工程项目前期策划管理

2024-10-08

工程项目前期策划管理（精选13篇）

1.工程项目前期策划管理篇一

丽贝亚公司

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XG-002 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版第1 次编订

项目管理实施策划项目管理实施策划

8.3 物资采购流程技术提供清单→采购询价→商务经营分析→招标采购→技术提量→物资采购。

九、安全管理策划 9.1 安全生产管理措施安全负责人编制安全生产实施措施，确定检查方式。9.2 安全管理运行表单（目录）安全负责人识别该工程需要建立的安全管理运行表单目录。9.3 现场安全重点工作安全负责人识别该工程现场安全的重点工作。

十、职业健康安全及环境策划不拘于以下条目，项目可根据施工情况编写该策划。10.1 职业健康安全管理点 10.2 识别危险源、识别风险等级 10.3 识别污染，保护环境计划

十一、信息管理计划不拘于以下条目，项目可根据施工情况编写该策划。11.1 项目管理的信息需求种类 11.2 信息管理流程 11.3 信息来源和传播途径 11.4 信息管理人员的工作职责

十二、沟通管理 12.1 完善例会制度 12.2 建立沟通渠道

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项改办

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工管中心

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管理者代表

2.工程项目前期策划管理篇二

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。

1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的

房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。

做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。

2 房地产前期策划的原理

房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。

2.1 所属地段

房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。

2.2 开发时机

房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。

2.3 市场定位

房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品

2.4 品牌效应

房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。

3 地产前期策划的流程及内容

3.1 房地产前期策划流程

房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。

3.2 房地产前期策划的内容

3.2.1 取得建设用地

在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。

3.2.2 市场调研

房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。

3.2.3项目定位

在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。

3.2.4投资分析

对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。

3.2.5产品设计

房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。

近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。

摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产,前期策划,流程

参考文献

[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .

[2]华彦, 刘军.房地产项目前期策划工作浅析[J].建筑工程, 2015 (02) .

[3]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材, 2015.

3.工程项目前期策划管理篇三

关键词：非标设备；项目设计；项目策划；建筑领域

中图分类号：TM925　　　　　文献标识码：A　　　　文章编号：1009-2374（2012）29-0156-03

1　概述

非标设备是指国家尚无定型标准，各设备生产厂不可能在工艺过程中采用批量生产，只能按一次定货，并根据具体的设计图纸制造的设备。通俗地说，“非标设备”就是非标准设备，不是按照国家颁布的统一行业标准和规格制造的设备，而是根据自己的用途需要，自行设计制造的设备，且外观或性能不在国家设备产品目录内的设备。陶瓷磨具行业重要的生产设备-工业窑炉就是一个典型的非标设备，该设备需要根据用户提供的场地大小、形状，陶瓷磨具的产量，陶瓷磨具的烧成制度，装窑方式，装窑体积等来确定工业窑炉的类型、数量、大小以及与之配套附属设备的参数规格。现代项目管理理论认为任何项目都是由两个过程构成：其一是项目的实现过程；其二是项目的管理过程。现代项目管理将整个项目的全部工作看成是由一系列项目阶段构成的一个完整的项目生命周期。对于一般意义上的项目，项目生命周期包括四个主要的工作阶段：项目的定义与决策阶段；项目的计划和设计阶段；项目的实施与控制阶段；项目的完工与交付阶段。对于一个或几个单体非标设备总承包项目的周期一般可以分为三个阶段：前期设计、策划阶段；中期施工、实施阶段；后期竣工、验收阶段。三个阶段相互联系、相互影响。

2　项目前期设计、策划的重要性

随着竞争的加剧和客户要求的不断变化，非标产品越来越多，对产品的交货期、质量及成本也提出了更高的要求。由以前制造厂家拿出标准产品来匹配客户的项目，转变为制造厂家根据客户的要求设计出非标产品来满足客户。出于对项目周期的控制，往往压缩项目前期设计的时间，弱化项目前期策划的重要性，甚至出现边设计边施工的现象，更有甚者出现边施工边修改的现象。可想而知，出现的结果就是项目拖期、费用增加、项目相关方不满意。现阶段项目进度和项目费用控制的分析也大都集中在项目中期的施工和实施阶段，当然这个阶段的各项控制是非常重要的，并且是要十分细化的。但这些分析的前提都是前期阶段准备到位的情况下的过程控制。若前期工作不到位，造成现场修改量大，就会对项目中后期的控制产生很大的影响，甚至难以实现有效地控制。

企业的非标项目在产品实现过程中大多因为如下因素致使进度延后：项目不确定性因素，对客户需求理解的变化；缺少过程控制和阶段性回顾；对非标物料的跟踪不力；多任务造成的资源不足等；项目技术瓶颈；部门之间的配合不通畅。对陶瓷磨具行业重要的单体非标烧成设备-工业窑炉，存在同样的问题。一个非标项目的周期一般可以分为三个阶段：前期设计、策划阶段；中期施工、实施阶段；后期竣工、验收阶段。三个阶段都非常重要，且相互联系、相互影响。项目前期设计、策划阶段，个人认为这个阶段是非常重要的，虽然进度、费用的发生大部分在中期施工、实施阶段，但只有前期的设计方案在中期的施工中变更的地方少，整个项目策划得合理有效，才有利于中后期的项目管理。要想使前期的设计方案在施工中变更得少，项目前期设计过程中必须与用户有较充分沟通，保证合理的设计时间，组织有效的方案讨论等。只有项目前期的工作准备好了，项目的后续工作才能快速有

效地开展，也可以算是“磨刀不误砍柴工”吧！

3　保证项目前期设计、策划有效实施的方法

3.1　项目集成计划的制定中确保项目前期资源的到位

项目集成计划的制定是对项目总体工作的一种计划安排，是对于各种专项计划的一种集成。在该计划中要明确项目前期图纸设计的深度、时间，投入对应的人力、物力、财力，并考虑、安排现场人员的配置。若设计人员与现场管理人员不是同一人，现场管理人员要参与项目设计方案的讨论。对于需要现场建造的非标设备最好能实现设计与现场管理人员的统一，这样就不存在双方沟通的问题。对于非标设备项目的设计，即使是该项目设计可以借鉴以前的项目，也要留出与之相适应的时间。对于不同厂家的非标设备而言，几乎没有完全相同的。即使原理相同，但由于用户需求的变化，也需要根据用户需求修改可以借鉴的项目设计文件，最终形成具体的与新设备相适应的设计文件，并根据新的设计文件进行项目预算。只有在项目集成计划中明确项目前期资源的配置并确保该配置，才能为项目的后续工作建立有效的前提。

3.2　项目专项计划的制定中明确项目前期的具体工作

项目专项计划的制定是对项目各方面具体工作的一种计划安排，是根据项目各种不同的目标而制定的各种专业工作或者专项工作的计划。对于非标设备项目前期的设计、策划内容也要具体，只有具体了，才能合理安排项目的前期计划。比如，对于非标设备的设计一定要保证1～2次的总方案讨论，总方案基本确定后，各专业负责人要组织1～2次专业方案讨论，项目经理参加所有方案的讨论。这期间或之前要与用户有较为充分的沟通，充分理解用户的需求并引导用户的需求，必要时可以到用户所在地汇报设计方案或邀请用户参与方案的讨论，每次会议要有会议纪要。方案基本确定后，各专业首先拿出较为详细的系统图，系统图要有主要材料规格型号及大概数量，并根据该系统图算出各自专业的概算。对于陶瓷磨具工业的非标设备项目，大都为交钥匙项目，设计阶段就应充分考虑设备的性价比、具体操作的人性化以及维修是否方便等内容。

3.3　项目产出物的设计和规定

项目产出物的设计和规定工作包括对于项目产出物的技术设计、实施方案设计、技术规范要求设计等方面的工作。若之前项目集成计划、项目专项计划制定得合理、执行得到位，项目前期合格的产出物就是水到渠成的事。项目工作的对外发包与合同订立。当一个项目的工作需要使用外部承包商和供应商的时候，在项目计划和设计阶段通常还会包括对外发包和合同订立工作。若项目中使用的设备采购周期较长，并且该设备会影响整个项目的周期，在项目前期设计、策划的前段就要签订采购合同。比如，陶瓷磨具行业工业窑炉上用的进口烧嘴、烧嘴控制器等。

4　结语

目前，建设领域普遍存在投资超概、延误进度等主要问题，归根结底都根源于前期工作不到位。对于陶瓷磨具行业工业窑炉的建造也存在类似问题，由于工业窑炉是非标设备，且该设备的建造基本上属于闭口合同，除非用户有重大的变更，所以项目前期工作就显得更加重要，若前期工作不到位，影响就会更严重。若造成工期延期严重、成本增加甚至超资，不单该项目没有效益，甚至会遭到用户的索赔，造成项目相关方不满意。因此，对于建设工程项目前期管理工作，尤其是陶瓷磨具行业的非标设备的前期管理工作，还需抓住工作要点，加强科学化的管理，并在工程实践过程中，不断地总结经验、教训，避免造成不必要的损失。

参考文献

[1]　王改民．磨具工业热工过程及设备（第1版）[M]．北京：中国标准出版社，2005．

[2]　曹玉莲．浅谈建设项目管理[J]．山西建筑，2009， 35

（20）：215-216．

作者简介：宋天杰（1979-），男，机械工业第六设计研究院有限公司工程师，研究方向：工业窑炉自控系统设计、总承包、项目管理等；郭书玲（1977-），女，供职于河南省第二建设集团有限公司，研究方向：建设工程造价。

4.项目前期策划工作篇四

项目前期策划情况：2011年公司总计进行项目前期策划7项，覆盖率100%。

项目前期策划程序：项目中标、基本情况确定后，根据《***有限公司项目策划书大纲》进行各方面调查工作，界定各种边界条件，编制项目策划书（第一册组织、技术、商务，第二册项目文化），上报公司各职能部门进行评审，项目根据评审意见进行修改，公司组织召开项目策划会议，明确管理模式、施工组织方式、组织机构、节点目标等各项管理目标，形成策划会议纪要。

项目前期策划执行：项目根据策划会确定的管理目标进行项目组织管理，上报节点目标完成情况、项目运行报告。

项目前期策划主要工作：需充分确定项目各项边界条件，尽可能明确项目管理目标，确保项目策划的充分性和适宜性，但项目前期一般仍然存在一些不确定因素，项目组织管理过程中，需及时分析、上报节点目标完成情况、项目运行报告，以便对项目管理目标进行修正，确保项目管理达到预期目标。

目前存在薄弱环节：项目前期策划往往是在人员刚进场，无法充分确定项目各项边界条件，项目管理目标制定不一定最合理；项目组织管理过程中，不能及时分析、上报节点目标完成情况、项目运行报告，公司无法充分掌握项目情况，从而对项目管理目标进行修正，确保项目管理达到预期目标。

方案编制管理：施工过程中关键工序、特殊过程控制按《***有限公司工程技术管理办法（试行）》要求均要编制施工方案或作业指导书、技术交底资料，并按《***有限公司专项施工施工方案管理办法》进行评审，对施工相关的每一位人员进行交底。

方案实施管理：施工方案或作业指导书、技术交底资料实施过程中，要进行跟踪评估，对需调整的施工方案或作业指导书、技术交底，要重新编制、评审、交底。

5.房地产项目前期策划服务合同篇五

甲方：乙方：

甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。

第一条委托项目

项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔

第二条委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括：

第一部分：项目定位服务。主要包括以下内容：

（一）、项目基本条件与属性分析：

1、项目地形特征分析；

2、项目周边自然环境、人文环境分析；

3、项目周边居住氛围分析；

4、项目城市配套、道路、交通状况分析；

5、项目开发目标与约束条件。

（二）、项目开发背景分析：

1、宏观分析：

2、微观市场分析：

3、目标客户群分析：

4、进入市场的机会点分析：

（三）、市场和产品定位报告。

1、主题定位；

2、形象定位；

3、开发理念及价值体系；

4、经营模式；

（四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书第二部分：概念规划服务。

积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划 2 方案。主要包括以下工作：

(一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。(二)初步方案评审：(三)方案深入：

(四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：

1、方案设计说明；

2、区位位臵图；

3、总平面图；

4、功能分区图；

5、交通分析图；

6、环境景观分析图；

7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图；

8、主要建筑意向图；

(五)参与确定规划设计的最后意见；(六)景观设计图纸对接及风格建议。第三部分：方案汇报

1、配合甲方向各级政府进行方案的汇报

2、配合甲方参加云南省重大旅游项目专项规划评审第四部分：前期包装视觉设计服务

3(一)项目VI设计

1、项目标识设计

2、概念方案的平面包装第五部分：编制项目建议书

根据有关规范编制完成项目建议书。主要包括：

受托方根据相关编制规范要求，编制项目建议书，并就以下内容进行论述：

项目建设的必要性、项目市场分析、场址条件、建设规模及建设内容、总平面布臵、项目建设进度、投资估算及资金筹措、经济效益分析等方面内容。

第三条顾问服务期限

本合同的代理服务期限自本合同生效之日起至项目概念规划方案完成、项目立项至总体规划确定，项目建议书编制完成。

第四条甲方的权利和义务

1、甲方应保证对委托项目的开发拥有合法、完备的手续。

2、在签订本合同后，甲方将根据自己的工作进度逐步向乙方提供以下资料：

（1）委托项目的用地红线范围及地形测绘图；

4（2）项目用地规划条件；（3）地理地质条件技术交底等。

3、甲方有权根据自身需要对乙方提供的前期定位案进行审定，决定是否采纳或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服务过程中，有权监督和检查乙方的行为。在乙方前期服务行为违反本合同约定时，甲方有权要求乙方纠正违约行为或终止乙方服务。

5、委派专人与乙方配合、协调，以便乙方顺利完成前期服务工作。

6、有义务按照约定的条件、时间，向乙方支付前期策划服务费用。

第五条乙方的权利和义务

1、在约定的委托期限内，按照双方确认的时间节点完成定位方案，并配合推进项目报建文本完成。

2、负责对委托的项目进行地块调研、市场调研，包括项目竞争对手的相关情况和分析。

3、负责对委托项目进行产品定位。

4、负责对委托的项目进行方案评价。

5、负责编制项目建议书。

6、对甲方交付的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方书面同意，不得将甲方交付的文件资料以及乙方专门为履行本合同而制作的策划方案擅自公开或泄露、披露给其他人，或用于其他任何用途。

第六条服务费用和支付标准

乙方的服务费用共计人民币叁拾万元(小写：￥30万元)。

双方合同签定七天内，甲方向乙方支付人民币贰拾万元(小写：￥20万元)作为项目启动费；概念规划方案经政府相关部门汇报后七天内甲方向乙方支付人民币壹拾万元(小写：￥10万元)。

第七条合同解除及违约责任

1、在合同履行期间，甲方可随时提出解除合同。但在此情况下，甲方已付乙方的策划服务费将不再返还；甲方可继续使用乙方工作成果。

2、迟延支付策划服务费用，造成活动执行工作停滞、延误的，乙方不承担责任，同时甲方还应当每日按延期支付前期顾问费用总额5‰支付乙方滞纳金；

第八条其他条款

1、本协议有效组成部分：甲乙双方的营业执照复印件；凡是经过甲方确认的概念规划相关条件；补充变更约定等；

2、本协议条款经过双方多次认真协商讨论后制定，各方对协议内容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解释。

3、如双方在本合同实际履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，6 双方在甲方所在地人民法院解决。

4、未尽事宜，由双方另行协商，并签定补充协议与本协议具有同等法律效力。

5、本合同自双方签字盖章之日起成立，自本协议第三条约定的具体内容完成时终止。本合同一式四份，每方各持两份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵业有限公司代表：

签定时间：年月日

乙方：昆明XXX房地产经纪有限公司

代表：

6.工程项目前期策划管理篇六

随着中国加入WTO，北京申奥获得成功，北京面临前所未有的投资与发展机遇。众多大型项目的建设成为北京城市迈入国际化、现代化的重要标志。

东方恒信律师事务所是北京市贸促会、北京市国际商会的常年法律顾问，在外商投资法律领域拥有丰富的经验，并积极参与区域开发和大型项目建设，是北京市王府井中央商业区、西单商业区等的开发建设顾问，曾经主持过亚洲最大单体建筑项目东方广场前期设立的法律服务和中国首次境内财产境外（美国）抵押国际融资运作的法律服务等。

东方恒信律师事务所在北京律师业倡导大型项目项目全过程全方位法律服务，倡导建设工程法律监理、项目招投标全程法律监控、项目风险规避、项目融资法律服务、房地权属确认等全新服务理念。

东方恒信律师事务所认为，大型项目的运作是一个复杂的系统工程，涉及规划、建设、房地、计划、工商、税务、金融、环境等诸多要素。同时又是风险性极大的事业，在政府限制、投融资模式、开发模式、建设进度、质量控制、工程成本、房地权属等方面具有极大的风险和危机。在项目开发建设过程中，如果不能建立起合法、有效的项目运作法律体系，如果不能敏锐而有效地规避各种风险，大型项目势必会出现极大的困难和风险，甚至会导致颠覆性失利。

东方恒信律师事务所认为，大型项目投资者应高度重视大型项目前期的法律分析策划及风险规避，这是大型项目前期的必经程序。否则，众多项目的经验教训显示，这将使项目投资者的利益面临极大风险和遭受重大损失。

东方恒信大型项目前期策划安排及风险规避主要工作内容包括：

◆项目合作各方资信调查及风险规避

包括注册登记、银行资信、行业资质、履约能力、商业信誉、资产关系、企业背景等；◆项目法律现状的调查确认及风险规避

包括项目用地、规划、权属等；

◆项目未来发展法律状况的咨询分析及风险规避

包括项目用地、规划、建设、税费、权属、优惠政策等；

◆项目开发建设合作经营法律模式策划及风险规避

包括项目合作模式、建设模式、投融资方案、分配方式、权利义务安排等；◆项目法律文件体系的确立及风险规避

包括项目意向书、各类项目合作/转让/购并/投资合同、承诺书、保函等；◆项目谈判、协调交涉、代理审批、注册及风险规避

7.探讨房地产项目开发前期策划篇七

1 策划的涵义

人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。

2 房地产项目开发前期策划的内容

2.1 开发项目的产品研发与设计

开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。

2.2 开发项目方案策划

(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。

(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。

2.3 目标客户群分析

市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。

2.4 开发项目的市场调查

房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。

2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案

开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。

3 房地产项目开发前期策划的方式

3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新

知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。

3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民

先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。

3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握

开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。

3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握

国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。

4 结语

随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。

8.关于电网工程前期管理工作的探讨篇八

关键词：电网工程;前期管理;问题;措施

电网工程前期工作包括可行性研究、工程设计、工程发包等内容，而这些也正是电网工程建设施工的基础保障条件。前期工作做得好，就能够更好的确保电网工程的资金到位以及施工顺利，因此，电力企业必须要加强对电网工程前期工作的重视和投入，从而为电网工程的后期建设环节打下良好的基础。下面，文章简要阐述电网工程前期工作的相关内容，分析目前我国电网工程前期工作中存在的一些问题，并就如何加强前期工作的水平和效果提出自己的建议，进而更好的确保电网工程的顺利完工。

一、电网工程前期管理工作的概述

1、电网工程前期管理工作的目标

电网工程前期管理工作的基本目标就是通过各级政府及主管部门的密切配合支持，实现对电网前期阶段内容的规范化、制度化管理，逐项落实前期工作的各个环节，整体推进电网工程的施工建设，并建立和完善同政府部门间的沟通、协调、汇报机制，对电网工程建设中的问题隐患进行及时、有效的解决和处理，真正将前期工作并入到城乡建设总体规划当中来，从而有效促进和确保电网工程建设的顺利，使电网工程能够真正做到建设一批、核准一批、储备一批、开展一批。

2、电网工程前期管理工作的意义

电网工程属于国家基础建设项目，近几年来，随着我国社会经济的不断发展，国家对电力行业的宏观调控力度也越来越大，相继出台了一系列的对电网基建工程进行宏观调控的文件政策，使得我国的电网工程建设更加的趋于制度化、规范化、科学化和合理化。这也要求了电力企业在进行电网工程建设前，必须要进一步的加强和完善前期准备工作，做好规划、设计、投资、环保、抗灾等各类核准支持性文件，以便更快的得到相关政府主管部门的审核批准，从而确保电网工程的顺利开工。

3、电网工程前期管理工作的流程

目前，我国电网工程前期管理工作的主要流程一般分为五大部分，即：①投资机会研究（即编制项目建设意见书）→②初步可行性研究（即宏观项目可行性评价）→③可行性研究（即对国土局、规划局、交通局、水利局、文物局等各部门的选址意见以及资源供应、市场需求、环境影响、工艺技术、投资融资等情况进行可行性审查）→④项目核准（即向发改委、规划局、建设局等相关主管部门提交申请，以获得用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、建设开工证等）→⑤项目资金申请（即想投资主管部门提交申请以获得专项资金拨款）。

二、电网工程前期管理工作中的存在问题

目前，我国的电网工程在前期管理工作当中仍然存在一些问题和不足，给电网工程的后期开工建设造成诸多的影响和阻碍。具体体现在：

1、电网工程前期工作立法规制缺乏灵活性

目前，我国虽然出台了诸多的有关电网工程前期管理工作的法律法规（如《城乡规划法》、《水土保持法》、《环境与资源保护法》、《物权法》等，完善和补充了当前电网工程前期工作在立法规制方面的漏洞和缺陷，使前期管理工作更加的法制化、规范化和制度化。但与此同时，愈来愈严谨、完善的法规标准也对电网工程前期管理工作的实际工作方式和操作造成了极大的限制，导致前期管理工作越来越“模板化”，严重缺乏灵活性和人文关怀，在开展前期推广工作时容易导致老百姓的主动性和配合性降低，从而影响到电网工程的发展建设。

2、电网工程前期管理工作的流程复杂

由于电网工程的涉及领域较多，导致前期管理工作中的审批手续复杂、繁多，电力企业必须准备数量庞大的各类审批材料，经过政府部门以及电力系统的层层上报、审批，才能够真正开工建设。而在这期间，由于有些审批流程（国土使用证、规划红线等）的环节复杂，导致审批文件迟迟无法正式下达，严重耽搁了电网工程的开工时间，拖延了建设工期，从而导致电网工程实际建设施工时其审批后的规划方案往往滞后于社会经济的发展。

3、缺乏合理可行的地区发展规划

目前，我国一些地方政府在规划经济发展蓝图时，缺乏对电网工程的充分考虑，没有将其前期发展规划纳入到当地发展规划中来，导致电网工程的设计路线必须要经过大量的房屋建筑或农用耕地，或是线路覆盖区域距离城镇居民区较远，不仅导致电网选址设计的难度增大，也降低了群众对电网工程的主动性和积极性，造成电网工程在开展前期管理工作时频频受阻，影响到电网建设的普及和发展工作。

4、国家赔偿制度有待完善

电网工程由于工程量大、线路涉及范围广，在建设过程中必然会涉及到青苗赔偿、房屋拆迁等国家赔偿问题。然而在实际运作中，我国现行的赔偿标准偏低，赔偿费用无法同老百姓的经济损失成正比，导致电力企业在与相关当事人进行商谈时，无法达到当事人的最低诉求，导致电网项目缺乏吸引力，从而使得电网工程陷入被动尴尬的境地，无法真正发挥电网工程对当地经济的带动作用。

三、电网工程前期管理工作的强化措施

针对当前我国电网工程在前期管理工作中出现的问题和不足，在今后的工作过程中，电力企业可以通过采取以下几个方面的措施，来加强和提高电网工程前期管理工作的水平和效果，从而更好的确保电网工程的顺利施工。具体措施如下：

1、积极创新管理理念

电力企业要紧跟时代发展的步伐，积极创新和改进电网工程前期管理工作的理念模式，坚持以政府为主导的工作方向，突出“以人为本”的人文管理观念，并加强严格执法，切实落实“执法必严、违法必究”的依法行政理念，提高前期管理工作的法制化。同时，还要坚持落实科学发展观，注重工程建设过程中的“节能环保”，打造电网绿色工程，从而实现电力行业的低碳、绿色、环保发展。

2、加强同政府间的协调机制

电网工程的前期工作离不开政府相关部门的支持和配合，因此，电力企业必须要加强的同政府各主管部门之间的协调沟通，积极争取政府部门的全力支持，完善同主管部门间的协调机制，让电网工程能够归入到当地基础建设的重点工程范围中，从而享受到当地政府的专项扶持优惠政策，全面推进电网工程的建设发展。

3、加强层级管理机制的落实

电力企业要将层级管理机制切实的贯彻到前期管理工作当中，积极完善和执行“策划为主、全局联动”的工作管理制度，提高电网工程前期的“属地化管理”，将电网工程前期工作按类型、区域等标准进行逐层划分，实现对前期工作的分类指导，从而有效提高了电网工程前期管理工作的效率和质量。

结语

电网工程的前期管理工作对整个项目建设具有重大的指导保障作用，因此，各级电力企业在进行电网工程建设时，必须要积极做好项目规划、征地、核准、跨越、拆迁、环保、抗灾等前期管理工作，积极创新管理理念和工作模式，加强同政府各部门的沟通合作，从而切实保障电网工程的顺利开工建设，促进和推动我国电网工程的高效、经济、科学发展。

参考文献：

[1]占博伦.电网建设项目前期管理工作中的问题及创新[J].中国高新技术企业，2014（12）：115-116.

[2]张望.电网建设项目前期管理工作中的问题及措施[J].低碳世界，2014（23）：101-102.

9.工程项目前期策划管理篇九

第一章项目概况

第一节：项目区位分析

一、区位

本项目所在地为位于XXXXX市西侧，距XXX市中心政府办公大楼约2.5公里。地处XXX西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离XXX市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。

XXX市位于XXXX省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是XXX市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——XXX市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

二、经济指标（原规划指标）

1、规划用地总面积：125674 M22、总建筑面积：114277 M2

多层住宅建筑面积：55313 M2

小高层住宅建筑面积：10750 M2

联体别墅建筑面积：25968 M23、居住总户数：754户

4、绿化率：35.8％

5、容积率：0.98

第二节：项目SWOT分析

一、优势

1、自然环境

本项目地处XXX市XXX西路和XXX路交汇处，是XX市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境

10.桑拿洗浴前期项目筹备管理提纲篇十

一、筹建计划编排

筹建计划包括项目总体进度计划,施工计划,验收计划,定货计划,招聘计划,培训计划,经营计划等。

二、功能布局设计优化

审验所有工程设计图纸,包括：功能规划合理性,空间分布合理性,空间分布效率,管线分布合理性,客流通畅性、物流通畅性、操作通畅性等。

三、建筑装饰方案优化

审验所有建筑装修方案,包括装饰风格,装修新颖性、实用性、材料选择和预算合理性,消防要求,环保要求等。

四、设备系统方案优化

审验所有设备系统设计方案,包括设备系统的必要性、先进性、预算合理性、易升级性、易维护性、其他客户使用情况,及消防安全要求、特行管理要求、环保排污要求和城建综合治理要求等。

五、节能方案优化

审验所有设备系统的节能状况,包括中央空调节能、中央热水节能、电梯节能、公共区域节能等。

六、用品方案优化

制定与审验所有用品的选择方案。

七、工程监管和验收把关

设备安装工程监督及验收把关,装修工程监督及验收把关,建立工程档案等。

八、技师与技工的招募

全力整合公关小姐、技师与技工资源,招募优秀队伍,并做好专业的培训工作,令到开业一炮而红。

九、人力资源建立

为水会制订服务规范系统,并进行服务标准检测、评估。包括岗位责任及人员编制定员,技师召集,薪酬福利体系,人事管理制度,员工手册等。

十、企业文化与管理体系建立

推行众人策划机构科学先进的企业文化、管理程序和规章制度,并为实施执行做好准备。

管理体系建立包括组织机构,管理制度,管理工作流程、营业工作流程及文档系统、服务规范、质量控制等。

十一、采购计划、订货合同

制定采购计划和标准（包括水疗设备、餐饮设备、健身器材、美容设备、康体设备、家具、电器、卫生间用品、客房用品、布艺、印刷品、艺术陈设品等）,具体采购实施由会所采购部按有关规定执行。

十二、招聘与培训

制定全套招聘与培训计划,逐步、分批、分层次的对会所全体人员进行理论及实际操作的培训。

十三、质量管理手册》

按照《质量管理手册》的标准对甲方水会进行标准化专业管理,使其正常经营,目标取得当地最好的经济效益和社会效益

十四、员工培训内容包括：

①《员工手册》,包括公司简介、仪容仪表、员工守则等。②军训及形体训练。

③礼貌用语。

④电脑网络基础知识及软件系统学习。

⑤营销、营业人员、餐饮、推拿、足浴、工程、保安、财务等部门的业务知识培训。

十五、市场推广计划和实施

实施市场调研,制定并执行市场营销策略（包括产品、定价、广告宣传及品牌塑造）及预售方案。拟定和设计市场宣传推广计划,包括项目若干时间内的发展目标,项目

VI 系统,营销计划,营销计划预算,营销活动管理等,全力推广 VIP 会员卡,尽快回笼投资。

11.工程项目前期策划管理篇十一

【关键词】建筑工程；造价；控制

在社会经济的推动下，我国建筑行业有了较大进步，各类建筑工程不断涌现，给人们的工作和生活带来了较大便利。工程造价是建筑工程顺利进行的基础，也是维护建筑企业经济效益的关键，但是在实际情况中，很多建筑企业并不注重对工程前期造价进行控制和管理，预算意识不强，而工程造价又极易遭受人为因素及外部客观因素的影响，进而产生多种隐患。因此，建筑企业必须对工程造价进行有效控制，根据施工图纸明确每个操作环节，并了解材料、设备单价，从而更好管理工程造价。

一、建筑工程前期阶段造价控制与管理中存在的问题

在建筑工程前期阶段，造价控制与管理的有效性决定了建筑工程的顺利开展，也是维护企业经济效益的关键，但是在实际情况中，造价控制中依旧存在多种隐患，给企业的正常运作带来不利。建筑工程前期阶段造价控制虽然有重要作用，但是很多企业对造价控制没有较高的重视度，即使进行造价控制也只是偏重于施工阶段，而忽视了前期阶段的造价控制。在这种情况下，建筑工程的招投标等环节将难以顺利进行，进而影响工程的施工效果，损害企业的经济效益。

对建筑工程来说，由于其施工周期较长、且耗费资金较多，对建筑工程进行科学规划至关重要，但是在实际情况中，很多建筑企业都没有格外关注工程项目的投资问题以及规划问题。由于建筑市场具有较大的变动性，要求建筑企业在开展工程项目前仔细分析市场环境，根据实际工程特性进行施工设计，但是很多建筑企业在承接工程项目后便直接进行施工，缺乏一定的预算意识，致使后期施工过程中出现了资金不足、工程质量不合格、工期延长等问题，不仅给建筑工程的顺利开展带来不利影响，而且很容易损害企业的经济效益，严重时可能使企业面临破产威胁。

建筑工程的施工设计与工程造价有着紧密联系，要求设计单位对施工环境进行准确分析，尽可能确保施工设计的合理性，这样才能较好降低施工成本。但是在实际情况中，很多设计单位只是凭借自身经验进行施工设计，没有较好进行实地考察，对施工地质条件、水文条件等没有明确，在这种情况下，所制定的施工设计方案难以较好满足实际施工情况，很容易出现施工成本过高等问题，不利于造价的控制与管理。

招投标是造价控制的重要环节，也是保障建筑工程顺利进行的关键，但是在实际情况中，很多建筑企业不注重招投标的落实，只是流于形式，对施工单位的施工能力和是职业素质没有进行严格审查，而许多施工单位都存在着一些道德素质问题，导致建筑工工程后期成本增加。

二、建筑工程前期阶段造价控制与管理的方法

1.加强建筑工程前期决策阶段造价控制和管理

项目决策是建筑工程造价控制的关键环节，因此，建筑企业必须在决策过程中严格审查相应的投资方案，并根据实际情况进行合理调整，确保工程项目的顺利开展。建筑企业必须认识到决策阶段与造价控制和管理之间的联系，并密切关注造价控制中存在的各种隐患。建筑企业必须根据设计单位提供的施工方案对相应的工程数据进行明确，了解工程各环节相应材料、设备的单价、水电耗费情况等，并理智考虑施工区域的地质条件及水文条件。在对工程材料及相应成本进行大致了解后，形成文字报告，建筑企业需对文字报告的可行性进行分析，在保障工程质量的前提下对资金分配、规划的合理性进行分析，确保决策的科学合理性。由于工程项目的实施过程易受外部因素和内部因素的影响，所以建筑企业必须严格落实相应决策方案，明确项目的整体收益。在对投资数据进行审查時，企业必须考虑到施工企业的职业素质及项目技术问题，确保造价控制的合理性，这样才能更好保障建筑工程的顺利进行。

2.加强建筑工程前期设计阶段造价控制和管理

建筑工程前期设计阶段与工程造价直接挂钩，所以保障设计阶段的科学合理性至关重要。在设计阶段，设计人员必须对工程各环节进行明确，严格控制各环节工程成本。由于施工质量与工程成本之间有着紧密联系，所以设计人员必须对工程涉及到的施工技术及操作方法进行明确，控制施工周期，在保障施工质量的前提下严格控制施工成本，以更好保障工程相关企业的经济效益。设计人员必须根据工程实际情况对施工方案进行优化，将各种经济要素纳入其中，尽量以最低成本达到最佳效果，不过度追求低成本。设计人员需根据企业实际情况对资金进行合理分配，满足各环节的建设需求，尽量选择高性价比的施工材料，杜绝浪费现象，从而更好保障造价控制的效果。

3.加强建筑工程前期预算阶段造价控制和管理

在建筑工程预算阶段，要求建筑企业严格遵循国家相关限额要求进行预算设计，在保障工程质量的前提下有效降低生产成本，以更好维护工程相关企业的经济效益。当设计人员进行预算设计时，必须按照国家相关限额标准进行设计，确保预算设计的科学合理性。限额设计的目的并非只是为了盲目降低成本，谋取投资利益，而是为了在遵循实际工程情况的基础上更好提高工程造价的科学合理性，所以建筑企业必须重视限额设计的推行，统一各环节的设计标准，这样才能更好保障造价控制的合理性。

三、结束语

在建筑工程中，前期阶段的造价与建筑企业的经济效益有着紧密联系，所以建筑企业必须重视工程造价的控制与管理，并付诸实践，这样才能更好保障建筑工程顺利进行。由于造价控制过程中存在着多种影响因素，所以企业必须根据实际情况完善各种制度规范，要求相关人员严格按照相应规范进行工程造价预算，确保相应数值符合实际施工情况，这样才能更好保障建筑企业的经济效益。

参考文献

[[1]黄志挺.建筑工程前期阶段造价的控制与管理[D].浙江大学，2013

[2]陈建.试论建筑工程全过程造价的控制措施[J].价值工程，2011，30（9）：73

12.工程项目前期策划管理篇十二

本文通过对清远御龙城项目前期成本控制的各阶段进行分析分析,并且利用针对性方法和措施,分析成本管控,对存在的问题提出解决对策。

1项目成本管理概述

1.1成本控制内容

对于项目管理工作而言,其内容始终贯穿于该项目全过程,自立项开始,至交付利用,各环节均应当加强成本控制。实践中可以看到,将每环节联系在一起,方可实现成本管理之目的。

1.2策划期间的成本管控

第一,策划内容。

在建设项目策划阶段,加强项目成本管理意义重大,是前期成本管控的基础和保障。建设项目策划质量,在很大程度上决定着项目成功与否。若对某建设项目做充分策划,一方面可以减少成本费用开支,另一方面还可增强项目建设的可行性、实际操作性,对该项目策划是工程项目建设现代化发展的基本要求和客观规律。

第二,成本控制措施。

建设项目策划阶段,采用的方法和措施主要有调查法、分析法,二者之间相互结合。建设项目策划内容,受项目所处的环境条件影响比较大,对建设项目在一定程度上会产生制约作用,所以该阶段的成本控制非常重要。

1.3可行性研究及其成本管控

第一,主要内容。

这一阶段,对建设项目策划决策所起的作用不可小觑,即项目建设的可行性分析和研究。具体到内容层面,主要有项目选址、实施、发展前景和社会经济效益等。实践中,为了能够优选方案,应当对建设项目综合分析、准确评价。

第二,成本控制措施。

实践中,常用的方法和措施,主要有投资估算法以及经济评价法。建设项目投资决策过程中,其依据方法是投资估算法。在这一阶段,该方法的应用主要是通过量化得开发总成本,这对投资产生的影响比较大。

1.4设计阶段成本管控

第一,主要内容。

建设项目设计过程中,通过主动控制成本,对工程项目进行整体设计,并在此基础上及时发现超计划成本,修改其中的不同点,以确保设计的准确性。

第二,成本控制措施。

该项目建设前期,应当加强成本管控,重点在于项目建设设计。在项目设计过程中,结合该项目特点,采取招标方式,然后进行限额设计。通过项目纵向以及横向的成本管控,进行限额设计。横向控制,是对设计人员采取奖惩措施进行控制,对可实现设计要求、保证工程项目设计质量的设计人员予以奖励,激发他们的积极性、创造性。纵向控制是确保限额始终能够贯穿于整个设计阶段,严格按照设计要求进行分配、分级投资,避免各阶段都在设计限额范围之内。

2清远御龙城项目前期成本构成及影响因素分析

2.1清远御龙城项目概况

某公司开发的清远御龙城住宅小区项目,位于交通道路主干道上,拟建地区地理条件和位置非常的优越,适宜建设项目开发,选址的市场潜力非常的大。从工况条件来看,该工程建设项目从开工至交付使用,整个建设周期所用时间预计22个月;该工程项目拟建占地面积为64亩,分两期进行施工建设,投资总额达42500万元。

第一,项目市场供求。

该项目地处沿海地带,环境非常的优美,可以吸引很多潜在的客户群。该工程项目所在地的交通比较方便,对于开发商而言易于开发,投资可靠性比较高。

第二,工程项目规划设计依据。

在该项目规划建设实践中,应当从实际出发,严格按照规制、标准和要求进行规划设计,并且结合本市城乡规划进行建设。对本小区进行人性化布局,从业主视角来看,可以有效满足他们的生活需求,建筑先进性和科学性得以提高。

第三,规划设计。

该工程建设项目占地面积64亩,是长方形,建筑面积达19.58万平方米。基于对国人住宅习惯以及地形环境条件和开发商的获利需求,按排列式对住宅建筑结构综合考虑以及合理布局。本文所研究的工程项目,应当坚持地域特色原则,结合时代发展要求和宜居原则,对其优化设计。该项目建设选址过程中,应当充分考虑上述要求和原则,结合四周的环境条件,与环境条件协调,并且在内部环境规划设计过程中,应当将生活、景观以及文化联系起来。住宅小区内的,应当加强道路系统规划设计,在此过程中需考虑功能价值和应用需求,人、车分流合理布局,重视环境控制和改善。小区内的建设以及规划设计过程中,采用中水回用系统以及雨水收集系统等进行节能改造;同时外墙以及屋面等,采用的是挤塑聚苯板保温板,其中窗框最好选择塑钢窗框。

2.2成本构成

在工程项目建设可行性研究期间,成本构成占比非常的大。工程项目成本估算过程中,主要的费用包括以下几个方面,如表1所示。

2.3设计阶段的项目成本组成

在前期成本管控设计过程中,工程占比最大,其包括以下几个方面。土建工程是一个综合性名称,其中包括建筑工程、土木工程两部分,即基础设施建设规划设计、维修以及建造等;对于安装工程设计而言,其成本有安装设备以及相关装置等;对于给排水工程而言,设计成本又包含了电器设施施工安装,以及供暖施工安装等。设计阶段的成本,主要构成是工程成本,即小区内的暖通、水电以及家电和电梯线路等,均需施工设计。这一阶段的成本,还包括室外工程连接,对绿化、道路硬化等进行优化设计。

2.4策划阶段的成本影响因素

第一,项目定位。

工程项目定位以及项目查找过程中,存在着一些问题与不足,应当找到有效的解决方法和措施。工程项目定位,应当以满足客户需求作为第一要义,通过市场调研,结合人文要求,进行合理策划。珠江三角洲房价普遍偏高,然商品房的销售依然火热。统计数据显示,人们的生活条件大幅度提高,大众消费意识和水平逐渐提高,对居住环境也提出了更高的要求。如果某项目定位不准确,则会直接影响该工程项目建设成败。在项目定位过程中,如果忽视了前期的成本管控,则该项目也不会成功。

第二,土地成本。

工程项目建设过程中,土地成本占比非常的大,加强土地成本管控意义重大。清远御龙城工程项目建设过程中,选址时参考规定,做到合理选址、明确规划。该工程建设项目分两期进行施工建设,其中土地成本7963万元,在总成本中占比24.34%。

第三,组织结构。

对于该工程项目而言,其组织结构科学合理,对成本管控影响较大。在工程项目策划期间,应当建立严谨的结构,加强各组织机构的管控,确保各部门的职责能够落实到位,以实现节约项目成本之目的。清远御龙城工程项目组织管理机构,根据功能进行划分,包括五个具体的部门,管理人员共计21人。其组织结构图如图1所示。

3前期问题以及应对方法

3.1策划阶段的问题与应对方法

第一,存在的主要问题。

在工程项目策划阶段,最重要的就是要进行市场调研、科学合理地定位项目。经市场调研,方可对项目进行确定。清远御龙城项目建设钱,需对市场进行详细调查。在此过程中发现一个现象,虽然商品房的建设成本和售价都比较高,但是市场需求量依然非常的大。尤其是针对年轻群体,他们对住房有刚性需求。经市场全面调查和分析,发现该类人群收入固定,而且其间也包含很多中高档层次的消费者。他们具有较强的购买力,可确保商品房完售。同时,小区周边的商业经济发展非常的快,加之方便的交通,促使他们很快在此购房。在策划阶段,开发商对工程建设项目进行定位时,既要充分考虑该工程项目建设开发成本,又要以消费者的视角,去考虑他们的需求;在进行充分的市场调研以后,方可准确定位,做好预期利润目标。

第二,控制措施。

首选,待评规划方案。工程建设项目定位,在很大程度上决定着工程项目成本管理,这也是策划工作的重点,需对工程项目进行合理定位,然后进行科学的投资。根据2006年我国关于房市调控政策的具体要求,结合本工程项目建设特点和工况条件,制定施工建设方案。该工程项目套型建筑面积不超过90平方的住房面积,应当满足总开发建设面积的七成,现制定三种方案,如表2所示。

本文中为优选功能系数,采用的是定量评价法,上述十个人对以上三种方案进行打分(满分为5分)。具体如表3所示。其中,表内的符号D、E和F分别代表消费者对居住的面积满意度、消费者购买能力和应用价值等。

对于本工程项目而言,其施工建设总投资达到了42500(万元),其中第一种设计方案下的成本系数为0.569(18817/42500);第二种方案下的成本系数为0.636(20345/42500);第三种方案下的成本系数为0.651(21450/42500),价值工程分析如表4所示。

注:V=F/C.

3.2可行性研究

第一,问题。

前期的成本管控,也体现在可行性研究阶段。在工程项目决策前,对工程项目进行技术性分析、经济性分析和论证,做好投资安排工作。工程项目投资估算过程中,存在着很多的问题。投入多少才能获利;工程项目建成后如何进行合理的销售价位定等,均为需要综合考虑的问题。

第二,控制措施。

在项目可行性研究阶段出现的问题,该工程项目开发成本构成,如表5所示。

销售预测:结合该工程项目情况,按照每平方米8000元进行计算,住宅楼销售:8000元/平方×14.7万平=51760万元。

盈利能力:在销售总额基础上,将成本以及营业税和相关附加去除,即为收益额。该工程项目开发收入,如表6、7所示。

销售进度:事实上,房屋销售进度与资金回收之间存在着密切的关系,销售进度是资金回收的直接决定因素,同时还会受到宣传、商贸发展以及交通等因素的影响。结合房地产市场情况以及工程项目建设进度,一期建设两年,5年售罄。

社会效益:该工程项目建成以后,能够有效改善本地的经济条件,有利于扩大投资,对本地经济发展的整体水平提高,具有非常重要的作业。同时,该项目建设可以满足居民的正常住房需求,为市政建设贡献力量。一方面可以带动本地社会经济发展、增加税收,另一方面可以带来更多的工作岗位、拉动内需。

3.3设计阶段的问题与对策

第一,出现的问题。

设计阶段,习惯于按照设计规范,对项目建设成不重视,严重浪费了成本。若根据建筑面积对设计费用进行结算,则会影响总成本。本工程项目设计所用时间比较短,设计人员在满足规范时,应当加强成本管控。此外,该工程项目建设投资估算,作为设计成本依据,因投资估算相当偏小,必然会对项目设计成本产生较大的影响。

第二,控制措施。

就实现存在的问题,应当进行综合分析,并且采取有效的方法和措施进行控制。在工程项目规划设计过程中,应当严格按照规范和要求,优选经济技术标准,强化设计阶段的造价和成本控制。对于实践中的问题,可采用分层次方法对成本加强管控,而且确保经济实用,设计目标。该工程项目对设计方案具体分析过程中,应当根据实际情况、建材市场价格等进行分析和控制。现场施工过程中,采用商混施工模式,而且装修时采用的是粗装修方式。

4结论

总而言之,该工程项目建设前期成本控制,对总成本管控具有非常重要的作用。本文对清远御龙城项目建设前期成本控制,具体分析和研究。同时,分析了各个阶段存在的问题,就如何进行应对,分别提出解决对策。

摘要：本文主要依据某市清远御龙城项目分析,对影响前期成本的相关因素、存在的一些问题等进行研究,并在此基础上提出有效的成本管控对策。

关键词：项目策划,前期成本,管理实施

参考文献

[1]林海平.房地产项目的成本控制[J].中外房地产导报,1999(13).

[2]林峰.成本控制在房地产企业中的应用[J].房地产导刊2004(99):78-79.

13.工程项目前期策划管理篇十三

办法

第一章总则

第一条为提高风电项目前期工作质量，加强风电工程前期工作管理，促进集团公司风电健康有序发展，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国可再生能源法（修正案）》、《企业投资项目核准暂行办法》等国家有关法律法规及集团公司有关规定，制定本办法。

第二条集团公司风电前期工作应坚持价值思维和效益导向，强化前期工作的总体策划和过程控制，重视前期设计优化和费用控制，为打造精品工程奠定良好的基础。

第三条本办法所称风电项目是指集团公司在国内开发的新建和扩建风电项目，境外风电项目可参照执行。前期工作管理主要包括风电项目的规划、测风、预可行性研究、可行性研究和项目申请报告阶段的过程控制。

第四条本办法适用于集团公司各上市公司、分公司、省发电公司和专业公司所从事的风电项目的前期开发管理工作。参股公司可参考本办法执行。

第二章前期工作基本原则

第五条集团公司所开发的国内风电项目应符合国家的能源战略和产业发展政策，境外风电项目应符合国家“走出去”战略和安全稳妥的原则。所有开发的风电项目均应符合集团公司的发展战略和发展规划。

第六条集团公司支持和鼓励风电项目的开发，风电项目开发要纳入省级地方政府的电力规划和集团公司的电源发展规划，对于未列入规划的项目原则上不予以立项。风电项目凡是不符合战略的项目一律不得纳入发展规划；凡是没有列入发展规划的项目，一律不得开展前期工作；凡是未批复开展前期工作项目一律不得走入核准程序；凡是未列入核准计划的项目一律不得列入投资计划。

第七条集团公司的风电开发要以效益为中心，提倡规模化开发和分散式开发相结合的开发方式。对于风资源丰富，适宜大规模开发的地区，要注重发挥项目的规模效益，项目开发的总容量原则上要大于10万千瓦；对于分散式开发，要注重项目开发的质量，确保项目具有经济效益。

第八条集团公司主张风电设备国产化，各风电项目所选机型应适合本风电场的实际情况，原则上一个风场（5万千瓦以内）只选用一种风机。所选用的设备应具备有功无功调节和低电压穿越的功能，开发的风电场应及时配套和完善风电场的风功率预测系统。

第九条集团公司在风电项目开发的前期工作中，应高度重视对电网接入和市场消纳问题的研究，项目建设计划应与送出建设计划同步，对于送出不落实的项目，原则上不予立项。

第十条集团公司风电项目的开发应贯彻 “强化规划、优化布局、细化前期、孵化效益”的思路。严格控制前期工作费用，注重项目的优化设计和费用控制工作，确保项目的经济效益。第十一条集团公司风电项目前期工作坚持规范化、程序化、科学化、信息化发展方向，不断提高项目开发管理的水平，确保项目的顺利推进。未经允许不得简化或省略前期工作流程。

第三章前期工作的程序及内容

第十二条风电项目的前期工作主要包括风电场规划选址、风电场风能资源评估、风电场预可行性研究、风电场可行性研究、风电场项目申请报告共五个阶段的工作内容。

第十三条风电场规划选址的主要工作：

（一）利用全国第四次风能资源普查成果，结合当地风电发展规划、土地利用规划和气象观测数据等资料，开展风电场的选址及开发规划工作。

（二）参照《风电场场址选择技术规定》，对各候选风电场场址的风能资源、并网条件、交通运输、地质条件、环境影响等因素进行比较研究，规划风电场场址，初步拟定开发次序。

（三）所选风电场必须纳入地方风电发展规划，必须与当地经济发展规划、能源发展规划、土地利用规划等规划相符合。县级区域内资源储备超过10万千瓦的，必须编制风电场开发规划，统筹研究风电场的建设时序，集电线路、送出方案、道路交通、集控中心等开发建设方案。

第十四条风能资源评估的主要工作：

（一）根据气象数据和其他资料初步判断该场址具备风电开发建设条件后，可以向当地县级以上政府能源主管部门提出申请，按照气象观测管理要求开展测风工作。

（二）在获得测风许可后，可聘请设计单位或者专业机构设立测风塔。测风塔的布设应具有足够的代表性，能够充分揭示场址内风能资源分布情况。平原地区或地形较为简单的风电场场址，每一个风电场可布设1基测风塔，丘陵、山地或地形较为复杂的风电场场址，每一个风电场布设的测风塔应不少于2基。测风塔的高度宜与风机轮毂高度一致，不应小于70米。5万千瓦以上的大型风电场应根据开发规模和地形条件科学确定测风塔的数量及其位置。

（三）在测风时间满一年后，或采用插补延长的方法获得一完整年周期的测风数据之后，应聘请相关具有资质的单位按照国家标准《风电场风能资源评估方法》及《风电场风能资源测量和评估技术规定》进行风电场风能资源评估，科学评价该风电场的风资源开发条件。

（四）风电场风能资源评估完成后，由分子公司负责组织进行内审，并判断场址的开发价值。对于具备开发建设条件的风电项目，分子公司应编制开展前期工作的请示并上报集团公司。在获得集团公司同意开展前期工作的批复后，可向当地省级主管部门或国家能源主管部门申请开展前期工作。

第十五条预可行性研究阶段主要工作：

（一）委托有资质的单位编制项目的预可行性研究报告。报告编制单位的确定应符合国家关于招投标的有关规定，并应按照《中国大唐集团公司项目前期招标工作管理办法》（试行）的要求，每年年末及时将预可研招标计划上报集团公司规划发展部。未列入招标计划的项目，一律不得开展招标工作。

（二）风电场预可行性研究报告的内容和深度应满足《风电场预可行性研究报告编制办法》的规定和要求。预可研报告中应明确拟开发场址的总体规模和开发时序，全面阐述本期风电场工程建设的必要性、可行性和经济性。其中重点是说明风能资源条件、工程地质条件、交通建设条件、并网接入条件等基本开发条件，并对风电场与规划的符合性、占用土地的合法性、环境影响的合理性等方面进行排查，确保项目建设依法合规，没有制约性因素，具备开发建设条件和经济效益。

（三）预可研报告编制完成后，首先应由分子公司进行内审，对于海上风电场或示范项目等重点风电项目，将由集团公司规划发展部组织内审。分子公司按照内审意见修编完善，并在征得集团公司规划发展部同意后，可委托国家认可的咨询机构进行预可研审查，取得审查纪要和意见。

（四）根据国家关于风电开发建设的管理办法，每年拟核准的风电项目必须列入国家能源局制定的当年风电开发核准计划中。分子公司应当在每年的三季度对完成预可研的风电项目进行梳理和排序，结合本公司的发展规划、投资能力和资金状况，筛选出建设条件具备、送出工程落实、经济效益好的项目上报集团公司，经集团公司确认后，方可将次年的核准计划上报各地能源主管部门。未经集团公司确认自行上报的项目，将不得列入次年集团公司的投资计划。

第十六条可行性研究阶段主要工作

（一）委托有相应资质的单位编制项目的可行性研究报告。报告编制单位的确定应符合国家关于招投标的有关规定，并应按照《中国大唐集团公司项目前期招标工作管理办法》（试行）的要求，每年年末及时将可研招标计划上报集团公司规划发展部。未列入招标计划的项目，一律不得开展招标工作。

（二）风电场可行性研究报告的内容和深度应满足《风电场工程可行性研究报告编制办法》的规定和要求。可研报告应对场区的风资源进行详细分析，多年平均风速和风功率密度要能够代表场址区域实际的风能资源条件；应对风电场的工程建设条件进行充分论证，要高度重视复杂地形和地质条件下的地勘工作，要认真落实山区和丘陵风电场的大件交通运输条件；应对风电场的机组型号、最优轮毂高度、布机方案等进行认真比选，确保项目的发电量最大化；应认真分析项目所在区域的接网和消纳条件，做好项目的接入系统设计工作，要确保项目建设和送出工程同步进行，确保项目“建得成、送得出、用得掉”；应高度重视项目的经济评价工作，项目建设不仅要具有社会效益，还需要具备一定的经济效益，财务评价的各项指标应达到或者超过集团公司的有关要求。

（三）可研报告编制完成后，应及时进行内审和设计优化工作。对海上风电场、示范项目以及重点项目，由集团公司组织或委托分子公司组织进行内审，其余项目由分子公司负责组织进行内审，审查结果应报集团公司规划发展部备案。应重点对风电场的机组选项、轮毂高度、布机方案、送出线路、交通运输方案等方面进行设计优化，确保项目建设方案最优、效益最大。项目可研报告外审需征得集团公司同意，未经内审和设计优化的项目一律不得进行外部审查。

（四）可行性研究阶段要高度重视支持性文件的取得和相关问题的落实。要做好工程占地和土地预审手续的审批；要落实好项目的送出和接入方案，尽快取得项目接入系统的批复；要及时完成环保、林业、安全生产、节能环保等专题报告的编制及审查，并尽快取得相应的批复文件；要根据相关规定和要求，做好项目的社会稳定风险分析工作。

（五）项目在可行性研究阶段，就应提前谋划并做好项目CDM开发申请的相关工作。及时启动项目设计文件（PDD）编制、寻找国外合作方、碳减排量交易谈判、中国政府审批、国际第三方经营实体核证和联合国登记注册等工作。

（六）优化项目投融资方案，拓宽融资渠道，合理选择投资方式。所有项目，特别是境外风电项目，要想方设法争取成本低、风险小的融资来源，要充分考虑项目汇率风险，提高项目防范风险的能力。

第十七条项目申请报告阶段主要工作

（一）项目申请报告编制是项目核准的最后一个环节。根据《企业投资项目核准暂行办法》及相关文件要求，应在可行性研究主要结论的基础上编制项目申请报告。

（二）分子公司要结合项目的盈利水平，公司的投资能力、资金安排等情况安排项目的核准进度。省级能源主管部门核准的项目，在征得集团公司同意后，由分子公司组织上报项目申请报告，获得核准后及时上报集团公司备案；国家发改委审批、核准的项目，由分子公司行文上报集团公司，集团公司和省级能源主管部门同步行文申请核准。

（三）项目申请报告应由正文、工程设计文件、支持文件、附表、附图组成。项目申请报告的主要内容应至少包括：

1.项目名称及项目建设单位情况：主要包括风电场的项目名称，项目建设单位及简要情况介绍；

2.拟建项目情况：主要包括项目地理位置及地形地貌，项目的建设规模，项目的风能资源条件、地质条件、交通运输条件等；

3.项目建设的必要性，项目建设与规划的符合性； 4.项目的消纳情况，送出工程和接入系统方案； 5.项目建设用地情况； 6.项目水保环保的主要结论； 7.项目投资概算及资金筹措情况等； 8.节能方案分析；

9.经济效益和社会效果分析。

（四）项目申请报告应附有效的支持性文件，主要有： 1.项目列入全国或所在省（区、市）风电场工程建设规划及开发计划的依据文件；

2.项目开发前期工作批复文件，或项目特许权协议，或特许权中标通知书；

3.项目可行性研究报告及其技术审查意见； 4.土地管理部门出具的关于项目用地预审意见； 5.环境保护管理部门出具的环境影响评价批复意见；

6.安全生产监督管理部门出具的风电场工程安全预评价报告备案函；

7.电网企业出具的关于风电场接入电网运行的意见，或省级以上政府能源主管部门关于项目接入电网的协调意见；

8.金融机构同意给予项目融资贷款的文件； 9.根据法律法规应提交的其他文件。

第四章前期工作考核