扬州某商业地产项目策划方案（精选12篇）
1.扬州某商业地产项目策划方案 篇一
某项目商业招商方案
一、商业概况
某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墙结构，主要柱距6.3——8米，层高4.2米。
二、商业缺口
中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）、家居装饰等配套性商业服务。
本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。
三、商业定位
3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。
四、租售价格定位
项目名称
周边项目
开发商
租售价格
报价7000元/㎡，实际成交价6000元/㎡左右
经营业态
一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材
项目优势
靠开发区管委会，餐饮比较活跃，小区生活配套比较成熟。
项目劣势
商业没有形成气候，招商情况不佳
项目名称
周边项目
项目地点
开发商
租售价格
1-8号楼安置区门面约3000㎡只租不售，每平方租35元/㎡，实际租价15元；9-17号楼5000㎡最低售10000元/㎡，实际成交价8000元/㎡
经营业态
现有部分做建材的小店面
项目优势
项目体量大，商业氛围浓厚
项目劣势
入住率不高
根据周边同等项目比较：
本项目商业租金定位
一层：30元/㎡
/月
二层：20元/㎡/月
负一层：10元/㎡/月
备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。
本项目商业售价定位
一层：均价6500元/㎡
二层：均价4000元/㎡
五、招商对象及招商策略
1、招商对象
负一层：
物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务
一层：
银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务
二层：
美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公
2、招商策略
总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。
Ø招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。
先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。
一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。
负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。
目前，开发区商业氛围没形成气候，商业价值提升不了，所以，为了实现利润最大化、商业价值的提升，建议第一年以招商为主，第二年招商率达到80%，可以在银行抵押贷款，回笼资金。
再以产权式返祖形式出售，商业的价值比现在更好，同时更容易出售。
六、招商媒体策略
1、媒体选择Ø
适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。
2、各大媒体的优点、缺点分析：
①报纸：灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强，转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。
②电视：传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强
制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果，观众可选择性差。
③DM直投（晋盛传媒）：读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低。
④广播：当地接受性好；费用较低
仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散。
⑤户外广告：灵活性好；保留时间长
受众分散，针对性差。
⑥杂志
读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高
发行量不大，受众面相对为小。
建议本项目在十堰、郧县方面的推广，以报广、夹报、DM直投为主，辅以POP、户外广告等，具体的推广可根据情况灵活把握。
3、媒体组合Ø
组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击；
听觉感染：与商户面对面的沟通交流；理念感染：本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心。
长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和DM直投），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的进驻。
七、招商物料准备
1、招商手册/单页
2、租赁协议、销售协议
3、商业平面布局图
2.扬州某商业地产项目策划方案 篇二
关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制
一、引言
房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之
间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。
二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析
(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。
基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:
(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。
(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。
(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。
有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。
公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。
(二) 房地产项目的风险评价。
在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。
三、房地产开发项目的风险控制策略
(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。
在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。
(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。
房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。
(三) 建立科学有效的决策机制。
企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。
参考文献
[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50
[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.
[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.
3.扬州某商业地产项目策划方案 篇三
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目录
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核心商圈
国际化购物休闲街区
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4.扬州某商业地产项目策划方案 篇四
扬州市中医药适宜技术拓展推广项目实施方案
为充分发挥中医药适宜技术在基层预防、保健、医疗中的作用，特别是对常见病多发病的治疗康复优势，进一步探索建立农村中医药适宜技术推广的有效途径和机制，不断提高全市中医药治疗水平和服务质量，满足人民群众对中医药服务需求，在总结2009年培训推广工作经验的基础上，根据国家、省中医药局有关文件精神，结合我市工作实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
以实践科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十七大提出的“坚持中西医并重”、“扶持中医药和民族医药事业发展”和省政府《关于加快中医药发展的意见》的精神，以巩固和创建全国农村中医工作先进县（市）为契机，继承发扬中医药特色文化，着力抓好农村中医药服务网络建设，重点加强人才队伍建设，努力提高中医药服务能力，加快中医药事业发展步伐，为全市经济社会发展作出积极贡献。
二、基本原则
1、坚持科学发展的原则；
2、坚持实事求是、因地制宜的原则；
3、坚持挖掘整理与推广应用相结合的原则；
4、坚持客观有效和简便易行的原则；
5、坚持继承与创新的原则；
6、坚持发挥中医药特色优势和不断规范、完善、提高原则。
三、工作目标
建立起基层中医药适宜技术推广的有效机制，扩大基层中医药适宜技术推广覆盖面，全面提高农村、社区卫生技术人员中医药救治的能力和专业技术水平，切实增强中医药服务能力。在2009年培训推广的基础上，进一步巩固推广中医药适宜技术成果，拓宽中医药适宜技术的项目内容，注重基层医疗机构对中医药适宜技术的掌握和应用。2010年，以县、乡、村为单位中医药适宜技术拓展推广率均达100％。二级及以上设置中医科的医疗机构熟练掌握并使用30项中医药适宜技术。96%的社区卫生服务中心（乡镇卫生院）至少能引进或使用6种10项以上的中医药适宜技术。96%的社区卫生服务站（村卫生室）至少有1人能使用5种6项以上中医药适宜技术。70%以上相关病种的患者能承受治疗费用，相关病种的知晓率、治疗率和控制率分别在90%，80%，50%以上。
四、项目内容
在国家中医药管理局《46个基层常见多发病种中医药适宜技术推广目录》中遴选部分内容，同时再在我市遴选部分适宜技术，确定30项中医药适宜技术（包括针灸、推拿、刮痧、按摩、穴位注射、中药熏洗、敷贴等）作为今年全市拓展推广项目内容。详见《关于公布2010年扬州市基层中医药适宜技术推广项目的通知》（扬卫中医„2010‟号）。
五、实施步骤
（一）准备阶段（2010年1－3月）
1、制定全市中医药适宜技术拓展项目推广实施方案及考核标准。
2、调查、收集整理我市中医药适宜技术，并组织专家遴选确定我市2010年拓展推广的30项中医药适宜技术。
3、组织对全市医疗机构使用中医药适宜技术进行摸底调查。建立全市中医技术服务人员人才库，组建全市中医药适宜技术拓展推广项目指导组。
4、召开全市动员会议，对全市中医药适宜技术拓展推广项目进行部署。
5、各县（市、区）及有关单位相应制定实施细则，组建工作领导小组和技术指导组,明确专人负责此项工作，宣传发动中医药适宜技术拓展推广项目的实施。6、2010年3月底前，扬州市卫生局组织市级师资培训。各县（市、区）选派相应师资人员参加集中培训，通过理论学习和操作实践，掌握中医药适宜技术及相关教学内容，能够独力承担项目推广教学任务。
（二）推广阶段（2010年4－9月）1、2010年4－8月，各县（市、区）完成辖区医疗机构的分级培训推广任务。以参加市级培训的人员为师资，采取分批次、分项目方法开展推广工作，培训面要达到100%。具体要求：2010年5月底前，完成对社区卫生服务中心（卫生院）等医疗机构中医药人员（或有中医药基础的医师）拓展推广任务;2010年8月底前，完成社区卫生服务站（村卫生室）乡村医生的拓展推广任务。
2、各县（市、区）卫生行政部门要加强对中医药适宜技术拓展项目推广及应用情况进行督查，动态掌握基层项目实施情况，及时上报中医适宜技术拓展推广的动态情况。
（三）总结阶段（2010年10月）
各基层医疗机构对本单位推广使用情况进行自评。各县（市、区）卫生行政部门按照市中医药适宜技术拓展推广项目实施方案和标准要求，组织对辖区基层医疗服务机构进行考核，并于10月30日前将项目实施工作总结及考核评分表报扬州市卫生局中医处。
（四）考核阶段（2010年11－12月）
扬州市卫生局组织专业人员对各县（市、区）实施中医药适宜技术拓展推广项目的情况进行考核，并将考核结果通报全市。对实施的先进单位予以评比表彰。各县（市、区）继续抓好考核结果的整改落实。
六、工作要求
（一）加强领导，落实责任。
1、为确保我市中医药适宜技术拓展推广工作的顺利进行，保证培训工作落到实处，市卫生局成立推广中医药适宜技术领导小组（以下简称领导小组），主要负责全市中医药适宜技术推广应用项目的组织、协调、监督、考核和效果评价工作。领导小组下设办公室，设在市卫生局中医处。主要负责项目实施，编写培训教材、督导检查，考核评估，资料收集整理，信息资料上报和整个项目的组织、协调指导、督查考评。同时组建项目工作技术指导小组，负责项目推广中医药适宜技术的筛选和教材编写，进行骨干师资培训，指导并参与对项目实施情况的考核。
2、各县（市、区）卫生行政部门要高度重视项目实施工作，把中医药适宜技术拓展推广作为加强农村中医药工作的重要抓手，相应组建领导小组和技术指导组，认真组织发动，有力、有序、有效地做好中医药适宜技术拓展推广应用活动。要将此项项目推广工作纳入辖区医疗机构目标管理考核内容，定期考核督促。
3、各级中医医院要积极参与本项目的实施，同时作为中医药适宜技术培训基地，承担本辖区培训推广和日常指导工作，确保参加培训人员能熟练掌握和运用这些技术。积极利用适宜技术的推广，进一步健全和完善本地区的中医药服务网络。
4、各社区卫生服务机构（乡镇卫生院、村卫生室）要积极组织人员参加培训学习，确保中医药适宜技术的推广顺利进行；要加强中医药服务设施建设，提高中医药服务能力。
(二）加强管理，注重实效。
1、各县（市、区）要根据实施方案规定的要求和适宜技术内容开展培训工作，保证培训质量，注重实际应用。要根据辖区基层医疗单位基础设施条件以及卫生技术人员中医药知识和技能水平情况，有针对性地开展中医药适宜技术推广工作，在保证医疗安全的前提下，确保学得会、用得上。
2、培训方式根据培训对象和内容因人施教，可以采取分小班和上大课等形式，提倡小班多次培训；对中医药基础差者，要单独编班培训，视情况延长培训时间，鼓励一对一辅导。要安排适当时间进行实习，由授课老师或者已经掌握适宜技术的临床医师带教，帮助受训者消化和掌握所学技术。
3、要加强培训管理，对参加培训人员实行考勤制和结业考核。培训结束后，对参训人员进行考试考核，考核合格者颁发合格证书，未合格者继续进行复训，培训人员考核结果与年终个人考核挂钩，乡村医生的考核结果可作为换证依据之一。
4、各县（市、区）、各有关单位要将培训计划、培训通知、签到簿、备课讲稿、考试成绩、影像资料、宣传资料、考核材料、会议纪录等相关资料台账整理归档，以备查考。
（三）强化宣传，完善措施
1、各级卫生、中医药行政管理部门要进一步加大对中医药适宜技术的宣传力度，可采取印制宣传册（页）、宣传画的方式，提高群众对中医药适宜技术的知晓率，引导患者应用中医药适宜技术。
2、各医疗单位要以不同形式宣传中医药适宜技术拓展推广项目，注意提高宣传活动的针对性和实效性，使广大人民群众时刻感受到中医药就在身边，享受到“简便验廉”、安全有效的中医药服务，提高中医药适宜技术在基层的使用率和知晓率。
3、积极争取专项经费开展中医药适宜技术拓展推广工作。要主动争取将中医药适宜技术纳入新型农村合作医疗和城镇基本医疗保险报销范围，并适当提高补偿比例。
4、积极制定鼓励医务人员应用中医药适宜技术的激励机制，将中医药适宜技术应用与考核挂钩。
5、要将中医药适宜技术推广项目纳入并通过考核者继续教育项目，给予培训者继续教育学分。
6、各县（市、区）、各有关单位要对推广中医药适宜技术应用产生的效果进行评价，认真解决实施过程中的出现的困难和问题，及时总结推广经验。要大力宣传报道活动中的先进事迹和经验做法，及时上报项目实施的动态进展情况。
二○一○年三月四日
附件２：
扬州市中医药适宜技术拓展推广项目领导小组名单
组 长：尹 亮 扬州市卫生局副局长 成 员：谈绍安 扬州市中医院院长
田华萍 扬州市卫生局中医处副处长 张文枢 宝应县卫生局副局长 姚学仁 高邮市卫生局副局长 陆德川 江都市卫生局副局长 杨 明 仪征市卫生局副局长 钱永青 邗江区卫生局副局长 万玉美 维扬区卫生局副局长 周 峰 广陵区卫生局副局长 周 鹏 开发区城乡管理局副局长
领导小组下设办公室，人员组成如下： 主 任：田华萍 扬州市卫生局中医处副处长 成 员：王晓波 宝应县卫生局医政科科长
葛余兆 高邮市卫生局中医科科长 仇 瑜 江都市卫生局医政科科长 黄学义 仪征市卫生局医政科科长 孙云萍 广陵区卫生局医政科长
陆大饮 维扬区卫生局医政科长 陈兴国 邗江区卫生局中医科长 吴山柏 开发区城乡管理局综合处处长 常 艳 扬州市卫生局中医处
5.某房地产项目计划书 篇五
工程管理09-***容乐
一、项目建设说明
空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。
二、项目选择地理位置概况
该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。
三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位
1、市场需求状况
（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。
（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。
（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。
2、开发策略定位
（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。
（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。
（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。
（4）、较好的施工质量。
（5）、科学的物业管理。
四、项目建设规模、小区规划、建筑风格
1、建设规模
规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总
套数约：400。
2、小区规划、建筑风格
（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。
（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。
五、环境影响、风险分析及防范措施
1、环境影响
符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。
2、风险分析
（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。
（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。
（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。
（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。
3、防范措施
（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。
（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。
（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。
（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。
六、建设成本、销售、税金、利润估算
1、建设成本估算：
（1）、住宅按900元/㎡（砖混）：58485×900元/㎡=52636500元。
（2）、商业建筑1200元/㎡（框架）：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
（3）、车库、物业等1100元/㎡：车库7922.88㎡，物业450㎡（其它640㎡），计：9013×1100元/㎡=9914300元。
（4）、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，单位建筑面积地成本：132.5元/㎡。
（5）、前期费：规划设计费：3元/㎡（含外网竖向），审图费：2元/㎡，防雷检测费：1元/㎡，测绘费：2.72元/㎡，质量监督费：1元/㎡，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/㎡，公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/㎡，广告费：100万元，即11.82元/㎡；
其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/㎡。
土地契税（5%）：56万元，即6.62元/㎡，消防管理费：2元/㎡，设计费：8元/㎡，勘察费：1元/㎡，监理费：6元/㎡
质检费：2元/㎡，总计：134.5元/㎡。
（6）、小区配套费：
①小区道路（含照明），30元/㎡。②小区绿化景观，15元/㎡。③小区外网：给水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小区供热一次费：40元/㎡。小区供电：90元/㎡。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述计300元/㎡（建筑面积）。
（7）、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，总费：1467×58485=85797495元。
商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，总费：1767×17683.98=31247592元。
车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，总费：1667×9013=15024671元。
总计：132069758元，计6.65%贷款利息，总计：140852397元。
2、销售估算：
（1）、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；
（2）、商业：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；
（3）、车库：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；
（4）、总计：226049724元。
3、利润估算：
（1）、销售利润：226049724-139201524=86848200元。
（2）、税金：暂按下三项计：
①营业税：5%
5%×226049724=11302486元。
②所得税：25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加税8%：
8%×11302486=904198元。
（3）、税后利润：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、项目资金运作
1、项目初期投资
（1）、土地费：270元/㎡×415068=1122.3万元
（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。
2、项目的融资
（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。
（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。
（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。
（4）、房屋销售过程融资。
（5）、银行抵押贷款。
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。
（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。
（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。
2、建设周期
（1）、2012年3月20日-3月25日，地质勘察。
（2）、2012年2月1日-4月1日 规划、设计及施工图设计阶段。
（3）、2012年4月1日-4月15日 审图、图纸交底。
（4）、2012年4月15-10月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域：金城江区
2、及时开展销售宣传，准备工作（2012年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。
3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2012年2月20日做完）。
4、多方位广告宣传
（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。
5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。
十、项目立项结论
通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。
6.扬州某商业地产项目策划方案 篇六
对于下面所有投资工具，从2004年1月1日投资开始计算，到2009年1月1日结束，设定该项目的投资周期为一个静态投资回收期。主要从投资资金现值、增加值、投资收益率、交易所产生的税费等方面进行分析。
设定：PV—资金现值;V—原始投资资金额;F—产生的税费;J—资金净增加额;R—投资收益率;
则：资金净增加额：J=PV-F-V;投资收益率为：R=J/K×100%
一、房地产项目投资回报率———以上海市某项目为例
本文选取上海市静安区某小区一小户型住宅为例:
1. 项目资金现值 (PV) 。
注:资料来源于CRIC、中原地产
由上表可知：项目由V=1203000.00元增值到PV=2268000.00元。
2. 交易税费（扣除税费后的净增值额度）。
(1)购置房屋所需缴纳的税、费项目：契税、印花税、交易手续费、登记费、配图费、权证印花税。
2004年1月1日购房税、费(假设为第二套房、采取一次性付款方式付款)：
F1=契税1203000.00元×3%+印花税1203000.00元×0.05%+登记费80元+配图费25元+权证印花税5元=36801.50元。
(2)二手房交易的税、费项目：合同公证费、合同印花税、交易手续费、交易登记费、抵押登记费、配图费、权证印花税、契税、营业税(城建税、教育费附加税)、所得税、土地增值税、中介费。
2009年1月1日出售房屋缴纳税、费：F2=合同公证费2268000.00元×0.3%+合同印花税2268000.00元×0.05%+交易手续费2.5元/平方米×63平方米+营业税2268000.00元×5.55%+所得税2268000.00元×2%+中介费2268000.00元×1%=202009.50元。
可以看出房产在买卖过程中产生的相关税费总额：F=F1+F2=36801.50元+202009.50元=238811.00元;
由于住宅可以租售产生租金收益，(依据中原地产数据)折合成资金现值为：PV1=150000.00元;故：PV=PV+PV1=2418000.00元;
不考虑资金时间价值 (注：以下投资工具均采用此计算方式) ，计算资金净增加额：J=PV+PV1-F-V=2268000.00元+150000.00元-238653.5元-1203000.00元=976188.00元;投资收益率为：R=J/K×100%=826188/1203000×100%=68.68%。
综上：资金现值：2418000.00元;净增加额：976188.00元;收益率：81.15%;产生的税费：238811.00元。
二、股票、基金、储蓄、国债等投资工具的收益率
1. 股票。
以沪市大盘K线图走势为标准：2004年1月1日为1497.04点，2009.1.1日为1820.81点，(资料来源于大智慧)增长率为： (1820.81-1497.04) /1497.04×100%=21.63%;
资金现值为:1203000.00元× (1+21.63%) =1463209.00元。
交易所需的印花税、佣金、过户费等税费:
交易产生的税、费共计：F=4932.30元+4535.95元=9468.25元;
2009年1月1日股票净增加额：J=PV-F-V=1463209元-1203000元-9468.25元=250740.75元;投资收益率为：R=J/K×100%=250740.75元/1203000.00元×100%=20.84%。
综上：资金现值：1463209.00元;净增加额：250740.75元;收益率：20.84%;产生的税费：9468.25元。
2. 基金。
以上证基金指数K线图为标准，2004年1月1日为1016.96点，2008年7月1日为2512.49点，(资料来源于大智慧)计算如下：
增长率为：(2512.49-1016.96)/1016.96×100%=147.06%;资金现值为：1203000元×(1+147.06%)=2972131.80元;按照申购费率2%，赎回费率1%计算产生的税费为：申购费用(认购)+赎回费用=1203000元×2%+2972131.80元×1%=53781.32元;
净增加额：J=PV-F-V=2972131.80元-1203000元-53781.32元=1715350.50元;
收益率：R=J/K×100%=1715350.50元/1203000元×100%=142.59%。
综上：资金现值：2972131.80元;净增加额：1715350.50元;收益率：142.59%;产生的税费：53781.32元。
3. 储蓄。
以银行当期实际利率为准：2004年1月1存款利率为2.79%，(资料来源于中国人民银行)计算：资金现值：1203000.00元×(1+5×2.79%)=1370818.50元;
考虑到 (2007年8月15日，储蓄存款利息所得个人所得税税率调整，由20%调减为5%;2008年10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。) ，计算利息所得税为：1203000.00元×(3+224/360)×2.79%×20%+1203000.00元×(1+53/360)×2.79%×5%=26240.29元;
因此, 去除利息所得税后得到净增加额为：J=PV-F-V=1370818.50元-1203000.00元-26240.29元=141578.21元;
投资收益率为：R=J/K×100%=141578.21元/1203000.00元×100%=11.77%。
综上：资金现值：1370818.50元;净增加额：141578.21元;收益率：11.77%;产生的税费：26240.29元。
4. 国债。
根据2004年1月1日国债5年期票面利率3.00%(以2004年发行的五年期凭证式(四期)国债计算，资料来源于中华人民共和国财政部)计算，投资收益率：3.00%×5=15.00%;故资金现值为1203000元×(1+15.00%)=1383450.00元;
国债所得利息免征利息税，而凭证式国债亦不需要在证券帐户交易，即不需要缴纳佣金;
故，净增值额：1383450.00元-1203000元=180450.00元。
综上：资金现值：1383450.00元;净增加额：180450.00元;收益率：15.00%;产生的税费：0元。
三、各投资工具的收益情况比较
所有投资均以2004年1月1日1203000元的原始资金计算, 截止2009年1月1日。
下表数据以(元)为单位：
可见，资金现值最大者为基金投资，高达297.21万元，远远超过其它投资手段;房地产投资资金现值为226.80万元，大于股票投资;国债、储蓄的资金现值较小。
净增加额最大者为基金投资，高达171.53万元，增值幅度最大;房地产投资净增加额为82.62万元，增幅较为可观;股票由于近期大盘调整幅度较大，净增加额为25.07万元;国债、储蓄增加额度较小，其中储蓄的增加额度最小，为14.16万元。
基金的投资收益率最大，高达142.59%，房地产投资达到68.68%，股票位列其后，三者均高于国债、储蓄的投资方式。
产生税费最大的投资方式为房地产，税费为23.88万元，远远大于其它投资手段，可见国家对于房地产行业的控制力度之大。
国债的投资税费最低，除非是记账式国债在证券账户交易需要佣金之外，其它国债投资方式所需税费为零。
根据以上数据及其分析，得到各投资工具的投资特点：
综上所述，基金收益率最大主要是基于两方面原因，股票行情的带动，专业理财专家的操盘。
对于股市，2006年初到2007年10月份，中国股市走出了令世界震惊的大牛市，股市的暴涨，投资者信心极度膨胀，从2004年1月1日开始计算，到2007年10月份的最高点位，股票的投资收益率最高达到500%。美国次贷危机所引起的全球金融危机，从2007年10月开始，中国股市步入深度调整期，因此，表现在五年的投资收益数据上，股票投资的收益适中。
房地产投资的收益可观，风险较小，保值、增值性强，近期上海市的房地产市场价格调整幅度也仅仅停留在10%左右，远远低于股市的调整幅度。
国债投资收益较小，但是风险几乎为零;储蓄的风险亦几乎为零，但是由于通货膨胀的居高不下，从2006年2月开始对于一年期定期存款储蓄投资，长达近20个月处于负利率状态，经过国家的宏观调控，目前国内的通货膨胀率得到了有效的控制。
国债、储蓄的变现能力强，基金、股票次之，房地产的变现性最差。
四、结论
股票投资的风险与收益都很大，投资者可以自己自由操作，是短时间内获利最快、风险最大的投资方式，投资者可以获得极大的投资乐趣，同时需要承担极大的投资风险。
基金的投资风险比股票小，投资回报率很高，投资者自己操作的机会较少，既便是炒基金也不如炒股票方便。
储蓄投资是一种最传统的理财方式，随着人们知识水平的提高、理财观念的改变，这种投资方式所占的比重逐年下降，尤其国内通货膨胀率居于高位时，储蓄比例愈加减少。
国债作为一种非常安全的投资方式，收益较稳定、较储蓄高，依然是人们心中的理想理财手段。
房地产的保值、增值性能最强，还具有地段唯一性的特点，在大中城市炒房产变得越来越普遍。不过，从2007年末开始，全国房地产调整迹象明显，投资房地产的热度在慢慢冷静下来。伴随着全国范围的房市降温、房价下跌，房奴变“负翁”的现象有可能出现，房地产投资风险亦将逐步显现出来。
摘要：对于当今人们常用的房地产、股票、基金、储蓄、国债等投资理财工具, 从投资收益能力、投资风险、资金变现性、收益的稳定性等方面进行了探讨, 指出各种投资工具的投资特点。
关键词：房地产,收益,投资工具
参考文献
[1]易居中国CRIC数据库;
[2]中原地产
[3]上海房地资源管理局网站;
[4]中国人民银行网站;
7.某房地产项目销售计划书 篇七
在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。
通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。
２）产品定位阐述
（1）闹市静区环境的概念
一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。（2）水岸栖居文化概念
水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。（3）中国房产品牌概念 “中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。２、项目的目标客户定位
由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。
３、项目的价格定位（详见附价格表）
由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200－4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在900－2000元/平方米之间。
４、项目的功能定位 １）设电子可视防盗门 ２）电话及idsl入户 ３）有线电视入户 ４）水、电一户一表
５）老年健身器材、儿童娱乐设施 ６）庭院灯 ７）石凳、石桌 ５、项目身份定位
１）典承文明、健康的传世之家； ２）体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园； ６、公司形象
１）政府中形象：敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑，为百姓谋富造利，为地方出彩贴金；
２）百姓中形象：中国房产，永远品质保证； ７、销售准备工作
１）法律文件和获奖材料： a.营业执照 b.资质证书
c.建筑规划许可证 d.施工许可证 e.土地证 f.销售许可证 g.荣誉证书 ２）楼书：
a.开发商实力背景
b.建筑设计及总体规划设计
c.楼盘地理位置及地段总体规划资料 d.社区内环境小品介绍 e.物业管理及服务介绍 f.楼盘品质及交楼标准介绍 g.各种户型介绍等 ３）售楼文书： a.客户置业计划 b.销售合同 c.购房须知 d.价目表 e.付款方式 f.税费一览表
４）模型（整体模型 1：７５；分户模型 1：25）８、销售阶段（取得销售预售许可证）
a.初期：开盘前1~2个月销售总额力争达5%—10%（制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目，接受项目主题），预计广告费用：3.5万/年。
b.强销期：开盘后1~2个月销售总额力争达40%—50%（进一步强化项目主题，让消费者实在感受到主题的存在），通过在节日悬挂红灯笼，烘托热闹喜庆场面，预计活动费用：5000元左右。
c.持续销售期：开盘后3~6个月销售总额力争达70%—80%（在当地《声屏报》发布广告、请腰鼓游街[休息日]进一步扩大项目影响。），预计广告和活动费用：1.5万元左右。
d.末期：开盘后7~10个月销售总额力争达90%—95%（以形象工程做广告，加上一些价格促销手段来吸引客户），预计１万元 ９、付款方式：
１）一次性付款优惠2%； ２）按揭优惠1%；
３）特殊关系和购买量大的客户优惠3%； １０、广告用语： ａ、“走华夏路，看大中房” ｂ、“中房视质量为生命，以规模求效益” ｃ、“要买房，找中房；买好房，到中房” ｄ、“进中房住区，增值又安居” ｅ、“中房伟业，国之精品” ｆ、“中房品牌，百姓青睐”
11、交房日期：2006年6月28日 武宁县房地产市场调查 报告
公司领导：
我们进行了为期一星期的市场调查，了解如下统计数据：
1、建设局规划股商业房地产开发报建情况：2004年全县共计19万㎡；今年截至目前为止：9.8万㎡。
2、建设局建管股办理施工许可证情况：2004年全县共计建筑面积21万㎡；今年截至目前为止：10万㎡。
3、房产局开发股办理销售预售许可证情况：2004年全县共计建筑面积13万㎡；今年截至目前为止：7万㎡。
4、房产局发证办办理产权证情况：2004年全县共计建筑面积19万㎡（含少数私人自办证）；今年截至目前为止：7万㎡（含少数私人自办证）。
5、土管局土地出让情况：2004年全县共计出让面积400亩（商业开发）；今年截至目前为止：100亩。
6、建筑成本：2004年与今年价格基本持平。
7、房屋价格：今年截至目前为止比去年年初高100元/㎡左右。
8、车库、储藏室产权证办理情况：据我们了解，车库、储藏室产权证目前还没有一家公司允诺办理产权证。
9、聘请销售人员工资：一般聘请销售人员工资在600元/月（不含每套房屋销售完成回款后1%-3%提成）
10、广告形式：目前各开发商均以户外固定广告和电视广告（2.5万元左右/年）为主，此外还有请县老协腰鼓（500元/次）游街宣传。
11、楼盘摸底详细情况表：
一、玉景天下：(地点：位于湖滨路)
1、车库（层高：2.3-2.6米）： 1200元/㎡（无优惠）
2、一层住宅：开价800元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）
3、二层住宅：开价950元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）
4、三、四层住宅：开价1050元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）
5、五层住宅：开价950元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）
6、六层住宅: 开价850元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）7配套设施：有封闭物业管理（鹰潭某物业公司，收费0.25元/㎡），有环境。
8、交房标准：电控门、防盗门、海螺牌塑钢窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费由开发商交纳）
8、销售情况：一期2003年12月份开工60套左右，现在销售率达80%；二期2004年12月份开工100套正在推出。
二、金地新城：(地点：位于文化广场对面)
1、储藏室、车库： 1580元/㎡（无优惠）
2、一、二层、六层住宅:838元/㎡(一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)
3、三、四、五层858元/㎡（一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)
4、七层住宅（为坡屋顶，最低层高2.5米）：788元/㎡（一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)
5、门面（朝阳路）：6000元/㎡（一次性付款优惠80元/㎡,按揭优惠10元/㎡)
6、门面（自来水公司附近）:3800元/㎡
6、配套设施：无物业管理、无环境。
7、交房标准：电控门（住户出钱）、防盗门、铝合金窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费178元/套[住户出钱]）
8、销售情况：2003年 12月份，一期100套住宅销售率到目前达80%左右，2004年春节动工二期100套住宅正准备推出，预计价格在950元/㎡左右。该楼盘以商铺为主。
三、昌宁小区：（地点：位于人民路老消防大队）
1、储藏室：730元/㎡
2、车库：800元/㎡（销售完毕）
3、一层、六层住宅:788元/㎡,一次性付款优惠30元/㎡
4、二层住宅：888元/㎡,一次性付款优惠30元/㎡
5、三、四、五层住宅：988元/㎡，一次性付款优惠30元/㎡
6、交房标准：电控门（住户出钱）、防盗门、铝合金窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费178元/套[住户出钱]）
7、配套设施：小区有少许绿化和两个小亭子，全封闭，物业管理待今后业主委员会定。
8、销售情况：2002年进武宁市场，130套住宅，到目前剩下30余套（150多平方米大户型和两室两厅）。
四、广场小区（地点：文化广场）
1、配套设施：无物业管理、无环境。
8.扬州某商业地产项目策划方案 篇八
一、开发商管理方面1、2、现场组织管理不能出现盲点；明确一个全面统筹的人员； 避免前期手续办理中建筑规划许可证与后期施工图纸矛盾；
3、文物勘探一次面积在没有把握的时候，不宜过大，为后期工作留有空间；
4、5、放线后，防线报告要专人跟踪； 工期安排，应根据项目实际，合理安排；对土建竣工验收后的维修检查留出充足的时间；
6、工作中，首先考虑与其它区块相互关联的地方，且应以进度最快的区块为基准；
7、对施工临建及塔吊、施工电梯、搅拌站的布置应结合后期交房动线，提前统筹考虑；
8、9、对工作全局产生重大影响的应提前考虑； 充分考虑配套工程对全局的影响；
10、售房合同中确定的交房时间宜充分考虑项目自身特点对施工影响（景观施工周期较长；区块之间的交叉影响；秋收、麦收、春节、雨季、冬季对工程施工影响；）；
11、售房合同中确定的交房标准宜充分考虑各种配套完成的可能性；
12、销售房屋的变更，应严格按流程执行（书面告知各相关部门）；
二、设计方面1、2、线条设计平面与建筑立面冲突； 向客户交房图与工程施工图的一致性问题（a、施工图与交房图核对；b、过程中对交房图的核对；c、交房前的最终核对；）； 3、4、凸出立面的各类线条应考虑外保温施工厚度； 质量通病的解决，最好从设计着手（a、屋面及墙面的渗漏；b、墙面的空鼓开裂；）；
5、空调板宜校核其净尺寸是否满足空调要求（考虑保温板厚度、雨水管、栏杆等位置）；
6、7、施工图纸中有关经济指标的调整应制定流程，严格把控； 变配电室（设备消防中心、安防监控中心）内不能设计水管或过路水管，验收时通不过，防止跑水毁坏设备造成停电事故。
三、施工方面：
A：景观施工
1、各种井位置设置：公用的必须移出住户庭院，自用的尽可能移出住户庭院；
2、3、箱变位置设置应合理（离住宅恰当距离）； 分支电缆箱及有线电视分支箱的位置设置必须移出住户庭院；4、5、6、7、8、庭院雨水必须延伸出住户庭院，住户庭院增设雨水井； 人行步道雨水井的设置应随景观坡地进行调整； 坡地景观堆土与住户小围墙处设置排水盲管； 景观施工进场后，室外施工以景观为主； 夏季高温对苗木移栽的影响；
B：土建施工
1、落水管平面位置与建筑立面冲突；
2、入户门安装宜考虑加气砼墙面、首层外保温厚度对固定的影响；
3、地下室阀板基础回填土含水率的控制；
4、面砖、涂料施工前，提前考虑其在各部位的收头（宜收在阴角）；
5、电梯口地面铺装，宜高出电梯间地面；
6、各种排水口部位排水坡度宜明显；
7、排烟道的设计是否合理（开口及诱导器的设制）；
8、下雪前，已支好墙柱模板，未浇筑砼的；浇筑砼前，必须
拆开墙柱模板清除积雪（禁止从上面清理或采取浇注热水）；
C：安装施工
1、暖气打压的要求（三次：一次工程施工完毕；一次向工
程部移交；一次向物业移交；）
2、暗埋的PPR管缩颈宜高度重视（水利测试不过关）；
D：管网施工
1、室外管网（雨污水、自来水、热力、燃气、电力、弱电）施工完毕，应与景观施工单位办理验收交接手续；
2、室外管网的施工顺序：首先污水，后雨水干管；先热力、自来水；后电力；最后雨水支管、弱电、燃气；
3、下沉式庭院应采用强排措施（避免因市政管网引起的倒灌）； 4、2007年10月23日：设计院联系单需要各专业会签，项目负责需重点控制变更造成的连锁反应。
背景：D2E2分支箱取消后改成单元配电箱，沿街商业处出现与建筑不合的问题，建筑结构都应考虑出细部详图。
四、工程验收1、2、电梯验收对消防验收的影响（消防与电梯的联动）； 消防验收对工程竣工验收的影响；（多层一般一次通过；小高层一般二次通过；高层一般三次通过；）
3、前期施工手续对工程竣工验收的影响；（建筑规划许可证与施工图纸是否一致；验线报告是否齐备；）
4、局部验收受制于整体验收；（小高层需消防验收，而其消防泵房在高层地下室下，尚未施工，无法进行验收；）
五、合同1、2、3、合同中明确下道工序对上道工序的验收要求； 楼内建筑垃圾的清理要求； 砌体发票对开发商退费的影响；4、5、6、合同中关于施工配合的具体要求； 合同中关于甲方分包项目竣工验收资料的具体要求； 高层施工明确外墙双排架的搭设（后期的外保温、涂料的分包具有重大影响；）；
7、合同中明确与施工单位出现纠纷时，施工方的退出程序，退出后未完工程的施工及费用核算办法；
9.扬州某商业地产项目策划方案 篇九
关键词：降水,基坑支护,监测,工程设计
1 项目工程及地质概况
1.1 项目工程概况
成都××投资有限公司拟在成都市高新区名都路建设××大厦项目, 总规划用地面积31356㎡, 规划总建筑面积178839.93㎡。拟建物包括2幢超高层办公塔楼建筑, 2幢4F多层商业裙楼, 该项目由中国建筑西南设计研究院有限公司设计。
1.2 项目工程地质概况
经过勘测, 该项目拟建区域属杨子地台, 地质构造稳定, 本区抗震设防烈度为七度, 属相对稳定地块。经钻探揭露, 场地上覆第四系人工填土, 其下由第四系全新统河流冲洪积成因的粉质粘土、粉土、砂及卵石组成, 下伏白垩系灌口组泥质砂岩, 该场地地下水类型分为孔隙潜水和基岩裂隙水两种地下水类型场地地下水和场地土对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均具有微腐蚀性。场地土对钢结构至少具微腐蚀性。
2 项目工程基坑降水方案设计
成都地区地下水主要为赋存于砂卵石层中的孔隙潜水, 在砂卵石地层中采用管井法降水时, 在此采用管井法降水是可行、经济、安全的降水方案。
本项目场地地下水位, 位于卵石层中, 降水期间所引起的沉降将主要发生在卵石层中。由于本工程抽水时间短, 加之卵石层结构紧密, 属低压缩性土 (根据已有资料, 采用筏板基础的高层建筑沉降量仅1~2cm) , 只要控制好降水井出水含砂量, 降水所引起的沉降不会影响周边相临建筑物安全。以往经验证明, 只要保证施工质量, 在成都地区采用管井降水不会引起地面沉降和相邻建筑沉降。
2.1 降水技术要求
本工程基坑开挖大面深度为地面下18m左右, 地下水应降至21m以下。由于该项目局部基岩埋深较浅 (局部为14m左右) , 故基坑降水需结合坑内明排措施以满足施工的要求, 主要有以下:
(1) 本工程共布置20口降水井, 可以满足降水要求。
(2) 降水井井径设计及结构设计。降水井采用内径为300mm的钢筋混凝土井管。设计过滤器为填砾过滤器, 填砾规格, 8~10mm砾石, 填砾厚度大于100mm;砾石填至距地面3.00m时, 用粘土封孔。井管结构设计如下:20m深降水井, 上部4根井壁管, 下部5根缠丝间距3mm过滤管。
2.2 抽水设备选择
根据计算结果和设计降深, 选择QY型潜水泵, 流量为20.00m3/小时, 扬程不小于30.00m。
2.3 排水系统设计
排水管采用钢管直接从降水井排入沉淀池;沉淀池采用红砖砌筑, 内外面1:2水泥砂浆抹面。沉淀池长约3.00m, 宽约1.50m, 深度1.2~1.4m, 现场适当位置设置沉淀池, 抽出的水经三级沉淀后排入城市雨水管中。
2.4 降水井施工工艺要求
(1) 测量放线:根据甲方现场给定基础轴线并按“降水井平面图”测放出各井位, 并打入木桩, 涂上红油漆作标记。
(2) 成孔:钻机就位安装好后, 核对井位。为防止破坏场地内地下管线, 人工开挖1.50 m深, 埋好护壁管, 管径700mm, 护壁管埋设完毕后开始钻进成孔。钻孔采用泥浆护壁, 施工时保持孔内泥浆高度, 防止孔内垮孔。检查孔深达到设计深度后终孔。
(3) 吊装井管:经现场技术负责人验收合格后, 用抽筒清孔, 吊装井管。做到井管之间焊接牢固、安装垂直。
(4) 填砾:在井管外填入规格, 8~10mm砾石滤料, 填至距地面3m左右, 然后填入粘土封井。
(5) 洗井:采用空压机、活塞联合洗井, 空压机洗清之后再用活塞洗井;然后再用重复以上洗井过程, 直至满足设计要求。每井活塞洗井不少于两次, 每次提拉活塞不少于2小时, 空压机洗井不少于2个台班, 以确保洗井质量, 达到正常出水时含砂率少于1/10000要求。
3 基坑支护方案设计
3.1 基坑支护方案选择分析
根据场地的环境特点, 结合实际情况采取支护方案:
(1) 场地北侧地下室边线外7.51~7.9m为地铁9号线控制线, 对该侧采用排桩+锚索支护方案支护;锚索为新型可全拆式锚索。
(2) 东侧采用排桩+普通锚索支护。
(3) 南侧由于临近已建好的鑫信合基坑 (排桩+锚索支护, 第一排锚索25m已进入我方红线内) 只能用放坡喷锚支护。
(4) 西侧采用排桩+普通锚索支护的方案。
(5) 支护桩为旋挖钻孔灌注桩。桩顶设置冠梁, 冠梁截面1.20m×0.8m。
3.2 基坑深度
按照顾客提供的该项目岩土工程勘察报告、总平面图及基础图, 该项目±0.00相当于绝对标高490.3m, 基坑施工前场地进行整平至490m, 地下室底板板面标高相当于绝对标高473.30m, 抗水板厚度600mm, 侧墙基础埋深1200mm, 主楼筏板厚度2600mm, 综合考虑剪力墙条基埋深, 基坑开挖实际深度相当于地面下18~20.5m, 根据不同地层情况及开挖深度将基坑分为段进行支护。
3.3 支护方案
(1) AB段 (Z1-Z30)
基坑开挖深度为18m, 桩顶-1.0m, 桩长为21.0m, 桩径1.2m, 桩间距为2.7m, 桩芯砼强度为C30;桩上设置锚索三道, 分别长19m、17m、14.5m, 锚索为新型可全拆式锚索;桩顶设置冠梁一道, 其截面尺寸为1.2×0.8m, 冠梁砼强度为C30。
(2) BC段 (Z31-Z48)
基坑开挖深度为19.5m, 桩顶-1.0m, 桩长为22.5m, 桩径1.2m, 桩间距为2.7m, 桩芯砼强度为C30;桩上设置锚索三道, 分别长21m、18m、15.5m, 锚索为新型可全拆式锚索;桩顶设置冠梁一道, 其截面尺寸为1.2×0.8m, 冠梁砼强度为C30。
(3) CD段 (Z49-Z52)
基坑开挖深度为20.5m, 桩顶-1.0m, 桩长为24m, 桩径1.2m, 桩间距为2.7m, 桩芯砼强度为C30;桩上设置锚索三道, 分别长21m、19m、16m, 锚索为新型可全拆式锚索;桩顶设置冠梁一道, 其截面尺寸为1.2×0.8m, 冠梁砼强度为C30。
(4) DD’E段 (Z53-Z65)
基坑开挖深度为19m, 桩顶-1.0m, 桩长为22m, 桩径1.2m, 桩间距为2.7m, 桩芯砼强度为C30;桩上设置锚索三道, 分别长19.5m、18.5m、14.5m, Z53-Z55为可拆式锚索, 其余锚索为普通锚索;桩顶设置冠梁一道, 其截面尺寸为1.2×0.8m, 冠梁砼强度为C30。
(5) EF段 (Z66-Z100)
基坑开挖深度为18m, 桩顶-1.0m, 桩长为21m, 桩径1.2m, 桩间距为2.7m, 桩芯砼强度为C30;桩上设置锚索三道, 分别长18m、16.5m、14.5m, 锚索为普通锚索;桩顶设置冠梁一道, 其截面尺寸为1.2×0.8m, 冠梁砼强度为C30。
(6) FG、GH段
基坑开挖深度为15.5-18m, 根据现场情况采用放大坡喷锚支护, 并结合放阶。
(7) HA段 (Z101-Z140)
基坑开挖深度为18m, 桩顶-1.0m, 桩长为21m, 桩径1.2m, 桩间距为2.7m, 桩芯砼强度为C30;桩上设置锚索三道, 分别长18m、16.5m、14.5m, 锚索为普通锚索;桩顶设置冠梁一道, 截面尺寸为1.2×0.8m, 冠梁砼强度为C30。桩间采用挂钢筋网片喷射砼护壁。
4 基坑监测设计
4.1 监测项目
(1) 边坡顶及支护桩顶位移。
(2) 基坑周边建筑物位移。
(3) 地下水位。
4.2 监测点的布置要求
(1) 平面及高程基准点布置
现场布设3个平面基准点和3个水准基准点。基准点布设位置根据现场实际情况而定。布设位置应考虑在建筑物变形区以外、不受施工破坏的稳固地方。
(2) 基坑水平及垂直位移观测点布置
(1) 基坑水平及垂直位移观测点布设在能全面反映基坑变形特征的地方, 按照设计要求布置。 (2) 水平及垂直位移观测点埋设规格按规范执行。
(3) 建筑物沉降监测点布置
(1) 建筑物沉降监测点布设在能全面反映建筑物变形特征的地方。 (2) 垂直位移观测点埋设规格按规范执行。
(4) 地下水位监测
在降水井内对地下水位进行监测, 严格控制地下水位上升幅度, 确保基坑工程施工和支护结构的稳定性
4.3 信息化施工和动态设计
基坑支护设计、施工的全过程是“信息化施工、动态设计”的全过程。通过施工过程中获取的与本支护工程相关的全部信息, 及时反馈给设计人员和其他相关责任人, 设计人员和相关单位通过对信息的分析研究, 及时对设计进行相应的修改和调整, 做到设计安全、经济合理。施工过程中应注意气象, 避免恶劣天气对基坑造成不良影响。
4.4 应急预案
(1) 根据基坑监测设计, 当监测值达到或超过监控值时, 应加密观测次数, 同时启动下列抢险预案:
(1) 暂停护壁及土方开挖施工, 并快速查明监测值超过监控值的原因。 (2) 针对基坑变形过大的具体原因及时采用增加锚索预应力、加内支撑、土方回填等单项或综合措施进行抢险。
(2) 如果在施工过程中由于地震、洪水等因素导致基坑垮塌时, 采取以下措施:
(1) 突发灾害后, 应立即组织成立抢险领导小组, 并上报有关组织部门和相关领导。 (2) 临时设立警戒线, 禁止非相关人员和财产进入灾害危险区域。 (3) 成立临时治安纠察队, 维护社会治安和公共财务安全, 防止有人乘机偷盗、哄抢公共财物, 避免发生社会不稳定因素。 (4) 根据实际情况, 加强临时排危措施, 如疏导地表水, 卸坡减载、坡脚反压、临时支撑等排危措施。
(3) 事先了解附近医疗机构位置、联系电话、行车路线、出现人员受伤事故及时联系。
参考文献
[1]龚晓南.深基坑工程设计施工手册[M].北京:中国建筑工业出版社, 2012.
10.扬州某商业地产项目策划方案 篇十
赢销制造 策划千里 用智慧创造资源 Add：南昌市洪城路2 号国贸广场B 区B 座1801 室 Tel：0791—6495678 8608525 Fax：0791—6495588 2010 个人工作总结报告 一切皆因“点”而作 一切皆因“点”而作，这一“点”即为楼盘销售。不管是公司全程代理还是策划推广的项目，都是全心全意做好项目营销、策划、推广等方面工作，最终促进楼盘产品的销售。2010 年，注定以不平常、不平静、不平稳的一年，载入公司、国家乃至世界的发展历史中！较2009 年相比，公司无论从规模壮大、业务发展、公司管理等各项工作均取得了一定的进步和发展，综合实力大大增强，更重要的是公司培养了一支求真务实、锐意进取、着力开拓的集房地产策划推广、销售代理、活动策划等一体的高素质专业地产团队，将对公司未来高速发展做出不可磨灭的贡献，作为公司策划团队中的一员，喜悦之情溢于言表。回顾自己2010 年这一年来的工作，工作积极性是高的，也能全身心的投入，工作也是尽心尽责的，和领导、同事的相处也是融洽的。临近年终，自己有必要对工作做一下回顾，目的在于吸取教训，提高自己，以便把工作做得更好，自己也有信心和决心，在新的一年内把工作做得更出色。
一、具体履行职责 2010 年是在本人公司近3 年来中，最为忙碌的一年。无数个周日和诸多节假日，陪伴着我在案场奋斗背影。这一年，公司项目在不断接手、过手、放手中
操作。故现就目前操作项目，在2010 年中大体的工作，作个简要的总结和回顾。并就2011 年项目大概的操作思想，简析一下： 赢销制造 策划千里 用智慧创造资源 Add：南昌市洪城路2 号国贸广场B 区B 座1801 室 Tel：0791—6495678 8608525 Fax：0791—6495588 ■和济春天——本案自 2008 年 11 月份接手以来，已完成了三期牡丹苑住宅产品的销售、商铺50%以上销售、家饰建材商业街1 期（东井冈路）和2 期（赣江大道）的招商任务等，帮助开发商完成了2010 年销售任务的 80%以上（5000 余万的销售额）。在和济春天全年的策划推广中，以“2010 年投资商铺创富年”为商铺的营销定位主题，全面推出商铺销售。通过 3 月份的和济春天品质鉴赏月、4 月份的1 期东井冈路家饰建材商业街开业、5 月份助威奥运、6 月份家装咨询活动、10 月的2 期赣江大道家饰建材商业街开业，到现在和济春天四周年感恩活动等一系列营销策划活动，全面促进了住宅和商铺的快速销售。同时完成了 1 期和 2 期家饰建材商业街 95% 的招商工作。针对和济春天2010 年的营销思路，结合明年小高层产品（小二房的户型产品）入市，以及延续在2010 年楼市低温的环节下，我建议2011 年定位为：和济春天真情感恩行动年。以超值实惠的价格，点热2011 年的楼市寒冬。■友邦集团——一切皆因提案友邦华城项目而起，公司于 9 月初远瞻性的接下友邦蝶景园及友邦名居的部分商铺全程代理销售事项。本案以“2 民心工程〃财富共享，创业创富计划”的营销主题，结合超低总价9 万起、连续2 年10%年增值保障等系列诉求，充分利用9 月22 日的新闻发布会和 10 月18 日 的开盘活动的营销促进，目前已完成可售商铺的80%以上，实现销售额达2000 余万，截止12 月25 日，步行街商铺还剩余22 间商铺，以及部分车库的销售约 60 余万元。三个月实现 2000 多万的销售额，在一定程度上帮公司赢得了开发商的肯定和认同，为明年签下友邦华城项目全程代赢销制造 策划千里 用智慧创造资源 Add：南昌市洪城路2 号国贸广场B 区B 座1801 室 Tel：0791—6495678 8608525 Fax：0791—6495588 理的业务，垫定了不可磨灭的功劳。针对友邦华城明年全程销售代理，根据上次提案的核心定位“品质筑城、静界大宅”的项目定位及“生长在静界中的尚品大宅”的形象定位，努力把友邦华城打造成大上饶中心西区的绿芯豪宅。本案主要从开发商名牌、绿化、园林、前景等诸多方面，加以挖掘卖点及诉求。■城市经典——本案自09 年8 月签定接手以来，一直在等候中忙碌事情。因为项目进度的原因，今年方案也提过2-3 次，现在也终于盼出头啦！以12 月份全面铺开项目的策划推广。于12 月20 日公开免费办理VIP 卡，并计划元月10 日开盘销售首批房源（1#和2#楼）。目前正在全面推广项目形象宣传„„ 针对2011 年的城市经典策划推广，将是一个挑战的项目，它在许多方面和友邦华城有相通之处，考虑本案开发商的特征，本案在明年推广中，多运用直接有效的宣传途径、结合小型SP 活动的策略，走条有特色的策划推广之路。■盛世华庭——人生往往就是这样，绕个大圈就回到原点（出发点）。本案自 2007 年 7 月份离手后，于 11 月份就回到手上。目前本案存在最核心的瓶颈就在于高层产品的市场抗性和销售价格居高不下，在目前的吉安楼市环境下，难于促进销售。从 11 月份的免购房契税到 12 月份的 100 元冲抵 10000 元的营销策略，产生的都是“光打雷不下雨”效果，即咨询者多，而未成交量。针对本案的营销策划，建议最核心的关键点在于：一是高层产品的市场信心和接受度；二是在目前的房价基础上，策划一些比较有吸引力的噱头，来提高案场人气。赢销制造 策划千里 用智慧创造资源 Add：南昌市洪城路2 号国贸广场B 区B 座1801 室 Tel：0791—6495678 8608525 Fax：0791—6495588 ■中央城邦——本案自2007 年8 月份接手以来，一直以协助的工作方式加以策划，今年除做了点画面设计，就是一次开盘活动的策划。■最后就是今年提案几个项目，如定南别墅项目、友邦华城等项目的提案工作，以及配合策划部同事和总监，完成部分工作等。
二、不足点分析 ■主动性欠佳。在2010 年跟进项目时，时时觉得计划没有变化快！很多工作的落实下去，和自己预测中的背道而驰。■专业知识欠缺。在工作中，发现自己在产品建筑、商业运营管理、商业产品规划设计等多方面知识，严重欠缺。一是公司也缺少这些方面上的系统化的培训和学习等；二是自学这方面的知识，存在着许多难处（如引导等）。
三、公司管理及发展建议 ■资源节约管理。无论企业处于什么发展阶段，公司资源的节约管理，永远是至关重要的！在日常运作中，公司对电力资源、资料档案等方面管理混乱。首先比如夏天下班后，电风扇不关、电脑显示器不关；上班时中途长时间外出时，电脑不关等，都是电力资源的严重浪费。其次公司在文献资料档案管理上，没有统一的分类管理，各个市场的调查数
据资源严重缺乏等。针对公司资源管理，首先需要公司同仁树立良好的节约习惯；其次需要行政部工作做到细致入微、加强监督和配合等。对于各市场的调查，则要求各个市场的销售部做好市场每周的楼市动态调查、统计及分析工作，赢销制造 策划千里 用智慧创造资源 Add：南昌市洪城路2 号国贸广场B 区B 座1801 室 Tel：0791—6495678 8608525 Fax：0791—6495588 同时配合策划部完成市场信息即时更新等工作。■公司自信形象较弱。即跟进各个项目的人员，无论上到公司策划（设计）总监，下到策划师（设计师），在开发商目前没有一点点威信，不能产生一点点让客户值得信赖的地方，这样就会出现无论哪个开发商都觉得公司上上下下，没有一个人没独自完成项目，事事需要公司最高领导去把关落实，从而使开发商产生了强烈单一的依赖性，这只是我个人对公司领导长期忙于奔跑各项目间原因的初探。造成个中现象的原因是诸多方面：一是可能公司负责个项目策划师（设计师），目前还难于达到客户的要求，从而在开发商面前难于树立自信的形象；二是公司在和开发商对接工作时，沟通的不够到位后而留下的后遗症；三是可能公司领导在开发商面前，在一定程度上缺少树立公司员工个人自信形象的意识等„„ ■公司制度欠缺和不明晰。公司自成立至今，已经走过了将近5 年的风风雨雨。然公司在许多方面的制度，还严重缺少和不清晰。比如公司员工的福利制度、社会保障制度、员工出差管理制度（包括报销及补贴等方面）、工作流程规范章程等直接关系到公司发展的制度。回顾多灾多难的2010 年，展望充满希望的2011 年。在未来楼市还不
11.扬州某商业地产项目策划方案 篇十一
##物业咨询有限公司 二〇〇七年十一月
目
录
序言····································2 公司简介································3 前期物业管理顾问咨询服务整体设想········8 前期物业管理顾问咨询服务介绍············11
1、服务内容
2、服务形式、服务期限及费用
结束语··································26
第一篇
第二篇
第三篇 第四篇
第五篇
第一篇 序言
财富中心由#1市房地产开发有限公司开发建设，项目位于市中心，项目将拟建成#3市高档的商业中心。
十分荣幸能有机会提交此建议书，#3物业咨询有限公司全体同仁在预祝财富中心开发获得成功的同时，将用“真诚、善意、精致、完美”的服务理念，为财富中心锦上添花。
第二篇
公司简介
公司概况
服务优势 服务项目
第三篇
前期物业管理顾问咨询服务整体设想
从项目开发建设到物业交付使用期间，通过对财富中心项目的了解和对项目基础资料的掌握及我司在全面分析了财富中心的开发理念、规划思路、建设周期和物业特点后我司将从物业管理的角度，全面参与财富中心开发建设过程，并秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，提供物业管理方面的专业意见和建议，以提升物业人性化品质、方便日后的物业管理，降低物业管理成本、降低物业管理风险。
针对项目提供开发建设期间的前期物业管理顾问咨询服务
通过与#4小商品城、中国jidian城等项目合作管理及长期的楼宇物业管理，取得了较丰富的商业中心的物业管理经验及前期顾问经验。针对本物业的特征，我们将对本物业的管理要求，设备设施现状、业主满意率及服务要求等进行极为充分的调查了解。并将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨，以期为使用人提供最为量身定做的管理服务。
安全保卫工作
安全是商业中心的最重要也是最基本的条件，一个优雅文明的商场环境，其中十分重要的之一就是安全环境的体现。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分区域分时段实行安全防范措施，结合监控设施确立定点门岗，加强和合理安排安全防范巡逻巡更线路，配合营销公司做好市场宣传广告促销营销活动，紧急事件处理预案、消防预警演练。在硬件的配备上，绿城将充分利用宏大财富中心已有的硬件配套系统。软件上加强安保人员的培训工作。依据绿城的管理模式，在今后我司提供的前期物业管理顾问服务协助项目管理处在安保人员入聘时的入职培训以外，并根据培训计划对安保人员进行定期的巩固及增进性培训，采用准军事化人员管理。同时在安全工作的监督上采取不定期的日间或夜间突击检查，确保安保工作的严格执行及无任何漏洞。
安排有序的人流、车流、物流管理
商业中心其人流、车流、货物的流量很大，确保安全有序的人流、车流、物流管理需要详细周密的安排和管理方案。将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨设立各类分流和划定区域的标示标志和交通指示标示。我司建议将在营运时段设立交通疏导管理岗位、车辆停放引导岗位、货物分流管理岗位、门岗、广场地面巡逻岗位，通过各岗位职责责任管理制度，力求将有序的人流、车流、物流管理作为宏大财富中心的管理服务亮点。
协助营造高品质的优质的商业氛围
对于物业管理公司来说，要通过各种商业中心的硬件设备设施，如高标准的智能化的建设，提高物业管理和科技含量，及物业本身的科技含量。全面配合营销有计划有方案地做好市场宣传广告促销营销活动，并向营销提供促销营销市场信息等。
采取必要措施降低管理风险
财富中心所配备高品质的设施设备对日常的维护和保养提出了很高的要求。为使物业长期稳定运行，降低管理风险。建议为商业中心楼宇购买保险，包括楼宇财产一切保险、公众责任险、雇主责任险等内容。以此来维护业主的利益，预防意外的发生，同时转嫁经营公司与物业公司的经营风险，使其能更好的为业主提供全方位的优质服务。
第四篇
前期物业管理顾问咨询服务介绍
一、前期物业管理顾问咨询服务内容
建筑方面
我们将从物业管理和使用者的角度，通过审视财富中心施工图纸等内容，对整个小区的建筑布局、环境绿化设计、人流车流导向、上下出入口设臵、小区公共区域装饰、垃圾堆放等方面内容，提出有利于促进销售、节约投资，提出合理化的建议报告：
1、关于建筑设计、施工方面的内容
（1）审视贵司提供的建筑施工图，就其相关的内容提出合理化的建议。
（2）对物业内的各种泊位的位臵设臵进行分析，并提出合理化的建议。
（3）对商业中心内日后管理中垃圾堆放位臵及出入口设臵等方面内容提出合理化的建议。
（4）对商业中心的监控中心及保安岗亭的设臵提出合理化的建议。
（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的建筑方面的内容及时提出合理化的建议。
环境景观方面
从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议：
（1）根据项目开发的定位及项目建设的特性，提出有关景观设计定位的合理化建议。
（2）根据贵司提供景观设计方案，提出合理化的建议。（3）根据贵司提供景观扩初设计或施工图，并跟进整个项目景观施工全过程，提出合理化的建议。（4）对物业内景观小品、绿化和水景设计提出合理化的建议。
（5）结合物业的景观设计和景观定位，对物业内的标识系统提出合理化的建议。
给排水方面
从物业管理角度，通过审视给排水施工图纸，就给排水的供水方式、管路设臵等提出专业意见和建议。（1）根据贵司提供的给排水施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对给水系统中的阀门等相应设施进行考虑，及时提出合理化的建议内容。
（3）不定时巡视施工现场，对现场发现的给排水方面的内容及时提出合理化的建议。
设施设备方面
结合项目整体定位及档次，从物业管理角度，对大型设备（电梯、水泵、智能化等）及部分设施（标识系统等）的功能和定位提出专业意见和建议：
1、关于电气设计、施工方面内容
（1）根据贵司提供的电气施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对公共区域照明灯具的选型、布局及开关布臵提出合理化的建议。
（3）对公共区域的配电系统、插座等设计、布局提出合理化的建议。
（4）对商业中心的泛光照明进行分析，并提出合理化的建议。
（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的电气方面的内容及时提出合理化的建议。
2、关于弱电方面内容
（1）根据项目开发的定位及贵司对项目的要求，提出切合项目定位的弱电配臵方面的建议。
（2）针对弱电系统设计方案，提出智能化系统设计方案的建议（对子系统进行选择、补充或调整），以完善物业内智能化系统中各个子系统的配臵。
（3）提供签订合同中注意事项和应涵盖内容的建议，以提高对方的利益、方便日后管理、方便日后系统使用和降低系统维护、保养成本。
（4）贵司提供弱电系统的施工图，我们结合物业内其他系统及相关位臵的物业功能用途（如：建筑、综合管道布臵、景观等）的设计，提出合理化的建议（主要从位臵设臵的角度进行考虑）。（5）弱电系统施工过程中，定期对施工现场进行了解（应结合施工图），对现场发现的情况，提出合理化的建议。
3、关于电梯方面内容
（1）为方便贵司定位电梯，提供各种品牌电梯市场占有量的报告，以便对方进一步了解电梯市场的使用情况（从世界和地区使用情况进行分析），同时提供结合项目的电梯基本技术参数的建议（载重量、运行速度等）。
（2）提供各种品牌电梯的特性分析和使用性能情况的报告，以供对方在选择电梯品牌时进行参照。（3）在电梯的基本技术参数确定后，进一步提供部分品牌电梯的技术参数，以便开发商确认，便尽早与建筑等相关内容进行协调建设，避免不必要的浪费。（4）从物业管理和使用者的角度，对电梯在签订合同应含盖的内容提出合理化的建议（一般为包括但不限于）。
（5）在对方提供电梯购货和安装合同的文本（一般为技术部分），届时就合同中的部分内容提出合理化的建议。
（6）巡视电梯的施工现场，对现场发现的问题，提出合理化的建议。
（7）在电梯安装完毕后，提供成品保护的建议文本。
4、关于物业设施方面内容（1）结合贵司对项目垃圾集中处理的形式和设臵位臵提出合理化的建议。
（3）结合贵司项目的整体风格对标识系统的内容和设臵提出合理化的建议。
5、不定时巡视施工现场，对现场发现的各类内容及时提出合理化的建议。
公建配套方面
从物业管理角度，结合项目实际，就公建配套用房（物业管理用房）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议：
（1）根据物业的定位，对物业内各个管理用房设计、布局、配臵提出合理化的建议。
（2）在日后各功能用房装修设计中，我们根据贵司提供的装修设计，及时提出便于日后管理和使用的建议。（3）及时跟进施工现场，对现场发现的内容提出合理化的建议内容。
配合销售方面
在整个物业的销售过程中，我们将及时与贵司、设计单位、设备供应商等单位进行探讨，及时提出由于项目销售、开发商对项目推广等方面的内容，并从物业管理角度，审视销售合同和楼书，提出物业管理专业意见及建议：
（1）发现设计中的部分系统的亮点，组织供开发商定位物业销售的亮点、卖点。
（2）评审项目的楼书，并对楼书中的内容及时提出有利于开发商及物业销售方面的内容。
（3）评审物业销售买卖合同，对合同中的各个条款内容进行分析，对部分内容及时提出合理的建议。（4）便于开发商销售人员介绍日后的物业管理，制订宣传资料范本及根据贵司要求对销售人员进行物业管理知识相关内容的培训。
工程现场方面
在整个项目的施工过程中，我们将参与隐蔽工程的施工及验收、重大机电设备的调试、定期随时了解施工现场，随时掌握项目施工进度、发现各种可能不利于开发商及日 后物业管理的内容，及时提出合理化的建议；在各种设施施工完毕后，从物业管理的角度对部分内容提出成品保护的建议报告。通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。
（1）在跟进施工中，及时分析地下综合管网系统，及时提出有利于开发及日后管理、维护、维修等方面的内容。
（2）在隐蔽工程覆土前，对管网系统进行现场勘察，对发现的内容提出合理的建议。
（3）在跟进施工过程中，及时提出有利于开发商对产品保护方面的内容（如：建筑中的部分设施、电梯、装修等）。
管理模式、管理机构的建立
在物业交付前三个月期间，指导开发商聘请的物业管理公司组建财富中心物业管理处，提供成立物业管理处的工作流程、组织架构、管理制度等基础文案，并协助实施并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）指导管理处确定管理模式，设立管理处，建立设立客户服务中心（CPU）；实施专业化管理。（2）根据财富中心的实际情况指导管理处进行部门设臵并制订相应的部门职责
（3）指导管理处按照ISO9001质量体系管理标准，制订各项管理制度。
（4）指导管理处运用CI系统设计，进行园区整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升园区的整体品位。
（5）指导管理处运用专业管理软件，提高管理水平和管理效率，以实现科学化管理。
（6）指导管理处依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
人员配备及培训
指导物业管理公司对财富中心管理处人员的配备进行定位；招聘并实施相关的专业培训，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）根据财富中心的管理规模指导物业管理公司配备相应的管理人员。
（2）按照财富中心的综合管理要求指导物业管理公司对管理人员的招聘。
（3）根据财富中心的管理要求指导物业管理公司对人员进行专业的培训，并制订培训目标、培训形式及培训计划。
（4）指导物业管理公司按岗位工作要求对人员进行跟踪考核，并制订考核目的、考核内容、考核标准。
接管验收管理
为确保财富中心的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，指导管理处特制订园区接管验收方案。
（1）指导管理处编制财富中心《物业接管验收计划》。（2）指导管理处编制财富中心《物业接管验收标准》。（3）指导管理处编制财富中心《物业接管验收规程》。（4）指导管理处与开发、施工单位联合进行园区物业交接。
（5）指导管理处编制物业管理所需的各类文案，如：《业主手册》，公众管理制度、内部管理制度、员工工作岗位考核奖惩、工作流程等。
（6）协助管理处实施接管验收的管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。
业主入伙管理
在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，指导管理处制定业主入伙管理方案。
（1）指导管理处制定《业主领房程序》。（2）指导管理处策划业主入伙现场布臵方案。（3）指导管理处按规定办理业主入伙手续。（4）指导管理处建立业主档案。
（5）协助管理处实施业主入伙管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。
安全防范管理
在财富中心管理中，指导管理处运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护园区物业和业主（物业使用人）的安全；指导管理处制订常规防范与技术防范相结合的全天候安全防范管理方案。
（1）指导物业管理处制订《安保管理制度》、《安全防范规程》等130余项
（2）根据财富中心实际情况，指导管理处制订门岗任务、巡逻岗任务
（3）指导物业管理处制订车辆管理任务的内容和《车辆管理规定》等制度及规程10余项（4）指导管理处制订技术防范内容及消监控中心管理内容指导管理处制订突发事件处理预案
（5）协助管理处实施安全防范管理工作，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。
消防管理方案
消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合财富中心的实际情况，指导管理处切实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。（1）指导管理处对消防监控中心的管理
（2）指导管理处对消防设施、器材、联动设备的管理（3）指导管理处制订《消防设施检查规程》、《消防事故处理预案》等制度及规程30余项
（4）指导管理处建立义务消防队，并组织消防安全知识学习、组织消防演习
（5）协助管理处实施消防管理，针对具体问题提供解决办法的参考意见。
绿化保洁管理
绿化保洁作为物业管理的重头戏，是财富中心内不可缺少的部分，指导管理处做好绿化保洁管理是关系到整个园区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标。（1）指导管理处制订绿化保洁服务质量标准等制度及规程20余项，促进宏大财富中心环境改善。（2）按实际情况指导管理处对绿化保洁区域进行划分，制订绿化保洁内容和标准。
（3）指导管理处制订绿化保洁、季度、月度计划，并协助其落实。
（4）指导管理处按操作规程进行规范操作。（5）指导管理处对绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。
（6）指导管理处对绿化保洁工作进行监督检查（实行“三查”即绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查）。
共用部位及设施设备的维护和管理
房屋的管理，直接影响到园区的形象、住户的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。
1、房屋管理
（1）指导物业管理处制订《房屋共用部位管理制度》等制度和规程50余项。
（2）指导物业管理处建立房屋管理档案。
（3）指导物业管理处制订房屋管理及季度计划和操作规程明确管理内容和管理标准。
（4）指导管理处制订《房屋装饰装修管理办法》等制度及规程20余项，督促做好装修前期申报工作，并指导装修管理的现场检查工作，发现问题及时制止。（5）协助管理处实施装修管理工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。
2、设施设备管理及维护 财富中心的智能化系统、电气系统、给排水系统等设施设备的正常运行直接关系业主的生活，指导管理处对园区设施设备管理及维护是我们工作中的重点。（1）指导物业管理处制订《设施设备管理制度》《设备运行值班制度》、《交接班制度》《工作报告制度》等制度和规程100余项。
（2）指导管理处制定设备维护保养方案，根据设施设备配臵情况指导其设备操作、巡视、检查及维护保养工作。
（3）指导物业管理处建立完善的设施设备档案（包括技术档案），并指导专人进行整理、编目、归档。（4）指导物业管理处根据所配臵设备、设施建立台帐和标识。
（5）指导物业管理处对各管线、控制器等进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。
（6）指导物业管理处制定设备安全运行管理方案，建立短、中、长期设备保养制度。
（7）指导物业管理处对设施设备系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
（8）指导管理处做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响（9）指导管理处建立用户报修、维修及回访流程，建立客户报修热线
（10）指导管理处制定标识标牌管理制度，维护保养制度
（11）指导管理处对园区所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等；定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换
（12）协助管理处实施设施设备管理及维修工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。
增收节支管理
在倡导以人为本的物业管理与服务同时，根据不同业主的需求，提供多元化的特色服务。指导管理处通过严格控制办公、人员费用等以达到节支的目的。还指导管理处开展有偿服务及多种经营，以达到增收目的。
1、增收的办法
（1）指导管理处为业主提供各类特色服务及有偿服务，以方便广大的住户，同时也增加了物业管理收入。（2）指导管理处建立各类信息库，包括业主的需求、专业服务公司等，开展各类增值服务，使广大的业主认同我们的服务，以提高物业的入住率和物业管理费的收缴率。
2、节支的办法
（1）指导管理处综合利用各种资源，实行一人多职，培养员工节能意识，提高员工工作效率。（2）指导管理处提高设备利用率，降低能源消耗。加强设施设备维护，及时维修，延长其使用年限。（3）指导管理处对不合理公共照明系统进行整改，达到节能目的。
（4）指导管理处对采购成本及不合格品的控制。（5）指导管理处运用管理软件，及时掌握分析有效数据制定各项节支措施。
冠名授权
授权客户冠名“物业咨询有限公司”或“物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。
2、前期物业管理顾问咨询服务形式、期限及费用
服务形式
在项目开发建设阶段，组建财富中心顾问咨询组，专门负责财富中心的前期物业管理顾问咨询服务工作。通过审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。
在贵司要求的前提下，在财富中心交付前三个月至合同结束，我公司将从物管公司目前管理的小区中选拔主管级及以上优秀人员派驻财富中心现场，对财富中心的前期物业管理工作提供实务操作指导。建议派驻现场人员1名，担任财富中心管理处经理负责交付区域的前期物业管理顾问咨询服务。
服务期限
财富中心的前期物业管理顾问咨询服务暂定从
服务费用
第五篇
财富中心的前期物业管理顾问咨询服务费用为人民币 元整。
结束语 在房地产市场日益专业和细化的今天，房产开发商如何博采名家和智者之专长，扬弃前人和旁人的之缺陷，整合全社会的资源为我所用，是迅速提升房产品质和品牌形象的捷径。专业的物业咨询公司，正是顺应了市场发展的趋势，以其自身对房产品的认知和研究，并整合行业和市场的资源，为房产开发建设锦上添花。这对于专业物业咨询公司而言不仅是市场机遇，更是一种挑战，我们只有不断提升自我，随时把握市场动脉，才能真正成为开发商欢迎的合作伙伴。把我们所擅长的告诉你，并向你学习你所擅长的，我们想，这就是一种双赢，甚至三赢，另一赢就是社会。
####物业咨询有限公司
12.扬州某商业地产项目策划方案 篇十二
某高速公路项目位于广东省珠三角地带, 为珠三角盆地沉陷区, 沿线地质情况多为软土, 且该区域河涌水系发达, 桥梁段占全线的比重很大。该项目全长约14.1km, 为全封闭、全立交双向六车道沥青路面, 路面结构采用半刚性沥青混凝土路面, 设计年限15年, 具体结构如下:上面层:4cm中粒式沥青混凝土抗滑表层 (AK-16A) ;中面层:5cm中粒式沥青混凝土 (AC-20I) 。该项目自通车以来, 路面运营状况良好。虽然全长只有14.1km, 但日均车流量已超过5万量/日。
2 预防性养护
预防性养护阶段:一条质量合格的道路, 在使用寿命75%的时间内性能下降40% (美国科氏公司的研究) ;如不能及时养护, 在随后12%的使用寿命时间内, 性能再次下降40%, 从而造成养护成本大幅度的增加, 则进入矫正性养护阶段。该项目沥青路面设计年限为15年, 现时已通车使用约10年, 随着路面使用年限的增加及车流量的不断增长, 出现了一些路面裂缝、车辙、坑槽、松散、泛油等病害, 根据专业检测中心的检测, 其中以裂缝、车辙为主。如果不采取养护措施, 病害将会进一步发展, 甚至危害到路面基层。同时, 预防性养护本身是一种周期性的强制保养措施, 它并不以路面是否损坏为准, 即在道路未出现或已出现早期病害、但还没有产生结构性破坏前, 采取不需提高路面结构能力的养护措施, 是维持或提高路面现有的通行能力, 延长路面使用寿命, 推迟甚至减少大中修的一种养护策略和行动。
3“沥可贴”预防性养护方案
路面预防性养护的特点是不以恢复路面结构功能为目的, 而仅仅是用于改善路面表面功能, 一般在路面没有形成结构性破损的情况下才可以使用。预防性养护措施的种类较多, 不同地区、不同管理部门和不同养护方针对不同的路况所用的预防性养护措施不尽相同。总体上讲, 目前用于预防性养护的措施主要有:灌缝、薄层罩面、碎石封层、微表处、雾封层、稀浆封层等。各种措施的适用范围各有侧重点, 亦相对成熟。“沥可贴”微薄罩面是一种通过普通摊铺设备将微薄罩面专用冷拌合改性沥青混合料快速摊铺成型的高效养护方案, 厚度一般为0.7~1.5cm, 典型厚度为1.0cm, 主要用于高等级路面的预防性养护和轻微病害的矫正性养护, 也可作为新建道路的表面磨耗层, 具有抗滑、降噪、防雾、环保等特点, 同时可以有效改善路面平整度。相比于一般薄层罩面, “沥可贴”的粘结防水层无需专门施工, 当混合料摊铺到路面时, 混合料特殊的沥青配方会自动在混合料与原路面间产生一层防水粘结层, 这一工艺减少了路面施工难度与施工时间, 并彻底消除普通薄层罩面漏洒粘层油可能导致的路面成片剥落现象, 最大限度的提高了路面施工质量的可靠度。此外由于其独特的改性沥青性能, 其沥青混合料具有压敏性能, 交通量越大, 微薄罩面与原路面粘结越牢固。
“沥可贴”微薄罩面具有下述特点:
3.1 有效防止路面剥落, 延长道路使用寿命
“沥可贴”采用专用配方的沥青材料, 保证粘结材料本身具有更好的粘结性能;粘结防水层无需专门施工, 当混合料摊铺到路面时, 混合料特殊的沥青配方会自动在混合料与原路面间产生一层防水粘结层, 这一工艺减少了路面施工难度与施工时间, 并彻底消除一般微薄罩面漏洒粘层油可能导致的路面成片剥落现象;沥青混合料具有压敏性能, 交通量越大, 微薄罩面与原路面粘结越牢固;如果原路面局部未能清扫干净, 导致局部出现剥落时, 也可以采用成品混合料进行快速人工修补, 由于混合料相同, 施工方法相同, 故修补后不会出现色差。
3.2 降低行车噪音, 提高行车舒适度
当轮胎在路面滚动时, 与地面接触的轮胎部位被压缩变形, 轮胎花纹内空气也随之被挤压, 被迫排出形成局部不稳定空气流。同时当轮胎通过路面上的不连通小孔时, 空隙内会形成压强较大的气团。当轮胎离开路面时, 受压缩的轮胎花纹舒展并使空腔容积突然增大而形成一定的真空度, 大气中的空气被吸入。这种“空气泵吸”作用, 导致了汽车行驶过程中产生一种喷射噪声, 噪音由此产生。车速越高, 交通量越大, 噪音越大。但如果路面空隙率较大时, 气膜压力就可以从连通空隙中释放, 从而降低车辆行驶噪音。“沥可贴”系统采用独特的OGFC-5开级配骨架空隙结构, 空隙率高达12%, 降低了空隙中的气压;另外“沥可贴”采用的特殊沥青、级配形成的混合料有较常规沥青混合料更好的柔性, 也可以降低轮胎在路面行驶时产生的噪音。此外美国加州伯克利大学的最新研究成果表明, OGFC级配最大公称粒径越小, 降噪效果越好, 通过采用OGFC-5级配, 可以达到最佳降噪效果, 相对于普通密级配沥青路面可降低噪音4~5分贝, 较水泥路面更可降低噪音5~7分贝。对于道路周边居民, 相当于距离声源距离增加了一倍以上, 减少了交通噪音给日常生活带来的不便;对于司机来说, 噪音降低可大幅度提高行车舒适度。
3.3 修复轻微车辙
一般超薄磨耗层均需要洒布乳化沥青, 如路面有车辙, 乳化沥青会流向车辙处, 因此超薄磨耗层对路面车辙无法有效修补。而“沥可贴”系统是在目前道路上用摊铺机重新铺筑沥青混合料, 并且不需要洒布乳化沥青粘层油, 所以可以针对一般车辙路面一次性修复。
3.4 降低道路养护费用
相比于微表处系统, “沥可贴”有更长的使用寿命, 而与热拌沥青混合料使用寿命基本相同。此外由于“沥可贴”只需在拌合站常温拌合, 大大节省能耗, 同时考虑到材料本身的超薄特性, 因而可以有效节省成本。
3.5 减少路面水雾, 提高行车安全性
降低水雾原理:由于“沥可贴”路面采用独特的OGFC-5开级配骨架空隙结构, 路面空隙率高达12%以上, 因此具有较高的渗水系数, 远远高于普通密级配沥青路面。所以在“沥可贴”路面, 雨水可顺路面连通空隙向路表侧面排走, 难以形成路面积水, 从而减少了行车水雾, 提高了雨天车辆行驶的安全性。除此之外, 还具有:良好的抗滑性能;能有效解决路面轻微泛油问题;减少污染, 保护环境;改善路面平整度。
4 结论
结合“沥可贴”与当前常用的常规洗刨、微表处和Novachip的对比, 可见:常规洗刨加铺不合适, 成本高, 对交通影响大, 且新加铺的路面可能抗车辙能力比原路面差;微表处, 噪音大, 易剥落, 平整度较差;Novachip成本较高, 不适合车辙修复, 有时也需要洗刨, 对交通影响大。通过分析“沥可贴”的技术特点, 可见“沥可贴”方案是该项目沥青路面预防性养护的可行方案。
摘要：预防性养护是维持或改善路面的一种先进策略和行动, “沥可贴”方案具有降低噪音、修复轻微车辙、降低水雾, 提高行车安全性和舒适度的特点, 施工控制方便, 能有效防止路面剥落, 延长道路使用寿命。
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