装修纠纷的处理

装修纠纷的处理（精选10篇）

1.装修纠纷的处理 篇一

律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

装修未签合同引起质量尾款纠纷怎么处理

在装修的时候双方没有签订合同，对于业主以及装修公司来说都有损坏，有些单位装修完成后，业主以装修质量不合格、质量不好等理由拒绝支付给装修公司尾款，那么装修未签合同引起质量尾款纠纷怎么处理?听听律伴网小编给出的具体意见。

装修未签合同引起质量尾款纠纷怎么处理

没有签订合同，很难走法律程序，主要是没有依据，也缺少证据。现在双方协商解决，让他该完善的活进行完善，你也把尾款给他。互相退步海阔天空。

装修合同签订的主要目的是为了明确责任。装修合同是家装质量的约束凭证，也是避免家装纠纷保证书，是业主维护自身合法权益的重要“武器”。

装修合同签订应避免的事项

1、书面文件不全

经双方认可的工程预算书以及全套设计、施工图纸，均为合同有效构成要件。有些装饰公司在与消费者签定装修合同时，这些书面文件不齐全，给以后进行家装工程带来了隐患。消费者应把以上三项文件及支付费用的单据妥善保存。

2、合同主体不明晰

合同中应首先填写甲方、乙方名称和联系方式，很多公司只盖一个有公司名称的章，必须要求装饰公司将内容填满，并进行核对。此外，还应注意签定合同装修公司名称，是否与合同最后盖章的公司名称一致。

3、权利义务不清

为保证工程顺利进行，装修合同中规定了甲乙双方应尽的义务。装修过程中，难以避免出现偶然因素影响施工进度，比如施工现场的安全问题、施工人员身体状况等等，在合同中应逐一细化，让双方的责任归属更加明确。

4、增减项未加入合同

如果在施工过程中，因为施工项目的增减或其他因素，须对原合同进行变更的，消费者与装修公司必须协商一致，并签定书面的变更协议，与此相关的工期、工程预算及图纸都要做出变更，并经双方签字确认。

5、监理概念模糊

律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！

合同中规定了可以实行工程监理，作为工程监理人，其身份是独立于装修公司之外的。如果家装公司承诺为消费者提供免费监理，应在合同中对装修工程的质量监督效果进行约定。

装修未签合同引起质量尾款纠纷怎么处理?为了避免发生尾款纠纷、质量争议等，在装修的时候双方应该要签订合同，保障彼此的权益。装修未签合同引起质量尾款纠纷时候有律伴网律师帮助，可以更加顺利将纠纷给解决掉。

文章来源：律伴网 http://www.lvban365.net/

律伴让法律服务更便捷！

2.装修纠纷的处理 篇二

张雷律师按：装饰装修行业里所称的包工包料即一口价，材料费和工费全都由装修公司负责。如果装修过程中部分材料由业主购买，将如何结算工程款？ 以下面一则案例予以说明。

案例评析

2008年03月26日，装修公司与谭先生签订《装潢协议书》，约定由装修公司为谭先生装修房屋，确定包工包料装潢总费用为7.5万元，并注明按照预算单总价为9.8万元，现在要降至7.5万元”，同时，双方对付款方式、工期等进行了约定，工程已于2008年09月实际完工，其中厨房、卫生间装修所需材料大部分由谭先生自行出资购买。

（张雷律师：包工包料俗称全包，指所有材料采购和施工都交给装修公司负责，装修公司统一出材料费和工费。本案装修公司与业主签订了包工包料装修合同，但业主在装修过程中出资购买了部分装修材料，这为日后埋下了纠纷隐患。）

装修期间，谭先生陆续向装修公司支付装修款。2011年07月15日，装修公司诉来法院，要求谭先生支付拖欠的装潢款2.5万元。同时，装修公司提供谭先生出具的欠条一张，内容为欠款1650元。

庭审中，装修公司提出双方约定的装潢费用7.5万元已经扣除了谭先生自己购买的厨房及卫生间材料，谭先生实际支付的款项为5万元，故现在还有2.5

万元没有支付。

（张雷律师：双方对装修协议约定的总价7.5万元，由9万多降到7万多，但对于降价原因并没有在协议中说明，合同确认的合作方式是包工包料，所以应按照通常的理解，装修公司是为促成交易在总价款的基础上给予优惠，而不是在原报价中剔除了厨房及卫生间材料。）

谭先生不同意装修公司的观点，认为应扣除自己购买的材料价款。谭先生目前已经支付装修款6万元，其中2008年04月28日收条金额应为1.5万元，另外谭先生还代为支付了大理石费用等款项，自己负担的费用已经超过1万元（附有发票），故实际已经不欠装修公司装修款了。

庭审中，谭先生提供一张装修公司出具的收条，金额为“壹伍仟元”。谭先生主张该收条是其给付装修公司1.5万元后，装修公司出具的；而装修公司主张该“壹”字并非其书写，该张收条的金额应为5千元。审理中法院就该问题明确向装修公司进行释明，告知装修公司如需申请鉴定应在休庭后3天内提交书面申请，不提交视为放弃鉴定申请，但装修公司并未向法院提交鉴定申请。

（张雷律师：本案涉案金额7.5万元，已经支付5万元，欠条金额1.5万元，还剩1万元没有支付，但如果扣除业主自己购买材料部分的价款，业主已经不需要支付装修公司工程款。

装修公司对于“壹”是否由其亲笔所写难以确认的情况下，有必要通过笔迹鉴定等途径作进一步确定,否则要对该事实承担举证不能的法律后果。律师提示，一旦一审放弃鉴定申请，二审不能对同样问题提出申请。）

庭审中，谭先生提出：装修工程于2008年09月已实际完工，谭先生于2011年01月02日出具了金额为1,650元的欠条，与本案工程无关。

（张雷律师：虽然从时间上看，该欠条的时间是存在争议，但如果没有证据加以证明，很难得到法院支持。）

最终，法院依据谭先生最终出具的欠条判令其支付装修余款1,650元，认定欠条金额为1.5万元。

（张雷律师：实际上既然是包工包料，则全部材料都应当由装修公司出资购买，业务无需再去购买任何材料。一旦业主自行购买，则一定要事先说清楚该笔款项是否在总价当中扣除。）

3.装修纠纷的处理 篇三

装修合同纠纷一案

承办律师江苏道多律师事务所律师 谢保平

【成功案例入选理由】 律师义正言辞、牢牢的占据诉讼主导地位，全方位想当事人所想，最大限度的依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲和乙公司南京分公司签订了一份宾馆装修合同，装修项目总造价 270万元。合同约定甲将此装修工程全部发包给乙公司南京分公司。乙公司南京分公司在装修过程中，以预算时有漏项为由要求甲增加工程款，否则就停工。甲没有同意乙公司南京分公司的要求，乙公司南京分公司遂擅自停止了该装修工程的施工行为。为此。甲来我们这里咨询，要求依法维权。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，根据合同约定，乙公司南京分公司在装修过程中，以预算时有漏项为由要求甲增加工程款，这本身就是荒谬的。擅自停止该装修工程的施工行为更是对甲合法权益的漠视。甲如果依法维护自己的合法权益，法律会支持甲的合法诉求的。但是，依法维权，在时间周期上，毕竟要受到诉讼程序的制约，这在乙公司南京分公司擅自停止该装修工程的施工行为的情况下，时间周期对甲无疑是个压力。因此，我们在依法维护甲的合法权益的过程中，更需要首先处理好这个问题。处理好了这个问题，不仅可以坚定甲的维权决心，对甲也是有实在意义的。同时，还能依法教育对方当事人，让其知道法治社会，漠视他人的合法权益，不守规则办事，其非法目的是根本达不到的。

根据以上分析意见，承办本案的谢保平律师是这样处理与本案有关的具体法律事务的：

1、用最快的速度，以乙公司及其南京分公司为被告，向法院提起了民事诉讼。要求法院判决解除甲与乙公司南京分公司签订的装修合同；要求乙公司及其南京分公司根据合同约定对甲承担违约责任；甲保留在乙公司及其南京分公司不能按照合同约定的情况下，延误交付该装修工程给甲造成损失的索赔权。

2、向法院申请先予执行，要求法院裁定允许甲另行寻找工程队，及时恢复乙公司南京分公司擅自停止的该装修工程的施工活动；

3、同时向法院提出，如果法院同意甲采取自救的方式另行寻找工程队，及时恢复乙公司南京分公司擅自停止的该装修工程的施工活动，以避免损失进一步扩大，甲也是能接受的。

因为本案涉及的装修项目价值较大，且由于甲装修的目的是开办宾馆，若不能如期开业，会产生较大数额的赔偿。法院受理本案以后，对本案非常重视。法院在向乙公司及其南京分公司送达诉状副本的同时，即提醒乙公司及其南京分公司认真对待这个问题，要求乙公司及其南京分公司或恢复施工，以免损失进一步扩大，或配合甲采取自救行为。是非曲直等待法院判决。

由于法院的重视，乙公司及其南京分公司意识到擅自停止该装修工程的施工活动，不仅不能逼甲就范，反而会给自己招惹相当复杂的法律纠纷。于是乙公司及其南京分公司提出，现在已经完成的装修项目中，已经含有不在原来预算中的项目。针对这一问题，谢保平律师与甲进行了充分深入的沟通，首先建议甲到现场核实一下乙公司及其南京分公司说的是不是事实。其次建议甲如果乙公司及其南京分公司说的是事实，甲可以认真评估一下对方所说的预算外装修，对甲自己是不是有用。第三建议甲，如果预算外装修，对甲自己确实有用，那么在甲也能合理承担有关费用的情况下，甲应该充分注意法院审判习惯，可以由甲先向法院表明自己愿意合理负担的态度，这样对争取主审法官的同情继而得到支持，是很有益的。甲采纳了谢保平律师的意见。

由于谢保平律师通过及时提起民事诉讼，及时向法院申请先予执行或甲方自救，又在乙公司及其南京分公司提出，现在已经完成的装修项目中，已经含有不在原来预算中的项目以后，及时与甲沟通，充分尊重了法院的审判习惯。乙公司及其南京分公司在整个诉讼过程中，一直处于绝对的被动地位。诉讼的主动权一直牢牢的掌握在谢保平律师和甲的手中。在法院和法律的要求下，实事求是的回到了法院主持的调解程序中。

4.解除婚约的财产纠纷的处理 篇四

——法学111班 张三1638297685 摘要：

婚约并非婚姻契约，而是以将来缔结婚姻为目的的男女预约，订立婚约，收送聘礼（彩礼）作为结婚前奏在许多国家都是普遍的民事习惯，在我国更是根深蒂固，在漫长的古代法制过程中一直受到尊祟和保护。虽然婚约在今天对当事人已没有强制性的约束力，但仍然广泛存在，因解除婚约引发的财产争议仍然市场发生，更值得注意的是，近年来随着生活水平的提高，彩礼金额也在不断提高，加之人口流动大，导致因解除婚约而产生的财产纠纷更是屡见不鲜。

关键词：

婚约 解除婚约 彩礼 借婚索财买卖婚姻 财产纠纷

引言：

婚约，是指男女双方以今后缔结婚姻关系为目的所做出的一致意思表示，即婚姻预约。在一些地方又称为订婚或订媒。婚约成立后，男女双方即为人们俗称的未婚夫妻。发展到近现代的婚约，已不再是结婚的必经程序，解除婚约时需要解决的问题仅为违约人是否应当承担违约责任。所谓的“彩礼”可以是看作是证明婚约的成立并以将来应成立的婚约为前提而敦厚其因亲属关系所发生的互相间的情谊为目的的一种财产往来。同时，借婚索取财物和买卖婚姻的状况也不断出现，影响着“彩礼纠纷”的处理与解决。本文将重点分析最基本的解除婚约的财产纠纷，并将合法婚约与非法婚约予以区分对待。问题引入：

在现代的婚约中婚前给付彩礼的现象在我国还相当盛行，已经形成了当地的一种约定俗成的习惯，甚至还有着比较统一的标准并且礼金数额呈逐年上升的趋势。我国1950年、1980年、2001年《婚姻法》对婚约问题均未作规定。

我国《婚姻法》体现的是婚姻自由，双方自愿原则，“男女双方结婚应当以爱情为基础，不主张也不支持结婚以给付彩礼为条件。”在我国，婚约不具有法律约束力。由于婚约不具有法律约束力，因此婚约的解除也不需经过法定程序。但由于婚约的解除，往往引起给付财物一方与收受财物一方彩礼方面的纠纷，彩礼属于财产的范畴，订立婚约的男女双方在法律地位上是平等的，是我国民法调整的对象，因此，对于婚约财产纠纷案件法院会依照法律规定进行审理。

在处理解除婚约的财产纠纷的时候，必须要将作为“非法婚约”的借婚索取财物和以婚约遮掩买卖婚姻的目的这两个行为区分对待。

法律关系分析：

1、婚约财产纠纷问题分析。

婚约财产按其性质应分为两类不同性质的财产。一类是当事人基于订立婚约而由一方赠与另一方或由双方相互赠与的财产，被称为“赠与财产”，包括食品、烟酒、化妆品、衣物、礼尚往来的数额较小的礼金等。另一类是当事人依据当地的风俗习惯，而由当事人出于非内心自愿的意思表示而不得不为的一种民事行为，如给付对方大量现金、大量衣物、其他贵重物品等，另一方当事人因该民事行为所取得的财产是一种事实上的占有行为，它并不发生财产所有权的转移，它在物权法上表现为用益物权，也被称为“他主占有”即非所有人占有，这种占有权依据所有人的意思可以消灭，占有权消灭之后，所有人依据返还占有物请求权可要求占有人返还不当利益，财产占有人负有返还不当利益之义务，因此，收受彩礼的一方当事人取得占有的财产应属于“因不当得利所取得的财产”。

2、借婚姻索取财物的财产纠纷分析。

借婚姻索取财物是指一方当事人借助优势地位而不是仅仅依风俗习惯胁迫或欺诈另一方交付一定的财产，方可订立婚约或缔结婚姻，该行为违反了《民法通则》第58条的规定，属于无效民事行为，也可理解为广义的侵权行为，在当事人之间产生侵权行为之债，其法律后果当然是视情形返还全部或大部份财产，不能返还的应赔偿损失。

3、借婚约之名，行买卖婚姻行为的财产纠纷分析。

对于借订立婚约而进行买卖婚姻的财物，其本质上就是一种违法行为。婚约给付财产只是一种实现买卖婚姻的手段，确保不法分子通过该行为获取物质利益的一种方式，其利益必然不应该受到保护。简单概括其处理结果为：非法所得应追缴；

4、以订婚为名而诈骗钱财的财产纠纷分析。

对于以订婚为名而诈骗钱财的，其性质相比于买卖婚姻更为恶劣。婚姻成为了诈骗犯罪分子获取利益的一种不法手段情节严重构成犯罪的还要追究责任人的刑事责任，对于不法所得，应将诈骗所得退还受害人。证据收集：

首先是：证明原、被告身份关系的证据，用于证明原、被告的基本身份信息。一般这类证据有身份证、户口薄、出生证明、居住证、驾驶证、军人证、工作证、公安机关的证明、居民（村民）委员会的证明等。

其次：在婚约财产案件中，证明彩礼的有效证据就是媒人的证人证言。因为，经手彩礼，是不可能打条子，而且本身是喜事，参与的也都是亲戚朋友，而且一般都为至亲。这就牵涉到诉讼中的证据效力问题—媒人做证效力问题。而婚约财产纠纷案件最有利的证据就是媒人作证和被告自认。

再次：在婚约财产案件中，证明彩礼的有效证据还包括：现金取款记录、物品购买发票、彩礼收据、现场视频资料、当事人录音、证人证言。以上种种仅仅为简单列举，在具体的实践和生活中根据不同情况会有不同的证据，重要的是有保留证据的想法。

法律措施：

1、常见的婚约解决方法

A、对于互赠或赠与对方父母、亲属的某些财物，一般数额较小，且是双方的真实意思表示，应按赠与合同来处理，一般不予返还，当事人自愿返还的不受此限制。应当注意的是，婚约财产的赠与应属于实践性民事法律行为，与具有社会公益、道德义务性质的赠与合同不同，它必须是实际交付财产，若仅仅是当事人双方约定的口头赠与，并未交付财产，受赠人不得请求交付，赠与人也无交付的义务。因此，婚约的解除也就意味着赠与合同的终止。

B、对于依据当地的风俗习惯，而由当事人出于非内心自愿的意思表示而不得不为的财产给付。依据传统民法，不当得利人应返还的利益不仅指返还原物或原物价额，还应包括原物所生孳息。但由于婚约财产纠纷案件中收受财物一方当事人是基于当地风俗习惯而取得的财产占有，其并无主观恶意(如非“索要”)。因此，对于除赠与物外的彩礼除适用不当得利的法律规定外，同时根据不同的情况，适当考虑适用“公平原则”酌情减轻应返还不当利益一方当事人的返还责任，即并非由不当利利人返还全部利益。

2、买卖婚姻和借婚姻索取财物的财产处理办法

买卖婚姻和借婚姻索取财物的行为尽管有很大的不同，但二者是以索取财物为共同特征，其行为都具有违法性，且符合《民法通则》和《婚姻法》规定的无效民事行为的要件，是无效民事行为。比较起来，处理此类财产纠纷有较可靠的法律原则，解决较为容易。根据《民法通则》第61条的规定，一方借婚姻向对方索取的财物，另一方可以向对方请求全部或部分返还，同时在一方要求另一方全部返还财物问题上，可以考虑恋爱终止或者结婚时间较短双方离异，或者因索要财礼造成对方生活困难等因素，根据有关司法解释精神酌情返还

3、以订婚为名而诈骗钱财财产

对欺骗婚约而形成的婚约财产，因该行为无意以婚姻为目的，直接导致另一方财产和精神受损害。因此，对这类诈骗财产的行为，双方解除或离婚后，无过错一方除请求追究对方刑事责任外，还可以附带请求追究其民事责任，如返还被诈骗的财产，请求精神赔偿等。

法条索引：

1、《民法通则》第六十一条

民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

2、《民法通则》第九十二条

没有合法根据，取得不当利益造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

3、最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第十条

当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：

（一）双方未办理结婚登记手续的；

（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；

（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。

5.分家析产纠纷案件的处理 篇五

分家析产是指将一个较大的家庭根据分家协议而分成几个较小的家庭，同时对共有的家庭财产进行分割，并确定各个家庭成员的财产份额的行为。家庭共有关系的存在是家庭共有财产的存在前提，在家庭关系解体后，即产生了家庭共有财产的分割问题，由此产生的纠纷称为分家析产纠纷。分家析产纠纷是最传统的民事纠纷之一，是律师实务中的重要组成部分。

一、构成分家析产应满足以下两个的条件。

（一）分家析产的当事人必须是家庭共有财产的共有人。即在家庭财产形成过程中有贡献的家庭成员才是家庭财产的共有人，才能对家庭财产分家析产。

（二）分家析产中财产应当是家庭共有财产。家庭共有财产是家庭成员在共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产，其来源主要是家庭成员在共同生活期间的共同劳动收入，家庭成员交给家庭的财产及家庭成员共同积累、购置和受赠的财产。

二、处理分家析产案件的基本原则。

（一）分割家庭财产一般以家庭关系解体为前提。因为家庭财产一般是共同共有，只有当共同共有关系解体时，才涉及共有财产的分割问题。

（二）尊重当事人意思自治以及平等分配原则。

三、家庭共有财产的分割规则。

（一）家庭共有财产分割请求权的行使。《物权法》第99条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”根据该条规定共有人行使分割共有财产请求权的，依照以下原则处理：

1、约定优先原则。共有人约定不得分割共有财产的，除非有重大事由出现可以请求分割外，不得要求分割。

2、约定优先原则的例外之一，因重大理由需要分割的。《物权法》第99条规定的共同共有人有重大理由需要分割共有财产的，可以请求分割。“重大理由”应包括：a、共有人或其近亲属生命健康权遭受严重损害或共有人遭受严重的经济危机需要分割共有财产。b、婚姻关系中分割共有财产的“重大理由”。《婚姻法解释

（三）》第4条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：

（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；

（二）一方负有法定扶养义务的人患有重大疾病需要治疗，另一方不同意支付相关医疗费用的。”本条对婚姻关系存续期间夫妻分割夫妻共同财产的重大理由作了列举式规定。C、因不可抗力致使不能实现共有目的可以成为分割共同财产的重大理由。d、共有人中有严重违约行为，对其他共有人利益造成重大影响，不分割共有财产将对其他共有人显失公平，其他共有人可以请求分割。e、出现部分消灭共有财产关系的法定原因时，共有人可以提出分割请求，以消除可能使共有财产的利用效率低下，侵害共有人的权益。

3、约定优先原则的例外之二，共同共有基础丧失。《物权法》第99条规定，在共有的基础丧失时可以请求分割共同财产。“共有的基础丧失”的情形表现为：a、分家析产。在分家析产的情况下，原有产生共同共有关系的基础发生变化，共有人可以请求分割共有财产。b、婚姻关系终止或者夫妻约定分别财产制。离婚导致共同共有的基础丧失；夫妻一方死亡，造成共同共有基础丧失。可以请求分割共同财产。C、遗产分割。共同继承人继承的遗产为共同共有财产，当不再维持共同继承关系时，共有人有权要求分割共有财产。

4、按份共有人的分割请求权。《物权法》第99条规定：“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”。所以按份共有人可以随时提出分割请求。

（二）共有财产的分割方式。《物权法》第100条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据该条规定，在分割共有财产时应先进行调解，由各共有人协议进行分割，达不成协议时，应进行实物分割，只有在不具备实物分割条件的情况下，才能考虑采取折价分割或者变价分割的方式进行分割。

四、共同债务的承担。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”

6.装修纠纷的处理 篇六

（2005年9月19日中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第51号）

裁判摘要：当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：厦门东方设计装修工程有限公司，住所地福建省厦门市鹭江道海光大厦23楼。

法定代表人：许腾辉，该公司董事长。

委托代理人：于宁杰，福建天泽广业律师事务所律师。

委托代理人：郑水园，福建天衡联合律师事务所律师。

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福建省实华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街33号武夷中心10层。

法定代表人：李立明，该公司董事长。

委托代理人：吴妙华，福建君立律师事务所律师。

委托代理人：张健，福建君立律师事务所北京分所律师。

上诉人厦门东方设计装修工程有限公司（以下简称东方公司）与上诉人福建省实华房地产开发有限公司（以下简称实华公司）因商品房包销合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2005年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人东方公司的委托代理人于宁杰、郑水园，上诉人实华公司的委托代理人吴妙华、张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年8月，东方公司与实华公司签订了一份《房产包销合同》，双方约定：

一、实华公司将其开发建设的“实华公寓”楼盘全部交由东方公司包销，该楼盘建筑面积93602.7平方米，其中店面5174.4平方米，住宅85727.1平方米，车位224个。

二、包销权限：东方公司作为该物业的包销商，全权负责该楼盘的销售及销售过程中的广告实施及整个楼盘园林景观、绿化的设计施工。

三、包销期限：自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，车位包销期限为42个月。

四、包销保证金：东方公司应向实华公司支付200万元人民币的包销保证金。在本合同签订之日起五个工作日内，支付第一期保证金100万元，余下100万元待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金并终止合同。上述保证金在房屋销售和交房后退还。

五、包销底价及包销利润：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，车位7万元／个，合同销售价超出上述底价的溢价部分，作为东方公司的包销利润全部归其所有。

六、双方的权利义务：实华公司在东方公司售楼人员填定合同后，最终对售楼合同签章确认（合同样本经实华公司认可后生效）；东方公司在《商品房预售许可证》下达之日起45天内，景观绿化投入量达20%，半年内达40%，一年内达80%，一年半内投入量达100%。

七、包销业绩确认：购房人与实华公司签订《商品房预售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于总房款的30%，按揭付款在银行正式收件前，即确认成交，计入东方公司业绩，但东方公司不得就该部分溢价款主张权利。银行正式收件后，则按本合同约定执行。

八、包销进度及期限：第一阶段，东方公司在取得预售许可证后60天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的20%的销售业绩。第二阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后180天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的50%的销售业绩。第三阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后240天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的60%的销售业绩。第四阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后15个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的70％的销售业绩。第五阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后18个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的85％的销售业绩。第六阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后24个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的95%的销售业绩。第七阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后30个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的100％的销售业绩。第八阶段，车位自《商品房预售许可证》签发之日起三年零六个月完成80%的销售业绩。

九、违约事项：实华公司应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》，否则逾期三个月，实华公司应双倍返还东方公司已付保证金，东方公司有权终止合同，或继续履约。

合同签订后，东方公司于2003年7月23日向实华公司支付了第一笔包销保证金100万元，并委托他人进行景观设计、绿化施工和广告发布，投入费用达603100元。实华公司分别于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得该楼盘19幢楼体的《商品房预售许可证》，东方公司对实华公司迟延办理《商品房预售许可证》未提出异议，但对销售业绩计算起始日及其确定的开盘日期提出异议。2004年2月23日，实华公司与东方公司召开“实华・蓝湾雅境”楼盘包销等相关事宜协调会，并形成福建省实华房地产开发有限公司“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。该纪要第一条载明：实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》。实华公司根据“实华・蓝湾雅境”项目建设进展情况，分批申办《商品房预售许可证》，并将分批所取得的《商品房预售许可证》提供给东方公司；实华公司以实际所取得预售楼盘幢数考核东方公司销售业绩。在此期间，东方公司与部分购房者签订了《商品房预售合同》，并收取了部分购房者的定金。此外，实华公司与东方公司还对部分房产的售价、购房款的银行按揭贷款及销售业绩的确认等问题产生争议，双方以函件形式进行过协商。

2004年3月30日，福州市房地产管理局分别致函实华公司与东方公司，函称：根据购房者的投诉，实华公司与东方公司签订了商品房包销合同。经查，东方公司未在该局进行房地产中介企业资质登记备案，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》和《福建省房地产经纪人管理办法》的有关规定，凡没有取得房地产中介企业资格的企业不得从事房地产中介业务，请两公司终止双方签订的商品房包销合同。同日，实华公司函告东方公司，除依照福州市房地产管理局通知必须终止《房产包销合同》外，东方公司未按合同约定支付第二笔保证金，实华公司可以终止合同。东方公司收到实华公司解除合同的通知后直至起诉前未提出异议。2004年7月29日，福州市房地产管理局致函东方公司和实华公司，撤销了其2004年3月30日向上述两公司的致函。

东方公司于2004年10月27日以实华公司严重违约、应承担全部违约责任为由，将实华公司诉至福建省高级人民法院，请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失5000万元人民币；请求判令实华公司退还东方公司包销保证金100万元，并由实华公司承担本案所发生的一切诉讼费用。实华公司辩称，东方公司的违约是导致《房产包销合同》终止和无法继续履行的主要原因，实华公司对此并无过错；东方公司要求实华公司赔偿经济损失5000万元没有事实依据，既然双方签订的《房产包销合同》已于2004年3月30日终止，东方公司则不得依据已经终止的合同主张未实际包销房产的可得利益；东方公司要求返还包销保证金100万元违背了《房产包销合同》的约定。据此，实华公司请求驳回东方公司的诉讼请求。

实华公司在一审中提起反诉，请求判决实华公司与东方公司签订的《房产包销合同》已经依约终止；判决实华公司对东方公司已交的第一笔包销保证金100万元不予返还；判决东方公司承担本案的全部诉讼费用。东方公司辩称，双方约定的全额支付包销保证金的条件没有成立，根据包销合同第十条约定，实华公司应于2003年11月30日办妥全部的《商品房预售许可证》，直至2004年2月和3月实华公司才办好部分房屋的预售许可证，合同约定的交房时间是2005年6月，而实际交房是2005年8月，由于实华公司没有履行办理预售许可证的义务，导致东方公司无法履行保证金的交付义务；由于实华公司的违约行为，导致东方公司的绿化设计和绿化施工无法进行；福州市房地产管理局的通知从形式到内容均违法，对当事人不具有强制力，该局已自行撤销了该行政行为，故应驳回实华公司的反诉请求。

一审法院审理认为：从东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》中对包销期限、包销保证金以及违约事项的约定来看，东方公司应当自第一份预售许可证颁发后即支付第二笔包销保证金。如果将包销保证金的支付时间理解为全部预售许可证颁发之后，显然与约定保证金的目的和保证金的属性相悖。实华公司未在《房产包销合同》的约定时间内办妥实华公寓楼盘的《商品房预售许可证》，东方公司未选择解除合同，也未请求实华公司双倍支付包销保证金，而是选择了继续履行合同，即应履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务。东方公司在接到实华公司通知后，未在第一次《商品房预售许可证》颁发之日起约定的时间内支付第二笔包销保证金，实华公司依合同约定可以行使解除合同的权利。依据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司未如期支付包销保证金，实华公司可以终止合同并没收东方公司已交的第一笔包销保证金100万元。《房产包销合同》终止前，东方公司已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产，可依照合同的约定，予以计算包销溢价。合同终止后，原合同约定的内容均不发生法律效力，即不依原合同约定计算包销溢价。东方公司主张实华公司违约应承担违约责任，应退还包销保证金，并赔偿合同解除时未包销部分房产溢价损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。实华公司反诉东方公司未按约支付第二笔包销保证金，致双方签订的合同终止，其已支付的第一笔包销保证金不予返还的请求有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，遂判决：

一、东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》从2004年3月30日起就已解除的事实予以确认；

二、东方公司已经支付给实华公司的第一笔包销保证金100万元不予返还；

三、实华公司应支付给东方公司在《房产包销合同》解除前，已签订《商品房预售合同》、交纳定金，并在《房产包销合同》解除后实际支付首期款的部分房产的溢价3776604.8元；

四、驳回东方公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费265010元，由东方公司负担240010元，实华公司负担25000元；反诉案件受理费15010元，由东方公司负担。

东方公司与实华公司均不服一审判决，向本院提起上诉。

东方公司上诉称：第一、一审法院以东方公司未支付第二笔包销保证金为由，认定实华公司有权解除合同，认定事实和适用法律均有错误。根据合同约定，东方公司支付第二笔100万元包销保证金的期限是包销楼盘的预售许可证颁发之日起一个月，一审判决已经认定实华公司直至违约终止合同履行时，尚未取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。保证金是履行全部楼盘包销义务的保证，而取得全部楼盘的预售许可证是包销合同能够全部履行的前提。根据合同约定，实华公司未能在2003年11月30日前办妥预售许可证，东方公司有权解除合同，而东方公司不行使解除权并不等于支付保证金的条件也同时改变。因此，一审判决东方公司应当履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务，违反法律规定。第二、一审判决认定该合同符合约定的解除条件，违背事实和法律。实华公司通知解约的理由是房管部门要求解约和东方公司未支付第二笔包销保证金，东方公司收到该通知后即申请行政复议，福州市房管局已正式发文撤销了该通知。实华公司作为违约一方，根本不享有通知对方解约的权利，且东方公司已在时效内提起诉讼，故一审判决认定东方公司未提出异议，与事实不符。此外，合同解除必须具备法定条件，将一方当事人未提出异议作为符合约定解除条件的理由没有依据。第三，一审判决关于东方公司实际销售事实的认定错误。一审期间，东方公司提交了厦门宏隆升房地产代理有限公司出具的有关房屋实际销售情况的相关证据，并提交了315套住宅和51户店面的定金收据，还申请法院对商品房预售登记的情况进行了调查。实华公司对此未提交任何反证，并对定金收据等证据当庭确认。故一审判决认定实际销售184套住宅和41户店面的情况不符合事实。据此请求：1.撤销福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决；2.依法改判实华公司承担违约责任，赔偿东方公司损失5000万元，退还东方公司所付包销保证金100万元，驳回实华公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

实华公司上诉称：一审判决东方公司可以对合同终止前已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产计算包销溢价，与《房产包销合同》第八条的约定是自相矛盾的。根据《房产包销合同》的约定，东方公司主张已售房产的溢价款必须同时具备两个条件：一是与他人签订正式的《商品房预售合同》；二是收取不低于30%的首付款。此外，根据《房产包销合同》的其他条款规定，东方公司主张已售房产的溢价款还必须完成整个楼盘的全部广告和景观绿化并承担其所需的一切费用，以及支付第二笔保证金100万元等。但根据一审查明的事实，东方公司在《房产包销合同》终止前，仅签订了部分《商品房预售合同》，并未依约收取已签《商品房预售合同》部分30%的首付款，也没有依约履行整个楼盘的销售广告及景观绿化等合同义务，根本不具备主张已售房产的溢价款的条件。据此请求：1.撤销一审判决第三项并改判驳回东方公司的诉讼请求；2.判令东方公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

本院二审查明：

一、东方公司于2004年2月19日接到实华公司关于第一批《商品房预售许可证》已经办妥的通知后，当日即向实华公司提出书面异议，明确指出：“该《商品房预售许可证》仅为实华・蓝湾雅境楼盘的部分许可证，而非全部。”

二、2004年2月23日，实华公司与东方公司在“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”中，经双方协商，对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》达成了共识，但对实华公司“分批提供”的时间和东方公司支付第二笔保证金的时间未明确约定。

三、截止2005年8月5日，实华公司承认由东方公司实际销售的住宅189套、店面42户，按照《房产包销合同》中双方约定计算房屋销售溢价的标准和方法，东方公司共计实现销售溢价为3896074元。此外，双方还一致确认：由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单而合同实际履行的有住宅65套、店面2户；由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单并由实华公司转售他人的有住宅58套、店面7户。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为：东方公司与实华公司在本案二审中的争议焦点主要有以下三点：

第一，实华公司终止合同的条件是否已经成就。东方公司认为，由于实华公司直至“违约终止合同履行时”尚未能取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。实华公司认为，根据《房产包销合同》第四条的约定：“„„余下100万元人民币待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，甲方（实华公司）有权没收第一笔保证金，并终止本合同。”而第一期《商品房预售许可证》于2004年2月12日颁发，东方公司也于2004年2月19日知道了颁发的事实，故东方公司应当在2004年3月19日之前支付第二笔保证金。

东方公司与实华公司关于合同终止条件是否已经成就的争议，缘起于双方对“《商品房预售许可证》颁发之日”的不同理解。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内支付第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。这里强调“颁发之日”的《商品房预售许可证》是指整个楼盘的《商品房预售许可证》，还是指单个楼体的《商品房预售许可证》，仅凭该条款中的文字表述尚难以准确判定。在《房产包销合同》中，当事人双方曾多次使用“签发”、“颁发”、“下达”和“办妥”来表述《商品房预售许可证》的办理情况，双方除对“办妥”是指“整个楼盘”的《商品房预售许可证》不存异议外，对其他“签发”、“颁发”和“下达”因约定不明而存在分歧。从《房产包销合同》第九条、第十条关于“包销进度”和“违约事项”的约定来看，合同约定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“颁发之日”的真实意思表示，即成为判断实华公司终止合同的条件是否已经成就的重要标准。

本院认为，对《房产包销合同》第四条关于“《商品房预售许可证》颁发之日”的约定应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先，从《房产包销合同》第三条关于包销期限的约定来看，双方一致确认包销期限自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，其中车位包销期限延长一年即车位包销期限为42个月。因此，《商品房预售许可证》签发之日也就是开始计算东方公司包销期限之日，办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》是东方公司在包销期限内履行全部包销义务的必要条件。其次，从《房产包销合同》中关于违约事项的约定来看，双方一致确认“甲方（实华公司）应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》”，这一条明确约定了实华公司办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》的具体期限，而这一期限应当成为解释合同中关于《商品房预售许可证》“签发”、“颁发”、“下达”等不同用语的逻辑基础，也是当事人双方计算包销期限、确定包销保证金支付条件以及判断一方是否违约的时间界限。由于实华公司在2003年11月30日之前不仅未能办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》，而且在此之前也未能办妥该楼盘中任何一份单个楼体的《商品房预售许可证》，故实华公司率先违约已成为本案中不争的事实，在此基础上探究“颁发之日”的真实意思表示已失去意义。再次，从东方公司于2004年2月19日给实华公司的回函中可以看出，东方公司对双方在《房产包销合同》第四条中所约定的“颁发之日”，一直主张是指整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥之日。东方公司于2004年2月19日接到实华公司“关于‘实华・蓝湾雅境’《商品房预售许可证》已批准发出的通知”，后当日即提出了异议，明确表示了该《商品房预售许可证》仅为部分而非全部，由于该异议的提出是在双方诉讼发生之前，所以应当成为判断当事人真实意思表示的重要证据。一审认定东方公司对实华公司未按合同约定在2003年11月30日前办妥“实华公寓”楼盘的《商品房预售许可证》的事实未曾提出异议，属于认定事实错误。故此，一审判决仅凭《房产包销合同》中个别用语的不同，将“签发”、“颁发”解释为“单份”《商品房预售许可证》的签发或颁发，而将“办妥”解释为整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥，无充分的证据支持。

实华公司与东方公司关于《商品房预售许可证》“颁发之日”的争议源于《房产包销合同》的约定不明。2004年2月23日，实华公司与东方公司就“实华・蓝湾雅境”，楼盘包销所出现的问题及“商品房买卖合同”补充条款进行协商后达成了共识，并形成了“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。在该纪要中，双方对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》的事项达成了共识，但对实华公司“分批提供”，的具体时间、最后期限以及东方公司支付第二笔包销保证金的条件未明确约定。如前所述，实华公司向东方公司提供《商品房预售许可证》是东方公司完成包销义务和支付第二笔包销保证金的必要条件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接决定东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否已经成就。由于双方对东方公司支付第二笔包销保证金的条件约定不明，故根据《房产包销合同》第四条的约定，尚不能认定东方公司支付第二笔包销保证金的条件已经成就。据上所述，实华公司在双方对支付第二笔包销保证金的条件存在分歧且争议未解决的前提下，即以东方公司未支付第二笔包销保证金为由单方宣布终止合同，显属不当。因此，实华公司应当对其因未能在合同约定的最后期限内办妥该楼盘的《商品房预售许可证》的违约行为以及单方宣布终止合同给东方公司造成的损失承担赔偿责任。

第二，东方公司已交付给实华公司的100万元包销保证金应否返还。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在该合同签订之日起五个工作日内向实华公司支付第一笔包销保证金100万元，该保证金是东方公司对自己履行合同的保证。2004年3月30日，实华公司以福州市房地产管理局通知要求终止合同以及东方公司未按合同约定支付第二笔包销保证金为由，单方以书面形式宣布终止了与东方公司的《房产包销合同》后，东方公司即申请行政复议，福州市房地产管理局于2004年7月29日以书面通知的形式撤销了由其于2004年3月30日做出的关于要求实华公司与东方公司终止《房产包销合同》的函件。东方公司又于2004年10月27日以实华公司违约为由将实华公司诉至福建省高级人民法院，请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失共计5000万元，请求实华公司退还东方公司所付包销保证金100万元，并以此作为对实华公司单方终止合同的一种异议。

本院认为，东方公司要求实华公司返还第一笔包销保证金的请求及理由能否成立，取决于东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否成就。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内付清第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。因此，东方公司未按约定交付第二笔保证金，是实华公司没收第一笔保证金的必要条件。如第一个问题所述，由于双方在《房产包销合同》中对单个楼体还是整个楼盘的《商品房预售许可证》“颁发之日”约定不明，故东方公司对支付第二笔保证金的条件是否成就持有异议。在异议未解决之前，双方之间的包销合同因实华公司的单方终止行为而无法继续履行，包销保证金作为对东方公司的一种履约保证已失去意义，实华公司理应返还东方公司已经支付的第一笔包销保证金100万元。一审判决以东方公司未如期支付第二笔包销保证金为由，认定实华公司可以终止合同并没收东方公司已交付的第一笔包销保证金100万元，认定事实错误，适用法律不当。

第三，东方公司主张溢价款和赔偿损失的权利应否得到保护。实华公司以福州市房地产管理局的通知为由，在合同约定的终止条件成就之前，单方终止《房产包销合同》，应当承担违约责任并赔偿东方公司因合同不能实际履行所造成的损失。在本案中，福州市房地产管理局作为房地产业的行政主管部门于2004年3月30日以书面通知的形式要求实华公司终止与东方公司的包销合同，其具体行政行为导致合同不能实际履行的后果也不能完全由实华公司承担。此外，东方公司也认可了合同在客观上已无法实际履行的事实，故在本案诉讼中未提出实际履行合同的诉讼请求。同时，在实华公司单方宣布终止合同之前，东方公司在广告投入、景观绿化等方面也未能完全按照《房产包销合同》的约定履行自己的义务。综合以上因素，对东方公司主张溢价款和赔偿损失的范围应当限定在《房产包销合同》已经履行和已经部分履行的范围之内，并参酌当事人双方的过错程度以及东方公司实际损失的程度来确定实华公司的赔偿范围。

根据本院二审查明的事实，在实华公司单方宣布终止合同之前，由东方公司实际收取购房定金的有住宅312套和店面51户，扣除购房人退房并由实华公司转售他人的住宅58套和店面7户之外，应当认定由东方公司完成销售和已完成前期销售工作的有住宅254套和店面44户。参照《房产包销合同》中双方计算包销溢价的标准，东方公司可以实现的包销溢价款为7310061元。虑及东方公司在广告投入、景观绿化等方面履约不足以及实华公司在后期销售过程中需要支出的费用和付出的劳动等综合因素，应当在东方公司可以实现的包销溢价款7310061元中酌减80万元。

综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：

一、撤销福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决；

二、终止福建省实华房地产开发有限公司与厦门东方设计装修工程有限公司在本案中的房产包销合同关系；

三、福建省实华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向厦门东方设计装修工程有限公司返还包销保证金100万元，并向厦门东方设计装修工程有限公司支付包销溢价款和其他损失费共计6510061元。

四、驳回厦门东方设计装修工程有限公司、福建省实华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费、二审案件受理费共计530020元，由福建省实华房地产开发有限公司负担30万元，厦门东方设计装修工程有限公司负担230020元。一审反诉案件受理费15010元，由福建省实华房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 黄松有

审判员 纪 敏

审判员 贺小荣

二○○五年九月十九日

7.婚约解除后彩礼纠纷处理的探究 篇七

摘要：婚约即婚姻预约，指男女双方以结婚为目的而作出的事先约定，婚约的成立也叫订婚。我国现行婚姻法并未对婚约作出明确规定，使我国的司法解释留下了诸多困难。而且，婚约解除后引发的彩礼纠纷常有发生，如果不正确、合理的处理，将会影响社会的稳定和和司法的正义。所以正确处理彩礼纠纷成为一个关键问题。

关键词：婚约、彩礼、彩礼纠纷的处理等

一、文献综述：

（一）现代社会彩礼纠纷问题研究概说；

我国现代社会经济的发展和人们生活水平的提升，使得现在的男女在订婚时所赠财物的价金越来越高；同时人口流动的频繁和异性交往空间的不断增大，又使得退婚和悔婚的事情常有发生，由此带来了因解除婚约而形成的婚约赠与物返还纠纷的增加，据统计，该类案件在基层法院受理的婚姻家庭案件中占有相当大的比重。由于《婚姻法》未规定婚约制度，现实生活中的婚约对男女双方并无法律约束力；立法缺失导致现实中的婚约纠纷“无法可依”，实践中法官多依民法基本原则或相关司法政策予以裁决。理论界和实务界关于婚约解除及赠与物返还问题存在不同认识，因而出现了同类案件不同裁判结果的情况。(此处所谓赠与物指男女双方以结婚为条件实施的赠与，在我国边缘山区和农村称作“彩礼”，既一方对另一方以结婚为条件赠与订婚戒指或其他婚前礼物。)我国司法解释中只是对彩礼纠纷处理作出简要规定，难为渐趋增多的婚约纠纷提供正当立法支持，而且司法解释关于彩礼返还的具体规定与我国民法理论严重不符，存在引发其他事端的隐患。为能及时纠偏指正，对婚约制度开展纵向的流变史分析和横向的比较法分析，为我国立法应否规范婚约，如何规范婚约寻求可能的历史支撑和域外法借鉴，在当前形势下变得甚为必要和重要。

（二）法学界的相关意见

受传统文化的影响，男女双方在婚约期间相互给予的财物，小到为增进相互的感情而赠送的一束鲜花、一件衣物，大到家电、房子，都被大多数人看作是很自然的事情。一旦婚约解除，这些财物极有可能成为引发纠纷的导火索。虽然恋爱关系不是法律调整的范围，“但是，对于因解除婚约（退婚）引发的财物纠纷，人民法院应当受理。原因是，解除婚约所引起的财物纠纷，其争执的标的是财产关系，属于受理范围。同时，这类纠纷若得不到及时妥善处理，往往可能引起逼婚、抢婚、自杀、凶杀等恶性刑事案件的发生”。所以，正确、及时处理婚约解除后的财产纠纷，便显得非常的重要。

正如上面所述，男女双方在婚约订立时或订立后，互换信物、支付聘礼都成为名正言顺的事情。然而，一些人受利益的驱使，往往借婚约索取财物，并把获取一定的财物作为结婚的条件。这种行为通常是女方或女方的父母向男方索要财物，男方向女方索要财物的较少。这不但违背了给付财物一方的真实意愿，而且使纯洁的爱情大打折扣，变得非常庸俗。“借婚姻索取财物的行为不仅破坏了家庭关系的和谐，让经济因素主宰家庭的命运，而且腐蚀了人们的思想；败坏了社会的风气，不利于社会秩序的稳定。”更为严重的是，一些人因无法只法支付高额的“聘礼”，不惜铤而走险，走向犯罪的深渊。只有正确处理婚约解除后的财物纠纷，进而对人们起到一种教育启发的作用，才能引导人们树立正确的价值观。

婚姻法在规定婚姻自由的同时，立法者为了更明确婚姻自由的操作，也为了保障婚姻自由的实现，规定禁止借婚姻索取财物的行为，但是这仅仅是一个宣言性的禁止性条款，却没有相应的责任性条款。实务中各地的对此认定各不相同，严重损害了法律的统一性和严肃性。因此，完善相应婚约解除后的财产纠纷处理制度也是对我国社会主义法律空白的填补，使得婚姻自由原则真正在实践中得到实现，保障每个人的婚姻自由权利。

综上所述，法学界的相关意见可归纳成三点：①协调人们相互之间的社会关系，化解矛盾，建立和谐的社会②树立正确的价值观，防止道德危险的发生③填补相应的法律空白，完

善社会主义婚姻立法

二、怎么处理婚约解除后彩礼纠纷问题

为了正确处理婚约解除后彩礼纠纷的问题，笔者认为，我们应该对彩礼的性质做一个定向分析，因为不同性质的彩礼，婚约解除后，其处理方式也就不同，作出以下定义：

(一)不当得利的认定。

根据传统的民法理论，没有合法根据，使他人受有损失而得到利益叫不当得利。民法设立不当得利之债的立法目的是为了维持当事人之间的利益平衡，以建立公平、和谐的社会关系。不当得利之债的构成要件，大致说来包括以下几个方面：一方获得财产利益，他方受到财产损失；一方受损与他方受益之间有因果联系；一方获得利益没有合法的依据。就借婚姻索取的财物而言，这是基于给付而发生的不当得利。索取方得到一定的财物，而被索取方违背自己的真实意愿而给付财物，因此而遭受相应的财产损失，这二者之间存在必然的因果联系。并且索取方获得财物不管是在订立婚约时还是在婚约解除后，都没有合法的根据。所以，婚约解除后，索取方依然占有被索取方的财物应当认定为不当得利。笔者认为，对这种不当得利取得的财物应该全部返还。

（二）对借婚姻索取财物的处理

我国婚姻法第三条明确规定，禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为，禁止借婚姻索取财物。这里的借婚姻索取财物，“指当事人一方以索取一定的财物作为结婚条件的行为”。之所以禁止借婚姻索取财物是因为借婚姻索取财物，实质上是男女双方人财交换的婚配方式，往往将男女双方的婚姻建立在金钱基础上，并非以感情为基础。即使双方以后结婚，也为婚后的夫妻关系蒙上了阴影。一些家庭分裂的隐患在一方索取大量财物时就开始萌动了。它不但违背了给付财物一方的真实意愿，是一种无效的民事行为，而且违反了婚姻法的基本原则，是婚姻法所禁止的一种违法行为。最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第19条规定，“借婚姻关系索取的财物，在双方离婚时，如结婚时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还。”笔者认为，当婚约解除后，借婚姻索取的财物属于不当得利，并且应当全部返还。

(三)法律对彩礼纠纷的简要规定

我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

（二）》第十条规定：“当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：

（一）双方未办理结婚登记手续的；

（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；

（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条件。”

1、未办理结婚登记。决定彩礼是否返还，以当事人是否缔结婚姻关系为主要判断依据。给付彩礼后未缔结婚姻关系的，原则上应返还彩礼；

2、办理结婚登记。男女双方缔结婚姻关系后，其中一方所收受的彩礼，原则上不予返还。因为婚姻一经登记，就视为事实婚姻关系。但作为例外，即（1）男女双方虽然办理了结婚登记，但确实一直未共同生活；（2）当初因给付彩礼造成生活困难的，一旦离婚，彩礼应当予以返还。同时，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

（一）》第二十七条对“生活困难”的解释精神，笔者认为，生活困难可认为一方或双方都困难，在这种情况下，当要求返还彩礼的一方生活困难的，可要求全部返还彩礼。在双方都生活困难时,就可按实际情况，不返还或适当返还一点。

在处理婚约财产纠纷案件时，只要符合其中之一，就可以判令被支付方返还彩礼，而不能要求三种情形全部存在。对于返还的数额，在处理离婚纠纷案件中的彩礼返还时，人民法院可以根据当事人的诉讼请求并结合查证的彩礼数额予以判决。而婚约彩礼纠纷案件中，只要是属于法院查明的彩礼部分，即应适当予以返还。

三、结论

纵观上述对婚约解除后彩礼纠纷的认识以及处理方法，笔者对此总结出以下几个特点：

（一）我国现在社会的相关法律没有对这个问题作出明确的规定，既不禁止，也不提倡这种现象，最后导致我国司法困难，影响社会发展、和谐；

（二）对婚约解除后彩礼纠纷的正确处理是填补相应法律空白，完善社会主义婚姻法，树立我们正确的价值观，人生观，防止道德危害的发生的必要性；

（三）应该对婚约解除后彩礼纠纷中的财物作出定向的性质，才能更好的对这个问题作出合理、正确的处理办法

参考文献：

8.物业管理纠纷的处理方式和程序 篇八

一、纠纷处理方式概述

物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

1、当事人各方自选协商和解；

2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁；

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、纠纷的调解

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

三、物业管理民事纠纷的仲裁

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示；

2、仲裁事项；

3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书；

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书；

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

四、物业管理纠纷的诉讼、当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；

2、法院立案后将起诉状副本送达被告；

3、被告提交答辩状；

4、开庭：调查、辩论、调解；

5、制作调解书或一审判决书；

6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；

8、执行。

9.浅谈土地流转互换纠纷的处理方法 篇九

(一)正确认识互换承包地合同的效力。

弄请互换承包地合同效力，是解决这类纠纷的基础。对承包地合同效力的认定，在实践中遇到的问题较多，且不少问题认识很不一致，对正确处理这类纠纷影响较大，很有必要将一些主要问题加以论析。

1、互换承包地合同是否须经书面订立才具有效力。

农村土地承包法规定当事人双方互换承包地“应当签订书面合同”。物权法对此没有明确规定。合同法规定“当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。根据这些规定来看，互换承包地必须订立书面合同。因为法律规定是“应当”而不是“可以”的“要式”要求。如果不是订立的书面合同，就涉及到合同是否成立的问题，若合同没有成立，也就不存在合同的效力。但是，我们必须看到，如果认为农民互换承包地合同因为没有签订书面合同而认为不成立也不存在效力的话，是非常不切合互换承包地客观实际的。因为，现行广大农民互换承包地，基本上都没有签订书面合同，有的地方甚至在发包当初，连发包给农户承包地的主合同都没有签订书面形式的合同，就更不存在农民之间互换承包地签订有书面从合同。农民普遍认为：村、组将田地承包给自己，自己与对方互换，双方口头商定自愿就行了，哪还需要签什么书面合同。

因此，不少承包地互换关系一直延续多年，根本不存在签订有互换书面合同。

对于农民延续多年的互换承包地合同，以没有订立书面合同认为是没有成立而无效力，不切合农村实际。因为，无论何种形式合同，都没影响互换承包地事实的存在和互换关系的延续。如果认为互换合同不合符法律“要式”而没有成立致无效的话，就脱离了社会实际，将被广大农民所不解，更不会得到广大农民群众的赞成。因而，在解决这类纠纷时，对双方没有订立书面合同进行的承包地互换问题，不宜以无合同效力来对待。而应以口头协议实际已经履行多年，应按实际效力合同去处理。

但须提及，我国立法确实要求互换承包地合同应为“要式”的书面合同，而不是“口头”或“其它形式”的合同。要正确认识这个问题，还涉及到科学立法与客观实际，理论与实践，法官公正司法与法律补漏〔法官造法〕等问题。只所以笔者主张要从实际出发看待其效力问题，就是主张如果立法有缺失、冲途，不科学的话，法官在司法实践中为保障司法公正，是可以补漏的。当然，这属另类理论问题，此不赘述。

2、互换合同是否需要登记才具有效力。

我国农村土地承包法规定了互换当事人要求登记的，应当向县级以上地方政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。物权法对此也作了同样规定。根据这些规定来看，确立了没有登记同样具有合同效力的含义，只是不登记者不能对抗善意第三人。这非常合符农村客观实际。

3、互换合同是否需要备案才具有效力。

土地承包法规定以互换形式流转的，“应当报发包方备案”。可见，互换只须“备案”，而不需要“审批”同意。这里的“备案”是怎样备案?是否要书面备案，口头报告算不算备案?对此，备案不是合同的必备要件，也不适合农村实际情况，不方便农民互换流转。因此，只要互换行为不损害国家、集体、他人利益，而是便于农民生产，且集体经济组织又无异议的.，即使没有备案，也不能视为无效，而应视为有效。

4、互换后一方再与第三方互换是否具有效力。

这一问题在实践中有两种意见。一种意见主张必须要征得原互换对方同意才有效力。因为原来承包人如果不同意，很可能会产生纠纷，难以保障再互换协议的顺利履行。第二种意见认为，再互换无须经原承包人同意，因为再互换也是一种在原互换以后承包经营权以内行使权利，不影响原承包人及集体利益。故而，不能视为再互换协议无效。笔者认为这种意见是较恰当的。

5、超过承包期或永久性互换是否具有效力。

我国土地承包法及物权法对土地承包期规定为耕地30年;草地30至50年;林地30至70年，特殊林地经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期满，按照国家有关规定可继续承包。根据这些规定来看，超期互换及永久互换直接涉及到与发包主合同是否冲途的问题。应该肯定，超期及永久互换合同效力直接对抗了主合同----即发包合同。因此，永久及超过法定承包期互换的部分是无效的。对这类互换问题应加以引导，尽量防止无效合同的产生。

6、互换后一方改为非农用地的效力。

农用地在互换后改为非农用地有三种情况：一是栽种农作物如水稻、玉米、大豆等农用地，改为栽种水果，如柑桔、梨子等，是否无效?二是农用地改为建窑、建房、修渠、采石、取矿、挖塘养鱼是否有效;三是农用地互换作埋坟特殊用地是否有效?

应该指出，上述三种改变土地用途的作法，都是禁止的，不允许的，当然就是无效的。但在处理这类无效互换纠纷时，应该注意与其它无效合同处理的不同方法。如埋坟互换问题，就得慎之又慎。

7、互换后一方弃耕抛荒的效力。

承包地互换后一方没有耕种而荒芜，另一方主张互换无效力要求取回。这一问题实际不涉及互换合同效力，而是该不该支持取回互换地的主张问题。首先必须明确“互换”是有效的，而是互换后一方弃农荒芜了耕地，将会降低地力，这为法律所不许。我国土地管理法规定，连续二年弃耕抛荒的，发包单位应终止合同，收回发包地。那么互换抛荒地是否可以由互换的对方收回?终止互换协议?对此，笔者以为是可以的，也就是说如果发包方没有制止或正在制止工作当中，互换的对方可以要求取回互换承包地。当然，取回自己的承包地就应该退回他人的承包地。如果他人承包地退回后再弃耕抛荒，发包方仍可主张取回承包地之权利。

必须强调，农民承包地互换合同的效力问题，是正确处理承包地纠纷中一个非常具体又很重要的问题，涉及“三农”法律关系特殊。加之我国地域广阔，农业人口众多。东部与西部，山区与平原情况不一。在处理这类问题时，绝不可简单的认为无效互换按无效合同处理，有效互换按有效协议处理。很多问题还得靠处理问题人员灵活掌握解决纠纷的方法，填补法律漏洞，慎之又慎的解决农民纠纷，以达息事宁人之目的。

(二)承包地互换纠纷的民事责任。

承包地互换纠纷，有着与其他经济纠纷明显不同的特点。在认识和解决这类纠纷时，一定要立足于“三农”，紧紧围绕有利于“三农”去开展工作。在研究其责任时，要看到“互换”承包地由合同形式形成，承包地又属于物的范畴，承包权属于用益物权。这类纠纷，既可能涉及违约责任，也可能涉及侵权责任，还可能存在违约与侵权竞合责任。

1、承包地互换纠纷属于合同纠纷范围，应该认真研究合同违约责任。承包地互换纠纷的违约责任，是指承包地互换合同不履行而应承担的责任。如甲方当事人将自己的承包地换给乙方，乙方的承包地迟迟不交付给甲方，当甲找乙时乙方以尚未空出地，还有附着物为由不予交付，故产生纠纷。

2、承包地纠纷某些案件中存在违约责任与侵权责任竞合，应认真研究竞合责任。这类情况主要是因为农村土地所有权属于集体，承包者只享有用益物权，如果承包者不是按照法律规定和合同约定履行义务，而是违约，破坏了农村土地，损害了互换对方及发包方的利益，就包含着责任竞合问题。如张某与李某互换承包地以后，李将从张处换来的农用地建了采石场，永久性的破坏了耕地，且无法恢复。这里的李某行为，既违反了互换合同应 该履行遵守法定的农用地不得建采石场的义务，又破坏了村组农用地的所有权，造成了农用地的灭失和减少。我们在认识这类纠纷责任时，切不可仅只认为互换合同只存在违约责任，而不存在侵权或竞合责任。实践中应具体问题具体分析，根据具体案情寻求解决的办法，力求得出正确的结论。

至于侵权责任，较易理解，不是该文的重点，不予赘述。

(三)互换承包地纠纷的担责方式。

互换承包地纠纷的担责方式，是指互换承包地合同的当事人违反了民事法律义务，责任人应该承担责任的方法。

1、换回承包地。这种方法是指在互换承包地合同履行中，双方产生纠纷，不便于继续履行继续换下去，经双方商议或他人调解、司法判决，再换回承包地的一种方法。

2、停止破坏承包地。这种方法是指针对那些正在对已换承包地建窑、建房等行为进制止，使其停止破坏，恢复耕地用途，保护集体土地不受损害的方法。

3、赔偿损失。这种情况是指合同一方在履行合同中损害了对方或第三人利益，向对方或第三方支付一定资金或物质，以抵偿其损失的行为。

4、恢复耕地。这是指一方将互换承包地损坏或部分损坏后，通过改造可部分恢复或全部恢复，责令进行恢复以减少损失的办法。

5、开荒造地。这是指责任方确已无法恢复原有耕地，但可另行通过开荒，使荒山变为耕地。这种方式，可在耕地被破坏后，通过重新造地，起到恢复耕地，保障土地占有量的作用与效果。

上述担责方法，可单一使用，也可一并使用，还可寻求一些既能平息矛盾又合符民意的新途径。在纠纷处理中，应该根据具体案情研究具体担责的方法，只要能够达到息事宁人，不损害国家、集体、他人三者利益，都是可行的好办法。

(四)发包人在处理纠纷中的地位及作用。

农村土地承包制中的发包人，有四种情形。一是村集体经济组织;二是村民委员会;三是村内各农村集体经济组织;四是村民小组。由于互换土地纠纷是在发包后产生的，因而发包主体对互换承包地纠纷的处理意见，有着十分重要的作用。法律赋予该主体的职权有发包、收回承包地;监督使用保护承包地;制止损害承包地行为等权利。发包人在处理互换承包地纠纷中，可以根据法律赋予的权力充分发挥自己的作用，以保护农民集体的利益。实践中有两个重点应予明确：

1、发包人能否以具有独立请求权的第三人身份参加诉讼。在解决这类纠纷中，有一种观点主张，由于发包人的意见对处理这类纠纷至关重要，发包人可以以具有独立请求权的第三人身份参加诉讼，主张自己的权利，维护集体利益，从而达到妥善处理这类纠纷之目的。对此，笔者以为，发包方在互换承包地纠纷诉讼中以第三人身份参与诉讼(或法院追加参加诉讼)是没有必要的，也不恰当。虽然发包人在这类纠纷处理中，对某一个案的处理，确实可起到举足轻重的作用，但无须作为第三人参加诉讼。一是发包人属于发包与承包法律关系的主体，即承包合同中的发包人，与互换合同关系不是一个法律关系;二是不参与诉讼主张发包方权利，若遇需要采取诉讼方式主张发包人权利时可另行诉讼，主张自己的权利;三是即使不参加诉讼，也不另行诉讼，但可作为证人或发包人在互换承包地纠纷处理中阐释事实真相，支持正义的一方，主张发包方的观点，维护正义的立场，仍能起到发包方应起的作用。

2、必须强化发包人维护集体利益的职权。实践中，笔者发现不少地方的发包人对发包后的土地使用权没有履行管理之职责。导致不少地方乱占耕地用作非农用地的现象十分突出。对于承包地纠纷视而不见，不予处置或处置不力。特别是有的乡、县政府及人民法院在处理这类纠纷时，也没有认真听取发包方意见，导致发包方管理职能的逐步弱化。实则，强化农村发包人职权十分重要，在处理这类纠纷时，应该认真听取发包人的意见，最大限度的保障集体利益不受损害。

(五)充分运用调解与仲裁功能解决纠纷。

当前，农村不少地方的基层干部存在怕得罪人思想及组织不健全和工作能力弱的现象。往往一发生纠纷不是拖着不解决就是向上级单位或法院一推了之。而人民法院又因案多人少等种种因素，处理不及时或对农村矛盾研究不够，不少案件处理得不尽民意。不少当事人判后即刻上诉上访，甚至进京闹访。裁判信誉度在群众中趋降。且判后执行十分困难，存在不少案结事未了的情况。鉴此，这种现象应在工作中加以改进和预防。在处理互换承包土地纠纷时，要看到农民天天生产、生活在同一村组，如果产生纠纷动不动就去法院打官司，这对农民之间的团结十分不利。特别是一些本来矛盾不大的问题，打官司由法院裁判还会导致矛盾激化和扩大，不利于农民的生产和生活。因此，对农民互换承包地产生的纠纷，一定得先让村组或乡、镇调解组织调解，深入细致的做双方和解工作。若调解不成，也得先由农村土地承包仲裁机构仲裁。若对仲裁不服再诉讼的，则由人民法院受理裁判较妥。

10.抵押房屋拆迁纠纷的处理 篇十

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

抵押房屋拆迁纠纷的处理

随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，是企业取得资金的常用手段。这类房屋在拆迁时，银行作为抵押权人，将加入到拆迁法律关系中来，否则抵押权就可能遭受侵害，为此，抵押房屋的拆迁纠纷便具有一般房屋拆迁活动所不同的程序与特点。

一 抵押房屋的概念与特点

城市房屋拆迁中所说的抵押房屋，即设有抵押权的房屋，是指被拆迁人所有或经营的，依照法律规定了已经由被拆迁人作为履行债务的担保物的房屋。以房屋作为抵押，是担保方式中最常见的一种。其法律意义在于，当债务人不履行债务时，债权人有权从该房屋拍卖或变卖的价款中优先受偿。

抵押房屋具有以下特点：

1.所有权受到限制

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

房屋一经抵押，该房屋的所有人的权利就受到限制，突出表现在于处分权的限制。按照所有权制度，所有人对房屋拥有处分权，而抵押之后，就不得变更房屋的所有权，由此影响到拆迁活动中对房屋补偿安置权益，未经抵押权人同意被拆迁人不得擅自作出处分。

2.抵押权依附于债权

由于抵押房屋的目的是确保债务清偿，该债务应当是合法存在的。如果该债务消失，而被拆迁人的房屋上的抵押义务也消失，抵押权人不得限制原抵押所有人的处分权。

3.抵押权须依法设立

在民间借贷中，债权人要求债务人提供房屋抵押作为债的担保，经常是以双方立字为据，忽略了抵押登记制度的存在，因此产生抵押权利的瑕疵。在拆迁实践中常有合同约定的抵押房屋被拆除，补偿完毕后，债权人才得知消息，因而权利受损而产生纠纷的情况。

4.抵押房屋的性质变化

在很长一段时间内，设立抵押权的房屋多为私房，而近年来，这

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

种性质发生逆转，企业用房占抵押房屋中的比例越来越高，已经成为其主要部分，而企业效益下降的范围越来越广，一旦拆迁，就会出现补偿金是优先安排职工还是偿还债务的矛盾，论其法理之分，确有棘手之处。

二 拆迁抵押房屋纠纷的处理

《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”按照目前法律规定的拆迁补偿的两种方式，拆迁设有抵押权的房屋具体操作也有不同。

1.抵押房屋拆迁采用货币补偿的方式操作

如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金;如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。按照合同法的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

对货币补偿的抵押房屋拆迁，需要做以上规定，是因为所得的赔偿金应属于抵押财产。根据这条规定，房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿作为抵押财产使抵押权人的合同权益得到保障，担保的法律意义得到体现。

2.抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作

如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：

(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。

(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，一般情况下是被拆迁人方面

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 的原因居多，主要是原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然也有被拆迁人主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

三 在建工程拆迁纠纷的处理

实践中，抵押房屋中还有一种十分特殊的情况，就是开发商开发的房屋尚未竣工就遇上拆迁的情况。而在建工程除向银行贷款作为抵押外，还可能存在拖欠了工程款和已预售的情况，对该种房屋拆迁产生纠纷的处理必须按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条和相应的司法解释来处理。

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对此，最高人民法院亦有相应的司法解释。在建工程遇上拆迁时，无须折价拍卖，也是按市场估价计算补偿金额，但该在建工程的补偿款应按下列顺序处理：

1.如果该建工程尚欠施工单位的工程款，在拆迁补偿时，该补偿

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

金，施工单位有优先受偿权，而不能给先支付抵押权人或抵押人。

2.如果该在建工程不欠施工单位的工程款，但既已抵押，又已预售。作为购买房屋(在建工程)的购房者，其善意购买的行为受法律保护，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆迁，其已付购房款应在拆迁补偿金额中优先退还。

3.如果该在建工程既不欠施工单位的工程款，也未向社会发售，那么除非抵押人与抵押权人协商重新设立抵押权，否则该拆迁补偿款应优先偿还银行的借款本息。否则拆迁人将与被拆迁人连带清偿原抵押借款的本息。

|||屋拆迁纠纷处理中的律师实务拆迁补偿安置协议纠纷案件处理意见特殊房屋拆迁纠纷案如何处理？抵押房屋拆迁纠纷的处理抵押房屋拆迁纠纷如何处理|||房屋拆迁补京上地建材 抵制政府拆迁入狱8月 索赔300万鸿源星野蛮拆迁 8住户艰难索赔动迁公司来了大学生让居民监督“阳光动迁”节约集约用地的若干法律问题探析

 新征地拆迁安置政策实施难点及建议 http://s.yingle.com/cq/900894.html

 土地抵押需要什么材料证件

http://s.yingle.com/cq/900893.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 划拨土地有使用年限规定(2018)吗

http://s.yingle.com/cq/900892.html

  强制拆迁与社会和谐 http://s.yingle.com/cq/900891.html 集体土地房屋拆迁政策是什么样子的 http://s.yingle.com/cq/900890.html

 非农户口农村房子拆迁有赔偿吗

http://s.yingle.com/cq/900889.html

 农村宅基地退还赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900888.html

年) 慈溪市建设项目用地“征地难

http://s.yingle.com/cq/900887.html

 农民自愿退出宅基地能拿多少钱

http://s.yingle.com/cq/900886.html

  土地抵押需要登记吗 http://s.yingle.com/cq/900885.html 必须制

定

缩

小

征

地

范

围

政

策

http://s.yingle.com/cq/900884.html

 辽宁省大连市征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900883.html

年) 房屋拆迁诉讼时效起算时间如何确定 http://s.yingle.com/cq/900882.html

 房屋拆迁赔偿申请书（2018最新）应该书写格式2018 http://s.yingle.com/cq/900881.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 盐城市征地补偿安置工作细则

http://s.yingle.com/cq/900880.html

 农村宅基地使用权的消灭情形有哪些 http://s.yingle.com/cq/900879.html

 集体土地使用权与出让地区别是什么 http://s.yingle.com/cq/900878.html

 一般情况下征地赔偿款交给户主吗 http://s.yingle.com/cq/900877.html

 对强制拆迁不可选择性不司法

http://s.yingle.com/cq/900876.html

 土地租赁合同最长期限是多久

http://s.yingle.com/cq/900875.html

 划拨土地使用权要交多少出让金

http://s.yingle.com/cq/900874.html

 基建寸步难行 高铁夜长梦多

http://s.yingle.com/cq/900873.html

 上海临时征地及青苗补偿标准

http://s.yingle.com/cq/900872.html

 转让土地使用权属于什么收入,需要交税吗 http://s.yingle.com/cq/900871.html

 宅基地房屋被拆怎么保护

http://s.yingle.com/cq/900870.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 违规征地背后折射“三失”

http://s.yingle.com/cq/900869.html

 申请强制拆迁手续有哪些

http://s.yingle.com/cq/900868.html

 被征地农民可申请听证

http://s.yingle.com/cq/900867.html

 宅基地使用权转让的条件是什么

http://s.yingle.com/cq/900866.html

  宅基地转让协议范本 http://s.yingle.com/cq/900865.html 法律法规规定(2018)2018最新哪些宅基地不能随意转让呢 http://s.yingle.com/cq/900864.html

 征地制度改革应注意的几个问题

http://s.yingle.com/cq/900863.html

 强制拆迁引发被拆迁人自焚

http://s.yingle.com/cq/900862.html

 成立公司时哪些土地使用权可以作为出资 http://s.yingle.com/cq/900861.html

 关于印发（北京市房屋拆迁评估规则）的通知 http://s.yingle.com/cq/900860.html

 城管执法机关行政强制拆除程序之我见 http://s.yingle.com/cq/900859.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 江苏邳州200人暴力征地打死村民

http://s.yingle.com/cq/900858.html

 城中村拆迁都要什么手续

http://s.yingle.com/cq/900857.html

 征地拆迁补偿可申请法律援助

http://s.yingle.com/cq/900856.html

 湖北省征地补偿安置争议协调裁决办法 http://s.yingle.com/cq/900855.html

 建设工程征用土地合同要如何写

http://s.yingle.com/cq/900854.html

 房地产税怎么收,征收原则是什么 http://s.yingle.com/cq/900853.html

 河南省郑州市新密市征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900852.html

 河南省郑州市荥阳市征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900851.html

 拆迁时住改商怎么赔偿,标准(2018年)是什么 http://s.yingle.com/cq/900850.html

 房屋征收与补偿条例征求意见

http://s.yingle.com/cq/900849.html

 重庆市地方税务局关于刑释解教人员安置有关税 http://s.yingle.com/cq/900848.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 厂房拆迁会有哪些赔偿

http://s.yingle.com/cq/900847.html

 广东省肇庆市高要区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900846.html

 泉州市征地案行政裁决申请书

http://s.yingle.com/cq/900845.html

 宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律 http://s.yingle.com/cq/900844.html

 广东省建设征地拆迁补偿办法公布 http://s.yingle.com/cq/900843.html

 宁夏回族自治区吴忠市同心县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900842.html

  司法强拆后怎么办 http://s.yingle.com/cq/900841.html 第一

轮

土

地

承

包的年

限

http://s.yingle.com/cq/900840.html

 用程序来确保土地征收的公益性

http://s.yingle.com/cq/900839.html

 重庆市征地补偿安置办法

http://s.yingle.com/cq/900838.html

平顶山市房屋拆迁赔偿标准(2018年)是多少 http://s.yingle.com/cq/900837.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 土地协议出让可以卖吗

http://s.yingle.com/cq/900836.html

 莱芜市征地补偿安置标准争议协调处理暂行办 http://s.yingle.com/cq/900835.html

 土地使用金计算方法是什么

http://s.yingle.com/cq/900834.html

  随意强制拆迁叫停 http://s.yingle.com/cq/900833.html 违章

建

筑

过

多

久

不

强

拆

http://s.yingle.com/cq/900832.html

 安置房买卖法律有什么法律规定http://s.yingle.com/cq/900831.html

2018(2018) 烟台提高征地青苗补偿标准

http://s.yingle.com/cq/900830.html

 昆明市城市房屋拆迁管理条例

http://s.yingle.com/cq/900829.html

 政府是否能以出让土地使用权出资 http://s.yingle.com/cq/900828.html

 农村土地承包优惠政策有哪些

http://s.yingle.com/cq/900827.html

  农村房屋拆迁的特点 http://s.yingle.com/cq/900826.html 关于霞浦土地征用补偿费的情况说明 http://s.yingle.com/cq/900825.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 赠与土地使用权需要缴纳土地出让金吗 http://s.yingle.com/cq/900824.html

 上海市长宁区征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900823.html

年) 土地所有权确认的程序

http://s.yingle.com/cq/900822.html

 如何签订拆迁安置补偿协议

http://s.yingle.com/cq/900821.html

 河南省郑州市上街区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900820.html

 现在办土地使用证要多长时间

http://s.yingle.com/cq/900819.html

 农村房屋拆迁一般程序

http://s.yingle.com/cq/900818.html

 河南郏县违规征地事件调查

http://s.yingle.com/cq/900817.html

 农村土地的所有权归谁

http://s.yingle.com/cq/900816.html

 住宅内屋依法强制拆迁程序启动

http://s.yingle.com/cq/900815.html

 辽宁省锦州市义县征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900814.html

法律咨询s.yingle.com

年)

赢了网s.yingle.com

 旧城改造房屋拆迁赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900813.html

年) 大港区征地补偿安置标准争议协调办法 http://s.yingle.com/cq/900812.html

 认真细致地做好农村征地拆迁工作 http://s.yingle.com/cq/900811.html

 农村未利用土地是否可以出租

http://s.yingle.com/cq/900810.html

 农村土地承包合同有哪几种形式

http://s.yingle.com/cq/900809.html

 征地补偿安置费9月底前落实到位

http://s.yingle.com/cq/900808.html

  什么是法院强制拆迁 http://s.yingle.com/cq/900807.html 重庆再次调高

征地补偿

安置标准

http://s.yingle.com/cq/900806.html

 2018以土地投资入股要缴纳多少土地增值税 http://s.yingle.com/cq/900805.html

 拆迁安置补偿协议无效法律案例上诉状 http://s.yingle.com/cq/900804.html

 广州从化征地政策令人费解

http://s.yingle.com/cq/900803.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 山东省临沂市沂南县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900802.html

 农村一户只能拥有一块宅基地吗

http://s.yingle.com/cq/900801.html

 广西省钦州市灵山县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900800.html

 重庆市双桥区征地补偿安置实施细则 http://s.yingle.com/cq/900799.html

 怎样登记农村宅基地使用权转让，登记的注意事项又有哪些 http://s.yingle.com/cq/900798.html

 如何买卖安置房才算合法

http://s.yingle.com/cq/900797.html

 获得土地使用权后土地使用证什么时候签发 http://s.yingle.com/cq/900796.html

 日照市征地地面附着物和青苗补偿标准 http://s.yingle.com/cq/900795.html