商业网点空间布局规划

商业网点空间布局规划（精选8篇）

1.商业网点空间布局规划 篇一

银行网点布局规划的主要影响因素

一般认为，银行网点布局主要衡量要素为：空间布局要素、有人口分布、商业集聚效应、交通条件、购买行为与态度研究等等。1.空间布局与人口统计学指标因素

应充分考虑当地及周边地区的人口数量和经济发展结构，考虑人口的分布状况和人口质量状况（即金融消费能力指标的考量等），按照人口数量与商业经济网点配置的对应关系进行网点的布局。2.商业聚集效应

集聚效应，就是各种商业网点在空间的集中往往带来聚集经济，产生规模效应，也就是说“扎堆效应”。但是如果旧的集聚区饱和，势必促进新的网点聚集区的产生，因此新的聚集区将会吸引更多的网点进入。3.地理交通条件

大型金融零售网点由于规模大、人流多，特别需要良好交通条件支持，包括畅通的道路、快速的公共交通工具、足够的停车场等。主要考虑和评价内容有： 1)客流状况：主要指人流量测定，人流量测定有很多技巧，这里不在赘述。2)位置选择：一般选址时认为三叉路口、拐角的位置一般是好位置，坡路、偏僻角落、或楼屋高的地方，位置较次，南向街面的店铺显然优于北向街面，十字路口要优于直行路段。3)行人道、街道是否有区分

4)过往车辆的数量及类型道路宽窄：典型街道有二种，一种是只有车道和人行道，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也很自然地进入银行店铺。但如果街道过宽有时反而聚不起人气。据博智智业实际调查研究，当街道宽度为25米左右，则最易形成人气。国外的调研资料也应该是在这个范围；另一种典型街道是车道、自行车和人行道分别被隔开，这种位置形成一种封闭交通，对开设店面是不太有利的。我们在进行实地调研时往往会扣分。5)必要的停车条件、顾客停车场地：这个条件太重要了，尤其是在北京、上海，停车是一个大问题。例如，北京招商局大厦一层的招商银行营业网点，虽然没有地面停车场，但如果在大厦的地下停车场停车，招行可以免费提供一个小时的停车券，倒是很好地解决了这个问题。在北京，反正我是喜欢去这个银行网点，虽然那里老是排队，因为原因只有一个：停车方便，北京人都知道！4.购买行为与态度研究 1)城市整体消费水平、消费结构、居民消费习惯直接影响大型银行零售网点的发展，经济水平提高居民的金融消费能力，起到支撑大型银行零售网点的购买力基础。

2)消费习惯和消费结构影响着网点经营定位和品种的选择。根据居民购买力和消费习惯，建立网点和消费者的对应关系。明确和修正客户定位。3)合理布局满足不同消费层次的商业网点。

这里需要指出的是，大陆商业银行还需要逐步形成和习惯于做前期市场研究的习惯，因此，在进行银行网点规划和装修设计之前，何不进行您所在银行区域目标市场和目标客户定位研究调研，弄清楚您所设计的美伦美幻的网点图片是不是您的客户所希望看到的。5.物业成本： 1)地价 2)租金 3)配套成本 4)竞争店数 5)„„

以上都是我们需要考虑的网点因素，有时候银行网点往往占地面积大，功能定位齐全，影响面广，因此必须充分考虑当地及周边地区的人口数量和结构、消费水平和发展趋势、市场环境和现有网点布局交通条件等因素，统筹布局大型网点。当然，以上因素会随着不同发展区域和不同银行的内外因条件，所选用的考量因素可能有很大的不同，在进行银行网点规划时，你永远不要忘记：因地制宜是我们的布局基础和原则，因为网点规划工作也和您投资房产是所需要的研究和规划一样。

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银行网点布局策略和选址技巧

一般认为网点作为银行营销和服务主要渠道，其作用将越来越重要，但同时也面临着严峻的挑战：激烈的竞争、不断改变的客户偏好、迅速发展的城市等等。可是,银行往往缺乏信息数据，分析工具也不够健全。如何采用科学的方法，充分收集有关市场数据，并对网点进行合理的布局规划和选址，将成为银行提升自身形象、提高市场竞争力所面临的迫在眉睫的问题和重大的挑战。

过去较多银行的机构设置和网点布局由于忽视了市场容量和市场属性，以及不能及时掌握和处理影响市场变动的大量其他数据，某种程度上造成了网点分布及建设的盲目性，也造成了网点单产低、业务趋同，不能很好地适应经济发展水平的提高和客户个性化的需求。

某些银行网点效益不好，其中可能有经营管理水平不够高以及市场服务意识不够强的原因，但是网点空间布局上的不合理、不规范，及网点选址缺乏科学依据和手段也是一个非常重要的原因。

银行网点的布局和规划是落实银行战略的重要的一种手段。由于新网点的开设需要有较大的资金投入，银行的决策必需要基于统计分析、市场调研、竞争分析、经济和财务评估等方面的内容。银行需要了解市场潜力进而将其转化为收益，了解目标顾客的分布规律，他们在何处居住、工作和活动，有哪些银行使用习惯和偏好。

南京博智营销顾问有限公司致力于为银行提供目标客户分布研究、客户需求分析、同业竞争分析、现有网点布局诊断分析，及选择潜力区域等服务的解决方案，能够为银行的营业网点、贵宾理财中心、自助设备在任何市场范围内找出最佳的市场潜力区域来。优化的网点布局和有利的地理位置将会提升银行的网点竞争力。

目标客户分析：分析银行所在的市场，细分银行的目标客户群，有针对性地对目标市场采取更明确的网点布局。

市场容量分析：协助银行测算这个城市或者地区市场的容量。根据现有的人口和经济水平，测算现有情况下市场能够容纳多少家银行同业。

现有网点诊断：银行的网点是否处于金融资源丰富的区域和有利的地段，是否符合银行的客户战略，银行现有网点的经营管理水平如何。

同业竞争分析：在同一个辐射圈内，每个同业银行网点的竞争力如何？谁是我们的主要竞争对手？同业网点的优势和劣势各是什么？我们如何扬长避短？

网点机构选址：通过辐射圈价值评价模型和网点立地条件评分模型，可以帮助银行在合适的区域选择合适的候选网点位置。

网点特色定位：网点选址只是整个过程的一部分。如何根据客户分布和网点分布等情况对网点进行正确的网点定位也是至关重要的。

网点蓝图规划：为了在不断变化的市场中与时俱进，银行需要一个网点网络规划图。通过分的新设、撤销、合并、迁址、装修等手段，调整现有渠道网络，使得银行在未来2－3年内实现较佳的网点网络布局状态。

下面简要介绍一下我们的几个主要分析方法： 

目标客户分析

了解客户的需求和行为偏好是银行提高客户满意度和忠诚度的关键。这意味着在银行的市场领域中，银行将具有更深的渗透率和更高的影响力。银行需要制定市场需求调研的方法，并进行市场需求的调研和分析，从而使银行更明确地知道谁是银行的目标客户以及他们的分布在哪些地方，他们有哪些使用银行网点的行为习惯和偏好。

目标客户分析能帮助银行： 1.评估市场潜力 2.改善布局决策 3.明确网点定位 4.获得竞争优势

5.通过问卷调查和客户访谈，可以使银行能够既有广度又有深度地了解银行的各种类型客户在银行网点使用方面的行为习惯和偏好。

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市场容量和潜力分析

市场潜力分析可以定位银行的目标客户在何处居住、工作、购物和活动。将这些与客户的银行使用需求相结合起来，银行就可以了解市场潜力分布在什么地方，而银行又应该进入到市场的什么区域内。的量化分析能够为银行定义在一个城市、一个区域当中，目标客户的分布情况。

市场容量和潜力分析能帮助银行： 1.量化总体市场规模

2.确定市场的潜力增长区域

3.建立市场和区域的进入和退出标准

4.帮助银行通过鉴定潜力高低来排列和区分各市场和区域的进入和退出优先次序，以达到最好地分配资源。

5.此外，排列市场优先次序最有价值的结果在于可以发掘现有市场中的空白潜力区域，银行可以通过识别这些尚未发掘的潜力区域来提高银行的市场占有率。

辐射圈评估

一个网点的成功与失败重要因素之一是其所处在的辐射圈，以及其所处位置吸引附近客户的能力。银行必须了解谁是银行的目标客户，以及网点辐射区域覆盖的客户群的分布情况。

辐射圈评估能够帮助银行

1.有效评估辐射圈内客户规模 2.了解各类客户的分布情况

3.正确地对网点进行定位和确定特色

4.的辐射圈价值评估利用市场调研和评估的方法，来定义网点辐射区域大小和量化客户潜力。

目标网点选址和评估

为满足扩张的需求，银行应该在繁忙的商业中心寻找一个网点呢，还是会另辟蹊径，在同业集中度较低的地段找到一个网点呢？在决策之前，银行需要知道这样做的目的是什么，在哪里做和怎样做。

一个完善的决策流程需要基于一系列的关键因素分析：城市规划情况、目标客户的分布、客户行为偏好和需求、竞争对手的标杆分析、现有网点的协同效应等等。

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竞争对手标杆分析

银行市场正面临着竞争的激烈。了解竞争对手布局和地理位置的优势和劣势，对银行的发展战略来说是非常重要的。

竞争对手标杆需要分析同业银行的密度、类型、覆盖的主要区域、布局和选址的特点、网点内部功能设置等的情况，便于银行实现知己知彼，百战不殆。

我们不仅分析银行的竞争对手有多少网点和布局情况，更关注这些网点的竞争力情况。我们通过五个维度对各同业银行网点的竞争力进行综合的分析和比较。

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网点管理和业绩分析

通过实地的诊断分析，评估网点所在微观市场的环境、网点辐射圈内的需求潜力，以及该网点对整个网点体系的价值，帮助银行了解每个网点。

在进行业绩评价时，需要剔除一些非相关的因素。由于大量的银行网点机构主要是为发展银行的零售业务而存在的，公司业务对网点位置和数量的依赖度相对较低，需要根据实际情况对财务绩效数据进行调整，从而真实地体现网点的布局和立地条件对业务的贡献。

机构的财务状况不理想，立地条件较差可能是一个重要原因，但不一定是唯一的原因。在最终的规划决策时需要结合每个机构业务管理水平等情况进行进一步分析。

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渠道网络规划

银行在对未来的网点进行规划时必须考虑这些问题：客户的需求和偏好是什么？如何使有限的网点覆盖更多的目标客户？如何最有效地管理本机构网点在同一个市场或临近市场的内部竞争？

提供了一个系列全面的服务，以帮助银行制定未来的渠道网络分布。首先要审核银行目前的渠道网络分布情况，我们将用专有的方法评估每个网点的财务状况，并提供优先改善建议。通过客观的市场和人口统计数据，我们将协助银行优化网点渠道分布。同时我们也会考虑地点位置、服务和人员编制，决定网点位置的最优组合，以最好地满足客户的需求和偏好。

帮助银行优化网点渠道网络规划蓝图。有效的银行网点网络管理能够减少目标市场的空白区域和减少内部竞争，并且增强本行网点间的协同作用。

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跨区域经营评估

对于那些准备进入新区域的商业银行而言，合并或收购其它现有渠道网络的做法可以快速有效的建立市场地位。

我们可以帮助银行有效地评估和比较各个区域的目标市场，让银行能够根据客观标准来量化目标对象现有网点渠道网络的市场价值。

零售银行如何进行网点布局

在当前形势下，国有商业银行改革发展的愿景，是以实现价值最大化为主线，加快改革内部经营管理体制和机制，进一步优化客户结构，完善全过程风险管理体系，培育高素质人才队伍，提高经营管理效率和资产盈利能力，积极消化历史包袱，努力建设成为经营理念更先进、治理结构更完善、运行机制更科学、经营业绩和财务状况良好、具有同业比较优势、与国际惯例接轨的现代商业银行。

1、确定总体目标

在这一愿景目标下，结合国家宏观调控将成为国民经济治理的常态，后续调控力度强化、方式市场化和手段多样化的可能趋势，国有商业银行应坚持以市场为导向、市场细分为基础，确立能体现既有优势、有助于满足多元化市场需求、实现自身可持续发展的市场定位。按照这一市场定位，国有商业银行及其分支机构应根据所在区域市场的特点，有预见性、有针对性地制定和落实营销规划，抓住重点市场，重点客户和重点业务，采取积极稳健的市场营销战略。国有商业银行营业网点布局调整的目标，是合理摆布网点资源，有进有退，优化和拓展营销渠道，把市场做精做细，满足不同的客户需求，同时积极介入有潜力的新兴市场，不断提高经营效益。因此，要进一步细分市场。

2、银行网点选址调查

选址调查是开好一个银行网点的前提条件。

选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该银行网点基本设施及竞争银行网点调查，该银行网点周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。（1）家庭状况

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来银行网点的销售。而所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的银行网点销售产生较大的影响。比如一个由两口之家组成的年轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，其消费需求则几乎是以孩子为核心的。

家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买养老类产品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童成长类产品等。（2）人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，则选址网点的规模可相应扩大。

计算人口密度，可通过计算白天人口来实现，即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区，应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且客户光临的次数也少。（3）潜在客户的数量

所有的人都是消费者，很自然也是银行网点的客户。银行在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。

人来人往的地方，当然是设点的有利地方，但并非人多的地方就适合开设网点，还要分析一下哪些人来往，客流规律如何。

首先要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的客户，但不会是服装店的客户；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。（4）行人去向

银行网点选址，来往的客流量不可否认是一个重要因素。但是，这些往来客户的去向也应是一个非常值得研究的问题。即使是同一个人，由于每次上街的目的不同，情况也就大不一样。例如，去银行取钱与去银行存钱的情形，就完全不同。

店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，开店的时候，应该根据人们去向的差异，选择适当的店址。（5）交通地理条件

银行网点附近的交通状况，会在很大程度上影响着生意的好坏，因此一般的网点地点，都会考虑上、下班路线，特别是住宅区。上班与下班时间，两旁的人、车流，呈现明显的差距。几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。原因很简单，上班时间大家都忙于工作，只有在下班的时候，才会有空从事采购、饮食等消费行为。

然而，并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出的巷弄内，也有许多适合网点的地点。而一般评估巷道内的黄金网点，多使用“漏斗理论”，指的就是同一个街口，有数家银行零售网点，消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此，位于干道转进巷弄的第一家网点，会像漏斗一样，最先吸引消费者入店。理想的黄金地点，应该是下班路线右边的地点。（6）购买力

家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对银行网点地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。如某商厦在选址的时候，就对周围一至两公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本3000个。经过汇总分析，这3000户居民中，人均收入在每月干元左右的约占50％，500－1000元的占20％，1000－1500元的占20％，人均月收入500元以下的占10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都是工薪族家庭，属于中等收入水平。

银行在选择网点时，应以处于青年和中年客户，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先网点为佳。（7）竞争程度

如果某银行经营的产品是挑选性不强、购买频率较高的产品，在同一地区又有过多的同行业在恶性竞争，那势必会影响银行的经济效益，除非新设的银行网点有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源，否则很难成功。

当然，在某些环境中，上述情况也并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起，反而会形成一条别具特色的商业街。

所以，银行在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的网点？这些网点的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何?自己的加入将是增加竞争，还是互相有利等等。（8）八年内有何变化

银行网点地址的选择要搞清楚城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店；反之，有些地点从当前来看不理想，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，银行经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。

3、银行网点选址策略

选择银行网点最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，还要做好选址工作的多种有效策略。（1）地理位置细分策略

地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对银行网点位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分：

①选址与路面、地势的关系。

一般情况下，银行网点选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这会直接影响网点的建筑结构和客流量。通常，网点地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于客户出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都比较高，银行在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有些情况下，银行不得不将银行网点位置选择在坡路上或路面与银行网点地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑银行网点的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便客户，并引人注目。②选址与地形的关系。

地形、地貌对银行网点位置的选择的主要影响表现在：

方位情况。方位是指银行网点坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与银行网点所处地区气候条件直接相关。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

走向情况。走向是指银行网点所选位置客户流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，银行网点在选择地理位置进口时就应以右为上。如银行网点所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳。交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，银行网点建筑的能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为银行网点的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好将银行网点设在三岔路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将银行网点设在路口的“转角”处，效果更佳。（2）潜在商业价值评估策略

潜在商业价值评估是指对拟选开业的银行网点位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价银行网点位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的银行网点位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，银行网点在选址时，更应重视潜在商业价值的评估。对此，可以从以下几个方面进行评价：

●所选的银行网点地址在城区规划中的位置及其商业价值。●是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

●未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

●是否有“集约效应”，即银行网点建设如果选在商业中心区，虽然使银行网点面对多个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的客户前来购物，从而产生商业集约效应。所以“成行成市”的商业街，也是银行网点选择位置需重点考虑的目标。（3）出奇制胜策略

银行网点选址时既需要进行科学的考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场商机，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择银行网点位置，常常会得到意想不到的收获。

如全美洲最大的零售企业“沃尔玛”联合商店的总经理萨姆·沃尔就是采用“人弃我取”的反向操作策略，把大型折价商店迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。

新加坡著名华商董俊竞创建的“诗家董”百货集团，在商店选址问题上，力排众议，选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的地段作店址。后来这块地方很快成为商家云集的地方，成为世界上租金最昂贵的地段之一。董俊竞之所以不信风水选这块地作店址，主要是他注意到每天都有不少外国人通过这里到城里去，这里有可能发展为交通要道。（4）配合所选行业 营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业都有不同的特点和消费对象，黄金地段并不就是惟一的选择，有的银行网点开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，所以，一定要根据不同的经营战略来确定最佳的网点位置。（5）专家咨询策略

对于较大型商业的投资来说，银行网点位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失，经营者应请有关专家进行咨询，对所选择的银行网点位置进行调查研究和系统分析，如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择，使银行网点地址的选择具有科学性。

评估网点好坏，周围情况也是必须加以考虑的。有的银行网点虽然开在区域干道旁边，但干道两边有栅栏，使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，对有车道和人行道的街道，要注意街道宽度为25米左右（或人行道宽度在5-10米）最易形成人气。这样的宽度，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也能很自然地进入银行网点，如果街道过宽有时反而聚不起人气。还有一种街道是车道、自行车和人行道分别被隔开，这种方式形成了一种封闭交通，对开设店面不太有利。一般来讲，凡居民较集中的地方都可以建立银行网点。选择网点还必须观察行人来这里的目的，是匆匆过路，还是溜达消遣，同一地点很可能白天人如潮涌，晚间却空无一人，所以要日夜观察，如果看到人多，不深究行人的目的（比如有很多人经过此地只是换车）就贸然开店，很可能会导致失败。

银行如何优化网点网络布局

如今，银行管理者逐渐意识到网点布局的重要性和急迫性。在经济发达城市的中心区域，经常可以看到各大银行对黄金位置的激烈争夺。同时，由于历史原因，即使在一般发展水平的城市中，各主要银行也经常拥有几十个甚至上百个营业网点。随着区域经济的发展与变迁，对不适应新环境特点的既有网点进行重新配置和调整，成为银行迫切需要考虑和解决的问题。

但是，面对纷繁复杂的市场环境和海量信息，如何综合考虑整个城市的网点布局，从而使有限的资源发挥最大的效益呢？业内专家指出，这需要在综合深入分析银行战略和地区特征的前提下，采用科学的网点布局与优化方法进行系统规划和实施，而非以往“拍脑袋”的方式，依靠经验和直觉来进行网点的选址与改造。也就是说，要明确网点布局优化的基本理念是“在恰当的地点开设恰当的网点”。这一理念隐含着银行需要对自己的客户群有清醒的定位，在客户群最密集的区域开设适当类型和大小的网点。

在网点转型与优化项目开始时，银行应首先确认影响网点布局的各类战略驱动因素，基于此制定网点的业务发展战略，例如：银行目标客户群定位；目标客户群对网点的服务要求和资金使用方式；网点类型及其所提供的产品、服务；网点提供产品和服务组合的策略等。此后，再根据银行的网点发展战略，分别建立网点绩效评价模型和市场潜力预测模型。通过分析工具可以迅速计算并搜索到不同目标客户群的密集区域，根据区域内各网点绩效排名以及市场潜力分布特点，确定可能的网点投资或撤资范围。最后，采用客户化的决策子系统诊断现有网点的不足，提出其转型建议；并确定空白市场区域中可新设网点的位置、类型及其服务能力。

上述网点布局与优化，可以借助“银行网点优化工具包”来具体实现。此中的关键技术包括网点绩效评价、市场潜力预测、区域分析、本土化模型等。网点绩效评价：在确认银行的业务发展战略后，网点布局与优化工具往往先从评价现有网点的运营绩效而开始。例如，对发展中的国内各银行，可以从赢利能力、吸存能力、中间业务发展能力和运营效率等角度，综合评判不同类型网点的绩效指标。根据这些指标计算各网点的综合排名，为最终的网点转型与优化建议提供决策参考。

市场潜力预测：针对银行的客户群定位和网点业务发展战略，建立市场潜力预测模型。该模型综合考虑城市市政规划(如新建小区、城区改造等)、固定人口(如居民区等)、流动人口和工作人口(如公交车站、医院、写字楼等)、同业网点分布以及区域宏观经济指标(如人口总数、人口增长率、经济增长率、工商企业数目及增长率等)，通过此工具包，可以借助数字地图确定对银行发展具有潜力的重要区域和需要撤资退出的区域。基于更精细的客户群预测模型，还可以计算不同客户群以及不同银行产品需求的地理分布特征，为网点的业务发展与产品销售提供更为科学的决策参考。

区域分析：基于市场预测结果和网点的分布，结合决策规则，可以迅速在城市中寻找到优质投资区域。优质区域的形成往往综合考虑多种因素，例如客户密集度、便利性、周边配套设施的完备性、同业网点和本行网点的分布、政府法律法规等。对优质区域和劣势区域，咨询顾问协助银行建立起定制化的决策子系统，为银行提供科学的网点转型建议。决策系统集成了适合不同客户特点的各类决策树。对已筛选出的待转型区域，基于决策树即可迅速生成关于各具体网点和新兴区域的迁移建议，例如可以在哪些位置开设新点、哪些网点需要升级、哪些需要降级、哪些网点应该增加低柜、哪些需要增加自助设备或电子渠道等。

本土化模型：针对中国地理和经济数据不完善的难题，优化工具包通过先进的数据挖掘技术，建立适合中国国情的模型定制和数据校验机制，从而使基于地理信息系统的网点分析与优化方法能在国内银行业成功应用。

总之，银行需不断明确网点网络优化布局的目标是“最大化网点资产的价值”，并始终围绕这一目标，通过对实际数据进行系统化的分析，理性地选择网点网络优化布局的方案，从而实现网点网络的真正价值。南京博智网点布局规划工作流程 要进行科学的营业网点布局规划，必须首先在市场调研的基础上，针对我行目前营业网点布局存在的问题、市场竞争态势、所在城市的经济发展及金融需求情况等，确定规划布局战略；然后，在其指导下，运用科学的分析方法与规划模型，进行各经济功能区域营业网点的布局规划，进而编制出我行在该城市营业网点的布局规划。

总体来讲，我公司进行网点布局规划工作，可分为四个阶段：

1、布局规划准备阶段；

2、市场研究与分析阶段；

3、网点布局规划阶段；

4、规划选址方法制定阶段；

5、后续选址研究阶段。具体如下：

南京博智关于营业网点布局规划及规划选址方法制定工作流程图

2.商业网点空间布局规划 篇二

“准噶尔全境分四卫拉特, 各有首领以雄踞之, 尊其名曰大台吉, 犹前代诸蕃郎主之号也”。在准噶尔汗国统治时期的新疆, 实行了南北分治政策。“天山以北, 准噶尔部居之。人皆强悍, 逐水草, 无城郭”。推行游牧封建制。“天山以南, 回部居之, 风气柔弱, 有城郭, 土田良沃, 人习耕种”。推行封建农奴制辅以喀喇罕制的统治方法。这一分而治之的政策导致其商品交换也分为两类, 即从事畜牧业的民族以外部交换为主, 而从事农业的民族则以内部交换为主。

(1) 内部交换。

天山以北准噶尔部这种内部交换, 主要有两种形式:一种是在集市上进行。这种集市数量很少, 目前仅发现在伊犁及亚梅什湖附近有。另一种是在节日或庙会上进行。每逢节日, 各地信徒纷纷前往庙宇瞻礼膜拜, 商人们也相继前往进行买卖。牧民们便乘机与之交换或彼此间相互易换。因此一次庙会, 实际上便是一次商品交易会, 人们既来拜佛, 也相互进行易换。天山以南主要居住着维吾尔族人, 他们分布在东起哈密, 西至喀什噶尔的戈壁绿洲上, “其间大、小回城数十, 回庄小堡千计”。商品交换大都于集市中进行, 维吾尔语称其为“巴扎”。“日中之市, 谓之八栅尔, 每七日一集, 五方之货, 服食所需, 均于八栅尔交易”。

(2) 外部交换。

对外贸易主要是同中原地区及相毗邻国家进行。同内地各族人民的贸易交换大体有三种形式, 即“贡市”、进藏熬茶贸易和定期互市。“贡市”早在满族统治阶级入关以前就有了。“ (康熙) 二十二年, 今厄鲁特噶尔丹博硕克图来使, 酌量数人进关, 其余停在张家口、归化城等处交易, 事毕随即遣回”。后期贡使往来更加频繁, “近观厄鲁特噶尔丹博硕克图来使, 较前渐多, 每一次, 常至数百人”。在噶尔丹死后, 贡市贸易时断时续, 但1735年以后又出现了“贡献方物, 问安之使, 不绝于道”的局面。进藏熬茶是明清时信仰藏传佛教诸民族到西藏礼佛布施、晋谒达赖喇嘛和班禅额尔德尼喇嘛的形象称呼。凡到寺院布施者, 都必须带茶叶供熬茶, 并于僧众喝茶时布施。准噶尔人进藏熬茶, 通常都须在青海西宁及东科尔等地贸易, “更换驼马”, 又从当地购买各种日用必需品, 再经多巴等地前往西藏。每次进藏熬茶, 实际就是一次贸易交换。定期互市, 因其贸易地点在肃州和青海东科尔市场, 又称“肃州贸易”, 在1744—1752年先后举行过5次, 每次参加贸易的准噶尔商队人数都在100人以上, 贸易额也由最初数万两增至十多万两。

与俄罗斯等国的贸易交换。最初与俄属西伯利亚各城市的贸易主要集中于托博尔斯克、塔拉及托木斯克三处地方。17世纪前期沙俄侵入亚梅什湖附近地区后, 双方又于当地建立互市, 届时成千上万的人云集到这里, 同俄国人进行交易, 出售马匹、奴隶, (甚至) 中国货物。集市持续两三个礼拜。在与俄罗斯贸易的同时, 当时与浩罕 (安集延) 、布哈拉及印度等地也有广泛的贸易联系, 他们在北方同俄国在西伯利亚做买卖, 在东方没有战争时同中国人做买卖, 在南方同唐古特任做买卖。许多商人还前往印度河大布哈拉。

2 乾嘉时期的商业布局状况

乾隆帝平定准噶尔部和大、小和卓叛乱后, 于1759年统一了天山南北。“各部来朝无定期, 其贡亦无定物。自高宗纯皇帝平定西域, 陆续通贡后, 至今咸输诚効顺”。然而, 畜牧业和农业生产在新疆社会经济中长期占据着主导地位, 商品流通严重滞后。乾隆后期, 采取一系列如减轻赋税的措施, 在一定程度上促进了新疆经济的发展。

(1) 对内贸易。

对内贸易以私营贸易为主, 主要是民间商贾进行的贸易, 地方性贸易在这一时期也随着经济的发展日益繁荣, 哈密、乌鲁木齐、阿克苏、喀什噶尔、叶尔羌等城市成为新疆境内地区性的商业中心。清政府采取鼓励内地商贾出关贸易的政策, 使得内地商民不断流入新疆, “乾嘉之际……镇西当驰道之冲, 关中商人所聚会, 粟麦山积, 牛马用谷量”。这一系列变化不仅促使新疆重要城镇逐渐形成统一的商品市场, 还使新疆的商品市场同全国各省的商品市场联结起来, 形成一个范围更广的统一市场。“西陲底定, 自辟展、库车、阿克苏、乌什、和阗、叶尔羌、喀什噶尔等处, 均设市集”。

(2) 对外贸易。

对外贸易以官营贸易为主。最先与清朝政府建立贸易联系的是左、右部哈萨克。此后, 东西布鲁特、浩罕、巴达克山、克什米尔等各部落也接踵而至, 使得新疆的边贸活动出现了空前未有的活跃局面。哈萨克商队前来贸易的市场初设于乌鲁木齐, 伊犁和塔尔巴哈台设立驻兵、屯田以后, 又相继移于以上两地。布鲁特人因毗邻乌什和喀什噶尔, 故其贸易地点主要在乌什和喀什噶尔。浩罕则是在费尔干纳盆地建立起来的一个封建小国, 其贸易地点主要集中在喀什噶尔、叶尔羌、乌什、阿克苏、和阗、伊犁。19世纪前后, 大量的亚美尼亚人和印度人也来新疆贸易, 如来自伊斯坦布尔的两位阿达拉修教派的教士在叶尔羌、和阗和阿克苏曾经商多年而未受限制。

3 新疆建省后的商业布局状况

1875年, 清政府命左宗棠为钦差大臣, 督办新疆军务, 全力准备投入收复新疆之战。至1884年, 刘锦堂被任命为新疆巡抚。次年, 新疆省正式宣告设立。

(1) 对内贸易。

长期的战乱动荡使得新疆社会经济遭受了空前损失, “同治初元中更回乱旧时都会之地, 夷为灰烬, 商旅裹足, 百年来民间元气雕攰尽矣。光绪十一年, 改建行省, 其时迪化城中疮痍满目, 无百金之贾, 千贯之肆”。左宗棠等人为了促进商品经济的恢复, 在兴复屯田的同时, 又派人劈山凿险, 修葺城垣, 整顿币制, 以推进商品经济的复苏与发展。随着交通运输和城镇的恢复, 货币流通的加强, 内地商民不断流入, 各商帮的队伍也相继扩大, 从乌鲁木齐、伊犁、塔城等地迅速扩展到焉耆、阿克苏、库车、喀什、莎车、和阗一带。而维吾尔人经战乱以后, 从事商贩的人也明显有所增长。

(2) 对外贸易。

自鸦片战争失败后, 西方列强纷纷在中国划分势力范围。这一时期新疆对外贸易主要分为两部分:一部分商品往西, 向俄国境内出口。“俄人以光绪七年条约准其在伊犁等处及天南山北两路各城贸易暂不纳税之文, 视新疆为无税口岸, 奔走偕来, 如水赴壑, 进口货值由二十余万骤增至百二三十万。”沙俄对新疆的贸易无论是在草原或市场上, 往往高价兜售商品, 低价收购原料。这种不等价交换, 使新疆各族人民蒙受了巨大的经济损失。另一部分商品往南, 向英印领地出口, 大都集中于南疆各城镇。俄商和英商在新疆的“贸易”, 遍布新疆南北各大城镇, 给新疆社会经济发展带来了严重的危害。

综上所述, 从准噶尔汗国至清政府收复新疆建立行省, 新疆的商业发展已从最初绿洲内部之间的交换发展为以天山北路的乌鲁木齐、伊犁、巴里坤、塔尔巴哈台和天山南路的叶尔羌、喀什噶尔、阿克苏、乌什、和阗为主的新兴商业城镇之间的交换。可以说这不仅与城镇人口的增长, 自身农业和手工业发展水平的提高有关, 同时还与各个时期的统治政策以及国家实力有关。但我们还应看到南北疆各地城镇都有一个普遍的特点, 即行商多, 坐商少, 手工业品及日用必需品大都依赖于内地商民长途贩运。这也说明其市场发育, 对内地商品经济有着强烈的依赖性, 并在一定程度上受到内地商品生产以及交通运输的制约。另外, 新疆商业还有一个显著特点就是各大城镇都置有官营商铺, 其于兵丁生机虽“大有裨益”, 但大批商品被排斥在流通领域之外, 不仅不利于商品市场的发育, 还严重损害了商人的利益。一言以蔽之, 清代新疆商业发展与城镇的成长之间存在着重要关联, 二者既相互制约又相互带动, 其商业布局也摆脱了清初由单个的互不联系的绿洲向绿洲周围、各个绿洲之间以及境外密集发展的特点。

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3.商业网点空间布局规划 篇三

[关键词] 交通可达性商业区位势商业网点布局规划

随着市场经济体制的确立和发展，我国沿海经济发达的城镇密集地区，在工业化和城镇化的带动下，呈现出市场繁荣、商业发达的局面。许多城镇已从工业城镇向商业城镇转化，商业在城镇经济发展中占据极为重要的地位。与此同时，由于缺乏相关规划的引导，各级商业网点在市场自发作用下，呈现出无序化的发展趋势，表现商业设施规模求大求全、商业经营品种重复等方面，由此带来的市场过度竞争和资源严重浪费，如何科学合理规划城镇密集地区的商业网点体系，引导其有序化发展，是当前研究的一个重要课题。本文通过对交通可达性与商业区位形成与发展的相互关系的系统分析，引入商业区位势，建立起基于交通可达性的商业区位势理论模型，并将其运用到浙江省平阳县商业网点布局规划的实践，为区域商业网点布局规划提供参考与借鉴。

一、商业网点布局的基本理论

研究有关商业网点布局的理论主要有市场竞争区位论、贸易区边界理论、市场区位论和中心地理论等。市场竞争区位论由瑞典经济学家帕兰德（T.Palander）在《区位理论的作用》一书中提出。他从动态市场角度研究竞争产生的市场区位，认为人口分布变化和新技术、新产品的引进都可以打乱原有市场平衡，改变市场分布状况。指出市场的分布与企业的生成成本与运输成本密切相关。

贸易区边界理论由费特（E.A.Fetter）在《市场区域的经济规律》中提出，论述的是运费、生产费与市场扩大和竞争的规律。费特认为，竞争中以生产费和运费为决定条件，起决定作用。费特假设两家企业生产同类产品，生产费与运费完全相同，出售给均匀分布的消费者，则市场形成均势；如果运费发生变化，则运费低者市场范围扩大。在研究中费特采用了韦伯工业区位理论中的等费线理论进行说明。

市场区位理论由廖什1939年提出。廖什提出以垄断代替自由竞争，以最大利润代替最低成本，提出动态区位理论的模式和理论。廖什认为市场纯属经济力量内部作用的结果，市场区取决于企业经济力量的扩大和收缩。他提出需求圆锥体的概念，认为产品价格随距离增加而增加，在有多种类型产品参与竞争时，市场区域则分成各种各样的六边形蜂房状市场。

中心地理论由德国地理学家克利斯塔勒（W.Christaller）于1933年在《德国南部中心地》一书中提出，他以商业和服务业为中心论述了中心地的理论。其基本观点是任何企业的任何一种产品总会有一个最大的销售范围，并至少要占有一定范围的市场区，也就是产品的最大销售限界，这样一个限界可能达到的销售额就是该产品的限界值。克氏把中心地看作商业集聚中心，向周围地区提供服务。他认为中心地提供的物资和服务首先是贸易，然后是银行、手工业、行政、文化和精神服务。中心地提供的物资和服务种类有高低之分，不同等级的中心地起门槛人口不同，等级越高则门槛人口越多，吸引的范围也越大。

二、基于交通可达性的商业区位势概念及模型

经济学中，往往采用区位势来反映一个地方从事某种经济活动的成本与效益的比较。区位势的大小反映了该区位的吸引力和竞争力的大小。同样地，我们可用商业区位势来表征特定地点的商业活动的区位优势。一个地方的区位势取决于其获取或供应区位要素的能力或潜力，以往的研究往往直接将距离作为交通的影响因素。然而，考虑到交通条件差异对商业网点的影响，单纯用地理距离指标显然是过于粗略，这里我们综合了距离、交通运输成本诸因素的交通可达性因子（A）代替，考虑到商业网点形成与发展具有一定的历史继承性，尤其是一些老字号商店的特殊作用，在模型中加入商业区位惯性因子（λ），则商业区位势模型表达式为：

式中：为商业网点（中心）的区位势，为交通可达性因子指标:为商业中心聚集因子指标；为商业区位惯性因子指标。这里，值的大小可用商业网点营业面积或营业额来度量，可用该商业中心所拥有的老字号商店的数目表示，两指标容易直接量比。相比之下，交通可达性因子指标值难以获得，需要进行进一步深入系统分析。

交通可达性（Accessibility）是交通系统合理性、运输效率的评价指标，即它是作为评价交通系统是否优质、高效地完成交通运输任务的重要指标。在标定区域商业网点体系中某一节点的可达性指标时，主要考虑三个指标：一是该节点的连通性指标，它描述了节点间联系的难易程度；二是节点间的距离阻抗，它用其它各节点到考察节点得平均距离来度量；三是该节点对外交通道路等级综合评价指标。

1.节点连通性。一个节点同网络中其它节点的联系，不仅有直接的，也有间接的，即通过第三个甚至更多的节点，才能实现。交通网络中节点的连通性是对现实交通网络的完善程度的一个测度指标。这种测度可由所谓的连接性矩阵导出，即做一个最短路矩阵，从而计算出相应的指标，一般可以各个节点的平均径路长作为交通网络中节点的连通性指标N。

2.距离阻抗。交通网络的交通阻抗可以用平均出行距离D，可以采用矩阵表达式，。式中：D为平均出行距离；为路网中i与j点间的最短平均距离。矩阵D反映了路网的基本特征，可直接地表明路网中各运输点之间联系的难以和便利程度。

路网中某一节点的交通阻抗，即由其他各点到某一点的平均距离表示如下：

式中为区域内的节点数目，分子为矩阵D第行元素之和。

3.道路等级综合评价指标。通常进入一个商业网点的道路不止一条，它们的等级也不尽相同，而不同等级的道路会在一定程度上影响该商业网点的可达性，因此，可运用模糊理论引入一个半定量化指标来评价道路等级的综合情况。

根据区域对外交通道路等级的一般情况，将道路分成以下等级：高速公路、国道、省道、一般公路（包括除以上三种道路等级外的其他道路），并依次赋予定性评价值为4、3、2和1（其中α＝1、2、3、4，分别依次代表上述四级道路）。对于i道路等级综合评价指标，则取

式中，n表示经过i的道路总数；表示第α级的道路总数；是一个平均值。

综合以上三个方面的内容，交通可达性指标可参考重力模型，由以下函数表示：

上式反映某一节点的交通可达性与连接该节点的道路等级综合指标以及连通性成正比，而该节点到其他节点的平均距离成反比。

三、基于交通可达性的浙江省平阳县商业网点布局规划

平阳县是浙江省温州市辖县，地处于浙南闽东北地区的适中位置，是长江三角洲和闽南三角洲两大经济圈联结点和物资集散中心和主要出海口之一。全县行政辖区面积1051平方公里，户籍人口84万。除县城昆阳镇外，全县另有建镇20多个，其中鳌江、水头等9个城镇为浙南地区的经济强镇，全县商业气氛浓厚，商业发达。

按照近年来平陽县商业发展自身特有的现状与经济社会发展情况，按照商贸辐射范围把平阳县城商业网点体系划分为四个层次:(1)区域级商贸中心;(2)县级商业中心;(3)镇级商业中心;(4)社区商业。对商业中心的等级体系进行空间布局上，我们根据商业区位势模型，计算出各镇相对区位势（计算过程从略）作为依据。各镇对商业区位势值见下表。

表 平阳县各镇相对商业区位优势值 %

根据上表，平阳县相对区位势大小的依次是鳌江镇、昆阳镇、萧江镇、水头镇、郑搂镇、钱仓镇、宋桥镇和麻布镇。将这一定量分析结果作为平阳县域商业网点体系规划的依据，对平阳县域商业网点体系进行划分，按照各镇所设立的商业中心的层次和规模，可以将九大镇分成三个级别。其中昆阳镇和鳌江镇属第一级别，它们拥有商业网点体系中最高等级的区域级商业中心，层次体系也较为完善；水头镇和萧江镇则属第二级别，它们最高层次的商业中心为县级的；最后，麻布镇、钱塘镇、腾蛟镇和宋桥－郑搂组合城镇为第三级别，它们最高层次为镇级商业中心，主要服务于本镇居民的消费需求。具体规划措施如下：

1.创建两个区域级商业中心。区域级商业中心指以产业园区为依托，区位优势为保障，经营服务以商品交易市场为主，各种生产要素市场和物流园区配套，辅以会展、餐饮、旅馆等功能，服务范围超出县域范围的区域性商业贸易流通中心。区域级商业中心是当地主导特色产业链的延伸，能增强族群经济的规模和活力。区域级商贸中心鼓励设置专业批发市场、要素市场（劳动力、技术、信息市场）、专卖店、餐饮网点、物流配送中心；限制设置大型综合超市、大型专业店、菜市场。鳌江镇和昆阳镇的相对区位势分别为31.68％和27.91％，分列平阳县的第一和第二位，规划以此为依据在这两个城镇创建两个区域级商业中心。

2.提升发展四个县级商业中心。县级商业中心指商业积聚，商业网点多，经营服务功能齐全，服务范围超出所在镇域，能辐射到全县或县域中较大区域的商业中心区。

昆阳、鳌江、水头三大镇的中心镇区已形成县级商业中心。考虑到萧江镇突出的区位优势，它的相对区位优势为18.02％，在平阳镇为列第三，而且也有一定的产业和经济基础，这非常有利于商业和物流业的发展，因此本次规划提升萧江镇商业区的级别为县级商业中心，要求其提高商业集约化程度，积极推进经营结构调整，进一步完善经营服务功能。

3.建设五个镇级商业中心。镇级商业中心指商业有一定的集聚，经营基本的商业业态，辐射范围为本镇及周边区域，消费对象以为本镇居民服务为主的商业。规划分别在萧江镇、麻布镇、腾蛟镇、钱仓镇和郑搂－宋桥组合镇这几个区位势较低的城镇建设五个集镇级商业中心，结合各自商业基础条件，突出各自的服务功能，形成各自的特色。

4.培育若干个社区级商业中心。社区商业中心指聚集一定商业设施，以便民利民为目标，主要配置居民日常生活消费必须的商业和服务业，为当地居民提供必要的生活服务的家居服务型商业中心。此外，平阳县多数镇区的居民区建设相对落后，有规模的居住区级商业中心，根据实际情况，为方便居民生活，在昆阳、鳌江、水头等几个大镇的旧城改造和新城区建设中，逐步改建形成居住区商业中心和街坊商业，在其他各镇区分别设置一个社区级商业中心。

四、结语

我国对大中城市的商业网点体系规划较为重视，相比之下，区域范围尤其是县域范围的商业网点规划不够重视，相关理论研究的更少。本文借鉴经济地理学空间相互作用理论的区位势概念域模型，对其进行修正，用交通可达性因子代替简单的地理距离因子，并增加了反映商业空间布局的历史继承性的区位惯性因子，建立更具实践意义的商业区位势概念模型，在规划实例证明有较好的应用价值。

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4.衢州市各商业中心布局规划 篇四

根据《衢州市城市总体规划》确定的“一城四片”的中心城市空间布局和衢州市商贸流通业的发展趋势，衢州商业网点分为市级商业中心和市级商务中心、片区商业中心及社区商业（包括重点乡镇商业网点）三个层次；在规划期内，在中心城市建设市级商业中心和市级商务中心、三个片区商业中心、两个物流基地（含重点专业市场群）和八条商业特色街，以及符合社区服务半径的集中商业网点布局。

市级商业中心

由老城区商业中心和西区商务中心两部分组成。

1、老城区商业中心

到2020年，基本商业面积14万平方米。主要由环十字街商圈、环南湖、环坊门街三个商圈组成。

环十字街商圈。主要包括上下街、南街——新桥街和中河沿——蛟池街。上下街将继续保持老城区的商业中心街的地位，调整优化网点布局，提高档次。综合商业街进一步发展专卖店、连锁店和超市等新型业态，扶持现有的东方商厦、中百商厦、家电城、中银百货等重点商贸企业做大做强。南街——新桥街继续培育发展旅游休闲业和文化产业，实现文化与商业的融合。

环南湖商圈。主要包括环南湖区域和现火车站广场区域。环南湖区域重点改善现有“东方”、“南洋假日”、“友好”等宾馆饭店的档次和服务水平；在劳动路、仁德路和狮桥街发展特色餐饮店；环南湖合理分布酒吧、茶楼、足浴、歌厅等休闲场所。火车站南迁后，火车站广场和铁路客运大楼将改造为城市休闲娱乐广场。环坊门街商圈。该商圈包括中河沿、蛟池街、五圣巷、衢江大道等。经营商品以服饰、床上用品、鞋类为主。业态上以专营店为特色。

2、西区商务中心

西区总规划面积约30平方公里，分三期进行建设。

西区一期：未来衢州市的城市中心区，由“一核、二轴、三带、四片”组成。“一核”指由石梁溪溪口和两岸生态景观岸构成的生态绿核；“二轴”指沿花园路的东西向景观轴线和沿白云路的南北向景观轴线；“三带”指衢江和石梁溪构成的两条生态景观轴线和高速公路沿线绿带；“四片”指中心区、文教区、北居住区和南居住区。

西区二期：将依托良好的自然环境和地貌特色，主要由“一网络、一心、四片、一区”组成。“一网络”指一个由点、线、面组成的绿地系统；“一心”指一个区块中心，以市级体育、会展、旅游休闲设施为主，结合区级行政办公、商业金融、文化娱乐设施共同构成的新区中心；“四片”即通过道路和绿地系统形成四片居住用地，每片居住用地由2至3个居住区或居住小区构成；“一区”即一个高科技产业区。

西区三期：主要以物流和居住功能为主。沿常山江和江山江的滨水环水环境主要布置以居住为主，营造宜人的居住环境，交通干线沿线主要以布置物流集散为主，成为衢州市的市级物流中心。

西区中央商务区规划在白云路东侧、花园路南侧、衢江西侧，用地面积约1平方公里。主要考虑行政办公、金融中心、商业步行街区、购物中心（广场）、写字办公中心等设施。

片区商业中心

由衢江区商业中心、南区商业中心和衢化商业中心组成。

衢江区商业中心。主要包括行政服务区，文教综合区，规划建设1家大型超市，2家百货商厦，3家三星级以上大酒店，规划建设培育3条商业街，即振兴街——建筑材料特色街；东迹大道——汽配经营街；樟潭路及衢江花苑——美食街区，完善社区商业网点。

南区商业中心。以天润发三衢路为重点，形成超市、专业市场、宾馆区域。市开发区商业区和白沙功能区，以世纪广场为中心，综合考虑世纪花园小区、彩虹嘉苑小区和乐业小区居民区，规划建设三星级宾馆1个，二星级宾馆5个，大型超市（1400平方米）1个，农贸市场2个。以上洋专业市场园区为中心，积极培育专业市场群，以汽车长途客运站和新火车站为中心，配套建设以餐饮业、便利店、超市为主的商贸业服务区。结合南区市政府等行政服务设施搬迁后，规划建设南区商业、金融、文化中心，并在荷花中路南段建设特色餐饮一条街。

东港工业功能区商业，以服务工业为主，为工业生产和产业工人的生活提供商贸服务。具体待东港功能区产业布局规划编制完成后，根据功能定位及人口集聚情况，再行补充完善商业网点布局。

衢化商业中心。主要包括衢化生活区和高新技术园区，人口集聚将达到6万左右，商业网点面积5.4万平方米。衢化生活区以百货大楼为中心，东至中央大道和衢化宾馆，西至中央大道衢化电影院，南至文昌南路九号桥菜场，北至文昌路花神宾馆，有完整的金融文化、体育、医疗和商业设施，发展主要以整合资源，提升商业网点设施的档次和品位。

高新园区以园区中心为重点，以服务高新技术产业发展为原则，设置1个大型超市百货店和1个星级宾馆，园区中部、东南部、东北部居住片区设置便利店、食杂店等其他商业设施服务于居住居民。

社区商业中心

由两个层次构成：一个是居住区商业，以1～2家超市（1000～2000平方米）和1～2家农贸市场（3000～5000平方米）为骨干，同时设置餐饮、美发、修理、回收、代办等各类小型生活服务及金融、邮政等配套网点，社区居民步行10分钟可到达；另一个层次是街坊商业，处于居民区内部，鼓励设置便利店、生活服务设施。两个层次的社区商业比重控制在80％：20％。

规划中的衢州市区的社区商业主要有：

西区

亭川路商业街。主要考虑为北片居住区和教育园区服务。

新湖商业街（南海路商业街）。位于石梁溪南侧核心区的中部，西起锦西大道绿化带，东至核心区文化公园。主要服务于石梁溪南部居住区及文化中心，并为严家圩岛、云头山等公园旅游休闲配套。

桥头南商业街区。位于花园岗路南侧、九华路西侧，占地面积约105亩。定位为服务衢州老城区北片，同时也为市民公园、文化公园、市政公园和桥南公园提供休闲娱乐场所，增加核心区公园的人气和活力。另外，在新湖景城小区、盈川小区附近、白云小区等处规划建设社区商业中心。

老城区

斗潭社区商业中心。主要分布在斗潭菜场附近，主要为斗潭小区、紫荆小区、北门附近的居民服务。

环城东路社区商业中心。主要为银河小区和府东人家的居民服务。

礼贤街和双港路社区商业中心。规划期内将完成拆迁改造，此处将建设新的住宅区，礼贤街-双港路社区商业中心的形成需要若干年的时间。

南区

荷花东区商业已经相对成熟，主要为荷花东区的居民服务。

荷花西区商业正在逐渐形成，主要为荷花西区、安居小区、梅花小区和双港小区的居民服务。

百汇路社区商业中心位于市经济开发区内，百汇路社区商业中心主要为金桂小区、银桂小区、春天花苑、金都花园和丹桂小区的居民服务。

乐业社区商业主要为乐业小区、世纪花园和彩虹嘉苑的居民服务。衢江区

沈家社区商业中心；

卢家社区商业中心，主要为衢江商业区中心区域服务；

排门社区商业中心，位于衢江排门专业市场园区内；

衢化区

滨江社区商业和高新工业园区商业。主要为滨一村、滨二村、滨三村、望柯村和孔家村及高新园区的居民服务。

特色专业街

本着“少而精、少而特、少而旺”的建街原则，着力培育现已初步成形的8条商业街，并根据西区和衢江区的规划发展，抓好两区特色商业街的建设和培育。新桥街：文化旅游街

该街自上下街十字街口至环城东路，全长约800米。可建成为以旅游文化休闲为特色的街区，重点是开展旅游休闲活动和文化娱乐活动。

三衢路东段北侧：机动车经营街

三衢路东段西起石头坪，东至下张立交桥。主要功能为汽车、汽配销售与汽车修理。

坊门街：精品服饰休闲街

坊门街北接道前街，南至大南门城门，以服装为主题，集商贸、休闲娱乐为一体的步行街。今后要引进1—3家具有一定规模的超市，以儿童服饰、化装品、珠宝首饰为主集聚人气。

荷花三路东段：电脑及软件产品经营街

荷花三路东段东连衢化路，西接荷花中路，主要提供电脑及配件销售、软件设计和硬件维修维护等经营内容。

荷花中路北段：家居装饰品特色街

荷花中路北段北起中立交桥，南至荷花三路，以家居装饰为主。水亭门至钟楼：文化商业街

该街西起水亭门，东至古钟楼。以衢州影戏院为中心，发展图书、音像、文体等集休闭娱乐功能的街区；以古城门和古钟楼为主，挖潜古城文化内涵，培育和发展音乐酒廊、咖啡吧、酒吧、文化休闭茶楼等；以香溢广场和人民医院为依托，培育一批我市及周边城市特色农产品经营店、小型超市、鲜花店及少量的餐饮店。

蝴蝶路：机电产品特色街

蝴蝶路南接劳动路，北连环城东路，该地段有101家机电产品商店，规划期内，该街将延续现在的特色，吸引同类商家入驻。

荷花中路南段：旅游（特色）风味餐饮一条街

该路段北起荷花三路，南至环城南路，为旅游特色风味餐饮一条街。

专业市场

优先培育发展两大重点市场群。近期建设上洋专业市场园区和百家塘专业市场区，发挥市场群的集聚辐射作用。2010年前，着重做好地处上洋的衢州专业市场群，以建材、装饰材料为中心。积极发展三衢路（沈家与双港）、环城南路沿线的机动车市场。

专业市场建设重点和布局。重点发展适应农业产业化要求的农副产品批发市场；鼓励发展适应本地工农业生产需要的生产资料市场；控制发展家居装饰材料市场。专业市场布局，规划期内、市区范围内不再建新的市场，新建专业市场主要向百家塘专业市场区集中或向城郊发展。

大力发展生产要素市场。中心城市重点发展劳务市场、信息市场、产权市场、技术市场等，扶持发展为商品市场配套的信息、代理、电子商务等无形市场。推进专业市场与体制创新。着重解决重复建设和“低、小、散”问题，向规模化、特色化、外向型发展。

5.天坛文化圈空间布局 篇五

天坛文化圈的主体部分在空间上以天坛为中心，形成“一场、一园、一大道”布局，沿顺时针方向“五点、五街（路）。在文化分布上呈现出传统文化“叠晕式”分布格局，即中心地带传统文化氛围最为浓厚，边缘地带现代元素不断增多。

“王”字形经济磁场

王字形经济磁场包括前门大街、祈年大街、元隆商厦、红桥市场等，处于天坛文化圈的北部，南与天坛相接。经过近几年的发展,王字型经济磁场的各重点街区已经全面进入联动开发经营阶段。王字型经济磁场是天坛文化圈中传统文化产业最为集中的区域。

——前门大街是王字型经济磁场西部的重要组成部分，目前正在建设、招商过程中。即将成为处汇聚中华民族商业品牌精华、老字号与国际著名商业品牌的历史文化特色商业街区，成为北京市个文化内涵与商业魅力兼容并蓄的文化产业集聚区。

——祈年大街是王字型经济磁场的新增长点，将建成祈年时尚酒店等现代服务设施。

——大都市街是王字形经济磁场的中轴。大都市街招商工作初步完成。商气人气不断浓郁。随着中华全国新闻工作者协会、光明日报社的相继入住，大都市街呈现新闻出版业聚集的趋势。

——崇外大街是王字型经济磁场东部的重要组成部分。目前已初步实现产业聚集，重点针对青年群体发展时尚、餐饮、娱乐业，将引导文化创意消费新潮流，力争把崇外大街建设成为北京市最繁荣、最具活力的商圈。

——红桥是王字形经济磁场的延伸部分，包括红前市场，元隆大厦和即将建设的“四大名里”综合楼，建成后将成为集珍珠文化、工艺美术方面创作、展示、交易等于一体的文化特色街区。

龙潭湖体育产业园

龙潭湖体育产业园以龙潭湖为中心，紧邻东南二环路，与国家体育总局毗邻。处于天坛文化圈的东南部。北与王字型经济滋场相望，西与天坛相接。园区规划方案已获得北京市批准，被列为北京市重点建设的六大体育产业功能区之一。将以园区基础设施和重点项目为依托，整合利用丰富的体育信息、科 技资源，发展运动、健身、休闲、娱乐、服务业，推进各项开发建设工作，最终形成“两中心、两基地”格局，成为展示、引导体育创意时尚的窗口和舞台。

——依托龙潭湖公园，建设体育休闲娱乐中心，大力发展体育竞赛表演、体育健身休闲娱乐、体育品牌展示。

——依托国家体育总局的人才、资源优势，建设体育行政服务中心、体育 产业总部基地、体育商务交流中心，大力发展体育服装装备、体育用品销售、体育经纪、体育人才培训、体育科技研发、体育信息等产业。

新南城中轴大道

南城中轴大道包括永外大街至木樨园一线及两侧延伸地带。处于天坛文化圈的西南部。北与天坛公园相接，西与北京南站相接。目前百荣世贸三期开发项目正在积极规划中，北京南站周边商贸服务业正在积极调研，景泰文化长廊正在积极研讨中。

——百荣世贸是新南城中轴大道的重要组成部分。已形成以百荣世贸商城为龙头，以商贸服务产业为核心的现代商业、批发业营销中心。目标是基本建成资本、品牌、人才高度聚集，商流、信息流高度发达的北京南中轴时尚创意走廊和商务中心区。

——景泰路是新南城中轴大道的东侧延伸部分。将依托珐琅厂景泰蓝的美誉度和美术大师的高超技艺，打造景泰蓝传统手工艺研发基地和景泰蓝文化传播基地。

6.关于银行网点布局的探讨 篇六

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目 录

一、银行体系的建立及发展

二、商业银行的成立以及商业银行的发展方向

三、商业银行的分部网点在各地的网点布局的分析

四、推测

关于银行网点布局的探讨

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内 容 摘 要

银行网点作为商业银行吸引优质客户、实现银行发展战略、开展各项业务的基础设施, 其选址和布局是否合理直接关系到商业银行的切身利益, 过去那种以行政科层制度来设立营业网点的方式已经不再适应市场化的要求。随着整体经济和区域经济的发展与变迁, 对那些不适应新的经济发展特点的既有网点进行调整和重新配置已经成为每个银行迫切需要考虑和解决的问题。

因此分析银行网点的布局并对其进行优化和调整便有了现实意义, 面对纷繁复杂的社会环境和大量信息, 如何综合考虑一个城市的网点布局, 从而使银行的有限资源发挥其最大的经济效益和社会效益呢? 这需要深入分析银行战略和地区特征, 采用比较科学的网点布局与优化方法进行系统分析和调整。

关于银行网点布局的探讨

一、银行体系的建立及发展

银行体制是指决定金融机构本身及其管理机构的组成设置和职能的制度。又称银行体系、银行系统。

一国银行体制的建立取决于该国的政治历史条件与经济的发展。由于世界经济发展的相互渗透及模仿等因素影响,各国银行体制也有基本相同之处。一般来说,较为完善的银行体制由以中央银行为核心，商业银行为主体，加上各种专业银行和其他金融机构而组成。上述各金融机构受立法的保护与约束，并由金融管理当局（中央银行或由政府单设的管理机构）管理和监督，在经济活动中为实现国家经济目标而发挥积极作用。

英国银行体制和模式较为典型，具有一套完整的行之有效的金融管理制度，其金融管理机构集中，银行设置为分支行制，金融市场管理严格且很发达，成为许多国家模仿的传统模式。关于银行网点布局的探讨

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中央银行

中央银行是银行体制的核心，是从商业银行转变而成的特殊的政府金融机构。在许多国家，它是政府的组成部分，是代表政府管理其他金融机构的行政机关。在国民经济中处于重要地位，负责贯彻执行国家的金融（货币）政策，调节货币信用，干预经济。具有与一般商业银行不同的职能，是政府的银行，发行的银行，银行的银行。

中央银行的组织形式大体分为三类：①国有化的中央银行，如法国、英国、荷兰等大部分国家；②合营的中央银行，如日本、墨西哥等；③银行持有股份和有私股的中央银行，如意大利、瑞士等。但不论何种形式的中央银行都由国家控制，行长或总裁由政府任命。

商业银行

银行体制的主体是商业银行。它通过吸收存款聚集资金，对工商企业提供信用。它以经营存款为主要资金来源，所以在有些国家称其为存款银行。商业银行的组织形式有私人银行(独资或合伙)和股份银行两种。在资本主义前期，私人银行是主要形式。到了垄断资本主义时期，股份银行取代了私人银行而成为主要的形式。由于商业银行体系在存贷款业务中占有主要份额，大的商业银行有庞大的国内外分支机构网，与企业有密切关系，业务范围广泛，因此商业银行在资本主义银行体制中占主体地位。

二、商业银行的成立以及商业银行的发展方向

现代商业银行的最初形式是资本主义商业银行，它是资本主义生产方式的产物。随着生产力的发展，生产技术的进步，社会劳动分工的扩大，资本主义生产关系开始萌芽。一些手工场主同城市富商、银行家一起形成新的阶级——资产阶级。由于封建主义银行贷款具有高利贷的性质，年利率平均在20%～30%，严重阻碍着社会闲置资本向产业资本的转化。另外，早期银行的贷款对象主要是政府等一批特权阶层而非工商业，新兴的资产阶级工商业无法得到足够的信用支持，而资本主义生产方式产生与发展的一个重要前提是要有大量的为组织资本主义生产所必需的货币资本。因此，新兴的资产阶级迫切需要建立和发展资本主义银行。

资本主义商业银行的产生，基本上通过两种途径：

一是旧的高利贷性质的银行逐渐适应新的经济条件，演变为资本主义银行。在西欧，由金匠业演化而来的旧式银行，主要是通过这一途径缓慢地转化为资本主义银行。关于银行网点布局的探讨

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另一途径就是新兴的资产阶级按照资本主义原则组织的股份制银行，这一途径是主要的。这一建立资本主义银行的历史过程，在最早建立资本主义制度的英国表现得尤其明显。1694年，在政府的帮助下，英国建立了历史上第一家资本主义股份制的商业银行——英格兰银行。它的出现，宣告了高利贷性质的银行业在社会信用领域垄断地位的结束，标志着资本主义现代银行制度开始形成以及商业银行的产生。从这个意义上说，英格兰银行是现代商业银行的鼻祖。继英格兰银行之后，欧洲各资本主义国家都相继成立了商业银行。从此，现代商业银行体系在世界范围内开始普及。

最初使用“商业银行”这个概念，是因为这类银行在发展初期，只承做“商业”短期放贷业务。放款期限一般不超过一年，放款对象一般为商人和进出口贸易商。人们将这种主要吸收短期存款，发放短期商业贷款为基本业务的银行，称为商业银行。我国的商业银行是指依照《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国公司法》设立的吸收公众存款.发放贷款.办理结算等业务的企业法人。

从商业银行的发展来看，商业银行的经营模式有两种。一种是英国模式，商业银行主要融通短期商业资金，具有放贷期限短，流动性高的特点。此种经营模式对银行来说比较安全可靠。另一种是德国式，其业务是综合式。商业银行不仅融通短期商业资金，而且还融通长期固定资本，即从事投资银行业务。

我国实行的是分业经营模式。为了适应我国分业经营的现时特点和混业经营的发展趋势，2003年12月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过了《关于修改<中华人民共和国商业银行法>的决定》。新《商业银行法》对原来商业银行法不得混业经营的有关规定进行了修改，规定“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。”

商业银行是企业，具有企业的一般特征

如：必须具备业务经营所需的自有资本，并达到管理部门所规定的最低资本要求；必须照章纳税;实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束；以获取利润为经营目的和发展动力。关于银行网点布局的探讨

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商业银行是特殊的企业——金融企业

商业银行的经营对象不是普通商品，而是货币、资金，商业银行业务活动的范围不是生产流通领域，而是货币信用领域，商业银行不是直接从事商品生产和流通的企业，而是为从事商品生产和流通的企业提供金融服务的企业。

商业银行是特殊的银行

商业银行作为特殊银行，首先在经营性质和经营目标上，商业银行与中央银行和政策性金融机构不同。商业银行以盈利为目的，在经营过程中讲求营利性、安全性和流动性原则，不受政府行政干预。其次商业银行与各类专业银行和非银行金融机构也不同。商业银行的业务范围广泛，功能齐全、综合性强，尤其是商业银行能够经营活期存款业务，它可以借助于支票及转账结算制度创造存款货币，使其具有信用创造的功能。

三、商业银行的分部网点在各地的网点布局的分析

国内外学者对银行网点的研究主要是从网点选址的目标、网点选址方法、网点优化方法、影响网点布局的因素等方面进行的。根据设施选址的一般理论, 并结合银行网点的自身特点, 一般认为银行网点选址的基本目标包括: 费用最小化原则、效益最大化原则、供给和需求原则等。银行网点选址的方法总体上可以分为两大类: 定性分析法和定量分析法。定性分析法主要依据人的直觉和经验进行选址分析, 例如头脑风暴法等;定量分析法通常需要建立相应的数学模型并进行求解, 一般要用到计算机和相关软件。常用于银行网点选址分析的定量分析法大致有以下几种类型:

1)启发式方法。这是一种逐次求模型近似解的方法, 即先大致求出初始解, 然后经过反复迭代计算修正这个解, 使之逐步达到近似最优解。这类方法一般只考虑有限的几种影响因素, 很难全面考虑银行网点的影响因素。

2)模拟方法。是一种用数值方法求解动态系统模型的过程, 它从某个初始状态开始, 按照时间的进程,一步一步地进行求解, 得到系统模型的一个特解。这种方关于银行网点布局的探讨

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法强调对实际的模拟, 因此需要全面、准确地模拟设施的运营环境, 并需要通过较长时间的模拟运行, 才能最终确定选址方案。

3)优化方法。是将影响网点选址的主要因素(如费用、人口等)用数学公式表示出来, 并根据需要限制可求解的范围, 在一定的求解范围内寻找最佳点的一种方法。优化方法是目前学者进行网点选址研究较常用的一类方法, 线性规划法即为一种常用的优化方法。

学者在对银行网点选址和布局的研究中, 金融地理学是一个应用较多的学科。Porres 等人提出信息的不对称是导致金融交易与距离之间存在很强负相关性的原因。正是由于存在信息的不对称, 金融机构更需要接近信息源, 因此, 人们不可能完全摆脱地理环境因素对银行网点的约束。

纪美莹(2002)将城市的各个区域划分为热点区域、繁华区域、潜力区域、欠发达区域、衰落区域等几种类型, 认为银行网点应该尽量在经济繁华区域和主干道上选址。梁家森、杨启忠(2000)认为, 进行网点优化整合包括5 个方面, 并提出了相应的城市银行网点的空间分析----以上海市中心城区为例进行了整合设计。黄黎阳(1995)认为银行网点布局的合理性和科学性必须从3 个方面入手, 即详细的市场调研、拟设网点潜力的匡算和网点设立的可行性评估。陶军(2003)指出随着ATM 的出现和大量使用, 使银行传统的面对面服务转变为一系列人机对话的个人业务, 打破了传统银行营业网点的格局, 自助服务系统从最初的提供简单自动取款服务、分流柜台工作压力发展到现在的延伸服务和网点覆盖的作用。

还有一些学者从研究方法的角度入手, 为银行网点布局选址的分析提出了具体可行的方法。如杨香花在《GIS 辅助下的金融网点选址研究-以广州市农业银行网点布局调》中应用GIS(地理信息系统)技术对广州市农业银行网点的布局进行关于银行网点布局的探讨

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了研究;张德鹏在《储蓄网点设立的经济合理性的评价》一文中, 分析了储蓄网点吸收存款的总收入与总支出, 给出了评价储蓄网点经济合理性的公式, 并提出了在储蓄网点设立之前, 如何确定公式中有关因素数值的方法;柳宗伟, 毛蕴诗构建了基于GIS 与神经网络的商业银行网点选址方法的模型, 并以某银行为例进行了应用;徐步运用计算机软件技术, 设计了一个银行网点布局的优化系统, 主要功能是运用基于GIS 系统来查询和展现银行网点的业务数据、绩效数据以及网点的周边环境数据, 通过GIS这种全新的方式对网点进行管理。

国外学者也从不同方面对银行网点的布局进行了研究, At suyuki Okabe等用Huf f 模型来评估在街道网络中的零售网点的需求, Philips用Huf f 模型建立了银行网点撤销决策支持系统等。还有一些学者研究了银行海外实体经营中选址的相关问题, Goldberg and Grosel(1994)和Bag chiSen(1995)对外资银行在美国各州的分布进行了一些研究, 结论是进出口总量和这个州在全美国金融领域中员工的比例是主要的决定因素。

上述研究成果从不同的方面分析了银行网点布局中存在的问题, 提出了一些银行网点选址和布局优化的方法, 这些优化方法对银行网点的布局都有积极的意义, 但不足在于: 抽象的数学模型很容易脱离实际情况, 难以全面考虑复杂和抽象的选址要素及其相互影响;不便有效的组织多源的相关数据进行综合分析;不能为决策人员提供直观、交互的分析工具等等。关于银行网点布局的探讨

7.张家港市居住空间规划布局研究 篇七

1.1 居住空间演变历程与特点

根据文献资料的可获取性, 并结合张家港市居住空间历史演变进程, 本文将其居住空间演变历程划分为以下几个阶段:

(1) 点状分布阶段

1950~1960年, 张家港市住房建设处于起步阶段, 居住区布局沿主要交通干线呈点状分布, 布局较为分散。

(2) 带状分布阶段

1960~1990年, 住区建设发展阶段, 随着城市交通状况的改善, 居住区布局沿主要交通轴线方向带状发展, 布局较为集中。

(3) 圈层板块分布阶段

1990年以来, 张家港市居住空间结构发生了巨大的变化。随着城市主体路网基本形成, 大规模旧城改造与城市规划区内土地的住宅开发加速进行, 居住空间向外扩展速度明显加快。此外, 新居住区开始沿交通轴线内向填充发展, 大量开发建设开始集中于交通干线间区域以及各个镇区中心, 住房布局呈圈层板块分布, 形成了中心城区的五大区域板块和外围乡镇的六大区域板块。

1.2 现阶段居住空间的特点

总结住房布局现状, 张家港市域范围内住房布局形态为:杨舍城区和其他乡镇片区的五大居住片区。

杨舍片区内部由于区位、基础设施、产业、人口分布与构成等因素的差异, 又形成了城东、暨阳湖、城西、城北、城中五大板块。其中, 城中地价和房价高, 发展空间小;城东生活配套还不到位, 有待完善;城西生活配套成熟度高, 商品房开发成熟, 且经济适用房、安置房等较多, 房价较高;暨阳湖板块高档住宅开发力度大, 房价上涨较快;城北生活配套的成熟度较低, 旧的公房较多, 外部环境相对较差。城西板块、城南暨阳湖板块的发展是最令人瞩目的。

乡镇片区可以划分为金港、锦丰、乐余、塘桥四大镇区板块。各乡镇片区住房产业发展也存在区域差异。其中金港、塘桥商品住房销售很好, 需求量逐渐增大;锦丰由于环境污染较为严重, 住房产业逐渐向靠近中心城区位置发展;乐余由于属于生态控制区, 商品住房的开发控制较严格。

1.3 面临的主要问题

(1) 住房供求区位结构失衡

主要体现在区位房价供给与需求的不匹配。张家港市中高端价房主要集中在杨舍城区, 因此中心城区的供求比表现极为悬殊。同时, 中低价房集中的乡镇楼市却供大予求。作为普通工薪阶层需要的中低价房, 由于区位分布偏远, 使得对予依赖公交出行的工薪阶层, 其房价低成本效应无法弥补交通成本和其它搬迁成本。因此出现了中低价房需求人群与供给区位的矛盾。这一矛盾将随着房地产开发的日益外移而越来越突出。

(2) 居住空间分异现象出现

由于社会贫富差距加大、城市空间扩展速度过快、地方政府和房地产业过于追逐效益的影响, 城市居住空间分异正在形成。张家港市的高收入人群一般分布在城西和暨阳湖等环境优雅、设施完善的高档居住区;中高收入人群则集中在城市主要交通路线、生活设施便利的城西、城东板块;普通工薪阶层、低收入人群主要分布在老城区;外来务工人员则集中居住于各乡镇片区, 形成以地缘和业缘为特征的住区。

2 影响未来住房空间布局的因素

2.1 市域空间结构规划

参照《张家港市城市总体规划 (修编) 2003~2020》, 到2020年, 规划通过生态廊道、交通廊道和基础设施廊道, 构筑生态化、组团式的市域空间结构, 即“一城、双核、五片”, 见图1。

具体的说, “一城”指张家港市是高度城市化地区, 城乡差别相对较小, 城镇密度很高, 产业布局在全市域范围展开, 市域呈现整体发展的空间结构特征, 整个张家港就是一个城市;“双核”即杨舍城区和金港城区, 是市域内主要的居住和公共服务中心;“五片”指张家港市的产业布局呈现以某些优势地区为中心集约发展的态势, 已基本形成五大片区, 即杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。

资料来源:《张家港市城市总体规划 (修编) 2003~2020》

2.2 各个片区功能定位

总规中提出, 杨舍城区要作为全市政治文化中心, 以花园式江南水城为标志, 打造现代化生态城市;金港城区作为城市副中心, 形成山水相连、绿地开阔的绿色生态城市;锦丰片区作为市域北部经济中心, 建设亲水型的滨江新城;塘桥片区作为市域南部经济中心, 建设精巧亮丽的轻纺工业城;乐余片区作为东北部经济中心, 建设田园风光为主题的田园城市。

2.3 人口结构的影响

杨舍城区作为全市的商业、文化服务中心, 对人口的集聚力很强, 是市域唯一户籍人口和外来人口均在增加的地区;金港城区就业主要依托本地人口的就地转化解决, 人口增长途径主要依靠产业发展需求吸引外来人口;锦丰片区生活设施基础一般, 户籍人口流向杨舍城区的趋势明显;塘桥片区杨舍城区的距离较近, 有利于有条件的居民流向杨舍城区;乐余片区属于传统的农业片区, 城市化水平最低, 外来人口数量最少, 户籍人口迁出趋势最高。

根据以上人口增长及分布情况的分析, 明确杨舍城区、金港城区住房需求量仍然很大;锦丰片户籍人口有流向杨舍城区的趋势, 但外来人口增加较多, 住房品质不会太高, 满足外来务工人员住房需求的集宿房建设量较大;塘桥片居住优势逐渐凸现, 对外来人口吸引力逐渐增加, 未来住房需求量较大, 品质较高的商品房也有一定需求量;乐余片住房需求不会太大, 住房主要满足外来人员的需要。

2.4 城市交通建设引导

城市基础设施尤其是交通设施的建设对住房空间布局的影响是明显的:一方面, 基础设施的建设带来大量动迁, 对商品住房的需求迅速膨胀;其次, 交通的便利缩短了各片区之间及与外界联系的时空距离, 为住房发展提供了契机。

新一轮市域主干道路网规划将张家港市域主干道路网划分为“一级主干道网”和“二级主干道网”。其中一级主干道网可概括为“六纵五横四射三高二环”, 道路网的建设使得城市空间可达性全方位提高, 沿着道路网形成居民区、工业区、商业区等新的功能组团, 整个城市功能分区和地域结构演化将日益显著。

此外, 规划中的城际轻轨将在杨舍城区、金港城区和塘桥片区分别设1个站点, 将促进新建住区沿着轨道交通沿线和站点布局, 可使居住与工作产生更大范围的分离, 重组城市空间格局。

3 住房空间布局规划

根据以上内容, 整合张家港市域住房空间布局, 提出该市居住空间规划方案, 即市域住房建设在空间组织模式上采用“片区+板块”结构。

3.1 片区板块划分

核心片区位于中心城区, 即杨舍城区, 包括城中居住板块、城西居住板块、暨阳湖居住板块、城东居住板块和城北居住板块;其他片区即金港片区、塘桥片区、乐余片区和锦丰片区, 包括港区、后塍、南沙、金港新城、乐余、南丰、塘桥、凤凰和锦丰、大新、合兴11个重点建设居住板块。

将张家港市住房建设组织模式落实在空间上, 见图2。

3.2 各类住房空间分布

(1) 廉租房布局

配套建设的廉租住房, 主要结合经济适用住房、中小套型普通商品住房项目, 按照一定比例配套建设;集中建设的廉租住房, 安排在城市交通干线周边、服务设施配套齐全的地区建设, 主要在城西居住板块、城东居住板块、暨阳湖居住板块和塘桥居住板块布点。

(2) 经济适用房布局

经济适用住房与中低价位、中小套型普通商品住房建设项目结合配建, 单个项目应保持合理的开发规模。主要分布于城西居住板块、城中居住板块、暨阳湖居住板块和城东居住板块。

(3) 动迁安置房布局

动迁安置房分布在有动迁安置需求的各居住板块, 区位选择以城西居住板块、暨阳湖居住板块、城东居住板块、港区居住板块、南沙居住板块、后塍居住板块、大新居住板块、锦丰居住板块、塘桥居住板块、凤凰居住板块和乐余居住板块为主。

(4) 集宿房布局

资料来源:自绘

考虑外来务工人员的就业与居住平衡, 以及减小交通压力等因素, 集宿房的布局主要依据产业布局及由此带来的外来人口发展趋势而确定, 重点集中在城西居住板块、城东居住板块、暨阳湖居住板块、港区居住板块、塘桥居住板块、乐余居住板块和锦丰居住板块, 其它各居住板块根据产业布局和外来人口增长的需求也有相应数量分布。

(5) 商品房布局

作为主打住房类型的商品房, 其空间布局更多的遵循市场规律, 政府对其适当进行调控。结合城市重点拓展方向、城市产业布局、人口分布、商品住房需求结构分析, 商品住房建设的重点是位于杨舍片区的城西居住板块、暨阳湖居住板块、城东居住板块、金港新城居住板块、锦丰居住板块、乐余居住板块和塘桥居住板块。

3.3 住房建设趋势分析

杨舍片区近期住房发展趋势:以现状建成区为中心, 主要向西、向南发展, 适度向东发展。

其中, 城中板块以完善城市功能为主, 原则上不再新增居住用地, 通过有机更新的方式逐步改善老城居住条件;城西居住未来的住房建设应集中建设中小套型住房、中高档商品房为主, 适当配置一定比例保障性住房。完善交通市政设施和公共服务设施配套, 大力进行环境整治与建设, 为中心地区人口的外迁提供良好的居住环境;暨阳湖居住板块要建设低密度的滨湖生态高品质住房项目, 体现滨湖临水的独特风貌, 未来该板块住房建设仍然以高档商品房为主, 包括酒店式公寓和别墅;城东居住居住板块依托文化中心和梁丰生态园建设, 通过建设中小套型住房、中高档住房项目, 逐步打造性价比突出、环境优美的住房板块;城北居住板块结合未来行政、教育科研、商务中心的建设, 适当配套富有人文气息的中高档楼盘, 包括酒店式公寓。

金港片区未来住房建设将以普通和中高档次商品房为主, 考虑到城市建设拆迁户住房的需要应建设一部分动迁安置房, 还要建设一部分集宿房解决外来务工人员住房需求;锦丰片区未来住房建设将以普通商品房为主, 考虑到城市建设拆迁户住房的需要和该区域的便利交通, 应建设动迁安置房, 还要建设一部分集宿房解决工业区普通工人居住需求;塘桥片区考虑满足劳动密集型工业工作人员的居住需要, 未来这一居住板块的住房建设将以中低价位、中小户型的商品房以及集宿房为主;乐余片区由于片区基础较为薄弱, 产品类型主要以普通住宅、商业及经济型住宅为主。还要建设适量集宿房解决工业区普通工人居住需求。

3.4 住房增值潜力分析

由于各片区、各板块的区位条件、基础设施与服务设施的配套程度、自然环境质量、土地稀缺程度等方面的差异, 城中、城北、暨阳湖、凤凰等板块的升值潜力最高, 港区、金港新城、后塍、城西、城东、塘桥、锦丰、合兴、乐余与南丰等板块为次, 大新、南沙相对较低, 见图3。

4 优化城市居住空间的对策

4.1 提升居住空间的异质性

资料来源:自绘

在城市用地规划中要考虑在同一居住区内将各类居住用地适当混合布置, 推广混合居住模式, 避免出现差异明显的社会区域。混合居住模式中将呈现居住业态的多元化和社会阶层的多元化, 即既有高、中、低等不同收入群体的混合, 又有高层、多层、别墅等不同住房类型的混合, 从而提升居住的异质性, 构建和谐社会。

4.2 完善城市基础设施建设

在市场主导下的居住空间分异过程中, 城市各区域之间的外部环境差异是形成、加剧居住空间分异的重要因素。因此, 在住区开发中, 政府应加大公共投入力度, 改善和提高区域性基础设施水平, 特别是老城区、城乡结合部的设施水平, 在张家港市居住空间分异现象出现但未定型前减缓其扩大化倾向。

4.3 优化城市整体用地结构

结合张家港市城市拓展, 在各片区均衡布局新的居住用地, 为疏解杨舍城区人口规模扩张提供承载空间, 提高人居环境质量;同时, 结合城市产业结构和用地结构的调整优化, 将部分工业、仓储等用地置换为居住用地;以大运量公共交通站点和各级公共中心布局为导向, 形成各片区相对均衡并各具特色的居住空间格局。

参考文献

[1]黄吉乔.上海市中心城区居住空间结构的演变.城市问题, 2001 (04) .

[2]冯健, 周一星.杭州市人口的空间变动与郊区化研究.城市规划, 2002 (10) .

[3]沈关宝, 邱梦华.转型期中国城市居住空间的分异与极化—以广州为例.上海大学学报, 2008 (2) .

[4]邱梦华.中国城市居住分异研究.城市问题, 2007 (3) .

[5]田野, 栗德祥, 毕向阳.不同阶层居民混合居住及其可行性分析.建筑学报, 2006 (4) .

8.辽代寺庙建筑空间布局特点 篇八

关键词：辽代建筑；建筑空间；布局特点

辽代寺庙的建筑选址，多选于环境清幽的地方，背山傍水，依山面水，环境优美的地方。如辽宁锦州奉国寺的选址。三面环山，中间是小平原，前有小河自东向西南斜穿而过。山山相峙望之如阙，主要寺庙就建在中间开阔地之上。在裸露的山崖上镌刻了数以百计的摩崖造像、与苍松翠柏相衬托显得寺庙十分壮丽。从奉国寺的建筑选址，可以看出修道者追求清静无为，修养内丹，在环境清幽或地势险要之处建造庙宇，以方便修身养性。

1.辽代建筑的分布

辽代建筑分布在今东北（黑龙江、吉林、辽宁）、内蒙古、河北北部、北京、天津北部、山西北部等地。这是由辽（契丹）的历史决定的。契丹原为居于东北辽河上游一带的游牧民族。耶律阿保机统一本族八部，于公元907年建契丹国，公元916年始建年号“神册”。现有辽代建筑遗存主要分布在吉林西部、辽宁、内蒙南部、北京、天津北部、河北北部、山西北部。其中木结构建筑与建筑群遗存数量较少，全为佛寺建筑，包括山门、殿、阁、木塔，以及相关小木作；木结构建筑群仅存遗址。塔、陵墓遗存较多，包括砖石砌筑的楼阁式塔或密檐式塔、帝陵及奉陵邑遗址、砖砌或石砌墓葬。另有若干城市遗址及其相关建筑遗址。

2.辽代寺庙的建筑特点

辽代寺庙构架何分三型，殿堂型，厅堂型及比较独特的奉国寺型构架。比起同期的北宋建筑，辽代用材偏大，近似唐代。另外屋面举高亦甚平缓，连计铺作层高度与柱高同等，同期的北宋建筑已经更见高峻。立柱使用侧脚生起使柱网内聚，增强稳定性。辽代斗拱多承袭晚唐五代斗拱样式，补间最多作一朵，偷心造为主，最多作双抄双昂四出挑，出现斜拱。昂用真昂，昂嘴听成批竹状。辽代瓦作主要使用陶质灰瓦，亦有用琉璃瓦。瓦当多为莲纹瓦当，亦有少量兽面瓦出土。正脊叠瓦成脊，两端施鸱吻。戗脊及垂脊末端施兽首，起翘筒瓦或走兽，已不见唐代多见之兽面瓦或莲纹瓦，实例见於华严寺薄伽教藏天宫楼阁。

3.辽代寺庙建筑空间布局实例分析

奉国寺始建于辽开泰九年（1020年），原是一座规模宏大的建筑群，可惜遭战乱，原来的建筑多已荡然无存，只有大雄宝殿依然保存完整，而山门、牌楼等都是清代修建的。大雄宝殿坐落在寺内偏后的一座高台上。它坐北朝南，面阔九间，进深五间，高21米，上为五脊单檐庑殿式顶。整座大殿高高耸立，气势恢宏，是国内同类建筑中罕见的一座。

3.1奉国寺中轴线建筑

在修建时间上，至少在1065年咸熙寺易名奉国寺以前就应建有七佛殿、正观音阁、东三乘阁、西弥陀阁、后法堂。一所寺院中轴线即寺院的中院，中院又称“佛地”院内集中设置佛塔、佛殿、讲堂、佛阁等建筑物，是寺院中最主要的部分。一组大型建筑群的营建都是从寺院的中院开始的， 而中院最先营造的是大雄宝殿。据此，七佛殿、正观音阁、东三乘阁、西弥陀阁、后法堂应建于辽代。旁架长廊依碑文记载建于辽乾统七年（1107 年）。关于山门，金明昌碑并无记载，只有元至正碑碑阴提及“前山门五间”。《纪略》载： “乾统七年（1107年），创修大雄殿两虎长廊二百间，塑一百二十贤圣，并建外山门”。笔者认为二者所指当为同一座建筑，即奉国寺外山门建于辽乾统七年。如咸熙寺在1020年始建，似乎在前应有一座“前”山门，而《纪略》中的“并建外山门”似有重新建山门之意，1989年考古发掘从现存清代山门到1990年所建山门之间90米距离内只有辽代山门一处遗址，那么只有一种可能，在辽末寺僧捷公改建两侧廊房及塑贤圣时改建了当时的山门， 即一并“创修外山门”至于伽蓝堂，金碑、元大德碑并无记载， 只有元至正碑碑阴提及“蓝堂一座”。

3.2正观音阁和后法堂

可以肯定的是，正观音阁在中轴线上，其位置在七佛殿以南、东西两阁中线之北。据现场实际测量，从七佛殿前檐柱到西弥陀阁北侧碟墩外边缘直线距离是10米，西弥陀阁东侧碟墩外边缘距中轴线直线距离是21.5米，现存无量殿前檐柱距西弥陀阁北侧碟墩外边缘直线距离是28米，东西两阁中线距已发掘的辽代三门前檐柱中线直线距离约74.1米，东西两阁南北中线之间距离是64.9米。依此数据我们根据傅熹年先生关于古建院落分析的一般规律做如下推想：古代寺院中院在设计组群建筑时是以主体建筑为中心点，作为这一组群建筑的中心点来布局。以七佛殿纵中线和已发掘的两阁南北纵、横中线所形成的闭合院落连对角线， 其交点即应是伽蓝堂后檐柱中心点，以已发掘的长廊前檐柱和东西两阁纵中线的交点与已确定的伽蓝堂纵中线与两侧长廊的交点连对角线， 其交点便是观音阁内槽后金柱的位置。以伽蓝堂纵中线与两侧长廊的交点和七佛殿后檐柱中心点连对角线， 对角线与东西两阁的南北中线交于两点， 两点的连线即是后法堂的后檐柱中线，通过这种办法可确定正观音阁、伽蓝堂、后法堂的位置，那么推出后法堂后檐柱中线距七佛殿纵中线距离是92.7米左右，七佛殿纵中线距伽蓝堂纵中线距离是65米左右，伽蓝堂纵中线距正观音阁内槽后金柱纵中线距离是28米左右，正观音阁内槽后金柱纵中线距东西两阁纵中线距离是28米左右，东西两阁纵中线距前三门前格柱纵中线实测距离是74.1米。这样辽代奉国寺中院南部便形成了正观音阁挟东三乘阁、西弥陀阁之格局，三乘弥陀两阁恰似正观音阁前之双脚，呈三阁鼎立之势。寺之北部大体量的观音阁、七佛殿之间恰当地点缀伽蓝堂于其中，起到调整空间比例关系、完善构图的作用。

4.结束语

当然，以上是对奉国寺布局的推想，而任何推断都需要考古挖掘来提供实证，期望在不久的将来，通过对奉国寺进一步的考古勘探能弄清这些令我们迷惑的问题。

参考文献：

[1]杜仙洲.义县奉国寺大雄宝殿调查报告[J].文物，2011