物业工作经验总结

物业工作经验总结（精选8篇）

1.物业工作经验总结 篇一

物业费催缴经验总结

物业费是物业管理企业懒以生存的经济来源，在现今业主强调居住享受而忽视缴费义务的大环境下，物业费催缴难、催缴任务重是物业管理企业想要生存必须跨过的坎。根据以往的催费经历以及和其他地区公司物业服务中心同事的沟通交流，要提高物业费催缴率，总结起来就是一句话：管理先行、讲究方法、软磨硬泡、软硬兼施。

一、管理先行，减少业主拒交的借口

1、交楼前或业主入住前，物业服务中心必须提前介入核查水、电表是否存在接错线或存在故障的情况。预防问题比解决问题要花费的精力小得多，一旦业主间因水电接错而发生纠纷，又不愿承担费用，那就十分棘手，这种情况在景德镇恒大名都比较多。

2、楼宇管家要加强楼宇巡查，发现设施设备损坏及时报修，工程维修部及时维修，确保设施设备完好。楼宇管家要每天督促保洁做好清洁卫生，保持楼宇内部干净整洁。当我们把工作做到前面，业主不用为灯泡坏没人换、电梯经常停运、卫生很差而操心时，业主拒交物业费的接口也就少了，交的可能性大增。

3、楼宇管家不要有事没事呆在办公室，要经常去楼宇里转，混个脸熟，碰到业主嘘寒问暖，注重感情投资，让业主感受到管家的存在。跟业主熟了，自然会支持你的工作，下次催费，业主也不好意思拒绝。

4、在保修期内，对于业主报修的户内问题，维保修人员和物业助理要相互配合，在最短的时间解决，让业主满意。维修怠慢消极，再好脾气的业主也会火大，变得难相处。

5、房屋质量问题是导致业主不缴费的主要原因，对于未入住空置房，楼宇管家要积极巡查，发现户内问题，在业主入住前解决，让业主入住时心情舒爽。

6、有时候，业主不明白自己为什么要交物业费，也就不愿交。为此我们要经常多做些物业常识和物业费用途的宣传，打消业主的疑虑和不解，从思想上强化业主交物业费的必要性。

催费时，我们经常会碰到业主经常喜欢找这样那样的借口拒绝交费，错不在他们，而在我们给了别人那么多借口。当我们把管理做到位了，拒交的借口少了，提高崔费率也就相对容易点。

二、催费时要讲究方式

1、楼宇管家发催费单3天之内，如果已入住业主不来交费，很有可能是忘了。这是就要及时电话催促，要是3天之内还不来，就必须上门催，保持连续的压力。人都是爱面子的，除非特殊原因，业主一般是不会厚着脸皮不给的。

2、电话催费时，很多项目楼宇管家都会打悲情牌，跟业主诉苦，强调业主再不来交物业费自己就完不成任务，公司会扣自己工资。此时，业主一般不会做让你工资被扣的坏人，鹰潭恒大绿洲用这招效果不错。

3、人都喜欢给熟人面子，对陌生人不留面子。如果自己跟业主不熟，而业主又不好说话，这时不要放弃，完全可以找同事当中跟业主最熟的一个去帮你催。我们要动员一切可以动员的力量去影响业主，让业主交费。

4、楼宇管家可以利用维修师傅上门维修的机会，跟着师傅上去装作帮忙，维修完后，顺口提醒业主交物业费的事情。人都是讲究礼尚往来的，既然你帮了他忙，也就不好意思拒交了。如果你没有时间上去，可以让维修师傅帮你做这个事情。

5、对于上班族，白天一般是没空来缴费的。再怎么贴缴费通知单或电话催费，业主也很难过来，反而可能招致业主反感。这是楼宇管家就要主动加班奉献，晚上上门催费收钱。

6、对于长期在外不回来的业主，可电话催费，要是业主借口回不来，没法缴费，楼宇管家要马上主动提供公司账号，让其转账。这时就没有借口了，业主也不好意思再找第二个借口，但是有一点，楼宇管家必须实时跟进，避免业主无法转账成功的情况。

7、对于长期联系不上的业主，要想方设法取得其联系方式。从熟悉他的同事、朋友、邻居下手，获取联系方式，对于居住在附近的，实在不行，可“登门拜访”。

三、软磨硬泡、软硬兼施

1、对于长期（一般3个月为界）不缴物业费的，楼宇管家要统计缘由，分类汇总，能解决的及时解决，用行动去感化。

2、对于空置房故意拖欠的，可借鉴武汉金碧天下的做法，周中去单位催，周末去业主住的地方催。如果碰到做生意的，就直接去店里催。

3、对于已入住业主，死活不肯缴纳的，一年以上的，可以发律师函，每次发个二、三十封，也能起到一定效果。

4、对于死猪不怕开水烫的业主，如果发律师函都不管用，只能出最后一招了，起诉。每次起诉4、5家，法庭一般都会受理。武汉金碧天下曾经起诉5户，有4户庭外调解，看来大招还是管用的。

业主问题不回避，催费难题不回避，办法总比困难多。

2.物业工作经验总结 篇二

一、税收种类

从广义上讲, 欧洲各国的物业税可以分为主体税和附加税两类。前者可以认为是狭义上的物业税。

除了上述主体税种外, 欧洲国家还会对物业加征一些附加税收。

在法国, 物业附加税主要有电视许可税和垃圾处理税两种。只要物业内有电视机, 无论电视机是用于播放碟片, 还是用于收看电视节目, 也无论该业主拥有几台电视机, 拥有几处物业, 业主都只需要缴纳一台电视的许可税即可。2010年法国电视许可费为121欧元。电视许可税是房产税的一种附加, 因此, 房产税的免除自然包括对电视许可税的免除。垃圾处理税是因为用于支付垃圾处理等公共服务的一种税收。垃圾处理税于1993年引入法国。如果没有垃圾需要处理, 那么就要另开一张只有居住税的税单。如果物业是业主的第二套房产, 业主可以申请政府对该物业在垃圾处理税方面进行减免。西班牙国内的物业附加税主要有排水系统及垃圾清理税等, 用于街道照明、城市保洁、设施维护等公共支出, 每年约200欧元-250欧元, 如果业主有车库的话, 可能会加收20欧元。西班牙的垃圾清理税税额依据物业的大小以及户主产生的垃圾量来计算。此外, 西班牙还有一种税, 叫房产收入税 (Rendimientos del capital inmobiliario) 。无论是否用于出租经营, 只要不是自己的主要住所, 如仅仅是用于自己度假的物业, 都要征此税。主要的税额计算过程是, 税务部门假设业主每年从物业获得物业总价值2%的收益, 从这2%的收益中征收25%的税。例如, 业主拥有价值10000欧元的西班牙物业一座, 一年收益2%计算, 业主据此收入200欧元, 从这200欧元里面征收25%, 即50欧元。意大利的业主也会缴纳类似的税收, 用于弥补垃圾清理、街道清理方面的政府支出。在意大利有些地方, 政府还会对在本地区使用汽车进行征税, 不过税额不高, 一年一般200欧元-250欧元。

在欧洲国家, 业主出售或出租物业需要缴税。此类税收一般划入增值税、收入税或营业税范畴。在西班牙, 交易二手房产需要由卖方缴纳7%的物业交易税, 如果是新房, 则要在7%的增值税加上0.5%的印花税。在德国, 若物业交易金额高于2500欧元, 则一次性征收购买价格3.5%的土地购置税。此外, 如果一处物业95%的所有人在5年内发生了变化也需要支付土地购置税, 税率也在3.5%左右。德国的上述税额一般由购买方缴纳。

二、纳税主体

在欧洲, 纳税人主要有业主、租户等两类。在法国, 居住税由谁来负担, 取决于在该年的1月1日那天谁在该处物业居住。至于房产税和垃圾清理税, 通常根据物业买卖双方在交易那一年各自占有房屋的时间在全年的比重进行分摊。如果卖方缴纳了全部的房产税, 他有权要求买方进行补偿。2010年法国的房产税缴纳时间为10月15日左右。无论居住者是否拥有所居住的物业, 都要交居住税。一般来说, 业主缴纳房产税, 租户缴纳居住税。不过, 如果租户没有缴纳居住税, 业主就必须缴纳居住税。也就是说, 业主此时需同时缴纳房产税和居住税。居住税与房产税缴纳时间相近。2010年居住税的缴纳时间为11月15日, 仅比房产税缴纳时间迟了一个月。西班牙政府规定, 由于物业税是依附于物业上的, 所以, 若卖方没有缴纳物业税, 买方应缴纳。意大利政府规定, 每年的6月与12月为缴纳物业税时间。

在缴纳时间上, 欧洲各国均有明确规定。因此, 纳税人必须牢记缴税日期, 过期不缴很可能会受到惩罚。据前述, 法国今年房产税和居住税的缴税时间分别为10月15日和11月15日。如果在规定时间没有缴税, 纳税人会受到经济处罚。

在缴纳方式上, 欧洲各国政府的规定比较灵活。纳税人可以自己去物业所在地的市政大厅或税务部门缴税, 也可以通过邮递方式缴税, 还可以通过网上银行缴税。有些国家的地方政府还设立了专门的邮递账号, 便于纳税人缴税。欧洲各国人口流动性大, 有时会出现缴税时间里纳税人不在国内, 从而迟交税款的事情。为了避免上述情况发生, 有些国家如西班牙、意大利等允许纳税人在银行账户上设立自动转账功能, 以便人们在国外时能够及时缴税。

此外, 在一些欧洲国家如英国, 纳税人如果一次无法缴清税额, 还可以选择分期付税的方式来缴税。葡萄牙等国的税务部门会提前一个月将税单发到业主手中, 提醒业主缴税。

三、税基

在欧洲, 物业税的税基主要为物业在特定年份的市场参考价值。物业的市场价值根据物业的地理位置、类型、占地面积、楼层高低以及用途等而发生差异。不过, 许多欧洲国家都对物业参考价值有严格的法律规定。该类法律制定的时间一般较早, 其内容在很长时期内都没有作过大幅度修改, 因此, 税基与物业的实际市场价值有很大的出入, 大多低于现有市场价值。

法国居住税税基的计算形式复杂, 但指导原则清晰, 即在考虑物业自身条件、大小以及地理位置的前提下, 以市场上同类物业的租金作为税基进行计算。目前法国在这方面以20世纪70年代的市场租金作为税基, 因此, 物业税税基与时下的物业市场租金没有任何联系。

英国在计算税基时主要是对物业进行分类。具体来说, 英国物业价值评估办公室 (VOA) 对所有物业的价值进行评级, 将物业分为一系列等级。英国对物业的评级标准存在区域差异。在英格兰, 物业价值评估办公室依据物业的同类或相近建筑在1991年4月1日的市场价值进行评估, 将其作为物业分级的依据。正因为所依据的市场价值与物业的实际市场价值差距较大, 所以, 近年来, 坊间一直有传闻说英格兰物业价值评估标准有可能要改变。在威尔士, 物业估价由威尔士议会执行, 新的估价法规于2005年4月1日开始实行。威尔士更新物业价值评估参照标准, 其目的在于使物业价值评估能够较好的反映这么多年来当地不动产市场的波动, 对物业税的税率不构成影响。与英格兰不同, 威尔士物业的估价以2003年4月1日时同类物业市场价值为参考标准。此外, 在物业的分级系体系方面, 英格兰分为8个级别, 而威尔士为9级分类制。

意大利于1993年开始征收物业税。物业交付使用后即开始缴税。物业的地理位置、面积、用途等是评估物业价值的主要依据。若物业进行改造、装修, 物业的价值受到影响, 则税基重新计算。近年来, 意大利官方要求估价要接近市场实际价值, 因此, 原本很低的官方估价迅速上升。与英国不同, 意大利对物业进行分类的标准是物业的用途。意大利政府将本国物业分为A、B、C、D、E五类。

德国对物业的分类依据与意大利相近。德国的地产主要分为两类———A类和B类。A类地产为农业和林业为目的的不动产, B类地产为可建不动产或有建筑物的不动产。德国对物业的估价方法主要有三种, 即比较法、收入资本化法与折旧替代法。此外, 德国物业参考价值为1964年1月1日时的市场价值, 而且法律规定, 每6年重新核定一次。不过, 在德国东部的一些地区, 物业参考价值为1935年1月1日的市场价值, 这是因为1935年以后就再也没有进行过估算。由于年代久远, 德国目前的物业参考价值只相当于其实际市场价值的12%-30%。因此, 德国国内有人提议修改原有估价标准。不过, 2009年1月1日实施的新估价标准只应用于遗产税, 对物业税没有影响。

四、税率

物业税在许多欧洲国家是一种地方税。税率变动主要由各国地方议会决定。每年, 物业税税率都会有所变动。

2009年, 法国物业税征收大幅增加, 为10年来最大增幅。其中, 尼斯增幅最大, 房产税方面增加14.3%, 平均税额为869欧元;居住税方面增加12.7%, 平均税额达960欧元。2009年物业税的增加说明了这一点。不过, 2010年, 为了鼓励物业交易, 振兴经济, 减轻甚至取消物业交易类税收成为法国国内讨论的一个热点。

西班牙税率根据物业的位置分为三类。城镇物业税率为0.4%-1.10%, 农村物业税率为0.3%-0.9%, 特殊物业税率在0.4%-1.3%之间。葡萄牙的农村物业税率为0.8%, 城市物业税率在0.7%-1.3%之间。意大利物业税税率为0.4%-0.7%, 对不宜居住的物业减免50%的物业税税收。

德国的物业税税收指数由联邦政府统一制定, 各地方政府根据各自情况确定稽征率。稽征率反映的是地方政府征收物业税的幅度。因此, 各地物业税实际税率等于联邦政府制定的物业税税收指数乘以各地的稽征率。打个比方, 假设德国联邦政府制定的物业税税收指数为0.8%, 而某个德国地方政府在物业税方面的稽征率为350%, 那么, 该地方政府对辖区内物业征收的实际物业税税率为0.8%×350%=2.8%。地方政府按照联邦政府税率350%的比例征收物业税。一般来说, 德国A类地产的联邦税率为0.6%。B类地产税存在地区性差异, 一般来说, 西部地区的税率为0.26%-0.35%, 东部地区为0.5%-1%。除了A、B两类, 其他物业, 如商店等, 税率一般为0.35%。就稽征率而言, 对B类物业的稽征率一般要高于A类物业。

值得一提的是, 德国在征收物业税时考虑到了物业的折旧问题。随着年限的延长, 物业折旧增加, 物业税逐渐减少。德国政府规定, 1925年及以后建成的物业, 年折旧率为2%;1925年之前建成的物业, 年折旧率为2.5%。因此, 一座物业一般要经过40-50年的折旧, 应税价值才会消失。此外, 对一些老旧物业来说, 以其翻新成本作为折旧依据, 折旧期一般为12年。其中, 前8年的年折旧率为9%, 后4年的折旧率为7%。

五、税额计算

欧洲各国税额计算也有一定特色。就稽征率来说, 各国差异较大。英国等国稽征率较低, 有些地方甚至不到100%;德国则不同, 大多超过200%。

就征收税额来说, 各国也有一定的区别。就法国来说, 居住税和地产税的计算分别如下。

法国居住税计算比较简单。税率由大区、省、市镇以及相关部门四个方面制定四个税率, 其中, 相关部门收取的叫“管理费”。上述税率加总后乘以该物业的租金即可得到。假设物业租金为1000欧元, 大区、省、市镇以及相关部门的税率分别为2.32%、5.28%、8.24%和8%, 那么居住者需要缴纳的居住税为1000× (2.32%+5.28%+8.24%+8%) =238.4欧元。需要注意的是, 在第一套住房和其他住房方面, 管理费的征收额度是不同的。第一套住房 (或主要住所) 的管理税税率为4.4%, 其他住房如第二套住房的税率为8%。此外, 高房租物业还要再加税。这样一来, 高房租并不意味着高收入, 因为税收也在跟着增加。法国地产分为建筑用地与非建筑用地两部分。建筑用地是指建筑物所占有的那部分土地, 非建筑用地是指建筑物周围的土地。因此, 法国地产税包括非建筑地产税和建筑地产税。非建筑地产税是对拥有非建筑用地产者按年度征收的税;建筑地产税对拥有房产、厂房及其附属地产者按年度征收的税, 根据出租价值计算税率。非建筑地产税税额是以该类地产租金的80%乘以税率得到;建筑地产税税额是以该类地产租金的50%乘以税率得到。此外, 法国的地产税的税率设置分别来自不同的部门。也就是说, 法国物业的业主所交的地产税包括对不同部门缴纳的地产税的总和。这些设置税率的部门主要包括大区、省和市镇。每一个行政级别都要规定一个税率, 这样的话, 加在一起, 法国的地产税负担就比较重。假设法国一处地产的年租金为1000欧元, 对建筑地产来说, 假设大区、省和市镇的税率分别为4.29%、11.67%和12.5%, 垃圾收集税为10.38%, 那么, 建筑地产税为50%×1000× (4.29%+11.67%+12.5%+10.38%) =193.9欧元;对非建筑地产来说, 假设大区、省和市镇的税率分别为5.79%、21.98%和18.53%, 农业附加税为7.54%, 那么, 非建筑地产税为80%×1000× (5.79%+21.98%+18.53%+7.54%) =430.6欧元。上述二者相加, 为624.5欧元, 这才是一个法国物业的业主需要交纳的地产税税额。此外, 业主还要缴纳一定的管理费。管理费是按照上述地产税的一定比例收取的。假设这一比例为8%, 那么管理费为8%×624.5=50欧元。这么一来, 业主缴纳的地产税总额为624.5+50=674.5欧元。

在对第二套房产的征税方面, 欧洲国家的做法如下。

在法国, 如前所述, 在居住税方面对第二套物业有区别对待。主要表现在管理税的征收上。第二套房产的管理税为8%, 高于第一套房产的4.4%。

在家庭税方面, 英国以前对第二套房产有税收减免, 理由是空置房享受的公共服务较少, 因此, 不需要承担与主要居所同样的税赋。一般来说, 第二套房产在家庭税方面的减免可达50%。不过, 这种情况早在2004年就已发生改变。当时, 对第二套房产的家庭税稽征率已经从50%提高到90%。2010年年初, 对空置房产的征税力度再次加大, 英国政府已经开始考虑对第二套房产的家庭税加倍征收。英国政府的这番考虑, 其目的在于减少房屋的空置率, 调节房价。

六、税收减免和惩罚

对一些特殊情况的业主, 欧洲国家会在物业税方面对其进行减免。

在法国, 新物业的购买者, 可以免交两年房产税。这两年免税期是从物业建筑或修缮完毕的那一天开始计算的。一旦物业建筑、装修工作结束, 业主就必须通知当地政府, 以便政府计算免税期。就居住税来说, 有小孩的家庭, 一个小孩减少10%-15%的居住税。居住税免税措施还适用于60岁以上老人、鳏寡之人、社会救济领取者、身体虚弱或残疾的低收入者。2010年, 上述低收入者的界定以2009年年收入为准, 即2009年个人收入不超过9876欧元、夫妇二人总收入不超过15150欧元的人都被认为是低收入者。

对于解决家庭人口的计算问题, 法国有一套自己的做法。一个成年人算一个单位的人口, 第一、二个孩子, 每人算0.5单位人口, 第三、四个小孩加起来算1单位人口。因此, 对只有1单位人口的家庭, 低收入上限为9876欧元;1.5单位为12517欧元;2单位为15150欧元;三单位人口为20424欧元。

此外, 其他低收入者可以获得15%的税务减免, 不过, 得到减免的物业价值不能超过当地平均物业价值的130%。

西班牙政府规定的免税物业包括公共设施、宗教场所、西班牙红十字会物业、国际组织物业、落后农村地区、铁路及配套设施场地、教育场所、古迹、历史纪念馆以及加里西亚和阿斯图里亚斯的古建筑等。在葡萄牙, 享有物业税豁免的物业主要包括古迹、市政设施、非营利机构所属建筑、在建或正在装修的物业、建好或装修好后6个月内的物业。意大利对居民在国内的主要居所不征收物业税, 此外, 享有物业税豁免的物业类别包括政府部门、公共卫生机构, E类物业, 艺术类物业, 宗教类物业, 国际组织所属物业, 不能居住的物业, 山区或丘陵地区的一些农业用地, 非营利性文化、娱乐、体育用途的物业。不符合居住条件的居所, 在意大利可以得到50%的物业税减免。此外, 经济困难人士、老年人等都可申请减免物业税。在英国, 没有装修过的空置物业可以有6个月的免税期。

当然, 除了减免优惠, 欧洲国家在物业税方面也存在一些惩罚性的税收规定。

法国对一定条件下的空置物业就会施加惩罚性的居住税税率。在巴黎、图卢兹、里昂、蒙彼利埃以及尼斯等地, 如果物业空置10年以上, 需在原有税额上增加50%惩罚性税收。其他一些地方也有类似的规定。不过, 如果物业不具备居住的条件, 而且为达到居住条件而进行装修所需要的成本超过物业总价值25%的话, 该空置物业将免予征税。此外, 如果因为业主一直没有把物业出租出去, 从而导致物业空置的话, 为避免征税及相应的惩罚, 业主必须出示在当地租房市场实施过出租行为的证明, 并寻找证据证明自己确曾为出租房屋尽了最大的努力。

对没有按时缴税的业主, 欧洲各国也给予一定的惩罚。此外, 英国政府规定, 如果纳税人发现自己享受了不应有的税收减免, 应在3周内通知当地政府。否则, 将被处以罚款。

近年来, 金融危机使得欧洲各国经济前景黯淡。为了吸引投资者, 欧洲各国政府都在税收政策方面出台了不少优惠措施, 物业税减免也在其中。因此, 物业税税率在欧洲各国有下降的趋势。在意大利, 现任总理贝努斯科尼在2008年当选时就宣布要对物业税进行重大改革, 尽管前任总理普罗迪已经减免了国内40%业主的物业税。当时的投资者都将这一消息当作投资意大利地产的重大利好。另一方面, 欧洲各国对物业估价的标准大多滞后, 因此, 各国国内如英国、德国等有调整物业估价标准的呼声。此外, 政治选举周期、经济波动等也会影响物业税的税额。

七、经验借鉴

欧洲国家在物业税方面的上述规定与做法, 对我国有一定的借鉴意义。

首先, 明确物业税征收的目的。一般来说, 税收的目的在于财富的再分配。因此, 物业税的征收也需要考虑其对社会财富分布结构的影响。欧洲国家对弱势群体以及低收入者在物业税方面的减免就从侧面反映了物业税的财富再分配职能。此外, 税收政策服从于国家的宏观经济调节与长远发展战略。由前可知, 欧洲国家在物业税方面的调整无不与自身的经济环境以及宏观经济政策有关。例如, 意大利为了振兴本国经济, 2008年就做出了减少物业税的决定;而英国则在2010年考虑提高对业主第二套房产家庭税的征收。

其次, 设立税率、税基的制定标准。综上所述, 欧洲国家在税率、税基的确定部门上, 主要采取以下两种方式。一是中央政府核定物业税税基, 地方政府制定物业税税率及稽征率, 如英国、法国;二是中央政府核定税基并制定税率, 地方政府制定稽征率, 如德国。两种方式中, 税基都是由中央政府核定, 稽征率都是由地方政府确定, 不同之处在于税率的制定部门。此外, 在税基核定方面, 欧洲国家大多以某一年的物业实际价值和租金价格作为征税基础, 这种基础比较稳定, 但不能及时反映市场波动。因此, 中国在制定物业税税基、税率方面需要注意上述问题。

3.物业工作经验总结 篇三

[关键词]物业税;开征;国际;经验

[中图分类号]D922.22[文献标识码]A[文章编号]1009-9646(2010)07-0028-04

物业税又称财产税或房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,应缴纳的税款额通常会随着不动产的市价价值的升高而提高。各国由于历史文化背景和社会经济发展情况不同,其配合税种之间就存在差异,这样决定各国对税种的选择也就不尽相同。国家之间没有完全一致的税收制度,即使再同一税收体系中也不可能完全雷同。同样,在开征物业税方面也存在着较大的差异。虽然。建设中国特色社会主义市场经济不能照搬照抄他国的经验,但是,‘他山之石。可以攻玉”,世界其他国家在开征物业税实践中的经验无论如何都对我国开征物业税有一定的借鉴与参考作用。

一、欧美主要国家物业税制度观摩

1.美国的物业税制度

美国是物业税制度最完善的国家。作为联邦制国家,美国的税收体系实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制,三级政府共同分享税收权利。联邦和州之间不具有上下级隶属关系,州具备独立的税收立法权,而地方政府没有立法的权力,只能在州制定的税法约束下征税。在这样的税收体系下,联邦的税收收入主要来自于个人所得税和公司所得税,州政府的收入主要来自于所得税和销售税,而地方政府的主要收入来源则是包括动产和不动产在内的财产税。

在美国,不动产税又称房地产税,归在财产税(物业税)项下,占财产税收入的95%以上,占地方税收的70%以上。不动产的纳税义务人是不动产的所有人,课税对象是纳税人所拥有的不动产,主要包括土地、房屋、土地上(下)附属设施、矿藏等。财产税的征收依据是房地产等财产的评估价值。经过长期发展,美国已经形成了完善的房地产价值评估体系,由政府专门设立统一机构对房地产的市场价格进行核定,并以此作为财产税的计税依据。目前美国的50个州都征收财产税,但各州和地方政府的财产税税率都不尽相同,平均为房地产评估价值1%到3%。各地方政府一般依据地方的支出规模、非财产税收入额及可征税财产的估价,每年确定一次财产税税率。税率的确定原理可以表达为:税率=(地方支出一非财产税收入)/可征税的财产的估价。

在减免税方面,美国财产税的优惠规定主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定,分为减免税项目、抵免项目和递延项目。一般对政府、教育、宗教、慈善等非营利组织免税;对家庭自用住宅设一定的宽免:对低收入家庭,当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定标准时刻享受一定的抵免额,用于抵免个人所得税或直接退回现金;所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

2.英国的物业税制度

在英国,物业税是地方财政的重要收入来源,税包括住房财产税和营业房屋税(非住房财产税)两个税种。住房财产税的征收对象是居民住宅(自有和租用的住宅),包括平房、楼房、公寓、出租的房屋、活动房以及可供居住的船只。纳税义务人为年满18周岁的住房所有者或承租者,包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者、居民以及住房所有者等六类。住房财产税的计税依据是住房价值以及住房价值的变化。根据英国地方税法规定,地方政府定期对应税住房的价值进行更新评估和分级,估价以房屋1991年8月1日的市场价值为基础,结合参照1991年8月1日后到1993年8月1日之间的房屋价值变化情况而定,每五年重估一次。英国环境部将应税住房的价值按地区划分为A-H共8个级别,并规定各档次应纳税额的法定比例,实行超额累进税率。但每个档次的具体税额多少。则由地方政府根据其财政支出需要和其他收入来源情况自行制定,英国环境部不作统一规定。住房财产税的减免政策包括折扣、优惠、伤残减免和过度减免。折扣包括三种类型:第一种是对学生、学徒居住房屋完全免税;第二种是对只有一处住房且居住者中只有一位是成年人的,可减征25%税额;第三种对有两处以上住房,居住者中只有一位是成年人的,可减征50%税额。优惠适用于没有收入或低收入的纳税义务人,视其储蓄和个人境况,最高优惠可达100%。伤残人住房可降低其住房价值应税级别,给予减免照顾;无收入者或低收入者可申请房屋税优惠,提出申请者需说明纳税人抚养人口、收入状况等个人和家庭情况,税务机构查实后酌情给予减免税额。

营业房屋税的课税对象是经营性不动产,包括企业法人营业房屋和其他法人和个人营业用房屋,以不动产的市场租金为计税依据,计税价格是不动产的年净值(等于不动产的市场租金减修缮费)。全国实行统一税率,由财政部逐年核定或变更,且根据不动产的不同用途确定不同税率。目前税率为41.6%。营业房屋税的减免项目主要包括:对教堂、农用不动产(除住宅外)免税;工业运输业的空置房免税;新设立的工业区有10年免征期;慈善机构用于慈善目的占用不动产的减免50%税额;其他房屋空置超过3个月的减免50%税额等。

二、亚洲国家和地区的物业税制度范例

1.日本的物业税制度

日本与不但是我国的近邻,而且政治文化、生活习惯也与我国很相似。虽然日本国土面积狭小,但却位居世界发达国家之列,因此研究研究日本的房地产税制对我国开征物业税具有重要的参考价值。经过长期的调整和改革,日本已经形成了一套较为完备的房地产税收体系。日本的房地产税种较多,税负相对较重,共有13个税种,按房地产经济运行过程中取得、保有和转让三个环节划分,日本现行房地产税收体系大致包括:对房地产取得的课税:主要有印花税、注册执照税和不动产取得税、消费税、继承和赠与税等税种;②对房地产保有的课税:主要有固定资产税、城市规划税等税种;③对房地产转让的课税:主要有个人所得税和个人居民税等税种。具体可见下表:

表3-2日本房地产税收体系

参考资料:王玉翠,我国开征物业税的理论研究与现实思考,2008年6月7日,28页。

2.香港地区的物业税制度

‘物业税”一词的来源地是香港,但香港征收的物业税与目前大陆所探讨的物业税所包含的内容并不形同,前者所说的物业税实际上相当于香港的物业税和差饷这两个税种的综合。其中,香港

的物业税课税对象是本港用于出租的土地(不包括农业用地,但包括码头)、房屋、建筑物等物业。纳税人是拥有租金收入的土地、房屋、建筑物等物业的所有者,不收取租金的业主不成为物业税的纳税人。物业税的计征采用“评税值”法,由税务部门按照物业评估署对物业在有关年度头一天出租可能获得的租金进行评定,然后扣减20%的修缮费及免税额,余额乘以标准税率则为应纳税额,其税率在15%左右。香港税法对物业税规定了不同的免税和减税方式,减免对象主要包括香港政府所有或者外国机构所有并为领事活动而使用的物业,团体、祠堂、会社、商会团体拥有的物业、闲置物业以及业主自用楼宇。

香港的差饷是向土地及房屋建筑物等不动产的拥有或使用人征收的一种财产税。与物业税相比,两者都是对土地、房屋等物业征税,但物业税的征税范围仅限于出租经营并获得租金收益的物业,而差饷则是对纳税人拥有的所有土地和房屋,包括自用和非自用的都征税。差饷的纳税人一般是物业的使用者,计税依据是应课差饷租值,指的的假设物业在一个一个指定估价依据日期空置出租时,估计可得的年租金,它是按照土地和房屋何以整体评估的。差饷每年的税率由香港立法局议定,采用比例税率。一般来讲,市政局辖区香港及九龙的一般差饷较区域市政局辖区要高,而香港及九龙的市政局差饷则比区域市政局差饷要低,平均维持在3%左右。差饷=应课差饷值+规定税率。纳税人无论是否获得租金收入,都必须缴纳差饷。但如果物业没有获得政府输水管供应的淡水,或只获得政府输水管供应未经过滤的淡水,则可分别获得15%和7,5%的应缴差饷额扣减。同时,出现下列情况之一的,可申请退还差饷:一是空置一个月以上的非住宅楼宇可获得返还已缴纳差饷的50%二是空置的土地以及因政府行为而空置的物业(包括住宅和非住宅物业),除附加罚款外,可或返还全部已缴纳差饷。另外,非牟利的教育、慈善及福利机构的物业。若由于推广某项政府认可的目标或政策。可活动一定减免。

三、国际物业税收实践的启示

正如著名法学专家苏力所说:‘吟日之世界,不可能有任何国家完全依靠本国的法治。法律的移植不可避免。”物业税课税历史悠久,各国均在实践中取得了不少可资借鉴的成功经验,从中吸取一些对我国物业税立法有意义的经验是大有裨益的。

1.日趋一致的税制设计原则

纵观国际各国和地区的物业税收政策,多采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则。宽税基是指物业税税基涵盖范围较宽,除了对公共、宗教、慈善机构的不动产实行免税外,其余的均要征税。例如我国香港地区的差饷,极少有物业可获豁免,亦难以避税或瞒税。这就为稳定充足的物业税收收人提供了坚实的物质基础。少税种,顾名思义就是简化税种,这样做不但避免了因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生,也可以减低税种征管成本,提高税收效率。低税率是指物业税的税率通常都比较低,多数国家在0.5-3%之间。例如:目前美国各州和地方政府的平均税率为1%-3%;日本的房地产税种虽然较多,但税负水平低,其固定资产税的最高税率为2,1%;我国香港地区近年来的税率都在5%左右。这样的税制设计可以说是代表国际各国和地区的物业税制的发展趋势。

2.健全的财产价值评估体系

健全的财产价值评估体系为物业税收的顺利实施提供了前提条件。物业课税的一个重要障碍就是对物业财产价值的估价,只有先确定了征税对象的价值,才能进一步确定税率。各国或地区都有专门的评估机构对不动产价值进行评估。例如:英国由“地产估价局”每年汇总房地产交易信息并形成独立的房地产价值评估系统。公布英国各个城市和地区不同类型、不同用途的土地或房地产的价格。我国香港地区设有差饷物业估价署,每年负责对香港各区的房屋租金及楼宇价值进行估价,并编制“差饷物业估价表”作为差饷和物业税的征收依据。这些专门的评估机构都设立了详细的信息储备。例如,美国各地方政府为了加强对物业税的征收,建立的比较详细的财产信息管理制度。在使用计算机加以管理后,这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息。而且对土地、房产的测绘,评估资料,各种变更情况,历年价值变化,征税等情况均采用计算机管理。

3.适当的税收减免政策

大部分国家或地区的物业税都设有税收减免政策,概括起来主要有以下几点:(1)对政府、宗教、教育、军队、慈善等非盈利组织实行税收免除;(2)对自用住房免除税款;(3)对低收人者购房和租房给予视具体情况给予相应的税收优惠;(4)对一些特殊群体,如老人和残疾人,减税或免税。同时,很多国家都采取累进税率,对土地所有者或拥有豪宅的人群课以重税,以防止贫富差距过于悬殊,体现社会公平。

4.合理的税收分权制度

在第一届欧洲地方税研讨会上,欧洲学者认为适合地方征收的税种应当符合以下五个条件:第一,税基应当是不可移动的,否则纳税人将从高税地区迁移到低税地区。第二,税收的收入应当具有可预见性,以增强地方政府的责任和义务。第三,分配给地方的税种应当能够筹集足够的收入,以满足地方政府的需要;同时,税收产出应当是趋向增长的,不应当受到较大的波动。第四,作为地方税的大部分税种不应当有税输出的可能性,那样就削弱了地方税收与受益之之间的联系。第五,作为地方税的税种应当是容易管理的。从税收立法权上看,各国中央立法只对物业税制度进行框架式的规定,而具体的内容,如税率等等,则由地方政府自己立法确定。这样的税收分权制度,可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来,有利于调动地方政府征收物业税的积极性,同时也有利于地方政府投入地方基础设施建设,使税费增长与地方发展形成良性循环。我国拟开征的物业税也应根据国情和具体的地区经济发展状况制定出合理的中央和地方的税收分配制度,兼顾中央政府与地方政府财政收益,

四、借重各色经验:开启我国物业税收之门

国际各个国家和地区在经济发展水平和社会政治文化存在重大差异决定了其物业税收制度也不大一样。有效的物业税收制度体系是物业税收实践的保证,在一国经济和文化等条件还不成熟的情况下,决不可贸然开征物业税,否则必将遭受失败。同时在开征物业税过程中,不开避免会引起一些社会波动,为了保证税收实践的顺利进行,建议一套健全的税收法律制度也是必要的。

此外,为了慎终于始,一定要加强对国外一些国家和地区物业税收制度的研究,弃短取长,择善从之。可以说,目前世界已实行物业税制度的国家和地区,都是我们学习和借鉴的对象。但是,由于各国国情有别,开征物业税的模式也就各不相同,故而在学习和借鉴中我们不能一味效仿,犯幼稚的“拿来主义”错位,即使是他国的成功经验,也不能‘对号入座”。我们应该走有中国特色之路,根据我国的国情和经济发展的需要,积极探究进行物业制度,在不断自我探索实践的基础上,为我国社会主义市场经济的最终建立,缔造有中国特色的新型的物业税收体系。

我国现行的房地产税收相对于前几年而言,无疑有了一些突破性的进展,它使房地产税收行为更加规范。但是如何进一步加强房地产税收征管,为物业税收制度的根本推进创造条件,这显得尤为迫切。目前,我国开征物业税的各种条件正在建立和完善之中,因此要实现房地产税收的规范化,我国应尽快建立与国际接轨的物业税收制度,建立起既适合我国国情又符合国际惯例的物业税收模式。

(下转第32页)

注释:

①财政部税收制度国际比较课题组编著,美国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000,302.

②朱广俊,中围香港税收制度[M],北京:中困税务出版社,1997,39.

③朱广俊,中因香港税收制度[M],北京:中国税务出版社,1997,317-319.

④熊英,完善地方税收法律体系的相关问题,载刘隆亨主编,《当代财税法基础理论及热点问题》,北京大学出版社2004年版,第112页.

参考文献:

[1]财政部税收制度国际比较课题组编著,美国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000.

[2]财政部税收制度国际比较课题组编著,英国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000.

[3]熊英,完善地方税收法律体系的相关问题,载刘隆亨主编,《当代财税法基础理论及热点问题》,北京大学出版社2004年版.

[4]朱广俊,中围香港税收制度[M],北京:中困税务出版社,1997.

[5]各国税制比较研究课题组编著,财产税制国际比较[M],北京:中国财政经济出版社,1996.

[6]马丽波,我国物业税启动有关问题探析,西南财经大学,2005.

4.物业经理工作总结总结 篇四

您好，我是行政管理职位应聘人——____，从事行政管作，已有近十年的工作史。秉着热爱学习，努力奋进的工作作风，累积了的行政管理经验，熟悉各类办公软件操作及人事管理制度的组建与，有较高的遇事能力。

物业市场化进程的，在居民居住生活质量的，居民对物业管理公司的也在的。物业管理的是为居住区域内的业主和使用人常规服务和安全、整洁、舒适的居住环境。历任和全体公司员工的努力，工作已成形。因我对公司的管理环境、管理制度、管理标准及行政手法未曾，能有机会加入到公司的管理团队，我深表感谢!如我能入职，将展开一系列工作，：

一、主旨公司现有管理制度，学习《物业管理条例》，借鉴出色物业管理公司的案例。优质的管理服务是品牌的基础，质量是品牌的生命，推行以“让业主满意、让业主感动，超越业主期待的服务，一流的化物业管理企业”的质量方针和“业主对的，但永远是位的”企业服务宗旨，并营造“安全、温暖、、清洁、”的生活和办公环境为，公司的质量体系能够得以长期、稳定的运行，从而服务质量的提升。 公司，从工作，细化和规范隶属各块管理，质量管理;可细分为《行政管理部质量》、《客户服务部质量》、《管理处质量》、《物业部质量》、《工程部质量》、《保安部质量》、《环卫部质量》等等。

例如：制定《管理处质量》

1，业主对物业管理服务质量的满意率：80%。

2，月物业管理费收缴率：95%。

3，投诉率：100%。

4，电梯运行的故障率每月不超过2%。

5，非预期性的停水、停电全年各不超过3次。

6，重大安全、消防责任事故为零。

__x的管理，可督导各主管及各人员的工作范畴，并列入到公司的年季度工作报告，员工评级考核依据，以此评定各管理人员的工作能力与能力。

二、编订事管理方案及管理表格;为对公司员工的绩效考核工作、监督与管理，公司绩效考核工作、的，员工队伍，优化人员结构，公司人力资源的活力和竞争力，制定的公司员工绩效考核管理制度。编订季度年终《岗位责任书》、《工作业绩计划考核表》、《员工发展规划表》、《员工绩效反馈面谈记录表》、《员工绩效考核申诉表》、《绩效评价各方的责任表》、《普通员工年终绩效评价表》、《普通员工绩效评价表》、《管理人员绩效评价表》、《中级管理人员绩效评价表》、《高级管理人员绩效评价表》、《中高层管理人员绩效评价表》、《中层管理人员绩效评价表》、《高层管理人员绩效评价表》、《中高层管理人员述职报告》等，由直属跟进员工计划过程，就绩效与员工持续的沟通，并(建议每月)与员工一起就计划正式的回顾和沟通，帮助员工、解决计划中或潜在的。

例如《普通员工绩效评价表》

1、制定职位的工作计划

2、计划跟进与，过程辅导与激励

3、绩效评定(含自评与评定)，绩效反馈(含绩效面谈与隔级面谈)，个人能力与发计划

4、薪酬激励，学习与发展。

5.物业工作总结 篇五

社区管理过于笼统和粗化，需要借助物业管理实现管理的具体和细化。社区管理要较好落实十八大提出的要求，必须实现社区管理的创新与改革，将物业管理纳入社区管理，通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益，有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突，最终实现人民“甘其食，美其服，安其居，乐其俗”的和谐幸福的生活理想。

一、社区管理与物业管理的关系

（一）管理的对象基本相同

社区管理的对象是社区居民，管理的目标是实现和保证社区居民的稳定和和谐，物业管理的对象虽然有物业部分，但是物业也是居民的物业，居民是缴费主体，物业公司与居民直接接触的机会和频率更多。居民作为需求主体，社区和物业都是供给主体，供求均衡是各方都要追求的目标。

（二）管理的手段基本相同

社区为了达到管理的目的，必须采用各种手段，充分满足居民的需求，最大程度消除社会矛盾和隐患；物业为了达到续签合同的目的，也要尽力采用多种手段来最大化服务居民，最大程度争取经济效益。

我们也要看到二者也有一些区别，不能将二者混为一谈：

1.管理的目的不同。社区管理是为了实现一方的安定和谐，注重社会效益；物业管理是为了保障物业的维护和小区的安定，注重经济效益。

2.管理的区域不同。社区管理一般涵盖若干个小区，要对社区所有居民的生存状态负责；物业管理则只经营管理某一小区，只是对本小区居民负责。

3.管理的内容不同。社区管理的内容非常广泛，只要涉及居民的事务，基本都有不可推卸的管理责任；物业管理的内容则主要侧重于小区物业和环境的维护以及小区范围内的安定。

二、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题

（一）社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题

我国社区管辖面积较大，居民人数众多，加之社区工作人员比较缺乏，对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区，居民与物业管理的联系最为密切，互动机会较多。但是，由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道，二者的配合总是难以见到成效。社区管理缺乏管理的细化，物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。

（二）社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力

社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。

（三）二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作

社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。

（四）开发商、物业与居民的矛盾尤为突出

物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘，绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。但是，在业主入住之后，房屋的所有权发生了转移，前期物业服务合同已然不成立，物管必须接受业主的考察和评定，重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变，加之与开发商的紧密关系，在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益，而是错误地维护开发商利益。开发商完成住房销售以后基本退出业主视线，一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决，而物业公司并无义务承担开发商遗留的住房质量及服务的责任，从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。

三、社区管理与物业管理的融合创新模式

（一）物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给

社区管理和物业管理都是面对居民，都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理，以便更好地服务于居民。

首先，物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前，即小区住户未达到50%以上，应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理，开发商与社区签订一份委托招标协议书；在小区业主委员会产生之后，即小区住户达到50%以上，社区再将物业招标权移交小区业主委员会。社区对物业公司享有监督权、调解权以及纠纷裁决权，物业公司则有义务在居民管理上充分配合社区需要。

开发商招标只是出于前期物业管理的需求而考虑，一方面会倾向于选聘有利害关系的管理人，容易引致开发商和居民的矛盾及纠纷，物业管理方也会竭力维护开发商的利益而不惜损害居民的利益。另一方面，开发商选聘物业管理人的出发点是维护自身权益的实现，在很大程度上不能有效保障物业的真正业主一居民的各种需求，这为物业管理人和居民不能良好地处理后期的物业管理关系埋下了祸根。物业管理人始终是代表居民的需要来运行物业管理，如果开发商先居民而和物业管理方签订物业合同，则在业主委员会成立之后必然面临物业公司易主的可能，也必然引致物业管理公司运营过程的意外中断，不利于保障公司的投入和产出。

为了更好地理顺居民和物业管理的和谐共处关系，有必要由社区代表未来业主来选聘物业管理公司，从而缓解当前开发商、物业管理方和居民的各种冲突和纠纷。社区作为买卖房屋的第三方，也是为居民提供各种社区服务并且具有一定程度的居民管理权的政府基层单位，担任前期物业管理的选聘方是再合适不过的。

社区作为物业管理选聘方的第一优势，能够相对更好地代表未来业主的权益和开发商、物业管理方对话，在居民入住前能够有足够的实力来约束开发商和物业管理方。否则，没有社区的集中组织和集中代表，个体居民维权的艰难就是必然。

社区作为物业管理选聘方的第二优势，便于物业管理方的持续经营管理。目前大多数与开发商签订物业管理合同的公司，在业主委员会成立之后都相继被解聘，引致公司经营投入的短期性和运作的不规范性。从物业管理的角度，先期投入会占较大比例，如果没有足够的经营期，亏损就成为常态表现，这也是前期物业管理方最为头疼之处。由于前期物业管理方是和开发商签约，其管理的出发点和立场都是开发商而绝非后来的业主，这种畸形关系是物业管理公司难以持续经营的罪魁祸首。如果交由社区来和物业管理公司签约，则在很大程度上缓解了业主和前期物业管理方的冲突和矛盾，物业管理公司也能清楚地进行管理定位，在最大程度上代表社区和居民的利益来接管开发商提交的房屋，代表社区和居民对开发商实施有效监督和检验，从而有效避免开发商和物业管理方合谋欺诈业主的不正当行为。如此，物业管理方也能够获得业主的最大信任，形成良好的互助互利关系，为物业管理的持续有效进行取得了良好保障。

社区作为物业管理选聘方的第三优势，便于社区通过与物业管理公司的合作实现对居民的统一化管理。社区管理目前还比较散乱，宏观管理有余，微观管理严重不足。而通过和物业管理方的通力合作，可在极大程度上便于实现社区对居民的动态管理，便于社区的安定和谐稳定。物业管理处可以作为社区的居民联络站，避免在管理上的分散，从而实现统一管理。

社区作为物业管理选聘方的第四优势，便于居民集中维护自身权益。居民作为个体，在购买开发商房屋以后发现问题一般是很难得到有效解决的，而如果交由社区来组织和维权，社区再聘用专业的物业管理公司来监督房屋的建造并严格接收和检验房屋，就能在最大程度上消除开发商恶意欺诈和提供伪劣房屋的状况。

其次，社区和物管共同组织居民活动，营造“乐活”社区，实现社区、物管、居民“三方共赢”。社区的志愿者活动、慈善活动、企业赞助活动、文体活动最终都要落实到各个小区，发动物业管理的力量来积极配合社区，能够起到事半功倍的良好效果。社区和物管的对象都指向居民，社区侧重于宏观管理和服务，物管侧重于微观管理和服务，目前这两种管理和服务并没有实现有机统一，处于各自为政、互不干涉的状态。宏观管理是微观管理的指导和监督，微观管理是实现宏观管理的基础和必由之路。人为分裂二者的辩证关系既是不经济的，也是不人性的。理顺二者关系，就需要物管纳入社区统一管理，统一组织居民活动，共同营造良好的社区氛围，从而达到社区、物管、居民“三方共赢”。

再次，社区和物管共同协作提供服务，做到服务产品“送货上门”，实现居民供求数量和结构的一致化。社区的很多服务产品如果能够深入到小区，做到服务的细化，则这种管理既有利于社区和谐，又有利于物业管理的成效。如卫生服务、教育服务、生活服务、体育锻炼服务等，应该细化产品深入到每一个小区，在每一个小区设置服务点，最大程度方便居民需求。随着居民收入水平和文化水平的逐步提高，居民的需求方式也在很大程度上发生了变化，个性化需求、便利性需求成为目前居民需求的最大特点。物管纳入社区统一管理，能够提升商品供给渠道空间和速度，消除因管理不统一引致的路障和设限，打通社区服务渠道，也能有效保障信息沟通和反馈的上下直达。物管作为社区的联络站，可以集中登记居民的各种需求，由社区汇总后联系各种社会资源提供有效供给，避免出现社区盲目供给造成的资源浪费和居民由此产生的不良情绪。

（二）物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理

每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。社区管理模式因而演变为：政府-街道办-社区-小区物管办-楼栋-住户。这种模式更加细化、具体，充分考虑到每一个小区的差异，能够最大程度达到政府与居民的有效沟通和理解，也能从微观层面寻求物业公司对社区管理的配合。

物业管理成为社区管理的一线管理平台，犹如企业的生产车间，或者犹如学校的班级。社区管理要细化到每一位居民，就必须突破物业管理的限制，将其作为自身的一个有机链接。如此，社区服务链条就不会遭遇瓶颈制约，能够在社区和居民之间通行无阻。

（三）物业管理保持营利目的，属于社区管理范畴中的营利部分

物业管理的营利性质可以继续保持，纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的，其中根据居民的实际需要，低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质，如果能够充分满足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付费是情理之中的事情。

社区服务既有免费服务的供给，也有付费服务的供给，物业管理则属于后者。社区要从长远利益出发，既要保障居民的权益实现，也要保障物管公司的权益实现。任何折损哪一方都不利于居民长远利益的维护。因此，社区要根据本区实情，合理制定物业管理费用的收取标准，通过民主会议或者价格听证的方式来制定各方都接受的条件。如此，一方面居民得到了满意的服务愿意继续聘任物管，另一方面物管得到了合理的利润也会有积极性乐于继续供给服务。此外，社区作为宏观管理方，也同时达到了管理的目标。

四、社区管理与物业管理融合创新的社会价值

（一）通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益

社区管理与服务是较为宏观和粗化的，居民人数众多，需求很难统一和协调解决。如果通过物业管理平台将社区管理与服务细化到每一个居民小区，小区再进一步细化到每一栋住户，则社区管理就有了较好的微观运作层面和具体细化的管理手段，便于上情下达和下情上报，能够很好地实现社会效益，最大程度保障居民的良好生活状态。

其一，社区居民得到细化和针对性强的服务，安居乐业；其二，物业公司得到合理的利润，积极供给服务；其三，居民的矛盾和冲突减少，社区能以最小投入实现社会效益的最大化，三方齐心协力最终达到和谐、安定的均衡状态。社区在供给服务方面比较笼统和粗化，没有深入了解居民的实际需求状况，存在供求结构不合理、供求数量不一致的问题。通过小区物业管理联络站，社区服务可以细化到住户，以小区为单位再细分到楼栋，做到对居民的“网格式”管理，便于信息的及时沟通和传递，做到供求的基本一致，避免出现社区投入不少而居民却不买账的尴尬局面。

社区供求均衡是社区社会效益最大化的标志和表现，这种均衡既有供求数量的均衡，又有供求价格的均衡，还有供求结构的均衡。供求数量的均衡表现在社区对某一服务和产品的供给量恰好等于居民对此的需求量，要达到这个要求，就需要管理工作细化到每一位居民，才能科学统计出居民的需求量。供求价格均衡表现在居民和服务、产品的供给者都要对成交价格满意，要达到这点，也需要社区联动物业方通过各种民主会议或听证方式来保证实现。供求结构的均衡表现在服务和产品的供给者所能提供的恰好是居民所想要的，要达到这点，更需要通过物业管理平台细化居民的管理流程来实现。

（二）通过社区非营利方式服务于物业营利方式，最大程度协调居民与物业管理的关系

物业管理的运作模式属于营利性质，这种营利的实现只能以居民的缴费和配合管理为必要条件。如果物业管理与社区管理结合，那么物业管理比较容易为居民所理解和接受。居民从物业平台享受到的社区服务的广度和深度，直接决定或影响着物业公司的营利目标，并最终直接决定或影响着居民对物业公司的认同度。

社区作为居民和物业管理的协调者，能够很好发挥自身优势处理两者之间的矛盾和纠纷。首先，社区是政府管理的基层单位，有一定的权威性和调解能力；其次，社区管理属于非营利模式，能够代表大多数居民的利益来进行协调和沟通；此外，为了保障社区协调的公正、公开和公平，居民和物管方可以共同实施监督。

（三）有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突

物业公司纳入社区管理，物业公司的招标权由社区代表小区业主行使，保障了业主的权益，避免了开发商为了售房需要捆绑物业公司的乱象，便于物业招标权的及时移交和监督管理。居民遇到物业纠纷，可以通过社区协调解决，并可以由社区出面代表小区和开发商谈判，能够很好维护居民的权益。

开发商作为房屋的卖方，追求利润最大化目标，房屋的建造必定是以最小化投入作为考量标准，难免会有以次充好、滥竽充数、广告欺诈、服务欠缺等各种问题相继出现。居民作为房屋的买方，追求效用的最大化目标，比较关注的是房屋的质量和相关数量标准，以及房屋的舒适度和实用性。物业管理方作为第三方，归根到底不是维护开发商的合法权益，而是维护居民的合法权益，居民才是物业的最终所有者。因此，物业管理纳入社区管理体系，代表社区居民行使对开发商的监督权和检验权，既能对开发商的建造行为予以必要的约束和控制，又能根据自身管理经验对开发商提出合理化建议，最大程度避免开发商的设计方案不能得到居民的认可而引起的不必要的纠纷和冲突。

6.物业月工作总结 篇六

一、严己守则，保持清醒

在保洁部已经差不多两年了，这两年的日子恍然而逝，我也已经从一个母亲变成了一名奶奶了。孩子们成家立业之后，我就更放心去做自己的事情了。来到我们保洁部之后，我知道自己能做什么，能把什么做好，对自己的定位很清晰。在这个月的工作当中，我一直都非常严格的约束自己，保持自己的原则，在纪律方面也绝不会去触碰，保持一定的清醒前行。在交代给我的任务上，我从来没有敷衍，一直都是非常认真的对待，完成好每一件工作，把自己的标准树立起来，达到了一个还算不错的效果。

二、积极配合，团结合作

作为一名保洁，有时候很容易和同事们发生一些分歧，但是我一般都会非常快速的化解。有时候任务界限不是很明确的话，大家的确都会出现一些争分，但是我是一个比较能吃亏的人，只要是不伤及我根本的利益，我一般都是可以忍让的。所以在团结和配合同事们工作上，我认为自己也是做到位了的。或许我也有一些地方做的不是很对，不是让人很舒服，但是在工作上，我认为自己是在不断完善了的，也顺利的完成了每一次工作和任务。

三、改变不足，向前出发

7.物业工作经验总结 篇七

1 支部建设充实化

1.1 组织架构建设

学生支部有支部委员会、党小组构成。机电工程学院现有学生每年固定在一千五百人左右, 以每支部党员人数大于3人、不超过30人为宜的原则, 共设六个支部, 每支部人数稳定在20人左右。一般说来, 每支部纵向管辖大一、大二、大三、大四四个班级。学生支部设书记、组织委员和宣传委员, 构成支部委员会。支部委员由大三学生党员担任。每支部根据情况另设1到2名秘书, 由大二年级党员发展最为积极的学生担任。

每个班级设党小组组长或党建联络人负责管理本班党员发展, 和支部进行对接。

为便于统筹学生党支部的工作, 另设学生党建工作办公室。这样就形成如图1所示架构。

这种组织构架的优点有a易于学生党员干部培养;b学生党建工作易于传承;c便于党代会精神的宣传贯彻和学生活动的组织动员;d利于同一专业不同年级学生党员的互帮互助。学生发展随着年龄增长而提高, 由新生至大二、大三以至离校, 但这种组织架构保证了学校党员发展过程中组织结构的稳定性、制度传承的连贯性, 使优良传统得到良好的继承。

1.2 制度建设

为更好开展学生党建工作, 有条理有继承地展开学生党员发展工作, 总结整理形成《机电学院学生党建工作手册》, 具体包含《机电工程学院学生党员发展工作制度》、《机电工程学院学生党支部设置和职责》等四方面内容。如此, 就形成我总支部的制度建设, 使党员发展具体工作有章可循, 并具有继承性。

2 党员发展机制化

高校学生党员发展过程中的突出问题是没有规划, 存在集中发展或突击发展的现象, 导致质量和数量不协调、质量和发展规模不平衡和党员分布结构矛盾突出。为避免党员发展集中在高年级等突击发展或各年级发展不平衡的情况, 我院实现了党员发展机制化。该机制主要包含党员发展分学期计划和党员发展程序民主化两部分。

2.1 党员发展分学期计划

表中横向表示的学期指的是学生入学后的8个学期, 中间数据表示每学期相应类型人员占本班人数的百分比, 括号中的比例为 (班级与组织当中成员比) 。在同一时间不同年级对应不同学期, 如2012至2013第1学期各年级分别对应一、三、五、七学期;第三学期6%, 括号中的3:2, 指算出大二年级所有发展对象人数后, 按3:2的比例投向班级和学生社团组织。

2.2 党员发展分学期的特点和优点

该分学期计划机制具备如下特点:

(1) 每位同学大学四年参加党校学习的机会大约65%; (2) 每位同学大学四年成为发展对象的几率约30%, 也就是参加党校学习学生有大约50%机会成为发展对象; (3) 每位同学大学四年成为党员的机会约23%, 也就是发展对象成为党员的机会约70%; (4) 班级与组织分开发展, 原则上互不占名额, 党员发展有意向学生社团组织倾斜。

该机制的优点:

(1) 将表现优秀的同学及时吸收入党, 及早发挥模范带头作用, 使党员发展较为集中在大二、大三年级, 使党建带动学风建设的作用尽早发挥出来。 (2) 尽早在低年级中培养一批熟悉党建工作业务的未来党员, 使支部建设后继有人, 利于党员干部的培养和锻炼。 (3) 确保院、系、班级主要学生干部全部为党员, 力求学生干部和党员身份的一致性, 便于学生党员通过干部岗位发挥党员的示范性、带动性和服务性作用。

3 党员培养固定化

3.1 党员联系宿舍的实践活动

一项实践活动指党员联系宿舍。我院为发挥党员在学生中的带头作用, 建设文明宿舍, 规范宿舍行为, 创建优良学风、舍风, 制定了《机电工程学院关于学生党员联系宿舍活动的制度》, 让同支部同专业高年级学生党员联系低年级宿舍, 一般是大三联系大一、大四联系大二。高年级学生党员在所属支部的领导下向负责的宿舍灌输优良的学习生活习惯, 答疑解惑, 并针对联系过程中所发现问题定期向带班辅导员汇报。如此, 既传承了学院良好的作法规范了宿舍行为, 又让学生党员得到锻炼培养, 一举两得。

3.2 党员学习活动

我院为培养学生党员的爱国情操, 丰富历史知识, 增强时代责任感和使命感, 每学期至少组织一项党员学习活动。通过党员发展的分学期计划, 有效解决大学党员发展中突击发展和党员分布不均的问题;通过确保发展过程的民主化程序, 确定发展学生党员的质量和模范代表性;通过充实支部的组织建设和制度建设, 为学生党员提供工作平台培养锻炼学生党员干部;通过定期的学习和实践活动, 实现对学生党员的后期管理与培养, 是机电工程学院学生党建工作上的主要经验。当然这些做法在实际操作过程中还存在缺陷和不足, 留待进一步的发展和总结。

摘要：本文从支部建设充实化、党员发展机制化、党员培养固定化三个方面总结了电子科技大学中山学院机电工程学院的学生党建工作经验。为解决大学生党员发展过程中存在的突击发展和党员发展高低年级分布不均等问题提供了一个思路, 为有效开展高校学生党建的工作机制做了初步探索。

8.物业工作经验总结 篇八

西安市审计局贺成志：突出重点，深化内容，开创经济责任审计新局面

围绕领导干部“四权一廉”（即经济决策权、经济执行权、经济管理权、经济监督权，廉政规定执行情况）开展经济责任审计，注重对权力运行、国家方针政策、法律法规、改革目标的执行和完成情况的监督，把领导干部任职期间部门单位工作目标任务完成、中央“八项规定”落实情况作为审计重要内容。同时，紧贴领导干部岗位职责要求，突出权力运行、责任落实两个重点，严肃揭露和查处重大违法违规案件线索、重大失职渎职行为、重大决策失误、重大损失浪费、重大管理漏洞等事项。对区县委书记、区县长的审计，重点检查完成有关经济发展目标任务、制定和执行重要经济管理制度情况，国有资产、资源、民生资金的管理、使用情况等。对经济开发区领导的审计，重点检查土地储备、土地供应、土地的招拍挂情况，检查有无闲置、浪费土地资源的问题；检查招商引资是否符合产业政策、有无违反规定给予额外优惠政策情况。

宝鸡市审计局卢周祥：采取有效措施，规范操作程序，提高审计质量

首先，坚持轮审制度，实现审计对象全覆盖。把县（区）党政主要负责人、市级党政部门和事业单位领导及市属国有及国有控股企业法定代表人全部纳入经济责任审计范围。其次，坚持“两结合、一同步”的方法，提高效率：一是离任审计与任中审计相结合，进一步加大任中审计力度，二是经济责任审计与部门预算执行审计、专项资金审计、县区财政决算审计相结合，提高了工作效率。三是县区委书记、县区长同步审计有序开展。再次，规范操作。2013年重新修订了《宝鸡市经济责任审计操作规程》，2014制定了《2014年宝鸡市经济责任审计工作重点》，明确县区党政领导、市级工作部门领导以及企事业单位负责人经济责任审计重点。重点关注重大决策执行效果，重点检查中央“八项规定”落实情况、“三公经费”控制情况、地方政府“债务规模控制”情况和领导干部“廉洁从政”等情况。

咸阳市审计局栾翎：开展审前调查，更新工作理念，提升审计效率

开展经济责任审计审前调查，应着重了解单位的基本情况（财政财务隶属关系、机构设置、人员编制、财务数据等），被审计领导干部所在单位职能和领导干部职责及任期内履行经济责任的情况，任期目标任务完成情况，财政资金收支、管理、使用情况，各年度预决算情况，内控制度建立和执行情况等。在审前调查的基础上，围绕审计目标和被审计领导干部任期内经济权力的运行轨迹、财政资金的流向，确定审计范围、审计内容和重点、方法及步骤，制定详细、全面、具有可操作性的审计实施方案。在审计实施过程中，注重引导审计人员改变原有的思维模式和审计方法，更新工作理念，由重点审计财政财务收支向被审计领导干部经济权力运行和经济责任落实转型。跳出财政财务收支审计及就账查账的框框，将财政财务收支审计作为经济责任审计的切入点和基础，围绕部门单位的职能范围和特点，抓住审计的重点和核心，重点关注领导干部履行经济责任的过程和效果。

铜川市审计局付俊楼：积极探索自然资源资产审计，不断深化经济责任审计内容

为了深入贯彻落实党的十八届三中全会提出的“对领导干部实行自然资源资产离任审计”和2014年政府工作报告提出的干部离任要审“绿色责任”以及《实施细则》提出的经济责任审计要关注“自然资源资产的开发利用和保护、生态环境保护以及民生改善等情况”的要求。铜川市审计局本着“先行先试”的原则，在严格选定绿色审计项目、详细组织调研和审前调查、科学制定方案的基础上，快速启动了绿色审计。2014年首次将“自然资源资产的开发利用和保护、生态环境保护等列入经济责任审计内容，取得了实效。一是探索绿色审计思路、模式，创新审计方式、方法，总结积累绿色审计经验，为今后逐步深化绿色审计实施奠定了基础；二是增强了被审计单位领导干部的“绿色责任”意识，促使领导干部任期内科学合理地开发利用自然资产资源，加强生态环境建设。三是对加快探索编制自然资源资产负债表，逐步建立自然资产资源开发利用、生态环境保护的绿色责任制度意义重大。

渭南市审计局陈展羽：着力改进审计方法，探索运用谈话方式，促进沟通协作

一是开展审前谈话。在做深做透审前调查的基础上，审计组采取与被审计单位班子成员及相关中层干部谈话的方式了解单位实际情况，便于及时调整审计思路和审计重点，节约审计时间，提高审计工作质量。二是开展审计后谈话。采取分别谈话的方式，增强了领导干部财经法纪观念和党风廉政意识，提高经济管理水平；同时，有利于提高被审计领导干部对经济责任审计的认识，促使其正视和整改审计发现的问题，也有利于纪检和组织部门进一步了解干部，增强管理监督的针对性和有效性。三是将谈话的方式运用到经济责任审计整改督查中。由市经济责任审计领导小组办公室成员组成整改督查组，督查主要通过召开由相关责任部门参加的审计整改督查座谈会、查阅相关会计资料、与领导班子成员及相关中层干部谈话等方式进行。通过督查，提升了被审计单位对审计结果的整改力度，维护了经济责任审计监督的严肃性，巩固了经济责任审计成果。

延安市审计局杜延君：运用“三审”、“两评价”方式，客观公正评价被审计对象

“三审”，即一审程序。通过审计检查、分析领导干部重要经济事项的决策程序、预决算审批程序等是否合规合法、是否经过科学论证和集体决定。二审落实。通过审计分析被审计对象制定的总体发展规划和决策部署是否符合实际；各项政策是否得到有效落实；各项保障和改善民生的政策和措施是否落实到位、民生资金管理使用和民生项目是否达到预期目标。三审绩效。通过审计分析、检查被审计对象采取的措施是否有效、有关经济目标是否达到；项目建设的经济效益、社会效益和环境效益是否达到最大化；财政资金是否安全、固定资产有无损失浪费等。“两评价”，即一与职责要求相比进行评价。从当地的历史条件、政策背景、实际工作环境出发去，全面评价被审计对象的功过是非；二与本县区、本部门单位纵向发展相比进行评价。通过对相关的经济指标等情况进行分析，对其任期工作业绩和任职前、后业绩相比较，准确地确认其经济业绩，客观、公正评价领导干部任期经济责任。

榆林市审计局冯占廷：采取七项举措，贯彻落实经济责任审计《实施细则》

一是组织专题学习讨论《实施细则》内容，尤其对《实施细则》的新内容、新要求和新理念进行了重点学习和理解。二是举行全市审计业务法律知识竞赛，竞赛内容主要集中于审计专业知识，同时将新出台的《实施细则》的部分内容列入其中。三是及时拟制《榆林市党政主要领导干部和国有企业领导人员离任经济事项交接办法》。四是起草《榆林市党政主要领导干部和国有企业领导人员经济责任审计实施办法（草案）》，将地方政府性债务、自然资源资产、生态环境保护、民生改善、厉行节约反对浪费、被审计单位机构设置、编制情况等纳入审计内容。五是调整了被审计人述职报告提纲、民主测评表内容、审计调查内容、审计实施方案内容以及县委书记、县区长审计报告模版。六是筹备召开榆林市经济责任审计工作领导小组会议，明确各成员单位的工作职责和协作配合方案；总结上年度工作、布置下年度任务；讨论《榆林市党政主要领导干部和国有企业领导人员经济责任审计实施办法》。七是及时通过局网站对外发布相关文章和材料广泛宣传《实施细则》及经济责任审计工作。

汉中市审计局刘义成：创新审计方法，严格审计程序，提高工作水平

建立联合进点制度。通过全面推行联合进点制度，整合了审计资源，降低了审计成本，扩大了审计影响力。建立审前自查制度。在审前调查中向被审计单位发放复合性自查表，涵盖被审计单位财务管理方面的各项内容，有效地缩短了审计现场实施时间，提高了工作效率。建立重点审计对象制度。对资金量大、预算外收入多、专项资金集中、社会影响较大、经济责任总量大、有行政性收费和罚没收入的单位、部门领导进行重点审计。严格工作程序，依法规范审计，审前召开研讨会，严格工作纪律，明确审计任务，确保审计工作客观公正开展。审中举行碰头会，分管领导定期不定期检查审计工作进展情况，广泛听取各方意见和建议，召开碰头会解决问题。定期举办审理复核会，建立审计工作三级复核制度，严格把好违纪违规问题的定性处理关，确保审计结果事实清楚、定性准确。

安康市审计局刘昕玫：开展对县（区）党委、政府主要负责人经济责任审计，取得实效

2013年首次安排对县委书记、县长经济责任同步审计试点，打开了对县（区）党政一把手开展经济责任审计工作的局面。2014年又安排了某县县委书记、县长任期经济责任同步审计，由于审前准备充分，重点把握得当，现场控制严格，圆满完成了经济责任审计任务。通过这项工作的开展，也锻炼了审计队伍，积累了工作经验。首先将政府办、县委办、接待办的财政财务收支作为重要审计内容，纳入审计实施方案，把与领导人密切相关的部门作为审计重点，进一步揭示领导干部在行使权力当中存在的制度体制漏洞；其次加强审计现场的组织协调，运用领导干部访谈、审计外调、内部讨论等多种审计手段，达到审计事项之间相互佐证；最后提高现场审计效率，切实做到了抓主线、抓重点进行审计，真正实现了财政审计组与部门审计组的无缝对接，成果共享。为下一步稳步推进县（区）党政领导干部一并审计，逐步形成制度化打下了基础。

商洛市审计局郭正：加强经济责任审计力度，促进廉政建设健康发展

一是充分发挥经济责任审计工作领导小组办公室的组织协调作用，加大对权力集中部门和资金、资产、资源密集领域领导干部的经济责任审计力度。二是进一步推进县区党政主要领导干部同步审计，坚持以任中审计为主。将经济责任审计与财政预决算、部门单位预算执行审计、专项资金审计、企业资产负债损益审计结合起来。三是加大对社会保障和新增债务等情况审计力度，重点检查领导干部守法、守纪、守规情况。四是规范经济责任审计程序，强化经济责任审计结果运用，促进健全监督机制，加强对领导干部行使权力的制约和监督。五是围绕“四权一廉”，突出审计重点。围绕经济决策权，突出经济决策审计；围绕经济政策执行权，突出真实性审计；围绕经济管理权，突出财经法规审计；围绕经济监督权，突出内部控制审计；围绕领导干部个人行为，突出廉政审计。六是注重各部门协调配合，形成合力。成立了以市长为组长，纪委书记、组织部长为副组长，由监察、编办、人社、审计、财政、工信部门（国资委）为成员的经济责任审计领导小组，全面指导协调经济责任审计工作。

杨凌示范区审计局贺群：严把三个关口，注重四个结合，提升审计效果

第一，严把审计程序关。坚持抓住“三个关键点”，即审计前、审计中、审计后，把握“四个环节”，即审计前的资料收集环节、审计中的调查取证环节、审计结果的认同环节、审计报告把关环节。第二，严把审计质量关。在对问题的定性方面坚持“三个原则”即：客观性原则、全面性原则、历史性原则，确保审计工作公平、公正、客观、准确。第三，严把违法违纪问题处理关。对于在审计中发现的一般性问题，做到“三个不放过”：问题不与本人见面不放过，本人对问题没有正确认识不放过，没有整改措施和办法不放过。在处理中，做到“三个及时”，即：及时传阅，及时讨论，及时拿出处理意见。同时，注重四个结合，促进示范区廉政建设。一是把经济责任审计工作与开展领导干部廉洁自律结合起来，促进领导干部廉洁从政。二是把经济责任审计工作与解决群众反映的突出问题结合起来，维护人民群众切身利益。三是把经济责任审计与查处领导干部违纪违法案件相结合，严厉惩处腐败分子。四是把经济责任审计与构建惩治和预防腐败体系结合起来，注重从源头上预防腐败。

韩城市审计局孙胜利：创新审计方法，完善审计内容，加强审计成果运用