无抵押担保信用贷款(12篇)
1.无抵押担保信用贷款 篇一
无抵押无担保贷款门槛提高
无抵押无担保贷款,又称无担保贷款,或者是信用贷款。主要面向有稳定收入来源的个人发放,不需要任何抵押物或担保,只需身份证明,收入证明,住址证明等材料向金融机构申请的贷款,根据的是个人的信用情况来发放贷款,利率一般稍高于有抵押贷款,客户可根据个人的具体情况来选择贷款年限,然后签订合同。
无抵押无担保贷款申请条件
①在中国境内有固定住所,有当地城镇常住户口,具有完全民事行为能力的中国公民;②有正当且有稳定经济收入的良好职业,具有按期偿还贷款本息的能力;遵纪守法,没有违法行为及不良信用记录;
③在贷款银行开立有个人结算账户(同意借款银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息);
④各行另行规定的其他条件。
无抵押无担保贷款利率
个人信用贷款(即无抵押无担保贷款)利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率执行,浮动幅度按照中国人民银行的有关规定执行。展期前的利息按照原合同约定的利率计付。展期后的利息,累计贷款期限不足6个月的,自展期日起,按当日挂牌的6个月贷款利率计息;超过6个月的,自展期日起,按当日挂牌的1年期贷款利率计息。
无抵押无担保贷款申请流程
借款人提交书面贷款申请资料,其所提交的申请资料包括身份证和户口簿、个人收入证明等银行需要的相关申请资料;银行对所提交的申请资料进行审核和调查;银行审核和调查通过后,借贷双方签订贷款合同;银行放贷,申请人使用贷款;借款人按合同规定按期还款。
无抵押无担保贷款门槛提高
根据调查得知:杭州一位无抵押无担保贷款客户已经5次被银行“拦在门外”。虽然该位申请者个人信用记录在银行良好,但是由于不是政府工作人员,又碰上现在贷款紧缩,因此无缘银行个人信用贷款产品。事实上,该位申请者并非个例,尽管无抵押无担保贷款高利率能够为消费者带来高利润,但是银行为了控制风险为个人信用贷款设置了高门槛。
常见的个人无抵押无担保贷款产品介绍
目前,在个人信用贷款市场上主要贷款产品有渣打银行“现贷派”、花旗银行“幸福时贷”、平安银行“新一贷”、宁波银行“白领通”、等等。在上述个人信用贷款产品中,宁波银行“白领通”、南京银行“信易贷”、渤海银行“金领贷”申请条件最高,一般只有银行指定单位工作人员才能申请。渣打银行“现贷派”、花旗银行“幸福时贷”、平安银行“新一贷”申请条件也不低,银行对客户月收入都有明确规定。
本文章来源于经钱网:
2.无抵押担保信用贷款 篇二
(一) 抵押品和担保主体的范围
一个合格的担保主体从理论上讲, 只要保证人的风险比借款人低, 其提供的保证就能够降低资产风险。但为保证资本计提的审慎性, 新资本协议标准法对信用保证提供者的范围进行了必要限制, 仅认可以下两类实体提供的信用保证:主权、公共部门、商业银行和风险权重比交易对象低的证券公司;评级为A-以上 (含) 的其他实体, 包括具有较低风险权重、能提供信用保证的母公司、子公司和附属公司等。
(二) 抵押担保的处理方法
新资本协议标准法允许商业银行采用简单法和综合法两种风险敏感程度不同的方法考虑抵押的风险缓释效应, 高级内部评级法允许商业银行根据内部风险计量结果考虑抵押担保的风险缓释效应。
(三) 抵押担保的管理要求
新资本协议扩大了合格抵押品和保证人的范围, 为商业银行提供了风险敏感度不同的计算方法, 同时对商业银行抵押担保的管理提出了更高的要求, 只有满足这些条件, 在计算资本充足率时才能考虑抵押担保的风险缓释效应。
法律确定性要求:所有抵押交易、表内净扣和保证所使用的法律文件, 必须对所有交易主体都具有约束力, 并且确保在所有相关的国家内可以执行, 这些交易必须经过有效的法律审查予以确认。
抵押品估值要求:商业银行必须建立完善的抵押品估值制度, 以确保按照合同规定为债券提供充分的保护。在抵押品可销售的情况下, 抵押品必须按照当前的公平价值或低于当前公平价值来估值, 并对抵押品价值实行连续监控, 具体的估值频率取决于抵押品的种类, 一些金融抵押品应实行盯市估值。
抵押担保管理要求:对于抵押交易, 为保证抵押品对债权提供充分的保护, 交易对手的信用与抵押品价值不能存在较高的相关性。因此, 商业银行不能接受交易对手或与其相关的集团发行的债券为合格的抵押品。商业银行必须建立明确和严格的程序, 确保出现借款合同约定的违约事件时, 能够及时清算抵押品。当抵押品被第三方托管时, 银行应采取合理的措施, 确保托管方将抵押品与其自有资产相分立。对于保证交易, 保证必须是保证人的直接负债, 保证人承担的业务必须由文件明确说明, 保证义务必须清楚定义并不可撤销。
二、目前抵押担保管理存在的问题
虽然我国部分商业银行已制定了专门的贷款抵押担保管理制度, 对信用风险缓释工具的认定、抵押率的确定、抵押品的后续管理及相应的追偿措施做了明确规定, 但在实际执行过程中仍存在明显的漏洞。
(一) 抵押保证交易的执行存在法律上的不确定性
法律确定性及可实施性是抵押担保风险缓释效应在资本监管中得到认可的前提条件, 目前我国商业银行在实施抵押权和对保证人进行追偿时还存在一些障碍。一是国内司法实践不完全支持在借款人违约或无力偿还债务时, 银行及时地对抵押品进行清算或收为己有, 司法仲裁和执行的链条和程序过长, 影响了抵押品的占有、处置和变现, 增加了银行的回收成本。二是在保证贷款中相当一部分是一般保证, 保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁, 并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前, 对债权人可以拒绝承担保证责任, 因此在债务人违约情况下, 商业银行不能及时地要求保证人履行代偿义务。
(二) 抵押担保管理管理不善, 疏于监测
近年来, 各商业银行虽然采取有效措施, 加强了贷后管理工作, 重贷轻管问题有所改善。但在抵押贷款管理中, 在一定程度上还存在一抵了之、不管不问的情况, 甚至出现办妥抵押手续后, 内部管理松懈, 致使债务人能够轻易解除抵押、私自处置抵押品而导致抵质押权落空的情况。
(三) 普遍存在抵押品价值高估情况
抵押品价值高估除了借款人有虚增押品价值的强烈动机外, 还与信贷经办人员尽职调查不充分、审核把关不严格、缺乏评估技能等因素有关。尤其是商业地产、工业厂房、机器设备的评估存在高估问题更为严重, 抵质押物变现价值不能有效覆盖有关债权, 难以真实计量押品的风险缓释能力。
三、改进和加强贷款抵押担保管理的政策建议
(一) 有效建立严格的抵押担保管理政策和程序
一是结合信贷风险管理流程的整合, 重新整合和再造担保抵押管理流程。按照新资本协议的要求重新对有关制度进行梳理, 明确界定抵押担保交易中相关部门、人员的权利和责任, 提高抵押担保管理的专业水平和独立性。二是建立清晰的抵押接受标准, 重点审查抵押交易的合法性和有效性, 建立中介机构和内部评估相结合的抵押品价值评估机制, 保证价值评估的审慎性, 并以此为基础对各类抵押品设置合理的抵押覆盖率;明确要求只有高于借款人信用等级的经济主体才能提供保证, 对保证人和借款人采取相同的评级标准。三是强化对抵押品和保证人的持续动态监控, 对各类抵押品的估值和保证人的评估要有明确的频率要求, 定时监测抵押品实物及价值变化情况, 确保贷款存续期内抵押保证交易的充分性、持续性和有效性。
(二) 细化抵押率
按照新资本协议的要求, 应根据具体债项的特点, 如借款人信用等级、贷款种类、期限、贷款条件和行业生命周期特点以及抵押资产市场价格变动规律等, 进一步细化抵押率。
(三) 制定完善的内部抵押资产价值评估技术操作规范
商业银行价值评估需遵循谨慎和保守原则, 在市场价值属性前提下, 其价值往往根据市场行业数据确定, 当行业健康发展, 市场数据能体现资产价值特性时, 商业银行可大部分接受外部中介评估的结果, 但对价值评估过程中具体参数的选取, 如机器设备价值评估中安装费用的计算等, 则应持谨慎原则, 不予考虑或折价考虑。
(四) 建立抵押品管理信息系统
商业银行应建立自己的抵押风险数据库, 至少应包括评估数据库和回收数据库。评估数据库应根据不同区域、行业、资产类型等制订统一的资产信息卡和市场信息卡, 将评估所需资料进行搜集、汇总和整理。回收数据库应具体到小类, 应将资产处置前价值、变现价值、处置税费及其他未知因素等列清楚, 并定期汇总分析, 以此作为调整商业银行内部抵押率的依据, 也为今后开发抵押品价值评估模型和违约损失率模型奠定基础。
摘要:抵押担保是商业银行重要的信用风险缓释工具, 加强贷款抵押担保管理对商业银行风险控制具有极其重要的意义。文章简要介绍了新资本协议抵押担保处理方法, 分析了我国部分商业银行目前抵押担保管理中存在的问题, 提出了改进和加强贷款抵押担保管理的政策建议。
关键词:抵押担保,新资本协议,抵押品
参考文献
[1]、罗平.巴塞尔新资本协议研究文献及评述[M].中国金融出版社, 2004.
[2]、银监会.商业银行实施新资本协议信用风险缓释处理指引[Z].征求意见稿, 2008.
3.设备抵押担保贷款的风险控制 篇三
导致非通用设备抵押担保贷款风险的盲区,即银行难以观测、控制的地方,主要有以下几种:
(1)设备的生命周期。设备本身是一种商品。任何商品都有其生命周期,即推广期、成长期、成熟期、衰退期。而银行常规的风险控制方法中,恰恰忽略了这一点,形成了盲区。以电子行业常用设备贴片机为例:第三代贴片机每条生产线约90万美元,其贴片速度为每秒钟贴4个元器件,以每年工作时间320天,每天机器运行23小时,设备折旧年限8年计算,每万个元器件的折旧成本为10.61美元。第四代贴片机每条生产线约140万美元,其贴片速度为每秒14个元器件,按上述同一口径计算,每万个元器件的折旧成本为4.72美元,即第四代贴片机的单位产量所承担的折旧成本为第三代设备的44.3%。相对来说,一旦该第三代设备购置于其衰退期,则在第四代设备出现后,其实际售价应降为原价的44.3%。即约40万美元,倘若银行为快速变现,打折拍卖,可能最终以七折变卖,即卖出28万美元。同原进价相比,其最终处置所得仅为原进价的31.1%,而银行在当初评估时,是绝不可能将此新设备的价格按31.1%来定价的(出保人也不会同意)。
(2)合资企业作为投资入股的设备
一些中外合资企业在出资方式中,常常出现一方以设备作价投资入股。我国企业近几年的合资实践表明,一些外方股东出现了恶意抬高作为入股设备的价格的做法。其初衷是为了虚增出资额,更多获取政府的优惠政策,增大己方的股权比例,获得控股权,甚至是欺骗合作方,名为设备投资,实为卖设备赚钱。在这类情况下,设备价格往往被高估许多,甚至几倍。尽管其初衷不一定是要欺骗银行,但是,一旦发生此类设备用于贷款担保抵押物且出现信贷风险时,则这些“泡沫”将完全转嫁到银行头上。福建省某合资毛纺企业的银行巨额贷款坏帐案即是典型的案例。该企业的合资外方在己方投资入股的设备和受合资企业委托采购设备中,恶意成倍抬高价格。过后,该合资企业以厂房、设备作抵押贷出巨额款项。由于设备虚价折旧成本高、设备不齐套以及市场开拓、内部管理等原因,企业最终破产。放贷款银行参与破产清算,最终设备以极低的价格处置,银行遭受几千万元的损失。对于这类情况,银行仅凭审查帐面的设备发票等单据,是无法发现破绽的。
(3)自制设备和二手翻新设备
在出保人恶意作为的情况下,此类担保的风险类似于上述作为投资入股的设备的情况,这里不赘述。
在出保人非恶意作为的情况下,此类担保的风险在于几个方面:一是难有同类设备供银行评价时参考;二是自制或翻新的成本、费用是否合理;三是该类设备处于何种生命周期难以比较和判断,因为是自制非标设备,其性价比无法受到该行业当时制造水平的左右,故难以判断。
风险控制的误区
导致非通用设备抵押担保贷款风险的误区,在于银行有时会被利润诱因所误导,从而错误评估非通用设备的真实价格。
所谓利润诱因,即出保人用于抵押的设备能产生多少利润作为诱因,误导银行作出错误的判断。当银行对出保人用于抵押担保的设备价格产生怀疑或难以准确判断时,需要其他方面的因素来加以佐证,以支持或修改其判断时,出保人往往会以该设备能创造多少利润来支持其出保设备的价格的可信度。但是,以利润作为因素,来佐证难以定价的设备的价格,是一种很不可靠、风险较大的方法,在通用设备的评估上尚可借鉴;在非通用设备的评估上不应采纳。
对策:产能、产值反向评估法
本人在工作实践中,初步探索了一种控制非通用设备抵押担保贷款风险的方法:设备产能、产值反向评估法,即以设备的产品生产能力并根据同种产品的市场平均价格,计算出该设备的产出值,然后反向评估该设备的价格。
1、实践方面的依据
根据《国际商报》每年公布中国最大的300家外商投资企业排名情况,1991年至2002年期间,各年度全国最大的300家外资企业中的制造业企业,总投资额和当年销售额的平均比例,均在1:4以上,即总的投入产出比例为1:4。其中,最高的投入产出比达到了1:25以上。根据有关统计分析,外资企业中,其总投资中的使用结构大致为:投入厂房和用于流动资金约占50%,投入购置设备约占50%。据此分析,这些外商投资企业的设备投入产出比为1:2以上,即每投入1元的设备,在正常运转后,一般每年可产出2元的销售产值。
进一步分析发现,外商投资企业的投资额与年净利润额平均比例为100:11,即每投入100元,年可创净利润约11元。若按上述设备投入所占总投入的比例计算,则设备投入产生的净利润比例约为100:5.5,即每百元设备投入每年可创净利5.5元。
通过逐个企业的分析并汇总比较后,可以发现这样的规律,即:
(1)设备投入产出比例与净利润直接相关,投入产出比越高,该企业的投入净利润比越高。最高的一家企业投入产出比达1:25,其投入净利润比高达100:23。
(2)当设备投入产出比为1:2以上时,企业一般能获得较好的效益,即总投入净利润率在10%以上;当设备投入产出比为1:1.5以下时,企业的净利润趋于零;当设备投入产出比在1:1时,大多数企业出现了亏损。
(3)相同产业的行业利润率是大体相近的。
应当说明的是,上述数据仅指制造业,而服务业、金融保险业、商业贸易业的投入产出比远远高于制造业水平,但由于行业不同,对资源的需求和其产出内容的不同,而不宜作为银行在评估设备价格时的参考。
此外,笔者也分析了近几年我国上市公司的数据,发现,上市公司中的制造企业的投入产出比和总投入净利润比例基本与外商投资企业的情况吻合,而且也大体符合投入产出比越高获利能力越强的规律。
上述实际案例表明,既然设备的投入产出比与获利能力直接相关,而且获利能力趋于平均,那么反过来用设备的投入产出比来衡量设备的价格就是基本可靠的了。
2、具体操作方法
在评估非通用设备的相对准确的价格时,应采用如下操作方法:
(1)取得该设备的原始购置凭证,但仅作为参考。(2)取得该设备的技术性能说明书,主要是有关产能的技术资料,并了解每年可使用的工时数(即该行业使用该种设备,正常每年使用时间是多少天,每天多少小时)。(3)调查设备所产产品的市场平均价格。(4)计算设备的产能。(5)计算设备产值。产值:设备生产某产品的年生产能力×产品单位出厂价×90%。(式中乘以90%即扣除行业平均利润率)。(6)计算设备投入产出比。设备投入产出比=设备产值÷设备原始凭证载明的购置价。(7)分析。当出保人提供的非通用设备的价格与该设备产值的比例为1:2以上时,该设备价格基本合理;若低于1:2,特别是低于1:1.5时,则应怀疑该设备原始价格的真实性或该设备目前价值的真实性。(8)根据成新程度和风险系数,计算出该设备用于抵押的可担保金额。在此,风险系数即打折幅度。风险系数应考虑到该设备的转让难易、变现难易、变现可能产生的费用、银行利息的补偿等诸多因素。
其他风险控制
1、生命周期风险。在使用上述方法时,要特别注意同时考虑该类设备的生命周期。对于处于更新换代或出现重大技术进步时期的旧型号设备,一定要考虑足够的风险系数。
2、含有技术专利、使用专利、技术决窍(knowhow)的设备,要充分了解设备买卖合同中的授权使用范围。有些非通用设备的价格中,含有相当比例的专利、knowhow使用费,且这种授权是唯一的、排它的,购买者无权授予或转让给他人使用。故一旦出现风险时,此种设备的转让价格将大打折扣,甚至因无法使用而一文不值。
3、关于设备的产能,最好应有近几年该企业的历史记录或同行业的基本参考数据。对于全新设备的产能,要依据一定的工时标准来计算,这种工时标准一般应以8小时工作制来计算,而不能人为地违反设备运行要求和行业通常惯例,随意地以二班工作制或三班工作制来计算,否则,计算出的投入产出比会出现倍数的错误。
4、在设备产值的计算时,应十分注意所用原材料的价格,应当以市场平均价为计算依据,否则,一味以高价原材料计算,会导致设备产值高估。此外,当设备可生产多种产品时,应以占70%的主要产品为计算依据,否则,若以量少价高的产品来作为计算的基础,也会产生误导。
5、在评估成套非通用设备的价格时,要注意分析该成套设备中,是否包含有不可拆卸移动的部分。例如成套设备除主设备之外,还包含了埋藏于地下的水、电、气的管网、线路的投资,以及空气净化设施、中央空调的管道、通信线路等,这些投入都是组成成套设备的价格的一部分。但是,一旦出现风险,需要处置时,这些大都是不可拆卸的,因而是无价值的。故评估时,应剔除该部分金额。
4.无抵押担保信用贷款 篇四
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申请上海无抵押免担保贷款基本条件是什么
无抵押免担保贷款又被称之为信用贷款,主要是针对有稳定收入和银行信用良好的人发放,但是一般利率会比平时要高,这就和有抵押的贷款有所不同。一些非法的贷款公司利用人们的求钱心切,谎称不需要抵押和担保骗取贷款人的现金。赢了网黑龙江律师在本文中主要为你介绍上海无抵押免担保贷款基本条件。
一、上海无抵押免担保贷款基本条件
1、是中国大陆居民,年龄在50岁以下;
2、是从事正当的生产经营活动,项目具有发展潜力或市场竞争力,具备按期偿还贷款本息的能力。
3、是有稳定的收入来源;
4、是无不良信用记录,贷款用途不能作为炒股,赌博等行为。
二、证明材料
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1、提供个人身份证明,可以是身份证,居住证,户口本,结婚证等信息;
2、提供稳定的住址证明,房屋租赁合同,水电缴纳单,物业管理等相关证明;
3、提供稳定的收入来源证明,银行流水单,劳动合同等。
三、需要准备的材料
1、本人身份证及户口本(已婚的需提供配偶的身份证、户口簿原件及复印件)。
2、本人本地长久居住证明
3、若是单位职工,需要提供收入证明,以证明日后的还款能力,若是个体户申请,需要提供个体工商营业执照正副本、税务登记证正副本原件及复印件。
4、抵押物的相关有效证件
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5、婚姻状况证明。
6、小额贷款担保申请表。
7、其他所需资料
三、辨别方法
随着经济的发展,各种民间借贷机构也层出不穷,网友通过搜索“无担保无抵押贷款”、“信用贷款”等关键字,可以搜索出一大批民间借贷公司,到底哪家是真,哪家是假的呢?
1、提前缴纳费用
许多无担保无抵押贷款公司会要求借款人先打部分手续费或利息费等各种名目的费用,像此类十有八九都是骗子公司。
2、机构证件是否齐全
小额贷款公司的设立都是经有关部门审批的,数量十分有限,因此在选择民间机构贷款时,要先查看该公司的相关证件是否真实齐全。
3、利率高低
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如今国家规定,民间借贷年利率不得高于国家基准利率的4倍,否则则为高利贷,不受国家保护。
4、贷款方是个人还是企业
应当注意,由于办理贷款作为金融行业的一项重点控制管理的业务,个人一般是不具有代理资格的,在办理类似无担保无抵押贷款时,如果出现个人代理则应当向公安机关报警。
在申请无担保无抵押贷款时候,一定要到正规合法的银行金融机构或其他可以发放贷款的金融机构。如需贷款的网民无法通过正常途径顺利取得银行贷款,在选择这些金融机构的时候,应严密思考、谨慎行事,避免不必要的麻烦。
以上是小编为你介绍的,关于“上海无抵押免担保贷款基本条件”,你是否清楚了解呢。小编为你总结至此,信用贷款不需要抵押和担保,贷款对象主要是有稳定收入的公民或者企业,并且个人的银行信用要是良好的,但是您需要注意的是,它的利率会比一般贷款要高,而且主要是小额贷款。小编要提醒的是,一些民间的借贷公司是不具有贷款资格的,他们会用无抵押免担保来诱惑贷款人,实质上他们都没有相关的证件,并且到后期可能会加高贷款利率。
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盗窃罪是哪种类型的案件
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骗
犯
罪
集
团
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打架致人轻伤,对方死活不和解能取保候审吗 http://s.yingle.com/cr/839728.html
盗窃罪详解 http://s.yingle.com/cr/839727.html
交通肇事罪的立案标准和量刑标准 http://s.yingle.com/cr/839726.html
开车将人撞成重伤怎么定罪
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抢占他人财产是犯罪吗
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破坏军婚罪的客观方面表现是怎样的 http://s.yingle.com/cr/839723.html
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轻伤案子多久能走完程序
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投毒致死怎么判刑 http://s.yingle.com/cr/839721.html 强制猥亵侮辱妇女罪量刑标准(2018年)是多少 http://s.yingle.com/cr/839720.html
招摇撞骗罪的构成要件及处罚
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间谍罪的刑种以及刑度是什么
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诽谤罪判几年 http://s.yingle.com/cr/839717.html 抢劫
罪
立
案
标
准
是
什
么
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倒卖野鸭犯什么罪 http://s.yingle.com/cr/839715.html 聚众赌博拘留多少天,聚众赌博拘留能见面么 http://s.yingle.com/cr/839714.html
人民陪审员制度在审判中的作用是什么 http://s.yingle.com/cr/839713.html
上海挪用公款10万怎么量刑
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根据我国刑法的规定对投毒者可判处几年 http://s.yingle.com/cr/839711.html
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非法行医的处罚方式有哪些
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走私罪中伪报是什么意思
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打人致轻伤最少判几年
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诽谤罪如何辩护 http://s.yingle.com/cr/839707.html 故意损坏他人财产罪在刑法第几条 http://s.yingle.com/cr/839706.html
网贷被骗警察受理吗 http://s.yingle.com/cr/839705.html 运输毒品能保释吗 http://s.yingle.com/cr/839704.html 侵占案
诉
讼
费
标
准
(2018
年)http://s.yingle.com/cr/839703.html
抢夺罪数额巨大的最新标准
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贩卖毒品的种类与量刑有关吗
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接受侵权货物有什么罪
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非法行医罪的追诉期限
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非法拘禁多长时间构成非法拘禁罪 http://s.yingle.com/cr/839698.html
犯强奸罪判多少年 http://s.yingle.com/cr/839697.html 缓刑结束后还需不需要去办理什么手续 http://s.yingle.com/cr/839696.html
打警察要坐多少年牢 http://s.yingle.com/cr/839695.html 网络诽
谤
罪
侵
害的客
体
是
什
么
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经济犯罪的种类有哪些
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打架致人轻伤可以取保候审吗
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未成年抢劫罪未遂辩护词
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女子难忍家暴出走与他人生子,是否构成重婚罪 http://s.yingle.com/cr/839690.html
抢劫50元钱算抢劫罪吗
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冒充军警持枪抢劫定罪
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破坏交通设施罪起诉书及处罚标准(2018年)http://s.yingle.com/cr/839686.html
5.无抵押担保信用贷款 篇五
广州广州银行消费贷申请条件、手续
额度范围:5~30 万元
受理地区:广东-广州 还款方式:分期还款
费用说明:参考月利率 0.60% 贷款期限:12~36 个月
放款时间:5个工作日(审批为5个工作日)产品特点:信用贷款
无需担保
利率较低
速度较快
贷款申请条件
25-60周岁、现单位任职满半年、税前收入5000以上
1、年龄要求:男性25-60周岁、女性25-55周岁
2、行业要求:公务员、行政事业单位、金融机构、大众传媒等优质企业
3、收入要求:税前月收入5000元以上,需提供月打卡工资流水
4、工作年限:在现单位连续工作满6个月
贷款所需资料
1、身份证明:申请人第二代身份证复印件(已婚人士需提供结婚证)
2、工作证明:仅限我行认可的工作证明文件(如工牌复印件或加盖公章的工作证明原件等)
3、收入证明:申请人近六个月的银行代发工资账户流水
4、房产证明:房屋房产证明文件及产权人身份证(宅基地、集资房、商品房,房产可以是直系亲属名下)如有请提供
贷款特别说明:正规贷款成功前不要支付任何费用
加速贷官网
“消费贷款”是指银行或其他金融机构向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务,用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款
6.无抵押担保信用贷款 篇六
重庆信和汇金私营业主贷申请条件、手续
额度范围:1~50 万元
受理地区:直辖市-重庆
还款方式:等额本息
费用说明:月利率 2.56% 征信费50元 贷款期限:12~32个月
放款时间:3个工作日(审批为1个工作日)产品特点:信用贷款
无需担保
信用空白
额度较高
条件宽松
贷款申请条件
1、年龄条件:22-60岁
2、流水条件:
1)必须提供(近半年的对公、对私流水)
2)如有可提供(住家的近2个月的水电费发票。抵押合同/房产证+产调
6个月还款流水)
3)占股大于或者等于20%,实际经营超过一年时间。
3、信用条件:信用记录良好,近5年内不得有90天以上的逾期,不得有15次以上的30天的逾期
4、房产条件:附加材料可提高额度;提供本人名下重庆本地商品房产
5、特定人群:暂不接受建筑工人、律师、公安机关、法网有被执行信息人士
6、补充说明:流水每月平均在30万以上
贷款所需资料
1、身份证明
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2、结婚证/离婚证
3、近半年的对公、对私流水。
4、(工)营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、公司章程、验资报告、购销合同
5、经营场所的租赁合同或产权证明、经营场所的近2个月的水电费发票。
6、(住)住家的近2个月的水电费发票。
7、抵押合同/房产证+产调
个月还款流水
8、放款银行卡(工行、农行、建行任一张正反面复印件,必为客户本人在重庆的开户行)、车辆行驶证(如有可以提供)
贷款特别说明:正规贷款成功前不要支付任何费用
信和汇金信息咨询(北京)有限公司(简称“信和汇金”),是信和财富旗下的独立品牌之一。信和汇金致力于为客户提供专业的借款咨询,专注于帮助小微企业主解决融资难的困境,帮助工薪阶层解决资金周转难的问题以及帮助有房一族解决紧急的资金需求。成功帮助了数十万名工薪阶层、小微企业主、农民、学生等客户获得相应的资金支持。实现了巨大社会价值,并努力践行企业的社会责任。信和汇金目前在重庆有4家门店:渝中区、沙坪坝、南坪门店、江北门店。另外几家门店正在筹划中。
信合惠民信息咨询(北京)有限公司重庆分公司地址:重庆市南岸区南坪万达广场1号写字楼12-5
7.无抵押贷款成本全比较 篇七
不过值得提醒注意的是,市民在选择无抵押信用贷款。除了要对贷款利率进行比较之外,还需要仔细比较它的各项费用,因为这也占了不小的份量,不可不查。
“现贷派”利率固定管理费较高
渣打银行所推出的“现贷派”无抵押信用贷款业务,主要把目标盯准了消费能力较强的年轻一族。据介绍,银行在对申请人的资格进行考察时,主要关注的是申请人的收入、职业稳定性、资信以及负债情况,满足条件的申请人就可以按照他的月收入和消费目的来进行放款。
与授信额度式的信用贷款所不一样的是,“现贷派”使用的是单笔申请、单笔发放,如果日常消费中出现资金空档,如装修、旅游、购置家具、购车等等,都可以申请“现贷派”贷款。税前收入满3000元的工薪族,满足其他条件后即可以获得的贷款额度约为2万元。收入较高、视申请人实际的消费目的,可以获得的贷款额度也越高。但是渣打银行明确指出,购置房产、小企业主贷款不得作为“现贷派”的贷款目的。
那么,“现贷派”的贷款期限与贷款利率是如何确定的呢?在“现贷派”业务中,贷款人可以申请6个月、12个月、2年、3年和4年的贷款期限,而贷款利率为7.9%~9.9%,主要视贷款人的情况和贷款期限来决定。
记者了解到,在一般的情况下,1年期贷款利率为7.9%,2年期贷款利率为8.9%,3年和4年期贷款的利率为9.9%。目前央行基准贷款利率为1年期及以下7.47%,1年期至3年期7.56%,3年期以上为7.74%。因此,对于申请短期“现贷派”产品的客户来说,如贷款期为1年期的产品,利率基本接近央行的基准利率,因此在门槛不高的贷款条件下,算是一种不错的贷款。而且“现贷派”中采用的是固定利率贷款,也就是说,当贷款合同签订之后,适用的贷款利率不再进行变更,在央行今年仍有可能进一步加启、的情况下,固定利率可以锁定贷款风险。
不过,贷款利率并非“现贷派”中唯一的贷款成本项目。记者了解到,除了收取贷款利息之外,“现贷派”中还将产生的一笔费用为贷款管理费,每月还款时按照总贷款本金的0.49%来收取。贷款管理费与信用卡分期付款时所产生的手续费非常类似,无论还款的进度如何,实际剩余本金是多少,都需要按照贷款总额的0.49%来缴纳。以一年期“现贷派”无抵押贷款来看,除7,99%的贷款利率外,一年还需要缴纳本金5.88%的手续费,利息与费用合计为13.87%。如果考虑贷款期内贷款本金在减少,手续费却保持不变这个因素,实际的成奉还要高于13.87%。
“白领通”利率高费用低
宁波银行一度叫停的“白领通”无抵押信用贷款近期重新在上海市场复苏。相比较之下,“白领通”针对的客户群较窄,主要针对一些职业较为稳定的人士,如公务员、教师、医生、企业中高级管理人员以及金融、公用事业行业从业人员推出,不如“现贷派”的客户定位那样宽泛。
除此之外,“白领通”信用贷款采用的是授信额度,而不是单笔贷款申请的方式,符合宁波银行相应条件的贷款人,可以获批到一定的授信额度。据悉,授信额度有四个级別:5万元、10万元、15万元和20万元四档,这一信用额度为1年内有效。在此信用额度内,贷款人可以依据自己的需求,随时向宁波银行申请贷款。目前“白领通”业务所设置的贷款利率为基准利率基础上上浮30%~50%,如央行目前的1年期贷款基准利率为7.47%,則申请“白领通”业务的利率为9.711%~11.205%,主要视贷款人的资信状况而定。但是在申请“白领通”授信额度之后,还需要按照授信额度的0.3%收取手续费。假如你获得的授信额度为10万元,那么每年需要收取300元的手续费。据宁波银行的工作人员介绍,这笔费用按年度收取,主要用于资金预留的调拨。至于信用贷款的用途,银行要求贷款人必须提供明确的用途证明,并且,不得用于支付购房首付款。
在“白领通”业务中,有一项特色服务为贷款利率与客户贡献度挂钩。也就是说,假如你在“白领通”授信额度的同时,如果在宁波银行拥有‘笔存款,那么可以按照“存贷基数匹配”的原则享受到基准利率9折的优惠。比如你在宁波银行开设有一笔10万元的存款,存期为3个月,那么当你使用“白领通”信用贷款10万元时,3个月贷款利率按同期贷款利率的9折来计算。使用起来,与“质押贷款”极为类似,但利率较为优惠。
“平安易贷”申请易成本高
依托了金融集团的优势,平安集团近期在上海推出了一款“平安易贷”信用保证保险产品。在投保之后,投保人就可以轻松申请到深圳平安银行发放的小额贷款。
与其他银行的无抵押贷款产品相比,
如果你想申请一笔“平安易贷”小额贷款,那么所需要承担的成本有两项,一项是购买信用保证保险的保费。平安规定,一般投保额度(即贷款额度)为申请人月工资收入的3~7倍,最低投保额度为1万元。而保费根据不同客户、不同期限差异化收取,目前的定价为工薪族投保12个月期限的,保费为投保金额的20%。除此之外,在申请小额贷款时,贷款银行将以基准利率的水准收取贷款利息。那么,对于一笔一年期的“平安易贷”贷款来说,所需要支出的成本就为20%的保费加上7.47%的贷款利息,合计达到了27.47%,大大高于市场上其他无抵押贷款产品的利率成本。
8.无抵押担保信用贷款 篇八
广州广发银行自信一贷申请条件、手续
额度范围:2~50 万元
受理地区:广东-广州 还款方式:分期还款
费用说明:参考月利率 0.90% 贷款期限:6~36 个月
放款时间:3个工作日(审批为3个工作日)产品特点:信用贷款
无需担保
额度较高
速度较快
贷款申请条件
本科学历或本地有房产、代发工资6000以上、信用记录良好
1、企业职员
2、本科学历或广州有房产
3、月银行代发工资要求大于6000元
4、一年内征信不能有连续2个月逾期
贷款所需资料
1、夫妻双方身份证
2、结婚证
3、收入证明
4、近半年银行流水
贷款特别说明:正规贷款成功前不要支付任何费用 国企、教师、公务员不要流水,有工作证明就可以申请 提供房产车产等资产材料可提高审批额度
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9.抵押担保贷款合同 篇九
抵押人(甲方):
地址:
法定代表人(或授权代理人):
开户金融机构及账号:
抵押权人(乙方):
地址:
法定代表人(或授权代理人):
为保证借款合同(以下简称借款合同)的履行,甲方愿意将其有权处分的财产抵押,乙方经审查同意接受甲方财产抵押。根据相关法律法规,甲、乙双方经协商一致,达成如下条款:
第一条甲方将“抵押物清单”(附后)所列财产进行抵押。
第二条甲方抵押担保的贷款金额(大写),贷款期限自至 。
第三条甲方保证依法享有抵押物的所有权或经营权。
第四条甲方应在本合同生效之日将抵押物的权属证书移交给乙方,抵押期间由乙方保管抵押物的权属证书。
第五条抵押担保的范围:借款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(含罚息)、实现贷款债权和抵押权的赔偿金及费用(含律师费、诉讼费等)。).
第六条本合同的效力独立于担保借款合同,借款合同的无效不影响本合同的效力。
第七条本合同项下与评估、保险、鉴定、登记和保管相关的一切费用由甲方承担。
第八条抵押期间,甲方有义务妥善保管抵押物,保持完好,并随时接受乙方的检查。
第九条抵押期间,甲方应办理抵押财产的财产保险。财产保险的第一受益人是乙方..保险单据由乙方保管..
第十条抵押期间,抵押财产的保险范围发生损失,或者因第三人的行为导致抵押财产价值减少的,保险赔偿金或者损害赔偿金作为抵押财产,由甲方存入乙方指定的账户,抵押期间甲方不得使用。
第十一条抵押物价值减少的,甲方应在30日内向乙方提供相当于减少价值的担保。
第十二条抵押期间,抵押物造成环境污染或其他损害的,由甲方独立承担责任。
第十三条抵押期间,未经乙方书面同意,甲方不得以任何其他方式给予、转让、出租、转让、再抵押或处分本合同项下的抵押物。
第十四条抵押期间,经乙方书面同意,甲方转让抵押物所得价款优先用于提前清偿对乙方的担保债权。
第十五条借款人在借款合同履行期满后仍未清偿债务的,乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿,以实现抵押权。
第十六条有下列情形之一的,乙方有权提前处分抵押物实现抵押权,停止发放借款合同项下的贷款或提前收回借款合同项下发放的贷款本息:
1。甲方被宣告破产或解散;
2。甲方违反本合同第四条、第八条、第九条、第十一条、第十三条规定的义务或有其他严重违约行为的;
3。在借款合同履行过程中,借款人被宣告破产、解散、擅自变更企业制度,导致乙方贷款债权失效、改变贷款用途、涉及或即将涉及重大诉讼(或仲裁)程序,以及发生其他可能影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为。
第十七条甲方因隐瞒抵押物被分享、有争议、被扣押、被暂扣或抵押而给乙方造成经济损失的,应向乙方支付相当于借款合同项下贷款金额%的违约金。违约金不足以弥补乙方损失的,甲方还应赔偿不足部分。乙方有权从甲方在乙方开立的存款账户中直接扣除违约金和赔偿金..
第十八条乙方依法处分抵押物所得价款按以下顺序分配:
1。支付处分抵押财产所需的费用;
2。清偿借款人欠乙方的贷款利息;
3。还清借款人欠乙方的贷款本金、违约金(含罚息)和赔偿金;
4。支付其他费用。
第十九条其他约定事项:
第二十条因本合同发生争议,经协商不能达成一致意见的,按照下列第种方式解决:
(1)向仲裁委员会申请仲裁。
(2)依法向人民法院提起诉讼。
第二十一条本合同自《抵押物清单》中的抵押物全部登记之日起生效。
第二十二条本合同由双方法定代表人(或其授权代理人)签字盖章。
第二十三条本合同正本一式两份,双方各执一份。
甲方:(公章) 乙方:(公章)
法定代表人: 法人代表:
(或委托代理人)(或委托代理人)
抵押合同项下(附件号):
抵押品清单
抵押品名称:
规格和型号:
单位:
数量:
产权证明/编号:
位置:
抵押物评估值为1万元
其他债权设定抵押限额为人民币1万元。
备注:
抵押人:(公章) 抵押权人:(公章)
法定代表人: 法人代表:
10.放贷4.2亿解析无抵押贷款真相 篇十
“在这样的金融形势下,不只是大企业,面临困境的还有国内的4200多万家中小企业。”某金融研究机构的负责人表示。浙江省建设银行相关人士告诉笔者:目前,该行将传统的放贷政策与电子商务的优势结合,开发出几款新型贷款产品,在浙江10城市推出6个月后,放贷总额已超过4亿元人民币,获贷企业115家,目前报名企业已逾4000家,咨询电话整天响个不停。其中一款专门针对中小企业推出的、名为“网络联保“的贷款,基于B2B电子商务的应用和全新的风险管理理念的贷款产品,让无抵押、利息低、获贷额度高、零门槛、方便快捷的贷款成为事实,或者可以缓解目前的中小企业的金融压力。
这些年,电子商务在商品查询、购物支付和生活资讯等领域的发展人所共知,但介入企业的资金链中,如何在技术层面解决贷款风险?又能在多大程度上解决企业资金难的问题?电子商务与金融行业的结合将创造出怎样的融资新环境?笔者分别与金融机构、担保企业和贷款企业面对面沟通,了解到其中奥秘。
金融机构打破瓶颈
有统计表明:目前在国内,4200多万家中小企业所创造的财富已占到全国GDP的64%,尤其在沿海城市,中小企业遍布各个商业领域,成为中国经济建设的主力军。但与在国民经济中所发挥的重要作用相比,中小企业获得的金融资源却不平衡:信贷支持少、直接融资渠道窄。面对困境,浙江省建设银行去年联合了阿里巴巴网络有限公司,借助这个全球领先的网上贸易市场和商人社区在行内的权威优势,把电子商务操作简单、信息便捷的特点与传统的放贷模式相结合,推出了“网络联保”产品,率先打破了中小企业贷款难的瓶颈。
这种贷款并不复杂,门槛也不高,是几家企业通过阿里巴巴网站发起并最终组成一个联保共同体共同申请贷款,就是以组织的形式,共同面对银行。网络联保的企业,就像亲兄弟一样风险共担,一家企业背负的还贷责任既包括自己的贷款本息,也包括联合体内其他企业的贷款本息,一旦贷款联合体中有成员无法承担其自身贷款债务,其他成员将替其偿还。
伊朗商人麦杰克,在中国做领带生意,企业对资金的需求,让他加入“网络联保”的行列中。由他牵头的“网络联保”共同体很快就成立了,通过相互信任和有效的联保措施,麦杰克轻松得到了190万贷款,他说2008年企业纯收入将翻倍。
担保企业控制风险
在采访中,笔者了解到,银行对这款贷款产品完全不担心风险,主要是因为在还贷的环节,联合体的成员之间责任共担。但据了解,目前已组成并且获贷的联合体成员,很多人之前并不认识,更谈不上信任,真正把风险化为无形的是阿里巴巴的联保措施和机制。
建行工作人员透露:只要企业工商注册年限已满18个月、上年经营不亏损,并且目前在建设银行各分支机构无贷款余额,就可以申请贷款。不过申请环节是在网络平台上进行的,阿里巴巴会全面提取企业在阿里巴巴的行为和交易相关数据,信用记录等,初步筛选后提供给银行,确保申请的企业符合贷款规定,保障联合体内其它成员的利益。
因为这款贷款主要用于企业的扩大再生产,阿里巴巴会依据合约,向银行提供获贷企业的电子商务应用状况、企业经营情况、企业信用积累,并且关注经营是否有变更。贷后还辅以正面激励机制,如:按期还贷,可以获得二次贷款机会;负面打击机制,如“网络信息披露”等。这种对企业全程控制的行为,能有效督促企业按照合约准时全额归还贷款和利息。
不仅如此,阿里巴巴还承担了促成相熟企业组圈的营销渠道、促成陌生企业组圈的网络平台的工作,并且在产品的背后,提供了强大的客服资源,包括:专业营销人员、续签人员、客服热线的解答和帮助。由此可以看出,阿里巴巴在这项新的贷款业务中,承担的角色更像是担保机构,却又比担保机构多出了执行职能。
创造多赢融资新环境
杭州启工机械有限公司2007年通过阿里巴巴获得贷款30万元,按时归还后,根据正面奖励机制,今年5月,他再次得到30万元的贷款,因为资金的支持,它在充满机会的2008年大展拳脚。但是,像它这么幸运的中小企业并不多,据统计,中国中小企业中,有89.02%有融资需求,68.95%的企业有需求但仍未贷到款,其中77.83%的企业是因为没有抵押和担保而无法贷到款。
因此业界专家普遍认为:该项融资创新结合了电子商务的新趋势和风险管理的创造性突破,通过网络实现的全新风险测评及回避机制,有效的帮助了银行进入网络贷款这个高回报的领域,让挣扎在生存、发展双重需求状态的中小企业从此拥有了更多的机会。由此,“网络联保”、“纯信用贷款”或有望颠覆现有全部的传统贷款产品,创造一个符合中国国情也顺应时代需求的融资新环境。但目前该业务仅在浙江省10城市(不包括宁波)运营,据内部消息,该业务的下一站可能会是广东和江苏,极有可能全国推广,但目前并没有明确的时间表。
两会时,曾有商业银行高管分析:应该强化商业银行与担保机构合作促进中小企业融资,因为担保机构有利于分散风险并促进银行和中小企业的合作。笔者侧面了解到,阿里巴巴作为实质上的担保机构,为该贷款业务提供的贷前准入制和贷中的风险监督制,都是依托于网站庞大的数据库而实现的,把电子商务经营数据映射为传统经营业态的折算公式和动态图景的行为,是阿里巴巴的首创,却也令其付出巨大成本。而目前国内金融政策中,担保机构都会获得贷款产品的1%的风险保证金支持业务正常运作,阿里巴巴显然在这项新的业务领域中孤军奋战着。
11.无抵押担保信用贷款 篇十一
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无抵押无担保借贷需要什么
由于商业竞争的激烈,许多的企业都存在借贷的现象,但贷款一般都需要提供担保或进行抵押,这对于企业资金的流转需要较大的条件。那么可否进行无抵押无担保借贷呢,进行无抵押无担保借贷需要什么条件,应做好哪些事前工作。下面就由赢了网来为您解答无抵押无担保借贷需要什么的问题。
一、无抵押无担保借贷的条件
1、要有固定收入,要看工资明细。
2、年满18-50岁,65岁之前还完贷。
3、适用于小额贷款,如果贷款金额较大,要有担保人和抵押。
4、没有不良信贷记录。月供不高于家庭工资收入的50%。
二、无抵押无担保借贷的程序
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1、申请条件:
(1)在中国境内有固定住所、或有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、或有固定的经营地点的有完全民事行为能力的中国公民;
(2)有正当的职业和稳定的经济收入,具有按期偿还贷款本息的能力;
(3)无不良信用记录;
(4)贷款用途不能用作炒股、购房、赌博等行为;
(5)贷款人规定的其他银行小额贷款条件。
(6)不能用于违法犯罪行为
2、申请流程:如果是通过线上营业厅办理贷款,需两项基本资料:二代身份证正反面照片、个人生活照片。其它所需资料,不同产品各有不同,请按网站上的详细指引进行提供。
(1)网店办理:网上申请>>上传资料>>资料审核>>签署合同放款
(2)门店办理:网上申请或门店申请>>客户经理协助办理>>签署合同
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放款
3、资料要求
(1)网上办理:实体经营需提供近6个月银行流水;网店卖家需提供近6个月支付宝交易明细;门店办理经营证明,收入证明,住址证明,经营场所证明。
(2)门店办理:工作证明,住址证明,社保卡或近4个月银行流水,其他产品资料要求。
4、贷款费用:
月综合费用*您的信用等级是根据您提供的有效资料由系统得出。综合费率
区
间
(利
息
+
管
理
费)
:1.50%-1.99%;2.00%-2.50%;2.51%-2.80%;2.81%-3.00%。
以上是我们为您总结的在自然人或者是法人急需进行贷款,而又不想提供抵押或者担保的情况下,如何进行贷款,以及需要准备的内容。但需提醒注意的是,这种只适合小额贷款,如进行大笔贷款仍无抵押无担保的情况下,需谨慎对待。综上就是“赢了网”为您整理的无抵
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12.担保公司房地产抵押贷款风险管理 篇十二
由于房产抵押贷款涉及环节较多,专业性较强,内容较复杂,除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外,还存在着制度风险,如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险,下面对各种风险逐一进行分析。
一、房产抵押贷款存在的风险
(一)抵押登记权的风险
1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。担保公,办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,我国法律规定:集体土地不可以用来抵押。因此,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物
登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将到期,担保公司将无法处置抵押房产。
(二)租赁权对抗抵押权的风险
1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,担保公司也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,担保公司将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷,担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权,将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(三)土地性质引发的风险
1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地,土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地,并向国土资源部门支付土地出让金,这样的土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年,属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的使用年限,将给处置土地上的房产埋下隐患。
2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易,由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金,在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地,处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的性质,将可能增加处置抵押房产的费用。
(四)土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的,特别是工业、仓储等一类的出让地,由于其取得成本低廉,如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地,其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定,建设单位确需改变土地建设用途的,经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后,报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后,如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐中心用地,根据我国法律规定,国家可以无偿收回 土地使用权,担保公司将无法处置抵押房产。
(五)在建工程抵押的风险
1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。
2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定:“税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。”该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收就优先于担保物权这种私权力。
(六)以单位房改房设定抵押
有的单位已进行房改,职工交了集资款,或已售给职工,还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有,但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押,根据我国房改的有关政策,个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易,所售房价款,除去担保税费和原购房款,增值部分单位和个人按一定比例共享。因此,这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定:该房只能由本人和直系亲属居住,不得擅自出租、转让和出售给他人,如本人调离单位,该房产由单位收回,退回原购房款。这种特殊的房产,个人虽有产权证,但不具有完全的所有权,没有处分权。
(七)共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,从而形成风险。
(八)抵押房产评估价格的风险
目前,评估机构管理不规范,在房产评估价格上有时不公正,往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款能够申请更多的贷款;当担保公司拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。
(九)房产处置执行难
一 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定,如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款,即使到期不还贷,法院、担保公司也无权处置抵押物。
二、防范房地产抵押贷款风险的对策
(一)要办好抵押登记
担保公司办理房产抵押登记前,要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”,担保公司要经常开展贷后检查,掌握借款人和抵押房产的情况,一旦出现影响贷款归还的不利因素,及早采取有利措施,尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时,担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长,担保应有充足的时间处置抵押房产。
(二)深入调查,防止“先租后抵”
担保公司办理房产抵押贷款前,要认真做好贷前调查工作,详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
(三)注意土地的性质和使用期限
担保公司办理抵押贷款前,要调查清楚房产所占用土地的性质,对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质,查看土地使用期限是否到期,对即将到期或已经到期的土地,其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地,担保公司应与借款人签订合同,要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
(四)加强贷后检查,防止土地用途变更
担保公司办理房产抵押贷款前,应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致,不予办理抵押贷款。即使办理前一致,担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查,查看借款人土地实际用途是否发生变更,根据情况及时采取有效措施。
(五)共有财产抵押要求所有财产共有人签字
担保公司在办理房产抵押贷款时,应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产,要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意,担保公司才可以给予办理,同时还应要求所有财产共有人共同签字。
(六)担保公司应有自己的房产评估“专家”
为准确获得抵押房产的评估价格,担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”,这一职责可由风险评估人员承担,对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价,但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度,掌握贷款发放的主动权。
(七)调查清楚借款人的房产数量
担保公司发放房产抵押贷款时,应详细调查清楚借款人的实际房产数量,查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋,担保公司应确保在处分借款人的房产时,不会产生法律纠纷。
(八)重视借款人第一还款来源
担保公司发放房产抵押贷款时,要重视第一还款来源;不仅要对借款人进行担保分析,而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析,对借款人经常开展贷后检查,动态反映贷款形态,从根本上提高房产抵押贷款的质量,有效防范房产抵押贷款风险。
(九)更要重视控制道德风险
以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的,但笔者从长期的工作实践中体会到,仅仅从技术上来控制风险,是远远不够的。也就是说,我们更要重视借款人的人品和道德,这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况,邻里关系,工作单位等方面去了解,更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断,不放过任何细节,这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。
三、抵押贷款注意事项
(一)在提供的婚姻关系证明书中,有离婚情况的,需提交离婚协议或法院判决书;如果是离婚后单身,需要提供离婚后未再婚证明。
(二)国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的,应符合国有资产管理的有关规定。
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