集中商业业态规划

2024-12-06

集中商业业态规划（共3篇）（共3篇）

1.集中商业业态规划篇一

商业项目定位与业态组合如何规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提„„

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人

群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

2.集中商业业态规划篇二

当今时代，商业市场瞬息万变，行业之间的竞争也日趋激烈。在不断变化的环境中，商业地产企业只有不断做出相适应的调整，辨明主流趋势，快速制定战术并给予实施，才能率领大型作战军团在变化的浪潮中稳步前进。调整的战略在于内外兼修，对于商业综合体而言，单独业态需要进行微调、创新，才能使其继续保持其旺盛的活力，起到吸纳和带动作用;除此以外各业态之间的组合设计，也需要一定的创新和重组，才能使其发挥联动作用，产生更大的效益。

本文就万达广场中各业态内部的设计要点优化，以及各业态之间组合设计的创新模式，给以简要阐述，以期对以后工作起到一定的借鉴和参考作用。

图1

一、儿童娱乐

万达宝贝王是万达集团进军儿童产业的重要标志，也是万达集团向体验式综合业态转型的重要战略之一。宝贝王的功能布局，经过几次大的调整，正在不断优化，形成更加适应市场需求和运营管理的新模式。与其功能要求相对应，宝贝王的规划设计要点如下：

1.强调娱乐与零售

根据宝贝王的调整要求，将重点打造娱乐区和零售区两部分的功能。娱乐区与零售区的开口为3跨，可并列设置也可以分设。娱乐区需要设置开敞空间，视角良好。零售区应尽量保证在园区内部能够看到整体的零售区域情况。

图2

2.空间方正

宝贝王规划区域应尽可能规整，避免出现狭窄、异形空间。

图3

3.流线宜形成环路

宝贝王园区内宜形成环路，有利于娱乐区的分布与各功能区之间的联系。

图4

二、万达影城

万达影城经过近几年的经营，也总结出许多有用的经验参数和设计导则，包含总体规划、影厅布局、流线设计、层高要求、座位数预估等方面，以下举例说明其中的几点：

1.影厅排布

图5

应在综合体内选择合适的区域规划影院，一般为顶层，柱网布置均匀、规整，不宜包含高层塔楼的核心筒区域，宜选择长方形区域，沿综合体的长边方向布置走廊和双边影厅。

2.流线规划

在满足消防要求的前提下，应尽量减少走廊的数量和长度，以增加有效使用面积。影城观众主走廊应简洁清晰、易于方向辨识为要。应避免流线交叉和反复，影城大堂和巨幕厅进散场口等可能发生观众聚集的区域需考虑局部放大。

图6

3.座位数预估

按各影厅的建筑面积或轴线面积(A)进行估算，座位数约为(A/1.5)x0.8，此数值已考虑到深化设计后会增加的管井、设备间、疏散通道等对座位数的影响。

三、室内步行街

1.室内步行街的形态

室内步行街宜设置为曲线形。这样设置有利于商铺面积多样化，室内街视觉感也较为丰富，增进人的体验感，避免一望到底、缺乏吸引力。

图7

2.中庭周围商铺划分

店铺分隔墙顺应中庭中点向外放射方向，中庭弧形店面线等分，往里可以拐弯变回方整空间，尽可能不要出现狭小夹角空间。

图8

3.主题餐厅的位置

可以置于端头或中庭附近，尽量利用进深较大的角部空间，开口不用太大，1~2跨均可，内部空间进深可以加大，消化角部不好处理的大空间。

图9

四、各业态之间的组合设计要点

以上都属于业态内部的优化措施，对于商业综合体而言，各业态之间如何产生互利和带动作用，使各业态同时发挥最大效益尤为重要。针对万达广场的各主力店、次主力店、室内步行街的组合，总结各业态组合设计得要点如下：

1.儿童业态宜设置在二层，不宜设置在一层、三层

儿童业态由于有独立疏散楼梯要求，设置在三层容易浪费多余的公共空间，设置在首层又比较浪费首层租金较高的店铺，因此宜设置在二层。三层可以布置电玩、主题餐厅等业态，消化角部或进深过大空间。

2.塔楼宜设置在百货楼或综合楼的角部万达广场的中部多为室内街环保的百货楼、综合楼，其中有塔楼的项目多位于其上。但由于儿童业态、百货等主力店都希望有较方正规整的大空间，塔楼核心筒应设置在这些亚太偏于一角的位置，尤其忌讳布置在此类业态中间区域，这样势必影响空间布局，降低使用效

图10

3.加强端头带动作用，中间部分连贯与均质

由于宝贝王、电玩、百货这类主力店，甚至包括部分次主和主题餐厅等大型业态，对吸引人流和目的性消费有一定的引导作用，其出入口宜设置在步行街的两端，这样可以吸引人流经过更多中间段的店铺。同时店铺也宜群聚、均好布置，这样能使各个店铺的商业效益发挥到最大。

3.集中商业业态规划篇三

及业态定位、功能布局说明

一、项目地理位置：

江华春晓商业广场位于江华县唯一一条老商业街春晓路核心地段，北面临街为春晓路，南面为教邮小街，东为永发路（暂定），西为盛世路（暂定）。地理位置非常优越。东面入口为长征路，西面临近江华县政府；往西步行离萌渚路仅约3分钟、往东长征路约100米。距离火车站、汽车站都非常便利。附近有爱塞丽雅大酒店、咖啡地带等休闲场所。

二、项目配套设施：

江华春晓商业广场总占地面积8000平米，总建筑面积26000平米，单层面积为6000多平米。地下一层，地上三层，共四层。工程建筑为全框架结构。拥有配套完善的设施，其中包括双向扶梯、中庭天井、休闲小站等；外围有临时停车场，100米临街广告展示橱窗。

三、项目经营优势：

江华春晓商业广场是由零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司鼎力打造而成，与江华瑶族自治县市场服务中心联合管理。

商场将携手大型知名连锁西式快餐、国内连锁品牌电器等作为战略合作伙伴，集品牌旗舰店、精品服饰、鞋类、中外化妆名品、义乌小百货、新型超市式农贸市场为一体，引领江华商业购物新概念，满足顾客“一站式”消费的大型商业购物中心。

春晓商业广场是江华首家商业集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的主题概念型购物中心，拥有上万个商品，200多种品牌，50多个精品旗舰店。可以满足春晓路每日上万人次的消费需求。

春晓商业广场将依照江浙商业发展新模式，全力打造江华购物中心时尚新坐标。

四、项目业态定位：

春晓商业广场是江华首家集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的主题概念型购物中心；

主力店：大型知名连锁西式快餐、国内连锁品牌电器；

次主力店：50多个精品旗舰店；各类品牌化妆品、名品服饰、鞋类中心、名牌皮具箱包、世界精品钟表眼镜、著名金银珠宝品牌。

五、功能配套：