压缩。因此, 苗木选择上多选熟货、本地苗, 优先备选耐瘠薄、耐旱、耐寒品种, 如, 该案的国槐、山杏、红叶李、石榴、女贞、五角枫等, 慎重的植物品种甄选是软景呈现理想效果的首要保障。后期养护上, 浇水时间段为am:6:30~9:00、pm:6:00~9:00, 建议每年施肥一次, 落叶埋在土中, 以增强土壤肥力。

第二, 种植点的确定。屋面设备众多, 且土壤下管网、暖沟、盲沟纵横、透气孔排布密集, 前期设计与后期施工在植物布点上存在出入。为打造理想的软景空间, 保证效果落地, 需要准确定位种植。工程师结合现场实际, 将植物栽植点落定到景观管网套图上加以调整协调, 进而完成植物景观的点位调整。

第三, 绿化覆土不足。部分绿化位于建筑抬高板上, 覆土不足:观光电梯周围绿地仅覆土20公分;西南至东北的斜向景观路与“心怡湾”平台之间的三角形绿地覆土40公分;屋面北部区域覆土80公分, 但有烟道贯穿。具体解决办法:20公分厚土壤绿化, 别无选择只能种植草坪地被;40公分厚度土壤绿化, 则以灌木为主, 无乔木栽植, 这也导致了花树中轴无法延伸这一软景整体效果处理上的遗憾;烟道贯穿土壤的绿化, 采用见缝插针般的点式种植。

第四, 软景细节调控。种植池位于建筑抬高层上, 无覆土, 经调整种植池南移, 同时保持5个种植池同一直线, 木平台位置种植池与台阶形成凸凹咬齿, 效果更佳。另外, 虽然覆土不足, 尽量增加绿化, 避免硬碰。如采光井南侧与木铺装硬碰, 效果粗糙, 调整增加绿化边带, 同时绿化中暗埋排水管, 利于排水;木铺装面积过大, 形式无变化, 与风井硬碰, 效果粗糙, 调整后增加绿化边带。

第五, 确保安全稳定。屋面全面覆土, 为避免植物根系对硬铺垫层、管网沟渠等地下材料或设备的破坏, 在绿化土和硬铺土之间设置砖砌体, 将两部分土壤彻底分割开, 避免后患。

3结语

该案在施工上成败之关键在于现场工程师扎实的专业技术与敏感度, 尤其是后者, 在应对屋面绿化施工过程中出现的以及潜在的各类问题上发挥出色。因此, 屋顶绿化施工可以说是对工程师的技术性、专业性以及商业、景观、土建三方协调能力的严峻考验, 而施工阶段的严谨通变是屋顶花园成功的必须条件之一。

参考文献

12.物业公司环境保洁部岗位职责 篇十二

1、环境保洁部经理职责：

（1）负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。

（2）负责制定公司管辖项目各清洁项和绿化养护的实施执行标准。

（3）按照公司管理方针目标，负责公共清洁卫生计划，组织安排保洁主管、领班各项清洁服务工作；

（4）检查和指导公共卫生区域和家政清洁服务清洁员的工作，确保达到标准；

（5）编制部署班次和安排休假，督促工作表现与行为；

（6）分配及控制所有清洁、保洁用品及其用量，并监督保管和贮藏；

（7）联系家政，完成业主需要的家政事宜。

（8）接洽各类清洁服务业务，为公司创收；

（9）定期向公司经理及管理中心办公室汇报工作，汇报完成任务的情况；

（10）经常巡视抽查，发现卫生死角及时解决；

（11）组织管理人员的清洁、绿化技术、家政服务的培训；

（12）根据工作需要及时向公司申报物品采购计划。

2、保洁部主管职责：

（1）负责制定项目清扫管理和绿化养护管理的实施方案。

（2）负责编制人员的计划安排。

（3）负责制定消杀服务实施方案。

（4）负责核实工具用品的申购计划。

（5）定期巡查所属项目，检查保洁和绿化任务完成的情况。

（8）对一些专用设备进行使用指导。

（9）负责处理涉内外纠纷、投诉。

（10）负责各种清洁、绿化、家政清洁业务的接洽。

（11）负责对员工进行业务培训和考核工作。

（12）完成领导交办的其它任务。

3、保洁部领班职责：

（1）负责监督执行公司及部门的各项规章制度。

（2）负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。

（3）根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。

（4）负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。

（5）负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。

（6）负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。

（7）负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。

（8）负责检查设备、工具的清洁保养工作。

（9）协助处理涉内外纠纷、投诉。

（10）负责每日工作记录的填写及交接班工作。

（11）带头工作，以身作则，调动员工的工作积极性，高质量、高效率的完成清洁工作。

（12）负责对员工进行岗位、家政清洁服务培训。

（13）及时传达上级指示，定期向主管或经理汇报工作。

（14）完成领导交办的其它任务。

4、保洁员职责：

（1）保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。

（2）上岗时着装整齐、统一、规范，按标准完成各项任务。

（4）生活垃圾日产日清；

（5）楼道每天清扫一次，整日保洁；

（6）楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

（7）楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；

（8）楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

（9）楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

（10）及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

（11）雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫。

（12）负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。

（13）负责设备房清洁工作。

（14）清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

（15）对辖区内发生的违章现象进行劝阻和制止。

（15）对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向管理中心办公室报告，否则视为失职。

（14）完成后勤服务中心交办的其它工作。

对保洁员的具体要求：

a、道路和硬铺地面每天清扫一次；

b、保洁箱每天清理一次；

c、项目卫生实行全天保洁。

管辖范围：

a、保洁组所属员工。

b、保洁组办公场所。

c、保洁组所使用的工具、设施。

d、公司草坪、花木、盆景等绿化物品。

13.物业保洁岗位职责标准 篇十三

2.负责组织、落实、督导本部门的各项管理工作，完成各项管理指标和经济指标。

3.贯彻执行政府部门有关行业法规，加强安全卫生管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

4.负责对本部门人员定期进行专业技能培训，对服务中遇到的难题及时提出解决处理方案，不断提高员工的综合能力和素质。

5.负责组织对技术文件和设备档案的归类、建档和管理工作。

6.负责对本部门工作的投诉处理，负责本部门不合规范服务的处理，预防和纠正措施的实施、跟踪、检查。

14.龙湖物业保洁岗位职责 篇十四

在现代城市以公共交通为先导的TOD城市发展模式带动下,城市发展区域内引入了更多的公共交通量,大量轨道交通上盖商业综合体的项目应运而生。一方面,大型商业综合体开发的高密度和高强度,通过集约高效的建设模式,很大程度丰富了城市空间形态和市民生活体验;但另一方面,因为城市商业综合体具有高覆盖率和大体量的空间特征,对城市空间场地和边界的界定完整在一定程度上削弱了城市地块间的联系。

因此,大型商业综合体作为城市重要的公共建筑类型之一,与城市和街道的公共性存在差异,形成一种新的城市肌理。在建筑设计中需提供新的空间,从多维度织补其与城市空间的关系,从而有效连接大型商业综合体与周边城市空间,塑造更具吸引力的现代城市环境。

2龙湖常营天街项目与城市的关系

常营地块位于北京市东五环外、朝阳区常营回族乡内。作为北京市近郊区唯一的少数民族乡,历史可追溯到明代初年,本身具有浓厚的民族居住传统。在北京城市规划版图中,常营地处北京CBD东扩的发展带内。2009年以前,项目地块周边的居住人口已达7.4万,未来整个区域还将新增写字楼300万m2。

项目建筑用地面积17万m2,沿朝阳北路东西向展开,被双桥东路分为东西2个地块(见图1)。地块与北京地铁6号线常营站相邻,是常营地区居住人口密度最大的区域。6号线常营站为全地下车站,是疏散常营地区人口,向西连系CBD、向东连系通州新城的重要站点。其地铁站厅层位于朝阳北路正下方,与龙湖常营天街商业综合体地下2层处于同一标高。在双桥东路与朝阳北路交叉路口的4个街角,均规划有地铁出入口。

该项目场地分3部分:北侧为大型商业综合体,中部为商业街和公寓,南部为住宅。项目总建筑面积46万m2。其中,大型商业综合体建筑面积23万m2,5层,沿朝阳北路立面总长700m。该综合体作为北京地铁6号线常营站上盖的项目,是龙湖物业持有地产,集中管理的需求在时间和空间上造成地块与周边城市环境的隔离。从设计者角度来说,需要健全商业空间与城市空间的联系,建立良好的市民出行条件和城市共享机制,促进商业综合体与城市空间友好对话。

3“连接体”的类型和功能

本文所述的“连接体”指弥合大型商业综合体与周边城市的空间。通过对该空间类型的分析及功能总结,归纳有效设计方法。本项目中的连接体主要有以下3种类型。

3.1空间扩容式连接体:地块边界与城市空间的弥合

此种类型的连接体主要用于人流密集的综合体室外空间与城市相邻的边界上。空间形式包括下沉广场、下沉绿化坡地、室外平台等。其主要功能是延伸商业空间感受,增加可供市民使用的城市公共空间范围;同时,弱化商业体量的外部边界感,提升商业空间和城市空间的品质。

龙湖常营天街商业综合体沿朝阳北路东西向展开,形成700m的城市商业立面。为了弥合连续大型商业体量与城市空间的边界感,设计过程中在整个地块的中部和东部插入3个室外下沉庭院,分别位于双桥东路路口东、西侧和辛庄路路口西侧(见图2)。

3个庭院均下沉到了地下2层(B2),与主要地下商业空间地面相平。同时,在地下1层(B1)设计了可以停留的室外平台。这样,下沉庭院作为城市的拓展空间,延伸了城市与商业的界面,使主要的商业空间与城市边界空间层层相通,丰富了使用者的空间体验。

以位于辛庄路口的下沉庭院为例(见图3)。下沉庭院作为城市空间的连接体与扩大区,空间边界是需要着重打造的部分。设计并未机械地将地面以上建筑立面直接延伸至庭院,而是在B1,B2层设计更多的商铺,朝向下沉庭院,并组织绿化体系柔化庭院边界。通过通透的商业界面和绿化,弱化下沉庭院的边界感,围合出1个有氛围的城市公共空间(见图4)。再利用室外扶梯和楼梯的联动性,自然地将城市人流引向商业地下各层空间和轨道交通人口。

3个分别占地800m2的下沉庭院扩大了商业空间、公共交通空间与城市的连接面,使多种空间渗透弥合。通过这种扩容并模糊边界的空间连接方式,将大型商业综合体与城市空间融合,不仅为地下环境提供了更多的采光,提升了地下商业空间价值;还为较长的地下商业内街提供了与城市共“呼吸”的窗口。

3.2功能过渡式连接体:商业机遇和城市公共交通效率的平衡

商业与交通具有对立统一的关系。首先,商业需聚敛人气,交通不便,商业发展受限;但繁华商业对人流和物流的汇聚效应,又造成一定的交通堵塞,从而降低交通效率。商业与交通的基本属性不同,造成在大型商业综合体中,两者既相互依存又相互矛盾:公共交通为商业带来机遇,但商业不能给公共交通效率制造障碍。

通过在商业与公共交通界面上设计功能过渡式连接体,可提高大型商业综合体内使用者在使用公共交通接驳时的舒适度,也可有效地将公共交通人流转换为潜在商业人流。既兼顾了公共交通的高效率,又为大型商业综合体提供更多的商业机会。

龙湖常营天街地块不仅被多条重要的城市道路围绕,地下还有地铁6号线通过,“地铁上盖”是本商业项目的一大特征。城市公共交通人流在此处大量快速集散,处理好地铁人流集散与商业的空间关系是设计的另一个重点。为实现与地铁积极的连接,在设计中采用了以下手法。

1)增设用地红线外的过渡连通区地铁常营站站台沿朝阳北路东西延伸,和常营天街商业综合体的主要内街动线呈平行关系;地铁站厅层与商业的地下2层标高相平。因此,在商业地下2层东西地块间、用地红线外的区域(位于双桥东路和朝阳北路下方)设计了10000m2左右的大面积连通区域,该区域的功能主要为公共空间和集散广场(见图5)。该空间由于是用地红线外的开发,由开发商代建、地铁公司持有。

该过渡区域的建设在商业和地铁站厅层之间融入了1个开阔的T形连接空间。通过该区域,商业东西区、商业与地铁站之间形成了具有标识性的整体空间。通过此空间,增大了人员活动的区域与站厅区的衔接。原有的地铁出入口从2个增加到4个,口部的宽度也得以扩大。这种具有交通集散功能的商业过渡空间增加了交通疏散的便利性,有效提升了地下2层的商业空间价值,为人流直接进入商业空间创造了更多可能(见图6)。

2)创造趣味“胶囊”空间连系地铁站厅与地面规划于常营天街商业综合体一侧的地铁客流出入口共4个,东西地块各2个,地铁设计部门要求通过独立的通道通往地面。但如果简单处理,地铁出入口不仅与城市空间结合单调,而且割断了人流与商业连接的可能性,产生消极的空间体验。

设计中将地铁出地面的通道拓宽,局部用商业和地铁站厅层的外墙变成为空间内墙。这就将出入地面的地铁通道变成了1个平行在商业和站厅之间的“胶囊”空间,且与商业层层相连(见图7)。这个空间的截面高宽均为10m。东西2个区域的“胶囊”空间各有2组扶梯,将人流引向地面。在商业的B1,B2层均有停留的平台,人流可自由地在“胶囊”空间与商业空间之间穿行。室内灯光和装修明亮简洁,未来可进行展览和小型商业,使此区域不仅在商业综合体和地铁出口与地面城市空间之间建立了可以停留、交往的社会公共空间,还减少了地铁口出入地面过深给使用者心理带来的单调感(见图8)。

3)活用下沉庭院建立积极连接空间地铁6号线属于全封闭的地下线路,从市中心到达常营站需30min左右。长距离地下交通的单调感,给人造成一定程度的心理影响。因此,设计将双桥东路路口的东西2个下沉庭院与前文提到的T形区域结合。这样,从地铁的站厅层出站不远就能感受到下沉庭院的天光,通过自然光吸引人流。庭院设计融入了更多与商业衔接的机会,通过设置咖啡厅和室外茶座,提升空间体验(见图9)。每个下沉庭院边长均满足大于13m×13m的消防要求,可作为室外安全区域,对于消防疏散有积极意义。

3.3空间延续性连接体:保持空间体验的连续和完整

此种类型的连接体,主要用在功能空间的搭接上,空间可以表现为室外连桥、平台、屋顶走廊等,保持空间体验的连续性,增加建筑与城市空间对话和共享的机会,提升建筑的整体感,有一定的社会公共空间价值。

常营商业综合体体量大,是跨地块拿地的典型案例。从总图上看,商业综合体被双桥东路隔离成东西2部分。在考虑建立地块间连系的过程中,设计选择了从天到地全方位的连接方式。如前文提到的地块间的T形连通区,不仅把地铁与地下商业空间联系到一起,同时实现了东西地块商业空间在地下的大连接。而在地上设计中,在地面商业空间的3～5层,设计了横跨双桥东路的100m大连桥,东西地块的商业动线在此处延续(见图10,11)。整个商业综合体形成了总长600m的内动线。

在室内购物过程中,人们穿过大连桥,可以感知和体会城市外部空间的时光变化,观看城市风景,获得空间转换和精神转换的机会。而从外部看,通过架设在红线内的4根巨型混凝土立柱支撑整个连桥,建筑形成了沿朝阳北路完整的城市界面。

连桥两侧贴近建筑的部位设有半室外的楼梯,能独立地对连桥人员进行疏散,使连桥空间具有独立管理的可能。由于连桥作为延续空间的引入,使整个商业综合体不再是独立封闭的体量。此处也成为1个可以引入公益项目、艺术文化展览等社会生活的空间,不仅使商业空间得到贯通,而且有潜力成为常营区域的城市客厅。

4启示和反思

大型商业综合体作为城市公共建筑的重要类型,在很多方面定义和改造着所在地的城市空间活力。本文所论述的各种类型的“连接体”是对城市全天候开放或可独立出入的城市公共空间的延伸。

这些红线外的代建“连接体”,出资方为业主,直接经济权益归属市政。从业主角度讲,虽然代建这些连接空间没有直接经济收益,但却起到提升商业综合体建筑空间质量、增加人流导入的作用。而空间品质的提高,也附加提升了商业价值,从而实现更高的商业收益,从长远看对商家有益。

从市民的角度看,各类型空间“连接体”可有效弥补交通停运、商业空间关闭情况下使用者的空间体验,让人的空间体验更舒适有趣。并且,因为该空间不属于商业运营空间,可做公益性展览或文化展览,延长其社会效益的时间,挖掘其更深层面的公共性。

因此,如果评估“连接体”空间在经济账之外的社会效益,是多方共赢的:开发商代建、政府持有、市民使用,三方受益。

由于“连接体”空间的产权一般不属于业主,或属于市政公司及地铁运营公司,或完全向城市开放,未来的管理力度有限。为防止无人代管形成社会死角,运营可借鉴国外类似性质空间的成功实例。如美国的“口袋”公园,引入社会团体或公益组织对空间的使用进行参与和监督,增加空间与市民互动的机会。同时注意监管,避免商家实际使用中过度商业化带来使用和安全上的隐患,以及对原本城市公共空间的侵占。