物业经典案例总结(专业分析)

2024-11-15

物业经典案例总结(专业分析)（精选5篇）

1.物业经典案例总结(专业分析) 篇一

案例分析答题思路总结要点：

1、事件分析的6要素：时间、地点、人物、原因、经过、结果。

计划、执行、检查、处理。计划、组织、指挥、协调、控制、评价、人本管理、目标管理、系统管理、命令、指示、计划、指挥、监督、检查、协调等。

2、质量、进度、费用成本、安全、环保、、文明施工、协调、信息、组织、合同。

3、动态的观点、辩证的观点、肯定与否定。

4、发现问题、分析问题、解决问题、定性的方法和定量的方法。

5、直接原因、间接原因；人的不安全行为、物的不安全状态、环境、管理缺陷；

6、勘察、设计、建设、施工、监理、质量检测单位、使用单位、养护单位、质监站、安监站、公安消防、公安交通部门、自来水、电业局、燃气、电信、市政工程行政主管部门、公安交通部门、城市绿化部门、城市规划部门、环保部门（局）、监测单位、市容、渣土管理、航道部门、防汛办、防疫部门、建设行政主管部门、招标代理机构、居委会；城建档案管理部门、造价机构部门、行业建设主管部门、爆破部门、气象站、产权单位、铁路部门、特种设备管理部门、城市人民政府绿化行政主管部门、7、总包、分包、专业分包、劳务分包；

8、可行性研究、设计阶段、招标、投标、施工准备、施工过程、土建、安装、交竣工验收、保修期；

9、组织、技术、经济、管理、合同措施

10、国际、社会、经济、环境；技术准备、物资准备、劳动组织准备、施工现场准备和施工场外准备。

11、人、机、法、料、环。

12、工程部、机械部、试验检测、测量部、物资部、财务部、质安部、计合部、综合部、预算部、考核部、市场部、规划部、人力资源部；

13、4w1h: when、what、why、where、how14、中心思想法法；权利、义务。

15、针对性、操作性，可行性、科学性；

16、比较法、对比法、因素法、17、法律、法规、规程、条例、规定、地方标准、图纸（建筑法、强制性条文、安全生产管理条例、质量管理条例、合同法、招投标法、市容环境卫生条例、城市道路管理条例、道路交通安全法、环境保护法、城市绿化条例、、城镇道路工程施工与验收规范）

18、制度、体系、责任、监管、培训、教育。

19、内因、外因、正面、反面

20、重要些词语：和谐社会、绿色施工、节能减排、保护环境、美化市容

21、判断正误、分析原因、正确作法

22、逻辑性，层次分明，语言流畅，文笔优美，规范整洁、按一定的步骤解答、抓住问题中的关键词、先在头脑中或稿纸上构筑起答题框架

23、组织结构、规章制度、目标与计划

24、规章制度、落实责任、教育培训、检查、标准化、防护、技术、调查、处理

25、施工许可证、安全生产许可证、规划许可证、中标通知书、施工合同书、岩土工程勘察报告、建设用地规划证、环境影响评价报告、26、组织机构、图纸会审、技术交底、责任制度、体系制度、监控制度、奖罚制度、27、全过程、全因素、全方位、全员式的系统化管理、人本管理、团队管理、文化多元化、管理伦理、社会公正等、动态化、全球化、信息化和柔性化

28、优秀的管理团队。科学的战略决策。完善的企业制度。合理的薪酬制度。有效的激励机制。有效的沟通机制。和谐的组织气氛。详细的工作计划。健全的培训体制。学习型组织。创新型组织。风险管理。质量管理。安全管理。

29、品种、规格、成分、牌号、检验报告和合格证、见证取样、复试

30、施组、方案、专项方案及论证、交通导行方案、应急救援预案、31、招投标、造价、工程量清单、合同管理、成本管理、环境保护，文明施工、职业健康安全、

2.物业经典案例总结(专业分析) 篇二

关键词：高职教育,物业管理专业,教学改革

一国外高职教育的方式和特点

美国、英国、法国、德国等发达国家中高职教育人才培养模式的主要特点包括以下几个方面:

第一, 政府重视程度高。发达国家对高职学校的职业和技术教育非常重视, 教育的重点目标是培养能够适应经济发展的应用型人才, 此外, 在法律构建、就业保障方面也都大力支持职业人才发展。第二, 比较重视办学和人才培养模式的创新。一般都实行特色办学, 强调人才培养。如美国的社区学院, 加拿大的CBE等都是此类模式的代表。第三, 比较重视行业企业在高职学校教学中的作用表现, 政府支持是高职教育发展成功的重要因素。如日本高职学校和产业界的合作是比较密切的, 有一半以上的企业会与学校建立合作研究关系。资金越雄厚的企业与学校的合作关系建立的越多。第四, 学制比较灵活。高职院校的教育培养目标主要是为了实现人才培养。美国高职教育的学制一般为两年的副学士和四年的学士学位。副学士由社区教育学院负责, 使其掌握工程数学相关的基础知识, 进行半职业性工作。学士由工业学院的技术学院负责, 在前两年学习后可以选择工作或继续学习。后两年的教育重点是培养锻炼学生的实际管理和应用管理能力, 适应社会和经济的发展需要。前者毕业之后一般担任技术员工作, 后者一般担任技术师工作。

在教学中, 国外高职学校不断依照社会企业需求调整自身的课程设置, 学生随时关注用工情况确定自己的就业计划。另外, 学校还注重学生的创造能力的培养, 以增强学生在工作中较强的竞争力。

二改进高职院校物业管理的现行措施

第一, 确定人才培养目标。目前我国高职院校的物业管理人才的培养目标是塑造能够服务于物业管理的高层次实用性高级技术人才, 这部分学生在实际工作中有较强的沟通能力, 但是缺少管理能力, 不能承担基础管理工作。第二, 专业教学模式和教学体系构建。我国高职院校的课程改革将实践教学的比重增加, 同时还设置了一些能力实训基地, 加强了对学科实验项目的管理。第三, 逐渐开始应用现代信息网络技术的支持, 增加信息数量吸收和知识更新水平。第四, 完善了专业评估体系。现在对学生能力水平的评定一般依照国际通用标准, 在评价过程中应把学生获得证书情况加入其中, 加强“双证书”考评模式的应用。但是目前高职院校的教学特征不是很鲜明, 人才培养质量低, 职业针对性不强, 实际操作能力不足, 没有充分构建“双师型”教学队伍, 这些都是比较明显的问题。

三改进国内高职学校物业管理专业教学的方法

1. 深入明确人才培养目标

所有高职院校都是以培养技术型人才为教学目标。发达国家在培养人才的时候有明确的岗位针对性、服务职业性和技术应用性, 教育层次划分也有几个等级。我国的培养目标与其基本一致, 今后应依照地区特点和经济发展需要设定更为明确的人才培养目标。学校在教育过程中要将管理能力、业务掌握、知识构建、操作技术等几方面综合考虑, 提高学生职业素养, 加强岗位适应力, 保证实践能力的应用。

2. 明确职业定位, 体现物业管理特色, 增强人才素质

澳大利亚实施全国性标准职业技能认证, 各行业都对本行业的从业技能掌握做出了规范要求, 对各岗位从业人员的文化和素质标准做出的具体规定, 高职学校的物业管理专业也在此行列。学校在教学的时候依照规范要求调整教学内容, 最终测试合格者才能获得国家证书及从业资格的肯定。我国应该学习这种标准构建的管理标准, 对高职学校的物业专业的学生培养按一定要求进行, 以提升职业特性和服务人才质量。

3. 提升校企合作程度, 加强教学实践

法国高职院校的教育宗旨是将实践和知识结合运用, 在人才培养的时候注重全面提升科学培养, 注重综合能力的实际应用, 其最终目的是培养国际型人才并使其获得相应的职业资格证书。德国的“双元制”是最能体现企业、学校、国家几方面共同合作培养人才的模式, 企业提供就业实习岗位, 提供毕业研究课题, 投资设计费用。在接收毕业生的同时提升企业形象, 强化企业人才构造。我国应该综合考虑发达国家的优势, 实现“产、学、研”内容的规范, 要将传统的企业提供实习转换为双方合作, 互利互惠, 共同培养学生, 同时为企业创造效益, 依照企业用工需求进行教学调整, 实行“订单化”教学培养模式。可以邀请企业人员参与到学生的教学指导和就业规划工作中来, 可以组织学生参与企业研发和实际物业服务工作中, 这样可以有效缩短毕业适应期, 加强学生行业竞争力, 提升企业实际效益。

4. 加强“双师型”教师队伍建设, 实现合作创新职业交流

教师的知识构建是保证学生接受完整知识体系的基础, 国外高职学校师资建设都是实践操作经验丰富的教师。我国应改善当前教师实践能力不足的情况, 加强双师型教师队伍建设。组织教师参加实践, 总结工作经验并应用到学生教育中。再有, 可以加强与港澳地区的合作, 互相交流经验, 学习港澳地区先进的物业管理方式, 经过考察交流争取在实际过程中得到应用, 进一步实现教学改革。

四结论

本文通过对国内外物业管理专业的教学现状分析, 总结了国内可以加强改革的内容, 从教育和社会双方入手, 需要加强物业管理人才培养, 提升物业行业的综合能力。

参考文献

[1]叶广荃.国外高等职业教育发展的比较研究与借鉴[J].北京市经济管理干部学院学报, 2005 (2)

[2]武新胜.发达国家促进职业教育与劳动力市场衔接的探索与启示[J].中国职业技术教育, 2007 (24)

3.物业事故案例分析篇三

2、物业管理公众责任险案例

2004年2月23日19：20分左右，某小区业主开车驶入停车场入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸，正在办理车辆放行手续时，一业主小孩（3岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔（注：该物业小区办理了物业管理公众责任险）。

分析：

1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广，直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额巨大的标的物，但同时物业管理又是一个微利行业，物业公司多保本甚至亏损经营，合理的风险转移是必不可少的，物业管理公共责任险也就应运而生。

2、在现实工作中，个别物业公司在购买物业管理公共责任险后，出现思想麻痹，认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道，物业公司从此可以高枕无忧，从而在日常管理工作中出现松懈。其实，购买保险，转嫁的仅仅是经济赔偿责任，保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果，物业公司仍然必须承担自己的管理责任，承担客户抱怨甚至流失的后果，长此以往，物业公司也只能被市场抛弃。更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户，不坚持原则、对保险公司隐瞒事实真相的违规操作，物业公司此种行为属于违约行为（物业公司与保险公司之间的合同），不但有可能面临保险公司拒绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险，若达到一定数额，符合一定条件，公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任。、从维系客户关系角度来看，良好的客户关系是建立在专业、优质的服务基础之上的，本案中的做法其实并不利于物业公司与业主维持良好的客户关系，反而可能会给日后处理类似问题带来困难。同时，为维护业主不当利益，却损害合作伙伴的合法权益，也与公司一直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。

3楼

3、特殊侵权问题

某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿………

经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。

分析：

1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。

2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

4楼

4、小区交通安全

2004年4月8日，西安市某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称其私人律师已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。

1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。交通事故发生后物业管理企业积极依法（条例）履行义务。但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵），同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。反之则物管公司不应当承担责任；

2、另外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任（因侵权所生之债）；业主向物业管理公司主张的是违约责任（因合同所生之债）。所以，交通事故的处理，不影响当事人追究物业公司的责任（如果物业公司有违约或违法行为）。当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一致的，不能超出实际损失。如果在实际损失之内，就不算额外赔偿。

启示与思考：

1、《物业服务合同》是物业企业生存的基础。在现实操作中，为了保护物业管理企业的合法利益和不必要的经营风险，物业管理企业应该在《物业服务合同》中详细约定违约责任的相关条款，明确违约的条件和责任》。

2、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传；对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。

3、物业管理企业在发生恶性突发事件后，物业管理企业要作好现场抢救、保护，在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另外，通过购买相关责任保险的方式可以有效地转移风险。

5楼

5、小孩小区爆炸死亡物业公司判赔近7万

案情简介：

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。

一审结果物业公司被判赔偿

近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

6楼

6、看房推窗掉下伤人应谁负责

案件介绍：

香港曾发生一案例，两名外籍女士到一幢商业大厦看房，推开一扇铝窗时，铝窗竟整个脱落下坠到人行道旁，玻璃碎片溅伤一名路过的途人，另一辆路经的出租车亦受损。

据现场消息指出，警察到场后曾有人表示：“谁最后碰到这窗，谁便要负责”，哪么，这两名外籍女士究竟是否应该负责任呢？

法理分析：

1、若事主(指该两名外籍女士)是用正确的开窗方法，则不应该负任何民事或刑事责任，除非控方能证明被告故意将窗户损坏坠下或鲁莽地打开窗；

2、一般香港的大厦公共契约必然有以下两条条文：

2.1 各业主应对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者等的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主负责。因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或赔偿。

2.2 负责其单元内部及其所有之装置装修及器材和门窗的保持。维修、保养及保持良好及可租用之维修状况之费用应由个别单位业主承担及支付。再者，单元内部设备设施属独自享用部分。在业主公约(示范文本)第九条亦阐明物业损坏已经或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益，或有碍外观、市容观瞻，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护。因此，产权人（业主）有责任对其单元内的设备设施作出定期维修养护及承担有关费用。而该两名事主是通过中介公司引进看房，属于受许可人，其行为导致损害的最终责任人仍在产权人。除非，该房屋属新建而仍在发展商的保修期内，则责任人有机会是发展商。

3、若整幢大楼业权为单一的大业主，而将全幢大楼分单位出租使用，责任属大业主。但如有证据证明窗户早已发现有松脱现象而已报物业管理公司，物业管理公司未能在合理时间内做出维修，则物业管理公司需承担责任。

7楼

7、游泳池安全管理

案例简述：

2003年8月26日下午3时左右，吴女士8岁的儿子小强和10岁的女儿到游泳池游泳，他们还约了邻居林女士7岁的儿子一同前往。吴女士和林女士都知道游泳池3点半才开放，而且儿童需要成人陪同才可进入，所以让孩子们先去，她们随后到。

然而，待两位母亲于3点半左右赶到游泳池时，却发现孩子们已进入游泳池，而她们隔着栏杆只看到了两个孩子，小强不见了！5分钟后，小强被救生员从水中捞出，已是不省人事。小强被送往医院抢救后脱险，住院20天，花了2万多元医药费。

小强的父母认为：由于游泳池的经营者深圳某物业管理有限公司的过失，在没有大人陪同的情况下，让3个小孩购票入场，且放任他们到深水区游泳，导致溺水事故发生。在多次索赔不成后，他们将该物业公司告上法庭，索要医疗费、误工费、精神损害赔偿等共计2.8万余元。

案例分析：

1、此案例为深圳2004年3月的真实判例。法院判定：此案中，在没有大人陪同的情况下物业公司同意小孩购票进入游泳池，并且放任他们到深水区游泳，物业公司未尽到谨慎管理的义务，应承担40%的责任。虽然在事故发生后其积极抢救，尽了救护的义务，但不能因此免去其应承担的民事责任。

2、小强的监护人吴女士明知未成年人进入游泳池应有成人陪同，却未尽到监护职责，应承担一定的责任。小强已上小学4年级，其年龄、智力足以识别泳池四周的警示标语，并能判断在深水区玩耍的危险性，却不理会警示标识擅自到深水区玩耍，其自身也应承担一定责任。因此，原告方也应承担60%的责任。

启示与思考：

1、随着夏天日益临近，各地物业公司将陆续开放小区游泳池，在此特别提醒各地公司，应根据国家和当地相关法律法规要求，做好以下各方面管理工作，确保泳池安全：

A、安全标识：如：在显眼部位张贴“禁止跳水”、“小心地滑”等安全标识；

B、设施设备安全：如：水景灯的电力安全；游泳池壁有无破损等；

C、安全管理措施：如：救生员的配备是否符合要求；安全管理措施是否严格执行等；

D、水质安全是否符合《游泳场所卫生标准》；

E、政府相关规范的符合性：如：证照齐全等。

2、此案例以血的教训告诫我们：物业管理公司作为小区公共场所的管理者，”责任重于泰山“！物业公司应该建立和健全安全防范、检查、整改制度，强化员工以及领导的安全防范意识，在日常物业管理服务中真正抓好安全防范工作，将一切可能导致意外发生的不安全因素消除在萌芽状态。

8楼

8、井盖变“炸弹” 物业有无错

设在小区人行通道上的化粪池，因为孩子扔进的一枚鞭炮引燃沼气爆炸，飞起的井盖将孩子砸死。法庭上，孩子的父母与物业小区各执一词——

除夕的悲剧

２００３年１月３０日，除夕。在家家户户沉浸在欢乐团圆的幸福时刻，高爱民一家的美好生活却被突如其来的噩耗击得粉碎。“原本活蹦乱跳的儿子，转眼间就躺在了血泊里，再没醒过来。”虽然已事隔近一年，儿子惨死的一幕依然清晰地印在出租车司机高爱民的脑海里。

２００３年１月２９日下午３点左右，家住北京大兴区亦庄镇天宝家园小区的高爱民早早收车回家。当时，１０岁的儿子高尚正和同伴在楼下玩耍。据其同伴回忆：高尚将划炮（８×０．８ｃｍ的爆竹）最初扔进井盖孔里时，觉得爆破声比在地面上大，就又划着一个爆竹往另一个井盖孔里扔，“砰”的一声，牵着铁链的井盖一下就弹了起来，正砸在了高尚头上。井里冒出的一股白烟，把井盖冲出有四层楼高，之后落在了两层楼高的配电柜上。由于冲力非常大，旁边的两个井盖也跟着弹了起来，因为有链子锁着，很快又落了下去。

得到消息的高爱民，抱起已倒在血泊中的儿子就往医院跑，然而因抢救无效，高尚于当天死亡。事后，大兴公安局出示证明：高尚因燃放鞭炮，引起化粪池内沼气爆炸，井盖飞出，致其死亡。

化粪池成焦点

事发后，悲痛欲绝的高爱民夫妇曾多次与物业公司交涉。他们认为，小区并不在禁放范围，孩子放炮没有过错，如果不是井下沼气浓度过高，井盖也不会弹起来砸人，所以沼气爆炸是导致儿子死亡的直接原因。作为物业管理者，在明知化粪池存在安全隐患的情况下，将其规划在人行通道上，而且没有设置警戒标识。高爱民夫妇认为，这种危险是他们无法预知的，物业公司应该承担事故全部责任。

物业公司出具了一份化粪池清抽合同书和清抽工作记录，合同期限为２００２年１２月２５日至２００３年１２月２５日，合同约定清抽周期为两个月；距事故发生最近的一次清抽日期是２００３年１月９日。物业公司说：“２００２年６月２８日，天宝家园市政经北京市大兴区亦庄镇人民政府验收合格，按工程设计，化粪池清抽周期为１８０天，现在是６０天一清理，已经远远缩短了清抽周期。”

“虽然小区并非禁放区域，考虑到居民的人身财产安全，亦庄镇贵园东里居民委员会于２００３年１月５日，在天宝家园小区内悬挂了禁止燃放烟花爆竹的横幅。”天宝家园物业公司认为，自己已履行清掏职责，而且已尽告知义务，对事故无任何过错。因为化粪池并非法定危险品，所以并无义务设立危险警戒标识。

双方协商无果后，为给儿子的死讨说法，高爱民夫妇将物业公司告上法庭，索赔丧葬费、死亡赔偿金等共计２１万余元。

一审：物业无过

２００３年９月１７日，北京市大兴区人民法院一审驳回高爱民夫妇的诉讼请求。法院认为，高尚已满１０周岁，应知道燃放划炮的危险性，对其两次将划炮塞入污水井盖的行为造成的损害后果，本人应负主要责任。而其父母未尽相关监护责任，是导致事故发生的直接原因。法院认为，物业公司作为小区市政设施的管理者，对事故并无主观过错，不构成直接故意，对小区内的化粪池已尽到了善意管理人的义务，故对事故的发生不应承担民事责任。

“即使如物业公司所说，按时进行了清掏，但是在寒冷的冬季，刚清完不到一个月的化粪池，能产生那么大爆炸力的沼气吗？”高爱民夫妇无法接受对物业公司不承担民事责任的判决。２００３年９月２９日，他们以一审法院诉讼程序严重违法、认定事实不清、证据不足，判决没有任何法律依据为由，向北京市第一中级人民法院提起上诉。

二审：不同意调解

２００３年１２月８日，北京一中院适用普通程序审理此案。高爱民的代理律师认为，事故中，放爆竹与孩子死亡不具有因果关系。按照民法通则，物业公司的行为属特殊侵权，应适用推定过错原则，即由物业公司对其无过错承担举证责任，若不能证明其无过错就应当承担责任。其代理人同时指出，物业公司所称的清抽公司，并不是与其签订清抽合同的主体。而且物业公司营业执照上的登记日期，恰巧与其缴纳清抽费用开具发票的日期相同，对此，代理人认为物业公司有作伪证的嫌疑。

物业公司则坚持认为，自己已尽告知义务，孩子放爆竹的过错才是引爆井盖的直接原因。

最终，庭审以物业公司不同意调解而结束。

庭审后，面对记者的采访，高爱民并不多言。“我相信法律是公正的，我一定要把官司打到底，给儿子讨个说法。”他指着照片上的儿子说，“高尚年年都是三好学生，是中队长、军体委员，而且非常懂事，从没让我们操过心。”“出事儿后，我没敢再开车。”高爱民说，他怕在街上看到跟儿子长得相似的孩子时会走神儿，万一出了事儿对不起别人。自打儿子死后，他们夫妇俩就再没出去工作过。

中国人民大学法学院教授杨立新就此案接受本网记者采访时认为，此案的关键不是合同问题。化粪池是小区必备的设施，和污水井一样，都会产生沼气，如果孩子不往井里扔爆竹，也不会引爆沼气。不管是什么井盖，家长都有义务告诉孩子，不该往里面扔东西，更何况高尚往里投的是一枚点燃的爆竹，对于事故的后果，家长也负有一定的责任。

不管此案结果如何，高尚的死已经是无法挽回的事实。又近岁末，记者希望此案能给家长和孩子们带来一些警示：为了幸福的生活，还是远离烟花爆竹。

10楼

9、文屏山庄化粪池炸伤人案

今年 4 月 14 日下午 5 时许 , 厨师林呆国接听手机走到餐厅隔壁 59 号店面过道上的一个化粪池井盖边时 , 点起打火机想熏走坟虫 , 化粪池突然爆炸 , 将他全身烧伤 70%, 伤残6级。为此 , 林某将文屏山庄化粪池的管理人一一福美菜物业管理有限公司告上法庭。月 19 日 , 思明区法院作出的一审判决 , 物业承担全部责任 ,“福美菜”应支付给原告林采总计达 13 万余元的赔偿金 , 其中包括精神损失费 1 万元。

法院认为 : 建筑物或者其他设施发生倒塌、脱落造成他人损害 , 依法它的所有人或管理人应当承担氏事责任 , 但能够证明自己没有过错的除外。本案中 , 原、被告双方均确认 ,发生爆炸的厦门市文屏路 59 一 123 号多层住宅(即文屏山庄二期)小区内的 59 号店面过道上的化粪池属被告管理的范围。原告因被告管理的化粪池爆炸而受伤。

原、被告双方也均未主张化粪池存在设计、施工缺陷。被告作为管理人未能举证证明其尽到管理义务 , 对事故的发生没有过错。另一方面 , 原告在店面过道上的化粪池井盖边点燃打火机 , 虽是本案的一个诱因 , 但发生爆炸的前提条件是空气中的沼气达到一定的浓度。发生爆炸的化粪池位于小区内的 59 号店面过道上 , 原告作为一个自然人 , 在店面过道上这一非禁止烟火的公共场所点燃才了火机 , 共行为是一个正常的行为 , 被告主张爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法无据 , 法院不予采信。原告对爆炸的发生并无过错。据此，原告要求被告承担建筑物的管理人的侵权责任是合法的，应予支持。龄童掉人工湖溺死案

2003 年 12 月 6 日下午 3 时许 ,8 岁的叶学彬(父母在康乐新村租房居住)沿花台下到康乐小区里的人工湖一一“红征水库”台阶边玩耍时 , 不慎跌落湖里 , 打捞上来是已经死亡。其父母将康乐物业发展有限公司等告上法庭 , 提出 46.8 万元的赔偿要求。月 29 日 , 湖里区法院做出一审判决 , 要求第一被告厦门康乐物业发展有限公司承担20% 的赔偿责任 , 支付给叶学却父母各项赔偿金 32656 元。

法院认为：、关于被告康乐物业对原告儿子落水湖泊是否负有管理义务的问题。原告在其儿子溺水死亡时居住在被告康乐物业所管理的小区 , 原告与被告康乐物业之间物业管理服务关系成立。原告儿子落水的湖泊原虽为泄洪水库 , 属于水工程设施 , 但康乐新村在规划建设中 , 将该水库作为小区的景观纳入设计 , 虽然该湖泊目前仍是防洪设施 , 但已成为小区的景观 , 系小区组成部分和公共设施。根据被告康乐物业与厦门康乐新村业主委员会签订的《康乐新村物业管理服务合同》的约定 , 被告康乐物业对小区的公共设施负有管理义务。故被告康乐物业关于其不是该水库的管理义务单位 , 不应成为本案被告的主张 , 法院不予采纳。、关于被告康乐物业是否尽到管理义务及是否承担民事责任的问题。根据《公园设计规范》的规定 , 建筑物内部和外缘 , 凡游人正常活动范围内边缘临空高差大于 1.OM 处 , 均设护栏设施 , 其高度应大于 1.05M o 公园内示意性护栏高度不宜超过 0.4M。被告康乐物业虽在湖泊的围栏上设置了警示标志 , 且湖泊西南方向建有高度 0.39M 至 0.46M, 宽度 1.8M 的花坛 , 将小区居民正常活动的范围内边缘与湖泊进行隔离 , 没有临空高差 , 在一定程度上起到安全防护作用。但平时小区的居民仍会跨越花坛到湖边玩耍 , 且曾发生过小孩溺水死亡事件。因此 , 被告康乐物业所采用的安全防护措施 , 对缺乏自我判断及自我保护能力的未成年人 , 仍不足以消除安全隐志 , 且在发生过小孩溺水事件后 , 小区居民提出湖泊的安全管理存在不足时 , 被告康乐物业仍未引起足够重视 , 直至本案事故发生后被告康乐物业才在花坛上修建围栏。此外 , 原告之子进入湖边玩耍 , 被告保安在巡查时也未发现问题。因此 , 被告康乐物业对小区公共设施的管理没有尽到必要的注意义务 , 对小区公共设施存在疏于安全管理的过错 , 对事故的发生负有一定的管理责任 , 应承担相应的民事责任。

类似案例：岁独生子女命丧小区窨井案

今年 7 月门日 19 时左右 , 董某携带 5 岁独生女菲菲进入樱花山庄小区的健身设施内玩耍时 , 菲菲一脚踏上一个生锈的污水井盖 , 井盖掀翻 , 菲菲掉入井内 , 被救起后送往医院 , 治疗无效死亡。为此 , 菲菲父母向樱花山庄物业管理公司一一源益物业等索赔近37 万元。月 22 日 , 湖里区法院做出一审判决 , 认为源益物业对小区害井存在疏于安全管理的过错 , 应承担全部赔偿责任 , 赔偿遇难者家属死亡赔偿金、丧葬费和精神损害赔偿金等 318968 元。

法院认为：、被告源益物业赔偿责任问题。被告源益物业有向业主收取物业管理费 , 是樱花山庄的实际物业管理人 , 对小区的公共设施负有管理义务。小区健身休闲区内窨井盖松动后 , 被告源益物业未采取有效防护措施 , 存在疏于安全管理的过错 , 该过错造成二原告的女儿林紫菲死亡的后果 , 被告源益物业的行为构成侵权 , 应承担全部赔偿责任。被告源益物业主张其采取加盖木板的防范措施 , 但木板被他人挪走 , 其己尽安全防范义务 , 法院认为 , 首先 , 被告没有提供证据 , 故不予采信；其次 , 加盖木板被他人挪走 , 说明被告源豆豆物业所作出防范措施不得当 , 故被告源益物业主张其已采取安全防范措施的主张不予采纳。被告源益物业虽在健身休闲区内设有警示牌 , 但均不是对寄井盖松动问题做出的警示 , 故被告源益物业提出其已尽管理义务的主张不予采纳。原告董小敏作为林紫菲的法定监护人 , 陪同女儿一起在健身休闲区玩耍 , 寄井盖松动导致其女儿落井 , 原告董小敏难以防范 , 故认定原告董小敏已尽其监护职责 , 被告源益物业提出的二原告未尽监护义务 , 应负事故责任的主张 , 不予采纳。原告董小敏及其女儿虽非樱花山庄业主或物业使用人 , 但被告源益物业没有阻止其进入 , 原告董小敏及其女儿进入樱花山庄后 , 被告源益物业应提供安全合格的公共设施 , 被告源益物业提出其不应对非业主或非物业使用人承担管理不善的民事责任的主张 , 不予采纳。、被告樱花山庄业委会赔偿责任问题。被告樱花山庄业委会仅是无独立意思的自治组织 , 并非樱花山庄的所有人 , 对本案事故的发生不应承担责任。原告要求被告樱花山庄业委会对事故的发生承担连带赔偿责任的诉讼请求 , 法院不予支持。

11楼

关于对“文屏山庄化粪池炸伤人”等三个案件一审判决的意见

2004 年 10 月 19日，思明区法院对文屏山庄化粪炸伤案作出一审判决 , 福美莱物业公司承担全部责任 , 赔偿 131643 元 [ 见(2004)思民初第 3940号 ]；10 月 22 日湖里区法院对 5 岁女孩掉入樱花山庄污水井死亡一案作出一审判决，源益物业公司承担全部责任 , 赔偿 318968 元 [ 见(2004)湖民初字第 2512 号 ]；10 月 29 日湖里区法院对 8 岁叶某不慎跌落“红征水库”溺死一案作出一审判决 , 要求康乐物业公司承担 20% 的责任 , 赔偿 32656 元 [ 见(2004)湖民初字第 1779 号 ]。

针对以上三个案件的一审判决 , 市物业管理协会于 2004 年 11 月 2 日召开副会长以上的领导会议 , 并邀请有关律师参加 , 进行分析和研讨 , 认为一审判决对三个案件被告方物业公司的过错责任的认定均存在不当的地方 , 恳请市政法委能够予以关注 , 并恳请法院在二审时 , 能够充分考虑我们以下的意见 , 依怯对物业管理公司的责任给予事实求是的认定 , 以维护物业管理企业的正当权益。现对上述几个案件陈述我们的意见如下 :

一、关于文屏山庄化粪池爆炸案。2004 年 4 且 14 日下午 5 时 , 文屏山庄跌跌风味餐厅厨师林某因接听手机蹲在店面过道的一个化粪池井盖边 , 点起打火机熏蚊子 , 引起化粪池突然爆炸而烧伤。思明区法院一审认为“原告因被告管理的化粪池爆炸而受伤。原、被告双方也均未主张化粪池存在设计，施工缺陷。被告作为管理人未能举证证明其尽到管理义务 , 对事故的发生没有过错。另一方面 , 原告在店面过道上的化粪池井盖边点燃打火机 , 且是本案的一个诱因 , 但发生爆炸的前提条件是空气中的沼气达到一定的浓度。原告作为一个自然人 , 在店面的过道上这一非禁止烟火的公共场所点燃打火机 , 其行为是一个正常的行为 , 被告主张爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法无据 , 本院不予采信。原告对爆炸的发生并无过错 , 据此 , 原告要求被告承担建筑物的管理人的侵权责任是合法的，应予支持”。

我们认为 , 一审在对化粪池爆炸伤人的过错责任的推定和适用法律法规上存在偏差。首先 , 一审法院以《民法通则》第 126 条关于“建筑物或者其设施以及建筑物上的搁置物 , 悬挂物发生倒塌 , 脱落 , 坠落造成他人损害的 , 它的所有人或者管理人应当承担民事责任 , 但能够证明自己没有过错的除外”的规定来对本案进行判定是不恰当的。因为化粪池意外爆炸，并不是本法律所规定的内容。全厦门市至少有几万个化粪池 , 多少年来从未有过这样的事故 , 这起爆炸案纯属罕见 , 应是突发的意外事件；其次，作为被告对公共设施的管理责任 , 按照《物业管理条例》的规定主要依据物业管理服务合同的约定。在物业管理公司与业主签定的服务合同中对公共设施的管理内容主要是维修和养护，并无约定要对化粪池的沼气浓度进行检测。到目前为止，也找不出国家在哪一个法规或技术标准中有规定对化粪池必须进行定期的检测。因此 , 一审把“发生爆炸的前提条件是空气中的沼气达到一定的浓度”的责任推定为物业公司的管理责任是极不恰当的 , 没有法律依据；第三 , 一审认为“原告对爆炸案的发生并无过错”的认定不符合事实。因为原告蹲在化粪池井盖边上用打火机熏蚊子 , 是诱发意外爆炸的直接原因。这种行为明显不是正常的行为。原告说是“不知情且没有得到任何警示的情况下 , 顺手点起随身携带的打火机熏蚊子，不料竟在瞬间发生爆炸”。在全国都找不出有一个小区在化粪池上设立“禁止烟火”标志这样的做法 , 这种说法显然有悖于常理和法规的约定。因此，我们认为化粪池的意外爆炸是由于原告违反常规使用明火而导致。

二、关于 5 岁女孩掉落樱花山庄窨井致死一案。一审把全部责任都归咎于源益物业公司“未采取有效的防护措施 , 存在疏于安全管理的过错”, “应承担全部赔偿责任”。我们认为不妥。从此案发生事实来看 , 物业公司、原告小女孩的母亲、业主委员会应当都存在一定的过错责任。本案主要的过错责任应当是原告死者的母亲董某私自进入小区并对女孩监护不力造成的。她并不是樱花山庄的业主或住户 , 而是私自从他人的店面进入小区 , 且女孩跌落窨井时董某并不在女孩身边。但是一审却对物业管理公司提供的证据不予采信 , 这是不恰当的。从物业公司来讲 , 主要的过错是对存在安全隐患的窨井盖所采取的防范措施不力 , 因在本案事故发生前 , 物业管理处的人员用一块术板盖在窨井上 , 后来不知道什么时候被人挪走；从业主委员会来说 , 未能批准物业公司事前申报维修害井等公共设施的报告 , 拨付维修金及时维修 , 导致窨井存在严重安全隐患 , 因此，也应当承担一定的过错责任 , 否则会造成今后业委会紧捂钱袋子而由物业企业承担一切后果的怪象。

12楼

三、关于 8 岁叶某跌落“红征水库”溺水死亡一案。一审把“红征水库”列入康乐小区的组成部分 , 认为康乐物业负有管理义务 , 是极不恰当的。因为有足够的证据表明“红征水库”早在康乐小区建成以前就己存在的作为泄洪水库的市政工程 , 且目前仍担负着康乐小区周边地区蓄洪、泄洪的功能 , 怎么能说该水库作为小区的景观 , 就是小区的组成部分和公共设施?如果照此推理是否要把员当湖纳入湖边所有的物业的组成部分 , 湖边的所有物业是否都要承担对员当湖的管理义务?再说物业管理区域内的一些设施也不完全属于物业管理企业的管理责任 , 例如一些政府开发的较大规模的小区 , 宽 35 米以上的道路属市政管理 , 并不属于物业企业管理。康乐新村属政府开发小区 , 小区内的有些设施并不属于公司管理。因此 , 我们认为 , 把康乐物业公司作为本案的被告是不能成立的 , 至于康乐物业公司在“红征水库”周边采取的一切安全防范措施 , 是对社会公共事务的一种义务承担 , 已经超出了他们的管理义务。

以上是我们协会对物业企业在三个案件分别所应承担的过错责任的看法。我们恳请市法院根据上述案件的不同情况 , 依据事实和法律 , 实事求是地从物业管理的特性 , 从发生案件的客观事实对物业管理企业在案件中是否存在过错 , 应承担多大的过错责任 , 进行重新审理认定。不能因为物业管理公司是企业 , 就认为企业是强者 , 个人是弱者 , 就要求物业公司全部承担或者多承担责任。从目前我市物业管理企业的现状来看 , 因为物业管理的收费低 , 有 70% 以上的企业都处于亏损或保平的边沿 , 物业管理企业抵御风险的能力极其脆弱。例如 : 樱花山庄总收费面积只有 2 万平方米 , 每平方米每月收 0.5 元 /平方米 , 按百分之百的收费率计算 , 每月才能收到一万元 , 更何况还有许多业主不交费的 , 如果按一审判决 , 要源益物业公司赔偿 31 万多元 , 相当于樱花山庄 3 年多的管理费。源益物业公司总共管理的面积也只有 7 万多平方米 , 把该公司的全部资产拿去赔偿都不够 , 势必造成物业公司的破产。物业公司一但破产了 , 又会涉及到广大业主的利益受损失。

因此 , 我们恳请司诠部门能依法重新审理 , 以慎重的态度对待这三个案件 , 并能够重新作出公平的判决 , 否则我市物业管理企业经营服务将会受到影响 , 也将给我市物业管理健康发展带来负面影响。

13楼

10、都是“李子”惹的祸

一颗李子从高空飞下，砸到了高女士。高女士在索赔不满意的情况下，一纸状书将深圳市某物业管理处告到了法院。而该物业公司连呼冤枉，并请来律师与高女士对簿公堂。日前，该案的审判决有了结果。

据了解，今年5月28日下午4时左右，高女士带女儿从一幢大厦下的一家超市买东西出来后坐在超市外面的休闲椅上休息。突然从大厦上面掉下一个东西，刚好砸在她的右脑和右耳朵上面。她当场被砸得晕晕乎乎的，两眼直冒金星。当她醒过神来时，右耳朵已经红肿，这时路人拿着一颗烂李子告诉她，正是这颗从楼上掉下来的李子砸到了她，路人提醒她去找大厦管理处。于是，她便拿着这颗李子到了大厦管理处。当即，管理处值班人员彭小姐一边安排护管员到事发现场去查找原因(没有任何线索和迹象表明是楼上抛物)边安排人员到药店购买药油(活络油)给高女士擦拭。高女士与随同她前来的一名男土(后了解该男士姓熊)均表示此药对其这种情况无效，熊先生进一步要求与管理处进行协商。

值班人员随后请高女士先到医院进行检查，并等待公安机关作进一步处理。随后值班员彭小姐拨打110求助，约20分钟后，110巡警到达现场，高女士也从赶往医院的途中返回，巡警也建议事主到医院检查，如有任何纠纷可通过正常途径解决。5月29日，高女士将诊断书拿到管理处，管理处工作人员将其诊断书进行了复印。得知领导不在，高女士离开了管理处。5月31日，高女士与熊先生再次来到管理处找领导处理此事。管理处的经理考虑到服务行业需注重行业影响，为息事宁人，他个人给予补偿费用200元，但高女士坚持所有医疗费用分文不少。后在派出所民警的调解下，管理处表示出于人道主义，愿意承担300元的安抚费用，但高女士仍不退让，要管理处承担全部责任。最终派出所调解无效，高女士选择通过司法程序解决此事。

6月2日，高女士一纸诉状把这家管理处告到了深圳市罗湖区人民法院，请求法院判令被告赔偿她医药费620元、误工费150元、交通费17元、精神损失费1500元、工商登记费60元，并承担该案受理费以及资料和证件复印费。因管理处没有法人资格，罗湖区人民法院受理此案后，依法追加管理处所隶属的深圳市某物业公司为该案被告。

一颗不知从何处飞来的李子，就把深圳市某物业管理处以及该公司送上了被告席，该管理处的经理连呼冤枉这件案子的基本事实不清，虽然高女士称自己被李子砸伤，但是到目前为止，她都找不出目睹这一事实的证人。而最重要的一点就是，物业公司和业主签订的协议合同里，物业公司管理的是物，业主们的行为不在其管理范围内，也无权管理。所以从合同义务来讲，物业公司不应成为这个案子的责任承担人和赔偿义务人，也就是说被告的主体不适合。

真是公说公有理，婆说婆有理。双方在法庭上唇枪舌剑，展开了一番激烈的辩论。8月4日，罗湖区人民法院下达了该案的民事判决书。法院判决认为，高女士在大厦附近被坠下的水果伤及头部及耳朵，实施侵权行为的侵权人是抛物者，而非被告深圳市某物业公司某大厦管理处。管理处作为物业管理者，无法预知侵权行为发生的时间，也无法对该侵权行为进行预防和制止。因此，管理处在物业管理过程中，不存在过错，对原%

14楼

11、车场大树砸坏小轿车

[ 案例 ]

某日 , 北京市宣武区一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连根拔起 , 砸坏了停在树旁的一有现代牌小轿车 ,平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3 万元。五个月后 ,平安保险公司诉至宣武区人民法院 , 认为大树被风刮倒前已有歪斜 , 该小园物业公司应预见到后果并事先采取措施 , 要求物业公司承担原告理赔给客户的 3.3 万元经济损失。被告物业公司则认为 , 大树倾倒属不可抗力 , 他们不应承担责任。

[ 法院判决 ]

法院审理后判决物业公司应当承担赔偿责任。

[ 分析 ]

大风将树刮倒到底属不属于不可抗力呢 ? 物业管理公司是否应该承担赔偿责任呢 ?

依据我国《民法通则》第 153 条 , 不可抗力是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”, 包括台风，洪水，地震等自然原因和战争等社会原因。如属正常的刮风下雨 , 即使程度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电 , 气象台未能预先预报 , 或者虽已预报但当事人已经采取必要措施却仍不能避免损害后果发生的 , 则当属不可抗力。不可抗力独立于人的行为之外 , 不受人的主观意志所支配。《民法通则》第 107 条规定；因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

在本案中 , 正常的刮风现象并不是不可预见的 , 另外 , 如确证大树被大风刮倒之前已出现倾斜 , 物业公司则应预见到损害后果的发生 , 旦采取相应的防护措施。如果没有作为 , 则不适用不可抗力免责条款。《物业管理条例》第 36 条规定 : 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定 , 提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。

[ 启示 ]

物业管理公司在停车位的选址上应当尽量避开广告牌、危墙等容易倾倒的危险物 , 以保障业主的财产安全。从大树被连根拔起的事实可以看出 , 大树在此以前的根基已经动摇 , 具有一定的不稳定性。作为专业民物业管理公司 , 应该预见到这样的隐患并采取防护措施 , 或不要在这样的危险物下设置停车位。

物业管理人员应当在日常的工作巡查中，本着对公司、对业主负责的心态 , 及时发现类似问题并采取解决手段 , 把危害降到最低。

15楼

12、楼梯积水湿滑住户摔成骨折物管赔偿2万多

下水道堵塞致使楼梯积水，法院判定物管负责

广州市青年麦某从家里出门时，由于楼梯积水湿滑，摔成骨折，他认为是负责打扫卫生的小区物业管理公司的责任，于是一纸诉状把物业管理公司告上法庭，天河区法院近日审结了此案，判决物管赔偿麦某医疗费等各费用合计24130.2元。

据了解，25岁的麦某住在天河区新陶北街，他幼年得过脑膜炎，落下了高弓足、脑发育不全的后遗症，因此平时都在家中，较少外出。去年2月11日上午10时许，麦某出门下楼时由于二楼到一楼的楼梯间积水湿滑，他一脚没有踩稳，摔倒在地。经医院检查确诊为闭合性左股骨颈骨折，他在住院进行手术治疗期间共花医疗费19642.54元。由于行动不便，麦某还雇请了一名护工。直到同年的3月10日，麦某才出院回家，但还要继续进行门诊康复治疗。

出院之后的麦某认为广州经×物业管理有限公司新陶苑管理部作为新陶苑小区的物业管理企业，应当及时消除小区内设施隐藏的各种不安全因素。自己受伤与物管的失职有直接关系，遂将物管告上法庭，向其索赔人身损害赔偿48358元，精神损失费8000元。

在法庭上，被告物管公司认为他们与广州市兴×清洁服务有限公司(即本案第三人)签订了《保洁合同》，因此第三人才是本案的直接责任人。而麦某是自身患有脑膜炎后遗症等疾病的残疾人，腿没有恢复正常，故麦某自身存在过错，应当由麦某自行承担责任。

天河区法院审理此案时委托了中山大学附属第三医院对麦某的行为能力作鉴定。经鉴定，麦某是具有限制民事行为能力人。法院还咨询了有关医生，医生认为麦某原患脑膜炎后遗症不会影响其正常行走。因此，麦某摔倒，其自身没有责任。

4.2013年物业专业建设工作总结篇四

物业管理教学团队在2012-2013第二学期的工作中，狠抓内涵建设，为适应课程管理体系与教学内容改革的需要，在密切校企合作的基础上，建立起了一支由专任教师和来自行业企业第一线的兼职教师相结合，素质优良，相对稳定，结构合理，团结协作的“双师结构”教学团队。现将本学期工作总结如下：

一、团队建设计划完整

学期之初，物业管理教学团队制定了本学期团队工作计划，进行了专业建设调研，并参照职业岗位任职要求，与企业共同制定了物业管理专业人才培养方案。共计完成企业调研12份，学生调研60份，并根据调研结构进行了人才培养方案的修订。每位专任教师对接二名实践经验丰富的名师、管理者、高技术人员或能工巧匠。

二、专业建设有序推进 1.与企业共同进行课程开发

物业管理专业引入行业企业技术标准，校企合作共同开发专业课程和教学资源，与企业合作开发了两门课程，2011级《物业客户服务与管理》、《楼宇智能化管理》，两门课程均由物业企业相关人员授课。在授课中，教师结合工作实际，对课程内容进行了整合，打破以知识传授为主要特征的传统学科课程模式，以工作任务为中心组织课程内容,构建理论知识，发展学生职业能力，突出对学生职业能力的训练，实现了理论与实践的一体化。3.行业专家到校授课

校企交互式学习的另一方则是企业的相关人员根据行业需求和专业培养的要求为同学们授课。企业人员主要承担了《房屋管理与维修》、《物业设施设备管理与维修》、《建筑智能化系统概论》、《物业管理招投标实务》及《商业物业管理》等实践性较强课程的讲授工作。在教学大纲的指导下，为物业管理专业的同学们开展了形式灵活多样的授课；帮助同学们更好地了解社会需求、适应社会,从而顺利就业奠定了坚实的基础。企业人员为同学们授课，不仅可以帮助他们自身提升理论知识，有益于语言表达能力和逻辑思维能力的培养，更能近距离的了解当代高职生的特点，为企业制定合理的人才战略提供依据。

4.教材建设初有成效

本专业选用教材规范，近3年出版、高职教材使用比例）85%以上，《物业客户服务与管理》仅仅结合岗位实际，自编讲义、电子教案，使用效果好。

5.着力提高科研水平（1）认真执行教研活动计划

为提高教学质量，加强老师之间的沟通和交流，物业管理专业教学团队在本学期召集所有任课教师进行了研讨，针对各年级学生的不同情况，大家交流了教学方法。坚持每个月至少开展一次教研活动，交流课堂教学经验，研究教学过程中出现的问题，共同提出解决方案。加强对兼职教师加强了管理，对本学期新进教师和上新课的老师进行了听课评课，大家集思广益，提出了很多宝贵的意见，也相互吸收了好的经验。

（2）教科研取得一定成果

一是积极参与、推荐教学水平高与教学效果好的老师参加学院的优质课评选、优秀课件评选活动，《物业管理概论》中《交房》课件比赛获奖。

二是积极参与了系部继续说课和说专业活动，本学期共计完成专业内说课与说专业2次，完成与经管系的说课交流活动2次，参与率达到了100%；完成了对新进专兼职教师的听课评课4次。

三、校企合作成绩斐然

目前，物业管理专业与多家物业公司签订了“校企合作”协议，在学生实习和就业时，企业承担了学生的认知实习、专周实训、顶岗实习任务，并在订单班学生就业时优先、择优录取，学校、企业和学生三方形成相互制约、相互激励的良性机制。成都万科物业有限公司共接纳了2009级、2010级、2011级物业管理专业学生的认知实习和专周实习，以及2010级顶岗实习，2009级学生在成都蜀信物业进行顶岗实习。2011级物业管理学生8名同学进入成都华润物业公司进行顶岗实习。

四、保质保量的完成了实践教学

（一）专周实训：本学期有计划、有方案、的完成了17 名学生的专周实训。

（二）顶岗实习：通过周密计划，合理安排，共计完成17名11级物业管理专业学生的顶岗实习的动员、派遣、协调工作。

（三）毕业综合实习：本学期较好的完成了2011级53名物业管理管理专业级12名学生的毕业综合实习指导、毕业设计的指导工作。

五、评估工作有效推进

（一）检查了几年来近年来的教学资料，并对教学资料的规范性进行了整改、归档。

（二）积极进行系内说课与系部说课交流，做到课课有人说、人人能说课。

（三）完成了对专业自评报告的修改与资料的完善。

六、本学期的工作的反思

（一）加强师资培养，继续听课指导、说课讨论等活动，提高青年教师的教学技能和教学水平；争取安排教师参加各种形式的师资培训和学术交流；鼓励支持广大教师晋升高一级职称，建设一支年龄、学历、职称结构合理、业务素质过硬的教学师资队伍。

（二）积极推进科研、教改，争取有突破

（三）培训工作均出现了突破难度，所以更值得我们思考社会培训的方式与方法。

物业管理专业教学团队：

5.物业管理实务案例分析题篇五

第一章物业服务企业设立和组织机构

1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管30万㎡的商品房(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。按1上级领导的要求:成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(ISO9000)。请说明:(1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？

(2)按直线职能制组织形式思路，设立公司职能部门，并确定各部门的职责。(3)直线职能制的主要优缺点。

【答案】

(1)主要因素有企业战略因素;外部环境因素;技术因素;组织规模和所处阶段。

(2)应设立的职能部门及职责如下: ①总经理室:一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。

②行政管理部:编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度，管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

③财务部:坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制财务计划，做好核算、成本控制、预算和决策管理、财务分析和财务管理等工作，督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产安全运作，增收节支，定期向总经理汇报财务收支情况。

④品质管理部:企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。⑤市场拓展部:物业管理市场的调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，标书制作，投标管理，协助新接物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调。⑥经营管理部:制订和分解企业经营计划和经营目标，制订项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核。

⑦工程管理部:工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

⑧安全管理部:各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等，具体负责公司安全管理制度及工作计划的编制与实施，监督、指导、协调和考核各项目的执行情况;完成安全巡查、安全投诉处理、定期进行消防安全检查等工作，协助项目对重大安全事故或突发事件的调查处理。

⑨环境管理部:负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等;具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作;负责对承包方的监督检查与考核;负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

(3)直线职能制的优点:加强了专业管理职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。

缺点:机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

2、公司刚刚意向成立一个物业服务公司，你是行政经理，请你写出物业服务公司设立的程序。

【答案】根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。(1)工商注册登记阶段: ①企业名称的预先审核;②公司地址;③注册资本;④股东人数和法定代表人;⑤公司人员;⑥公司章程。

(2)资质审批阶段:申报资质时需提供①营业执照;②企业章程;③验证证明;④法定代表人身份证明;⑤物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员职称证书和劳动合同。

3、如果你是企业的经营者，请说明物业服务企业的“产品”是什么？物业服务企业通过什么实现物业的保值增值？物业服务企业的特征是什么？新成立物业服务企业无须定级的说法正确吗？应如何理解？

【答案】

(1)物业服务企业的“产品”是服务。

(2)物业服务企业是通过公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。

(3)物业服务企业的特征:第一是独立的企业法人;第二是属于服务性企业;第三是具有一定的公共管理性质的职能。

(4)不对。新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。

第二章物业管理招标投标

4、你是一家物业服务企业的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问:(1)你的法律依据是什么？

(2)你将按怎样的程序开展工作？标书中的主要内容有哪些？(3)物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？

(4)在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几方面的因素？【答案】

(1)物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业服务招标投标暂行办法》及各地方相关法规政策规定。(2)投标程序: ①获取招标信息;②项目的评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接受招标人的资格审查;⑦参与开标、现场答辩和评标;⑧签订并执行合同。

标书的主要内容:分为商务文件和技术文件两大类。

商务文件主要包括:①公司简介;②公司法人地位及法定代表人证明;③投标标价单及招标文件要求提供的其他资料。

技术文件主要是:物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。(3)物业管理招标投标的基本要求: ①参与招标投标的双方应根据相关法律、法规和规定组织招投标活动，即对招标投标的资格认定以及招标投标的具体实施程序都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理;②在招投标中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。

③招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作业主需求的物业服务企业及服务;对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。

④应明确招投标的相关程序和时间安排，确保招投标活动顺利进行。

招标投标的基本原则:物业管理投标应依法组织实施。招标过程应公开、公平、公正。招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律法规范实施招标投标活动，严格履行招标投标义务。

(4)在物业管理的投标活动中，应考虑以下几方面的因素: 投标物业的基本状况;招标物业的项目定位;业主的需求;建设单位、物业产权人、使用人的基本情况;招标条件和招标过程;竞争对手;企业的自身条件分析。

5、你是某物业服务公司的管理人员，由你负责制订某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容？

【答案】主要内容包括: 招标物业的整体设想与构思;管理方式与运作程序;组织架构与人员配置;管理制度的制订;档案资料的建立与管理;早期介入与前期物业服务内容;常规物业管理服务综述;服务费用测算与成本控制;管理指标与管理措施;物资装备与工作计划等。

6、如果你是业主委员会主任，物业服务期满时，你带领业主委员会成员应业主大会要求完成选聘新物业服务企业任务。

(1)请问物业管理招标内容有那些？(2)简述招标的工作程序。

【答案】

(1)因为是物业服务企业更迭时进行招标工作，因此属于常规性物业管理招标，所以应与招标公司洽商以下招标内容: ①项目机构的建立与日常运作机制的建立。包括机构设置、岗位设置、管理制度等;②房屋及公用设施设备的管理;③环境与公共秩序的管理。包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;④客户管理、客户服务和便民措施;⑤精神文明建设;⑥物业租赁管理;⑨财务管理，包括对物业服务费用和专项维修资金的使用和管理。

(2)招标的工作程序:①成立招标领导小组;②编制招标文件;③发布招标公告或发出投标邀请书;④发放招标文件;⑤投标申请人资格预审;⑥接受投标文件;⑦成立评标委员会;⑧开标、评标和中标。

7、建筑面积100万㎡的某住宅小区于2004年1月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有招投标，而且自己成立了一个物业管理部，直接接管了该小区。请问:开发商的做法是否合适？为什么？

【答案】①本小区属新建住宅物业，应当采取招投标方式选聘物业服务企业，开发商自己组建物业服务公司接管小区的做法是不合适的。②根据物业管理条例第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应该通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。

8、某新建的国际商场建筑面积约12万㎡，外墙是铝合金板，内墙面和地面是大理石，附属设施包括10部电梯、两部自动扶手电梯、消防中控、磁卡门禁设备、中央制冷供暖等系统，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部。目前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了宏胜物业服务公司提供物业管理服务。

(1)请你帮助宏胜物业服务公司编写一份物业管理方案。(写出方案内容的框架体系即可)(2)简述物业管理投标报价的策略与技巧。

【答案】

(1)管理方案主要应包括的内容: ①项目管理的整体设想与策划;包括项目简介、客服服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。②管理方式与运作程序;包括服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。

③人员的配备、培训与管理;④管理指标与措施、管理制度的制订;⑤档案资料建立与管理;⑥物业管理服务内容;包括物业的承接查验、入住装修管理、工程质量保险处理、项目前期运作;⑧常规物业服务内容。⑨工作计划，物资装备;⑩费用测算，成本控制等内容;

(2)投标报价策略主要有: ①对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在基础上预测标底和竞争对手的报价范围;②密切关注、正确分析竞争对手的报价;③补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。

(3)报价的技巧有:①多方案标价;②保本报价。

第三章物业管理合同

9、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行，A物业管理公司仍按照原合同提供管理和服务。业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费用。A物业管理公司在多次催交未果的情况情况下，将王先生告到法庭。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗？为什么？

【答案】(1)能胜诉，应该判决王先生偿付拖欠的物业管理非。

(2)合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业，也没有订立新的物业服务合同，A物业公司作为小区的物业管理部门，以原有合同的标准对小区进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受A物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业服务费。

10、刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业服务公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为;这是自己的房子，自己有权处理，拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上法庭。

物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭样的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉求能否得到法院的支持？刘先生在此案中的不当之处？物业公司在操作中的错误所在？【答案】

(1)A、物业公司诉刘先生拆除阳台及防护栏的请求应予支持;B、物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回;C、此案的诉讼费用应由双方承担。

(2)刘先生在此案中的不当之处:业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生置小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的合法权益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《管理规约》的约定，行为不当。

(3)物业公司在操作中的错误在于:首先，作为物业管理公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款;其次，物业管理公司应按照物业服务合同的约定，采取协商或司法途径决定矛盾，无权采取停水、停电等方式处理物业纠纷。

11、A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业服务公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权限承包给B物业服务公司。按合同约定，B物业公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。(1)请问A开发商与B物业公司签订为期十年的物业服务合同效力如何？(2)A开发商要求B物业公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效？

【答案】

(1)开发商与物业服务公司签订的合同，属于前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商也物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业服务合同的实际履约当事人是各个业主和物业服务公司。对于代他人签署的合同，开发商借此机会收取履约保证金和承包金规已所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。

12、邵先生在某小区购买了一套住宅，入住三年，每月按时缴纳物业服务费。一个冬天的夜晚，邵先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门损坏变形，屋内一片狼藉。邵先生立即打电话给物业公司，同时报警。经统计，邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业管理竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，邵先生对物业公司进行了起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支出邵先生的诉讼请求？为什么？

【答案】

(1)法院不会完全支持邵先生的诉讼请求，但会部分支持邵先生的诉讼请求。

(2)失窃案发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门入室并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定责任。但是，盗窃发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需承担全部责任。

13、你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么？物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别是什么？

【答案】

(1)前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间的权利和义务，主要包括:①合同的当事人;②物业基本情况;③服务内容与质量;④服务费用;⑤物业的经营与管理;⑥承接查验和使用维护;⑦专项维修资金;⑧违约责任;⑨其他事项。

(2)物业服务合同与前期物业服务合同主要区别是:物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要区别在于: ①订立的当事人不同。前期物业合同的当事人是物业开发企业与物业服务企业。物业服务服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。

②合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同则由订立合同双方约定，具有期限明确，稳定性强的特点。

14、你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项？

【答案】①明确业主委员会的权利与义务;②明确物业服务企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。

15、简要说明要约和邀请要约的区别？合同的要件？

【答案】

(1)要约和邀请要约的区别: 1)概念不同:①要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出的希望与其订立合同意思的表示。②邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约。

2)目的不同:①要约是订立合同的意思表示;②邀请要约是邀请他方向自己发出要约。

3)指向对象不同:①要约指向对方当事人发出的，是有特定指向的。②邀请要约是邀请他方向自己发出要约，这里的他方无特定指向。

4)承担的法律责任不同:①要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。②邀请要约人无需承担法律责任。

(2)合同构成的要件包括: ①要约必须是特定人意思的表示，必须有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效;④要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。

第四章早期介入与前期物业管理

16、物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业服务的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(各不少于两个方面)。(2)说明早期介入的作用是什么？(3)说明早期介入在物业建设个阶段有那些主要内容？【答案】

(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多，如: ①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用需求的物业管理公司的意见，从而最大限度的完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要有一个好帮手，特别是需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型和安装问题、业主入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是芝麻西瓜样样要，到头来，芝麻粘于手西瓜溜掉。物业管理早期介入对物业管理公司非常重要。如: ①通过早期介入，物业管理公司可以以未来潜在业主的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中的大量的不当之处，避免潜在业主使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业服务公司可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业服务高起点、高标准，使广大业主受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。(2)早期介入作用是:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有助于了解物业的情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益。(3)早期介入的内容: 1)可行性研究阶段: ①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具有合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。2)规划设计阶段: ①就物业的的结构布局、功能方面提出改进建议;②就物业的环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求提供意见。3)建设阶段: ①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;②配合设备安装、确保安装质量;③对室内装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的问题。4)销售阶段: ①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员，在销售现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理归入物业管理档案。5)竣工验收阶段: 参与竣工验收，掌握验收情况，收集工程质量，功能配套及其他方面存在遗留的问题，为物业的承接查验作准备。

17、A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供方式(若当初就把这一想法向业主客户将清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始实据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨？

【答案】

(1)管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

(5)管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。

18、如果公司委派你任某一项目的经理，承接一新建住宅小区，请你简要说明前期物业管理的内容？为什么说前期物业管理具有基础性、过渡性特点？它与早期介入的区别是什么？

【答案】

(1)前期物业管理的内容包括:①包含物业正常使用所需的常规性服务;②又包含物业共用部位、共用设施设备承接查验;③业主的入住和装修管理;④工程质量保修处理;⑤物业管理机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。

(2)特点:①前期物业管理的许多内容，特别是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业物业管理的基础，对常规物业有着直接和重要的影响，因此说其具有基础性。②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，因此，其在时间和管理上均是一个过渡时期和过程。(3)前期物业管理与早期介入的区别是: ①内容作用不同:早期介入是建设单位开发建设项目阶段引入的物业服务专业技术支持;前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。

②服务对象不同:早期介入的服务对象是开发建设单位;前期物业管理服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业服务费用。

第五章物业的承接查验

19、A公司建设了一座涉外的商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运营中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接受人员便在“一切正常”的字样下签了名。

春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机制加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿部分要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？如何避免？

【答案】(1)在物业管理更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交重点的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很大的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对预留的问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。

20、说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验的区别。

【答案】物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。两种承接查验的主要区别是:

(1)移交主体不同:新建物业承接查验移交主体是建设单位;物业管理机构更迭时的承接查验移交主体是业主委员会及原物业服务企业。

(2)查验的条件不同:新建物业是建设单位和物业服务企业双方签订合同后。更迭时的承接查验前提:一是业主委员会或物业产权人与原物业服务企业解除合同，及在原物业服务合同终止后，二是业主大会或物业产权人与新的物业服务企业签订物业服务合同。

21、如果你是某物业服务公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。

【答案】

(1)承接查验内容:①物业资料;②物业共用部位;③共用设施设备;④园林绿化工程;⑤其他公共配套设施。

(2)物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用①观感查验;②使用验查;③检测查验;④试验查验等方式。

22、你是某物业公司的工作人员，公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作，请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。【答案】物业管理机构更迭时承接查验的内容主要包括:(1)物业资料情况。

(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。(3)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。(4)物业管理用房、市政管理单位的合同等其他内容。

23、简述新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。

【答案】(1)条件不同: ①新建:建设单位与物业服务企业签订了前期物业服务合同。

②更迭:一是产权单位或业主大会原有物业管理机构解除了物业服务合同;二是产权单位或业主大会与新的物业管理机构签订的物业服务合同。(2)主体条件不同: ①新建:发生在建设单位和物业服务企业之间。

②更迭:发生在物业产权单位或业主大会、原有物业服务企业以及新的物业服务企业之间。(3)承接查验内容重点不同: ①新建:侧重设施设备的查验。

②更迭:增加了对物业运行过程中发生的人、财、物等事项的查验。(4)遗留问题及解决方法不同: ①新建:主要是工程质量问题，更多的是与建设单位协商解决。

②更迭:遗留问题较复杂，需要与物业产权单位和业主大会等多方面沟通协调解决。

第六章物业入住与装修管理

24、某女士购买一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房屋没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关细部质量未解决，而物业公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多的物业管理费？请问:(1)你认为该女士是否应该交纳出国期间的企业管理费，为什么？(2)假如你是该物业服务公司的客户经理，会如何处理？

【答案】

(1)该女士应该交纳物业管理费用。该女士办理入住手续时，所提出房屋内部质量问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，已物业管理公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主入住起应向物业管理公司交纳物业管理费。从法律角度来讲，物业管理与房屋买卖的两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交纳管理费。因为物业服务公司主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施设备服务的，即便业主没有实际居住，但是物业服务公司仍然为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。如果当时该女士未在房屋入住交接单上签字且没有领取钥匙，则另当别论。

(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。对于房屋细部质量问题，若是在保修期内，协助业主联系开发商制定的施工单位予以解决。

25、付先生2004年购买了一套120?的住房，同年8月，开发商通知付先生入住。在办理了相关入住手续后，付先生高高兴兴的领到了新房钥匙。在该小区物业管理公司员工的陪同下，付先生对新房进行验收。在验收过程中，付先生发现了好几处质量问题，物业服务公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。两个月后，物业管理公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。经过验房确认，房屋质量问题已基本得到解决。于是付先生收下了钥匙，但是物业服务公司要求付先生交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日起收取。因此，付先生与物业管理公司各持已见，争论不休。请问:(1)物业管理公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费用？

(2)如果物业管理公司不向付先生收取这段时间的物业管理费，则应该向谁收取？为什么？

【答案】

(1)物业管理公司不应该收取付先生的物业管理费用。付先生第一次验房时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

(2)根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期间的物业管理费用属尚未交付业主期间的物业管理费用，物业管理公司应该向开发商收取，而不应由业主承担。

26、某小区居住在十层的业主顾某，擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。在房屋储藏室擅自安装了抽水马桶、洗脸盆、改变了立管的下水三通，致使楼下业主王某储存室内的储柜及物品受损。请问假如你是该小区的物业经理，物业管理部门是否有权责令其拆除私装物，为什么？

【答案】物业管理部门有权责令其拆除私装物。业主不得擅自改变房屋使用性质和功能，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装自动抽水马桶和洗脸盆，改变了废水立管下水的三通，使储藏室成立卫生间，改变了房屋使用性质，违反了法律法规的相关规定。应对楼下业主王某房屋渗水的损失承担赔偿责任。

依据《物业管理条例》物业管理公司对于管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中，对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为，物业管理公司完全有权予以制止，包括顾某拆除私装物，若其不理会，应及时向有关部门报告。

27、某小区业主张某，购买了一只占地面积约8.9?，可放水4.2T的巨型浴缸，准备安装在其居所的第20层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止张某吊装巨型浴缸。张某将物业管理公司告到法庭，要求排处妨碍，将巨型浴缸安装在自己的物业内。请问:(1)你认为物业管理公司是否有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业？(2)张某的诉讼请求是否得到法院的支持？为什么？

【答案】(1)物业管理公司有权制止张某吊装巨型浴缸进入其购买的物业。

(2)物业管理公司有权制止张某，张某的诉讼请求不会得到法院的支出。公民只能在法律法规的限度内容自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及管理规约的有关规定，同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提。张某安装巨型浴缸，不仅威胁到楼盖的安全，还会对整栋大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大的影响，会妨碍其他业主的正常生活。《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反物业使用法律法规规定的行为，物业管理公司应当制止。物业管理公司行使职权，制止业主安装浴缸的行为正当、合法。

28、你是客户经理负责组织公司新接管的项目入住工作。(1)简述入住的准备工作内容。(2)请说明物业入住的流程。

(3)在组织入住过程中应注意哪些问题？

【答案】

(1)入住的准备工作内容包括: ①资料准备:包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《入住通知书》、《业主入住房屋验收表》、《住户(业主)手册》、以及其他物业管理相关约定等。

②其他准备:包括入住工作计划、入住仪式策划、环境准备以及其他准备事项。(2)物业入住的流程是: ①业主凭《入住通知书》、购房发票和身份证明登记确认。②验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认。③提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用。④签署有关物业管理服务约定等文件。⑤缴纳当期物业服务等相关费用。

⑥领取《业主(住户)手册》等相关文件资料。⑦领取房屋钥匙。

(3)在组织入住过程中应注意的以下问题: ①业主入住实行一站式服务，一条龙式流水作业、一次性解决，方便业主办理有关手续;②因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理;③应合理安排入住服务办理的时间，适当延长办理时间;④办理入住现场应张贴流程图，摆放办理入住服务的标志、作业流程、欢迎标语等，加快办理进程。

⑤指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询引导，以便入住工作有秩序地顺利进行;⑥注意安全保卫以及车辆的引导。

29、如果你是工程部经理，服务物业装饰装修管理工作，请说明:(1)物业装饰装修管理服务包括哪些方面？

(2)在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容？

【答案】

(1)物业装饰装修管理服务包括的内容: ①物业装饰装修的范围和时间管理;②物业装饰装修管理的要求;③物业装饰装修管理费用和垃圾清运管理;④物业装饰装修现场的管理。

(2)在巡查装饰装修现场时应重点核查以下的内容: 1)要检查装饰装修项目是否是已登记的项目:①检查装饰装修项目是否申报;②检查装饰、装修的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。

2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如①埋入墙体的电线是否穿管，是否用合格的套管;②施工现场防火设备是否配备，操作是否符合安全要求;③现场材料堆放是否安全;④垃圾是否及时清运，有无乱堆乱放，装修门外是否保持清洁卫生。

30、某高层写字楼32楼B室的业主向物业管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位的装修管理人员在接到申报后拟以同意。上级主管在审核相关材料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用房屋，而非业主自用部分。问:(1)请你简述物业装饰装修管理流程。

(2)分析此案存在的问题，提出物业公司在管理服务中应如何改进？

【答案】

(1)物业装饰装修流程如下: ①备齐资料②填写申报表③登记④签订管理服务协议⑤办理开工手续⑥施工⑦验收。(2)分析此案存在的问题，提出物业公司在管理服务中应如何改进。1)此案中反映的问题主要是: ①业主填写《申请装修登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置;②装修管理人员未到现场核实而盲目同意。

2)物业公司在装修管理中，应从以下方面进行改进: ①严格申报工作。在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。对容易发生理解歧义的内容，管理人员要到现场实地核实，不可盲目接受业主装修申报。

②应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题，并予以改进。

第七章房屋及设施设备管理

31、某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购买商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两业主均提出赔偿要求。

该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己认为造成的，而是水表接头处老化所致，自己不应对漏水负全责。

物业管理认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。请问:(1)楼上业主长期未入住，其房屋管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应由谁来承担？(2)在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上楼上业主造成的损失应该由谁承担？

【答案】(1)首先，根据原建设部下发的《商品房实行住宅保证书》的规定:房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。给案例中，业主购房已满4年，则开发上不承担责任。本案中的水表管接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但由于房屋所有权规业主所有，从物业管理公司提供的服务公共性质考虑，物业管理公司既没有权利私自打开房门进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应该由该业主承担。

但根据实际情况，也并不排除物业管理公司承担责任的可能性:若在本案例中，物业管理公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业管理公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。

(2)物业公司无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，(属紧急避险)可以进入楼上业主家进行检查维修，如因此给业主造成如门窗破坏等损失，赔偿责任应由受益人承担(此案收益人是楼下业主)。

32、王先生住在某物业管理公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当他爬到石桌时，桌面突然脱落，将小孩的手夹在石桌和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到物业管理公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业管理公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业管理公司的管理没有关系。因此，王先生将物业管理公司告上法院。石桌桌面重达90kg，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13cm、深1cm的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中，物业管理公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬时被砸伤的，是她自己的过程造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业管理公司不承担任何赔偿责任。请问:(1)王先生的女儿受伤，物业管理公司是否要承担赔偿责任？(2)王先生是否也应该承担部分责任？

【答案】

(1)王先生的女儿受伤，物业管理公司要承担赔偿责任。根据国务院颁发的《物业管理条例》和原建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业管理公司对石桌、石凳有管理义务，应承担对管理不善造成的损失，承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。

(2)王先生作为女儿的监护人。没有尽到监护责任，也负有一定责任。

33、甲小区某楼602室由华某承租，502由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业管理公司同意擅自将602室阳台的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处规范要求设施防护网，鸟钻进管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗人502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问:(1)物业管理公司对502室王某的损失负有什么样的责任？

(2)602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任？

【答案】(1)根据《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。物业公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进602华某的阳台和502王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

(2)华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管道及时排出，加重了王某的损失。为此，华某对王某的财产损失也应承担一定的责任。

34、张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上，张老太太到天台收晾晒在外面的衣物，当从天台下楼时，楼道的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉粹性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为:自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。请问:(1)该小区的物业服务企业是否对此负有责任？(2)该物业管理公司是否应对张老太太进行赔偿？

【答案】

(1)该小区的物业服务企业对张老太太的摔伤负有责任。物业管理是根据物业合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业管理公司没有及时对小区楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。

(2)同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。故，物业管理公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

35、你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理，请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些？

【答案】房屋及设施设备管理的主要内容有:①房屋及设施设备的使用管理;②维修保养;③安全管理;④技术档案资料管理;⑤采购及零备件管理;⑥工量具和维修用设备的管理;⑦外包管理;⑧技术支持。

36、你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理，请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时，应注意哪些问题？

【答案】在组织实施时应注意以下几个问题(因素):质量、进度、成本的控制。(1)质量的控制:对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工程达到计划的质量标准。

(2)进度的控制:物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护进度要进行有效的控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。(3)成本的控制:通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。

37、某小区因设施设备管理人员的流动频繁，未能提供良好的设施设备，特别是给排水系统的管理服务，常常出现给排水故障，导致业主的不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应从哪些方面入手，以提高给排水的服务质量？

【答案】提示:给排水工作的主要内容。(1)该公司应从以下几方面入手: ①建立给排水管理队伍。负责小区范围内室内、室外给排水设备、设施运行管理和维修保养工作。

②建立给排水运行管理和维修保养管理制度。

③建立给排水工程技术资料。特别是要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管理的图纸资料。④配备必要的工具和安全防护用品、相应数量的零备件和易损易耗品。⑤制定供水计划，保证供水的水压、水质。限水、停水要提前通知用户。⑥有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。⑦做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。

⑧对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算。⑨定期清理供水水箱和水池，防止二次污染。(2)注意事项

①应保证消防用水的储备。

②北方地区应注意冬季管道的防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。

③餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。

④采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。

38、某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备，特别是消防系统的管理服务，常常出现消防事故，导致业主不满，也令物业管理领导大伤脑筋。你认为，该公司应从哪些方面入手，以提高消防管理水平？

【答案】

(1)该公司应从以下几方面入手，以提高消防管理服务水平: ①配备消防设施主管技术人员。

②建立严格的消防设施管理制度，消防控制中心要安排24小时值班。③建立消防设施、设备技术档案。

④建立消防设施设备、检查、测试制度。

⑤对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完成，并进行分析，采取措施避免错误再次发生。

⑥对消防设施设备日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供依据。(2)注意事项: ①消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，同其他机电设备不一样，到实际使用时再发现故障并维修是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制定计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限。

②消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备设施的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时，由于紧张而产生错误的判断和操作失当。

39、某小区因设施设备维修技术保障能力的不足，决定将电梯维护保养工作外包给专业公司。如果你是负责人，你认为:(1)在签订外包合同时应注意哪些内容？(2)落实外包合同时应注意什么？

【答案】

(1)在签订外包合同时应注意的内容: ①在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。

②在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，不同情况分别应由何方承担责任，以免出现问题时候扯皮现象发生。

③应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。

④委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，便于监督服务过程，也便于掌握设备设施状况，保证设备设施历史资料的完整性。

(2)落实(实施)外包合同时应注意的内容(问题): ①建立针对承包方检查监控制度并落实专人负责实施。

②建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。

③建立定期评估制度。对评估过程中发现的较大或者普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提倡整改要求，定期整改。

④定期对承包方的基本情况全面更新，及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。

第八章物业环境管理

40、某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起，在小区广场上打太极拳，广场周围又几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地。闻讯赶来的保安远不能把张女士送到医院，诊断为:颈椎损伤。请问:(1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？

(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？

【答案】

(1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。

(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

41、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。

【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。

42、乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。实行封闭管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处查了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况:一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为;三是称做特定生意的个别住户刻意所为。

请根据此情况制订管理办法。提示:可以采取多种方法治理，例如制作广告牌疏导，把乱张贴小广告的人请来说服教育，对累教不改者列入“黑名单”。

【答案】疏导管理:在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而对其实现有序管理。

说服教育:发现楼内派发广告，当即按照广告联系渠道，或打电话邀人前来，指出其错误做法和应当怎么做，督促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。

对累教不改的强制管理:某些单位不听劝诫继续乱派发广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。

43、你是某物业公司的环境管理人员，负责环境绿化卫生和环境管理工作。(1)请你考虑在日常管理工作中应建立哪些主要的管理制度？(2)请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求？

【答案】

(1)应建立管理制度包括: ①各岗位的岗位职责;②各项清洁工作的标准操作工艺流程;③各个岗位操作质量标准;④清洁质量检查及预防纠正机制;⑤员工行为规范等相关管理制度。(2)清洁卫生服务的主要内容包括: ①建筑物外公共区域清洁;②建筑物内公共区域清洁； ③垃圾收集与处理;④管道疏通服务;⑤外墙清洗;⑥泳池清洗;⑦上门有偿清洁服务;⑧专项清洁工作。

物业绿化管理的基本要求: ①保持植物正常生长;②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化的危害;④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。

第九章公共秩序管理服务

44、王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业管理公司提倡索赔。王先生认为:物业管理公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费，因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人民法院起诉;状告物业物业公司违约，未尽到保护业主安全的义务，要求物业管理公司就此向王某赔偿人民币2万元。请问:王先生的诉求能否得到人民法院的支持？请说明理由。

【答案】王先生的诉求不能得到人民法院的支持。根据法律法规对物业管理服务的要求，物业服务公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违法《物业服务合同》，因此，向物业管理公司索赔灭有法律依据。同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。

45、赵先生和太太居住在某花园小区内已有两年。一天，深夜的风吹开了赵先生和太太睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声噪醒了赵先生夫妇。赵先生慌忙起身下床，卧室的门被小张打开了:身着睡衣、惊慌失措的赵先生夫妇站着目瞪口呆的保安员小张。赵先生夫妇一直认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图(盗窃)，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。请问:(1)赵先生夫妇的要求是否合理，为什么？

(2)是公司负责员工培训的经理，为杜绝类似事情的发生，请你作出对此案例的培训方案(培训要点)。

【答案】赵先生要求不完全正确。根据我国民法关于侵权责任的规定，赵先生夫妇的主张得以实现至少需具备两个前提:一是物业公司存在过程，二是具有损害后果。首先，物业管理公司是否存在过错？小张发现异常进屋查看的主观意图是好的，但行为是错误的。我国宪法规定，公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住宅罪。但公安、监察机关履行职务持合法手续进入和因紧急避险而进入他人住宅，则不构成违法。

本案中，小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为确有不当之处。小张的行为虽是在履行职务过程中，但他无法确认屋内是否存在危险的情况下，擅自进入他人住宅显然处理方式不当。超出了保安员职责范围。故对于小张擅自进入他人住宅的责任，应主要由保安员小张承担;物业管理公司只应对于保安员管理、培训不到未承担部分责任。其次，关于损害后果。根据我国宪法规定，赵先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的(需赵先生夫妇对严重后果举证)，才赔偿精神损害抚慰金。因此，本案中小张和物业管理公司应向赵先生夫妇赔礼道歉，但赵先生夫妇若不能列举出确实证明其所受的实际经济损害后果，则他们要求物业公司支付赔偿金的请求无法得到法院的支持。

(2)培训要点:发现可疑情况在不侵害他人权益的前提下，设法弄清楚状况同时通知业主;通知领导和同事并加强警戒，防止犯罪分子逃脱;如必须进入房间时应有其他人员陪同;必要时报警。关键在于弄清楚实际情况，不能仅凭主观猜测鲁莽行事，同时，保证自己的行为不侵犯他人权益。

46、某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在A栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿，小张思考片刻，礼貌地拒绝了该业主的请求。请问小张的做法有无不妥？你会如何处理？

【答案】小张的做法并无不妥。只要处理得当，得到业主的理解而不致产生纠纷都无不妥。因为为业主保管财物不是物业服务公司保安分内之事。即便小张答应为业主保管，也是发生在业主和小张个人之间的保管关系，与物业公司无关。

47、一天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中陪练道歉，并负责修理好损害的房门。接下来业主向该物业公司提出了赔偿的要求。请问自本案例所述情形下:(1)物业公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入？

(2)在什么情况下，物业公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入？

(3)请你评判在这件事情的处理上，该物业公司做法是否妥当，还有什么不足？

【答案】

(1)在本案所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。物业管理公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业公司在没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。

(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家中遭受损失或损失扩大，保安可以破门而入。

(3)值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。

不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得于破门而入，给住户造成财产损害和精神损害。

48、你是某物业公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。

【答案】

(1)公共安全防范管理服务的内容包括:出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场管理，配合政府开展社区管理等工作。(2)治安防范的注意事项: 遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。

遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，因立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。

管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。

管辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。

管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。

49、你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承管项目的消防工作。(1)请说明消防安全检查的组织方法和形式及包括哪些内容。(2)请你简述义务消防队员的工作。(3)简述灭火预案的主要内容。

【答】(1)消防安全检查组织形式上可分采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。专职部门检查，各部门、各项目的自查包括:日常检查、重大节日检查、重大活动检查。

消防安全检查的内容主要包括:消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

(2)义务消防队员的工作包括: ①负责消防知识的普及、宣传和教育。

②负责消防设施设备及日常消防工作的检查。③负责消防监控报警中心的值班监控。

④发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。(3)灭火预案的主要内容: 物业项目单位的基本情况，包括周围情况、水源情况、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备。

火灾危险性和火灾特点： ①灭火力量部署。

②灭火措施与战术方法。③灭火的主要事项。④灭火预案图。

第十章物业管理风险防范与紧急事件

50、某写字楼由A物业管理公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水，接口至业主房屋内，房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司是写字楼的一租户，因空调漏水，导致隔壁房屋内进水，C公司租用的是B公司隔壁的房间。房内进水导致C公司的部分设备和货物损坏，造成了一定的经济损失。事故发生后，A公司首先配合业主进行事故现场处理，减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。鉴定的结论是B公司在安装房屋空调时，螺钉松脱导致冷却水漏出。基于上述情况，C公司向B公司提出赔偿，A公司作为中间人，进行调解，最后签订了三方协议，由A公司和B公司共同对C公司的损失进行赔偿。事后A公司认为自己不应承担赔偿责任而反悔，C公司起诉至法院。因A公司已签订协议愿意承担赔偿责任，依法作出赔偿。请问:(1)在上述事件的处理过程中，A公司的做法哪些是正确的？(2)在善后处理上，A公司应注意什么？

【答】(1)当安全事故发生时，首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失，同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定，给鉴定结论将是以后各方责任的依据，也是法院在诉讼中认定过错的根据。在本案中，A公司的上述做法和处理措施是正确的。(2)当B公司与C公司协商经济损失赔偿过程中，未分清各方主体的法律地位，A公司承担了不应该承担的责任。B公司是空调设备的所有权人，是该设备的管理责任人，也是此次事故的直接责任人，对因设备造成的损失理应依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在B公司，事实是清楚的，过错也是明确的。因A公司对法律的模糊导致了不应有的损失。此外，A公司因为写字楼购买公众责任保险，以便于减少一旦发生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身伤亡或者财产损失时，由公司承担经济赔偿责任。

51、某物业管理公司职工在进行清洁内墙的事故过程中，由于升降机运动时该职工未站稳，不幸坠落下来，造成股骨骨折及脑振荡，需要住院治疗。住院期间，医疗费、误工费、护理费、停工收入损失，造成公司损失共计3万余元。请问根据此情况，你认为物业管理公司应该如何避免此类风险？

【答】(1)在日常管理和服务过程中，物业管理公司必然要聘请一定数量的员工，而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇佣的约定，雇主需履行相应的保障责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险，要想避免这类风险，就应购买雇主责任保险，将此类风险转嫁给保险公司。(2)物业管理公司还应该加强安全管理方面的培训和安全操作培训。购买保险，虽然能转嫁风险，但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此，从源头管理也是非常重要的。

52、李小姐住在某小区五楼，六楼的邻近王先生“

五、一”期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也开始渗水，意识到六楼邻近家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称:六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业管理公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。但是事情还远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业管理公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业管理公司夹在中间，显得左右为难。请问:(1)在上述案例中，你认为物业管理公司的“夹缝”状况是如何造成的？(2)由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？(3)给出你对物业管理公司在善后处理方面的意见？

【答】(1)在一般情况下，物业管理公司确实无权强行进入业主房屋，但发生危急的情况，为维护更大的利益会哦防止损失扩大，物业管理公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险要件的。物业管理公司有权利也有能力控制危险，减少损失的情况下，消极不作为，是造成”夹缝”状况的主要原因。

(2)根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险的收益人，应当对王先生的损失适当赔偿。(3)在善后处理上物业管理公司应当注意的是: 应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。

53、你是某物业管理公司的管理人员，公司委派你制订物业管理风险防范措施，请说明在制订物业管理风险防范措施时应把握的主要内容是什么？

【答】(1)物业服务企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧视。

(2)物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。

(3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系(P160-161)

54、作为物业管理公司的管理人员，你认为紧急事件的处理要求是什么？

【答】(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。

(2)管理人员不能以消极、推脱甚至回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。(3)随事件的不断发展、变化，对原订的预防措施和应对方案要能及时灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性的提出有效的处理措施和方法。(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。

(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急以处理，而不顾后果，造成更大的损失。

55、你是某物业管理公司的管理人员，负责安全管理工作，请说明发生火警时的因对措施是什么？

【答】应对措施如下:(1)了解和确认起火位置、范围和程度。(2)向公安消防机构报警。(3)清理通道，准备迎接消防车入场。

(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。

(5)组织义务消防队。在保证安全前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

56、请说明电梯发生故障乘客被困时的处理措施。

【答】应采取如下措施:(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰。

(2)立即通知电梯专业人员赶到现场救助被困者。

(3)被困者如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足时，需特别留意，必要时请消防人员协助。(4)督促电梯维护保养单位全面检查，消除隐患。(5)将此次电梯事故详细记录备案。

57、请说明高空坠物砸伤人时的处理措施。

【答】处理措施如下:(1)发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的委会情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话;如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证，并通知相关人员。

(2)尽快确定坠物来源。

(3)确定坠物来源后，及时协调受损、受害人员与责任人协商处理。

(4)事后应检查和确保项目在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

58、请说明发生刑事案件时的处理措施。

【答】处理措施如下:(1)物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到达现场。

(2)如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。

(3)禁止任何人员在警方人员到达之前触动现场任何物品。

(4)若需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑。(5)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

第十一章财务管理

59、请写出物业服务费成本(支出)构成，并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。

【答】(1)物业服务费成本或物业服务支出构成一般包括如下部分: ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域清洁卫生费用； ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费用；

⑦物业管理企业固定资产折旧费用；

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨经业主同意的其他费用。

(2)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用含有: ①公共建筑及道路土建零修费用； ②给排水设备日常运行维护费用； ③电气系统设备维护保养费用； ④消防设备日常运行维护费用； ⑤电气系统设备运行能源费用等。

60、说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。

【答】在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。在业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经业主大会审核后实施。

61、请说明专项维修资金的作用来源。

【答】(1)专项维修资金的作用:专用于物业共用部位、公用设施设备保险期满后的大修、更新、改造。

(2)专项维修资金的来源: ①法规规定的费用；

②物业服务费用结转的费用； ③业主大会决定分摊的费用； ④业主共有物业的收益；

⑤社会捐赠或政府拨款的费用。

62、如果你是物业管理公司的管理人员，请说明物业管理包干制和酬薪制的概念？

【答】(1)包干制:指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

(2)酬薪制:指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。

63、如果你是某物业管理公司的管理人员，公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素？

【答】物业服务费的测算编制应考虑的因素如下:(1)物业服务费用的测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

(2)物业服务费用的测试编制应根据物业服务项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

(4)物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测试和物业管理的运作应收支平衡、略有盈余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，是物业服务企业得以持续发展。

64、某项目可收费总建筑面积100万?，物业服务收费标准为1.5元/?.月，年底物业费全部收齐，物业大修收入50万元，主营业务收入税金及附加11万元，全年营运成本120万元，管理费40万元，财务费20万元，其他业务利润10万元。

请你计算该物业项目营业利润是多少？

【答】主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管理费-财务费

=(100×1.5+50)万元-11万元-120万元-40万元-20万元

=9万元

营业利润=主营业务利润+其他业务利润

=9+10

=19万元。

第十二章物业管理档案管理

65、张先生于2002年购买了一套某花园式住宅的配套底商。入住时，小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善，草草收了房屋，餐厅也随即开业。由于在其后对房屋的使用中，张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满，除入住时交了一年物业费外，3年内没有向物业管理公司交付过任何费用。截至到2004年底，张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费20多万元。在多次催交无效的情况下，物业管理公司将张先生告上法庭。经过调查审理和法院调节，张先生对物业费和取暖费没有异议，但对水费不能认同。原因是:物业管理公司不能提供由张先生签字确认的水电费的启始数据依据。最终，物业管理公司损失了水电费总额20%。请问:

(1)法院这样判决是否恰当？

(2)在此案例中，物业管理公司的错误在哪里？

【答】(1)法院对此进行的判决比较合理，因为物业管理不能提供水电费的原始表数，按照正常惯例推理，物业管理公司交付给业主的水电表均不可能为“零起始”。同时张先生也不能提供已交费的证据，根据公平的原则和法官的自由裁量权，法院支持物业管理公司收取张先生80%的水电费较为合理。

(2)物业管理公司为代收取水电费的主体，应做好相关的准备工作。此案中物业管理公司没有及时对张先生所买房屋的原始水电表数与张先生进行书面确认。为以后收取工作留下隐患。66、如果你是某物业公司的档案管理员，负责档案的保存工作，请你说明档案保存应注意的事项有哪些？

【答】档案保存应注意的事项是:(1)物业承接期和入住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案，是物业管理档案中最重要和基础性的档案，它的保存管理和安全十分重要。

(2)房屋共同部位和共用设施设备的检测、检修和运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确的规定，一般不能低于设备使用年限的2倍。

(3)各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，这部分档案的保存期较短。这类档案应有一个销毁的管理方案和程序，以腾出空间，避免档案室空间被无谓占用。

67、如果你是某物业公司的管理人员，分管档案管理工作，请说明物业服务企业信用档案管理工作的目标和要求？

【答】目标:已物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。要求:(1)各级物业管理部门要提供认识，加强领导，积极组织、指挥和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作。

(2)扩大物业服务企业信用档案的覆盖面。

(3)保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。(4)及时做好信用档案的记录信息的更新工作。

(5)统一系统数据平台，保证信息传播传递畅通、资源共享。

(6)物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，主要采用电子邮件方式。

68、如果你是某物业公司的管理人员，分管档案管理工作，请说明物业服务企业信用档案的记录内容有哪些？

【答】主要包括企业及执(从)业人员的基本情况、业绩及良好行为记录、经营活动中的违法违纪行为、服务质量问题及其他不良行为记录和公众投诉及处理情况等。

69、某物业公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业的维修公司。在这种情况下，该物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应有被委托公司去做。请问:(1)工程部人员这种想法对吗？为什么？(2)请你简述档案提供利用的方式？

(3)本案例中的特种设备技术档案属于物业管理哪个时期的档案？(4)这一时期档案的收集范围包括哪些内容？

(5)如果物业公司没有技术档案，监管不力，频繁发生电梯关人事件，被业主投诉到物业行政主管部门，是否会计入企业信用档案？接到信用档案管理部门转发的投诉处理书，物业公司应在多少天内将处理意见反馈给信用档案管理部门？

【答】(1)这种想法不对。因为即使将特种设备的维修养护工作委托给专业公司完成，物业公司同样有监管责任。物业管理档案是物业管理的一项基础性工作，是做好物业管理服务工作的一个必要条件。房屋公用部分和公用设施的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析时起着十分关键的作用。公用设施设备档案保存期一般不能低于设备使用年限的2倍。因此，物业公司必须自行建立特种设备技术档案。

(2)档案提供利用方式有:档案室阅读、外借、制作副本、向阅读这提供档案及检索专业知识与方法等。

(3)属于日常物业管理期档案。

(4)收集范围包括:物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业公司行政管理档案。

(5)会计入物业服务企业信用档案;应在15天内进行反馈。

第十三章人力资源管理

70、某公司财务人员小胡的合同即将到期，考虑到公司对小胡的工作不太满意，不准备与其签订劳动合同。时值岁末年初，人员招聘困难，人事部欲与其签订3个月的用工合同，待招聘到新员工后再辞退小胡。在小胡合同期满前1个月，公司人事部主管小苗将一份为期3个月的合同交给了小胡。因仅有3个月，小胡十分不满，故将未签字的合同置于抽屉内没有理睬。因工作较繁忙，小苗忘记催促小胡签字。3个月后，公司招聘到了新员工，人事部王经理找到小胡，告诉她新的合同期满，公司不再与其签订合同，请其另谋职业。小胡认为自己并没有在为期3个月的新合同上签字，自己的合同期仍然是原合同的期限，即一年。请问:(1)小胡的想法是否正确？

(2)如果公司要解聘小胡，是否要对其赔偿经济损失？(3)人事部在处理此事时有什么错误？

【答】(1)小胡的想法不正确。在原合同期满后，双方形成的事实劳动关系，但没有约定合同期限。事实劳动关系并非等同与续签合同，合同期限也不是原合同约定的一年期限。(2)如果公司要解聘小胡，不用赔偿其经济损失。根据最高人民法院相关司法解释，劳动合同期满后，劳动者仍然在原用人单位工作，用人单位未表示异议的，劳动者和原用人之间存在的是一种事实上的劳动关系，而不等于双方按照原劳动合同约定的期限续签了一个新的劳动合同。任何一方均有权随时提出终止事实上的劳动关系。终止事实劳动关系的，用人单位应支付欠付的工资、奖金、保险、福利等报酬，但无需支付赔偿金。

(3)原合同到期后，未及时督促员工签署新的劳动合同，引发了原可避免的纠纷。

71、刘某在A公司工作已3年，表现优秀。该公司与其签订了为期五年的劳动合同，同时，送刘某去参加一年的脱产学习弱电技术。刘某与A公司就学习一事签订了培训协议:刘某学习的费用由A公司支付，学习期间工资照发，学习完回公司后，至少要再为A公司服务八年尚可调换工作。刘某学成后回A公司工作至劳动合同期满，提前一个月，刘某提出辞职申请。一个月后，刘某到B公司工作并与B公司签订了为期二年的劳动合同。请问:(1)培训协议对刘某有没有约束力，为什么？(2)刘某是否需要赔偿A公司的经济损失？

(3)B公司在这种情况下与刘某签订劳动合同关系是否恰当？为什么？

【答】(1)有约束力。培训协议内容是用人单位和劳动者之间就技术培训事宜达成的专项协议，是双方真实意思的表示，具有法律约束力。

(2)应予赔偿。劳动部[1995]223号文件《违反(劳动法)有关劳动合同规定的补偿办法》第4条规定;劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同，对用人单位造成损失的，劳动者应赔偿用人单位的下列损失: ①用人单位招收录用其所支付的费用;②用人单位为其支付的培训费用;③给生产经营、工作造成的直接经济损失;④劳动合同约定的其他费用。这里的培训费用是指有支付凭证的、与培训有直接关系的费用，⑤包括培训期间的出旅费、住宿费、培训课程费及其他相关费用。

(3)不恰当。根据刘某与公司的合同约定，刘某的劳动合同尚未解除，B公司不得聘用尚未解除劳动合同的劳动者，否则，给用人单位造成经济损失的，该用人单位应依法承担赔偿责任。

72、你是某物业公司人力资源部经理，负责人员招聘工作，请说明物业服务企业招聘计划包括哪些内容？

【答】物业服务企业招聘计划的内容有:(1)计划招聘人数和人员结构，包括专业结构、学历结构。(2)各类人员的招聘条件。

(3)招聘信息发布的时间、方式和范围。(4)招聘的渠道。(5)招聘方法。

73、作为物业管理公司人力资源部主管，负责人员培训工作，请你说明项目管理负责人的知识和能力培训一般包括哪些内容？

【答】(1)知识培训包括:经济学、组织行为学、市场营销、公共关系、物业服务企业财务管理、物业管理法规与房地产经营知识。

(2)能力培训包括:制订物业管理方案的能力、制订物业管理制度的能力、编制费用预算的能力、制订物业维修方案的能力、策划经营服务项目的能力，创优达标的能力。

74、你是某物业公司人力资源部主管，负责人员培训工作，请说明培训计划的主要内容包括哪些？

【答】培训计划的主要内容包括:培训目标、对象、类型、课程、师资、内容、场地、时间、实际操作和培训经费等。

75、你是某物业管理的人力资源部经理，请说明薪酬管理体系设计的基本步骤有哪些？

【答】一般包括如下几个步骤:职务分析、职位评价、薪酬调查、薪酬定位、薪酬结构设计、薪酬体系的实施和修正。

76、你是某物业公司人力资源部经理，负责员工的考核工作，请说明物业服务企业员工的考核方法是什么？

【答】物业服务企业员工考评通常采用定性考核和定量考核法。定性考核法主要包括采用个人述职、群众考评、组织谈话、上级评定等方式进行。一般从”德、能、勤、绩”四个方面组织考核。

定量考核法主要包括设计相应考核值班体系，通过对被考核人所管部门、承担责任、工作完成情况进行值班分解，以量化值班进行考核。

定性考核和定量考核不是孤立的，而应相互结合，综合评定。

第十四章客户管理

77、你是某物业公司客服部经理，你公司接管的一个项目已入住3年，物业费收缴率一直在80%附件徘徊。为了解客户的满意度和找出服务上的差距，公司要求你作一次该项目的客户满意度调查。请写出客户满意度问卷的事实步骤。

【答】客户满意度调查调查的策划—利用客户数据库—了解客户期望—草拟问卷—审核问卷—调查—分析结果—报告反馈与实施战略行动计划—客户满意度过程再评估。

78、你是某物业公司员工，职务是客服经理，服务与某小区。该小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催交时，陶小姐以前不久自家水管(非公共管道)渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，而拒交物业管理费用。请问:(1)陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？

(2)请你给出处理这个问题的步骤和具体的解决的方法。

【答】(1)陶小姐的主张没有法律依据。物业服务费是物业管理公司为业主提供《物业服务合同》中的义务所收取的服务费，物业公司的服务是针对整个物业的公共部分和公共设施，提供包括公共设施的维修养护、公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服务项目。而业主家的管道渗漏，除非有特别的约定，一般不属于物业服务合同约定的维修范围。若在保修期内，业主应向开发商提出，若超过保修期，则应由业主自行负责。故业主陶小姐以此拒交物业管理费无法律依据。若物业公司接到业主的保修要求，并承诺此项服务，物业管理公司与业主之间就成立了维修合同，若物业公司没有及时修缮，则应承担此维修合同的违约责任。但维修合同与物业服务合同是两个合同，业主陶小姐虽就漏水未及时修复给其造成损失(本案例陶小姐并没有提出具体损失)要求抵消部分物业管理费，但仍不能以维修合同未得到及时履行作为其不履行《物业服务合同》义务的合法理由。

物业管理费的构成包括公共部位及设施设备维修维护、保洁、保安、绿化等许多部分，即便是陶小姐家中的公共管道渗漏，也只能扣除相对应的部分物业费，陶小姐就其享受的其他服务仍需支付费用。因此，无论从何种角度看，陶小姐拒交物业管理费的做法都是不妥当的。(2)耐心向业主说明其交费义务不受水管渗漏影响的缘由;继续催交物业费，并保存催交证据;若在保修期内，及时协助业主告知开发商或开发商制定的承担维保的施工单位;若接受业主的特别委托，答应修理渗水水管，则应及时提供服务，否则即构成对《维修合同》的违约，业主有权要求索赔，并在合理赔偿数额内主张与物业管理费相抵消。

79、A物业管理公司负责B写字楼的物业管理工作。一天，租用十层的广告公司行政主管王小姐找到A公司的物业部赵主管，协商在B写字楼大厅及入口处悬挂一幅巨大的欢迎标语，因公司有一重要客户要来公司参观。赵主管本着“客户至上”的服务精神，答应了客户的要求。请问赵主管的做法有无不妥？你有什么建议？

【答】(1)首先，要看该公司有无这方面的规定和平时是否对管理人员进行这方面的培训。赵主管的做法存在一点问题，因为写字楼大厅为公共部位，其所有权和使用权属于全体业主，任何单位或个人在未得到全体业主(业主委员会)的同意时，均不可对此部位进行任何的处置。本案中赵主管虽主要目的是为业主进行更好的服务，但是客观上已经对其他业主的合法权益造成了侵害。所以其行为有所不妥。

(2)为避免此类事情的发生，建议物业公司在《管理规约》、《服务协议》中约定物业管理公司可以对部分公共部分进行善意、临时性、非盈利性的处置，而无需事先征得全体业主(业主委员会)的同意。

80、你是某公司客服部经理，请说明与客户沟通的注意事项有哪些？

【答】与客户沟通的注意事项有:(1)良好的沟通环境可使双方在轻松愉快的环境中进行沟通和交流。

(2)物业管理人员在与客户沟通交流时，应态度诚恳、神情专注，没有特别情况不去做其他与沟通交流无关的事。

(3)沟通中物业管理人员要与客户保持适度的距离，不应有多余的肢体动作或不恰当地交流。(4)在与业主正式沟通中，可以寒暄等方式为开场白，缓和气氛，使双方更好地交流。(5)物业服务的沟通应根据沟通对象、目的、内容和地点的不同采取相应的沟通方法。(6)客户沟通的事由、过程、结果应记录归档。

81、你是物业管理公司客服经理，经常会处理客户投诉，请写出:(1)物业投诉处理的程序。(2)投诉处理的方法。

【答】(1)投诉处理程序: ①记录投诉内容;②判定投诉性质;③调查分析投诉原因;④确定处理责任人;⑤提出解决投诉的方案;⑥答复业主;⑦回访； ⑧总结评价。

(2)投诉处理的方法如下: ①耐心倾听，不与争辩;②详细记录，确认投诉;③真诚对待，冷静处理;④及时处理，注意质量;⑤总结经验，改善服务。

82、如果你是项目经理，年底你要组织项目客户满意度调查工作，请你简述客户满意度调查的基本原则。

【答】客户满意度调查的基本原则: ①明确目标;②领导重视;③持续改进;④协同运作;⑤基于事实。

第十五章物业管理应用公文

83、请按物业管理通知的常规要素，纠正以下通知中的错误(3处)。