宏观经济下的长三角房地产发展趋势

宏观经济下的长三角房地产发展趋势（精选14篇）

1.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇一

我国房地产经济发展现状及发展趋势分析论文

一、前言

结合当前房地产经济现状来说，它的发展是迅速的，并且涉及面极其广泛。它对金融、家电、建筑等行业的发展起到了极大的推动作用，同时也保障了国民经济的可持续发展。关于促进房地产经济发展的因素可以从以下两个方面来说。首先第一方面是指我国经济的宏观发展，在改革开放之后的这段时期，我国开放了劳动力、建筑市场，并不断对市场经济体制进行完善。其次另一方面是指我国进行城市化建设。“十二五”时期城乡一体化建设成为我国工作重点，同时城市化建设将房地产行业直接推上了一个巅峰时期。但当前房地产行业仍有一些弊端，对其发展产生较大的影响。

二、发展现状分析

1.增速超出掌控

在最近几年的时间内我国的房地产经济发展已经达到了一个相当高的水平，赶超了发达国家近30年变化水平的程度。由于我国政策的变化，国家加强了城镇化建设。农村大量人口逐渐向城市转移，甚至建立新的城镇。种种情况导致了城市人口的大量增多，相对于住房的需求也不断上涨。单薄的房地产基础，根本不能满足现在的需求，许多商人及企业看中这一方面，加大了对房地产的投资。

2.管理的不到位

显而易见，在政府的.支持和企业家的投资下，房地产行业拥有着巨大的利润。该行业的暴利引来了大量企业家的投资，越来越多企业的加入，缺乏政府的有力调控，造成市场秩序混乱。很多地方的房价大幅上涨，超过了一般居民的承受能力，使很多人，想买房却买不起。

3.需求的不稳定

住房需求是居民生存的最根本需求，所以买房已经成为家庭及个人的重要投资。在当前的城镇化现代建设过程中，为了减少居民居住土地的使用，城市高楼成为居民住房的最大选择。这种现象又造成了居民对住房需求有一定量增加。

但由于房价的不合理性及市场监管的不到位，整个行业充满了泡沫。政府部门颁布了相关的政策，进一步阻止了对房地产不理性的投资行为。比如国家的相关政策，对很多一线城市采取限购措施，保障了底层人民也能有房住。但由于前期投入大后期收益小，以及通货膨胀等因素，不少居民的买房意愿仍成下坡趋势。导致市场需求减低。

4.市场经济体制

对当前快速发展的房地产经济存在的一些问题进行忽视，导致了市场制度不健全。房地产行业不是独立存在的，也不可能独立存在，它的发展与土地经营关系相当密切。我国虽然土地资源比较丰富，但是其利用率很低，远远没有想象中那么理想，而且土地后备资源短缺。在国家土地资源被大部分消耗的时候，无所顾忌，认为后备资源还跟丰富，这种想法是错误的。我们应让每一寸土地都发挥出其最大的价值。如今，快速发展的房地产行业，占用了大量的优质土地资源，导致了市场土地供求出现不可调和矛盾。在进行发展房地产行业的同时，我们应该重视对环境的保护的意义，不以牺牲环境为代价去获得更大利益。在获得利益的同时，应当肩负起背后与之相对应的责任。其中的最重要也最应当承担社会责任，就是在保护生态环境的前提下进行生产建设。可以这样说，房地产经济是一项破坏性建设，虽然这么说有些人认为太过片面。但它最大的特点就是工期短、转移性强，在区域内施工，这些特点完全可以证明这一观点。尤其是此区域完工后继续进行下一区域，此期间无过渡，无缝隙连接。事后也再不对原来的施工区域的后续管理问题进行负责。

三、发展趋势研究

房地产经济是我国经济体系的极其突出的一部分。在大规模城市化建设过程中，房地产经济对于改善居民生活质量及生活条件起到了重大作用。虽然难免有些缺点，但发展前景依然良好。根据目前实际情况，我们从以下两方面分析。

第一，房地产市场逐渐走向成熟。我国房地产经济在“十二五”期间有短暂的不和谐期，但今年中国开始“十三五”，所以该行业的发展迎来了新的曙光。我国當前的城市化建设、农村改建已大部分完成。在国家政策的调控下，该行业及相关联的其他行业均对市场进行了有力调整，建立了一个相对来说更合理化的发展环境。

第二，市场住房价格趋于稳定。影响房地产市场的最重要因素就是住房价格，最近几年房价的持续上涨，造成居民心里的极度恐慌，同时也扰乱了经济的稳定性。政府进行有效的干预，通过调控市场、限制购房，房价正在下调并充满规律性，现在已具有独立的稳定住房价格体系。

四、结束语

作为国民经济支柱产业的房地产行业，在社会经济的发展过程中发挥着其独特的作用，无论未来和现在。在城镇化建设中，如何解决大量农村居民住房问题，是当今房地产行业所面临的极大挑战。其房地产行业的发展格局不断向全面化靠拢，试图有效的解决这类问题，成效还是十分显著的。房地产行业不单单是一个独立的系统，还与前期的建材以及后期的装修密切相关。在评价房地产行业发展的同时，要考虑我国总体经济的发展形势。只有在政府政策有力的调控下，相关部门合理的监管下，以及房地产行业及相关企业自我进行控制下，才能使房地产行业在绿色的环境下健康发展。

2.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇二

纵观珠三角地区经济发展的历史, 珠三角区域经济合作的历史传统大致可概括为以下几个方面:

1、渔盐-农耕-商贸的经济发展史。

与我国其他地区相比, 珠三角区域经济发展的历史具有很强的特色, 大致可以归纳为渔盐-农耕-商贸的经济发展史。《汉书·地理志》有“番禺有盐官”之说。南朝《宋书》也记载东莞设有司盐都尉。而唐宋以后, 盐业生产长期是东莞历史中重要的内容。北宋元丰三年 (1080) 成书的《元丰九域志》中记广州有“静康、大宁、东莞三盐场, 海南、黄田、归德三盐栅”, 均在当时的东莞境内。从古代东莞发育出来的珠三角城市, 包括了今天的中山、澳门、深圳、香港、珠海, 甚至广州的一部分, 这些城市所辖地区的早期历史, 几乎无一例外都是以盐场的历史为主体的。

宋代以后, 在珠三角地区经济中, 盐业的地位开始逐步减弱、退出。围绕着珠江口周边地区的开发, 珠三角地区的经济发展开始转向另外两条主线:农耕与商贸。一方面在河口泥沙冲积的基础上, 通过人工围垦造出广袤的农田, 本地生计由以渔盐向农耕转变;另一方面以广州为中心的海洋贸易带动了整个地区的商业化, 珠三角经济成为全球经济的一部分。

2、移民经济的特色。

珠三角地区的经济发展从一开始就带有“移民经济”的特色, 因而善于接纳外来文化和生产要素等资源, 是这一地区经济发展的一大历史特色。首先是移民的移入。历史上对珠三角地区的移民有三次较集中的时期。第一次是秦、汉对南越的两次进军, 约有近百万中原汉人流入岭南;第二次是隋唐时代, 由于先后修筑和整治了大庾岭陆道, 从而使北江航道成为岭南地区与我国内地联系的主要交通干线, 汉人南迁更多;第三次则是宋代我国社会政治经济重心逐步南移, 对珠三角等东南地区开发加快, 同时由于北方战乱的影响, 中原汉民大量南迁, 使珠三角人口迅速增加, 珠三角由此进入了大规模开发时期。其次是向外移民。珠三角地区具有对外开放的历史传统, 是我国著名侨乡。该区域的广州是中国南方历史悠久的对外通商口岸之一, 以广州为中心的海洋贸易带动了整个珠三角地区的商业化, 同时一部分人外出寻求发展, 足迹遍及港澳、东南亚甚至太平洋彼岸。

3、商贸传统与商业精神。

珠三角区域经济的商贸特色非常明显, 是我国最早开展对外贸易的地区之一。早在先秦时期, 广州就已形成港市雏形, 秦统一岭南后, 广州更成为我国南方的对外贸易中心。在汉代, 珠三角与海外通商, 开辟了著名的“海上丝绸之路”, 及至唐、宋, 以广州为中心的珠三角地区成为我国对外贸易的重要基地。明中叶以后, 以广州为中心的珠三角地区对外贸易进入鼎盛时期。清乾隆二十二年 (公元1757年) 关闭了江、浙、闽等省口岸, 但仍保留广州作为全国唯一通商口岸, 这更使珠三角地区发展对外贸易独具优势。近代鸦片战争后, 英国、葡萄牙等先后占据香港、澳门开辟为自由港, 珠三角又得以利用港、澳的特殊地位进行转口贸易, 使其对外贸易进入了一个新的历史时期。

珠三角地区历史悠久的外贸传统, 孕育了这一地区强烈的商业精神, 与中原广大地区相比较而言, 珠三角地区的文化背景使其更易于与现代市场经济接轨, 而这一文化特色对该地区的区域经济合作与发展产生了深远影响。

二、珠三角区域经济合作与发展的现状及问题

建国后到改革开放前, 珠三角区域经济经历了一个缓慢发展的历史过程。在这一时期, 珠三角地区农业发展缓慢, 商品经济发展受到限制, 区域经济合作与发展的进程也受到了阻碍。

1、改革开放以来珠三角区域经济发展的历程。

珠三角是我国改革开放的先行地区。珠三角从设立经济特区起, 逐渐形成了一个全方位开放、多层次推进的对外开放格局, 构成了珠三角地区经济地域结构的基本框架:第一层次是经济特区;第二层次为沿海开放城市;第三层次则是经济开放区。

1994年11月, 广东省委、省政府正式宣布建立珠三角经济区。这是我国第一个打破行政区划, 按照经济区划原则建立的经济区。该经济区充分利用港澳强劲的经济辐射, 以广州、深圳这两个超大城市和大城市为两极, 由12个中等城市、9个小城市和420多个建制镇组成。后来, 在遵循“一国两制”方针和WTO规则前提下, 2003年6月和10月中央政府与香港和澳门政府先后签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和 ( (内地和澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》 (称CEPA) 。CEAP的签署, 从制度上标志了包括香港、澳门和珠三角经济区在内的大珠三角经济区 (简称“大珠三角”, 即港澳粤) 正式成立。

2、珠三角区域经济合作与发展的现状及存在的问题。

首先, 经济实力大幅提高, 经济结构不断优化。作为我国改革开放的先行, 凭借其毗邻港澳的地缘优势和政策优势, 珠三角地区承接了以香港、台湾资本为主的产业转移, 在上世纪的后二十年里经济得到了飞速发展。珠三角呈现出典型的工业化成熟期产业结构的特点, 虽然西翼与山区仍处于工业化起步阶段, 但四大区域的三次产业结构也在不断优化。其次, 城市化水平迅速提高。改革开放以来, 珠三角地区城市化水平迅速提高, 珠三角城镇群也迅速崛起, 成为我国一个重要的、同时也是历史最短的城镇群区域。珠三角城群主要有以下特点:地处沿海开放地带以对外开放城镇为主体, 城镇发展与港澳关系密切;具有鲜明的区域经济特色和较高经济发展水平, 拥有比较完善、档次较高的区域基础设施和服务措施;大中小城市和小城镇也较均衡发展, 已出现城乡一体化的雏型。第三, 区域内经济发展不均衡。这主要体现在两个方面。一是城乡经济发展不平衡。从整体上来看, 珠三角地区农村与城市之间不管从经济结构还是社会结构、文化结构等诸多方面仍然存在着城乡差异。二是区域内各地区、城市之间存在经济发展落差, 尤其是对泛珠三角来说, 由于地域辽阔, 内部经济社会发展差距十分明显, 而经济实力的差距会对区域合作机制的建立产生一定的影响。第四, 区域基础设施体系建设尚不完善。目前珠三角地区区域性城市基础设施建设仍有各自为政现象, 城市间的快速交通网络也还很不完善。在能源方面, 珠三角地区内部能源电力供应不平衡, 对外依赖严重, 区域内联网以及各区域之间的输、配电网络也仍然亟须建设和改善。在港口建设方面, 珠三角港口群内竞争激烈, 由于珠三角濒江临海, 三江汇集, 河网密布, 港口密集程度较高, 由于港口过于集中, 因此在货源、航线和配套服务等方面均存在一定程度的竞争。在交通体系方面, 近年来虽然珠三角和泛珠三角区域道路交通设施建设发展都较快, 但区域内跨省区通道仍然不畅, 各省区内部的交通发展水平也参差不齐。第五, 外向型经济发展模式有待改变。珠三角毗邻港澳, 其早期经济发展主要是承接了香港、台湾等地的产业转移, 因此珠三角早期经济发展模式主要是依赖农村剩余廉价劳动力维持低成本, 以“赚中国工人的钱”崛起。近年来在政策与地理优势逐渐弱化的情况下, 珠三角地区能源不足、环境污染、劳动力成本上升、国际贸易摩擦等问题的出现, 凸现了珠三角早期这种“世界工厂”型外向型经济的弊端, 需要探索新的经济发展模式以实现区域可持续发展。

三、珠三角区域经济合作的发展趋势分析

1、区域经济一体化的大趋势。

在经济全球化的大背景之下, 珠三角地区的区域经济一体化同样是大势所趋。这需要各地方政府顺应潮流、抓住机遇, 积极促进区域经济在各个领域的合作。具体来说有以下几个方面。其一是为了解决各地体制不同、各自为政阻碍区域合作的状况, “珠三角”区域合作应加强协调机制的建设与完善, 同时也可考虑成立区域合作委员会等跨行政区的区域型协调机构, 作为整个区域多层治理的核心机构。其二是以效率与公平的协调作为区域合作的目标。其三是在市场体系和基础设施建设方面应加强联动合作, 真正实现一体化的互联互通。

2、区域经济辐射范围不断加大的趋势。

随着珠三角经济社会的繁荣与发展, 其经济辐射面也日益加大, 区域经济合作的范围也不断扩大。如珠三角由小珠三角到大珠三角, 到由粤、港、澳构成的珠三角, 再到包括内陆九省和港澳地区“9+2”的泛珠三角模式, 一方面从地域上来看区域经济范围呈现不断扩大的趋势, 另一方面区域经济影响的纵向覆盖面以及区域合作的领域也日益扩大。

3、区域文化整合与生态环境协调发展的趋势。

在珠三角区域经济一体化的大趋势下, 区域文化整合与生态环境协调发展既是区域经济一体化的结果与趋向, 同时也是区域合作可持续发展的基础。“珠三角”地区文化的合作与发展, 是珠三角地区经济合作与发展的必然结果, 同时也影响了珠三角地区经济合作的进一步深化发展。顺应这种趋势, 珠三角需要打破省、市之间的壁垒, 培育统一有序的文化生产要素市场, 以市场化手段促进文化资源的优化配置, 实现地区文化的振兴与发展。在区域文化整合的过程中, 要充分利用文化资源的整合、培育、引导、交流和共享功能, 实现区域文化的整体效应、集聚效应、联动效应、互补效应和辐射效应, 进一步推动区域经济合作。

除文化外, 区域合作还需要解决好区域生态补偿机制问题, 生态问题不是某个地区或城市的个别问题, 而是需要整个区域协调共同解决的大问题。就珠三角地区而言, 可在“珠三角”甚至“泛珠三角”区域内部, 试行横向生态转移支付制度, 即生态关系紧密的区域 (或流域) 内经济发达地区向欠发达或贫困地区转移一定的财政资金, 用以补偿后者因提供生态服务而产生的效益外溢损失及发展机会不均等所造成的机会成本, 促进生态功能区的环境建设, 也是统筹区域协调发展的必要举措。

参考文献

[1]刘志伟.珠三角盐业与城市发展 (序) [J].盐业史研究, 2010 (4)

[2]左正.论珠江三角洲经济发展的历史传统与新进程[J].暨南学报 (哲学社会科学版) , 2001 (6)

[3]郭歆欣, 赵玲玲.从产业关联看珠三角产业转移[J].特区经济.2010 (7)

[4]范彩金.珠三角城镇群发展战略探讨[J].城乡建设.2002 (5)

[5]曾艳英.以珠三角港口群为例探讨港口资源的整合与结构优化[J].世界海运, 2010 (4)

3.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇三

【关键词】我国房地产；发展现状；趋势

在21世纪，我国房地产经济迅速发展起来，市场不断的扩大，经济竞争也十分激烈，成为当时创造巨大财富的重要项目之一，特别是部分地区，更是将房地产经济作为当地发展的首要支柱之一。在房地产浪潮的影响下，很多企业纷纷将触角伸向了房地产行业，只要从事房地产变会迅速致富，取得巨大成功已经成为当时人们对房地产行业的普遍印象和认识。但是，在对房地产进行狂热追逐之下，房地产市场逐渐形成饱和，市场泡沫也逐渐变大，带来很多发展危机。国家和相关政府为了缓解和改善这一局面，不断出台各种具有针对性的调控措施，将房地产行业逐渐从危机中解救出来，慢慢回归理性。众所周知，金融是房地产经济得以运行的重要支撑和保障，房地产经济需要金融的大力扶持，伴随着金融业的不断变革，房地产经济也随之出现了一系列变化，人们必须对这些变化进行正确的认识和理解。

阐述目前我国房地产经济的发展现状

房地产经济要想获得发展，离不开资金的大力支持，需要依靠大量的资金的有效周转和运行，而金融是资金的来源。目前我国房地产所筹集的资金大多来自以下几个渠道。第一，房地产业主自身所筹集的资金。第二，外来资金的投入。第三，通过国内发行股票、债券等形式筹集资金，第四，国家预算内所拨款项等。随着改革开放的不断深入，我国房地产经济逐渐降低了对外资、债券以及国家预算内资金的依赖，逐渐加大了对银行资金的贷款。房地产发展所需的资金大约有60%资金通过向银行贷款等方式筹集而来。特别是从2004年以来，无论是从住房消费信贷方面来说，还是从房地产的开放贷款方面来说，起增长率都出现了不同程度的下降，而且下降趋势较为明显。对于住房公积金，根据相关资料和数据显示，目前我国职工拥有住房公积金的数量比重较小，直到2004年年底，我国拥有住房公积金的数量仅仅为158万人，仅占我国在职职工数量的8.2%，通过住房公积金来进行贷款的人数为433万，比重仅为我国拥有住房公积金人数的7%。通过数据我们不难发现，对于住房公积金以及住房公积金贷款，我国目前还没有得到大范围的普及，住房公积金闲置现象较为突出，所以，从这个方面来说，我国可以适当出台一些激励措施，鼓励和支持大量中低收入人员进行购房，刺激房地产市场。

简析我国房地产经济所面临的问题

尽管我国房地产经济取得了很大的发展，但是由于各种原因的限制和阻碍，仍然面临着很多问题，亟待解决。首先，从风险角度进行分析，目前我国房地产经济所面临的风险主要集中在商业银行中，尤其是个人住房信贷有可能遭遇违约现象。其次，从房地产金融创新角度分析，很多金融机构存在着不规范、不科学的经营行为，过分追求眼前的利益，将房地产看成是优良资产进行投资，导致出现很多问题，影响了房地产行业的正常快速发展。

房地产经济发展的有效策略

1. 强化对外来资金和机构的管理

在改革开放浪潮的影响下，很多外来资金和机构不断涌入我国的房地产市场，对此，相关政府和部门必须加大对其的监督和控制力度，对各项登记制度以及外资开放进行完善，同时，对于外汇资金进行跨境周转和运行强化管理，一旦发现违法行为，立即进行严厉打击和惩处，以便规范外来投资行为。

2. 建立健全金融服务系统，解决中低收入者住房难问题

保障中低收入者的住房需求，是社会保障的重要环节和内容之一，在解决中低收入人员住房的问题上，政府应该予以大力支持，建立健全各项金融服务系统。国外很多国家都在方面取得了很大成绩，我國相关部门可以吸取精华，在结合我国实际国情的基础上进行适当借鉴，进一步完善我国在职职工的住房公积金制度，不进可以对其提供信用担保，还可以适当的进行贷款补贴等措施来鼓励和支持中低收入者购房，解决住房难问题。

3. 对房地产金融产品加以创新

房地产市场拥有广阔的发展前景，应该对其进行针对性的开发和利用。对于不同类型的人群，开设和提供针对性的住房金融服务，以便激发不同人群的购房欲望。同时，金融服务应该贯穿于房地产的整个环节，从管理、租赁以及后期的买卖开发等环节，对人们提供优质服务也是十分必要的。另外，房地产金融产品还应该进一步实现多元化，建立全方位、多层次化的房地产金融体系，以便满足人们的广泛需求。

四、我国房地产经济的发展趋势分析

1. 房地产市场逐步走向成熟

尽管从目前来看，我国房地产经济遇到了很大的发展危机，然而，从总体上来看，我国房地产市场仍然具有很强的发展潜力和空间。随着后期市场经济调节机制的不断影响，在加上政府以及相关部门对此采取的各种宏观调控措施，将会从很大程度上引导未来的房地产市场逐渐步入正轨，走向成熟，提高人们的整体生活水平和质量，促进经济的不断发展。

2. 房价涨跌幅度下降，逐步趋于稳定

近年来，房价增长过快成为很多购房者心中之痛，严重影响和降低了人们的生活质量，给经济的发展带来很大的阻碍和打击。然而，房价离不开国民经济发展的影响，在国民经济稳定增长的情况下，如果政府能够对房地产市场进行合理的调控和管理，房价便会逐渐趋于稳定，减轻对人们生活的不良影响。

3. 保障中低收入者的住房需求，改善居住环境

房地产经济在依靠市场自发进行调节的基础上，还离不开政府合理的宏观调控。为了稳定房地产市场经济，政府会不断出台各项措施进行调控，保障中低收入者的住房需求，改善他们的住房环境。第一，必须严厉打击各种恶性囤地行为，规范房地产市场行为。第二，由于房地产经营管理不善，存在着诸多矛盾，特别是供需矛盾十分尖锐，为了解决这一问题，必须强化房地产税制改革，合理调节税费比例，解决房地产目前所面临的各种危机，引导房地产市场走出泡沫经济时代，使房地产发展逐渐走向稳定、健康的发展轨迹，促进我国整体经济的快速发展。

综上所述，作为我国经济发展重要力量的房地产经济，其发展情况直接关系着人们的生活质量以及我国经济发展的前景，因此，必须不断强化对房地产市场的管理力度，规范房地产市场行为，建立完善的房地产金融服务系统，保障中低收入者的住房需求，改善其居住环境，从而提高人们的生活质量。但是，由于房地产市场各种矛盾复杂，仍然存在着很多问题， 难以很快从泡沫经济中解脱出来，后期能否进一步改善房地产市场，仍然需要相关部门的不断努力。

参考文献

[1]李轶纾.浅析我国房地产经济发展现状与发展趋势[J].现代经济信息.2014（05）

[2]张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场.2010（31）

4.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇四

今年８月，在州委州政府领导的关心安排下，参加了中共中央组织部干部教育局在上海浦东党校举办的调训研究班学习，并考察了“长三角”地区县域经济的发展情况。考察后深深感到，生机勃勃的县域经济是“长三角”经济持续快速协调发展的最重要的基础和动力源泉，“长三角”中心城市的快速成长在很大程度上也是得益于县域经济的活力和实力的不断增强。“长三角”地区县域经济发展进入了一个以现代化建设为中心的新阶段，表现出了一些值得重视的新亮点和新特点，给我们提供了不少新的启示。

一、“长三角”地区县域经济发展的特点

（一）县域经济向市场经济全面转轨，市场化水平不断提高。县域经济率先实现了向市场经济的全面转轨，经济市场化水平明显地高于大城市。在研修中我们发现，“长三角”地区各个领域的市场化的改革最先都是从县域经济开始突破，并取得实质性成效后才向大中城市拓展的。

（二）大力发展个体私营经济，民营经济成为县域经济主力军。企业产权制度改革全面推进，民营经济成为县域经济发展的主力军。“长三角”的县域经济中，国有企业很少，国有经济的基础十分薄弱，乡镇企业异军崛起是县域经济发展的主动力。目前，９８％的乡镇企业完成了转制。乡镇企业整体上已转为产权明晰的民营经济。转制后的乡镇企业活力进一步增强。

（三）市场建设和营销队伍不断壮大，增强了县域经济的市场竞争力。市场体系建设和农民营销队伍的发展，大大增强了县域经济的市场竞争力。浙江全省有４４００个各类专业市场，市场成交额近４０００亿元，其中超百亿元的市场３个。

（四）产业发展从多样化转向特色化，块状经济成为县域经济增长的支柱。２０世纪９０年代以来，把小城镇与专业市场、乡镇工业园区建设有机结合起来，形成专业化分工、社会化协作的企业群和特色产业集聚区，有效地促进了县域产业从多样化转为特色化。县域经济发展最快的几乎都是区域特色块状经济优势明显的地方。

（五）城镇化提升了县域经济发展水平，成为县域经济发展的主动力。以县城和中心镇建设为重点，城镇化成为提升县域经济发展水平的主动力。县级城市和中心镇，都开始按照中小城市的功能要求进行科学的规划建设，县域城市化建设取得了神奇的进展，许多县城和中心镇面貌在短短的二三年内发生了翻天覆地的变化。

（六）以发展效益农业为突破口，效益农业成为农民增收的新亮点。充分发挥区域比较优势，大力调整农业区域结构，着力培育区域特色支柱产业和品牌农产品，是“长三角”各县发展效益农业的突破口。

（七）加快区域经济一体化进程，增强县域经济自我发展的能力。通过统筹区域资源，打破空间阻隔、地方壁垒，改善投资环境，有序推进区域经济一体化进程。

（八）统筹城乡协调发展，提升农村在县域经济发展中加速作用。一头抓中心城市、中心集镇建设，一头抓中心村和农村新社区建设，处理好城乡关系、工农关系，让城市基础设施向农村延伸，城市公共服务向农村覆盖，城市文明向农村辐射，形成城市与农村相互促进、农业与工业相互联动、经济与社会协调发展的格局。

（九）“长三角”经济“一体化”将成为世界经济下一轮复苏的“发动机”和县域经济的火车头。以上海市为龙头的长江三角洲地区已经形成了以大都市圈为依托的特大型经济体，成为我国经济发展中的鼎足一极。长三角地区各市县都纷纷依托大上海发展大产业和块状经济，为县域经济快速发展带来了极为有力的商机。

（十）构建公共财政框架，增强县级财政活力。改革开放以来，以义乌为代表的长三角地区率先开放小商品市场，在国有土地使用权制度、产权制度、投融资体制等方面改革取得了明显成效。民营经济对国内生产总值、财政收入、外贸出口、社会就业的贡献率已达９

５％以上，国有资本已基本退出一般性竞争领域。因此，建立公共财政机制、履行公共管理职能，已成为县级财政改革的必然选择。

二、几点启示

启示一：推动县域经济的跨跃式发展，必须解放思想、创新体制，加快个体私营经济发展。“长三角”县域经济之所以充满活力，就是因为当别的地区还在为企业转制争吵不休、左右为难的时候，他们已经开始并完成了企业转制等制度创新，通过股份制和私有化等措施，比其它地区提前发掘了生产要素的潜能、释放了生产要素的活力，经济快速增长，资本原始积累顺利实现。他们的经验告诉我们，发展个体私营经济，首先必须解决平等对待各种经济成分的问题，进一步消除对个体私营经济的偏见，只要诚实劳动，合法经营，都应得到社会尊重；个私企业经营者也要解决小富即安、小进即满、不求长远发展等问题。

启示二：推动县域经济跨跃式发展，必须依托自身优势，大力发展特色产业。虽然县域经济的发展很不平衡，地区差异较大，但各地都有相对的比较优势和比较劣势，应扬长避短，注重依托各地的特色资源、区位、技术、市场、人才等经济要素，发挥比较优势，从一草一木中寻找特色，在一针一线间培育规模。选准角度，找准空间，精心谋划和打造一批叫得响的拳头产品、特色产业和龙头企业，把产业做大，把企业做强。

启示三：推动县域经济跨跃式发展，必须产销互动，以产品兴市场，以市场带动产业发展。义乌“鸡毛换糖”换来了全国最大的小商品市场和日用商品生产基地的“头衔”。虽然初始流通方式较为原始，但在改革开放初期，正是这种原始的活动，使浙江人较早地领悟了产业培育市场，市场促进产业，市场与产业互为依托共同发展的辩证关系，进而使浙江成为全国的“市场大省”和“区域特色经济大省”。因此，新形势下，一方面要重视发展现代流通业；另一方面要壮大农民经纪人、专业协会、营销队伍等，逐步编织区域性、全国性乃至国际性的市场网络，提高其组织化程度，扩大流通规模，尽快实现传统流通与现代物流的对接，拉近农民、农村及农业与市场的距离，实现产品与市场的连接。

启示四：推动县域经济跨跃式发展，必须抓机遇，扩大开放，借助外力求发展。国际经济全球化是当今世界经济发展的重要趋势，表现为生产要素全球性流动与配置，产业结构全球调整和转移，产业链全球范围布局和重组；国内长三角、珠三角等发达地区的产业西移态势已日渐明显，这种国际、国内产业调整局面，为西部地区承接辐射，实现跨跃式发展带来了不可多得的机遇。

启示五：推动县域经济跨跃式发展，必须深化财政管理体制改革，增收节支促发展。从当前西部县级财政管理机制运行情况来看，我们要创新管理机制而建立以资金管理为中心的六大财政运行体系：以票款分离、罚款分离为基础的非税收入征管体系；以“零基法”的部门预算、细化预算为基础的综合预算管理体系；以资金直拨、统一核算为基础的财政集中支付体系；以制度督查、项目监管为基础的财政监督体系；以明晰产权、法人动作为基础的经营性国有资产管理体系；以基本养老保险为基础、其他社会保障相配套的社会保障体系。逐步建立规范化、制度化的财政运行框架，实现“一个笼子管收入，一个盘子编预算、一个口子管支出、财政全过程监督”，有利于集中财力办大事，增强政府的调控能力。

启示六：推动县域经济跨越式发展，必须落实“思路项目化、项目数字化、措施具体化、效益最大化”，政府提速助发展。对政府工作进行全面“提速”，是改善投资环境的题中之一，也是从根本上改善投资环境的内在要求。这就要求政府部门树立服务行政理念，加快职能转变，确保政府精干高效，为投资环境的根本改善开创新局面，发挥其应有的主导作用。同时要增强政府信誉，应从加强信用意识教育、职能归位、依法行政、政策公开、运作透明、加强监督等方面着手，依靠体制改革，制度创新来从根本上解决政府信用问题，增强政府的信誉，提高政府的威信。同时以强化监督，加强管理，推动高效落实为载体，全面制定和落实发展的各项措施，以建立科学有效的评价体系为突破及时的对加快发展单位和个人及项目

5.房地产行业发展趋势 篇五

2020年将是未来五年行业格局走势的缩影，亦是展望未来行业终局的灯塔，因此值得期待。

1、房地产行业仍将对中国经济增长发挥重要基石作用

2020年是中国全面建成小康社会、GDP比翻两番的收官之年，预计经济增速将大概率维持在6%左右区间、2020年GDP规模将超过100万亿人民币。同时受全球经济放缓、中美贸易关系不稳定、投资需求拉动不足等外部环境不确定性因素影响，国内经济下行压力仍然不小。

房地产行业中短期内每年仍将维持 13-15万亿的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强有力带动作用，2020年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。

2、行业政策调控总体力度适中并且供给侧调控偏紧、需求侧调控相对偏松

房地产行业20下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2020年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”背景下，预计行业政策调控政策力度总体适中。

其中在供给侧，行业融资政策仍将维持偏紧并逐步向中性回调;在需求侧，因城施策调控政策下，部分中心城市及都市圈周边城市在前期政策调控超调基础上可能在人才住房、限购限价等方面做出一定调整，客观上为地产商提供土储高性价比补仓的阶段性机会。

3、市场集中度进一步提升与尾部企业退出推动行业市场加快出清

按照目前土地资源储备、销售去化情况估算，2020年行业前30名地产商总体仍将维持两位数的增长速度。

其中前10名地产商由于自身规模基数较大已处于安全边界，未来核心战略目标将由规模成长逐步转向提质增效降风险;10-30名地产商由于资产结构问题、成长惯性和焦虑感，未来仍转向有质量的规模成长;金融资源将进一步向头部玩家集中，尾部中小型地产商将逐步退出行业市场，市场出清过程将持续进行。

4、房地产行业黑天鹅事件大概率出现

由于在资本市场地产板块估值较低权益融资困难、各融资渠道收缩且融资成本提高、商品房销售去化回款难度加大等一系列影响因素，2020年地产商在资产负债率、有息负债还款、低效资产处置盘活、住宅开发建设刚性支出等方面将面临紧约束。

部分现金流紧张的企业会因为信用违约等黑天鹅事件掉队。提高资产效率、做好现金流管理、现金为王仍是2020年地产商在严峻外部环境下存续发展的关键必要条件。

5、市场总体量价趋稳且不同城市房价窄幅波动、地价小幅回暖

中国房地产行业需求侧的政策调控已经完成了由中央负责总量调控转向压实地方政府责任，因城施策、一城一策的转变。各城市地方政府将总体按照商品房价格进行有针对性调控。

在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的总基调下，预计全国行业总体量价趋稳，同时不同城市根据自身所处地价、房价周期阶段，房价会出现窄幅波动调整。同时地价较年下半年将有可能小幅回暖，低总地价、中体量快周转项目可能更受市场青睐。

6、更关注自身产品全生命周期竞争力与投资出价能力提升

众多地产商已对未来行业趋势形成基本共识，即出现系统性行业普涨的大周期性机会可能性极低，房地产终于进入下半场，基本盘仍然健康，住宅开发项目净利率总体稳定在8-12%区间。

因此企业的核心竞争力已从投资周期研判和踩点能力，逐步转向产品全生命周期竞争力以及投资出价能力的提升。

这要求企业刀刃向内，在产品标准化与品质提升，全生命周期成本管控、开发运营效率与周转速度、深刻研判城市地价房价走势等方面持续精耕细作、固化能力，进一步降低前端投资与后端开发建设中的犯错概率，增强自身发展容错性。更快构建上述能力的地产商将更可能行稳致远。

7、更多地产商参与城市产业培育发展

由于土地公开招拍挂市场竞争激烈、商业综合体在高能级城市逐步饱和、各城市产业招商引入需求日趋强烈，部分地产商积极参与城市综合开发建设与产业引入培育中，在城市发展中扮演更加综合的角色。

城市公园改造、养老大健康、智慧城市建设、传统产业搬迁转型、专业型产业园区新建等城市和产业功能建设培育的综合开发项目在2020年将成为部分地产商在中高能级城市布局的主战场和主渠道之一。

建议地产商要清晰考虑自身基因与优势能力，避免短视行为，做好资源整合方，构建好自身专业化能力以及外延产业合作朋友圈。

8、资产收并购数量增加，机会与风险并存

考虑可能发生的黑天鹅事件导致企业掉队、中小型企业退出加速市场出清、部分企业资产结构与城市换仓调整等驱动因素影响，2020年地产行业的公司股权整体以及优质资产包的收并购潜在机会数量将有所上升，买地资金充足的地产商可以在2020年将收并购作为重要的土地资源扩充渠道，同时重点把握部分区域型房企的收并购机会，实现在特定重点中心城市的快速深耕与跨越式发展，同时需要更加注重风险防控。

9、国有企业间行业整合提速

考虑到地产行业国家队具有天然的金融资源优势，以及当前区域型地产开发国有企业、城投公司等面临经营困难的客观情况，2020年中央企业与地方国有企业将通过资产重组，在做好优势互补，强化国有资产保值增值方面形成若干标杆案例。地方国资亦有可能对本地区地产开发与城市建设的业务板块进行资产重组与资源整合提升。

10、物业服务等地产多元业务快速成长与分拆上市

6.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇六

摘 要：国内市场整合是市场经济的内在要求，也是我国全面深化改革亟待解决的重大现实问题。利用冰川模型测度市场分割指数，通过1985―省际面板数据对我国市场分割与经济增长之间的关系进行实证研究。实证结果显示，我国国内市场出现整合趋势，但“囚徒困境”仍存在于中央与地方政府的利益博弈之中。同时，市场分割与经济增长呈现“倒U型”关系，市场分割出现传导途径多元化、传导手段隐蔽性的特征，其作用效果的体现主要是物质资本和人力资本，而科技创新、对外开放度、地方保护和国有经济比重的作用仍需进一步深化分析。其政策含义在于政府应加快职能转变，减少不恰当的行政干预，健全区域合作利益补偿机制，制定和完善相应的法律法规，以此推动国内市场一体化进程。

关键词：市场分割,市场整合,经济增长

基金项目：国家社会科学基金重大项目“推进经济结构战略性调整研究”，项目编号：13&ZD022;吉林大学“985”工程资助项目“中国国有经济改革与发展研究”

中国经济自改革开放以来取得的发展成就，得益于从计划经济向市场经济体制转轨所释放出的制度红利。在实践中，这一改革历程具有明显的地方分权特征。始于20世纪80年代的财政分权改革，使得各地区的经济利益尤其是地方政府的利益与地方经济的发展联系更为紧密，地方政府成为经济发展的积极推动者，并导致国内市场竞争日趋激烈，各地企业亦在竞争中得以进步。[1]然而，地方政府在积极发展本地经济的同时，其保护地方经济的冲动也得以加强。[2]在地方政府的干预下，国内市场分割开始出现，并阻碍了国内统一市场的形成。

国内市场整合是完善市场经济体制的必要条件。原因在于，统一开放的市场体系有利于市场价格的形成，它保证了商品和生产要素的自由流动，进而实现了市场对资源基础性的配置作用。改革开放以来，随着我国市场化改革方向的逐步确立，国家制定了多项措施反对地方保护行为，阻碍商品和要素自由流动的体制障碍逐渐消除。然而，在中央与地方的利益博弈过程中，采取分割市场政策仍然是地方政府的占优策略，其对市场的管束手段呈现出多元化和隐蔽化的特点。尽管地方保护造成的市场分割在某一特定时期会促进经济增长[3]，但就发展全局而言，统一的国内市场更有利于发挥规模效应，也更有利于中国经济的长期增长。

当前，学术界对于中国国内市场的分割(或整合)的趋势存在着一些争论，但都认为中国区域间的市场分割是一个严重问题。究其原因，国内市场分割源于改革开放以来中国区域经济增长的不平衡性。基于区域发展不平衡而制定的差异化政策，虽一定程度上对地区经济发挥了激励作用，但也在中央和地方政府以及地方政府之间的博弈中被蚕食，相对的制度红利逐渐消失。而出于地方利益的考量，尽管市场分割不利于区域间竞争和发展全局，但仍然有一定的生存空间。由此可见，削弱地方干预、推进国内市场融合是今后中国经济增长不可回避的现实问题。1我国国内市场是趋于整合还是加剧分割?市场分割对我国经济增长的效果如何?这些问题不得不引起人们的深思。

与既往研究相比，本文的贡献主要体现在以下三个方面：一是对市场分割指数的假设前提进行再修正，重新测度市场分割指数，并基于更长的时间段上对市场分割与经济增长的关系进行研究;二是证实了全国和地方市场分割对经济增长的作用效果的非一致性，即意味着“囚徒困境”仍存在于中央与地方的利益博弈之中;三是考虑到市场分割传导途径的多元化、隐蔽化等特征，从多种因素上对此深入开展分析，并试图理顺其内在机理。本文余下部分安排如下：第一节对相关研究进行简要梳理和回顾;第二节通过对测算市场整合程度的不同方法的利弊分析，选择最具代表性的价格指数法，并对其假设前提进行再修正，利用计算值对国内市场一体化趋势进行分析;第三节构建市场分割与经济增长的回归模型，并从整体上和分阶段上进行实证分析;第四节从定性和定量的角度对市场分割对经济增长的传导途径进行分析，计算出影响程度的大小，对两者关系进一步证实;第五节是结论及相关建议。

一、相关文献回顾

对中国区域间市场分割的讨论始于Young()的研究，他认为中国的地方政府为了巩固既得利益而违背了资源配置的规律，这种对地方经济的人为扭曲加剧了区域市场的分割[4]。此后，国内市场分割引起了学术界的重视，并吸引一些学者就此主题展开研究。

7.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇七

一、我国房地产经济发展现状分析

(一)发展的速度过快

我国的房地产经济发展十分迅速,在短短的十年内已经完成了发达国家三十年的程度,而这也与我国国情存在密切的联系。从2005年到2015年,大规模城镇化建设从无到有,大量人口从农村转移到城市,人们对住房的需求量大幅度提升,相应的,在我国房地产基础较为薄弱的情况下,大量与之相关的产业纷纷投入房地产经济投资和运营当中。

很显然,在早期进入该行业具有很大的市场红利,加上政府政策的支持,很快形成一条相对完善的产业链。以房地产开发商为经营主导,通过土地购买、房产建设、房产销售等环节赢取利润,但相应的,这一状态下缺乏有效的监控,很快出现了房价暴涨的局面;但毫无疑问的是,房地产是国民经济发展的一个巨大增长点,快速发展的房地产行业带动了钢铁、建材、装修等行业的快速发展。

(二)刚性需求不稳定

“衣食住行”是人们生存、生活的基本需求,在商品经济社会,住房已经成为个人和家庭最大的投资项目。尤其在城市化进程中,原有的居住格局已经被打破,高层建筑形成的群居性空间,进一步导致社会资源的商品化(如水电)和统一供应;因此,房地产经济中更多的具有民生保障成分。

房地产经济的迅速发展是一个不争的事实,但由于存在不理性的价格因素和市场监管问题,房地产业的刚需并不稳定,存在一定的泡沫。为了遏制不理性的房地产经济投资行为,我国也出台了宏观调控政策,采取了限购措施,并通过公租房、廉租房等搭配建设形式,促使保障民生的基本需求。尤其在国内一二线城市中,刚性需求从2013年逐渐回落,前期房地产投资的回报收益减小,加上通货膨胀等因素,导致整个市场信心不足,买房意愿减弱,刚性需求走低。

(三)市场发展不健全

我国房地产经济的快速发展中存在很多忽视因素,进而引发市场发展的不健全问题。很显然,房地产不可能是“空中楼阁”,发展房地产与土地经营之间存在密切的联系;我国土地幅员辽阔,但可利用的比例却很低,可以用来作为后备的土地资源就更少。房地产业的快速发展,与土地供求造成一定的市场矛盾,导致了大量优质耕地资源被占用。

此外,对环境的影响也不容忽视,根据我国企业的相关要求,经济责任与社会责任是相互对应的。其中社会责任中,就包括生产建设中对生态环境的义务;但房地产经济并不具备区域的固定性和经营长久性,在破坏式的建设完成之后,房地产经济就会转移到其他区域或领域。

二、我国房地产经济发展趋势研究

房地产经济是我国现代经济体系的重要组成部分,尤其是在城市建设和“城乡一体化”改造中,房地产经济的直接作用是改善人民群众生产生活条件,尽管当前还存在一些弊端,但具有很好的发展前景;结合当前经济走势,主要有以下两个发展趋势。

第一,市场逐渐成熟。“十二五”期间是我国房地产经济的“阵痛期”,2016年开始中国进入“十三五”规划,房地产经济发展将迎来新的机遇。我国城市化建设和乡村改造已经进入中后期,房地产及相关行业有时间进行市场调整,在政府指导下,进一步向理性化发展。

第二,房价逐渐稳定。房价是影响市场的重要因素,近年来我国房价呈现出既不理性的增长,给人们的生活带来了极大的不利影响,同时也造成了国家经济的不稳定性;随着政府不断调控、市场改造,房价正逐步与国民经济规律协调,最终形成稳定的价格体系。

三、结束语

总体而言,房地产行业已经成为了国民经济的重要组成部分,而房地产经济的发展格局是全面性的,与建材、装修等有密切的联系;因此在进行房地产经济评价的过程中,不能片面地展开,而是要综合考虑国民经济的发展状态;要促使房地产经济健康有序的发展,不仅仅需要行业的自律和市场的监管,同时还需要国家政策的扶持和政府部门的引导,如此一来才能实现房地产经济的健康发展。

参考文献

[1]张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场,2010,31:6+16

[2]赵立松.我国房地产经济发展趋势分析[J].合作经济与科技,2014,03:22-23

[3]李轶纾.浅析我国房地产经济发展现状与发展趋势[J].现代经济信息,2014,05:329-330

[4]王春华.我国房地产经济发展现状与趋势分析[J].中国房地产金融,2012,10:8-10

8.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇八

关键词：工业地产 开发模式 影响因素 发展趋势

一、工业地产的定义

工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理与服务等为一体的工业物业总称。作为有别于住宅、商服等性质的用地，工业地产的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的出让年限为50 年，工业地产的主要客户为公司、企业、个体经营者。

二、我区工业地产的发展

我区工业用地从经济开发区来看经历了以下发展阶段：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展。90年代初，黄岩经济开发区在东城开发区，仅仅划定土地使用范围，由入园企业自行进行土地开发；后来，开发区对园区土地按工业类型进行规划分区，设立食品罐头园区、医化园区、轻化投资区、综合投资区等专业园区，对符合项目规划企业进行招商引资；接着，区政府和园区管委会针对我区产业更新改造亟需项目（如新能源项目、高新药业研发）出台更有力扶持政策吸引企业入园；目前区政府正在集聚模具重点骨干企业和行业急需的模具配套企业以及技术先进、科技含量高、能提升拓展产业发展水平的模具企业，大力建设模具新城。

三、我区工业地产开发模式

根据我区工业地产开发建设的经验，工业地产开发的模式有3种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式。

1.工业园区开发模式

通过政府行为，划定区域规划发展工业用地。该模式是我区工业地产市场的主要载体。黄岩经济开发区1994年获批为省级经济开发区，经过20余年的建设发展，黄岩经济开发区建设区域不断扩大。开发区核准区域面积为8.54km2，授权托管区域达到31.19km2，开发区相继建成了东区综合投资区和食品园区一、二期，启动了东区医化园区、轻化投资区、食品园区三期、西工业园区、新前城市新区、东城双浦、澄江石柜岙和高桥联丰螺屿区块建设。总计安排企业入园690余家，主要集中在医药化工、机械制造、塑料模具、罐头食品、工艺礼品及摩托车、电动车等行业，其中规模以上企业287家。

2.主体企业引导模式

主体企业引导模式是工业园区开发模式的衍生模式。政府创造产业政策、税收、土地等优惠条件营造园区，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响力来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。如经济开发区医化园区，采取优惠政策引入本地上市公司联化股份有限公司 、天宇药业有限公司等，在龙头企业带动下，做大做强医化产业，并带动一些上下游工业企业加入园区建设。

3.工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业获取工业土地项目，在进行项目的路水电等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的开发利润。开发区模具新城就是由温州开发商统一建设道路、水电、通讯等基础设施建设，并按照模具开发生产要求建设层高8米以上设置行车的标准厂房，然后按照业主购买面积对厂房进行分割出售过户。

就我区目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。

四、工业地产发展的影响因素

1、政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引投资与可持续发展。2003年以来，国家相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相关政策也越来越健全。2、市场供需的影响：工业地产的需求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业地产需求持续增加，供需缺口增大；同时国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供给缺口。3、发展模式的影响：可持续发展的集约节约用地模式，一方面会提高存量工业用地使用效率，相当于增加工业地产供应量。4、投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。

五、工业地产发展趋势

1、发展具有舒适环境和充足雇员停车场地的工业地产。随着人们对工作环境和交通便利性的要求增强，那些具有舒适工作环境和充足雇员停车场的企业，会越来越受到欢迎。

2、标准厂房等易于建设的建筑形态代替原有砖混钢筋建筑物。标准工业厂房兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。标准厂房的优势：企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如台州市2004年、浙江省2008年已出台鼓励标准厂房建设的优惠文件。

3、区位接近于国省道、高速路、和主要航运港口。根据租金梯度理论，工业企业愿意为中心位置每单位土地支付的金额会低于其他的使用用途，在一个竞争性的土地市场中，选择更远的位置对工业企业而言是极为有利的。现在，新的工业建筑基本上总是建在城市最边缘处，因为来自其他用途的土地竞争在那里是最小的。工业用途的大规模用地量.使得工业用地的租金梯度实际上变得接近于零了。工业位置更多地由那些其他土地用途决定不使用来决定的，而不是由特定位置对工业企业的明确吸引力决定的。例如，正好位于高速公路或者临近机场、港口的地块，由于噪音或者其他审美方面的考虑而不受许多土地用途的欢迎、由于这些地块上的竞争基本不存在.这便成为工业企业能够找到的大片廉价土地。

六、工业地产开发模式趋势

1、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。比如现在黄岩区工业用地招拍挂每亩地出让金在70万多元，主要是政府对很多工业用地一级市场设置了很多政策限制条件导致不充分竞争导致的；但在二级交易市场，平均每亩工业用地要200多万元。这之间的差价体现了政策优惠价格和市场真实价值之间的差别。

2、随着工业地产投资收益潜力的增大，未来工业地产的操作方式将不断创新，资本运作成为工业地产开发的趋势。未来各类投资机构必将不断进入工业地产领域，投资运作方式也将不断发展。比如在国外比较流行的客户定制模式（根据客户定制标准厂房）和带租回购（收购一些带有租约的好的工业物业）也会不断涌现。工业地产产权式REITs金融创新产品也会慢慢开闸。

3、工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”。目前，黄岩经济开发区正在建设的模具新城，集生产、研发、销售、培训、会展、资讯等功能为一体，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的开发道路，避开了单纯进行工业地产开发的模式，为我区工业地产探索了一条新路。

参考文献：

9.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇九

从古到今，房子都是一个永远说不完的话题。很多人都记得孟子的“居者有其屋”、杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的普惠理想，而现实却一直更接近白居易在《卜居》中的感慨——“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有居，未如硕鼠解藏身。”2014年2月末，浙江省杭州市城北两个楼盘降价，加之此前“香港、常州楼盘降价”、“鄂尔多斯(7.63,-0.03,-0.39%)、温州楼市崩盘”、“银行停贷”等消息的曝出，让楼市遭遇恐慌。房子关系到每个人的财富，很多人对于当前楼市上的任何一点风吹草动都敏感不已，许多房地产企业犹如“热锅上的蚂蚁”。

房地产问题从2014年两会开幕以来一直是代表委员、社会各界关注的热点话题。土地市场、房价走向、房产税等一系列词汇高频率的出现在房地产调控讨论中，那么，房价是涨还是跌？如何来抑制房价过快上涨？房价高在哪儿？房地产领域是权钱交换吗？小产权房怎么办？中国房地产问题症结在哪？如何看待目前银行收紧房地产贷款？楼市拐点将到来了吗？房地产市场会不会大规模崩溃？有没有可能出现压垮房价的最后一根稻草？2014房价走向究竟如何？

政府工作报告中的房地产业

我们一起来看一看，2014年政府工作报告中对房地产发展的全面描述——完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。在其他领域，房地产相关内容也多次被提及。推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作；保持农村土地承包关系长久不变，抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点；城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化；加强城镇化管理创新和机制建设。要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划的统筹衔接。提高城镇建设用地效率，优先发展公共交通，保护历史

文化和自然景观，避免千城一面。加强小城镇和村庄规划管理。探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资登记制。通过提高建设和管理水平，让我们的城镇各具特色、宜业宜居，更加充满活力。

不难发现，这是10年以来政府工作报告中首次未强调“房地产调控”，但实际进行差异化调控。这是在增加供应、抑制投机、提高大城市保障房比例、更大规模加快棚户区改造和城中村改造，促进房地产业可持续发展。

回眸房地产业11年

2003年至2013年，国务院先后出台10次房地产调控措施，期间全国房价涨幅达145%，全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%，京沪穗深杭等5城市商品房价平均涨幅达220%，其中北京房价涨幅最高为259%，全国涌现出一批又一批的“地王”，土地出让金曾经最高占到地方财政收入的76%。

过去的11年里，我国房价上涨的原因主要有需求旺盛、土地供应收紧、货币增发、高地价、调控政策缺乏长期规划、城市人口激增、房产保值增值能力被广大投资者认可等。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。

2013年，房地产政策的核心是宏观稳、微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。

2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

由于不同区域市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而鄂尔多斯、唐山、温州、芜湖、海南等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，适当微调当地调控政策以促进需求释放。

2014年房地产业解读

人大新闻发言人傅莹在面对中外媒体时表示，要加强对新税种的立法工作。我看到一些讨论，社会上比较关心的房地产税、环境保护税，这方面的立法工作都在研究当中，也会注意听取社会上的意见。而财政部部长楼继伟表示，正在研究资源税，推进环保税、房产税立法，正在研究消费税范围和税率做适当调整。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]则表示，房地产税立法，仍以持有税为核心，但涉及亿万家庭，慎之又慎，人大立法流程长，估计草案会向全社会征求意见，三年内难见法律，也不会全国开征；“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申，表明即便是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是限购限贷至少今年不会全面退出。

对于政府工作报告中的楼市密码，住建部部长姜伟新答记者问时给出了四个字——“双向调控”。

全国政协委员、住房和城乡建设部副部长仇保兴表示：“我们还有10年的稳定期，到城镇化还有10到15年，在这个期间房地产市场整体上不会出现问题。”他还表示，应该从现在开始对那些收入比不合理的城市采取办法降低收入比，平稳过渡，使得城镇化末期不会出现房地产泡沫。“中国是有机会又有能力拿时间换空间，避免房地产泡沫的。”中国目前的房地产市场分化严重，房价收入比超过10的城市大概有七八个，房价收入比超过8的城市近20个，前述城市的房地产风险较大，需要进行降温；“但是剩余600多个城市中的相当一部分房地产市场较为疲软，有些地方甚至出现空城，所以应该分类调控，不应该一刀切。”对于分类调控的说法，全国政协委员、北京林达国际投资集团董事长李晓林表示赞同：“北上广深地区房价平稳，新增人口特别多，所以房价短时内下不来。而与一线城市不同的是，二三线城市房价有降低的趋势，尤其是二手房价格。”全国政协委员、住建部住房政策专家委员会专家、上海市房地产行业协会副会长张泓铭表示，国内房价地区差异不同，需要分类对待，同时坚持宏观调控。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也表示要分类调控，告别一刀切。针对不同城市分类调控，房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小的三四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。

对于地产市场趋势的预测，业内人士的看法偏向乐观。首创集团董事长刘晓光[微博]说：“我想今年还是比较稳定的趋势。房价是稳定的，增量也是稳定的，我估计有7%到9%左右的增速，应该是这样一个幅度。”华远集团总裁任志强[微博]明确表示，受到人口结构、城镇化、消费水平等多方面因素的共同影响，中国的房地产市场，不管是今年，还是短期之内的三五年，还是中期的十年左右，发展趋势都不会发生太大的变化，房价不会下跌。泰禾集团(8.50, 0.05, 0.59%)董事长黄其森也认为，房地产地位不会动摇，调控政策可进一步微调；“中国房地产的黄金十年，才刚刚开始，特别百姓对改善的需求尤其强烈。”清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授李稻葵[微博]表示，如果以20年为大周期的话，中国的房地产市场目前正在转换，像过去20年的迅猛增长的时代恐怕已经过去，但也不会崩盘。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，尽管2013年是房地产市场近十年来的第三个高增长年份，但这种增长速度是很难持续的，一定会伴随经济增速下台阶而放缓，但不会大跌。

对于与房地产市场息息相关的新型城镇化建设和小产权房的治理等话题，相关专家及业内人士也纷纷建言献策。中国房地产学会副会长陈国强认为，新型城镇化的最大特点是以人为核心，“三个1亿人”目标将极大地改变我国城镇格局与城乡面貌；在保障房建设领域会运用市场化思维和手段。全国政协委员、湖南财政经济学院院长伍中信认为，建在耕地上的小产权房要坚决打击，不能假借土地流转之名搞房地产开发建设；建在原来宅基地上的小产权房可以考虑合法化，流转的土地要按照规划不能随意用于非农建设，不能占用耕地。同策咨询研究部总监张宏伟表示，从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，坚持做好保障性住房工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。链家地产

[微博]市场研究部认为，从2013年开始，农村土地流转改革试点已经开启，未来这是农村土地改革的重要方向，土地流转率的提高对房地产行业是一种长期利好。“中国现在主要问题是在房地产领域投资太多，占GDP的比重13%左右，在整个固定资产投资占到差不多1/4以上。这在世界其他国家即便不能说没有也是极为罕见的。因而，房地产投资的主要问题是个资源配置问题，而不一定是房地产泡沫问题。”全国政协委员、中国社会科学院学部委员余永定表示，“把大量资源用于房地产，就需要大建钢厂、水泥厂和平板玻璃企业，这是一种不合理的产业结构。”“把大量的资源投入到房地产行业就意味着投入科学研究、技术创新和社会消费领域的资源严重短缺。我们应该把钱用在改善民生(这包括棚户区改造和建设社会住房)、改善教育、减少贫困差距、促进科学技术发展等方面，而不是用在盖超出中国经济增长水平所能支撑的豪宅上。”

房价波动各方发声

就房价波动原因，两会出现各种声音。

“房价，既不能够大涨，也不能够大跌。大涨大跌都不是市场经济，我们还是要尊重市场经济规律。总的来说，要保持稳定，就是我们常说的‘稳中有降’。”全国人大代表、北京市常务副市长李士祥表态，“首先是加大保障房的力度，去年我们提供了7万套保障房，今年要有47万平方米的保障房，同时135万平方米的共有产权房，这些都是加大市场供给的力度。同时，以市场为主的，多样性需求的体系也要建立，通过我们提供必要的土地供应，加大土地供应的力度。”

全国人大代表、欣意集团总裁于贵良分析道，房价高是因为房产资源占用的两极分化，实施全国联网登记，同时征收房产税，有利于二手市场房源的大量供给，而客观上有利于房价的下降。

“下降也是市场经济的一种形式，是存在的。崩盘，说整个房地产市场崩盘，我觉得这句话有点言过其实，为之过早。”全国人大代表、中南房地产业有限公司董事长陈锦石认为。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表态，房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序的问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素，因此未来走势不能直接判定。

对于房价偏高而言，“房价高在哪儿？房价的24%是税费，超过30%是土地出让，这些钱都被有关部门拿走了，要降房价，首先请不要‘雁过拔毛’，”全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印这样发声。全国政协委员、住建部副部长齐骥认为：“一线城市要遏制投资投机性需求，限购政策不退出，同时双向调控，对库存量比较大的城市，要控制供地结构和供应结构。不同历史阶段要进行不同的房地产调控。目前，除了抑制投资性需求外，还要增加供给。”

对于当前房地产业的风险，全国政协委员、江苏省社科院院长刘志彪警告：“当前的楼市泡沫和地方债问题如果处理不好，对银行而言就是‘定时炸弹’。银行收紧房贷，既是进

行风险控制，也符合国家政策调节的方向。经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。”

值得关注的城镇化，全国人大代表、民建中央副主席辜胜阻[微博]认为。随着城镇化的发展，资源和人口大量由边缘向中心城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现，楼市便越来越呈现明显的分化。

就房产税来说，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康强调：“推进房产税改革，就必须立法先行。开征房产税必须要先建立全国不动产信息联网体系，这些举措都将对房地产市场影响深远。”

10.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇十

从远大集成住宅技术看中国房地产未来发展趋势

本人长期从事建筑施工行业，亲身经历了中国房地产行业自98年开始的十年高速发展。十年来无论是住房的建设总量，还是房价的泡沫空间如今已是各方专家的炒作热点。可是建筑技术的飞速发展，新材料，新技术的不断涌现为中国房地产行业的整体提质创造了有利条件，可以肯定的说未来十年中国房地产发展将朝着环保，节能，集成，高速的方向发展。

一、现阶段中国房地产企业现状

现阶段，我国房地产开发企业发展主要呈现如下六大特点。

1、企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小。人口基数和经济发展程度决定了像中国这样巨大的房地产市场是不可能被少数房地产企业所垄断的，各地中小开发企业多如牛毛，很多企业其实就是一个项目公司，项目完工后企业自动消亡。同时十年之间通过不断发展国内涌现出万科、碧桂园等许多大型房地产综合开发企业。这些企业已经具备雄厚的资金和开发实力。

2、企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢。目前企业经营业绩普遍提高得益于最近五年房地产行业的高速发展和资金泡沫。最具体的表现就是中国百富榜的30%为房地产富豪所把握，地方政府财政收入的30-50%来源于土地出售和房地产相关行业的税收。越是资金雄厚的大企业越是掌握市场主导权，如万科自己企业的提价和降价行为已经对全国房地产市场造成很大影响。

3、企业成长良好，但营利能力相对滞后。在房价暴涨的同时土地价格也出现暴涨现象，企业在房价暴涨初期所获得的利润被后期的各种开发成本所侵蚀。企业营利能力相对减弱，导致企业刚刚形成的长期发展战略面临困境，许多企业不得不调整中长期发展战略。

4、企业的区域分布具有较高的集中性。全国的房地产开发企业，有一大半都集中在广东，上海，北京，江苏，浙江等东部地区的12个省市中。这些地方是中国经济最发达的地区同时也是房地产泡沫最严重的地区。实际上中国目前的大型房地产企业都是从这些地方发展壮大起来的。

5、企业融资渠道比较单一。房地产行业是一个资金密集型产业，资金需求量巨大。一个5万平方米的小高层住宅小区建设成本资金的需求量平均为1亿元左右。过去房地产开发资金主要来源于银行贷款和住宅按揭贷款以及施工企业的垫款。目前部分企业已经通过企业上市融资来解决企业发展的资金问题。

6、企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业。当前国内房地产泡沫的成因我认为是民营企业开始，国外资金和国有企业的积极参与的共同结果，大量的资金通过各种渠道进入房地产行业，几乎是全国都搞房地产，人人都谈房价泡沫。在郎咸平教授的二元经济中有充分讨论。但是不可否认的是民营企业的发展势头远强于国有企业。

二、目前中国住宅的质量与科技含量现状

鲁班一直以来都是国人心目中建筑业的祖师，一度以他为荣。可是几千年来中国的传统建筑还是在延续着秦砖汉瓦的传奇，当国外建筑科技突飞猛进的时候我们是不是应该深思。其实国家有关部门一直在不断强调建筑科技的重要性，早在2002年由建设部科技委推出的“中国住宅产业化暨科技论坛”，就引发了一场住宅创新的洗脑风暴：一直为国内房地产开发企业视为“盲区”的钢筋预应力技术、铜制管材运用、外贴保温面砖、反向抵押贷款等住宅产业化新理念纷纷跃出。

据建设部住宅产业中心示范处处长孙克放介绍，发达国家的住宅产业化，科技贡献率通常为50%，至2000年底我国科技进步对住宅产业的贡献率仅为31%，因此目前的住宅建造水平只能称之为“半发达”状况。在国外粘土砖几乎绝迹，而在国内却还在普遍使用。在我们为选择外墙是墙漆还是面砖而讨论时，国外高分子聚合材料外墙挂板已经全面推广使用。

建设专家指出，钢筋预应力技术20年前我们就学会了，但仅在公建中运作，未在住宅中推广，这就是福利分房带来的弊端，从设计师到结构师都不再动半分脑子，前苏联模式一用就是几十年。这种惰性还可以从建筑材料的使用上看出来，比如“铜制管材”，美国、英国、澳大利亚等国在住宅建造中70%都采用铜管，而在目前国内火热的住宅开发中却看不到铜制管材的使用。

所有这些现状意味着我国现有建筑相比国外技术落后、资源浪费惊人、能耗巨大。令人欣慰的是，从1998年放开的个人购房市场，在走过“高额利润”释放阶段之后，激烈的市场竞争促使业界开始寻求技术创新，依靠“概念炒作”已然步履维艰。

三、未来房地产的发展空间与方向

全世界能源消耗总量中有40%是建筑的能源消耗，其中住宅能源消耗又占了2/3。而未来的智能化住宅则为人们营造了一个个舒适、安全、方便和高效率的生活环境。随着石油、媒炭等能源的日益枯竭，人们对能源现实的理解也日益加深，融入自然、节能、可持续发展的住宅设想也越来越成为未来住宅在智能化之外的另一个重要指标。

中国十年的房地产高速发展，一线城市无论在住宅物业的保有量还是可持续发展方面都趋于饱和。随着我国城镇化得不断推进，大量的二三线城市和小城镇发展空间已经释放出来。在下一个十年中我们应该怎样进行住宅建设已是不言自明的了，融入自然、节能、可持续发展的住宅设想必将成为未来住宅在智能化之外的另一个重要指标。

通过对国内先期进行住宅产业化研究的几个企业的分析，各有特点，做的最好的是远大住宅工业化公司和万科。

1、积极推行精装修住宅。过去的毛坯房是我国房地产发展过程中的一个怪胎，之所以如此大行其道与房地产开发商是密不可分的。大家试想一下开发毛坯房有几个最大的好处是降低开发成本和缩短开发工期以便尽快回笼资金。因为在建筑施工中住宅的精装修成本一般在600-1500元之间，以十万平方米的住宅小区计算，平均少投入6000万到1亿元的成本，这对开发商来说是一笔不小的成本。住宅的精装修因为工序复杂，不利于大规模施工所以工期延长至少2到三个月。还要面对业主对装修质量的挑剔，所以开发商都是尽量减少成本，缩短工期，我们在市场上只能购买毛坯房也就可以理解了。

在万科的开发产品中有一小部分精装修住宅产品，万科利用他带头大哥的身份和实力在住宅产业化方面做出了一定得尝试。但是万科的精装修住宅只是完成了开发商的整个开发流程而已，他所使用的装修材料和装修工艺还是传统的建筑施工的延续。在住宅产业化方面还没有形成系统的概念和产品，所以说万科的住宅产业化并不是严格意义上的住宅产业化。

熟悉住宅产业化的人一定知道远大住宅工业有限公司，是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业，专营工业化住宅技术研发集成、住宅部品制造销售和工业化住宅项目投资开发。远大住工 公司发展的新型工业化住宅、建立工业化住宅集成技术体系为目标，形成了包括整体厨卫、成套门窗、成品化家装、复合节能墙体、户式双能源中央空调等核心技术与部品生产体系，建立了标准化设计、工厂化生产、配套化供应的住宅建造标准。应该客观的说远大住宅工业公司是目前国内最系统的研究住宅产业化的公司，其所取得的成果也是目前国内其他企业所不能比的。产品工厂化，质量标准化，环保、节能、安全高效、施工快速应该是住宅产业化的终极目标。

11.当前长三角地区经济发展研究 篇十一

关键词：长三角地区金融危机区域经济发展

0引言

长三角地区自古就是我国富庶之地，改革开放后，该地区成为为我国对外开放的窗口，该地方经济迅速发展，居民收入大幅增长，现在已经成为我国发达地区。但是最近的全球性金融危机，使该地区各多项经济发展受到重挫。在新形势下，如何克服经济危机所带来的消极影响，改进自身存在的问题，使该地区继续快速稳定地发展呢?本文拟就此问题进行探析。

1当前，长三角地区面临的问题

1.1经济发展速度大幅下降长三角地区是面向欧美市场的外向型经济，金融危机导致美国和全球经济衰退，致使很多长三角地区企业销售无门，经营无法维持。如在中小出口企业比较集中的浙江，就有大批的小企业因为海外需求减少以及人民币升值的组合影响而陷入困境。与此同时，长三角经济也大幅下滑，浙江省统计局2008年发布的《前三季度浙江经济运行情况》显示，该省规模以上工业增加值增幅从一季度的13.5％回落到三季度的11.6％，利润增幅从18％大幅回落到4.8％。上海市统计局同期发布的《2008年1-9月长江三角洲城市主要经济指标汇总表》更是显示，1至9月规模以上工业利润总额方面，宁波、南京以及上海均出现了大幅度倒退，同比下降分别为31％、44％和7.8％。此外，2008年长三角地区多项指标均低于全国平均水平，为近年来所罕见。如全社会固定资产投资增速回落了1.5％，出口增速回落了8.9％，到位注册外资增幅回落了5.7％，地方财政一般预算收入增速回落了15.4％，城市居民人均可支配收入平均增幅回落了2.1％，金融机构本外币贷款增幅回落了4 5％。可见金融危机对长三角经济发展产生了严重影响。

1.2资金紧张美国金融体系危机必然会使资金的供应变得紧张，跨国投资银行和跨国公司已经在全球收缩投资以应对美国国内的资金需求，这就可能使一部分资金从中国外流。目前来看，长三角三省市在2008年下半年新吸引的外资投资项目数量已经大大减少，但是由于长三角外向型的经济对外资的依赖程度比较高，在很多方面，比如出口、技术提升、产业结构的调整都无法脱离外商投资在其中发挥的积极作用。外资的减少，将使得我们长三角面临的产业结构的提升变得更加困难。

1.3区域内合作机制不完善长三角分属三个省级行政区划的事实，客观上造成了地区间的各自为政，对内开放程度远落后于对外开放程度。市场准八方面，地区间壁垒重重，统一的市场体系被行政区划割裂。同时，各地制定相关经济发展规划时缺少协调，竞争大于合作。如上海虹桥机场的国际航班全部转移到浦东国际机场，造成当年苏州专门兴建的对接虹桥机场的高速公路报废，使苏州、吴江、昆山的lT业遭受重创。再如从南京到上海沿江，已建和在建的万吨级泊位达到百个以上，港口能力过剩，将带来货源是否充分的问题。同时，上海为建设航运中心在大小洋山投资300亿元修建大型港口，这使长江两岸的江苏诸港缺少了整合力量，使宁波北仑港成为一个补给港。再如浙江发展先进制造业、杭州湾建跨海大桥、江苏规划沿江开发等举措也是以确保自身利益为前提，对周边地区的负面影响估计不多。该地区的产业结构趋同问题十分严重，产业结构趋同必然导致恶性竞争，降低了国家的整体经济效益。如在长三角几个核心城市中，它们的核心产业均是电信、汽车、材料、生物医药工程等，趋同率达70％以上。而在高新技术领域，长三角地区集成电路产业的同构性达35％，纳米材料达48％，软件产业达74％。

1.4区域内企业实力不强长三角地区的企业，或者源于乡镇企业和个体手工作坊，或者由外资兴建，对于前者，一方面，经营者缺乏现代化企业经营理念，往往局限于传统经营模式，满足于眼前利益，缺乏将企业做大，作强的动力和能力，所以这类企业在经营环节中，充当加工生产的脚色，而对于品牌、技术这些企业核心能力不太重视。对于外资企业，因为经营年限限制，一般没有长期经营的计划，他们的目的只是要利用廉价的劳动力和各种优惠政策赚钱，至于企业将来怎样，并不再考虑范围内。在正常年份，这些企业依靠提供物美价廉的商品，发展势头很好，可是一旦在如现在这种经济萧条阶段，一方面，目标市场萎缩，一方面，受到贸易保护主义的干扰，企业很快陷入困境。

2面对世界金融危机，长三角地区应采取的对策

2.1采取积极的财政政策和地区协调政策按照中央的部署，加快长三角基础设施建设和一体化的步伐，把本地区高速铁路、高速公路干线贯穿工程和三省市交通网扩大工程当作重要的共同项目予以落实，在保持投资增长速度的同时使基础设施投资发挥更大的效益。

2.2减轻出口企业负担，加大出口支持力度虽然退税率和其他财税政策是由中央调控而地方政府只需落实执行，但在为中小出口企业提供服务，如出口保险、信贷担保、信息服务等方面还是有不少可以改进和提高的方面。对一些地方性规费也可以适当地减轻企业负担而给予减免，让企业获得比较好的应对外部需求减少的内部环境。

2.3积极促进现代化企业建设近年来，长三角民间投资已成为固定资产投资中增长最快的投资主体。民营经济在浙江已发展成了当地经济增长的发动机之一。仅2003年上半年，全省非国有投资比上年增长30.1％，增幅提高10％，在全社会投资所占比重达67.9％。可见，民营企业为当地经济做出了巨大贡献，也唯有发展民营经济，才能使长三角焕发民族经济光芒。如永康是全国的“五金城”、“领带之乡”在嵊州、海宁的皮革、吴江的丝织和电缆等。但是与国外发达国家企业相比，这些企业大都规模小、生产技术条件简陋，所以应该通过兼并重组，建立大型、技术设备先进、拥有自己品牌及实力雄厚的现代企业，以在国际竞争中更具有主动性，避免以后再次成为世界经济波动的牺牲品。

2.4全面推动长三角区域经济一体化进程长三角地垮江浙沪两省一市，濒临东海，屹立于长江入海口。沿海北上到山东半岛、环渤海城市群：沿海南下到珠三角经济核心圈及港澳台经济发达地区；东向可直接取道美国，近则稍偏可取向韩日；沿江而上，则可背靠整个华中乃至整个中国内陆。自改革开放后，开放了沿海口岸，尤其在1990年浦东开发以后，外商云集沪上，转而辐射苏州、无锡、南京、杭州、宁波等长三角腹地。

西部大开发战略的实施，给长江三角洲的发展提供了更为广阔的战略空间。上海作为长江流域的出海口，随着西部地区进一步对外开放，其龙头作用将进一步显现；西部地区投资环境的改善，将促进长江三角洲地区的劳动密集型产业的梯度转移：西部地区丰富的能源和矿产的开发，也将改善对长江三角洲地区的供应；浙江由于不沿长江，又不是沿江铁路、高速公路的经由之地，受益程度将低于上海、江苏，我省作为长江三角洲能源基地的作用可能会有所下降，但宁波、舟山作为上海国际航运中心的重要组成部分，沿江各港口经宁波、舟山的中转可能会有较大增加。

12.经济转型期的商业地产发展趋势 篇十二

趋势一地缘化定位

房地产项目的定位是对地缘高度敏感的,商业地产尤为如此,而这定位对其所处商圈的依赖性,更是难以估量,在一、二线城市,由于商业开发的有序性增强,我们主张采取业态在商圈间错位、在商圈内升级,这样成功系数才会高。

举个例子,曹安路是专业市场的聚集地,显然是不能在此定位一个高档百货公司。

趋势二体验式规划

随着互联网的发展,网络购物浪潮对经营标准化产品和低价值商品的实体店铺冲击很大,而它不能替代体验性强的业态,如休闲类、餐饮类、娱乐类等。同时品牌商品也开始强调体验店、形象店的设置,它与自己的网店互动,实现线上线下的同步销售和体验,消费环境更是关注的重点。针对这些趋势,在商业地产的规划中要加强公共空间的尺度、环境色调、背景音乐等等方面。

趋势三多元化融资

商业地产的开发将趋向于更多种资金的募集的渠道。不再延续以前银行贷款加预售收入的住宅开发的融资模式了。可以通过项目私募的融资方式,也可以通过商业地产基金来投资。还可以通过信托产品,以金融渠道募集资金。多管齐下的多元化融资,令项目在开发过程中保持开发思想的独立性。

趋势四专业化开发

以运营思想来指导开发,这样可以避免商业项目开发完成后的招商困境。同时,以“代甲方开发模式”将投资商和开发团队分离,有效配置资源,让专业人做专业事。这也是房地产基金参与开发的先进管理模式,避免投资者过多干涉开发细节,造成开发及运营思想的多变。

趋势五前置化招商

招商工作已经不再是原来的等到建造得差不多了再去寻商家,而是在产品规划阶段就对主力店进行实质性的招商,以便于对已入驻的主力店进行工程条件的特殊化订制。避免在商场全部完工之后对洽谈的入驻商家进行工程条件上的调整。这种现象我们在近期的商业地产开发中屡见不鲜,即浪费人力财力,又拖沓整个项目的启动时间。

主力店招商完成后,整个项目就成功了一半,可以在一边工程建设的过程中进行下一步的招募补充业态,以配合主力店。前置化的招商,产生了“战略合作伙伴”的概念,与连锁及品牌商家达成战略合作关系,对于后续经营管理,将带来相当大的便利。

趋势六证券化销售

一般来说,在招商成功的前提下,销售的成功是顺理成章的事。然而,销售的模式也在最近几年发生了巨大的变化,不再是简单包租的方式。

目前的通常的做法是,通过金融渠道发行基金及信托产品,或者委托进行整盘的股权收购。也就是说让普通投资者通过资本市场间接持有商业地产,有利于商业地产项目的产权集中,便于商业项目的长期持续经营。

趋势七互动化运营

在具体的运营过程中,我们面对的是各种各样业态类型的经营体,规模档次利润点等等有同有异,我们在推广管理过程中,往往采取聚拢各个商家,进行“交互服务”的模式,提供“商家课堂”服务和整合性的品牌营销推广方案。

例如每月一次用运营商组织银行为商家提供金融服务的咨询以及伪钞识别方面的技巧等课堂服务:对于一个类似于耐克或阿迪达斯这样的运动品牌零售商,入驻某个综合性商业地产项目,那么前期招商过程中往往也招了“健身房”“瑜伽养生馆”等相关人群聚集的商家,在开展运营的过程中,可以聚集关联商家统一行动,对整个流程有一个清晰的以“运动,健康”为主题的脉络。而商家与商家之间,由于关联性的存在,也可以进行相关的互动促进。

趋势八全程化服务

13.宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇十三

安徽铜陵市政协主席、党组书记陈良平

去年初，胡锦涛总书记在我省视察工作时，提出了安徽要积极参与泛长三角区域发展分工的战略要求。省政协对此十分重视，围绕参与“泛长”合作，举办专题资政会、召开常委会、提出建议案。市政协在积极参与省政协研讨活动的同时，先后两次开展专题调研，上月底还邀请省“政协江淮行”采访团来铜采访，围绕的仍然是这一主题，省内十几家主流媒体集中宣传铜陵积极融入长三角取得的初步成效和下一步打算。本文系自己参与调研等活动的体会与思考。

一、影响铜陵参与“泛长”发展分工合作的若干因素

作为皖江城市带重要成员之一，铜陵交通及区位优势明显，工业基础较好，与长三角产业配套性、互补性、协作性非常强，近年来与长三角地区经贸合作日益加深，为铜陵参与“泛长”发展分工合作奠定了良好的基础。受国际金融危机影响，铜陵参与“泛长”分工合作的困难因素也不可忽视。从自身看，工业结构调整的任务相当繁重，高新技术和服务业发展相对滞后，重大项目储备不足，资源环境容量有限，行政效率和发展环境还有一定差距。从参与“泛长”分工合作方面看，一方面，长三角主动转移的大多属资源型、劳动密集型产业以及房地产业等，高新技术产业、龙头企业偏少，难以对铜陵产业结构产生实质性影响；另一方面，自去年下半年以来，长三角向外产业转移的势头减弱、步伐放缓，个别地方甚至出现“回流”现象，加之各地纷纷瞄准长三角等沿海地区开展招商，双重压力显现。面对生产要素与经济利益在区域内外的博弈，如何充分发挥自身的比较优势参与合作和竞争，是一个很大的考验。

二、铜陵参与“泛长”发展分工合作的目标定位思考

“泛长”合作的领域十分广阔，但产业合作无疑是最核心最关键也是最深层次的合作。铜陵要突出重点，扬长避短，立足现有产业基础，主动提供配套服务，积极承接产业转移，自觉实行错位发展，推动经济结构调整和产业转型升级，实现与长三角地区经济互动共融、互惠共赢。

建设面向长三角的基础材料、新型材料供应和特色加工基地。坚持走新型工业化道路，以高新技术改造提升传统产业，逐步实现增长方式从注重资源开发向精深加工转变。全力打造“千亿铜产业”和千亿元铜企业，在研发新产品、延伸产业链特别是发展铜基高新技术材料方面下工夫，建设世界级的铜加工研发中心、铜产品交易中心、废杂铜回收及拆解中心，将有色控股集团公司打造成为安徽工业的旗舰。进一步巩固全国电子材料和纺织基地地位，改造提升化工、建材、能源三大基础产业，把铜陵建成全国重要的硫磷化工基地、水泥生产基地和华东地区重要的电能输出基地，将资源优势转化为经济优势、竞争优势。

建设面向长三角的现代制造业配套基地。发展现代制造业，推动产业结构从过去的比较单一向适度多元转变，从处于产业链低端向高端转变，从传统发展模式向科学发展模式转变。充分整合资源，加大投入，发展直接面向生产领域、消费领域的整机产品，大力发展工程机械、电工电器、重型矿山机械、交通运输机械、农业机械；加快发展环保产业，主攻固废处理设备、噪声与振动控制设备、监测仪器仪表、环保药剂等设备及配套产品；大力扶持发动机、变速箱和汽车电子等汽车零配件生产，拓展品种，形成规模。

建设面向长三角的科技创新基地。铜陵在铜冶炼、铜加工、电子材料等方面，科技实力有明显的比较优势，已建成国家级铜铅锌及制品质量监督检验中心。借助长三角地区的人才科技优势，坚持走集约化、品牌化、高端化发展之路，力争在培育自主创新体系上再上一层楼。以“双试点”市为契机，建成产业链完整的铜加工制造、研发基地；加强循环经济的研究与实践，在科研与技术推广上有所作为，打造资源型城市转型及循环经济示范市。立足长远，敢想敢做，着眼新材料、新能源、低碳产业等，实现从依赖资源发展向依靠创新为动力发展的转型。

建设面向长三角的优质特色农副产品供应基地。我省农产品70%销往长三角，随着长三角工业化、城镇

化的推进，农产品市场空间更为广阔。铜陵应把安全、特色农副产品生产加工，列为重点工程来抓，加大农业投入，引导土地流转，促进规模经营，做强现代农业，努力为长三角地区提供特色农副产品。

建设面向长三角的现代服务业联动基地。依托交通优势，加快现代物流业和新型流通组织、物流基地建设，提高流通的速度、质量、规模和效益。主动承接长三角地区专业市场的转移，同时要着力于资本市场的对接，吸引发达地区金融机构到铜陵落户。逐步提高劳务及技术输出组织化程度，按照市场需求，进行职业技术培训，建立面向长三角的劳务培训输出基地。依托旅游中转优势，建设富有地方文化特色的休闲度假设施，加快发展工业特色旅游，建成面向长三角的休闲旅游基地。把建设“两型”社会作为刚性原则放在经济社会发展的重要位置，加大环保和生态建设投入，建设宜居城市。

三、推动铜陵参与“泛长”分工合作的措施建议

新一轮产业转移有新的特点。从转移方式来看，由过去单个企业、零星产业转移为主，转为联合体、集群化、产业链的转移方式占据主导地位，劳动力、土地等低成本生产要素的影响力已经减弱，综合要素成本逐渐成为决定因素。这些，都需要仔细分析，深入研究。

转变观念抢抓机遇，增强参与“泛长”发展分工合作的主动性。参与“泛长”合作，首要的就是观念上融入长三角、思想上接轨长三角，切实消除各种思想观念障碍和体制机制障碍。要认真研究国家相关重要文件精神，准确把握产业转移内在规律，理清思路，超前谋划，确定融入重点和接轨方向，采取有效对策措施，以最低的成本、最小的环境代价来实现产业结构调整和转型升级。借梯登高，借力发展，把潜在的机遇转化为现实的经济发展成果，实现铜陵综合实力整体跃升。

着眼提高工业化质量，增强承接产业转移的有效性。承接转移是手段，优化产业结构是目的。要紧紧围绕主导产业升级、培育新的增长点、促进产业集聚这一主线，把自身滚动发展与引进战略投资者、技术密集型企业相结合，致力于解决铜陵重工过重、轻工太轻、产业链短、环境压力大以及服务业相对滞后等

结构性问题，不断增强工业经济的活力和后劲。坚持大开放促进大发展，不断提高开放水平，通过投资、重组、收购、兼并等多种方式，加强与长三角有影响力的知名企业、跨国公司、龙头企业的联系与合作，推进产业集聚和产业链整体延伸。千方百计拓宽招商路径，采用小分队招商、网络招商、以商招商、产业链招商等多种有效方式，推进招商引资制度化、社会化、专业化、信息化，着力引进战略投资者和重点技术装备，发展高端产业。坚持园区经济、港口经济、循环经济联动发展，推进铜陵工业结构新一轮优化升级。

强化基础设施建设，发挥工业园区承接产业转移的重要载体作用。结合承接产业转移的实际需要，坚定各类园区产业定位和发展方向。进一步完善园区道路、水、电、气、通信等基础设施建设，增强吸引力和聚合力。借鉴以企业为主体的园区开发模式，鼓励投资者参与园区建设，推行园区经营性项目的市场化运作、企业化管理。探索创造产业转移地的发展环境，在具备条件的开发区或工业园内划定特殊区域，设立“园中园”，克隆和创造与产业转移地相近的发展环境，包括政策、生产、生活乃至人文环境等，形成与转移地的“同城效应”，减轻“水土不服”，实现无缝对接。

优化承接环境，增强体制机制和服务方面的支撑能力。进一步改善政府服务，提高审批效率，为承接产业转移创造条件。完善财税、投资、金融体系建设，设立承接产业转移专项资金，加大对产业转移的信贷支持力度。在外贸政策方面，扩大皖江城市带口岸与长三角区域通关适用范围，实现与长三角地区通关、检验等贸易监管的一体化。建立健全合作协调机制，借鉴WTO谈判规则，通过实行最惠方待遇的方式，与长三角成员方签署互助共赢的优惠方案，在认真履行泛长三角成员方义务的同时，共享合作发展的成果。

重视区域发展研究，争取国家和省政策支持。积极争取国家对资源型城市的转移支付、专项贴息、重点项目投资和国债项目支持。争取省委、省政府加大对铜陵做强铜产业和循环经济示范市、国家“火炬计划”电子材料产业基地建设的支持力度，争取享有合芜蚌自主创新综合配套改革试验区同等政策支持；加快京福高铁、庐铜铁路、长江二桥等重点项目建设，推动铜宣高速公路恢复建设，尽快形成综合交通运输枢纽；为进一步适应承接产业转移的紧迫需要，积极争取扩大铜陵行政区域，实现“跨江发展”，增强铜

14.海滨度假旅游地产发展趋势有哪些 篇十四

随着我国旅游产品结构调整的逐步深化和旅游市场的逐步成熟，我国海滨度假旅游在未来发展中将主要呈现以下五大趋势：

1、大众化趋势

度假旅游在国际上已经是一种大众化的旅游形式，如欧洲的英国、德国、西班牙以及亚太地区的日本、韩国等地每年进行度假旅游消费的旅游者均占到了其旅游总人数的50%以上。我国的度假旅游虽然起步较晚，但是随着“休闲时代”的到来、时尚旅游的兴起，海滨度假旅游必将受到更多旅游者的青睐，同时随着社会经济的发展，海滨度假旅游也将能为更多的中层消费者所接受，成为一种大众化的消费。在这一趋势下我国海滨度假旅游还将伴随家庭化、中档化等特点。

2、多元化趋势

我国海滨度假旅游的多元化趋势一是指旅游功能的多元化。具体而言，主要指观光、休闲与度假、康体、娱乐、疗养等功能的有机结合。一方面，从海滨旅游的自身发展看，其经历了三个阶段，即治病疗养阶段、疗养游乐阶段、游乐度假阶段，康体、娱乐等功能越来越成为现代旅游消费者的需求；另一方面，由于我国旅游业是从观光旅游发展起来的，而其本身仍有一定的发展潜力，因而在开发海滨度假旅游产品时不能忽视观光休闲功能，度假与观光的结合既是我国海滨度假旅游的一种趋势，也将是其一大特色。二是指旅游产品类型的多样化。将由传统的阳光、沙滩、海水等单一产品逐步扩展出高尔夫、滑水、摩托艇、海底观光等项目，形成滨海、海面、空中、海底立体式的海滨度假旅游产品系列。

3、生态化趋势

海滨度假旅游的生态化趋势一方面源自旅游者对良好生态环境的追求，另一方面则源自度假区生态环境的退化。摆脱城市生活的负效应，回归自然、放松身心是海滨度假旅游者的主要动机之一。对我国上海市民周末度假旅游意向调查结果显示，选择“回归大自然、野趣浓、环境幽静”为目的者占到了51.2%，由此可见，良好的生态环境本身就是一种吸引物，对海滨度假旅游意义重大。同时，可持续发展观念的引入也是海滨度假旅游生态化发展的一大动因。80 年代中后期，越来越多的人开始意识到生态环境是海滨度假旅游乃至整个旅游业发展的重要根基。环境、设施、服务将被视为海滨度假旅游产品整体框架的一部分，海滨度假旅游产品的生态含量也将越来越高。

4、休闲化趋势

美国未来学家甘赫曼将人类社会发展的第四次浪潮预言为“休闲时代”，随着休闲时代的到来，休闲体验将成为旅游者消费需求的一大特征，而海滨度假旅游区所具有的良好环境、丰富内容又能为游客休闲提供特殊的经历与体验。为适应这一市场需求，我国海滨度假旅游区在未来发展中将不断增强旅游产品的休闲性功能，增加休闲设施和服务，使旅游者在享受大自然所赐的同时还能享受到民俗、文化、艺术等无限的休闲乐趣，这也将大大延长游客的平均逗留时间并提高重游率。

5、创新化趋势