房地产项目联合开发协议书

房地产项目联合开发协议书（精选18篇）

1.房地产项目联合开发协议书 篇一

房地产联合开发协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ 富强商街”（暂定名）项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

项目概况: 本项目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，规划用地为商业建设用地，项目拟报建约5万平方米，地上16-18层（包括住宅面积约3.5万平方米，商业约1万平方米）地下一层为储藏室及人防工程。项目对接开发政策为衡水棚户区改造相关政策。

第二条 合作标的

（一）双方联合开发标的位于衡水市大庆路中华大街交叉口东路南土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准，在该地块上拟建住宅及沿街商业项目。

（二）甲方运作的土地类型为商业住宅用地，开发房地产手续由甲方运作，按当地棚户区改造相关政策行文执行。甲方负责项目开发的整体操作，按照当地棚户区改造方式与政府进行项目的实施。

（三）甲方所开发的该宗土地，保证合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担； 合作方式

甲已双方按照协商要求，项目的利润收益数额按比例分配，其中甲方以前期已投入资金占此项目份额的%，乙方投入万元，占有此项目的份额的%。乙方向甲方缴纳项目合作保证金万元，后续资金政府公示完毕后补齐，若因甲方原因造成项目不能进行保证金款退还乙方，若公示完后，乙方不能补齐，保证金不退，甲方有权另寻其他合作方合作。

（三）甲方负责该项目开发资金管理、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。第四条 合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕；⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的；⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的；⑷其他双方认为应该完成的事项。

项目规模

建筑规模按甲方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。

利润分成

在该项目竣工后，甲乙双方按照本协议第一条第一款约定，按比例分配收益。甲乙双方抽取各自收益的5%作为准备金，弥补物业公司正式接收前亏损部分，多退少补。

权利和义务

（一）甲方落实合作开发项目用地规划手续，办理项目占地的使用地规划批文，土地使用不附带第三者的利益限制。

（二）甲方落实合作开发项目占地的规划报建工作。

（三）甲方完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

（四）甲方保证完成项目前期拆迁至土地摘牌。

（五）甲方及时缴纳各相关部门规定的各种税费。

（六）乙方按协议要求，负责该项目的开发资金筹集，保障乙方所承诺出资份额资金的落实到账。

（七）为保障该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

（八）项目开发销售收入除用于保持正常施工进度外，留有备用资金后，剩余沉淀资金，按甲乙双方所占项目份额比例分配。第九条 声明及保证

甲乙双方应保证以下事项真实可信：

甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。

乙方所投入得资金来源合法，无任何其他问题，且有权签署并有能力履行本协议。

在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

保密条款

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限至本协议终止。

协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内签订书面变更协议，该协议将成为其他补充协议不可分割的部分。未经双方许可，任何一方无权变更本协议。

协议的转让退出

除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。

如因单方原因退出此协议，在双方协商同意的情况下，按照出资时间和金额计算利息，清算退出。利息按照出资到账时间的人民银行同档期利息计算。甲方不享有此条款协议的权利。

争议的处理

（一）本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

（二）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人按照本协议合作原则协商解决，协商或调解不成的，可根据情况依法向人民法院起诉。第十五条 违约责任

甲方隐瞒真实情况，合作的该地块不合法致使项目无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息；合作的地块有其他纠纷影响项目建设的，造成的损失由甲方负责。

（二）乙方不能如期筹集项目开发所需资金的，甲方可视为乙方违约而与乙方解除协议另寻合作方。

（三）合作的某一方违反本协议保密规定泄漏秘密的，造成的损失或因此造成项目停滞由泄漏方负责。

（四）合作的某一方违反本协议关于协议更改规定的，所作出的更改内容无效，由此产生的损失由违约方承担。

（五）合作的某一方违反本协议关于协议转让规定的，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十六条 协议的解释

本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。

补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

协议的效力

（一）本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。

（二）本协议经甲乙双方签字盖章后生效，全部条款履行完毕后自然失效。本协议壹式四份，壹份陆页，甲乙各执贰份。

甲方：（盖章）

乙方：（盖章）

法定代表人：

法定代表人：

项目全权委托人：

项目全权委托人：

2.房地产项目联合开发协议书 篇二

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

3.我国房地产开发的项目管理 篇三

关键词：房地产 施工系统 项目管理 成本控制

0 引言

房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。我国房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文分析我国房地产开发项目管理存在的问题，提出如何改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。

1 我国房地产开发项目管理存在的问题

1.1 业主方项目管理自身存在的问题：①由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。②资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％、70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。③技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定>，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高，需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验，但目前具备如此高素质的人才并不多。④工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。

1.2 委托监理存在的问题 目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题。①权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。②建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。③甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。

2 房地产项目管理的实施

2.1 房地产项目管理中的成本控制 成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

2.2房地产项目管理中的进度控制房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招授标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控，建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发，开发手续，工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。

2.3 监理存在问题的管理

2.3.1 完善监理制度，提高监理水平。一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。

2.3.2 明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。监理单位与承建单位之间是监理与被监理的关系。承建单位必须接受监理单位的监督检查，并为监理单位开展工作提供方便，监理单位应为项目的实施创造条件，按时按计划做好监理工作。监理单位与承建单位之间没有合同关系，监理单位之所以具有监理职能，一是建设单位的授权；二是在建设工程施工合同中已经事先约定；三是国家建设监理法规赋予监理单位具有监督实施有关法规、规范、技术标准的职责。

2.3.3 建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。主要体现在以下几方面：①将工程施工阶段的监理业务委托给监理公司时，应在监理合同和工程建设施工合同中明确规定监理的权限，除签署工程进度款付款凭证和审查工程结算外，还应将应有的权限全部授予监理工程师；⒓对项目监理部的人员组织机构进行审查，要求各专业监理人员到位，监理人员执业资格满足相应要求，对不合格的监理人员应要求监理公司更换。③对监理规划和监理细则进行审批，对不适合的内容要求进行调整；④对监理部的监视和测量设备的有效性进行检查，不定期抽查监理工作是否到位，定期对监理资料及监理成果进行审查。

2.3.4 对于甲供材料的质量控制，监理单位应参与材料招标的资质审查，避免不合格材料参与竞标。对进场材料，应会同建设单位严格按供货合同与质量检验标准进行质量检验。

3 结束语

4.房地产项目合作开发协议书 篇四

甲方： 乙方：

为促进县域经济发展，提高市场化、产业化和规模化水平，积极推动奇台县建筑产业发展，甲乙双方本着平等互利、优势互补的原则，就结成长期、全面的战略合作关系，实现资源共享、共同发展，并为以后更加深入的合作建立一个坚实的基础，经友好协商达成以下共识：

一、项目内容

项目地址：中学以北、幸福南路以东、东关大街以西。规模：项目共 48.64 亩，分为相连的两宗地（四至界限位置和面积最终按规划局提供的蓝线图为准）。宗地1、33.7亩。宗地2、14.94亩。

1、公司已经于2018年 1 月 6日以摘牌方式获取项目的土地开发权并办理完成相关土地手续，现卓创房地产开发有限公司已经完成规划设计可以立即进行开发建设。

2、公司承诺协调保证项目用地为可以施工的凈地，如果因为项目用地上的拆迁没有完成而影响进场开工建设的，卓创房地产开发有限公司不承担这期间的甲方所支付的该地块的土地出让金的利息，直至完成拆迁为止。

二、合作机制

1、三方以长期战略合作的角度，共同协商探讨，制定合作发展目标，逐渐形成长期稳定的业务合作伙伴关系；落实具体联系协调人员及业务对口单位，逐渐形成及时畅通的业务联系渠道。

2、三方郑重承诺，在市场主导的基础上，积极建立紧密的合作关系，努力形成交流频繁、合作互动的良好局面。

三、其他事项

1、三方皆承认对方为自己的战略合作伙伴，双方的合作方式没有排他性，双方在合作的同时，都可以和其他相应的合作伙伴进行合作。

2、本协议为合作框架协议，合作项目中具体事宜需在正式合同中进一步予以明确。框架协议与正式合作合同构成不可分割的整体，作为甲乙双方合作的法律文件。

3、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

4、本协议自甲、乙双方签字日起生效。甲方：

（负责人签字盖章）

乙方：

5.房地产项目合作投资开发协议书 篇五

甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方经友好协商，本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则，就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议：

第一条 投资开发主体

1、甲乙双方同意，以双方注册成立的 ____________________有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。

第二条 出资比例及支付

1、有限公司注册资本为人民币_____万元。甲乙双方在公司出资比例为：甲方出资人民币______ 万元，占注册资本的_____ %；乙方出资人民币____ 万元，占注册资本的 _____%。

2、有限公司注册成立时，甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应____年____ 月____ 日前将___ 万元支付至公司 帐户；乙方应___ 年____ 月_____ 日前将人民币______ 万元支付至公司帐户。

3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金，则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃，违约方应向守约方或股东之外的他方办理股权转让的手续。

4经甲乙双方股东同意，公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。第三条 公司经营范围

房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售；自有房屋的物业管理。

第四条 管理机构设臵

1、公司董事会由_____ 人组成，其中甲方推荐____ 名董事，乙方推荐___ 名董事。在董事会中，由____ 方董事出任董事长，在项目公司中，甲方推荐总经理人选；公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定，双方各指派财务人员.2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员，必须按照公司章程进行管理。对不能胜任和违纪人员，公司有权辞退。

3、公司的利润分配，按会计结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益，按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。

4、甲乙双方承诺，公司投资收益如用于股权分配以外的用途，需经董事会决定后，报甲乙双方确认后执行。

5、凡涉及公司的具体事项，均以公司章程的约定为准。第五条 双方权利与义务

1、甲方的权利和义务：

（1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为项目开发提供人民币_____ 万元的启动资金（含注册资金）；

（2）负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划，争取开发项目利益的最大化；

（3）与乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会通过；（4）严格遵守本协议其他条款约定的甲方义务。

2、乙方的权利和义务：（1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为开发项目提供人民币_____ 万元的项目开发启动资金（含注册资金）；

（2）负责开发项目建设中与对外主要关系的协调，尽可能的取得优惠地价和开发建设的优惠政策，谋求合作公司利益的最大化；

（3）与甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会和通过；（4）严格遵守本协议其他条款约定的乙方义务。第六条 终止协议的约定

1、甲乙双方确认，本协议是以第四条约定的内容为合作前提和基础，如果甲乙任何一方违反本协议第四条约定时，则另一方有权选择终止本协议的履行。

2、任何一方违约，违约方均应对非违约方因此造成的一切直接经济损失及可得利益损失进行赔偿。

3、由双方确认的因素造成公司无法履行责任,仍可能构成终止本协议的理由。

第七条 不可抗力因素

1、如发生不可抗力，导致任何一方无法履行协议时，在不可抗力持续期间应终止协议，履约期限按上述中止时间自动延长，不承担违约责任。

第八条 其他

1、本协议生效后，双方均应按照本协议的约定及时、全面的履行各自的义务，非经双方协商同意，任何一方不得擅自变更、解除或终止本协议。

2、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规。

3、本协议在执行过程中发生争议的，双方本着友好合作的原则协商解决；如协商不成，双方一致同意由临沂仲裁委员会仲裁。

4、本协议未尽事宜，双方可以以补充协议另行协商确定，补充协议经甲乙双方签字盖章后具有与本协议同等法律效力。

5、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，四份文本具有同等法律效力。

6.房地产项目联合开发协议书 篇六

甲方:王元忠（身份证号码：5***121592）

乙方:朱小华（身份证号码：5***200127）

丙方:李学平（身份证号码：5***10042X）

丁方:巴中市天柱房地产开发有限公司

鉴于：

1、甲、乙、丙、丁四方就共同投资合作开发经营通江县诺江镇原“南城金都”（现更名“华府首座”）房地产项目（以下简称“华府首座”项目）的相关事宜于2013年元月3日在成都签订了一份《合作开发经营房地产项目协议书》（以下简称“合作协议”）。

2、在履行“合作协议”过程中，丙方已投资到“华府首座”项目的资金共计800万元，其中300万元系向丙方借款，500万元系向第三人借款。乙方应于2013年1月5日前到位的1000万元投资款中，尚有200万元至今未到位。乙方无资金实力继续履行“合作协议”中约定的投资义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进，给甲、乙两方造成了损失。

基于前述情况，为了让“华府首座”项目顺利推进，经四方共同协商，一致确定乙方和丁方退出“华府首座”项目。现四方本着平等自愿的原则，就乙、丁两方退出“华府首座”项目的相关事宜以及由此导致“合作协议”变更的相关事宜协商一致签订本协议供四方遵守：

一、基于乙方无资金实力，无法继续履行“合作协议”中约定的投资

义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进的事实，乙、丁两方提出退出“华府首座”项目，对此，甲、丙两方表示同意。

自本协议生效之日起，乙、丁两方即算退出了“华府首座”项目，自此，乙、丁两方即不再是“华府首座”项目的合作主体，对“华府首座”项目不再享有包括“合作协议”约定的30%权益份额在内的任何权益，乙方对“华府首座”项目也不再负有投资义务。乙方除有权依据本协议第四条的约定向甲、丙两方主张该条约定的债权外，乙、丁两方不得以任何理由和任何方式对“华府首座”项目和对甲、丙两方主张任何权利。

与此同时，“华府首座”项目即归甲、丙两方合作开发，合作开发主体即由甲、乙、丙、丁四方变更为甲、丙两方。

由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，而丁方又系乙方的关联公司，且 “华府首座”项目刚启动不久，并未达到“合作协议”约定的管理费支付条件，故不存在“合作协议”第五条约定的管理费及其支付问题。

二、“合作协议”约定的乙方在“华府首座”项目所享有的30%权益份额及相应的义务全部由甲、丙两方某一方承接或两方共同承接或两方找第三人承接，具体承接事宜由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。

三、对于乙方利用从丙方所借的300万元借款投入到“华府首座”项目形成的300万元投资款的处理及乙方向丙方所借的300万元借款及资金占用费和相应违约金的归还约定：

自本协议生效之日起，乙方已向“华府首座”项目投资的300万元即转为丙方后续应履行的投资义务的投资款，同时乙、丙两方间300万元借款本金归还问题即算了结，“合作协议”约定的资金占用费即停止计算。

截止本协议生效之日止乙方应付丙方的300万元资金占用费和违约金共计万元，乙方应于2013年月日以前支付给丙方，如逾期不支付，则应按每逾期一日千分之一的标准向丙方支付违约金。“合作协议”中有关担保的约定对前述未归还的资金占用费仍然有效。

四、对于乙方利用从第三人所借的500万元借款投入到“华府首座”项目形成的500万元投资款的处理：由甲、丙两方各向乙方退还250万元投资款，退还时间为自本协议生效之日起由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，故不存在支付前述投资款利息的问题。若甲、丙两方逾期向乙方退还前述投资款，则根据逾期支付的金额和逾期的天数按每逾期一天千分之一的标准计算向乙方支付违约金。

五、乙方向第三人所借的500万元借款本息归还问题，由乙方自行处理，与甲、丙两方及“华府首座”项目无关，乙方确保其前述债权人不基于乙方所欠的前述借款而找 “华府首座”项目及甲、丙两方的麻烦，如有前述麻烦发生，则乙方应向甲、丙两方各支付100万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

六、乙、丁两方尚需履行的义务：

1、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将“合作协议”约定的以丁方名义竞买的“华府首座”项目土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司按照政府相关部门的规定办理，如涉及税、费等由四方平均分摊。

2、在前述土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下之前，乙、丁两方必须保证不因乙、丁两方的债务等原因导致前述土地使用权及“华府首座”项目被主张权利，否则，除按“合作协议”中的相关约定处理外，乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付300万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

3、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将近期开发经营过程中已经以丁方名义与相关主体签订的相关合同的权利义务与相关主体协商变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司及合同相关主体按照《中华人民共和国合法》的相关规定办理。如丁方拒绝办理，每拒绝办理一起合同，则乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

4、乙、丁两方对“合作协议”及本协议约定的所有事项及所知悉的有关“华府首座”项目及甲、丙两方的商业秘密负有永久保密义务，如乙、丁两方任何一方违反，违约方按每发生一起泄漏前述秘密的事件，分别向

甲、丙两方各支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。

5、乙、丁两方应当及时适当地履行因其退出“华府首座”项目而涉及的应当履行的其他义务。若拒绝履行，应赔偿因此而给“华府首座”项目及甲、丙两方造成的损失。

七、乙方因首期投资款未足额到位及无资金实力履行后续投资款到位的义务，由此根据 “合作协议”第十三条的约定乙方应向甲、丙两方支付的违约金和赔偿金，甲、乙两方表示暂时保留追索权，在乙、丁两方完全履行了本协议约定的义务的情况下，甲、丙两方放弃追索权并不再追究。

八、因乙、丁两方退出“华府首座”项目而涉及调整和变更《合作开发经营房地产项目协议书》的其他事宜，由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。

九、本协议经甲、乙、丙三方方签字及丁方法定代表人签字并加盖公章后生效。

十、解决本协议的争议方式与“合作协议”相同。

十一、本协议一式四份，四方各持一份。

甲方（签名）：

乙方（签名）：

丙方（签名）：

丁方（盖章）：巴中市天柱房地产开发有限公司 法定代表人（签名）：

7.房地产开发项目风险管理 篇七

1 房地产开发项目风险管理目标

一般来讲, 风险管理目标可以分为两种, 即:损失前目标和损失后目标。损失前目标是指一个科学的风险管理系当中要具有的目标, 其包含了经济、承担社会责任目标以及烦恼减少与忧虑安全等目标, 这些属于基础性目标, 不会因企业的损失而受到影响;损失后目标是指在投资前即可预见的, 损失发生后企业在最低限度内所能承受的目标, 其主要包括生产、不断经营、稳定收益、发展等目标。风险管理的目标就是要在投资损失产生之前保持企业经济的正常运转, 而损失产生后的恢复工作也应做到尽善尽美。所以房地产企业的投资风险管理目标就是, 投入小成本将风险所带来的损失降至最低, 以确保投入资金的安全。

2 房地产开发项目风险分析

2.1 投资决策阶段风险

决策阶段是房地产开发过程中一个关键的程序。之所以说开发种类的定位对工程成功与否非常重要, 是因为房地产行业容易受到控制土地供应量、约束土地应用、规定贷款利率、环境保护要求、政府房价约束等相关政策的影响, 以及投资方向、投资规模和税收方面的控制, 这些都会对房地产开发工程造成相应的风险。再则房地产土建项目一经完工, 就很难再对开发种类进行更改。

2.2 土地因素风险

土地是影响房地产投资风险的决定性因素。土地是房地产开发工程的基础和根本, 土地所在地的经济、行政、社会以及自然条件等因素, 可直接影响到工程的收益。其具体风险表现为:土地取得方式、调控制度不同、土地变更等产权制度不同以及土地政策的实施力度等方面。

2.3 建设过程风险

时间、质量与成本是房地产开发工程建设阶段的关键内容, 也是三大风险原因。房地产开发工程建设阶段的目的是项目建设要按期、按质、节约地完成, 以保证尽早售出并把资金回收。尽管建设阶段风险比前期阶段低, 但依然存在很多无法防范的风险, 关键有: (1) 自然风险, 就是地形地势、气候环境的改变对施工安全导致的威胁。 (2) 拖延工期风险, 受主客观原因影响导致现实项目的完成和计划差异引发的风险。 (3) 项目质量风险, 因为设计不当与施工质量问题带来的风险。 (4) 成本风险, 工期的增加导致投资成本增加的风险。

2.4 销售阶段风险

(1) 销售时机风险。房产市场是有一定周期性的, 一般会有高峰、收缩、低谷、恢复四个阶段, 要找准目标顾客群, 抓住销售黄金期, 通过加大户外、电台等宣传媒介的推广力度, 同时运用多种营销模式, 在短时期内把房屋销售完毕。 (2) 租售合同的风险, 租售合同应做到条款清楚确定、具体、科学, 要由专业人员进行起草, 并且经过法律工作者审查后方可使用。在销售滞后, 业绩不理想的状况下, 也能使用租售几种经营形式, 尽快让资金周转加收, 使空置率减少, 资金压力减轻。 (3) 物业风险要定期组织对建筑物和附属设备维修, 在萌芽当中消火隐患。

3 规避与降低开发风险的措施

3.1 完善风险管理相关法律法规及制度

目前我国很多法律法规及制度还处在探索的阶段, 与WTO相关的建设项目工程风险管理还不相适应。针对这些问题, 我们要参照国际惯例, 结合我国实际, 研究建立起更为科学的项目保险和担保制度, 如:担保、保险的相关规范以及费用收取方式等。

3.2 企业完成多样化的投资

多样化投资就是把资金有选择的放到不一样种类的开发工程上, 能够投资建造不一样收入层次的居民所需要的不一样种类的建筑, 比如住宅、商店、娱乐场所、商场和写字楼等等位置。这样分散投资能够使将来收入的不确定性减少。不一样种类的房地产开发时候的风险大小也不一样, 收益高低也不相同, 收入与开发风险成正比。把资金投入不一样的房地产开发工程就会降低整体的开发风险, 其实就是用投资高收益的工程去弥补低收益开发工程导致的损失, 最后达到一个相对平均的收益水平。因此, 多样化投资的重点是假如确定不一样种类房地产的投资比例, 把资金投入的比例确定好就可以即降低开发的风险又可以得到相对高的开发收益。

3.3 把初步的市场调查做好, 预测市场风险, 防止战略与措施失误

早期阶段的发展房地产工程包含经济环境、范围构造与城市发展规划、业务发展规划与政策、地区零售市场、将来的地产供应、现场条件多个方面的内容。经过时间、过程、部位、规模、硬件、布局、性别、竞争与兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析与人性等几个参数综合评价工程的可行性。要注重后期管理的地产业务, 由于后期的管理是地产生存的基础。所以, 地产要有专业的管理团队, 完成统一的地产经营管理;建立招商统一、营销统一、服务统一、统一监督物业管理企业管理概念。

3.4 签订预租预售合同

房地产开发工程在得到商品房预售许可证到项目完工以前和客户签订预租与预售合同, 这样能够避免开发后的房地产空置, 最后导致售价跌落的风险。同时开发商还需要面对的一个问题就是, 假如签订预租预售合同, 尽管能够降低开发商的风险, 但是就会相应的提高客户的风险。开发期愈长, 客户就愈不愿意与开发商签订这种固定价格的合同, 因此面对这个问题, 开发商就需要把租金与售价压的非常低。

3.5 提升房地产工程及员工的风险意识

首先要在房地产工程立项之初就具有风险意识, 在政策、环境发生改变时要及时做出调整, 以规避风险。其次是要加强企业员工的抗风险素质培养, 强化员工的风险意识。

4 结束语

房地产开发项目的建设是一个有相对长周期的经过, 工程的一次性、不能重复性特征与经过中很多的不确定原因, 构成了工程经过的各类风险, 风险充斥在每个经过。所以, 房地产开发企业在重视对风险控制的同时, 还要建立科学的开发组织构造, 完善管理制度, 拟定企业的发展规划。同时还要提高企业的策划、技术创新和项目管理的能力。管理人员要对风险率高的程序加强管理, 尽可能降低不确定的风险, 这才是对房地产开发最有效的风险控制方法。

参考文献

[1]沈亮.房地产开发项目风险管理研究与应用[D].北京邮电大学, 2007.

[2]闫溦.基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究[D].东北农业大学, 2007.

8.房地产开发项目管理浅议 篇八

摘要：房地产业随着经济的快速增长在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。房地产开发自身投资大、利润高、风险大的特点决定了它是一个综合性很强的系统工程。在房地产开发管理中，项目管理作为重要的管理手段，是提高工程项目整体竞争力和整体效益运用的最为广泛的管理手段。本文首先对房地产开发项目的含义及特点进行了简单介绍，进而分析了房地产开发项目管理的难点，最后提出了加强房地产开发项目管理的建议。

关键词：房地产；开发；项目管理

引言

项目管理在房地产开发项目中占有很重要的地位。它是一个系统工程，同工程建设的各方面紧密相关，项目管理的好坏在很大程度上取决项目实施的各个阶段的措施.在房地产开发项目中工程建设的各个阶段，只有运用合理的项目管理手段、管理的职能与科学的技术方法，才能在建筑市场竞争中占有一席之地，本文就项目管理目前所存在的难点问题及采取的措施作了简要的阐述，以求达到房地产业的健康发展。

1.房地产开发项目管理的基本含义及特点介绍

房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要內容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。另外，成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。

房地产开发项目具有以下几个特点：首先，房地产开发项目其位置固定、项目单一。房地产企业项目建设及使用均具有固定的地理位置，项目论证要考虑到地区差异。项目开发是以单个的项目为对象，由于项目在选址、规模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等独立特点，各开发项目存在很大的差异性。项目点多面广，各个项目部的权力很大，公司管理起来比较困难，常见的控制方式就是以报表为主、监督为辅。其次，房地产开发项目的资金占用大、回流周期长。房地产企业项目开发往往需要投入大量资金，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求，完成一个项目要很长时间，大量的资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间，资金回流很慢，要求企业要高度关注资金的可持续投入和保障经营资金的流动性。另外，房地产开发项目面临的风险也很大。它非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。建设时间长，建筑材料价格和劳动力价格等可能都有很大变化，严重的会影响整个项目盈亏。而且一旦投入成为现实，转型基本不可能。

2.房地产开发项目管理目前存在的难点

2.1项目设计资源整合不足

目前的房地产开发项目有一种向精装修发展的趋势，如果项目设计资源整合不足，就会导致房产建筑交付标准不明确，使得装修设计滞后，而后期为了满足交房时间又仓促装修，使房产建筑的质量遭人质疑。

2.2合同在施工阶段执行不严谨

工程施工中的合同内容不够全面、条款不严谨，由于建设工程承发包合同条款多、文件涉及范围比较广，合同中技术要求、工程范围不是很明确，合同中条款互相矛盾、存在错误、用词异议性问题常常难免。造成工程质量难以保证、工期延迟、工程造价难以控制，合同执行必然受阻，导致建设工程施工合同履约率低。

2.3房地产单位各自为政，缺乏合作

房地产开发工程单位多、施工单位多、设计单位多、施工工作交叉作业多等这些特点导致各个单位进场与退场的时间各不相同，由于其中一些单位之间并不存在合同从属关系，导致各方依各方的习惯、进度办事，互相之间并不沟通，出现问题也不寻求解决的方式，合作意识极差，这就导致工程施工现场一片混乱，所有单位都想各自为政，这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度，还会造成项目成本的增加。

2.4房地产开发项目成本失控

成本控制管理从调研到楼盘交付使用的各个阶段，不仅要加强事后成本控制，而且不能忽略加强项目开发过程中的成本控制。如果监督管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。开发成本、开发费用、税金等都积压企业利润空间。

3.加强房地产开发项目管理的建议

3.1加强房地产开发项目风险管理

风险防范的方式一般有以下几种：首先，风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。其次，风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。

3.2完善房地产开发项目的进度管理

进度管理的主要方法是网络计划方法，网络计划以网络图为基础。网络图是反映项目各工作或活动间逻辑顺序关系的图，它既能反映项目工期，又反映各工作间相互关系、前后次序，通过对关键线路的分析，施工计划的审核，合理统筹安排主次要工作和各项资源，能够有效控制工期。对开发商而言，进度管理是项目管理的重中之重，对此应落实管理目标责任制，强化职能部门的指导监督作用。为此，认真做好工程前期准备工作，编制切实可行的施工组织设计非常重要。在工程施工前期准备工作中，项目部应依据工程规模及难易程度确定管理人员、专业人员的数量并进行职能分配，项目经理作为项目的负责人，在公司的领导下，组织本项目人员认真熟悉图纸，与设计院、监理、施工单位等进行图纸会审，把图纸上的问题逐条理出，共同研究解决问题的策略，做到及早发现和解决问题。审核人员及材料进场计划，在公司要求工期内制定详细的施工进度计划，在进度过程控制中应认真客观制作工程形象进度表，检查流程表等各项管理制度的要求，责任到人，定期检查，确保各项制度的落实。

3.3对项目成本管理进行不断完善

作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。

4.结束语

目前，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业而言，不仅要注重项目进度的管理，更应注重项目管理成本的控制，这些都是项目管理成败的基础。

参考文献：

[1]刘魂巍.建设单位对工程进行进度控制的方法及对策[J].经营方略，2012（14）

9.房地产项目联合开发协议书 篇九

甲方：城步县农机公司

乙方：湖南鑫旺佳房地产开发有限公司

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“城步县农机公司仓库地块房地产项目”事宜，经友好协商，达成如下意向协议：

一、合作方式及内容

1、甲方提供土地位于城步县城八角西路两侧，总面积约为13亩，该地块为甲方原仓库用地，土地属性为仓储划拨用地，该地块经甲方申请县国土、规划等部门同意变性为商居出让用地，同时能达到如下规划条件：容积率3.5以上，建筑限高50米以上，甲方负责土地范围内的拆迁并承担相应的拆迁费用，在县政府该项文件批复前，乙方不产生费用。

2、该项目以乙方公司名义开发，乙方在满足上述第一条第1款的先决条件下，同意协助甲方衔接县政府及各职能部门完成土地变性，并为土地变性和该项目开发建设提供全部资金。

3、合作双方利益分配，该项目开发完成后所形成的总建筑面积按如下分配：

（1）甲方分得800平方米的门面即（临大街分得500㎡侧门面分得300㎡位置由乙方确定）及200平方米的办公房，甲方持有上

述物业产权，其办证费用由甲方自理。

(2)乙方向甲方有偿提供44套住房，以便甲方用于安置甲方职工，安置房位置由乙方按总布局确定，户面积不低于120㎡，住房计价按建筑面积计算，职工的44套住房收费多层按1050/平方米、高层按1360元/平方米（全市平均建安价）

（3）甲方的商用门面及办公楼的产权相关税费甲方自负。

(4)余下的建筑面积全部归乙方所有，任由乙方处置。

二、前期工作以甲方为主，乙方协助，双方派员，共同负责。双方

负责完成该项目的立项、土地变性等各项合作。

三、甲方双方完成前期工作基础上，在办理土地用途变更手续时，双方约定在三个工作日内签订正式《房地产项目合作开发合同》。正式合同以本意向协议作为双方合作的基础，具体合作内容，以双方的正式合同为准。

四、违约责任

如果甲乙任何一方未按本意向协议约定与对方签订《房地产合作开发合同》，则违约方须承担违约过失责任，赔偿守约方因此花费的成本和予期利益。

五、其它事项

1、本协议未尽事宜，由甲方双方协商决定

2、本协议由甲乙双方法定代表人或授权代表人签字应加盖公章后生效。

甲方：城步县农机公司乙方：湖南鑫旺佳房地产开发有限公司

法定代表人：法定代表人：

委托代表人：

账号：

联系电话：

10.房地产委托开发协议书 篇十

甲方：中牟县白沙安居物业管理有限公司 乙方：河南豫达建筑安装工程有限公司

依据《合同法》及其他有关法律法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方开发建设富鼎职工生活区项目相关事宜达成如下协议，共同遵照执行。

第一条项目概况（以下简称“本项目”或“项目”）

1、项目名称：富鼎职工生活区建设项目

2、项目位置及四至：东临杨桥路、西临电厂路、南临魏庄土地、北临魏庄土地。

3、项目用地：规划总占地85.10亩。

4、建设规模：总建筑面积约101932.00平方米。

第二条项目委托及权属

1、甲方全面委托乙方代为开发本项目，乙方同意接受委托，按本合同约定内容完成本项目。

2、本项目由甲方委托乙方开发建设，项目的所有权属归甲方所有，由甲方自行支配。

第三条项目委托的内容和方式

1、本项目各项政府批准文件及手续由甲方进行办理，乙方协助。

2、甲方取得相应手续后，甲方委托乙方负责本项目建设开发。

3、在本项目建设过程中，双方应加强沟通，甲方有权参加乙方和施工单位组织的工程例会，原则上每周应召开一次工程例会，-1-

4、甲方负责对本项目设计、施工方案的审定，对施工、监理工作、工程进度及工程质量实施监督、协调，参加项目工程例会，通报工程进度、及时协商、解决本项目过程中所遇到的问题。

第四条 甲方的权利和义务：

1、甲方成立项目领导组，并确定具体项目联络人员；

2、审定设计单位编制的设计方案、施工图，及工程施工预算与决算及费用支出。

3、参加本项目工程设计、施工单位的招标工作，设定招标条件。监理单位由甲方负责选聘。

4、查验工程进度计划实施情况，检查施工质量，发现质量问题和其他问题及时反馈给乙方。

第五条乙方的权利和义务：

1、协助甲方办理本项目的各项的手续。

2、乙方需就本项目建立专门项目管理队伍，并配备技术负责人，人员数应满足本项目开发管理需要。

3、乙方应制定本项目开发方案，推进项目进程。

4、负责组织施工图设计，报送施工图审查、消防审查，组织项目的公开招标。

5、负责按照约定的工程进度计划组织施工，保证所建工程质量符合国家关于建设工程质量要求的有关规定。

6、组织工程竣工决算，处理工程索赔，组织竣工验收。

7、负责在本项目工程竣工验收时，同期完成各项公共建筑、市政设施配套。

8、协助甲方协调周边四邻关系。

第六条 开发建设工期

本项目开发建设工期为1年。

第七条本协议未尽事宜，由双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；

第八条本协议双方签字盖章之日起生效。一式六份，甲乙双方各执一份，上报上级相关部门四份。

甲方：

代表：

年月日

11.房地产开发项目的可行性研究 篇十一

关键词：房地产；开发；可行性研究

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年发布了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.

[2]宿春连.浅论房地产可行性研究[J].中国水运,2009,9(4):67-68.

12.小议房地产开发项目的设计流程 篇十二

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

13.房地产合作开发协议书（模版） 篇十三

甲方：海南扶贫工业开发区总公司（以下简称甲方）

乙方：海南善水房地产开发公司（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ 海南教师村”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目概况

本项目位于。项目用地面积平方米（约亩），规划用地性质为用地，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米，其中地上层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。

二、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。乙方于合同签订之日起一个月内预付甲方人民币XXXXXX万元整（￥万元），作为甲方的项目前期补偿与收益。

乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。

14.房地产联合开发的合同 篇十四

乙方：

兹甲方有经出让方式取得可供开发的土地一宗，乙方有开发建设管理、技术能力及相应资质，经双方协商达成共同开发小区项目的协议，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

一、 开发项目位置、内容及规模

(一)位置：

(二)内容：该区内所有单体工程、小区配套设施的开发建设与经营。

(三)土地面积经商房建筑面积平方米，公共用房面积平方米，总投资约计 万元(其中土地费 万元，开发手续费 万元，综合配套费用 万元)。

二、 合作方式

甲方以土地作价入股，同时负担开发手续费、配套费、建安费，乙方持营业执照及开发资质，投入相应管理及技术人员，联合开发经营。

三、 各方责任

甲方：负责土地、资金及时足额到位，项目完工后接收物业管理。

乙方：负责开发项目的开发建设管理以及策划营销，保证项目建设质量达国家合格以上标准、住房售价 元/平方米以上、经商房售价 元/平方米以上、时间内完成开发计划。

四、 利润分配

甲、乙双方按 比例对利润进行分配。

五、 违约责任

(一)因开发建设存在违章违法、建设质量低劣、配套不完善造成项目收益损失的，扣除乙方利润直至向甲方赔偿相应损失。

(二)甲方不及时拨付开发款项或项目验收合格后不接收物业管理的，扣罚利润。

六、 本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成的，服从文登市建设局调解。

七、 本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报文登市建设局两份。

甲方(公章)：

乙方(公章)：

15.房地产开发项目成本控制研究 篇十五

(一) 房地产业发展现状概述

近年来, 我国房地产市场持续高速发展, 特别是改革开放以后, 伴随着城市土地使用制度的改革和住房制度的改革房地产行业彻底打破了传统的计划经济的束缚, 得到了更加迅猛长足的发展。房地产在过去的十一五期间为推动我国经济快速发展贡献了非常巨大的力量, 并且在未来的五年计划里, 房地产对推动国民经济的作用仍然是不可替代的。但是在房地产行业高速发展的今天, 同样也暴露了不少问题, 如房价收入偏高, 投资性购房比例偏大, 供求结构的矛盾等特别是在资源如此稀缺的环境中, 行业内外的竞争如此激烈, 各项投入成本价格的上升, 使得房地产行业进行科学合理的成本控制成为突破发展瓶颈的唯一出路。

(二) 以河北省为例的房地产行业发展现状

第一, 整体行业投资现状。2010年, 全省完成房地产开发投资22648348万元, 同比增长49%;有开发经营的企业个数1776同比增长15.4%;土地开发投资额929529万元同比增长52.9%;配套工程投资203484万同比增长3.5%;国有及国有控股单位投资1201508万元同比增长46.4%。

第二, 行业所需成本现状。房地产行业的成本所包含的成分是非常复杂的, 为了方便研究如果我们就将房地产行业的成本简单的归结为:项目所用的土地成本, 工程建设材料成本, 人工成本。那么由于这三种成分成本的上升, 房地产行业的成本相对于过去的五年已经提高了很多, 使得行业利润出现很大程度的降低。据相关数据显示河北省的房价由于成本上升所带来的上涨大约占整个房价上升幅度的70%。

(三) 房地产行业进行开发项目成本控制的必要性

房地产是我国经济发展的支柱产业, 房地产行业的发展直接关系到我国的经济水平。而成本控制不仅可以促使企业获得更多的经济利益, 同时也可以在保障提供高质量商品的同时给顾客更多的优惠, 使人民安居乐业。并且房地产企业数量越来越多, 企业为了获得更大的竞争优势, 使企业长久发展在激烈的竞争中处于不败之地, 企业必须进行成本控制。

二、房地产开发项目成本控制的原则

(一) 全面性原则

包括全过程成本控制、全方位成本控制和全员成本控制。它要求房地产项目开发从前期的准备到最后的交付使用整个开发过程中的各环节和阶段以及所有的参与单位都要进行成本控制, 建立科学严谨的成本管理控制流程, 使得项目成本自始至终置于有效的监督和控制之下。

(二) 最小化原则

房地产开发项目在成本控制的过程中应努力实现项目的成本花费在科学合理的基础上达到最小化。即不仅仅要实现降低各种成本的可能性, 而且要从实际出发, 制定科学合理的最小化成本。

(三) 实时控制原则

房地产开发项目是一次性的, 项目的成本控制应注重项目实施过程中的控制即实时控制。在房地产开发项目的前期准备阶段成本控制只是根据项目设计的具体内容制定项目的成本预算, 以便为今后的成本控制提供一个可参考的标准, 而房地产开发项目末期的成本控制, 由于项目工程即将完工, 项目成本盈余基本已成定局, 即使通过成本监督发现了偏差, 或许也已经来不及修正了。所以必须保证房地产开发项目的成本控制实行实施控制原则。

三、房地产开发项目成本控制研究

房地产项目开发的重点阶段的成本控制有以下几个:立项环节成本控制、设计环节成本控制、工程招投标环节成本控制和施工环节成本控制。本文结合房地产成本控制的内涵遵循其控制原则, 对这几个重点阶段进行分析。在这几个阶段中施工阶段的成本最大, 占到了整个费用的60%-70%, 如表1所示, 但是对成本控制影响程度最大的却是在立项阶段。本文结合成本控制的原则重点对这四个环节的成本控制进行分析研究。

(一) 立项环节成本控制

立项阶段的费用在整个房地产成本中所占的比例较小, 才1%但是立项阶段却对成本控制的影响最大, 因为立项就是计划预算, 它的好坏直接影响到了后面所有阶段, 所以它是整个成本控制的关键所在。

在此环节应重点对前期成本、费用、利润等进行合理的估算, 对项目的可行性进行可靠的评价, 充分提高资源的利用率。具体应该做到以下几个方面:首先, 对房地产开发项目的成本进行相对准确的估算。这一工作对项目的可行性研究以及成本控制都是十分重要的, 它成功的实现了项目成本控制由事后控制转到事前控制。其次, 对于项目所涉及的材料等财务人员要做到时时调查, 了解其最新动态, 以便做到准确估算。做好预算对房地产这种资本密集型产业是至关重要的, 同样一个项目假设投资10亿, 在其他外界条件相同的情况下使用自有资金6亿和3亿所达到的资金利用率和利润是不同的, 后者的资金利用率明显高, 但是风险就会高。所以要做好资金利用率和风险之间的关系。再次, 在立项阶段对敏感的因素进行敏感性分析对整个房地产成本控制也是十分有利的。

(二) 设计环节成本控制

房地产开发项目设计是指用图纸把具体的表示出的设计方案, 施工图绘制完成才能做出施工预算, 所以控制工程造价的关键是设计环节。所以一个好的设计方案, 既可以给企业带来良好的社会效益, 同时也给企业带来更大的经济利益。但是长期以来房地产企业对设计阶段重视不够, 导致这部分的成本控制不能实现。在施工阶段是按照设计图进行的, 所以设计阶段是全面工程造价的关键, 在具体的操作中做到以下几点:首先, 实行严格的工程招投标制度。房地产企业在进行项目设计时要大力引进竞争机制, 切实加强管理, 从而达到成本控制的作用。在选择设计单位时, 要进行公平合理的招标进行选择;同时根据情况实行分块招标, 因为如果一个项目完全交给一个单位进行, 可能费用会比较高。其次, 坚持技术与经济想结合、推行限额设计。在项目的设计时只要能用定量分析的都要通过计算, 用数据说话。在设计时要特别注意材料和设备的经济型尽量搞标准化和系列化设计;在总投资限额的限制下, 在保证项目设计能达到目标功能的前提下, 对技术以及施工图设计进行严格的投资限额设计。此外要严格执行限额设计, 设计单位要承担技术经济责任。如一项目土地费10亿元, 折合2000元一平米, 建筑成本1500元一平米, 定价为4200元一平米, 由于时间紧等问题设计单位没有严格执行限额设计, 在图纸没有设计完前久开工建设, 后来在施工到第5层的时候才修改, 损失三千多万, 尽管如此5层以上部分修改, 每平米降低成本30元, 共节约成本600.86万元, 但是远远没有达到其预先限额的标准。同时应该注意加强设计人员和工程造价人员以及企业管理者之间的沟通。最后, 加强出图前的审核。从经验来看, 改变方案的缺陷所花费用远远小于施工后再进行改正的费用。

(三) 招投标环节成本控制

项目招投标阶段是最敏感的阶段, 是房地产成本控制非常关键的环节。采用合理的低价中标形式, 不仅可以避免哄抬标价现象, 而且可以避免导致由低价中标导致的低质工程。在具体的招投标过程中, 应做到以下几点:首先, 招标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则。对招标信息要广而告之, 对来投标的企业资质要进行严格审核, 甚至实地考察。施工队伍的好坏直接关系到工程标造价控制的成败, 所以要求施工方具有强的技术实力, 对企业成本控制至关重要。其次, 组织好招标文件工作。项目招标工作要严格控制工程招标条件, 认真编制标底和标书, 做好评标工作。招标书应严谨、准确、全面, 项目造价应尽量包死, 尽量少留或者不留活口。项目标底要控制好质量, 控制在合理造价的下限。再次, 确定合理的中标者。不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准, 以避免产生低价恶意竞争和不合格的产品。要采取合理低价的原则, 是在保证工期、保证质量的前提下的合理低价。

(四) 施工环节成本控制

施工阶段占整个项目成本最大, 这一阶段的成本控制, 主要是控制成本严格按照预算成本, 不能远离预算成本太大。它影响成本的可能性在10%左右, 虽然节约的可能性小, 但是浪费的可能性极大, 如果控制不好极易造成成本的急剧增加。

目前项目的质量控制、成本控制以及工期控制都是由监理公司来承担, 但是目前监理公司的工作人员以及公司质量参差不齐, 大部分工作只是停留在质量控制上, 所以这一阶段的成本控制还是由建筑单位决定。建筑公司要求在建设时要先进的施工组织和科学的施工方案, 尽量缩短工期, 降低材料和人工的浪费。所以这就要求建设方要做好事前控制, 而这一去又追溯到了工程设计阶段的成本控制, 做好图纸会审。如某商品房的施工中由于施工前未对图纸进行仔细的审查, 使得最后建筑出现了一道斜梁, 这不仅给企业带来了巨大的经济损失, 也大大增加了施工的技术难度, 同时也使得房的使用价值下降。

四、总结

房地产开发项目成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员控制, 做到各方面综合平衡, 才能做到成本的有效控制。在实施全过程成本控制过程中, 既要全面综合考虑, 还要重点把握对关键点控制, 使建设实施阶段, 在投资控制、质量控制、工期控制、安全控制等阶段统一起来;同时, 应采用动态管理理论, 确定成本目标, 采取主动控制, 实施科学动态管理。从而对提高房地产企业的竞争力、取得更多的经济利益服务。

摘要：文章通过分析房地产开发项目成本构成要素分析, 结合成本控制的重要性、原则和内容, 提出改进房地产开发项目成本控制的措施和建议。

关键词：房地产,成本控制,降低成本

参考文献

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[9]、施建刚.房地产开发与管理[M].同济大学出版社, 2004.

16.房地产项目联合开发协议书 篇十六

设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。

1.项目设计变吏中应该注意的问题

1）控制工程变更的认可权限

在项目的实施过程中，监理工程师具有最高的管理权限。监理工程师具有材料的审批权利，材料只有监理工程师先认可后，才能允许进入现场，这样保证了材料的具体质量和水平，保障了整个楼盘的水平和质量。另外监理工程拥有认可设计的相关权利，进而可以极大地增强设计的质量标准，而且在施工现场，监理工程师可以拥有认可施工质量的一定权利，当监理工程师认可之后，这个工程才能通过验收。如果施工现场的指令比较模糊，工程监理可以代表业主对相关的修改指令进行发布。假设要对工程进行一定的变更，承包商要获得监理工程师开出的书面签字，这样才能够凭借拥有监理工程师签字的书面合同向业主开展后续的索赔工作。

2）工程变更不能超过合同规定的工程范围

工程变更必须在合同规定的具体范围当中进行相应的修改，假设修改一旦超过了合同规定的具体范围，发包方和承包方应该进行充分协商，签订新的工程合同。如果超出工程范围，承包商可以拒绝执行发包商的指令。

3）承包商不能擅自做主进行工程变更

无论在什么条件下，承包商对合同的变更都要经过发包商的允许，承包商不能擅自进行决定对合同执行范围的修改。如果承包商感觉原来的东西有问题，正确的程序是先通知监理工程师，小的问题监理工程师现场即可决定，如果大的问题，需要发包商决定后才能进行变更，如果一方擅自变更，甲方可以拒绝对乙方进行补偿。

4）所有的变更，尽量要在工程完工前完成。

所有的变更，尽量都要在工程完工前完成，因为工程完工后进行工程变更，就造成很大的浪费。另一方面还会引起不必要的纠纷，影响楼盘的形象，所以，如果需要变更，需要在变更前及时的双方进行沟通，在工程完工前就完成变更。

2、项目设计变更、工程量签证管理原则

在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。

设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。在施工过程中，还有很多的零星事物，这些对工程影响不大、对成本控制不会产生重大影响的事情，现场施工监理直接签字确认即可。

1）时间限制原则：如果乙方要对图纸和施工计划要进行变更，必须提前报送给现场施工监理审批，在图纸变更后，在一个月的时间内完成一个成套的审批过程。如果乙方没有提前和施工监理打招呼或者审批超时，甲方对变更产生的费用将不予认可，如果乙方上报后，甲方没有给予及时的签证，认为甲方已经认可该签证。

2）先定价后实施的原则：在图纸进行变更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必须先向甲方进行价格说明，待甲方同意后，乙方才能进货，不能乙方先进货，再向甲方提出申请。

3）一单一算原则：一个变更申请只能针对一个项目变更，对应的也只是一份预算书；针对技術核定以及技术变更而导致的施工费用出现的提高或者降低，也一定要对应一份签订单。

4）原件结算原则：由于工程变更所发生的相关费用，乙方一定要提供相关的原始发票才可以当做结算的依据，可以这样说，原始凭证是进行结算的唯一依据。

5）针对于签证的具体格式，不管是由于任何原因而出现的签证，一定要对下一个项目进行确定：签证的依据、签证的原因，人工单位价格、具体的用工量和工作量，相关的金额、工程量的数据一定要大写才可以。

6）根据国家的相关法规，双方应该对签证的证据进行妥善保管，并对相关单据进行连续编号，避免有人对签证进行仿冒和销毁。

7）发生的签证变更根据不同情况对预算进行适当的调整和改变，假设需要进行变更的单项金额没有超过一千元的话，那么不需要调整预算，假设需要变更的单项金额超过了一千元的话，那么就必须调整预算。

17.土地联合开发协议书 篇十七

法定住址：_________________________________

法定代表人：_______________________________

职务：_____________________________________

委托代理人：_______________________________

身份证号码：_______________________________

通讯地址：_________________________________

邮政编码：_________________________________

联系人：___________________________________

电话：_____________________________________

传真：_____________________________________

帐号：_____________________________________

电子信箱：_________________________________乙方：_____________________________________

法定住址：_________________________________

法定代表人：_______________________________

职务：_____________________________________

委托代理人：_______________________________

身份证号码：_______________________________

通讯地址：_________________________________

邮政编码：_________________________________

联系人：___________________________________

电话：___________ _________________________

传真：_____________________________________

帐号：_____________________________________

电子信箱：_________________________________根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。第一条　开发项目

项目名称：_________________________________

地址：_____________________________________第二条　项目用地性质

1．合作开发项目占地_________平方米，土地性质为：_________土地，用地文件以批复为依据。

2．该片土地使用权为：________________，土地使用权人为：________________。第三条　项目规模

在本协议所述地块上：

（1）拟建_________工程，规划占地_________平方米，位于地块_________端。

（2）拟建_________工程，规划占地_________平方米，位于地块_________端。第四条　合作方式

1．_________方提供用地，_________提供全部建设资金。

2．项目工程完成后按本协议分配，甲方分得_________，乙方分得_________，产权随分得物业各方所有。

3．合作开发项目总投资为_________万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。

4．总投资资金筹措：甲方出资__________万元，分______次出资，每次出资___________万元，预收款___________万元；乙方出资_________万元，分_________次出资，每次出资_________万元。第五条　付款方式

在本协议经甲、乙双方授权代办签署生效后由_________方安排下列时间付款。

（1）在本协议签署后_____日内 _____方向______方支付总投资的______％，内含定金_________万元，合计_________万元；

（2）在本协议签署后_____日内，______方向______方支付总投资的______％，内含定金_________万元，合计_________万元。第六条　前期工作安排

合作开发项目的前期工作由甲方负责，包括但不限于以下各项：

（1）落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制。

（2）落实合作开发项目占地的规划报建工作。

（3）完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。

（4）甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，甲方应负责合作项目的资源供应。

（5）甲方负责合作项目开工手续的办理，获得开工证，使合作项目可以合法开工建设。第七条　承包发包工作安排

合作项目由第三方承包开发建设，在甲方办理前期手续时，乙方应给予必要协助。第八条　工程管理

1．本协议签署后，甲乙双方各自委派专人共同组织合作项目工程关联办公室，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。

2．管理办公室安前述第六、七条职责规定，具体协调、落实。第九条　物业交付

1．合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》。

2．合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收。第十条　产权确认与产权过户

1．本协议签署后应报送___________（合作项目主管机关）审批，以便按本协议规定确定合作项目性质物业的产权归属，即甲方分得_________的产权，乙方分得_________的产权。

2．按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方负责协调办理。第十一条　财务管理

1．成本核算范围：________________________________________________

2．决算编制：__________ ________________________________________

3．财产清偿：____________________________________________________

4．利润分配：____________________________________________________第十二条　保证

1．该项目资金在_________行开户管理。

2．_________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促_________方履行合同，保证方同意当_________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

3．_________方愿以_________作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。_________方不履行合同时，_________方对抵押品享有处分权和优先受偿权。第十三条　房屋的维修及管理：_____________________________________第十四条　违约责任：_____________________________________________第十五条　声明及保证

甲方：

1．甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1．乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。第十六条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业 密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。第十七条　通知

1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2．各方通讯地址如下：_____________________________________________。

3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任第十八条　合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。第十九条　合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。第二十条　争议的处理

1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___种方式解决

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。第二十一条　不可抗力

1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后___日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响

3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。第二十二条　合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。第二十三条　补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第二十四条　合同的效力

1．本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2．有效期为_______年，自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

18.联合开发地产项目合同书 篇十八

甲方：XXXX

（以下简称甲方）乙方：XXXX房地产开发有限公司（以下简称乙方）见证人：XXXX

根据《中华人民共和国合同法》及其他法律，法纪之规定。甲、乙双方经友好协商，本着平等、互利、自愿的基础上，就双方联合开发甲方所属原开发项目地，特订立如下合同条款，望双方共同遵守执行。

一、开发项目

1、项目所在地址：XXXX；

2、项目公司及名称：XXXX房地产开发有限公司、名称：XXXXX（暂）；

3、项目占地面积：XXXX平方米（最后以土地部门实测下发的土地证面积为准）；

4、土地性质：出让、住宅、商用；

5、土地使用年限：70年；（以土地部门确定年限为主）

6、容积率：3.6（以政府批准为准）；

7、拟开发面积：XXXX平方米。

二、项目现状：

甲方已投入开发了XXX栋别墅及甲方未完工程，手续有：土地证，用地规划许可证，建设用地规划许可证，施工许可证等相关批件。经甲方第二次向政府申请得到相关部门批准同意，在原地，原手续基 础上，进行翻建，将别墅改建为高层住宅，将项目手续变更合作公司名下。

三、甲、乙双方责任和义务

（一）甲方责任和义务

1、甲方为独立自然人，有权签署并有能力履行本合同。

2、甲方以土地和以前接转过来的项目，经当地政府同意可续建开发的项目作为投资，其手续依法有效。

3、甲方将原项目的容积率XXX重新向土地部门申报批准，调整到3.6－3.9之间。

4、保证其原项目翻建得到政府部门批准。

5、负责项目之内的动迁安置工作。

6、向乙方提供政府申办各项手续时间表和交费数额。

（二）乙方责任和义务

1、负责对项目后续的总投资不能低于人民币5000万。首期三周之内在确定本项目手续可办时，首期投入资金2000万元人民币作为向政府相关部门办理手续时所交纳的费用。

2、双方合同签订后，乙方支付甲方10万元人民币作为项目签约保证金，并提供一台工作用车。

3、乙方所投入的资金，要根据办理项目申批手续所需要的时间和资金数额同步进行。

4、负责项目的规划、设计、工程管理、销售等项工作。（其销售价格根据市场行情双方共同确定销售价格）

四、成立股份公司，双方按注册资金总额各占50%股份，其利益分成，按税后利润各按50%分得。在保证支出各项费用和扣除投入成本后所剩下房源，双方立体分割各按50％所得，但必须统一销售、统一销售价格，任和一方不能随意变更销售价格，否则承担赔偿由此给另一方造成的经济损失。

五、双方各派四名董事，另一名董事由见证人XXXX出任。

股东大会是最高全力机构，决定投资、项目规划设计、工程建设、销售、财务管理、人员管理等重大事宜。董事会设董事长一名由乙方担任、总经理一名由甲方出任、执行董事一名、监事一名，董事长是董事会最高权力人，负责全面工作，董事长不在时委托总经理，执行董事主持工作。每季度召开一次大会，研究重大事宜。财务双方各派一人，所有印章分开管理。

六、费用支出正常管理费用，每月由财务申报，经董事长审批同意后，按计划使用资金。项目用款所需资金，需经董事会主要人员签字后支出。

七、见证人责任和义务：负责甲、乙双方协调工作，在甲、乙双方有不同意见发生争议时，见证人出面协调解决。

八、本协议签订三周之内，一方不履行本合同时，其本合同自动作废。

本协议未尽事宜，双方协商解决，签订补充协议，其补充协议同样具有同等法律效力。如协调不成按经济法有关条款执行。

本协议一式五份，双方各执二份，另一份由见证人执留。双方法人或委托人签字盖章即可生效。甲方：XXXX 签字：