不动产评估（精选8篇）
1.不动产评估 篇一
不动产评估-在线作业_B 最终成绩：95.0 一 单项选择题
1.运用收益法评估不动产的价格，需要确定不动产预期产生的总收益和总费用，从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是（）。(5.0 分)
有形收益 客观收益 无形收益 实际收益
知识点：
用户解答： 客观收益
2.不动产的（）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。(5.0 分)
用途多样性 保值增值性 权益受限性 涉及广泛性
知识点：
用户解答： 保值增值性
3.技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。(5.0 分)
参数确定错误 方法运用错误 报告整体格式错误 技术思路错误
知识点：
用户解答： 技术思路错误
4.收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为（）。(5.0 分)
收益价格 市场价格 比准价格 成本价格
知识点：
用户解答： 收益价格
5.依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法是（）。(5.0 分)
路线价法 长期趋势法 基准地价系数修正法 高层建筑地价分摊法
知识点：
用户解答： 长期趋势法
6.基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是（）。(5.0 分)
收益分配原则 替代原理 供求原则 预期收益原理
知识点：
用户解答： 替代原理
7.（）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。(5.0 分)
替代原理 边际效用原理 预期原理 生产费用价值论
知识点：
用户解答： 替代原理
8.收益法中需要用资本化率将预期纯收益转化为不动产价格，那么，资本化率的实质是（）。(5.0 分)
纯收益与价格的比率 社会平均资金利润率 将纯收益转换为价格的比率 一种资本投资的收益率
知识点：
用户解答： 一种资本投资的收益率
9.估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（）。(5.0 分)
在2001年6月30日开始对某不动产价格评估 可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格 在2001年6月30日完成对某不动产价格评估
某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
知识点：
用户解答： 某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
10.通过求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法是（）。(5.0 分)
假设开发法 基准地价系数修正法 路线价法 成本法
知识点：
用户解答： 成本法
11.基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（）密切相关。(5.0 分)
估算土地开发成本费用的数额 基准地价及宗地价格修正系数体系 市场交易资料是否充分
不动产未来每年的预期客观纯收益
知识点：
用户解答： 基准地价及宗地价格修正系数体系
二 多项选择题 1.运用市场比较法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（）。(5.0 分)
成本项目确定错误
所选的比较因素不能反映待估不动产的特点 总收益计算有误
条件说目标和前面表述不一致 比较实例选择有误
知识点：
用户解答： 总收益计算有误 | 条件说目标和前面表述不一致 | 比较实例选择有误
2.估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（）。(5.0 分)
物质折旧 功能折旧 税法规定的折旧 经济折旧 会计规定的折旧
知识点：
用户解答： 物质折旧 | 功能折旧 | 经济折旧
3.运用假设开发法评估不动产价格，需要估算开发成本费用及利税包括（）。(5.0 分)
投资利息
税金及开发商合理利润 不可预见费 专业费用 开发建筑承包费
知识点：
用户解答： 投资利息 | 税金及开发商合理利润 | 不可预见费 | 专业费用 | 开发建筑承包费
4.估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误：（）。(5.0 分)
方法运用错误
文字表述等其它常见错误 技术路线错误 参数确定错误 报告格式错误
知识点： 用户解答： 方法运用错误 | 文字表述等其它常见错误 | 技术路线错误 | 参数确定错误 | 报告格式错误
5.准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是（）。(5.0 分)
是一种分用途的价格 是一种控制性的价格 它是一种区域性的价格 是无限年期的价格 是一种平均价格
知识点：
用户解答： 是一种分用途的价格 | 是一种控制性的价格 | 它是一种区域性的价格 | 是一种平均价格
6.在估价程序中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（）要求。(5.0 分)
概括性 全面性 特殊性 公正性 准确性
知识点：
用户解答： 概括性 | 全面性 | 公正性 | 准确性
7.成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法适用于（）。(5.0 分)
全新或基本全新的不动产价格评估 既无收益又很少进入市场交易的不动产
使用时间较长且新旧程度难以判断的不动产的价格评估 不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域 工业用地的价格评估
知识点： 用户解答： 全新或基本全新的不动产价格评估 | 既无收益又很少进入市场交易的不动产 | 不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域 | 工业用地的价格评估
8.适用于评估新建不动产价格的成本法基本公式是（）。(5.0 分)
新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的间接成本＋建造建筑物的正常利润
新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数 新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物价格
新建不动产的价格＝购置土地价格＋建造建筑物价格
新建不动产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧
知识点：
用户解答： 新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的间接成本＋建造建筑物的正常利润 | 新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物价格 | 新建不动产的价格＝购置土地价格＋建造建筑物价格
9.运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下（）步骤来求取估价对象价格。(5.0 分)
估计开发经营期
调查待估不动产基本情况 选择最佳的开发利用方式 预测开发完成后不动产总价格 估算成本费用及利税
知识点：
用户解答： 估计开发经营期 | 调查待估不动产基本情况 | 选择最佳的开发利用方式 | 预测开发完成后不动产总价格 | 估算成本费用及利税
2.不动产评估 篇二
关键词：不动产,征税,批量评估,区段划分,基准物业,修正体系
0 引言
物业税是向土地、房屋等不动产的所有者或承租人定期征收的一种财产税。对于物业税的税率、税目、收入划分等问题，目前各界仍存在一些争议，但对计税要素的认识基本一致，即计税依据为评估价值，纳税人为不动产的产权人，征收环节为房地产保有环节。[1]
世界各国不动产财产税的计税依据大致有3几种，即：不动产的租赁收入；不动产的账面价值；不动产的评估价值。由于保有环节的房地产不发生实际交易，其价值一般只能通过参照、对比等方法获得；而账面原值方法不反映其随市场变化的真实价值，且如果逐年折旧，税基将逐年递减，这样形成的税收收入也是递减的，不具备税收弹性，更无法保证公共支出增长的需求。因此，在物业税的研究中，采用不动产的评估价值作为计税依据是较为可行的。
目前我国国内的房地产价值评估体系并不完善，完全依靠当前的房地产价值评估体系来评估物业税的税基是不合适的。因此，根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、具有周期性的特点来构建一套相对独立的物业税税基评估体系和更新方案，是物业税开征前所必须解决的关键问题。[2]
1 评估体系构建的原则
(1）高效率低成本。物业税征收的涉及面广、工作量大，税基评估若不能满足高效率和低成本，将直接影响物业税征收工作的正常开展。
(2）统一估价标准。在不动产评估中，不同的评估方法、参数选取评出的房地产价值往往具有较大的差别，而且不同评估人员在评估房地产价值时通常也带有一定的主观性，因此，物业税税基评估应当采用统一的评估标准，这样既保证了评估工作的效率性，又能体现评估工作的公平性。
(3）分区域分类型评估。不同区域、不同类型的房地产价格相差很大，为了满足税基评估的精度要求，应当分区域、分类型分别评估，同时应注意房地产价格横向比较的合理性。
(4）动态更新。房地产评估价值随市场变化而波动，故物业税的税基评估具有周期性。评估体系构建时，应考虑动态更新的便捷性和时效性，在重新评估时，需要修改的仅仅是一些最新的房价、各类参数指标值和因素修正调整的幅度等基本数据，便可以得出新的税基评估结果。[3]
2 批量评估体系的思路
物业税税基评估覆盖面广，评估数量巨大，评估时点具有一致性，若对纳税物业进行逐一评估，需要耗费巨额的成本和大量的时间，这在理论和现实中均是不可行的，必须引入批量评估（Mass Appraisal）方法。
批量评估是指一次性评估大批量房地产的方法，在批量评估方法的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，实际操作中所使用的批量评估方法一般都是“计算机辅助批量评估法”（Computer-Assisted Mass Appraisal,CAMA）。物业税税基的批量评估模型是建立在房地产价值理论评估方法和特征价格理论（Hedonic Pricing）思想的基础上的。[4]
影响房地产价值的因素是多方面的，包括一般因素、区域因素及个别因素，而在既定的经济条件和市场环境下，区域因素和个别因素成为决定房地产价值的两个重要方面。这两方面的因素在影响房地产价值的作用上是有层次的：区域因素定位区域内房地产平均价格水平；个别因素确定具体物业的评估价值。[5]在此基础上，我们采用了“区段+基准+修正”的批量评估体系，极大地提高了税基批量评估的精度和合理性。本文以居住类物业为例，说明批量评估体系的构建方法。
2.1 区段的划分
为便于计算机批量处理，在GIS平台下将评税区域打上格网，格网密度视该区域房地产市场活跃程度而定，较活跃区域采用密度大的格网，如50m*50m，不活跃区域采用密度小的格网，如100m*100m。对于居住类物业，选取商业繁华程度、路网密度、公共汽车站点、医院、中学、自然环境等因素作为区段划分依据，将各个因素进行量化，并将分值按相应的衰减模型赋给各个网格，每个网格分值是由各因素得分组成的一组向量a1=（a11,a12，…a1m）,a2=（a21,a22，…a2m），…；通常有两种方法衡量网格的分值差异：
(1)确定各个因素的权重，用格网的加权总分代表格网分值，权重确定的方法有德尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等。将位置相邻且总分值接近的网格进行合并，合并后的区段考虑自然界限（如道路、河流、山川等）进行边界修正，形成评税区段。
(2)采用欧式距离衡量相邻网格的分值差异：
通过以上公式，比较任意一个网格与其相邻网格的差异值，根据区域的市场发展情况，调整同一区段允许的差异值，将相邻且差异值在允许范围内的网格划入同一区段，同时考虑自然界限的因素。
2.2 基准价格的确定
(1)归纳分析各区段代表性房地产及物业特性，并结合均质分区评价，选择确定各区段的主导因素，构建各区段内的影响因素权重模型。
(2)在评税区域均匀选择有代表性的土地、房产或房地产作为评估典型样点，详细记录样点的物业特征值，围绕评估样点采集整理房地产市场资料。
(3)根据所掌握资料，在每个区段内选择具有代表性、稳定性、中庸性、易辨性样点为该区段基准物业。
(4)根据估价规程，采用最适宜的估价方法确定基准物业的价格，并作为区段的基准价格。
2.3 修正体系的构建
通过分析各因素影响对房地产价值的影响方式和影响程度，将修正体系的模型分为两部分：
(1)同一区段内格网之间的修正。在同一区段内，根据格网间的分值向量进行修正，如由a0修正到ai。
式中：P0为基准物业价格；Pi为待估物业设定条件下的价格；fi,i=1,2，…m为权重；
a0=（a01,a02，…，a0m）———格网a0的分值；
ai=（ai1,ai2，…，aim）———格网ai的分值。
(2)设定条件下价格———现状条件下价格的修正。居住类物业由于朝向、楼层、物业管理、景观、建筑年代等个别因素的影响，会造成价值的差异，修正模型的第二部分即针对个别因素进行修正。
式中：为现状条件下价格；tr为修正幅度；r=1,2，…n1;Ks为修正额；s=1,2，…n2。
2.4 评估体系的更新
(1)区段的更新。区段的划分具有稳定性，一般只需对部分格网重新赋值，若区段内某些重要因素发生重大变化，则需要考虑是否需要重新调整区段。
(2)基准物业及其价格的更新。进行再评估时，应当考虑基准物业是否仍然满足要求，同时评估出基准物业在新基准日下的价格。
(3)修正体系的更新。检验模型对市场数据的拟合性，考虑是否需要更新相关参数或替换修正模型。
3 结论
由于物业税税基评估的特点，传统的逐个评估方法已不再适用，构建税基的批量评估体系就十分重要。建立“区段+基准+修正”的批量评估体系构建方法，将区域因素和个别因素有层次地纳入评估模型中，评估精度较以往的批量评估体系有很大的提高。
参考文献
[1]李旭红、孙力强:《物业税税基评估方法及其相关问题的解决》[J];《涉外税务》2008(1):25-34。
[2]纪益成:《再论税基评估的有关问题》[J];《中国资产评估》2005(7):5-7。
[3]纪益成、傅传瑞:《批量评估:从价税的税基评估方法》[J];《中国资产评估》2005(11):5-9。
[4]周叔敏:《不动产税征收中的税基评估方法》[J];《中国资产评估》2005(7):8-11。
3.不动产评估 篇三
【关键词】不动产登记；改革；管理
一、不动产登记制度改革的主要内容及意义
1.不动产登记制度的主要内容
不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。
2.不动产登记制度改革的意义
我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。
二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施
我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：
1.提高员工素质
不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。
2.加强部门管理
不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。
3.注重制度建设
任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。
4.实施违规问责
落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。
5.拓宽登记领域
不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。
三、结束语
伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。
参考文献：
[1]张必毅.论我国不动产登记制度[D].西北大学，2011.
4.不动产案例 篇四
人物介绍：陈国全（我方委托人）育有一子陈晶福、一女陈霞，杨开志系陈霞之夫、陈国全之婿。
1999年，因拆迁还建，陈国全取得一集体土地使用权用于修建房屋，巴南建委颁发了建房许可证。陈国全出资建好房屋后，于1999年取得该房屋的集体土地使用权证书（已经制作好，但尚未发到陈国全手中）。同年，杨开志伪造陈晶福的签名，出具一份具有分家析产性质的“情况说明”，以该“情况说明”为依据，巴南国土局吊销了制作好了的陈国全的“集体土地使用权证书”，并将该土地使用权一分为二，土地面积各半，为陈晶福和杨开志办理了两个土地使用权证书。
2000年，陈霞诉杨开志要求离婚，调解过程中，巴南区法院依据杨开志取得的土地使用权证书及陈霞与杨开志的协商，出具了房屋（房屋有两套，陈晶福、杨开志各一套，下同，对应一分为二的土地使用权）归杨开志的离婚调解书，即日生效。同年，杨开志依据该调解书及土地使用权证书申领了该房屋的“房屋所有权证”。另一套房屋自然而然被行政机关办到了陈晶福名下。
2006年，陈晶福退伍回家得知上述情况，遂提示自己不懂法律的父亲，针对原集体土地使用证的变动，陈国全以杨开志伪造陈晶福签名为由且“情况说明”无本人署名，要求巴南国土局撤销杨开志取得的集体土地使用权证。2007年巴南国土局经查明事实，认为：无原权利人署名同意，且陈晶福的签名系伪造，遂依法注销了杨开志持有的集体土地使用权证书，同时一并注销了陈晶福持有的集体土地使用权证书，但并未对该二人的“房屋所有权证”作出处理，该证仍为有效证书。杨开志不服巴南区国土局的注销行为，提起行政诉讼诉至巴南区法院，经巴法及五中院三审，维持注销行为。但国土局并没有给陈国全恢复土地使用权证书。陈国全2009年提起行政诉讼也告了巴南区国土局，诉其行政不作为，要求根据前因后果为自己恢复土地使用权证，但因诉讼被告主体不符，被驳回。（因为从2004年开始，集体土地上房地产权证的颁发权力已经归重庆市国土资源和房房屋管理局行使了；另告同学们背景知识：同年，重庆市房地产的土地使用权证和房屋所有权证二证合一为房地产权证）
2011年，陈国全向重庆市国土房管局、巴南国土局、巴南房管局，分别提出吊销杨开志、陈晶福房屋所有权证并同时给自己颁发整栋“房地产权证”的请求，被拒。
现问：
如何才能有效维护陈国全之合法权益，实现要回整栋房地产的目的？ 疑惑：
1、要求回复陈国全土地使用权证，但使用权证记载的土地上已有他人的房屋所有权证，不能地、房不一致吧？
2、杨开志之土地证已被吊销，其房屋所有权证为无根之木，也应被吊销，这有违我国房地一致之原则。但当时颁发房屋所有权证不但依据了土地证（现已经注销），还依据了法院生效裁判调解书的，行政行为作出之时，该行政行为合法。现房管局拒绝主动纠错。
3、民事调解书如何撤销？内容违法？已过再审申请期限。经申诉，要求法院主动纠错，法院拒绝。
5.不动产测绘报告 篇五
不动产测绘成果应用审核
二、政策依据：
1.《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号2001年5月1日起施行）第十八条；
2.《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）。
三、受理条件：
房屋产权申请人
四、申请材料：
对象一:新建房屋面积测绘: 1.委托测绘合同，收原件(1份)；
2.申请人的身份证明文件：
（1）申请人是个人的，须提交身份证，验原件收复印件(1份)或护照（中文译本)，验护照原件收中文译本原件(1份）；
（2）申请人未满18周岁的，提交本人身份证或户口薄，验原件收复印件（1份）；监护人公证书，收原件（1份）及监护人身份证，验原件收复印件（1份）；
（3）申请人属限制民事行为能力或无民事行为能力的成年人，提交本人身份证，验原件收复印件（1份）；法院出具的民事判决书，收原件（1份）（由法院指定的监护人代为办理房屋登记申请）及监护人的身份证，验原件收复印件(1份)；
（4）申请人是单位的，须提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，收复印件（1份）； 3.授权委托的须提交合法有效的委托书，收原件（1份）；
4.代理人身份证明（委托的提交），验原件收复印件（1份）；
5.建设工程规划许可证，收复印件（1份）；
6.建设工程规划验收合格通知书或建（构）筑物工程规划条件核实意见，收原件（1份）；
7.建筑工程竣工验收证明(报告)或房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，收原件（1份）；
8.规划红线图或总平面图，收原件或经城建档案馆盖章确认的复印件（1份）；
9.规划部门审核的报建图纸（包括平、立、剖），收原件（1套）；
10.竣工图纸（包括平、立、剖），收原件（1套）；
11.批准立项或建房的文件（新建商品房、经济适用住房、单位集资合作建房、廉租房、公共租赁房等需提交），收复印件（1份）；
12.合作（联建）协议和产权分割清单（有合建的需提交），收原件（1份）；
13.公安部门门牌证明，收原件（1份）。
对象二:房屋面积变更测绘：
1.委托测绘合同，收原件（1份）；
2.申请人的身份证明文件：
（1）申请人是个人的，须提交身份证，验原件收复印件(1份)或护照（中文译本)，验护照原件收中文译本原件(1份）；
（2）申请人未满18周岁的，提交本人身份证或户口薄，验原件收复印件（1份）；监护人公证书，收原件（1份）及监护人身份证，验原件收复印件（1份）；（3）申请人属限制民事行为能力或无民事行为能力的成年人，提交本人身份证，验原件收复印件（1份）；法院出具的民事判决书，收原件（1份）（由法院指定的监护人代为办理房屋登记申请）及监护人的身份证，验原件收复印件(1份)；
（4）申请人是单位的，须提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，收复印件（1份）；
3.授权委托的须提交合法有效的委托书，收原件（1份）；
4.代理人身份证明（委托的提交），验原件收复印件（1份）；
5.房屋所有权证书或房地产权证书（共有的房屋还应当提交其他共有证），收原件（1份）；
6.建设工程规划验收合格通知书或建（构）筑物工程规划条件核实意见（属于房屋拆改建、翻建、扩建的提交），收原件（1份）；
7.规划部门审核的报建图纸（包括平、立、剖）（属于房屋拆改建、翻建、扩建的提交），收原件（1套）；
8.竣工图纸（包括平、立、剖）（属于房屋拆改建、翻建、扩建的提交），收原件（1套）；
9.规划部门出具房屋分割、合并的审核意见（属同一所有权人分割、合并房屋的提交），收原件（1份）；
10.建筑设计图纸（由具备房屋设计资质的设计单位出具并经有资质的审图机构审查合格的）（属于同一所有权人分割、合并房屋的提交），收原件（1套）；
11.公安部门门牌证明（属于同一所有权人分割、合并房屋的提交），收原件（1份）。
对象三:有商品房过户证明书，没有房屋分户平面图的房屋转移登记委托测绘: 1.委托测绘合同，收原件（1份）；
2.申请人的身份证明文件：（1）申请人是个人的，须提交身份证，验原件收复印件(1份)或护照（中文译本)，验护照原件收中文译本原件(1份）；
（2）申请人未满18周岁的，提交本人身份证或户口薄，验原件收复印件（1份）；监护人公证书，收原件（1份）及监护人身份证，验原件收复印件（1份）；
（3）申请人属限制民事行为能力或无民事行为能力的成年人，提交本人身份证，验原件收复印件（1份）；法院出具的民事判决书，收原件（1份）（由法院指定的监护人代为办理房屋登记申请）及监护人的身份证，验原件收复印件(1份)；
（4）申请人是单位的，须提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，收复印件（1份）；
3.授权委托的须提交合法有效的委托书，收原件（1份）；
4.代理人身份证明（委托的提交），验原件收复印件（1份）；
5.商品房过户证明书,收原件（1份）；
6.经备案的商品房买卖合同（或商品房购销合同）（属于购买商品房的或房屋拆迁补偿有增购的提交），收原件（1份）；
7.房屋平面图（属于购买商品房的或房屋拆迁补偿有增购的提交，由开发公司盖章的），收原件（1份）；
8.拆迁补偿合同（或房屋征收合同）和经拆迁人盖章的回迁房屋平面图（属于房屋拆迁补偿的提交），收原件（1份）；
9.拆迁人确认补偿房屋的证明（属于房屋拆迁补偿的提交），收原件（1份）。
对象四:房屋换证登记委托测绘
1.委托测绘合同，收原件（1份）；
2.申请人的身份证明文件：
（1）申请人是个人的，须提交身份证，验原件收复印件(1份)或护照（中文译本)，验护照原件收中文译本原件(1份）；（2）申请人未满18周岁的，提交本人身份证或户口薄，验原件收复印件（1份）；监护人公证书，收原件（1份）及监护人身份证，验原件收复印件（1份）；
（3）申请人属限制民事行为能力或无民事行为能力的成年人，提交本人身份证，验原件收复印件（1份）；法院出具的民事判决书，收原件（1份）（由法院指定的监护人代为办理房屋登记申请）及监护人的身份证，验原件收复印件(1份)；
（4）申请人是单位的，须提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，收复印件（1份）；
3.授权委托的须提交合法有效的委托书，收原件（1份）；
4.代理人身份证明（委托的提交），验原件收复印件（1份）；
5.原房屋产权证明，收原件（1份）。
五、办理程序：
1.申请人持所需材料到区行政服务中心窗口申请；
2.区行政服务中心窗口受理；将相关材料转交区房产测绘和交易中心；
3.房产测绘和交易中心进行实地测量，出具房产分层分户平面图或房屋测绘报告，连同相关资料转交区不动产登记中心；
4.不动产登记中心审核房产分层分户平面图或房屋测绘报告后转交给区行政服务中心窗口；
5.区行政服务中心窗口，通知申请人领取房屋测绘报告或房屋分层分户图。
六、办理部门：
佛山市禅城区国土城建和水务局
七、受理地址：
佛山市禅城区魁奇路行政服务中心：魁奇路澜石（国际）金属交易中心
八、办结时限：
1.7个工作日(新建房屋面积测绘)；
2.5个工作日（房屋面积变更测绘；有商品房过户证明书，没有房屋分户平面图的房屋转移登记委托测绘；房屋换证登记委托测绘）。
九、咨询查询：
88881200
十、收费标准：
1.房屋建筑面积在50平方米以内的（含本数），每宗收80元；
2.房屋建筑面积在50平方米以上至100平方米（含本数）以内的，每宗收120元；
3.房屋建筑面积超过100平方米的，超过每100平方米的加收40元，超过不足100平方米的按100平方米计收。
十一、收费依据：
佛价[2007]159号。
十二、特别说明：
6.不动产赠与合同 篇六
赠与人：________________________
住所：__________________________
身份证号：______________________
通讯地址：______________________
邮政编码：______________________
电话：__________________________
受赠人：________________________
住所：__________________________
身份证号：______________________
通讯地址：______________________
邮政编码：______________________
电话：__________________________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条赠与财产
赠与人将其所有的________(写明标的物)赠送给受赠人，其所有权证明为：________(写明证明赠与人所有权的证据名称)
第二条赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条赠与目的：_________
第四条赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________(写明具体的不动产产权登记机关名称)进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条手续办理
受赠人应在_________(写明具体的期间)期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条赠与的撤销
1.受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(2)对赠与人有扶养义务而不履行;
(3)不履行赠与合同约定的义务;
(4)因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的`继承人或者法定代理人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产;
(5)_________。
2.赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条通知
1.根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2.各方通讯地址如下：_________。
3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在
本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2.声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3.不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4.本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、**、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条争议的处理
1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条本合同自_________日起生效。
第二十一条本合同一式两份，双方各执一份。
赠与人(盖章)：___________
委托代理人(签字)：_______
签订地点：_________________
_______年________月______日
受赠人(盖章)：___________
委托代理人(签字)：_______
签订地点：_________________
________年_______月______日
鉴(公)证意见：___________
经办人：___________________
鉴(公)证机关(章)_______
_______年________月______日
(注：除国家另有规定外，鉴(公)证实行自愿原则)
附件：不动产标示：
1.土地：坐落于_________市_________街_________号，面积：_________(亩/平方米)
7.不动产评估 篇七
北京师范大学珠海分校不动产学院是国内首家以“不动产”命名的以不动产应用型人才培养为目标的特色学院, 目前有环境工程、城乡规划、土地资源管理和房地产开发经营管理四个应用型专业, 涵盖不动产范畴的资源管理、环境工程与管理、规划设计与管理和开发管理, 涉及区域空间开发、生态环境保护、城镇化与城乡规划、土地利用与管理、住宅建设与房地产开发、农村与城市社区管理等多方面应用领域。学院立足“珠三角”, 放眼广东及全国, 服务于不动产业和地区社会经济发展。在新型城镇化、科学发展、和谐社会等背景下, 面向人口、资源、环境、住房和可持续发展等战略性问题, 结合中国、广东、珠三角以及珠海的实际, 培养既具有全球视野、战略眼光、系统思维, 同时又具有生态意识、人文关怀、应用技能的高素质、应用型人才。
二、实践教学的作用
实践教学是教学体系的重要组成部分, 强化实践教学是全面推进应用型本科人才培养模式改革工作的重要途径。
高等教育的基本任务是培养具有创新意识和实践能力的高层次人才。实践是培养学生综合能力的最直接、最有效的方式。实践教学和理论教学是相互支撑的统一体系。实践教学对提高学生的综合素质、培养学生的创新精神与实践能力有着无可替代的作用。为此必须构建科学合理的实践教学体系, 确保实践教学与理论教学有机结合, 相得益彰。
三、实践教学体系构建原则
1.遵循学习结合、学思结合、学行结合的基本原则, 把学习过程变成思考、应用、实践的过程。以此激发学生学习积极性, 提高课堂教学效果。
2.注重知识、能力、技能和综合素质协调发展。
3.树立“协同实践”理念, 社会和专业协同, 校内和校外协同。
四、实践教学体系的框架
(一) 实践教学的基本状态
学院重视对学生实践能力的培养, 自建院起, 就根据学科特点和人才培养目标, 积极加强与企业的联系, 充分利用业界资源提高对实践性教学和应用型人才的培养。在办学实践中, 高度重视课堂教学与社会实践相结合, 从教学计划、课程安排、教学方式、培养模式等方面均按照各专业实践教学大纲要求来安排。在教学计划的制定中, 充分考虑不动产行业实践性强的特点, 加大实践课程设置比重;在课程安排上, 尽量安排有实践经验的师资授课;在实践教学方式上, 鼓励实际操作和学生动手能力的培养, 使学生在实践中深化理解理论知识;在培养模式上, 尽可能整合社会资源, 创造条件, 组织安排学生到社会实践中去, 采用社会实践和专业实践两种模式加强同学们对社会和专业的认识和理解, 提高了学生的社会责任感和综合素质;在毕业实习和就业安排上, 按照毕业实习、毕业论文和就业三兼顾的原则, 尽量做到毕业实习和就业直接挂钩, 让学生早接触社会和企业, 有利于毕业生顺利就业, 可以实现校企之间人才培养和人才使用无缝对接。
(二) 不动产实践教学体系架构
为了培养学生的实际社会能力、工作能力、创新能力, 不动产学院对原有的实践教学安排进行了反复研讨与修订, 构建了新的实践教学体系, 由两大系统五大模块组成。
两大系统分别是社会实践系统和专业实践系统。如图所示。
五大模块分别如下。
第一模块是社会实践。
1.加强第二课堂建设, 将毛概课和思修课设计为课堂教学和实践教学两种模式, 加强配套化的社会实践活动, 丰富学生第二课堂。社会实践课程主要包括学生自主发展课堂的社会服务学习课程, 设有毛概实践3学分, 思修实践2学分, 素质拓展3学分。毛概实践3学分包括社会调查、主体活动和专题研讨。思修实践2学分包括公益活动、志愿服务、社会调查、生产劳动和其他自选项目。素质拓展3学分包括身心发展、专业拓展、创意创业、国际项目。将学生的社会调查、支教普法、志愿者活动、义工、各类兴趣小组、学生社团、学科竞赛、科技创新、科学研究、学生的自由创作、创业实践等第二课堂实践活动纳入毛概和思修课程的实践教学范畴, 打通“第一课堂”与“第二课堂”的关系, 着力培养学生的创新意识、创新能力和综合素质, 逐步形成多元化的实践教学模式。
2.学院层面社会实践课程主要包括“专题讲座”、“就业指导”、学生个性能力实践课。“专题讲座”是学院为了丰富学生们的知识结构、开拓同学们的视野、培养良好的职业意识, 根据专业不同设置1~3学分。此学分于第八学期进行认定, 要求第一至七学期内累计听满规定数量的专业相关讲座及提交相应的心得体会后, 方可获得该学分。专题讲座1~3学分。
学院加强和优化就业指导课教学, 明确就业指导课以促进毕业就业为风向标。我院向同学们发放《不动产学院就业指导学分认定卡》, 要求学生在四年内必须要选择参加不少于6次的讲座, 并填写《不动产学院就业指导培训登记表》, 方能认定就业指导1学分。
学生个性能力主要包括创新创业实践、专业技能大赛、技能证书等学生自主实践课程。这部分内容设置的目的是提高学生的专业技能及创新能力。以参加全国“挑战杯”大赛为动力, 鼓励同学参加各种科研和创意活动, 如我院的“房地产仿真ERP实训项目”获全省挑战杯大赛一等奖等, 激发学生参与个性实践的积极性, 增强同学们的竞争意识, 拓展学生的专业知识, 提高综合能力。
学院对获奖和考取证书的学生可以认购一定的自主课堂社会实践学分 (学分认定在素质拓展学分中, 1学分) 。
第二模块是课程实践。指单项课程实习实践, 目的是通过课程实习实践环节加深对理论教学的理解, 增强同学们的动手能力。根据专业不同和教学需要, 分别设置若干课程进行实训。针对目前普遍存在的学生文案写作能力、综合分析能力和科学研究能力的不足, 我院设定了发展综合实践课。发展综合实践课分为科研方法与论文写作、社交礼仪与沟通技巧、文献阅读三个环节。前两环节以学段课集中授课形式进行教学, 后一环节的学分于第八学期进行认定, 要求第一至七学期累计完成指定阅读书目和相应的读书笔记后, 方可获得该学分。
第三模块是专业认识实践。教学计划安排在第二学期完成。要求学生在全面学习主要专业课程之前, 对专业和行业进行实地参观、考察, 对专业日常生产经营活动形成感性认识, 为专业课程学习做好准备。各专业认识实习课程各不相同, 房管专业是房地产市场调查;土管专业是土地分类调查;环境专业是地理、生态调查;城规专业是建筑认识、美术实践。
第四模块是专业综合实践。由于此实践的特点具有综合性, 将它们设在第三小学期或第七学期集中训练, 以便学生在前几个学期学习的基础上将该学期学到的各专业知识有机地结合起来加以综合运用。房管专业是房地产开发仿真综合实训, 土管专业是土地整治项目综合实训, 环境专业是环境监测、评价综合实训, 城规专业是城市规划综合实训。
第五模块是毕业实践。毕业实习6学分, 时间8周, 分集中实习和分散实习两种方式。通过师生双向选择确定指导学生名单。为保证指导质量, 通过“事前指导、全过程检查、事后评定”实现全程控制和有效管理, 每位指导教师指导学生人数不能超过20人, 并要求所有实习资料必须通过学校网络综合平台提交和审阅, 严格控制、监督和管理。
新实践教学体系系统科学地设置了大学四年的实践教学方案。五大模块自成体系, 又存在内在联系。社会实践和专业实践相辅相成, 缺一不可。先通过社会实践和服务认识社会, 进而了解行业和专业。第一模块中的个性发展模块是针对部分学生的能力进一步提升而设置的, 以培养学生创新能力、竞争意识以及进一步提升专业技能的角度出发设置, 学生可根据自身特点选择自主选择, 是对学生个性的培养。
8.宋朝不动产登记 篇八
牛僧孺是名相，擅长断案，可巧的是，这个刘沆也擅长断案。比如说有一年，刘沆去湖南衡阳当市长，接了一宗不动产案子。这宗案子其实是二十年前的旧案，已经被很多任领导审理过，但是始终没能审出结果。为什么审不出结果呢？因为缺乏证据。
案情很简单，大意如下：
张三是个地痞无赖，欺负邻居李四不识字，伪造了一份地契，偷偷地将李四家的土地转移到自己名下，等李四一死，他就去夺地。李四的儿子李小四肯定不答应啊，质问道：“你凭什么夺我们家的地？”张三拿出那份假造的地契，地契上写着某年某月李四把地卖给了张三，卖了多少钱，当时都有谁在场作证，写得一清二楚。李小四哭了：“我爸什么时候卖过地啊？我怎么不知道，你这地契肯定是伪造的，我去衙门告你！”张三说：“地契上还有你爸的手印呢，不管你告到哪里，都是我有理。”
张三有地契（虽然是伪造的），李小四没地契，所以他告了二十年都没有告赢，他家的土地最终还是被张三占了。
刘沆审理这个案子的时候，一眼就看出张三不是个好东西，可是断案不能凭感觉，得靠证据，他要想辨别张三手里的地契是不是伪造的，就得核对上面的手印是不是李四的，可惜李四早就死了。如果李四当年办过土地证，如果衙门里存放着每一宗不动产的登记簿，那更好办，直接核对土地证和登记簿就行了。可惜宋朝并没有土地证，更没有登记簿，不但宋朝没有，中国历史上任何一个朝代都没有这些东西，古代中国唯一可供证明产权归属的文件就是地契和房契。
怎么办呢？难道就任凭张三强占李小四家的土地吗？刘沆想了一个主意，他让张三拿出最近二十年来缴纳地税的税单，以此来判决产权归属。这招儿太有效了——假如李四当年真的把地卖给了张三，肯定也会把缴税的义务“过割”给张三，不可能地都卖了，还替张三缴税。结果呢，张三自然拿不出税单，随即被刘沆以巧取豪夺的罪名关进监狱。至于那份土地，当然要物归原主啦！
鉴于古代中国没有土地证，没有登记簿，一旦发生不动产纠纷，只能靠契约来判决，而契约是可以造假的，你伪造一份卖契，就能白占别人的地皮和房子，如此荒诞的案例在中国古代史上屡见不鲜。
宋太宗在位时，一个名叫赵孚的法官就曾经感叹说：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。”他的意思是说房地产纠纷越来越多，几乎每一宗纠纷都涉及虚假契约，而且官方又无从查考，很多案件只能悬而不决。
为了解决这个问题，赵孚上奏太宗，建议进行不动产登记：将每一宗不动产交易都登记在册，当民间发生纠纷时，以官方登记簿为准，凡跟簿册不一致的，一律视为伪契。
宋太宗采纳了他的建议，随即颁发圣旨：“应典卖倚当庄宅田土，今后并立合同契四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县，违者论如法。”以后无论不动产买卖还是不动产抵押，一律要签四份合同，一份交给买方，一份交给卖方，一份交税务局备案，一份交县政府备案，否则以违法论处。
宋太宗的做法非常合理，也非常有意义，既有利于明晰产权、减少纠纷、保护民产，使其免遭巧取豪夺，又有利于增加税收——过去老百姓为了逃交契税，买卖房屋很少过户，现在好了，交易双方必须拿着契约去衙门登记，想偷税漏税也不可能了。
可惜的是，太宗的圣旨并没有真正推行下去，直到他驾崩，甚至直到三百年后宋朝亡国，“天下契书之奸巧一如往时。”不动产交易很多，不动产登记很少，虚假契约一如既往，民间纠纷一如既往。
宋朝以降，每个朝代隔三差五都会呼吁一回不动产登记，结果都没能实现。包括上世纪三四十年代，国民政府先后四次颁布《不动产登记办法》，让“一切公私房屋之所有人向地政局作确定之报告，请领登记证，并照章纳税”，响应者依然寥寥无几。可以肯定地说，中国历史上每一场不动产登记最后都是以失败而告终的。
不动产登记利国利民，意义重大，这样的好政策为什么总是推行不下去呢？我讲一件往事您就明白了。
我大学毕业那年，曾经参与豫南某市土地规划的修编工作。这项工作的第一步是摸底——摸清当时当地都有多少土地，哪些土地种了庄稼，哪些土地盖了房子。
摸底是很简单的，因为土地局有图有账，理论上讲，年年都更新，你想查哪块地现在是什么样子，一翻台账，一查地籍图，一清二楚。可是当我们这些技术人员拿着台账和地籍图去现场踏勘的时候，立马崩溃了：档案跟现实差着十万八千里，档案上登记的是耕地，我们看到的是工厂；档案上写着张三在承包这块地，实际上这块地早就转让给了李四。
我找地籍科咨询：“不是说土地档案年年都要更新吗？”地籍科长苦着脸说：“我们科就这几个人，哪有力量更新啊？别说我们这儿了，你去其他地方看看，地籍图和台账基本上还是十年前大普查时搞的，这些年都是年底复印一套交差完事儿，要说年年都变更，一缺人手，二没经费，根本不可能嘛！”
我说的这件往事离现在都有十几年了，那时候电脑尚未普及，GPS价格昂贵，地籍图更新起来费时费力、耗资不小，基层部门为了省钱，只能长期拖着不办，使档案跟现实完全脱节。
十几年前尚且如此，那一百年前呢？一千年前呢？受技术力量的限制，土地登记和更新工作自然更加难做。没错，二十五史里详细记录着历朝历代的土地数据，可是您知道那些数据跟史实有多脱节吗？宋朝商品经济那么发达，中央财政那么富裕，全国性的土地普查仅仅搞过三次，平均每一百年才搞一次而已。至于房屋普查，一次都没搞过，因为技术太弱，花钱太多，政府搞不起。