大型商业地产项目规划设计流程解析

大型商业地产项目规划设计流程解析（共10篇）

1.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇一

一、项目操作方式应高度专业化

虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。

与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。

而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。

二、重视专业顾问公司

认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。

此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。

三、专业化建筑规划设计公司至关重要

商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。

而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。

另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。

四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议

大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。

大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所不同。大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。

在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。如在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage（便利）的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。

交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（500米以外），中距离（200米以外）的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。

5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。

五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战

在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。

商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某商业地产项目进行招商，其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。

在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。这方面有一个类似项目的例子，五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目，但其中包含了一大部分商业设施。最初的国际投标中标方案中，将商业设施放至大空间的体育馆上空，造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。后来，经过各方面专家的反复研讨和论证，决定将两部分功能位置互换，彻底改变了原始设计方案。

商业业态的繁荣，满足了人们日益丰富的物质和精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求，甚至其中有许多内容在国内无规范可循。这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解，和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。

六、丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式

随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。

商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。

空间尺度

不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。如大型购物中心需要创造超大尺度的室内空间，各种中庭、内院、挑空、吹拔的尺度处理应与建筑规模大小相协调。而商业步行街则需要亲切宜人的人性化空间，其街道的宽度、两侧建筑物的体量都不能太大，且建筑的层数不宜超过四层，街道的宽度也不宜超过20米。同时沿街的空间尺度也应有收有放，开阔的广场空间和狭窄的街巷空间形成富于变化的空间序列。

空间气氛 体验消费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造，既有大空间的豪华气派、富丽堂皇，也有小空间的亲切闲适。在形成其自身特色化、个性化的手段中，主题式体验消费是设计的重点，可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是本土民俗文化的发掘，如南京夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行之有效的方法。此外，现代科技手段的运用，如各种声、光、电设备可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。而且，将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所，既是商业建筑发展的必然趋势，也是提高其市场竞争力的核心。室内外空间的结合

商业活动的发展，经历了从室外到室内的漫长过程，各种大型购物中心、百货商场、超市更是为室内的商业活动提供了全天候舒适宜人的良好环境。但近年来，随着人们对环保、生态、节能的重视和对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动又有向室外扩展的趋势。各种露天的购物广场、商业街与室内商业设施充分结合，这是一个螺旋上升的发展过程。环境景观

商业设施不仅仅是建筑本身，相对于其它任何建筑类型，都更有与环境景观紧密结合的必要性。只有一个包含了各种商业铺面、建筑空间、街道空间、广场绿地、园林小品等多种元素综合性的商业设施才是完整而有活力的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性的设计。多元化的立面设计

商业建筑的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力，同时其立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。因此其立面设计中，有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性。丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。立面组合的多样化

由于商业建筑的内部功能相当复杂，各个组成部分之间无论空间太小、业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性。因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广阔，欧美传统风格、东南亚风格、本土风格、现代风格都可以考虑，但需要特别强调的是，即便整体风格确定之后，各个局部的处理必须体现一定的变化，尤其是相邻单元之间的重复和雷同是商业建筑设计的大忌。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。

非建筑固有元素在立面设计中的重要性

对于商业建筑，其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙体之外，还有很多其它辅助元素，如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视，产生的结果要么是缺乏人情味、缺乏商业气氛；要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。实际上，这些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计，使之成为建筑的一部分，既能创造浓郁的商业氛围，也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。

总之，以专业化的态度，借助专业化公司在商业项目操作各环节中的专长服务，是大型商业地产项目开发成功的关键。

2.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇二

关键词：大型商业综合体,设计,项目

近几年, 作者接触的大型综合体项目越来越多, 总结起来的特点就是:规模大, 功能复杂, 设计要求高, 工期紧张, 施工配合要求高等等, 由于以上特点, 为设计团队提出不少的难题, 下面以佛山南海金沙洲的“星港国际广场” (以下简称“星港城”) 为例, 分享作者的一些设计经验, 与业界同行共勉。

1规模大, 规划设计分解项目的消化压力

综合体项目, 规模都比较庞大, 大部分都是二十万平米以上的, 甚至大的可以达到五十多万平米, “星港城”的规模就达到了五十万平米。如此庞大的规模, 可想项目容纳的业态必定非常复杂, 业主销售经营的压力也是非常庞大的。我们设计团队的规划设计巧妙的为业主解决了这个担忧。首先利用地块跨越市政路的特点, 把项目分成了两期开发, 并且两期的设计利用人行天桥以及把营造室外步行街区这样的设计思路延续到二期, 能够把一期的商业气氛最大限度的延续到二期。另外, 项目最大的两点就是一期的裙楼屋顶营造一个摩天轮主题公园, 有利于带动商业人流, 二期的裙楼屋顶营造一个沙滩泳池的主题花园, 为整个项目的画龙点睛之笔。从另一个角度讲, 这个项目的两块地也由于做了统一的规划设计, 整合土地资源, 发挥了最大的商业效益, 有利于项目经验的时候发挥商业的规模效应。

2功能复杂

“星港城”如此庞大的规模, 势必容纳的功能是非常复杂的, 主要包括星级酒店、超高层办公楼、超高层公寓、大型餐饮、宴会厅、儿童游乐、电影院线、大型电玩娱乐、地下商业、超市、零售商业等等。丰富的业态设置, 各功能之间是相辅相成的关系。一定量的超高层公寓, 为项目带来了稳定的消费人群;琳琅满目的消费业态为人们提供了齐全的配套服务;星级酒店的设置, 为项目的档次添色不少;各色配套服务也为星级酒店提供各种辅助服务。

丰富的业态布置, 为项目的成功开业奠定了坚实的基础。“星港城”的规划设计定案之后, 就迎来了项目的施工图设计阶段。整个施工图设计阶段的难点主要有消防设计难点和设备专业配合的难点这两方面。

3消防设计难点

整个项目的消防设计的难点主要集中在裙楼商业的消防设计和地下室商业的消防设计这两方面。

由于裙楼商业超过十万平米的规模, 体量特别大, 用当时的《高层民用建筑设计防火规范》来执行的话, 许多问题都满足不了功能的需求, 会导致商业使用率降低甚至无法经营。于是, 这个项目在2014年做了消防性能化模拟试验, 并且用试验的报告成果结合本项目的初步设计方案申请了“消防专家论证会”。最后通过了专家论证会议。“星港城”的裙楼商业的规模和体量都太大, 完全用当时的防火规范来设计, 商场的主动线的消防分区将无法界定, 我们引用了“室内步行街”的概念, 把室内主动线的各层回廊和面向回廊的不超过300平米的精品铺纳入了一个大的消防分区, 此分区的消防疏散距离以及消防疏散宽度的计算公式示在当时规范的前提范围下参考当地消防局的规定来计算。各个精品铺的进深不超过15米;另个精品铺之间设置宽度不小于一米、耐火极限不小于1.0h的实体墙分隔。各精品铺面向步行街的一侧采用耐火极限不小于1.0h的带框防火玻璃和自动喷水灭火系统保护, 双向弹簧门做密封处理并采用耐火极限不小于1.0h的防火玻璃。这样, 我们获得了比较开阔的商业主动线空间, 更加利于提高我们商业的档次和灵活经验。

本项目的六楼和四楼分别设置了一个星级酒店配套宴会厅和大型餐饮宴会厅。按照当时的《高层民用建筑设计防火规范》的要求, “4.1.5高层建筑内的观众厅、会议厅、多功能厅等人员密集场所, 应设在首层或二、三层;当必须设在其它楼层时, 除本规范另有规定外, 一个厅、室的建筑面积不宜超过400平米。”而对于本项目来讲两个宴会厅如果设置在三楼以下, 将对经验非常不利, 甚至关系到项目的成败。所有, 我们为两个宴会厅分别设置了以下一系列的人员疏散条件: (1) 宴会厅能够直接疏散到室外的暂时避难平台; (2) 宴会厅有一个直通首层室外的独立疏散楼梯 (其他楼层不能使用) ; (3) 宴会厅有两个以上疏散出口, 并且疏散宽度按照人员密集场所系数0.5人/平米来计算。使得在消防性能化的模拟计算时, 保证人员得以安全疏散到室外安全区域。

“星港城”的裙楼商业的四至六层的局部区域设置了一个规模不小的电影院线。院线由四楼进入, 一共设置9个厅, 三层建筑面积一共5600m2。各层分为两个消防分区, 并且有一个600平米、三层通高的大厅。我们为电影院设置了一部直通首层室外的独立疏散楼梯 (其他楼层不能使用) , 并且各个影厅的人员疏散按照50%在四楼疏散、50%在五楼疏散的原则疏散, 并且设置足够的楼梯疏散宽度, 保证模拟试验计算得以通过。

4建筑与设备配合的难点

大型综合体“星港城”功能非常复杂, 规模庞大, 势必就会导致这个项目的设备专业的设计以及配合工作难度十分高。最大的难点集中在超高层塔楼、商业裙楼以及地下室设备用房及管线的设计。

本项目有一栋是集合了星级酒店以及高档写字楼的超高层建筑。这栋塔楼的两种功能分别要求用不同的空调系统, 水系统, 强弱电系统以及消防系统。我们的方案是一个折板型的塔楼, 在塔楼的两个转角处设置了核心筒。核心筒包括了办公和酒店各自使用的电梯筒, 楼梯、强弱电井以及空调管井等。这些交通和设备系统上下对齐通至首层和地下室。地下二层是酒店的后勤功能区域, 首层分别有办公和酒店的大堂、酒店消控中心, 二至五楼除管井和核心筒部分外划入裙楼商业区, 六楼是酒店的空中大堂和酒店宴会厅以及会议中心, 七至八楼是酒店的配套餐饮以及康乐设施层。如此多种的功能管井都集中在这两个核心筒, 建筑专业一定要能理解建筑设备专业的管井设置的思路, 既能为设备专业找出合适的位置做管井, 又能照顾投资者的利益, 最大化的有效使用空间。

在商业裙楼的室内步行街里, 有几条大跨度的连廊, 跨度达十六米, 并且有一对扶梯落在此处, 扶梯的另一处搭接点是落在回廊的大跨度悬臂梁上。结构专业在此处采用了预应力结构形式把梁高控制的比较小, 但由于跨度实在太大, 集中荷载太大, 最后梁高也只能控制在1.4米。由于商业裙楼的层高只有五米, 为了要满足业主要求的装修后3.2米的净高, 此处一定不可以有风管通过。为此, 建筑专业、结构专业和空调专业一定要相互对图, 找出净高达不到的地方, 一起想办法把风管绕开。以免造成业主的直接经济损失。

5招商要求和施工配合

“星港城”这种大型项目通常工期要求非常紧, 于此矛盾的是由于商家要求千变万化, 设计修改是必不可少的。那么怎么才能做到既不单误工期, 有能尽量满足千变万化的商家要求呢?

3.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇三

如果双方初步洽谈融洽，可以直接在现场和集团老板或集团副总签定项目合作意向协议。再以后发展建立长期战略合作伙伴关系。欢迎商家报名，免费参加。

报名资格：已经开了许多分店，最近一年，还希望在华东地区（包括上海）希望再开分店的商家。

2每家商家只能有1-2人的免费晚餐和免费抽奖活动。参加人员希望是开发部或拓展部，最好是负责华东地区的领导。4 特别欢迎总部在上海、或办公在上海的商家就近出席参加。

4.大型游乐园项目商业计划书 篇四

一。一份完备的商业计划书，是企业融资过程中不可缺少的文件，作为资金的敲门砖，商业计划书不仅是企业能否成功融资的关键因素，同时也是企业梳理战略、规划发展、总结经验、挖掘机会的案头文件。商业计划书作为吸引投资的“敲门砖”，主要用途是获得投资资金，一份策划优秀的商业计书能够把公司和项目的优势、潜力、运营思路、商业模式等完美的展现给投资者，从而获得风险投资商的的青睐。风险投资商通过股权、债权的方式投入资金，最终退出企业资本体系，获得高额回报。第一章 公司情况介绍第一节 公司基本情况

一、公司的宗旨

二、目标（市场和财务目标）

三、公司各部门的职能和经营目标

四、公司管理状况第二节 公司现有产品和技术介绍

一、产品简介

二、产品生产

三、现有技术状况第二章 大型游乐园市场与竞争现状分析第一节 市场

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场分析

三、产品消费群体分析

四、公司现有产品市场状况分析

五、市场趋势预测和市场机会 让问题简单化 第二节 竞争分析

一、行业竞争状况（行业垄断竞争状况）

二、行业主要竞争者的市场份额状况

三、主要竞争对手分析

四、潜在竞争者分析

五、市场变化趋势

六、公司产品竞争优势第三章 市场营销第一节 营销计划

一、主要区域简介

二、营销方式

三、渠

道建设

四、预估目标 第二节 销售政策

一、现行销售方略

二、新的销售计划 第三节 销售市场开拓

一、销售渠道建设

二、销售方式

让问题简单化

三、行销环节

四、售后服务 第四节 主要业务关系状

况 第五节 销售管理

一、销售人才队伍情况建设

二、促销和市场

渗透（方式及安排、预算）

三、销售计划安排

四、产品销售价格

方案

五、市场开发规划第四章 资金管理 第一节 投资说明

一、资金需求说明（用量／期限）

二、资金使用计划及进度

三、投资

形式（贷款／利率／利率支付条件／转股－普通股、优先股、任股权

／对应价格等）

四、资本结构

五、回报／偿还计划让问题简

单化

六、资本原负债结构说明（每笔债务的时间／条件／抵押／利

息等）

七、投资抵押（是否有抵押／抵押品价值及定价依据／定价

凭证）

八、投资担保（是否有抵押／担保者财务报告）

九、吸纳

投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度

说明

十二、报告（定期向投资者提供的报告和资金支出预算）

十三、杂费支付（是否支付中介人手续费）第二节 投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利第五章 风

险分析第一节 资源（原材料／供应商）风险让问题简单化 第二节 市场不确定性风险第三节 研发风险第四节 生产不确定性

风险第五节 成本控制风险第六节 竞争风险第七节 政策风险

第八节 财政风险（应收账款／坏账）第九节 管理风险（含人事／

人员流动／关键雇员依赖）第十节 破产风险第六章 公司管理

第一节 公司组织结构第二节 管理制度及劳动合同第三节 人事

计划（配备／招聘／培训／考核）第四节 薪资、福利方案第五

节 股权分配和认股计划第七章 经营预测让问题简单化 第一

节 销售规模预测

一、销售数量

二、销

售增长率 第二节 销售盈利预测

一、毛利率预测

二、销售利润率变化预测 第三节 投资报酬预测第八章 财务分析

第一节 财务分析说明第二节 财务数据预测

一、销

售收入明细表

二、成本费用明细表

三、薪金水平明细表

四、固定资产明细表

五、资产负债表

六、利润及分配明细表

七、现金流量表让问题简单化

八、财务指标分析附录

一、附件1.营业执照影印本2.董事会名单及简历3.主要经营团队

名单及简历4.专业术语说明5.专利证书／生产许可证／鉴定证

书等6.注册商标7.企业形象设计／宣传资料（标识设计、说明书、出版物、包装说明等）8.简报及报道9.场地租用证明10.工艺

流程图11.产品市场成长预测图

二、附表1.主要产品目录让

5.地产项目信托贷款一般操作流程 篇五

一般操作流程

地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。

一、前期尽职调查

贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。尽职调查的范围大致包括：

1、项目公司相关组织性文件。

2、项目公司自身资产情况。

3、有关金融及财务文件。

4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。

5、与地产项目相关的文件。（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）

6、项目公司相关财务及会计资料。

提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。

二、发放贷款的安排

1、提供贷款的形式

1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。

2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。

2、发放贷款的金额、期限、利息及发放方式

1）贷款金额和期限依据项目融资需求及具体情况而定，有些项目采用固定金额，有些则采用额度贷款形式，即贷款人向借款人发放额度不超过 元的人民币贷款，以借款人实际提取的金额为准计算本金和利息。至于贷款期限通常最少一到二年。

2）贷款利息标准多数情况下选择固定利率，以年利率15%-18%居多。3）贷款的发放方式，通常是一次性发放和分次发放两种。采取分次发放的，贷款人通常会对借款人每次申请放款的时间及额度作出要求或限定。

3、担保形式

1）抵押。由于地产项目的融资金额庞大，贷款人为防范资金不能回笼的风险，都会要求借款人以项目本身用地的土地使用权及其上新增建筑物作为地产公司申请借款的抵押担保。由于有些项目在申请借款时尚有部分地块没有取得土地使用权证或者已抵押给银行，贷款人往往会在合同中时约定借款人在这些地块取得土地证或者银行的抵押解除后要为贷款人提供追加抵押担保。

2）保证。对于有较多关联公司的地产项目，贷款人一般也会要求借款人的实际控制人及/ 或关联公司为其偿还借款提供连带责任保证。

3）股权信托/股权让与担保（详见

4、贷款用途

贷款资金通常要被限定仅用于此地产项目的开发建设或者借贷双方共同书面指定的用途，以保证专款专用。

5、还款来源及还款方式

1）地产项目的还款来源主要来自项目销售回款、公司的收入及其他资金来源（如有）。在贷款本息未能清偿之前，项目的所有款项及今后取得的各种收入（包括销售收入、其他贷款、融资等）通常要求全部进入贷款人指定的账户或者借贷双方共同同意的账户。项目的销售回款、融资款等仅限用于项目开发建设，未经贷款人同意，不得挪作他用。通常，贷款人还会为自己创设项目销售回款可直接用于偿还贷款本息的权利；而对于销售回款的其他用途（如偿还借款人的其他债务等）贷款人往往围绕着项目的销售价格、累计销售面积、销售回款累计总额等方面来设定支出条件。

2）利息通常是季付或年付；本金在借款期限届满时一次性偿还。另外，贷款人会根据项目情况决定是否允许提前还款并对提前还款的申请时间、方式及条件作出要求。

6、放款

贷款资金一般要在前述的各项担保生效、股权转让的工商变更登记手续完成后方能发放。为防范借款人发生违约行为，贷款人一般会赋予自己宣布贷款提前到期并要求偿还的权利，未发放的贷款也不再发放，还可能约定按贷款全额1%-5%支付违约金。

7、贷后管理

对于项目经营及决策过程中的重大事项，如设计方案的审定、银行借款、成本计划、大额合同招投标、销售代理的聘请、销售方案及价格的确定，贷款人都会要求借款人事前予以通报，并派人参与有关的决策会议。借款人须按时向贷款人提供经营计划、季/月度资金使用计划及季/月度财务报表。

三、设立股权信托/股权让与担保

除了土地抵押担保及/或相关的保证担保外，贷款人通常还要以取得项目公司绝对控制权的方式为借款偿还提供保障。

1、持有项目公司股权的方式

1）信托公司股权信托模式。此模式是以借款人为信托计划委托人，将项目公司的股权（比例一般要在90%以上）信托给作为贷款人的信托公司，设立股权信托，并指定借款人和贷款人为共同受益人。通常仅为借款人保留很小比例的受益权（如1%），而贷款人的受益权比例则非常高（如99%，以避免违反信托法规定的受托人不能为信托合同的唯一受益人的规定）。所设立的股权信托为积极信托，贷款人将以股东的身份对管理信托股权事务自行作出决定，并委派出席项目公司股东会的代表、推荐董事和委派相关人员。股权信托模式下，借贷双方需要另行签署《股权信托合同》，并办理信托持有股权的转让登记手续。

2）一般投资人的无偿转让股权模式。此模式是由借款人将项目公司通常在90%以上的股权无偿转让给贷款人持有，作为其偿还借款的让与担保。借贷双方需要另行签署《股权转让合同》，以此作为向工商行政机关办理股权变更登记的依据。

2、控制公司的经营管理

1）改组项目公司的董事会、更换监事。贷款人推荐的董事人数通常在全体董事三分之二以上，以确保贷款人占有绝对多数的表决权。董事长由贷款人推荐的人员担任；对于监事人选一般也由贷款人推荐。

2）委派财务总监及项目管理人员。股权转让完成后，贷款人通常还要委派项目公司的财务总监1名，项目管理人员若干名来参与公司日常经营管理。财务总监一般负责保管公司的公章、财务章、合同专用章等公司印鉴，控制销售发票的使用，参加项目公司所有业务会议，项目公司所有款项支出须有财务总监的签字方可划付；项目管理人员则参加项目公司的例会及有关工程会议，参与项目的设计方案、招标、聘请销售代理及销售代理合同文本的确定、销售方案及价格的 确定等工作，行使董事会同意的其他权利等。

3）要求对借款人对外提供担保或以财产或财产权向银行申请抵押借款等 享有否决权，控制借款人的负债及或有负债。

3、修改公司章程并办理工商变更登记

就董事会的改组、监事的更换、董事会的职权、贷款人相关委派人员的职责、项目销售回款的使用及开发收入的分配等事项对项目公司章程作相应修改，并办理完成工商变更登记手续。

四、回赎条款

贷款人要求设立股权信托/无偿受让股权的最终目的不是持有股权本身，而是以此督促借款人按期足额偿还借款。因此，地产项目中的非银行性贷款融资在合同中都会约定相应的回赎条款。

如果贷款本息全部按期足额清偿完毕，贷款人会将其享有的信托项下的受益权全部无偿转让给借款人（贷款人为信托公司时）或将其持有的项目公司的全部股权无偿转让给借款人（贷款人为一般投资人时）。否则，借款人不能回赎任何部分的信托受益权或股权（无论有偿或无偿），且此时项目公司的董事会可以选择更换包括总经理在内的经营管理层，以股权及其收益作为不能回收资金的补偿。

五、相关法律文本的签署

为了明确此类融资中借贷双方的权利义务关系，更便于融资方案的实际操作，有关各方需要签订一系列彼此相关的法律文本，主要包括以下几项：

1、主协议。对发放贷款、股权信托/股权让与担保、股权回赎、抵押/保证等担保、公司经营管理的控制等相关事项作框架性约定，以此作为交易的纲领性文件，后续的所有合同、协议、附件等均作为主协议的补充协议。

2、借款合同。依据主协议的原则按照一般借款合同的格式来签署；对于非信托公司的一般投资人而言，在此份借款合同签订后，还要据此与银行签订三方

的委托贷款合同。

3、担保合同。主要是将项目用地及其上新增建筑物设定抵押的房地产抵押担保合同和借款人关联公司为其偿还借款提供连带保证的保证合同。

4、股权信托合同/股权转让合同。采取设立股权信托模式的，需签订股权信托合同，并准备格式化股权转让合同作为工商变更登记的依据；采取股权让与担保模式的，只需签署股权转让合同即可。

5、项目公司新的公司章程。

6、根据需要后续签署的补充协议等法律文件。

以上所列仅为地产项目非银行贷款融资的通常操作规程，因项目情况各异，请以实际所需为准。

6.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇六

案例解析》课程培训心得 参加凯德智汇 《标杆商业地产成本精细化管控流程、制度及案例解析》培训心得

本人于10月19-20日参加了《房地产设计与成本管理细节执行力》培训学习,虽然只有两天的学习时间,但倍感受益。

培训开始：讲师对房地产成本管理体系进行了一些分析:简要介绍了房地产的几个季节。春天:前几年房地产最火热的时代,排队购房, 深夜开盘,炒房热,靠的是政策的优越;秋凉,现在房地产降温的过度时期,三级市场洗牌,购房者的观望,投资者的资金压力等。严冬:房地产严冬季节是否会来临?怎样面对?房地产从春天到冬天过程中，房产公司盈利下降，加上近年调控政策持续从紧，土地成本上升、销售价格下降，导致利润空间被蚕食。地产企业再次“过冬”引发“成本保卫战”！现在的万达则是更多的向一些商业地产进军，万科正在向制造业学习,他们的对策之一：加强成本管理,将成本管理细节深化,投入增加了,收入降低了、利润压缩了,必须向成本管理要效益,成本管理显得尤为重要,是未来企业的生命线。

成本管理主要集中在:项目策划、设计管理、采购管理、工程管理之上,建立成本管理体系与实施作业过程成本控制。合约、合同的管理尤为重要,采购供方的选择和现场的管理都与成本有关

联,动态管理的纠偏,责任体系的建立都是实现成本控制的手段和措施。

怎样做好工程管理是成本管理工作的一个重要环节,设计变更和签证是成本管理的一个重要组成部分,设计变更具体在变更投入是否合理,有的直接影响销售,变更要考虑盈利,销售好又快,变更的成本盈利就在其中,反之就是成本亏损,对设计变更要慎重考虑。

选择什么样的资源,选择什么样的乙方,怎样的品牌定位,这些都是公司基于市场状况而定的,还有公司的经营计划的制定,目标的要求都是很大关系,都要考虑进去。

一、成本管理分三个方面:目标成本、动态成本、责任成本。

1、目标成本:整个项目需有明确的目标,花多少钱、建多少栋楼,定格什么样的层次水平,服务对象是哪个阶层,尤其是资金管理目标的建立、怎样使用资金合理分配和安排资金的细化分析、注意市场的变化和材料价格的变化作出分析,关键是控制点的确定,有控制点就有主要的目标。

2、动态成本:怎样控制成本的风险,建立有效的管理体系,主要落实到每个点面去,要管理好每个点面,怎样检查、核算你的钱花到哪里去,花去的钱是否有好的成品实现,这些只有通过计算才能看得出来。成本与财务接轨的问题,怎样去结算成本,分期分批的界面在哪里,成本的盈利在哪里,怎样体现出来,都是动态成本管理的工作。

3、责任成本:责任成本体系是通过确定责任主体和评价部分,通过经济指标的设定执行和考核来保证目标成本的实现,责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平,加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通,形成分工负责,有机协调的成本管理体系,体现结果与过程并重的原则。

责任成本的分解方式:

根据成本的科目对各项目费用的责任部门及主要职责予以说明,包括控制内容,控制要点和手段,形成成本控制的指引。根据合同分类,将目标成本分解成1、合同控制清单:将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门,以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。

2、设计:开发设计部门落实成本目标。

3、招标:采购部门负责在招标中落实成本目标。

4、签约:签约部门负责将成本目标落实到合同。

5、履约:项目部、工程部在建造实施中实现目标。

6、最后是建立成本管理架构的确定:a、投资管控型b、战略管控型c、运营管控型d、职能管控型e、矩阵式管控型f、项目管理型。

二、确定考核成本的可行性:

实施方案设计是这方面的重点,设计图出来后要把资金框死在这个范围内,设计主体图纸出来后要概算出成本的范围,投资回报率的计算是成本管理的重要环节。

三、目标的调整可行性:

目标成本的调整是有条件的,整体规划的调整、产品定位的调整,开发计划的调整都是要考虑进去,只能有限制的调整,不能随意调整,不能无限制的调整,会影响整体规划和总目标的实现。

“三大纪律”:结果导向:保证目标成本的顺利实施。过程导向:开发过程中全方位方案优化管理。效率导向:实施过程中图纸管理。

“八项注意”:注意现场布局管理、注意招标环节、注意合同制定和执行、注意签证变更、注意配套管理、注意现场管理措施、注意组织协调关系、注意成品质量。

7.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇七

《开工奠基仪式发言稿》

文章《开工奠基仪式发言稿》正文开始

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尊敬的各位领导、各位来宾、同志们、朋友们：

在这个充满希望、万物复苏的季节，今天，我们怀着无比激动的心情在这里举行xx市xx区xx镇xx社区住宅楼工程项目的开工奠基仪式，这个项目的开工建设对社会主义新农村建设和构建和谐社会有着重要的意义。

在此，我谨代表项目监理单位--xx市城乡建设工程管理有限公司全体员工对项目的开工表示热烈的祝贺！向前来参加开工仪式的各位领导和来宾表示热烈的欢迎！向参与工程建设的有关单位致以衷心的感谢！

“百年大计，质量第一”,建设工程质量是关系到社会的稳定、经济的发展和人民群众生命财产安全的大事，对建设工程质量进行有效控制，保证达到预期目标，是我们监理公司进行工程管理的首要任务，在此我向大家保证：我公司将按照国家规范标准和合同要求，严格履行合同赋予我们的监理职责，本着“严格监理、热情服务、公正科学，廉洁自律”的监理工作原则，在施工过程中做好“三控、两管、一协调”工作，严格把好各个施工环节，为最终的工程质量做奠基。为了确保工程质量和安全，我们决心发扬不怕苦、不怕累的精神。对工程进行全过程、全天候，全方位的旁站监理，对重点部位、隐蔽工程重点监理，加强监督。对每一道工序、每一项工艺、每一个重点部位都进行认真的把关，做到提前监理，及早发现问题、解决问题，力求做到不发生返工，我们将坚持“质量重于泰山”的宗旨，以一流的服务，创造一流的精品工程，恪守职业道德、提高办事效率，坚持建设监理的科学性、公正性，以高质量、高速度、高效益地实施监理为已任，维护合同双方的权益，追求工程最佳效益。同时，也希望各有关单位对我们的工作大力支持，一如既往地支持本工程的建设，确保工程早日建成发挥良好的社会效益。

最后，预祝本工程早日建成，成为xx镇新农村建设的亮丽风景，谢谢大家！

各位领导、各位来宾、全体师生大家好：

今天我们欢聚在一起，是要共同迎接一个美好的时刻。由于上级领导的高度重视和亲切关怀，经过各方的共同努力，xxx市第九中学新的教学和办公楼即将破土动工。今天在这里举行隆重的奠基仪式。首先，我谨代表xxx市第九中学全校师生，向出席今天奠基仪式的各位领导、各界来宾和朋友们表示热烈的欢迎!

同时也向一直关心支持xxx市第九中学发展、建设的各位领导以及社会各界朋友致以衷心的感谢！向在筹备过程中付出了辛勤劳动的同志们表示亲切的问

候。

xxx市第九中学始建于1975年。是一所历史悠久的初级中学。学校地理位置优越，环境舒适。教学设施齐全。并拥有一流的师资力量。

自建校以来，学校坚持正确的办学方向，建设高素质的教师队伍，不断完善办学条件。努力创建办学特色，全面推进了素质教育的实施。尤其是2005年以来，九中新一届领导班子从治理校园环境入手，又在学校提出了“狠抓教学质量，再创九中辉煌”的口号。并以科学的理念和务实的作风了制定了：“落实教学常规、提高办学质量”、“创建优良教学环境、构建和谐美好校园”等新的办学思路和要求。并在全校开展了“转变作风、树立形象、争做名师”的具体活动。在全校树立起了严谨务实的良好教学风气。现在，学校已形成了“严谨、勤奋、求实、创新”的优良校风。近几年来，先后荣获多项省市级奖励。多年来，九中以科学的管理、一流的师资和较高的教学质量为高一级学校输送了大批优秀毕业生。

现在九中从校园环境到教学质量都有了较大的改变。但由于学校历史久远，建校初期的老教学楼和办公楼已不能适应新的现代化教学要求的需要，并且已有多处存在安全隐患。对此情况上级领导和有关部门非常重视，多次到学校进行考察论证。经过研究决定拆除老教学楼和办公楼，新建一栋现代化的教学和办公大楼。

市九中新的教学和办公楼的建设，是市教育局2007年的一项重点工程。计划总投资300 余万元，建筑面积2万平方米，包括一栋5层教学楼和一栋5层办公楼。

教学楼将能容纳40个教学班，近2500名学生，校舍及室内所有配套设施将按照省级规范化学校标准筹建。校园将建立一流的信息中心、多媒体教学系统，为现代化教学提供保障。建成后我校的教学环境和办公环境都将得到极大改善。今天我校教学楼的破土动工，是上级领导和有关部门对我校教学工作和安全工作高度重视的结果，是对我校工作亲切关怀的体现，是帮助我校改善办公办学条件的具体实施。相信在各方面的共同努力下，我校教学楼和办公楼一定能保质保量的按期竣工。

九中正以崭新的姿态和扎实的工作书写着自己的现在、描绘着自己的未来，相信在上级领导的关怀支持下，通过九中全体师生的共同努力，这个有着30年悠久历史的老校就会焕发青春，以骄人的成绩再展新的辉煌！

8.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇八

一、为什么要申请《建设项目选址意见书》？

《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。

二、哪些建设项目需要申请《建设项目选址意见书》？

1、在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目；

2、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。

三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？

（一）建设单位应报送下列图纸、文件：

1、《建设项目选址意见书》申请表1份。

2、土地权属证明文件：

（1）出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；

（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。

3、扩建项目需提供产权证复印件1份。

4、联建项目需提交联建协议1份。5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

6、其它需要说明的图纸、文件等。

（二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份；

2、经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份）。

（三）建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项：

1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。

2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。

3、凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。

4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。

5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件（或规划设计要求）和《建设用地规划许可证》。

6、涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见；

7、涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见；

8、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知（建筑类）

一、为什么要申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》？

《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地„„”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》？

1、凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的；

2、用地性质或面积发生变化的建设项目；

3、土地权属发生变化的建设项目；

4、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。

三、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？

（一）建设单位应报送下列图纸、文件：

1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。

2、计划批准文件（限政府投资项目）1份。

3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。

4、涉及规划地铁控制线的建设项目，出具市地铁管理部门的意见；

5、涉及规划紫线范围内的建设项目，出具市文化部门的意见；

6、涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。

7、涉及航空限高的建设项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。

8、其它需要说明的图纸、文件等。

（二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：

（1）盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）1份；

（2）盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》1份；

（3）盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份（含设计红线图1份）。

2、不需要发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：

（1）盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）1份；（2）盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。

（三）建设单位在办理规划设计条件、《建设用地规划许可证》应注意下列事项：

1、建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。

2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。

3、建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。

4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发《建设用地规划许可证》。

5、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。申请建筑方案审查须知

一、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料？

1、建筑设计总平面图（1:500或1:1000）4份；

2、建筑设计方案（含平、立、剖面图）2套；

3、规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅面）。

4、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、其它需要说明的图纸、文件等。

二、建设单位应取得哪些审批文件？

建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日八天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发以下资料：

（1）盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套；

（2）工程项目坐标放线通知单1份。

2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。

三、建设单位在办理建筑方案审查应注意哪些事项？

1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制（大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000）。

2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。

3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标（以勘测院放线成果坐标为准）。

4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：

（1）建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中；

（2）用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称；（3）拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数；（4）标明跃层部份、跃层范围；

（5）准确标明架空层位置、范围和功能；

（6）机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织；（7）绿地布置及集中绿地位置；（8）配套设施位置及面积；

（9）居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：

（1）建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施；

（2）建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离；

（3）地下建（构）筑物（包括汽车坡道）外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度；（4）各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。

6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。

7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。

8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。

9、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。申请《建设工程规划许可证》须知
（建筑类）

一、为什么要申请《建设工程规划许可证》？

《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位的合法权益。

二、哪些建设工程需要申请《建设工程规划许可证》？

在城市规划区范围内新建、改建、扩建的工程项目。

三、申请《建设工程规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？

（一）建设单位应报送下列图纸、文件：

1、《建设工程规划许可证》申请表1份。

2、国土权属文件：

（1）出让土地：提供国土证或国土出让合同复印件1份（提供原件核验确认后退回）；（2）划拨土地：提供国土证或国土划拔决定书复印件1份（提供原件核验确认后退回）。

3、加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图（平、立、剖面图及图纸目录）1套、建施总平面图3份。

4、《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份（提供原件核验确认后退回）。

5、文物挖掘完毕通知单。

6、市建委《建筑项目报件费审核缴款通知单》。

7、市勘测院出具的正式坐标放线资料。

8、其它需要说明的图纸、文件等。

（二）建设单位送齐上述图纸、文件，规划管理部门受理申请后，将在法定工作日四天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》正、副本1份。

2、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”（骑缝章）的建施总平图1份。

3、要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书1份。

（三）建设单位在办理《建设工程规划许可证》应注意下列事项：

1、建设单位缴费时间不计入承诺时限内。

9.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇九

制作人：

一、顺序及内容

接待顺序

A 售楼部门岗位置为第一接待位，第二接待序列在控台就座

B 第一序列接待客户时第二序列接替门岗位置

C 依次轮换（20分钟/次）

接待流程表（根据行走线路及操作序列）

1、位置：控台、门岗

内容：售楼部内部日常工作

控台值守

基本动作

保持良好坐姿和精神面貌

执行销售部的日常工作

注意事项

注意观察接待人员的需求，并给予配合 协助接待人员进行答客问记录

配合经理或值班主管执行其他突发事件的处理

如进行非工作事件处理，必须征得主管同意，离开控台后，于非销售区域进行。

工作规范

1． 销售代表应站姿挺立，坐姿端正，走姿轻盈，举手投足要用挑剔的标准来要求自己，随时想到客户正用放大镜观察我们。

2．在服务台的站、坐、接听电话都要面向大厅，不可斜靠或趴在服务台上。3．销售代表不得在大厅内聚众闲聊，尤其是客户正在场时。

4．销售代表之间的称谓符合公司的礼仪制度，在客户面前称呼销售代表姓名，不得直呼小名或绰号。

5．售房成功时不得在客户面前喜形于色，而应真诚地恭喜客户购到称心如意的房屋。6．在工作场合看到非工作人员应礼貌询问“请问找哪一位”或“需要帮忙吗?”，如此可使来我公司办事者得到帮助，体现公司员工良好的素质。

7．销售代表在工作场合必须着统一的职业装，鞋子，袜子，口红，佩带工作牌。8．个人卫生及衣物的准备，保持统一和清洁。

9．严禁在工作场合用餐、吃零食、化妆、嬉玩打笑、翻阅与工作无关的报刊志。

10.工作场合的交谈声音(包括接听电话)不宜过大，应保持在双方能听见的音量为宜。11.请销售代表接听电话时，应通过话筒告之“请xx先生/小姐接听电话”或走到跟前对客户说“对不起，这边有xx先生/小姐的电话”，不可大声呼叫。

12.正在与客户交谈需短暂离开，应先向客户致歉，“对不起，请您稍候，我马上就来”，征得客户同意后再离去，返回时“对不起，让您久等了”，如果离开的时间较长，应告诉客户“真对不起，我可能耽误的时间会较长，如果您不介意的话，我请xx先生/小姐来为您继续介绍，他／她同样会为您服好务”，然后将客户的需求告之其他的销售代表，之后再离开，严禁对客户不管不问。

13.不能对来访客人的来意妄加判断，即使发现对方是同行也不得态度生硬，应采取礼貌态度，既坦率又机敏，也不得对同行公司进行诽谤、诋毁，应采取客观、大度的态度。14.接待客户时尽量使用普通话，接听咨询电话必须使用普通话。

15.工作时间接打私人电话应长话短说，看到客户、公司领导来应立刻停止。

16.遇到找公司领导的客人应妥善接待，安排休息，送上水，在了解来客姓名、来意之后与领导联系，不得轻易将领导的电话、手机号码告诉来客，遇到上级部门来访要立刻请示主管或公司领导，同时妥善接待，不要轻易回答提问。

17.公司尊重和保护客户的隐私权，严禁将客户购房的情况私自告诉他人，更不允许怀着个人目的将客户档案告诉他人。

18.销售代表要有保密意识，涉及公司的经营机密、管理机密不得对外透露。

19.办公场所是每一位销售代表工作的场所，其一草一木都应受到我们的爱护，绝不允许有扫帚倒了没人扶的情形发生。任何人在看到以下情况，能解决的都有责任和义务马上解决，不能解决的要报告主管，如：东西掉了，售楼资料没有了或没有摆放整齐，水桶里有杂物，地面、天花板、墙壁脏了，模型斜了，坏了，沙盘脏了，桌椅未归位，纸杯不够用了，废纸杯没收拾，灯不亮了，电话出问题了，窗帘脏了等等。

20.销售代表无权对合同内容作出更改、增加或减少的决定，无权对付款时间做违背公司规定的介绍或暗示。

21.经济合同章是公司唯一合法的经济合同类印章，由财务专人管理，任何人在未得到专管人和主管同意之前，不得带离财务室，以免发生意外和纠纷。

22.销售部的报刊资料主要供客户阅读，销售代表在阅读后应及时整齐地放回原位。

接听电话

基本动作

接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“XXXX花园，您好！”而后开始交谈。

通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答中将产品巧妙的融入，电话内容应简练并及吸引力。

直接邀请客户来现场具体了解。

在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：

第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。

第二要件，客户能够接受的价格，面积、格局等对产品具体要求的资讯。其中，与客户联系的方式最为重要。

注意事项

销售人员正式上岗前，应进行系统培训，统一说词。

要了解我们所发布的所有广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。

要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。

电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。

约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。

应将客户来电信息及时整理归纳，与销售经理充分沟通交流。

2、位置：售楼部道大门入口处。

内容：迎客入门

门岗侯客

基本动作

执行轮值制度，每20分钟进行一次门岗轮换，客户由值班门岗负责接待和转交

门岗侯课期间必须保持标准站姿和饱满的精神状态

注意事项

门岗期间除接待客户，不得擅离岗位

门岗人员在岗期间不参与其他与门岗无关的日常工作

门岗人员在岗期间不得处理私人事物

基本动作

客户进门，门岗必须主动上前迎接，并彬彬有理地说“欢迎光临”，售人员注意。

销售人员应立即上前，热情接待。

帮助客人收拾雨具、放置衣帽等

通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。

注意事项

销售人员应仪表端正，态度亲切。

提醒其他销

接待客户一般一次只接待一组。

若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象。不管客户是否当场决定购买，都要送客到售楼部门口。

标准说辞

您好，欢迎光临！我是大儒名城的销售员×××，请问您是第一次过来吗？（如果是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走，首先给您讲解一下XXXX的大概方位以及社区规划。（指XXXX的整体区位模型）

3、位置：楼盘整体区位沙盘

内容：沙盘讲解

基本动作

了解客户的个人资讯。

根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品概念等的说明）

注意事项

侧重强调项目的整体优势点。

将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。

通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。

当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。

标准说辞

“XXXX”坐落于城关XX大桥东侧，社总用地面积约XXX亩，总建筑面积约XX万平方米，绿地率近40%。是XX城关第一个真正意义上的大型现代化居住社区。东侧是即将动工的XX新车站，南向将建设城关新重点小学，小区毗邻国道，与高速公路入口接近，未来XX公园位置将修建几座新大桥横跨东西，交通更加便利。

“XXXX”建筑采用欧陆风格建筑，在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了由北而南层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适。大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。超过3万平方米的超大型中心园林景观（相当于70个篮球场），大大加强了小区的城市花园式社区环境特色；沿河修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合地形地势来进行设计，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落，同时与水景、山景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。项目包含独立住宅（别墅）、高层、小高层住宅和商业等多种产品，类型丰富，社区配套极为完善，有社区商业广场、大超市、社区商业街、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园、幼儿园和大量、丰富的公共停车空间等一应俱全，让生活更周到便利。形成一个功能完整的居住社区空间。

“XXXX”充分与城市生活接轨，引进现代城市社区管理理念，聘请著名的XX物业顾问管理公司管理，让居住在社区里的居民享受到统一的物业管理和服务，有统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆管理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周界防攀越系统，电子保安巡更系统，楼宇访问对讲系统，住宅联网报警系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保障安全的同时使居住不受外部嘈杂环境影响，得以安居乐业。是一个完全独立的封闭式小区。

在目前XX城关居住拥挤密集的环境下，XXXX地段价值优越，以全国视野、国内发达大城市的标准建造城市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计先进，具有前瞻性。在县委、县政府的支持下，在有关领导和部门的关心下，周边配套和小区相关配套迅速完善，成为引导XX城关新居住的典范，是您实现改变居住就是改变生活的理想家园！

4、位置：单体户型模型区

内容：单体户型讲解

基本动作

根据了解的客户意向选择推荐具体户型，进一步判定客户意向

根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣和优势卖点）

注意事项

侧重展现户模的立体空间的实景感受

初步与客户建立朋友的关系

系统的了解客户的个人资料

标准说辞

A1户型说辞

该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空间完整的私人专享空间。

一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

A2户型

该户型为高层复式的4房设计，建筑面积约127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的赠送花园面积，各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为南北双景观花园主卧。

下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

上层为南北双景观花园主卧，除书房、衣帽间、卫生间等完善配套外，更用心的为女主人准备了独立私享的化妆间，让爱人感受专属的幸福空间。

B户型

该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗，餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫生间。至显居者尊崇人生

B1户型

该户型为2层设计，建筑面积约304.33平方，为8房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带下沉式庭院及超大储藏间的，功能空间完整的私人专享空间。

一层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

? 下层中部设有家庭厅，外接下沉式庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧花园环绕，主卧更配套有专属卫生间及衣帽间。下层另设阳光书房、公共卫生间及超大储藏间，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

B2户型

该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。

下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私人专享空间只为尊贵的您预留

E2户型

该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。

下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。

上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有]专属卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。

5、位置：样板房

内容：样板房讲解

基本动作

深入了解客户的家庭信息

根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣、各功能空间面积大小、户型可变性、家居动线体验）

注意事项

侧重强调户型中的家居体验

建立进一步的朋友定位（资深置业顾问）

探索客户的潜在需求，并据此迅速制定应对策略

当客户超过一个人时，注重客户需求的分解和针对性互动

介绍过程中应在客人比较留意注重的部分作更详细的介绍说明。

设计好从售楼步到样板房路程所需的时间，尽量配合客户的步速。如果客人步速较快，介绍时间不足，可在参观完样板房，在回到售楼部的过程中作补充介绍。

介绍每套样板房装修风格时应将统一说辞融会贯通，在入户后边走边介绍，安防系统、各部分所用材料、各户型设计亮点应穿插介绍。

尽量避免在客户参观样板房时谈及价格问题，如客户问及，可轻轻带过。

参观样板房之前应尽量先了解客户意向面积以及户型，以便作重点介绍。

注意边走边作介绍，要多说话，切忌冷场，让客户始终为你所引。

讲解过程中应对项目的特点、优势、做重点介绍，避重就轻突出优势。

如遇客户所提问题无法当场回答时应提笔记下，并向客户解释确定后回复。

标准说辞

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下XXXX情景样板房示范单位。请这边走，现在我们面前的就是X户型的样板单位，A户型标准说辞

该样板房户型为A户型，建筑面积132.67-146.30m2,套内面积116.70-128.42m2,3室2厅2卫2阳台。主要的户型亮点为：户型方正，南北通透，南北观景；豪华入户花园，打造迎宾第一空间，阔气排场不言而喻；景观客厅，北眺尤溪河自然山水，南看小区意式风情园林，尽享典雅人生；北双阳台，南阳台与入户花园合二为一，风景入户，赏心悦目。所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式风格。在古典欧式装修风格讲求精致的线条

美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精致的舒适触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为明亮的淡色系，并使用了大量的镜面元素提升空间的延伸感，饰以精致细腻的镶边纹饰，将线条的精致与开阔的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的时尚精致生活体验。下面让我们一起走进去看一看：

入户花园：景观入户花园设计，面宽达5.9米、面积近15m2，藏风纳气，完美行居空间过度，有别于传统的入户厅堂设计，尽显主人生活品位。

玄关：入户处通透式玄关设计，即达到了充分的采光需求又对整套房的私密性有很好的保证；并可为常用物件的收藏管理提供理想空间

客厅：客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅开间4.2米十分开阔，并且客厅外接景观阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳，的客厅带来的开阔与通透，可以满足任何形式的家具陈列。

阳台：景观阳台不仅照顾了家庭通风采光的基本需求，更重要的是将社区园林的惬意舒适的感受延伸进了家居生活的每个细节。

主卧：3.6米面宽，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒畅。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居

次卧：大面宽景观卧房，外接景观入户花园，在风景中休憩，给您全天美好的开始

书房：采光充分，空间独立，阳光书房，让生活拥有另一片温馨的静逸

餐厅厨房：厨房、饭厅分而不离，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，餐厨均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

公用卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

整个户型特色可以归结为尊贵、舒适，最大的优势是丰富的景观资源，完善的功能设计和个性化的完美结合。

E户型标准说辞

样板房户型为E户型，建筑面积99.22-111.18m2,套内面积96.24-96.32m2,三房二厅双阳台，三房朝南，户型方正实用，功能齐全；空间布局合理，经济紧凑； 4.3米宽客厅，大空间，大享受；3.5米精致套式主卧，带南向阳台，相拥阳光与风景入睡；所有这些都可彰显您生活品位，请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，该样板房装修在古典欧式装修风格讲求精致的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精致的舒服触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为稳重的深色系，并使用了大量的线条元素提升空间的精致感，饰以大方的茶色玻璃装饰，将线条的精致与舒适的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的精致和谐生活体验。

玄关：入户即有一过渡空间，对整套房的私密性有很好的保证；并可为常用物件的收藏管理提供理想空间

厨房：靠近入口最大减少生活污染，明厨设计通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

客厅：4.3米大面宽客厅，外接景观阳台，风景家居，尽享惬意生活

餐厅：餐厅、客厅双厅连通，最大延伸家居空间感受，让用餐真正成为家庭最温馨的时刻，留恋在家的每一份感受

书房：阳光书房，空间独立私密，南向采光，让休憩亦有阳光相随，必要时亦可改做儿童房，给孩子一片自在空间

主卧：三室朝南，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒畅。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，外接观景阳台，在风景中休憩，惬意生活新视野

次卧：南向采光，通风透气，空间方正平直，让健康明明白白，三房朝南，实是明智家居之首选

卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

整个户型特色可以归结为舒适，温馨。最大的优势是三室朝南的户型设计和完善的功能空间配。

6、位置： 楼盘整体区位沙盘

内容：区域户型定位。推荐户型、幢号、单元，客户确认；

基本动作

引导返回沙盘位置

过程加深居住感受的联想，配合景观位置重述户型区域定位

引导进行区域位置的落定

注意事项

引导进行初步的位置指定，注意销售性说辞的淡化，结合客户感受进行引导

控台注意现场气氛的营造和销售配合 标准说辞

刚才我们所参观的户型单元位于XXXX的XX栋XX单元（手指向沙盘具体的户型位置），该单元位于XXX景观轴线区，楼间距达XXX米、视野开阔、更享生活惬意感受，您是考虑X层的位置还X层的位置？我认为XX的位置比较适合您，您认为呢？

7、位置：置业接待区

内容：置业商讨。计算房价、贷款、月供、深度洽谈、逼定；

基本动作

倒茶寒暄，引导客户在洽谈桌前入座。

在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一个单位做试探型介绍。

根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。

针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

在客户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

适时制造现场气氛，强化购买欲望。

注意事项

入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦便于控制的范围内。

个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。

了解客户的真正需求。

注意与现场同事的交流与配合，让销售经理知道客户在看哪一户。

注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。

现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。

对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。

不是职权的范围内的承诺应呈报销售经理。

8、位置：工地现场

内容：带看现场

基本动作

结合现场现状和周边特征，边走边介绍。

结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。

尽量多说，让客户为你所吸引。

注意事项

带看现场路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。

嘱咐客户带好随身所带物品。

详细了解客户实质性购房动机、日常生活环境、社交圈子和个人习惯。

9、位置：置业接待区

内容：入会登记

基本动作

回顾之前客户所认同的系列优点，并给予总结

要求客户进行入会登记，告知我们将对会员给予更详细的工程告知及购买优惠

主动拿出入会登记单先写上客户姓名，而后询问客户后续内容

注意事项

淡化入会和实际购买之间的联系，提高客户接受度

展示会员卡样板，并交予客户感受

销售员应该态度亲切，可提示客户下回与家属一起前来

暂未成交

基本动作

销售员应先客气地请其到现场喝杯水或稍息片刻，然后再礼貌地同其道别，再请其择日再来，并约定时间；倘若客户是借故推辞，则表明其意向度不够，销售员不应强留，可借此暗示“今天客户较多，工作较忙，未能介绍详尽”“请原谅，希望其今后再来，并保持联系”。

将销售资料和海报备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。

登记客户资料，并再次告知会员优惠，完整客户资料

再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其做义务购房咨询。

对有意的客户再次约定看房时间。

注意事项

销售员应该态度亲切，并以轻松的口语方式表达

嘱咐客户带好随身所带物品，并送客出门

10、位置：控台

内容：资料录入

基本动作

无论成交与否，每接待一位客户后，立刻填写来访客户登记表。

填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正原因。

根据成交的可能性，将其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺茫”四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。

注意事项

客户资料应认真填写，越详尽越好。

客户资料是销售人员的聚宝盆，应妥善保管。

客户等级应视具体情况进行阶段性调整。

每天或每周，应有销售经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，并采取相应的措施。

成交原因记录（答客问及说辞更新）

基本动作

及时分析未成交或暂未成交的原因，记录在案。

整理客户问题并提出相关建议

注意事项

针对未成交或暂未成交的原因，报告销售经理，视具体情况，采取相应补救措施。

要求及时准确的记录相关信息

后期维护与客户推荐（再次邀约）

基本动作

根据销售周期，定期与客户保持沟通和反馈

邀约客户到现场参与销售活动，并要求推荐客户

注意事项

注意周期的控制，以免引起客户反感

对反映问题应及时予以解释与反馈

结束时应有邀约动作及对客户表示感谢

11、位置：休息接待区

内容：客户签约 基本动作

恭喜客户选择我们的房屋。

验对身份证原件，审核其购房资格。

缴交应付首付款。

出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款。

签订《商品房买卖合同》并收取相关材料。

签订物业管理契约。

若银行按揭客户，带至银行办公区，签订借款合同并办理相关手续。

登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

注意事项

示范合同文本应事先准备好，并提前与客户确认签约时间与客户应准备的材料。

事先分析签约时可能发生的问题，向销售经理报告研究解决办法。

签约时，如客户有问题无法说服，汇报销售经理或更高一级主管。

签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。

由他人代理签约的，户主给代理人的委托书需经过公证。

解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。

签约后的合同，应迅速交部门主管及公司审核，并报房地产登记机构备案。

牢记：登记备案后买卖才算成交。

签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。

若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间。

以时间换取双方的折让。

及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

12、位置：财务办公室

内容：成交收定

基本动作

客户决定购买并下定金时,及时告诉销售经理。

恭喜客户。

视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。

填写缴款通知书，注明房号、定金额、销售人员。

详尽解释预定单填写的各项条款和内容。

总价款内填写房屋销售的标价，定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时填写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期及签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容根据订单的格式如实填写。

收取定金，请客户、经办销售人员、销售经理三方签名确认。

填写完订单，将订单连同定金交送销售经理并送财务清点备案。

将订单的订户联交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单与收据带来。

再次跟客户确定定金补足日或签约日。

详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件与首付款项。

再次恭喜客户。

送客至售楼部大门外。

注意事项

与销售经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。

正式定单的格式一般为一式三联：订户联、公司联、财务联。注意各联各自应持有的对象。

当客户对某套门面有兴趣或决定购买但未能带足足够的钱时，鼓励客户支付小定金是一行之有效的办法。

小定金金额不在于多，三四百至几千都可以，其目的是是客户牵挂我们的楼盘。

小额定金收取时应在预定单上注明补齐定金余款的时间。

小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行决定。

定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将按预定单履约条款赔偿。

定金收取金额下限为1万元，上限为房屋总价的20%。原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交。

定金所保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握,但过了时间，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。

小定金或大定金的签约日之间的时间间隔尽可能的短,以防各种节外生枝的情况发生。

折扣或其他附加条件，应呈报销售经理同意备案。

定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。

收取的定金需确认点收。

定金补足 基本动作

填写缴款通知书，在定金栏内填写实收补足金额。

再次确定签约日期，将签约日期和签约金填于定单上。

详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件与首付款项。

恭喜客户，送至售楼部门口。

注意事项

在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并做好准备。

填写好后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。

将详尽的情况向销售经理汇报备案。

换户 基本动作

填写换房申请单。

重新填写预定单，并在原定金收据空白处标明换户后的户别、总价，由销售经理或主管确认。

应补金额提前约定的，若有变化，以原定户别为主。

其他内容同原定单。

注意事项

填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确将原定单收回。

退户 基本动作

分析退户原因，明确是否可以退户。

报销售经理或更高一级主管确认，认定退户。

填写退房申请单交公司审批。

审批完成通知客户结清相关款项。

将作废合同收回，交公司留存备案。

二、注意事项

具体内容

标准要求

工作时间

早晨8:.00-18:00，准时到岗。

1、l 工装须整洁、平整、着装前清理制服上的灰尘、头皮屑。

l 鞋袜：以深色为宜，注意色彩搭配，女员工着裙装，以浅色长袜为宜。

l 领带：熨烫平整、注意色彩搭配，长度以盖及皮带扣为宜；若使用领带夹，应夹于衬衫第4-5颗纽扣。

l 工号牌：是工装的一部分，着制服必须佩带工号牌，于左上方。

l 岗位上不能佩带装饰性强的饰物，以一枚戒指、一条项链为准。

2、个人卫生

l 提倡勤洗澡、勤换衣，养成良好的个人卫生习惯。

l 面部：保持面部干净。男员工应及时剃须，使用的化妆品香味不宜过浓；女员工按规定化淡妆，使用的化妆品、香水以淡雅威仪。

l 头发；男员工保持发行庄重，不染发，且前不遮眉，后不过衣领，横发不过耳；女员工发型应梳理整齐，过肩头发应用发带束在脑后，严禁男女员工彩色染发。

l 指甲：保持双手清洁，不留长指甲，不涂有色制甲油。

l 上班前不吃有异味食物，保持口腔清洁，无异味。

3、环境卫生

l 必须在9：00以前清洁完毕。

l 售楼处内部如接待台面、桌椅、沙盘玻璃罩上不能有灰尘，资料夹保持整洁、美观，发现破顺应及时维修或更换。

l 售楼处门前应随时保持清洁 状态，地面灰尘及时清扫。

l 售楼处外墙玻璃要坚持计划卫生，玻璃墙面应保持光亮、干净。

4、设施设备

l 备齐各自使用的办公用具。

l 用品应摆放整齐，名片、资料夹、宣传品放在指定位置，不得随意乱放。

l 洽谈桌椅摆放整齐。

l 照明灯、空调应按要求开放、调试好温度。

l 各售楼处的音乐按公司统一要求播放。

l 各销售主管负责纯净水及纸杯的准备及管理。

5、心理准备

l 调整心态，控制情绪，以良好的精神面貌进入工作状态。

具体内容

标准要求

1、时间及主持人

l 班前会在每天9；00以前召开，由主管主持。

l 若主管不在，由指定人员主持。

l 要求销售经理每周主持至少2-3次。

2、工作安排和培训

l 根据公司安排或项目具体情况进行工作布置和安排；

l 按照计划或针对实际工作中的问题进行培训。

3、检查

l 按照规范要求标准，检查员工着装，个人卫生、环境卫生、办公设施设备及用具情况，发现不符合标准应立即纠正。

4、记录

l 班前会须作好会议记录，每周将会议记录上交销售部。

具体内容

标准要求

1、站位

轮值首席销售人员须站立入口附近，作好迎宾及接待状态。

2、站姿

躯干：自然挺胸、略收紧腹部。

头部：端正，嘴微闭，神情不可呆板，保持微笑。

双臂：体前交叉或放于身体两侧。

双腿：直立，男员工双脚间距同宽，女员工双脚呈“V”字型；若站立时间较长，右脚可后退半步。

3、服务仪态

自然、不做作。每位员工在工作中保持良好的情绪和最佳精神状态，工作是出于自愿、而不是被动。微笑，每位员工一定要有微笑，对待客户切不可以貌取人。

4、语言

在接待过程中，销售人员必须使用普通话和敬语。

5、鞠躬礼

普通礼：面对客户不能只点头不躬身，一般行普通礼，上身下躬150并且与敬语同时使用，如“您好，欢迎光临”；鞠躬时男性双手侧放，女性双手握于前方，右手在上，左手在下。

握手礼：注意握手顺序，客人—主人—女士—年长者—上司，一般不伸手求握。忌戴手套或湿手相握，一般握手持续3—6秒。

普通礼一般在初次见面、致歉、握手时使用。

6、引领客人

走在客人前方右侧。

拐弯时要放慢脚步，同时说“请这边走”。

遇门槛或阶梯要提醒客人“请足下留神”。

7、拉门

手握门把，让客人先入。近距离遇见客户，应致礼并同时说“您好”。

8、让行

正面遇见客户要主动让行，不得抢道。

9、坐姿

入座前调整椅子，入座后，坐2/3的位置。

男士下坐后，双腿应间隔10—15cm。

女士双腿合拢，交谈时，上身略微前倾，姿态要端庄。

10、视线、神情

客人视线与你相视时，要主动示意行礼招呼，以消除客户犹豫不决的心理，使客户产生好感。

避免斜视等不礼貌神情。交谈时，不能东张西望，保持与客户平视，以示尊重、亲切。

若你正与一位客户谈话，而另一位客户走近或视线相视，在不中断谈话的同时以目光向另一位致意。

高个子销售员接待矮个子客户时，注意保持一定距离，避免产生居高临下的印象。

11、称呼礼节

员工应尽力记住客户姓氏，当客户再次到来时，能称其姓氏，会让客户有亲切之感。

注意称谓标准，男士称先生，女士称小姐或夫人、太太，对难以确认身份的女性，年轻的称小姐，年长称女士。

12、慎用手势

为客户指引方向、介绍时，需用左臂，手指自然并拢，严禁用手指为客户指指点点。

递接任何物品都需要使用双手。

资料夹不可夹于腋下。

13、迎送宾客

客户到来之前，应保持基本站姿，并密切注视客户动向，发现抵达的客户，要快速出迎，热情问候。

客户到达后，迅速发下手上工作，迅速的了解客户的愿望，提供满意的服务。

与客户站立交谈时，要保持一定的距离，在引领客户参观沙盘时，员工的双手不应撑在上面。

客户离开时，要将其送至大门，并感谢客户的光临，如“欢迎再次光临”、“谢谢，再见”等。

14、谈话礼节

销售人员应随时使用敬语，语言要文明、优雅，忌粗俗的口头语。注意语言的节奏感，语量适中，以客户能听清楚且不打扰旁人为宜。

员工不能与客户开玩笑，即使是老客户。应该掌握主、客界限。

应答客户，不可作简单的回答，客户往往想知道的是“如何”、“怎么办”，而不是“不行”“不知道”。

谈话时如想咳嗽或打喷嚏，应先说“对不起”或即刻转身，用手遮住。

具体内容

标准要求

1、状态

其他销售人员按规定应坐在接待台之内，处理事务或保持接待状态。

2、递接名片

时机：在客户进入售楼部，使用敬语后，立即递上名片。

递名片的同时作自我介绍，“我叫***，请多关照”，然后询问对方姓氏，若对方回赠名片应立即看清名片上名字，然后放好。

递接名片必须使用双手，递名片以正方递给对方。

对方递来名片时，若单手接，或接过后不看一眼，或放在桌上忘记收好，都是失礼的表现。

3、接听电话

电话铃响起，三声之内接起，拿起电话须使用敬语，“您好，***（大儒名城）”，“您好，我是***”。

认真听清对方讲话，不清楚时，需作记录，或“对不起，我没听清楚，请再说一遍好吗？”

电话机旁应随时备有记事本和笔。

当对方要找的销售员不在时，要主动询问是否需要留言。

通话完毕，务必等对方先挂断后再放下电话，以示尊重客户。

注意掌握通话的时机。

将要谈话的内容事先作准备。

5、补位意识

任何员工除努力完成好本职工作以外，要有强烈的整体服务意识，当一名员工的服务出现疏漏或未意识到客人的需求时，另一名员工应马上补位，弥补不足，形成一个良好的整体服务。

6、端茶送水

带领客户进入谈判区，客人入座后，即可端茶送水，递上消毒毛巾，并使用“请喝茶”、“请慢用”等敬语。

7、日常卫生

随时保持地面的整洁，发现杂物随时处理。

烟缸内最多不超过三个烟头，保持烟缸的清洁。

客户离开后，已使用过的杯子要及时清理，椅子要及时归位。

客户使用的擦手毛巾，要保证已消毒及毛巾的清洁。

8、注意事项

接待台是工作要地，台面上禁止摆放任何私人物品，如包、水杯等。

接待台摆放的物品应美观、整齐、名片盒、资料夹、宣传品应放在指定地方，不得随意堆放。

接待台内员工应保持端庄姿态，不得翘二郎腿，销售人员相互交谈要注意声调不可过高，严禁嬉戏打闹。

未着工作装不得进入接待台，台内禁止吃东西、睡觉、吸烟。

严禁员工在售楼处打堆闲聊。

员工佩带的手机在工作时间只能使用震动。

售楼处禁止大声喧哗，物品要注意轻拿轻放。

参加会议、培训、接受指令，必须带上笔记本和笔，作好记录。

对上级布置的任何工作任务，要做到言必行，行必果，认真完成。对重大任务，要形成报告上交。

10.大型商业地产项目规划设计流程解析 篇十

房地产开发流程

目录

第一章： 项目决策阶段 第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

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9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章： 项目决策阶段

◆房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避 2

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免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评

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估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第５号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段

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一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；

4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序 土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标

华岸商业地产 的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；

5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书；

8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。土地主管部门

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（1）土地使用权出让

房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

（2）土地使用权划拨

房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地

(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作 招标受让土地使用权申请程序

(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。

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(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。

(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。

(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序

(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。

(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。

(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领

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正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式：

1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁

2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。

3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

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1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批

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复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请

城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、华岸商业地产

分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。

建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划

城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。

规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1）建设用地申请；

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2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：2000地形图。

开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为： a1：2000地形图1份；

b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；

c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；

d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：

a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》； b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、华岸商业地产

抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执； c施工图3份及光盘。

3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：

1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。

4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料： 1）国有土地使用权证； 2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；

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4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证

6）经放线的《红线定位册》正本

5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。

《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》

2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。

《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；

2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复； 5）变更后的土地使用证； 6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；

9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；

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10）法院裁决项目还应提交判决书。

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：

实 施 单 位 流 程 内 容 承 办 单

建 设 单 位 建设项目报建登记

武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

建 设 单 位

审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知 各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

招 标 申 请 人 建设单位招标申请 招标投标监督管理机构 招 标 申 请 人

位 华岸商业地产

对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件 招标投标监督管理机构

发布招标公告

武汉市建设工程交易中心

投标申请人 投标申请人投标报名 武汉市建设工程交易中心

招标人投标申请人 招标人对投标人资格预审 武汉市建设工程交易中心

招标人

招标咨询及答疑会 招标投标监督管理机构

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投标人投标人

投标人编制与递交投标文件 招标投标监督管理机构

招标人

组织评标委员会

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人投标人

开

标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

评

标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

定

标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

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招 标 人

核准招标投标情况报告

招标投标监督管理机构 各收费单位武汉市建设工程交易中心 招 标 人

中标公示，发出中标通知书

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

签订合同

合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

领取施工许可证 武汉市建设工程交易中心

中标单位 施工管理

武汉市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规

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定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：

1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。

2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。

4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。

1、建设项目报建登记

凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。

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工作内容：

填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；

（三）施工图设计文件审查批准书；

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；

（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。

报建信息管理：

1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作

日内）；

2、在交易中心媒介上发布报建信息；

3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知

填报《武汉市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理

（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；

（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；

（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中

心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款

通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为

计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标

情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

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（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个

工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易

中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书；

3、投标申请人信誉档案资料；

4、项目经理有关资料；

5、业绩及其它与投标活动有关的资料。

（二）网上投标报名。网址

4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审 工作内容：

（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应

按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审

（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资

预审通知书和购买资格预审格式文件；

（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少

于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用

随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收 工作内容：

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（一）招标文件编制

投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规

范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔

细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术

标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定

执行。

（二）投标文件的内容

1、投标函；

2、施工组织设计或者施工方案；

3、投标报价；

4、招标文件要求提供的其他材料。

（三）投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交

投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前

，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以

前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改

或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工

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作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按

时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会 工作内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招

投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易

中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字

[2001]7号文），并提供以下资料：

1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一

费制”收费项目的缴款凭据。

（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；

（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及

通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人

和招投标监督管理机构签收保存。

7、开

标 工作内容 ：

（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；

（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；

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（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特

别说明的内容；

（四）设有标底的公布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监督管理机构进行监督管理

8、定

标 工作内容：

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字〔2001〕18号文件《武汉市建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：

1、由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》；

2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费

制”收费项目的缴款凭据。

同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并

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填写《中标公告公示、发布登记表》，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。

招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工 26

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期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。

招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：(1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。(2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承

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包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。

邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。招标投标基本程序

招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

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(1)工作程序

审查招标单位的资格； 报批招标申请书；

编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； 发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；

分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑； 编制和寄送投标文件；

开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位；

发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。

招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。

招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家

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成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录

1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表

3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件 7）资格预审评审报告 8）招标文件

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9）购买招标文件登记表

10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11）标底(工程预算书)及武汉市建设工程项目造价咨询核准证(女ll有标底)12）评委名单

13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表 15）唱标记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标报告

20）招标投标情况书面报告 21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单 23）合同备案表

24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）武汉市建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证 招标投标的管理 1）施工企业资质管理

建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包

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企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。

通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。(2)工程总承包企业的管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，32

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称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。

其二是是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进

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行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。(3)外国建筑施工企业的资质管理

随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有： 凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在

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从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。

《外国企业承包工程资质证》的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。

《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延续手续。2）工程建设管理。

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标

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批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

3、施工许可证办理程序：

1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中

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标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单；

3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4、办理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建设工程报建表；

（二）建设单位资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证

(可用复印件)；

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

（六）招标申请表；

（七）招标公告；

（八）招标日程安排；

（九）招标文件及评标办法；

（十）投标申请书；

（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；

（十二）答疑会纪要；

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（十三）投标书；

（十四）评委人员名单；

（十五）开标记录表；

（十六）评委评分表及评分汇总表；

（十七）评标报告；

（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工合同或监理合同；

（二十一）合同备案表；

（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；

（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；

武汉市建设管理收费认定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）

第三章：工程建设阶段

工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

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6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调；

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总

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投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

5、工程施工合同；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭办理

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1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查 重点项目考察 市场需求抽样调研 重点客户（群体）市场调研 经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全面解读 2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析 4）、项目机会利用 5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估

1）、地段价值与发展评估 2）、项目差异性支撑力评估 3）、消费者选择性标准评估

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4）、项目综合竞争力评估 目标市场定位与消费者需求研究 目标市场定位 目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述 营业员销理念提升 营销核心理念提升 卖点体系设计与提升 营销战略与主线策略 营业员销攻击体系建立 现场攻击体系的建立 价格定位及策略 价格策略 价格定位 定价预控及说明 付款方式建议 销售额动态测算 项目促销计划建议 渠道促销建议 公关活动促销建议 客户促销建议

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品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议 营业员销预算 推广费用预计 营销费用预计

第二阶段：物业卖点与利益点转换分析 品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位 宣传攻势的确定 宣传途径的制定 功能划分建议 装修方向建议] 样板房的功能划分定义 看楼通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划 项目标识（LOGO）设计 中英文标准字设计 标准色系 辅助色系 标准组合规范 特许组合 禁用组合

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销售培训 销售管理策划 销售队伍进驻 销售执行

第三阶段：推广主题的制定 推广口号的制定 整体包装风格的确定

主要街区路段包装风格及具体形式 现场气氛营造风格及具体形式 展示中心及示范环境具体装修风格建议 样板房具体装修风格建议 看楼通道装饰风格建议 名片 信纸 信封 传真纸 文件袋 请柬 工作卡 水杯 烟灰缸 垃圾桶

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车体 工地围墙设计 工地广告牌设计 导示牌设计 条幅设计 路旗设计 挂旗设计 车体包装设计

主要街区大型形象广告牌的设计 展板设计 售楼处导示招贴 喷绘画设计 看楼通道设计 户形形象说明设计

样板房导示卡、牌、标志等设计 行车导示系统设计 售楼书 售楼杂志 宣传折页 宣传海报 邮递单张

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影视广告脚本创意

第四阶段：各销售期的广告具体创意 传播媒介的确定及具体媒介发布计划 展销会的配合 促销活动的配合 其他外卖场的配合 广告效果测定与监控 竞争对手监控 竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析 销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订。

3、按揭办理。1）公积金贷款： 贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

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贷款流程图 咨询、领取表格

提出申请

签订借款合同、抵押合同

办理抵押登记手续

办理房屋财产保险

贷款转帐

每月还款

贷款结清注销

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提交资料

1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；

2、购房合同或意向书等有关证明文件；

3、借款人所在单位同意贷款的证明；

4、住房资金管理中心要求提供的其他材料。

2）商业贷款 贷款资格

贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：

一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

二、有稳定的职业和收入；

三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；

六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；

七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；

八、贷款行规定的其他条件。

十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

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贷款流程图

提交资料

个人需提供资料

1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

5.收入证明（盖单位公章）

6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口

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簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图 提交资料

个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

5.收入证明（盖单位公章）

6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.借款人所在单位同意贷款的证明；

8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。

随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

4、抵押登记