动迁房购买合同（精选7篇）
1.动迁房购买合同 篇一
动迁房买卖合同模板
出卖人(甲方) 买受人(乙方)
身份证号码： 身份证号码：
现住址： 现住址：
电话： 电话：
根据国家有关法律、法规、规章和本市有关行政管理规定，依据甲乙双方达成的买卖协议，为保障双方的合法权益，确保双方诚信守约、按期如约完成房屋过户手续，遵循平等、自愿、公平、诚实信用和尊重公序良俗的原则，甲乙双方经协商一致订立本合同，共同遵守。
第一条(交易内容)
20 年 月，甲乙双方在上海 的居间介绍下达成动迁房买卖协议，约定甲方将其动拆迁补偿安置配购的位于上海市×× 区××镇××路××弄(×××苑)×号×室的动拆迁安置房(配套商品房，以下简称“动迁房”)一套出售给乙方，房屋总价为 万元( 万 仟圆整)该房屋房型结构：×室×厅，建筑面积：平方米，建筑类型：公寓;权属为产权房，土地使用权获得方式：出让 .动拆迁补偿安置协议编号：沪 ( )第 号，签订日期： ; 房屋座落：上海市××区×× 镇××路××弄(×××苑)×号×室。 第二条(乙方付款方式)
乙方于20 年 月 日向甲方交付 万元( 圆整)作为定金。双方约定主要购房款 万元( 圆整)于 月 日交付(分 期交付，第一笔主要购房款······ ;第二笔主要购房款······ ;尾款······)交付购房款后两日内甲方将房屋腾空交付给乙方，并结清该房屋的有关费用。交易限制期满后，双方共同到××区房地产交易中心办理产权转移登记(过户)手续。
(有关费用的交割)在双方交割房款房屋后，甲方将该房屋物业维修基金赠送给乙方。物业管理费······;公用事业费······ .
第三条(房屋总价问题)
1.经买卖双方在平等自愿的情况下充分协商确定，该房屋出卖(转让)总价款为 万元( 圆整)该总价款包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、甲方已缴纳的进户费、物业维修基金、物业管理费、公用事业费等费用和该房屋占用范围内土地的土地使用权出让金。
2.买卖双方约定的房屋总价款以套计价，不因房屋实测面积与现在所知面积的差异而变动。
3.本合同自买卖双方签字之后即发生法律效力。任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加或者减少双方约定的房屋总价款。
4.甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款。若甲方要求提高房屋总价、增加购房价款，构成重大违约，除该要求不得成立外，并须赔偿······ 给乙方。
第四条(基本约定)
1.本合同签订之后、该房屋过户给乙方之前的过渡期(以下简称“过渡期”)内，甲方不得再对该房屋············，也不得进行任何······ 的处分。
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第五条(甲方交付义务)
本合同签订后两日内，甲方将房屋交付给乙方使用，甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙、门卡、动拆迁补偿安置协议、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书、业主手册(物业服务手册)房屋维修合同、甲方已缴纳的进户费、物业维修基金、物业管理费和公用事业费票据等文件资料。
甲方拒绝交付部分器物或资料的，除应继续履行交付义务外，须视具体情形赔偿乙方······ 的违约金;甲方迟延交付的，每迟延一日，向乙方支付······ 的逾期违约金。
第六条(该安置房产权问题)
甲方保证在今后该房屋申办房地产权证时，······，······，······。如果甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋有××× 之外的其他共有人，影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为重大过错方将承担全部的······，分别按照以下情况处理： 如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲方······，······;因此给乙方造成的全部直接损失，······ .
如果乙方不愿意接受该房屋，主张解除买卖合同，甲方按照该房屋······ 赔偿给乙方，并赔偿乙方······ 费用的···，并且不得对······ 提出任何主张。
第七条(处分权)
甲方承诺对所售房产·········，保证······。
若甲方隐瞒其······ 的事实，如······、······、······，······ 等，导致在该房屋交易限制期届满后不能过户给乙方，须按照······ 赔偿给乙方;同时以乙方支付的 万元( 万 仟圆整)购房款为基数，按照······ 计算利息支付给乙方。
若甲方隐瞒其······ 的事实并未导致不能过户给乙方，该房屋仍然有效过户给乙方了，但是给乙方造成了其它损失，则甲方须赔偿········ 给乙方。
第八条(逾期违约责任)
2.动迁房购买合同 篇二
一、股东优先购买权的内涵和应用准则
在公司股东进行股权转让的时候,需要优先考虑其他股东的购买权,需要认真了解股东优先购买权的内涵,明白其应用的准则,才能更好的确保股权转让合同的法律效力。
(一)股东优先购买权的内涵
我国司法部门为了保护公司股东的正当权益,颁布了包括《公司法》、《公司法解释》等一系列的法律法规,从法律层面规范公司的股权运作,保护正常的经济活动和金融秩序,而股东优先购买权就是其中非常重要的一项条款。在公司股东行使优先购买权时,他相对于公司其他股东而言,他只是享受到股东优先的一种权益,而并非实际经济上的受益。而对于股东以外的受益人而言,他所限制的只是在股权转让过程中的优先级别,而对于股权转让的经济受益则没有实质性的影响[1]。
(二)股东优先购买权的应用准则
股东优先购买权是法律赋予公司股权交易的优先原则,是在股权转让人和其他股东之间优先建立股权转让合同,要求其能促进股权交易的自由化,保持正常的商法理念。
第一,股东优先购买权与公司的经济秩序相互适应。这是公司所有股权活动的第一原则,也是有限责任公司追求股权再分配的核心要素和本质要求。
第二,股东优先购买权应用前提是股权交易的自由。有限责任公司的资本运作过程中,股权操作是个重要的金融杠杆,而国家颁布法律实施股东优先购买权是为了保证公司原始股东的权益,限制股权转让的对象、数量、种类和时间,而不是限制股权交易的自由。因此,在合法保护股东优先购买权的同时,不应该过分限制股权交易的自由进行。
第三,股东优先购买权核心理念是正常的商法理念。公司的股权再分配伴随着公司股权结构的变更和经济秩序的重组,这就需要在执行股东优先购买权的同时必须要认真考虑金融市场的风险,充分强调股权交易的安全,从而保证整个股权转让能够符合商法的价值取向,规避法律风险,从而避免因为股权对外转让而引发的股东优先购买权纠纷,保证有限公司内部和外部的平稳发展。
二、股东优先购买权对股权转让合同影响的认定
(一)我国法律法规针对股东优先购买权的认定
在股权转让中的股东优先购买权,是法律赋予有限责任公司股东在其他股东转让股权时所享有的权益,并且允许公司章程对于相关问题制定相应的规定。在《公司法》第七十一条就明确规定:有限责任公司的内部股东转让可以不用考虑股东优先购买权,而股东向股东以外的人出售股权,必须经过股东半数以上同意,当半数以上不同意时,不同意的股东应该优先享有购买转让的股权[2]。在《公司法》第七十一条第三款明确了股东行使优先购买权的方法:当公司股东大会同意两个以上股东申请行使优先购买权的时候,需要相互之间协商购买股权的比例,协商如果未果,董事会按照两个股东的出资比例行使股权的分配比率。
(二)股权转让合同效力的四种认定
根据我国《公司法》和其他法律补充条款,法院裁定股权转让合同是否侵害了股东优先购买权,它是依据两者之间的依存关系作为法律判定的依据,而每位法官对于法理的理解和法例的判定各有不同,也造成了对于股权转让合同效力的认定不同。
第一,当股东在股权转让合同前,如果依据的是双方签订的《股份出(受)让协议书》,法官根据《公司法》、《合同法》的相关规定,在裁定其不符合股东优先购买权时,就会判定股权转让合同无效。
第二,当股东签署股权转让合同后,股权转让是对外出售其股权时,其没有得到董事会和股东大会的同意,股权转让合同应该判定为效力待定合同。当股权转让是在公司内部的股东之间发生,那么其他股东将不会享有优先购买权。
第三,当股东签署股权转让合同前,转让股权的股东没有经过董事会和股东大会同意,故意逃避股东优先购买权,向其他股东隐瞒转让股权的行为。那么,法院根据国家相关法律和补充条款,在参考公司股权章程后,会认定股权转让合同虚假无效,公司股东不必履行股权变更合同,而公司股权也不会发生变动。
第四,当股东签署股权转让合同后,虽然没有经过董事会和股东大会同意,侵犯了公司其他股东的合法权益。但是,公司股权转让人获得了公司董事会和其他股东的谅解,其也积极履行了公司其他股东的补偿措施。在经过董事会和股东大会同意后,股权转让合同同样合法有效。
(三)股权转让合同引发的股权变动效力
在公司股权转让人与非股东受让人之间履行股权转让合同后,就会引发股权变动,而在此过程中需要考虑公司章程、公司其他股东的收益,加强对于非股东受让人的限制。
第一,股权变动应该满足公司章程限制。国家鼓励公司制定相关的公司章程规范股权交易和约束股权人的股权变更,当股权合同生效以后,就需要公司股权转让人与非股东受让人之间进行股权交接和支付股权交接的相关钱款[3]。在此期间,股权变动不仅需要股权出(受)人达成合意,更需要满足公司章程对股权转让范围和操作手法的要求,否则,股权不允许变动。
第二,股权变动应该从股东主张优先购买权开始。国家法律和公司章程主张股东优先购买权,其核心工作就是保证公司股权稳定和经济秩序稳定,而股权变动就是倡导从股东优先购买权开始,从而保证股权的全部收益能够收归优先股权人所有。即使转让人与非股东受让人已经签收股权转让合同,股权变动所包含的收益也应该优先归属于优先股权人。
第三,股权变动应该倡导对非股东受让人的限制。当股权转让人在未书面通知公司其他股东,而与非股东受让人签收了股权转让合同,进而引发股权变动,当其他股东起诉行使优先购买权时,股权变动不受法律保护,公司其他股东享有对于股权变动的撤销权利。
三、股东优先购买权对股权转让合同生效的操作
(一)董事会应书面通知其他股东行使优先购买权
公司股东转让其拥有的公司股权时,其就涉及到公司股权的变更和公司金融秩序的重组,如果是公司股东与非股东受让人进行股权的转让,他应该通知董事会,董事会据此召开股东大会,或者以书面通知的方式告之其他股东行使优先购买权。
(二)董事会应详细告之股权合同的交易条件
在公司股东进行股权交易的时候,公司董事会应该积极参与到股权转让合同的制定和执行过程中,切实保护好其他股东的合法权益,董事会应该组织股东大会或者书面通知的方式详细告诉股权转让合同的交易条件,以明确其他股东是否参与同等条件下的股权认购活动中,并贯彻和执行股东优先购买权对于其他股东的权利和义务要求。
公司董事会应该认真履行股权管理的工作,将参与股权交易的人员、其他股东的合理答复期限及优先购买权限在全公司股东中作为公证,允许其他股东在合理期限内给予答复。根据国家法律的有关规定,董事会出于保护股东权益的目的,会敦促股权转让人尽快履行权利,当公司其他股东书面通知放弃或者怠于优先购买权时,董事会会积极组织股权转让人和非股东受让人尽快履行股权转让合同的相关条款和钱款交易。
(三)行使优先购买权的股东应遵循“同等条件”原则
在董事会书面通知其他股东关于公司股权转让的活动后,公司其他股东应该享有股权转让知情权、同等条件下的优先购买权,保证公司其他股东能够在同等条件下,按照协商或者出资比例行使优先购买权。
在股权转让过程中,同等条件应该包括转让价格、转让的股份数量、履行股权转让的期限和方式等。它保证了公司其他股东享有转让股权的全部优惠条件,与非股东受让人所享有的购买条件应当同等,这样才能有助于保护公司股权交易的合法性,也有助于保证公司股权变更的稳定,从而避免由于股权转让而造成股东实质损害的情况。
(四)当其他股东未行使优先购买权的,非股东受让人获得股权转让
公司股权转让人通过董事会书面通知其他股东享有优先购买权的合理期限内,其他股东放弃此合法权益的,公司股权转让的股东就可以和非股东受让人签署股权转让合同,并到工商局办理股权变更登记,其他股东不再申请享有优先购买权。为了保险起见,股权转让的股东与非股东受让人可以签署《股份出(受)让协议书》,作为股权转让合同的补充条款,请公司其他股东签署放弃优先购买权的法律文书,从而达到合法变更公司股权的目的。
四、总结
公司股东在向非股东转让公司股权时,需要经过公司其他股东的同意,而其他股东享有优先购买权,这是法律赋予公司股东的合法权益,而公司管理者和经营者需要明白其所具有的法律效力,做到合法合理的开展,切实保护好公司各方利益。
参考文献
[1]曹兴权.股东优先购买权对股权转让合同效力的影响[J].国家检察官学院学报,2012(05).
[2]许利平.论股权转让中股东优先购买权制度[J].会计之友,2014(10).
3.解禁动迁房选购有术 篇三
房型紧凑、面积适中、总价不高的动迁安置房上市时间放开条件,让上海不少首次置业者看到了买房的希望。
出于调控需要,日前上海将动迁安置房上市交易的时间限制由此前的5年改为3年,在增加市场供应的同时,因为此类物业“物美价廉”,也给部分刚性需求带来了福音据了解,这类二手房成为近期市场亮点。
不过记者注意到,有少量不符合条件的动迁房提前七市,这种物业这会给买家带来一定的风险,因此专家表示,即使价格相对较低,但购房者还需三思而行。
动迁房转让“5改3”
在松江区新凯家园的业主论坛上,记者看到了这样一个帖子:“刚刚出了新政策,动迁房和配套商品房满3年就可以交易了,新凯家园一期的房源可以卖了,如果想买地铁口便宜的房子可以考虑这个小区,有意向敬请来电。”
而在宝山顾村板块、浦东周康板块、嘉定江桥板块,动迁房都是中介公司近期重点推荐的物业。调控风声正紧,市场观望气氛仍旧相当浓厚,普通二手房买卖交易几近停滞,不少门店已处于吃老本的尴尬境地,动迁房于是成了“救命稻草”。
这些变化跟上海此前不久出台的一项新政策有关。上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(下文中简称《通知》),便明确规定动迁房可提前上市。即解禁时间由原来的5年缩短为3年。业界称之为动迁房“5改3”。
记者注意到,此次交易时间的更改,并未提到上交收益的问题。在2005年底颁布并实施的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》,曾就配套商品房的转让做出了相应的规定,即在转让过程中,需向政府缴纳一定比例的收益。但是具体的实施办法或者实施细则至今尚未出台,需要向政府缴纳差价的多大比例,如何缴纳,由哪一方缴纳或者买卖双方如何分担,缴纳给哪个部门,至今没有任何规定。
至于政府是否会收取此类费用,有关人士表示可能性不大。有法律专家表示,近年来上海的动迁房绝大多数是建在出让(转让)土地上的,即地方政府已经收取了与土地使用有关费用,因此出售建在出让土地上的动迁房自然就没有土地收益要补缴了。
对于动迁房转让时间“5改3”。业界分析认为主要是出于调控目的,以期增加市场供应来满足当前市场需求,尤其是中低端购房需求。中国指数研究院副院长陈晟表示,2006～2010年期间,上海配套商品房成交面积约在3000万平方米左右,其建设高潮期在2008年之前。以此估算,如果有10%的房源上市,那么在今明两年,二手房市场上新增供应量将接近300万平方米,这与当,前普通二手房住宅挂牌量相当。
房东忙着提价
交易年限“5改3”之后,动迁房价格出现异动,逆市上涨。
记者注意到,宝山顾村板块是动迁房解禁最多的板块,近期板块内动迁房的价格已出现上涨,与普通二手房的价差缩小。上海汉字地产顾村分行业务经理张磊告诉记者,在一个月之前,出自丰水宝邸西苑的二手房报价约为1.1万元/平方米,受解禁利好刺激,售价已经调高至1.35万元/平方米,月涨幅约22.7%。这种情形在浦东周康、嘉定江桥以及松江泗泾等动迁房较为集中的板块也陆续出现,如泗泾板块的新凯家园小区,此前挂牌价主要集中在7000元,平方米,而目前已经涨到8800元/平方米,涨幅达25.7%。
这种变化也使得动迁房与周边普通二手房的价差进一步缩小。如丰水宝邸西苑附近的普通二手房,目前报价1.5～1.6万元/平方米左右,价差由一个月前的45%缩小到现在的在19%以内。
记者了解到,目前关注这类二手房的主力军为自住需求,当然,投资客也看到了其发展潜力,准备接盘。记者从宝山顾村、嘉定江桥以及松江泗泾等板块的中介公司了解到,目前选择动迁房的购房者主要是自住为主的刚性需求。价格优势是其中最大的一个因素,根据汉宇地产反馈的信息显示,江桥的动迁房价在1.4万元,平方米左右,而商品房价依然在1.8～1.9万元/平方米,差价在30%以上;周康板块的动迁房房价在1.2万元/平方米左右,同档次二手商品房价1.5万元/平方米左右。
此外,动迁房更高的实用性,也是刚需看中此类物业的另一个重要原因。据了解,目前解禁的动迁房中,多为60平方米左右的一房,以及72平方米左右的两房,这类住宅面积虽然不大,但房型设计得极为紧凑合理,以多层居多,得房率较高,在满足基本的居住需求同时,还兼顾到了舒适性。
投资客看好所在板块的长期发展潜力,以及考虑到价差的因素,也在考虑接盘。周康板块暂时是几大动迁房板块中供应量较小的,目前仅有安阁苑、欧风家园、煜龙家园等几个楼盘的部分早期房源。由于周康板块作为原南汇离浦东最近的板块,配套设施完善,随着南汇划人浦东、万达广场开业、周浦公园兴建等众多利好同时爆发,所以周康板块不仅吸引了众多自住客群,部分小投资客群也看好周康的前景。目前周康板块的动迁房房价约1.2万/平方米,同档次二手商品房价约1.5万,平方米。
购房要注意些啥?
专家表示,在购买动迁房时,需要注意的就是尽量避开货币房,以及不要购买尚未解禁的动迁房。
货币房与安置房所需承担的税费不一样。记者了解到,动迁房分货币分房和动迁安置两种形式,货币分房是指业主当初获得,一定数额的动迁安置款之后,选定某楼盘并购置动迁房:而动迁安置则是直接分配住房。业内人士表示。两者之间在转让时所要承担的税费有所不同。
根据现行规定,如果是通过分配形式获得的住房,满3年后在转让时可减免营业税和个人所得税。但如果是以动迁款形式购置的动迁房,虽然已经具备转让资格。但还需缴纳房产营业税以及个税。考虑到这部分税费都会转嫁到房价中,因此建议尽量选购以直接分配形式动迁的安置房,以免承受更高的隐形成本。
此外,记者还注意到,目前有许多不满三年的动迁房也挂牌上市。尚未解禁的动迁房挂牌价要低廉一些。如宝山顾村板块的动迁房项目“好日子大家园”,符合交易条件的二手房挂牌价在1.45万元,平方米左右,而距离解禁还有一年多的二手房,挂牌价只有1.2万元,平方米左右,两者价差约2500元/平方米。
4.动迁安置房买卖合同 篇四
买受人 (乙方)：
甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商壹致订立本合同，以资共同遵守。
第一条
甲乙双方协商一致，由乙方购买甲方拆迁安置配购房屋(以下简称房屋)，房屋具体状况如下：
1.房屋系 为 由 建造，属个人产权。
2.房屋位于营口市西市区南海小区8号楼2单元1楼 号。
3.房屋面积 M2。已交纳进户费，未装修。
第二条
甲方即房屋的共有人，明确表示同意将房屋所有权转让给乙方。
第三条
5.职场“动迁” 篇五
然而区域化试点走得很不顺利, 最主要的因素就是需要跟试点区域内的每一个项目的员工重新签订劳动合同, 因为原劳动合同中的工作地点都是原项目所在地而不是地域名称, 这是补漏洞的动作, 可是消息一出涉及试点的几个项目就炸开了锅, 很多员工扬言拒绝重新签订劳动合同。最终的妥协则是愿意签区域劳动合同的就签区域劳动合同, 不愿意的就维持原劳动合同直到合同期满为止。然而, 对于这一结果, 我们还是要弄清楚其中的原因的, 否则下一次“改革”依然会因为员工用脚投票而失去价值, 作为劳动密集型服务行业, 物业服务企业的核心资产就是员工!
还是老办法, 走到项目里去, 倾听员工们的想法, 寻找重签劳动合同背后的原因。第一位约谈的是服务期超过十年且尚有六年面临退休的高级技工代表老陈。
“老陈, 听说你没有重签劳动合同?”我递过去一根烟, 从裤兜里摸出打火机。
“这个哪能好签啊?!”老陈接过烟, 凑近打火机点烟。
“这是为啥呢?”我也点了一根烟。
“要我到其他项目重头摸起, 时间和精力都搭不够, 再说, 两边跑, 路上消耗的时间和精力实在吃不消。”老陈一脸苦相。
“你是老法师, 除了末端设备有差别, 主机系统都差不多!老法师不带队, 新手年轻人更不行了!”我看着老陈这张布满褶皱的脸说道。
“年纪轻的人怎能不行?!工资又不少一分。再说, 大家都是打工的, 都是老法师好吧!”老陈说到这里音量似乎大了起来, 看来这才是动力不足的深层原因。
“老陈还有五六年才会退休是吧?”我换了个话题。
“我跟你不是一样大嘛?”老陈眼睛一亮, 用夹着烟的手指了指我。
“是呀!”我猛然想起, 老陈真的和我一样年岁。
“现在乱哄哄的, 个个都是领导, 个个都是师傅, 我现在只是做好自己手里的活儿, 讲多了, 人家听不进去, 我现在也懒得教!”老陈说出我想知道的第二个原因。
尽管用不着什么专业对口, 但在选人用人上, 还是应该两条线给出路, 有技术的给技术出路, 有管理能力的给管理平台, 弄混了, 底下的人不舒服, 管理效能和服务质量自然会有隐忧。
“老陈, 听讲你最近也动迁了?”我掐灭了烟头问道。
“是呀, 分到一套市区的一室半房子和外环线外的两室一厅的房子, 还有补偿金, 现在阳光动迁, 早走晚走一个样。”老陈无不得意地说道。
“你不是还有一套小房子在市中心吗?”我又问道。
“是呀, 两套分配的房子给儿子, 我们老两口住老房子, 现在一切都安排停当了。所以, 过去为了一口饭不得不忍, 现在, 就是不打这份工, 我也过得去, 弄得老子不舒服, 我就等公司终止这份劳动合同, 我拿补偿走人, 我也在等‘动迁’!”老陈说着说着又激动起来。
由于货币政策的关系, 从中国大陆改革开放至今的三十多年来, 中国大陆的不动产 (资产) 价格不断上涨, 伴随着“一年一变样、三年大变样”的城市发展, 靠动迁“咸鱼翻身”的城市人口不在少数。当历史的脚步转进城市大拆大建的时期, 甚至出现抢在被动迁地块户口冻结之前购入并不打算居住的房子, 等着动迁组上门谈条件。当然在城市大拆建动迁早期以及后来一段时间里, 暴力动迁以及违反人伦常理的动迁事件也频频发生。
这是一家房企底下的物企, 这家房企就是这一段历史时期里的明星, 并在一、二线城市里拿到了很多让人垂涎欲滴的市中心地块, 造出了房价遥遥领先的住宅和商业物业, 旗下还有一家物企, 在编人员超过一千人, 管理面积超过八十万方, 保安、保洁均外包, 并在重庆、大连、武汉和佛山设立分公司, 物企总部设在上海。从二十世纪九十年代这家房企在中国大陆投资开发以来, 这家物企仅承接自家房企开发项目的物业服务, 其中最大理由就是这家房企的董事长认定, 假如连自己的物业都搞不好, 物企还有精力承接别家物业服务生意?直到二十一世纪第一个十年过了以后, 这家物企才被允许对外承接。
这家房企从二十世纪九十年代进入中国大陆房地产市场, 都好像在走逆周期, 当房价低位徘徊且电商尚未形成气候的时候, 专注于住宅开发;当房价开始抬头且电商蓬勃发展并对线下实体店产生明显冲击的时候, 却加大了包括城市综合体在内的商业物业的开发力度。由于负债率高企不下, 这家房企不得不改变一直秉持的自持业权的战略, 开始逐步出售名下的资产, 时至今日, 在整个宏观经济环境底下, 这家房企不得不出售一些具有稳定租金收入且地理位置处于上海和重庆商业核心区内的物业资产。
而这家房企底下的物企不仅需要在物业市场上拓展业务, 而且需要通过一些转变来有效降低成本, 当自己的屁股还坐在“儿子替老子打工”的位置上时, 脑袋开始伸出窗外看外面的世界, 手也开始伸出窗外抓取窗外“食物”, 然而面对翻天覆地变化中的物业服务市场, 这家物企的屁股、脑袋和手如何协调就急迫地摆在管理层面前, “变”才有出路, 但怎么变?谁先变?什么时候变?这一连串的问题, 这家物企管理团队差不多花了2年才想出来, 并于今年正式开始推行。
第二位约谈的是一位服务期尚未满十年的年轻人, 他来自湖北, 劳动合同将于明年三月份到期, 但也不愿意重签劳动合同。
“春儿啊?最近怎么样?”我关上门, 并把会议室的门锁上, 转身问道。
“还是那样!你不会是因为没有重签劳动合同来找我的吧?”春儿一屁股坐进会议桌前的椅子里。
“我不是关心你吗?那一回来项目部, 我不是都来看看你的吗?”我走到会议桌的对面椅子坐下。
“到上海已经六年多了, 我又没有文凭, 走到今天, 还不是您一直帮着, 但您看上海的房价, 即便不吃不喝, 到死也买不起, 再说爹妈催促得急, 合同明年三月到期, 如果不给涨一千, 我就回老家了。”春儿还是北方小伙子的快人快语, 没绕弯子就把实情说了个底儿掉。
说来也是, 这家物企管理层差不多都是从房企各部门转过来的年轻大学生, 几乎都没有物业服务、物企运作等方面的经验, 刚起步的时候, 这家房企采取了全权委托物业服务市场里的“五大行”之一的第一太平戴维斯来管理自家名下的商业物业, 而自家开发的住宅物业项目则由自家的物企来承接, 后来又通过与港交所上市的物企合作成立了合资物企来管理自家名下的所有物业项目, 就这样走过二十年, 直到二十一世纪初才全部收回物业项目的管理权。然而, 走马灯似的物企管理团队, 并没有留下太多核心服务和管理技术, 管理体系和路径也一变再变, 更谈不上文化要素的沉淀。
由于项目开发成本和房企管理成本均居高不下, 从而导致“老子对儿子的补贴”越来越少, 直到去年年底, 物企正式“断奶”, 以至于物企财政情况急剧恶化, 住宅物业项目在账目上出现巨额亏损, 商业物业项目的财政盈余也明显下降。究其原因, 一线服务团队仰仗于四五十岁以上的入职年限超过十年的“老员工”, 而二三十岁的“新生代”要么半路出家要么没有专注于“技术”经验, 随着劳动用工成本不断上升, 人员费用支出已把能源费用挤出第一位而跃升为物业服务项目开支的第一位。
其实, 在二十世纪末, 能源费用依然占项目开支第一位, 人员费用为第二位, 但到了二十一世纪初, 这种情况发生逆转, 可惜的是, 这家物企管理层并未从财务账目中发现端倪, 可以说在中国大陆物业服务市场上的“五大行”对此也没有清醒的认识。另一个完全可以从财报中看出来的问题, 在二十世纪九十年代初, “五大行”所辖物业服务项目财报中, 港职雇员薪酬福利占项目人员费用比例在50%左右, 后来, 这一比例逐渐降低, 与之相对应的是入职中国大陆物企及其项目部的港职雇员的质素也出现下滑趋势, 而大陆籍本地雇员的物业服务经验和学历却不断提高。
说到底, 二十年以后, 这家物企还没有到达“有没有”的问题, 而市场上的其他物企不仅实现服务资源管理云平台, 而且通过上市、购并金融操作实现规模化市场效应, 并在服务拓展方面颇有建树, 比如O2O。什么叫有没有呢?所谓有没有, 就是别家物企及其项目部有没有用于服务和管理所需要的管理制度、岗位职责、服务流程和应急预案!然而, 过了二十多年, 这家物企及其项目部依然没有解决“有没有”的问题!更为奇怪的是, 这家物企还在远离上海、更远离重庆等地的江苏昆山设立第三方营运的接报修服务400中心, 每年还需为此支付100多万元营运费, 设想一位居住在上海某住宅项目的业主需要报修的话, 完全可以拨打服务中心的报修热线, 或者遇见驻场物业服务当值员工时说一声。再说, 当微信等即时通讯工具日益普及的今天, 我们的业主和物业服务驻场员工早已在微信上成为朋友圈的一员, 微信一发服务响应已成为趋势, 因此设立的400接报修服务中心也成为这家物企的“逆周期操作”安排了。
无论是哪一种所有制物企, 只要是服务业, 都需要走过“有没有”“好不好”“优不优”“精不精”这四个阶段, “有没有”只是解决了有没有的问题, 而“好不好”是解决可操作性问题, “优不优”则是解决针对性问题, “精不精”就是解决精细化管理与成本、风险管控问题。可惜的是, 这几年来, 这家物企在这几个方面没多大变化, 惟一变化的是, 大家的薪酬福利越来越高了, 公司管理层开个工作会议都要安排在五星级酒店, 巨大的管理成本, 换了是你自己当老板, 还睡得着吗?
在外人眼里, 这家物企从上到下都好像在等自家企业垮台似的, 好拿几万到几十万不等的遣散费抬腿走人!然而, 有没有人想过, 万一企业垮台了, 还债清算之后, 拿不到那笔所谓的遣散费或离职补偿金可怎么办?假如瘦死的骆驼比马大, 跟苟延残喘的老东家耗着的可是自己的青春啊!
6.准婆媳动迁款之争 篇六
在常人眼里，婆婆与儿媳的关系总是较难融洽，尤其是如今这个多变的时代，两代人之间的观念差异巨大，婆媳之间更是很难完全做到“一家亲”。因此一旦出现丈夫突然撒手人寰的情况，许多感情本就不深厚的婆媳必然要“分家”。而如果这种情况出现在了还没有打结婚证却已经有婚姻关系之实的准婆婆和准儿媳之间的话，那“分家”所导致的矛盾就更多了。
耄耋老人祸不单行
今年已经80多岁的耄耋老人李小萍(化名)十多年前丈夫就已经离世，剩下她和年轻的儿子张力(化名)相依为命。然而，去年她却遭遇到了双重打击：2009年1月，平时身体健壮，少有疾病的儿子张力突然被查出患有淋巴癌晚期，虽然经过了全力抢救，但三个月后儿子还是迅速地撒手人寰。李小萍不但经历了白发人送黑发人的沉重打击，更糟糕的是，此时原本属于自己和儿子共同所有的动迁款却落在了准儿媳陈怡(化名)的腰包里。
李小萍的动迁款怎么会跑到陈怡的身上去的呢?原来早在2008年1月，为了建设城市交通轨道，李小萍与儿子张力所居住的房屋正好遇到市政拆迁，想到自己就能住进宽敞明亮的大房子，李小萍不久就与动迁公司签订了《城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。经综合考虑后，母子俩选择了实物住房加现金补贴的动迁补偿方式。也就是说，他们除了能获得一套安置房外，还能获得过渡费、奖励费、搬场费及差价补偿等总计42.6121万元。此外《协议》中明确约定，动迁安置人口为李小萍与儿子张力两人。
动迁款转到准儿媳账下
同年10月，李小萍母子从动迁部门领取收款人为张力的动拆迁支票金额42.6万余元。同一天，李小萍就将亲自领取的动迁支票及身份证交付给了张力，而张力则将动迁款取了出来。而在一个月之后，张力又将这笔巨款划入准媳妇陈怡的银行账户内。
张力为什么要把钱转给陈怡呢?原来张力和陈怡已经同居多年，陈怡认为这笔钱应该拿出一部分来支付两人的日常生活开销。而陈怡又投资了广州一家化妆品公司，她告诉张力这笔钱还需要用来垫付该公司100万元的债务，而张力则可以因为这笔投资而成为该公司的隐名股东。总之，不管是出于投资的考量还是出于对陈怡的信任，张力并没有过多犹豫就将这笔钱转入了准媳妇陈怡的账户内。
而半年后张力意外离世，李小萍才发现原来半年前自己给儿子的动迁款就已经落到了陈怡的口袋中。于是2009年5月，李小萍便将准儿媳陈怡告上了法庭。
法庭上准婆媳各执一词
李小萍在法庭上称自己是张力的母亲，在张力生前，自己曾将房屋动迁款支票交于张力，委托儿子代为购房，因此这笔钱是属于自己所有的。但在儿子去世后，却意外获悉儿子生前将支票金额42.6万余元，转入陈怡的银行账户内。“准儿媳”陈怡并不是这笔钱的所有人，可她却不愿返还这笔钱，因此请求法院判令予以归还。
审理中，李小萍还表示在动拆迁安置款中奖励费、过渡费、搬场费及家用设施移装费8.8万余元，系与儿子张力共同所有，遂要求陈怡返还一半，故变更诉请金要求返还38.17万余元，并表示如若判决仍不归还，则依照法律规定支付利息。
法庭上，陈怡则辩称自己是张力的未婚妻，在张力生前两人已经同居生活了两年，正准备择时筹办婚事。未婚夫张力作为李小萍私房同住人，在动迁房安置中理应享有其应得的份额。李小萍在私房动迁中获得安置房同时，还有一笔动迁安置款。然而这笔安置款在张力生前就与李小萍达成了协议，动迁房归在母亲李小萍的名下，作为她养老的保障，而动迁安置款则给年轻的张力先拿去做生意。当时李小萍将亲自领取的动迁支票及身份证交付给张力，这一行为视作已将动迁款分割及赠与给了张力。既然如此，这笔款项变成了张力的个人财产，而他后来将这笔款项转入陈怡的账户则是他将这笔钱赠送给陈怡的标志。
陈怡还认为，自己在张力病重期间，还为他垫付了医疗费，张力死后的后事费用也由她埋单，因此不同意李小萍的诉讼请求。
赠予说法难获法院支持
针对准婆婆和准媳妇争锋相对的态度，审理此案的静安法院在综合考虑了控辩双方的陈述后，认为事实情况为：李小萍将私房动拆迁取得的补偿(以拆迁专用支票形式)，交给儿子张力代为购房，张力将此钱款汇入陈怡的个人银行账户内，由陈怡当日转出作它用。然而张力与陈怡的这一行为，未经过李小萍同意，属不当行为。
现李小萍要求陈怡返还该笔钱款，符合《物权法》中保护动产物权的相关规定。而陈怡认为李小萍给张力支票的行为属赠与，是双方对分割动迁款达成一致的意思，但是她却没能提供李小萍将该款赠与张力，李小萍与张力已对分割动迁款达成一致的有效证据。而仅依据李小萍将动迁款支票交于张力的行为，尚不能得出该辩解的结论，更没有提供张力是化妆品公司的股东或投资人的证明，涉及100万汇款是否为张力垫付亦难以证明，法院遂做出了由陈怡予以返还钱款的一审判决。
准媳妇败在无力举证
谭永玮
老年丧子，白发人送黑友人的准婆婆与准儿媳对簿公堂，双方对金额42.12万余元的支票的归属，各执己见。而从动迁款支票持有人看，应该属于准婆婆李小萍，不但从支票上持有人的姓名上看，从动迁的对象看，也没有准儿媳陈怡的份额。
从法律上讲，该起纠纷案件的关键在于举证责任分配的问题。准婆婆李小萍声称，自己是该支票的所有人，将支票在儿子生前交付给他是委托儿子再去购买房屋，这从支票的取得到支票的交付，与情与理都解释得通，案件的胜负天平看似倾向于准婆婆；而准儿媳陈怡对动迁款支票出处不持异议，但说出另外一番道理是同居男友偿还她的投资垫付款及共同生活开销，还认为支票在原男友张力手中，是男友张力与准婆婆李小萍共同对支票做出的分割及赠与处分。那么，举证责任的分配就转移到了陈怡的一边，她首先要拿出男友与准婆婆达成分割及赠与的依据，至于其同居男友张力将支票转入陈怡的银行账户，是否属于偿还债务无需在本案中进行审理。法院审理的最终结果，陈怡无法拿出令人信服的证据递交法庭。那么，陈怡的败诉也就不奇怪了。
换个角度看，这起案件也体现了我国法律对老年人权益的有力保护。不论在我国《民法通则》，还是在我国《物权法》和《婚姻法》的普通法条文精神中，就是在我国老年人保护法的特别法中，都体现了法律向弱势群体的倾斜。尤其是本案中的李小萍老人本来已到了需要人赡养照顾的耄耋之年，儿子的离世无疑给她的晚年生活带来莫大的打击，加上准儿媳无法给自己的主张提供证据，法律的天平最终倒向李小萍就再自然不过了。
老人“钱离手”要长个心眼
在厉价高涨的时代，巨额的动迁款的归属很容易引发家庭矛盾。在本案中，准婆婆李小萍和准媳妇陈怡之所以会发生争执，关键在于张力生前的过失：在没有告知母亲的情况下就擅自将这笔钱交给了准媳妇陈怡。可张力事实上并没有权利擅自改变这笔钱的用途。即使陈怡因为投资需要这笔钱，也应该写下借条。毕竟他们当时还没有结婚，只不过这些细微的风险保障工作事先都没有去做。于是当意外突然来临之时，矛盾也随之产生了。
因此对风险承受能力较弱的老年人来说，在将自己的动迁款委托子女或他人代为管理或使用时，一定要多长个心眼，以防自己的养老钱不知不觉被挪作他用。
7.买动迁安置房为何钱房两空 篇七
老夫妻挑中便宜安置房
2009年年中，眼瞧着上海房价又出现了一轮暴涨，老夫妻俩便加速寻觅合适房源，然而即使把目光集中到宝山、嘉定等上海郊区，以老夫妻俩微薄的收入和家底，想要买套90平方米的新建商品房，依然不轻松。无奈之下，他们依然在等待着低于市场价的“割肉急抛房”的出现。恰巧，此时一家留有他们联系方式的中介了解了他们的情况后，给他们打来了推销电话：嘉定区金园一路上一套2007年新建的动迁安置房，房主近期基于卖房套现，但又限于国家政策，未满5年的动迁安置房不得交易，因此便委托中介愿意以低于市价10%的价格将房屋出售：具体操作办法是先私下签订房屋买卖合同，等到产证满5年后再去房地产交易中心进行过户。
尽管无法立刻过户的情况最初也让张汉升夫妇俩有所犹豫，但到现场看过80多平方米的新房后老夫妻俩和儿子都觉得挺满意的，又了解了房东愿意作价70万元出手（当时类似房屋市场价接近80万元），正在张汉升犹豫时，中介反复提醒这样的房子一旦错过再要找到就难于上青天了，在中介的怂恿和诱导下，张汉升当即决定买下这套房子。
2009年8月29日，张汉升夫妇和动迁房的房东刘国栋（化名）、刘国梁（化名）兄弟两在该中介处签订了所谓的《安置房抵押合同》。该合同中约定：由于买卖双方拟交易房屋未满五年不能交易过户，所以卖家同意将该房屋作价70万元抵押给卖家，待将来可办理产权转移手续时再签订正式的买卖合同并进行过户。该合同虽然名义上是抵押合同，但实质上就是一份房屋买卖合同。合同签订后，张汉升夫妇按约向被告支付了第一期房款60万元，剩下10万元等到将来房屋正式过户时支付，而卖家需要在房屋可交易后的15个工作日内配合买家完成房屋过户手续，否则属于违约。
几天后，刘国栋便将房屋钥匙交付张汉升，张汉升拿到钥匙后立刻开始装修新房，同年12月，张汉升的儿子结婚，并于2010年3月入住这套新房。张汉升也为了却了心头一桩大事而欣慰不已。
值得注意的是，2010年8月，刘国栋兄弟两又以父亲病重，急需资金救命为由，向张汉升借款4万元，并同意将这笔钱在房屋余款中抵扣。考虑到将来过户还需要他们配合，不想面子上难堪，张汉升便同意了。
过户时方才发现房屋遭冻结
时光飞逝，转眼到了2012年6月，即当时双方约定的房屋满5年后需要履行过户手续的时候，然而当张汉升夫妇按约定到嘉定区房地产交易中心查询房屋信息时，惊讶地发现自己的儿子媳妇已经住了2年多的房子居然在3个月前因名义上的房屋产权人（刘国栋兄弟）存在恶意欠债而已经被法院查封，房屋已经冻结，无法过户了！
当张汉升了解了这一情况后，立刻打电话质问刘国栋，对方无奈之下才道出了实情：原来兄弟俩过去几年合伙投资经营的服装生意周转不灵才想起了作价卖房以筹集资金，然而过去几年内，服装生意依然不见起色，以至于他们后来想出了用多张信用卡套现以维持经营的办法，然而2012年年初，服装生意最终宣告失败，而他们所欠的多家银行的信用卡欠款也已无力偿还，银行启动了司法追讨程序后，法院便将这处动迁房给查封了。后来张汉升多次致电对方讨要说法，对方索性直接关机，以至于张汉升无法再联系到对方。无奈之下，张汉升夫妇便将刘国栋兄弟告上法庭，要求两被告协助其办理该房屋的产权过户手续。
房屋过户梦想终成泡影
在法庭上，原告张汉升夫妇提交了房屋房产证、抵押合同、定金收据、银行转账凭证等相关证据，以证明原被告买卖房屋一事的真实性，而被告刘国栋、刘国梁未到庭作辩。
法院审理后发现，当初两原告与两被告签订的《安置房抵押合同》中，除了对房屋交易步骤进行了明确约定外，还约定了违约责任： 即双方签订抵押合同后，待该房屋产权证满五年后，被告不得出售给他人，也不得以房价涨跌或其他任何原因要求加价出售或拒绝履行合同。如果被告违约导致本合同无法正常履行，被告应无偿让原告居住五年，除退还已收的60万元抵押款，还需赔偿原告重新购置同等房屋的房款差价部分和赔偿原告全额装修款，并按银行同期利息的四倍支付原告购房款的利息损失。
法院认为，从原告提供的材料看，原被告间的《安置房抵押合同》虽名为抵押合同，但其实质是一份房屋买卖合同，原、被告之间实质上是房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，应当认定合法有效。然而该房屋因被告原因已被法院查封，导致双方无法继续履行。在此情况下，原告仍坚持其诉讼请求，要求两被告协助其办理产权过户手续，具有法律上的障碍，故法院难以支持。2013年3月，嘉定法院做出一审判决，驳回原告诉讼请求，本案受理费80元由原告负担。
理财金手指：安置房买卖要当心
在上述案例中，法院在审理时已向张汉升夫妇多次释明：由于该房屋已被司法查封，因此存在极大的诉讼风险，建议原告撤诉，然而或许原告始终无法接受自己的血汗钱买下的房屋就这么丢失了获得产权的机会，还是坚决要求诉讼，最终依然落得败诉下场。因为《城市房地产管理法》第三十八条明文规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。事实上，当初张汉升夫妇贪便宜买下这套动迁安置房时，就已经为今天的纠纷和损失买下了隐患。因为动迁安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。
而近年来，随着房价的飞速上涨，购买有限制过户时效的动迁安置房产生的纠纷屡见不鲜。除了被法院查封外，房价上涨过快导致买家反悔，卖家家庭关系不和（如作为共同权益人的兄弟反目、夫妻离婚等）导致合同无法履行、卖家一房多卖，恶意欺诈等各种意外情况都可能会出现。因此建议购房人尽量避免购买此类房屋，如果一定要购买，在付款前也需对卖家家庭情况、信用状况、房屋产权信息等进行全面摸底，并在合同中签订较高的违约赔偿金额，以尽可能规避自己的买房风险。