农村产权流转交易调研

农村产权流转交易调研（共9篇）

1.农村产权流转交易调研 篇一

无锡市惠山区农村产权流转交易管理暂行办法

第一章

总则

第一条

为进一步规范我区农村产权流转交易行为，保证交易过程的公平、公开、公正，增加产权流转收益，维护农村和谐稳定，根据有关法律法规和政策，结合我区实际，制定本办法。

第二条

本办法所指的农村产权流转交易是指集体资产资源的所有权、使用权和经营权及农民个人产权，以出租（租赁）、发包、转让等方式与本集体经济组织成员或本集体经济组织外的法人、公民，通过公开有序竞价，订立规范合同，确定双方当事人权利和义务的一种经济活动。

第三条

农村产权流转交易接受区、镇（街道）农经部门的指导和监督。

第四条

农村产权流转交易统一进入镇（街道）农村产权交易服务中心（以下简称服务中心）交易，遵循自愿平等、诚实信用、等价有偿和公开、公平、公正、竞争的原则。以保护农村集体经济组织和农民的合法权益为目的，不得违背农村集体经济组织和农户依法自主经营管理的意愿，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

第二章

交易范围

第五条

本办法所指的参与交易的农村产权范围包括：

（一）农村土地承包经营权。是指以家庭承包方式承包的耕地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定。

（二）农村集体经营性资产所有权使用权。是指由农村集体统一经营管理的经营性资产使用权，可以采取出租（租赁）、入股、转让、作价出资或合作、联营等方式流转交易。

（三）农村集体建设用地使用权。是指在经依法批准农用地转用或历史沿用、但未经征收的建设用地（不含宅基地）使用权可以采取出租（租赁）的方式流转交易。

（四）农业生产设施设备使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备，可以采取转让、出租、拍卖等方式流转交易。

（五）小型水利设施使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权，可以采取承包、出租、转让、抵押、股份合作等方式流转交易。

（六）农业类知识产权。是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等，可以采取转让、出租、股份合作等方式流转交易。

（七）林权所有权、使用权。是指集体林地经营权和林木所有权、使用权，可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转期限不能超过法定期限。

（八）村级“四荒地”使用权。是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的，按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的，其承包经营权可以采取转让、出租、入股、抵押等方式进行流转交易。

（九）其他。农村建设项目招标、涉农资金项目、产业项目招商等。

第六条

镇（街道）在审核村（社区）提交的《农村集体资产交易立项申请表》的基础上，根据交易标的情况确定是否实行公开交易。达到以下标准的交易事项都应进入镇（街道）服务中心公开交易：

（一）单宗合同面积10亩及以上耕地、鱼塘、荒地、林地、滩涂、果园等农用地土地承包经营权或使用权的出租（发包）；

（二）单宗合同厂房（含仓库）面积500平方米及以上，或商业店铺（含写字楼）面积20平方米及以上，或租赁单次合同年限在5年及以上的农村集体物业使用权的出租；

（三）单宗合同标的年收益5万元及以上的农村集体资产经营权或使用权的出租（发包）；

（四）单宗合同标的原值3万元及以上的农村集体资产所有权或使用权的转让；

（五）需要进入镇（街道）交易服务中心公开交易的其他资产。

第三章

交易机构

第七条

成立镇（街道）农村产权交易服务中心，其主要职责是：

（一）加强对农村产权流转交易行为的指导和监督，强化服务功能；

（二）提供农村产权流转交易所需的场所和设施；

（三）提供农村产权流转交易的信息发布和咨询服务；

（四）接受意向人报名，审查意向人资质，管理交易保证金；

（五）组织开展农村产权流转交易；

（六）保存管理农村产权流转交易文件和活动记录等资料档案。第八条 区、镇（街道）、村（社区）分别成立农村产权流转交易审核工作组（以下简称“审核工作组”），负责农村产权流转交易的立项申请、交易审批和管理。区级审核工作组由区委、区政府分管领导担任组长，成员由区委农办、政务服务管理办公室、发改、住建、国土、财政、农林、审计等相关部门及涉及产权交易的镇（街道）和村（社区）相关负责同志、2名以上普通群众代表组成；镇级审核工作组由镇（街道）主要领导和分管领导分别担任正副组长，成员由镇（街道）农办、资产办、村建、国土、财政、农业等相关部门及涉及产权交易的村（社区）相关负责同志、2名以上普通群众代表组成；村级审核工作组组长可由村（社区）主任、会计或股份合作社监事会主席担任，组员由村（社区）两委会和民主理财小组相关成员组成，总人数不少于5名，其中普通群众代表不少于2人。

第九条

镇（街道）服务中心应按照“精简、高效、服务”的原则，配置场所、人员、经费，保障长期有效运作。运作经费列入镇级财政预算。交易过程中不得收取服务费用，其他环节产生的费用成本，可以约定由产权出租（发包/转让）方承担。

第四章

交易方式 第十条

农村产权流转交易采取现场举牌竞价、递交报价文件等方式进行，法律、法规以及有关政策文件有特殊规定的，从其规定。

第十一条

各镇（街道）应结合当地实际，探索分类制定不同区域、不同类型资产的租赁指导价格。农村集体资产出租（发包）的交易底价原则上不得低于同期同类资产出租（发包）指导价格，出现低于指导价格的特殊情况须提交镇（街道）审核工作组审批。

集体资产的转让，以具有合格资质的资产评估机构的评估价作为底价，也可根据集体经济组织实际，在高于评估价的前提下制定更合适的价格。转让价格低于评估价的，应当经本集体经济组织同意，提交镇级审核工作组审批。

第十二条

租赁合同根据承包地等不同品种结合各镇（街道）实际情况签订，特殊情况须经镇级审核工作组同意并报区级审核工作组审核批准后，按相关政策规定办理。

第十三条

对已出租（发包）的产权，要在合同到期前三个月与对方商议续约事宜。原承租（包）人决定不再续租的，须至少于合同到期前一个月告知出租（发包）方。

第十四条

标的金额不大、面积较小的产权，或者作为其他资产配套附属设备设施的产权，有明确资产经营意向人的，经集体经济组织或村级审核工作组民主表决同意，并报镇（街道）审核工作组审核批准后，由镇（街道）服务中心组织快捷交易。本条规定情形中涉及农村集体资产转让的，须经农村集体经济组织成员（股东）代表大会讨论通过后，报镇（街道）农经部门批准同意。

第十五条 农村集体经济组织每年要对辖区内承租（承包/受让）农村集体资产的法人或自然人的履约及诚信记录等情况进行审查，严格按农村集体资产设定的条件，提出农村集体资产承租（承包/受让）人的黑名单，经镇（街道）农经部门审查汇总后，统一进入镇（街道）服务中心并予以公布。对被列入黑名单的法人或自然人，不得接受其承租（承包/受让）农村产权的申请。

第五章

交易程序

第十六条

农村产权按照以下程序进行公开交易：

（一）拟定方案

由集体经济组织根据交易标的具体情况编制交易方案，交易方案包括：交易标的的基本情况、交易形式、交易底价、交易对象条件、合同的相关条款等。

（二）村级预审

坚持民主决策、民主管理原则，对集体资产出租（发包）的交易行为，由村级审核工作组进行预审并形成会议决议；对涉及集体资产转让的交易行为，必须提交村民（股东）代表大会讨论，经三分之二以上村民（股东）代表同意并形成会议决议。

村级审核工作组或村民（股东）代表大会，对交易是否实行公开竞价、交易对象条件、交易底价等事项提出预审意见。

（三）立项申请 村（社区）集体经济组织向镇（街道）服务中心提交《农村产权流转交易立项申请表》，镇级审核工作组根据申请数量每月定期召开会议对项目进行立项审核。

集体经济组织应向交易服务中心递交如下资料：1．《农村产权流转交易立项申请表》；2．《农村产权流转交易信息公告》；3．《农村产权流转交易会议决议》或《村民（股东）代表会议决议》；4．交易方案；5．按照法律、法规的规定需要提交的其他材料。

镇（街道）服务中心应当对集体经济组织所提交的资料进行审查，涉及资产租赁的，要将《农村产权流转交易立项申请表》按照《惠山区村（社区）集体资产资源承包（租赁）和工程建设项目管理办法》（惠发〔2013〕27号）规定提交镇（街道）审批，交易服务中心自收到镇（街道）审批意见之日起5个工作日内作出答复。对受理进入镇（街道）服务中心交易的，服务中心应当进行受理登记；对不受理进入镇（街道）服务中心交易的要提出理由，产权出租（发包/转让）方完善相关材料。

（四）发布信息

服务中心根据标的物情况和交易对象，发布交易信息。交易信息必须在镇（街道）服务中心和村（社区）公告栏公布，还可以通过网络、电视等其他媒介向社会发布。交易信息从发布之日起至交易日不得少于5个工作日，其中标的原值在20万元以上的产权转让，发布时间不少于10个工作日，且必须在公共媒体上发布公告信息。在交易信息发布期限内，未经组织交易的交易服务机构同意，出租（发包/转让）方不得自行撤回交易。在信息发布期间，出租（发包/转让）方如需变更交易信息的，需在交易日3天前以书面形式向镇（街道）农经部门提出申请并重新发布。

（五）组织交易

1．由服务中心审查报名人资格，确定参加竞价的人员名单、到场人员、交易时间和地点等。经审查通过的申请人按规定交纳保证金。交易必须在规定的时间和地点，并按交易流程进行。

2．评审和监督人员，由审核工作组按规定抽调相应人员担任。3．服务中心应在交易日组织交易。如无人提出竞价或无有效报价的，通知其集体经济组织，可选择续期发布信息或重启上述交易程序；只有1家提出有效报价（不得低于底价）的，以其报价成交；有2家及以上提出有效报价的，按照价高者得的方式成交。在同等条件下，涉及农村产权出租（发包）的，原承租（包）方享有优先权；涉及农村产权转让的，本集体经济组织成员享有优先权。农村产权的转让，参与竞价的单位（个人）原则上不少于3家，少于3家的须阐明原因，报镇（街道）农经部门审批。

（六）成交确认

交易条件达成一致后，交易双方应当在交易现场签订《成交确认书》。

（七）发布结果

交易结果在签订《成交确认书》后，于当日在镇（街道）服务中心公告栏、村（社区）公告栏等地方公示。

（八）签订合同

交易结果公示结束后，交易双方到组织交易的镇（街道）服务中心签订合同。成交额较大的可进行公证。若在《成交确认书》签订之日起7个工作日内，竞得人没有与集体经济组织签订合同的，视为放弃交易，交纳的交易保证金不予退回。

（九）资料归档

镇（街道）服务中心要及时将资产交易资料整理归档，每个交易项目对应建立一本交易档案。

第十七条 交易保证金额和交付方式由村（社区）集体经济组织自行决定，涉及农村产权出租（发包）的，交易保证金不得少于5000元；涉及农村产权转让的，交易保证金不得少于交易底价的50%，且最低不少于10000元。对未成功竞得的竞价人所交纳的交易保证金，应在相关交易完成后的3个工作日内一次性全额无息返还该竞价人。

第十八条

交易合同签订后，竞得人交纳的交易保证金自动转为交易首付款，余款的支付方式，根据交易双方签订的合同履约。另外，产权转让所得应实行专项管理。

第六章

见证和监督

第十九条

区、镇（街道）两级审核工作组根据当天交易内容涉及的部门审核职责，由正副组长负责召集相关部门抽调人员参加评审。村级审核工作组要切实履行职责，在服务中心组织交易时组织集体资产所有者代表、两名以上村民代表加入区或镇（街）审核工作组，负责本村（社）集体资产交易的见证和监督工作。

第二十条

自本办法实施之日起，农村产权必须依照相关程序进入镇（街道）服务中心交易，严禁恶意将农村产权标的金额（或面积）分拆（发包给本集体经济组织村民的耕地、鱼塘、苗木地等农用地除外），规避进入服务中心交易。一经发现，将依法追究相关责任人的责任。

第二十一条

村（社区）集体经济组织有关人员违反本办法规定私下进行农村产权流转交易，恶意隐瞒农村产权流转交易公开信息的，视情节给予集体经济组织主要负责人及相关负责人行政处分；造成集体经济损失的，依法追讨经济赔偿；构成违法犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第二十二条

在资产交易过程中，因特殊情况影响，导致交易活动无法正常开展，经处理仍未能解决的，交易的组织方有权作出中止交易、终止交易或延期交易的决定，并应及时进行相关信息公告。

第七章

附则

第二十三条

农村产权流转交易后发生产权交易纠纷的，当事人可以向交易服务中心主管部门或者地方相关行政管理部门申请调解；经调解无法解决的，依据合同约定申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。第二十四条

本办法由惠山区委农村工作办公室负责解释，自二○一六年一月起施行。

2.农村产权流转交易调研 篇二

在统筹城乡发展取得显著成效的基础上, 为了进一步适应农村产权制度改革的需要, 建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度, 提高农业农村的市场化程度, 成都市成立了农村产权交易所。成都市农村产权交易以市场为导向, 采取“确权、流转、收益、挂钩置换、耕地保护”的方案, 通过 “还权赋能”[1]但是, 我国集体土地所有权的权能是残缺的, 首先是法律法规严格限制其流转;其次是收益权得不到保障;第三是最终处分权属于国家。宅基地作为集体土地的组成部分, 其限制流转已经在实践中引发了隐形交易、土地征收权滥用、农村房屋产权价值难以体现等问题, 因此允许流转宅基地使用权的流转是土地所有权平等保护的客观要求。

其次, 随着市场经济的发展, 为充分发挥财产的价值, 物权由注重对物的支配权, 演变为注重收取物的价值权, 此为物权的价值化发展。[2]宅基地使用权作为一种用益物权, 如果仅仅是确定其归属, 则其价值不能充分发挥。要实现对宅基地使用权的充分利用, 除有明确的归属外, 流转是实现其价值的有效途径。从某种程度上可以说, 宅基地使用权的流转, 实质上就是实现其价值化的过程, 也是物权价值化发展的内在要求。

最后, 农村房屋是农民最重要的财产, 严格限制房屋所有权的流转, 意味着房屋产权价值不能有效实现, 这等于变相剥夺农民的房屋财产权, 损害农民利益, 同时, 也造成了农村房屋闲置浪费。相反, 允许农民转让农村房屋及其宅基地使用权, 有利于增强农民的融资能力, 提高村庄利用效率, 促进农村产权交易。因此, 宅基地使用权流转是农民财产权益保护的现实需要。

2.宅基地使用权流转可能性

首先, 随着城乡一体化进程的推进和农村房屋产权确权改革试点的启动, 农村房屋确权发证也在全国范围内进行。如在成都市, 截止2008年7月, 已完成确权发证16497户;在崇州市, 预计2009年前, 将全面完成全市农村房屋产权发证工作;在安岳县, 截止2007年, 全县农村房屋已确权发证13.2万户。“确权发证”使农村房屋产权的变动获得社会的承认和法律的保护, 这是宅基地使用权流转的法律保障。

其次, 自公安部在1985年开始起草户籍法以来, 一些省市不断发起户籍制度的改革, 各种为农民身份限制松绑的新办法、新举措层出不穷, 如四川、深圳、重庆等省市已经取消了农业户口和非农业户口的二元户口性质划分, 统一了城乡户口登记制度, 统称为居民户口。户籍制度的改革, 把用法律捆绑在农村土地上的农民解放出来, 完成城乡居民结构从二元到一元的转换, 淡化了宅基地的身份属性。

最后, 农村社会保障制度的不断完善。在目前宅基地担负着农民生存保障功能的情况下, 其能否流转, 取决于农村社会保障体系的改革与发展。其一, 倘若建立了农民基本生存的社会保障机制, 而宅基地使用权又不是该保障机制的一个组成部分或者内容之一, 则可以当然流转;其二, 既使宅基地承担着生存保障功能, 但农村社会保障足够完善, 亦可流转。党的十六大提出了在“有条件的地方, 探索建立农村养老、医疗和最低生活保障制度”的任务, 经过几年来中央和地方政府的努力, 农村社会保障的三大制度——农村养老保险制度、农村医疗保障制度、农村最低生活保障制度均取得重大的进展, 如在农村医疗保障制度上, 截至2007年, 全国开展新型农村医疗保障制度的县 (市、区) 达到2429个, 已占全国县 (市、区) 总数的85%, 参加合作医疗的人口达到7.2亿人, 参保率为85.87%。

三、宅基地使用权流转制度构建

宅基地使用权确权颁证后, 接下去, 自然就涉及到了宅基地使用权的核心环节——流转。流转制度如果设计不好, 依旧会步入“代集体作主”, 容易使政府用行政手段取代市场调节的局面, 因而必须在一定原则的指导下, 科学合理设计流转制度。

1.宅基地使用权流转原则的构建

(1) 归属清晰原则。

该原则要求, 一方面要坚持我国宅基地的集体所有制, 保障农村土地集体所有者的合法权益, 坚持社会主义的公有制。另一方面要坚持宅基地使用权是一项新型的用益物权, 将其由貌似行政法律制度还原为民事法律制度, 实现宅基地所有权和使用权民法意义上的两权分离。

(2) 公平效率原则。

“效率优先、兼顾公平”既符合历史唯物主义的一般原理, 又是我国社会主义现代化建设的现实需要, 也是法律的内在要求。在保障宅基地使用权公平取得的前提下, 应最大限度盘活宅基地使用权使用效率, 改变宅基地使用的低效、浪费现状, 如将无偿变为有偿、将无期限施以期限。

(3) 合理原则。

宅基地使用权流转制度的设计, 既要充分考虑宅基地的现状, 适应市场经济的内在要求和发展需要;又要保持相关法律法规之间的协调和统一, 尽可能地排除计划经济体制条件下财产法律制度的残余影响, 并注意到其与国有土地使用权流转制度的区别, 照顾其特殊性。

(4) 保护严格原则。

现代土地问题的基础, 无不从土地权利的社会利益和私人利益的对立和调适上展开, 宅基地使用权同样存在一个平衡个人、集体和国家之间利益的问题。如何调整个人、集体和国家之间的张力关系是构建宅基地使用权流转制度的出发点。一般来说, 法律应对个人、集体和国家利益进行公平保护, 不应有所偏颇。但是, 考虑到现代宪政国家是以个人利益的有效保护和私权对公权的有效制约为出发点的, 又加之我国宅基地使用权的现实是国家行政权力的膨胀, 同时宅基地所有权人、使用权人尚未取得真正意义上的民法物权保护, 如征用宅基地, 其补偿是极低、极不合理的。所以, 宅基地使用权流转制度的设计, 要严格保护使用权人利益。

2.宅基地使用权流转制度的设计

(1) 宅基地使用权流转的主体。

宅基地使用权的流转涉及三方当事人。[3]

(3) 宅基地使用权流转形式。

对宅基地使用权流转方式的讨论, 学界主要集焦在流转是否需要支付对价的问题上。长期以来, 人们把宅基地视为农民享受的基本福利, 为无偿取得。虽然部分地方政府存在收费的现象, [4]但是大都冠于土地规划费、申请手续费、工本费等名目, 尚不至于直接称为“宅基地使用权出让费”。基于宅基地使用权的生存保障功能、宅基地资源的稀缺性、规避地方政府违规收费的角度, 笔者曾经设计过宅基地使用权有偿使用制度, 一方面提高其使用效率, 避免多占滥用;另一方面发挥其市场价值, 盘活农民的房产价值。 (3) 值得注意的是, 在理论上, 如果村民大会依法决议村民应当有偿取得宅基地使用权的, 则是有效。另外, 在市场化交易方式不能充分体现宅基地使用权流转价值时, 经集体经济组织2/3以上成员同意, 可由区 (市) 县政府土地储备中心按政府制定的基准地价或指导价收购储备。

(4) 宅基地使用权的消灭。

《物权法》第154条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的, 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民, 应当重新分配宅基地。”但没有对宅基地使用权的灭失原因做出全面的规定, 笔者认为宅基地使用权的消灭原因应当包括下面几个方面:

第一, 存续期限届满。目前宅基地使用权是没有期限限制的, 一旦取得, 长期使用。但是, 无论从理论还是从实践来看, 宅基地使用权都应该是有期限限制的, 因为, 一方面, 宅基地使用权不是所有权;另一方面, 用于居民住房建造的国有土地使用权的70年期限, 再辅以期满续展的规则, 己经相当于永久性产权, 基本不会影响权利人的终身使用权。值得注意的是, 宅基地使用权期限届满后并不消灭, 而是续期期限届满时消灭。

第二, 回收。宅基地使用权因出让人收回土地使用权而消灭。出让人收回宅基地使用权可以基于两个原因, 一是公共利益的需要;二是使用权人滥用权利。国家、集体为了公共利益的需要, 将农民的宅基地强制性地收归国家所有, 又可称为征收。宅基地使用权因其被征收而消灭时, 使用权人有权重新取得宅基地使用权。惟需要强调的是, 对宅基地的征收必须是为了公共利益, 且使用权人应当获得足额的补偿。使用权人应当按照宅基地的用途进行使用, 不得私自变更宅基地的用途或者长期闲置, 否则所有权人经报原批准用地的人民政府批准, 可以收回该宅基地使用权。

第三, 使用权人死亡或者丧失本集体成员权。通常, 用益物权人死亡并不导致用益物权消灭。但宅基地使用权以集体成员身份为基础, 按人口取得, 故如果宅基地使用权人因为户籍迁移、死亡等原因, 丧失农村集体成员资格, 则其宅基地使用权即应归于消灭。其中, 如果农民的户籍从一个农村集体迁移到另一个农村集体去, 则其原有宅基地使用权虽然消灭, 但在新的农村集体中可以取得新的宅基地使用权。但是, 一户成员没有全部死亡的, 不能够主张宅基地使用权消灭。另外, 一户人员死亡后, 房屋依《继承法》发生继承。此时, 通说认为宅基地使用权发生继承。但鉴于《土地管理法》和国务院“一户只有一处宅基地”的规定, 笔者认为此时宅基地使用权消灭, 继承人对房屋有所有权, 对宅基地没有用益物权性质的使用权, 但可以获得占有保护。

四、宅基地使用权流转的立法建议

经上分析, 宅基地使用权能否流转、怎样流转将是未来一段时间内决策者所要面临的一大难题。如何做好宅基地使用权流转的立法工作, 突出农村集体的所有者地位, 促进政府在宅基地使用权流转中的指导作用, 建立公平、公正、效率的宅基地使用权交易市场, 保护农民的权益, 具有深刻的实践意义。为此, 笔者认为宅基地使用权流转在物权法体系下应当独立设计条例且至少含有下列内容:

第一, 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利;农民一户只能拥有一处宅基地, 宅基地使用权的使用期限不得高于70年;农民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。第二, 宅基地使用权实行有偿转让制度;依照本条例的规定取得宅基地使用权的土地使用者, 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经营活动。第三, 宅基地使用权人开发、利用宅基地的活动, 应当遵守国家法律、法规的规定, 不得损害农村集体利益和社会公共利益。第四, 宅基地使用权转让、出租、抵押、消灭及有关的地上建筑物、其他附着物的登记, 由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。第五, 宅基地因自然灾害等原因消灭的, 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民, 应当无偿划拨同等价值的宅基地;宅基地及其地上房屋灭失的, 不影响宅基地使用权的效力, 宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋, 以供居住。但宅基地闲置、房屋灭失二年后未建房的, 且无正当理由, 宅基地使用权由集体收回。

摘要：成都市农村产权交易所“确权流转、还权赋能”的制度设计, 对宅基地使用权流转具有积极探索意义。在此基础上, 本文根据农村宅基地使用权流转的法律现状, 分析了宅基地使用权流转的必要性和可行性, 在明晰产权等原则的指导下, 从四个方面构建了宅基地使用权流转制度, 提出了立法建议。

关键词：农村产权,宅基地使用权,制度构建,流转

参考文献

[1]王卫国.中国土地权利研究[M].北京:中国政法大学出版社, 1997.

[2]梁慧星, 陈华彬编著.物权法[M].北京:法律出版社, 1997.

[3]韩康.启动中国农村宅基地的市场化改革[J].国家行政学院学报, 2008, (04) .

3.农村产权流转交易调研 篇三

摘 要：任何组织制度的安排都要考虑交易费用。改革开放以后，我国农村土地产权改革一直在努力做到产权明晰，但却从未改变过土地归国家或集体所有的性质。本文从交易费用视角出发，分析了我国农村土地产权为什么不转变为土地私有制以及在集体产权之上进一步明晰产权的意义。最后得出，产权的形式并不代表产权制度的合理性，只有交易费用才是决定产权制度合理性的根本。

关键词：交易费用；土地；产权

一、交易费用的内涵

科斯在其1937年发表的《企业的性质》一文中最先提出了交易费用这一概念，他认为所有的经济活动都是需要交易费用的，他将交易费用解释为“利用价格机制的费用，它包括为完成市场交易而花费在搜寻信息，进行谈判，签定契约等活动上的费用”。阿罗1969年将交易费用定义为“经济制度运行的费用”。

二、产权与交易费用

任何社会组织制度的安排都会产生费用。为了实现资源的最优化配置，就必须考虑到交易费用。交易费用是制约产权制度的安排和选择的重要因素。

不同类型的产权所需要的交易费用的大小是不同的，对于资源配置效率的影响也不同。一般而言，按照拥有权利的经济行为主体不同，可以将产权分为三种类型；私有产权、公共产权、国有产权。（1）私有产权即产权归属的主体是私人，意味着社会承认所有者的权利，并禁止其他人行使该权利。在私有产权中，财产所有者获得收益，同时必须承担其全部成本。交易使资源流向使用效率最高的使用者手中，并且内部化财产所有者行为所产生的外部性。（2）公共产权即把产权权利界定给一个共同体，共同体内所有成员都可以行使这些权利，国家或私人不能干涉共同体内的任何人行使公共产权。最常见的便是集体产权——公共资源的权利属于一个地区或一个国家的公民，所以每个人对该资源有占有权、使用权等权利（文章后面直接用集体产权来代替公共产权）。（3）国有产权即把产权所包含的各种权利界定给国家，然后再按照可接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些权利。在国有产权下，由于对财产的权利失于保护或保护的成本太高，国有产权就变成了被放弃的权利，或者说无主的产权。谁能保护或者以低成本保护此类产权，谁就可以从中得益。此类产权的资源配置效率低下。相比之下，私有产权的资源配置效率明显优于集体产权和国有产权。

对于土地这种经济品来说，也可以分为这三种产权形式。由科斯定理我们知道，明确的产权界定会促使双方通过谈判发现使各自利益最大化的制度安排，以降低交易成本。那么，对于我国农村土地的产权来说，哪种形式的产权相对来说交易费用最小呢？

三、我国农村土地产权改革进程

改革开放以来，我国农村的土地经历了个体农民私有向集体所有制的转变。

（1）家庭联产承包责任制让土地所有权与使用权分离

1978年，十一届三中全会拉开了中国改革开放的序幕，这不仅是社会主义中国的历史转折点也是我国土地改革的一个历史转折点。邓小平提出实施家庭联产承包责任制，并从1983年开始在全国广大农村大面积推行。到1983年底已经有98%左右的农户都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。

（2）“新土改”允许土地流转

2008年10月12日，十七届三中全會通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。”

（3）提出建立建设用地市场

2013年10月，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价等指导意见。《决定》显示出了中央推进集体土地改革的决心。

（4）落实确权登记颁证工作

2014年10月中央审议通过了发展农民股份合作、赋予农民集体资产股份权能的改革试点方案，标志着我国布局农村集体资产产权试点工作即将全面展开。这是农村改革一项重要顶层设计，是农村集体经济改革重大制度创新。

从每一轮的改革内容中我们都可以看出，国家都是在明确农村土地集体所有的产权性质上，对农村土地改革做到进一步的明晰产权，每一轮土地改革都在尝试赋予农民在土地上更多的权利。

四、农村土地产权改革的交易费用探析

从上述土改改历程我们可以看到，改革开放以后的土地产权改革一直都是规定土地归集体所有，每一次的改革都只是在做到集体所有基础之上的产权进一步明晰。所以，我们从两个方面讨论我国农村土地产权改革的交易费用。

1、我国农村土地产权为什么不转变为土地私有？

最近几年，国内外学界和媒体都在倡议要实现土地私有化。海外华人经济学家如杨小凯、文贯中等强烈主张土地私有化。国内经济学家如周其仁、茅于轼等人主张给农民更大的土地权利，其实质就是主张土地私有化。周其仁认为“改革要彻底，就应当采取俄罗斯在土地制度方面的做法，在明确土地使用权基础上给予农民自由的转让权和买卖权”。他们主张土地私有化的主要依据是认为私有化可以提高农业效率，可以保护农民的利益，可以再造中国制度的产权基础。

从产权理论我们也能清楚地知道，一般情况下，私有产权的费用最低，效率最高，然而，我国《宪法》明确规定，土地属于国家或集体所有，不允许土地私有制。

2、在集体产权之上进一步明晰产权有什么意义？

对于我国农村土地来说，土地的集体产权是由国家控制的，但其控制后果是由集体承受的。国家控制的集体产权，由于对共同生产监管活动缺乏激励而降低了生产效率。首先，相对于私人土地产权的成本集体土地产权的保护成本和实施成本要更高一些。其次，集体土地的生产、经营决策归集体，虽然原则上必须通过集体全体成员一致通过，但在实际实施过程中，由于集体土地产权不够明晰，很难达到这种要求，这就造成了集体土地经营管理的无秩序，这也是集体土地低效率的根源。经常会出现这种情况，一些村干部未经集体多数人的同意，私自进行农产品或土地产权的交易，这样的行为不仅会导致集体土地经营的低效率，而且会损害集体的利益，甚至激发集体的矛盾和冲突。所以，国家要在确定集体产权的前提下，要通过明晰里面的分权来降低交易费用。

五、总结

从我国农村土地产权的变革来看，私有产权并不一定是最有效的，但产权边界明确与否，严重影响着产权交易实现的费用。在产权交易双方协议谈判过程中，如果产权明晰，交易中的各种费用就会下降，同时也能提高双方合作的概率。

我国在明确土地集体所有的基础上进一步确定产权归属，也就是说产权明晰并不是一个绝对的概念。产权的界定是一个不断演化、持续，提升的过程，一旦农村集体土地制度存在着效率改进的空间，而外部的经济社会环境的变化降低了产权界定的成本，制度变迁主体就会进一步去界定产权，从而获取制度变迁带来的收益。

产权的形式并不代表产权的合理性，只有从交易费用的角度出发，才能找出最合适的产权。也就是说，交易费用才是决定产权制度合理性的根本。

（作者单位：安徽大学经济学院）

参考文献：

[1] 杨哲英.交易费用与产权制度选择[J].辽宁大学学报，1994（4）：7—9.

[2] 江庆勇，赵新奎，杨洪青.中国农村土地产权改革分析[J].中国农学通报，2011（27）：138—142.

[3] 王淑梅，纪流河.论我国农村土地产权制度改革[J].农业与农村发展，2012（1）：92—94.

4.农村产权交易管理办法 篇四

激活农村产权，是促进农业、农村发展和农民增收的动力与活力，也是破解瓶颈制约，统筹城乡、区域发展，推动生产要素流动、优化资源配置的重要举措。此办法以培育和发展我县农村产权交易市场，规范农村产权交易行为，促进农村经济发展和农民增收。

农村产权交易产品的范围为：农村集体经济组织的资产、资源的经营权或所有权；农村土地承包经营权；农村林地承包经营权和林木所有权；涉农知识产权；符合规定的农村房屋所有权；符合规定的农村集体建设用地使用权；其他依法可交易的相关产权。《办法》对我县农村产权交易必须遵循的原则、交易方式和程序、交易行为规范及监管和争议处理等事项都进行了明确的规定。依法交易有原则

农村产权交易应当遵守有关法律、法规、规章和政策规定，以服务“三农”为根本宗旨，并遵循下列原则：坚持依法、诚信和公开、公平、公正的原则；坚持统筹城乡发展，盘活农村资源要素的原则；坚持农民自主、村民自治，保护农村集体经济组织和农民对农村产权的占有、使用、收益等合法权益的原则；坚持不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的原则。交易的方式和程序

农村产权交易可采取拍卖、竞价、招标投标、协议和其他法律、法规、规章规定的方式进行。采取拍卖交易方式的，应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施；采取招投标交易方式的，应当按照《中华人民共和国招标投标法》等法律法规和有关规定组织实施。

转出（让）方申请流转或转让产权的，须提供下列材料：农村产权转出（让）申请书；转出（让）方的资格证明或者其他有效证明；标的物权属的有关证明；准予产权流转或转让的有关证明；转出（让）标的物的情况介绍；标的物底价及作价依据；其他要求提交的材料。经相关职能部门确认后，通过农村产权交易网发布信息，征集受让方。

受让方申请受让产权，须提供下列材料，并接受农村产权交易管理机构资格审查：农村产权受让申请书；同意受让农村产权的证明；受让方的有效资信证明；其他要求提交的材料。

县农村产权交易中心依据征集到的受让方情况选择交易方式并组织交易，转出（让）方与受让方达成产权转出（让）意向后，应当签订产权交易合同，并由县农村产权交易中心审核并出具《农村产权交易鉴证书》。转让方和受让方可凭《产权交易合同》和《农村产权交易鉴证书》到市直有关部门办理变更登记或抵押等相关手续。凡涉及村集体资产资源产权交易的变更登记，市直有关部门应当要求转让方、受让方提交市农村产权交易中心出具的《农村产权交易鉴证书》。交易行为须规范

农村产权交易行为包括承包、转包、租赁、出让、转让等，农村集体经济组织的资产、资源的所有权和经营权单项评估价在5万元以上的交易，都应在市农村产权交易中心或乡镇（街道）分中心进场交易；5万元以下的，可由村集体经济组织按照相关规定组织交易。

村集体产权转出（让）的，应当先将拟交易的标的物经有资质的资产评估机构进行评估，或由村集体经济组织参照同期同类型产权市场价格水平确定价格。交易标的物的底价和交易方案，应当提交社员（村民）代表大会讨论决定，并报乡镇（街道）审核备案。

产权交易过程中，有下列情形之一的，应当中止交易：产权存在权属争议的；转出（让）方或与产权有直接关系的第三方提出正当理由，并经产权行政主管部门审核同意的；因不可抗力致使产权交易活动不能按约定的期限和程序进行的；其他依法应当中止交易的情形。

在产权交易过程中，出现下列情形之一的，应终止交易：中止期限届满后，仍未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的；转出（让）方或与产权有直接关系的第三方向产权行政主管部门提出终止交易书面申请，并被审核同意的；产权已被设置抵押、诉讼保全或被强制执行的；其他依法终止产权交易的情形。

5.农村产权流转交易调研 篇五

为加强对农村土地经营权流转交易市场的工作指导，依法推进土地经营权有序流转，依据《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》《农村土地承包经营权证管理办法》等法律、规章及相关政策，制定本规范。

第一条在农村土地经营权流转交易市场内，进行农村土地经营权流转交易的，适用本规范。

本规范所指农村土地经营权流转交易市场，是指为农村土地经营权依法流转交易提供服务的平台，主要包括农村土地经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、农村产权交易中心（所）等。

第二条农村土地经营权流转交易应具备以下条件：

（一）权属清晰无争议；

（二）交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿；

（三）流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人；

（四）流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。

第三条农村土地经营权流转交易市场的交易品种包括：

（一）家庭承包方式取得的土地经营权；

（二）其他承包方式取得的土地经营权；

（三）集体经济组织未发包的土地经营权；

（四）其他依法可流转交易的土地经营权。

第四条农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人均可以依法在农村土地经营权流转交易市场进行交易。

第五条流出方在农村土地经营权流转交易市场进行交易，应提交以下材料：

（一）家庭承包方式取得的土地经营权：

1.身份证明；

2.《农村土地承包经营权证》；

3.农村集体经济组织或中介组织（个人）受托流转承包土地的，应当提供书面委托书；

4.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；

5.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

（二）其他承包方式取得的土地经营权：

1.身份证明；

2.《农村土地承包经营权证》或其他权属证明材料；

3.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；

4.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

（三）农村集体经济组织未发包的土地经营权：

1.农村集体经济组织主体资格证明材料；

2.具体承办人的身份证明；

3.集体土地所有权权属证明材料；

4.农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明；

5.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格及作价依据、流转方式、流转用途等内容）；

6.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

（四）其他依法可流转交易的土地经营权参照以上情形，按照农村土地经营权流转交易市场要求提供相关材料。

第六条流入方在农村土地经营权流转交易市场进行交易，应提交以下材料：

（一）身份证明等主体资格证明材料；

（二）流入申请（主要包括流入土地的用途、面积、期限等内容）；

（三）流入土地超过当地规定标准的，需提供农业经营能力等证明，项目可行性报告，以及有权批准机构准予流转交易的证明；

（四）农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

第七条交易双方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责。

第八条流出方和流入方与农村土地经营权流转交易市场签署流转交易服务协议，明确农村土地经营权流转交易市场提供的服务内容及协议双方的权利、义务。

第九条农村土地经营权流转交易市场公开发布供求信息。信息主要包括以下内容：

（一）流转土地的基本情况（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；

（二）流出方或流入方的基本情况和相关条件；

（三）需要公布的其他事项。

第十条土地经营权流转信息的发布公示期限不少于10个工作日。同一宗土地的经营权再次流转交易须设定间隔期限。在公示期限内，如出现重大变化，应及时发布变更信息，并重新计算公示期限。公示期结束后，农村土地经营权流转市场组织交易。

第十一条土地经营权流出方或流入方可以委托具有资质的评估机构对土地经营权流转交易价格进行评估。

第十二条集体经济组织未发包的土地经营权流转交易底价应当由农民集体民主协商决定。

第十三条交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同，主要包括以下内容：

（一）双方的基本信息；

（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转土地的用途；

（五）流转价款及支付方式；

（六）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

（七）双方的权利和义务；

（八）双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件；

（九）双方认为需要约定的其他事项。

第十四条流转交易合同到期后，流入方在同等条件下可优先续约。

第十五条按照农村土地经营权流转交易市场的相关要求，流转交易双方签订合同后，可以获得农村土地经营权流转交易市场提供的流转交易鉴证。

第十六条农村土地经营权流转交易鉴证应载明如下事项：

（一）项目编号；

（二）签约日期；

（三）流出方及委托人全称；

（四）流入方及委托人全称；

（五）合同期限和起止日期；

（六）成交金额；

（七）支付方式；

（八）其他事项。

第十七条交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，经流出方、流入方或者第三方提出申请，农村土地经营权流转交易市场确认后，可以中止交易：

（一）农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的；

（二）因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的；

（三）其他情况导致交易中止的。

第十八条交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，农村土地经营权流转交易市场可以终止交易：

（一）中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的；

（二）人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的；

（三）其他需要终止交易的。

第十九条经有权机关授权，农村土地经营权流转交易市场可以开展土地经营权抵押登记。

第二十条土地经营权抵押人向农村土地经营权流转交易市场提出抵押登记申请的，应提供以下材料：

（一）农村土地经营权抵押申请；

（二）抵押登记申请人身份证明，法人和其他组织还需提供统一社会信用代码、工商营业执照副本或其他证明材料；

（三）相关方同意土地经营权用于抵押和合法再流转的证明；

（四）土地经营权权属证明材料或土地经营权流转交易鉴证；

（五）农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

第二十一条农村土地经营权流转交易市场应当将交易过程中形成的文字、图片等相关资料妥善保存，建立健全档案管理制度。

第二十二条相关权利人可以获得档案信息查询服务，农村土地经营权流转交易市场在提供档案查询服务时,不得损害国家安全和利益,不得损害社会和其他组织的利益,不得侵犯他人合法权益。

第二十三条农村土地经营权流转交易市场应交易双方要求，可以组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务。提供有关服务的收费标准，根据相关规定由当地物价部门核定并予以公示。

第二十四条农村土地经营权流转交易市场应当制定工作规程和采取必要措施，保障农村土地经营权流转交易公开、公正、规范运行，自觉接受社会公众监督和依法接受有关部门管理。

6.新时期农村土地流转现状调研思考 篇六

一、当前我市农村土地流转的现状和特点

近年来，我市把积极推动农户承包土地的经营权流转，作为调整农业产业结构、发展现代农业和规模农业的主要措施来

抓，取得了较好的成绩。截止2007年底止，全市农户承包土地经营权流转面积达98.37万亩，占全市农用地总面积的10.7％；出让承包土地经营权的农户达到9.07万户，占全市农户总数的12.91%，全市农村土地流转呈现流转形式多样化、经营主体多元化、地区发展差异化的特征。

1、流转形式多样化。表现为转包转让的比重最大，租赁次之，其余依次是入股和拍卖。一是转包。这是一种短期的、季节性的流转方式，一次流转时间一般在一年以内。如茶陵县烟稻产业区烤烟种植一般采用这种流转方式，上半年烤烟种植大户转包部分农户承包耕地种植烟叶，下半年由原承包户继续种水稻。转包占全市农村土地承包权流转总面积的36.24%。二是租赁。为目前我市承包土地流转的主要形式之一。租赁期限一般在二年以上，耕地租赁不能超过承包期，“四荒”资源及林地租赁可达到30年，甚至更长。目前租赁占全市农村土地承包权流转总面积的28.52%。三是“股份制”。也有叫股田制。承包农户以自己的承包耕地经营权作为股份，融入合作社或农业企业，实行按股分红；劳力参与生产，领取工资。承包农户获取股份分红和劳务工资双重收入。如攸县网岭镇北坪村金岭农民经济合作社。全村24个组中20个组，450户农户、1600余亩连片耕地加入合作社。

合作社保证每年400斤稻谷/亩的最低保底收入返回给农户，农户还可以享受60%的合作社分红。四是拍卖。村组将种植条件差，常年无人耕种的“四荒地”收归集体，由集体统一连片重新开发，收入归集体所有，开发后也可成片拍卖发包，这是丘岗地开发的主要形式。“四荒”资源、水面或原村级集体所有的土地使用权也是通过拍卖，拍卖期可达到50年或更长。五是托管、互换等其他形式达18.66万亩，占18.97%

2、经营主体多元化。表现为农业生产专业大户、农民专业合作社、农业龙头企业和其他经济单位成为流转土地的受让主体。一是专业大户经营流转土地。全市受让100亩土地以上的经营大户有359家，经营100亩耕地以上的经营大户有97家，经营林地面积在1000亩以上的大户有43家，农业生产专业大户的流转土地占总面积的11.8%。二是专业合作组织经营流转土地。全市有146家农民专业合作组织参与了土地经营流转。如攸县大和谐农业生产服务专业合作社由11个村50名社员自愿联合组建，拥有水稻种植面积3000亩，粮食加工企业3家，规模种植示范户30户，不仅壮大了合作社，也为出租土地的农户人平增收近200元。三是农业加工企业经营流转土地。全市先后有129家农业加工企业采取“公司+基地”的模式，积极融入农村土地流转，经营受让土地4.9万亩，建设农业产业化基地。如醴陵市保丰农业发展股份公司以市农业局为技术依托，实行机械化操作，今年发展优质稻、瓜果、蔬菜1762亩，明年将扩大到3000亩，有力推动了农业规模经营发展。四是其他经济主体经营流转土地。由于工商企业参与农村土地流转，初步形成了股份制企业和个体、私营企业等不同市场主体共同参与、投资农村土地流转市场的格局。据初步调查，目前全市土地流入的家庭和工商企业、事业单位等达10万多户，涉及的农户达到8万之多。

3、地区之间的差异化。表现为经济发展越活跃，农村土地流转需求越旺盛，土地流入经营的形式越多，效益越高。首先是流转规模差异明显。从全市五县市来看，流转面积最大的攸县达15.4万亩，占农用地总面积的6.16%；相对最少的炎陵县流转面积2.9万亩，仅占农用地总面积的1.42%，相差5个百分点。其次是流转的价格相差较大。由于受地域、用途、效益和非农产业比重等因素影响，流转价格差异很大。全市农村耕地流转亩均租赁价格达到200元/亩·年；最高、最低的分别为80元/亩·年和500元/亩·年，上下相差6倍多。流转林地价格最高、最低的分别为3元/亩·年和30元/亩·年，上下相差10倍。从各区县市内部分析看，越是农业生产效益高的地方流转价格高。第三是土地流入经营形式差异明显。就城郊而言，土地流转的需求相对十分旺盛，受让主体更加多样化，在流转后经营形式上形成了以休闲农业为主，加工业、市场服务业、规模种养业等共同发展的格局，其土地流转的效益相对较高，有的高达800元/亩。

二、当前制约农村土地流转的主要因素

经调查分析，当前制约农村土地流转主要存在四个因素。

7.农村产权流转交易调研 篇七

关键词：农村集体建设用地,产权流转,价格,形成机理

农村集体建设用地的流转, 一方面满足了工业化推进和城市化发展的用地需求;另一方面带来了流转参与主体的福利再分配。农村集体建设用地的流转从本质上而言是福利的再分配, 说到底是不同的参与主体资本化其拥有的权利所能获得的收益。土地流转收益分配是否合理, 既决定了土地资源配置的代内公平性, 又借助信息反馈机制影响资源配置中市场机制的发挥和资源配置的效率。[1]因而, 探究土地流转收益分配机制的基础, 对于促进农村集体建设用地又好又快流转具有十足的必要性。鉴于农村集体建设用地流转是参与主体货币化其权利的过程, 基于此, 本文着重研究农村集体建设用地产权流转价格形成机理。

一、当前农村集体建设用地流转特征

基于政策演进的考察表明, 我国对农村集体建设用地的管理制度经历了“放松—管制——规范”的不同阶段, 在鼓励发展农村经济、推进乡镇企业发展的时期, 政府着眼于效率提升角度, 鼓励优化配置土地的用途, 农村集体建设用地的增量有了显著的增加, 农村集体建设用地的流转市场得以培育;在大量农地非农化、土地流转市场无序发展的时期, 政府逐步关闭了农村集体建设用地市场, 明确规定集体土地必须通过政府征用的途径才能转为建设用地;在推行建设用地整理、推进新农村建设和加速城市化的时期, 政府强调在符合土地规划的前提下, 鼓励农村集体建设用地使用权有序流转。

1. 土地征用的强制性。

土地征用制度的实施弱化了农村集体经济组织, 尤其是农民对土地的权利;个人利益与公共利益的恰当平衡被打破, 诸多矛盾由此而产生。这主要表现在规模过大的土地征占增加了失地农民群体的数量, 过宽的征地范围弱化了政府的征地行为, 过低的征地补偿降低了失地农民的生活水平, 过多的补偿截留增强了农民的上访意愿。国务院发展研究中心和世界银行合作的研究课题表明, 城市的高速扩张和工业化的快速增长往往伴随着频繁的征地现象, 征地程序的不完善和不透明使得被征地农民降低了对征地的满意度评价。因而, 从整体上减少使用征地的途径、弱化征地在城市增长中的中心角色, 成为了征地制度改革所面临的主要挑战。[2]

2. 土地产权城乡分割的二元性。

我国土地制度典型的特征是城乡分治、政府垄断城市土地一级市场。[3]任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的必须依法申请使用国有土地, 并且集体非农建设用地进入市场的途径是征收或征用。城乡分治的土地制度, 一方面强化了政府在一级土地市场结构中的垄断地位, 获取了数量可观的土地增值收益, 弥补了财政收入不足, 为城市化和工业化积累了所需要的资金;[4]另一方面导致土地市场交易缺乏法律保护, 增加了市场交易的风险和成本, 潜伏了社会效率的损失, 降低了社会福利水平。[5]由此我们不难发现, 土地产权城乡分割的二元制度, 使得土地交易中权力取代了权利, 权力租金代替了权利租金, [6]导致了平与效率的双重损失。

二、农村集体建设用地产权流转价格形成机理

土地流转, 交易的是使用权, 实现的是福利的再分配。但凡交易就得有抓手, 但凡分配就得有依据。因而, 分析农村集体建设用地产权流转价格的形成机理, 实质上是探究农村集体建设用地流转的可能性以及确立流转收益分配的标准。

1. 双重稀缺性。

稀缺性的存在导致了竞争, 展开竞争就得有准则。工业化的推进与城市化的扩张, 使得农村集体建设用地的稀缺性愈加显现, 农村集体建设用地作为生产要素的功能更加突出, 通过流转提高了资源配置效率, 主要体现在闲置或者低效利用的存量农村集体建设用地得到了充分利用。随着国家土地使用的指标管理以及用途管制, 农村集体建设用地更是成为了诸多主体关注的目标。所有者或使用者希望能够借助资本化索取更好的收益, 需求者希望通过高效使用农村集体建设用地实现其资本增值。

另一方面, 权利边界的界定, 明晰了各主体的收益范围。某个主体若要通过农村集体建设用地实现资本增值, 就必须和各个权利主体进行谈判。这充分表明农村集体建设用地使用产生增值收益的潜在性, 在凸显其本身稀缺性的同时, 强化了依托于农村集体建设用地所形成的各个权利的稀缺性, 即农村集体建设用地的稀缺性和农村集体建设用地产权的稀缺性。

农村集体建设用地流转作为制度变迁的体现, 势必会通过制度的重新安排使得某些人的利益提高, 某些人的利益受损, 也就是显现制度的分配性质, 即制度的配给交易功能。[7]同样, 农村集体建设用地流转既限制了某些主体的行动空间, 也拓宽了某些主体的行动空间。因而, 实现农村集体建设用地权利的均衡, 就需要权利拥有者以可获得的利益放弃其拥有的权利, 而这正是权利需求者所要付出的代价。可见, 农村集体建设用地及其产权体系的双重稀缺性, 为农村集体建设用地产权流转价格的形成提供了可能, 因为价格能够促进稀缺资源的优化配置。

2. 产权的可交易性。

稀缺性权利的可交易性以及收益的可获得性, 为农村集体建设用地产权流转价格的形成奠定了基础。一方面, 当前的法律体系, 明确了农村集体建设用地进行市场交易的途径, 即通过征用转为国有土地, 然后由政府与需求者进行交易, 这实际上是以政府权力的强制性剥夺农村集体经济组织或农民的交易权利而实现的政府与建设用地需求者的交易;另一方面, 经济利益的诱导以及政府监管成本的高昂, 增强了农村集体经济组织或农民的产权实施能力, 由此而畅行的非法的农村集体建设用地直接入市的灰色交易。

无论是政府权力介入的强制性交易还是直接入市的灰色交易, 都通过所有权的转让以及使用权的租赁带来了收益的再分配。即前者通过补偿重新分配了福利, 虽然过低的补偿标准让政府攫取了大部分的土地增值收益;后者通过突破现行法律的规定, 直接获得了市场化配置所产生的权利价值, 尽管交易的不合法性扭曲了流转的价格体系。所以, 权利的可交易性赋予了农村集体建设用地的可配置性, 通过进一步体现其作为生产要素功能所带来的收益增加, 为产权价格的形成提供了条件。

3. 产权的细分性。

产权作为一种行为规范和经济权利, 实际上是通过明确权力分配的方法, 确定了每个人使用相对稀缺资源时的经济地位和社会关系, 进一步确定了每个人相应于物时的行为规范, 从而反映出了由物的存在及使用所引起的人与人之间相互认可的行为关系。在经济运行中, 产权往往是可以分割的, 即不同主体在同一时间对某物拥有部分权利, 不同的产权细分结构意味着产权权能的细分, 部分权利的可转让性促进了产权权能的优化配置。应当明确的是, 产权的细分不意味着产权的弱化, 毕竟产权在任何时候都不是绝对的, 产权的相对性使得人们往往只拥有一部分权利。只有当个人拥有的权利在没有外部性行为产生而被限制时, 产权才是弱化的;具有外部性的行为被限制时, 不是产权的弱化。[8]细分的产权一旦明确界定且可交易, 则市场机制就会发挥功能, 人们就会找到正确的价格进行交易。即“如果不存在可分与可转让的产权, 那么, 市场就不可能存在。如果没有分散性的权利和责任, 那么, 就不可能存在竞争性的行为, 无论是真实的, 还是被刺激的, 都是不存在的。”[9]

产权细分的事实, 使得产权的实施能力, 即处分权和收益权, 而不是所有权成为了土地流转的实质和关键。[10]尤其是随着经济的发展和产业结构的优化, 土地产权进一步细分, 这进一步强化了各个权利主体所拥有的有限的产权, 并且以此实施各自的权能。产权的细分过程就是权利主体交易并重新配置产权的过程, 各个主体凭借其所拥有的博弈能力不断强化其产权实施能力, 权利的转让就需要权利的需求者支付合适的价格, 这客观上就加快了产权流转价格体系的形成。正是由于产权细分所形成的土地权利的开放性, 决定了开放的产权结构, 形成了开放的产权流转价格体系。[11]因而, 土地权利的细分, 拓宽了土地权利交换的空间, 促进了土地权利交换价值的实现, 使得产权价格成为了土地权利的“价格束”, [12]进而优化了细分的土地权利结构, 进一步促进了土地产权的合意细分, 凸显了土地权利的结构效应在权利价格体系中的作用。

三、农村集体建设用地产权流转价格的现实特征

1.产权流转价格形成的高成本性。价格是各主体优化配置稀缺资源的有效信号, 若价格机制形成的条件不完善则会导致价格体系运行的高成本性, 这在一定意义上也是价格机制形成的高交易成本性。我国农村集体建设用地产权流转价格的高交易成本性着重体现在:一是以公共利益为理由展开的土地征用, 固然让政府获得了土地增值收益的绝大部分, 缓解了财政资金不足对工业化推进和城市化发展的约束, 但却是以农民的失地、持续收入流的破坏以及稳定就业的丧失等为代价, 并且以农民利益、农村集体经济组织利益与国家利益的冲突而颇具不稳定性。如果短期土地收益分配不均衡继续维持的话, 则会导致利益受损者可能成为不稳定的力量, 这主要是因为其在脱离原有社会归属后不被新的社会关系接纳;这种社会关系网的断裂, 会使得不均衡和不安全感成为快速经济增重的不稳定作用。二是因法律规定导致的土地市场灰色交易, 固然让供给者与需求者自发地匹配。但是由于其交易的违法性, 使得该交易缺乏了合法性基础, 致使交易双方的收益缺乏稳定性;不规范性交易行为, 会促使交易的任一方随时损害另一方的利益, 而利益受损者都不会得到法律的有效保护。这种基于资产而非有效资本的交易, 由于其不能有效发挥资产潜能, 使得形成的产权流转价格颇为扭曲。

2.产权流转价格形成的非市场配置。价格的重要性, 一方面体现在价格形成后能够决定什么, 即价格的功能机制;另一方面体现在价格是如何形成的, 即价格的形成机制。考察我国农村集体建设用地产权流转价格的形成过程, 不难发现产权流转价格是政府主导定价的结果, 即产权的行政定价而非市场定价机制。由土地征用而产生的补偿标准, 大多数是政府单方行为, 虽农民能就补偿标准的高低与政府谈判, 但这仅仅是事后行为而不是形成过程的参与行为, 即是事后被动的妥协行为而不是事前主动的商讨行为。灰色的土地市场交易, 也大都是基层政府组织与农民展开的合谋, 且基层政府可凭借其拥有的行政权力而指定交易的流程、甚至筛选潜在的交易者。这种产权流转价格的行政定价机制, 既是对效率的舍弃, 导致了农村集体建设用地的低效率配置;又是对公平的破坏, 不能让权利拥有者借助市场交易资本化其权利, 且塑造了非均衡的收益分配机制。

四、政策建议

产权流转价格是产权实施能力的货币化体现, 是权利拥有者资本化其权利的要求。合理的产权流转价格形成机制能够真实反映权利的稀缺性, 能够优化配置稀缺的农村集体建设用地, 能够促进农村集体建设用地又好又快流转。因而, 需要出台合意的政策, 充分发挥价格机制对农村集体建设用地流转的促进作用。

首先, 在遵循土地用途管制的原则下, 明确市场机制在产权流转价格形成进程中的作用。土地用途管制是通行的土地管理原则, 农村集体建设用地的流转也要遵循该原则。在此基础上要充分发挥市场机制的作用, 以市场的方式促进农村集体建设用地流转。一方面保障土地供给者与需求者的直接对接, 允许农民或农村集体经济组织直接将其持有的农村集体建设用地入市, 以市场上的稀缺程度来索取合适的价格;另一方面界定政府的行为界域, 充分发挥市场机制在产权流转价格形成中的作用, 不断优化价格形成中的行政定价与市场定价的结构。

其次, 在秉持“同地、同权、同价”的原则下, 加快土地产权制度由二元向一元的转向。逐步修改分割的土地产权制度, 基于平等原则, 改变政府对土地一级市场的垄断地位, 赋予农村集体建设用地与城市国有建设用地平等的收益权。

最后, 在认可产权细分的原则下, 不断增强产权拥有者的产权实施能力。市场的发展势必会深化分工的程度, 通过分工能够增强市场机制的效率, 产权也会在分工中不断细分。这就要求我们必须赋予每个权利主体充分的权利表达能力, 以完整的产权实施能力增强其在市场交易中的博弈能力, 从而促进合意的产权流转价格的形成。

参考文献

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[9][10]张曙光.博弈:地权的细分、实施和保护[M].北京:社会科学文献出版社, 2011.

8.市农村土地流转情况的调研报告 篇八

一、我市土地流转工作的基本现状

近年来，随着农村经济的发展和劳动力的大量转移，我市农村土地流转发展较快。

农村土地流转极大地提高了土地利用率、促进了农业的规模经营、增加了农民的直接收入、加快了农村劳动力转移，其主要表现在：

(一)龙头企业带动，促进了农业产业结构调整和规模经营，提高了农业的市场竞争力。目前，全市龙头企业通过租赁、反租倒包等形式直接流转土地面积18万亩，占总流转面积的45%，在辐射带动基地和农户发展、推动农村土地流转中发挥着不可替代的积极作用。

洛阳福达美农业生产有限公司是我市的农业产业化省级龙头企业，该公司以每亩每年斤粮食、1000元钱租金租用XX区花园村130余亩闲置土地50年，从事高档珍稀食用菌的研发和种植，直接带动周边300余人就业。租出土地的农民不仅有了粮食的保证还有了租金，又可以就近到该企业打工赚取工资。其食用菌生产线是目前我国国内最大的杏鲍菇生产线，填补了国家食用菌行业的空白，产品远销美国、加拿大等地，供不应求。

洛阳伊众清真食品有限公司是河南省最大的一家清真肉类加工和农业产业化省级龙头企业。其以每亩600元租赁龙门村委会荒滩212亩，直接带动千人以上人员就业，带动XX县2个肉牛专业合作社发展，并扶持带动全市范围内几近萎缩的肉牛养殖户走出困境。目前该企业正筹备包装上市，如上市成功，能带动全市18万农户通过养牛致富。

XX县新大牧业有限公司以每亩每年270斤小麦租用江左镇张庄、苑庄和白土窑3个村50年1700亩土地，建设一个集年出栏20万头种猪、年产20万吨饲料和25万吨有机肥的大型养殖公司。

(二)各类专业合作社带动，促进土地、技术、信息等生产要素的合理利用，拓宽了农民增收渠道。近几年，全市通过专业合作社流转土地9.5万亩，占总流转面积的24%。XX市缑氏镇向民葡萄专业合作社社员郭向民、郭保卿等租赁土地1430亩发展葡萄种植，亩收益1.5万余元，是普通种植户的2—3倍。而出租土地农户除每年每亩获得400—1000元租金收入外，每个劳动力在葡萄园打工每年可得收入3000元左右。XX县慧林源蔬菜合作社，由村委会以每亩每年800斤小麦的租金，采取反租倒包的形式，将农民的土地反租回来，建蔬菜大棚，发展蔬菜近2000亩，建成后由群众承包，实行五统一即统一供种育苗、统一技术指导培训、统一生产管理、统一收购包装、统一价格商标销售，承包户效益明显。

(三)种植专业大户承包，强化了种植水平，提高农业生产效益。目前通过种植大户流转的土地有5.6万亩左右，占总流转面积的14%。如XX县烟草种植专业户肖长信，通过村委以反租倒包的形式，以每亩租金250元承包XX县莲庄乡涧河村300多户村民1200多亩岭地从事烟叶规模连片种植。XX市城关镇北窑村农民王松涛，经协商以每年每亩530斤面粉为租金签订为期6年的合同，流转了该村1300亩土地，种植小麦等粮食作物，年纯收入20万元左右。

(四)政府有效引导，促进资源合理配置。按照农业区域和产业规划，为改善城镇近郊的生态环境，政府从农民手中租回土地，再承包给一些经营企业或者政府直接经营，这类形式的土地流转3万多亩，占总流转面积的10%。如XX市郊的龙门山、宜阳香鹿山生态园、周山、上清宫等森林公园、XX县陆浑库区生态园、孟津小浪底森林公园建设等均属此类流转形式。

二、影响我市土地流转的主要因素

(一)传统思想观念束缚导致流转率低。我市农村土地流转起步较晚，加上农业自然条件差、农村经济发展相对落后、农民转移就业的渠道较窄，在大部分丘陵山区，土地仍是农民赖以生存的主要来源和生活保障，大多数农民恋土情结较浓。加上各项农业补贴，土地收益得到提升，农民把土地看得更加珍贵，即使外出务工、经商，也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。目前我市农村土地流转率只有8.4%，低于全省平均水平12-13%，低于郑州10%、信阳35%等，与浙江、上海、江苏、成都等发达地区相比，差距更大。

(二)流转机制不健全服务缺位。目前，全市基本没有建立能够为土地流转提供统一信息、服务的机构，流转的长效机制没有形成，流转信息不畅服务缺位。一些农户有强烈的流转愿望，却找不到合适的承租人;一些企业或大户有强烈的规模种植愿望，但却找不到合适的土地，很大程度上影响了流转的速度和规范操作。如洛阳福达美农业生产有限公司共研制出12个可集约化生产的珍稀食用菌品种，目前只有1个投产，剩余的11个品种需用地1000余亩，产品的技术、销售均已成熟，但苦于找不到合适的土地，生产无法开展。

(三)流转程序不规范问题突出。土地流转服务滞后，既无管理机构，又无规章制度，政策和法规把握还欠准确。从调查情况看，书面合同签订率低，农户间转包、互换等小面积的土地流转，大多是口头协议，在诚信制度尚不完善的情况下，双方利益无法受到法律保护，不仅大大影响土地流转的效率，也为以后的纠纷埋下了隐患。

(四)农业产业化程度不高制约大规模流转。我市龙头企业和农民专业合作经济组织起步晚、规模小、数量少，特别是在发展基地、带动土地流转方面发挥作用还远远不够，全市由企业参与流转的面积只占总流转面积的45%，还没有形成主导作用，绝大部分龙头企业流转面积都较小，很大程度上制约了我市农村土地的大规模流转。

三、XX市土地流转的主要做法及启示

(一)成立规范的运作机构，建立有效的规章制度和运作机制。XX市多数区县成立了以区县政府分管领导为组长，农业、国土、林业等部门组成的农村土地流转工作领导小组，负责加强对农村土地承包经营权流转工作的指导、协调、服务。如XX市XX区成立了由18个部门和单位组成的区农村土地承包经营权流转工作领导小组，制定出台了《XX区推进农村土地承包经营权流转工作实施方案》、《XX区农村土地承包经营权流转服务管理办法》，完善相应的土地流转制度和相关手续(包括土地流转申报、评估、登记、备案、审批、流转合同签订、鉴证、兑现、纠纷调解与仲裁等)。规范农村土地承包经营权流转行为，切实维护农民土地承包权益。并在乡、村两级分别建立了农村土地流转工作机构，构成了区、乡、村三级抓农村土地承包经营权流转的良好格局，为顺利开展农村土地流转工作提供了强有力的组织保障。

(二)充分维护好农民切身利益，多方宣传引导推介。XX市利用广播、电视、板报等多种形式，鼓励和引导农民依法自愿有偿进行土地承包经营权流转。通过典型案例引导和土地流转农户的“现身说法”，分析土地流转后的规模效应、经济收益，消除部分农户的思想顾虑。如XX市寻甸县仁德镇自20先行试点开展土地承包经营权流转工作，成立土地流转中心，承担起宣传、引导、协调、服务和相应的中介职责;效果很好，农户满意，企业满意，呈现出双赢的局面。

四、加快推进我市土地流转的几点建议

(一)尽快建立健全农村土地流转监督管理机构和纠纷调处机制。严格按照《XX市人民政府关于尽快成立完善农村土地流转服务机构的通知》精神，县(市、区)、乡两级尽快成立土地流转服务中心，配备必要的办公设备和工作人员，建立流转信息系统，构建完善的流转信息网络;尽快建立健全乡村调解、县(市、区)级仲裁的农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系，县(市、区)应为仲裁委员会的日常工作提供相应的条件，加强仲裁庭建设，将仲裁工作经费纳入财政预算予以保障。

(二)制定完善各项制度，规范土地流转管理工作。严格按照《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的有关规定，尽快建立健全土地流转程序、土地流转备案、登记、档案管理、流转纠纷信访接待等制度，进一步规范土地承包经营权的流转，保护农民的长期合法权益。

(三)加大对农业产业化龙头企业扶持和引进力度，充分发挥龙头带动效应。调研中我们了解到，农村土地流转程度的高低与当地农业产业化龙头企业的规模效应息息相关，在县区，土地能够有效流转并产生较好经济效应主要还是依靠龙头企业的带动，因此，要想推进农村土地经营权有效流转，必须培育、扶植好农业产业化龙头企业的发展。我们建议，市委、市政府应在有关企业扶持政策上对农业产业化龙头企业给予倾斜，各县(市)区在各自的产业集聚区内对农业产业化龙头企业提供专业用地，扶持、引导鼓励龙头企业做大做强，在一些具有传统养殖、种植技能的地区，如洛宁、宜阳的养牛，偃师的葡萄种植等，建议当地县、乡政府积极扶持，当好当地种植、养殖民众与农业产业化龙头企业的桥梁和纽带，带动土地的集中流转，促进农业的规模化经营，实现双赢。

(四)鼓励专业合作社发展，促进土地集中整合。土地的适度规模经营、土地资源有效利用和高产出是土地流转的根本出发点。专业合作社能有效的将农民的土地集中整合，每个参与合作社的农户作为专业合作社的主体，有很强的主动性和积极性，大大降低合作组织的管理成本，同时，合作社与每个农户的利益又紧密捆绑。专业合作社通过技术指导，提高农户种植养殖水平和产品质量，并在产品的销售上能统一销路，有效地避免了农户独立面对市场的压力和困境，切实地维护了种植户的切身利益。专业合作社的模式，不仅能解决小农户面对大市场的难题，同时又能有效地促进土地的集中整合，推动土地集约利用。

9.农村产权流转交易调研 篇九

作者：兰州市副市长 魏志乐

农村土地承包经营权流转问题，是深化农村改革，加快农村发展的大事。积极探索和实践加快农村土地承包经营权流转的有效形式和途径，着力解决农村土地资源的优化利用问题，对于加快现代农业发展、促进新农村建设具有十分重要的意义，也是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措。如何加快农村土地流转，促进土地适度规模经营，实现农业增效、农民增收，是当前和今后一个时期我们必须解决好的一个重要而紧迫的问题。

一、全市土地流转的总体情况和主要特点

目前，全市共有61个乡镇、749个行政村、29.55万农户、119.37万农业人口。有耕地面积314万亩，人均占有耕地2.41亩。全市实行家庭承包经营的农户有28.59万户，占总农户的96.75%，承包到户耕地269万亩，占总耕地的85.67%，集体占用耕地45万亩（园地8万亩、没有发包的山旱地、盐碱地、沟壑地以及村上预留的机动地约29万亩、近年来“占补平衡”新开垦的耕地约8万亩），占总耕地的14.33%。目前签订家庭承包经营合同的农户为27.46万户，占承包农户的96%，承包经营权证书发放到户27.45万份，占签订承包合同农户的99.96%。

从实行第二轮家庭承包责任制以来，党中央非常重视在稳定农户承包权不变前提下土地使用权的流转工作，并把它作为解决我国农户土地规模偏小、分割细碎、资源平均占有，不利于规模经营、发展现代农业等问题的一项重要措施来抓。为加快推动此项工作向纵深发展，党的十七届三中全会又一次提出“要加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体”。

近年来，随着经济结构的不断调整、现代农业发展和城乡一体化进程的进一步推进，我市土地流转呈现出明显加快的势头，部分县区坚持“依法、自愿、有偿”的原则，探索性地开展了土地流转工作，其速度、规模、形式、范围比第一轮土地承包期间的土地流转有了明显进步。从调查的情况分析，目前全市土地流转面积达7.5万亩，占承包面积的2.79%。从流转对象看，流转给农户的面积约为5.4万亩，占流转面积的72%；流转给企业的面积约为

2.1万亩，占流转面积的28%。从流转规模看，20亩以下分散流转的面积约为2.2万亩，占流转总面积的29%，百亩以上大规模流转的面积约为4.1万亩，占流转总面积的55%，介于中间规模的流转面积约为1.2万亩，占流转总面积的16%。从流转方式看，可归理为转包、租赁、入股、转让等四种方式。一是转包型。就是原承包方将部分或全部土地的经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。这种方式是农户之间自发流转土地最早、也是最普遍的一种方式。目前全市转包土地面积达0.6万亩，约占土地流转总面积的8%。二是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。目前以这种形式流转土地的面积达6万亩，占土地流转总面积的80%，是我市土地流转的主要形式。三是互换型。为了耕种方便或发展规模经营的需要，农户之间或农户与集体经济按照自愿、互利的原则串

换承包地，原承包关系不变。目前以互换形式流转土地0.6万亩，占土地流转总面积的8%。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与公司经营，与公司结成利益共同体。这种流转方式主要集中在近郊区，如城关区的五里铺村。目前全市有0.3万亩土地以入股形式进行流转，占土地流转总面积的4%。从规模化经营程度来看，流转给生产大户的耕地，主要是经营良种推广、花卉培育、生态科技示范园区养殖和无公害蔬菜试验示范等；流转给企业的耕地，主要从事畜牧养殖、蔬菜保鲜库、农家乐、田园旅游等方面的经营。

二、存在的主要问题及原因分析

从调查的情况看，我市农村土地流转目前还处在一个分散的、自发的、不规范的初始阶段，在流转过程中也暴露出了一些问题。一是土地流转的手续不健全。调查中我们了解到，90%以上的农户都是通过私下的口头协议流转土地，没有签订书面合同，对承包户、经营户、村集体三方的权利、义务界定不明，一旦发生纠纷，调解难度很大。二是土地流转范围比较小。存在“三多三少”的问题。即亲戚、朋友或熟人之间流转多，向种粮大户流转少；单块零散流转多，整村整组连片流转少；本村本社成员之间流转多，向外乡、外村流转少。三是流转区域性差别大。城郊地区、地势平坦、交通便利、农田基础设施条件较好的农村土地流转较快，偏僻山区、土地分散贫瘠、农田灌溉条件较差的耕地流转较慢，甚至无人间津。四是土地规模化经营程度不高。目前，全市100亩以上的规模经营户有61户，大部分是农户前些年开荒或者承包、租赁村组集体土地而形成的，通过农户间相互流转土地形成的规模经营户不到5%。

产生以上问题的根本原因有以下几个方面：

一是流转机制不顺畅，制度不健全。我市土地流转目前尚处于自发阶段，缺少有效的市场手段，还没有形成市场化运作的土地流转机制，缺少土地流转中介服务组织，流转信息不畅。同时土地流转的制度建设不到位，导致我市土地流转程序不规范，无法可依，土地流转的自发性、随意性、分散性和盲目性都很大，流转协议也是五花八门，以口头协议为主，书面协议很少，双方的权责利没有明确约定。有的即使形成协议，但内容也过于简单，容易引发不必要的协议纠纷。

二是流转合同管理不完整不规范。从调查情况看，我市大部分土地流转协议签订后，没有经相关部门鉴证、存档和备案，在村里备案的也很少。以目前的农村土地流转存档备案来看，一旦发生土地纠纷，由于无据可循，无法进行审核，不利于土地纠纷得到及时解决。

三是受小农思想束缚影响流转。土地是农民赖以生存的最基本的生产资料，是农民的“命根子”，农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了依靠，宁可将土地留在身边进行粗放经营，不愿将土地流转出去。同时部分农民对土地流转政策心存疑虑，有的认为土地流转就是对承包地的重新调整，也有的怕转出后，政策一变失去承包权，生活就会没有依靠；另外，多数农民小农经济思想意识比较严重，小富即安，投资兴业怕担风险，务工经商怕丢地权，满足于守几亩薄田、闲散在家、过清贫日子。

四是农村社会保障体系建设滞后制约土地流转。目前由于农村养老、医疗、社会救助等社会保障体系还不够健全，土地的社会保障功能显示出“唯一性”，至少在心理上，农民普遍把土地作为最基本的生活保障对待，对于流转土地存在后顾之忧。

五是土地流转难以形成规模。土地使用权流转具有不稳定性，主要是因为非农产业的不发达和非农就业机会不充足，外出务工不稳定，经商风险较大，农民创业本领不强，技能素质不高，农业收入仍是许多农民家庭收入的主要形式，许多农民不愿放弃承包土地，分散种植与规模经营的矛盾便成为主要问题。

三、在土地流转中需要重视并注意解决好的几个问题

三农问题的核心在土地，关键在土地，重点也在土地。实现农业现代化，解决三农问题，首先要拉动土地规模流转经营，促进土地的集中使用以及其他生产要素向土地集中投入。通过调查，我认为，实现农村土地规模流转经营，要坚持“政府引导、群众自愿、市场运作、政策保障、集约经营、产业升级、劳务输转、依法管理”的原则，以政策为依据，以市场为导向，把握和解决好土地流转中的重点问题，积极引导，稳妥推进，不断创新，促使全市土地流转工作不断走向规范化、法制化、市场化和常态化的轨道。

一是提高认识问题。在坚持农村基本经营制度和充分尊重农民土地承包经营权的前提下，允许农村土地承包经营权依法自愿有偿流转，是现代农业发展的客观要求，符合党在农村的一贯政策。在加快推进城乡一体化进程中，构，建和规范农村土地流转机制，实现土地流转规模经营，是推动农村经济发展、建设现代农业的必然选择，对加快农村生产要素优化组合、促进生产方式根本转变、构建农民增收长效机制、提高农村经济整体效益、催生传统农业向现代农业嬗变产生巨大的推动作用。但同时也要看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，迫切需要加强管理和服务，以防止发生违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化”以及流转不规范引发纠纷等问题。因此，我们一定要把土地流转放到深化农村改革、激发发展活力，推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，把土地流转工作放到重要的位置上来抓，充分认识做好当前工作的重要性和紧迫性，切实增强责任感和使命感，在土地流转工作中发挥主导作用，做到不缺位、不越位、不错位，切实将农民流转土地的积极性保护好、发挥好、引导好。

二是政策把握问题。土地流转工作是一项政策性很强的工作。一要正确把握流转的主体是农民而不是干部，流转的机制是市场而不是政府，流转的前提是依法自愿有偿而不是强迫命令，流转的形式可以在法律允许范围内多种多样，流转的底线是不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。不得改变土地所有权性质，就是在流转中不能改变土地所有权属性和权属关系。不得改变土地用途，就是农地流转只能用于农业生产，不能用于非农开发和建设。不得损害农民土地承包经营权益，就是土地是否流转和以何种方式流转，完全由农民自己做主，并确保农民的土地流转收益不受侵害。二要进一步落实和明晰土地承包经营权。这是进行土地承包经营权流转的基本条件，是健全土地流转市场的基础性工作。要按照“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”的要求，抓紧抓好延包后续完善工作，妥善解决一些地方存在的延包遗留问题，将土地承包经营权证书全面发放到户，认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，逐步实现土地承包档案管理信息化，积极探索并建立健全土地承包经营权登记制度。三要把土地流转规模经营纳入农业规划项目，细化农业生产结构与农业生产布局，明确土地流转的方向和规模，合理确定土地流转的规划面积，引导土地有序流转，促进土地、资本、技术等生产要素向现代农业产业集中，努力为现代农业发展服务。四要在流转形式上严格遵循法律和政策规定，采取政策明确的转

包、出租、转让、互换、股份合作等方式进行，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。各县区要积极开展土地流转试点、试验，探索建立健全土地承包经营权流转市场，为全面推开提供鲜活经验。五要探索建立农村土地流转中介服务机构，实行土地流转委托管理。有条件的乡（镇）、村，可探索成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等机构，从事介绍流转对象、帮助审查接包方资格、提供有关业务咨询等；探索建立农村土地流转交易信息网络，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，定期公开对外发布可开发土地资源的信息，接受土地供求双方的咨询，提高土地流转交易的成功率。

三是方式方法问题。土地流转工作，直接关系到群众的切身利益，在方式方法上，既要把握好政策规定，又要充分尊重群众意愿；既不能强迫命令，又要防止任其发展；既要不断地总结和完善目前普遍采用的转包、转让、互换、入股、出租等流转方式，又要注意吸收和采纳全国各地土地流转经营中的好方式、好做法和好经验，并结合实际大胆进行尝试创新，坚持边试点、边总结、边推广，不断提升全市土地流转工作的整体水平。

四是制度建设问题。要以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范化的流转管理工作制度和规程。要全面落实《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）的各项规定，推行流转合同规范文本。市上有关部门要抓紧制定规范统一的流转合同文本，努力为流转工作提供有效帮助。要把指导合同签订同开展流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。积极开展流转合同鉴证。市、县、乡（镇）农村土地承包管理部门要建立流转合同鉴证制度，及时办理流转当事人提出的流转合同鉴证申请。要重视对流转土地用途的审查，防止改变农业用途。要建立健全流转情况登记备案制度，及时记载和反映流转的情况。总之，要根据流转工作中的新情况、新问题和具体需求，积极为流转工作提供及时、有效的服务。