酒店项目投资企划书

酒店项目投资企划书（共11篇）

1.酒店项目投资企划书 篇一

商

务

酒

店

项 目 计 划

2011年6月

书

目录

第一章

项目摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

一、项目概述

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二、项目优势

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三、项目背景

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四、项目投资计划

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第二章

项目公司

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一、公司简介

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二、公司结构/管理

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三、股权结构

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四、项目其他背景

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第三章

项目规划 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

一、项目位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

二、法律明细„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

三、项目详细规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

第四章

项目实施计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

一、项目建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

二、具有新建设酒店的优„„„„„„„„„„„„„„„„

第五章

项目投资分析 „„„„„„„„„„„„„

一、投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

二、参数预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

第六章

市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

第七章

一、商务酒店概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

二、酒店经营指标分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„

三、竞争对手及发展态势„„„„„„„„„„„„„„„„„

四、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

第一章 项目摘要

一、项目概述



随着人们生活水平的日益提高，对生活质量的追求也进一步的完善，商务式酒店将是人们旅游、休闲、渡假、会务的理想会所，也是一种趋势。



顺城街是成都春熙商务圈的重中之重，休闲的绿谷，位于成都市繁盛商业区之心腑地带的商务酒店，交通便利，紧临交通疏通中心，地理位置十分优越。

酒店总面积？商务酒店总投资概为430万元，酒店用地面积260平方米，建筑面积为2300余平方米，主楼8层。2—7层为客房，8层规划用途为茶坊。主楼2层为简餐茶餐厅（设计餐位数20人同时用餐）、茶座150米方。



新装修后的商务酒店，凭借专业酒店管理的优势，结合现代酒店经营的全新理念，商务酒店将成为成都市档次最高之一的现代商务式酒店。

二、项目优势



黄金地段、得天独厚

采用专业化商务酒店管理团队 

采用专业的商务酒店的设计理念

筹建部门成功开发过多个酒店的设计和施工 

专业的星级酒店服务师进行统一的培训 

现代化的高效益、高社会价值的经营管理模式

三、项目背景

成都是大西南地区重要的政治、经济、旅游和交通枢纽中心，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家重点风景名胜区，并获得全国旅游生态城市荣誉，目前拥有峨眉山、青城山、窦关山、天台山等国家级、省级风景区多处；龙池，卧龙等国家级、省级自然保护区3处；龙泉大窑遗址等国家级、省级文保单位17处。成为人们的旅游的新景点。

成都市身为政治、经济、文化的中心，目前只有四星级以上酒店15家、五星级酒店6家（1家待建）。而在顺城街幅员1公里向周边扩散，没有一家商务或经济型的专业酒店，鉴于现代时尚商务式的酒店在此区域仅只有我们这一家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。它的新开可进一步缓冲顺城街沿线高档商务酒店紧张的现状。

四、项目投资计划

补充项目装修风格？及定位等？

（一）投资总额

项目投资概算为430万元（包括场租款（150万）、装修费用、基桩及相关前期费用等已完成的投资230万元）

（二）运营计划

根据项目装修期计划，装修期为图纸确认后20天；装修期为3个月。

根据营运收支预估数据，预计项目营运2年，即可还清本息。

第二章 项目公司

一、商务酒店公司简介

商务酒店占地面积260万平方米，总建筑面积2300余平方米，拥有充分体现现代时尚商务，一楼大堂空间100左右多平米，现代化酒店设施、舒适典雅的各式客房90套；有风格各异、环境幽雅的中西式茶餐厅、先进的一体化卫浴设施、高速稳定的局域网等相对应的配套设施。有先进完善的设施，能为各种不同规格的客户提供高水准的专业服务。

二、公司结构和管理层

公司实行单店总经理负责制，公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有店长（总经理）、工程部、财务部、前厅部、客房部等。

人员编制

商务酒店定员33人，其中高级管理人员1人，中级管理5人，服务人员27人。全部员工均实行合同制。各类人员按不同岗位技能要求进行上岗前培训、考试、招聘。另视经营的具体情况季节性招用一部分临时工。

三、公司股权结构

公司由几位自然人组成的股份有限公司（自然人以公司章程为准）。董事长

、总经理。

四、项目其他背景

近年，成都市对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；经济地位逾显突出；成都市已成为重要的人流、物流集散地。经前期对该项目区域调查了解到相对于快速增长的市场需求，在该区域内急需一家高规格、高标准的商务酒店。

由于该区域内的星级宾馆（珠峰酒店、银河王朝大酒店、绿洲酒店等），有的酒店存在居高不下的房价让大部门中层阶级出差人士望而却步，有的酒店硬件设施严重老化，已达不到现代人出行所追求的温馨、整洁等要求。所以它的建成将会带来较好的社会效益和经济效益。

第三章

项目规划

一、项目位置

本项目附近有方便的交通网络。该酒店大门位于成都市最繁华路段顺城大街，项目座落于呈长方型地块的东西侧，而基地的地势大致平整，政府计划在5年之内改造周边的新城配套，现已完工有原“熊猫城”的改造。届时时尚、现代化得酒店将凸现在人们的眼前。

二、相关法律文件

同意改建的相关部门的批文，8年以上 租赁经营合同。

三、项目详细规划

1、项目明细

酒店是人们用几小时或几天时间经历一种与平常生活不同生活方式的地方。酒店不仅应该融入现代生活的情感世界，更应该使其得到更广阔的延伸。酒店行业发展迅速，不光是独立的个体酒店经营者，随着需求的增长，额外的个人产品和服务的市场需求达到了一个新的高度。这种选择变得越来越多样化，从四川省的小旅馆、城市里时尚的宾馆到个人租住的小屋，什么都有可能。而且还要觉得成都市所住的地方或传统、古典或是时尚、现代。差别非常大：厚地毯能够减小声音，熟悉的环境和陌生的休息地点，喜欢哪总你在哪里能够休息得更好，舒适的酒店还是独家经营的。

2、客房

酒店客房将会由主楼楼层提供。而楼层的标准楼面设计为标准客房，大床房，情侣房。在客房装修问题上，先成都主要的几家商务酒店主要选用的是异域风和本地想结合，但随着这两年成都酒店市场的改变和发展，越来越多的客户倾向于欧式风格的酒店！原由

1、欧式风格的装修给人一种尊贵的感觉

2、可以提升酒店的整体形象和酒店的档次，以此为基础增加 收益点

3、对于商务人事有个更好的商务洽谈的典雅的环境 总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括 标准房，商务房、情侣房、豪华单人房。

3、后勤设施

后勤设施包括大堂、接待处、保安及控制室等。

其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、员工洗手间、楼层工作间及泵房等。

大堂在布置和规划时按照功能的用处进行划分，一共分为：休息区、接待区、其他功能区。三大功能区要在一定意义上分开，但是又要相协调。所以大堂的总体规划是：以电梯门为基础点相周边放射型的规划三大功能区。

4、技术资料

根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下：

面积资料

总地上建筑

260平方米

总建筑面积

2300平方米

停车位：

（地下）10个，（场外）50--80个（项目地外50米就是大型的公用停车场，经协商可供我们酒店有偿使用）

5、装修期成本预算

资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币四佰六拾万。改造成本包括租金，工程管理及其他专业费用，装修费及不能预见费等。

成本明细如下： 前期费用（租金，记在成本之内）

￥：150万 装修费用（电梯工程、空调）

￥：230万 开办费

￥： 50万

总价

￥：430万元

第四章

项目实施计划

一、项目装修规模

二、具有新建设酒店的优势

酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为20年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后5到10年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。商务酒店（）作为酒店一种新型形态，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的10年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。

第五章

SWOT分析

一、具有显著的成本费用优势

酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为商务酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看，仅通过酒店大厅和茶座、大厅商务中心的出租承包收入每年就能取得70---90万元的收入经营权费用。

二、参数预测

1、预估期

2011年至2021年，共10年。

2、客房入住率

成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之间，参照中国其他地区商务酒店的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取96%。

由于商务式酒店具管理和客户资源优势，从营运第二年开始进入稳定期。

3、平均房价

参照成都市精品商务酒店现有房价水平和国内其他地区城市商务酒店房价水平，应该达到人民币168----198元/间。

市场分析年营业收入的测算

一、客房利润

收入：

1、主营业务收入：房屋销售收入（按规划85个房间计算）

198元/间——168元/间

均价183元/间

每天的入住率按96%计算：82间*183元/间=15006元

日收入：82间*183元/间=15006元

月收入：15006元*30天=450180元

年收入：450180元*12个月=5402160元

2、其他收入：大堂吧（茶楼）及客房酒水食品等，年收入约120万元。

收入合计：660万元/年

主营业务支出：

1、员工年工资： 33人（初定服务员含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12个月 =712000元

2、水电费：30000元/月*12个月=360000元

3、一次性用品费用（含客源和员工早餐）：340000元/年

4、洗涤费用：60000元/年

5、办公费用：3万元

6、客房员工提成：24*6*365=52000元/年

7、店长绩效提成（用于奖励除服务员之外的员工）：5万元。

8、职工食堂费用（中午和晚餐）：120000元/年

9、员工培训费、年终福利费等开支：180000元

10、税收：300000元/年

11、电话、宽带等通信费用：80000元/年

12、其他费用（电梯维修年检、灭4害等）：50000元/年

13、房屋租赁支出：150万元/年（3年后逐年5%递增）

合计：383.50万元/年

其他业务成本：60万元/年。

折旧：56万元/年

成本合计：499.5万元/年

净 利润：160.50万元/年

第六章 市场分析

一、酒店概况

至2010年底，成都地区共有星级酒店78家，其中五星级酒店5家（建），四星级酒店14家，三星级酒店268家。

据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2010，本市假日酒店平均的客房入住率达到74%，三星级酒店平均的客房入住率达到78%。商务酒店在营运初期，时值四川旅游危机，在客源受到较大影响的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。假日酒店和花园酒店、三星级商务酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。

成都地区的精品商务酒店业尚未成熟，游客主要下榻于三星级酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而宾馆也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。

四川省的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在2008-2010年因金融危机、汶川特大地质灾害及其他原因拖慢了，而这情况也随着国家大力的道路、城镇恢复建设在2011年开始复苏。

从资料分析中，推断成都地区未来旅游业发展是乐观的，而在顺城片区目前没有一家精品商务酒店。而同时周边林立的大批写字楼也提供了我们大量稳定的客户源，加上周边3家星级酒店的老化和价格的高昂。本项目在此区域的发展前景非常乐观。

二、酒店经营指标分析

成都地区拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内客人来成都。

成都地区主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。而我项目正处于旅游者理想住宿的“春熙路商业圈”，在这里向周边辐射可以达到成都最繁华的地段，这也是保证我们酒店入住率的一大优势。酒店入住率

据我向成都市旅游局作出的非正式提问，得知顺城地区的三星级饭店于2010年的平均房租约为人民币158元至260元一晚，而入住率约为88%。

三、竞争对手及发展态势

在2010年末，成都地区共有105家已评星级的酒店，其中五间达五星级或以上。共有300家左右达三星级或以上的酒店。

在成都市区顺城片区内，共有5家三星级，9家二星级及6家一星级及未被评星的酒店4家、招待所24家。

根据成都市旅游局所提供的资料，目前顺城片区没有在建的3星以上的酒店和商务型的酒店。对顺城片区的投资酒店在15年中短期酒店市场业发展前景是乐观的。经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性。长期来说，顺城片区将有更高档酒店落成，使整个市场的竞争转趋剧烈。

市政府不遗余力的推动该区域旅游业及改善片区旅游设施，均会吸引到本地及外来游客，使该片区旅游、酒店业发展更为兴盛。

四、项目定位

根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于四星级标准的商务酒店，设置简单的茶餐厅和会议室、茶坊。

酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省、市来成都旅游、出差的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游酒店。

本区域四星、五星级酒店由于房价高，相当部分客源来自海外和大型企业的指定消费地，其经营受国际经济影响较大，在目标区域内，由于一直不缺少浓厚商业氛围和环境条件条件支撑，但是一直没有出现等同本项目的酒店，在目标区域内开发四星、五星级酒店风险较大，但对于商务酒店风险较小，利润可观、收益稳定。此外，经营商务酒店不需要更多的不必要的行政组织减少了成本的开支，也因为商务酒店的特性和人员要求的多面性，也有效的降低了经营风险。

以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的高需求已不能满足现代客户的需求，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好，所以客户的要求会更高。我们的出发点就是争取这部分高要求的客人，做出属于自己的口碑；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到本市，而项目地本市中心地段，周边人文景观多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外，通过加强管理和服务，商务酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。

2.酒店项目投资企划书 篇二

随着社会经济的发展, 人们生活水平的不断提高, 人们对于入住酒店的要求也越来越高。从酒店的外观造型, 到室内设计, 在酒店设计的要求上突出的表现就是健康, 舒适, 便捷, 高效等良性因素。设计师正努力打造酒店生活, 通过技术手段带给人们以全新的感受。

武汉东湖中央商务区位于武汉市武昌区, 地块范围东至水果湖, 南至中山北路—白鹭街, 西临沙湖, 北临乐业路。总用地面积120 hm2 (用地红线内面积) , 总建筑面积约327万m2, 容积率4.14, 整个项目由万达六星级酒店等4个酒店、甲级写字楼部分、楚河汉街、秀场、酒楼、滨水商业风情街、城市商业街、写字楼、湖景豪宅及配套以及地下车库设备用房组成。本项目为其中的一组酒店办公设计。

1 总图设计进退自如

项目地处武汉东湖中央商务区K3地块的一角, 对面即为汉秀剧场, 西南临白鹭街, 东南临东湖路, 规划要求项目后退红线30 m, 为今后的地铁建设预留条件。去掉这30 m, 地块变得相当紧张, 对于酒店这样流线复杂的项目, 难度提升了很多。

K3-5号酒店为五星级酒店, 品牌万达嘉华为商务人士创造温馨、惬意的居住感受。地上21层五星级酒店, 客房总数为409间 (套) 。地下设2层地下室, 为酒店后勤用房、停车场及设备用房。

K3-4号写字楼为5A甲级写字楼, 位于汉街总部国际D栋, 是一类高层办公楼。地上24层, 地下2层;地上1层为大堂, 2层~3层为健身及配套功能, 4层~24层为办公;地下2层为办公楼配套设备功能房间。

两栋楼通过酒店的裙房形成整体, 沿东湖路依次排开, 利用30 m的退界空间, 自然形成了酒店前的广场区域, 酒店的主入口及落客区域就在此处, 办公楼的入口自成一体, 同时通过场地内的消防通道与酒店区域相连接。内部消防道路在临白鹭街一侧将前后连通, 也方便接送客人的大巴停放。后勤的出入口设置在地块的西南角临白鹭街处, 货运及污物都通过这里设置的车道出入地下的酒店后勤区域, 相对独立而且隐秘。

由于用地退界的影响, 加上沿东湖路为酒店的主立面, 前面的广场有景观设计要求, 所以室外的小市政集中在了白鹭街一侧, 在极其紧张的用地条件下, 通过对剖面的反复研究调整, 各专业的通力配合, 最后顺利完成了室外管线综合设计。

2 流线设计各行其道

流线设计是酒店设计的关键, 其合理性直接关系酒店今后能否顺利运营。酒店的“动线”流程从水平到竖向, 分为客人流线、服务流线、货物流线三条主脉, 其原则是:客人流线与服务流线互不交叉, 客人流线直接明了, 服务流线快捷高效, 货物流线隐秘独立。

鉴于流线的复杂, 1层的设计是关键所在, 将酒店的三种流线在1层顺利分流, 各行其道是设计的重点。1层的中心交汇处是酒店的标志性空间———大堂, 正前方是全日餐厅, 左侧设计了大堂吧, 住宿客人可以在此休憩会客, 外来客人可以在此等候;右侧为酒店前台, 住宿客人可以顺利地办理了相关手续入住或者离开。在酒店临街一侧的过厅, 为迅速运送宴会厅的大量人流, 设置了两部自动扶梯, 以避免住宿客人与宴会客人混杂而引起流线不通畅。

在酒店的背街面设计了一处车道, 酒店的货物及污物从这里进出地下2层的酒店后勤服务区域;服务人员则通过背街面两侧的服务通道进入地下1层, 2层的酒店后勤区域。

这样一来, 三条流线在1层被顺利切分, 避免交叉, 最佳的位置留给客人, 不规整、不能产生效益的位置留给酒店后场。前后场的区分也为功能空间的设置定下了框架格局。

3 功能设计紧凑合理

酒店属于功能性很强的类型建筑, 功能布局在平面设计中占据了其内容的绝大部分。作为按五星级标准建造的酒店, 公共区域内容比较丰富, 设施全面, 除了标志性的大堂空间外, 餐厅以及宴会设施、高档会议中心在功能安排及装饰处理上可谓各具特色。这些公共设施主要集中在了酒店的1层~4层, 是支持其日程运作的核心内容, 功能的整合与划分过程如同精密的外科手术, 剥离—缝合, 在这个过程中通过取舍赋予了建筑一个“健康”的架构。

地上1层通过大堂作为连接核心分流了不同的客人流线, 同时安排了可对外营业的全日餐厅及大堂吧, 全日餐厅的厨房就隐藏在核心筒的后面, 左侧就是货梯, 方便与地下的后勤区域联系。2层的右侧设计了整个裙房部分的空调机房, 机房的左侧设置了中餐厨房, 两者之间用一条后勤走道相连, 货梯紧邻厨房设置, 确保了服务流线的隐秘便捷。整个平面的左侧, 扶梯上来之后周边是风格不同, 大小兼具的包房设置, 外面的大空间是中餐散座区域。卫生间的布置很自然的成了公共区域和后勤区域的分界, 将前后场分开。3层在2层高的大堂区域上方设置了大型的宴会厅, 并在沿街面留出了一个柱跨的前厅区域, 既方便人流集散又能提供一个宽敞的休息空间;配套的会议室沿左侧核心筒排布, 形成相对独立的区域。4层利用局部高差在宴会前厅的上部设置了宴会厅的专用空调机房, 核心筒区域设置了酒店健康休闲的泳池设施, 还有健身和美容美发的配套服务区域, 对应3层的厨房区域设置了部分的酒店后勤办公。

塔楼部分的核心筒作为从上到下的动线系统, 也在设计上考虑了客服的分流设计, 设备管井及服务间都集中在一起, 在消防梯和服务梯之间独立成区。无论在公共区域还是客房层, 客人都不会和服务流线发生交叉, 设备管线的检修维护也不会给客人造成困扰。

包括提供餐饮的餐厅酒吧区域, 提供休憩及商务服务的大堂公共区域, 提供健康休闲的泳池设施, 还有为整体运营提供基础服务的酒店后勤区域。

4 立面设计简约流畅

酒店在立面设计上以直线与曲线相结合, 将结构布置与幕墙设计巧妙融合, 删去繁文缛节, 让酒店回归清爽的风格、明快的气质。幕墙的金属部分结合主体结构布置自然形成流苏一样的感觉, 裙房部分竖向的线条在水平方向向外延伸, 自然形成的宽大雨篷, 雨雪天也能满足方便落客的要求。塔楼部分顶部在东南角和西北角让玻璃幕墙部分脱颖而出, 对角形的女儿墙布置与办公楼形成呼应。整体设计线条流畅, 一气呵成。

办公楼立面设计上并用石材与玻璃幕墙, 平面上呈对角形布置, 一虚一实, 玻璃部分以横向线条体现幕墙的整体感, 石材部分以竖向线条突出挺拔向上的感觉, 顶部以两个不同高度的三角形完成幕墙的收头统一。从整体建筑群看, 临街面透明的幕墙部分与酒店的幕墙材质相互呼应, 写字楼背面石材包裹的竖向线条与酒店金属包裹的幕墙框架两者刚柔并济, 有张有弛, 办公建筑的简洁有力和酒店建筑的富于变化相得益彰。在保证建筑外形、空间感与商业、周边写字楼和谐的条件下, 建筑本身具有相对的独立性。

5 合作设计理念更新

万达的酒店有自己固定的模式, 酒店与办公楼配套, 酒店有自己相对独立的配套设施, 包括餐饮, 宴会, 泳池, 后勤办公;办公楼也独立运营或招租, 但两者组合在一起, 又互相提供了方便, 办公部分的人员可以就近利用酒店的配套资源进行一些商务活动, 酒店也可以利用办公楼的业务往来增加自己的客源和经营业务, 形成双赢的经营格局。

这个项目因为甲方独特的经营模式也给设计师提供了新的视角, 即功能的组合与配套, 不拘泥于单一的建筑功能设计, 将两种不同使用性质的建筑组合在一起, 互相提升使用价值, 从商业角度重新诠释建筑的功能意义。

同时在设计过程中, 因为项目的特殊要求, 每个专项都有专业的设计公司全程参与, 室外景观, 室内设计, 厨房顾问, 后勤顾问, 灯光设计, 幕墙设计。项目的设计过程中, 有机会接触很多专业类型的工程师, 接触到建筑相关设计的更多层面, 认识到设计更多的根本问题。从一开始的方案调整到后期建筑对各专业的配合, 大家从各自专业出发的要求, 到矛盾集中的爆发, 如何融合, 怎么取舍, 都在这次的设计过程中有了不同的体验。

3.巴菲特2011投资计划书 篇三

巴菲特在2011年致股东的信中将为我们一一作答。

伯克希尔公司2010年A股和B股的账面价值增长了13%。在过去46年间(即自目前管理团队接手以来)，账面价值从19美元增长到95453美元，相当于平均每年增长22%。

无论是我的搭档查理•芒格，还是我本人，都难以精确预测到所谓的“寻常年份”，充分估计到我们的盈利能力，只是大体预见2011年是一个没有大灾引发保险赔付、商业环境正常的年份（话音未落，日本9.0级大地震和核电站爆炸就开始了——编者注），某种程度上优于2010年，但不及2005年、2006年的好光景。我和查理每一天都在思考如何能更好地使用这笔庞大的资产。

过去的一年，整个经济环境弥漫着悲观情绪，我们通过向固定资产和设备投资60亿美元来彰显对市场的信心，其中的九成都用在了美国本土。未来伯克希尔公司业务会不断对外拓展，但多数投资会在境内。2011年，我们会创下股权投资80亿美元的新纪录，增长的20亿美元将全部用于美国市场。

金钱永远在追逐机会，而在美国始终有大量的机会。评论者习惯讲“巨大的不确定性”，但无论现在看上去多么风平浪静，未来总归是不确定的。

别被这些现实状况吓倒了。在我的一生中，政治家和所谓的专家们一直喋喋不休地抱怨着美国所面临的种种难题，尽管国民目前的生活已经6倍优越于我出生时。预言家们忽略了一个最重要的“确定因素”：人的潜力无限，而美国的制度则善于发挥这种潜力。在过去两个世纪中，经济危机频发，甚至出现内战，但这一体系依然照常运转，并且生机勃勃，富有效率。

我们并不比国家建立之初时的祖先们更聪明或勤奋。但环顾四周，会发现我们正处于一个远胜于任何殖民时期国民梦想的世界。正如1776年、1861年、1932年和1941年一样，美国更令人期待的未来总在前面。

选择内在价值

我和查理都相信，那些受托管理他人资金的人，应当在投资伊始确立业绩目标。如果缺失标准，他们就会随便把这支业绩之箭射出，然后无论在哪儿落地，都把它画成靶心。

我们在很早以前就声明，伯克希尔的职责是提升每股的内在价值，并使其高于同期标普500的增速。有些年份我们做到了，有些则没有。如果长期而言我们无法做到，对投资者便毫无价值。他们会觉得持有一支指数基金会得到相同甚至更好的收益。

需要注意的是，每年的这些数字，既不可轻易忽略，也不要过分看重。地球绕太阳运行的速度与投资理念及决策得到回报的时间并不同步。比方说，我们在上一年度花费了9亿美元向投保人积极投放广告，但无法取得立竿见影的效果。而许多在铁路和公共事业方面的巨额投资，也要着眼于长远回报。

未来，我们希望一些平均指标能够比标普表现得更好，尽管这难以确定。如果达到这一目标，就能在股票市场的坏年份中取得较好业绩，而在牛市中则要忍受相对较差的业绩。

我和查理都希望非保险业务的每股收益能以令人满意的速度持续增长。但数字越大，工作就越有挑战。我们需要打理好目前的生意，完成更多大型并购。我们已经准备好了，用来打“大象”的枪支已经上膛，而用来扣动扳机的手指则蠢蠢欲动。

伯克希尔拥有很多优势。首先，在伯克希尔，经理们只关注自身业务的运营：他们并不会受到总部会议、融资烦恼或是华尔街骚动的干扰。他们只是每两年会收到我的一封信，或可以在需要的时候打电话给我。有些经理过去一年中从未跟我讲过话，而有些我几乎天天都会跟他探讨。我们首先出于对人的信任，而非看重程序化的流程。对彼此而言，“慎于雇人，疏于管理”这一点很有效。

伯克希尔的CEO们各式各样：有人拥有MBA学位，有的连大学都没毕业；有人习惯制定预算，严格照章办事，而一些人则完全靠直觉。团队就像一个击球风格各不相同的全明星橄榄球组合，并无一定规则。

第二个优势是关于如何分配投资收益。在满足这些公司的运营需求后，我们依然有大笔盈余。很多公司仅仅希望将资金重新用于所处行业，但这往往会限制它们的视野，将资本仅用于一个狭小空间。机会稀少必然使得竞争异常激烈，卖方就处在优势地位。这就像在一个全是男生的舞会上，出现了一个女生，这种不平衡的局面对女生自然有利，但对男生就太残酷了。

伯克希尔在投放资金时并不存在这种常见的限制。对于这种“世界任我行”的优势，还有一点，除了考察一笔交易相对其他投资的潜力之外，我们还会与其他短期投资机会做比较，这是大多数投资家所不会做的。通常一些交易的定价会显著高于同期从股票或基金市场得到的投资回报，这时，我们就会投资股票然后静待时机。这种资金分配上的灵活性决定了我们今天的成就。

最后的一个优势则是渗入骨髓的难以被复制的文化，文化决定一切。投资经理人需要像资金持有者一样思考和行动，如果他们随意支配你的资金，自己也会同样损失。你我都很幸运，能让他们来担任管家。这种“所有人中心制”的理念在经理人层面也被广泛接受。很多情况下，他们都将伯克希尔看作一个让受方的角色，就如同将自己和家人长期拥有的一项生意交给对方打理。

文化自己会说话。丘吉尔曾经说过，“改造你的房子，自己也会随之改变”，这一格言也适用于商界。官僚主义程序会招致更多官僚气，在帝国般的宫殿中生活，举止也会盛气凌人。只要我和查理对待你的钱如同我们自己口袋中的一样，伯克希尔的经理人也都会同样谨慎。

薪酬体系和年报都会围绕巩固文化的方向来打造，不受经理人个人偏好影响。这种文化年复一年地增强，只要我和查理在任就不会有所改变。

2011年的机遇

在伯克希尔•哈萨韦公司,我们连续八年获得保险利润,在此期间的盈利总计达到170亿美元。我相信保险业务在将来的绝大多数年份仍将继续盈利。

保险业务的健康运营需要遵循四条准则:1.明白任何一项风险，承担都可能造成保险损失；2.保守地估计任何风险承担实际造成损失的可能性以及一旦发生损失情况下的可能成本；3.一般来讲,在扣除未来损失和运营费用之后,保险费的确定要确保能够实现保险利润；4.如果不能获得合理的保险费就放弃这项业务。许多保险公司通过了前3条准则的考验,却在第4条碰了壁。华尔街的急功近利与机构、经纪人带来的压力,或者是雄心勃勃的CEO不肯让业务规模缩水,导致许多保险公司以低价承揽业务。“别人在做,我们也必须要做”,这种想法让许多企业身陷困境,保险行业尤其如此。

制造业、服务业和零售业方面，我试图本着十年二十年的长期持有来进行收购，但有时候也难免老眼昏花。一些公司表现出众，但少数企业的收益率特别低,这缘于我在投资决策时犯下的一些严重错误，对一些行业竞争强度和未来前景的判断失误。

值得一提的是，NetJets航空公司获得了令人惊讶的飞速增长。自1998年被收购以来，它一直亏损，到2009年，税前损失高达1.57亿美元。然而在2010年，则获得了2.7亿美元的税前收入。这首先缘于出色的飞行员、技术人员和服务团队，加上大卫•索科尔对管理层的迅速重组，以及对公司采购、支出的合理规划，使得伯克希尔的这个“老大难”，瞬间成了一个稳定的盈利部门。

鉴于美国人口的西进趋势，我们在北伯林顿铁路公司的股份还要进一步扩大。我们不止是要被动做出反应，还要预见社会的需要。我们不断增加的巨大投资会获得相应的回报，对此我有信心。明智的调控和明智的投资是同一枚硬币的正反面。

房地产业将会在年内开始复苏，因此，那些在危机时遭遇重创的公司会因危机结束迅速脱困，伯克希尔的投资期是永无止境的。

金融及金融产品是伯克希尔规模最小的部门。过去一年，两家租赁公司的业绩都有所改善，而克莱顿去年建造了23343套住宅，占整个行业的47%。无论如何，过去一年的光景并不乐观，而政府的住房融资政策使得“两房”(房地美和房利美)倾向于向普通住宅贷款，令预制住宅的价格优势受到挑战。

我们向预制住宅提供的贷款多于任何一间同类公司。我们的借款人或许会因失业、健康问题、离婚等问题陷入麻烦，但他们希望能保住自己的家，通常他们的贷款额度相对收入也是合理的。此外，我们会保证将初始的抵押贷款留在公司账上，不会将其证券化或以其他方式重新出售。如果我们在放贷方面犯傻，就会付出代价。

由于目前的低房价和利率，购买房产对多数美国人来说都很划算，但如果购房者的眼光高于他的经济实力，或是那些有政府保证的贷款机构助长了他的这种幻觉，房子则可能成为梦魇。我们国家的社会目标并非是要让人们住进梦想中的房子，而是让他们能在住得起的房子内生活。

别迷恋杠杆收益

毫无疑问，有些人通过借钱投资成为巨富，但此类操作同样可能使你一贫如洗。杠杆操作成功的时候，你的收益成倍放大，配偶觉得你很聪明，邻居也艳羡不已。但它会使人上瘾，一旦你从中获益，就很难回到谨慎行事的老路上去。而我们在三年级（有些人在2008年金融危机中）都学到，不管多大的数字一旦乘以0都会化为乌有。历史表明，无论操作者多么聪明，金融杠杆都很可能带来“0”。

对企业来说，金融杠杆也可能是致命的。许多负债累累的公司认为债务到期时可以靠继续融资解决，这种假定通常是正常的。可一旦企业本身或者全球信用出现危机，到期债务就必须如约清偿，届时只有现金才靠得住。

信贷就像氧气，供应充沛时，人们甚至不会加以注意。而一旦氧气或信贷紧缺，那就成了头等危机。即使短暂的信贷危机也可能使企业崩溃，事实上，2008年9月一夜之间席卷多个经济部门的信贷危机使整个美国都濒临崩溃。

我和查理•芒格不会从事任何可能给伯克希尔带来丝毫威胁的活动。我们俩加起来已经167岁，可不想“从头再来”。我们永远铭记在心：你们，也就是我们的合伙人往往将毕生积蓄的很大一部分投入到本公司，信赖我们的谨慎管理。此外，一些重要的慈善活动也依赖于我们的审慎决定。最后，许多因事故致残的受害人依赖于我们的保险服务。如果为了追求额外的一点利润而使这么多人面临风险，那将是不负责任的。

伯克希尔公司承诺，将始终维持最少100亿美元的现金储备，为此我们通常都持有最少200亿美元现金。如此我们既可以承受前所未有的保险赔付，迄今为止最大的一笔保险赔付是因卡特里娜飓风带来的，高达30亿美元，对保险业来说是最昂贵的一次灾害，还能抓住收购或投资机会，即使金融危机也不会影响我们。

我们的现金主要以美国国库券形式存在，而避免持有利率略高几个基点的其他短期证券。商业债券和货币市场基金的脆弱性在2008年9月毕露无疑，而我们在此之前就长期坚持上述原则。

此外，伯克希尔过去40年来从未分红或回购股票，我们将所有的盈利都用于强化业务，现在月度盈利已超过10亿美元。在这40年中，我们的净资产从4800万美元增长至1570亿美元，没有任何其他美国公司像我们这样重视财务实力。

由于我们对利用金融杠杆持谨慎态度，我们的回报率略受影响，但拥有大量现金使我们得以安枕无忧。在偶尔爆发的经济危机中，其他公司都为生存而挣扎，而我们拥有充沛资金和精神准备去发动攻势。2008年雷曼兄弟破产后市场一片恐慌，而我们得以在25天内投资了156亿美元。

财报存在谎言

媒体往往会格外看重一个数字：净利润。这对多数公司来说很重要，但对伯克希尔毫无价值。不管我们做什么生意，我和查理总能在任何特定时期合法地实现想得到的任何净利润。

我们具有这种灵活性是因为净利润数字中纳入了投资的已实现收益或亏损，排除了未实现收益（及大部分情况下的亏损）。例如，如果伯克希尔某年未实现收益为100亿美元，同时实际亏损为10亿美元，那么我们报告中只计算亏损的净利润就将低于营业收入。同时，如果我们前一年已实现收益，新闻提要中就可能会宣布我们的收益降低X%，而实际上我们的业务可能已大大改善。但我和查理绝不会抛售证券，这会影响我们即将报告的净利润，而且我们都对这种“数字游戏”深恶痛绝。

我们的账面价值计算全面反映了已实现和未实现收益与亏损。你们应该注意度量标准和营业收入过程的变化。净利润报告往往变幻莫测，假如出卖股权的终止日期定在2010年6月30日，到了那一天，我们必须向交易对方支付64亿美元。证券价格通常会在下个季度上涨，使相应数字在9月30日下降至58亿美元。然而，我们用于评估这些合约的布莱克•斯科尔斯期权定价公式要求我们，在此期间增加资产负债表上的89亿美元负债至96亿美元，这一更改在应计税生效之后降低了4.55亿美元本季度净利润。

约翰•肯尼思曾经俏皮地评论，经济学家最节省观点：他们在研究院学到的观点能用一辈子。上世纪七八十年代，各大学金融系几乎都固执地坚持有效市场理论，轻蔑地称驳倒这一理论的有力事实为“反常现象”。

我们需要重新审视大学教师把布莱克•斯科尔斯公式作为披露真相的现行方法来教授，也要重新审视大学教师详述期权定价的倾向。即使毫无评估期权的能力，你依然可以成为一个出色的投资者。学生们应当学习的是如何评价一个企业，这才是投资的意义。■

巴菲特年度投资建议摘要

1.借款者的信用就像氧气。当它大量存在的时候，没有人会注意到，而失去以后人们才会注意到。

2.资金总是向着机会流动，伯克希尔未来的投资重头部分会在美国。

3.我们国家的社会目标不应当是让人们住上他们梦想的房子，而是让他们住上自己负担得起的房子。如果我们在放贷方面犯傻，就得付出代价。

4.当金融杠杆起作用时，它会放大你的收益，你配偶觉得你很聪明，你邻居也羡慕你。杠杆让人上瘾，一旦从中获利，就难以自拔。

5.总有人在讨论不确定性，但无论今天是什么情况，明天永远存在不确定性，不要让现实把你吓倒了。

6.不要专注于公司给出的净利润数据，因为这很容易作假。所有未实现或者已经实现的收益和损失，都呈现在我们的账面价值中，留心衡量单位的变化，以及营收的过程，这样你就能真正把握住这个公司的走向。

［编辑 陈志强］

4.酒店项目投资企划书 篇四

XXX酒店SPA项目的硬件已基本完成，XXX年是SPA项目推广的开局之年，为了能够让XXX酒店SPA成为XXX的养生休闲新标杆，我方力求将世界流行的自然有机养生疗法导入到该项目中来。

一、选定项目：

【1】 风吕

风吕起源于日本，有都市里森林浴的美誉，它是一种非常独特的酵素浴，在优良的柏木粉末中加入由上百种蔬菜水果和野草原料为基础特制的酵素原液进行发酵并利用发酵后自然产生的热量以供温浴，它是世界上首例干燥式生化温浴法，它可以促使人体血液循环并将体内的毒素及血液中的废弃物通过汗腺排出体外，从而吸收大量的植物性酵素中的营养成分，帮助人体排出毒素，使身体得到彻底的放松。

该项目的设备到位维护，到正常使用需要有15天—20天左右的准备期，在该项目准备期间，做好项目推广及预热，酒店可通过媒体渠道向外发布与此同时酒店的Menu中需加入SPA开展的服务项目介绍。在开业当天可以邀请一些嘉宾和当地有影响力的媒体记者免费体验。后期推广以产品打包销售为主。具体方案依据产品项目市场反应来定。

【2】 面部美容

纯天然有机护肤产品，该产品源于欧洲，所有的产品都是以人手採摘方式调制而成，非大量生产，未经任何加热或氧化过程，所有维生活细胞均取自于纯天然的新鲜本质，该产品的成分不含人工色活细胞、防腐剂及化学成分。

XXXX有巨大的美容产品消费市场，该产品迎合了目前高端消费者的美容消费需求，自然有机的产品市场定位正是消费者求变的最终目标。

培训员工对该产品知识点及操作手法的掌握考核，20天---30天的时间。前期营运中可抽调XXXXXX会所的老员工为该产品的销售和服务做前期铺垫。

【3】 SPA项目(见项目册)

二、SPA管理

XXXXXX会所成熟的SPA服务项目及标准化的服务流程是吸引高端消费人群的基石，操作人员的前期系统化培训可放在XXXX，这样可以缩短培训周期。在培训和操作中发掘人才，初步框定基层的管理人员架构。

酒店SPA硬件人员及服务流程需要经过3个月的磨合期也称之为试运行，通过试运行发现问题解决问题。

三、SPA消费者：

SPA顾客的构成以高端VIP会员为主（充值标准参照会员手册）,政府接待为首要任务，在没有预约的情况下接待酒店散客。

四、SPA项目及脸部项目推广计划：

（1）3月—5月脸部美容项目推广，因季节的变化，脸部出现过敏的的现象也随之增加，在这段时间内以抗敏的有机化妆品推广为主。会所赠送脸部体验卡一张，价值3000元，（每个顾客只限获得一张赠卡）该次活动必须获得产品供货商的活动支持，顾客通过3次体验可明显感受到脸部肤质的改善。

（2）3月 开始可争对追求体型完美的女士和男士推广酵素风吕，冬季主收藏纳精，春季需生发。冬季积累在身体中的脂肪需要从春季开始将其代谢出体外，第一有利于第二年冬天的进补，第二也为夏季展示美丽身材做准备。酵素风吕的自然发热原理也是遵循了春季人们需走近自然的道理。

会所结合SPA打包销售也可单独设定酵素风吕记次卡。SPA项目与酵素风吕打包

销售：顾客享受2小时以上的SPA项目，可体验整套酵素风吕SPA,排毒减压的同时可以减肥塑形。

（3）XXX会所的东南亚特色项目：（开业推广项目）

泰国御用草药球按摩，采用泰国进口草药球由4位技能纯熟的泰国技师完成草药球

项目的操作，顾客不用到泰国就可以感受地道的泰国风情草药球按摩。【纯天然草药球内含多种草药精华，当热腾腾的草药球与皮肤接触后，迅速的打开毛孔，草药的精华随之直接渗透到皮层及肌肉和，舒缓肌肉结缔组织，达到排除体内毒素、舒解筋骨，令全身关节更活动自如，并减轻肌肉痛楚及改善血液循环，增强自身免疫能力的功效。它对疲劳过度，肌肉及关节酸痛，皮肤敏感，神经失调，压力过重，头痛昏沉，内分泌失调，胃脘气胀，肠沽便秘，失眠，睡眠不佳及气喘等都有非常显著的疗效，尤其对产后妇女有祛风，去湿及活血的作用。同是对黑眼圈，眼袋，脸部浮肿都有良好的疗效。】

项目推广价1180元/2.5小时

5.酒店运营计划书 篇五

现将客房部工作开展经营管理情况计划如下：

1.对酒店进行全面考察评估，对硬件设施按计划进行逐层整改及整修，丰富配套及细节。

2.规范各岗位的服务标准，提高对客服务质量。

为了体现酒店人员的专业素养，在正式进入酒店之后，针对各部门工作情况进行服务及操作培训，并进行考核。

3．为确保客房出售质量，严格执行《3级查房制度》。

酒店的主营收入来自客房，从事客房工作，首当其冲的是如何使客房达到一件合格的商品出售，它包括房间卫生、设施设备、物品配备等，为了切实提高客房质量合格率，我将严格执行“3级查房制度”，即员工自查、客房经理普查，副总经理严查，做到层层把关，力争将疏漏降到最低，并且要求增加‘查房记录’，对客房各项指标的检查，用数据来反映存在的问题更直观。

4．执行首问责任制

实施首问责任制要求处在一线岗位员工如前厅、客房楼层所掌握的信息量大，如各地到酒店的交通信息、旅游资讯、各种服务的电话号码等等，还有员工处理事情的灵活应变能力，对客服务需求的解决能力。首问责任制是在正式执行前，已做好各项准备工作，要求各岗位广泛搜集信息，加强培训学习，扩大自已的知识面，以便更好的为客人提供服务。首问责任制从进入酒店后执行，工作效益肯定会有很大的促进作用，确保酒店无不良服务发生。

5．开源节流，降本增效，从点滴做起。

本着节约就是创利润的思想，我将号召全体员工本着从自我做起，从点滴做起，杜绝一切浪费现象，同时在员工技能考核中，节能也做为考核项目，目的是加强员工的节能意识，主要表现在：

①客房部要求员工回收客用一次性低值易耗品，如牙刷等回收后可卖给废品收购。②每日早晨要求对楼层的走道灯关闭，中班六点后再开启；查房后拔掉取电卡；做房前先关闭一切电器用品等等节电措施，这样日复一日的执行下来，能为酒店节约一笔不少的电费。③每日进行水电抄表，及时发现问题。每月进行布草及易耗品盘点。

6．建立工程维修档案，跟踪客房维修状况。

进入酒店后，客房服务中心建立了工程维修档案，对一些专项维修项目进行记录，便于及时跟踪、了解客房维修状况，从而更有力的保障了待出售客房的设施设备完好性，同时更能了解一间客房的设施设备在一段时间内运转状况。

7.确保查退房及时、准确。

保证查房及时性、准确率高一直是酒店客房工作的一大难点，如果做得不好，不仅给客人留下不好的印象，而且会给酒店带来经济上的损失。鉴于此，我们将不断摸索，根据酒店入住的客人的特点，会在没有确切退房时间的情况下，提前做好人员安排，每次接到第二天退房时的通知，将要求早班员工都主动早上和夜班员工一起查房，同时还要继续当日的工作，这样就避免了客人投诉办理退房时间长，也确保了查房的及时准确性。

8.做好销售工作

酒店的重头永远是销售，做好全年销售计划，并细分到每季，每月甚至每周，责任到人，严格执行。具体内容要待进入酒店后才能具体制定。

6.酒店筹备计划书 篇六

a，前期规划

1，酒店前期运作计划书

2，酒店前期运营管理

3，前期工作备忘录

b，物品筹备

1，各部门、区域的物品筹备

2，采购物品规格价格明细单

3，各物品的供应商的敲定

酒水、香烟、调料、调味品、干货、蔬菜、肉类、海鲜、原材料

4，采购概况明细上报

5，部门硬件设备设施、办公用品、酒店管理软件、常耗物品、一次性物品、清洁用品、固定物品、餐具、部门布草、员工制服、印刷品、绿化、装饰品

c，开业筹备

1，试营业时各项筹备

2，开张时各项筹备

3，各部门开业筹备

4，酒店产品价格的前期议定

d，设备设施

1，设备设施的安装管理

2，设备设施的前期调试

3，设备设施责任制到位

e，装饰装修

1，酒店外围装修装潢工程

2，酒店内部装修装潢工程

3，各区域的效果图

f，部门配备

1，前期酒店大部门的配制

2，人力资源部、公关部、财务部、工程部、采购部、餐饮部、房务部、后勤部

3，部门前期协调工作计划

4，前期部门体制监督运行

二，人力资源

a，员工手册

1，酒店的员工手册

2，各部门规章制度

3，员工的岗位职责

4，岗位工作流程制定

b，员工培训

1，部门经理前期培训计划

2，餐饮部培训

3，房务部培训

4，后勤部门培训

c，员工招聘

1，按部门要求招聘

2，后勤员工招聘

d，绩效考核

1，初级员工的考核

2，培训后的员工考核

3，酒店试营业时的考核

4，阶段员工品行考核

5，前期人工成本预算与控制

6，员工岗位工资的拟定

7，酒店各部门奖惩制度

三，工程管理

a，弱电管理

1，各区域的弱电管理

2，部门电源开关节能管理

3，消防区域管理

4，水、电、气的相关管理

b，工程改造

1，前期、二期的改造工程

2，具体项目的落实、跟踪

c，设备管理

1，酒店各部门大型设备管理

2，设备设施的维护保养

四，餐饮管理

a，餐厅管理

1，部门配制

2，部门协调配合工作

3，餐厅各岗位的工作流程和部门制度的制定

4，岗位时间表的制定

5，接待方面管理，电话预定、上门散客、宴会、婚宴、生日宴、乔迁宴

6，服务质量的控制与提升

7，服务技巧的实施与推广

8，与其他部门协调合作

9，物耗的成本控制

10，人力资源成本控制

11，其他服务的制定

12，反馈系统的建立

b，厨房管理

1，菜单的制定

2，产品的定价

3，厨房出品质量、样式、菜式

4，菜品培训、资源共享

5，厨房部门制度、岗位工作流程

6，物耗、原材料、物品环节成本控制

c，部门协调

1，与酒店其他部门所有协调配合工作

2，部门协调备忘录

3，部门协调原则

d，员工岗位培训

1，餐厅部员工培训工作

包括：领班、迎宾员、服务员、传菜员、收银员、酒水员、营业员

2，针对岗位性质进行岗位培训，熟悉本岗位的工作流程，酒店环境、文化、人事结构

3，先由酒店统一培训，再进行区域培训

4，培训后进行前期考核

5，建立考核制度

五，房务管理

a，接待

b，客房

c，洗衣房

d，商务中心

e，总机

f，大堂

六，财务管理

a，收银

1，收银员的岗位职责和工作流程

2，收银员与财务的协调配合工作和原则

b，招投标

b，物品采购

1，各部门的物品采购明细清单

2，价格的审核与相关控制

c，成本管理

1，酒店前期运作成本预算、控制、管理

2，d，仓库管理

1，库房的物品日常管理

2，进、出库的相关管理

3，领料相关操作程序

4，仓库管理员的岗位职责

5，月存、日进、检验的相关管理

(1)(2)

七，日常管理

a，总经理

b，部门经理

c，后勤经理

八，酒店品牌

a，发展趋势

b，知名度

c，酒店文化塑造与提升

九，营销管理

a，市场调研

1，产业环境：

a,商业繁盛情况

b,商业化的趋势与潜力

c,地方政府优惠与扶持政策

d,当地消防治安、文化、工商、防疫等情况

2，社会环境

a,当地风俗习惯

b,历史文化

c,饮食文化

3，当地同行同档次酒店的消费、环境、概况、模式等信息调研

b，营销战略

1，前期营业策划

2，酒店产品定价

3，部门营销计划书

4，酒店营销部前期、试营业、开业、营业季度、营业年度的计划书和策划书

及相关战略

e，营销管理

1，营销市场分配

2，营销部人员的配制，岗位职责、工作流程

3，d，营销趋势

f，促销方案

1，根据当地和酒店有利条件进行有针对行促销

2，前期的营销可分为

a,广告营销（传媒、室外、报刊杂志、网络等）

b,让利营销

c,套式营销

十，美食世界

a，菜谱

b，风味小吃

c，地方特色

d，酒店特色

7.高星级酒店投资管理研究 篇七

无论哪个行业, 想要发展都离不开市场, 酒店服务也也是如此, 市场因素实际上是决定酒店行业发展程度的决定性因素。想要做好高星级酒店的投资管理工作首先要做好相关市场的分析, 以市场作为投资管理工作最主要的依据。想要全面了解高星级酒店的市场情况, 那就应该从高星级酒店发展的大背景来看, 这个大背景既要包括高星级酒店过去的发展情况也要包括未来可能的发展趋势。

自从我国融入到全球经济化这个大潮流之后, 从各个方面都受到了重大的挑战, 但同时也赢得的更多的机会, 我国面临着一个资源高度共享的局面, 这是一个令人欣喜又有些担忧的局面。经济全球化使得国内市场进一步的对外开放, 国际上众多的高星级酒店纷纷入驻中国市场, 这对中国的高星级酒店来说无疑是一个重大的挑战。与国外的高星级酒店相比, 国内的高星级酒店存在着许多的弱势, 处于一个比较尴尬的地位。国内的高星级酒店与国外相比往往对市场缺乏科学、系统的调查分析, 自然也就无法准确的对市场情况进行分析判断。这种不了解市场的状态, 自然严重阻碍了我国高星级酒店的发展, 使得我国的高星级酒店在经济全球化的大背景下更是举步维艰。

在这样的背景下, 我国的高星级酒店应该如何做到与时俱进已经成为了业内人士研究的重点, 对于这一点, 我们可以从我国酒店发展的历史上得到一些答案。通常, 我们将我国高星级酒店的投机管理分为三个主要的发展阶段, 分别为积累、变化和扩充阶段。首先, 高星级酒店的发展阶段为20 世纪80 年代左右, 在这个阶段, 高星级酒店虽然发展基础差, 发展速度仍旧比较快。但是由于种种原因, 还是没能把握好这一发展高星级酒店的黄金时期。其次是变换阶段, 这一阶段主要是在90 年代之后, 这一阶段高星级酒店发展变化快主要是由于政府支持和外资的加入, 这一时期对高星级酒店的投资虽然出现的高峰, 但盲目的投资同时也带来了投资时空的局面, 从而导致了一系列的问题。一直到2002 年高星级酒店行业的出租率才有所回升, 这一阶段主要让人们看到了盲目投资的风险。最后一个阶段即扩充阶段发生在21 世纪毅力啊, 这一阶段虽然是高星级酒店行业发展的高峰时期, 业内的专业认识也提出了不少的投资思路, 但仍旧因为缺乏对市场的了解分析而不能准确的定位、预测市场, 从而导致了当前高星级酒店投资管理仍旧面临着决策和可行性不相符的情况。

2 适合高星级酒店投资的主要模式

进行深入的市场调查, 制定科学使用并且具有前瞻性的投资管理模式是当前进行高星级酒店投机管理的重点。目前在我国, 高星级酒店投资管理模式主要有以下几种。

2.1 投资者自主经营管理酒店

这一管理模式就是一种单体酒店的管理模式, 即让投资者对自己投资的酒店进行自主的经营和管理不和其他酒店产生投资上的关系, 投资者完全采用自己的管理模式来运营酒店。目前在我国, 已经有大量的高星级酒店采用这种管理模式, 这一模式的优点主要在于投资者可以严格的控制酒店的各个层面, 从酒店的所有权到营销权都全部控制在投资者的手中, 方便投资者获得酒店经营所带来的利润。但是这种投资管理模式也存在缺点, 最致命的缺点就是酒店的经营规模受到了严重的限制了酒店的经营规模, 在这种模式下, 酒店想要提高自身的知名度有很大的难度, 除此之外, 酒店的营销渠道也受到了很大的限制。因此, 实际上, 采用这一经营模式的酒店通常需要承受来自其他大型酒店的关于品牌和营销优势上的巨大压力。基于此, 目前很多这种单体模式的酒店开始纷纷加入各种形式不同的酒店集团以谋求更大的发展,

2.2 将酒店交给专业酒店管理公司管理

倘若投资者自身缺乏酒店管理的经验, 选择将酒店交给专业的酒店管理公司进行管理从某种程度上来说是一个不错的选择。不过实际, 与投资者自主经营管理相比, 完全将酒店托付给专业管理公司进行管理实际上是管理模式上另一个极端。

这种投资管理模式的有点在于投资者可以充分的应用专业酒店管理公司的先进的管理经验和资源储备来为投资的酒店谋求更大的经济效益。但是这种模式的缺点是投资者需要将对酒店的管理权让渡给专门的酒店管理公司。除此之外, 聘请专业的酒店管理人员来管理酒店通常需要支付管理人员高昂的工资, 这些费用必然需要在酒店的经营利润中进行扣除, 对投资的所能获得的利润来说也是不小的影响。

2.3 委托管理与特许经营双重运作模式

由于投资者自主经营管理酒店和将酒店交给专业的酒店管理公司管理这两种模式都有其自身的优缺点, 并且都比较极端, 基于此将以上两种经营模式进行适当的综合, 取长补短就形成了委托管理与特许经营的双重运作模式。

在这种模式下, 酒店的投资者通过和其他酒店联号签订相关的协议、合同同时再与这家酒店签一份特许经营协议, 基于此, 一家酒店可同时得到来自一家签约酒店联号提供的两种不同的服务, 从而来达到管理酒店的目的。再或者投资者也可以只与酒店签一份总管理合同, 只需要将特许经营有关内容在合同中进行体现即可。

除了以上这些模式之外, 还有让委托管理方作为酒店的股东, 对企业进行带资管理同时让酒店管理者也对企业进行参股, 作为酒店的联合投资者的模式或者仍旧由投资者自己管理酒店, 但是加入一个更大的联盟团体来为酒店争取更多的支持等等, 这些模式在酒店投资的管理上都各有利弊, 酒店投资者应该结合自身的情况选择适合自己的投资管理模式。

3 结束语

总而言之, 高星级酒店的投资管理模式不应该是一样的, 而是应该根据投资者自身情况来确定, 与此同时, 高星级酒店的投资管理模式也不应该是一层不变的, 而应该根据酒店的发展情况进行适当的调整。高星级酒店投资者只有找到适合自己的投资管理模式, 才能不断的发展酒店, 从而为自己带来更大的经营利润。

参考文献

[1]陈雪琼.中国高星级酒店投资前市场分析研究综述[J].北京第二外国语学院学报, 2006, 03:35-38+6.

8.酒店运输服务项目建设 篇八

关键词:酒店;旅游;运输;服务项目

今年5月份,北京市接待入境游客突破40万人次,达到47.2万人次,同比增长29.7%。其中,接待外国游客41.1万人次,同比增长35.6%;接待港澳台同胞6.1万人次,同比增长0.4%。这是国家统计局北京调查总队、北京市统计局6月12日联合对外发布的消息。数据显示,1月至5月,北京市接待入境游客186.4万人次,同比增长23.7%。其中,接待港澳台同胞28.4万人次,同比增长7.3%;接待外国游客158.1万人次,同比增长27.1%,入境旅游规模创历史新高。此外,北京市198家A级主要旅游景区(点)共接待中外游客6315.3万人次,同比增长1.9%。

我国幅员辽阔,旅游资源丰富,人民群众日益增长的多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。近年来,我国旅游业快速发展,但仍面临发展方式粗放、基础设施建设滞后、服务质量水平不高等问题,必须加强统筹规划,从改革、开放、服务、管理入手,着力提升发展质量,把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。旅游业兼具经济和社会功能,资源消耗低,带动系数大,就业机会多,综合效益好。这使我国旅游业得以蓬勃兴起,也促使酒店行业随之迅速发展。那么酒店行业如何抓住这一机遇,提高自身实力,增加经济效益的同时还能够带动地方经济的发展呢?

一、我国旅游业的发展现状

现代化的星级酒店常规都是集客房、餐饮、通讯、娱乐及其他各种服务设施为一体的消费场所。随着酒店行业竞争日趋激烈,酒店对从业人员的要求也将越来越高。同时,随着经济的发展和社会的进步,消费者的消费心理日趋成熟,客人在星级酒店的消费越来越理智,对星级酒店的要求也越来越高。因此,星级酒店在全方位提高员工素质的同时,有的还提供个性化服务,以满足客人的需求,从而吸引更多客人,提高星级酒店的经济效益。

但这种个性化服务通常是根据客人要求随时提供超出常规的、主动的、灵活的服务,以实现给予每位客“特殊关照”的目的。对于这种为扩大酒店效益而提出的策略,凸显出来的弊端很多,如客人的数量增多,客人的要求种类、数量也会随之增加。这一方面会增加酒店的投入(人力、物力、管理形式等),相对会使酒店的服务项目利用率不高,造成人力、物力的浪费;另一方面,客人的要求不一样,致使每种要求的服务质量没有标准,服务价格也没有标准,使供需双方都达不到满意的结果,甚至会出现弄巧成拙的尴尬局面。

目前酒店行业大多数都以提高员工的素质、提高服务的标准、打造酒店的特色为主,总体来说没有本质的改革和创新。而中国的旅游行业也面临着巨大的考验。随着改革开放、对外贸易的往来,科技的进步,一部分人先富带动了更多人走入了小康生活,刺激了国内旅游行业的发展和壮大,并且伴随着我国成功举办2008年奥运会,2010年上海世博会,中国的地方特色、中国的民族文化、中国悠久传承的历史古迹等等被世界所认知、瞩目,从而也刺激了国际性旅游业的发展,致使中国未来的几十年都可能成为世界的旅游焦点。

二、旅游业服务与游客需求之间存在的问题

事实证明随着旅游业的迅速发展,团体出游或个人自驾游数量剧增,再加上奥运对外宣传中国的力度,国际性的旅游业也迅速扩展,就对旅游业提出了更多的要求和任务。与此同时,也对中国的酒店服务产业提出了严峻的问题。既要保证旅客的饮食和住宿问题,又要解决出行和泊车的问题。然而酒店运输服务项目建设,目前中国市场还没有得到完善,存在很多问题,有待解决。

1.旅行社的服务宗旨是给游客提供导游业务和导游景点和路线。而为了实现这个服务目的,需要有很多的附加项目,比如提供统一的旅行方式、统一的住宿、食宿等。而这些附加的项目并不是旅行社本身的职能,它只能通过与旅游景点当地的供应商取得联系。在这个过程中旅行社成为了中间商,增加了旅游的成本。

2.旅行社所有的服务项目都是在保证客户到达目的地的基础上,以营利为目的的。因此,对于合作的供应商与直接服务的对象游客之间成为了第三方的关系,酒店往往就忽视了义务和服务的观念,从而造成游客对旅行社不满,对地方酒店、服务形象不满的结果,造成了永久性的地方形象误差。

3.导游的个人行为致使每次旅游景点合作的供应商都不一样,使旅游景点的地方服务差距很大,价格也各不相同,从而导致很多游客的一次性消费,使旅游城市失去了潜在的客户群体。

4.随着个人生活水平不断提高,家庭旅游和自助旅游越来越多。由于游客对旅游城市的出行路线、住宿、饮食都能全面了解,这就需要一个机构为其提供方便的服务。

三、改革与创新的服务项目内容

旅游行业的发展会带动酒店行业的发展,并且酒店行业的服务项目也会刺激消费者旅游的欲望。就这样,两个行业通过服务对象紧密地联系在一起。为了更好地开展酒店服务项目,把握旅游行业发展带来的契机,酒店应分析游客的心理及现实存在的矛盾,为游客、为地方、为自身品牌做些本质的改变,增加一些新的服务项目,使酒店行业、旅游业和服务对象达到共赢的目的。基于以上市场存在的几点矛盾,笔者对酒店提出增加运输服务项目,主要的服务内容有以下几点:

1.提供旅游包车服务。对于团体出游,旅行社只提供组团和导游服务,到达旅游城市后,所有的吃、住、行都由当地的酒店来提供,可根据客户群体的不同要求提供不同价格的服务套餐,彻底使旅行社得到解放,也从根本上解决了游客和旅行社之间的矛盾。具体的服务项目包括:抵达目的地的接送业务、提供出行的路线、提供全程陪送、可根据游客的需要配备方便午餐。

酒店全权负责旅游团体的吃、住、行一体化服务,将会解决旅行社的负担和责任,同时可以按旅游团体个人的要求逐一满足。这样一方面能够提高地方酒店的知名度,增强酒店的竞争优势;另一方面,也可以达到服务的方便性、快捷性和提高顾客的满意度。

2.提供租车业务和代驾业务。随着我国人均生活水平的提高和汽车行业的迅速发展,自驾游和家庭旅游计划也越来越多,自驾游存在着自由驾驶的乐趣;家庭旅游出发点在于行动比较方便、自由,可以随着自己的喜好游览某个城市的风光,消除了跟团的局限性。但两者都体现出共同的缺点,就是对旅游对象不熟悉,对城市的道路不熟悉,对旅游区的不熟悉,从而产生很多不必要的麻烦。与此同时,旅游者还得需要吃、住的服务,就避免不了投宿酒店,因此站在酒店的角度或是旅游者方便的角度,酒店增加代驾业务和租车业务都能有很大的市场,并提高酒店的服务竞争力。

3.提供行车游览路线。酒店可以根据当地的旅游环境,按照季节、城市特点拟定不同的旅游路线和旅游项目,方便旅客的同时,还能为城市经济发展提供更好的途径,进一步发掘潜在的游客群体。

4.提供接站、送站业务。为了提高运输项目建设的投入使用率,我们也可以开展针对商务谈判的团体和个人提供接站、送站服务。

四、综述

9.酒店销售计划书 篇九

xx酒店是按四星级标准建造的以教学为主的酒店。它位于大兴区庞各庄，京开高速路直达，交通便利。校园幽静，园林水系贯穿其中，建筑风格简约大气。在校园内建设，校园总共占地月300亩。

酒店共有38间宽敞舒适的客房，可同时容纳48人入住。房间类型包括标准间，豪华单人间及豪华套间。房间设有独立网线接口、迷你酒吧、私人保险箱及较宽敞的私人活动空间。烟感及客房走廊保安系统俱全。可在安全舒适的环境中享受到浓郁的校园文化气息。标准间：酒店拥有10间标准间，使用面积为30平米。豪华单人间：酒店拥有豪华单人间26间，使用面积为30平米。拥有良好的采光效果。豪华套间：酒店拥有豪华套间2间，使用面积60平米。具有独立的会客室。

酒店前台采用国内外先进的OPERA管理系统。舒适的商务中心，为您提供服务。

xx教学酒店餐饮设施由中餐厅、西餐厅、酒吧、宴会厅四个部分组成。

中餐厅位于酒店大堂东侧，分上下两层，可同时容纳240人用餐，餐厅首层餐厅约有600 ㎡ 。设有四间半封闭式包房，每个包间可供6人用餐，其中两间为可连通式包间，可容纳24人同时用餐，(2桌/12人)首层大厅可容纳140人。

二层餐厅约有500㎡，设有三个全封闭式包间，大包为10人间，中包为8人间，小包为6人间，所有包间内设有豪华沙发和高清晰电视。二层大厅可容纳80人同时用餐。餐厅南侧为玻璃幕墙，视野开阔，校园全景尽收眼底。二层餐厅可接中餐零点，团队餐，会议餐，聚会等活动。

西餐厅位于酒店二层西侧，面积约有200㎡，餐厅北侧为自助餐台，东侧为酒吧，可同时容纳100人用餐，餐厅属于开放式空间。餐厅可提供西餐零点，西式套餐，自助餐等食品。

酒吧位于酒店一层的东南侧，面积约有150㎡，可同时容纳70人就坐;整个酒吧为全玻璃幕墙，光线充足，视野开阔，三面环水，池水中映现出风格独特的校园建筑，呈现出一幅幽静、和谐的校园图画。坐在酒吧内可将校园美景一览无遗，是酒店休闲、会友、商务洽谈的最佳场所，酒吧内可提供冷热饮、小吃、冰淇淋及中西式美点。

宴会厅位于酒店一层西侧，面积约有600㎡，并配有VIP包间，化妆间，可同时容纳400人用餐，适于举行各种大型会议、宴会、展会、冷餐会等活动，是庞各庄地区最大的宴会厅。

二、市场分析

在xx酒店的周围，有五星级的龙熙温泉度假酒店。

龙熙温泉度假酒店的优势：住宿区有267套豪华客房，自然典雅，浴池临窗而设，时尚前卫，满足新一代度假族独特的时尚情调;8栋独立别墅，功能各异，尽显雍容典雅。有容纳10—400人的十多个大中小型会议室、多功能厅，配备设施先进完善，满足多种现代会议需求。龙熙的温泉水世界，共有35个泡浴池，高尔夫球场占地面积约20xx余亩。各种豪华的服务设施一应俱全。还为客人提供热带雨林温泉泳池、台球、保龄球等十八项休闲娱乐项目。

服务设施：停车场、商务中心、有可无线上网的公共区域、免费停车场、外币兑换服务、前台贵重物品保险柜、免费旅游交通图(可赠送)、商场、鲜花店、理发美容室、自动取款机、票务服务、专职行李员、行李存放服务、洗衣服务、残疾人客房、邮政服务、叫醒服务。餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、茶室、限时送餐服务;卡拉OK厅、夜总会、棋牌室、桌球室、乒乓球室、健身室、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室、室外游泳池、足浴、SPA、水上运动。

龙熙温泉度假酒店的劣势：价格昂贵，因为有高尔夫球场地，因此有时环境嘈杂。建筑不够创新。

xx酒店的优势：价格便宜，环境幽静，建筑风格简约大气，以教学为主的酒店，让客人有种踏实的感觉。

xx酒店的劣势：没有娱乐项目，服务设施少，客房不够高档，有些设备不太完善。

三、销售的概念

销售就是介绍商品提供的利益，以满足客户特定需求的过程。商品当然包括着有形的商品及服务，满足客户特定的需求是指客户特定的欲望被满足，或者客户特定的问题被解决。能够满足客户这种特定需求的，唯有靠商品提供的特别利益。

对酒店节进行销售，主要是对旅行社、公司、散客的销售。销售人员可能是人们与酒店最先接触的人，会议主管或公司主管与酒店打交道最先接触的也是销售人员。尤其是对酒店不熟悉的那些人来说，他们对酒店的最初印象，是通过酒店所有销售人员的外表、个性、举止和行为形成的。所以说销售是一门艺术，要很好的把握技巧、掌握必要的步骤，才能完全发挥它的作用。

销售人员的工作直接制约着酒店内所有员工，从客房服务员到经理人员。“把东西推销出去是最重要的”这一古老格言最适合酒店业。如果没有人入住酒店，那么打扫客房、餐饮服务、照顾顾客就无从谈起。

销售人员与客房部、前厅部和餐饮部保持着紧密的联系。团体销售的概念是，把一批顾客接到酒店，解决他们的膳宿要求，并帮助筹办会议。

销售人员通常会用几个月的时间完成一次会议销售，并设法按照承诺完美无缺地承办这次会议。其间需要销售部和其他部门之间进行有效沟通，这一点是非常重要的。

四、客源分析

可以由本酒店销售人员进行电话销售，联系一些公司，同时先去大兴的一些公司进行上门销售。而且我们酒店离野生动物园很近，价格便宜，这样我们还可以和旅行社联系。学生的家长也属于少部分的的客源。同时，我们可以像以前那样接待一些活动，搞大型活动时，龙熙的部分客源也会到我们酒店入住。等到我们酒店名牌被人打响，我们还可以去远一点的地方进行登门销售，因为酒店出名了，部分人或公司也就不在乎是否距离偏远一些了。

五、市场营销策略

五种与消费者的关系形态：

第一种是基本关系形态。它是指基本的交易关系，即指酒店的销售人员只负责销售酒店的产品，不关心和提供销售以后的任何其他服务。

第二种是反应性关系形态。它是指酒店的销售人员不仅负责销售产品，而且鼓励购买者在发现产品有问题时可以打电话与他们联系。

第三种是负责任关系型。它是指在酒店产品销售以后的一段时间内，酒店销售人员主动打电话给购买者，调查产品是否能满足购买者的期望。同时，酒店销售人员也向购买者征求改进酒店产品的意见。

第四种是主动联系关系形态。它是指一家酒店的销售人员或其他人员经常打电话给消费者，特别是老顾客了解他们对改进现有酒店产品功能和开发酒店新产品的建议。

第五种是合伙者关系形态。它是指一家酒店不断地与其客户一起工作来帮助他们，并不断发现能为他们提供更有价值的产品与服务的方法。

一般可以选用下列三种增加宾客价值感的方法：

1、增加宾客的财务利益

它是指对某些忠诚的顾客来说，支付相同的价格可以享受更多更好的产品。最通常的做法是对经常性的顾客给予优惠性奖励利益。如航空公司对经常乘坐它们飞机的旅行者提供“常旅客奖励方案”，即可以按乘坐飞机的里程给予奖励积分，积分到一定数额后可以为顾客提供免费的旅行奖励。据1992年统计，全世界参加这类奖励旅行计划的乘客已高达4000万人。这意味着航空公司拥有了4000万名忠诚的顾客。又如酒店对经常来住的宾客往往提供高一个等级的客房，酒店内的小商店则给予经常来购物的顾客可以对不满意的商品进行退款的特权。虽然，这类增加宾客财务利益的计划可以建立起消费者对酒店产品的偏好，但是由于这类计划很容易被竞争对手模仿，因此酒店难于通过实施这类计划拥有长期的竞争优势。这样，酒店还必须要运用增加消费者社交利益的方法来强化自己的竞争优势。

2、增加宾客的社交利益

10.酒店营销计划书 篇十

我们应该具体分析去年一年的营业状况，经过我们的营销取得的成绩，有哪些地方做的不足。

然后简单的描述今年的市场情况，我们想得到的目标。

第二要素酒店的全面分析;

那么我们具体要分析那些因素呢?

1、大环境影响，政策、人口、经济、技术等等;

2、我们的酒店产品在所在市场所处的地位，如：入住率对比，价格对比。

3、顾客需求发生的改变;

4、竞争对手的情况分析;

5、销售渠道的分析;

6、员工服务及综合素质的分析。

第三要素市场营销的组合;

这包括了我们进入市场的价格、产品策略等。

也可以进行一些营销活动的组合，这又分为：酒店内部产品的组合销售，酒店与外部产品的打包销售。

酒店内部产品组合销售，如：住满10次送健身房免费健身一次;

产品与外部产品打包销售，如：酒店房间和旅游门票的打包销售;

第四要素具体工作内容的安排;

对于营销活动的培训，执行及营销任务的安排。

这又包含了，广告宣传执行。

核心问题就是谁来负责做什么事。

第五要素费用预算;

我们要为完成营销目标花多少钱，这些钱的依据是什么。

这些钱我们可以根据以往经营酒店的总营业额占比来核算控制，也可以根据市场价格进行逐一核价来完成。

有了这五项内容你的酒店营销策划案才是完整的哦!谢谢大家一如既往的看我的文。

11.酒店式公寓还能投资吗 篇十一

酒店式公寓还能投资吗?就目前的房地产市场行情而言，住宅项目销售速度远不如从前，商铺等商业项目也不容乐观，整个楼市都处于观望气氛中。在这种市场环境下，对于酒店式公寓来说，能否独善其身?与此同时，有业内人士对酒店式公寓在租赁市场的表现也表示担忧，是不是酒店式公寓已无投资潜力可挖了呢?

记者了解到，目前仍然有投资者看好酒店式公寓项目，那么到底什么样的项目具有投资价值?

顶级项目仍较为抢手

市场观望气氛浓厚，买卖双方均十分谨慎，但还是有投资者对酒店式公寓持乐观态度。

近日，记者碰到一位年纪不大的投资者陈文文，她在位于上海静安区江宁路上的静安紫苑内，一次性购买了三套酒店式公寓，总价超过500万元。同时，在她的介绍下，朋友们也来此投资置业，一共买走了四套。

问及对酒店式公寓投资潜力的看法时，陈文文表示，目前的高通胀压力，让她必须找到资产保值的投资方式，同时国内股市前景难料，风险难以控制，因此投资不动产成了一个不错的选择。但鉴于住宅的长期投资回报率不是很高，普遍低于5％的水平，因此综合品质不错的酒店式公寓不失为一种不错的投资品种。

在租赁市场上，也有一些酒店式公寓的表现较为抢眼。上海易居房地产研究院高级分析师彭傲杰告诉记者，比如徐家汇港汇服务式公寓、静安区内的骏豪国际酒店式公寓等，租金价格以及出租率都不错，如骏豪国际面积在51平方米的单间日租金价格在730元左右，月租金也达到了20000元。

专业机构对上海未来酒店式公寓的发展潜力看好。仲量联行预计，未来数年内，上海酒店式公寓租金水平会持续上涨，尤其是高端酒店式公寓的月租金，至2010年可能涨至37-43美元／平方米。

市场表现各不相同

但记者也了解到，并不是所有酒店式公寓的日子都很好过，部分中档酒店式公寓面临较大的市场竞争压力。

与位于上海市中心的一些顶级项目相比，部分中档酒店式公寓在市场上的表现则不尽如人意。业内人士李先生告诉记者，目前位于上海中山公园附近的酒店式公寓处于有价无市状态。“最近一段时间看房的多，真正租房的人少。”区域内的新时空酒店式公寓、凯欣豪园等，即使目前租赁的报价不高，如新时空酒店公寓套间月租金报价约7000元，与附近住宅小区里两房的租金水平相当，但是不少房源在较长时间内无法出租。

此外，记者还了解到，此前打算开办酒店式公寓的项目，在激烈的市场竞争中败下阵来，转而变成居住小区，最明显的例子为上海浦东某楼盘，该项目在开盘之初开发商打出酒店公寓招牌，但最终没有经营下去而改变成纯住宅小区了。

对此，上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析认为，这是由于酒店式公寓本身的缺陷所致。在他看来，此前市场上供应的一些酒店式公寓产品大多由烂尾楼改建而来，因此套间面积太小，同时复式层高又不够，这影响到了居家的舒适性，而目前为数不少的高品质楼盘层出不穷，这进一步挤压了中档酒店式公寓的生存空间。

投资看点有哪些

不过业内人士分析认为，酒店式公寓还是有投资前景。上海五合智库总经理邹毅在接受记者采访时表示，酒店式公寓还是具有投资潜力。不过他认为，投资酒店式公寓与住宅、商铺投资不太一样，它对于地段、服务水平、物业本身品质等有较高的要求。

房产投资第一是地段，其次还是地段。投资酒店式公寓尤其要讲究地段。业内人士表示，国际上知名连锁酒店在选址上非常苛刻，他们注重的就是地段。由此及彼，地段对于酒店式公寓的投资价值有着非常大的影响，目前上海运营比较成功的酒店式公寓如衡山路41号、济南路8号、港汇服务式公寓等，无不都处于市中心核心地区。因此邹毅认为，酒店式公寓的热点投资区域主要为靠近大型商务区的区域，如上海的徐家汇、南京路、人民广场、陆家嘴等。

此外，与区域密切相关的还有配套。记者了解到，目前有不少工作在金桥的外企高管来市中心租住，他们缘何不选择在金桥居住呢?业内人士表示，金桥的生活配套与浦西市中心核心区域相比，还是有一定的差距。由此看来，目标客户群体对项目周边的生活配套，如交通、购物、娱乐等设施还是非常看重的，因此对于周边配套考察也不能放松。

上海紫宝房地产开发有限公司营销策划部总监王炯告诉记者，酒店式公寓的服务水平也是决定酒店式公寓投资潜力的一大不可忽略的重要因素。酒店式公寓集合了酒店和公寓两大优势，既有酒店的服务，又能享受到公寓的居住舒适性。因此酒店式公寓的服务水平便决定了其受到客户认可度的大小。知名楼市专家蔡为民在接受记者采访时表示，从台湾酒店式公寓运作经验来看，依靠管理公司强大的品牌效应以及管理水平，是保证其服务水平高低的一个重要条件。因此他建议投资者，一定要选择具有专业背景的管理公司来管理物业，以便服务水平得到保证。

邹毅更是强调，尤其是对于一些位于核心区域内的项目，如果管理公司选择不慎，服务水平不到位，这肯定会影响到物业在市场上的竞争力，进而会影响到投资收益。而与此同时，专业的管理团队具有很强的营销能力，有些来自欧美或者日韩的专业管理公司甚至拥有大量的客户资源，同时其品牌价值也会赢得更多的客户的信任，能够签得更多的租赁合同，这其实是为投资者获得更高的投资回报。

当然，物业本身的品质也会决定升值潜力的大小。比如此前有不少烂尾楼改建过来的酒店式公寓，由于进深过长，或者朝向不佳等因素，势必影响到居住的舒适性。对此，彭傲杰建议投资者对项目本身的硬件设施也要进行细致考察，如智能化程度高低，是否具备健身房、会所以及娱乐场所等。

投资风险不可忽视

投资有风险，尤其对于酒店式公寓来说，更要注重投资风险。在知名楼市专家蔡为民看来，酒店式公寓的投资风险系数较住宅要高一些。专家表示，风险主要集中在同质化竞争、土地性质等方面。

如果供大于求，则市场势必疲软。因此投资者在选择投资项目时，一定要了解周边市场行情，对项目进行综合评估，尤其是对其市场竞争力进行评估，如果发现周边同类物业过多，那么其投资价值要打折扣。

还有就是来自土地性质。有些开发商声称酒店式公寓就是住宅，既可出租也可自住。但投资者千万不要把它当成住宅，因为其用地形式有可能是综合用地，也有可能是商业用地，这两种用地的使用年限分别为40年和50年，与住宅用地的70年相差甚远，这涉及到日后土地使用费的续费问题，如果为商业用地，则意味着40年之后便要缴纳土地使用费，因此投资者一定要了解清楚土地的使用性质。