房地产股权交易流程

房地产股权交易流程（共19篇）（共19篇）

1.房地产股权交易流程 篇一

证券场内交易的交易流程

一、B股场内申报方式

(一)电脑申报

B股证券商在场内买卖B股做法与A股相同，即均需公开申报买卖。上海证券交易所场内申报方式采用电脑申报。B股证券商在场内申报买卖时，须一次性完整地报明股东帐号、证券代码、买卖方向、价格、数量及结算会员代码等规定要素。

场内电脑申报，是通过与交易系统主机相连接的终端机实现的。当申报由终端机键盘输入后，将直接输送至交易系统主机，然后由主机对每笔申报按“价格优先，时间优先”的竞价原则进行撮合成交。

(二)申报价位和数量的有关规定

B股买卖申报价格的最小升降单位是0.002美元，申报数量以“股”为单位(买入申报必须是1000股的整数倍)，每股面额为1元人民币，B股面值及发行价格以人民币计，其发行价在发行时，折算成美元，在此以后挂牌、交易与结算均用美元进行。B股交易实行价格涨跌幅限制，除上市首日的证券无涨跌幅限制外，每只证券的交易价格相对于上一交易日收市价的涨跌幅度不得超过10%，即每只证券涨跌限价为(1±10%)x上一交易日收市价。

同时，为防止交易员输单出错或人为造价引起股价剧烈波动，上海证券交易所对申报价格升降幅度进行限制，具体规定如下：

1.任何高于市价的卖出委托均可自由申报

2.任何低于市价的买入委托均可自由申报

3.高于市价的买入委托的递增幅度不得大于电脑即时揭示价位的10%

4.低于市价的卖出委托的递减幅度不得小于电脑即时揭示价位的10%

高于市价的卖出和低于市价的买入委托均难有机会成交，因此可以放开不加限制;而高于市价的买入和低于市价的卖出几乎具有100%的成交机会，因此，对其限制可以防止人为造价和交易员操作出错。

(三〉零股申报

零股交易是指不足一交易单位的委托买卖，因此不足1000股的委托买卖即为零股交易。目前本所规定，买入不能有零股申报，而卖出可以申报零股卖出。

三、B股对敲交易和回转交易

(一)对敲交易

对敲交易是指定的买方和指定的卖方以议价的方式，对相同的.证券，以相同的价格和数量，经证券商撮合而产生的交易。对敲交易一般用于B股大宗的买卖委托。运用对敲交易，大宗的买卖能以同一价格成交，这符合买卖双方的利益。同时，以对敲交易来处理大宗买卖，可以减少市场的价格波动。除此以外，对敲交易对于减少交收的对手方、简化清算程序、防范交收风险等均能起到较大作用。

由于对敲交易是以议价而非竞价的方式进行，因而在成交价格处理上，如管理不严，则有可能对买卖一方造成不公正。目前本所在对敲交易的处理上有下列操作规定：

1.对敲交易的数量一般控制在5万股以上

2.对敲交易的价格一般控制在当日最高和最低成交价之间

3.对敲交易须由场内交易员填单申报，并由本所场内监理人员根据上述原则确认之后方可成交。

(二)回转交易

回转交易是针对B股实行T+3交收制度而设立的交易方式，它能减少投资人的持仓风险，增强B股的流通性。本所在1993年10月间引进了回转交易制度。

2.房地产股权交易流程 篇二

建立房地产市场的规范运行机制, 是房地产业发展的关键环节, 加强房地产市场监管, 规范房地产交易行为, 是促进房地产市场健康发展的重要措施。近年来, 围绕培育和发展上海房地产市场, 规范房地产交易行为, 各级政府和房地部门进行了积极的改革、探索和实践, 有力地促进了房地产市场的健康有序发展。

1.1 法制建设在逐步建立。

近年来, 根据房地产市场的发展需要, 已建立了一整套较为完善的规范房地产市场行为的法律、法规和规章, 初步形成了基本符合市场经济要求的房地产交易的法制体系。

1.2 管理体系在逐步理顺。

近年来, 从房地产企业的设立和管理、房地产项目的开发、商品房预售和房地产交易、房地产登记和发证等市场运行环节, 相应建立了能够适合房地产市场运行发展的操作机制。目前, 已初步建立了房地产市场信息系统。2004年, 为提高交易信息的透明度, 推出了商品房销售合同网上备案和登记制度。同时, 对上海房地产经营主体, 包括开发企业、经纪组织和评估机构理顺管理体系, 积极探索长效管理机制。

1.3 执法力度在逐步加强。

为进一步深化房地产交易和服务市场的专项整治, 控制经纪企业总量, 暂缓审批新设房地产经纪组织及分支机构、注册后未备案的房地产经纪组织或执业经纪人, 房地产交易中心不予受理其委托代办的交易登记业务, 房地和工商部门联手, 加大执法力度, 开展房地产经纪组织专项执法检查, 取缔无证无照经营, 规范房地产交易行为。

1.4 诚信体系在逐步推进。

近年来, 根据房产交易量不断上升, 交易额持续刷新的情况, 市房地部门将营造健康的市场环境, 规范房产交易行为, 争创文明行业, 作为政风行风建设的重要内容。实行市、区 (县) 交易登记分级负责, 完善房地产市场信息数据库和预警预报指标体系;建立房产楼盘表、GIS地籍图库和权籍管理系统“三库合一”的交易登记权属管理信息系统, 完善交易中心、受理大厅和服务窗口设施;统一服务项目、办件流程、收件内容、办事时限、收费标准, 制订文明守则, 公开监督电话, 推进服务承诺, 推进诚信体系。

2 如何规范房地产市场行为

要规范房地产市场行为, 当前特别需要强调两点。第一, 加强法制;第二, 提高认识。

2.1 加强法制

加强法制首先是要完善立法。这几年, 在房地产业的高速发展中, 诸如房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、发布房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价等行为频频出现, 社会反响强烈。面对这些问题, 许多地方的房地产等管理部门都曾经进行过查处和处理。但却因为许多市场行为没有明确的法律规定, 使得查处和打击无法可依;再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等, 常常是无功而返。因此, 当前迫切需要健全完善明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样, 查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。

加强法制的另一个方面是要强化执法。

这其中首要的一个问题, 是地方政府的态度和认识。尽管从总体上说, 在规范房地产市场方面, 当前确实存在着法律法规不健全、不完善的情况。但我们同时也不容讳言:目前出现的许多房地产违法违规行为, 在现有的国家以及地方的许多法律法规中, 也都有所涉及。之所以难以依法查处, 一个很重要的原因, 就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业, 而对一些房地产企业的违法违规行为, 忽视甚至纵容。因此, 地方政府必须从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度, 端正态度、提高认识, 在房地产交易秩序专项整治行动中, 切实负起责任。

在强化执法中, 还必须高度重视房地产市场监管的科学化和经常化。所谓科学化, 就是要不断改善监管方法、提高监管水平, 特别是要用市场化的方法进行监管;所谓经常化, 就是要使对房地产市场的规范和监管常态化、长期化、制度化, 而不是搞“运动”。

2.2 提高认识

提高认识是指房地产行业、特别是房地产企业, 要对规范房地产市场行为有一个正确的认识。

近几年房地产业饱受诟病, 一个重要的原因, 就是房地产市场、房地产行业和房地产企业中, 存在着太多的不规范行为。从某种意义上讲, 这种不规范成就了一些房地产企业的成长甚至成功。但这绝非长久之计!随着国家整个经济、社会的发展、进步, 随着宏观调控的深入, 我国的房地产业正在步入一个转型期, 房地产企业新的行为准则、房地产市场新的游戏规则正在形成, 其核心就是“规范”对房地产业来讲, 规范是大势, 企业要发展, 就必须顺应这个大势, 要学会规范自己的各种行为。只有规范, 才能发展;不规范, 就不可能发展。要解决房地产业现存的问题, 需要规范;要保证房地产业的持续发展, 更需要规范。

3 进一步规范房地产交易行为的几点思考

当前, 房地产业已成为国民经济和社会繁荣发展的支柱产业, 其中房地产交易又是近年来房地产业发展中的热点和重点, 一旦发生违法违纪案件, 具有很大的社会影响, 它涉及到银行资金安全以及各方面的经济利益;影响着社会稳定和构建社会主义和谐社会;关系到国家行政机关的形象和声誉;关系着房地产市场健康、稳定、有序地发展。因此, 进一步规范房地产交易行为, 必须注意抓好以下方面工作。

3.1 进一步规范道德行为, 加大从思想上筑牢预防违法违纪的堤防。

房地产业, 是当前社会关注的热点, 房地产交易成为一些不法分子谋取私利, 进行投机诈骗活动的新的领域。因此, 作为房地产交易部门的从业人员, 要以“三个代表”重要思想为指导, 树立正确的世界观、人生观、价值观和权力观;要坚持以民为本, 从维护人民群众根本利益出发, 想群众所想, 急群众所急, 解群众所难;要自觉地加强党性锻炼, 加强思想政治修养, 坚定理想信念, 提高精神境界, 规范道德品行。

3.2 进一步规范市场行为, 努力提高科技防范能力。

规范房地产交易市场行为, 要做到关口前移, 强化管理, 加大源头治理力度。一是要通过加强技术手段, 大力推行房地产权证加载密码措施的办理和宣传力度, 努力提高防范能力, 二是要加强对房地产交易受理窗口安装监控摄像设备进行可行性研究和进一步完善交易管理信息系统, 提高系统的安全性和可靠性;三是加快全市房地产登记资料的“数字化”进程, 并采取多种方式引导、推进网络交易登记平台的不断完善, 从而, 有效防止和避免虚假交易和虚假登记的发生。

3.3 进一步规范从业行为, 努力提高从业人员的综合素质。

当前, 房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面规范从业行为, 提高职业素质。一是依法办事。市场经济即是法制经济, 市场经济的运行离不开法律、法规和政策的保证。作为房地产交易领域的从业人员, 必须牢固树立法纪意识, 强化党规政纪原则, 自觉遵守有关法律、法规和纪律, 努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员, 要时时处处注重自身的形象, 珍惜手中的权力, 珍惜党和人民的信任, 树立为人民服务的思想, 切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须牢记“两个务必”, 始终保持清醒头脑, 自觉抵制腐朽思想的侵蚀, 做到勤廉自律, 恪尽职守, 树立自身的良好形象。

3.4 进一步规范监管行为, 积极推进体制、机制和制度创新。

3.股权融资 房地产新杠杆 篇三

在融资数据方面，1—7月，房地产开发企业到位资金6.9万亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月提高0.2个百分点。其中，国内贷款13111亿元，增长14.7%，处于增长趋势。

尽管国内贷款融资的环比1-6月略有提高，但《英才》记者接触的业内认识普遍认为，今年的融资环境并不乐观。尤其是对于中小型开发商，银行的开发贷款几乎成为了奢望，甚至有银行的分行直接指定开发商的名单，名单之外的企业便无法获得贷款。信托贷款的难度也在加大，而且相关人员除了要审核开发商的资质之外，对于具体项目的考察也较银行更加周详、细致。

根据信托业协会统计的相关数据显示，截至2014年第二季度，在信托资金投向中，房地产占比为10.72%，比2013年第二季度上升了1.6个百分点。投向房地产的信托资金余额为1.26万亿元，同比增长约55.4%。

另据相关数据统计，7月房地产信托资金规模仅为127.45亿元，占比不足16%，这与今年1—7月房地产募集占比25.33%的比例差距较大。

有分析指出，兑付风险的不断出现，以及房地产行业不明朗的前景是7月信托融资下滑的主要原因。或许正因为如此，从开发商的经营角度来说，越来越多的企业将房地产基金等非传统融资渠道纳入自己的眼界。

根据诺承投资发布的中国人民币房地产基金年中报告显示：2013年中国人民币房地产基金的募集规模达1381.1亿元，同比增长80%。

14.7%、55.4%、80%，银行贷款、信托融资、房地产基金三者的规模增长速度一个比一个快，似乎也在说明，房地产公司的融资方式也在多元化。而传统的依靠贷款的表内融资则正在逐渐转变为股权和直接融资。

随着地价的不断攀升，中小型房地产公司在一些核心城市获取土地的能力正在趋弱。而大型开发商为了提高资金的周转效率，逐渐采取了合作拿地的模式，各种“联合体”频频在土地出让中举牌。

万科企业股份有限公司（00002.SZ，以下简称万科）被认为是目前最善于运用合作开发模式的公司，总裁郁亮在今年提出了万科的事业合伙人制度，同时强调万科的“小股操盘”的开发模式。

一位房地产投资界人士告诉《英才》记者，万科这样看来就如同一只巨大的房地产基金，依靠自己的品牌影响力在项目层面与不同公司进行股权合作，这样能够解决拿地资金不足的问题。

而合作开发的模式也可有利于海外融资，通过离岸公司控股的子公司与内地公司共同组成一家项目公司，离岸公司只要对子公司进行增资扩股，以达到融资的目的。

同时，目前有多家房地产基金正在采取“同股同权”的投资模式。在前两年房地产基金野蛮生长的年代，其更多是被看作信托的替代工具，甚至有人称之为“房地产领域的高利贷”，融资成本从15%—30%不等。这样的融资成本往往不足以支撑一家企业的长期发展。

4.船舶交易流程 篇四

一、船舶转让申请

船舶转让方需提交如下要件，并对其提供材料的真实性、合法性负责(未注明原件的，复印件也可。下同)。

（1）船舶所有权证书（原件）；

（2）船舶国籍证书；（3）船舶检验证书；

（4）船舶所有人法人营业执照或自然人身份证明文件(原件)； 若船舶所有权与经营权分离，还需提交船舶经营人法人营业执照。

（5）国资船舶还须提交同意出售的售船批文；

（6）法律法规规定的其他文件。

二、船舶转让申请审查

上海航运交易所对所提交的船舶资料进行合规性审查。材料要件齐全的转让船舶予以登记，对缺少要件的转让船舶不予登记，并一次性告知所需补充资料名称。

三、船舶交易服务

根据船舶转让方的要求，开展相关的船舶交易服务：

1、交易挂牌

交易信息通过全国船舶交易信息平台（中华船舶交易网）、航交所电子显示屏等对外公开挂牌，向社会发布船舶转让信息。挂牌内容以《船舶转让申请书》记载内容为主。

2、受让申请受理

意向受让方向上海航运交易所提交以下资料，并填写《船舶受让申请书》：

（1）法人营业执照或自然人身份证明；

（2）《船舶交易委托合同》。

依据船舶转让方提出的受让条件和国家有关规定，对意向受让方进行资格审核，并于一个工作日内出具《船

舶受让申请受理通知书》。

3、确定受让方

挂牌期满，产生符合条件的意向受让方，可以采取协议转让、招投标或法律法规规定的其他交易方式，确

定受让方。

挂牌期满，未产生符合条件的意向受让方，根据转让方要求进行下个周期的挂牌或摘牌。

4、签订交易合同

船舶卖出方和受让方可选择船舶交易范本合同或其他合同，按照相关的法律、法规签订《船舶交易合同》，并留存上海航运交易所一套正本合同。

四、交易公示

按有关规定需要公示的船舶在全国船舶交易信息平台上对外公示，公示时间为5个工作日。自愿申请公示的船舶公示时间可自行确定。

公示期间，社会反映船舶转让信息有疑义且提供相关书面材料的，交易服务机构负责对该船舶转让信息存在的问题进行调查核实，并及时通报海事/航运管理部门及相关方。

五、交易审核

签订合同后，船舶交易双方提交或补充下列材料，并对其完整性、真实性、合法性负责：

（1）船舶所有权证书（原件）； 若已注销，需提供注销证明（原件）；

（2）船舶国籍证书；（3）船舶检验证书；（4）船舶交易合同（原件）和船舶交接证明（原件）；

（5）买卖双方营业执照；

（6）进口船舶需提供外经贸委机电办允许进口的批文及海关报关文件；

（7）买卖双方单位税务登记号；（8）买方已向卖方支付船款的银行凭证；

（9）其他的合法文件。

上海航运交易所对上述材料的完整性、真实性予以审核通过后，船舶转让方和受让方填写《船舶买卖成交登记表》，并经船舶交易双方和上海航运交易所盖章确认。

六、交易结算

根据船舶转让方和受让方的协议要求，上海航运交易所可代为其办理交易船款的结算业务。

七、出具交易凭证

船舶转让方按规定交纳鉴证费，并领取由上海航运交易所开具的船舶交易统一发票、交易服务费发票和《船

舶买卖成交登记表》。

八、办理变更手续

5.股权出资转让流程 篇五

一、股权出资转让的条件

1、投资人所要出资的股权，必须是其持有的在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司的股权。

2、投资人用于出资的股权权属清晰、权能完整、且已足额缴纳。

3、股权和其他非货币财产出资额不得高于被投资公司的70%。

4、以股权出资必须经过股权公司其他股东或半数同意。因为股权出资以后涉及到股东的变更问题，就涉及股东的优先受让权问题，如果没有经过全体股东过半数同意的话，可能这步的变更就没法做，对后面股权出资的实施可能会产生障碍。

5、以股权出资应当经被投资公司全体股东一致同意作价。

6、用作出资的股权应当经依法设立的评估机构评估。

7、被投资公司成立之日起一年内，投资人应当实际缴纳股权出资，被投资公司应当办理实收资本变更登记。

8、股权出资实际缴纳后，应当经依法设立的验资机构验资并出具验资证明。

关于禁止作为出资的股权：

1、未实际缴纳的股权。权属清楚、权能完整、足额缴纳。

2、被设定的质押或被法院冻结的股权。被设定质押的股权不允许转让。

3、股东在章程中约定不得转让的股权。

二、股权转让变更登记流程

1、达成股权转让协议，且经股东会表决同意股权转让。

2、进行股权转让公证/见证。

3、对出资的股权进行评估。

4、地税局或国税局办理税务登记变更登记（交税）。

5、工商局办理股东变更登记。（如未公正，现将材料送审，合格后由全体股东现场签字）

三、股权转让公证所需材料

1.股权转让协议书。

2.被转让股权所在的公司资料：公司的营业执照（正副本原件）；公司章程原件（本次股权转让前的章程）；公司成立时的验资证明原件；公司股东会决议：其他股东放弃优先购买权的声明。

3.受让方、转让方的身份材料。

4.转让方、受让方为中国内地法人企业。

5.公司的营业执照（正副本原件）、章程原件。

6.法定代表人证明书及法定代表人身份证。

7.公司董事会或股东会同意转让或受让股权的决议。

8.如果转让方、受让方不能亲自到公证处办理公证，还需提供经过公证的委托书。

四、变更登记工商局所需材料

变更登记如无股权转让的公正材料，需由全体老股东本人现成签字确认。

1.公司变更登记申请书。

2.委托书和经办人身份证明。

3.老、新股东会决议。

4.公司章程修正案（转让后的股东签名）。

5.股权转让协议。

6.新股东身份证明（需验原件）。

7.公司营业执照正本和全部副本。

8.交税发票。

五、税务变更登记

股权转让需缴纳企业所得税率为25%，印花税率为0.05%；个人所得税为20%（个人所得=股权转让收入－取得股权所支付的金额-印花税），印花税率为0.05%。带变更后的营业执照和税务登记证去国税局或地税局领取《公司信息对照表》和《税务登记变更表》。税务变更提交材料：

1.法人签章的《公司信息对照表》和《税务登记变更表》

2.营业执照复印件（盖公章、验原件）

3.国税、地税税务登记证正、副本原件

4.公司章程修正案复印件（盖公章、验原件）

6.房产中介交易流程 篇六

一.产权人持《房屋所有权证》及其它有效证明到中介公司办理委托出售登记手续。

二.业务员实地勘察和评估房屋价值，达成一致意见，签定房产出售委托书。

三.中介公司通过房产信息网、报纸、电台等媒体进行(该房屋)广告宣传。

四.业务员带领客户实地看房，填写看房记录，协商房产交易价格。

五.客户看房满意后向中介公司预交购房定金;中介将定金转交产权人，产权人则应将房 屋所有权证，身份证等原件交押中介公司。

六.中介公司与买受人持产证到产籍部门查档、核证。

七.买卖、中介三方实地验房;卖方清缴该房此前所产生的一切费用;签定买卖契约，交款、清房。

八.三方一起到房地产交易管理部门办理房产交易手续，拿到“黄票”(西安市房地产交易中心收件单)即告交易结束。

7.房地产私募股权投资基金前景广阔 篇七

房地产私募股权投资基金的基本概念

1. 私募股权投资基金的基本概念

私募股权投资基金 (Private Equity, 简称PE) 又称非公开权益资本, 是指通过私募形式投资于非上市企业的权益性资本, 在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制, 即通过上市、并购或管理层回购等方式, 出售持股获利。而专门投资于房地产行业的PE就称为房地产PE。

2.房地产私募股权投资基金的特点

从投资对象看, 房地产PE的投资对象是以不动产为主的房地产开发项目以及房地产改建、扩建项目, 此外还可以投资于实物性房地产, 开展房屋的出租、租赁业务、二手房市场的买卖业务, 收购房地产开发项目的尾盘、烂尾楼以及与抵押房处分有关的买卖业务等, 市场进入障碍不强。

从风险性看, 房地产PE投资投资具有高风险性, 但风险主要来源于市场, 即市场的瞬息万变、高度不确定性带来的风险, 如经营风险、政策风险、法律风险等, 而基本上不存在技术风险的因素。

从收益性看, 高风险往往伴随高收益, 这也是风险投资基金冒着巨大的风险所追求的目标。房地产投资的收益相对比较稳定, 投资房地产产业正好可以符合投资者均衡投资风险的需求。在我国人均收入持续增加的背景下, 商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高, 城市其他房地产的需求也将不断增长, 这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下, 房地产投资的长期预期收益应该比较高, 房地产投资基金的收益也相应较高。

从退出机制看, 普通PE退出渠道较窄, 往往要到被投资企业上市时才能够实现完全退出, 而真正能实现上市的企业非常有限, 能够上市的企业更少。房地产产业投资基金在此方面却受限制较小, 随着投资项目的销售实现就可以达到投资的完全退出, 这也是它相对于其他产业投资基金的优势所在。

国际房地产私募股权基金发展概况

1. 欧洲市场当前发展

经过二十多年发展, 以高回报著称的房地产PE发展迅速。INREV数据显示, 2008年欧洲市场上可以统计到的房地产PE共有484个, 按类型分布来看, 核心型 (包括核心增益型) 基金数占比最大, 其次是增值型, 最后是机会型基金。

在房地产PE中, 投资目标可分为5类:商业用房、住宅、工业用房、办公楼和多元化投资。欧洲市场约过半房地产PE采取多元化投资策略, 并不专注于某一类投资目标。而在专注类基金中, 以投资于商业用房的私募房地产基金为主, 其次是办公楼。

2. 美国市场当前发展

美国安永会计师事务所就美国房地产私募基金市场进行了统计, 结果显示其规模与欧洲市场相当。

安永对2005至2007年期间美国的285个房地产PE进行调研, 结果显示规模在2.00亿美元以上的基金约占3/4, 10.00亿美元以上规模的基金约占整体市场的1/4。社保基金是美国房地产PE背后的主要投资人, 其次是高收入个人和大学基金。特别值得关注的是高收入个人参与程度高, 这主要是由于房地产PE的较高投资回报率和房产的保值增值特性所导致。

我国房地产私募股权基金发展方兴未艾

1.我国房地产私募股权基金发展现状

作为典型的资金密集型产业, 我国房地产行业在快速发展的同时, 也对资金需求提出了较高的要求。目前我国房地产市场的融资渠道依然较窄, 以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。其中, 银行贷款、定金及预付款 (其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的) 、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右, 银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%的国际通行标准, 我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦经济发生波动, 房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险, 进而影响金融安全。

因此, 我国房地产行业的融资渠道多元化已成为直接关系到行业能否持续、稳定发展的关键因素。在此背景下, 大力发展房地产PE显得尤为必要。

2. 我国房地产私募股权基金发展现状

清科研究中心数据统计显示, 从2007年第一季度到2009年上半年共有17支针对亚洲市场 (投资范围包括我国内地) 的私募房地产基金成功完成募集, 涉及募资总额达127.27亿美元。可投资于我国内地的私募房地产基金募集呈现周期性波动, 相比之下, 下半年募集活动较上半年活跃, 2007年第四季度和2008年第三季度更分别创造了当时的历史高点。然而由于受到2008年下旬全球金融危机的影响, 海外大型机构投资者管理资产均受到不同程度的损失, 从而导致在股权投资领域的资产配比有所下降, 其表现为我国私募股权市场基金募资资本量大幅紧缩, 2008年第四季度以来可投资于我国内地的新募房地产基金的数量及募集金额均有大幅下降。

从我国房地产行业私募股权投资地域分布来看, 从2006年到2009年上半年, 私募股权基金投资房地产行业的案例主要分布在17个省市地区, 我们可以看到私募股权基金对我国房地产市场投资的地域战略布局主要聚焦在上海、北京为代表的长三角、环渤海、珠三角等经济较发达地区。然而, 我们也观测到近年来私募股权基金在投资地域方面有逐步向二、三线城市扩展的趋势, 像海南、河南、陕西等经济欠发达地区所获得的来自私募股权基金的投资有逐年上升的趋势。

资料来源:清科研究中心2009.10 www.zero2ipo.com.cn

从投资金额来看, 上海、北京分别以22.76亿美元、21.24亿美元的投资额遥遥领先于其他省市地区;广东省以12.00亿美元的投资额位居第三。从投资数量来看, 从2006年到2009年上半年, 上海、北京分别发生23起和22起投资案例, 亦远高于国内其他地区房地产行业所获得的来自私募股权基金的投资。从平均投资金额来看, 海南、广东、浙江以投资案例数量少、投资金额相对较高而获得7.77亿美元、4.00亿美元和3.17亿美元的平均投资额, 遥遥领先于国内其他城市。上海、北京分别位居第六、七位。

在私募股权基金所支持的房地产企业上市方面, 2006年至2009年上半年共发生12支基金支持的6家房地产企业IPO事件。其中在香港主板上市的房地产企业居多, 共有5家, 此外1家于2007年12月12日在美国纽约交易所上市, 成为第一家在美国上市的我国房地产企业。

3. 房地产PE投资案例

目前, 外资房地产PE在国内颇为活跃。以摩根士丹利为例。摩根士丹利物业投资部门对于我国房地产市场一直非常看好。2003年7月, 摩根士丹利房地产基金 (MSREF) 与上海市卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”, 该项目共有90套住宅、106套服务式公寓与5000平方米的商铺面积, 总投资约9, 000.00万美元;2004年1月, 摩根士丹利在推动上海最大的民营房地产开发企业—复地 (集团) 股份公司—在港招股集资额15.00亿港元的同时, 还与复地集团合作投资金额约为5, 000.00万美元的“复地雅园” (项目共约500套住宅, 分为两期建设) 。

2007年1月, 摩根士丹利以5.30亿元人民币收购了上海徐汇区的高档住宅项目永新城, 3月初, 摩根士丹利又斥资13.00亿元人民币买下了位于上海市中心城区一块面积约2.4万平方米的土地, 用于开发超高层办公楼及多层商业地产。2008年7月, 雅居乐地产控股有限公司与摩根士丹利达成协议, 将向后者出售海南清水湾综合度假区发展项目30.0%的股权, 涉及合作资金高达53.00亿元人民币。此次双方共同开发的海南清水湾项目, 总投资超过200.00亿元人民币, 将发展成为大型综合旅游度假社区。而该项目日后的资金需求, 也由雅居乐和摩根士丹利安7:3的比例共同承担。

4. 我国房地产私募股权基金前景广阔

发起房地产私募投资基金在运作模式上可以选择公司型基金、承诺型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多种形式。综合比较, 作为专业管理机构和民间资本发展私募股权投资基金采用有限合伙企业方式是比较妥当的选择。

有限合伙制私募股权投资对商业地产意义重大。商业房地产, 特别是持有型的收租类物业, 具有资产保值性、租约稳定性和较高的可变现性等优点。特别是优质的商业物业可以随时在市场上进行买卖变现, 便于估值和监管, 可以增加民间资本对房地产的直接投资, 是股市的最好平衡。在发达国家, 不动产投资产品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产, 它可以增加资产配置的多样性, 分散投资风险。因此, 发展有限合伙制房地产私募基金有很多现实意义。

首先, PE投资可以极大地分散房地产市场风险。PE是股权投资基金, 从经济学原理来说, 如果是通过与股权结合, 参与土地开发, 其实际作用是增加了供应, 房地产价格会向下波动。也就是说, PE投资有压低房价的作用;如果是收购物业, 投入的资金是买方, 会对价格有拉动作用, 减少持有性物业的开发风险。如果物业的收益很好, 比如出租回报率很高, PE会优先选择购买物业;如果土地开发利益大, PE自然会选择参与土地储备。外资PE在我国的积极变现就证明了PE的这种市场逐利性和优化市场选择的作用, 证明PE是房地产市场调控机制的有利补充。

其次, 有利建立民族资本的竞争优势。外资PE不断冲击我国房地产市场, 甚至形成了一定程度上的资本优势, 反而是我国充沛的民间资本大量闲置或处于无序状态, 政府的“限外”是被动的做法。实际上, 我国政府应该首先放开国内PE的发展, 才能抵御外资, 建立民族资本的优势。

第三, 它比公募REITs更接近实际。目前已经有投资顾问公司以房地产有限合伙制 (RELP) 的方式为开发商解决自有资金不足的案例。但有限合伙制房地产PE真正的功用, 不是在增加开发商的自有资金方面, 而是在可以作为法律工具以投资人直接投资的方式构建资金池 (合伙财产) , 避免了非上市房地产公司的融资劣势。

近年来, 各类房地产投资基金在我国非常活跃, 其中成熟物业收购和共同开发房地产项目是房地产投资基金的主要运作模式。然而, 现阶段我国的房地产投资基金主要是海外地产基金, 国内地产基金起步晚, 投资和管理能力较弱。未来, 随着法律法规的逐步完善和国内房地产投资基金经验的不断丰富, 我国房地产投资基金的地位将与日俱增。

8.建议以高额交易税强化房地产调控 篇八

但在4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。而且，在规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。许昆林说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

这样做的依据，源自国家在1995年时颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

在我们看来，发改委这个表态几乎可以看成是要对房地产行业进行全方位干预的信号。它意味着，房地产业终将会由高利润走向“常规”利润，但问题是，执行起来肯定会出问题，毕竟这是一个商业化程度很高的市场，强行管制价格的难度是很高的，说起来容易，做起来难。就目前情况来看，只能说中国政府已是下定了决心，在大力推进保障房的同时，要钳制商品化的房地产业发展，把它打到一个对通胀、对银行、对宏观经济的影响都显著减小的状态。因此，中国的房地产业在整体上将进入一个战略转折期，房地产开发企业的投资价值会打折扣，很多资金会撤出房地产，银行对房地产业的态度也会渐渐有所转变。当然，这一转变的周期可能或长或短，但其具有转折的战略意义则是不变的，只是具体的调控政策有水平高低，效果好坏之分。

对于房地产调控而言，现在最大的问题就是政府各相关机构的态度过于暧昧。建设部为自己的定位是建房子，所以始终没有明确的态度；国土部虽然有些表面文章，但重点还是在继续为地方政府搞土地财政贡献力量；而发改委的重点项目更是消耗土地资源的大户，但它出台的政策怎么看却都像是商务部应该做的工作。实际上，现在的房地产调控，只有两个机构真正出政策了，一个是政策口的国务院，一个是金融口的央行。而其他的部门似乎都依然在等政策什么时候可以“过去了”。这种情况本身就表明，中央有关房地产的调控的确处于危险之中，要么随时会过头，要么随时就结束，总之不可持续。有鉴于此，笔者建议，调控政策还是应该回归基本面，该怎么干还是允许怎么干，如果说过去是通过行政轻点刹车（这是必要的，否则也不行），现在则应调整路径，回归到政策面的调整，启动税收杠杆来约束、调控各地政府的土地开发以及房地产开发。

根据国际的惯例和样本分析，笔者认为，对房地产的交易价格征收15%的中央税就可以有效控制情况的恶化。也就是说，你有钱尽管买，有本事尽管卖，但要按照交易价格缴税15%给中央，即使有地方分成也要采取中央返还的方式。从政策作用看，这种做法类似于银行的存款准备金率一样，银行虽然始终有贷款的冲动，但必须要去掉一部分可用作贷款的钱缴纳准备金。而如果15%的税率不够，就提高至20%，过头了就降低比率，作用总会是有的。这部分征收上来的钱，应该专款专用，用来大量建设公租房，租赁给真正有需要的人居住。这样，整个房地产的问题就会缓解，因为土地也是要有人开发的，卖不出或是不好卖，大家的开发热情肯定也就不大了。

9.抵押贷款交易流程 篇九

抵押贷款交易程序

一、代缴费用：甲方委托协助服务方代缴办理过程中所产生的费用，包括评估费、工

本费、他项权证费等并同意在该房手续办理完毕后，协助服务方根椐实际缴纳金额及甲方

转入协助服务方指定账户监管的履约保证金与甲方进行结算，多还少补。

二、贷款评估：在甲方办理银行贷款之前，协助服务方代甲方委托评估公司对上述房

产进行评估，五个工作日内评估事务所出具评估报告，评估时甲方应配合评估人员现场看

点。

三、材料提交：甲方须于个工作日内准备齐办理银行贷

款的相关材料（身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、贷款用途）等相关资料。

四、银行贷款审批：甲方按贷款银行的要求条件签署借款合同及抵押合同，由贷款银

行派专人看点并确认贷款金额、贷款年限及对甲方进行资信审核。

五、抵押受理：在贷款银行通知贷款审批通过后，由贷款银行经办携带借款合同等相

关资料至房地产相关部门办理抵押登记手续，受理时间约在伍个工作日左右。

六、缴他项权证费：待相关部门通知可缴纳他项权证费后，协助服务方通知银行经办

并携上述《产权交易登记受理单》前往房地产交易登记部门领取该房产税单后，并于当日

缴纳，银行领取他项权证。

七、放款、结算：待银行取得它项权证后，银行通知可以放款时，甲方、丙方前往上

述贷款银行办理银行放款手续。银行放款结束后，甲方交还协助服务方有关收据及相关材

料；同时甲方与协助服务方进行结算。

八、代理服务结束：至此，该宗房产手续办理结束，本合同终止，甲方将合同归还协

助服务方。

甲方：代理人：

协助服务方：福州兰庭房产代理有限公司

10.公司股权变更的流程 篇十

1、资料准备齐全：1）、旧的公司章程 2)、打一份新的公司章程 3）、营业执照正副本（不能复印件）4）、公章 5）、各股东身份证 6）、需要填写的资料（见下）

2、资料填写完整（工商局拿或者网上下载），其资料包括：

1）、变更申请书（签字和盖公章）

2）、出资人情况表（需要盖公章）

3）、该变更公司的董事、监事选举决议（新股东签字）

4）、该公司股权同意修改公司章程决议（新股东签字）

5）、该公司股权转让协议1（原股东签字）

6）、公司董事、监事、经理情况表（身份证上签字和盖公章）

7）、该公司股权转让协议2（按要求签字）

8）、该公司执行董事聘任经理决议（签字）

9）、公司法定代表人登记表（签字和盖公章）

注：资料填写完整之后，在身份证复印件上签上本人名字，并写上“与原件一致”，该签字的地方签字，保持字迹一致。

3、带上资料，拿到工商局，等待通知去领营业执照（去领执照的时候带上变更费110元）。

11.房地产股权交易流程 篇十一

一、反映股权分布状况的常用指标

反映股权分布状况的常用指标有衡量股权集中程度的“CR10指数”以及体现大股东控股差异程度的“Z指数”。鉴于上述指标从不同角度反映了股权分布情况，本文将它们均作为股权分布状况的代表指标。各指标的涵义与计算公式如表1所示。

二、房地产上市公司股权分布状况统计

结合上市公司的年报数据，根据表1的公式计算2000-2011年沪深A股91家房地产上市公司的股权分布状况，其描述性统计结果如表2所示。

由表2可知，其一，2000-2011年衡量我国房地产上市公司股权分布状况的CR10指数均值为0.55，这表明房地产上市公司前十大股东所持有的股份总数超过公司股份的50%，拥有绝对控股权；其二，Z指数均值为31.03，说明房地产上市公司第一大股东对公司的控制力明显大于第二大股东；其三，我国房地产上市公司CR10指数均值0.55小于全行业上市公司的指标均值0.65，而Z指数均值31.03大于全行业上市公司的指标均值25.07（2000-2011年全行业上市公司的CR10指数均值和Z指数均值是根据我国上市公司的年报数据计算而得），这意味着相比全行业平均水平，房地产上市公司股权集中程度较低，但前两大股东控股差异程度更高；其四，CR10指数和Z指数的最大值/最小值分别为0.93/0.11和864.99/1.01，极差较大，说明我国房地产上市公司股权分布状况差异显著；其五，对比中位数与均值的情况可知，CR10指数的中位数0.56与均值0.55大致相等，Z指数的中位数5.53小于均值31.03，这表明股权集中程度低于和高于平均水平的公司数量基本相等，而大部分公司的前两大股东控股差异程度低于样本公司的平均水平。

三、房地产上市公司股权分布状况产业内对比

本文从所有权性质、地域和主营业务三个角度比较房地产上市公司股权分布状况。2001-2011年不同类型房地产上市公司的股权分布状况指标均值如表3所示。

表3显示：当以CR10指数和Z指数均值衡量房地产上市公司股权分布状况时，其一，国有和民营上市公司的数值分别为0.58/0.54和51.81/20.30，CR10指数均值差异不大，Z指数均值差异较大，表明这两类公司的股权集中程度基本相同，而国有公司中前两大股东控股差异程度明显高于民营公司；其二，东中西部公司的数值分别为0.56/0.54/0.58和34.09/19.59/19.21，说明东中西部公司股权集中程度大致相等，而东部公司的前两大股东控股差异程度高于中西部公司；其三，主营房地产开发、土地开发和其他业务的房地产上市公司的数值分别为0.56/0.52/0.55和35.60/17.81/17.31，这表明不同主营业务的房地产上市公司具有相似的股权集中程度，而房地产开发公司的前两大股东控股差异程度高于土地开发和其他业务的公司。

四、房地产上市公司与其他上市公司股权分布状况比较

本文选取沪深A股14家建筑业上市公司、398家制造业上市公司与房地产上市公司股权分布状况进行对比。2000-2011年不同产业上市公司股权分布状况均值如表4所示。

由表4可知：以CR10指数和Z指数均值衡量的房地产业、建筑业和制造业上市公司的股权分布状况分别为0.55/0.61/0.63和31.03/37.15/47.51，房地产上市公司的数值低于建筑业和制造业上市公司，这表明房地产上市公司的股权集中程度和前两大股东控股差异程度均小于建筑业和制造业上市公司。

12.房地产股权交易流程 篇十二

一、某国有企业构建股权投资全过程操作流程的必要性

一是规范某国有企业投资行为、提高投资效率和效果的需要。某国有企业之前投资项目少, 项目零散, 没有建立系统的股权投资流程管理, 各项活动的职责权限不清晰.流程繁琐, 流转周期长, 流转效率低。使得企业股权投资操作存在诸多问题, 如投资参与者不了解投资管控流程, 增加投资周期, 使得有些项目错失投资时机, 或增加投资风险。因此构建规范的股权投资全过程流程管控, 才能实现决策的科学化和民主化, 从而有效防止决策的失误。

二是股权投资特性决定企业必须建立适合自身需要的流程管理。企业股权投资是一项系统工程, 从投资到清退, 往往涉及多个部门和人员, 与之相关的横向及纵向关系也比较复杂。基于股权投资特点, 构建股权投资全过程操作流程, 将投资各阶段及其相关人员进行流程化处理, 从而以流程管理为载体来达到对各要素的管理, 最终实现对股权投资的精细化管控, 从而适应某国有企业日趋复杂的股权投资发展需要。

二、某国有企业股权投资全过程操作流程构建原则

在构建过程中主要遵循以下原则:一要有法律严谨性。国家对国有企业股权投资控制相对较严格, 股权投资要严格履行企业内部决策, 还要受到国有资产监督管理部门的监管, 如国有资产产权备案等, 因此流程的构建要符合国家和企业关于股权投资相关法律、法规、制度的规定要求, 使流程具有法律严谨性;二要具备科学性。股权投资的系统性、复杂性决定了在流程构建过程中要全方位考虑各方面因素, 按照股权投资操作过程科学地设计各部门和相关人员的职责, 高效融合各方资源, 以提高股权投资操作效率。三要实用性。流程要符合国有企业自身实际情况, 使股权投资参与人员及部门能够清晰、明确自身在投资实施过程中的职责和责任, 保证操作过程合理、流畅, 使流程对长期股权投资实际操作具有切实可行的指引作用。

三、某国有企业股权投资全过程操作流程的构建

某国有企业将股权投资项目全过程操作流程划分为项目立项、论证决策、实施、日常运营、后评价、清退六个阶段, 各阶段都要设计严格、合理的操作流程, 股权投资全过程操作流程简图见图1, 各阶段具体流程内容浅析如下。

(一) 股权投资项目的立项

企业选择的股权投资项目必须从企业长远发展战略出发, 选择有前瞻性、超前性, 能够掌握产业发展方向的项目进行投资, 从源头确保股权投资项目高质量。因此股权项目提出要从建立全方位信息收集渠道开始, 设计严格的项目甄别管控程序, 对于有意向的投资项目, 进行初步调研论证, 编制项目建议书。初步调研有助于企业决策机构对项目作出初步决策, 可以减少项目选择的盲目性, 为下一步可行性研究打下基础。

(二) 对投资项目进行论证、决策

项目的各项技术经济的论证、决策, 对股权投资以及项目建成投产后的经济效益, 有着决定性的影响, 是股权投资控制的重要阶段。一个股权投资若出现前期论证决策失误, 则不管后期建设实施阶段运营管理如何努力, 也无法弥补其损失。因此, 项目通过立项审批后, 就应该组建项目工作组, 项目工作组应包括投资管理部门、财务部门、法律部门、技术部门等, 重大投资项目还需聘请外部专家、权威中介机构参与。项目的投资论证由项目工作组组织完成。论证工作主要对投资项目进行可行性研究, 组织专家论证, 编写可行性研究报告。可行性报告编制完成后交由决策机构进行审批, 只有审批后的投资项目才可予以实施。

(三) 投资项目的实施阶段

对于审批通过的投资项目, 投资工作组应着手草拟投资合同 (协议) 和章程, 其中境外并购、投资项目的合同还需聘请权威律师、注册会计师、注册评估师等专业人员进行审核。一般在投资合同或协议中要载明, 只有取得企业决策机构对股权投资项目批准, 及按规定取得相关政府部门审核、备案后, 合同或协议方可生效。如果是合资合作项目, 根据草拟的投资合同 (协议) 和章程, 与合作方进行商定, 双方达成一致后, 投资合同 (协议) 应由法定代表人或授权人员签署。合同生效后, 进行资本金投入, 货币资本投入要做好财务审批流程, 非货币资本投入首先要进行审计、资产评估后, 资产管理部门做好资产移交、过户手续。项目实施过程中, 投资工作组应安排专人掌握资金使用情况、工程进度和存在的问题。

(四) 股权投资日常运营管理

企业股权投资形成的子企业、参股企业如何管控, 是实现预期投资目标的关键。在股权投资完成后移交日常管理过程中, 一定要衔接好, 企业管理部门要在投资过程中参与进来, 对子企业的管理架构预先设定好, 在后期移交后, 能够顺利将投资目的贯彻到日常运营管控中。在日常运营过程中, 某国有企业根据被投资企业特性不同, 分别构建了不同日常运营管控模式, 企业股权投资完成后, 根据被投资企业特性, 直接划入与之相适应的日常管控模式, 其中主要的管控模式有:境内全资、控股子企业管控体系, 境内参股企业管控体系, 境外全资、控股企业管控体系, 境外参股企业管控体系。

(五) 股权投资项目后评价

股权投资项目后评价承担了重要的项目总结及评价工作。股权投资项目后评价工作主要是对项目的决策是否正确、执行效果如何、效果是否达到预期要求所进行的总结和评价, 并通过信息反馈, 指导股权投资主体的投资活动, 达到提高股权投资效益、规避投资风险的目的。股权投项目后评价一般进行一整个会计年度后进行, 其内容主要包括四方面, 一是对项目实施过程的评价, 二是对股权投资项目投资效果后评价, 三是对股权投资项目的影响评价, 四是对股权投资项目的综合后评价。

(六) 长期股权投资的终止、清算和处置

对股权投资的处置, 由专门部门定期分析投资项目的经营、财务情况, 对不符合企业发展战略或丧失继续持有价值的股权投资, 企业应及时进行处置, 提出处置报告, 列明处置的股权投资的种类、数量、原因以及处置方式, 进行决策审批。为防止处置过程中的舞弊行为, 股权投资的处置价格应由外聘的资产评估机构进行评估, 也可将整个处置委托专业机构来完成。

参考文献

[1]苑志杰、魏法杰、毕翠霞.国有企业股权投资项目后评价若干问题研究.项目管理技术.2014.3第12卷第3期

[2]郭赞宏.企业长期股权投资内部控制及其风险管理.现代商业.2012.15

[3]崔卫国.施工企业流程管理的实践与效果.山西建筑.2012.10

[4]曹中.基于企业流程管理的内部控制体系研究.会计之友.2012.3

13.二手房交易流程（范文） 篇十三

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查询房源、发布房源：

2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。

3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：

卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；

买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份

4.办理贷款手续：

买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

买方资料：

身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

卖方资料：

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

若卖方有未成年人，需承诺公证书

若需提前还贷：

借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

产权证及土地证

5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）

买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.6.办理土地证过户：

买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。

7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。

二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表

2、交易服务费：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、产权登记费：

房改房：40元

存量房：80元

4、配图费：

20元

5、共有权证工本费：

10元/本

三、银行按揭贷款：

如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折，商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时还款）可能无法审核通过！

买卖双方提供的贷款资料：

1.二手房买卖契约原件1份；

2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；

3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；

4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ；

5.收入证明原件1份 ；

6.土地证复印件1份 ；

7.卖方身份证复印件1份；

8.卖方原产权证复印件1份；

9.买方如是外地户口需提供暂住证.10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.四、交房的主要内容

①内部设施

②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）

2、核查房屋的内部设施

3、清算物业费、水、电、煤气等欠费

4、物业处资料更新及水过户

5、电过户

6、煤气过户

7、有线电视过户

8、电话、宽带过户（需卖方陪同）

9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》

五、交易时间表

1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。

2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。

3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）

4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。

5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）

6、房主收到银行贷款同时交付房屋。

14.IPO股权投资法定流程 篇十四

1、找到合适的投行关系，这样方可以争取到IPO股权投资机会，以跟随项目公司的IPO上市放大自己的投资回报。

2、得到投行交与项目公司后，投行将按照SEC规定，要求与其签署项目公司资料保密协议，以确保项目公司的详细的财报资料不被泄露与非法使用。

3、通过投行得到其项目公司的初审资料与财报资料，然后仔细研究该项目公司的财务状况，以及上市亮点和增长概率等。

4、如果是IPO初级投资（既还没有经过投行尽调审查的项目公司）还必须组织到项目公司进行实地的尽职调查，查看项目公司的实际情况与介绍是否一致。（如果是临门一脚，最后上市前的股权投资，或者是资金少量跟投则不必组织尽职调查。）

5、股权投资方应尽快确定投资金额，与投行商谈股权投资协议条款，确定协议条款之后，必须尽快落实投资与签署股权投资协议。（一般有规范的中英文股权投资范本参照）

6、股权投资协议是判断投行能力确定其条款是否强势，一般投行只是按照规范的股权投资范本执行，实力很强的投行则可以增加其协议附加条款，以保证投资者的绝对利益。

7、以上六点都完成之后，（除跟投或者是上市前的最后一笔股权投资可以省略第四条）将通过投行将股权投资款汇入投行办理好的第三方托管账户。（一般是律师事务所设立的账户）

8、这是以保证股权投资人的股权投资款，在投行的监督下使用在项目公司于投行准许的投资项目下。以此保证项目公司使用这些股权投资后，可以在项目公司挂牌后效益得到极大的爆发性增长，这样同时也保证了投资者的股权投资利益与投资安全。

9、汇款的同时与项目公司签署董事会决议下的股权投资协议，或者是携带汇票到项目公司签署股权投资的协议时汇入第三方托管账户。

10、如果投资人对该股权投资自己战略持有，（项目公司上市挂牌后的六至八个月方可卖出所持股票套利退出）这个股权投资就告一段落。如果投资人希望将投资风险降至零，可以同时与投行签署回购股权协议，（限定股权回购时间与固定回报）投资人同时出具给全权IPO代理投行，全权为其代理持股和全权代理出售股票协议的法律文件，将可获取投行的回购协议法律文本文件。

11、这时股权投资将告一段落，等待投行的通知，这些通知包括项目公司：最终审计结果、向美国证券交易委员会申报、项目公司路演过程、组织投行联盟、承销、包销券商的价格谈判、最终的挂牌价格、确定的上市挂牌日期、挂牌后得到交易所的股权证书（包括折算成诺干股票等。

15.浅析房地产开发流程 篇十五

一、房地产开发公司的及资质

房地产开发企业, 应向当地工商管理行政部门申请登记, 并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书, 没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下, 先取得暂定资质, 随着房地产公司的依法经营, 业绩的产生, 不断提升资质等级。

二、项目的选址

房地产开发企业首先要选择地块。所选择的地块要符合消防要求, 符合城市建设总体规划和土地利用总体规划, 经有资质土地测绘部门编制《项目选址勘界报告》后, 要先后得到消防、规划 (建设) 、国土资源部门的初步批复 (预审) 意见。取的规划部门关于选址的批复意见或《城市规划条件通知书》后, 当地政府及国土资源部门即可开展征地工作, 完成征地补偿相关工作后, 进行土地的招、拍、挂工作, 并与中标的房地产开发企业签订“国有土地出让合同”, 出具“建设用地批准书”, 进而可到规划部门办理《用地规划许可证》。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间, 是房地产开发的关键环节之一。

三、项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告 (有资质的中介机构编制完成) ;国土资源部门出具的意见 (土地预审意见或建设用地批准书) ;规划部门的批复意见 (选址意见书或城市规划条件通知书) ;环保部门出具的意见 (经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表, 并经有资质的评估单位论证通过) 。

四、项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件, 房地产开发企业选择符合开发意愿、有相应资质的规划设计单位, 对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得《建设工程规划许可证》。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查, 获得《施工图审查合格证》;同时, 项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审, 确保消防及避雷系统符合有关要求。

五、项目的招标

主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作, 也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标, 一般情况下必须由招标代理公司组织, 在建设主管部门指定的“交易大厅”中进行, 最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书, 中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

六、项目的管理

项目取得施工许可证, 就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是“四控两管加协调”, 也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制;管理好合同和信息, 协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系, 做到目标明确、措施得力、统筹兼顾, 全面推进项目的施工。同时, 房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中, 定期报送房地产开发主管部门。

(一) 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件, 规范签订规划设计、监理及施工合同后, 并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费, 在开发建设资金满足施工要求的前提下, 可到建设主管部门申请办理领取《施工许可证》的手续。

(二) 在项目开工建设前, 应及时与人防部门沟通, 按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费;与税务机关沟通, 及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。

(三) 在项目建设过程中, 要充分调动和发挥监理公司、施工企业的积极性和主动性, 以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用, 严把安全关、质量关, 确保工程进度, 不断优化设计、节约成本, 整合资源, 强化信息管理, 致力于打造优质工程, 创建安全文明工地。

(四) 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后, 可以申请预售。办理《商品房预售许可证》后, 可以进行商品房预售合同网上登记备案, 预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设, 以缓解工程建设资金的压力。

七、项目的竣工

房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请, 并由其对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收, 落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用;否则, 不得交付使用。通过竣工验收后, 房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。

(一) 物业管理。

依据《物业管理条例》, 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格, 从事物业管理的人员应取的职业资格证书。物业管理企业接受物业时, 应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验, 与业主委员会办理物业验收手续。

(二) 商品房销售。

双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时, 向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定, 承担商品房保修责任, 还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。

16.4月主要城市房地产市场交易情报 篇十六

2015年1季度累计成交同比有所上涨，1、2月北京商品住宅成交持续下行，但明显好于去年同期水平，进入3月成交环比止跌回升，但当月同比出现下降，进入4月成交持续回升，同环比均涨幅明显。

4月北京成交商品住宅9218套，成交面积91.14万平方米，环比上涨49.82%，同比上涨50.43%。4月末北京商品住宅库存环比下降1.75%，至1023.94万平方米。

上海：成交量环比上涨21.72%，同比上涨72.71%

进入2015年1月上海商品住宅成交量再次下降，2月由于春节长假，成交亦一路走低，3月成交止跌回升，4月成交继续上涨。

4月上海商品住宅成交18938套，成交面积194.5万平方米，环比上涨21.72%，同比上涨72.71%，价格为21319元/平方米，较上月上涨23.17%。4月末上海可售面积为1244.01万平方米，较上月末上涨0.71%。

广州：成交量环比上涨29.62%，同比上涨47.16%

进入2015年广州商品住宅成交再次回落，2月成交延续下降趋势，3月成交止跌回升，4月份成交继续回升。

4月广州市商品住宅成交7309套，成交面积85.41万平方米，环比上涨29.62%，同比上涨47.16%，价格上涨0.05%至14601元/平方米。可售面积有所上涨，环比上涨4.63%，至1008.4万平方米。

深圳：成交量环比下降12.93%，同比上涨45.27%

2015年开年深圳商品住宅成交持续下降，3月止跌回升，环比大涨，4月成交再次下降。

17.福州二手房交易流程 篇十七

买卖双方签定二手房买卖合同（买方付部分定金给卖方），卖方开始办理注销该单元房产抵押权的手续，买方至交易中心查询家庭购房情况及开具首购证明（需提供：夫妻双方身份证、户口薄、如有未成年子女，且户口薄上的户主不是夫妻中的一方，须提供出生证或独生子女证原件、复印件1份，且夫妻一方到场。4个工作日出件）→→银行评估人员至现场评估房产（需提供：买卖双方身份证、产权证、土地证复印件1份，且要求现场实勘。5个工作日出件）→→买方至公积金中心对口银行申请贷款（买卖双方至银行冻结首付款及差额款）→→银行贷款审批→→银行贷款审批通过后，买卖双方至交易中心过户房产→→按交易中心受理单时间领取契税缴纳通知→→缴纳税款并领取新产权证→→银行办理抵押手续→→抵押出件后，银行放款给买方并直接划给卖方，双方至银行解冻首付款、差额款并付给卖方→→至国土资源局进行土地证过户(需提供土地证原件、新产权证、买卖双方身份证原件、复印件，要求买卖双方到现场)→→水电、有线电视、媒气、物业过户移交、卖方户口移出→→买方将交接保证金付给卖方。

（交易顺利时，整体过程可在70个工作日内完成）

过户需提供的材料：

买方：夫妻双方身份证、户口薄（原件、复印件1份）、首购证明、房地产买卖契约

卖方：产权证、产权所有人身份证 申请贷款与房产过户时须买卖双方到场。

18.二手车交易流程 篇十八

一、卖二手车交易流程：

1.二手车交易公司登记

和公司达成买卖意向后，签订二手车合同，并带上车辆的各种证件，目的是确定车辆的合法性以及您对车辆所有权的真实性。

2.车辆评估、定价

对车辆的外观、性能、车辆的行驶公里数、部件的折旧、内饰情况等，进行仔细的检查并记录下来，为您的车辆定价提供一份参考资料。二手车交易公司确定二手车交易价格。

3.买方看车付定金

买方看好车后，如果合适，签订二手车买卖合同，二手车交易公司代收部分定金，等待办理过户手续后，付全款。

4.车管所验车过户

二手车过户您需要带好自己的身份证、车辆的行驶证和登记证等相关证件，一般过户都由二手车交易公司协助办理，二手车交易费用由买卖双方确认谁出。

5.支付全款、车辆交接

买方支付全款，车辆进行交接。

二、买二手车交易流程：

1.制订预算。购车预算除了买车价格，还要包括过户费用。

2.确定车型。根据自己的生活习惯和需要来决定什么样的车子最适合自己。

3.沟通交流。选定中意车子后，可以与卖方联系对车况进行初步判断。

4.实地试驾。如果你对沟通得到的情况比较满意，可以与卖方约定试驾。

5.现场验车。试驾的过程也是验车的过程，可以带上一个懂行的朋友，及时发现车子存在的问题。

6.确定车况。征求行家意见，或阅读车子的检测报告，对车辆的整体状况有个清晰了解。

7.付款购车。建议买卖双方在安全的地方付款过户，必要时请可靠的第三方人士到场见证。

8.办理过户。购买旧车后需要办理过户，之后凭“交易过户发票”再办理相关手续的变更，如行驶证、购置附加费、车船使用税等。

19.房地产行业采购流程的优化 篇十九

关键词：房地产,采购,流程

房地产是一个对土地生产加工出售的行业, 与其他企业生产销售一样, 整个流程中需要生产、包装、销售。在这样的整个过程中同样也需要采购原料, 与普通企业不同的是房地产的原料是水泥、钢筋、瓷砖、水暖材料、植物等。

地产行业的原料与普通生产企业的材料有很大的不同, 第一, 独占性, 因为每次房地产开发的项目都有严格的审批, 开发的面积都有严格的规定。除此之外房屋窗户等都是按照规格生产, 所以某种材料一旦超出需求, 多出的材料面临着浪费或者当废品出售。第二, 时效性, 绿化植物栽种有特定的季节, 发出采购订单后延期或早到, 耽误栽种季节或停放在外无法种植极大可能枯死造成损失。第三, 种类繁多, 难以管理。众所周知开发建设房地产需要的材料及其繁多, 从水泥黄沙钢筋之类的土建, 到水电安装过程中的各类管道接口, 到后期铺路, 路灯, 门窗, 每个过程中需要的材料都是复杂多样的, 很难做到一次准备齐全。每个步骤稍有延误造成的损失都是十万百万计。

公司采购的一般流程是公司发出采购需要, 财务部门核实库存确认采购需求, 采购部门寻找供应商, 公司核价, 签订合同, 付款, 收验货, 付尾款, 一套流程结束。但是在实际情况中由于采购项目复杂多样, 经常会出现下列问题, 1、签订订购合同, 但是由于对要求不明确造成浪费, 如某房产公司外墙砖仅从外观角度出发, 选择了外表漂亮有图案的外墙砖。结果签订订购合同后被质监局全部没收, 因为不符合规定的防水要求, 会造成墙壁渗水;2、采购物品到位, 由于数目巨大, 容易遗失, 甚至监守自盗。一般地产公司运送物资都是按吨计算, 需要极大的储存面积。为了节省开支都是安排员工或者附近居民帮助管理。到了夜里经常会有贪小便宜的居民过来偷偷运点到自己家里。更坏的情况就是由于安排管理的员工素质较差与收购商合伙变卖换钱, 由于总数巨大, 损失一小部分是无法看出来的;3、输送物资到位后没有及时反馈到采购部门结果造成重复购买。特别是现在供货商为了促进销售, 使尽百般手段, 采购部门碍于人情一松口, 大批物资就出现在工地上。造成了积压库存;4、采购部门发现漏洞, 与供应商合伙开具虚假合同虚假发票, 骗取工程款。检查的时候可以说材料已经使用, 无法检查。如某工程需要水泥600吨, 黄沙800吨, 结果采购部与供应商, 施工队联合起来制作虚假供应单, 实际订购水泥400吨, 黄沙1000吨。当公司财务部检查时表示因为情况紧急水泥黄沙已经进入工地施工而无法查验, 从而伙同骗取公司资金10万元。

要根本解决采购部的情况可以从下列措施开展:

一、从工作流程上加以完善

(一) 制度流程

建立严格的采购流程制度:申请人提出申请→部门经理批准→财务核实周转资金→总经理批准→采购部询价→财务部核价→采购部签约→将物资交给申请人。

这样的制度将采购部的权利做出剥离, 在没有人申请的情况下制止采购部随意购买任何物资, 但为了防止流程过于复杂, 特别是总经理太忙难以及时批准而影响施工进度可以将采购部的部分流程加以简化, 如在紧急情况下公司可授权给部门经理, 如3000元以下采购事项部门经理可直接通知采购部购买, 1万元以下采购事项可以不经过总经理批准, 在财务部核价后可立即实施。但是也要做到以下几方面:1、在无紧急情况下尽量不采用紧急流程。2、尽量做到使所有采购的物品有合同可寻, 有记录可查。3、采购主管做到具有前瞻性, 与各部门经理提前做好采购计划表, 做好采购计划流程表提前履行财务部核对与总经理批准的流程, 部门经理一旦发起采购流程, 采购部可迅速实施。

(二) 供应商管理

对供应商的管理应该建立一整套文件资料, 包括供应商的营业执照, 组织机构代码证, 税务登记证, 营业地址, 联系电话, 开户行, 参与的一些项目内容。对于重要供应商如工程需要考察过去承建项目, 住户的评价, 施工价格, 选用的材料等等。对于普通小型供应商可简化流程, 做好严格的进度监管即可。大型工程选择供应商可通过招标的方式, 每次供应内容不得少于3家, 在没有明显的价格优势的情况下, 甲方决定供应商时可优先选择与己方曾经有过多次合作关系并且诚信履约的供应商, 其次选择曾经参与过类似工程的供应商。对于与己方有过合作关系但是造成恶劣影响的供应商无论价格多么低廉都一定要拉入黑名单, 绝不再用。并且公司需定时派其他部门对供应商暗中考核资质与资金状况, 与本部门有无其他瓜葛。

(三) 订购合同管理

与供应商约定供货后要履行合同签约手续, 合同内要准确备注合同内容、明细、造价、质保期, 生产厂家等内容。合同需要归档保存留查。所有1000元以上物品的采购均需要履行合同签约手续留档备查。同时合同可明确如果物资供应过多收货、退货业务的处理, 可以记录有关收到产品的数量、单价、成本及与标准成本的差异建立收货单、退货单、装箱单、货运单等数据并对这些单据进行处理。

(四) 仓库管理与运输管理

仓库管理的作业包括组织货物的入库、保管、发放和维护。具体包括出入库货物的验收及核实、仓库资源的合理利用、做好保管货物的安全工作、降低仓库费用开支。在运输这一环节上要求在促进货物流通、充分利用各种运输方式的条件下选择最合理经济的运输路线、运输方式和运输工具, 准时、安全地完成运输工作。合理的运输能减少货物待运和在途的时间能缩短货物运输的里程, 使待运和在途货物占用的资金下降提高企业的经济效益。为了堵住合伙欺骗的漏洞, 仓库管理最好由公司除采购部门以外的部门接管, 并且信息化操作登记, 随时备查。

二、对流程系统的深度改造

上述内容都是从程序上、手段上对房地产行业的采购内容加以完善。再好的制度都有漏洞, 从深层根本说最准时、最准确, 供应的产品最物美价廉才是整个采购业的根本目标, 所以对地产采购流程的深度改造绝不仅仅是从制度规范上能够实现的。

(一) 目标导向

采购的服务者是房地产开发商, 开发商是采购部的上级也是客户。所以整个采购部的综合目标是围绕房地产开发的整个周期来完成。整个采购部的领导应当创造并保持使员工能充分参与实现整个组织目标的内部环境, 而不是产生房地产只需要开发与销售的念头而使采购部独立于其他部门之外, 领导者首先应该重视采购工作指导人员的配备、制度的制定和流程的优化。明确公司本部和项目部的责任和义务。采购部在公司体系中的位置、负责对象, 行政流程都应确定。

(二) 参与到工程建设中

一个好的采购部门需要对所有的物品资料非常精通, 而精通绝不是对产品参数、供应商背景、产品样式烂熟于心, 而是应该从整个工程立场出发, 需要什么样子的材料是最符合开发建设的需要。一个好的厨师总会买到最对的食材而不是最贵的食材。采购部最终目的就是使采购的所有商品都正好符合房地产开发的需求, 不仅仅是提供物美价廉的产品为目标, 而是提供最适合项目需求的产品。所以整个采购部都应该融入到整个开发项目中, 深深地了解整个项目。所以采购部需要懂工程, 要懂自己开发的工程。

(三) 注重信息化使用

现在整个中国的信息化建设已经完善, 一个广泛的电子市场即将形成。它不仅包括供应商、生产厂、销售商和顾客甚至还包括协作者和竞争对手, 从而形成一个多对多的系统。加入WTO后必须使用电子贸易、无纸贸易不使用者将被排除在贸易之外。供应商的选择绝不仅仅在本地, 本省完成后而应该扩展至全球。哪里提供的产品好通过完善的物流选择哪里的产品。如订购小礼品应该选择中国浙江, 而订购室内庭院家具应该优先选择广东, 施工队伍优先选择江苏南通, 通过高度的信息化使原本昂贵的产品工程成本降至最低。对采购队伍的硬件配套建设要完善, 注重信息化投入的比重。

(四) 遵循价格便宜, 质量优秀的原则

原则包括:货比三家的质量保证原则, 3家以上合格供应商报价竞标的原则, 报价后物资价格审核及物资信息跟踪原则, 订货公平、公正、公开的全过程监督原则, 成本责任人审批合同原则。做到同类产品比质量, 同质产品比价格, 达到控制采购成本, 降低工程造价, 提高经济效益的目的。

(五) 注重合同文本

上文所述采购部需要对工程非常精通, 则采购经理或主管则应该对合同文本非常精通, 签订采购协议时, 要重视有关项目细节方面的规定, 明确知晓国家法律法规对材料的要求, 及将来的验收标准、验收程序、验收责任、争议解决办法、检验费用负担原则等条款, 为项目竣工验收工作打下良好基础。公司提供的律师只能从合同条款上发现有无漏洞, 但是对于工程中隐藏的问题却无法知晓。而这一点采购部对合同条款的审核非常重要。

(六) 注意产品验收及退换货方式

在采购合同签订时, 要重视有关项目验收方面的规定, 明确验收标准、验收程序、验收责任、争议解决办法、检验费用负担原则等条款, 为项目验收工作打下良好基础。需要委托专业监理和质量监督的, 要委托专业监理和质量监督部门进行工程质量监理和质量监督。要做好工程变更管理, 严格签证程序, 工程结算要委托具有工程造价咨询单位资质的单位进行审核。精心准备, 准备工作是否充分对验收工作质量具有重要影响。实际工作中, 很多项目因为准备不充分, 验收工作流于形式, 草率收场。要成立验收小组, 确定参与验收人员。验收小组人员必须由多方面人员参与, 形成相互制约的局面, 根据采购与验收分离的原则, 经办采购的人员不能担任验收小组的主要负责人。验收小组所有成员都要熟悉采购文件、采购合同、国家有关验收标准等资料。制定验收实施方案, 增加整个验收工作的计划性。加强验收工作的建议建立健全法规体系, 规范采购项目验收行为。国际上实施采购制度的国家和地区, 都建立有非常严格的采购合同监督管理制度, 设有专门的章节或实施细则, 明确验收主体、验收标准、验收程序等内容, 以规范采购合同的验收行为。目前, 我们在采购项目验收方面缺乏操作细则, 导致采购项目验收工作不规范。应建立健全采购项目验收的相关法律、法规及操作细则, 明确采购项目验收主体、验收内容、验收程序、验收责任等内容, 规范采购项目验收行为。采购机构要加大对项目验收工作的力度。对于超标供应的材料一定要严格执行退货程序避免给公司造成损失。