商业地产融资现状探讨

商业地产融资现状探讨（精选12篇）

1.商业地产融资现状探讨 篇一

养老地产发展现状及融资策略论文

引言

，我国60岁以上老年人日了突破2亿，2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1,000万。本世纪中叶，60岁以上人日将达到峰值4.87亿，占总人日的比重达34.80Io 0 末，重庆市60岁以上的老年人日达到了584万，占重庆市人日比例约17 %，并呈现出“未富先老”、地区老龄化程度小平衡、城乡倒置等特点。而对我国未来庞大的老年人日，老年人日分层次养老，应该是比较现实的选择。建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。社会力量成为发展养老服务业的“主角”。政府应做好“保基本、兜底线”的基础工作，着力保障特殊困难老年人群的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。

目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因索，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。

虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素:一是土地;二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠:土地可以免招拍挂:项目享受税费减免

一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境

现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是: 南岸:宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓

巴南:常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园

万盛:金科地产开发的金科中华养生城

大足:台企品安生命集团开发的五星级养老院

南川:美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区

壁山:中水电地产开发的重庆三担健康城

二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析

在重庆现有的养老地产项目中，范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓(出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替)，在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城(出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替)。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证分析。

RY医疗护理养老公寓项目融资分析和财务分析。在获得项目相关的经济数据的基础上，进行本项目的总投资估算，结果如下:本项目总投资3.97亿元，其中:建设成本3.21亿元，配套的三甲医院投资1,000万元，项目装修费3,000万元，项目建设期资金利息(静态，年利率:12%) 3 } 600万元(项目建设期:24个月)。

三、重庆养老地产项目融资模式

(一)重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有PPP,BOT,PFI，等等。

即public-private partnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。PPP本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的PPP,更加强调政府在项目中的所有权(有股份以及与企业过程中的风险分担和利益。

BOT，即build-operate-transfer(建设一经营一移交)，是相对比较简单的`或典型的特许经营项目融资模式。BOT是指政府(主要是省市级以上)通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目(主要是基础设施和自然资源开劫的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期(通常为10-30年)内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交(一般是免费)给政府。

PFI，即Private-Finance-Initiative的缩写，即“私营主动融资”。PFI起源于英国，是BOT之后又一优化和创新的公共项目融资模式。PFI更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导h}。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在PFI下，公共部门在合同期内应使用承包

四、对重庆养老地产运用PFI融资模式的建议

发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能重要。

目前，我国缺失对养老地产和PFI方面的立法监督，为了保证PFI融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议: 要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应PFI项目建设和经营的需要。

加强项目风险管理，建立合理的利益共享和风险分配机制，这是PFI项目能否成功的关键,应当建立政府监管体系和扶持力度，明确养老地产中的政府部门和私营部门的责任和义务，设定法定的监管机构和问责制，产生激励约束机制。

2.商业地产融资现状探讨 篇二

商业票据市场作为短期资金融通场所, 在社会经济生活中有着重要的地位。然而, 我国的商业票据市场发展缓慢, 阻碍了货币市场的发展。本文通过对这一问题的初步探讨, 提出了加快商业票据市场发展进程亟待解决的突出问题和基本路径, 具有一定的现实意义。

商业票据作业一种商业信用工具, 是指由债务人向债权人开出的, 承诺在一定时期内支付一定款项的支付保证书, 即由无担保, 可转让的短期期票组成。在我国, 商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。

商业票据融资就是企业通过商业票据的转让、买卖以获取资金的一种可以称为最原始的融资行为, 企业在流通手段不足时, 签发商业票据是企业自己创造信用流通工具;同时, 持有未到期票据的企业出现短期资金困难时, 可将手中的票据在市场上交易以获得资金。所以, 相对于资本市场资金融资和银行贷款而言, 票据融资是企业最为便捷的方式。虽然目前我国票据的承兑主体仍然是资信状况较好的大中型企业, 但众多中小企业, 尤其是作为大型企业配套服务为主的二级供应商均可以成为持票人, 并通过向商业银行办理贴现或向上下游企业转让其手中获取的背书票据, 最终获得资金和原材料等所需资源的支持。以我所在企业为例, 其中10%左右的承兑汇票是以企业本身为承兑方向商业银行开具并支付给供应商, 同时, 在接受用户货款中, 银行承兑汇票所占比例已高达全部来款金额的70%上下, 除极少数部分用于直接贴现偿付工资、福利费等等, 其余则全部通过背书转让方式支付给各类配套企业。因而, 票据贴现和转移支付对于企业来说, 是用“明天的钱赚后天的钱”, 这种融资方式值得中小企业广泛积极地使用。尤其是在民营经济和中小企业比较集中的地区, 商业票据已经成为重要的、不可替代的信用工具和融资手段。

商业票据融资的优越性具体体现在以下方面:

1、无需以实体财产做抵押和担保, 只以企业自己的声誉、实力、地位以及与地方商业银行的良好合作关系为担保, 手续便捷。

2、期限相对较短, 通常情况下商业票据的期限为1~6个月, 某些银行甚至可以借助其转嫁风险, 可以将企业中长期的大额贷款风险通过一张张小额票据化解, 即便银行贴现了没有真实贸易背景的票据, 只要它能转贴给另外的商业银行或再贴现, 就不会有资金损失。

3、成本较低。商业票据利率一般低于银行贷款利率, 在相对于贷款而言, 对企业的融资成本来说相对不大且更易于流通和有支付保证。

4、其他限制性条款较少, 票据融资方式没有过多的法规限制且无最高额度限制。更为重要的是, 商业票据在流动过程中, 可以不断增值, 产生十几倍乃至几十倍的货币效应, 因而备受中小型企业青睐;同时, 在当前商业银行以存贷利差为主要收入的情况下, 商业票据不仅可以收取保证金, 其贴现利息和手续费也成为银行获取盈利的主要途径, 此外, 票据融资还可以为银行留住相当数量的老客户, 并提高运营安全性和有效规避风险。商业票据的便捷、低风险、低成本、高流动性以及周转快的诸多优点为欧美发达国家所推崇, 仅以美国为例, 企业票据与银行票据交易量已相当于整个股票交易量, 成为四大融资工具之一。

二、中国商业票据融资现状与问题

(一) 商业票据融资受长期固有体制的制约, 存在着结构性失衡与市场功能定位偏差的主观原因。

1、商业票据融资工具种类及数量

单一, 现有监管法规中只规定了银行本票;汇票中银行承兑汇票所占比重约为95%, 商业承兑汇票为5%;在交易性商业票据中, 两者的比例为87:13。这种单一性的融资工具不利于票据市场的健康持续发展, 同时与美国、欧盟等先进经济体中几大融资工具并存且协调发展的状况差距较大。

2、仅有的商业票据功能局限于结算业务。

商业票据在市场经济主体下更多地成为发票人融资的债务凭证, 这正是商业票据功能的最终体现, 与之对应的商业票据市场应定位于短期资金融通场所。而在我国单一票据工具及强调票据背后真实贸易和债权债务关系的现有体制下, 商业票据的融资功能难以得到有效发挥。

3、商业票据业务经营模式落后。

票据业务的涉及面广、风险集中、资金周转快捷的特点决定了其必须适应于专业化和集约化经营模式运作的大趋势, 与货币市场其他子市场 (如股票、债券市场) 相比较, 票据市场表现为断裂分离状况, 局部性、区域化特征明显, 涉及商业票据承兑和贴现业务分散在商业银行的各级经营网点。

4、缺乏统一的全国商业票据融资平台和市场。

我国仅在部分中心城市形成了区域性的票据中心, 票据在各行各地区之间的流动性较差, 出现了各地人民银行优先办理本地票据贴现, 而对外地转贴现票据进行限制办理的现象, 这种情况在本人所在企业票据融资业务中也时常发生。

5、专业化票据中介机构缺乏。

发达国家如日本的短资公司和英国的票据贴现行, 都为企业商业票据提供了授信支持和中介服务并有效了降低了银企风险, 而我国的票据市场中介机构和窗口设立在商业银行系统内部, 没有利用金融市场上多元化的金融机构对票据市场的风险进行分散。

6、票据业务处理手段原始落后。

票据的一级市场形成较晚缺乏市场基础, 票据流通市场局限在系统和局部范围之内, 票据签发、承兑、背书转让和贴现流程还未摆脱手工操作, 与信息比, 无纸化的发展趋势仍有不小的差距。实物票据的存在制约和限制了统一登记保管和交易清算体系的建立, 差错率和风险较大。

(二) 社会整体信用体系和制度缺失使金融风险不断发生, 客观上阻碍了我国商业票据融资业务的发展。

1、企业信用状况低下。

企业信用就是指一个企业履行自身承诺的能力与意愿, 其中包括了企业履行承诺的历史记录, 体现在银行票据融资业务方面, 企业信用即为企业到期支付资金的意愿和能力, 具有良好信用的企业当然容易获得票据融资支持, 银行也会对其充满信心。由此看来, 信用状况的好坏将直接制约着商业票据融资的可能性和效率, 在当前企业信用制度还没有有效建立的现实情况下, 制约了市场主体及理性投资者的介入, 而由于部分企业、个人和金融机构信用较差, 影响了部分票据的使用和流通, 从而使市场对所有票据的信用产生怀疑, 即使信用好的企业签发的票据也同样难以被接受。

2、信用风险过度集中于银行。

从目前票据的交易品种上看, 商业承兑汇票所占重较小, 企业仍主要利用银行信用进行融资。从票据交易主体来看, 商业票据市场的参与者主要是一些大中型企业和国有商业银行, 众多的中小企业与商业银行以及非银行金融机构参与程度有限。因此, 票据业务的发展完全依赖于银行信用, 使商业银行成为票据风险的最终承担者, 加大了商业银行的经营风险。不利于推动商业信用票据化和扩大票据融资。

整体社会信用体系和制度的缺失, 造成了票据融资业务发展的极不正常, 一方面大多数中小企业管理水平有限, 经营业绩不佳, 加之为了套取票据和贴现不惜提供虚假交易记录和相关资料, 使商业银行防不胜防;另一方面, 银行内部工作人员的信用道德水准和业务水平也亟待提高, 当前出现的多起商业银行金融大案也充分暴露了银行内部对票据业务风险的控制、监督、稽核程序上还存在着一定的漏洞和弊端, 甚至会出现极个别银行内部人员与企业串通, 恶意实施票据欺诈, 违规进行票据业务操作的不良行为。

商业信用的现状使票据融资市场的参与主体企业一方关心自己的票据到银行能不能贴现, 银行一方关心的是办理贴现有没有可靠的承兑和担保, 同时管理决策部门担心票据市场搞大了会出现大规模的挤兑风险。因此, 目前票据市场产生了三大孤岛效应, 票据类型孤岛:商业承兑汇票大多被排斥在市场之外;企业类型孤岛:中小企业受到极大的冷遇;地域孤岛:欠发达地区的票据信用度大打折扣。

(三) 现行票据法律条文存在着严重缺陷, 同时监管手段和处罚力度不够使商业票据融资的“瓶颈”问题无法突破

首先, 票据法自身存在着理论误区, 把早己过时的“真实票据原则”作为立法基础, 将融资性票据排斥在商业票据之外。不可否认, 票据法的这种规定在特定的历史环境下确定起到过一定的作用, 但随着经济金融环境的变化, 真实性审查在控制票据信用扩张方面所起的作用越来越有限, 并且增加了票据业务办理成本和监管成本, 在一定程度上造成票据市场制度的扭曲, 使商业票据的短期融资功能得不到发挥。因此, 关于真实交易背景的规定不予取消, 就无法为融资性票据的发展扫清法律障碍, 并且无法与国际通行票据的法律接轨。

其次, 票据业务管理方面的制度不严或执行困难。一是监管部门处理票据业务方面的违规问题, 没有严格的法律依据, 存在事实上的法律白区和真空状态:二是有关部门对票据诈骗犯罪查处不严, 打击力度不够。《票据法》第103条规定“故意使用伪造、变造票据的, 依法追究刑事责任”, 但由于票据的高速流动性, “故意使用”的法律认定在实际执行过程中相当困难, 造成假票、空头票、克隆票屡屡得手且获利丰厚。票据违法行为的“风险成本”太低。此外, 在当前商业票据市场中, 对票据的任意性解释和恶意的抗辩屡见不鲜, 本人在工作实践中多次遇到诸如票据到期, 某些企业以单位会计‘请假未上班为由就可以不付款, 或者以商品入库数量不够就不付款, 有的甚至以账户无款就拒付的种种不正常现象。这种票据法律观念的淡薄和对票据法律准则的践踏, 导致票据市场低效, 无序以至积重难返。

三、我国商业票据融资的现实路径

(一) 大力推进商业承兑汇票的发展,

在稳步发展银行承兑汇票的基础上, 逐步扩大商业承兑汇票在票据市场中的份额, 推动银行票据与商业票据的均衡发展, 具体的做法: (1) 选择资信状况好的企业群体进行推广商业票据的试点, 初步形成商业票据在单一产业链中的循环; (2) 以比为带动, 在典型企业实施、推行商业票据成熟的基础上, 在有条件的大中城市, 如西安、郑州、武汉等地推广使用商业票据, 使之渗透到工业、商业等各个领域, 成为企业支付结算和融资的重要手段; (3) 在全国范围推广应用商业承兑汇票, 使之成为企业重要的短期融资方式。

(二) 完善票据功能, 以健全市场参

与主体为重点, 促进票据市场工具向多样化发展。有选择地开办融资性票据, 逐步放松商业票据必须具有真实性记录背景的要求, 推动票据立法的完善和修订, 具体仍然以采用在区域信用较好的地区进行试点, 积累经验后, 尝试建立和培育规范、高效的融资性票据市场。

(三) 拓展票据市场中介机构, 提高商业票据市场运作效率。

借鉴英国贴现所、日本短期融资公司、台湾票券公司的有益经验, 成立专业性的具有独立法人资格的票据公司, 以充分发挥其具有更大经营动力、业务集中高效、风险相对分散的优势。票据公司的组织模式, 可由一家国有商业银行控股, 也可由几家国有商业银行或经严格审查的大型企业联合参股组成有限责任公司, 还可组成全社会广泛参股的股份有限公司。其业务范围, 可考虑先经营票据的贴现、转贴现等二级市场业务, 待市场条件成熟后逐步扩展到一级市场业务, 甚至可以扩展为兼营货币市场子市场业务的综合性机构。

(四) 着力打造覆盖全社会的信用保

障机制和培育票据市场发展的保障环境。健全信用数据在一定程序上的开放制度并保障其连续性、真实性, 搭建征信数据统一检索和发布平台, 推动企业票据融资登记咨询系统和个人信用征信系统的建设, 在不断打破部门封锁的基础上建立全国统一的信息共享、社会开放的信息检索系统, 同时, 该平台还要对不良资信企业的失信行为给予披露。

(五) 优化票据市场发展的技术支撑,

一是实现资金流和信息流的无纸化、电子化和网络化, 以达到资源共享, 提高效率和防范风险的目的;二是增强票据鉴别能力, 银行应加强商业票据防伪反假的技术措施, 设计与开发高质量、高速度的与票据业务发展相对配套的软件系统;三是提高票据经营管理人员的素质, 不断增强票据业务的产品开发、市场拓展、风险控制技能, 更有效地确保票据融资的可持续发展。

四、结束语

3.商业地产融资现状探讨 篇三

会上，中国房协领导与来自房地产和金融界的嘉宾，各抒己见、持之有故，共同把脉中国房地产投融资现状，探索房地产投融资新渠道。

中国房协副会长朱中一主持金融专业委员会调整重组会议，并宣布了金融专业委员会主任委员、副主任委员、秘书长及副秘书长名单。中国房协副会长边华才致辞并介绍金融专业委员会工作规则及2012年工作计划。中国房协会长刘志峰发表讲话并指出：在当前的房地产市场情境下，金融专业委员会需与房地产、金融等各界人士一起，探索房地产投融资的创新模式，促进房地产金融的健康持续发展。

随后，中国房协副秘书长肖晓俭主持房地产金融发展研讨会。来自房地产开发企业、房地产投融资管理企业的嘉宾，就中国房地产金融风险与防范、房地产金融产品创新与发展、房地产信托支持保障房的运作实践以及发达国家房地产投融资模式与借鉴发表演讲，并就房地产基金在中国的发展前景和挑战进行讨论。

4.商业地产融资现状探讨 篇四

我国房地产企业物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的势头。随着我国社会的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国企业物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与企业物业管理互补作用

1、房地产开发是企业物业管理的基础

企业物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对企业物业管理的认识和对企业物业管理thldl.org.cn的重视程度，直接影响和决定了后续企业物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么企业物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的企业物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2、良好的物业对房地产的发展有促进作用

企业物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，企业物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的企业物业管理。如果企业物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、房地产企业物业管理的现状及问题

1、建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关企业物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发企业物业管理负面新闻，企业物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺企业物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，企业物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准，而发展商则称企业物业管理已移交，自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题：（1）一些开发建设单位在商品房促销时，对企业物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施企业物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈，物业公司代人受过。（2）企业物业管理价格、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行

制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响； 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先，企业物业管理滞后，而企业物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区，缺乏切合实际的权威性的管理办法，结果在实际操作中，因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争，由此造成了企业物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2、对企业物业管理的认识模糊

企业物业管理是指企业物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164、51亿平方米，其中住宅建筑面积107、69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元；反之，若管理不当，使这些住宅淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见企业物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对企业物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了企业物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数企业物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在企业物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是企业物业管理的主导模式。传统的企业物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多企业物业管理不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存

3、缺乏公平的市场环境

我国企业物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分企业物业管理是由房地产开发公司组建或控股的，这样，而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的企业物业管理体制存在着一定的弊端，企业物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的企业物业管理新体制。这些企业物业管理转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性受到限制。可见企业物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的企业物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将企业物业管理推向市场，通过招投标聘请企业物业管理，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的企业物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派企业物业管理，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍企业物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的企业物业管理难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、房地产企业物业管理解决之道

1、提前介入

由于房地产开发和企业物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。企业物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此企业物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。企业物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面企业物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更规范，更好的为住户服务。

2、规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。企业物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小企业物业管理的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3、市场化

用新的政策、法规支持和解放企业物业管理，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的企业物业管理尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的企业物业管理，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。

5.商业地产融资现状探讨 篇五

中国的商业地产在某种程度上已经遇到了发展的瓶颈，由于自身现金流的需求，大部分由住宅开发转化而来的商业地产开发商，以多种途径将商业物业分散出售，最终宏伟的商业规划都付之一炬，商业物业的真正价值没有得到市场体现。如何来兼顾企业的资本需求及商业的客观需要，通过东西方商业地产开发模式探讨，希望能揭示科学的、符合市场规律的商业地产开发模式。

两大原因透析中国商业地产困境

从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的基础。目前，国内大部分房地产开发企业都是按照香港地产开发模式来运行，也就是所谓的比较成熟的香港模式，即在香港土地有限性供给、非饱和性需求情况下，只要能拿到土地，在非典型市场环境下，销售自然不成问题，因此开发商以购得土地为第一目标，然后在所获得的宗地上进行产品的设计、开发、营销。由于市场需求的巨大，催生了预售制度；由于资源的集中供给，造就了香港仁恒、和记黄埔等一大部分企业财团。

而实际上，由于商业地产特殊的经济属性，必须要求整体持有，在统一的运营思路下进行经营，而国内的大部分开发商，迫于资金的要求，却远远达不到这一关键性的要求。

从商业地产的发展过程中看，中国商业地产开发商大部分是从住宅商转变而来，以住宅的思路来进行商业地产的开发。在2003年左右，中国开始了轰轰烈烈的商业地产运动，据统计，国内号称shopping mall的商业项目就有50多家，面积从3万到60万平方米的大型购物中心在各地屹立。中国地产好像突然进入了一个摩尔时代，然而问题也随之而来。综合一下，问题出现在以下两个方面：第一，产品雷同，主题不明确，行不成差异化品牌优势。

国内的商业地产项目不所谓不多，广告宣传颇为猛烈，纵观各个项目，除了体量上的区别以外，衡量一个商业项目品质的特征基本上都不具备。比如建筑的外表、轮廓线设计、建筑的局部表情等基本雷同，能形成品牌性的相差几乎为零；在内部设计上，主题不明确，包括灯光的设计、导引的设计、地图的设计、指示牌的设计、购物手册的设计等，很少有创意的地方，大部分都坚持中庸之道；同时，在商业建筑的内部空间建设上，如交通流线体系设计、中庭设计等方面鲜有创新之举；而在经营内容上，则严重存在着各业态的比例失调，重零售、轻娱乐的现象大量存在。

虽然有众多国际化的设计公司存在，但真正能推动中国商业进步的不仅仅需要专业的设计，更需要有对商业认识非常清楚的开发商。

第二、产权分散，经营一盘散沙。

由于中国商业地产商存在的资金压力，在商业物业建成以后，大部分都要进行出售。由于体量的巨大、投资金额的庞大，中国的开发商在上世纪末想出了以产权商铺的方式来解决资金问题。这一政策的实行，有效的将大型商业统一经营要求与分散产权、资金快速回笼有效的结合在一块，在这种政

策的引导下，中国开启了产权商业之风，瞬时，多个产权商业在诱人的广告宣传下开始轰轰烈烈的销售。最终，开发商及时回款并获得大量利润、经营管理公司得到物业整体运营权，散户坐收租金。这本来是中国人一个绝妙的决策，但商业经营要求的科学性及运营商的能力没有得到保证，于是多个商业物业轰然倒下或调整，比如北京的巨库、天津的新奥、麦购等也在进行积极的调整，赢利薄弱，最终开发商赢利，还是苦了散户的投资者。

之所以会有产权商业的存在，这与中国商业地产开发商的融资结构有很直接的关系。中国地产开发商的开发资金主要来自银行的短期贷款，它能占到项目总投资额的70%，这种特殊的融资结构迫使开发商必须尽快完成资本的回收，否则企业资产就会被冻结，企业的营利性就更谈不上。

而在大型的商业物业上，也有部分物业是整体的持有，并且取得了较好的经营效果，比如广州的天河城、上海新天地、北京新天地、北京金源时代等，这些商业在某种程度上看是中国商业地产的典范，究其根本，良好的经营能力是表象，更深层次的原因是公司雄厚资金的支持，而后一点从某种程度上说则更为重要。

美国商业地产的他山之石

商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。

在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。

美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

2、房地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产

投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之

一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。

总之，商业地产的开发必须依靠资本市场的充分支持，否则将会是昙花一现。

三大融资渠道解困中国商业地产

从商业地产的发展规律来看，其资本巨大的要求必须使商业物业在资本市场上证券化，只有利用社会中众多的投资资金，才有可能保证物业整体科学运作，除此之外，国内还需要优秀的经营管理公司出现，以专业的商业态度来经营物业。

在国内目前的法律环境下，如何尽量来拓宽资本渠道？在此做一下简单的探讨。

1、通过IPO募集资本。上市对于企业来说是最熟悉的道路之一，也是最大的可选择之一。但是走上股市资本市场之路也不是一个简单的事情，顺驰上市夭折，SOHO中国上市的中止和它再次准备登录香港H股市场等，很明显，这些例子告诉我们上市之路的不平坦，不是每个公司都能上市赢得资本市场的亲睐，上市靠的不仅仅是运气，更重要的是实力，尤其是盈利的能力，否则只能望市兴叹了。

2、房地产投资信托（REITS）。它在国内来说不算陌生，但于国内的法律环境，目前在国内不可能实现REITS上市融资，庆幸的是香港、新加坡、台湾等地区允许非本地的物业进行REITS上市融资，这对国内大型的商业开发商来说可作为融资的渠道之一。万达REITS虽然在香港上市受挫，但其积极向资本市场的挺进值得我们去学习，毕竟如果能打开REITS这条大道，对企业的帮助是股市所不能比拟的。

另外，我们可以与欲进入中国资本市场的REITS形成亲密或松散型的合作关系，表现为直接与开发商合资，成立项目公司，然后按照股份进行利润分红，或者直接在国内成立投资公司，直接从事

商业地产的开发。如果要达到这一点，国内的企业就必须完善自身的股本机构及法人治理结构，提高项目的获利能力、项目风险管理能力、企业本身创新能力等，只有以一个比较科学企业法人去面对市场，才有可能更容易与REITS形成合作关系，融资渠道才有可能得到意向的拓宽。

目前已经有大批的REITS以封闭式基金形式进入国内，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。

6.房地产融资（模版） 篇六

房地产门户-搜房网2010年11月10日08:45来源：中国证券报楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

10余房企借壳搁浅

楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

配合房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

而*ST钛白本次重组发行股份购买的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不适宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以继续。*ST钛白重组的终止也直接宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。

同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭遇到了“政策关”。

自从2009年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。

根据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。

对此，业内人士也指出，2010年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性非常小。

现在年底临近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的计划也因此搁浅，从而在融资困难的大环境里再失一枚筹码。

7.我国房地产企业融资现状及对策 篇七

一、我国房地产企业融资的现状

1. 银行贷款逐年上升

近年来, 由于居民住房需求量很大, 房地产企业和宏观经济的景气指数上升, 加之房产企业可以由土地和房屋作抵押, 银行投放的房地产开发贷款大幅增加。从中国房地产市场运行过程及其资金链条来看, 房地产开发资金来源主要是以银行信贷为主。2004年房地产开发资金来源于银行贷款余额为3158亿元, 而到2008年扩大到7258亿元, 是2004年的2.2倍。可以说, 中国房地产业快速发展主要是国内银行体系金融支持的结果。随着我国商业银行体系的逐渐完善, 以及我国房地产业宏观调控体系的完善, 银行业对房地产业的贷款也越来越理性, 开发商筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。

2. 债券融资欠发达

房地产债券最先出现在1992年, 由海南经济特区的开发商推出房地产投资券, 分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”, 总计1.5亿元。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券, 这属于资产负债表内的房地产企业债券。

由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件, 使我国债券市场从此陷入低潮, 近年来, 发行房地产债券的企业也屈指可数, 发债融资对筹资企业的条件要求较高, 中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷, 国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

3. 股权融资存在困难

上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道。不仅可以化解企业财务风险, 而且可以降低融资成本。但是, 鉴于金融安全的考虑, 国家对房地产企业上市有着严格的审批。目前国内大多数房地产企业都无法达到要求, 因此, 上市融资的愿望对大多数房地产企业来说, 短时期内还无法实现。加之国家针对房地产的宏观调控措施相继出台, 预计未来, 通过在国内股市IPO融资或买壳上市后再融资, 对于大部分房地产企业来说仍将是一种奢望。

4. 房屋预收款连年上升

我国实施房屋预售制度以来, 商品房预售在我国的发展速度非常迅猛, 期房预售量占我国商品房销售总量的比重不断上升, 目前期房预售已经占70%以上, 只是商品房预售款占我国房地产业资金来源的比重持续上升。特别是近年来随着我国经济的快速发展, 民间资本规模也不断壮大, 加上房地产市场丰厚的预期收益, 促使大量闲置的民间资本纷纷挤入房地产市场。2004-2008年, 我国房地产业房屋预售款资金来源从3947亿元增加到9749亿元, 年均增长率达20.1%, 比全部资金来源的平均增长率高2.9个百分点;其占全部资金来源的比重也由2004年的31.3%上升到2008年的36.6%上升5.3个百分点。

二、我国房地产企业融资存在的问题

1. 融资渠道单一, 主要依赖银行贷款

资金来源结构单一, 银行贷款和经营性欠款数量巨大。从前面的图中可以看到房地产投资的各种资金渠道中, 国家预算内资金、债券、利用外资, 以及外商直接投资均呈现回落趋势, 而国内贷款、自有资金和其他资金来源则迅速上升。到2005年银行贷款、自有资金和房屋预售款来源占当期房地产开发投资总额的比例高达90%。而在自有资金和预售款中又有相当比例是来自于银行。最终, 银行贷款在房地产企业融资中所占的比重在60%左右。

2. 房地产企业自有资金不足

我国房地产企业普遍负债率较高, 根据国家统计局2008年12月发布的“经济普查主要数据第三号公报显示”, 到2007年末, 房地产开发经营企业的负债率高达74.1%, 房地产开发企业的资金投入普遍小于总投资的20%, 2008年, 自有资金的比重仅为18.3%。距离新政策要求的35%的自由资金比例相差甚远。过高的负债比率不仅增大了企业的风险, 而且也增加了债权人的风险, 使企业的融资能力大大降低。

3. 制度不健全, 制约房地产企业融资

在市场经济条件下, 完善的法律制度是企业发展的保障, 是经济的发展的基础。如果没有完善的法律制度与之相匹配, 就会制约经济的发展, 甚至使经济走上歧途。我国相关的法律规章制度与西方发达国家相比, 还有很大差距。仍未形成一套科学有效的企业融资制度, 给房地产企业融资带来了一定的困难, 直接影响了房地产企业正常开展。

三、政策性建议

1. 构建多元化融资模式

面对房地产开发融资中遇到的问题, 开发商需要努力拓宽融资渠道, 逐渐减少对银行贷款的依赖。在实践中融资的方式主要有包括:引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、建筑企业垫资、预售楼款的再投资、项目融资、典当融资等渠道。

2. 完善相关法律法规体系

在我国现有相关法律法规不够健全的情况下, 应修改完善现行的法律法规, 确立房地产信贷的法律地位。如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《产业基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等, 以法律法规的形式确定开发商及个人的权利与义务, 规范房地产开发商的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。

3. 完善房地产企业贷款担保体系

担保公司在房地产金融市场中起着架设融资渠道、提升企业信用, 减少银行风险的作用。担保公司的业务始终依附在银行政策上面, 贷款决策权也最终掌握在银行手里。因此, 担保公司的介入, 在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。政府应该通过制定相应的法律法规, 消除抵押保险市场混乱的局面;形成统一规范的全国抵押保险机制并鼓励各保险公司调整经营策略, 推出适应多变情况下灵活的保险条款, 简化手续, 制定合理的保险费率标准。

4. 完善房地产企业信用评级体系

健全的信用评级体系, 对于房地产业的健康发展, 进而稳定我国的金融市场, 都有着重要的促进作用。完善房地产信用评级体系的途径:一是要将信用评级业作为真正的需求来发展, 而不只作为满足一个审批程序的需求;二是规范信用评级行为, 包括评级体系的完善合理、评级结果的公正等;三是企业发行债券时, 利率一定要与评级结果相一致, 级别不同的企业, 利率一定要体现出差别;四是引入国外信用评级机构, 这样的竞争可以不断地提高国内信用评级机构自身的专业能力和市场信誉, 最终形成公允的信用评级体系;五是在信用评级责任方面, 监管部门可以借鉴美国的做法, 将评级的公允性完全交给中介机构, 而监管部门只需对评级机构进行监管, 由市场来决定评级机构的生存和发展。

参考文献

[1]易宪荣.房地产多元化融资[J].新金融, 2005.6

[2]刘文静, 孙利琼.房地产企业现金流的现状分析[J].科技与管理, 2005.6

8.商业地产融资现状探讨 篇八

【关键词】商业银行  国际贸易融资  风险防范

一、商业银行国际贸易融资产生风险的原因分析

（一）商业银行风险管理意识薄弱

商业银行风险管理意识薄弱是导致国际贸易融资产生风险的主要原因，具体表现在业务发展的粗放增长、银行内控制度失效、银行组织结构不合理等方面。其中国际贸易融资业务的粗放增长指的就是在实践中银行开展业务时更多的是关注国际结算量和贸易融资的业务量，导致了部分银行为了完成指标不顾风险，业务量不断增长，但风险也在不断扩大;银行内控制度的失效使得银行国际贸易融资活动存在很大的不确定性，再加上部分业务员为了完成考核指标没有严格按照相关规定开展业务活动，更是增加了国际贸易融资的风险;银行国际贸易业务组织结构设置不够合理主要指的是当前部分商业银行仍旧处于审贷不分离的状态，由国际业务部单个部门来承担信贷风险控制和业务拓展等责任，没有将国际贸易融资纳入全行统一信贷管理中，对客户没有实施科学的风险评估、无定期的信贷资金跟踪管理和风险分析

（二）国际贸易融资活动风险日趋严重

商业银行国际贸易融资产生风险一方面是银行自身的相关建设不够完善，另一方也是国际贸易融资行业风险日趋严重造成的，如企业的信用意识较差、经营管理水平较低、诈骗活动猖獗等都变相的加大了国际贸易融资业务的风险。在实践中，有些融资企业并没有制定还款规划，对融资款项长期占用，有的企业认为商业银行和企业同属国家所有，不存在还款问题，逾期贸易融资居高不下等;也有部分国际贸易融资企业对于国际市场和国内市场的驾驭能力较差，企业一直处于亏损或者微利润边缘，导致企业还款能力不足;再加上国内外一些不法分子利用我国进出口企业扩大对外贸易额的热情和商业银行国际贸易融资业务指标上的压力来骗取银行贸易融资例如国外客户采用假信用证、假单据欺骗银行来获取贸易融资款项等。

（三）国家对国际贸易融资的法律保护不健全

当前我国法律虽然对国际贸易融资有所规定，如《票据法》中对于国际贸易融资金融票据做出了相关规定等，但是仔细分析当前我国的法律条文我们不难发现关于国际贸易融资的法律并没有形成一个完整的体系，而是散落在相关的法律文件中。此外，即使部分法律条文和细则涉及到了票据、货物货权质押、保证担保等问题，但是并没有做出具体的法律界定如押汇业务中押汇行对单据和货物的权利如何、进口业务中信托收据的有效性等，都找不到相应的法律解释，由此可见相关法律制度的确实也是导致国际贸易融资业务风险加大的一个主要因素。

二、加强商业银行国际贸易融资风险防范措施

（一）优化制度建设，提高银行风险管理能力

银行属于制度化单位，所有工作流程、环节和手续都有着严格的规则制度约束，因此优化制度建设可以从根本上提高银行国际贸易融资风险防范能力。对此一方面银行要根据企业的风险水平选择性实施交易风险管理制度。即对每一笔贸易融资款项的支出、资金回笼、货物赊销流转等进行全程监督，通过对借款人上下游企业的管理将融资款项控制在一定的范围内运行，以此保证商品变现后能及时偿还贸易融资;另一方面也要贯彻落实流程管控。例如通过岗位制衡制度来落实各个岗位在融资用途、信贷管理、资金流转等方面的监管职责，实现信息共享和相互制约。此外，商业银行还可以采取国际贸易融资风险分散策略即以融资方式的多样化来降低发生风险的可能性;国际贸易融资风险抑制策略即在授信客户风险已经产生的情况下提前采取措施抑制风险的恶化;国际贸易融资风险转嫁策略即对可能产生的风险通过担保和其它金融交易的方式转移给第三者等手段来提高银行的风险防范能力。

（二）加强对融资企业和产品的风险分析

加强对融资企业和产品的风险分析可以从源头上提高国际贸易风险防范能力，具体包括以下几个方面：首先是严格的审查进出口双方贸易的真实性。当前国际市场上诈骗活动的日趋猖獗是导致贸易融资风险加大的一个重要因素，对此在进行贸易融资时银行需要严格的审查进出口双方贸易的真实性，例如审查商品合同编号和签订日期、运输方式、起运港和到货港、近期内的进出口量等;其次是做好客户的资信审核工作。一方面对于信用较好的老客户银行应当建立起相应的客户信用档案，以确定其信用水准，另一方面对于银行首次接触的客户应当严格审查该客户在其它银行的业务状况记录，防止客户套取融资;最后是认真分析进出口企业潜在的财务风险。一般来说，进出口企业普遍具有融资大、应收账款大、存货大、费用大、汇率影响大、自身资产小、偿债能力小等特点，使得进出口企业还款能力存在很大的不确定性，因此在进行贸易融资之前需要对企业的短期偿债能力、盈利能力、资产负债情况等进行仔细的分析，在确定企业无财务风险或者财务风险较小的情况下进行贸易融资。

（三）完善对国际贸易融资的法律保护

对此一方面积极呼吁并争取立法部门尽早制定与国际接轨的法律法规，对于我国当前关于国际贸易融资的法律条文散落各个相关法律中的现状要促使相关人员尽早对其进行整合，以此来保证国际贸易融资有法可依。此外，也要明确现行法律中对金融票据、保证担保等权利义务的规定;另一方面鉴于国内法律和国际法律存在一定的差异，因此银行也要深入的分析研究国际惯例和国内法律之间的异同，避免因法律冲突造成不必要的损失。

三、结语

总而言之，全球贸易融资市场是一个巨大且在不断成长的市场，具有广阔的发展前景。这种情况下进出口企业愈发关注商业银行能否提供更加便利的贸易融资服务，这对于商业银行来说既是机遇也是挑战。笔者相信随着商业银行国际贸易融资风险防范意识的加强，相信未来国际贸易融资业务将成为商业银行的核心利润点。

参考文献

[1]张欣欣.我国商业银行国际贸易融资风险管理[D].苏州大学.2014.09.

[2]刘晨.我国商业银行国际贸易融资风险及其管理对策[D].辽宁师范大学.2013.04.

[3]陈希.商业银行国际贸易融资业务问题及风险防范[J].黑龙江科学.2014.09.

[4]李雪涛，刘金珂.商业银行国际贸易融资及其风险防范问题研究[J].湖北汽车工业学院学报.2011.12.

9.融资租赁商业计划 篇九

一、项目概况

二、融资租赁

三、申报条件以及相关材料

四、申报中需要解决的2个问题

五、项目的盈利模式

六、项目的风险

一、项目概况：深圳XX融资租赁有限公司

注册资本金：5000万美金 企业性质：

合资 股本结构：外商比例>25% 公司治理：按《中华人民共和国公司法》的相关规定成立股东会、董事会、监事会并审议制 定公司章程。

二、融资租赁

2.1定义：出租人根据承租人所选定的租赁物件，进行以其融资为目的购买；然后将该租赁物件出租给承租人使用，并向承租人收取租金，以出租人保留租赁物的所有权和收取租金为条件，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得占有、使用和受益的权利。

简单的说，就是在分期付款的基础上，引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁期结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式。

2.2特点：

1、不可撤消：融资租赁是不可解约的租赁，在基本租期内双方均无权撤消合同

2、完全付清：在基本租期内，设备只租给一个用户使用，承租人支付租金的累计总额为设备价款、利息及租赁公司的手续费之总和。承租人付清全部租金后，设备的所有权即归于承租人。

3、租期较长：基本租期一般相当于设备的有效寿命。

4、承租人负责检查验收制造商所提供的设备，对该设备的质量与技术条件出租人不向承租人做出担保。

5、承租人负责设备的保险、保养和维修等；出租人仅提供金融服务，负责垫付贷款，购进承租人所需的设备，按期出租，以及享有设备的期末残值。2.3融资租赁的法律保障：

合同法为融资租赁提供了物权保障：

合同法的以下规定确保了出租人的债权，并避免了承租人第三人伤害给出租人带来的风险。

1、第十四章《融资租赁合同》第242条：出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产；

2、第246条:承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。

3、第248条:承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

三、申报条件以及相关材料

一、申报条件：

（一）关于投资者资格：

1.申请设立融资租赁公司的投资者须为公司、企业或其他经济组织。外方投资者或其境外母公司应资信良好，在境外已合法注册并从事实质性经营活动。

2.投资各方应向审批机关提供投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告，审计报告显示资不抵债的不符合申请资格。外方投资者的总资产不得低于500万美元。

3.存续未满一年的投资者暂不具备申报条件。符合条件的外方投资者境外母公司以其全资拥有的境外子公司（SPV）名义投资设立融资租赁公司，可不要求存续满一年。

（二）关于从业人员任职资格：

1.《外商投资租赁业管理办法》第九条第（三）款所述“专业人员”指具备履职所需的金融、贸易、法律、会计、工程技术管理等方面专业知识、技能和从业经验，有良好的从业记录的人员。

2.“高级管理人员”指总经理（副总经理）、业务主管、财务主管、风险控制主管以及运营主管。

3.“具有相应专业资质”指具备其分管业务领域专业知识并且取得本行业主管机构或权威机构颁发的相关执业证照，一般具备本科以上学历。

4.“不少于三年的从业经验”指三年以上融资租赁公司或相关金融机构的管理经验。

二、申报材料

（一）对新设立外商投资融资租赁公司的申请，应注意审查所提交的可行性研究报告内容是否完整，是否涵盖了拟设公司的未来业务发展规划、拟开展业务的行业和领域、组织管理架构、效益分析以及风险控制能力分析等主要内容。

（二）对已设立外商投资融资租赁公司的增资申请，应注意核查原注册资本是否已全部到位，并要求公司对运营及已开展业务情况、增资资金具体用途等进行如实说明。

（三）同一投资者及其母公司在境内设立两家以上融资租赁公司，须提供已设立融资租赁公司的审计报告、验资报告（须按期到位）、业务情况说明。新设公司的业务领域应与已设公司有明显区别。

三、审核要点

（一）外商投资融资租赁公司名称中须注明“融资租赁”字样，名称及经营范围中不得含有“金融租赁”字样。

（二）融资租赁公司可以经营与租赁交易相关的担保业务，但不得为主营业务，且企业名称中不得有“担保”字样。

（三）应要求境外投资者如实披露实际投资人的背景信息，严格审查其境外资产情况。

（四）合营合同/章程无需规定“投资总额”，批复文件及批准证书中也无“投资总额”项；注册资本不低于1000万美元。

（五）外商投资比例不得低于25%。

（六）合营合同中规定分期缴付出资的，外方投资者第一期出资不得低于认缴出资额的15%，且应在营业执照签发之日起三个月内缴清。在实缴投资额未达到认缴的全部出资额前，外方投资者不得取得企业决策权，不得将其在企业中的权益、资产以合并报表的方式纳入该投资者的财务报表。

（七）经营期限一般不超过30年。

四、目前申报中需要解决的2个问题

第一、资金方面的问题。注册资金方面，根据商务部颁布的《外商投资租赁业管理办法》中规定注册资金不得低于1000万美元。第二、外资公司需提供验资报告。

五、项目的盈利模式

业务对象：大型电气设备、机械加工设备、医疗设备、通信设备、环保设备、航空飞行器、教学科研设备等。申请条件 ：

1．经国家有权部门批准的以租赁凡是引进机器设备的文件；

2．融资结构、租赁结构的有关文件（一般大型供货商都有成文的融资租赁操作规范文件，银行需要根据文件规定进行审查）； 3．授信所需常见材料。

运营模式： 通常的模式：

我们预计使用的经营模式：（以下模式公司仅为参照物。）

操作流程：

1.首先由南方航空选定需要的飞机。2.南方航空向我们开具贷款的保函。

3.我们利用南方航空开具的保函向工商银行贷款。

4.我们利用贷款的资金和波音公司签订购买合同，购买飞机。

5.我们和南方航空签订融资租赁合同，我们出租飞机给南方航空，南方航空支付我们租金以及相对应的利息。我们把对应该支付给银行的本金以及利息支付给工商银行。6.最后按照合约上的期限到期之后，可以将飞机以一个协定的价格或象征性的价格转让给南航。各方利益：

1.工商银行借款给我们，实际上有南方航空支付本息，由于融资租赁的利率要比银行的贷款利率上浮20个基点。所以工商银行在此次贷款过程中是受益的。

2.南方航空通过我们融资租赁，最重要的是可以通过融资租赁的增值税抵扣，实际上能抵扣掉银行上浮的15个基点，那就意味着只是在银行贷款利率上浮5个基点。对南方航空来说也有利。3.我们在整个运作过程中的收益主要来自手续费。根据行规，我们能收取租赁手续费，一般为融资金额的0.5-3%之间，视项目而定。除了手续费外，我们还将收取融资金额10%作为保证金。

我们主要的盈利模式： 1.收取手续费。

2.占用保证金，可以买一些安全稳定的理财产品。

3.财务咨询费，在一些大的项目或设备融资案中，会为客户提供全面的融资解决方案，会按照一定融资金额收取一定比例的财务咨询费用 或项目成功费。4.贸易佣金，收取贸易环节的各种类型的佣金往往市场上设立的专业化的融资租赁公司、或是与厂商签订融资租赁外包服务的大型贸易机构等财务投资人设立的独立机构类型的融资租赁公司主要的盈利模式。

5.平台业务，在我们积累了一定的项目和资金来源之后，我们便可以更好的利用所搭建的投融资平台。例如可以与银行合作做保理业务，和信托公司做信托计划等，从中赚取差价。

根据前海的政策，注册资金3000万美金，奖励500万元人民币；注册资金5000万美金，奖励1000万 元人民币。我们将注册5000万美金，因此将获得1次性奖励1000万元人民币。

六、项目的风险

1、汇率风险

国际间的租赁涉及跨国交易，那么汇率风险也是租赁的主要风险之一。作为银行不可避免地面临汇率风险。

2、利率风险 金融租赁的投资价值是波动的。这种波动性反映了市场利率水平变化的不确定性，从而为金融租赁投资带来利率风险。

3、信用风险 承租人违约、供货商违约、供货商和承租人勾结等风险。

4、操作风险 法律风险，操作合规性风险。在应对风险方面：

我们将建立严格的风险控制体系。

10.融资商业计划书 篇十

我们假定您的一份计划书存在如下缺陷：

1、对产品描述不清晰或不准确;

2、对产品或服务的优势描述不到位;

3、对行业前景描述模糊，不能让投资人清晰地看到我们的产品或服务在行业中的合理发展空间;

4、项目商业模式的阐述存在严重漏洞或缺陷;

5、项目融资结构安排不合理;

6、项目估值过高或过低;

7、项目财务分析不明白、不合理，现金流测算不正确等等

若你是投资人，存在以上重大缺陷的商业计划书你会采取什么态度?

凭我们多年的实投经验，对于存在重大缺陷的项目我们首先会搁置，等把其它各方面描述比较好的项目先处理后，若还有时间再来看你的项目。但相信我，在多数情况下，你的项目会被束之高阁!至少，双方会在存在缺陷的地方争论、辩解很长一段时间!

但事实上，可能你的项目根本就不存在以上缺陷，你不觉得很冤枉吗?我们做任何事的成功与失败，往往不就差那么一点点吗，99.9摄氏度的水差0.1度就是不开，这样的例子实在太多!

11.房地产泡沫现状及成因的分析探讨 篇十一

关键词：房地产；投资；泡沫；现状；成因

引言：某市作为省会城市，凭借政府决策的支持，经济发展势头强劲。随着城镇化进程加快，吸引了大批外来务工人员和投资者落户，该市人口迅速膨胀，对住房需求不断攀升。面对高速增长的需求，房地产开发商加快投资步伐，在市中心建起一座座商品楼房，并且不断往市郊扩展，地方政府也对卖地乐此不疲，财政收入与房价一同节节攀升。2009年以来，政府为了控制房价过快上涨出台了增加房地产供给，抑制不合理的需求，上调存款准备金率，加大保障房建设和管理力度，限价、限贷、房产税等一系列调控政策。然而，政府管制在一定程度上依然失灵，房地产市场过度膨胀的不良效应日益显现。面对这种情况，有关专家学者对中国房地产是否存在泡沫给出了两种对立的观点。但是由于房地产的独特性，各地房产价格的差异性，房地产需求、供给和监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大。此处选取房产收入比、房地产投资增长率/GDP增长率两个指标进行检验，对该市房地产泡沫现状进行分析。

一、某市房地产泡沫的主要表现

（一）房价收入比。房价收入比是一套住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。经调查研究，2005～2012年期间，该市房地产市场出现了两个高峰，分别是2008年和2012年。2008年，由于金融危机的影响，国际经济环境差，投资减少，但是中国政府此时出台4万亿投资决策，提振中国经济，所以中国房地产市场逆市上扬。该市房价收入比值也超出了6，说明房地产泡沫开始呈现。2009年，国际经济环境未见转好，4万亿投资已消费，房地产投资有所降温，比值大幅回落到4，部分泡沫挤出。2010年后，随着国际经济环境好转，房地产市场再次繁荣，该市房价收入比再次上升，2012年到达了10的顶峰，泡沫再次出现。

（二）房地产投资增长率/GDP增长率。该指标主要从房地产运行的投资层面进行测度，房地产的开发投资是反映房地产是否投资过快过热的指标，该指标值越大，说明房地产业相对于实体经济发展的偏离越大，一般认为该指标值不应超过2。

房地产投资形成房屋供给，在一定的经济总量下，宏观经济对投资的承载力和公众的购买潜力是有限的。当房地产市场需求无法拖动供给时，房屋空置率就会增加，开发商为维持其高额利润，就必须不断地人为推高房地产价格，维持市场房价不断上涨的预期。因此，在房地产投资持续高速增长的时期，开发商推动房屋价格泡沫的动力最强。

二、对某市房地产泡沫成因的分析

（一）宽松的金融环境和超量的货币供给。银行对经济的盲目自信乐观、宽松的贷款审批导致信贷的过分扩张，增加了市场的资金供给，低利率的金融环境坚定了市场的信心，从而有助于房地产开发商和消费者大举借贷，加热了房地产市场的温度。另外，投资渠道狭窄、股市投资功能弱化导致房地产“投资”盛行。该市政府为维持较高的经济增长率，吸引投资，房产调控政策也不温不火，未能形成有效制约。开发商与个人投资者的资金大量涌入房地产，为了获得投资高额回报，从而助推房价上涨，使价格背离房产的价值，形成泡沫。

（二）土地价格高涨。土地资源具有稀缺性的特点，而且其供给弹性很小，供给往往不能随着需求的增加而增加，短期内更是如此。土地资源供给的低弹性和稀缺性使房地产开发商和投机者普遍存在土地价格上涨的预期，土地价格的上涨又进一步推动房价上涨，促成了泡沫。此外，土地出让收入是地方政府财政收入的主要来源，在地方政府的各项收入中，土地出让是不用上缴中央财政，基本由其支配，因此政府对卖地都是乐此不疲。在全国来看，土地收入相当于财政收入的20%到30%，而在许多城市，则可能会更高。某市市区已高度城镇化，因此市区可供给的土地资源十分稀缺，地方政府为维持足够的土地供应，近年来不断扩展城市版图，同时也刺激了当地的土地价格上涨，从而带动房价上涨，更吸引了不少投机者前来，促进了当地房地产泡沫的形成。

（三）非理性预期。在房地产市场上，由于信息的不对称性，投资者很难对市场未来作出合理的预期，往往是通过观察周围人群的行为而提取信息，产生从众行为。当房地产价格上升时，预期今后价格还要上涨，于是需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少从而刺激了价格上涨，因此价格上涨的预期得到强化，如此循环，促进了泡沫的产生。

（四）住房持有环节税费偏低，促使住房在购买环节价格攀升。美国有1%～3%的物业税，物业费与养护费用大大高于中国。相对于美国，中国在住房持有环节成本偏低，这直接激励了住房空置，影响了国人的房产观念并直接刺激了购买的积极性。中国现行试点的房产税规避了立法程序，试点正逐步扩展。房产税是关系到每一个人的经济利益问题，推行房产税意味着各地税收的多样性会增加，可较大地打击多套房投资与投机，调节收入分配并抑制房价。但指望房产税很快被全国大范围普及并很快就能改变国人长久形成的房产观念，还不太现实。

结束语：中国的房地产市场肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否会爆破、何时会爆破还需取决于未来的外部宏观环境变化。过去这些年，助推房价飙涨的因素除城市化进程加速和居民收入增长导致的住房需求大幅增加以外，主要还有货币超发、金融资源配置不合理、地方政府土地财政依赖、居民收入差距拉大、土地要素市场政府一手垄断等房地产市场之外的因素。从长远来看，新一轮房地产市场化改革，特别是土地要素市场改革是大势所趋，因为改革可能会死，但如果不改革则肯定会死。同时，如果不及时治理房地产泡沫，将阻碍日后经济的平稳发展。

今后改革的重点应着重以下几方面：第一，合理引导资金流向实体经济。国家只有合理引导资金流向，依靠实体经济的发展，才能降低资金流动性带来的风险。第二，要加快财政体制的改革，缓解地方政府对土地财政的依赖，同时要加强相关信息的披露，增加透明度，切实加强各方面的监督。第三，要抑制不合理的住房需求，主要是抑制投机性等非自住房需求。通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房行为。第四，国家的调控政策要有连续性和前瞻性，才能强化人们的预期，达到稳定市场的目的，而政府的短期化政策只会损害房地产市场的长远发展。第五，完善分配体制，缩减贫富差距，特别是拆迁补偿。过去由于各个地方执行的标准不一，一部分人通过拆迁补偿一夜暴富，获得几套住房；一部分人却得不到应有的补偿，而要租住房屋生活。巨大的反差造成社会不公，小部分人聚集大量财富和资源，即使房地产有价无市，房价仍不会回到合理水平，大部分人要仍承担比收入高得多的房价。

参考文献：

[1] 黄忱忱.由“鬼城”引发的关于房地产泡沫问题的思考[J].中国房地产业.2015（08）

12.中小房地产企业融资问题探讨 篇十二

近几年,我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。我国的房地产业从80年代开始复苏以来,经过二十几年的发展,不仅产业规模得到巨幅扩张,产业的内涵也已发生了巨大变化,已成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业。但是,我国房地产融资方式单一、融资渠道狭窄等融资问题已严重阻碍了我国房地产业的发展。目前我国中小房地产企业的资金来源主要依赖银行贷款和预售房款。

融资渠道单一,风险就会很集中。尤其是当房地产公司主要是通过银行贷款时,一般情况下会以房地产作为抵押,这种融资方式会进一步放大风险:房地产价格越高,开发商的账面资产价值就越高,则其还款能力越强;银行的资产负债组合中的价值也越高,也就有能力、也有意愿借款出去,包括开发贷款和住房按揭贷款,两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中,一旦房地产价格下跌,上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环。

二、中小房地产企业融资存在问题的原因分析

随着市场竞争的加剧,越来越多的房地产开发商深刻体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业,解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。因此找出融资存在问题的原因也成为当务之急。中小房地产企业在融资方面存在的问题有多方面的原因。

1. 法律和政策上的障碍

对房地产企业来说,相对于直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本,通过银行获取信贷资金是各种融资方式中最直接、最方便和成本最低的途径。因此,在一般情况下,房地产企业首选银行贷款这种间接融资方式。但即使房地产企业愿意进行直接融资,也存在不少障碍,其中最主要的就是法律和政策上的障碍:

(1)证券市场监管政策并不鼓励房地产企业上市

1996、1997年证监会发文明确规定金融、地产行业的企业申请上市“暂不考虑”、“暂停受理”。此后,基本没有房地产开发企业再在深沪两地上市,只有少数几家以其他业务为主营业务的企业实现了“曲线”上市或者买壳重组上市。对房地产公司上市的这个限制性规定直到2001年1月1 1日才全面取消。解除上市禁令后,对房地产公司直接上市融资的控制仍较为严格。

(2)现行法律制度对债券、房地产信托等融资方式有限制

从1984年的《企业债券管理暂行条例》到1993年颁布的《企业债券管理条例》来看,我国对企业发行债券的管理重点在于控制和约束企业的融资行为。如不允许民营企业发行企业债券、企业债券发行采用审批制等。又如房地产信托,按照目前相关规定,每个资金信托产品在销售时不得超过200份合同,每份合同金额不得低于人民币5万元。这就限制了房地产信托所能筹集的资金规模,同时也抬高了购买门槛,不利于房地产信托产品销售。

(3)我国金融体制不够完善、证券市场不成熟

目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期,或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行,且金融市场的运行带有很强的政策性,政府对房地产干预很大,可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构都在改革开放以后才开始发展,可以说还很不成熟,还不能给予房地产企业足够的资金支持。

2. 信息不对称

信息不对称指信息在交易双方分布的不均衡性。可能发生的情况是,竞争双方为了在竞争中取胜,通过扼制信息来源等方法来削弱或减少他人对信息的了解,从而达到打败对手的目的。

房地产市场的不完全信息及缺乏相应的分析系统,精确计算房地产项目的贴现值,要有赖于租金、贴现率、预期通货膨胀、贬值损失和空置率等指标,但这些指标在不容易得到的同时也不容易证实。而且,只要抵押品的“价值”超过贷款额,银行就不会注意项目的细节。但如果房地产价格出现大幅下降,极可能造成抵押品价值低于贷款额,从经济角度来看,借款者可能因此不还钱。另外银行借给非房地产系统的贷款,也会从另一个侧面造成对房地产的过度贷款。房地产周期比较长,容易造成危险的短视。而市场畅旺,特别是房地产价格持续多年上升后,房地产贷款的回报和还款记录非常好,会使人产生一种错觉,即市场会继续向好。另外价格上升,使得贷款额与价值之比下降。风险被低估的同时,风险管理的力度就会减弱。

3. 短期行为严重

“摸着石头过河”,一切凭经验和感觉,凡事缺少理论分析,这是大多数中小房地产企业的通病。企业形象、品牌欠档次,给人以杂牌军的感觉。开发零散,难有成片大规模的开发,企业的社会信誉和服务在百姓心目中欠佳。政策重于人才,总是以为“只要有土地,不怕没钱赚”。诚然,人才流动是正常的,但开发企业却又往往留不住人才。以往政策、法规不够健全,执法力度不够,一些企业能够靠采用一些不正当的竞争手段谋取自身利益。随着房地产市场的不断规范、执法力度的不断加强,企业的生存与发展反倒陷入困境。

4. 开发结构不合理

目前,在房地产空前火爆的背后,房产的空置面积也不断上升。房产空置率的国际警戒线是10%,据统计,企业的房产空置率已经远远的超过了这个限度。造成这一问题的最主要的原因就是开发结构不合理。企业为了最大限度地获取利益,房产开发以高档房为主,但是却忽略了楼盘本身的市场适应程度,致使楼盘的开发成为一种无效供给,导致房地产市场开发的资金回收困难。

三、解决中小房地产企业融资存在问题的对策

1. 改变融资观念

国际上房地产企业的融资方式都是灵活多样的。房地产企业是一个资金高度密集性行业,如果不借助多种融资手段,单纯依靠银行贷款,开发将变得寸步难行。银行贷款在融资中的作用已经得到了公认,不可否定,但是其他的融资方式也有其优势,如房地产信托相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用;股权融资增强了公司抗风险的能力等等。所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识,并掌握运用。除了发展现有的融资方式,还应该探求更新更有效的融资方式,例如新出现的融资租赁、合伙建房等

2. 精心策划、量力而行讲实效

房地产投资大、建设周期长,其本质实际上是一个巨额投资过程。企业要减少盲目性,加强调查研究,提高对市场研究分析的准确度和决策的科学性,努力减少投资风险,预先策划,统筹安排,防止因盲目扩张而引起的资金短缺问题。特别是在资本金融政策推出以后,资本金比例和项目开发所需资金的分期到位的筹划是非常关键的内容,切不可掉以轻心,要在土地储备数量和开发节奏方面精心筹划。企业还应保持一定的储备开发比例,既要满足开发要求又能保证企业资金的正常周转,根据资金流的实际情况来考虑土地储备,企业还要有一个科学的远景规划。

3. 不同的开发项目选择不同的融资方式

不同类型的开发项目同样具有不同的融资特点和最佳的融资方式。我们把房地产项目分为住宅类和商业类。其中住宅类包括了高档住宅、普通住宅和经济适用房。住宅类项目是房地产开发最主要的项目类型之一,它的经营模式是开发并销售,融资相对商业用房较为容易,享受税收优惠,但其贷款抵押期一般较长。商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异,经营模式是开发并持有,以出租获取回报为主,产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长,因此,它对新融资渠道的需求更旺盛。

4. 努力提高自身实力

面对新形势,房地产开发企业应提高综合实力,诚信经营。毕竟,要找钱首先必须具备要钱的实力。未来房地产市场的竞争将是综合实力的竞争,房地产开发企业若想在竞争中生存和发展,就必须顺应市场的变化,力争将企业做大做强,提高综合实力,使企业逐步走向规模化、专业化、品牌化之路。房地产企业做大做强带来的是规模化,进而带来运营成本的下降,获取土地能力和市场份额能力的提高等优势。在高门槛的资金要求和高风险的市场竞争中,房地产企业必须凭借“势力+品牌+项目”来进行有效的扩张,以提高综合竞争实力。各种资金都讲究经济效益原则,它们不会雪中送炭,只愿意锦上添花。竞争力强的房地产企业和运作规范、市场前景看好的房地产项目永远是各类金融机构竞相追逐的对象。总之,要想筹集资金,自身要硬,公司要好,项目也要好。

四、总结

中小房地产企业应该认识到融资不能单纯的依靠某一方式,而需要组合各种融资工具实现资金的取得,同时要做到以下几点:

1. 正确领会和认识国家的宏观调控

国家宏观经济的安全平稳运行是房地产市场健康发展的必要前提,因此,公司应充分理解和熟悉国家的宏观调控。

2. 融资前要先审视自身

随着土地、金融和市场几大规则的改变,房地产行业的经营、管理、资金、产品的技术难度越来越高,这对房地产企业的专业化能力提出了更高的要求。企业不能只考虑自己的融资需求,也要考虑投资者资金的安全性、流动性和盈利性。因此,公司要客观的审视自身,对投资者要透明,信息披露要全面,以体现公开性,注重诚信,抱有长远眼光,以公开换取相互的信任。

3. 审时度势,反复权衡,讲求策略

其实各种融资方式都有其局限性,这就要求企业要审时度势,充分了解各种融资方式的特点和要求,要反复论证融资方式是否适合企业,能否达到预期的效果,切不可仓促上马,给企业带来负面影响。

4. 不仅善于筹资,还要用好资金

筹资和投资是企业财务管理的重要环节,应提高风险控制意识,寻求稳健和持续发展。