写字楼运营管理方案

写字楼运营管理方案（精选6篇）

1.写字楼运营管理方案 篇一

写字楼物业管理方案

篇一：写字楼物业管理方案(详细)写字楼物业管理方案

写字楼物业管理服务规范

范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

术语和定义

本标准采用以下术语和定义：

2.1 写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2 物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3 物业管理承接验收

以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4 顾客

接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5 专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

基本要求

3.1 写字楼物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2 物业管理承接验收

3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；

3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；

3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；

3.2.4 完成了承接验收备案。

3.3 管理机构与人力资源配置要求

3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；

3.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4 管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

3.5 管理服务要求

3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；

3.5.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；

3.5.5 公示24小时服务电话；

3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序；

3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6 档案管理

3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。

3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；

3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案；

3.6.2.3 顾客资料档案；

3.6.2.4 物业服务日常管理档案。

3.7 财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；

3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；

3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8 顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3； 3.8.3 对调查结果进行分析，有改进措施。

3.9 专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。

3.10 节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

3.11 突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。顾客服务

4.1 接待服务

——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；

——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1 入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。

4.1.2 报修接待服务

顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。

4.2 邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；

4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；

4.2.3 每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；

要退回邮局。

4.3 装修管理服务

4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；

4.3.2 签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；

4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

4.4 投诉处理

4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；

4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；

4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；

4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5 专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。

房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1 房屋共用部位维护管理

5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；

5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；

5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录； 篇二：写字楼物业管理方案(doc)『学习改变人生·做成功物业管理人！』

目录

◎ 物业概况?()◎ 编制依据?()◎ 管理目标?()◎ 管理原则?（）◎ 管理办法?（）◎ 服务项目?（）◎ 具体方案?（）早期物业管理介入阶段???（）前期物业管理阶段?（）接管验收管理方案 ??（）

业主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

绿化保洁方案 ???（）

房屋、设施设备管理方案 ??()娱乐设施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

财务管理方案 ???（）

质量管理方案 ???（）

十一、档案资料管理 ???（）

十二、人力资源管理

??（）

◎智能化系统的管理和维护?（）◎机构设置及人员配置??()◎物业管理收支预算 ???()

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

位于，周边

周边设施，交通便利，地理条件优越。

由 开发建设，占地面积平方米，『学习改变人生·做成功物业管理人！』

总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有

台

电梯。

编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》

《杭州市物业管理条例》

《杭州市物业管理服务收费实施办法》

楼书

浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江绿城物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立

（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）

组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量； 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案 篇三：办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、认识与定位

（一）全国战略长沙重点

（二）项目定位

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

（二）零风险工程

三、指导思想、管理模式、管理目标

（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担

（二）一种模式：[经营型]物业管理模式

（三）管理目标两项承诺四、四大优势

（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）

（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持

（三）配套优势：提供综合性物业管理服务

（四）经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项措施

第一章 管理方式、工作计划和物资装备

一、管理方式

二、工作计划

三、物资装备

第二章 管理人员配备、培训与管理

一、管理人员的配备

（二）管理处人员配置

（三）各部门人员素质要求

二、管理人员的培训

三、管理人员的管理

第三章 管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度的建立

二、档案资料的建立与管理

第五章指标的承诺及其措施

第六章管理成本测算和管理费标准

一、物业管理费标准

二、对物业管理处财务管理的认识

三、管理处控制成本主要措施

四、机关新大院物业管理有关费用测算

第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入

一、物业管理的前期介入

（一）施工期的物业管理

（二）办公大楼设施设备调试期物业管理

（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理

二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施

第八章社区文化和便民服务

一、社区文化与物业管理关系的再认识

（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。

（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。

（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。

（一）社区环境特点

（二）社区总体目标

（三）保证社区文化总体效果的主要措施

三、便民服务

第九章机电设备设施的管理

一、系统的日常运行

二、设备系统的应急处理方案

（一）设备故障处理规程

（二）发生火警处理规程

（三）电梯困人救援规程

（四）供电电源停电故障处理规程

（五）停水及故障处理规程

（六）空调故障处理规程

三、系统的维护保养

（一）维护保养工作方式

（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制

（三）主要系统定检工作要点

（四）设备维护保养检修计划和标准

四、节能管理

五、技术改造、更新

六、技术资料的收集、管理、使用

第十章物业维修养护计划和实施

一、房屋本体及公用设施维修养护范围

二、房屋本体及公用设施维修养护运作

三、房屋本体及公用设施维修养护周期

四、房屋本体部分维修计划、标准

五、公用设施维修养护计划及标准

第十一章日常物业管理的综合服务

一、事务管理

三、保安及消防管理

五、设施管理

第一章

提高物业管理服务水平的整体设想及策划

零风险工程 —— 解除后顾之忧

一种模式—— [经营型]物业管理

二项承诺—— 示范大厦、满意率

三个重点—— 整体形象、设备管理、配套服务

四大优势—— 观念、技术、经验、配套

八项措施—— 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、质保体系、成本控制、远程网络、服务创新

一、认识与定位

（一）全国战略

长沙重点

岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程8.7万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。深圳市中航物业管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下简称CPM）的发展战略是：以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。

CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名

物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。

（二）项目定位

长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。机关新大院项目整体形象定位是

开放、高效、亲和

?开放

体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化的办公方式

?高效

展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和

高效率

?亲和

象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界的和谐关系

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

CPM以客户导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机

关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：

重点一：树立政府物业整体形象

通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控

制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。

重点二：楼宇设备管理

机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高，而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要

2.写字楼运营管理方案 篇二

关键词：超高层,商用写字楼,给水,消防,方案选型,临时高压

由于我国经济建设的飞速发展, 高层及超高层建筑日渐增多。选择合理的设计方案是超高层建筑消防和给水系统设计的关键, 它直接影响到消防和给水系统的有效使用和工程造价。正确的给水设计将确保建筑物内人们的正常使用。正确的消防设计将确保建筑物内人们的生命和财产安全。下面就超高层商用建筑的消防和给水系统的设计选型谈谈肤浅的看法。

1 给水方案选型分析

1.1 供水方式分析

目前给水方式常用形式主要有以下四种形式:

(1) 储水池-恒压水泵-高位水箱供水方式

(2) 气压给水设备供水方式

(3) 储水池-变频水泵供水方式

(4) 管网叠压设备供水方式

以上4种常用供水方式特点比较详见表1

气压给水设备供水方式, 由于气压罐容积所限, 不可能针对大用户进行供水;管网叠压设备是这两年才兴起一种新型节能的供水方式, 但在使用中往往受到周边市政管网管径和水压波动的影响, 在用水量以及接管管径等方面同样受到诸多的限制条件, 而且当市政供水压力不稳定时, 并不能起到节能的效果;变频供水设备也属于一种常用的节能设备, 但针对商用写字楼而言, 由于非用水时间大于用水时间, 设备仍然有较多时间处于低效区, 并且供水可靠性也相对较差;高位水箱供水的最大优点是设备一直处于高效区运行, 供水可靠性较好, 而且所选水泵的流量较变频泵及管网叠压设备都小, 比较适合作为商用写字楼供水方式。

1.2 给水系统分区

由于楼层较高, 所以需要设置中间水池进行分区供水。例如300m的高度在分区上可以考虑2种方式:可以按100m左右分为一个区, 将整座大厦可分为3个区, 中间水池分别设置在100m和200m左右的设备层和顶层;或者以150m为界将整座大厦分为两个区, 中间水池分别设置在150m左右的设备层和顶层。从整个供水系统以及技术可行性而言, 采用2个分区或者采用3个分区都是可行的, 两者相比较并没有明显的排它性, 都是可以考虑的。但由于考虑到消防系统整体分为两个区域, 因此生活水池也和消防水池设置在150米左右的设备层, 这样设置不仅可以少占建筑面积, 而且也有利于结构专业的荷载计算, 同时也便于业主方便管理。

2 消防系统方案选型分析

超高层商用写字楼消防水系统一般设有消火栓系统、自动喷水灭火系统。

2.1 消防用水量计算

消防用水量按照国家消防规范的规定计算详见表2所示:

2.2 消防系统形式选择

目前已建或者在建的超高层建筑消防给水方式如表3所示:

由上表表3我们可以得到两点结论:1、超过400m的高层建筑在消防给水形式上, 往往以常高压制为主;400m以下的高层建筑在消防给水形式上, 往往以临时高压制为主;2、一般认为常高压制较临时高压更趋于安全, 但对于超高层而言消防安全必须做到防患于未然, 做到万无一失, 采取的消防形式都必须是最安全的, 所以从这一层面上说, 常高压制和临时高压制都是最安全的, 上海环球金融中心采用临时高压制就说明了这一点。

如果采用常高压系统, 中间设备层以及屋顶的设备层需要储存消防火灾期间全部的消防用水量540M3, 并且在设计常高压系统时, 地下消防储水池往往也储存较大的消防水量, 比如南京紫峰大厦地下储水池容积为576 M3, 和高位消防水池容积相同。若采用临时高压系统, 则中间设备层转输水箱容积通常均按≧60M3容积设计, 即0.5~1.0h的消防用水量, 而且屋顶的消防水箱的容积只需要18 M3即可, 无论从设备层的占地面积出发, 或者从荷载方面考虑, 还是从造价方面考虑, 采用临时高压系统都有一定的优势, 从安全角度考虑, 只要加强安全巡检, 就可以做到万无一失。

3 结语

超高层采用何种给水方式一定要根据建筑物自身的建筑高度和用水特点来进行分析。在选择给水方案进行分区设置时, 除需要考虑给水自身需要外, 还应结合其他专业设置的情况统一进行技术经济分析, 从而选择最优的给水方案。在选择消防给水方案时, 首先要考虑的是消防系统的安全性问题, 事实证明常高压系统未必比临时高压系统更安全, 采用哪一种消防给水方式同样也要进行各方面的技术经济分析后再进行确定。

参考文献

[1]王学良、李洋.超限高层建筑消防给水系统设计特点探讨.给水排水, 2007, 33 (10) :97～100

3.凯宾斯基写字楼商场物业管理方案 篇三

一、大厦概况

凯宾斯基商务大厦位于惠州江北中心区是惠州市的行政中心、商务中心和文化中心，将被打造成为惠州未来的CBD（中央商务区）。凯宾斯基的开业势必将会有吸引众多世界五百强企业进驻这一区域，其一流的设施设备，一流的地理位置等等都决定了凯宾斯基写字楼将代表惠州最新一代世界顶级标准的纯商务写字楼。

要打造一流的甲级写字楼就必须紧跟国际潮流，形成管理的国际化、人性化、智能化，空间的舒适性和实用性，数字化、节能化相结合，为客户提供安全、舒适、便捷、商务的星级化管理是我们今后努力的目标。

第二章 管理目的和范围

一、管理目的：

1、保持物业的完好程度。通过加强对大厦整体物业的维护、养护和对客户提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。

2、维护大多数客户的利益，加强宣传，与客户一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的娱乐、购物及办公环境。

3、加强宣传和管理，引导广大客户正确使用物业、公共设施设备和场地。

4、加强对大厦实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高德威物业公司的社会声誉。

5、以良好的服务维护和提高德威地产的社会声誉和德威物业公司的管理品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该大厦物业保值升值。

二、管理范围：凯宾斯基商务大厦

第三章

管理原则、方式和内容

一、管理原则：

本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把凯宾斯基商务大厦管理成惠州一流的商业写字楼旺地。

二、管理方式：

公司依据国家《物业管理条例》及相关法律法规，全权委托惠州德威物业管理有限公司对凯宾斯基商务大厦实行综合一体化管理。德威物业管理有限公司在管理合同期内对凯宾斯基商务大厦负责制订管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

三、管理内容：

1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。

2、大厦房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承 重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。

3、大厦及外围公共部分的秩序维护（租赁房屋范围内的治安秩序和 安全防盗措施由使用方自行负责）。

4、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。

5、室内外停车场的管理。

6、大厦房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供 水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运行和管理。

7、大厦规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管 道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。

8、大厦内的各项配套服务设施的维修，养护和管理（不含商场内部设 备设施）。

9、物业及物业管理档案、资料。

第四章 总体目标和分项指标

一、总体目标：

在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺凯宾斯基商务大厦所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达到惠州市物业管理优秀大厦的管理标准，二年内达到省优标准，三年内达到国家示范大厦的管理标准。

二、分项指标： 1顾客满意率95%以上；

2)管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%； 3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上； 4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100% 5)维修及时率、合格率100%；

6)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零； 7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故； 8)费用年收缴率在98%以上； 9)保证提供充足的资源；

第五章、开业初期具体管理思路

1、成立凯宾斯基商务大厦管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。具体组织架构配置如下：

序号

岗位

人员编制

职责

管理处经理

1人

负责大厦的全面管理 2

机电工程师

1人

主要负责设施设备管理 3

安全管理员

1人

主要负责消防、安全管理 4

行政管理员

1人

主要负责文档、清洁绿化管理 5

收费员

1人

负责收费工作，接待来访等 6

水电工

10人

负责设施设备的维护 7

护卫员

36人

负责大厦的安全巡查 8

清洁工

10人

负责大厦的整体清洁。9

绿化工

1人

负责大厦绿化环境。

2、成立前期介入小组：

在大厦施工阶段管理处组成一个2至3人的前期介入小组，最好是在 开业的三个月之前，与开发商、施工单位衔接介入大厦的施工管理，完善物业的使用功能，改进物业的具体设计，更好地监理施工质量，为竣工验收和接管验收打下基础，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设意见。主要做好下几方面的工作：

1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议； 2）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见；指出设计中遗漏 的工程项目。

3）熟悉线路管道的铺设走向，对设备安装的质量进行监督、调试等。

3、成立接管验收小组，了解大厦的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。A、移交接管验收遗留问题统计表。B、公共配套设施接管验收表。

C、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。D、机电设备接管验收遗留问题统计表。凯宾斯基商务大厦资料的移交接管。1）产权资料（复印件）： A、项目批准文件 B、用地批准文件

2）政府职能部门验收合格资料： A、市政部门验收意见； B、环保部门验收意见； C、供电部门验收意见； D、质量监理部门验收意见； E、园林绿化部门验收意见； F、供水部门验收意见； G、房产管理部门验收意见； H、消防部门验收意见； I、规划设计部门验收意见； J、有线电视工程验收合格证； L、其它有关资料。3）工程技术资料（原件）： A、大厦竣工总平面图。B、道路绿化竣工图。C、电力竣工图。

D、给、排水、消防竣工图。E、电话电视线路竣工总平面图。F、路灯竣工图。

G、建筑、结构、电气、水道竣工图。

H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。I、其它相关图纸。

4）设备资料（原件或复印件）： A、水泵房设备有关合格资料； B、闭路监控系统合格证、线路图。C、发电机合格使用说明书； D、消防控制系统资料； E、电梯设备有关合格资料； F、其它必要的有关资料。接管验收程序：

1）开发商通知管理处接管验收；

2）管理处验收小组按程序文件《接管入伙控制程序》核对所接收的资料，签发验收复函。

3）管理处验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。

4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。

5）对室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋由管理处接收锁匙，承担保管责任。

房屋接管验收项目及标准。

1）验收项目梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，阳台护栏、供水系统、排污管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。

2）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》及满足使用要求。公共设施接管验收项目及标准

1）验收项目：基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、照明灯具、绿化、道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。

2）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》以及达到设计要求。公共设备接管验收项目及标准

1）验收项目：供水、消防、电梯、闭路监控、发电机、变压器等。2）验收标准：各项设备验收合格证及达到设计使用要求。接管前的准备工作：

1）编制客户租赁的工作方案；

2）核实拟定的各类人员的配备和到位情况； 3）了解员工宿舍的落实情况，筹备员工饭堂；

4）准备租赁的相关资料，作好各种表格和资料的印刷。如《客户手册》、《物业管理合同》、租赁合同、客户登记表、档案袋、装修申请表、装修巡查表、各种标示牌，装修管理守则等。5)拟定物品采购计划。

第六章

大厦日常管理运作 原则：

全面推行ISO9000管理体系。大厦内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化、社区文化、设施维护保养统一纳入公司ISO规范运作范畴，严格执行《安全护卫工作手册》《环境管理工作手册》、《消防工作手册》《办公室工作手册》《管理处工作手册》《财务工作手册》《维修保养工作手册》，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。

1、房管事务

管理处的日常房管事务管理，按照公司ISO管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：

工 作

安 排 8：00-8：30 处理客户申报投诉；8：30-9：30 巡视；9：30-12：00 跟踪监督；14：00-15：30 整理档案；15：30-16：30 巡视；16：30-18：30 走访、回访。

考核标准 工 作 内 容

跟踪监督

日常：3遍／天；

巡 视

日常：2遍／天；

走 访

随时

回 访

处理率：100％，回访记录100％。

检 查内 容及 处理 方法

日 检项 目

1．装修巡视 2．投诉接待 3．违章检查 4．车辆管理 5．治安 6．清洁 7．绿 化 8．维修 9．机电设备 10．员工宿舍

11．内务巡视。

处 理方 法

1．记录巡视发现的问题，搜集客户的反馈意见；

2．对巡视中发现的问题，分类进行处理；

1)填写《管理日记表》；

2)发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；

3)即行关闭轻微不合格项；

4)发现违章行为按“违章处理规定”执行；

5)发现严重不合格，填写纠正措施报告。

周 检项 目

全面检查大厦各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。

处 理办 法

管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报公司工程维修部。

考 核标 准

平时日检、周检、月检按ISO管理体系考核标准。

2．设施设备管理： 凯宾斯基大厦的设施设备全部是采用国际领先的材料,设施设备管理是重中之重,大厦最主要的设备由发电机、高低压配电系统、水泵系统、中央空调系统、消防报警系统、智能道闸系统、监控系统等系统组成。要做好设施设备的维护，确保大厦的安全，在设施设备的管理上要做好以下工作： 1建立健全水电班组织机构：根据大厦的设施设备规格高的情况,管理处需设置一名具有丰富经验的机电工程师主要负责设施设备的维修、保养，设施设备的正常运转；随时检查各种设施、设备的技术状况，及时提出维修解决办法，制定维修计划和方案，负责设施设备的接管验收工作，负责公共用水用电统计汇总及分析，公共水电费的分摊方法。管理处需招聘10名具有在大厦设施设备管理经验，具有相关特种操作证书的水电工，分为设备运行班和维修班二个班，设备运行班按24小时三班运转，每班2个人，共6人，保证设施设备24小时正常运行；维修班上白班共4人，负责日间设施的日常维修。具体岗位设置如下：

序号

岗位

人员编制

值班时间 班长

1人

08：00-12：00；14：00-18：00。2 设备运行班 2人/班*3班 主班: 上午8:00-12:00 下午14:00-18:00;

副班: 中午12:00-14:00下午:18:00-0:00;

夜班: 0:00-8:00 3 维修班

3人

08：00-12：00；14：00-18：00 合计：10人

备注：每10天换班一次。

2）建立健全各项规章制度：主要建立各项设施设备的运行操作规程，设备管理制度，各种设施设备的运行记录，保养计划，水电工培训计划，有偿服务方案维修方案等。

3）制定详细的写字楼公共水电费分摊测算方法，根据大厦的特点，节能降耗。

4）于供电局、自来水公司、消防局、施工安装等做好沟通协调工作，发现设备存在隐患，及时安排人员维修，确保大厦设施设备的正常使用。5）大厦及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：

主 要 内 容

运行组

值班：保障大厦供水供电、电梯空调等正常运作并做好记录；

巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；

秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。

维修组 负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；

定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

检 查项 目及 处理 方法

检 查项 目

1．低压配电柜 2．干式变压器 3．柴油发电机 4．水泵 5．水池、水箱 6．风机

7．闭路督控系统 8．对讲报警系统 9空凋设备

10．火灾报警控制系统

11、气体自动灭火系统 12．消火栓

13．疏散出口批示灯 14．自动喷水灭火系统 15．烟、感系统 16．干粉灭火器。

处理方法

按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》上报公司工程维修部。

考 核标 准

日常周检、月检考核按ISO质量标准； 年终考核按国家“优秀示范大厦”标准考核。

日常维修养护：大厦及公用设施维修、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：

工 作

安 排

机电运行：24小时

8：00-8：30处理申报投诉； 8：30—10：00跟踪监督； 10：30-12：00维修养护； 14：00-15：30巡视维修养护；

15：30-17：00整理记录； 17：00-18：30回访。

主要工作 房屋本体

室内：小修30分钟，—般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。

楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，4—5年全面修补刷漆一次

天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。

公共设施

室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。

道路车场：每天检查1遍，随坏随修；

天线：每月检查l遍，随坏随修；

明暗沟：每周检查I遍，随坏随修；

供水电气：每月细查1遍，即坏即修，中大型维修通报公司工程维修部协作；

楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。

检查项目及处理方法

检查 项目

1．地基基础 2．梁柱板主体 3．墙体 4．顶棚 5．楼梯扶手 6．公共门窗 7．隔热层、防水层 8．水箱水池 9．天面扶栏 10；消防设施 11．信报箱 12．标识 13．楼板地面砖 14．上下雨污水管 15.设备房 16．道路 17．电缆沟盖板 18．路牙 19．给排水 20．路灯 21．清洁设备 22．娱乐设施。

处理方法

按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。

考核标准

日常周检、月检考核按ISO管理体系标准；

年终考核按国家建设部考核标准。

3、治安、消防、车辆管理：

治安、消防工作是大厦管理的重点,大厦的安全要实行24小时治安监 控管理制度,具体管理思路如下: 1)建立健全安全保卫组织机构：根据大厦的实际情况，管理处设一名 安全管理员下设三名护卫班长每班12名护卫员的护卫队伍，主要负责大厦安全、消防、车辆管理工作。具体岗位设置如下: 序号

岗位

人员编制

值班时间 1

班长

1人/班

主班:上午8:00-12:00 下午14:00-18:00;

副班:中午12:00-14:00下午:18:00-0:00;

夜班:0:00-8:00(每10天换班一次)。

东门岗

2人/班

南门岗

2人/班

广场巡逻岗

2人/班

车库巡逻岗 2人/班

监控室

1人/班

楼层巡逻岗 2人/班

合计：12人/班*3个班=36人

2）完善公共区域的安全防范设施：要招投标安装购置一批高性能的 治安防盗系统，消防报警系统等等，采取技防和人防相结合。3）建立健全各项规章制度：根据实际情况，制定一套完善的各岗位 操作流程、标准、规章制度，员工奖罚制度，规范员工的行为，做到奖惩有依据。每月评选一次优秀员工，每年评选一次优秀员工表彰先进。4）每年通过考核采取员工竞争上岗机制，制定详细的竞争上岗计划。5）定期为护卫员进行培训：制订详细的、月度培训计划，培训 内容主要是岗位操作技能，服务意识，礼节礼貌，公共区域如何巡查，岗位职责，规章制度、突发事件的处理、案例培训、消防安全知识等。6）要定期给员工组织安排一些员工业余生活活动，加强宿舍管理，提高员工团队凝聚力。7）定期组织护卫员进行大厦消防演练，紧急集合演练，培训消防知 识，确保员工熟悉大厦消防设施设施设备，能快速启动消灭火灾隐患。8）加强沟通了解员工思想状况：管理处应该通过定期召开员工座谈 会，各班班班会，与员工单独沟通的方式，了解员工的思想状况，稳定员工队伍，避免员工非正常流失。

9）与当地派出所紧密联系，接受当地派出所的指导，10）按照公司ISO质量体系《安全护卫工作手册》、《消防工作手册》规范运作。具体工作如下表： 工作

安排

定岗

检查

进出口、停车场：24小时；

流动巡查

消防设施： l遍／月

大厦安全、违章行为、车辆停放24小时 车辆保管： 24小时

突发事件：90—120秒，责任保安或车辆管理员到达现场； 学习训练

训练：1次／天； 演练：1次／月。

培训：按公司制订的培训计划。

检查项日及处理方法

检查项目

查可疑人员、外来人员；

2．查违章停车、违章装修；

3．查室外施工、搭建情况；

4．查乱摆卖现象；

5．查高空抛物、乱扔垃圾现象；

6．查破坏绿化、占用绿地现象；

7．查漏水、漏电、漏气现象；

8．查房屋本体设施和公共设施情况。

处理方法

按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主管处理，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。考核标准

平时按ISO管理体系考核标准； 年终按国家建设部规定的考核标准。

4、清洁卫生管理：

清洁绿化管理也是大厦管理的一面镜子，做为一个综合性的甲级写字 楼，需要具备高标准的清洁卫生服务，为客户提供舒适、整洁的环境，大厦开业初及开业后我认为要做好以下工作：

1）

大厦开业初期的拓荒工作：可采用招投标方式聘请惠州具有专业 保洁能力的公司进行一次大厦的全面拓荒工作。或者自行组建清洁工队伍，具体岗位设置如下：

序号

岗位

人员编制

值班时间 1

清洁班长

1人/班

早班：06：30-11：30； 晚班：14：00-17：00。

广场岗

2人/班

早班：06：30-11：30、19:00-22：00； 晚班：11：30-19：00。

车库岗

2人/班

早班：06：30-11：30 晚班：14：00-17：00 4

大堂岗

1人班

早班：06：30-11：30； 晚班：14：00-17：00。

消防通道岗

1人/班

早班：08：00-12：00； 晚班：14：00-18：00。合计：7人/班*3个班=10人；

备注：每10天换一次班，每月1、11、21为换班时间。

2）

开业后的清洁卫生管理工作，也可分为外包管理或自行管理两种，外包管理的优点在于可以利用专业清洁公司的清洁技术，清洁工具为大厦提供专业的清洁，目前商业性的写字楼多采用此种方式，可以效地节省人力，财力开支，待一年之后可自行管理。

3）

大厦清洁绿化工作的重点是：做好广场的保洁，广场地面油迹、污迹、口香胶迹较多，容易污损地面，要通过专业的清洁药剂及时清除，广场需安排二至三名清洁工轮班保洁，车库及写字楼公共区域的保洁，可根据写字楼不同的上下班时间，进行合理的岗位调整。

4）

制定详细的规章制度，岗位操作规程、标准、岗位导引书等，并 对员工进行培训。5）

重点每年需至少对外墙进行一次清洗，每月对广场地面用洗地机 清洗一次。

6）按照公司ISO质量管理体系《环境管理工作手册》规范运作。具体工作如下表： 工 作

安 排

6:00—7:30通道清扫；7:30—8:00垃圾清运；8:00—9:00道路清扫；9:00—12:00大堂、电梯轿厢清洁；14:00—14:30垃圾清运；14:30-17:00楼面保洁。工作

内容

地面清洁

每月用大面积冲刷一次；随时巡回保洁

楼间保洁

清扫3遍／周；清洗2遍／月；

垃圾清运

清运2遍／天；洗车1遍／天；

电梯轿厢

保洁2次/天；

通道大堂

每小时拖扫1次；

外 墙

清洗1次/年；

消 杀

1遍／月；

检查 项目 及处 理办 法

检 查 项

目

1．马路、人行道、绿化地、排水沟；

2．停车场、岗亭；

3．垃圾

箱、垃

圾

中

转

站、化

粪池；

4．污、雨水井和沙井；5．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具； 6．墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；

7．天面；

8．值班室、办公室、卫生间；

11、除四害。

处理

办法

按公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不合格项上报管理员和经理并提出整改方案加以纠正。

考核标准

日常日检、周检、月检按ISO质量考核标准； 年终按国家建设部标准考核。

5、绿化养护管理：按照公司ISO质量体系《环境管理工作手册》规范运作。具体工作如下： 工作 安排

6：30—9：30浇水、施肥；9：30—12：00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶；14：00-16：00杀虫、补缺、保洁；16：田—18：30浇水、施肥。

工作

内容

月；

施 肥

浇 水

中午为宜；

除杂草

补 缺

杀 虫

检查 项目 及处 理方 法

检 查

整

形

造

型

2次

／

春秋各1遍

因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季 中耕1遍／季；平时1遍／天，下雨天除外； 视缺苗情况及时补缺 1遍／月，发现害虫立即消灭

项 目

1．乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥；

2．灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水；

3．除杂草；

4．补栽补种；

5．治病杀虫；

6．清理枯枝落叶、绿地石块；

7．松土；

8．防风防涝

处 理

办 法

按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项汇报公司质管部部，并提出纠正措施。

考核标准

日常按ISO质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。

6、客户租赁的管理：

租赁流程图：看房—洽谈—签订租赁合同—发相关资料—抄水电表—交费—发放锁匙—归档。

1）看房：管理员陪同客户查看所租用的房屋，并填写《房屋租赁登记 表》；

2）洽谈：价格、期限、注意事项等。3）签订合同：《租赁合同》 4）发放资料： A、客户手册； B、租赁合同 C、客户登记表；

5）抄水电表：水电维修工与客户抄水电表底数； 6）收费：按合同约定计收租金及管理费； 7）发放锁匙：发放给客户该房锁匙。

8）归档：把客户的有关资料进行归档，并存入电脑。

7、房屋维修工作的管理： 维修工作流程：

人为或客户责任损坏

自然老化

第七章 采取的主要管理措施

1、系统培训：

为确保凯宾斯基商务大厦管理早日走上正轨，实现管理目标的承诺，公司将严格按照ISO质量体系文件的培训规定，科学系统地对管理人员进行全面培训，确保管理人员100％持证上岗，全员年培训率达100％，合格率达100％。

2、从接管开始在凯宾斯基商务大厦推行ISO质量管理体系实施管理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。

3、安全防范：采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保凯宾斯基商务大厦随时处于安全状态。1)加强制度落实。

A．根据地理位置、周边环境，合理布岗，由各护卫班轮流换防，责任承包。B．要求护卫员严格按照公司IS0物业管理体系文件《安全护卫工作手册》规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员日常行为，严格执行由安全管理员负责护卫员的日检、管理处经理负责周检、公司管理者代表组织月检的逐级检查制度，确保护卫员队伍的素质和服务水准。C．专人负责调控中心，确保24小时全方位监控。

D．加强岗位。护卫员拟设固定岗、巡逻队，整个大厦24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。

E．坚持查岗制度。护卫队长、管理员、管理处经理按公司IS0程序文件规定的频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、脱岗者按公司规定处罚。

F．加强大厦内流动人员及外来人员管理和防范，建立商户和流动人员档案，并定期核查。

G．落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、清洁工、水电工都是义务消防员和治安应急分队队员。

2)加强车辆管理。凯宾斯基商务大厦是集商业、娱乐、办公为一体的综合大厦，今后的车辆停放、车辆管理难度较大。我们将采用防盗、防劫车辆的智能IC管理系统进行严格管理，在车场安装24小时智能监控系统，确保在场在库车辆被盗为零。

4、清洁卫生。为维护凯宾斯基商务大厦良好的硬件设施，尤其是搞好各层大堂的设施及部分高档办公室的保养，拟购置意大利超宝洗地机、及尘吸水机、刨光机各一台，从先进的设备配置着手，加强对清洁工的培训，并定期做好大堂地面的抛光处理，从而达到最佳的维护、保养。

5、加强与客户之间的联系和沟通，多渠道开展宣传活动。

编制《凯宾斯基商务大厦客户手册》，详细介绍德威物业管理公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规、客户须遵守的管理规定等。主要内容有：公司介绍、凯宾斯基商务大厦概况、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、租金及管理费缴交注意事项、装修规定、租赁事宜、保洁规定及措施、安全措施；水、电、气的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施管理规定、宠物管理规定、安装空调机的规定、防火须知、噪音限制、泊车、常用电话号码以及处罚规定等。《手册》一户一册并签字领取。

6、从管理凯宾斯基商务大厦前期开始即导入Ⅵ企业形象视觉识别系统，建立统一的Ⅵ标识、标牌系列。包括：大厦平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造凯宾斯基商务大厦高尚、文明的文化氛围。IS0的规范运作和VI的有效结合所产生的良好的物业管理效应必将提高凯宾斯基商务大厦的知名度，从而达到提高德威物业管理公司的知名度，促进凯宾斯基商务大厦物业的保值和升值。

7、接管后，拟在凯宾斯基商务大厦接通互联网，运用科耐物业管理系统、EOE企业内部管理网络，迅速与公司各职能部门及其它住宅区管理处进行信息交流，从而使大厦的管理水平达到智能化的高度。

8、管理处要设定较高的管理目标一年内参评“惠州市物业管理示范大厦”，三年内“参评全国物业管理示范大厦”。

第八章

收费内容、标准及需说明的事项

一、物业服务费收费标准：

1、写字楼：6-8元/平方米.月；

2、商 场：8-10元/平方米.月；

3、汽车库/车位：250元/位.月（室内）200元/月（室外）。

二、水 费：

1、商业用水：3.38元/立方米；按实际用量加自来水损耗及公共用水分

摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

2、公共用水：包括广场喷水池、大厦清洁绿化用水等按实分摊, 由甲 方代收代缴。

三、电费：

1、自用电：1.0366元/度，按实际用量加变损和电网损耗分摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

2、公共用电：包括公共照明、智能电子监控、电梯电费、二次供水电费等按实分摊，由甲方代收代缴。

四、临时停车服务费：（具体如下表所示）车型

临时停放计费

按月停放计费

说明

第一时段：8时至22时

第二时段：22时至次日8时

露天停车场

室内停车场

小型车（2吨以下<含2吨>人货两用车，20座<含20座>以下各类型客车

200

250

跨时段计费：

1、临时停放不足15分钟不得收费。

2、停放时间在3小时内的（含免费时段）按第一时段标准计收；

3、停放时间超过3小时的（含免费时段），按第二时段标准计收；

4、同一车辆在同一个停车辆24小时内多次进出停放的，收费总额不能超过两个时段标准之和计费。大型车（2吨以上

吨以下，20

座以上大客车）

200

250

摩托车

100/元.月（暂定）

五、装修管理费：（具体如下所示）

1、装修押金：10元/平方米；

2、装修管理费：5元/平方米；

3、办理装修施工许可证及装修管理规定：每份交纳工本费20元；

4、办理施工人员出入证：每人交纳工本费用5元。

六、中央空调使用费：（具体如下所示）

每年3月至10月共计8个月,按13元/M2.月单价向甲方交纳(包含中央空调所使用的电费)

七、大厦外墙清洗费：

根据清洗的实际价格,每年清洗一至两次,由客户按实分摊。

二、说明事项

1、写字楼客户员工车辆停放费的收取标准，可采取月包干方式。

2、每层两台小中央空调，办公写字楼的中央空调的计费方式建议按排气量（或面积）计费。

第九章 需完善及购置设备费用

一、管理用房和管理经费来源

1、管理用房

开发商应提供管理用房，并具备基本办公及居住条件。

2、管理经费来源

1)管理服务费

商业广场管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取。

2)车辆停放费、车辆场地使用费。

3)向客户提供多种有偿便民服务费如广场活动使用费。

4)其它政策规定应收取的费用。

3、增收节支措施

1）增设一些客户欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费。

2）根据“精干、高效”原则，推行IS0国际标准规范管理。在保证IS0人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。

3）抓好大厦的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设 施现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。

二、设备购置 A、办公用品费用明细表

名称

数量

单价

金额

备注

摩托罗拉对讲机

17部

1500元

25500元

含两电一充

电脑

3部

4500元

13500元

打印机（激光）

1台

1800元

1800元

复印机

1台

8000元

8000元

沙发

2套

2500元

5000元

会议桌

1套

6000元

6000元

印刷各种表格

1批

5000元

5000元

文件柜

2个

450元

900元

经理办公桌

1套

2500元

2500元

办公桌

10张

250元

2500元

办公椅

15张

30元

450元

彩印《客户手册》

200本

10元

2000元

衣柜

17个

250元

4250元

铁架床

20张

230元

4600元

各类员工服装

12700元

小计

94700元

B、环保工具

名称

数量

单价

金额

备注 电动喷雾器

1台

2,000元

2,000元

垃圾桶

17套

900元

15300元

垃圾车

4辆

800元

3200元

果皮箱

30个

250元

7500元

多功能檫地机

1台

3800元

3800元

刨光机（打蜡机）

1台

7800元

7800元

高压水枪

1台

3700元

3700元

其它

500元

小计

43800元

C、维修工具

名称

数量

单价

金额

备注 冲击钻

1把

2000

2000

磨机

1台

500

1000

台钻

1套

2000

2000

手电钻

1把

300

1000

套筒扳手

1套

300

300

开口扳手

1套

150

150

梅花扳手

1套

200

200

活动扳手

1套

150

150

大活动扳手

2把

200

液压钳

1套

500

500

12级铝合金梯

500

500

电焊机

1部

1000

1000

万用表

2个

190

380

钳形电流表

1个

150

150

切割机

1台

1200

1200

管钳

4把

500

500

打牙机

1套

600

600

台虎钳

1套

300

300

货架

200

工具袋

4个

160

绝缘手套

300

转速表

1个

300

300

兆欧表

1个

500

500

其它

2500

小计

16090

合计：A+B+C+=154590元

凯宾斯基广场营业支出测算明细表（例）

（管理处共43人，其中管理人员3人、操作层40人）

项 目

预计发生额

备 注

营 业 费 用

办公费

25440

按40元/人.月计算

电费（公共）

212573

电梯：3台×15KV×9t×30天×12月×0.976=142300 水泵、照明等：6000KV×0.976×12月=70272

水费（公共）

29856

包括清洁、绿化、公共场所用水等，按每月800T计，即： 800T×3.11元/T×12月=37320

绿化卫生费

46500

含每年清洗一次外墙费用，大厦立面约15000M2，清洁费按1.5元/ M2；日常清洁绿化费按每月2000元计。

劳动保障费

25440

按40元/人.月计算

物料消耗

24000

按每月2000元计

保险费

5000

含公共管理责任保

其他

20000

含电梯日常维修费

房租

19200

租两套员工宿舍房的费用

小计

408009

营 业 成

本

工资

774000

按人计算

折旧费

5000

电梯保养年审费

43740 维护保养费按280元/月.部计，年审费1500元/年.部

福利费

180600

按350元/人.月计算，含员工社保费。

小计

1003340

分摊公司管理费

250000

按收取管理费比例分摊。总计

4.写字楼陌拜方案 篇四

前言

淡市之下，当上门量日益减少的时候，守在销售中心等待客户上门的模式已经不能满足完成目标所需要的客户量。实施“走出去”，用保险式营销思维去卖房子，化被动为主动，主动寻找客户。这种营销方式成本较低、直击目标，长期坚持，一定能起到不错的效果。但是，需要提醒的是，陌生拜访并非单纯意义的派单。

一、陌拜前准备

1.根据项目之前发送DM直邮的情况及范围分析，本次陌拜范围锁定在南二环、含光路沿线，高新区早期写字楼内入驻企业为主。（具体陌拜时间及地点见附表一）

2. 项目的资料袋，袋内装有项目宣传资料、礼品、叉车卡、平层图等；

 足够的名片，并将名片钉在项目的宣传资料上。建议同时为每位商务顾问制作

刻有他们姓名电话的印章，印在宣传资料上，可以节约成本，以备名片不足之

需。

 小礼品，比如印有项目LOGO的精美纸巾一盒、钥匙扣。送礼品能提高客户的关注度，减少抗拒心理。

3.刚开始陌生拜访的时候商务顾问在心理上都会有害怕胆怯的心理，需要团队之间及时沟通，互相予以辅导。销售经理可在每次例会上对销售代表进行心理克服和拜访技术上的指导。陌拜小组人员组成：

4.交通工具的便利可以大大提高拜访的效率。建议向陌拜小组提供交通费，商务顾问凭票据报销。

二、拜访流程

本次陌生拜访可以分为三轮，通过有目的的拜访逐步接近意向客户。

（陌拜说辞附表二）

 第一轮：简单派发资料阶段

【时间】： 10月17---11月1日

【目的】：该阶段陌生的客户有很强的戒心和抗拒心理，以传递项目信息为主要目的。【任务】：（1）把拜访的面铺开，最大程度的多派出去资料，多拿回客户的电话。由于要进

行拜访的写字楼众多，因此第一轮拜访需要讲求效率。但遇到感兴趣的客户时也不要放过，抓住机会深聊，吸引其成为我们的客户。

（2）在短时间向客户介绍我们的项目。发现挖掘潜力的客户。对于有潜力的客户

及时挖掘。

实现目标：（１）真实电话 ；（２）有效调查问卷——基本资料、原意购买的原因、价格区间、区域抗性。

 第二轮：回访阶段

【时间】：11月6日-11月15日

【目的】：初步甄别客户诚意度。所以第二轮拜访的重心向第一轮拜访的客户中稍具诚意度的客户倾斜。制作礼物，以为他们送小礼品的名义进行再次上门。

【任务】：（结果：确定是否有意向来）

（1）对于已经表现出有兴趣的客户重点拜访，利用他们生意不忙的间隙坐下来闲

谈。进一步拉近距离。

（2）对于诚意度不大的客户也要好好经营。给他们留下良好的印象。即使他们不

买，他们的朋友也有可能会买。这时候良好的口碑传播的力量就显现出来了。

实现目标:确定所筛选客户是否愿意上门，并且甄别诚意度，完成第二道筛选。

 第三轮：邀请上门阶段

【时间】： 11月底

【目的】：客户升级。经历了前两轮的铺垫后，仍表示兴趣的客户基本上是对项目有诚

意的客户，通过第三轮拜访的，邀请诚意客户上门。

【任务】：商务顾问向诚意客户送邀请函。通过邀请其上门进一步了解项目，可与项目

签约仪式结合，邀请其来售楼部在项目实地考察或者参加签约仪式，充分增强客户信息，体现实力。

实现目标：第三轮筛选出诚意客户，预约其上门时间。

三、拜访技巧

1.第一轮拜访中每日的工作量很大，拜访的商铺数量众多，很容易将商铺混淆。这里

有一些小技巧：

 出发前制作一张表格（附表三）。每拜访完几个商铺就在上面记录，避免回来

整理的时候头脑一片空白。这个表格也有利于比较每一次拜访客户的详细情况。

 若取得客户的名片，可以在出来后直接在名片上记录（避免被客户看到），这

样比较省力，待回来后再整理。

2.每一个片区，每一个写字楼入驻企业都有其特殊的情况，如该栋写字楼内同领域企

业较多、经营遇到较大竞争等，如果在拜访的初期就了解到这些情况，那么对于后续的拜访就可以做到“先发制人，知己知彼，百战百胜”。

在刚开始拜访某栋写字楼的时候，需要先做足功课，针对这一栋的特殊情

况进行突破。可与物业人员或者保安先进行详聊，了解到这栋写字楼的企业入驻情况、租金、公司情况、生意情况、对房子的需求情况等。若此处无法突破，也尽量从侧面（甚至保洁员处）了解到这些情况。尽量避免在不了解情况下就开始大规模的拜访，以免后期返工。



了解到这些情况后，针对这些情况进行调整。若某栋写字楼内金融企业居

多，可以以一家有代表性的企业为重要突破点，拜访后去其他公司，以这家公司向客户举例，进一步消除客户心理陌生及不信任感觉。

2013年10月12日星期六

附表一：

附表二

陌拜说辞

 置业顾问：您好，打扰一下！ 前台：您好，请问你有什么事吗？

 置业顾问：我先自我介绍下，我是曲江国际金融中心（全力行地产）的商务顾问杨阳。

我们何总让我给贵公司总经理送来一份资料和邀请函，请问方便引见吗？ 前台：你给我就可以了，是什么资料？

 置业顾问：资料是我们何总让我们送给你们总经理的，是我们开发的甲级写字楼曲江

国际金融中心的资料和礼品，另外还有一份特别重要的邀请函，我们何总千叮咛万嘱咐，这份邀请函和资料一定要送到贵公司总经理那里，麻烦您一定转交。 前台：那你放这里就行了。

 置业顾问：呵呵，我还特地给您备了份礼品，我们项目做的精美的笔记本。 前台：呵呵，好的，谢谢。

 置业顾问：那就麻烦您一定把邀请函还有资料交给你们总经理呀，这是我的名片，我们何总特别交代，说让我一定要把资料送到，麻烦你留个电话给我吧，明天早上我给你打电话确定下，好给我们领导汇报工作，你们领导参加我们活动，有啥事情咱也好沟通么，认识了就是朋友。

（根据前台情况，置业顾问找话题攀谈，打探有用的信息）

 置业顾问：贵司最近在买写字楼吗？贵司的写字楼是租的还是买的？这里的办公环境

怎么样呀？物业服务好不好？（置业顾问根据前台回答的情况）

开始简单介绍项目信息，并透漏大型金融企业进驻信息

您好，刚听您说了目前你们的办公环境，但是对贵公司来说目前可以有更好的选择，其实我们这次来的目的主要还想推荐我们的项目，我们是曲江绝对第一的5A甲级写字楼，无论从配置还有各项服务上都在曲江市一流的，光十部电梯这样的设置一定便捷性上可以充分满足大型企业的需求。目前已经盖到25层了，并且大型的金融机构也已经选择了我们，请您一定转达给贵公司领导，有意向可以随时跟我们联系，我们项目售楼部非常好找，就在曲江会议中心一层，来的话可以随时带他直接去楼体内部看项目整体情况。谢谢您的接待，再见！

5.写字楼物业保洁方案-点金物业 篇五

1、吸尘器：为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型吸尘器。

2、吸水机：用于地面磨光作用，对于吸取地毯水分、加快干燥也非常有效。

3、地毯清洗机：主要用于协助清洗地毯。

4、抛光机：用于地面磨光作用，对于面积大的楼宇，尤为必要。此外比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把布、海棉、喷壶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及工作标牌等。(二)清洁剂：

1、去污粉：用于清除污迹、污渍。

2、洁厕灵：用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。

3、起蜡剂：用于清除大理石的地面、墙面上的旧蜡渍。

4、免抛蜡：用于大理石等物体表面涂蜡保养。

5、玻璃清洁：用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢。

6、天那水：用于溶解、稀释油漆。

7、地毯清洗剂：用于清洗地毯上的污渍。

8、不锈钢清洁剂：用于清洗不锈钢制品表面的污渍。

9、消毒液：用于公共环境消毒杀菌。

10、硬质瓷砖保护剂：用于大厦内瓷砖的保养。

11、自动喷香机：用于卫生间除异味。

12、大理石防滑增光保护剂：用于大理石地面防滑及保护。

二、人员安排及保洁员的职责

大厦保洁员岗位的安排，一般应根据大厦的用途(写字楼、商场或酒店等)、面积等因素来确定，一般来说商场或酒店的清洁岗位及人员应相对多一些。基本岗位如下：现场经理、领班、室内定岗保洁人员、室外定岗保洁人员、机动保洁人员等。

（一）室内保洁员的工作：

1.对写字楼内所有公共区域的地板、墙面、天棚等进行清洁，如：各层电梯及天梯过道、各层楼梯等。

2.对写字楼内公共设施、设备进行清洁，如：信报箱、井道口、管线、消防栓等。

3.对室内公共卫生间进行清洁，拖地，清洗便池等。4.地下室、天台转换层与明暗沟进行疏通与清理。5.对管辖区域内违反清洁的行为进行劝导。

（二）室外保洁员的工作

1.对写字楼红线内的公共地面进行清洁，如：道路、绿化等。

6.写字楼运营管理方案 篇六

围绕着以改造与装修项目作为对象, 通过对系统管理方法的运用, 合理计划、组织、指导以及控制整个装修工程项目, 以实现改造装修项目整个过程的动态管理与项目目标的综合协调以及优化, 这即是装修改造工程项目管理[5]。在实施整个工程项目管理时, 为确保装修改造工程项目能按时完工, 通常会使用到各种现代化管理法, 既能保证工程质量目标, 也能使工程项目预算不超标或是将其控制在合理的范围内。

首先, 在进行写字楼改造工程时, 需事先了解清楚其设备设施的状态如何, 明确需要改造、需要保留的地方。在现有改造基础之上, 装修工程要结合原有建筑物的设备设施装修升级, 这个过程会涉及到众多的管理与施工人员, 如果缺乏规范化的管理, 很容易出现专业交叉、工序搭接等问题, 也就无法确保施工秩序, 工程质量更是得不到保障, 甚至还可能因管理混乱导致施工现场出现安全事故等重大问题。写字楼的装修改造工程项目管理至关重要, 现根据本人的工作经验对广州市荔湾区西湾路地块改造姓名一期工程标段IC2栋综合商业中心写字楼的装修改造工程项目管理技术做出了如下归纳及总结。

2 工程设计与合同管理

应聘请专业机电设备在设计前对公司以及写字楼原有机电设备进行整体的评估, 以确定机电系统的更新方案。查看原始写字楼的施工图纸, 依据业主的需求进行设计任务书的编制审, 审核审定平面功能, 跟踪并管理设计进度与设计质量。拆除写字楼后, 可以原先的施工图为依据, 对楼内的实际尺寸进行丈量, 以确保方案设计是否可行。工程的设计阶段直接影响着工程项目的投资, 设计出合理可行、能够顾全到功能的同时最大限度的压缩成本的方案, 对于控制项目投资而言非常关键, 因此, 必须做好项目设计管理。

本次工程合同的承包范围是:1根据发包方提供的C2栋综合商业中心 (含地下室) 装修装饰与机电安装工程设计图内容施工 (二次装饰装修除外) , 且包括 (不限于) 上述与之有关的工程项目等。2工程范围内一切变更设计或是补充设计的工程。3工程变更, 未经发包方书面同意的工程变更不予承认。4工程量待竣工以后按照实际发生进行计量, 以最终审核单位 (包括发包方、业主、政府等有关部门) 审定的工程量为准。

对装饰工程合同的订立、履行、变更、索赔、接触、终止、解决争议等过程[2]皆属于装饰改造工程姓名的合同管理范畴中, 其合同管理必须能明确各相关方的具体责任、义务以及权力;确定付款进度;将工程质量挂钩关键控制点;成本控制和严格的经济变更管理。

3 工程进度管理

影响装修改造工程的进度很多, 首先要考虑写字楼内部原有的建筑材料与基层的拆除时间, 之后在施工时要对接生写字楼幕墙的改造时间以及机电设备的更新时间, 以免出现内部快而外部慢, 装修还要等机电等问题出现。在综合考虑到各种因素后, 确立项目进度目标, 确定承包单位能在规定的进度与质量要求内完成工程建设任务。工程进度管理应做好如下四方面:

(1) 按照完成拆除、改造幕墙、机电设备安装、甲方要求完工等时间编制出科学详细的施工进度计划, 根据实际施工情形选取合适的施工方法与组织流水作业, 合理安排劳动力及各种施工所需物资的提供, 协调好各工种在施工中的搭配和衔接。比如拆除、土建、装饰装修及机电安装等单位同时交叉施工给施工计划编制提出了难点, 对于各分部分项工程的目标工期要予以明确, 并确定单位工程的完工时间。

(2) 编制好施工进度计划后报给业主审批, 并在其批准后严格贯彻与执行, 施工前要认真研究工程设计图纸, 参照工程技术规范, 一旦发现图纸有问题, 需及时以书面形式联系业主和设计单位, 及时检查并找出哪部分影响到工程进度, 依据施工过程的变化, 采取相应的技术措施予以解决。

(3) 在实际的工程施工过程中, 实际进度并不等同于计划进度, 这可能是由于多种原因构成的。应根据实际的施工状况对进度计划作出相应的修改, 并采取纠偏措施, 使工程能在合同规定的期限内如期完成。

(4) 做好对施工材料的供应及其管理。施工材料同样重要, 选择质量好的材料能进一步确保工程的施工质量, 对材料的规范管理也能降低材料浪费等问题的出现。

4 工程质量管理

工程质量至关重要, 需建立健全一系列的工程技术质量管理制度, 以确保写字楼装修工程的质量。

(1) 需严格推行工程项目部技术负责人技术管理工作责任制, 确定各级技术管理工作的权限范畴, 让每位工程技术人员都能有自己的职务与权责[4]。以推行责任制的方式提升每位工程技术人员的工作热情与创造性。

(2) 工程质量很容易受到土建、装饰装修等同时交叉施工的影响, 因此施工秩序必须规范合理, 这能有效保障工程质量与施工进度。各单位需按照各自的工程范围, 通过装修公司结合装修的标准高度控制要求, 再进行综合管线排布图的编制, 以保证施工方案切实可行, 并严格实施施工方案。

(3) 技术质量交底制度。工程项目部在下达任务给班组前, 需建立一个由施工员进行技术交底后才能施工的制度。

(4) 材料检验制度。所有进入施工现场的原材料与施工设备, 都要检查其是否具备出厂合格证明, 或是经过国家质检部门鉴定合格, 具备合格材料及设备的报告。如果其不能出示合格证明或报告, 便一律不得进入。

(5) 技术核定制度。在变更设计, 选用代用的材料时, 应严格和设计、监理、业主等各方办理技术核定手续[3]。

(6) 使用自检、互检与复检等检查制度。

(7) 质量要求。本次工程使用的工程质量标准为广州市优良样板工程;施工时应遵循文明施工条例, 确保责任事故死亡率为零, 工程无重大安全事故, 工伤频率要控制在8%的范围内, 确保现场安全文明施工达到了广州市安全文明施工样板工地标准。

5 工程成本控制

相较于其他的专业工程或是土建工程, 写字楼的装修改造项目的特性使其材料部品以及相关分包配合所需的专业化程度与科技含量必须更高, 且一些装修项目可能会在设计的同时便进行施工, 因此也有着更高的成本过程控制要求。想要有效控制装修成本, 应做好项目策划与决策阶段、设计方案阶段、项目前期实施阶段、施工过程中等四个阶段的成本控制。

这之中, 最为关键的便是项目策划阶段的成本控制, 业主首先要定位装修的标准, 当装修标准的定位明确之后, 整个设计方案会围绕装修定位标准执行。在实际工程中, 往往会出现项目成本超标的情况, 但成本之所以会超出预算多数时候不是由工程实施环节导致, 更多是由于决策与设计阶段没把好关。所以说, 做好项目决策能大幅度减轻工程成本。

6 安全文明施工

所有的工程项目施工都应遵循“文明生产”, 这既确保了施工人员的身体, 使其养成良好的工作习惯, 同时也有效提升了工作效率与工程质量, 并降低工程成本。施工现场的文明生产应:

(1) 所有施工人员都应统一穿戴好工作服与安全帽, 佩戴工作狂卡。

(2) 来施工现场参观的人必须在持有现场负责人签发的临时工作卡, 并予以登记, 佩戴上安全帽, 在相关工作人员的陪同下, 才能进入工地。

(3) 不可在施工现场随处吸烟, 应到指定的吸烟区吸烟。

(4) 当天施工后的工程废料, 需经由清洁工当天做好处理。

(5) 很多施工材料, 如装修的板材与石材等均属于贵重物品, 在施工完成后这些废料若是剩余太多未免浪费, 而且会增加工程成本, 为尽可能的控制成本, 最大限度的使用到材料, 项目部需结合实际情形定量出每道工序应剩余的废料, 并每日检查废料量。

在写字楼装修改造工程中, 安全生产毫无疑问处在最重要的地位, 只有严格执行安全生产制度, 才可能避免施工现场发生安全事故。写字楼施工现场应实施封闭式作业, 只留下必要的进出口, 并派专人进行看管, 其余通道则用临时设施封闭起。施工现场的公共部分则根据规定在一定范围内设置灭火器, 灭火器位置要醒目、易取, 且有专门的人员定期检查灭火器, 以确保灭火器随时能用。施工现场的临时用电接口不可外露, 且电缆要设上支架或是挂在墙上, 并安装漏电保护器, 所有用电要根据国家规范要求进行。工作人员每天24h轮流值班, 特殊工种人员必须持证上岗等。严格实行以上保护措施, 能有效确保工程的施工安全。

7 结束语

综上所述, 本文结合了工程实例, 从工程设计与合同管理、工程进度、质量、成本控制以及安全文明施工管理等环节对写字楼装修改造工程项目管理做出了探讨。并提出对设计进度与质量进行跟踪管理, 提出健全装修工程技术质量管理制度的措施, 以及通过做好四个阶段的控制降低装修成本等意见。

参考文献

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