关于土地流转问题的研究

关于土地流转问题的研究（精选8篇）

1.关于土地流转问题的研究 篇一

农村土地使用权流转，是我国农村生产力发展过程中的新事物、新课题，对这一问题进行研究与探讨，是理论和实践的共同要求。

一、农村土地使用权流转中的问题

1．认识不统一，政策不完善

实践证明，认识问题是目前制约农村土地使用权流转的首要问题。一方面，农民具有很强的恋地情结。由于长期以来形成的对土地的依附性，一些农民想将承包土地的使用权进行流转而又心有疑虑，害怕彻底失去土地，当其外出打工或无力耕种时，往往选择私下协商代耕，临时性转包，甚至干脆撂荒，也不愿意放弃土地使用权，让其流转，相当部分农民把土地作为在其他行业混不下去时的一种退路。另一方面，一些干部对土地使用权流转的必要性认识不足，不支持，不引导，无所作为，听其自然；规范工作缺乏主动性、超前性，缺乏必要的行政引导。政策法规不健全，不完善、不配套，无章可循，导致一些地方出现政策违规现象。个别地方为了所谓的招商引资，置党和国家的承包土地一定30年不变的政策不顾，擅自延长承包期，耕地租包期有的长达

50年、70年，甚至个别地区的非耕地包租期长达120年，已经作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。

2．机制不健全，土地使用权流转中自发性和强制性现象同时存在虽然农村土地使用权流转已成为农村经济发展中的一种普遍现象，但土地流转无论有形还是无形市场都尚未形成，转出、转入之间缺乏足够的信息联系，阻碍着土地流转在更大的范围和更高的层次上进行。转包费、租赁费缺乏科学依据，也不是通过市场机理形成，在许多地方都还没有与土地使用权流转相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构，监督管理机构不健全，体制不顺。尽管政策和法规赋予了农业主管部门对农村集体土地的管理职能，但职责并不明确，无法更好地行使监督管理职责。同时，由于土地本身涉及到国土、农业、林业、水利等众多职能部门，而这些部门又各有各的法律和政策，使得土地流转部门之间出现法律、政策相互制约、互相掣肘再所难免。土地、荒山、水面、林地等的流转包租，需要哪些部门审批，办理何种手续才具有合法性、权威性，承包者和包租者都不清楚。机制不健全，管理不顺，导致了土地使用权流转实践中的自发性和强制性同时并存。由于工作不到位，指导乏力，致使部分乡政府和村社集体经济组织对土地流转听之任之，放任自流，完全处于一种自发状态，流转主要在农户之间自发地进行。与此相反，一些地方乡政府和村社集体经济组织，出于调整产业结构，扩大生产规模而急于求成，不尊重农民的意愿，随意收回农民的承包地，进行重新发包，出租或集体统一经营，乡政府和村社集体经济组织扮演了土地流转的主导者角色，强制性推动土地流转。个别地方为了使土地相对集中连片，在部分农户不情愿的情况下实行少数服从多数的办法强行集中，或者以人子集中一定数量的土地向外出租。

3．合同不科学，流转不规范，业主经营具有较大的盲目性

目前农村土地使用权流转合同不科学，不完善的现象相当突出，合同内容没有统一和规范。据调查，有的地方农村土地流转无约定或只有口头约定合同的占到了60％以上，签订合同但并未经合同管理机构审查监证的占1/4，也就是说，没有法律效率的无效合同几乎占到土地流转合同的近90％。还有一些地方的土地流转合同业主与农户之间的责、权、利关系都没有明确的规定，也无违约责任和保障条款，流转期限与土地第二轮承包期不一致，也没有充分考虑今后市场变化的因素。有的合同没有明确业主的生产共同费的负担主体和业主所进行的临时建筑物将来复耕费用的负担主体，有的合同甚至与现行的法律、法规、政策相违背。并且，大多数的合同在租金、生产性、公益性投入、基础设施投入、国家税费调整等重大问题上都缺乏长远考虑，留下了许多隐患。与之相关联，农村土地流转也不规范。一方面是流转的程序不规范。不通过村社集体经济组织确认便私自转包租赁土地者有之，不通过村民大会或村民代表大会讨论通过便将集体的“四荒地”与机动地转出去的村集体经济组织亦有之。另一方面是流转的主体不规范。在一些地方，业主不是与农村集体经济组织、农户等农村土地经营者、使用权拥有者签订协议，而是与乡镇政府或县级某部门签订协议，与农村土地集体所有制及相关的法律、政策相违背。由于部分业主并不熟悉农业生产过程，在项目选择上并未进行充分的市场调查，在品种选择上缺乏科学性，既不经引种试验，又不经当地农技推广部门认可，盲目的从外地，从差异甚大的不同气候类型区引进并大面积种植，缺乏必要的技术指导。此外，还有的业主管理水平低，项目选择不准，科技含量不高，产业趋同，品种单一，造成了种植失败、经营亏损，投资无法收回，租赁费无法兑现。经营盲目性、项目无利可图，使得一些业主撕毁合同撒手而去，给农民丢下了烂摊子。

4．农民的合法权益缺乏有效保障，存在着改变土地农业用途的现象

农民获得了土地使用权，拥有对承包土地自主经营的权利及其相关利益。而现实是，由于一些外来企业不愿与村社及众多农产打交道，乡镇政府急于招商引资，不经农户同意擅自与业主签订土地包租合同，并代企业先行垫付土地租金；还有一些村社以集体的名义随意终止承包合同，无偿收回或强迫农民转让、出租承包地，从而使承包农户的土地经营权、使用权无形中被基层政府剥夺了。同时，农民的经济利益也缺乏可靠保障。如一些外来业主开发、租赁农民和集体的土地，出于自身经济利益的预期，对农户和集体土地收益的补偿绝大多数都采取一年一给付的办法，由于农业的自然风险尤其是市场风险很大，业主一旦经营失利，多数情况下是逃之夭夭，不能履行合同义务，无法兑现农民的承包和补偿费用。并且，许多地方在转让、租赁土地时价格偏低，而且一订就是20年、30年、50年，虽然农民眼前得到了实惠，但从长远看，在业主经营收益大幅度增长时，农民的土地租金却只能维持原来的水平，必然影响农民的长远利益。不能忽视的是，有的业主成片租赁土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至干脆租用耕地办厂，从根本上改变了土地的农业用途。

二、推动农村土地使用权流转的对策措施

1．提高认识，加强领导，把农村土地流转纳入各级党和政府的重要工作日程

土地使用权流转，已在事实上成为我国农村经济发展新的增长点，切实加强领导，统一认识，是农村土地使用权合理健康流转的基本前提。各级党和政府应按照“三个代表”的要求，把农村土地使用权流转统一到农村家庭联产承包制的发展和完善，改造传统农业、构建现代农业，调整农业结构，推进产业化经营，提高土地利用效率，增加农民收入的高度上来，摆上农村工作的重要日程。抓住有利时机，以开拓创新的精神，切实探索放活农村土地使用权的有效途径。政府的主要领导要亲自过问，分管领导直接抓，农业主管部门具体抓，相关部门配合抓，积极发挥典型的带动和示范效应，为土地流转创造必要的外部环境和条件，促进农业增效、农民增收和农村生产力发展。

2．制定相关政策和法律，规范、引导农村土地使用权流转行为

农村土地使用权流转已成为农村经济发展的必然，而且势必随着农村生产力的发展不断加快，政策扶持、法律规范和引导已是当务之急。必须在深入调查研究的基础上，有针对性地制定出与土地使用权流转相适应的政策措施，促进土地使用权合理、健康、迅速流转。在坚持平等协商、自愿有偿，保护农民的承包权和流转利益，不改变土地集体所有性质和农地用途，流转期限不超过承包期限，受让人必须具备经营农业的基本能力等基本原则的基础上，任何企业和个人，不受地域和所有制限制，都可以到农村通过合法的途径获得土地使用权，开发农业项目。按照“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，到农村取得土地使用权的单位、组织、个人进行农业开发的投资与收益受法律保护；在合同有效期内，土地使用权可以继承、参股，经发包方同意的前提下可以再转让；合同到期后同等条件下有优先延租权。土地使用权流转后，遇到国家征占或退耕还林，其土地补偿费或退耕还林补偿归原承包户，土地上附着物补偿归经营业主。获农村土地使用权开发经营耕地或“四荒”地，前3年免征农林特产税。业主在获得使用权的土地修建直接用于生产和管理服务，且与使用年限相同的非永久性建筑物及设施，占地不视为建设用地，免去相关手续和费用。对到农村经营土地的业主，各相关部门的收费能减的要减，能免的要免。金融部门要根据有关政策对经营土地的业主尽可能的给予信贷支持。对撂荒土地，集体应收回使用权重新发包与流转。《农业法》、《土地管理法》、《农业承包合同管理条例》等法律修改时，要把农村土地使用权流转及其相关内容纳入其中。条件成熟时应考虑制定《农村土地使用权流转条例》等专门法律，把土地使用权流转的原则、方针、程序、合同规范、监督管理、双方的责权利及法律责任等用法律的形式固定下来，实现有法必依，确保农村土地使用权流转有序、合理、健康、顺利地进行。

3．把土地使用权流转与转移安置农村劳动力有机结合起来

农村土地使用权流转为农业劳动力转移创造了条件，同时，只有农业劳动力实现了稳定、大规模的转移，才能加快农村土地使用权流转进程，促进土地适度集中、规模经营。如果农村劳动力没有新的非农就业岗位，即使有可以维持基本生活的土地流转收益，无所事事的农村劳动人口过多也是农村社会不稳定的隐患，而且很可能成为整个社会不稳定的一种因素。因此，加快城市(镇)发展进程，努力发展二、三产业，实现农业非农化、农村城市(镇)化，着力解决农村劳动力的非农就业问题。大规模地减少农民，是农村土地使用权大规模流转的基础。各级政府都应建立专门机构，研究和组织农村劳务输出，做好劳动力需求的市场调查，根据市场需求对劳动力进行就业培训。积极进行劳动力转移的组织指导工作，把有组织、成建制的劳务输出与农民自发性转移输出结合起来，依法保护外出务工人员的合法权益。大力发展二、三产业，着力抓好中、小城市，特别是建制镇和农村集镇建设，为农村劳动力就地、就近转移创造条件。实行城乡通开，允许、鼓励在城市有谋生手段和能力的农民进城落户，实现城乡一体化发展。

4．营造外部环境，推动业主开发，促进土地流转

实践表明，业主已成为农村土地使用权流转的基本途径，积极营造业主开发的外部环境和条件，大力推动业主参与农村土地使用权流转具有重要意义。首先，统一安排好农业项目资金，积极改善业主投资硬环境。调查表明，农业基础设施好，硬环境好的地区，业主的积极性就高，土地流转的步伐就快。相反，自然条件和基础设施较差的地方，土地流转就困难且缓慢。为了充分调动业主经营土地、开发农业项目的积极性，应根据各地的实际搞好农村经济发展区域规划，选好支柱产业，把农业综合开发资金、扶贫和以工代赈资金重点放在区域规划内的基础设施建设上，注重项目资金的投资效益，提高农业的综合生产能力。尤其要加大对农村交通、水利、电力、通讯等的投入，实现路通、水通、电通、电话通，为业主开发提供良好的硬环境。其次，做好协调服务工作，为业主开发提供良好的软环境。在业主证照办理，协议(合同)公证，鉴证、资产评估等方面要简化办事程序，实行一站式服务，只收工本费。用税收优惠鼓励和支持符合产业化经营的土地流转。把业主作为私营企业主对待，实行挂牌保护，依法打击破坏业主合法经营的各种违法犯罪行为。把业主经营土地的水利灌溉、中低产田地改造等设施纳入政府扶持的范畴。金融部门要增加对符合贷款条件的业主的信贷支持。做好农民的思想教育和管理工作，尊重双方的权利和义务，维护业主的正当权益。再次，明确土地权属，保证业主投资权益。凡所有权属于村社集体经济的非耕地流转应征得农民同意。

5．充分尊重农民意愿，切实保护农民的合法权益

土地是农民的命根子，不但是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障和社会保障，是农民最大的利益所在，也是农村最大的稳定因素。因此，必须尊重农村生产力自身发展规律，尊重土地流转的内在规律，尊重农民的意愿，从各地的实际条件出发，因地制宜，稳妥推进，任何单位和个人，都不能强迫命令，一刀切、刮风式地强制性推进土地流转。积极探索土地流转的合理价格形成机制，确保农民持续增收。只有合理的土地流转价格体系，才能统筹兼顾、科学有效地促进土地流转，进而从整体上发挥土地的使用效益。流转土地的价格，应坚持合同双方协商议定，兼顾双方利益的公平原则，为防止因农产品涨价而损害农民利益，可考虑以谷物量为计价方式。不断探索土地流转的合理价格形成机制，开展土地流转价格测评工作，贯彻农业可持续发展思想，坚持以经济效益、生态效益、社会效益相统一和眼前利益与长远利益相兼顾的原则，根据不同的土地类型、区位条件，使土地的价值得到较为客观的体现。根据市场供求、经济运行状况和受让方的投资收益情况，确定相应的收益分配办法，不但要更好的反映投资成本，而且要保证农民收益稳定增长，使农民目前和长远都能增收。建立业主投资保证金。农业是周期长，投资风险大的产业，一旦经营失败，不仅业主的基本投资无法收回，而且农民的土地租金也会落空，同时相关基础设施将给农民收回土地后进行复耕带来不便。为防止业主经营失败对农民利益的伤害，建议向业主收取每年每亩一定数量的风险保证金，从而使农民的利益损失补偿和农民承包地复耕具有基本保障。

6．建立、健全农村土地使用权流转的合理机制，强化管理与服务

建立、健全合理机制，强化管理，特别是合同管理，提高服务水平与质量，是加快农村土地使用权流转步伐的关键环节。首先，应当建立农村土地使用权流转管理机构。明确农业主管部门为土地流转的管理主体，并设置专门机构，负责协调相关部门的关系，负责土地流转管理、业主开发和招商引资的中介服务工作，负责合同(协议)的监督和管理工作。建立、健全土地流转市场及其相关联的信息、咨询、评估系统，促进土地流转和业主开发的规范化、有序化。其次，必须严格合同管理。土地流转必须严格按法律程序履行合同手续，必须在流转主体双方协商的基础上，经集体经济组织同意后签订流转合同，报乡镇农业合同管理部门鉴证备案后生效。应以县(区)为单位，制定统一的流转合同文本和土地流转证书，统一土地流转合同的签订、鉴证的程序，搞好造册登记工作，认真搞好调查研究，调解合同纠纷，维护合同严肃性。第三，不断提高服务水平与质量。农业、林业、水利、国土及其相关部门，必须通力合作，协助农业主管部门为土地流转服好务，进行具体指导与监督，及时帮助土地经营开发者解决各种实际问题与困难，严禁任何单位和部门在土地流转中借机乱收费和乱摊派。

2.关于土地流转问题的研究 篇二

关键词：农村,土地流转,问题,对策

1 引言

土地对于亿万中国农民来说, 不仅意味着绝对重要的生产资料.而且更是他们惟一的生活来源。土地问题, 一直是农民问题和农村问题的关键。农村土地制度完善与否, 土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展, 将对国民经济的发展产生深远的影响。改革开放以来, 实行家庭联产承包责任制, 曾极大地促进了农业和农村经济的发展, 成为当时农村土地改革的一项创举。但随之也产生了一些矛盾与问题, 长期以来, 以家庭联产承包责任制为主要内容、农村土地所有权与经营权相互分离为主要特征的农村土地流转制度, 已难以适应农业产业化和规模化经营的需要。为了解决我国农村新旧体制转换过程中出现的新问题和新矛盾, 促进土地流转, 进一步深化农村土地流转制度改革势在必行。

农村饮水工程进度。

3.4引进先进科学技术, 努力降低使用成本

积极推广和引进先进技术和供水设备, 推动农村供水科技进步。组织科研单位、大专院校的专家开展工程技术、水处理技术、管理技术等的研发和推广。利用各地现有的教育资源, 通过定向培养或培训, 大力开展面向基层技术人员的培训工作。使基层工作人员不仅具有发现问题的能力, 更具有解决问题的能力。从而使农村饮水工程能长久的发挥效益。

3.5提高农民法律意识, 规范项目建管程序

按照《水法》、《水污染防治法》和《饮用水水源保护区污染防治管理规定》等相关法规的要求, 在取水口划定供水水源保护区和供水工程管护范围, 制定保护办法, 加强对水源地周边设置排污口的管理。对地区周边有关单位、工厂、企业及广大农民群众进行有关水污染法律的宣传及知识普及, 提高人们保护水的意识。

进一步规范工程建设程序, 强化建设过程中各环节的管理, 确保工程建设质量。对集中式供水工程按照国家基本建设程序, 严格执行“五制”, 即项目法人制、招标投标制、工程监理制、工程合同制、工程建设廉政制。确保每项工作严格按照国家

2 农村土地流转的形式

所谓农村土地流转, 是指农村家庭承包的土地通过合法的形式, 保留承包权, 将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物, 通过土地流转, 可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。

我国现有的农村土地流转形式比较多, 主要包括:租赁、出让 (拍卖) 、倒包、入股、联营、转包、互换等七种方式。现在农村土地流转的最主要形式是土地股份合作和委托租赁转包。土地股份合作, 即在按人口落实社员土地承包经营权的基础上, 按照依法、自愿、有偿的原则, 采取土地股份合作制的形式进行农户土地承包使用权的流转。农户土地承包权转化为股权, 农户土地使用权流转给土地股份合作制经济组织经营。土地经营收入

规定执行!参考文献:

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李明亮 (1991—) , 男, 湖北孝感人, 湖北水利水电职业技术学院水利水电建筑工程专业专科在读, 主要从事水利水电建筑工程专业的学习与相关问题的研究。

杨秋石 (1990—) , 男, 江苏沛县人, 湖北水利水电职业技术学院水利水电建筑工程专业专科在读, 主要从事水利水电建筑工程专业的学习与相关问题的研究。

在扣除必要的集体积累以后, 按照社员土地股份进行分配。委托租赁转包, 业主实施农业产业化经营等项目需大规模集中租赁经营土地时, 承包方在自愿的基础上, 可书面委托村社集体经济组织或中介组织将土地承包经营权统一流转给业主。

3 农村土地流转过程中存在的问题

当前土地流转虽有所发展, 但还是只是处于自发阶段, 仍然存在着许多问题。

3.1 流转程序简便, 流转行为欠规范, 流转机制不健全

目前, 土地流转大部分是农户自发流转, 发生在农户与农户之间, 缺乏有效的引导和规范。绝大部分在土地流转时没有通过发包方同意, 没有到主管部门登记备案, 没有较规范的文字协议或合同, 只是户与户之间的口头协议, 随意性较大, 给土地流转管理造成很大困难, 引起纠纷难以调解。有的虽然签订了流转合同, 但内容也不完善。此外, 土地流转合同档案也不健全。由于私自流转多, 口头协议多, 多数乡镇土地承包合同管理机构和村委会无法建立土地流转合同档案, 给解决土地流转纠纷带来很大难度。

3.2 随意改变土地的承包关系和农业用途, 强迫土地流转

有些地区把使用期和承包期分开, 偷换概念, 说50年不变是承包经营体制不变, 而不是指承包的地块不变, 并借口调整土地, 搞“两高一优”农村和规模经营, 不顾农民意愿, 强迫承包权人流转, 不尊重农民的意愿, 引发社会不稳定。另外, 有些村干部借发展经济之名, 帮助商人、老板启动非农经济项目, 谋取土地租金, 改变耕地的农业用途。

3.3 土地流转的中介组织不够健全

大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场, 流转中介组织较少, 流转信息传播渠道不畅, 一些地方尽管建立了流转中介组织, 但真正按市场经济法则对土地流转进行运作的并不多。流转市场发育不良, 中介组织匮乏, 信息不灵, 一方面一些经营副业或常年外出打工的农户有减少或放弃承包土地的愿望, 另一方面一些工商企业等市场主体或机构有建立或扩大经营的需求, 但因信息不灵, 出现农户想流转土地而流转不出去, 欲承租土地者不知道哪里有土地的状况, 影响了生产要素的合理流动和优化配置。

3.4 流转周期短, 成片流转难

土地是农民赖以生存的最基本的生产资料, 由于转出方担心务工经商收入不稳定, 怕政策变化, 担心流转土地后会失去生活的依靠, 流转期限大多在l~2年, 造成经营者不敢投入, 流转效益低, 甚至实行掠夺式经营。同时, 农户自发零星流转, 很难形成规模, 影响土地连片规模经营和耕作效能。

4 完善土地流转的对策思考和建议

4.1 加强相关法律法规建设是土地流转制度创新的法律保障

我国现行法律体系中还没有关于土地流转的专门立法。目前土地流转带有一定的自发性、盲目性和随意性, 从而导致了土地流转内容的不完整性、土地流转价格的不确定性、土地流转目标的非效率性以及土地流转格局的不稳定性。最终致使难以培育出适度规模的符合市场要求的经营主体, 难于提高土地生产率与加快实现农业产业化的进程。完善的土地流转机制, 是农村土地流转沿着制度化、法制化、市场化轨道运行的基础和保证。要树立全面协调可持续发展的观念, 进一步加大各方面服务和支持力度, 按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求, 建立健全土地流转机制, 第一, 明确管理机构和相关职责。农村土地经营权流转是为了适应新阶段生产力发展要求而进行的局部调整, 是对农村基本经营制度的进一步完善。对农地流转的管理是农业承包合同管理工作的延续和发展, 是农经管理部门的主要职责。各级农经部门一定要肩负起农地流转管理的责任, 及时发现新情况、研究新情况、解决新问题, 制定和完善农地流转的管理制度和监督措施。首先要确立土地经营权流转的具体范围、原则, 并规范流转的具体形式, 科学界定土地流转程序, 监督土地流转的程序、流转合同是否规范合法, 保护农民权益, 促进土地流转。其次要建立健全土地流转合同制度、登记制度、公证制度、纠纷仲裁制度, 明确流转双方的权利和义务, 协调化解土地流转纠纷。再次要建立农地流转档案, 重点对拟出让方的土地情况、基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册, 促进土地的顺利流转。第二, 完善农地流转管理办法。目前, 绝大多数的农地流转还处在自发阶段, 政府应抓紧制定和出台指导农地流转的政策性文件和农地流转管理办法实施细则, 制定有关农村土地流转的法律、法规, 对于农民土地权利的界定, 使用权流转的补偿标准及收益分配, 土地流转的管理, 土地纠纷的处理等基层难以解决的问题, 通过调查研究加以规定, 使农村土地流转纳入法制化轨道。要以法律形式确保农村基本经营制度的长期稳定, 保护农民的土地承包权益和农村土地流转的健康、有序发展。第三, 大力培育农村土地市场。培育健全土地流转市场是建立和完善土地流转机制的重要环节, 要在保障农户合法权益的前提下, 积极探索通过市场调节土地流转的长效机制。运用土地评等定级, 收集和发布土地流转市场价格, 按照市场供求关系合理确定土地流转价格标准。成片土地流转, 可引入竞价承包、招标租赁等方式, 培育健全土地流转机制。逐步在县区建立土地流转代管中心或服务中心, 乡镇建立土地流转服务站。通过土地流转供求登记、信息发布、土地评估、法律政策咨询、提供合同范本、调解合同纠纷、建立流转档案等, 充分发挥服务、引导作用。

4.2 完善政府的管理和服务职能

农村土地流转市场的持续、稳定、健康发展, 离不开政府的作用, 但政府的作用并不是无限制的, 对于政府应在何种程度上介入和采用何种方式介入农村土地流转市场, 应做出明确的界定和划分。所以必须指出, “土地流转的主体是农民而不是干部, 机制是市场而不是政府”。土地是否要流转和以什么方式来流转, 都应该由农民自己做主, 任何组织和个人都不得强迫或者阻碍流转。要准确定位政府的角色, 限定政府的权力过于膨胀, 把政府行为从土地流转的微观领域转移并集中到宏观调控上, 避免政府运用行政手段全面干预农村土地流转。同时, 在地流转过程中, “不得改变土地集体所有的性质, 不得改变土地的用途, 不得损害农民土地承包权益。”这是土地承包经营权流转的原则和底线, 政府必须不折不扣地实行。要严禁政府与民争利, 防止土地流转与集中过程中可能出现的各种行政强迫命令与寻租行为和土地垄断, 避免宫商资本对农民的排挤及对农民利益的侵害。

另外, 政府既要克服利用土地所有权属强制农民进行土地流转、以期从中获取超额利润的“越位”行为, 同时又要克服对违规流转放任自流、缺乏服务规范机制的“缺位”行为。要在以市场调节为主的前提下, 充分发挥政府的协调、引导、管理、服务等职能:加强宣传力度, 增加农民对土地流转有关法规和政策的了解, 使农村土地流转由自发逐步转向自觉。土地是农民的命根子, 群众是土地流转的主体。因此, 要抓好土地流转, 必须“以人为本”, 千方百计地调动广大群众的积极性。政府要加强对土地流转的宏观调控, 以农用土地许可证的办法来加强对基本农田的保护, 完善土地产权登记制度, 逐渐形成城乡地政一体化管理, 建立科学的农村土地资产评估体系, 合理评价农村土地价值;要建立约束政府行为过度干预的机制, 建立上级对下级的逐级监督机制;充分发挥村集体组织的力量, 管理土地流转登记, 进行土地整理, 组织协调土地流转中的具体程序和问题。

4.3 培育各种类型的土地流转服务中介组织

建立土地使用权的市场化流动制度是农村土地制度变迁的必然趋势, 而完善中介服务组织是农地市场化的关键。农村地区应当尽快组建土地流转中介服务组织, 政府应积极地给予资金支持和政策扶持, 建立起农村土地流转交易信息网络, 及时汇总流转土地的数量、价格、区位等信息资料并定期对外发布, 接受土地供求双方的咨询, 沟通市场供需双方的相互联系, 提高土地流转交易的成功率。在交易双方达成意向的前提下, 可以协助办理相关的流转手续, 提供信贷、技术、物资等服务, 妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题.切实维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益, 最终促使农村土地形成稳定、高效、有序的流转状态。另外, 土地流转中介服务组织大多都属于盈利性的组织, 所以必须对其加以有效的管理和监督, 防止其在利益的驱使下做出有损农户权益的事情。

4.4 建立健全农村的社会保障制度

由于目前土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的惟一依靠, 所以, 进行土地流转机制的创新, 就要积极而稳定地推进农村社会保障制度的改革。通过建立和健全农村社会保障体系, 逐步弱化农村土地的福利性质和社会保障功能, 突出其生产发展和增收致富功能。加大对农村困难群体的救济扶助力度, 消除农民流转土地的后顾之忧, 增强农民对土地流转的信心。

当前, 要着重建立完善三项农村基本社会保障制度:一是建立农村最低生活保障制度, 保障农村居民的基本生活。目前农民日常生活的一切依然是围绕着土地来进行的。在对未来的保障没有指望的情况下, 土地实际上就是农民的一切、是农民的生活保障的最后一条防线。农村最低生活保障制度的建立可以使农民不再必须依靠土地收获物供给其基本的生活资料。不再以土地收人作为维持最低生活水平的主要手段, 可以转移农民应对风险的途径, 弱化土地的社会保障功能, 使农村土地流转变得通畅。二是农村社会医疗保障制度。虽然目前的农村新型合作医疗制度在一定程度上减轻了农民的医疗负担, 但其保障水平相对较低, 保障能力还有不足, 农民的医疗负担仍然很重。而土地的实物保障可以节约农户的现金支出, 农民可以将更多现金收入用于医疗支出, 以减轻家庭的经济负担。这也是造成农民不愿意离开土地。不愿意进行土地流转的另一个重要原因。三是农村社会养老保险制度。我国目前农民养老仍主要靠家庭收入, 而农村家庭收入是不稳定的, 必然使农民将最后的保障线压在土地上, 最终阻碍的仍是土地流转。可以采取家庭养老和社会养老保险相结合的模式, 逐步实现与城市社会养老保险衔接, 并为向城乡一体化养老保险。

参考文献

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[2]王亚, 农村土地流转制度完善探索[J].科教文汇, 2008 (10) :200-201.

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[6]钱忠好, 农村土地承包经营权产权残缺与市场流转困境:理论与政策分析[J].管理世界, 2002 (6) :35-45.

[7]王海燕, 农村土地承包经营权流转问题研究[D].泰安:山东农业大学, 2005

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[9]楚天骄, 土地流转模式及其规范化研究[J].上海综合经济, 2002 (4) :47.

3.关于加快推进农村土地流转的研究 篇三

1.基本情况

单县地处中原腹地，山东省西南部，鲁苏豫皖四省八县交界处，总面积1702平方公里，人口123.4万，辖22个乡镇办事处，一个省级经济技术开发区，一个浮龙湖生态文化旅游开发区。公路、铁路发达，承东接西，引南联北，是华东地区重要的交通枢纽，辐射力强，自古就有“四省通衢，中原锁钥”之称。全县耕地面积168万亩，到2013年6月农村土地承包经营权流转面积17.47万亩，其中：以转包形式流转的为11.15万亩，以互换形式流转的为0.8万亩，以出租形式流转的为6.56万亩，以股份合作形式流转的为0.06万亩。流转面积300亩以上的大户40家，1000亩以上的大户6家。从流转去向上看，流转入农户的面积13.15万亩，流转入专业合作社的面积5.45万亩，流转入企业的面积0.64万亩，流转入其他主体的面积0.23万亩。全县土地流转共签订土地流转合同5.71万份，签订土地流转合同的流转面积为16.28万亩。

2.制约农村土地流转的因素

（1）从农户层面来看，因流转价格低、收益小等原因，使农户不愿积极参与土地流转。目前，农村土地尚未开展定级估价工作，缺乏科学合理的价格体系土地流转的价格机制很难形成并发挥作用。由于非农就业的风险性和非农收入的不稳定性，兼业农民不敢也不愿彻底放弃土地，真正走进城镇。土地仍被他们视为“避风港”、“保命田”。致使农村土地市场化流转的空间不大。当前，农村社会保障体系建设滞后，作为农民最重要的生产资料和生活资料的土地因而承担了其本不应承担的社会保障功能。土地本身所具有的承载功能、养育功能和资源功能转化为农民的就业保障、生活福利和伤病养老保险的可行手段。土地的社会保障功能牵制了农地市场化流转。在当前小规模家庭经营尚有较强生命力，非农就业的岗位和收入尚不稳定的情况下，绝大多数农民仍将土地视为“活命田”、“保险田”和非农就业的“退路”，因而宁肯种“粗放田”、“应敷田”，甚至不惜暂时“抛荒”，也不愿轻易转让和放弃土地。

（2）从土地经营主体层面来看，投资农业周期长、风险大、效益低，不敢大规模进军农业产业。

1）土地流转期限不稳定，影响生产经营。

国家规定土地的承包使用期在延长15年的基础上再延长30年不变。而在现实生活中，土地承包期不断地被调整，使土地经营周期人为缩短，不利于对土地进行长期投资和土地保护。农业企业等由于不能够长期稳定经营土地，导致不愿大量投资扩大经营规模，不愿进行现代农业设施建设，有的甚至对土地进行掠夺式不合理利用土地。

2）农业风险防范机制不健全，土地经营主体风险抵御能力差。农业是一个周期长、见效慢、受气候影响大的弱质产业。在市场经济条件下，农业兼具自然风险和市场风险。特别是在农业基础薄弱的情况下，表现尤其明显。在这两种风险相互交织下，农民很难获得平均利润，甚至有时连成本也难以收回。因此，在尚没有健全的农业风险防范机制的条件下，农地市场化流转就会因巨大的经营风险而难以实行，即使实行也难以达到预期目的。其他如产前、产中、产后服务相对缺乏。在这种条件下，大多数 农业企业、专业合作社、植大户等都无力经营较大面积的土地，致使农地市场化流转的有效需求乏力。

（3）从政府层面来看，农村土地流转工作机制不健全，影响和制约了土地流转。如集体土地用地的流转主体显现的多元化发展趋势。参与集体土地流转的主体包括乡、村、村民各级集体经济组织及开发商等。不同的主体要求各自的经济利益。主要问题是集体土地所有权主体与县、乡、村以及农民之间的土地收益分配关系不清。在自发交易的情况下，“谁流转，谁收益”的获利方式，存在乡、村、农民之间相互争流转权的现象，往往是谁的权利大，谁获得的流转收益的就多，处于弱势的农民个人则获利甚少。这样在农村集体土地流转中产生了许多矛盾和问题等。

3.推进农村土地流转的几点对策

（1）发展区域特色产业，带动土地流转。把产业结构调整和土地流转有机结合起来，按照“布局区域化、生产规模化、经营一体化、销售品牌化”的要求，以我县南桑、北蒜、西芦笋、东山药、中蔬菜的五大板块为依托，发展特色区域产业及农业高科技示范园，鼓励农民以转包、租赁、入股等多种形式成片集中的流转土地，走“多乡一业、数村一品”的开发路子，全力推动农村土地向经营大户、高效农业示范户和农业产业化龙头企业快速流转，实现传统农业向现代农业转变。

（2）探索流转机制，保障土地流转。在深入调研的基础上，有针对性、有层次地制定出土地使用权流转的政策、监管措施、实施细则等，从体制和政策导向上促进土地的合理、健康、有序流转。创新土地流转价格的合理形成机制，探索建立科学的农地资产评估体系，开展土地流转价格测评工作，合理确定农村土地流转价格，保证农民收益。

（3）培育中介组织，畅通土地流转。建立土地流转委托中心、土地流转服务公司等中介服务组织，及时汇集可流转土地资源的信息，接受土地供求双方的咨询，沟通市场供需双方的相互联系，提高土地流转交易的成功率。建立健全县、乡、村三级土地流转管理服务机构，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询、合同管理、纠纷仲裁、监督执行等方面的服务。

（4）建立社会化服务体系，服务土地流转。大力发展农村专业合作经济组织，通过对社员提供产前、产中、产后服务，有效地解决了农民普遍存在的信息难寻、门路难找、技术难学、产品难销等问题。也消除了农户与农户、农户与市场、农户与企业之间的矛盾，实现了资源的合理流转和优化配置，是化解了单家独户“办”不了、基层组织“统”不了、政府部门“包”不了的诸多难题，提升了农业产业化经营水平。建立健全农业技术推广体系，为种植能手、专业大户、农业龙头企业提供新品种推介、种养加技术咨询和服务。

（5）完善农村社会保障体系，支撑土地流转。要建立多层次的农村社会保障体系，解除农民的后顾之忧。目前，广大农民仍然把土地作为安身立命的基本生活保障，作为获取收入的主要来源，作为生老病死的保障。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力。因此，必须建立多层次的农村社会保障体系，包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助、农村合作医疗制度等，逐步弱化土地的社会福利和社会保险功能，为土地转出者解除后顾之忧。

4.关于土地流转问题的研究 篇四

(皖政〔2009〕13号)

【发布单位】安徽省

【发布文号】皖政〔2009〕13号

【发布日期】2009-01-1

5【生效日期】2009-01-15

【失效日期】-----------

【所属类别】政策参考

【文件来源】

各市、县人民政府，省政府各部门、各直属机构：

以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石。允许开展农村土地承包经营权流转（以下简称“农村土地流转”），是党的十七届三中全会精神的重要内容，是转变农业经营方式、推进农村改革与发展的要求。为切实做好当前农村土地流转的规范管理和服务工作，依据《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规和国家政策，结合我省实际，提出如下意见。

一、农村土地流转的指导思想和基本原则

（一）坚持以科学发展观为指导，全面准确地贯彻党的十七届三中全会精神，以稳定农村土地承包关系为基础，以优化资源配置、促进适度规模经营、提高农业生产水平、增加农民收入为目标，按照统筹城乡发展、建设现代农业的要求，创新农村土地流转的有效形式，培育多元化的农村土地流转市场，健全农村土地流转的管理和服务体系，促进农村土地流转规范、有序、健康发展。

（二）坚持稳定农村土地承包关系长久不变。农村土地流转不得改变农村土地家庭承包经营制度，不得借流转之机将承包地打乱重分。要坚持维护农民土地承包权益和流转主体地位，农户将部分或者全部土地承包经营权通过转包、租赁或股份合作形式进行流转时，原土地承包关系不变。

（三）坚持“依法、自愿、有偿”流转。农村土地流转要按照有关法律、法规及政策规定进行，不得改变土地集体所有权性质和土地的农业用途。农村土地流

转应尊重农民意愿，流转的条件、方式、期限和价格等由流转双方协商决定。农村土地流转的收益全部归承包农户所有，任何组织和个人不得截留、扣缴或挪用。

（四）积极稳妥地开展农村土地流转。从实际出发，因地制宜，以工业化、城镇化发展水平和农村劳动力转移状况、农业产业发展规划为基础，与当地二、三产业发展水平相适应，既要不失时机积极引导，做好农村土地流转的指导和服务工作，又要坚决反对违背农民意愿，强迫农民流转土地，严禁下指标、定任务、设计统一模式。

二、探索创新农村土地流转的有效形式

（五）农民可以转包、出租、互换、转让、股份合作等多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。在流转承包土地时，农户可以自行协商流转，也可以委托流转；受让方可以是专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人，同等条件下本集体经济组织成员优先。期限由流转双方协商确定。

（六）农户可以将土地承包经营权委托村集体经济组织或土地流转中介服务组织集中流转。在集中流转、连片开发过程中，对其中少数不愿流转的农户，乡村集体经济组织可以出面协调，在承包方自愿的基础上，可以用集体经济组织内其他愿意流转的农户承包地或集体经济组织的机动地进行调换解决，妥善平衡互换双方利益。

（七）允许农户将承包土地经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。农户可以采用土地入股的方式，组建土地股份合作社或参与农民专业合作社的生产经营。有条件的地方也可以将集体土地与村（组）集体资产统一量化，实行股份合作经营，股份合作终止时入股土地应退还原承包农户。

（八）未进行家庭承包的集体土地、水面、“四荒”土地、林地以及经整治开发的农村闲置宅基地等，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，按公开、公平、公正的原则，可采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，承包方所取得的土地承包经营权可依法流转或融资。

（九）农村土地流转的转包费、租金、转让费等，应本着实事求是、互惠互利、平等协商的原则确定，流转期限较短的可以是现金或货物，流转期限较长的也可以实物计价、货币兑现。实行土地经营权入股的，收益分配应实行保底分红。

三、支持各类主体发展适度规模经营

（十）鼓励农村专业大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、外出务工经商回乡创业者等经营主体受让农户流转的土地，围绕当地主导产业和特色产品，建立生产基地，开展适度规模经营。工商企业参与土地流转时，主要采取“公司+基地+农户”、“公司+合作经济组织+农户”或订单农业的方式，带动农户发展产业化经营。对受让土地100亩以上，流转期限3年以上，流转合同规范，从事

粮、棉、油等大宗农产品生产的经营主体，各级财政应给予适当奖励。

（十一）受让土地100亩以上，流转期限3年以上，并签订规范流转合同的经营主体，在符合土地利用总体规划，不破坏耕作层的前提下，为辅助生产管理建造简易设施的用地，可作为农业结构调整用地进行管理。

（十二）鼓励基层农技推广人员利用技术承包、技术参股和组建专业化“农田保姆”服务队等形式参与农村土地流转，建立科技示范基地。成绩显著的，在评定专业技术职称或安排有关专项资金时予以优先考虑。

（十三）鼓励规模经营主体对农田基础设施和现代农业设施进行投入。对受让面积较大、流转期限较长的经营主体，符合相关条件的，优先安排农田基本建设、土地整理、农业综合开发、特色农产品基地等建设项目和农机补贴项目。

（十四）农村金融机构要把流转土地100亩以上、流转期限3年以上的规模经营主体作为信贷支农的重点，对实力强、资信好的经营主体给予一定的授信额度。政策性农业保险要把规模经营主体作为重点参保对象，有条件的地方财政可对其保费给予一定的补助。

（十五）跨区域流转土地的受让方申请迁移登记为当地农村常住户口的，属地公安机关应当依法给予办理。

四、维护农村土地流转双方的合法权益

（十六）承包土地经营权全部转出的农户，经乡（镇）人民政府或者街道办事处认定，在参加就业培训、接受岗位推介以及其他社会保障等方面，享受被征地农户同等待遇；在自主创业时，可参照执行城镇下岗职工的有关优惠政策。

（十七）以股份合作形式进行农村土地流转的，经股份合作全体成员一致同意，可从土地流转收益中拿出部分资金用于流转土地的沟、渠、水、电、路等基础设施建设。用于农田基本建设项目的“一事一议”财政以奖代补资金，经村民大会或村民代表大会同意，可用于流转土地的基础设施建设。

（十八）严禁借股份合作或土地流转合作等名义进行非法集资，侵害农民利益。跨区域的排涝水电费，按有关政策执行。

（十九）在农村土地流转合同期内，因不可抗力导致受让方无法继续经营的，土地应归还原承包方耕种。除原流转合同另有规定外，通过流转取得的土地承包经营权，可以依法再流转。受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

（二十）国家各项惠农补贴按中央和省有关文件规定由土地流转双方协商，协商结果在流转合同中加以明确。

（二十一）农村土地流转合同经双方签订后，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依法承担违约责任。

（二十二）规范农村土地流转的合同管理。除承包方将土地交由他人代耕不超过1年可以不签订书面流转合同外，流转双方应在协商一致的基础上，签订书面流转合同，流转合同应报发包方备案，需要公证的，应到公证机关依法办理公证手续。实行委托流转的，应由承包方出具土地流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名盖章。未经承包方书面委托，任何组织和个人都不得代替承包农户签订土地流转合同。合同文本由省农业行政主管部门统一格式，合同内容遵照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定执行。乡（镇）人民政府和街道办事处农村土地承包管理机构要建立农村土地流转经营主体的资信档案，记载其资信情况、经营能力等信息。

（二十三）做好流转土地的质量监测，防止受让方掠夺经营，以保护耕地质量，维护原承包农户的利益。

五、加强农村土地流转的管理和服务

（二十四）认真做好宣传和引导工作。农村土地流转政策性强，涉及广大农民的切身利益，各级、各有关部门要采取多种形式宣传农村土地流转的法规政策，注重发现和总结典型经验，发挥好示范作用，顺势而发，有序推进。

（二十五）加强农村土地流转的纠纷调处工作。因土地流转发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。县（市、区）、乡（镇）人民政府和街道办事处设立农村土地承包仲裁委员会。农村土地承包仲裁委员会接受农业行政主管部门业务指导。

（二十六）建立健全农村土地流转的服务体系。各级农业行政主管部门是农村土地流转的指导、协调、管理和服务部门。县（市、区）、乡（镇）人民政府和街道办事处农村土地承包管理机构具体负责农村土地流转的合同审查、备案、登记、管理、相关奖励和项目申报工作。农村土地承包管理机构要建立健全农村土地流转档案管理制度，对已签订的土地流转合同，凡条款不清、标的显失公平的要依法变更或解除；因经济形势发生变化产生流转价格争议的，应当依法协商，妥善解决。县（市、区）、乡镇人民政府和街道办事处要改进服务方法，把农村土地流转纳入为民服务全程代理的服务内容，为流转双方提供“一站式”便捷服务。

（二十七）逐步培育和健全农村土地流转市场。乡（镇）人民政府和街道办事处的农村土地承包管理机构应当积极鼓励、引导中介组织依法开展农村土地流转中介活动，提供有关法律政策宣传、流转信息、流转咨询、价格评估、合同签订指导、利益关系协调、纠纷调处等服务，逐步建立流转服务平台和网络，健全流转机制。

（二十八）各有关部门要加强配合，合力推动农村土地流转工作有序开展。农业部门是农村土地流转的行政主管部门，要切实加强组织管理和服务工作；国土资源部门要加强对土地的依法管理，严禁掠夺性经营，严禁改变农业用途，并会同农业行政主管部门对流转的基本农田保护情况进行检查；财政部门要安排土地流转和纠纷仲裁工作专项经费，制定土地流转奖励扶持政策；工商管理部门要积极为农业专业合作社或农业企业注册登记提供便利服务；农村金融及政策保险机构要为土地流转及规模经营主体提供信贷支持和保险服务。各有关部门都要根据自身职责，研究制订相关工作具体实施办法，促进我省农村土地流转健康发展。

5.关于土地流转问题的研究 篇五

随着城市发展速度的加快，城市土地利用趋向饱和，城市发展的触角伸向农村，大量农田被征用，众多农村面临拆迁，大片土地夷为平地，建成厂房、公司、学校...在农村土地流转过程中存在着这样那样的问题。就此我在小范围内进行了一个调查。

随着经济的迅猛发展，城市发展速度远大于乡镇的发展，越来越多的青壮年背井离乡，在外打工，闲置的土地越来越多，又由于城市土地利用趋向饱和，城市的范围不断扩大，趋向农村发展，大量农村用地被征用。土地流转也成为一个流行词。在过去，土地流转主要有互换和转包两种形式，互换即两户农家互换土地耕作，转包即弃耕的农家把土地转借给其他耕作的农家，付以一定的租金。其主要目的是为了耕作方便，防止土地荒废。现在比较常用的土地流转方式是租用、入股、转让。例如将某一地区划为开发区，然后以租用、入股、转让等方式给予各公司厂家使用。

首先介绍下我镇的情况：古柏镇处于南京和县城的必经之处，近十年来以镇中心向四周辐射的近60%的土地以各种形式流转征用，去年已有2个自然村集体拆迁，今年将有7个自然村将同时拆迁。目前，我镇土地流转主要用于建厂房、办学校。其主要形式是“宅基地换住房、承包地换社保 ”也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城镇或某一区域获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

土地流转出现的大致原因有下：

1、土地承包经营成本高，收益低。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。许多外出务工、经商的农民纷纷将承包经营权流转给亲友或其他农户。

2、镇、村非农建设项目的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。

3、农村产业结构调整的需要。村委为培植专业大户、承包大户，一方面鼓励农户将土地承包经营权流转给被培植对象，另一方面将土地从农户手中以租赁或其他方式流转出来再转包给被培植对象,即“反租倒包”。

在我们镇以第二种情况为主要原因，特别是县政府讲我镇划为经济开发区以后，这个原因尤为突出。

但是在土地流转过程中仍出现了不少问题，比如说：

1、思想认识不足：由于思想保守，有的农民虽然常年在外打工，现闲置土地，担心将来事业后没有土地，生活没有保障，宁肯弃荒也不愿流转土地。

2、流转行为不规范：主要表现为土地流转过程的随意性，由于很多村民法律意识的淡薄，流转手续不完备，流转协议过于简单，导致农民的合法权利受到侵害。

3、在农村存在很多违建房，这不全是农民自己的责任，在过去很长一段时间内，农民办建房手续需要花费很长的时间与精力，于是很多农民直接在原先的宅基地上建房，现在面临“宅基地换住房”的措施，很难判别该如何补偿，于是大部分村民借机大建住房，以期从中获利。还有就是由于之前在农民划分承包田时不清不楚，现在在流转过程中出现很多矛盾，比如说承包田划分的界限，有些地虽然常年是A户在耕作，但实际是B 户的。。这影响了村民之间的团结友爱和和谐的氛围。。

胡锦涛总书记曾专程前往安徽省考察农村改革发展情况时表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。毫无疑问，土地流转的决定将是自实行土地的家庭联产承包责任经营制以来乡村财产制度的一次重大变革，对农村经济、乡村治理都将产生重大影响。目前来看，制约中国内需型经济发展的关键就在于农村，而要想提高农业的生产水

6.关于土地流转情况的调研思考 篇六

**乡**村位于**岗南侧，全村共有10个村民组，人口2450余人，耕地1600余亩。该村人多地少，80％以上的村民都做点儿生意。特别是近几年来，一些农户的生意越做越大，家庭经济收入主要来源已不再依靠种田，绝大部分村民都把种田当作副业，庄稼望天收。对此，该村“两委”干部立足本村实际，筹资280万元，承包该

村位于**岗西南坡耕地400亩及邻村西杜村200亩，建立了600亩优质烟种植示范基地，实现由散户粗放耕种到集中经营的转变。经过一年的实践，取得了显著的经济效益和社会效益。

在此基础上，该村以优质烟种植示范基地为中心，向外扩大规模2200亩（包括邻村耕地），规划建立农业科普示范园区。落实2009年纯作烟田1600亩，烟田四周种植台湾梨300亩（总投资160万元），林地内散养山野鸡。并以鸡粪为原料，计划建养规模达500头猪的养殖场一个，占地40亩（总投资350万元）。同时，依靠千亩烟方农田水利条件，深挖坑塘10亩，发展莲鱼共养（总投资40万元）。按照上述规划，可解决1400人就业，年实现综合收入1900万元，实现纯利润720万元，辐射带动周边县、市、乡镇十几个行政村，农户700多户可直接受益。

二、主要做法

（一）广泛宣传发动，赢得群众的理解与支持。**村支部书记**在乡党委、政府的大力支持下，自己出资80万元，动员本村有一定经济实力和经济头脑的先富能人，合伙创办了**“富民”种植专业合作社，发展种植业。为提高农民对土地流转的认识，该村通过会议、广播、黑板报、印发宣传资料等形式，对土地流转工作进行了广泛宣传动员，多次组织农户认真学习国家有关政策，反复给群众讲解土地流转的好处、意义和作用，明确土地流转双方的权力和义务。先后召开村干部会、党员会、群众大会30余场次，办专题黑板报12期，印发宣传资料1500份。通过宣传发动，全村干部群众充分认识到了土地流转的重要性和必要性，消除了群众顾虑，统一了群众思想，最大程度地赢得了群众的理解和支持。

（二）立足本村实际，制定具体的流转方案。土地流转工作涉及面广，工作量大，群众十分关注。为把这项工作开展好，真正成为解决土地问题、规范承包关系、处理矛盾纠纷的惠民好事，村两委在乡党委、政府的具体指导下，根据村情实际，因地制宜，制定了“富民”种植专业合作社章程、管理办法、奖惩办法等一系列规章制度，以及入社的条件、入社申请书、租赁合同等具体条款。乡党委、政府成立了土地流转服务中心，抽调3名工作能力强，熟悉本乡情况的机关干部，分包土地流转涉及到的**、沟刘、西杜3个行政村指导开展工作。并为各村印制了所需的样帐样表样合同，合同内容涉及流转的地块、期限、形式、租金等，明确规定了双方的权利和义务、违约责任及赔偿金额等。同时，还规定国家的政策性扶持和补助资金仍归农民享有，这为土地流转的顺利进行奠定了基础。

（三）细化工作职责，因地制宜进行操作。**村在开展土地流转工作前，召开群众大会，推选了懂政策、工作责任心强、熟悉本村土地情况、能够秉公办事的群众代表参与此项工作。在工作过程中，根据各人特点，把抽调的人员分成丈量土地、勾绘草图登记资料和纠纷协调处理3个工作小组，明确职责，分工负责，有序开展工作。该村本着“依法、自愿、有偿”的原则，针对不同情况，制定了相应的流转形式：一是出租。农户将土地承包经营权出租给合作社，并与之签订租赁协议，每亩租金600元或800斤小麦。这种流转形式居多，占流转面积的80%；二是入股。由村合作社将农户土地承包权量化入股，村合作社按股份将土地经营所得在年终进行分配。愿意以土地入股的，农户必须填写入社申请书和合同书，这种形式占流转面积的15％；三是互换。为规模耕种方便，在做通没有入社农户思想工作的前提下，与合作社内部的其他农户在自愿互利的的基础上，对各自的土地承包经营权进行交换。全村互换土地30亩，占流转面积的5%。为确保合同到期后或中途部分农户要求退社，农户能够继续经营原本自己责任田，村两委还专门对地形面貌、原有的沟渠、农户原承包地块等都进行了登记造册，在农户现有承包地界内的两头，用钢管打70余厘米深的石灰桩，做到可以随时找到自己原承包地块，随时可以将农田交还农户手中，这一做法彻底解决了农户流转土地的后顾之忧，避免了日后土地界限不清而引发纠纷，得到了广大农户的交口称赞。

（四）实行返租倒包，增加农民收入。合作社把土地集中后，再倒包给农户。根据投工多少，核定倒包费用。种植烟叶每亩倒包费1000元，每5亩为一个单元，由合作社统一投资，统一标准，统一管理。返租倒包农户按照合同要求，对烟田进行科学管理，及时锄草、打药、浇水、平顶、打杈、采摘等，合作社按阶段发放工资，并根据各返包业主管理情况，进行评比，兑现奖惩。

（五）政府给予补贴，鼓励农户规模经营。在基地示范户的带动下，秋作物成熟前，乡土地流转服务中心已接到流转土地信息200余条，帮助协调流转土地8200余亩，涉及农户2200多户，全部集中到22个种田大户手里。明年进行烟叶联方种植，乡政府给予经济补贴，种烟大户除了享受县政府的各项补贴政策

外，凡种植纯作烟100亩以上或麦烟套150亩以上的农户，乡政府负担烟叶保险费，农户不出钱可享受烟叶保险。

三、取得的成效

（一）农业基础设施得到明显改善。由于烟叶的规模种植，该村农业基础设施得到了县烟草部门的大力扶持。按照县烟草部门烟叶种植连片成方的补助规定，每50亩打一眼机井，每建一座电炕补助8000元。该村去年已建成的600亩烟方基地内水、电、路、烤房等基础设施得到明显改善。一年来，共挖深水井12眼，修矿渣生产路7条2公里。埋地线1000米，建电炕房32座，从根本上改变了该村农业生产基础设施落后的面貌。

（二）大幅提高了土地的产出效益。以村支书**为代表租地大户，使农业土地的种植效益得到大幅提高。麦烟间作，亩均小麦700斤左右，烟收后若播种菜籽可亩均收入300斤左右，市场价1000余元。麦收后烟地套植红薯可收3000斤约600元。种植结构调整后，由原来群众种植小麦、玉米或大豆年收入1200元左右，提高到现在的近5000余元，是粗放种植收益的4倍。

（三）是实现了财政增长、农民增收。一方面，**村种植的600亩烟叶亩均收入3000元左右，烟叶收入200余万元，为乡财政增加收入近20万元的税收。另一方面，农户原来种植小麦、豆一年纯收入400余元，且费时费力，现在出租后不投工每亩净收入500—600元或800斤小麦，土地流转收入甚至高于自己传统作物收入。同时又可到烟叶基地去打工挣钱，每天可收入50元，仅在烟叶基地打工一项，又可收入1000多元，农民真正得到了实惠。

（四）实现了人才资源的优化配置和合理利用。通过土地流转，既可以将农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又维护了农民的土地承包权益，解除了农民离土离乡的后顾之忧，有效解决了农村有人无地种和有地无人种的矛盾，促进了农业结构调整。种植大户将土地统一规模种植后，再按亩数返租给不能外出的一些农户，种植大户按工计酬定期付款，基地不忙时用工一般几十人，农忙时三四百人。30多个固定工月工资800元，15名烤叶技术员月工资1500元，散工实行计件报酬，实现了人人有活干、人人有钱挣的和谐局面。

（五）部分农民实现了“市民化”转变。经济头脑意识比较强的农户外出做生意，还要牵挂家中的责任田。种植大户的租种解决了他们的后顾之忧，使他们既保留自己责任田的权利，又增加了收益。家中上有老下有小的，不能外出农户，通过出租的方式，首先保证了他们原来的对等收入。农闲时，不出县乡做点小生意或就近给别人打工；农忙时又可到基地打工挣钱，由原来的“农民”转变成了“工人”，一举两得，成了真正的农村“市民”。

四、几点启示

（一）领导重视是土地流转良性发展的前提。烟叶基地规划前，乡党委、政府多次召开村支部书记大会，研究土地流转工作，分析市场前景，协调所需资金，鼓励支部书记下定决心，坚定信心，大胆探索，创建烟叶示范基地。乡里在财力紧张的情况下，为烟叶种植大户投了保，并聘请烟草公司技术员多次下村现场指导。以支部书记**为代表的一帮人，深入农户做思想工作，鼓励农户以土地或资金入股，进行规模种植。乡党委、政府的关心支持，正确引导，村干部的务实为民是土地流转顺利进行的前提。

（二）宣传发动是加快土地流转的有效途径。长期以来，多数农民小富即安的小农思想意识仍然较重，把土地视为“保命田”，错误地认为流转出土地就会失地、失业，只要有了土地，生活就有了保障。因此，解决土地流转问题不能靠行政命令，要依靠村组干部或村中有威望的能人去宣传发动，本着流转自由的原则，彻底解决个别群众认为地一转出去没有地权、没活干的认识误区，帮他们算好经济对比帐，使他们充分认识到流转后既可以享受原有土地收益保障，又可以谋得更多的经济收入。对一时想不通的农户，做好耐心细致的思想工作，使土地流转真正变为群众的自觉行动。

（三）典型引路是加快土地流转的重要手段。说尽千言劝，不如一实证。引导群众土地流转急不得，农户流转土地从不赊帐。租种土地时就是先兑现流转土地款，然后就是靠示范带动，逐户铺开。**村就是由于村支书**带头，组干部、党员响应，搞好示范带动，让其他农户感受到了土地流转规模种植带来的好处，才主动加入土地流转的行列，今年该村又新增流转土地1000亩。

（四）发展高效农业是土地流转发展壮大的根本出路。土地流转、规模经营的目的就是要提高种植效益，提高种植效益就是要发展高效农业，发展高效农业就是要推广新品种新技术。**村规模种植烟叶后，聘请了专业技术人员，推行企业化管理，采用了先进生产技术，运用优良的基础设施，有效地提高了土地的产出，亩均效益成倍增长。农户通过明白帐一算，能够得到更多的“真金白银”，大大激发农户土地流转的热情。

7.关于土地流转问题的研究 篇七

一、农村土地流转中存在的问题

(一) 思想认识不到位

第一, 基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力, 认为土地流转与乡镇村社关系不大, 造成土地流转无人监管。

第二, 小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强, 认为务工经商虽然收入高但有风险, 宁可粗放经营, 甚至不惜撂荒弃耕, 即使外出务工也不愿转出土地, 担心失业没地而生活养老没保障;二是农业税全面取消, 优惠政策不断出台, 土地收益逐年上升, 按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地;三是城镇扩建或国家重点工程实施, 导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。

第三, 对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳, 政府收回土地承包权, 没有安全感;部分业主担心市场前景不佳, 承包无效益, 不敢大胆投入和大规模开发, 甚至没有真心实意经营, 利用土地搞投机。

(二) 流转行为不规范

在土地流转过程中, 双方很少签订书面合同, 大多实行口头协议, 未经发包方同意及管理部门备案公证, 即使签订书面合同, 其内容不完整、不规范, 双方没有明确责权利关系, 没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿, 擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营, 土地发包和经费收支不公开。部分业主借合同不规范, 经营不善违约逃债, 或未经有关部门审批同意, 擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后, 土地不断增值, 部分农民借合同不规范索回土地经营权。

(三) 流转市场不完善

在土地流转过程中, 供求双方的信息空间分布极为分散, 传递平台或手段相对落后, 市场参与度差, 土地供求信息不能高效准确提供。土地流转主要依靠自发进行和政府推动, 缺乏土地流转中介服务组织, 致使流转信息传播渠道不畅;即使成立了土地流转中介组织, 但缺乏土地流转相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构, 没有形成一个由下至上、网络化、多功能的中介服务体系。

(四) 农业产业风险大

由于农业生产周期长、比较收益低、受自然条件影响明显, 大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入, 而土地承包大户一般没有贷款担保单位, 又不能将土地使用权作为贷款抵押, 资金筹措难, 农业开发面临市场和自然双重风险, 加之加入WTO后对农业的影响更大, 农业增产难增收。因此, 业主对投资农业开发极为慎重, 真正有实力参与土地流转的业主比较少。

(五) 规模流转难度大

目前, 农村中有一定文化技能的劳动力以外出务工经商为主, 其他劳动力大多仍从事农业生产, 依靠承包地收入维持基本生活。许多业主在租赁土地都希望集中连片, 但不同农民利益目标不一致, 往往导致大规模土地流转难以成功, 影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发, 地块小且不平整, 水、电、路建设滞后, 不适于连片种植和机械耕作, 无法实现旱涝保收;农田水利基础设施较差, 规模经营成本增加, 向金融机构申请贷款数额增加, 导致规模流转难度加大。

(六) 保障机制不完善

首先, 社会保障体系不健全, 未能覆盖所有农村地区, 无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重, 出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理, 不愿放弃土地承包经营权。其次, 农民利益不能完全得到保障。少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段和突出地方政绩的形象工程, 用行政手段干预农民土地流转, 承租大量土地进行规模开发, 常压低流转价格, 截留、挪用流转收益, 使农民获得补偿往往最低;业主因投资失败和市场变化等原因, 不能及时兑现农民租金, 农民流转收益存在风险。再次, 流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上, 农民土地流转收益一般固定, 流转期间不再调整租金, 流转收益没有随经济发展得到相应增长。另外, 土地流转补偿制度尚未建立, 缺乏完善的土地价格机制, 都会影响土地流转的进程。

二、加强农村土地流转的对策

(一) 转变思想观念, 引导流转

在土地流转过程中, 要充分利用广播、电视、报刊和网络等各种媒体, 深入宣传土地流转政策, 加强农民对土地流转的认识, 逐步消除传统思想观念。既要加强对农村土地承包法律法规的宣传, 教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法, 又要加大对增收致富典型引导力度, 充分发挥外出创业有成人员和种田大户的典型示范作用, 使更多农民转变思想观念, 主动投身非农产业, 以加快土地规模流转。

(二) 加强服务管理, 规范流转

一是加强对土地流转双方的管理, 积极引导农民签订规范的流转协议, 对双方的责权利作出明确规定, 并报村集体组织和有关部门备案, 同时对大宗土地流转业主开展严格的资质审查;二是严格执行土地承包法律法规, 做到土地承包地块、面积、合同、证书“四到户”;三是加强对流转合同的审查、监督, 及时办理合同变更、解除和签证, 规范合同的登记、立卷和归档;四是规范基层组织参与土地流转的行为, 不得阻挠农民自愿合理流转土地;五是建立风险保证金制度, 建议由政府、业主、农民按一定出资比例建立土地流转风险基金, 防范流转双方单方面毁约给对方造成的损失;六是尽快出台《农村土地流转管理实施办法》, 对土地流转的基本原则、合同规范、风险防范和政策保障等作出具体规定, 以建立健全规范土地流转的长效机制。

(三) 建立市场机制, 完善流转

一要建立健全各级土地流转管理服务中心, 依托农经信息网建立土地流转信息库和流转信息平台, 及时收集发布土地流转信息;二要积极发展市场中介组织, 建立多层次、全方位开放的土地流转市场机制, 依靠市场调节完善流转机制, 降低土地流转成本;三要完善土地流转纠纷调处机制, 成立区县级流转纠纷仲裁委员会, 健全乡镇流转纠纷调解机构, 积极妥善调处流转纠纷;四要建立土地撂荒惩罚机制, 对农民不愿耕种且拒绝进入市场流转造成土地撂荒, 每年由村集体组织按规定征收一定的撂荒费;撂荒超过两年由村集体收回托管;五要建立农用土地评估机构, 开展土地分等定级和价格评估工作, 客观公正评估土地等级和市场价格, 为流转双方的公平交易和政府加强土地管理提供科学依据。

(四) 健全保障机制, 保障流转

第一, 建立农业风险保障机制。一是建立农业风险预警机制, 加强气象、畜禽疫病、作物病虫害、市场信息等自然和市场风险的预测预报, 帮助土地经营大户制定灾害防止预案;强化动植物检疫检测手段, 发生疫情及时扑灭;二是引导保险机构推出农业保险产品, 加快建立现代农业保险体系, 优先将规模经营业主纳入保险范畴, 增强农民和现代农业企业抗风险能力;三是建立农业保险扶持机制, 对介入农业保险的公司, 在税费收取上给予一定的优惠;对参保业主的保费, 由各级财政进行一定补贴;四是加强农村基础设施建设, 加大对农业基础设施建设的投入, 加快土地平整和农业综合开发, 改善水利、电力、道路等农业生产条件, 为农业规模化经营创造条件。

第二, 完善农村社会保障体系。一是加大财政投入力度, 提高政府配套社保资金在农民社保基金中比例, 通过土地流转筹集部分社保基金发展农村社区保障, 通过政策激励吸引农民参保;二是出台土地流转养老保险办法, 成立土地流转养老保险中心, 制订一套详细的养老金缴费领取办法, 解决农民后顾之忧;三是健全土地流转收益分配机制, 制订合理的土地流转补偿方案, 在补偿安置和使用权的收益分配上向农民适当倾斜, 使农民享有土地收益的主要部分;四是改革现有户籍制度, 解决农村劳动力转移到城市的障碍, 调整依附在户籍制度上的不合理的社会福利, 确保土地流转工作的顺利进行。

第三, 拓宽农村劳动力就业渠道。一是大力发展农村第二、三产业, 加快小城镇建设和农村城市化进程, 建立城乡统一的就业制度和劳动力市场, 健全劳务协作机制和信息网络, 建立长期稳定的劳务输出基地, 引导农民在流转中实现劳务移民;二是建议政府安排专项经费, 健全农民职业培训机构, 积极开展农民免费技能培训, 提高农民转移就业的能力, 加快转移农村劳动力;三是通过农业产业化开发, 建立劳动力就业的吸纳机制, 加强与土地承包方的沟通, 在签订土地租赁合同时, 要求承包方须根据租赁土地数量按比例吸纳部分农村劳动力。

(五) 优惠政策支持, 推动流转

第一, 制定土地流转优惠政策。在优惠对象上实行土地转出方与转入方双向优惠;在优惠内容上实行经济和社会保障综合优惠;在优惠手段上实行资金、技术、税收等方面的配套优惠;在优惠取向上实行对“四荒”开发性项目、具有技术推广价值和市场前景的特色种养殖项目等进行重点优惠。

第二, 建立土地流转专项扶持基金。一是对经营业主、流出土地农民以及引进该业主的单位或个人按土地承包方年上缴税费及解决农村劳动力数量确定的比例给予资金奖励;二是对全部转出土地的农民给予一定补助, 扶持其进城务工创业;对引导农民流转土地多、增收效果显著的乡镇村给予适当奖励;三是对采取合作方式规模经营且带动农民增加收入的龙头企业和种养大户重奖, 并从扶持资金、技术指导、税收政策等方面给予倾斜。

第三, 建立信贷支持机制。除积极向上争取专项资金, 利用好农业项目资金以及粮食直补和综合直补资金外, 根据规模经营业主实际情况, 加强业主与金融机构的联系, 加大金融部门的贷款支持力度, 解决业主季节性、临时性所需生产经营资金问题。

第四, 组建农业担保公司。既要为农民土地流转行为提供担保, 又要为参与土地规模经营业主提供信贷融资担保服务, 缓解土地规模化经营的资金困难问题。

(六) 改革创新机制, 促进流转

一是鼓励农民建立土地股份合作社, 积极引导和鼓励农民将土地以入股方式集中, 按市场机制将承包土地折价入股或量化成股份, 建立土地股份合作社, 统一招标对外出租或实行合作经营, 经营收益按土地入股份额分配, 促进农村土地向种田能手和规模业主集中, 推进农业产业化发展;二是开展农民以土地入股单独兴办或与企业联办股份制有限农业企业试点工作;鼓励农业产业化龙头企业通过租赁和入股等多种形式参与土地流转, 建立生产基地。

农村土地流转工作涉及面广, 政策性强, 直接关系到广大农民的切身利益和农村改革、发展、稳定的大局。在维护农村土地承包政策的前提下, 及时采取措施与对策解决土地流转过程中存在的问题, 加大土地流转力度, 推进农业产业规模化经营, 促进农业增效、农民增收, 保障国家的粮食安全和社会经济稳定。

摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求, 也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题, 并提出了解决问题的对策和建议, 旨在加快农村土地流转, 促进农业规模化经营。

关键词：土地流转,问题,对策

参考文献

[1]、邱道持.论农村土地流转[M].西南师范大学出版社, 2009.

[2]、覃事娅.农村土地承包经营权流转研究综述[J].价格月刊, 2009 (4) .

8.农村土地流转相关问题研究 篇八

摘要：土地流转已成为实现农业现代化和促进新农村建设的时代命题。中部农业大省土地流转的实际状况如何，约束土地流转的因素有哪些，如何引导土地流转积极稳妥合理地朝前发展，值得关注。本文通过对较具典型意义的巢湖市的调研，概括了此类地区当前土地流转的一些特征，认为土地流转对土地经营效率提高的预期功能尚未很好实现，对农民增收的作用尚未充分释放。对土地流转不充分的原因进行了分析，并针对性地提出促进土地流转的政策建议。

关键词：土地流转； 流转模式； 流转土地供求

中图分类号：F301.3 文献标志码：Ａ

改革开放以来，家庭土地联产承包责任制发挥了巨大作用，取得巨大成功。但随着我国经济社会总体上进入新的发展阶段，土地经营管理制度中的规模分散、效率低下等问题已日渐突出。近年来，各级政府出台诸多决策以推进农地流转，虽然取得一定的成效，但是与以农民利益为核心的农村经济社会现实特征尚难有效契合，导致土地流转没有达到相应的政策预期。在中国城镇化和新农村建设全面加速推进过程中，如何有效促使土地流转、提高土地经营效益，以推动农业发展、农民增收、农村繁荣，已成为时代命题。

安徽省巢湖市是一典型的农业市，具有欠发达地区经济社会发展的共同特征，其表现有：工农经济发展脱节，农业资本有机构成较低，新农村建设基础薄弱，存在大量农村剩余劳动力；土地经营方面，则为土地抛荒问题严重、土地流转低效、土地效益低下等。因此，选择巢湖市土地流转为样本进行分析，具有一定的代表性。

一、 安徽省巢湖市土地流转现状分析

安徽省巢湖市为典型的农业市，农业人口372.7万人，占总人口比例82.7％；（1）耕地面积387.8万亩，农业人口人均耕地仅为1.04亩。与农业税改前的大面积抛荒、少量的流转以及部分的“倒贴皮”相比，税改后的土地流转呈逐渐扩大态势。2007年7月总流转土地为54.9万亩，占总耕地面积的12.9%，农作物耕种面积已达到总耕地面积的97％。土地流转带动土地利用率的提高，其本身态势见表一。

（一） 流转方式多样、传统。该市当前土地流转形式主要有转包、租赁、转让和互换等。其中转包为最主要的形式，占68.4% ，包含直接转包流转和间接转包流转。直接转包流转中，农户直接与承包者达成协议取得相应收益；间接转包流转则农户与自然村或居委会签订协议并从中获取收益分成，自然村或居委会将集中成片的土地与承包经营者签订协议，农户的承包权以及相应的义务不变。其次为互换，即农户之间或农户与农村经济组织之间为便于耕种管理交换承包地块，土地承包的权利义务与发包方（一般为自然村）协议后决定是否转移。再次为转让，即农户将承包期内的土地按照合同协议转让给第三方，转让后的农户其承包权和经营权自动消失。这种形式的性质决定了其发生规模不大，而且在农民法律意识不强、合同程序不规范的情况下，转让后存在纠纷的可能性较大。但是在诸多流转方式中，欠缺了最有发展前途和市场潜力的土地入股模式，显示了辖区土地流转的原始性和滞后性。

（二） 流转地域渐进扩大。伴随着劳动力转移由城郊和乡镇向广大偏远农村的渐进扩大态势，农村土地流转也存在同样的地域扩展特征。开始是郊区和乡镇，少数零散农户具有地域优势、信息优势和技术优势等，出现部分劳动力转移，从而导致小范围小规模的土地流转。随着劳动力转移速度加快，以及农业税收的免除和各项优惠政策的逐渐落实、种地绝对效益增加，土地流转出现规模的急剧扩张，地域上逐渐扩大，显示了农村土地流转在新形势下的阶段成长性。

（三） 流转对象主体为亲族和近邻。与经济发达地区承包主体多元化态势相比较 （2），欠发达地区其承包主体以亲戚、同村居民为主，占总体流转笔数和规模的50%以上。在转出对象上，第一选择亲戚，其次为同村农户，最后为行政村指定人员，实质意义上的市场流转比例不到10％。低信任社会必然导致资源分配存在“差序格局”[1]，在土地流转中表现为与土地承包权所有者有亲近关系者优先得到经营权；交通不便、信息闭塞、成本效益比例失调尤其是市场中介组织的缺失致使外界潜在的承租主体难以有效竞争土地经营权，从而阻碍土地的市场流转。

（四） 流转期限以短期为主。辖区流转期限在一年以下的土地流转占总规模51.4％，而适应农业投资周期和稳定规模效益的3年期及以上土地流转占总量不足23％。阻碍长期流转的第一要素为土地潜在的保障功能 (3)，其次是土地的用途在长期流转中可能的改变，第三是土地优惠政策的持续加码，在土地收益重要性逐渐弱化的趋势下 (4)，短期流转则能够保障承包权所有者的主导权和选择权。

（五）流转后的土地仍进行无差异化经营。贺振华认为，[2]土地流转并不会提高土地的生产效率，除非流转后增加了新的生产要素或者原有的生产要素发生了质的提高。辖区土地流转过程中，受制于流转对象、期限、资本等综合因素，对转入土地进行调整以实现较大规模经营的仅占16.4%。(5) 对于绝大部分转入土地，转入者还是在原有零散规模上种植传统农作物，仍实施非差异化耕种，在扭转和抑制了土地抛荒造成长期土地利用率不足的同时，高效农业经济作物和土地规模经营的优势尚未凸显，转入土地非差异化经营反映了流转背后的实质内容：土地效率未能与土地利用率同步提高，印证了相关学者的观点。

二、土地流转的约束因素分析

（一）农民传统思维未突破，流转意识不强，求变意思淡薄。农民传统思想意识仍很大程度上制约新时期下的农地流转，“恋土”情结较浓、求变意识较弱、土地流转意识相对淡薄，以及对《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等政策性法律法规了解有限，对流转主体享有的权力和履行的义务认识不足，表现在流转积极性不高、“打工不行，回家还有一亩二分地”等传统思维上。根据对农户调查的抽样统计，农民意愿转出土地的由2004年的43.7％下降到2007年的5.6％。究其原因：一是土地绝对收入逐年增加、优惠政策对土地流转的逆向激励。近年来随着粮食类产品价格的普遍上涨，土地的亩均净收入绝对数呈增长态势。国家逐年增加“一免三补”力度，直接惠及土地承包权所有者，而非土地实际经营者。频繁的政策调整和基层政府职能的缺位、越位和错位，导致农民对转出土地的补贴力度和受惠人心存疑虑，尤其是对土地的长期稳定流转更为谨慎。二是典型流转成功案例不具有示范效应。现有的成功流转案例具有较强的地域性，不具有普遍性，难以形成示范效应。三是基层政府的公信力缺乏。部分地方政府出于比较收益的考虑，推进辖区土地流转，但是由于农民对土地的强烈自主意识、流转程序或过程影响农民利益、长期的主客观因素导致对基层政府难以信任，行政因素推动的土地流转鲜有成功典型。

（二）农村社会保障体系尚处空白。社会保障体系不健全主要通过强化土地的社会保障功能、限制农村剩余劳动力的稳定有序转移两种路径影响土地流转。我国当前社会保障水平低、覆盖面窄的局面短期内难以显著改善，无论是留守在农村的农民还是进城务工的农民工都难以被纳入社保体系中，强化了农地承担的最后保障职能，决定了农民对土地流转的谨慎性，难以按经济收入最大化原则来优化配置农地资源，导致“有人无田可耕、有田无人愿耕”并存的状况。农地流转的区域性特征佐证上述判断：东部发达地区非农就业机会多，土地社会保障功能相对弱化，农民对农地的依赖减轻，土地容易流转且具有时间上的稳定性。而中西部土地流转的进程远远滞后于其农村劳动力向非农产业转移的进程，流转期限多为不定期或短期，长期流转的多为非耕地。

（三）农村剩余劳动力稳定有效转移难。农村剩余劳动力转移是农村土地使用权供给增加的必要条件之一；农村劳动力转移能否导致农地使用权供给增加，尤其是长期使用权供给增加，则受转移类型的制约。从这一角度可将农村劳动力转移划分为有效转移和无效转移。有效转移指从事非农产业的农民与土地经营完全分离，从而能够扩大土地使用权转移的供给，促进其流转规模的扩大；无效转移则指主体虽然从事非农产业，但仍未与土地经营分离，保持兼业化态势，从而很大程度上限制土地的流转和规模经营。在现有经济社会发展体制的缺陷难以短期内消除的情况下，农村劳动力入城，往往短期能进、长期难留，多数为无效转移，表现为农闲外出务工、农忙返乡忙种抢收。此外在土地资源极度稀缺的状况下，土地增值功能预期上涨，土地所有权或使用权的重新购置难度加大，农户放弃土地使用权的动力也就不足。

（四）土地碎化。土地肥瘦搭配、远近均摊的家庭联产承包责任制，造成土地大规模破碎；“30年不变政策”前的多次调整，加剧了土地碎化程度。巢湖市2005年户均土地块数为6.13块，规模在0.5亩以下占43％，规模在1亩以下的占62％。全国2003年户均土地块数为5.722块，规模在0.5亩以下占49％，规模在1亩以下的占68％。土地碎化导致批量连片土地涉及多户农户，增加土地转入的交易成本，同时制约了农业机械的采用、新技术的推广和规模化生产，限制土地经营效率，土地使用权大规模成片流转的转出难度加大。

（五）交易市场不完善。其表现，一是交易成本过高。由于缺乏规范的土地流转体系，供求双方市场交易成本过高。潜在的规模经营需进行相关的信息搜寻、与农户和地方政府（行政村）等相关主体进行协商、在契约期内相关主体对合同条款的遵守，都导致交易成本升高。二是中介组织匮乏。类似于土地信托的土地流转中介组织和信息平台远未建立，并从供给需求两方面影响土地流转：流转土地供给方难以按市场化的程序、价格和方式处理土地资源；流转需求方则缺乏信息搜寻手段，难以找到适合其经营的土地规模和地理位置，从而导致土地市场供求双方的割裂。三是流转手续不规范。农村土地流转的主体具有自发性、形式具有随意性、争议难以协调。农村耕地大多为农户对农户模式，相互间自愿自发进行土地出租和承包，且协议多为口头形式，即使建立书面协议的，对双方权利和义务等条款的规定也不完整，行政村缺乏必要的规范管理。在土地耕种周期内中，还出现协议难以执行等诸多问题，如出租人返乡要求提前结束租借协议，或自然灾害等因素导致承租人难以偿付租金。

（六）金融支持不足。现行金融体系在贷款管理、金融产品创新方面都存在“重城市、轻农村”的问题，农村规模经营主体的金融需求长期得不到满足，农村土地抵押一直是形式大于内容，促进土地流转的土地金融制度设计基本处于空白状态，金融因素的作用在土地流转上没有实现由制约向推动的转变。

三、加速农村土地流转的政策建议

当前，中西部广大农村地区土地流转尚处于初级状态，其自发性、成长性、阶段性、原始性的特征，决定了对土地经营效率提高和增收农民的作用发挥得有限。各级政府除了做好推进城镇化建设、完善农村社会保障、加快农村劳动力转移和服务型政府建设等各项有利于农村土地流转的相关工作，还须采取更加明确和针对性的措施来促进土地流转健康有序发展。

（一）因地制宜，选择适度规模经营模式。适度规模经营即土地耕种主体在一定的物质技术和政策条件下获得与之相匹配的土地规模，以实现单位土地经营边际效益和规模经营效益最优化。我国农村地域广阔，农业生产条件千差万别，这决定了适度规模经营难以用一个统一、量化的标准来度量，而应该立足各地实际，本着有利于提高农业的机械化作业程度，有利于提高农业的科技含量，有利于提高农业的比较效益，有利于在更大程度上解放农业劳动力，有利于社会主义新农村建设等实际需要来加以确定和衡量，并随着农村劳动生产力提高和农业自然条件的改善而适时调整。

适度规模经营可供选择的模式有：1.土地股份合作经营。将集体土地和资产折股量化，根据社员的土地承包权明确股份并以此分红，对外则是将入股土地实施统一规划、开发、经营。2.承包大户经营。通过农户自愿流转或通过投标承包集体土地实现规模经营、集约化生产，造就一大批种植业、养殖业大户，为更高层次更大范围流转培厚基础。3.农民专业合作组织带动。由生产类似农产品的农户自愿参加组成的专业合作经济组织，为入社农户提供统一的产前生产资料供应、产中统一耕种和管理、产后统一收割和销售服务，推动专业生产，提高生产规模和效益。4.农业产业化经营带动。以产业化龙头企业为依托，龙头带基地，基地联农户，实施区域生产、加工、销售一体化，形成具有特色和市场竞争力的区域性优势农产品主导产业。

（二）进一步规范农村土地流转。农村土地流转事关农村经济社会发展大局，事关农民切身利益，事关农村社会稳定。因此要按照《中行人民共和国土地承包法》等相关法律法规要求，遵照农民意愿，建立市场化运行机制，做到流转程序合法、合同规范、手续完备，明确流转面积、价格、期限以及双方的权利和责任等内容，流转合同须经过乡镇农村土地管理部门认证或公证机关公证。对业已流转土地，重新规范土地流转合同。

（三）设立组织制度保障，提高土地流转效率。限定政府边界，强化服务管理职能。将土地流转作为基层政府的重要职能和考核指标。加强对辖区土地流转的调查研究，指导规范流转双方的合同内容和签订，监督其实施，建立科学合理的农业土地用途分类与管理制度及土地登记制度。推行土地托管等中介组织和信息平台，其职能界定为连接转出与转入，促使土地经营权的价值实现。

（四）强化金融支持，疏通资金融通渠道。各涉农金融机构要研究出台促进农村土地有效流转和规模经营的金融支持措施，创新和投放与之相适应的金融产品。要进一步加大对三农的信贷投入，努力为农业信贷主体提供产前、产中、产后信贷服务，以满足农业生产对信贷资金的合理需求。信贷结构上，注意向种养业大户和规模经营者倾斜，满足其规模经营的大额资金需求。研究和开发适合农业生产特点的农业信贷产品，在严格控制风险的前提下，大力推广“浮动抵押”这一法定抵押担保形式，有效解决农业经济活动中抵押担保不足的问题。积极尝试建立土地规模经营保险基金制度等相关农业保险措施。

（1）数据截面为2007年7月，本文中如没有特别说明，数据均为2007年7月末，下同。

（2）经济发达的东部地区或大城市周围，承包主体除农户外，还有工商企业、科研机构和部分城镇居民。

（3）据农调队对农户的调查，65％将其排在第一位。

（4）农民现行收入中外出务工收入占绝对比例，2007年末辖区约为72％，种地绝大部分则是为保证口粮和食油。

（5）规模经营中部分外地种田能手来承包，多为水稻等传统性农作物。

[1] 福山.信任、社会美德与创造经济繁荣[M].海口：海南出版社，2001.

[2] 贺振华.农村土地流转的效率分析[J]. 改革，2003（4）：87-92.