房地产广告策划合同

房地产广告策划合同（11篇）

1.房地产广告策划合同 篇一

委托方甲方：受托方（乙方）：签约地点：签订日期： 年 月 日 1 策划推广服务合同委托方（甲方）：受托方（乙方）： 根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规 定，甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委 托乙方对其开发的 项目进行前期打包策划推广事宜，达成一致意见，特签订本合同，以资信守。第一条 服务范围 甲方委托乙方为其开发的 项目进行前期策划推广服务，负责该项目前期的策划、创意、设计等事宜。第二条 服务内容

（一）具体服务范围：第一部分：整体策划——

1、vi 设计（logo/色值/标准/应用规范/中英文规范/排字组合/立体雕塑效果）

2、阶段策划推广方案

3、深度市场调研报告

4、销售执行建议方案第二部分：售楼处包装——

1、接待台背板

2、logo 墙

3、资料架

4、玻璃窗吊帘式旗幅

5、顶部挂旗

6、北墙展板

7、门牌门条

8、玻璃贴

29、室外指示牌设计

10、售楼处门头设计第三部分：销售道具——

1、大幅海报（折页）

2、户型图

3、楼书

4、名片

5、名牌

6、大号信封

7、纸杯

8、信纸便签纸第四部分：户外广告——

1、擎天柱

2、道旗

3、围档

（二）免费赠送服务范围：露台平面户型图工装建议销控表销售表格业绩表客户签约号卡客户礼品包装第三条 合同总价款及付款方式第四条 广告运作规则1． 为使双方有效沟通、提高工作效率，乙方就甲方委托的项目成立专案小组，并提供专案小组名 单给甲方。乙方只对甲方负责，甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽。2． 甲乙双方共同根据销售情况及甲方营销策略传播策略和思路制定宣传推广的工作计划，确定工 3 作阶段、完成时间。3． 在服务的实施过程中，甲方有权对总体策划方案进行调整，乙方应协助确定并调整。第五条 双方责任及权利

（一）甲方责任及权利1． 甲方对乙方提交的方案有提出修改和调整的权利，设计方案甲方需尊重乙方意见。2． 在甲方支付本合同或分项项目相应的费用后，设计作品之知识产权归甲方所有，并有权要求乙 方及时提供电子文件及样稿。3． 双方合作期间，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料，并应对上述 资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关 的一切责任由甲方负责。4． 甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案和乙方所提交的工作文件及时以书面形式提出修改 意见和建议，甲乙双方达成一致后据此进行修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方可 定稿。5． 甲方应按照本合同的规定及时付款，以保证项目的正常进行。

（二）乙方责任及权利1． 乙方应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务，乙方 应为甲方的相关资料保密。2． 乙方应指定专人组成项目工作小组，经甲方确认后开展工作。3． 乙方应按时完成甲方下达的工作任务，乙方将设计方案交甲方并经甲方负责人签字或以电子邮 件确认后视为该项工作完结。若甲方对该方案提出异议，乙方应于甲方提出后尽快进行组织双 方领导进行讨论、修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方能定稿。4． 乙方应主动提前向甲方索要设计工作中所需的各类资料，并在本合同终止时，将上述资料及时 4 归还甲方。5． 乙方对最终发布广告拥有正文署名权。6． 乙方在经甲方书面同意后可用其设计之作品参与公益、专业、行业或媒介所组织的竞赛评比活 动、出版发表。7． 乙方对未被甲方采用的方案有权收回并作为它用。

8． 乙方应按月向甲方提供合同期间的详细工作计划和时间安排表，并经甲方确认后执行。第六条 违约责任1． 除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违 约责任。2． 非因乙方原因，甲方未能在约定时间内提供乙方设计工作所需的各类资料，或未能在约定时间 内对乙方提出的策略、创意、设计方案签字认可，乙方完成工作时间可相应顺延。3． 由于甲方违约造成本合同不能履行，则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知，该通知自 送达甲方时生效。第七条 转让条款 未经合同另一方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。否则，守约方有权终止本合同并要求违约方支付合同总价款 10的违约金。第八条 合同终止和解除有下列情形之一的，合同权利义务终止：1． 本合同因已按约定履行完毕而自然终止；2． 本合同经各方协商一致而终止；3． 本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因一方擅自转让本合同项下权利义务而终止；

第九条 保密条款1． 未经合同另一方书面同意，任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息（包括但不限于商 5 业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其它信息等）负保密责任，并不得向任何人披露上述资料和信息，但正常履行本合同项下义务的除外。2． 任何一方泄密导致合同另一方遭受损失的，泄密方应按合同总价款的 20向合同其它方支付违 约金，违约金不足以赔偿合同其它方损失的，应按合同其它方的实际损失赔偿。3． 本保密条款具有独立性，不受本合同的终止或解除的影响。

第十条 不可抗力条款 由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其它方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其它方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。第十一条 解决争议的办法 凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，任何一方均可向呼和浩特市地方人民法院提起诉讼。

第十二条 其它 1． 本合同在甲、乙双方签署后即生效，双方履行完本合同的职责后，本合同即自行终止。

2． 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为附件，补充协议与本合同具有同等效力。

3． 本合同一式 份，甲乙双方各执 份，每份均具同等法律效力。

甲方： 乙方： 地 址： 地 址： 电 话： 电 话： 代表人签字： 代表人签字： 日期： 日期：

2.房地产广告策划合同 篇二

广告策划调研先行

房地产广告策划, 要做好前期的市场分析和研究工作。主要有:营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确, 则可将重点放在其他几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机, 如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等, 还要分析客户可能拒绝的原因, 如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩, 楼盘规划、设计特色, 主要设备和装修情况, 配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时, 除了要分析竞争对手的实力和竞争楼盘的情况, 还要分析竞争对手的广告活动, 以吸取有益的东西, 扬长避短。

在分析中, 要进行科学的市场细分, 进而选定目标市场。开发商通常并不针对整个目标市场做广告, 而是针对其中的某个细分市场。房地产市场细分是依据一定的细分参数, 将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群, 其中每个消费群即为一细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础, 其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。常用的细分变量有: (1) 家庭参数。在城市中, 家庭是一个生活单元, 家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。 (2) 地理参数。房地产的地理环境具有三重性质:一是自然地理环境, 如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境, 如距离市中心的远近、交通便利程度等等;三是人文环境, 如居民素质、社会风气、文化教育等。人们对房地产的需求爱好, 实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 (3) 心理参数。这是以人们购买住宅的动机、生活方式及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。就某一个具体的住宅需求主体———家庭而言, 尽管组成人员对住宅需求的心理状态也许各不相同, 但是他们会相互作用而融合成一个家庭住宅需求心理倾向。 (4) 行为参数。行为参数指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应, 房地产广告策划应从使用时机、追求利益等方向对消费者的住房消费意愿进行了解、分析。

在细分的基础上, 企业的策划中应通过市场定位策略, 选定目标市场, 以提高广告传播的针对性和有效性。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置, 从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求, 采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清, 否则广告诉求时重点不明, 受众难以留下特定的鲜明印象。

广告创意特立独行

市场细分和定位解决的是广告策划中“对谁说”的问题, 而广告内容的创意, 传播概念的形成, 解决的是“说什么”的问题。内容创意要善于在消费者购买过程、购买心理及自身产品特点的基础上, 创造出与竞争对手不同的“概念”, 作为广告传播的卖点。广告内容的策划要突出自己的差异化优势。一要注意挖掘传播概念点, 直接向消费者说明它是什么, 与其他地产有何不同。房地产广告的概念点必须新颖独特, 能够引起消费者的兴趣易记忆, 易传播, 并且能够代表住宅产品发展趋势, 或代表一种新的生活方式、消费观念。房地产产品概念不是技术意义的概念, 而是消费意义的概念。从这个意义上来说, 房地产技术含量的最高点不一定就是概念点, 而最能体现出与竞争对手差异的点, 通常会成为概念点。二要找准传播的利益点。要通过概念的提炼, 向消费者表明它能给对方带来什么, 利益点必须是消费者所关心的, 而对手不能或较难提供的。三要具备技术的支持点。要通过传播让消费者相信你的产品是优秀的。支持房地产产品概念成立的是一个系统, 包括开发企业所具备的技术、服务, 该技术、服务能够给消费者带来某种利益, 这种利益得到外界认可, 并且竞争对手不能提供。四要提炼出广告的记忆点。房地产广告中传播的概念给消费者的是一个代表性符号, 该记忆符号必须易接受、易记忆、易传播, 并且最好能将概念与企业品牌定位结合在一起。

具体操作中, 可资利用的方法应从三个方面入手:

1.理性诉求。理性诉求可以用多种方式传达具体信息、进行观念说服。理性诉求定位于诉求对象的认知, 是站在客观的立场, 采取“只说事实, 不加引导”的表现方式, 突出表现商品在“品质——功能”上的实用价值, 真实、准确地传达企业、产品、服务的功能性利益, 为诉求对象提供分析判断的信息。由于房地产是一种投资较大的耐用消费品, 几十万甚至上百万一套的房子, 对于消费者来说, 在购置时其决策过程是极为谨慎且充满理性的。因此, 作为房地产广告来说, 也主要表现为一种理性的诉求方式, 主要是着眼于对房产的地段、户型、交通、价格, 甚至周边的环境和教育资源等等的宣传, 以一种理性的方式主导消费者的购买行为。

2.情感诉求。情感是人类永恒的话题, 也是维系人与人之间关系的基础。用真实的情感去写, 用温馨的画面去渲染, 这些能够感动自己的文字、画面, 也一定能够打动其他人。亲情、爱情、友情等情感的融入, 让原本只是钢筋、水泥建筑混合物的房地产具有了生命力, 更重要的是它能够让消费者从中找到自己真正的情感寄托并能产生情感共鸣。人生永恒的主题是亲情、友情、爱情, 对于住房消费者来说, 家的温馨最能引起人们的共鸣, 广告中幸福、温馨的家庭气氛非常容易使消费者受到感染。北京潞河名苑的“好房子满足三代人”, 很好地抓住了消费者心理, 将老年人的宁静、中年人的情趣、小孩子的乐趣之情显现出来。

3.生活方式诉求。按马斯洛的“需要层次理论”, 在最基本的生理需要和安全需要满足了之后, 人们更加强调现代的生活方式和品位, 强调自我意识的凸显, 张扬人们多样的特质和个性, 这些个性决定了不同的生活方式。如“我听见海浪的声音”, “尚风尚水西壁地”、“香滨·桂府”等等, 以一种极具情调与品位的广告诉求方式, 吸引了许多追求潮流与品位的年轻人的目光。杭州中豪晴园“让心情品尝阳光的味道”的广告语, 意在让现代都市的人们即使在繁重压力下, 也拥有一份轻松愉悦、享受自然的美好心情。

4.地位与身份诉求。以个性化内容和个性化风格, 充分展示诉求对象鲜明的自我观念与期许, 个人对社会形象的向往和追求, 包括个性、价值观念、地位等感觉, 是房地产广告诉求的另一重要方式。如“少数人的领袖别墅”、“榜样——城市的精神”、“御品大宅”等成功案例, 迎合了人们在房地产选择上彰显个人地位与身份的要求。

广告投放科学合理

房地产广告的媒介选择, 解决的是在什么地方以何种方式说的问题。在房地产广告的投放策略上, 媒介的选择是决定整个投放成败的关键。广告媒介是广告主和广告受众之间能起信息传递作用的物质载体。广告投放针对的对象是目标消费群体, 一则广告要达到预期效果, 首先要吸引消费者的眼球并使之采取一定的行动。而媒介正是连接广告和受众的桥梁, 起着至关重要的作用。

选择合适的广告媒体, 一定要研究媒介的风格和定位。媒体的风格和定位对广告效果有很大影响, 对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别、定位, 受众群体、性质、传播内容等的不同而具有不同的权威性。大量数据显示, 传统媒介一直是广告商和消费者所青睐和信赖的。不同的报纸又有不同的发行区域, 即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同;不同的电视频道所针对的目标受众群体会有不同;广播传播迅速但只能带来短期效应;杂志印刷精美, 图文并茂;网络媒体的海量信息和自主选择、成本低范围广;户外媒体画面冲击力强、展示时间长, 而且非看不可。这种明显的差异性划分可以给广告投放带来空间和提供方便, 可以提高广告效果。选择传播媒介要根据目标消费者群的情况, 如果我们楼盘的主题是弘扬时尚和张扬个性, 则应该选择年轻白领阶层爱看的时尚或经济频道, 如果主题是倾向于适合投资的, 则应该选择成熟人士偏爱的比较理性的纸质媒体。

3.房地产开发挂靠合同之效力分析 篇三

关键词：房地产开发；挂靠合同；效力分析

房地产开发挂靠是指允许挂靠人在一定期间内使用被挂靠人的资质进行房地产经营活动的行为。这种经营方式的产生主要是因为我国对于企业进行房地产开发的资质审核非常严格，因此挂靠人在没有相关资质的情况下为规避市场准入问题，利用被挂靠人的开发资质获得房地产开发经营权。被挂靠人可向挂靠人收取相应的挂靠费。虽然在利益分配上对于双方都非常有利，但是同时在风险承担上双方却有着很大的差别。因此，房地产开发挂靠合同的法律约束，成为二者角逐的重点。

一、挂靠合同性质

房地产挂靠合同是在房地产开发中甲乙双方根据各自需要合作开发。挂靠合同可以分为两种类型。一种是挂靠方不具备相应的房地产开发资质，而借助被挂靠的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，被挂靠方对挂靠方的经营活动不做干预，仅收取挂靠费。另外一种是挂靠方不具备房地产开发资质，而借助被挂靠方的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，而被挂靠方不仅要收取挂靠方的挂靠费，同时对其开发的项目负责经营活动。这种挂靠合同的区别在于，被挂靠方只收取挂靠费而不参与经营的合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同，而被挂靠方参与了挂靠方的经营活动被视为合作开发合同。如果合同双方都不具备房地产开发资质，那么双方的合同则根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[1]第15条的规定判定合同无效。

二、挂靠开发房地产合同效力认定

挂靠开发房地产合同效力应认定应从以下几个方面进行考察：

1.合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力

根据被挂靠方是否参与挂靠方房地产项目经营活动，来确定合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。如果被挂靠方没有参与挂靠方的经营活动中，仅收取了挂靠费，那么该合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同。如果被挂靠方参与了挂靠方的经营活动，那么该合同被视为合作开发合同，此类挂靠开发虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效合同。

2.合同内容合法性问题

房地产开发经营项并不属于国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。根据《城市房产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对未取得房地产开发经营权或者开发资质的企业进行房地产开发项目活动，可勒令其停止房地产开发活动，没收所得，并处以罚款，但规定中未涉及对所涉及到的房地产开发合同效力规定。根据最高人民法院《全国经济审判工作座谈会议纪要》[2[的第二条第3点规定：如果交易行为本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上如税收、行政罚款等方面进行补充。而挂靠经营在经营性质上按具有资质一方认定，可视该合同有效。

3.是否违反强制性法律

一些人认为根据《合同法》第52条规定，违反法律和行政强制性法规的合同被视为无效合同，而房地产挂靠合同应属于此类。但是仔细分析《合同法》第52条规定内容，在第四项规定中，合同目的和合同内容都未涉及违反法律和行政强制性法规的可认定合同有效。而根据《房地产开发企业资质管理规定》内容，[3[未取得相应资质的房地产开发公司进行开发经营的可要求其限期整改、罚款并吊销执照，在法律约束上只有行政处罚责任，而对于挂靠开发效力并没有相应的法律约束。本文认为，房地产挂靠合同有效的依据有两个方面：一方面是房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范，未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。另一方面《房地产开发企业资质管理规定》[4[中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。基于这一规章性质上为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此房地产开发挂靠开发合同也应认定为有效。

4.公共利益要件

在房地产开发企业等级资质的审核中，该审核行为属于行政许可行为，如果未取得相关资质而进行了房地产开发活动那么该企业需要承担行政管理法上的责任。建筑施工企业建设工程施工质量关系到人民生命财产安全，如果没有资质将在质量上难以获得保障，它会涉及社会公众利益，未取得相应资质等级除应承担行政管理法上的责任外，还需承担相应民事责任。从公众利益角度分析，根据《建筑法》第13条规定：建筑企业在未获得资质的情况下不可从事建筑活动，对借用资质签订的合同被视为无效，而对于合作开发的项目，如果有一方具有有效资质，则可以认定合同有效。

三、结语

综上所述，本文认为房地产开发挂靠合同中如果属于合作开发的，则该合同属有效合同，而形式上的挂靠合同效力如何还有待商榷，但是根据目前我国法律法规，尚无法对房地产开发挂靠合同确定无效。

参考文献：

[1]刘牛.建筑施工企业挂靠的社会原因及其预防对策[J].安徽建筑工业学院学报(自然科学版)，2010(03)

[2]林达.建设工程挂靠行为的法律问题研究[J].福建法学，2011(04)

[3]周洁.建筑施工企业“挂靠经营”现象分析及对策[D].华南理工大学，2011

4.房地产策划合同书 篇四

甲方：乙方：

（以下简称甲方）（以下简称乙方）

为了，根据国家有关法律、法规、甲、乙双方本着互相配合、讲求效率、诚实信用的原则，就甲方委托乙方完成项目的有关事宜，签订本合同书。

一、策划项目

1、（内容见本合同书附件一）

2、（内容见本合同书附件二）

3、（内容见本合同书附件三）

二、委托项目进度

1、第一阶段：完成《》，限期为个工作日。

2、第二阶段：完成《》，限期为个工作日。

3、第三阶段：完成《》，限期为个工作日。

上述工作在程序上顺延，但实际执行中有一定的交叉，总体累计时间不超过个工作日。

三、报送与确认方式

乙方在各阶段规定期限内完成既定任务，取得阶段成果后报送甲方审定，甲方审定或要 求乙方修订的时间不在限定期限内，审定通过后，由联络人以书面形式予以确认，确认之日为下一阶段期限起始日。

四、合同金额及付款方式

1、合同总额2500000万元人民币（大写：贰佰伍拾万元整）

收款单位名称： 珠海合丰房地产投资咨询有限公司

开户行：

账号：

2、付款方式：

（1）自本合同书签订之日起日内，甲方支付合同总金额2500000万元。

3、工作费用分担：乙方去甲方处差旅费用由甲方承担。

五、甲方责任与权利

1、指派专人（须书面指定），作为联络人，负责与乙方联络并协助也乙方工作；

2、为乙方工作及时提供所需的背景材料和信息；

3、为乙方各阶段成果提出指导性要求，并在审定通过后及时给予书面确认；

4、及时向乙方报酬；

5、如果就委托项目内容、期限作出了原则性改变的决策，应及时通知乙方，并采取适当措施，便于乙方及时调整工作。

六、乙方责任与权利

1、由担任专家组总负责人，指派担任专门联络人；

2、按进度计划完成各阶段任务，保证质量，及时报审；

3、按甲方提出的指导性要求修改和完善各阶段成果；

4、自本合同规定的项目完成后，提供年的咨询服务，期间的专题培训、讲课费用另议另计；

5、保守双方的商业机密，未经对方同意，不得向第三方透露本合同履行过程中涉及的保

密内容。

七、成果归属与冠名宣传

1、成果归属甲方所有；

2、乙方对成果冠名宣传的权利。

八、违约责任

1、由于甲方原因致使本合同无法履行或中断，应承担违约责任，并支付当期款项，无权要求返还合同金额。

2、由于乙方原因推延进度，每推延一日向甲方支付当期款项万分之三的违约金；

3、由于乙方原因中断本协议履行，乙方无权要求支付款项，并返还合同金额。

九、合同终止

1、本合同履行完毕自动终止；

2、一方违约并承担责任后自动终止；

3、任何一方无权单方面要求中止。待双方协商一致后，签定终止协议；

4、甲、乙双方同意终止时须以书面形式确定。

十、争议的解决办法

本合同履行过程中出现争议时，甲、乙双方友好协商解决，并以补充协议形式载明，协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。

十一、协议的效力和变更

本合同正丁一式二份，甲、乙双方各持一份（本合同附件为本合同有效组成部分）同具法律效力，本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。本协议的任何修改必须经过双方的书面同意。

附件一：《项目建议书内容》

附件二：

附件三：

甲方：乙方：

地址：址地：

电话电话：

5.房地产广告服务合同 篇五

1. 名称： (以下简称甲方) 2. 名称：(以下简称乙方)

3. 乙方承诺其在法律上为合格之主体，并在该服务项目上具有相关资历，并依照广告法 的相关规定和合同完成甲方的委托事务。

第二章 合同范围

1. 甲方同意聘请乙方为广告服务商，乙方为甲方提供关于 项目的整合推广。

2. 作为甲方指定广告服务商，乙方承诺在服务期限内按甲方要求提供必需的广告服务 。(具体内容见合同附件) 3. 乙方服务时间：

自x年x月x日至x年x月x日止，共x个月。 第三章 收费标准及付款方式 1.收费标准: 总服务费用分六次付清。甲方在本合同生效之日起五个工作日内，向乙方支付首付款，启动项目工作。

甲方根据下列付款安排向乙方支付：服务费总计为

2、非乙方责任提前终止或解除本合同，造成乙方实际收取的费用不足截至本合同终止或解除之日乙方应获得的服务费的，甲方应于五(5)日内补足。如果甲方要求乙方提供本合同第二条规定的代理事项以外的服务，则须向乙方另行支付服务费。

甲方应将款项存入乙方指定帐户，不得以现金形式交给乙方工作人员。乙方指定帐户如下: 开户名称：

开户银行： 银行帐号：

第五章 双方权利义务 (一) 甲方的权利义务：

1、 甲方对合作实施归口管理，归口管理部门为 。甲方企业内部相关部门须通过归口部门统一与乙方联系，甲方应组织工作小组并授权指定一位代表与乙方沟通，甲方意见经甲方工作小组成员签署后生效(授权委托书见附件2)。甲方有权变更授权代表，但需提前7个工作日书面通知乙方。但是可能涉及本合同金额发生变更的文件必须加盖甲方公章方为有效。

2、 本合同服务期间，甲方应积极及时提供应由甲方提供的各类图片、文字资料和相关的各种批文，并应对上述资料的合法性、真实性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的一切责任由甲方负责。

3、 甲方应在本合同第二条约定的工作范围内，每周以广告任务工作单的书面形式对乙方提出工作指令与要求，但甲方应保证乙方必要的工作时间。同时，甲方不得随意增加工作单以外的广告任务，如遇特殊情况，须提前与项目总监协商。(广告任务工作单详见附件3)。 4、 甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案、设计稿和乙方所有提交的书面工作文件及时以书面形式提出修改意见和建议，但甲方的建议与意见应在乙方提交设计稿后及时提出，以便乙方有必要的时间完成各项业务。

5、 对于乙方提交甲方批核和答复的事项，包括正稿、会议纪要的确认，甲方应于收到之日起五个工作日内予以批核和答复。甲方工作小组人员有权代表甲方执行本条规定的批核、答 复的事项。批核事宜在获得甲方批核后，甲方提出变更而产生的额外费用及后果，由双方另行协商解决。

6、 若因甲方资料提供、定稿后再次修改或项目工程迟延等原因造成乙方的工作延误，其后果由甲方承担。报纸广告定版确认后，甲方要求改版、更改发布日期所造成的改版、撤版费用以及其他后果由甲方承担。

7、 甲方应按照本合同规定及时付款，在乙方提供了及时、合格的服务且无违约的情况下，甲方不得以任何理由拖欠、扣减乙方的服务费及相关费用，以保证项目的正常运行。 8、如因甲方未按本合同规定的时间付款而导致撤版或罚款等经济损失及后果，由甲方承担。 9、甲方在提出各种正式建议与意见时，应采用包括电子邮件和传真在内的书面方式。 10、本合同及双方依本合同往来的生效文件将作为乙方提供本合同项下服务的依据。 11、甲方有权对乙方的工作提出异议，乙方应全力配合解决，直致双方满意。

12、甲方有权要求乙方协助甲方与第三方之间就本合同相关事项的协商及议价。在同等条件下，甲方也可考虑乙方推荐的第三方。甲方与第三方直接签订的合同，由甲方与第三方共同承担合同规定的一切责任，与乙方无涉。

(二) 乙方的权利义务：

1、 乙方应尽职尽责为提供服务，完成本合同项下的各项工作内容，并为甲方的资料和推广计划保密。

2、 乙方应按甲方确认之正稿进行输出、制作、发布等业务，若乙方工作结果与甲方确认之正稿不一致，乙方应赔偿甲方因此造成的相应损失，但甲方确认后又再次提供修改意见的情形除外。

3、 乙方所有策划方案及相关建议、文案应以书面形式向甲方汇报和提交。

4、 乙方将组建专门小组向甲方提供服务。在该小组成员不能履行或不能胜任时，经甲方同意后，乙方可以及时更换、替补胜任成员，尽力保持该小组服务质素的持续性和稳定性。若项目小组成员流动，乙方应提前7个工作日以书面形式通知甲方并经甲方同意后，及时补足经甲方认可的人员(乙方工作小组人员名单见附件4)

5、 在项目密集推广期内，乙方于每半月一次以会议形式向甲方报告工作的进度和成果，会议将总结、讨论、分析上阶段的工作。当项目不在密集推广期间，甲方应该尽量减少乙方工作量，并减少日常会议。在发生重大事件的情况下，乙方应及时向甲方报告，甲方应及时对乙方报告的请示做出批复。会议记录应由双方出席会议人员当日职位最高主管签字、确定。会议记录一式两份，双方各持一份。

6、 乙方需对其服务质量负责，确保策划、创意、设计各项工作内容的合法性;乙方以其所具有的专业知识和能力，使广告创意、设计符合甲方推广项目产品(服务)的要求，并保证不会侵犯任何第三方的合法权益。

7、 乙方所有策划方案及相关建议、文案应以书面和电子文档形式向甲方提交，设计方案则以电脑文件(jpg、coreldraw)形式及提供一份打印稿向甲方每月底前提交。有关项目广告设计、现场包装设计方案实施的过程中，乙方需按甲方要求派人进场监控方案的实施质量。 9、 涉及服务费以外的费用，乙方须事先提供费用预算单给甲方，经甲方签字并加盖公章同意后，方能开始相应的工作。

10、乙方的所有工作应尽量提交给客户指定的授权代表，特殊情况下可向授权代表授权的其他工作人员提交。在前述特殊情况下，乙方向授权代表授权的其他工作人员提交工作成果视为已履行向甲方提交工作成果的义务。

11、乙方执行代理的事项时，必须经甲方事先批核和答复事宜的，应在获得甲方批核和答复后方可进行。

12、如因乙方原因未在双方确认的时间内完成相关设计，使项目相关广告工作造成延误及损失，乙方承担相应责任。

13、户型图勾勒与渲染：甲方可委托第三方专业公司勾勒与渲染，费用与乙方商议后，由乙方承担。勾勒与渲染效果，可由乙方监控。

第六章 知识产权及人身权

1、 乙方因履行本合同而完成的有关成果以及设计稿件(包括但不限于传播策略、创意及构思、平面电视电台作品、包装设计等)的知识产权，在甲方付清本合同项下所有费用后，归甲方所有。

2、 如果有关工作成果涉及第三方的知识产权、财产权或人身权，乙方应在提供报价时、或创作该作品时、或提交作品予甲方前，向甲方说明(包括但不限于有关第三方作品的使用权利和使用期限等)，并向甲方提出解决该问题的方法，包括乙方同该第三方达成协议或另行创作等。如上述解决方法需要支付费用的，应在甲方书面同意后，由甲方支付。

3、 甲方同意，乙方有权为自己宣传和研究的目的对履行本合同而完成的工作成果及设计稿件进行合理利用，但仅限于使用所设计之作品参与公益、专业、行业或各类组织机构所组织的竞赛评比活动等。

4、乙方严格遵照《中华人民共和国广告法》及相关法律法规开展广告业务，若甲方为追求广告效应，坚持要求乙方打上《中华人民共和国广告法》及相关法律法规禁止的字眼或内容等，乙方有权就该字眼或内容提出修改建议;建议未被采纳的，甲方应自行承担由此产生的一切法律责任。

5、 乙方具有在本项目广告及其他宣传资料上署名的权利。

6、 乙方保证为甲方创作成果不侵犯第三方的知识产权、肖像权或其它权利，否则由此产生的侵权责任由乙方承担。但因甲方原因造成侵权的除外。 第七章 技术资料和软件的交付

1.“技术资料和软件”是指保密协议中约定的甲方所提供的所有必须保密的资料和文件，乙方按协议提供给甲方的设计和创意的设计稿的素材及合成版的电子版、打印版和各项活动效果评估或活动总结等文件。

2.乙方对甲方提供的所有保密资料不拥有所有权，对甲方提供给乙方的保密资料予以保 密。如果上述资料一部分或全部被甲方或第三方公布，则乙方不再承担保密义务。

第八章 知识产权保护和商业秘密保护

1. 对于甲方提供给乙方有关该项目的任何关于甲方的资料、图片、数据、信息的所有 权为甲方所有，未经甲方同意，乙方不得以任何方式将甲方提供给乙方的任何信息予任何第三方知悉。

2.甲乙双方同意保护合同项目下的相关知识产权。

1)甲方在支付了所有费用后，合同项目下乙方所有的全部版权，将自动转移至甲方所

有。如果没有甲方的书面同意，乙方不得将甲方拥有版权的资料用于其他客户。 2)对于第三方所有的版权，乙方将应甲方的要求，提供必要的帮助，以书面的形式告知甲方该版权的归属及转移该版权所必须的费用和程序。

3)合同执行完毕后，乙方可将与本合同相关的部分资料和信息作自我宣传等合理使用。 3. 乙方保证并同意，在合同期间和合同终止后，不会将其所获知的非公开信息，这包括但不局限于商业秘密和机密信息、广告物质、观念、计划、技术、账目、产品。

甲 方：

代表签字：

盖 章：

时 间：

乙 方：

代表签字

盖 章：

6.房地产项目销售策划代理合同 篇六

甲方(开发公司)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

乙方(代理公司)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

甲乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的房地产项目天成家园一期的策划销售代理工作，特制订如下合同条款：

第一部分 委托策划代理工作方式

甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。

第二部分 委托策划代理工作期限

委托期限由本合同签订之日起至本项目销售完毕交付使用后 壹个月止。

第三部分 委托策划销售代理工作范围

甲方委托乙方策划销售代理之部分为本合同约定的商铺、住宅等可销售物业，可

销售面积约为平方米，详见合同附件一双方签字确认的房源表。

第四部分 甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目相关证明文件及策划代理过程中所需的详细资料，并

确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、详细广告计划及费用预算由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后方可执行。

三、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办

理产权和广告委托合同的签订和广告费的支付，乙方协助办理。

四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的代理费。

五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。

六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。1

七、甲方负责提供售楼中心的水、电、空调、供暖、电话等硬件设施条件。

八、甲方负责各项质检工作、面积测绘、产权登记、过户事宜等。

九、甲方负责交房事宜，乙方协助。

第五部分 乙方的责任与权利

乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作，其中包括但不仅是所列部分或视 项目实际情况进行增减：

一、前期策划

（一）市场调研

1、商丘市房地产市场现状分析。

2、天成家园项目所在地及周边主要路段商业状况。

3、消费型商业业态分析。

4、现有商城营运现状分析。

5、典型业态经营现状分析。

6、住宅市场情况。

7、潜在客户市场调查分析。

（二）项目定位

1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

2、项目产品定位。

3、项目概念定位

4、目标客户市场定位

5、项目定价范围建议

（三）产品优化建议

1、参与项目总平规划讨论。

2、参与建筑风格方案讨论及建议。

3、参与户型平面方案讨论及建议。

4、参与配套设施方案讨论及建议。

二、营销策划

（一）项目营销总体策略；

（二）项目阶段性营销计划；

（三）入市时机选择；

（四）销售分期控制；

（五）价格定位及策略；

三、广告策划

（一）项目推广口号

（二）项目卖点整合包装

（三）整体广告计划

（四）广告预算及媒体组合

（五）项目形象策划

1、项目基本形象设计：（1）标志（2）标准字（3）标准色彩（4）标准组合2、项目标志形象应用设计：

（1）内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋；（2）销售中心：装修建议及展板设计；

（3）户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

（六）传播工具的创意与设计：

1、楼书创作（创意、文案、设计）

2、折页及海报创作（创意、文案、设计）

3、报广创作（创意、文案、设计）

4、广播、电视稿文案等

四、销售代理

（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

（二）销售文件及管理文件的制订

（三）销售道具使用

（四）销售人员培训

（五）制订销控计划

（六）销售执行的内部协调程序

（七）客户资源库的建立

（八）售后服务机制建立

（九）定期报送各项统计报表

五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计 划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项 目组人员构成：项目经理（兼现场经理）壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计 壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。除策划、文案、平面 设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员 到售楼部协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。

六、售房中心装修完毕后20日内，乙方进场销售。

七、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。

八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划代理费。

第六部分：策划代理收费标准及支付方式

一、策划代理收费标准

（一）甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之（%）收取策划代理费。成交金额以客户签订《商品房买卖合同》后实收账目金额为准。

（二）拆迁安置户原则上不收费用，视具体情况甲乙双方协商决定。

二、策划代理费计算及提取方式

本项目正式开盘销售后，每月底结算一次佣金，于下月5号前（节假日提前）支付给乙方。

三、溢价款的结算、分成比例、提取时间的约定

（一）甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表结合开盘时实际 市场情况，经甲、乙双方确认后，作为计算溢价款依据的销售底价。

（二）本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认 可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。

（三）本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分视为溢价。

（四）溢价部分分成：溢价部分甲乙双方按7：3进行分成。

（五）溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进 行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给 乙方。

四、履约保证金

1、乙方付给甲方履约保证金不低于

2、保证金按乙方的销售进度返还，销售40％，甲方返还乙方30％保证金；销售到 60％，甲方返还乙方80％保证金。销售完成或双方认可结束销售工作，同时乙方 协助甲方办理完房产手续后，甲方全部返还保证金。

第七部分 双方工作原则

一、甲、乙双方已确认的策划代理计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的 许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事 先征得对方同意，并以书面形式确认。

二、甲方指定项目负责人为，乙方指定项目负责人为。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项 目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。

三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶 段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核 准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目 工作计划” 开展工作。

四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内 就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工 作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。

五、甲、乙双方对本项目的策划代理方案均负有对外保密责任。

第八部分 违约责任及合同终止

一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。

二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的 法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。

三、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划代理活动。

四、甲方未按合同约定支付佣金或因甲方原因造成乙方无法进行正常销售时，乙方有权终止。

五、在策划代理期间，若乙方未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。

六、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。

七、委托期的延续或终止在委托期限完结前30天内决定。

第九部分 争议解决办法和其他事宜

一、争议的解决方式

本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向项目所在地法院提请诉讼解决。

二、本合同一式四份，双方各执两份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充 协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。

第十部分 合同附件

一、附件一项目代理房源表

附件二项目工程进度表 附件三项目底价表及价目表

二、合同附件与合同具有同等法律效力。

7.房地产广告策划合同 篇七

房地产中介机构可以和委托人约定从事经纪服务所收取的佣金, 但这一服务费用有明确的收费标准和依据, 即《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》 (下称《通知》) 中第6项的规定:“房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费, 无论成交的租赁期限长短, 均按半月至1月成交租金额标准, 由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费, 按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。实行独家代理的, 收费标准由委托方与房地产中介机构协商, 可适当提高, 但最高不超过成交价格的3%”。当事人的约定不得违反这一标准。然而实践中, 房地产中介机构往往凭借其优势地位, 与委托人约定的服务费用远远高于上述收费标准。

对房地产中介机构擅自提高收费标准的行为, 根据《价格法》及《通知》的规定, 属于价格违法行为, 只能由物价管理部门对其进行处罚, 致使委托人多付价款的, 应当退还多付部分, 造成委托人损害的, 应当依法承担赔偿责任。若针对这一行为, 委托人主张合同无效的, 则很难得到支持。原因在于, 《通知》在效力层级上属于部门规章, 而根据我国《合同法》第52条第5项的规定, 只有违反法律、行政法规的强制性规定才能导致合同无效。因此, 若认为委托人与房地产中介机构签订的合同仅仅是违反了《通知》这一部门规章, 则不能认定合同无效。

但笔者认为, 《通知》中关于中介服务收费具体标准的规定, 属于《价格法》中政府指导价的具体实施条款, 对其的违反应当视为对《价格法》中政府指导价这一强制性规定的违反, 故可以据此认定合同的效力。

二、政府指导价的实施途径

政府指导价是指依照《价格法》规定, 由政府价格主管部门或者其他有关部门, 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度, 指导经营者制定的价格。政府指导价的定价权限和具体适用范围, 以中央和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订, 报国务院批准后公布。国务院价格主管部门和其他有关部门, 按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价;其中重要的商品和服务价格的政府指导价, 应当按照规定经国务院批准 (参见《价格法》第19条、第20条) 。

据此, 某种商品或服务政府指导价的制定至少要有三个步骤。首先需由《价格法》确定需要实行政府指导价的商品或服务的范围, 并明确价格主管部门的权限和职责;其次是由价格主管部门或其他部门根据《价格法》的授权制定定价目录;最后才能由价格主管部门或其他部门根据《价格法》及定价目录, 具体规定某种商品或服务政府指导价的基准价及其浮动幅度。换言之, 《价格法》只是确定了实行政府指导价这一基本制度, 并未规定哪一部门对哪一商品或服务制定何种标准的指导价。但根据其规定, 由原国家计委 (我国的价格主管部门) 颁布的《国家计委和国务院有关部门定价目录》则进一步明确了哪些部门有权对哪些商品或服务确定政府指导价。但此定价目录并不解决具体商品或服务的政府指导价的基准价及其浮动幅度, 而需再根据这一定价目录的规定, 由相应的主管部门规定相应商品或服务政府指导价的基准价及其浮动幅度。而最终的基准价及其浮动幅度, 才能成为具体商品或服务确定市场价格的依据。

具体到房地产经纪服务费用, 该费用的收费标准是由《通知》规定的, 而国家计委、建设部制定该收费标准的权力是由《国家计委和国务院有关部门定价目录》赋予的;进而言之, 国家计委制定定价目录的权力则是《价格法》赋予的。

因此, 在政府指导价这一制度落实的过程中, 虽然政府指导价的基准价及其浮动幅度都是通过部门规章的形式表现出来的, 但其实质是法律强制性规定的具体实施条款, 应该视为法律的强制性规定。对具体商品或服务政府指导价的基准价及其浮动幅度的违反, 其实质上就是对《价格法》中政府指导价这一强制性规定的违反。

三、概括性强制规定与具体性强制规定

在法理学上, 可将法律规范分为任意性规定和强制性规定。任意性规定是允许当事人通过协商设立彼此的权利和义务的规定;强制性规定是指不容当事人以自己的意思任意变更的、通过国家强制力保证实施的规定。关于强制性规定的种类划分, 理论界众说纷纭, 没有统一的标准, 笔者较为赞同“概括性强制规定”与“具体性强制规定”这一分类。

概括性强制规定是对所要规制法律行为的事实状态、权利、义务、后果等具有很大概括性的强制性规定, 由于其具有原则性、抽象性的特点, 因而不能直接适用。在对这些内容进行解释并使之具体化前, 如直接适用, 自由裁量余地过大, 不符合强制性规定的目的。而具体性强制性规定则是指对所要规制法律行为的事实状态、权利、义务、后果等具有明确、具体规定的强制性规定, 实务中如要援引强制性规定只能是这种具体性强制规定, 概括性强制规定不能直接适用。按此分类, 《价格法》中关于政府指导价的规定当属概括性强制规定无疑, 原因在于其只是概括规定了政府指导价这一基本制度, 概括规定了政府指导价的定价权限和定价范围等内容, 因而不宜也不能直接引用。所以, 便有了依据《价格法》产生的定价目录及部分商品和服务的具体价格标准, 这些具体的价格标准无论以何种形式表现出来, 都应视为是对政府指导价这一概括性强制规定的解释和细化, 属于具体性强制规定, 也即是在实务中能直接被援引的强制性规定。从这个角度来看, 违反了具体性强制规定的行为必然也违反了概括性强制规定;进而, 即便具体性强制规定是以部门规章等形式表现出来的, 也可视为对法律、行政法规强制性规定的违反。

四、法律、行政法规的强制性规定与部门规章的强制性规定

强制性规定不但存在于法律、行政法规中, 而且也存在于部门规章之中。按照我国《合同法》的规定, 合同只有违反法律、行政法规中的强制性规定才能判定其无效。这是否意味着所有存在于部门规章中的强制性规定都不能作为判定合同效力的依据呢?我们认为答案是否定的。

按照《立法法》的规定, 部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项。据此, 我们认为, 应该把部门规章中产生的强制性规定分为两类, 一类是为了适用法律法规而另外新制定的强制性规定;另一类则是为了解释、实施法律法规中的强制性规定而将该规定进一步细化的强制性规定。对于前者, 由于其没有法律法规中强制性规定的上位法依据, 属于部门规章新设定的强制性规定, 所以它不应该成为判定合同效力的依据。对于后者, 由于其有法律法规中强制性规定的上位法依据, 只是为了适用上位法中强制性规定而具体化的强制性规定, 故虽存在于部门规章中, 但应视为法律、行政法规的强制性规定, 可以作为判定合同效力的依据。

按照这一思路, 是否与《合同法》及《关于适用〈合同法〉若干问题的解释 (一) 》贯彻的精神相违背呢?我们认为不会。原因在于我们并不主张所有部门规章中的强制性规定都可以作为判定合同效力的依据, 而仅仅是对法律法规中强制性规定具体化的强制性规定才能成为判定合同效力的依据, 其实质上还是遵循了“违反法律、行政法规的强制性规定才能判定合同无效”这一基本精神。

并且, 按照这一思路, 在实务中才能更好地解决法律法规的适用问题, 防止简单的“一刀切”、从根本上否定地方性法规、行政规章效力带来的一系列问题。有学者主张在考量地方性法规、规章是否能作为合同效力参考依据时, 首先要判断地方性法规、规章是否违反法律、行政法规:如违反法律、行政法规的地方性法规、规章, 则无适用之余地;如不违反法律、行政法规的地方性法规、规章, 还要看法律、行政法规有无明确、具体的规定, 若有规定, 则不得以地方性法规、规章作为参考依据, 若无规定, 则可以作为参考的依据。其实质上也是遵循了这一思路。

因此, 上述《通知》中第6项的规定虽然是存在于部门规章中的强制性规定, 但其显然是对《价格法》中政府指导价这一强制性规定的具体化, 不但有上位法的依据, 而且是实施、适用上位法的必需途径, 应该视为法律的强制性规定。房地产经纪服务合同中, 如果当事人约定的服务费用高于规定标准, 委托人主张合同无效的, 法院可以据此规定认定合同无效。

参考文献

[1].胡智勇.私法自治与国家强制——法律强制性规定与无效民事法律行为关系之分析与构建.重庆工学院学报.2005.6

[2].季桥龙 刘洁.合同法第五十二条第 (五) 项解释方法研究.南京财经大学学报.2006.3

8.房地产广告策划合同 篇八

一、开发商采用总价包干合同的优势：

1.工程造价易于结算。由于总价固定，只要发包方不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包方双方最终的结算价款。对于开发商来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。

2.量与价的风险主要由承包商承担。固定总价合同一经签订，承包商首要承担的是价格风险，这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均有自己承担，业主不给予补偿。

3.承包商还要承担工程量的风险，即使招标方提供量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，开发商往往声明不对工程量的计算错误负责。这样承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。

4.招标实践中，外资和港台开发商给予的投标时间往往比较短，承包商来不及根据施工图精确计算工程量，只能凭经验结合图纸做估算，漏算、错算几乎难以避免，只不过漏算错算的数额有大有小罢了。

对于开发商而言，通过招标议标选择的承包商，其中标价的利润空间已经大大压缩，高价获取的风险几乎不存在。但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于开发商在工程合同中的优势地位，往往可以逼迫承包商减少合同价款，因此固定总价合同中开发商的价格风险相比承包商要小得多。

承包商的索赔机会少。 固定总价合同，开发商往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。因此固定总价合同也是开发商对付承包商“地中标、请签证、高索赔”的妙招。这对企业管理制度严格、超预算资金要求公司董事会批准支付的外资企业尤为重要。

二、固定总价包干合同的局限性

尽管对于开发商而言，固定总价包干合同有那么多的优势，但固定总价包干合同并不适用所有类型的工程项目。根据固定总价包干的上述特点，固定总价包干合同仅适合以下类型工程。

1.合同履行周期短的小型工程。由于固定总价包干是价款不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风险。虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨有落。如果双方签订合同时正式材料大幅度涨价的时候，而在合同履行期间材料又大幅回落，那么吃亏的将是作为发包人的开发商。因此固定总价合同只是用履行周期一般不超过半年、材料市场价格相对稳定的小型工程。

2.适合工程结构相对简单的工程，对于结构相对简单的工程，工程量误差率较小，报价的准确性高。而结构负载的工程，承包商漏算错算工程量的概率较大，虽然开发商可以施工图纸已经明确、双方已经通过询标、答疑解决了设计细节问题，工程量疏漏的损失应由承包商自行承担，而拒绝承包商的调价要求但如果承包商确实因此而遭受重大经济损失、或者如上述按理那样因业主给予的投标时间过短无法准确计算工程量，造成损失严重，承包商依然会要求业主分担，甚至通过停工、诉讼等途径解决这些问题。这样，对工期十分敏感的开发商将不得不花大量精力、时间处理这些争议。所以结构复杂的综合性工程建议不要使用固定总价合同。

三、固定总价包干合同在开发应用中出现的问题：

1.设计深度不够，不具备招标条件，强行按固定总价形式招标、签约，导致工程全面停工，没法继续下去。

2.设计修改和变更，要求承包商无条件执行，单引起的价格变化，按固定总价合同不予调整。

3.固定总价合同有“国家和地方法规更改，价格 不予调整”的条款，这对承包商的影响较大，涉及到贷款利率汇率税率保险费率、运费以及人工费等等的调整。承包商投标报价的依据之一即是当时的各项法规，而法规变更必然影响到工程费用，这是承包商无法预料的。这样承包商无形中就承担了不可预见的风险。

4.固定总价合同适用于施工详图设计阶段。设计主要内容包括有详细设备清单、详细材料清单、施工详图、施工图预算、施工组织设计。设计深度要求满足设备、材料的采购、非标准设备的制作、施工图预算的编制、施工组织设计的编制及其他施工要求。

5.应注意的问题：若采用固定总价合合同，为使投标人能复核工程量清单中工程量的准确性，在招标时应严格按照招投标法，为投标者提供合理的复核时间。在开标前，招投标双方对清单工程量不能确认时，应在合同中约定对量差的调整办法。

6.施工过程中若遇见政策性调整、材料品种变化、建设标准改变、洽商变更、漏项增补等，不应列入风险范围内。这一点同样也适用于总价包干合同。

四、固定总价包干合同常见的争议类型

由于对固定总价合同的局限性认识不足，建筑市场上采用固定总价包干合同形式签订施工承包合同的仍占很大比例，在业主是外资的工程合同中，这一比例更大，但随之而来的合同纠纷也大幅度上升。

1.价格争议：材料涨价引起的价格争议。对低价中标而又签订固定总价包干合同的承包商而言，承包商认为材料涨价幅度已经超过正常的商业风险范围，属于当事人签约时无法预见的可观情势变化，要求开发商对此进行补偿，追加合同价款。而开发商认为材料涨价属于承包商应当承担的商业风险范围、追加价款没有合同依据，拒绝追加合同价款，双方因此产生争议。

變更引起的价格争议。设计变更和业主增减工程量是固定总价包干合同约定的可以调整合同价款的主要原因。因此如果双方对设计变更、调增调减工程量引起的价款变动没有明确和具体的约定，一方主张变更工程的单价应按市场价货造价部门市场信息价计价，一方坚持按照承包商投标的单价进行计价，双方即会产生争议。

2.工程量争议：这类争议主要发生在施工企业报价漏项、工程量错算较多的情况下。通常此类纠纷很少要求开发商追加合同价款，除非工程量误差巨大、损失惨重，且开发商在招标过程中有过错。

3.施工承包范围争议：固定总价包干合同固定的是合同承包范围内的工程内容，合同承包范围外的工程则可以追加合同价款。一般开发商认为合同报价的依据是设计图纸，凡是图纸载明的、或隐含的、或按照施工惯例应当完成的工作都是合同包干的内容，不同意增加价款。此类争议主要发生在合同过于简单、资料不全、管理不善的承发包之间。

五、固定总价合同风险防范建议。

1.关于价格争议，建议在合同中明确固定总价包干的风险范围，同时约定风险范围以外的价格涨幅的处理方法。材料涨跌不依当事人的意志为转移，签约双方均无法预知合同履行过程中材料是涨还是跌，因此约定风险包干范围能保障双方的利益，是公平原则的体现。

2.关于工程量争议，招标时应使用施工图而不是草图或方案图，且应有比较详细的图纸说明和施工要求，并在招标时给投标人留有足够的时间。确保投标人完全了解施工场地，理解设计意图，明确施工要求，减少计算失误的概率，避免纠纷的发生。

9.房地产广告策划合同 篇九

投资策划咨询服务合同

委托方（甲方）：保利（东莞）投资有限公司

服务方（乙方）：广州百利投资发展有限公司

甲方委托乙方承担位于东莞市樟木头镇的东莞生态城及相关房地产项目（以下简称本项目）的全程“投资咨询、策划服务”工作。甲乙双方经协商一致，签订本项目的投资策划咨询服务合同（以下简称“本合同”）。甲、乙双方同意进行密切配合，并按照本合同约定，履行各自的责任。

一、项目概况

本项目位于樟木头镇的西南面，规划总占地面积约41000亩，由樟木头林场36000亩林地（以下称“宝山林地”）和樟木头镇南城新区4896亩土地（以下称“南城地块”）组成。宝山林地中，有3000亩林地将通过林转非等程序转为本项目经营性建设用地；南城地块至少有1700亩为本项目居住用地。

本项目以宝山林地为基础，依托原宝山森林公园丰富的自然景观资源，借樟木头镇浓厚的文化底蕴和得天独厚的区位优势，打造以“生态、文化、人居”为主题的国际级旅游度假新城。

二、服务内容

在合同有效期内，乙方应对甲方本项目的前期策划、政府协调、项目规划及设计给予专业顾问咨询的支持，具体工作内容如下：1

1.对项目规划设计的理念和定位提出专业意见；

2.负责全面协调项目涉及的规划、林业、环保等政府主管部门的工作；

3.对项目规划设计的总体布局提出专业意见；

4.对项目规划设计的功能分布及空间布置提出专业意见；

5.对项目规划设计的配套设施规划的合理、完整性提出专业意见；

6.对项目规划设计的住宅及商业功能规划提出专业意见；

7.对项目规划设计的目前及未来市场风险规避、后续项目发展提出专业意见；

8.对项目规划设计的各项经济指标提出专业意见；

9.根据本项目用地概念性规划暨总图设计和建筑方案设计的内容，从该项目区域发展和项目营销策略角度，结合品质要求，提出对项目成本控制的专业意见。

10.通过该项目规划的后续发展及甲方企业发展对土地的规划需求，对以下事项提供专业服务：⑴项目形象品牌建设发展策略的专业建议；⑵甲方以此项目为契机的企业品牌发展策略的专业建议。

三、服务目标

对本项目的规划设计、政府协调和项目、企业品牌建立发展战略进行全程顾问咨询，为甲方该项目在规划设计、成本控制、风险规避、项目形象建立、后续发展、企业品牌建设等方面起到参谋、顾问作用，使本项目实现甲方社会效益、经济效益、品牌效益最大化发展。

四、服务费用

在本合同范围内，本项目策划咨询服务费以甲方取得本项目地块的政府出让土地的楼面面积为收费计算依据，具体计算方法为：按照该楼面面积每平方米人民币30元的标准由甲方向乙方支付服务费用。

经甲乙双方协商确定，甲方同意于本合同签订、并取得乙方的正式服务发票后三天内向乙方支付首笔服务费用人民币13963080元整（按照甲方于2011年9月10日摘得本项目相关地块的相应楼面面积计算）。后续各期服务费用，须按乙方的服务工作成果以及甲方项目开发推进的实际要求和情况，并参照本合同以及甲乙双方签订的其他相关文件（若签订），由甲、乙双方再行协商后安排支付。

以上相关服务费用包括乙方在工作、服务过程中的各项成本费用，亦包含乙方应缴纳的各项税费。

五、付款方式

项目策划咨询服务费用由甲方以转帐支票方式支付至乙方指定账户。

六、合同效力

本合同一式肆份，双方各持两份，具同等法律效力，双方签字盖章后生效。

委托方（甲方）：

法定代表人或委托签名人签署：

服务方（乙方）：

法定代表人或委托签名人签署：

10.商业地产前期策划合同书（共） 篇十

委 托 方 ：(以下简称甲方)

地址 ：

电话 ：传真：

受 托 方 ：(以下简称乙方)

地址 ：

电话 ：传真：

甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目前期商业策划、规划设计、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下：

1.代理范围及期限

甲方委托乙方为本项目的前期商业策划、规划设计、独家招商及物业管理工作。委托期由签署本合作协议之日（年月日）起计至本项目开业后，经营第年之日（年月日）止。

2.甲方权利和义务

2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件；

2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介；

2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案

2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；

2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)：

售楼书/招商资料；

效果图（室内及室外立面）；

建筑模型；

展板；

现有的建筑设计方案

其他甲方应该提交给乙方的材料

2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。

2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担；

2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。

3.乙方权利和义务

3.1 本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行；

3.2 乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执行；

3.3 前期策划服务（具体服务内容详见附页）(此项服务内容优先执行)；

3.4 前期招商服务

在项目建筑期内协助甲方与目标主力店客户接触，掌握其发展动向及硬件上的要求，洽谈初步意向；

联络目标主力客户及协助对项目有兴趣的客户实地视察现场，以尽早掌握其要求，配合项目工程及发展的需要；

现场招商人员由乙方派驻并负责具体招商工作；

于项目即将开业前4个月展开全面推广，全力出击，促使客户与

甲方达成租赁协议；

安排客户签署[租赁协议书]及[正式租赁合同]；

安排与客户之公关应酬活动；

安排收取之定金等。

3.5乙方应向甲方提供专项工作小组成员等相关资料

4.前期策划服务、规划设计费及进度安排及付款方式

前期策划服务费总计人民币万元整。甲方分三段时间支付乙方前期策划服务费，本合作协议签定后的三天内支付前期策划服务费总数的---％；乙方于协议签署确认后 15个工作日内完成《项目商业市场调研及前期策划方案》，乙方提交《项目商业市场调研及前期策划方案》并经甲方确认后三天内，由甲方支付前期策划服务费总数的==％；此后乙方根据甲方提交的《针对初步策划提报的审阅意见》，按甲方的要求进行补充调查及定位策划建议的调整，并于收到甲方出具的《针对初步策划提报的审阅意见》之后的15个工作日内完成《项目商业前期策划方案修整稿》，并提交甲方审阅确认。当《项目商业前期策划方案修整稿》提交并经甲方签收确认后，三天内甲方需付清前期策划费余款。

待乙方完成前期策划服务后，双方进入项目规划设计阶段。由乙方提供商业部分的规划设计服务。规划设计费用原则上按照商业用房总建筑面积的--元/平方米标准收费（需另行订立规划设计服务合同）

5.招商及经营管理服务收费

在委托期内，甲乙双方合作成立项目管理公司或其他合作形式，由乙方负责本项目的招商和后续的物业管理工作。同时针对本项目可借用ss休闲广场的品牌资源，本项目可取得“ss”的冠名权，如命名为ss休闲广场

关于招商工作的代理佣金支付问题：甲方按照双方协商议定的佣金系数比例来支付租赁代理费，佣金系数及支付方式见下表：

佣金系数 招商进度 乙方所得（代理费）付款时间

1.5 完成总建筑面积的40％ 已租赁商铺的ss个月租金 完成该阶段工作后的三天内

1.8 完成总建筑面积的70％ 超出部分的ss个月租金 完成该阶段工作后的三天内

2.0 70％以上部分 超出部分的ss个月租金 按实际发生金额月末结算

6.服务费支付方式

6.1 上述招商代理佣金以人民币结算，并以现金或转帐形式支付予乙方；

6.2 乙方收取前期策划费用时,需向甲方出具正式发票,由此发生的有关税费由乙方承担；

7.不可抗力条款

由于地震、台风、水灾、火灾、战争或其它不能预见并且其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使合同不能够履行时，遭遇不可抗力的一方，应立即将事故情况书面通知对方，遭受不可抗力的一方可免除责任。根据遭受不可抗力事故对履行合同的影响，由双方协商是否解除合同或修改合同。

8.附件

前期商业策划服务内容将作为本合同附件由乙方提供；前期招商推广服务内容将作为本合同附件由乙方提供。

本合同之附件为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。

9.其它

本合同依照中华人民共和国法律执行。

本合同未尽事宜，双方协商签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。本合同在执行期限内，甲乙双方如发生异议，应本着友好的态度协商解决；协议不成的，任何一方均可向该项目所在地人民法院提起诉讼。

本合同经签字（盖章）后生效。

本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，每份均具有同样法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

住址：住址：

签字盖章： 签字盖章：

日期： 日期：

签约地点：

附件：前期策划服务——乙方须提供的《项目商业市场调研及前期策划方案》纲要

市 场 调 研 服 务 方 案 篇

一、商 圈 调 查 研 究

1相关地域宏观经济环境分析

2相关地域宏观政策研究

3区域宏观环境分析

4宏观商业定性定量分析

5商圈结构形态及功能分析

二、商 业 项 目 环 境 分 析

1项目地块环境分析（自然地理环境、周边环境研究）

2核心商圈内商业、市政、配套、社区等环境调查

3地块SWOT（优势、劣势、机会点和威胁点）分析

4竞争类比项目调查、影响力评估

三、商 业 营 运 市 场 研 究

1商业营运供求市场分析

2商业业态业种调查及研究

3区域商业租金/价格分析

4区域商业经营手法分析

5消费者结构及消费习惯分析

6消费者需求分析及消费力测算

7商业动线组织研究

8商业附加值汇总研究

市 场 定 位 服 务 方 案 篇

一、商 业 定 位 及 资 源 整 合1项目适宜定位方案罗列

2最优化方案确定——产品明确定位

3目标消费者分析定位

4业态组合分析定位

5租金/价格分析定位

6商业风格分析定位

7目标商户分析定位

8商业（包括租售）价格分析定位

二、规 划 建 议 及 实 施 战 略

1规划设计定位建议

2技术指标配比建议

3建筑风格及空间布局建议

4功能分区及室内配比建议

5项目名称建议（包括注册名与推广名）

6设备配置及软装修建议

7整合形象策略

8其他规划布局建议

投 资 评 估 服 务 方 案 篇

一、可比项目竞争分析评估

1可比性项目基本特征分析评估；

2可比性项目业态组合分析评估；

3可比性项目租金水平分析评估；

4可比性项目之综合分析。

5多重产品组合方案之最优方案比较

二、商业项目市场预测评估

1未来几年可能上市的主要商业营运项目之基本信息；

2商业项目价格走势分析预测。

三、商业项目财务分析评估

1项目投资估算（包括项目投资与营运成本测算、借款还本付息估算）； 2项目效益产出测算；建设工期组织及现金流量分析项目发展财务/投资回报分析（财务分析工具、财务净现值、财务内部收益率、动、静态投资回收期、敏感性分析和盈亏平衡点、概率分布和不确定性分析）前 期 策 划 服 务 方 案 篇

一、营 销 推 广 企 划 策 略

1营销策略及整合包装

2营销目标客户诉求分析

3营销附加值执行战略

4营销道具及策略方案

5案场包装及现场营销策略

6营销价格战略及推案计划

二、商 业 广 告 企 划 策 略

1广告总精神选择方案分析定位

2广告诉求建议及卖点提炼阶段广告策略（软性推广、强销、持续）

11.试论房地产广告价值评估 篇十一

摘要：广告是房地产营销的一种常用手段，因其投入额巨大，需对房地产广告的成本、经济效益以及影响房地产广告价值的众多因索进行分析，以预测或评价出房地产广告的经济价值。本文以解决此问题为初衷，在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告价值的众多个别因素进行修正，得出房地产广告的经济价值，并对其经济效益进行评价。

关键词：房地产广告；价值评估；经济效益

一、房地产广告的影响因素分析

房地产广告是可确认的广告主(一般指开发商)以付费的方式，通过公共媒介对其房地产产品或服务进行宣传，借以向消费者有计划地传递信息，影响人们对所广告的房地产产品或服务的态度，进而诱发其行动而使广告主得到利益的活动。在此，把影响房地产广告价值的因素归结为以下几个方面：

1广告主(一般指房地产开发商)在房地产业的地位以及其产品的品质。具体表现为商标价值、开发商知名度、广告的壁垒效应等。这些主要反映开发商的无形资产价值。

2广告媒介的不同(包括媒介组合不同和展露度不同等)，导致广告价值的不同。

3广告公司的因素。具体表现为广告公司定价方法不同、广告公司经营成本不同、广告公司经营规模、行业垄断程度不同等。

4广告本身的特点，如广告创意、广告发布时间等。

二、对影响房地产广告的因素进行修正

目前，很多开发商只知道一味地花大成本打广告，以为这样才能获得好的销售业绩，而实际上企业获得的收益跟广告的投放量并非完全成正比的。下面在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告的众多因素进行修正，得出房地产广告的经济价值。

1房地产广告价格。通常，在开发商、广告商、广告媒介商眼里广告的价格就是衡量其价值的重要因素。根据在房地产广告期间发生的费用，房地产广告的价格主要还是取决于广告公司和媒介商在制作广告过程中所发生的费用，即：

房地产广告价格=广告制作费+媒介相对广告费用

2经济效益修正。以广告效果相关系数法进行测评，主要是在其他因素对广告销售无影响的假定前提下，研究广告促销与产品销售之间的关系。

假设有下表表示的调查结果：表中：a看过广告而购房人数b未看过广告而购房人数c看过广告而未购房人数d未看过广告未购房人数其基本计算公式如下：φ=(ad-bc)/[(a+b)(c+d)(a+c](b+d)]1/2例如：一房地产开发公司对自己的某一住宅小区作过两次报纸广告宣传，经调查得如下资料：

在上例中，第一次广告的相关系数约为0.1，第二次广告的相关系数约为0.21。

一般的，φ中＜0，2时为低效果，0.2＜φ＜0，4时为中等效果，0.4＜φ＜0.7时为较高效果，φ＞0.7时为高效果。

根据计算，第一次广告为低效果，第二次广告为中等效果。

只有了解这些效果的测定，才能不断提高广告的经济效益。

修正后的广告价值=广告价格广告经济效益修正系数

(其中，广告经济效益修正系数=1+广告效果相关系数)

3市场供求修正。就房地产商品而言，在对其广告价格进行修正时，主要考虑的是它与其它商品之间存在的市场供求弹性上的差异以及它是否具有广告提价效应。因为在确定广告价格时总是以社会平均需求为标准。对于房地产而言，它是价值含量高的长期耐用消费品，且通常0＜需求弹性＜1，所以价格的提高或降低只会引起很小的销售数量的减少或增加。另一方面，广告价格是房地产销售价格的组成部分，广告投入的增加，必然引起房地产成本的增加，从而导致价格的上涨，这就是所谓的广告提价效应。

按照成本定价法，房地产商品价格与广告费用有下列函数关系：

P=f_A(A)且dP/dA=f_A(A＞0

上式说明，广告所宣传的商品价格的上升是伴随广告费的增加而增加的。

通过对商品价格中广告费用的确定以及销售价格的变化，可得修正系数：

广告市场供求修正系数=1+(房地产涨价的额度一房地产价格中源于广告费用部分)／该房地产涨价前的价格

4媒介组合与展露度修正。媒介组合包括单一媒介和组合媒介。对于开发商来说是采用哪种方式，其主要的目的就在于寻求最佳传送路线，使期望的目标展露数量达到更多的目标沟通对象。

根据美国学者Herbert E.Krugman的研究，在制定广告推广计划时，广告展露三次就够了。如下图：

A分布重复过少，B分布最为有效，C分布重复太多

从以上对广告展露度的分析，可运用统计或模糊数学方法把展露度系数采用如下方法量化：

展露3次，系数为1；展露2次，系数为0.9，展露1次，系数为0.8。

5广告壁垒修正。进入壁垒是指外来开发商欲进入该房地产市场所额外负担的开发经营成本。过度的广告竞争会筑高广告的进入壁垒，但从经济理论的角度分析，进入壁垒的设置能对行业市场潜在或新进入者起到有效的阻截和抑制作用。

由于这种现象的存在，在对房地产广告价值进行综合评估时应考虑到房地产开发商的实力，以及他在无形资产(商标、企业信誉)等因素上积累的价值。因为广告壁垒的形成并非一朝一夕，需要一个长期经营的过程，所以在对广告壁垒进行修正时可对其无形资产进行评估，最后得出修正系数：

广告壁垒修正系数=该公司的无形资产价值／社会平均水平

综合以上各项因素，得出房地产广告的价值的计算公式：

房地产广告价值=房地产广告价格广告经济效益修正系数广告市场供求修正系数广告壁垒修正系数广告展露度修正系数

房地产广告价值效果系数=(房地产广告价值一房地产广告价格)／房地产广告价格100％

三、实例分析

无锡“×××”住宅小区广告推广价值评估

无锡“×××”住宅小区坐落于无锡蠡湖新城，市场定位为中高档住宅小区，在一期基本售罄后，该小区开发商欲对该小区做大规模广告推广，以便为二期销售做准备。现针对其整版报纸广告做价值评估。

三则广告基本情况如下：每则都是《无锡日报》整版彩色广告，广告公司制作成本为2000元(每则)，媒介商成本6万元(每期)，三则广告成本共计18.6万。

1广告经济效益修正。对广告前后的销售情况进行统计，结果如下：

2广告市场供求修正。广告后该住宅平均售价为每平方米8000元，比广告前(一期)房价每平方米高50元，其中广告费用占20％，即10元。

广告市场供求修正系数=1+(50-10)/(8000-50)=1.005

3媒介组合与广告展露度修正。对第三期评价时取系数为1.0。

4广告壁垒修正。经调查，该公司的无形资产等于社会平均水平，即广告壁垒修正系数为1.0。

三期广告后对整体广告的价值评估：

三期广告价值=18.611.2.1.0051.01.0=20.94万元

四、结论

该楼盘广告的经济价值大于实际投入，其价值系数=(20.94-18.6)/18.6=12.58％