写字楼市场调查表（共8篇）
1.写字楼市场调查表 篇一
部编版小学写字表
课文1 liǎnɡ两（两个）（两人）哪（哪里）（在哪）
kuāndà
kuān
guǎng
dǐng
fáng
dǐng
tóu
dǐngliǎnɡɡèliǎngrénnǎnǎlǐzàinǎkuān宽（宽大）（宽 广）顶（房 顶）（头 顶）眼（眼 泪）（双 眼）睛（眼 睛）（点 睛）
dùdùyǎnyǎnlèi
shuāng
yǎn
jīng
yǎn
jīng
diǎn
jīng肚（肚子）（肚皮）
皮（果皮）（瓜皮）
háizǐdùpípíguǒpíguāpí孩（小 孩）（女孩）
跳（跳 绳）（跳 动）
课文2 变（变 动）（变化）
极（两 极）（北极）片（一 片）（叶片）
傍（傍 晚）（依 傍）海（大 海）（海 洋）
洋（海 洋）（大 洋）作（作业）（工 作）
坏（坏了）（坏 人）
gěisònggěi
jiāo
gěi
dài
dài
tóu
dài
dòngzuòzuòyè
gōng
zuò
huài
huàile
huài
rénhǎidàhǎi
hǎi
yáng
yáng
hǎi
yáng
dà
yángpiànyìpiàn
yèpiàn
bàng
bàng
wǎn
yī
bàngbiànbiàndònɡ
biànhuà
jí
liǎng
jí
běijíxiǎoháinǚháitiàotiàoshéngtiàodònɡ给（送 给）（交 给）
带（带 头）（带 动）
课文3 法（方 法）（办 法）
如（如 果）（不 如）脚（脚下）（手 脚）
它（它 们）（它的）jiǎojiǎoxià
shǒu
jiǎo
tā
tā
men
tā
defǎfāngfǎ
bàn
fǎ
rú
rú
guǒ
bù
rú娃（娃 娃）（女娃）她（她 们）（她的）毛（皮 毛）（毛竹）
更（更 加）（更 好）知（知 道）（知 识）识（认 识）（知 识）
识字1 yuánzhīzhīdào
zhī
shí
shí
rèn
shi
zhī
shímáopímáo
máozhú
gèng
gèng
jiā
gèng
hǎowáwáwánǚwátātāmentāde园（花 园）（园林）
孔（小 孔）（孔 桥）桥（大桥）（木桥）
群（羊 群）（群体）队（小 队）（队长）旗（国旗）（升 旗）铜（黄 铜）（铜 号）号（学号）（句号）领（领子）（领 带）
巾（毛巾）（红 领巾）
识字2 yánglǐnglǐngzǐlǐng
dài
jīn
máojīn
hóng
lǐngjīntónghuángtóng
tóng
hào
hào
xuéhào
jùhàoduìxiǎoduì
duìzhǎng
qí
guóqí
shēng
qíqiáodàqiáo
mùqiáo
qún
yáng
qún
qúntǐhuāyuányuánlínkǒngxiǎokǒngkǒngqiáo杨（杨 树）（白杨）
壮（强 壮）（壮大）
tóngwútóngyángshùbáiyángzhuàng
qiángzhuàng
zhuàngdà桐（梧桐）（梧桐雨）枫（枫 树）（枫叶）松（松 柏）（松树）柏（松柏）（柏树）
miánsōngsōngbǎi
sōngshù
bǎi
sōngbǎi
bǎishù
wútóngyǔfēngfēngshùfēngyè棉（棉 花）（木棉）杉（杉木）（杉树）
huàhuàshí
huà
gōng
guì
jīn
guì
guìhuāmiánhuāmùmiánshānshāmùshānshù化（化 石）（化 工）桂（金 桂）（桂花）
识字3 歌（歌唱）（听歌）丛（树丛）（草丛）深（深 水）（深处）处（到处）（处处）六（六月）（六十）
熊（熊 猫）（熊 样）猫（小 猫）（熊 猫）九（九十）（九月）
péngmāoxiǎomāo
xióng
māo
jiǔ
jiǔshí
jiǔyuèliùliùyuè
liùshí
xióng
xióng
māo
xióngyàngshēnshēnshuǐ
shēnchù
chù
dàochù
chùchùgēgēchàng
tīnggē
cóng
shùcóng
cǎocóng朋（朋友）（友好）
友(朋 友)（友情）
识字4 季（四季）（季节）
吹（吹 风）（吹牛）肥（肥大）（肥牛）
农（农 田）（农 事）事（事情）（故事）
忙（很忙）（连 忙）
ɡuīshìshìqíng
ɡùshì
máng
hěnmáng
lián
mángféiféidà
féiniú
nóng
nóng
tián
nóng
shìjìsìjì
jì
jié
chuī
chuī
fēng
chuīniúpéngyǒuyǒuhǎoyǒupéngyǒuyǒuqíng归（归来）（回归）
戴（戴上）（戴着）辛（辛劳）（辛苦）
苦（苦头）（吃苦）年（过年）（新 年）
课文4 chēnɡniánɡuònián
xīn
niánxīnxīnláo
xīnkǔ
kǔ
kǔtóu
chīkǔɡuīláihuíɡuīdàidàishàngdàizhe称（称 号）(称 为)
柱（柱子）（圆 柱）
dǐhǎidǐ
dǐxià
ɡǎn
bǐɡǎn
ɡǎnchèngchēnghàochēngwéizhùzhùzǐyuánzhù底（海底）（底下）
杆（笔杆）（杆秤）chèng ɡǎn秤(杆 秤）（台秤）
做（做完）（做好）
suìyuè
jǐsuì
zhàn
zhànlì
zhànzhechèngtáichèngzuòzuòwánzuòhǎo岁（岁月）（几岁）
站（站立）（站着）
chuánsuì船（船 上）（上 船）然（然后）（不然）
课文5 huàhuàhuàhuàbǐ
fú
fúyuán
yì
fúhuàchuánshàngshàngchuánránránhòubùrán画(画画)(画笔)
幅(幅员)(一幅画)pínɡ评(评 奖)(评 语)
奖(评 奖)(大奖)候(时 候)(候 选)
报(报 名)(回 报)另(另 外)(另 行)
及(及 格)(及时)拿(拿 手)(拿 到)
并(并且)(并不是)
课文6：
封（信 封）（封 条）
信（相 信）（相信）今（今 天）（今 年）
写（写字）（写作业）支（支付）（一支笔）
圆（圆 形）（圆 柱）珠（水珠）（圆珠笔）笔（笔画）（毛笔）
dēnɡzhūshuǐzhū
yuánzhūbǐ
bǐ
bǐhuà
máobǐzhīzhīfù
yìzhībǐ
yuán
yuán
xínɡ
yuán
zhùjīnjīntiān
jīn
nián
xiě
xiězì
xiězuòyèfēnɡxìnfēnɡ
fēnɡ
tiáo
xìn
xiānɡ
xìn
xiāngxìnnánáshǒu
ná
dào
bìnɡ
bìnɡqiě
bìnɡbùshìlìnɡlìnɡwài
lìnɡ
xínɡ
jí
jí
ɡé
jíshíhòushíhòu
hòu
xuǎn
bào
bào
mínɡ
huí
bàopínɡjiǎnɡpínɡyǔjiǎnɡpínɡjiǎnɡdàjiǎnɡ灯（电 灯）（灯 光）
电（电 车）（电 话）diàndēnɡdēngɡuāngdiàndiànchēdiànhuà
课文7：
hǒnghǒngrénhǒng
hǒngpiàn
xiān
xiān
shēng
xiān
qián哄(哄 人)哄（哄 骗）先（先 生）（先 前）
bìbìmén
bì
yǎn
liǎn
liǎn
sè
liǎn
shàng闭（闭 门）（闭 眼）
脸（脸 色）（脸 上）
shìshìqíng
gù
shì
chén
shēn
chén
chén
zhuó事（事 情）（故 事）
沉（深 沉）（沉 着）
fātóufà
máofà
chuāng
chuānghù
chuāng
wài发（头 发）（毛发）窗（窗户）（窗 外）
课文8：
yīlóu
gāo
lóu
yī
yījiù
xiāng
yī楼（一 楼）（高 楼）
依（依旧）（相 依）
jìnjìntóu
jìn
qíng
huáng
huángsè
jīn
huáng尽（尽 头）（尽 情）
黄（黄色）（金 黄）
céngyúncéng
lóu
céng
zhàozhào
jiù
zhào
yàng层（云 层）(楼 层)
照(照 旧)(照 样)lúdiànlúhuǒ
lú
yānyān
huǒ
yóu
yān炉(电 炉)(火 炉)
烟(烟 火)（油 烟）
guàguàhàoguà
shī
chuān
shān
chuān
dà
chuān挂(挂 号)(挂 失)
川(山 川)(大 川)
课文9：
nánnánfāng
nán
guā
bù
bù
fen
quán
bù南（南 方）（南 瓜）
部（部 分）（全 部）
xiēzhèxiē
yǒu
xiē
jù
jù
dà
jù
rén些（这 些）（有 些）巨（巨 大）（巨 人）
wèizuòwèi
dì
wèi
měi
měi
rén
měi
dāng位（座 位）（地 位）每（每 人）（每 当）
shēngshēngqí
shàngshēng
shǎn
shǎn
diàn
shǎn
guāng升（升 旗）（上 升）闪（闪 电）（闪 光）gǒuhuánggǒuxiǎogǒu狗(黄 狗)(小 狗)
课文10：
míngmíngshēng
míng
zì
shèng
míng
shèng
shèng
lì名（名 声）（名 字）胜（名 胜）（胜 利）
jìgǔjì
shì
jì
yāng
zhōng
yāng
yāng
gào迹（古 迹）（事 迹）央（中 央）（央 告）
lìměilì
huá
lì
huá
zhōng
huá
cái
huá丽（美 丽）（华 丽）华（中 华）（才 华）
zhǎnfāzhǎn
kāi
zhǎn
xiàn
zhǎn
xiàn
xiàn
zài展（发 展）（开 展）现（展 现）（现 在）
pīpīfēngpī
guà披(披 风)(披 挂)
课文11：
fènyuèfèn
shēn
fèn
pō
shān
pō
shàng
pō份（月 份）（身 份）
坡（山 坡）（上 坡）
zhīshùzhī
zhī
yè
qǐ
qǐ
lái
qǐ
chuáng枝（树 枝）（枝 叶）起（起 来）(起 床)kèkèrénkè
qi
lǎolǎo
rén
nián
lǎo客(客 人)(客 气)
老(老 人)(年 老)shōufēngshōuhuí
shōu
chéngchéng
shì
xiǎo
chéng收(丰 收)(回 收)
城(城 市)(小 城)shìchéngshì
shì
chǎng
lìquán
lì
lì
yòng市(城 市)(市 场)
利(权 利)(利 用)
课文12 jǐngyìkǒujǐng
jǐngshuǐ
guān
guānkàn
jǐngguān井（一口井）（井水）观（观看）（景观）
yányánzhe
biānyán
dá
huídá
wèndá沿（沿着）（边沿）答（回答）（问答）kěkǒukěkěhēhēxiàhēshuǐ渴（口渴）（渴了）
喝（喝下）（喝水）
huàshuōhuàjiǎnghuà
jì
wúbiānwújì
guójì话（说话）（讲话）
际（无边无际）（国际）
课文13
miànmiànbāomiànjī
zhèn
zhènyǔ
yīzhènfēng面(面包)(面积)
阵（阵雨）（一阵风）
lǎngqínglǎng
lǎngdú
kū
kūcǎo
gānkū朗（晴朗）（朗读）
枯（枯草）（干枯）
quèquèshì
liǎoquè
jiāng
jiāngjūn
jiānglái却（却是）（了却）
将（将军）（将来）
fēnfēnfēn
fēnfēnyángyáng
yè
yèwǎn
yèlǐ纷（纷纷）（纷纷扬扬）夜（夜晚）（夜里）
课文14 kēyīkēshù
jǐkē
xiè
xièxiè
huākāihuāxiè棵（一棵树）（几棵）谢（谢谢）（花开花谢）
xiǎngxiǎngxiàng
xiǎngdào
dīng
dīngzhe
dīngzhù想（想象）（想到）盯（盯着）（盯住）
yánfāyán
yányǔ
lín
línjū
línlǐ言（发言）（言语）
邻（邻居）（邻里）
zhìyīzhì
zhìhǎo
guài
qíguài
guàirén治（医治）（治好）
怪（奇怪）（怪人）
课文15 hónghóngshuǐ
hóngzāi
zāi
zāinàn
zāihài洪（洪水）（洪灾）
灾（灾难）（灾害）
nánnándào
nánchǔ
dào
nándào
dàolù难（难道）（难处）
道（难道）（道路）
rènrènwéi
rènshi
bèi
bèidòng
bèizi认（认为）（认识）
被（被动）（被子）yèzuòyèshìyèchǎnshēngchǎnchūchǎn业（作业）（事业）
产（生产）（出产）
课文16 biǎnbiǎndan
yòukuānyòubiǎn
dān
biǎndan
dànzi扁（扁担）（又宽又扁）担（扁担）（担子）
zhìzhìqì
zhìxiàng
wǔ
duìwǔ
hángwǔ志（志气）（志向）
伍（队伍）（行伍）
shīhuìshī
chūshī
jūn
jūnrén
jūnduì师（会师）(出师)
军（军人）（军队）
zhànzhànshì
zhàndòu
shì
zhànshì
shìqì战（战士）（战斗）
士（战士）（士气）
课文17 wàngwàngjì
nánwàng
pō
pōshuǐ
pōchū忘（忘记）（难忘）
泼（泼水）（泼出）
dùyìniányídù
dùguò
lóng
fēilóngzàitiān
huǒlóng度（一年一度）（度过）
龙（飞龙在天）（火龙）
pàodàpàopàohuǒ
chuān
chuānyī
chuānshǎng炮（大炮）（炮火）
穿（穿衣）（穿上）
xiàngfāngxiàng
zǒuxiàng
lìng
kǒulìng
mìnglìng向（方向）（走向）
令（口令）（命令）
课文18 wēiwēixiǎn
wēinàn
gǎn
gǎnyú
guǒgǎn危（危险）（危难）
敢（敢于）（果敢）
jīngjīngxià
chījīng
yīn
yīntiān
yīnshān惊（惊吓）（吃惊）
阴（阴天）（阴山）
sìhǎosì
sìhū
yě
shānyě
yěwài似（好似）（似乎）
野（山野）（野外）
cāngbáifàcāngcāng
cāngbái
máng
báimángmáng
mángrán苍（白发苍苍）（苍白）茫（白茫茫）（茫然）
课文19 yúyúshì
zhōngyú
lùn
tǎolùn
yánlùn于（于是）（终于）
论（讨论）（言论）
ànhéàn
shàngàn
wū
fángwū
wūzǐ岸（河岸）（上岸）
屋（房屋）（屋子）
qiēqièshíyíqiè
jiǔ
chángjiǔ
jiǔyuǎn切(切实)(一切)
久（长久）（久远）
sànfēnsàn
sànkāi
bù
sànbù
pǎobù散（分散）（散开）
步（散步）（跑步）
课文20 chàngchànggē
huānchàng
gǎn
gǎnzǒu
gǎnkuài唱（唱歌）（欢唱）
赶（赶走）（赶快）
wàngxīngwàng
wànghuǒ
páng
pángrén
shēnpáng旺（兴旺）（旺火）
旁（旁人）（身旁）
húnhúnrántiānchéng
húnshuǐ
shuí
shuíde
shìshuí浑（浑然天成）（浑水）谁（谁的）（是谁）
qīngqīngshēng
qīngkuài
qì
qìyóu
qìshuǐ轻（轻声）（轻快）
汽（汽油）（汽水）
课文21 shíshíwù
chīshí
wù
shíwù
dòngwù食（食物）（吃食）
物（食物）（动物）
yédàyé
yéyé
jiù
jiùshì
jiùhǎo爷（大爷）（爷爷）
就（就是）（就好）
zhǎozhuǎzi
jīzhǎo
shén
shénqí
shénxiān爪（爪子）（鸡爪）
神（神奇）（神仙）
zhūzhūtóuzhūpí
huó
shēnghuó
huózhe猪（猪头）（猪皮）
活（生活）（活着）
课文22
nǎinǎinai
niúnǎi
shǐ
kāishǐ
shǐzhōng奶（奶奶）（牛奶）
始（开始）（始终）
chǎochǎonào
zhēngchǎo
zǎi
zǐxì
zǎijī吵（吵闹）（争吵）
仔（仔细）（仔鸡）
jízháojí
jímáng
yǎo
yǎozhù
yǎoxià急（着急）（急忙）
咬（咬住）（咬下）
dìdìyī
dìjǐ
gōng
gōngkāi
gōngyuán第（第一）（第几）
公（公开）（公园）
课文23：
zhǐbáizhǐ
zhǐjīn
zhé
zhézhǐ
zhéchuán纸（白纸）（纸巾）
折（折纸）（折船）
zhāngzhāngkāi
zhǐzhāng
zhù
qìngzhù
zhùfú张（张开）（纸张）
祝（庆祝）（祝福）
zhāzhātóufà
yīzhāxiàn
zhuā
zhuāzhù
zhuāyú扎（扎头发）（一扎线）
抓（抓住）（抓鱼）
dàndànshìbúdàn
kū
dàkū
kūnào但(但是)(不但)
哭(大哭)(哭闹)
课文24：
chēfēngchēqìchē
déxiědehǎo
pǎodékuài车(风车)(汽车)
得(写得好)(跑得快)yāngyāngmiáoyāngtián
miáo
hémiáo
shùmiáo秧(秧苗)(秧田)
苗(禾苗)(树苗)hànhànshuǐhànmáo
chǎng
chǎngdì
chūchǎng汗(汗水)(汗毛)
场(场地)(出场)shāngshāngxīn
shòushāng
lù
lùrén
lùbiān伤(伤心)(受伤)
路(路人)(路边)
2.写字楼市场调查表 篇二
1 文献综述
写字楼的研究包括很多层面,国内外的研究文献中提到了写字楼的区位、租金、需求、设计等。制造业的区位可能是最早被研究的,主要是成本与区位的问题。随着产业的不断发展、商务活动不断增多,而商务活动的发展主要在写字楼一类的办公空间中进行,进而写字楼的区位选择也就变得越来越重要。
在国外的研究中,对多伦多市写字楼的研究发现写字楼集中在交通线路和高档住宅附近;对韩国城市的研究发现中心地区集中的写字楼有向城市次中心集聚的趋势;此外还有研究发现公司会向办公功能更好的地方集聚以降低办公成本,写字楼的区域集聚同该地区便利的交通条件及其周边的商业环境有着密切的关系。
由于我国写字楼市场发展缓慢,所以国内对于写字楼的研究相对较晚。姚一民对广州市的写字楼市场进行了研究,详细分析了写字楼内办公活动的影响因素;宁越敏通过对上海市写字楼的研究,发现生产服务业与写字楼的空间分布不协调;郑华在研究中发现第三产业对宏观经济产生影响进而影响到写字楼市场的需求;张红指出影响写字楼需求的两个最直接的因素是行业就业人数和写字楼人均占用面积。
从国内外研究情况来看,国内相对于国外的写字楼研究较少,时间较短。已有的研究更多的是集中在写字楼的空间分布和供需关系上,而对于写字楼对具体产出的贡献研究较少。随着经济的发展,房地产业的贡献已经占到了重要的位置,其中写字楼市场对经济的贡献已经逐渐成为了新的焦点。本文首先对写字楼的集聚状况进行测度,分析其集聚情况,然后通过研究写字楼与经济产出的关系,从定量的角度阐述写字楼市场的贡献程度。
2 研究数据与方法
本文涉及的数据包括昆明市及全国各产业就业人数、昆明市及全国第一、第二、第三产业产值、写字楼投资完成额、房地产业从业人员数量、昆明市地区生产总值等。数据来源于《中国经济与社会发展统计数据库》《中经网统计数据库》《昆明统计年鉴》等。方法上主要采用区位商、产业专门化率来分析写字楼集聚程度;基于柯—道函数的区域经济增长因素分析方法,结合计量模型,进行实证分析,得到昆明市写字楼市场对城市经济影响的定量结果,从而得到相关结论。
3 昆明市写字楼市场集聚测度
3.1 区位商测度
为研究昆明市房地产业集中度,使用就业人数计算房地产业的区位商,用来显示房地产业的集聚情况。区位商表达式如下:
其中,j1和j2分别表示昆明市和全国同一产业就业人数,b1和b2分别表示昆明市和全国的总就业人数,Q表示昆明市某一产业的区位商。若Q>1,则说明昆明市该产业集中度大于全国平均水平,Q值越大说明昆明市该产业集中度越高。反之,Q≤1时,则说明该产业部门不是昆明市的专门化部门。
我们计算了昆明市房地产业2004—2014年的区位商,从下图中可以看出,除了2009年为1.7,其余所有年份均大于3,而且其趋势线向上倾斜,可见房地产业集中度较高。
3.2 产业专门化率测度
产业专门化率也是反应集中度的指标,所不同的是该指标用产值表示,这里通过计算第一、第二、第三产业的专门化率,来反应昆明市第三产业的集中程度。第三产业为服务业,而写字楼正是服务业办公空间的主要载体,因此,通过昆明市第三产业集中度可以反应出昆明市写字楼的集聚情况。产业专门化率表达式如下。
其中,g1和g2分别表示昆明市及全国同产业的净产值,Q1和Q2分别表示昆明市和全国的地区总产值。若Z>1,则说明该产业是昆明市的专门化部门,其集中度较高,Z越大,表明集中度越高;若Z≤1,则说明集中度较低。
表1是昆明市第一、第二、第三产业专门化率,从表中可以看出第一产业专门化率最低,第二产业专门化率在1上下波动,第三产业则均超过1,达到1.2以上。可见服务业集中度最高,因此可以判断出写字楼集中度较高。
4 写字楼市场对城市经济的影响
从第三部分的集聚测度可以推测出,昆明市写字楼市场集聚程度较高,集聚会提高区域生产效率,改善生产技术,从而提高区域产出,即资本和劳动力投入的增加,使得区域产出也会随着相应提高。在区域经济分析中应用较多的是柯布—道格拉斯生产函数和索洛生产函数,这里采用柯—道函数分析写字楼市场对城市经济的贡献程度。
4.1 模型建立
柯布—道格拉斯生产函数反映的是要素投入和产出的关系,该函数由产出Y、劳动力L、资本K组成。联系到前一部分的三部门模型,我们可以看到三部分内容是对应关系,即产出市场对应产出Y,劳动力市场对应劳动力L,房地产市场对应资本K。因此,我们将三部门模型构造成柯布—道格拉斯生产函数形式:
式中:Y为区域产出量,用该地区的产出价值表示;K为资本量,用该地区相关投资量表示;L为劳动量,用该地区就业人数表示。A0在这里表示基础房地产开发技术进步水平;α、β分别为资本和劳动的弹性系数,范围在(0,1)之间,且α+β=1。
首先,β=1-α将代入函数,即
其次,两边取对数将该函数线性化,整理得:
4.2 指标选取
指标上,选取昆明市地区生产总值(GDP)表示趋于产出量Y;选取昆明市房地产投资中写字楼投资完成额表示资本量K;选取昆明市房地产业从业人员数量表示劳动量L。由于无法找到房地产业中写字楼从业人员的统计情况,所以这里用房地产业投资完成总额/房地产业总就业人数,计算出单位从业人员投资贡献额。然后用写字楼投资完成额/单位从业人员贡献额,得到写字楼从业人员贡献的劳动量L。
4.3 实证结果
在Eviews软件中,对y和x进行单位根检验,经尝试二者一阶差分的P值显著,通过平稳性检验,进行OLS回归后得到检验结果。写字楼集聚效应产出模型中的各变量显著,系数符号符合实际情况。其中,变量y和截距项c在1%的置信水平下均显著,检验结果见表2。
通过回归系数结果,我们得到写字楼集聚效应模型:
变形得到产出模型:
从方程(4)可以看出,单位从业人员投资贡献增加一个百分点,区域产出增加0.635个百分点;资本弹性系数(0.635)大于劳动弹性系数(0.365),说明资本对于区域产出的影响更为敏感。由此可见,写字楼市场的集聚效应对于区域产出具有十分重要的影响。
5 结论
从昆明市的产业区位商可以看到,第三产业已经成为昆明市城市经济的主要增长点。而在第三产业中,作为服务业主要载体的写字楼市场,其对城市经济发展起到了不可忽视的间接作用,从一定层面上说明了写字楼市场在现代商务经济中已经占有重要的地位,是未来城市中心经济发展的方向。
参考文献
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3.上海甲级写字楼租户调查 篇三
一场跨国公司向郊区迁移的运动似乎正在上海悄悄上演。
从徐家汇美罗城到虹桥上海城再到离市中心更远的临空经济园，联合利华的中国总部即将三易其地。
而飞利浦照明、阿尔卡特也相继加入了这场迁徙运动的行列。前者是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有两万平方米，后者将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。
此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。
而根据上海市甲级写字楼租户的调查，这场候鸟迁徙般运动的背后其实还有相反的一幕。
在1月12日举行的上海外经贸情况通报会上，上海市副市长周禹鹏说，先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域，特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。
仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。
零售、金融类跨国公司抢滩
2004年12月，中国履行承诺，零售业向外资开放，而金融业包括保险、银行、证券业也将在2008年向外资全面开放。在这样的背景下，外资零售企业、金融企业纷纷抢滩上海，扩大他们在甲级写字楼里的办公室。
仲量联行中国区董事、商务部总监陈立民去年一年忙得头昏脑涨，记者约他采访，他不是在谈生意就是在谈生意的路上。陈立民的客户一边是开发商要出租甲级办公楼，一边是企业行政总监或财务总监要租办公楼，但都是上海乃至全球顶尖企业的“主”。陈立民深切感受到了人世带来的变化。
“去年，客户给我们的任务(出租或租赁的面积)都是翻倍的，2000平米变 4000平米，5000平米变10000平米。”陈立民告诉《瞭望东方周刊》。
先期进人中国，已经赚得盆满钵满的家乐福，2004年底在徐家汇的腾飞大厦租了三层楼面，有近5000平方米的面积，为新的分店开张作准备，在此之前，它在上海信息大楼仅有一层2000多平方米的办公楼面。
扩张最为明显的是金融行业，高力国际上海区写字楼部门主管苏金茂告诉记者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上新近开盘的嘉华中心租了560平方米的办公室。
就在这栋租金报价达到1．5美元／平方米／天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。
真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层达两万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。
保险业在中国即将开放市场的时候，也成为助推写字楼市场]，向一人动力。“现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。”陈立民向《瞭望东方周刊》透露。
金融行业的逐渐放开，与之相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也纷纷在新开的甲级写字楼里租用门面。
普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼，城头变换大王旗，楼名改为普华永道大厦；安永则在和汜黄埔的世纪商贸广场租下了8000平米的办公楼，德勤也在外滩中心内部扩充自己的面积；KLINE，一家日本的物流企业，原本在上海只有一个联络处，现在也在嘉华中心成立了上海办引处。
还有一些行业，譬如汽车制造业，中国的发展前景刺激了国际汽车制造巨头们。通用汽车甚至在金茂大厦租用了5400平方米的面积，把它的亚太总部从新加坡搬过来，而其在搬迁之前的2004年一季度在中国的销售额同期上升70％；福特汽车也不甘示弱，从中信泰富广场搬到陆家嘴上海信息大楼，租用面积从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。(见表一)
附加值决定论
跨国企业纷纷抢滩上海，而供应而积又非常短缺，催生了甲级写字楼租金自上世纪90年代以来的第二次上扬。
以金茂大厦为例，据金茂大厦营销代理商英国第一太平戴维斯上海公司项目顾问陆前锋回忆：金茂大厦刚落成的90年代末，利给康柏公司的最低价曾经是 0．3美元／半方米／天。而现在金茂大厦的报价已经涨了4倍，到了1．5美元／平方米／天。
目前上海儿个：主要的中央商务区甲级写字楼的平均租金已经涨到了0．7美元／平方米／天。联合利华所在的虹桥上海城的租金目前是0.65美元／千方米／天，而刚刚人住时的机金对外报价只有这个数字的一半，况且开发商为了让联合利牛这杆的大客户为写字楼后朋的招租摇旗呐喊，往往给它的租金还要更低。
仲量联行新近发布的全球海外转移指数显示，跨国公司选择海外转移活动目的地时，成本包括人力劳动、业务、房地产、通信与公用事业等动因，占到了80％的比重。
租金成本的攀高直接影响到了入驻上海的跨国公司的产业布局。
一些附加值高的行业，譬如金融、咨询、高科技等服务类行业，以及附加值高的制造业(譬如汽车制造等)的服务类部门，因为利润远远高于租金成本，虽然，办公楼租金日益产高企，这些企业还能稳若泰山，占据市中心甲级写字楼；而一些附加值较低的制造业则无力背负高租金，为了获得快速发展，不得不向郊区转移。
由此不难理解，联合利华、飞利油照明等跨国公司撤离中心城区的初衷。
譬如联合利华，自2004年底从上海轻工控股集团购回股份彻底独资之后，合并品牌，统一标识，内部改造动作频仍。其中国公司的对外董事曾锡文曾2004年对外宣称，要将上海作为联合利华新轮产业布局的中心，甚至是全球布局的中心。为了节约经营成本，轻装上阵，联合利华从市中心撤离。而此前，联合利华已经把位于写字楼租户以专业咨询、制造及工程业和高科技及咨询科技业为主，它们所占的份额分别为 20％、19％和15％上海的大部分工厂以及销售公司和物流系统搬迁到合肥，据其公司员工估计，此举就能使联合利华的综合效益提升近30％。
第一太平戴维斯2004年10月曾对上海主要商务区内的24个甲级写字楼租户做了一次调研，结果显示：上海。(见图一)
“这是一个符合经济规律的比例，这里的制造业指的是制造业的服务职能部门，或者是高附加值的制造业，譬如汽车。”复旦大学中国经济研究中心主任张军教授对《瞭望东方周刊》解释说。
“10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，上海原来的纺织业等低端的制造行业也都在市中心，现在地价上涨了，上海的区位优势就在地价上得以体现。将来环线内基本就以高端的服务业为主，而制造业等一些低附加值的行业慢慢会迁移到郊区，整个上海的产业布局会做新的调整。”张军说。
上海大力发展“总部经济”的政策也在促成这样的产业布局。
中资企业租户日增到了大面积用户(租用面积超过1000平方米)。
上海甲级写字楼租户中，外资企业仍然占据很高的比例。而且约有58％的甲级写字楼面积租给
第一太平戴维斯的租户调查结果显示，以国籍来划分，来自美国和加拿大、日本以及欧盟的外资企业是甲级写字楼的中坚力量，中国企业的比例占到22％。(见图二)
“国内的企业，我们很少能做到他们的生意。”陈立民说，虽然仲量联行以代理甲级写字楼而在全球知名，但是在22％的国内企业市场中，却没有占据一席之地。
22％不是很小的市场份额。同样的调查可以发现，2001年的上海甲级写字楼的国内企业占有率仅8％，纵向比较一下，中资企业人住甲级写字楼的比例增长速度是相当惊人的。
据《瞭望东方周刊》了解，一些大型的国有企业，譬如垄断性行业，或者实力强的国有上市公司，资金雄厚，往往在甲级写字楼里租赁办公室。譬如中石油、中化国际股份都在金茂大厦里办公，而上海电气也在花旗银行大厦买了两层楼面。
众所周知，这些行业是目前国内利润增幅最高的几个行业之一。
据二十一世纪不动产写字楼部门主管陈宇的估计，国内企业的比例在一些稍微偏低的甲级写字楼里会更高，有的甚至达到30％-40％。
《瞭望东方周刊》对虹桥上海城B座的租户做了统计，发现中资企业的比例占到了近50％，而私营企业的比例占其中绝大多数。
“在甲级写字楼办公，能显示公司的实力，对今后的发展也有利。”徐家汇弘基休闲广场的开发商上海弘基发展有限公司，原是长宁区的一家规模不大的私营企业，2003年他们的办公室从弘基休闲广场搬到了淮海路上的香港新世界大厦，该公司总经理黎伟成如是说。据介绍，目前该公司的业务发展很快，其休闲广场模式已经复制到了宝山和南汇。
“租用甲级写字楼的中资企业中，也有大量的外省企业，他们将上海视为进入中国和全球市场的通道。”第一太平戴维斯的陆前锋说。
一个典型的例子就是蒙牛在花旗银行大厦买了楼面作为它们的办公室。蒙牛自1999年诞生至今5年间，迅速成长为全国乳业巨头之一，而且在2004年6月，蒙牛乳业在香港联交所上市，2004年实现销售额近80亿人民币，成为一头日渐走向国际舞台的“猛牛”，在上海的黄金地段买下办公楼也不足为奇。
还有一个有意思的现象值得一提，据二十一世纪不动产的陈宇观察：一些女子医院、眼科医院、健身保健以及俱乐部等行业的企业，也逐渐地倾向于向中档甲级写字楼发展。
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4.写字楼市场调查表 篇四
kǒu 口（人口）（门口）（开口）（口水）mù 目（头目）（耳目）（目中无人）（书目）ěr 耳（木耳）（耳目）（耳朵）shǒu 手（手巾）（手电）（手心）（手足）
rì 日（日子）（日月）（今日）（日本）tián 田（水田）（田里）（田地）hé 禾（禾木）（禾苗）huǒ 火（火车）（上火）（水火）（生火）（大火）
chóng 虫（飞虫）（虫子）（虫牙）yún 云（白云）（乌云）（一片云）shān 山（大山）（山羊）（上山）（下山）（火山）
bā 八（八个）（八天）（八十）（八月）（八方）shí 十（十个）（十天）（十年）（十月）
le 了（走了）（来了）zǐ 子（儿子）（日子）（口子）（天子）rén 人（人口）（大人）（人中）（人生）（人力）dà 大（大小）（大人）（大米）（大方）
yuè 月（月牙）（日月）（半个月）（十月）ér 儿（儿子）（少儿）（女儿）tóu 头（木头）（开头）（心头）（个头）（头皮）lǐ 里（心里）（手里）（里头）（公里）
kě 可（可口）（认可）（可以）（可怜）（可是）dōng 东（东西）（东方）（东风）xī 西（东西）（西方）（西风）
tiān 天（今天）（天上）（天下）（天文）（天平）sì 四（四个）（四天）（四年）（四月）shì 是（不是）（可是）（是的）（就是）
nǚ 女（女儿）（母女）（女孩）（女生）（女人）kāi 开（开门）（开水）（开心）（开口）（开车）
shuǐ 水（水果）（水田）（水车）（水平）qù 去（出去）（回去）（来去）（去处）lái 来（回来）（来电）（本来）（出来）bù 不（不行）（不见）（不对）（不是）xiǎo 小（大小）（小米）（小鸟）
shǎo 少（少了）（少见）（很少）niú 牛（牛羊）（牛毛）（牛皮）（小牛）ɡuǒ 果（水果）（瓜果）（果皮）（果子）niǎo 鸟（小鸟）（飞鸟）
zǎo 早（早上）（早日）（早安）（早晚）shū 书（书本）（书皮）（书生）dāo 刀（大刀）(小刀)（刀子）chǐ 尺（尺子）（米尺）（公尺）běn 本（书本）（本子）（本来）（本人）
mù 木（木头）（木门）（木马）（木工）lín 林（林子）（山林）（丛林）（林地）tǔ 土（风土）（土山）（土里）lì 力（用力）（电力）（出力）（火力）xīn 心（开心）（用心）（手心）（小心）
zhōnɡ中（中文）（中心）（中年）（中午）wǔ 五（五天）（五年）（五月）（一五一十）lì 立（立正）（自立）（起立）（立定）zhènɡ正（公正）（正门）（正方）（立正）
zài 在（正在）（在意）（在哪）hòu 后（后果）（后来）（后面）（前后）wǒ 我（我们）（我的）hǎo 好（好人）（好比）（只好）（正好）
chánɡ 长（长年）（长江）（长短）bǐ 比（比一比）（好比）（对比）bā 巴（下巴）（大巴车）（尾巴）bǎ 把（扫把）（火把）
xià 下（上下）（下车）（下山）（下来）ɡè 个（几个）（半个）（两个）yǔ 雨（雨水）（下雨）（风雨）（雨衣）mēn 们（他们）（她们）（我们）
wèn 问（问好）（学问）（问号）（问答）yǒu 有（有无）（有名）（没有）（只有）bàn 半（半个）（半天）（半年）（一半）cóng 从（从前）（从来）（从此）（从小）nǐ 你（你们）（你好）（你的）
cái 才（人才）（天才）（才干）（才华）míng 明（明天）（明白（明日）（光明）tóng 同（同意）（合同）（共同）（同学）（一同）xué 学（放学）（同学）（学会）（学习）
zì 自（自己）（自大）（自来水）（自由）jǐ 己（自己）（舍已为人）yī 衣（毛衣）（大衣）（皮衣）（风衣）
bái 白（白天）（白云）（白马）（白开水）（黑白）de的（好的）（高高的）yòu又（又一个）（又一天）（又是）hé和（和平）（和气）（和风）（和声）
zhú竹（竹子）（竹叶）（竹林）（竹园）yá牙（门牙）（牙口）（月牙）（出牙）mǎ马（马车）（木马）（马上）（白马）yònɡ用（用心）（用力）（公用）（不用）jǐ几（几个）（几天）（几年）；
zhǐ只（只有）（只要）（只是）（只好）shí 石（石头）（石子）（石块）（石油）duō 多（多少）（多年）（多心）（不多）chū 出（日出）（出来）（出入）（出口）（出门）jiàn 见（会见）（再见）（开门见山）（不见）
5.写字楼市场调查表 篇五
第一单元
课文1 《小蝌蚪找妈妈》
两liǎng(两天)(两个)(两次)就jiù(成就)(就是)(就业)哪nǎ(哪里)(哪边)(哪个)宽kuān(宽大)(宽广)(宽松)顶dǐng(头顶)(顶点)(山顶)睛jīng(眼睛)(画龙点睛)肚dù(肚子)(肚皮)(肚脐)孩hái(孩子)(男孩)(女孩)
课文2 《我是什么》
变biàn(变化)(变色)(变动)片piàn(叶片)(名片)(相片)海hǎi(海水)(大海)(海洋)作zuò(工作)(作业)(作用)给gěi(不给)(送给)(分给)
课文3 《植物妈妈有办法》如rú(如果)(比如)(如今)它tā(它们)(其它)(它的)她tā(她们)(她的)更gèng(更加)(更好)(更长)识shí(识字)(认识)(知识)
皮pí(果皮)(树皮)(皮包)跳tiào(跳水)(跳高)(跳远)
极jí(南极)(北极)(太极)傍bàng(傍晚)(傍午)(傍亮)洋yáng(海洋)(远洋)(洋气)坏huài(坏人)(破坏)(坏话)带dài(带动)(皮带)(带头)法fǎ(办法)(方法)(法国)脚jiǎo(手脚)(脚尖)(脚心)娃wá(娃娃)(男娃)(女娃)毛máo(毛巾)(皮毛)(毛衣)知zhī(知识)(知了)(知道)二年级上册词语单(我会写的生字)
第二单元
识字1 《场景歌》
园yuán(花园)(园林)(公园)孔kǒng(孔桥)(孔洞)(毛孔)桥qiáo(天桥)(孔桥)(石桥)群qún(羊群)(群体)(人群)队duì(军队)(队员)(队长)旗qí(红旗)(队旗)(国旗)铜tóng(铜号)(铜币)(铜板)号hào(号角)(问号)(句号)领lǐng(带领)(领先)(衣领)巾jīn(毛巾)(头巾)(红领巾)
识字2《树之歌》
杨yáng(杨树)(杨桃)(杨梅)桐tóng(梧桐)(油桐)(泡桐)松sōng(松树)(松叶)(松土)棉mián(棉花)(棉衣)(木棉)化huà(变化)(美化)(化学)
识字3 《拍手歌》
歌gē(唱歌)(歌声)(歌词)深shēn(深山)(深红)(深浅)六liù(六个)(六月)(六只)猫māo(小猫)(花猫)(猫爪)朋péng(朋友)(亲朋)
识字4《田家四季歌》
季jì(季节)(四季)(月季)肥féi(肥大)(肥美)(肥肉)忙máng(帮忙)(连忙)(急忙)戴dài(爱戴)(穿戴)(拥戴)苦kǔ(苦瓜)(苦笑)(辛苦)壮zhuàng(壮大)(强壮)(壮士)枫fēng(枫树)(枫叶)(枫林)柏bǎi(柏树)(松柏)(柏油)杉shān(水杉)(云杉)(杉树)桂guì(桂花)(桂林)(桂树)丛cóng(花丛)(丛林)(草丛)处chù(到处)(长处)(处长)熊xióng(熊猫)(狗熊)(熊爪)九jiǔ(九个)(九天)(九年)友yǒu(友情)(友爱)(友好)
吹chuī(吹牛)(吹风)(吹动)农nóng(农民)(农业)(农村)归guī(回归)(归来)(归还)辛xīn(辛苦)(辛劳)(艰辛)年nián(年轻)(少年)(青年)
二年级上册词语单(我会写的生字)
第三单元
课文4 《曹冲称象》
称chēng(称象)(名称)(称呼)柱zhù(柱子)(支柱)(水柱)底dǐ(到底)(树底)(床底)杆gǎn(秤杆)(杠杆)(笔杆)
gān(杆子)(旗杆)秤chèng(秤杆)(过秤)(台秤)做zuò(做工)(做人)(做法)岁suì(岁月)(万岁)(十岁)站zhàn(站立)(站台)(车站)船chuán(小船)(船头)(木船)
课文5 《玲玲的画》
画huà(画画)(油画)(画家)评píng(评比)(讲评)(评语)候hòu(时候)(候鸟)(气候)另lìng(另外)(另加)(另行)拿ná(拿走)(捉拿)(拿手)
课文6 《一封信》
封fēng(信封)(封条)(封口)今jīn(今天)(如今)(今后)支zhī(支柱)(支出)(开支)珠zhū(珠江)(明珠)(珠子)灯dēng(电灯)(台灯)(灯光)
课文7 《妈妈睡了》
哄hǒng(哄骗)(哄劝)(哄人)闭bì(关闭)(封闭)(闭口)事shì(事情)(故事)(好事)发fà(头发)(长发)(白发)fā窗chuāng(窗口)(窗台)(窗户)
然rán(自然)(然后)(果然)幅fú(幅员)(字幅)(条幅)奖jiǎng(奖品)(评奖)(奖金)报bào(报告)(报纸)(日报)及jí(及时)(及格)(及早)并bìng(合并)(并用)(并且)信xìn(写信)(自信)(信息)写xiě(写字)(书写)(写作)圆yuán(圆月)(圆心)(方圆)笔bǐ(毛笔)(笔直)(笔尖)电diàn(电话)(水电)(电工)先xiān(先生)(先后)(先进)脸liǎn(笑脸)(脸面)(脸皮)沉chén(沉重)(沉着)(下沉)发生)(发明)(发火)(二年级上册词语单(我会写的生字)
第四单元
课文8 《古诗二首》
楼lóu(楼房)(高楼)(楼上)依yī(依靠)(依然)(依旧)尽jìn(尽头)(尽力)(尽心)黄huáng(黄山)(黄河)(金黄)层céng(楼层)(层次)(云层)照zhào(照常)(照明)(照相)炉lú(火炉)(香炉)(炉火)烟yān(烟火)(烟花)(烟草)挂guà(牵挂)(挂念)(挂失)川chuān(山川)(冰川)(四川)
课文9 《黄山奇石》
南nán(南极)(南瓜)(南方)些xiē(一些)(这些)(那些)位wèi(个位)(单位)(地位)升shēng(上升)(升华)(升学)狗gǒu(小狗)(天狗)(走狗)
课文10 《日月潭》
名míng(名字)(名人)(出名)迹jì(字迹)(水迹)(足迹)丽lì(美丽)(秀丽)(华丽)展zhǎn(发展)(开展)(展示)披pī(披风)(披上)(披挂)
课文11 《葡萄沟》
份fèn(月份)(年份)(身份)枝zhī(树枝)(枝叶)(枝条)客kè(客人)(客气)(请客)收shōu(收下)(丰收)(收成)市shì(市长)(市民)(城市)
部bù(部队)(部分)(部门)巨jù(巨石)(巨大)(巨人)每měi(每天)(每个)(每条)闪shǎn(闪电)(闪光)(闪开)胜shèng(胜利)(取胜)(胜出)央yāng(中央)(央求)(央告)华huá(中华)(光华)(华北)现xiàn(现在)(发现)(出现)坡pō(山坡)(土坡)(爬坡)起qǐ(起来)(起床)(起立)老xiāng(老乡)(老师)(老人)城chéng(城市)(长城)(京城)利lì(胜利)(利用)(水利)二年级上册词语单(我会写的生字)
第五单元
课文12 《坐井观天》
井jǐng(水井)(井口)(井水)观guān(观看)(观点)(乐观)沿yán(边沿)(井沿)(沿着)答dá(回答)(问答)(报答)渴kě(口渴)(止渴)(渴求)喝hē(喝水)(吃喝)(不喝)话huà(说话)(听话)(电话)
课文13 《寒号鸟》
面miàn(面包)(平面)(水面)朗lǎng(朗读)(开朗)(明朗)却què(冷却)(却步)(了却)纷fēn(纷飞)(纷纷)(纷争)
课文14 《我要的是葫芦》棵kē(一棵树)(一棵草)想xiǎng(想法)(想念)(思想)言yán(语言)(言行)(发言)治zhì(治病)(治理)(治水)
hè(喝彩)
际jì(边际)(国际)(实际)阵zhèn(阵雨)(阵地)(阵风)枯kū(干枯)(枯树)(枯草)将jiāng(将来)(将军)(将近)夜yè(夜晚)(半夜)(夜间)谢xiè(谢谢)(多谢)(谢绝)盯dīng(盯着)(盯住)(盯人)邻lín(邻居)(邻国)(邻近)怪guài(奇怪)(怪事)(古怪)
二年级上册词语单(我会写的生字)
第六单元
课文15 《大禹治水》
洪hóng(洪水)(洪亮)(洪灾)灾zāi(水灾)(火灾)(灾区)难nàn(灾难)(难民)(难友)道dào(知道)(道路)(报道)nán(困难)认rèn(认真)(认识)(认路)被bèi(被子)(棉被)(被动)业yè(作业)(工业)(农业)
课文16 《朱德的扁担》
扁biǎn(扁担)(扁豆)(扁桃)担dàn(担子)(挑担)(重担)dān(担心)(负担)师shī(老师)(师长)(军师)战zhàn(战士)(战胜)(战术)
课文17 《难忘的泼水节》
忘wàng(难忘)(忘记)(忘我)度dù(度过)(高度)(气度)炮pào(炮声)(炮火)(花炮)向xiàng(方向)(走向)(向阳)
产chǎn(产业)(生产)(产品)志zhì(同志)(志向)(志气)伍wǔ(队伍)(入伍)(落伍)军jūn(军队)(军人)(军长)士shì(士气)(女士)(壮士)泼pō(泼水)(泼洒)(活泼)龙lóng(龙船)(龙头)(龙王)穿chuān(穿着)(穿过)(穿戴)二年级上册词语单(我会写的生字)
第七单元
课文18 《古诗二首》
危wēi(危险)(危难)(危机)敢gǎn(勇敢)(敢于)(果敢)惊jīng(惊喜)(惊吓)(惊奇)阴yīn(阴天)(阴雨)(阴凉)似sì(相似)(似乎)(类似)野yě(野花)(野外)(田野)shì(似的)苍cāng(苍天)(苍白)(苍老)茫máng(苍茫)(迷茫)(茫然)
课文19 《雾在哪里》
于yú(于是)(对于)(由于)岸àn(海岸)(岸边)(沿岸)切qiè(亲切)(关切)(一切)qiē(切开)久jiǔ(长久)(久远)(不久)
课文20 《雪孩子》
唱chàng(唱歌)(欢唱)(合唱)旺wàng(兴旺)(旺火)(旺季)浑hún(浑身)(浑水)(浑厚)轻qīng(年轻)(轻松)(轻声)
课文21 《狐假虎威》
食shí(食物)(食品)(食用)眼yǎn(双眼)(闭眼)(眼睛)爪zhuǎ(爪子)(鸡爪)(鸭爪)活huó(活动)(生活)(活力)
论lùn(讨论)(言论)(争论)屋wū(房屋)(屋子)(屋顶)散sàn(散心)(分散)(散会)sǎn(散文)
步bù(脚步)(步子)(进步)赶gǎn(赶忙)(赶快)(赶车)旁páng(旁边)(旁人)(两旁)谁shuí(谁的)(是谁)(谁人)汽qì(汽车)(汽油)(汽水)物wù(物体)(动物)(人物)爷yé(爷爷)(老爷)(少爷)神shén(神话)(神奇)(神气)猪zhū(小猪)(猪头)(猪毛)二年级上册词语单(我会写的生字)
第八单元
课文22 《狐狸分奶酪》
奶nǎi(奶牛)(奶奶)(牛奶)始shǐ(开始)(起始)(原始)吵chǎo(吵架)(吵闹)(争吵)仔zǐ(仔细)(仔鱼)(仔鸡)急jí(着急)(急忙)(心急)咬yǎo(咬牙)(咬人)(咬字)第dì(第一)(门第)(及第)
课文23 《纸船和风筝》
折zhé(折纸)(打折)(折扣)张zhāng(张开)(主张)(纸张)扎zā(扎风筝)(一扎线)(扎辫子)但dàn(但是)(不但)(但凡)
课文24 《风娃娃》
车fēng(风车)(水车)(汽车)秧yāng(秧苗)(秧田)(秧歌)汗hàn(汗水)(流汗)(冷汗)场chǎng(场面)(场地)(广场)cháng(场院)(一场雨)
6.扬州写字楼市场分析 篇六
9月14日晚，位于西区的双子星国际广场SOHO公寓正式开盘销售，由于其优越的地理环境，受到了扬州市民的热情关注，据介绍，早在8月底，双子星SOHO公寓就已经预订120套，而自开盘这几天来，楼盘推出的挑高5米的SOHO公寓已经销售超过50%。而西区的京华城的德馨经贸大厦、恒通企业有限公司开发的金天城大厦等写字楼都受到了扬州市民的追捧，面对扬州写字楼市场逐渐回暖，有人预测，扬州的写字楼时代到来了。
1—9月写字楼市场逐渐回暖
熟悉扬州楼市的人知道，扬州写字楼这几年的发展可谓是一波三折，而今年以来，市区的写字楼发展却甚为“阳光”。根据记者手中的一份权威“市场分析”报告显示,从2004年第一季度起,我市写字楼市场价格存有不小波动。2004年第一季度市场价位3480元/平方米,至该年三季度已升至4008元/平方米,随后市场价格持续下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。随后一年多时间,写字楼价格强劲反弹,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,价格几乎翻了一番。此后,写字楼市场略有调整,价格也有一定的下跌，但到了今年年初，特别是到了今年二三季度,市区写字楼市场价格已达到4607元/平方米。而根据扬州房产网的统计，今年1-8月销售排行榜，京华城中城、金天城大厦、双子星国际广场、东城国际大厦、公元国际大厦分列写字楼销售前五位，销售面积达两万多平方米，销售数额近两亿元。而到了9月，市场受双子星国际广场集中归档影响，成交量得到进一步提升，众多迹象表明写字楼市场逐渐回暖。
西区写字楼成了“香饽饽”
据了解，今年二季度写字楼合同成交均价达到4751元/平方米。而到了三季度末，写字楼价格有所提升，据业内人士透露，我市写字楼价格均上涨了200—500元/平方米。而近两年预售或开盘销售的写字楼楼盘大都集中在西区，西区的写字楼价格也随之水涨船高。
西区写字楼为何成为“香饽饽”？扬州西区某楼盘的策划许先生告诉记者，扬州的写字楼如九洲大厦、东城国际大厦、凯旋国际大厦、公元国际大厦、京华城中城的德馨经贸大厦、华远国际大厦、联合广场、双子星国际广场、金缘大厦、云鹤大厦（现改名为扬州金陵大酒店）等大部分集中在西区，主要是因为西区特定的地理位置和商务环境所决定的。写字楼开发的首要条件是地理位置和四通八达的交通，而新城西区作为扬州市的副中心和重要区域，其写字楼的规划服务半径覆盖了老城区、开发区、邗江区和维扬区。随着扬州城市化建设步伐的加快,扬州西区的发展将更加迅猛,西区也必将成为新的投资热土。西区尤其是新西区的建设,现已突出其扬州城副中心的地位,双博馆、体育公园、会展中心、火车客站等公建项目及京华城商业中心和一批住宅的分别建成,打造了优美的环境、聚集了大量的人气,为西区的进一步发展打下了良好的基础。
提前投资成了一种流行趋向
写字楼市场之所以回暖，投资成了很多市民购买的理由。记者了解到，很多预订和购买写字楼的市民都是抱着投资的目的来的，不过，他们也明白扬州的写字楼市场还不能和上海、北京这些城市媲美，写字楼真正红火起来还需要一段时间，不过很多投资者看好扬州写字楼市场的前景，提前投资成了一种流行趋向。
在金天城购买写字楼的陈军告诉记者，扬州随着长三角与宁镇扬板块的打造以及获得联合国人居奖后崭新形象的凸现,地区性政治、经济、文化、商贸影响力在加强,特别是第三产业的发展,如外贸公司、金融业、保险业、咨询信息业、设计业、文化传播业、旅游服务业、教育培训、IT及其他技术创新业等等,这类企业对商务写字楼的需求较大。随着城市品位的提升以及功能定位的调整,扬州将会需要大量的商务空间。这时候他提前投资将来肯定会获利的，他的一个朋友投资了2003年推出的九洲大厦写字楼，现在已经小赚一笔了。他必须抓住这样的机遇。
扬州年轻创业人争做SOHO一族
写字楼投资需要一定的资金实力，对于刚刚创业的年轻人来说，他们似乎更青睐SOHO公寓。记者在采访时了解到，相对于一些已经取得创业成功的老板，扬州年轻人更青睐于做SOHO一族，购买或投
资SOHO公寓。所谓SOHO即Sall Office Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。刚刚从私企辞职的萧先生告诉记者，SOHO其实代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。所以现在专门为SOHO族设计的房屋也成为商家的新卖点，一些楼盘常常被冠以SOHO一词，意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓。他今年在京华城中城买了一套中套SOHO公寓，既可以自己住，也可以作为办公用房，他更愿意把SOHO叫成Super Office(and)Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。对他的创业很有好处。萧先生表示，未来的就业形式是多种多样的，像SOHO公寓这样的写字楼不但有投资价值，而且非常适合创业刚刚起步、手头资金不多的年轻创业者。
2007年1-8月写字楼销售排行榜
9,395.5158,058,783.0064
4,656.4828,836,707.0031
4,505.8426,786,856.0081
4,587.9820,988,105.0020
2,789.7415,749,132.0017
4,536.7715,650,328.0055
4,948.4910,082,219.0061
1,918.798,655,649.0012
1,572.148,068,093.004
2,342.796,846,976.001
3排名开发企业扬州京华城中城生活置业有限公司扬州恒通企业有限公司扬州市金胜置业有限公司扬州金利华置业有限公司江苏新能源置业集团有限公司扬州高力国际汽车城有限公司中宇扬州置业发展有限公司扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司扬州市经济适用住房发展中心扬州红润扬置业有限公司
项目名称
京华城中城
金天城大厦
双子星国际广场
东城国际大厦
新能源·公元国际大厦
扬州高力汽车汽配城
江阳商贸城二期
缪庄商业办公综合楼
文昌花园
润扬广场
扬州写字楼市场逐渐回暖
稍有常识的人都知道，房地产业按其产品分类，由住宅、商铺和写字楼三大板块组成，某地房产“三架马车”联动，表明那里的经济欣欣向荣和市场已进入成熟状态。遗憾的是，扬州作为长三角地区的二线城市，与生机蓬勃的住宅市场比较，写字楼市场发展迟缓，呈现“瘸腿”现象。
为了说明问题，可以拿一系列数据为证。2006年1—6月，市区房地产开发完成投资26.14亿元，其中办公用房仅完成1.00亿元。供应情况也不理想，办公用房批准预售面积1.15万平方米，占同期新建商品房累计预售面积102.13万平方米的1.13%；与此相对应，销售情况同样窘迫，合同成交1.68万平方米，同比下降46.8%。低水平的运行数据与“扬州楼市已进入写字楼时代”的热情鼓吹，反差鲜明。说这话，一点也没有否认写字楼市场正出现喜人的“转暖”迹象的意思。有人说，扬州写字楼已发展到第四代，并列举了每一代的代表作品，这样的分类是否科学且不论，这两年，扬州涌现出一批新型的堪称先进城市高端写字楼相媲美的物业，确是不争的事实。它们不仅占尽区位优势，交通条件、配套水平也都无可挑剔。空间规划合理，拥有地标性外观、气派门厅、公共空间、通信设备、自动化系统等超一流优点，成为吸引购买人眼球的理由。看好扬州商业前景的客户，或自用，或投资，不约而同的选购办公楼，促进扬州办公楼市场向高一级水准跨越。
西方有句谚语“罗马不是一夜建成的”，就是说，事物的发展必须循序渐进，不可揠苗助长。这几年扬州经济快速发展，地区性的政治、经济、文化、商贸影响力日趋加强，外贸、金融、保险、信息、文化传播、旅游服务、教育培训、IT及其他技术创新业等第三产业有了长足进步，这类企业对写字楼有旺盛的需求。随着城市品位的提升以及功能定位的调整，在快速“繁殖”壮大的新客户的强力推动下，扬州写字楼市场将逐渐进入“牛市”。
然而，必须清醒看到，办公楼客户群的培育是个长期过程，不可能一蹴而就。写字楼市场刚步入“蹒跚学步”阶段，离展翅高飞的理想状态还有不小的距离。这些，只要稍稍留意现有办公楼的运行实况，头脑会立马清醒许多。如去年才竣工交付的东区某写字楼，鹤立鸡群，模样不可谓不先进。但透过黑洞洞的窗口和门厅来往稀疏的脚步，无论如何得不出该项目的投资收益已进入高枕无忧的阶段。更不要说市区那些1.0版本的老楼了，虽经涂脂抹粉，仍难掩饰景况萧条的“底色”。因此，预测市场必须留有分寸，牛皮吹过了头，只会使人怀疑预言家的智商和嘲讽他们脸皮的厚度。
说一千道一万，说扬州已涌现高质量的写字楼，它们的销售状况正发生“由熊转牛”的转折，我完全赞同；但夸口“扬州楼市已进入写字楼时代”，似乎写字楼马上要进入“一房难求”的佳境，估计太乐观，我举双手反对。赵国平
扬州四代写字楼的前世与今生？第三代写字楼扬城唱“主角”？
一、二代写字楼“享受”繁华优势
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼,只能满足于基本办公功能。第二代写字楼指的是外企进入中国,改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。
根据记者的走访了解，第一、二代写字楼相对集中在市区，开发时间一般都要达到10多年。记者发现，这些写字楼规模虽然都不算太大，但因为大多处在市中心，所以成为不少企业的办公场所。而这些写字楼不论租金还是出售价格都比较高。记者在蓝天大厦附近的一家写字楼了解到，这里的每一间租金一年都要达到30万元左右。一位在此“入租”的房产公司的工作人员告诉记者，这里的租金长期都是处于高位的，因为位属文昌商圈，所以十分适合同客户交流。
一、二代写字楼
硬件功能
逐步“退化”
一、二代写字楼虽然“享受”繁华优势，但记者在走访时同时也发现，由于建设年代相对较长，这些写字楼的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多写字楼的设计很不合理。不少写字楼一楼为商铺，二楼说不定
就是舞厅，三楼还可能成为棋牌室，到了四楼却成了办公用房，彼此都有一些影响。
记者在采访过程中，因为要找扬州两家本土的房产公司，结果费了很大的周折，除了房产公司的标志不太明显之外，很多一、二代写字楼甚至很难找到上去的楼梯。而在写字楼内部，设计和装潢都相对简陋，地面和墙面都有不少污垢。让人很难想象，这就是一些房地产开发企业的办公用房。
对于一些相对过时的写字楼，好的位置也不一定能给他们带来好的效益。9月19日，记者在天阁假日酒店拍卖会现场发现，相对于住宅，一些一代、二代写字楼拍卖比较困难。如琼花路上的一处营业房，地理位置非常好，但在拍卖现场就没有人举牌。扬州星光拍卖行的法定代表人钱德才告诉记者，很多一代、二代写字楼的流拍主要在于其设计不合理，硬件条件难以跟上，像琼花路上的这处营业房也存在类似的问题，但总价要达到500万元，投资者肯定要相当谨慎。
第三代写字楼
成为新兴“主角”
相对于第一、二代写字楼的优势和弱点，扬州第三代写字楼正在逐步“异军突起”，它们虽然不一定处在繁华闹市，但随着城市写字楼市场的迅猛发展，第三代写字楼在近几年横空出世，它们在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。而这些写字楼的出现，一下子就吸引了不少新兴发展的公司。如位于邗江中路、大润发附近的凯旋国际大厦，当年一推出，短短几个月，就被一抢而空，现在企业的入驻情况也非常好。
我市房地产策划师吴为告诉记者，在商品经济时代,写字楼里创造的价值已经远远超过了工厂，很多扬州人现在已经开始着手投资，而随着扬州日新月异的发展，很多新兴公司也积极“进军”扬州。所以当传统企业还在致力于提升销售网络和生产能力的时候,大多数新兴的公司更愿意选择优秀的办公场所,第三代写字楼的发展其实是一个信号和开端。如2003年推出的九洲大厦写字楼，则吸引了大批的投资者和“入租”公司，而且这些公司和企业中不乏一些知名公司,如西门子公司扬州办事处、用友软件、北大青鸟等。因此，完全可以这么说，第三代写字楼正成为这座城市的新兴“主角”。
第四代写字楼
发展也是一种“必然”
就当第三代写字楼正在蓬勃发展的时候，第四代写字楼也应运而生。吴为告诉记者，扬州第四代写字楼在今年可谓是“来势汹汹”，如联合广场、京华城中城德馨经贸大厦、华远国际大厦、金天城大厦以及扬州南京金陵大酒店等，虽然大多还没有建设完工，但已经吸引了不少扬州市民和一些企业的眼光。
吴为表示，所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念,从而达到国际化商务社区的标准。
而同前三代写字楼相比,第四代写字楼具有以下几个特点:
■目标客户明确。第四代写字楼主要瞄准外资企业和有实力的国内大中型企业,在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
■景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观,写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎,有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋
势。
■更多商务空间。随着网络的普及,资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式,从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。
吴为表示，第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间,使办公空间趋于模糊化,在倡导交流沟通的基础上提高工作效率,将工作融入休闲中,打造全新的办公方式。
■提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观,在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观,形成健康环保的办公空间。此外,如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题,因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
■高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度,并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间,达到5A甲级标准将是最低的智能化标准,包括楼宇智能化、安防智能化、办公智能化等。
不过，扬州写字楼是否已经迈向“第四时代”，吴为表示，未来的写字楼将走向更加高端的水平，甚至可能出现第五代、第六代理念的写字楼。但扬州的企业不可能一下子全飞跃到第四代的境界。他个人以为，第四代是扬州写字楼的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大发展应是扬州写字楼的一种发展趋势。
7.写字楼市场调查表 篇七
1 邹平县 “一套表调查单位”现状
1. 1 企业数量总体逐年增加
截至2014年6月30日, 邹平县共有“一套表调查单位”507家, 占全市总量的21.9%, 比去年提高了1.1个百分点; 比2013年净增加81家, 同比增长21.4%。其中, 规模以上工业企业258家, 比去年净增64家, 占全市规模以上工业比重由2013年的22.0%提升到23.0%, 位列全市六县四区第一。资质内建筑业企业43家, 比2014年减少2家, 仍位列全市第一位。限额以上批零法人及产业活动单位108家, 去年净增17家, 占全市25. 3% , 比去年提高4. 2个百分点, 列全市第一位。限额以上住餐法人及产业活动单位24家, 比去年净增2家, 占全市26.7%, 比去年提高2.3个百分点, 列全市第二位。房地产开发经营企业27家, 与全年持平, 位列全市第二。2014年重点服务业企业全县47家, 占全市18. 2% , 列全市第三位。
1. 2 分镇办看, “一套表调查单位”分布相对集中
“一套表调查单位”作为镇办经济的重要支柱, 在镇办发展中发挥着重要作用, 但由于镇办之间存在一定差异性, 因此各镇办辖区内“一套表调查单位”各具特色, 分布相对集中。到目前为止, 纳入镇办统计的“一套表调查单位”共393家, 其中规模以上工业企业245家, 限额以上批零法人及产业活动单位95家, 限额上住餐法人及产业活动单位15家, 重点服务业企业38家。全县16个镇办中, “一套表调查单位”超过30家的镇办有6个, “一套表调查单位”数量比重达到58. 8%。
1. 3“一套表调查单位”对社会的贡献度极高
“一套表调查单位”作为引领经济发展主力军, 是邹平县产业升级、结构转型的主要动力。一是支撑全县财政的“财柱子”。截至2013年年底, 全县纳税过百万元的企业有183家, 其中“一套表调查单位”138家, 占75. 4% 。其中纳税亿元以上的“一套表调查单位”10家, 占91%。二是就业的“主战场”。截至2013年年底, 全县“一套表调查单位” ( 此处不包含重点服务业企业, 因重点服务业企业是2013年正式纳入“一套表调查单位”统计范畴) 共吸纳就业人员21.71万人, 占全县从业人员的46.01%。其中, 规模以上工业企业从业人员为19.55万人, 资质内建筑业从业人员为1.35万人, 占全县第二产业从业人员比重为92.4%; 限额以上批零企业 ( 只统计法人单位, 不统计产业活动单位) 从业人员1.02万人, 限额上住餐企业 ( 只统计法人单位, 不统计产业活动单位) 从业人员0.18万人, 房地产开发企业从业人员0.05万人。2013年“一套表调查单位”累计为就业人员发放工资74.2亿元, 对稳定全市城乡居民就业, 促进城乡居民增收发挥了重要作用。三是全县科技创新的“排头兵。齐星集团的齐星铁塔、西王集团的西王食品通过了山东省高新技术企业复审。三星玉米产业、新安凯科控、大展新材料等5家企业被认定为山东省高新技术企业。西王集团、齐星铁塔、开泰工业科技3家企业被认定为山东省创新型企业, 开泰抛丸机械、金刚新材料、恩贝生物、长星风电4家企业被认定为山东省创新型试点企业。
2“一套表调查单位”发展值得关注的问题
经过多年的发展, 虽然邹平县“一套表调查单位”得到较好的发展, 但与发达地区相比仍存在较大差距。
2. 1“一套表调查单位”总量偏少, 比重偏低
2013年年底全县共有法人企业5742家, “一套表调查单位” ( 仅包括法人企业) 仅495家, 占全县法人比重的8.6%。分行业看, 全县规模以上工业企业、资质以上建筑业、限额以上批零企业、限额以上住餐企业、房地产企业和重点服务业企业分别占全县同类企业总数的13. 5% 、27. 7% , 7. 4% 和 33. 0% 、46. 5% 和 7. 1% 。
2. 2 企业规模较小
2013年全县规模以上工业企业中, 总产值过亿元企业81家, 占31. 4%; 过十亿元企业9家, 占6. 9%。从比重上看, 这5家产值过百亿元的企业的产品产值占全县规模以上工业产值比重达到九成, 其余253家仅占一成。有资质建筑业中, 总产值达到亿元的企业12家, 占资质建筑业的27. 9%。全县27家资质房地产开发企业中, 本年完成投资额达到亿元的企业有6家, 占房地产开发经营企业的22. 2%。限额以上批发零售法人企业中, 销售额达到亿元的企业24家; 限额以上住宿餐饮业企业中, 营业额达到2000万元以上企业仅3家, 无过亿元企业。
2. 3企业分布不平衡
工业型强镇明显占优势, 长山、韩店、黛溪、好生共276家企业, 占全县企业总数的一半以上。其中县城所在区域作为邹平县经济社会中心, 工业发展迅速, 批发零售和住宿餐饮业较为发达, 建筑业和房地产业占绝对优势, 有115家“一套表调查单位”坐落于此, 占全县的22. 7% 。位于县城周边区域的企业分布偏少, 明显与该辖区拥有的土地面积、自然资源、人口规模和发展需求相比是极不匹配的。
2. 4科技投入少
2013年全县258家规模以上企业中仅有33家企业具有研发机构, 有42家企业具有研发科技活动, 工业企业科技活动经费支出仅占产品销售收入的比例为0.52%。从事科技活动人员仅有一万多人, 占全部从业人员的比重为5.3%。
3对“一套表调查单位”几点建议
3. 1全面提升“一套表调查单位”生产经营管理水平
一是打造企业领导班子, 提高决策层水平。在不影响企业正常运营的前提下, 每年分系统组织对企业领导班子成员进行“短、平、快、省”的培训, 帮助其提高能力。二是通过行业协会等组织, 引导企业加强文化建设, 一方面提高员工文化素质和业务技能, 另一方面增强企业凝聚力, 通过员工积极性的提高推动劳动生产率的提高。三是引导、帮助有条件的企业, 通过管理现代化、会计统计电算化、建设企业网站、实行电子采购、销售等手段, 逐步提高信息化水平。
3. 2加大对“准企业”的扶持工作力度
规模接近“一套表调查单位”标准的“准企业”最有可能发展成为新的“一套表调查单位”。因此对有潜质的 “准企业”要加大扶持力度。特别是对工业企业, 要结合产业发展趋势和产业发展重点, 围绕延长产业链培育壮大一批规模以上企业。要充分利用好国家支持小微企业发展的有关政策, 积极扶持小企业做大做强强化政策扶持, 创建良好的外部环境, 多措并举推动企业进入发展快车道。
3. 3加大招商引资力度, 积极“催生”新企业
要利用邹平县地理位置、资源、产业基础等方面的优势, 引进战略投资者, 增加规模以上企业总量, 实现“引进一个, 带动一批、影响一片”的目标。建议政府成立由发改局、经信局、商务局、统计局等部门为成员单位的“一套表调查单位”发展工作领导小组, 积极制定出台发展激励政策及措施, 鼓励支持新企业的快速发展。
3. 4拓宽融资渠道, 切实解决企业融资难问题
政府组织开展多种形式企业与金融机构的融资合作, 协调金融部门优化金融产品, 增加放贷额度, 简化放贷程序, 优化金融服务, 全力支持企业渡过难关, 最大限度地满足企业不同层次的融资需求。
摘要：“一套表调查单位”是一个地区经济发展的主要力量, 是经济的重要支柱, 也是衡量经济发展水平的重要标尺。解读、分析“一套表调查单位”企业的发展状况, 对于促进“一套表调查单位”快速健康发展、做大做强经济总量和推进邹平县的经济社会发展等各个方面都具有十分重要意义。
8.二线城市写字楼市场泡沫越吹越大 篇八
2013年，在写字楼过剩的大环境下，位于脚手架高耸、吊塔林立的天津滨海新区中心商务内的一栋高端甲级写字楼同样没有幸免。
在天津滨海新区于家堡金融区的一栋甲级写字楼内，一家信托公司的大门紧闭，门上贴出了招租信息。而纵观整栋大楼，内资租户租赁了写字楼的大部分面积。但值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，也占据了该栋写字楼租户比例的30%。然而有租户表示，最近转租与出售写字楼持有者越来越多，致使写字楼内人气日渐凋零、毫无生气。
据了解，天津滨海新区写字楼市场十分活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场“主阵营”。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量将达180～240万平方米；泰达MSD区域也将为新区带来84万平方米的写字楼供应。
然而，这只是中国写字楼市场巨量供应中的“冰山一角”。
如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较2012年增长80%。
通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率5.6%的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。
二线城市空置率走高
与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。
据戴德梁行研究数据显示，2013年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633 平方米。2013年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.68 元（19.85 美元），约合每天每平方米4.12元（0.66 美元），环比上升1.59%。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升 。
无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从2013年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5 年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。
“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。
这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。
诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。
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谁是幕后推手？
二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？
陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。
张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。
另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。
目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。
因地制宜方为上策
大量的在建项目令许多二线城市的写字楼市场面临巨大压力，如何制胜二线城市写字楼市场，无疑成为摆在开发商与投资者面前的一道难题。在未来几年中国二线城市写字楼的实际供应量大幅提升的大背景下，开发商应如何规避风险来缓和严峻的市场前景？
张宏伟表示，对于开发商来说，项目选址很关键，开放商不要在非核心地段好区域内进行写字楼项目开发，不要在没有产业基础的区域进行写字楼项目的布局。另外，招商先行很重要，要先确定客户后再以客户需求进行开发。并且准备好资金，支持项目合理周期内的市场培育期。
陈红飞建议地方政府土地供应需合理化，鉴于目前由于新中央商务区写字楼新增供应业已高企，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理。目前许多二线城市都力图将自身打造成中国乃至国际金融中心，因此过高预期了当地对未来写字楼的需求。事实上，对绝大多数二线城市而言，其适宜的定位应当是区域中心而不是国家或国际金融中心。即使是在美国，真正称得上国际性金融中心的也只有纽约，或是再包括紧随其后的芝加哥。因此，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，以令写字楼的供应状况更加符合当地的经济发展状况，或者至少不会大大超过市场需求。
另外，要加快新中央商务区的基础设施与公共设施投资。大多数二线城市的新中央商务区在很多方面都面临着较大的挑战，如基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等。而地方政府则应提早计划，并加快基础设施和公共设施的建设，以尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。尽管土地交易的收入是许多地方政府的主要财政收入来源，这也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能将新中央商务区的土地供应合理性及基础建设的及时性相结合，将会利于目前的写字楼市场向更健康的方向发展。而从长期及可持续的角度来讲，地方政府也定将从中获益。
从开发商层面来说，考虑到大量的未来供应，二线城市开发商在尽可能的情况下，应分散项目开发周期以避免供应高峰。为了避免与其他项目产生不必要的竞争，开发商应当确保对区域内未来三年的总体在建项目情况有一个全面彻底的了解，以便制定更合理的项目规划战略。在竞争激烈的市场环境下，散售对普通写字楼开发项目来讲会是最佳选择。理论上，在同是散售的情况下，写字楼投资带来的利润收益仍然高于住宅投资。由于近来政府针对住宅市场的限制进一步加强，这可能使更多的资金在短期内流入商业不动产市场。然而从长期来看，这并非一个可持续的策略。如果每家房地产商都试图散售，市场将在短期内充斥大量新增供应，从而削弱个体投资者对写字楼市场的投资意愿。并且如果市场上散售型写字楼占压倒性比重，长期来讲亦将影响写字楼市场的整体品质。
从投资者的层面来说，投资者应聚焦一线城市，在短期到中期内，一线城市仍将是写字楼投资最具吸引力的市场。世邦魏理仕研究部统计数据显示，2012年整体写字楼投资达312亿元人民币，其中一线城市交易占到83.4%。尽管与二线城市相比，一线城市的租金回报率较低，通常只能达到在净营运收入层面上的4.5%至5.5%，但由其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在一至三年内有较大提升——这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。另外，可以聚焦二线城市的蓝筹物业，二线城市的大量新增供应或将为投资者提供充裕的选择空间，令其有机会以较低的价格买入写字楼物业。然而，建议计划在这些地方购买写字楼的投资者将注意力投向蓝筹物业，以避免不成熟市场中普通项目间的过度竞争带来的风险。正如之前所讨论的那样，蓝筹物业相对稀缺且能带来更好的收益。鉴于当地公司和从一线城市转移到二线城市的企业都渴望入驻品质更高的写字楼，这一策略运用于成都、武汉和沈阳等市场或将更加有效。
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