居民小区物业管理服务工作调研报告

居民小区物业管理服务工作调研报告（共11篇）（共11篇）

1.居民小区物业管理服务工作调研报告 篇一

居民小区物业管理服务工作存在的

问题与建议

近年来，小区物业管理服务工作作为一项新兴行业取得了较快发展。目前，总计开发面积超过600万平方米。自2004年起步以来，现有物业服务公司已经发展到20多家，服务面积400多万平方米。有10多个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号。房地产业的迅速发展，小区物业管理也暴露出了许多问题，引发了不少社会矛盾，给政府工作带了很大的压力。“小区问题不小”，这迫切需要我们尽快完善和加强物业管理服务工作。

一、居民小区物业管理服务工作存在的问题

1、开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。

受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。主要表现在：一是面积分摊不合理，配套服务设施不兑现；二是房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。三是开发商越权承诺减免、打折物管费，给物业公司增加负担。比如：水榭花都小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题。出现问题后，开发商维修、维护不及时，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面。另外，还有一些老小区，不少还是单位和部门开发的，由于设计、规划的先天不足，遗留的问题也不少，物业管理工作依然困难重重，也需要引起广泛关注。

2、物业管理服务不规范、不到位。

一是物业企业员工素质不高、服务不规范。员工文化水平低，同时没有接受过专门培训，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防范；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防范，轻对物的安全监护。三是物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单

一、面窄。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台。目前全县还没有一家物业公司开展接送小孩、代灌液化气、代灌纯净水等服务。四是物业管理企业财务收支不透明。业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，业主不愿意缴费。2013，东海县物业纠纷不断。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉718起，县长信箱转办53起，122民声热线转办248起，西双湖论坛投诉126起，网络舆情督办139起，爱卫会转办2起，软办转办1起，县人大、政协转办9起。

3、业主缴费意识不高，物业费收缴率偏低。

首先是有的业主的消费观念不正确。部分买房人是刚从农村上来的中老年人，没有物业管理观念。部分城区职工习惯福利分房，都对有偿服务产生抵触情绪。其次，部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责。只要遇到麻烦事情，就要求物业公司解决。只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。第三，有的业主把物业公司职能虚无化，认为我住的房子用不着物业公司来管理，没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差，物管服务照常享受，就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主，看到其他业主不缴费，认为自己交了反而吃亏，也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中，还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局2011年的物业费缴纳统计表明，2011年全县统计上报的31个小区，总户数为14303户，其中机关事业单位户数为2591户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为924户，分别占总户数和机关事业单位户数的比例为6.46％和35.66％，影响特别坏。2012年东海县物管小区收费统计表明，东海县25家物业管理企业，目前收费率最高的达92.5﹪，收费率低的只有46.7﹪.盈利企业只有20﹪。微利保本企业达55﹪，亏损企业达25﹪。还有的部分物业公司是开发商组建，物业费收不起来，靠开发商“输血”维持，呈现虚假繁荣，为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成，开发商撤离，不再“输血”，物业管理就可能面临瘫痪。另外，有的新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一。

4、监管部门缺位，重视程度不够，没有各司其责。

受管理体制不顺、部分业主公德意识不强等因素影响，有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、居住房破墙改为营业用房、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、噪音超标、油烟烧烤等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈，物业公司却没有执法权，只能口头劝告和协商，缺乏有效的治理手段。一些违章建筑，一旦建成，又会给今后的拆迁工作带来很大的麻烦。首先是居委会的作用没有真正发挥。按照2013年5月1日实施的《江苏省物业管理条例》规定：“街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合”。然而，事实上，居委会对小区是放任不管，形同虚设。一个小区，少则数千人，多则数万人，不少小区，比农村的村委会还大，小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决，急需居委会出面协调解决。另外，建设部门、房管部门、质检部门、公安部门、城管部门、供水供电部门等，都存在监管缺位的问题。遇到事情，往往推诿扯皮，执法范围不明确，小区成了执法空白区域。同时，没有很好发挥业主委员会的作用。目前，开发商上报县房管部门备案的业主委员有20多个，大多有名无实，真假难辨，真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥，开发商、物管企业与业主就缺少了沟通的桥梁，缺少了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物管工作的开展。

5、物业管理法律法规不健全。

国家关于物业管理的法律法规不完善。《江苏省物业管理条例》虽然已经颁布，但是，有许多规定无法操作。比如，对小区内，没有建立业主大会和业主委员会的没有强制性规定，也没有规定不成立或不备案的法律后果。无法体现业主自治管理。市县《物业服务管理办法》和实施细则迟迟没有出台，还没有健全一个强制性、权威性和可操作性的物业管理法规体系。

二、完善居民小区物业管理服务工作的建议

1、健全制度，加大对开发商的监管力度。

根据外地经验，开发商应该按照建设造价比例缴纳一定数额的公共维修基金，制定售后服务制度，加强对开发商工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为。在项目前期规划、设计时，房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，保证居住小区建设少留甚至不留“硬伤”，为跟进的物业管理服务打好基础。杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。要制定严格的小区交付使用验收制度。对参与验收的单位和个人，可以采取责任追究和责任倒查制度。谁签字，谁负责。要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样，约束验收人员切实高度负责，杜绝以权谋私，和不作为、乱作为现象。要组织开展物业管理年专项整治活动。对历史形成的遗留问题要督促开发商和物管企业尽快落实维修、维护和整改。对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修部门，限时并保质保量加以解决。对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面，进行全方位监管。

2、规范行为，提高物管服务水平。

房管部门要严格把关，高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建市优小区的标准，对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反，从严处理，或根据规定予以罚款，或发动小区业委会辞退物管企业，或限制其参与物业招投标，直至吊销其资质。要建立培训制度、提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优。制定奖惩措施，优胜劣汰。要经常开展小区物业管理工作评比。对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要对物管企业给予税收等方面的政策扶持。要抓紧培养本土龙头型小区物管企业。扶持优秀物管企业发展壮大。要抓好小区物管企业进驻招标关，提高物管企业进驻的门槛，物管企业进驻小区要向优秀物管企业倾斜。鼓励物管优秀企业开展规模化、集约化经营。全面提升东海县物管的水平和档次。要学习灌南县的经验，严格控制开发商自主运营物业公司。要加大小区环境整治力度，逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题。

3、创新手段，破解物业费的收缴难题。

物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有权发生转移时，业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的月业主进行限制。

4、落实责任，形成社会齐抓共管的新格局。要以《江苏省物业管理条例》的颁布实施为契机，进一步强化责任意识，把小区物业管理工作提上政府的议事日程，纳入目标考核。要充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）的综合管理职能，将物业管理与社区管理有效结合，形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。要建立起县政府职能部门、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、水务、居委会以及物管协会、业主委员会等部门要各司其责，齐抓共管，进一步明确职责，细化、量化工作任务。要用好维修基金，加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物管企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持，打好小区物业管理的持久战。

5、大胆探索，建立和完善物业管理法规体系。

县政府及相关职能部门要尽快出台《东海县物业管理服务办法》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害；同时大力推进和完善《东海县物业管理服务招投标制度》，摸索出一条符合东海县实际、扎实有效的物业管理新路子，力争把隐患消灭在萌芽，把矛盾解决在当下，不把风险和问题留给后人，为东海的科学发展和谐发展做出积极的贡献。

2.居民小区物业管理服务工作调研报告 篇二

城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段。党的十八大提出“解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重, 城乡发展一体化是解决‘三农’问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度, 增强农村发展活力, 逐步缩小城乡差距, 促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针, 加大强农惠农富农政策力度, 让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。”

国家发改委近期同意将苏州列为“国家发展改革委城乡发展一体化综合改革试点”。苏州市城乡发展一体化综合改革试点的主要任务是着力打造新型城镇化发展、共同富裕、“四化”同步发展、公共服务均等化、生态文明、和谐社会、土地资源节约集约利用、城乡金融制度改革等8个示范区;到2020年, 城镇化率超过85%, 基本实现城乡发展一体化。至2013年底, 苏州市全市92%的农村工业企业进入了工业园, 91%的承包耕地实现规模经营, 52.2%的农户实现集中居住, 累计140多万农民实现了居住地转移和身份转变。苏州通过“三集中、三置换”让110万农民变成了新市民。

随着城乡一体化的不断推进, 农村居民将宅基地和自建房置换成社区产权房、将村集体资产所有权和土地的承包经营权置换成城镇保障和社区合作社的股权之后, 农民都过上了住高楼、领工资、拿分红的新市民生活。但是由于农村居民他们都已经习惯了独门独户的居住生活, 突然要转变生活习惯还是有很大的难度的, 尤其对于年纪稍长的农民来说, 他们所受的教育水平均普遍较低, 失去土地后, 对于纯农民来说就处于失业状态, 拿着政府给予的失业补助金和拆迁安置补贴费, 生活基本稳定;而一些即便有工作的农民, 收入也很低廉。所以要他们来支付相关物业费用和维修基金他们是肯定不乐意接受的。另外, 由于受到根深蒂固的传统习俗的影响, 很多居民还很迷信, 他们经常会在小区经常搞一些迷信活动, 以上种种都给小区的物业管理带来了许多问题。

2“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理问题

2.1 物业管理难度大

农民通过土地置换刚住进拆迁安置小区时, 一些传统的生活习惯一时难以改变就更别提根除了, 这就给物业管理带来了很大的难度。

2.1.1 绿化被肆意破坏。

居民化后农民什么都得花钱, 连蔬菜还得花钱购买, 这时候农民就会在小区的空地上“见缝插针”地种菜, 更有甚者直接将小区的部分绿化带铲除, 然后种蔬菜。

2.1.2 小区环境脏、乱、差。

农民在农村养成了随地乱扔垃圾的习惯, 家庭的日常生活垃圾农民会随意地丢弃在农地, 所以农民进了社区以后也会习惯性地将一些大量的生活垃圾直接丢弃在小区绿化带或地面, 更荒谬的是, 部分农民还会直接将一些垃圾直接从楼上往下扔。

2.1.3 环境破坏现象严重。

为图出行方便, 部分居民为了避免绕路, 就会直接踩踏小区绿化甚至人为破坏小区四周的封闭护栏, 久而久之, 小区草坪变成了道路, 护栏的豁口不仅越来越多还越来越大。这不仅造成了本小区的安全隐患, 还给相邻小区的安全造成的很大的问题。

2.1.4 住宅挪用问题严重。

正规的小区居住和商用都是明确规定的, 住宅物业的用途就仅供居民居住, 商业用房就仅用于经营, 管理起来十分方便。但是在拆迁置换小区内, 住宅挪作商用, 尤其是车库挪作商用现象十分严重, 车库挪作商用的安全隐患较大, 事故频发。但是农民为了能多挣一点房租就铤而走险。

2.2 物业费收取困难

安置小区内居民无论是文化水品、还是综合素质或是经济收入, 都处于偏低水平, 他们不太能理解社区建设、物业管理跟他们的利益是息息相关的, 反而他们会觉得住房子为什么还要交费, 尤其是年龄较大的一些农村居民更是没有物业管理的概念, 所以这些业主就会拒绝缴纳物业管理费。即便是一些年轻的业主有物业管理的概念, 但是让他们自己掏出钱来交物业管理费, 他们还是会有诸多的不愿意, 即便是愿意缴纳物业费的, 他们能承受的标准还是相对较低的, 所以现在大部分拆迁安置小区物业管理收费标准是按户收取, 根据面积不同采取不同的收费标准, 但也仅仅是一个月几块钱或十几块钱。拆迁安置小区业主不交物业费主要还是因为他们的观念没有改变过来。

2.3 物业公司参与管理率低

拆迁安置小区里的居民由于受到传统的生活习惯和文化水平等因素的影响, 安置小区的物业管理难度很大, 同时由于物业费收缴率低也直接导致物业管理资金紧张。小区物业管理工作要想正常开展, 需要的资金还是相当大的, 但是由于存在严重的收支不平衡, 拆迁安置小区的物业管理就会进入恶性循环。物业公司不但很难收取物业费, 还要承担由于业主对环境 (如草坪践踏、围墙护栏被撬等) 的破坏需要修理和维护的巨额费用, 所以说安置小区物业管理是一个低利润高风险的行业。

3 改善“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理的对策

3.1 加强业主的物业管理知识

3.1.1 加强小区业主有关物业管理相关知识的宣传。

物业与业主之间是相互依存、相互关联的。只有加强与住户的沟通交流, 才能搞好安置小区物业管理;只有让业主真正的了解物业这个行业, 才能让物业管理工作更加顺利的进行。所以物业应该向业主宣传物业管理的相关法律法规, 通过定期组织召开物业管理工作座谈会, 宣传物业管理政策, 汇报物业管理工作, 听取业主意见, 多争取业主的理解和支持, 要让业主明白他们在享受权利的同时也要履行义务。

3.1.2 加强物业与业委会的友好关系。

物业与业委会是相辅相成的, 业委会代表了全体业主的想法和意见, 是连接物业与业主的桥梁。业委会是帮助广大业主自觉维护小区建设的一支重要力量, 而对于拆迁安置小区来说业委会作用就更溢于言表了。物业公司可根据拆迁安置小区的实际情况, 尽量劝服各村委书记或村里有威信的村民为业委会委员候选人, 成立安置小区业主委员会并担任要职。这样业主委员会, 既能代表全体业主更好地维护全体业主的利益, 又能教育、引导广大业主配合小区的物业管理, 从而共同维护小区的建设。

3.2 提高物业服务质量

业主最看重的就是物业的服务质量。只有服务质量好了, 业主才能心甘情愿的交费。首先应该加强物业管理人员的培训。管理人员接触业主最多, 只有提高管理人员的素质, 业主才能更好地享受服务;其次要提高物业人员的办事效率。针对业主提出的问题, 应该尽快处理, 并且在短时间内给予答复。对于业主报修的问题, 要及时回访, 询问业主的意见并做出适量的调整。

3.3 为部分居民解决就业问题

物业管理公司可以考虑面向小区内没有工作的居民提供一些技术含量较低的工作岗位, 经培训考核合格后, 让他们参与小区的物业管理, 如保洁、安保、客服管家等工种, 由于他们的加入, 他们更能体会到物业管理工作的重要性及全体业主积极配合物业管理的必要性, 让他们通过实践来劝解、影响甚至改变小区住户的不良生活习惯, 从而让广大的农民逐步适应现代化的社区生活。这样不仅能解决部分农民的失业问题, 还能在一定程度上大大降低物业管理与社区维护的成本。

3.4 多渠道筹集资金

拆迁安置小区的物业管理目前还处于起步阶段, 部分拆迁安置农民有的由于生活困难一时难以全额负担物业管理费, 有的由于观念一时难以改变不愿意缴纳物业管理费。针对这种情况我们可以按照政府、企业、住户共同合理负担的原则, 来有效地整合物业管理的资源, 不断完善物业管理工作。一是摆事实、讲道理, 阐述“无物业管理, 小区一年新、二年旧、三年破”的利害关系, 劝服当地政府、村委从城镇长远建设利益出发, 从土地收益中拨付一部分用于支付物业管理费用, 每个月或每个季度将这部分费用支付给物业管理公司。二是由于物业管理费收缴率低, 开发公司可以给予适当的补贴。住户仅仅承担保洁、保安费用, 这样就可以降低物业费的收缴标准, 从而在一定程度上提高物业费的收缴率, 其余的收费项目如绿化费、管理费、维修费均由开发商承担。三是增强物业公司的造血功能, 对于小区内的商业街、店面房、停车场等可以交与物业管理公司来经营, 物业公司可以从开展的多项经营服务的收入中提取一定的比例来弥补物业管理费用的不足。

4 结语

城乡一体化是现代化进程中的一条必经之路, 它是让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果的一项重大的惠农政策。但是城乡一体化带来的拆迁安置小区的物业管理也是城市发展过程中的一大难题, 我们只有解决好这个问题, 才能让农民真正的居民化, 实现城乡共同繁荣。

参考文献

[1]蒋英.常州市拆迁安置小区物业管理之探索[J].科技咨询导报, 2007 (07)

[2]羌伯华.加强拆迁安置小区物业管理的思考[N].南通日报, 2010-8-25.

[3]李明才.旧小区物业管理政府支持是关键[J].中国物业管理, 2009 (10) .

[4]高业芹, 高业芬.旧住宅小区物业管理的现状与思考[J].三峡大学学报, 2010 (08) .

3.居民小区物业管理服务工作调研报告 篇三

组建业主委员会及物业管理工作培训材料

一、名词解释

1、物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2、物业：指房屋及配套的设施设备和相关场地。

3、业主：指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

4、使用人：指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

5、业主大会及业主委员会:

业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

二、物业管理工作中的职责划分：

根据《重庆市物业管理条例》的相关规定，街道办事处经研究，对璧泉街道物业管理工作职责作如下划分：

（一）街道物业管理办公室职责：

1、负责组织指导各社区业主委员会的选举工作，参与、监督选举过程，使业主大会选举产生的业主委员会委员能真正具有广泛的代表性和真实性。

2、对依法选举产生的业主委员会予以备案登记。

3、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

4、调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

（二）社区（村）居民委员会职责

各社区、相关村要成立本社区（村）“物业管理办公室”，由书记兼任办公室名誉主任，主任兼任办公室主任，两委会班子其他成员为办公室成员。具体负责以下职责：

1、负责本辖区内各住宅小区业主委员会组建及换届工作。

2、全面协助街道办事处开展好物业管理的各项相关工作。

3、向辖区内全体业主宣传、解释《物业管理条例》及《业主大会规程》，提供《业主大会议事规则》、《业主公约》及《物业服务合同》的规范性示范文本，负责组织、指导和监督业主委员会按规定程序进行选举。

4、指导和协助业主委员会聘请正规物管企业；负责落实住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作的专职人员，并负责监督管理工作。

5、调解物业纠纷，协调解决业主、业主委员会、物业管理企业之间的关系。

6、每年6月底和12月底分别对辖区内各住宅小区业主会员会履职情况进行一次考核，并将考核结果上报街道办事处，作为对各业主委员会补助的依据。

（三）各住宅小区经选举产生的业主委员会职责：

1、制定业主委员会工作制度；

2、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

3、代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

4、负责聘请正规物管企业并落实好负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员。

5、组织并监督管理规约的落实；

6、公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

7、每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

8、及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企

业履行物业服务合同；

9、协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

10、根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

11、配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

12、管理规约、业主大会赋予的其他职责。

三、业主委员会组建工作步骤及注意事项：

此项工作自7月底启动以来，经过街道、社区（村）的共同努力，已完成机构成立、方案制定、宣传动员、小区界线划分、调查摸底等前期准备工作。目前已进入全面组建业主大会和选举业主委员会阶段，到11月底前，要全面完成街道辖区内各居民住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作。街道领导小组及办公室要加强全街道业主委员会组建工作的监督、指导，各社区（村）要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内分以下几个步骤完成：

（一）成立首次业主大会会议筹备组并开展好首次业主大会筹备工作

1、筹备组的成立：

各社区在调查摸底的基础上对辖区的小区划分管理区域，提出首次业主大会筹备组人员名单，并在物业管理区域内张榜公示5天。

要点：筹备组成员由业主代表、社区（村）物业管理办公室人员共同组成。筹备组成员的确定在很大程度上关系着业主委员会组建及后期物业管理工作的成败，各社区在确定人员时一定要严格把关。一方面社区两委会班子成员必须分工负责到各小区，每个小区要确定一名以上的两委会班子成员进入筹备组。同时在确定业主代表时尽量将热心公益、责任感强、组织协调能力强、人缘好、服从管理的同志纳入筹备组，作为今后业主委员会班子成员的重点人选。

2、筹备组成立后需开展的工作

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（2）参照建设部制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

对于规划较大的小区可按楼、单元选举业主代表，成立业主代表大会。

（4）确定业主委员会委员候选人名单及具体要求。

（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

本条（1）、（2）、（3）、（4）项的内容应当在业主大会会议召开15日前，以书面形式报房产主管部门及街道办事处，并在物业管理区域内公告，公告期不得少于7日。

要点：

1、业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

2、业主人数的确定：业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

3、业主大会召开的形式：

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

4、业主大会人数要求：业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

（二）召开首次业主（代表）大会会议，选举产生业主委员会。

筹备工作组推选一名代表主持业主大会，要做好会议记录，会后交业主委员会存档。程序按附件《首次业主大会会议议程》进行。

要点：

1、会议主持人：社区两委会班子成员或业主委员会。

2、由一名筹备工作组成员代表筹备工作组向大会做工作汇报，介绍大会筹备情况。汇报者原则上应为社区选定的业主委员会主任候选人；代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人本人也可以自我介绍。

3、选举业主委员会委员。根据国务院《物业管理条例》的规定，可以当场组织业主（代表）进行无记名投票选举，也可以采取书面征求意见的形式，以记名投票的方式发放、收集业主的选票，将选票箱进行密封，在业主（代表）大会会议上唱票计票，并对结果当场进行公布，然后在委员当中选举产生业主委员会主任、副主任。业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。业主委员会成员人数由业主大会决定，但不得少于5人，且应当为单数，以5人或7人为宜，每届任期不超过5年，可以连选连任。

4、首次业主大会后，必须在物业管理区域内对以下内容进行公示：

（1）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；

（2）业主大会议事规则；

（3）业主公约；

（4）业主委员会办公场地、联系电话。

（三）登记备案。

业主委员会成立后20日内，持业主大会和业主委员会的组建材料，到街道领导小组办公室办理登记备案。业主委员会备案需提交的材料及程序如下：

（1）备案需提交的材料

A、《重庆市业主委员会备案申请表》；

B、业主大会议事规则；

C、业主公约；

D、业主大会会议表决结果及决议；

E、业委会成员情况及业主委员会身份证明；

F、业主清册（首次需提供清册原件，以后可提供电子档）。

（2）备案程序

各住宅小区选举产生业主委员会以后，填写统一印制的《重庆市业主委员会备案申请表》，经社区签字盖章后，连同上述A—F项材料一起交街道建管科，经建管科及街道领导签字后，即可生效。备案材料一式三份，业主委员会保留一份，社区（村）居民委员会保留一份，街道建管科保留一份。

四、落实物业管理职责，建立长效机制

各居民小区选举产生业主委员会之后，必须在10天之内建立起物业管理机制，落实好相关职责和人员。有条件的居民小区应聘请正规物管企业并落实负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员；条件不够成熟的，至少必须落实负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员。

各业主委员会必须服从街道、社区的管理，积极按时报送相关资料，并按照业主委员会职责搞好各住宅小区的日常管理工作。街道每年将根据该居民小区内的类型、户数，参照社区上报的考核结果，给予履职合格的业主委员会一定数额的运行经费补助。

璧泉街道建管科

4.某小区居民环境污染调查报告 篇四

——中山市实验小学三（3）班 张砳垚

一、调查目的:

了解我们生活小区的周围环境的污染情况，以及人们对环境污染的认识。

二、调查设计：

1、设计调查问卷：根据本次调查目的，设计了八个调查问题，每个问题有4-5个备选答案，受访者可以单选或多选。（问卷见附录）

2、调查区域：中山市实地璟湖城百合家园小区内。

3、受访人群：小区内居民，23~50岁，性别不限。

4、调查方式：小区内随机采访结合登门拜访两种方式。

5、问卷份数：10份。

6、调查时间：2014年3月2日。

三、结果统计分析：

（一）问题1-4的结果统计分析：

1、居民对小区周边环境污染的认知：

选A.非常严重的有3人，选B.不太严重的有7人。

2、居民认为的主要的污染源：

选A.水污染的有4人次，选B.垃圾废弃物的有5人次，选C.空气污染的有7人次，选D.噪音污染的有4人次。

3、目前环境污染对居民生活的影响程度：

选A.非常严重的有1人，选B.比较严重的有6人，选C.无影响的有2人，选D.无所谓的有1人。

4、噪音是否影响休息：

选A.严重影响的有1人，选C.无影响的有6人，选D.无所谓的有1人。

以上四个问题主要调查污染对小区居民的现实影响。从统计结果来看，大部分居民对小区周边环境比较满意，但小区周边也存在现实的污染，目前人们最担心的是空气污染，其次是垃圾废弃物，第三是水污染和噪音污染。

（二）问题5、6、8的结果统计分析：

5、小区居民使用一次性饭盒的频率：

选B.偶尔使用的有4人，选C.尽量不用的有5人，选D.不用的有1人。

6.在周围无垃圾桶的情况下，如何处理手上的垃圾：

全部选D.找到垃圾箱再扔。

8、居民在生活中采用的环保措施：

选A不乱丢垃圾的有10人次，选B宣传保护的有7人次，选D举报污染源的有6人次。

以上三个问题主要调查人们在生活中环保意识和环保措施。从统计结果来看，人们普遍能认识到一次性饭盒的危害，都能不使用或尽量少用一次性饭盒；人们在外出时基本都能认识到不乱扔垃圾，说明只要合理布置垃圾箱，给居民予方便，人们都能将手中垃圾丢入垃圾箱；目前人们的环保意识都很强烈：大部分人都能不乱丢垃圾，都能主动影响周围的朋友亲戚做好环保工作，都对环保污染深恶痛疾，能主动向环保部门举报身边的污染源，说明只要职能部门敢管能管，人们十分乐意配合，都愿意主动配合，环保已经深入民心。

（三）问题7的分析：

7、居民对政府治理污染能力的认可程度：

选A.尽职尽责的有1人，选B.一般的有6人，选C不好的有3人

本问题主要调查人们对目前政府治理污染能力是否满意。从统计结果来看，大部分人对目前政府治理污染的能力不满意。这可能是因为，政府环保部门工作不透明，工作不给力，群众感受不到环境的改善。这也和现实中环境容易污染、不易治理有关系。下一步，政府应密切与群众联系，公开、透明地治理环境，创造条件争取人们的关注与参与。

5.居民小区前期物业管理的论文 篇五

在物业管理阶段，做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时，由于开发商是物业管理合同中的委托者，但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用，但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人，没有自己物业管理的决策权，却又要承担此法律关系的后果，支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同，但在实施前期管理的过程中，需要代表业主的利益，仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷，并督促开发商进行改正，物来服务企业又担心与开发商关系搞僵，影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。

2．2管理工作的基础性

居民小区前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上，同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施，问题多发阶段是运行的初期。在居民小区前期物业管理阶段，物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试，并对发现的问题及时进行修正，对一些在接管验收中未能发现的重要问题，通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作，才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施，也为今后的长效管理奠定基础。

2．3管理矛盾的集中性

在居民小区前期物业管理阶段，工作的头绪繁多，工作量大，而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同，在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾，这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性，对物业服务企业提出了极大的挑战。

2．4管理合同的短暂性

6.居民小区物业管理服务工作调研报告 篇六

目:

程:

名:

业:

级:

号: : 课 程 论 文

如何加强居民小区物业管理中存在消防安全物业管理 吴一凡 公共事业管理

092 095205613 徐冲

职称: 200 年 12 月 16 日

题

课 姓 专班学指导教师

居民小区物业管理中存在消防安全问题

作者：吴一凡 指导教师：徐春

摘要：随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了，居民小区物业管理与消防安全脱节现象。因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴行业。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防安全管理工作不仅是当前，更是今后长期的工作。关键词：物业管理；消防安全；人员规范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，但是不少小区在日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。正文：

一、管理现状存的问题

1、小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。

但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划； 有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接。

部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓；已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求。

消防车道为枝状无回车场地；人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求。

不少小区设有集中供气系统如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统，由于施工、设计队伍参差不齐，未经消防部门审核把关，出现了如管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理，液化气储存间、煤气调压站位置设计不当等违反安全规定的行为，由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大，一旦发生问题，后果将不堪设想，这方面的教训全国各地发生了不少。

2、现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面： 单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设。

小区保安大多属临时雇佣性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃。

消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足。消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡，室内外栓用于冲洗路面、浇花浇地被挪作他用。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。

3、居民家中存在不少火灾隐患。

家庭装修中为了追求装修效果，而过多采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。

为了防盗，大多数住宅楼一二层安装了防盗网、防盗栏等防护措施，上层住户为防止上层住户为防止小偷从下层护栏进入自家不得已也须安装防盗护栏，整幢建筑变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。目前大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，基本的灭火和疏散逃生知识不具备，现在家庭一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，易产生大量有毒气体，给居民生命财产安全造成很大威胁。

二、关于物业消防安全管理的思考

1、理顺物业消防安全管理的各种关系，建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架。以法律的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。

2、建立完整、系统的物业消防安全管理法律规范体系，规范其运作。制定物业消防安全管理基本法律、法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业公司及业主或物业使用人的行为，协调其相互间的各种关系，将物业消防管理纳入法制化和规范化的轨道，同时制定统一的物业消防安全管理行业标准和规范，如公共消防安全契约、住户消防安全手册、物业消防安全检查规定，消防设施维修资金标准及实施方案规定，消防安全管理费收支规定，维修养护消防设施规定等。

3、建立和推行物业消防安全管理早期介入制度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，|考试|大|并且严格把好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。

4、建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物业管理中应确定专（兼）职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。

5、公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导。公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，帮助提高消防安全管理素质。

三、加强管理消防安全的对策

1、加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。

2、要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。

3、大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用周六、周日空闲时间及119消防宣传日，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。

4、加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。

辖区公安派出所要充分发挥消防监督职责，要把居住人口较多的小区纳入消防重点单位加强管理，要把对小区消防监督管理纳入责任区民警的考核内容，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，对于不按消防规划建设的小区，未按规定配备消防设施和器材的，要责令限期进行改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处；对小区周围或小区内违法设置的液化气代灌点、加油站或煤气调压站要责令限期整改、搬迁或依法取缔，结论：综上所述，物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。参考文献：

7.居民小区物业管理服务工作调研报告 篇七

根据《关于部分市直单位结对共建居民小区调整安排的通知》(六创指﹝20xx﹞3号)要求，我单位与南苑社区大市场小区结对包保。按照结对共建计划，结合自身实际，积极开展结对共建活动，服务社区的建设和发展。

一、单位重视

该小区位于龙河西路裕豪巷内，建于20xx年，住户114户。小区较小且属于老旧小区、无物业管理。为了配合创建全国文明城市工作以及履行包保单位的职责，单位领导十分重视与包保社区的共建工作，要求帮助解难事、办实事。明确了分管领导，确定了联络员，做到分工明确，责任到人。

二、具体措施

我们积极主动与南苑社区联系，办公室安排专人负责与社区负责人联系沟通并进小区现场查看。了解到小区公共部分设施破损严重，窨井盖缺失、路灯不亮，地砖破损。“住在小区门口的老奶奶因为窨井就在门口附近好几次摔跤，只得用木板盖住，急需修缮”“小区内的四盏路灯坏了晚上也成了摆设”社区工作人员介绍说。对小区突出问题我们看在眼里记在心上，回到单位后及时向领导汇报情况，联系维修师傅尽快拿出维修方案。周末我们带领维修师傅扎进小区开始施工，排查路灯线路、勘察管线、做好防护、沟槽开挖、土方回填、铺设地砖。针对前期下水管道阻塞，在清空窨井内积物后重新施工，经过二天的紧张施工，我单位共为小区修补一批破损地砖、更换窨井盖3处、LED灯泡7只，出动施工人员2余名。

三、携手共建

今年以来，为巩固包保共建小区工作成果，持续提高群众对创城工作的支持率和满意度，市区两级持续对小区开展结队帮扶工作，补齐了小区硬件设施短板，强化小区的净化和美化工作，提高小区居民的`文明意识，有效推动创城工作的开展。

8.居民小区物业管理服务工作调研报告 篇八

施意见

为加强园区居民小区安全防范设施建设和管理，增强居民住宅小区安全防范能力，保护居民人身、财产安全，根据苏州市《关于加强全市社会面治安监控系统规范化建设的意见》文件精神和有关行业标准的规定，结合园区实际，特制定本意见。

一、居民小区技防设施建设的目标任务

居民小区技防设施建设，是指附属于住宅建筑主体并具有安全防范功能的防护围墙（围栏）、防盗门（楼寓对讲电控防盗门、进户的防盗安全门）、周界电子防护系统、视频监控系统、电子巡更系统、家庭报警系统等防范设施及治安值班室。要达到的目标是：小区周界应建防护围墙（围栏）和安装周界电子防护系统。小区出入口、停车场（库）出入口及场（库）内、重要区域、主要通道应安装视频监控系统。单元门应安装楼寓对讲电控防盗门。进户门应安装多方位锁定功能的防盗安全门。别墅围墙门宜安装访客对讲设施（可视或非可视）。楼内设电梯的，电梯轿厢内应安装视频监控。户内安装与小区报警监控室（中心）联网的紧急求助报警装置。多层、高层住宅楼的一、二层住户应安装入侵报警系统，并实行联网；要宣传、动员其它层的住户安装与小区报警监控室（中心）联网的入侵报警系统。小区内停车库应安装防撬锁的卷帘门。小区建治安值班室（门卫），聘请物业管理人员，实行昼夜值班护卫，确保小区安全。5万平方米以上（含5万平方米）的住宅小区应设置报警监控室（中心）。

要依据居民小区的不同情况，因地制宜开展技防建设。新建居民小区的技防建设，必须纳入开发建设的总体规划中，统一规划、统一设计、同步施工，验收通过才能投入使用。安置居民小区的技防建设，必须纳入政府实事工程，拨出专款开展技防建设；政府建造的老居民小区的技防建设，必须纳入改造预算之中。开发商建造的老居民小区，原则上在住宅公用设施设备维修基金中列支，经业主委员会同意后，实施技防建设和改造。资金有缺额的，可由镇、社区工委向相关部门申请补助资金。安置居民小区和政府建造的老居民小区技防建设和改造，各镇政府必须制定三年建设规划，2008年完成率达到50%，2009年达到100％。

二、居民小区技防设施建设的具体标准

（一）周界电子防护系统标准：周界电子防护系统沿小区周界封闭设置（小区出入口除外），应全面设防，无盲区、无死角。报警监控室通过显示屏、电子地图或模拟地形图能准确识别、显示周界报警的具体位置，有声、光指示，并具有记录、储存、打印功能；报警响应时间不大于2秒；应具备防拆和断路报警功能。周界电子防护系统的其它技术要求应符合GB10408.1-2000《入侵探测器第1部分：通用要求》、GB10408.4-2000《入侵探测器第4部分：主动红外入侵探测器》、GB12663-2001《防盗报警控制器通用技术条件》的有关规定。

(二)视频监控系统建设标准：监控图像要达到稳定、清晰；出入口的监控图像要能清楚地显示人员面部特征和出入车辆的车牌号码。电梯轿厢内的摄像机，应安装在电梯门的左上方或右上方的厢顶部，系统应配置电梯楼层显示器。硬盘录像机宜采用嵌入式，要求支持PAL/NTSC制，每路视频信号的实时监控、远端显示及录像回放均应达到25帧/每秒/每通道（PAL）；图像记录保存时间不小于30天；记录、回放图像比较清楚；硬盘录像机视频采用H.264或MPEC4压缩技术和支持RS-232及RS485接口，并具有断电自启动功能和远传网络接口。视频监控系统的其它技术要求应符合GB50198-94《民用闭路监视电视系统工程技术规范》的有关规定。

（三）楼寓对讲（可视）系统建设标准：主机能正确选呼任一对讲分机，并能听到回铃声；主机选呼后，能实行治安值班室保卫人员与住户、楼栋口访客与住户之间的对讲（可视对讲），并且语言（图像）清晰。通过对讲分机能实现电控开锁。带有住户报警功能的楼寓对讲（可视）系统，其报警功能应符合住户报警系统和控制室主机的基本要求。楼寓对讲（可视）系统的其它技术要求应符合GA/T72-94《楼寓对讲电控防盗门通用技术条件》及GB/T269-2001《黑白可视对讲系统》的有关规定。

（四）电子巡更系统建设标准：可在小区重要部位和巡更路线上安装巡更站点。报警控制室能查阅、打印巡更人员的到位时间，并具有对巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询等功能。

（五）住户报警系统建设标准：住户报警系统由入侵探测器、紧急报警（求助）装置、防盗报警控制器、中心报警控制主机和传输网络组成。当住宅内安装的各类入侵探测器探测到警情、紧急报警（求助）装置被启动、或出现故障时，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的地址、防区、日期、时间等信息。防盗报警控制器与中心报警控制主机应能通过专线（敷设专用线或利用电话线）或其他方式实现联网。入侵探测器和防盗报警控制器（含智能型防盗报警器）必须是经国家安全技术防范认证中心认证的产品。住户报警系统的设计、安装应符合GB10408.1-2000《入侵探测器第1部分：通用要求》、GB10408.5-2000《入侵探测器第5部分：室内用被动红外入侵探测器》、GB10408.6-91《微波和被动红外复合入侵探测器》的有关规定。

（六）报警监控室（中心）建设标准：报警监控室（中心）宜设在小区地理位置的中心，避开噪声、污染和较强电磁场干扰的地方；可与住宅小区管理中心或警务室合建。应留有与当地公安机关联网的接口。应配置可靠的通信工具，发生警情时，能及时向公安机关接处警中心报警。报警控制室（中心）的设计、建设，应符合GB50348-2004《安全防范工程技术规范》3.13《监控中心设计》规定。

（七）管线敷设建设标准：居民住宅小区安全防范设施建设的布线宜独立敷设，统一规划、统一设计、统一施工。管线敷设应做到合理、先进、可靠。管线敷设应符合GB50348-2004《安全防范工程技术规范》3.11.5项中的规定。

周界电子防护系统和视频监控系统是居民小区必须安装的基本配置。

三、居民小区技防设施建设和管理的保障措施

（一）承建居民小区技防设施建设的基本要求。居民住宅小区安全防范设施的设计，应遵从人防、物防、技防有机结合的原则，在设置物防、技防设施时，应考虑人防的功能和作用。居民住宅小区安全防范设施建设，必须符合国家标准、行业标准、地方标准和有关的规定。安全防范设施建设所用的产品、设备和材料，必须符合国家法规和现行标准的要求，并经检验或认证合格的。承接居民住宅小区安全防范设施建设的设计、施工单位，必须具有相应资质等级，具有一定的技术力量和资金保证的单位。外省、市来我区承接居民住宅小区安全防范设施建设的，必须先明确安全防范设施建成后承担维护、检修的代理单位（代理单位必须是我市注册公司，从事过安全防范设施的建设、具有一定技术力量和资金保证的单位）后方可承接（安全防范设施维护费用的补偿由双方协商决定）。

（二）居民小区技防设施建设由公安部门扎口管理。居民小区安全防范设施承接后，设计、施工单位必须到当地公安机关的技防管理部门申报备案，公安机关对其设计、施工资质进行审核。总建筑面积在5万平方米以上（含5万平方米）的居民住宅建设项目，房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前，应当提交公安机关技防管理部门出具的意见。居民住宅小区安全防范设施建成后，由公安部门按照GB50348-2004《安全防范工程技术规范》第7章、第8章的有关规定对安全防范设施进行验收，验收通过后，国土房产部门对房地产开发企业进行住宅注册登记。

（三）居民小区技防设施要加强维修和保养。技防设施由业主或使用人按规定合理使用与保护，不得破坏或挪作他用，并由物业服务企业统一管理；物业服务企业应依照《江苏省物业管理条例》的规定和物业管理委托合同的约定，加强对安全防范设施的日常维护，保障其正常运行。委托专业公司维护的，应签定委托合同，该专业公司应具有相应的资质等级、具有一定的技术力量。对破坏居民住宅小区安全防范设施的，当地公安机关应责令其整改、恢复原状，并可根据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

（四）居民小区技防设施建设要建立资金保障机制。要建立安全防范设施运行及维护经费的保障机制。各镇政府在开展居民小区技防建设时，要拨出专款，确保资金到位、确保技防建设顺利推进。同时，已建居民小区技防设施的运行、维护费用应列入物业管理费；运行、维护收费标准应符合有关规定，并经专业部门审核通过；技防设施的更新、改造费用，经业主大会同意后，可从住宅公用设施设备维修基金中列支。

9.居民小区物业管理服务工作调研报告 篇九

创建卫生乡办、卫生村（居）、和卫生先进

单位活动实施方案的通知

XX办事处，各居委会，辖区各单位：

现将《XX区创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位活动实施方案》印发你们，望认真组织实施。

二○○九年三月十八日

XX区

创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位

活动实施方案

为全面推动四城联创工作向基层延伸，调动城乡广大基层单位进一步搞好创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位活动的积极性，根据上级文件要求，结合我区环境卫生综合整治活动，管委会决定在全区组织开展创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位活动。具体安排如下：

一、指导思想

积极贯彻国务院“政府组织、地方负责、部门协调、群众动手、科学治理、社会监督、分类指导”的爱国卫生工作方针，把创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位活动纳入经济建设和社会发展的总体规划，在创建工作中做到硬件上档次，管理工作入正轨，卫生意识新增强，文明素质大提高，形成以城带乡、以点带面、城乡联动的整体型创建格局，从根本上提高我区整体卫生水平，改变我区卫生面貌，保障人民群众的身体健康，推动经济社会快速发展。

二、方案目标

从今年起，在全区大力推进创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位活动。力争完成创建2个以上省、市级卫生先进单位，1个省、市级卫生乡办，3个市、区级卫生村（居）。

三、验收程序及标准

卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位的申报、考核、命名等程序依照相关文件执行。申报省、市级卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位必须是经XX区管委会已命名的卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位。

四、具体措施

1、加强组织领导，确保落实创建责任

为确保创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位顺利开展，各级各单位首先从强化领导指挥体系、健全组织网络开始，成立并完善各级创建领导小组，明确责任，落实任务；要紧紧围绕四城联创工作，将创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位纳入创卫工作的长远规划，定期召开会议，及时传达、贯彻上级部门的精神，深入现场进行督导检查。同时，要求办事处与所辖单位、各居委会签订创建工作目标责任书，将创建工作纳入年终目标责任考核，确保创建卫生先进单位和卫生村（居）活动落实到位。

2、加强宣传发动，着力提高群众卫生素质

创建工作是一项全方位、多层次的系统工程，需要得到方方面面的支持和配合。各级各部门根据创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位的标准，积极安排部署，采取广播、电视、印发资料、参观学习等多种形式进行广泛深入宣传，营造强大声势，引导群众自觉投身到“创建”工作中去。从而使我区群众对创建卫生乡办、卫生村（居）和卫生先进单位的目标家喻户晓，使创建的意义深入人心，增强群众公共卫生意识和保健意识。

3、加大卫生设施投入，提高整体卫生水平

针对长期以来办事处、居委会和单位不同程度的存在布局结构不合理，基础设施薄弱，卫生脏乱差等问题，各级各部门要紧紧围绕创建目标，统一规划，合理布局，在提高档次和品位上下功夫，限时限点，加大资金投入，对基础设施、环境卫生进行彻底改造，建设一批公厕、垃圾收集点、农产品交易市场等；各单位要结合实际情况，改造、装修破旧餐厅，完善各项卫生设施，添置、摆放果皮箱、封闭式垃圾桶等；各居委会要积极按要求完成改水改厕任务等。

4、建立健全卫生制度，强化具体实施措施

将创卫工作逐步引向制度化、规范化，制定和完善各项卫生管理制度、卫生考核制度以及工作人员职责等多项制度。严格按照创建标准，保持单位室内环境卫生整洁，确保绿化覆盖率达标，公共设施卫生清洁，“门前三包”责任落实等。结合办事处、居委会和各单位实际，开展卫生检查评比活动，扎扎实实地搞好群众性的创卫活动。

5、加大除害防病力度，提高人民健康水平

加大除害防病力度，广泛开展群众性除“四害”活动，充分发挥专业队伍作用，实行标本兼治，以治本为主，使“四害”得到有效控制。通过责任制的落实以及日常严格管理，有效地巩固除“四害”成果，结合创卫活动，积极迎接各级、各部门的检查，对除“四害”工作中存在的问题要及时整改；加大改水改厕力度，并做好定期保洁冲洗和垃圾、粪便处理清运工作，使“四害”无孳生之地，有效地控制“四害”密度，保障广大人民群众身体健康。

附件：省、市级卫生先进单位考核验收主要检查内容。

二○○九年三月十八日

附件2：

省、市级卫生先进单位考核验收主要检查内容

1、爱国卫生组织管理：单位领导重视创卫工作和创建卫生先进单位工作，并把创卫工作纳入本单位的工作内容；创卫组织健全，有专职或兼职人员负责创卫工作；卫生先进单位工作有规划、计划、总结。

2、卫生制度：各项卫生制度完备，卫生责任区划分明确，坚持每天小扫除，每周大扫除，每月检查一次，且检查记录完备。

3、环境卫生：环境整洁卫生，无乱堆乱放、乱贴乱画、乱扔杂物和乱扔垃圾现象。绿化美化好，可绿化面积全部进行了绿化。垃圾台密闭，每天清运一次。

4、室内卫生：室内物品摆放整齐，保持清洁卫生，地面无痰迹，墙壁无蛛网。桌面、椅子、茶具等物品不得有灰尘、污物，窗户干净卫生，不能有卫生死角。

5、食堂卫生：严格执行《中华人民共和国食品卫生法》规定的要求。从业人员持有效健康证上岗，且每半年必须进行一次体检。要具备卫生行政部门颁发的卫生许可证，食堂工作人员着装整齐、衣帽整洁，公用餐具必须进行严格消毒处理且能达到消毒效果。生熟食品必须分开堆放，面粉、大米等物品必须隔墙离地堆放，生熟菜板也必须分开使用，不得生熟混用。

6、厕所、楼道卫生：厕所上下水畅通，基本无臭味，要有专人管理且整洁卫生，便池干净卫生，不得有污迹，厕所内不得有乱扔手纸、杂物等现象。楼梯、楼道干净卫生，无乱扔垃圾、乱扔烟蒂现象，配备有必要的卫生设施如痰盂、垃圾桶等，扶手不得有灰尘，地面不得有痰迹，墙壁上不能有乱贴乱画现象。

10.无物业小区管理情况调研报告 篇十

为进一步加快银川市“两宜”城市建设，加强兴庆区非物业小区管理工作，兴庆区政协提案委员会组织部分委员，于2010年6月上旬，对兴庆区非物业小区管理工作情况进行了专题调研，听取了兴庆区城管局、民政局及各街道办事处关于非物业小区管理情况的汇报，实地查看了胜利街、富宁街部分非物业小区的管理情况，并与部分社区居委会、小区业主委员会、物业公司负责同志进行了座谈交流。现将调研情况报告如下：

一、基本情况 随着银川市“两宜”城市建设步伐的不断加快，一批批环境优美、功能齐全、管理规范的新建住宅小区为市区居民提供了极佳的居住环境，很大程度上改善了居民的生活条件，已经成为展示首府城市建设和管理水平的重要窗口。然而，作为首府银川市经济、科技、文化、教育、金融和商贸物流中心和城市形象集中体现的市辖区，目前仍有相当一部分老旧小区无专业化物业管理，其环境的“脏、乱、差”，基础设施的严重缺失，与首府城市建设的快速发展形成了强烈的反差，甚至在一定程度上严重影响了城市的形象。所以，老旧住宅小区居住面貌的根本改观，已成为银川市各县区亟待解决的民生问题。

据调查了解，目前银川市2680万平方米住宅中，有1800万平方米已纳入规范化物业管理，但尚有33%未被纳入物业管理。银川大部分非物业小区建于上世纪70年代末至90年代初，因年代久远，普遍存在地下管网铺设不完善、安全措施不到位，经常出现化粪池堵塞、污水横溢、失窃严重等问题，个别小区甚至完全处于无人管理状态。尤其是作为老城区的兴庆区，非物业管理的老旧小区多达

个、共计1901栋楼、建筑面积达346万平方米。这些小区大部分是上世纪70至90年代企业自建小区，管理上由单位后勤自管，由于产权单位破产倒闭、转制等原因，致使小区无人管理，同时这些小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，又长期缺少维修整治，从而造成了现在公共管网老化、小区不成规模，环境脏、乱、差等问题。

二、存在的问题

（一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。五是没有中水循环使用设施。绿化用水基本使用自来水，费用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是户型设计没有考虑储藏功能，且管理不严，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。七是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。八是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。九是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。十是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。

虽然银川市 “三大战役”活动的实施，使小区环境得到了较大改善。但由于缺乏物业管理，小区长期建管脱节，虽然房改时按比例收取了设施维护费，但出现排水堵塞等问题后，市政管理部门只负责大街区域，小巷和小区只能由办事处、社区向居民收费、向有关单位化缘解决，部分居民只投诉不缴费，原建设责任单位不愿意承担疏通费用，造成排污疏通问题得不到及时解决。据调查仅解放西街每年发生污水堵塞现象达20多处。

（二）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。部分小区居民以“三大战役”有关问题没有解决为由，长期拒缴卫生费。居委会每月每户收取3元卫生费，收取率只能达到60%，街道办事处和社区居委会不得不垫资雇佣老、弱、病残人员清扫背街小巷和小区卫生，导致卫生管理不到位，脏乱差现象严重。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题，多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。

（三）治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。

（四）绿化养护难。“三大战役”以后，各拆迁小区进行了综合整治，扩大了绿化面积，但浇水问题一直没有解决，部分草坪已经枯死。一些居民画地为牢，占用公共绿地面积种植蔬菜。目前接通一处上水要向自来水公司缴费600元，绿地浇水养护成为一大难题。

（五）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。

（六）改造资金缺口大。老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。

三、对策建议

目前非物业小区存在的诸多难题，严重影响着文明城市和“两宜” 城市的创建工作，各级政府必须从建设文明城市和“两宜”城市的战略高度，从解决居民最关心的现实问题的全局高度出发，把改善居住条件和加快发展放在同等重要的地位去谋划，加大对非物业小区的治理，彻底改善老旧小区居住环境面貌，让居民群众生活在一个美好、安全、舒适的环境中。

（一）发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治 老旧住宅小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。对居住环境的改善，尤其是对过去在计划经济时代建设的老旧小区，市政府应从城市建设维护费中拿出专项资金，逐年、逐步有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。县（区）政府应发挥主导作用，在对非物业小区、楼院进行摸底和规划整合的基础上，建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治的总体规划方案和各街道具体方案。可针对老旧小区的分布情况，首先在各街道办事处辖区内各选1个非物业管理小区进行全面改造，重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏，规范小区大门设置，形成相对封闭独立的非物业管理小区。在认真总结整治经验的基础上，本着因地制宜的原则，逐步在其他老旧小区进行推广。可以尝试由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。

（二）出台准物业化管理办法，逐步规范非物业小区管理 鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议银川市政府出台《非物业小区实行准物业化管理办法》，对所有非物业小区统一实行准物业化管理。管理办法中要明确以下内容：一是准物业化管理小区收费标准。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工，生活较为困难，可将物业费定为每平方米0.2元，用于聘请清扫保洁员和保安，高标准做好环境卫生和安全管理工作。二是建立绿化认养管护机制。在春季绿化时由政府购买果树苗，分发给居民认养种植、浇水、管护，有效解决浇水难和管护难问题，绿化美化小区环境。三是大力推广准物业化管理。对条件成熟的非物业小区，选聘物业公司进行管理；对条件不成熟不具备的非物业小区，暂时由业主委员会、社区居委会进行管理。四是收费问题。准物业费收取难问题是制约物业管理的瓶颈因素，应规定：房屋出售必须有物业公司或社区居委会出具的物业费缴纳证明，否则房屋不得出售并加倍收取滞纳金，同时通知所在单位取消评先评优资格，纳入金融诚信系统，从根本上解决物业费收取难问题。同时，为弥补经费不足，管理责任单位可在小区内划分停车泊位，收取停车费用。小区出现下水堵塞、化粪池堵塞等问题由政府设立维修基金解决，维修事宜由管理责任主体负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

（三）因地制宜，建立物业管理长效机制

（三）应尽快制定实施老旧小区物业管理工作规划，加大对老旧小区实施物业管理的监管力度

为确保老旧小区整治成果，老旧小区整治工作完成后，要注重解决管理责任主体、管理机制问题，促进老旧小区管理的良性循环。要充分发挥政府行政管理部门的作用，由市房地产管理部门负责指导条件成熟的小区实施准物业化管理试点，制定优惠政策，吸引物业公司参与老旧小区管理，待试点成功后逐步在全市推开，使老旧小区逐步走上准物业化管理的轨道。物业管理是新型行业，决不是房管部门或机关、企事业单位管房机构的简单翻牌。兴庆区很大一部分是老小区，推行物业管理困难多、难度大，物业公司只有树立用户至上、服务第一的观念，赢得居民的满意和认可，才有立足之地。随着物业管理行业的迅速发展，物业公司要有紧迫感，克服“只此一家，别无分号”的思想，提高业务素质和服务水平，在竞争中求得生存和发展。

由政府购买公益性岗位，为每个非物业小区配备2-4名公岗保安员，全天候巡逻，杜绝入户偷盗等现象发生。实施“邻里守望”工程，开展以“楼单元长联防”为主体的群众性治安防范工作。对小区部分大门进行封闭，消除小区安全隐患。

六要完善小区服务。公示卫生、治安等基本管理服务项目、标准和责任人，接受居民监督。在此基础上，逐步扩大管理服务项目，根据居民需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断向广度、深度延伸，逐步建立起行政主导与市场运作相结合的物业管理服务机制，最终过渡到完全市场化的物业管理服务。

（四）处理好社区建设与物业管理的关系

11.关于小区物业管理工作的报告 篇十一

（2014年10月）

主任、各位副主任、各位委员：

现在，我代表依安县人民政府，向大会作县城物业小区管理工作情况的报告，请予审议。

一、物业小区管理基本情况

依安县小区物业管理工作起步较晚，2006年成立第一家物业公司，就是祥和物业公司，只是管理一部分单体楼和单位建设的集资楼，多数楼房由集资单位自行 管理，或由业主自治管理。从2008年开始，进行棚户区改造，一改过去拔毛式开发，而是连片改造，截止到目前，已经建成35个小区，这些小区基本达到了“十二有”标准，即硬化、绿化、亮化、水冲厕所、健身器材、监控设备、箱式变电、阳光车棚、警务室、凉亭、长廊、物业用房，物业公司由原来的一家，发展到了10家，管理着35个新建小区，小区管理逐步走上法制化、规范化、标准化的轨道。锦绣华庭小区、佳和阳光小区、名仕国际小区和金鼎家园小区的管理已经达到了市级标准。另有113栋老旧散住宅小区和单体楼，由依安镇各个社区负责卫生清扫、垃圾清运以及户籍管理方向的工作。

二、工作开展情况

（一）加大投入，加快老旧散小区改造。县城老旧散小区和单体楼建设年代久远，小区建设标准不高，相继出现很多物业管理方向的问题，比如，楼盖漏雨、上下水管线老化、外墙皮脱落、小区没有物业公司介入管理等等。今年，按照省、市相关要求，县政府决定对部分老旧散小区进行改造，并组建了金鼎物业公司，由该公司对老旧散小区进行改造和管理，资金来源采取居民筹集一部分，政府投入一部分，争取相关政策支援一部分的原则，共筹措资金400多万元，其中，居民筹集154万，县财政投入260万元，对11个小区24栋楼房进行了改造、改造项目分楼房主体改造和庭院改造两部分。主体部分改造包括：楼梯间粉刷、楼梯扶手粉刷、单元门更换、楼体广告清除等；庭院改造包括：硬化、绿化、亮化、美化，建设自行车棚、停车位、监控设备、小区大门和物业用房等。通过改造，小区面貌焕然一新，为居民营造了一个舒适、整洁的生活环境。

（二）坚持标准，强力推进新小区建设。

2013年，物业主管部门制定了新建小区“十二有”标准。即：硬化、绿化、亮化、水冲厕所、健身器材、监控设备、箱式变化、阳光车棚、警务室、凉亭、长廊、物业用房。今年，又增加了“一有”即有停车位。棚户区改造或开发建设，建设单位首先制作新建小区效果图，由物业管理部审核后方可开工 建设，同时，建设单位按照小区面积每平方米交纳60元小区建设保证金，工程建成验收时，物业管理部参与验收，小区建达到“十二有”或“十三有”标准，签字盖章，返还小区建设保证金。否则，不予签字盖章，责令建设或开发单位对小区建设进行改进，再达不到规定标准的，由物业管理部门利用小区建设保证金对该小区进行建设。目前，新建的35个小区，均已达到了“十二有”标准。

（三）奖惩分明，强化小区物业管理

为进一步规范物业企业行为，提高服务质量和水平，维护广大业主对小区物业服务的参与权、选择权和管理权，促进物业服务企业增强为业主服务的意识、能力和水平，实现物业管理、服务和经营科学健康发展。我们按照齐齐哈尔市《关于物业服务企业开展考核评定通知》要求。制定了《依安县物业服务企业考核评定办法》，考核评定内容包括，企业内部管理；文明建设与服务意识；财务管理；房屋、环境、秩序管理；公用设施、设备管理；群众满意率。考核评定方法实行千分制，每个季度考核评定一次，每年不定期抽查15次，参加人员有物业管理部、社区、业主委员会、物业公司领导和业主代表。分值分四个等次，即，优秀、良好、合格、不合格，对考核评定为不合格等次的物业服务企业，进行通报批评；对连续两次考核评定为不合格等次的小区物业服务企业，由物业管理部门和社区牵头，组织小区业主委员会，终止该公司物业服务合同，重新选择物业服务企业；连续两年排名末位的，县物业主管部门建议市物业管理处取消该公司物业服务资质，并清除依安县物业管理市场。

三、存在问题

几年来，物业小区管理虽然取得了一定成效，但是，也存在一些亟待解决的问题。一是老旧散小区基础设施薄弱。这些小区在建设初期只有硬化，个别的小区有绿化、亮化和阳光车棚，由于年久失修，已破烂不堪。二是物业工作人员持证率低。工作人员持证上岗有一定的比例，个别物业公司人员持证率太低，而且多数人员没有经过专门的业务培训，工作起来没有章法。三是物业工作人员服务意识差。个别物业公司重收费、轻管理，垃圾达不到日产日清，大雪十天半月清不走，设施损坏无人修，甚至个别工作人员与业主发生争吵、产生矛盾。四是物业费收取难。由于在服务和管理上没有达到合同上的标准或之前的承诺，物业公司在收费上有一定的难度。特别是老旧散小区和单体楼，服务项目少，居民不交费，多数楼房已经弃管。

四、下步工作安排

一是加大投入，推动老旧散小区改造进度。按照“三点”原则，积极筹措资金，继续对老旧散小区进行改造，并由金鼎物业公司接管，彻底改变小区“脏、乱、差”和无物业管理的局面。二是坚持标准，严格按照设计建设新小区。足额提取小区建设保证金，小区建成后，必须达到设计标准，否则，不予验收，不返还小区建设保证金，楼房不得投入使用。三是加强培训，提高从业人员业务素质。各个物业服务企业要制定从业人员培训计划，经过物业管理专业培训后持证上岗，达到持证上岗要求的比例。四是强化管理，规范物业服务企业行为。严格按照物业服务企业考核评定办法，加强对物业企业进行检查和抽查，并兑现奖惩。