金华市区农村村民住宅建设管理试行办法2005121

金华市区农村村民住宅建设管理试行办法2005121（2篇）

1.金华市区农村村民住宅建设管理试行办法2005121 篇一

滁州市村民住宅建设管理试行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强国土资源管理，促进村镇规划的实施，加快城镇化进程，加强个人住宅建设管理，维护村民合法的居住权益，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省实施〈土地管理法〉办法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 凡在本市琅琊、南谯区（不含滁州经济技术开发区）农村集体经济组织所有的土地上村民新建、改建、翻建供家庭居住的个人住宅的，适用本办法。

第三条 市规划局负责城市规划区范围内村民住宅的选址、条件审核及办理规委会讨论同意的村民住宅建设的具体审批手续。

南谯区建设局负责城市规划区范围外村民住宅建设的选址、条件审核及审批工作。国土资源和房产管理局负责村民住宅用地的审批管理工作。

市建设、城市管理行政执法等部门和南谯、琅琊区人民政府按照各自的职责分工，共同做好村民住宅建设有关管理工作。

第四条 村民住宅建设实行规划许可制度。村民必须取得建设工程规划许可证后，方可进行建设。

第五条 村民住宅建设实行统一规划，采取统一建设住宅小区（以下简称“统建小区”）与村民自建相结合的办法。鼓励统建小区，在村民自建中鼓励建设四联体、双联体住宅。

第六条 市规划局应当根据城市总体规划和城市发展需要，组织编制城市规划区范围内村民统建小区和村民自建点规划。

统建小区和村民自建点详细规划由南谯、琅琊区人民政府组织编制。统建小区建设应当采取市场机制进行运作。

城市规划区范围外的乡镇人民政府应当组织编制村庄、集镇和建制镇规划，并在村庄、集镇和建制镇规划范围内统一规划统建小区或村民自建点。

村民自建点内的建筑式样、色彩、高度和平面布置应当在规划中提出统一要求。

第七条 任何单位和个人必须服从根据规划作出的调整用地决定。

因实施村镇规划，经依法批准需要调整农户宅基地、承包地的，集体经济组织应当在依法预留的机动地、收回和承包方自愿交回的承包地、集体经济组织开垦复垦增加的土地中调整解决，或者通过承包户之间互换承包地的方式解决。

第八条 鼓励村民在建制镇村民自建点建房或购买统建小区住宅。村民凡退出原有宅基地，在建制镇村民自建点建住宅或购买统建小区住宅的，享受经济适用住房优惠政策（其中土地有偿使用费用全免），免费转非农户口，享受与城市居民同等待遇。对其承包地，按照本人意愿，可保留土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

第二章 条件和程序

第九条 农村村民每户只能拥有一处宅基地，城市规划区内每户宅基地面积不超过80平方米，村民自建住宅人均建筑面积一般不超过40平方米；规划区外每户宅基地面积不超过160平方米，村民自建住宅人均建筑面积一般不超过50平方米。

凡符合计划生育政策家庭户，独生子女可按2人计算建筑面积。

第十条 1992年12月31日前在农村集体经济组织居住的村民户、持合法证明回原籍定居的退役士兵等，符合下列条件之一的，可申请建设个人住宅：

（一）因国家建设或规划调整等原因宅基地被征用的；

（二）因结婚等原因，确需分户，原宅基地面积低于分户标准的；

（三）原住房经鉴定为D类危房确需拆除重建的；

四）其他符合宅基地申请条件的。

第十一条 农村村民凡有下列情形之一的，不得申请建设个人住宅：

（一）宅基地面积虽然低于规定标准，但人均住宅建筑面积超过50平方米的；

（二）私有住房出售、出租或赠与他人的；

（三）私有住房拆迁已实施安置的；

（四）规划撤并村庄范围内（除D类危房外）的；

（五）1993年后迁入集体经济组织户口的村民；

（六）其他不符合申请宅基地建房条件的。

第十二条 农村宅基地属集体经济组织所有，禁止城镇居民在农村购置宅基地并建设住宅。农村村民建设的住宅禁止转让给城镇居民和非本集体经济组织的农户，擅自转让的不受法律保护，土地房产管理部门不得为其颁发土地房屋权属证书。

第十三条 符合本办法第十条建房条件的村民，建房方式根据不同情况分别确定：

（一）集体经济组织的土地已被征用完毕的村庄，对村民按照征地补偿方案可采取统建安置或贷币安置等方式给予统一安排的，原则上不再新划宅基地。

（二）集体经济组织的土地被部分征用或未被征用的，符合建房条件的村民应入住统建小区。未建设统建小区，但已规划了自建点的，在规划的自建点建设；没有规划自建点的，可利用原有宅基地和村内空闲地自建。

第十四条 村民申请建房按下列程序报批：

（一）建房人持户口簿向村民小组提交书面建房申请。联体式住宅由共建村民共同提交申请。

（二）村民小组会议讨论同意后，报村民委员会。

（三）村民委员会同意后，在建房户所在的村民小组进行张榜公示，公示时间不少于3日。

（四）经公示，未发现有不允许建设情形的，由申请人填写《个人建房申报表》和《农村村民宅基地申请表》，经村民小组、村委会签署意见，乡镇人民政府、街道办事处审核后，公安机关出具户籍证明，报市规划局或南谯区建设局。

（五）市规划局或南谯区建设局会同市国土资源和房产管理局，乡镇人民政府、街道办事处等单位对申请人的基本情况进行现场核实，符合条件的，市国土资源和房产管理局批准用地，属城市规划区范围内的由区级建设行政主管部门初审，经市规委会讨论同意后，由市规划局核发《建设工程规划许可证》（副本），城市规划区范围外的由南谯区建设局核发《村镇建设工程规划许可证》。

（六）土地、规划或建设部门会同乡镇人民政府、街道办事处现场放验线。

（七）乡镇人民政府、街道办事处监督建房户严格按规划进行建设，并建立管理档案。

（八）建设工程竣工后，由土地、规划或建设部门会同乡镇人民政府、街道办事处验收，验收合格后，属城市规划区范围外的由南谯区建设局发验收报告，城市规划区范围内的由市规划局换发《建设工程规划许可证》（正本）。需备案的，报市建设行政主管部门备案。

（九）建房户持《农村村民宅基地申报表》、《建设工程规划许可证》（正本）或《村镇建设工程规划许可证》及其他有关文件办理土地房屋产权登记手续。

第十五条 农村村民住宅用地涉及农用地的，必须按《中华人民共和国土地管理法》规定的审批权限，先办理农用地转用审批手续。

第三章 工程建设管理

第十六条 村民建设住宅不得阻碍交通、影响消防安全，不得侵占公共绿地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、日照、采光等方面的相邻关系。

第十七条 村民自建住宅一般不得超过3层，层高不得超过3.4米。2层（含2层）以上的个人住宅建设，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计；所有加层的改建工程必须委托有资质的设计单位进行设计。

第十八条 2层（含2层）以上建房户应当与施工承包单位依法订立书面合同，明确双方的权利与义务。承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

第十九条 2层（含2层）以上且工程投资额30万元以上或建筑面积300平方米以上的建筑工程，应当向建设行政主管部门申请办理施工许可证。

第二十条 建设行政主管部门应当建立相应的质量安全流动抽查与定点监督检查制度，重点抓好工程的结构质量和施工安全。2层（含2层）以上住宅工程竣工验收后，应当按有关规定向建设行政主管部门办理竣工验收备案手续。

第二十一条 建设部门应当指导建房户选用合适的设计通用图或联系有关技术人员提供设计服务，并加强对工程质量和施工安全的监督管理。

第二十二条 建房户不按本办法第十七条至第十九条规定执行，自行施工或自行组织施工，所造成的一切后果由建房户负责。

第四章 法律责任

第二十三条 有下列情形之一的，由查处违法建设的行政主管部门责令停止建设、限期改正或拆除，并依据相关规定予以处罚。

（一）未取得《建设工程规划许可证》、《村镇建设工程规划许可证》进行建设的；

（二）擅自改变《建设工程规划许可证》、《村镇建设工程规划许可证》内容进行建设的；

（三）买卖、擅自转让建设工程规划许可证进行建设的；

（四）未按规定放验线进行建设的；

（五）未取得宅基地批准手续进行建设的；

（六）其他违法建设行为。

建房户接到停止建设通知书后继续施工的，查处违法建设的行政主管部门应当及时采取措施予以制止，并依法从重处罚。

第二十四条 规划、建设、国土资源和房产、城市管理行政执法主管部门的工作人员对建设用地和建设工程进行检查时，应当持有效行政执法证件。被检查者必须如实提供情况和资料，不得隐瞒和阻碍。

第二十五条 规划、建设、国土资源和房产、城市管理行政执法、公安等主管部门及乡镇人民政府、街道办事处工作人员出具虚假证明、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位、上级主管部门或监察机关依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十六条 申请人以欺骗、贿赂等不正当手段取得《建设工程规划许可证》、《村镇建设工程规划许可证》的，一经查实，即予以撤销，并依法给予处罚。

第二十七条 对殴打、谩骂、阻挠工作人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以治安处罚；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第二十八条 本办法由市人民政府法制办公室负责解释。

第二十九条 各县、市村民住宅建设管理可以参照本办法执行。

第三十条 本办法自2006年5月1日起施行。

2.金华市区农村村民住宅建设管理试行办法2005121 篇二

转发市国土资源局《关于处理市区农村住宅用地历史遗留问题

和规范农村村民公寓用地管理的意见》的通知

佛府办〔2002〕128号（2002年8月14日）

石湾区人民政府、市府直属有关单位：

经市人民政府同意，现将市国土资源局《关于处理市区农村住宅用地历史遗留问题和规范农村村民公寓用地管理的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中有何问题，请径向市国土资源局反映。

二○○二年八月二十日

关于处理市区农村住宅用地历史遗留问题和规范农村村民公寓用地管理的意见

1999年1月1日前，即新的《土地管理法》实施以前，农村住宅用地除使用耕地以外，是由镇政府审批的，其使用和分配更是由村委会和村民小组具体安排的。住宅建设的规划管理1992年2月25日以前也是由镇政府负责的。在此之后，市对石湾区上收规划管理权，但由于管理上未完全到位，加上对农村住宅用地缺乏严格、规范的管理，农村住宅用地非法占用、非法转让的行为时有发生，使市区农村住宅用地管理上出现了一些问题。为及时解决这些问题，进一步理顺关系，使农村住宅用地管理进入正常渠道，以利于今后的规范管理，特提出以下意见：

一、市区农村住宅用地历史问题的形成

市区农村住宅用地的历史遗留问题的形成，具体表现为：第一，农村基层组织(含村和村民小组)违反土地管理法关于一户一宅的规定，擅自多分配住宅用地。第二，农村基层组织和个人未经批准，擅自占用农地甚至耕地兴建住宅。第三，由于以上的原因，造成不少农户拥有多处宅基地。随着城市化的推进，宅基地也不断在升值。基于利益的推动，不少村民出租或转让宅基地谋利。多年来，已出现大量的非法转让(含非法买卖、赠与、联建合建等，下同)农村住宅用地的行为。据各镇上报的数据，仅截止至1995年12月底，非法转让就达到了715宗。而1996年至今仍时有发生，估计远远不止700余宗。第四，上世纪80年代，石湾区各镇为吸引华侨、港澳台同胞回乡投资，未经区政府同意，将农村集体土地批给回乡华侨及港澳台同胞兴建住宅。第五，市政府为建设征用市区农村集体土地时，按当时有关政策规定办理相应比例的农民转为居民，进城就业。但部分人员在城市就业时一直分配不到住房，原被征地的农村集体出于同情和解决这些人员的实际困难，给一些确实困难的人员分配了住宅用地，并建成了住房。

由于土地管理法有明确规定，农村集体的住宅用地不能转让，农村住宅用地只能分配给本集体组织成员，因此上述土地的发证问题一直得不到妥善解决。但这些情况已是既成事实，如果长期得不到解决，必将形成一系列矛盾，并转化为社会问题，甚至变成不稳定因素。因此，必须妥善、一次性理顺解决这些问题，同时，严格规范今后的管理。

二、尊重历史，面对现实，妥善解决历史遗留问题

为加强农村住宅用地的规范管理，解决农村住宅用地非法转让等历史遗留问题，对以上历史遗留问题按以下办法处理：

(一)下列非法转让的农村住宅用地，可在经国土、建设部门作出处理后，办理土地登记发证：

1、农村集体经济组织或村民个人，未经批准将规划为居住功能的集体土地、原有的宅基地非法买卖，并于2001年12月31日前已建成符合入住条件(已建成并安装了水电设施)的房屋，或在2001年12月31日前直接买卖房屋并已实际交付的，经补交出让金及罚款后，予以核发国有(出让)土地使用证。

2、因将房屋赠与给本集体经济组织以外的人而引起村民住宅用地非法转让，受赠方系赠与方的三代以内直系血亲的，维持原来的供地方式，办理土地变更登记，核发土地使用证。受赠方非赠与方三代以内直系血亲的，参照前款处理意见办理。

3、农村集体经济组织或村民个人与外单位或个人，在经合法批准取得的集体土地上联建合建房屋的，于1994年6月1日前建成的，经审查符合规划并进行了房改的，直接办理土地登记并核发国有(划拨)土地使用证。1994年6月1日后建成的，经补交出让金后，予以办理土地登记并核发国有(出让)土地使用证。

4、因司法裁决引起村民住宅转让的，根据法院的生效判决或裁定，补交土地出让金后，办理土地登记，核发国有(出让)土地使用证。

(二)非法转让的农村集体住宅用地的申请登记办理程序：

1、非法转让给本村集体经济组织以外的单位或个人的住宅用地，以村为单位于本意见公布之日起两个月内向市国土资源局逐宗列表申报。逾期申报的，不予受理。

2、自本意见公布之日起第三个月开始，由土地的实际使用者向市国土资源局申请办理土地登记。

3、申请登记时，必须提交市建设规划部门是否符合规划的审查意见；如因转让引起土地转为国有的，必须提交土地所在村集体经济组织做出的同意转为国有的书面意见。

4、需要补交出让金的，按市政府颁布的[2001]12号文规定的出让金标准补交出让金。转让住宅为多层的，按可以领取房产证的建筑面积缴纳土地出让金。

但农村集体经济组织或个人转让给本集体以外的单位或个人的住宅用地，且已于1995年12月之前已向各镇、区按建筑面积缴交了每平方米75元的城乡建设费的，每平方米再补交75元出让金后办理转让手续。

5、依法须作出罚款处理的，由土地的实际使用者按用地面积每平方米30元的标准交纳罚款。

(三)华侨及港澳台同胞，经有关部门证明，原经镇人民政府同意批准兴建的房屋，符合建设规划的，可持有关材料，直接办理集体土地使用证。

(四)征地带人进城就业，户口已转为居民的人员，经劳动部门确认属征地进厂就业，原所在单位又证明没有分配过住房且经市房改办核准的人员，在原籍建成的房屋可以直接申领集体土地使用证。

(五)在转让给本村集体经济组织以外的单位或个人的住宅用地上所建房屋，自领取房地 2 产权证之日起，3年内不能上市交易。

(六)转让过住宅用地的村民，不得再申请宅基地和享受村民公寓分配。

三、规范农村村民公寓用地的管理

2000年佛府办[2000]059号文《关于在佛山市村镇全面推广村民公寓建设的通知》下发后，禁止农村新建单家独户，凡农村居民需要新建住宅的，必须统一进行村民公寓建设，但是村民公寓建设的有关标准和程序一直没有明确，导致有些村建村民公寓时，不考虑分房条件，人人有份；还有些村是谁有钱谁就可以买；有些村甚至将村民公寓卖给本集体经济组织以外的人。为规范村民公寓用地的开发和使用，特提出如下意见：

(一)村民申请村民公寓，应具备以下条件：

1、未达到一户一宅标准或经村民委员会认定其使用的宅基地面积未达到当地标准的(户的界定统一按公安部门的户籍登记为准);

2、具有本集体经济组织的常住户口的人员(含就地农转非人员)；

3、年满18周岁；若申请户数少于批准实建户数的30%时，可适当放宽申请人的年龄条件，但不得小于16周岁.(二)农民公寓用地的审批条件：

1、本村集体有可供使用的符合规划的土地；

2、经村民代表大会和镇人民政府同意；

3、符合条件的申请户数占按规划单栋实建户数的30%以上；

4、申请户名单要列表上报市国土资源局。

(三)因社会公益事业(公用设施、公共建筑、交通、水利和特殊用地)的需要，拆除村民住宅的，应优先给予批准兴建公寓，但公寓用地由被拆迁农村集体经济组织提供。

(四)村民公寓不能分配、买卖给本村集体经济组织以外的单位或个人，不能进入房地产市场，违反者要限期清退并按非法转让土地处理。

(五)历年经市国土资源局批准和最近几年补办用地手续取得的居住(村民公寓)功能的用地，目前未有建设的，如在这些土地上兴建村民公寓，必须重新报市国土资源局和建设局按村民公寓审批条件批准后，方能办理报建手续。

(六)已分配了村民公寓的村民，原则上要退出原有住宅用地，由所在集体经济组织统筹安排使用。