房地产项目投资可行性报告

房地产项目投资可行性报告（精选8篇）

1.房地产项目投资可行性报告 篇一

房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告

一.项目概况

(一)开发项目区位条件

天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八中，济南师范，金牛小学营造浓厚教育氛围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。

(二) 规划方案

天和园小区秋园一号楼项目占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建设完成，并投入使用，入住率达99%。

二 投资环境分析

(一) 宏观环境分析

1. 随着新

2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。

(二) 微观环境分析

1.20上半年济南房地产市场回顾

(1)年初新政颁布后，济南巿政府土地放量谨慎，第一季度仅有少量土地上巿，四月份开始，优质地块纷纷上巿，实力开发商拿地热情高涨，土地巿场成交火热，部分地块甚至由于超过最高限价而流拍，土地巿场的繁荣侧面反映出开发商看好房地产巿场的前景。

(2)在新增供应量的带动下，济南房地产巿场供需两旺

年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需求的拉动下，济南房地产巿场成交量稳步增长。国家颁布的调控政策，一定程度上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了巿场中潜在刚性需求的释放，对济南房地产巿场的健康发展起到了积极作用。

(3)郊区大盘的崛起，促使济南房地产巿场郊区化趋势开始呈现。绿地国际花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、万象新天等郊区项目的大量上巿成交，导致郊区大盘对巿场的影响加强，济南房地产巿场郊区化趋势开始出现。由于巿中心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发商的吸引力日渐增强。

2. 济南市土地市场分析

附一：2011年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表：

(1)2011年月度土地市场分析

详看各月数据，在经历1-3月的低谷之后， 4、5月迎来了一个相对爆发的时期，4月份土地放量供应在5月得到释放， 6月份成交回落，以5月份为例：当月成交108万平方米，形成当月百万方土地成交年度小高峰。

(2)土地成交类型分析

2011年上半年土地成交类型分析

2011年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米;商业和金融用地成交面积为32.38 万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3150.51元/平米。

(3) 区域土地市场成交情况

综合以上两个图的各项数据可以发现，滨河板块延续了去年热点片区的关注度，楼面地价仍有较大幅度的涨幅;以及今年开始远东邢村唐冶板块的土地成交的放量，相信在未来三到五年内，滨河板块和邢村唐冶板块会成为开发商和市民持续关注的热点。

3. 济南市普通住宅市场概况

2011年上半年住宅市场总供应量为18845套，较去年同期大幅下滑，其中新增供应量11826套，共消化房源12358套，136.86万平米，总销售额为111.64亿元。从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开始市场回暖，供应成交开始放量，价格反弹;截止到6月底，整体均价为8304元/平米(含章丘板块)。

2.房地产项目投资可行性报告 篇二

金融危机又称金融风暴, 是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标 (如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地 (价格) 、商业破产数和金融机构倒闭数) 的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期, 整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值, 经济总量与经济规模出现较大的损失, 经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭, 失业率提高, 社会普遍的经济萧条, 甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。

美国金融危机发生的时间段是2007年2月到2008年5月, 主要特点是美国房地产次级抵押贷款市场出现支付危机, 金融市场中一切以次级按揭贷款为基础的证券及在这些证券之上进一步衍生出的新的金融产品出现了严重贬值, 银行出现大量坏账。

二、房地产业的性质及现状

1、概念。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是国民经济的重要支柱产业, 属于第三产业, 具有从事开发、经营、管理和服务的职能。房地产业的活动领域主要包括:土地的开发和再开发;房屋开发;地产经营, 包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押;房产经营, 包括房产 (含土地使用权) 的买卖、租赁、抵押等;房地产金融, 包括信贷、保险和房地产投资等;房地产中介服务, 包括信息、咨询、估价、测量、律师和公证等;房地产市场的调控和管理;房地产物业管理服务, 包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修保养、保安、绿化、卫生等。

2、地位及作用。

房地产也作为经济发展的先导性产业, 在国民经济中占有显著的地位, 起着十分重要的作用。

(1) 住宅产业为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一。房地产业是国民经济的支柱性产业。一方面房地产是国民经济财富的主要组成部分, 房地产价值往往占有一国国民经济总值的极大比例, 如美国的不动产价值占其总财富的3/4;另一方面房地产业是国家财政收入的重要来源。凡是市场经济发达的国家和地区, 房地产业的收入十分可观。

(2) 房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件。城市经济的特征, 是集中了各种不同的经济活动。生产和流通领域的经济活动都必须以房地产为基本的生产资料。房地产业不但为城建、工商、服务业等从事生产经营活动提供基础的物质资料, 还为城市居民提供必要的生活资料。从房地产业为城市组织生产和流通等经济活动提供物质基础来看, 房地产业的发展是城市经济发展的基础和前提条件。

(3) 房地产业的发展带动相关行业的发展。近年来, 我国房地产业的振兴和发展, 带动了很多相关行业的发展。首先, 房地产业的发展带动了建筑业的发展, 因为房地产业的发展需要建筑业的发展为它提供生产手段和劳动力。其次, 房地产业的发展, 推动了建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、仪表等产业的发展。因为在房地产开发建设中所需要的建筑材料共计分三大类, 1, 550多个品种, 涉及建材、冶金等50多个部门。另外, 房地产业的发展还促进了交通运输、通讯邮电、商业服务、金融保险等行业的发展。

三、房地产业投资的可行性分析

在房地产项目投资开发之前, 为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果, 必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。这种科学论证方法称为可行性分析。

我国房地产业受美国金融危机的影响, 从危机发生起至今, 房地产业一直处于低迷的状态, 消费者处于观望的状态。那么, 为什么在这种情况下还要进行房地产业投资呢?分析原因有如下几点:

1、全国城市住宅土地供应长期不足。

对全国历年商品房的土地购置及其剩余未开发土地量做了详细的统计, 1996~2007年全国商品房购置土地面积为307, 581万平方米, 1996~2007年全国商品房土地开发面积为206, 147万平方米, 全国商品房土地开发剩余面积101, 434万平方米。若按容积率2计算, 上述剩余可开发土地剩余可开发建筑面积约为231, 037万平方米, 若按2007年全国商品房销售量7.91亿平方米计算, 上述剩余可开发建筑面积还可开发3.03年。

2、通货膨胀坚挺房价。

根据国外资料显示, 房价随CPI水涨船高。美国在第二次石油危机期间, 通货膨胀形势最为严峻, CPI上升13%, 与此同时房价却未大幅度下跌, 仍然保持增速为正, 在通货膨胀最为严重的1779~1980年间, 房价依然有10%的涨幅, 并且通货膨胀对房价的影响会间接地通过租金与通货膨胀的关系来体现。买房与租房作为满足住房需求的两种方式, 两者存在一定替代关系, 从而房价与租金价格能够维持均衡关系。在通货膨胀的情况下, 名义工资的提升虽然不能直接有力推高房价, 却有利于推高租金。在通货膨胀背景下, 租金价格的上涨对房价形成有力的支撑, 这实际上也是刚性住房需求对房价的支撑。从香港的经验可以看到, 租金也随通货膨胀率而上升, 且租金波动幅度要小于房价, 这对房价形成支撑作用, 租金高企, 房价就难以下降。

3、刚性需求的存在。

刚性需求, 指商品供求关系中受价格影响较小的需求, 这些商品包括房产、人才、鱼粉, 等等。无疑房产业存在刚性需求, 人们对房产的需求往往与价格关联不大。不论价格的高低, 人们的需求都存在, 而且都是必需的。

4、市场需求大。

数据显示, 北京市2006~2007年住宅土地供应一直没有突破400万平方米, 折合建面没有突破800万平方米, 而2007年增量人口带来的住宅需求为1, 040万平方米, 存在258万平方米的缺口。此外, 2007年的土地供应量对应当年的住房销售量1, 500万平方米呈严重不足。上海市2006~2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势, 2007年土地供应折合建面只有283万平方米, 而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米, 存在577万平方米的缺口。此外, 2007年的土地供应量对应当年的住房销售量3, 000万平方米是严重不足的。深圳市2006~2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势, 2007年土地供应折合建面只有283万平方米, 而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米, 存在577万平方米的缺口。此外, 2007年的土地供应量对应当年的住房销售量500万平方米是明显不足的。

基于以上分析, 投资房地产行业, 从长远的利益来看, 是可行的。

摘要：本文通过房地产业的自身性质来分析在金融危机影响着的现状经济下, 投资房地产行业的可行性。

关键词：房地产业,金融危机,可行性

参考文献

[1]马钧等.投资项目管理学[M].北京:中国经济出版社, 1997.

3.浅谈房地产开发项目可行性研究 篇三

关键词：房地产 可行性研究 问题 措施

一、我国房地产开发项目可行性研究发展状况

自1983年国家计委颁发“关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法”将可行性研究纳入基本建设程序以来，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此，国家相应建立了投资领域的行政审批制度，其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。对于企业不使用政府性资金建设的项目，一律不再实行审批制，而是区别不同情况实行核准制和备案制。对于企业投资建设项目需要政府核准的项目，由企业根据国家有关规定编制项目申请报告，报送项目核准机关，项目核准机关依法从维护社会公共利益角度进行核准。对于企业投资需核准的项目范围，国家制定和颁布了《政府核准的投资项目目录》。对于核准以外的投资项目无论规模大小，均改为备案制。对于政府投资的项目，以及使用政府性资金或申请享受减免税优惠政策的企业项目，继续实行审批制，企业仍须按有关规定报批项目可行性研究报告。对于使用企业资金投资的一般性房地产开发项目由于归属于备案制的范畴，因此投资前对拟开发的房地产项目做不做可行性研究，完全由企业自己说了算，政府不再加以行政干涉。

二、我国房地产开发项目可行性研究存在问题

（一）理论指导上存在缺陷：房地产开发可行性研究还没有一套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标，在《房地产开发项目经济评价方法》颁布前，参照的是《建设项目经济评价方法与参数》中的经济评价指标。由于房地产开发项目有着许多与一般工业建设项目不同的特点，无法直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，编制人员只能根据理解，有选择地计算评价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显，这是相当一段时间可行性流于形式、质量低下的一个重要原因。

（二）结构性矛盾源于体制与制度的不完善

1、体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一

2、法制不健全导致房地产开发行为不规范

（三）审批制度缺乏科学性：由于土地制度的不完善和审批制度的不科学性，造成开发商违规拿地，开发商与政府及有关权力部门的腐败人员相互勾结，各取所需，在工程的施工过程中，偷工减料，建造了许多“豆腐渣”工程，这都是因为没有进行严格可行性研究审批的结果。

三、 搞好项目可行性研究的改进措施

1、建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分，包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。规划评价指标主要有可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公用设施配套、交通等；设计方案评价指标有性能比、产业化、采光、通讯、环境质量、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能；市场定位评价指标有租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等。经济评价指标分两方面，其一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况，判断项目的财务可行性和风险预测等；其二综合评价，从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用，考察项目对社会经济的贡献，判断项目的社会经济合理性。

2、加强项目风险分析。在经济评价的同时，加强项目运营中的不确定性分析，制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。首先，利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响，根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态，然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值。最后，根据概率法求出的项目收益均值，判断建设项目受市场景气程度的影响程度。其次，分析通货膨胀给项目运营带来的风险，一般来说，通货膨胀因素对房地产项目不会产生较大的经营风险，因为建自然会随着通货膨胀而升降，它们对房地产项目盈利性的正负影响基本上可以抵消。最后，利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。

3、完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。首先，国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设，房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告，可行性研究机构和相关国家注册房地产评估师对项目建成后的损益和空置情况承担吊销执照的连带责任。其次，政府房地产审批机构(建委、计委、规划局和国土资源管理局)要加强对房地产法人主体的财务评价、建设资质评价和银行信用评价。最后，建立房地产项目开发的社会监督机制。建设主管部门应用定期公布备案的开发项目，公开项目的审批机构、开发单位可行性研究报告的编制单位及可行性研究人员名单；同时，对项目建设情况和销售情况进行定期的跟踪调查，曝光“烂尾工程” 的开发单位、被吊销营业资格的可行性研究机构和被吊销资格证书的研究人员的名单，充分发挥社会舆论对房地产项目相关责任单位和个人的社会监督作用。

4.房地产项目可行性研究报告范本 篇四

公司名称：** 房地产公司

编制人员：***

完成日期：2004-7-

21目录

调查人员声明 4

第一部分：项目总论 5

1.1项目背景 5

1.2项目概况 5

1.2.1项目名称 5

1.2.2项目建设单位概况 5

1.2.3项目地块位置及周边现状

1.2.4项目规划控制要点 7

1.2.5项目发展概况 7

1.3可行性研究报告编制依据

1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 8

2.1宏观环境分析 8

2.2全国房地产行业发展分析

2.3本市房地产市场分析 8

2.3.1本市房地产市场现状

2.3.2本市房地产市场发展趋势

2.4板块市场分析 9

2.4.1区域住宅市场成长状况

2.4.2区域内供应产品特征

2.4.3区域市场目标客层研究

2.5项目拟定位方案 10

2.5.1可类比项目市场调查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10

2.5.2项目SWOT分析 11

2.5.3项目定位方案 11

第三部分：项目开发方案 11

3.1项目地块特性与价值分析

3.2规划设计分析 12

3.3产品设计建议 13

3.4项目实施进度 15

3.5营销方案 16

3.6机构设置 16

3.7合作方式及条件 17

第四部分：投资估算与融资方案

4.1投资估算 17

4.1.1投资估算相关说明 17

4.1.2分项成本估算 17

4.1.3总成本估算 20

4.1.4单位成本 20

4.1.5销售收入估算 20

4.1.6税务分析 20

4.1.7项目资金预测 21

4.1.8现金流量表 21

4.1.9自有资金的核算 21

4.2融资方案 22

4.2.1项目融资主体 22

4.2.2项目资金来源 22

4.2.3融资方案分析 22

4.2.4投资使用计划 22

4.2.5借款偿还计划 22

第五部分：财务评价 23

5.1财务评价基础数据与参数选取

5.2财务评价（方案1）23

5.2.1财务盈利能力分析 23

5.2.2静态获利分析 24

5.2.3动态获利分析 24

5.2.4偿债能力分析 24

5.2.5综合指标表 24

5.3财务评价（方案2）25

5.4财务评价结论 25

第六部分：不确定性分析 25

6.1盈亏平衡分析 25

6.2敏感性分析 26

6.2.1变动因素一成本变动

6.2.2变动因素二售价变动

6.2.3变动因素一容积率变动

6.3风险分析 27 11 17 23 26 26 26

6.3.1风险因素的识别和评估 27

6.3.2风险防范对策 27

第七部分：综合评价 27

7.1社会评价（定性）27

7.2环境评价（影响及对策）27

7.3公司资源匹配分析 27

第八部分：研究结论与建议 27

8.1结论 27

8.2建议 27

第九部分：附录 28

9.1附件： 28

9.2附表： 28

9.3附图： 29

调查人员声明

我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

5.房地产项目可行性研究报告提纲 篇五

第一部分 市场可行性分析

一、项目地块概况

(一)地块自身状况

(二)地块周边污染状况

(三)地块周边生活服务配套状况

1、购物配套

2、邮政配套

3、金融配套

4、娱乐配套

5、餐饮配套

6、医疗配套

7、教育配套

8、其它

二、城市整体市场调查与分析

(一)城市宏观环境调研结论列示

(二)城市房地产市场现状及发展趋势

1、城市房地产市场现状

2、城市房地产市场发展趋势

三、区域市场调查与分析

(一)区域市场总体状况调查与分析

(二)区域房地产市场调查与分析

1、区域房地产项目调查

(1)在售房地产项目调查

(2)潜在项目调查

2、区域房地产市场分析

四、城市类似项目调查与分析

五、项目SWOT分析

(一)优势分析(STRENGTH)

(二)劣势分析(WEAKNESS)

(三)机会点分析(OPPORTUNITY)

(四)威胁点分析(THREATS)

六、项目初步定位

(一)物业类型定位

定 位：

定位依据：

(二)目标客户定位

定 位：

定位依据：

(三)价格定位

定 位：

定位依据：

七、市场可行性结论

第二部分 项目财务可行性分析

一、项目投资估算及财务可行性分析的`依据

二、项目主要经济技术指标

三、项目投资与成本费用估算

(一)开发成本估算

1、土地使用权出让金

2、前期工程费

3、建安工程费

4、智能化设施费用

5、配套工程费

6、景观及道路工程费

7、公共设施(会所)建设费

8、规费

9、建设项目收费

10、监理工程费

11、不可预见费

12、开发成本

(二)开发费用估算

1、管理费用

2、财务费用

3、销售费用

4、开发费用

(三)总成本费用汇总及分摊表

四、项目投资及资金筹措计划

(一)项目投资及资金筹措计划

(二)贷款本息偿还计划

五、项目销售测算

1、住宅销售单价的确定

2、销售收入预测

六、财务分析

七、损益表与静态盈利分析

八、现金流量表与动态盈利分析

1、全部投资现金流量表(单位：万元)

2、自有资金现金流量表

九、资金来源与运用表

十、项目不确定性分析

(一)敏感性分析

(二)临界点分析

6.房地产项目投资可行性报告 篇六

内 容 提 要

本文通过对****市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据****市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

目 录

第一章 前言——————————————————————4

一、报告编制目的————————————————————————-4

二、报告编制依据————————————————————————-4

三、项目概况——————————————————————————-4 第二章 项目开发经营环境分析——————————————-5

一、2004年国内经济及房地产市场回眸———————————————-5

二、****省****市房地产市场分析—————————————————--7

三、有利投资经济形势成因分析——————————————————--9 第三章 项目周边物业市场调查分析————————————-10

一、投资地块的地理环境—————————————————————--10

二、区域分析————————————————————————------10

三、项目周边主要物业分析—————————————————————11

四、消费者调查分析————————————————————————13 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析—————————-17

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式——————————————17

二、项目开发经营优势点——————————————————————17

三、项目开发经营机会点——————————————————————18 第五章 项目定位————————————————————18

一、目标市场定位————————————————————————--19

二、产品定位————————————————————————------19 第六章 项目规划、建筑设计建议—————————————20

一、项目总体规划建议———————————————————————20

二、住宅建筑设计建议———————————————————————21

三、小区配套设施建议———————————————————————23

四、环境艺术设计建议———————————————————————23

五、道路交通设计————————————————————————-24

六、绿化景观设计————————————————————————-24 第七章 项目开发经营策略及投资估算———————————25

一、项目开发经营策略——————————————————————-25

二、项目投资估算————————————————————————-26

三、项目实施进度安排——————————————————————-27

四、项目投资与筹资计划—————————————————————-28 第八章 项目开发经营状况分析——————————————29

一、项目的价格定位———————————————————————-29

二、项目销售计划————————————————————————-29

三、项目销售收入估算——————————————————————-30

四、项目经营成本估算——————————————————————-30

五、项目利润估算————————————————————————-30

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-30 第九章 项目开发经营风险分析——————————————31

一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-31

二、项目敏感性分析———————————————————————-31

三、项目开发经营主要风险及对策分析———————————————-32 第十章 结论与建议—————————————————-— 33

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、****省****市市规划局规划方案；

2、国家建设部及****省颁布的与房地产相关法律与政策；

3、现场勘察和实地调研所得资料。

4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料

三、项目概况

****市位于中国东部沿海，****省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的****经济技术开发区是****省省级经济开发区，占地30平方公里，起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。

“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路(盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系****新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来****一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。

根据****省****市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过20%。

据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得****市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：22.67公顷，合340亩。②容积率：1.373 ③总建筑面积：31.13万M2 其中：商业：5.43万M2 多层住宅：19.72万M2 小高层住宅：4.41万M2 别墅：1.45万M2 公建面积：0.5万M2 ④建筑密度：27.42% ⑤绿化率：42.88%

第二章 项目开发经营环境分析

一、2004年国内经济及房地产市场回眸

2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比增长3.8%。

2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。

从供给情况看，1998~2003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2003年1~11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的95.3%。而2004年1~11月则进一步提高到96.2％。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%；2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2003年1~11月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到进一步优化。在商品住宅销售中，2004年1~11月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增长2.8%。2003年1~11月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8％左右的GDP增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。2003年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2003年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。4月份《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。《通知》提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。

二、****省****市房地产市场分析

1、经济状况

****地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。****经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，****社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是****省首批文明城市。****的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。2004年全市预期完成预计全年实现GDP106.6亿元，同比增长13.1%；原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入6.9亿元，同口径增长24.6%；城镇居民人均可支配收入7307元、农民人均纯收入5020元，同比分别增长10%、12.5%；经济结构进一步优化，三次产业比例调整为29∶38.5∶32.5；再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。到2010年，全市力争GDP达到300亿元，人均超过5000美元，财政收入达到15亿元，均比2000年翻两番以上，率先全面建成小康社会；到2020年，GDP达到600亿元，人均超过10000美元，比2000年翻三番，财政收入达到60亿元，比2000年翻四番，全市总体上实现基本现代化。

苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。

2、房地产状况

衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。

城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。

****市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。

随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

三、有利投资经济形势成因分析

1、国家宏观经济的影响

2、****省****市经济发展势头良好

3、全国整体房地产市场发育发展情况良好

展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2005年，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健康发展，政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。

4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展 国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计2005年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，****房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

一、投资地块的地理环境

本项目位于****省****市开发区内，地处中国****省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市——上海和****省省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位的****港现已开工建设，建成后将成为一类口岸，直接通航韩国、日本、香港等国家和地区。

****市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国最具经济活力的区域----长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，****同长江三角洲核心区域----上海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给****市带来接受发达地区强辐射的新机遇。

二、区域分析

本项目位于****省****市经济开发区内，占地340亩，东临规划中的城市中轴线——常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套（水、电、气、污）系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东临****市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。

综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产一、二级市场上涨空间将十分巨大。

三、****项目周边主要案例分析

****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。

【国泰花园】

本项目位于黄海路、建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地带。本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积16800平米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米的中心花园及楼间绿地组成，绿化率达到30%。

该案房型面积为二房106—115㎡，三房134—144㎡，跃层66㎡、101㎡。靠幸福巷均为一通二的商铺，与三栋住宅整体相连，一层售价3500元/㎡，二层与住宅同价。一期于2003年9月开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5月开盘，平均价格为1750元/㎡，于2004年底交房，现已基本售完。

【金丰苑·汇贤居】

本案由****市教育房地产开发的，位于金丰南路、黄海路，拥有成熟的交通设施，生活机能和市政配套。该案由7幢多层和一些二层的裙房组成，房型面积为二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均销售价格为1750元/㎡；商铺一楼平均价格为10000元/㎡，二楼平均价格为3500元/㎡。该案目前已基本售完。

【名都广场】

本项目位于市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易房地产开发有限公司全程开发。总占地面积38666.86㎡，总建筑面积61500㎡，其中住宅建筑面积15000㎡，商业建筑面积35100㎡，办公建筑面积10000㎡，住宅总户数为102户。

名都广场，分为南、北、中三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大型市民绿化广场，大片绿地、喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施，东南及北区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，是****黄金商业桥头堡的综合性现代商业中心。

该案住宅楼房型面积为二房91~92㎡，三房135~156㎡，于2003年7月开盘，平均价格为1650元/㎡，住宅售价二层1600元/㎡，三四层1780元/㎡，目前已售空，已于2004年4月底交房。

车库售价1800元/㎡，商铺一层售价临健康路14000元/㎡，临人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，内部不临街均价在8500元/㎡——12500元/㎡之间，二层均价在3800元/㎡——5000元/㎡之间，三层均价在2500元/㎡——3100元/㎡之间，四层均价为2000元/㎡，已于2004年8月交房。现有80%商铺对外营业，已初步形成商业圈。

【汇金购物公园】

该案紧靠人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司，朝人民路入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，一层为商铺，其余内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺一、二、三层一起卖，并且二、三层为大通间，三层不计价，背面商铺只单买一层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元/㎡，二层4200元/㎡，面朝大华路一层商铺售价15000元/㎡，中心广场商铺一层售价为18500元/㎡。

【汇总分析】

通过上述个案的分析后，可以看出****楼盘2004年的平均价格在1650元/㎡左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到1750元/㎡左右。建筑规划都为多层，建筑规模都比较小，房型设计以二房和三房为主，二房面积在90~110㎡，三房为134~150㎡。

2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自****当地，现对已购房客户进行调查统计分析后发现。

客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%；科研教育单位25%；个体私营企业40%。

购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元以上。购买动机：换环境87%； 结婚用8% ；投资5%，客户购买动机主要为改善居住环境。

****市目前的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加，2005年起****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

四、消费者调查分析

为了使本项目更适应市场发展，满足****市当地居民的购房要求，我们对****市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。

（一）问卷调查的问题及汇总

1、对****市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向

65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。

2、对住宅形式的选择

30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。

3、对开发区房价的预期 50%希望价格范围在1400-1600元/㎡；40%希望价格范围在1600-1800元/㎡；10%的人希望价格范围在1800-2000元/㎡。

4、对付款方式的选择

25%的人选择一次性付款；75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。

5、对购买房子面积的要求

10%的人希望90㎡以下；30%希望90-110㎡；35%希望110-130㎡；20%希望130-150㎡；5%希望150㎡以上。

6、对房型的要求

40%的人希望房型为三房二厅二卫，25%希望房型为三房二厅一卫，20%希望房型为二房二厅二卫，15%希望房型为二房二厅一卫。

7、对各房间面积大小的选择

80%希望主卧面积在16~18㎡，20%希望主卧面积在12~14㎡；70%希望次卧面积在12~14㎡，30%希望次卧面积在8~10㎡；75%希望客厅面积在20~25㎡，25%希望客厅面积在15~18㎡；75%希望餐厅面积在10~12㎡，25%希望客厅面积在5~8㎡；80%希望厨房面积在9~11㎡，20%希望厨房面积在5~7㎡；75%希望卫生间面积在5~6㎡，25%希望卫生间面积在3~4㎡；85%希望阳台面积在4~5㎡，15%希望客厅面积在2~3㎡。

8、对建筑外立面风格的选择

40%希望是欧式风格的，50%希望是现代风格，10%希望是中式风格。

9、对建筑外立面颜色的选择

50%希望是白色的，35%希望是黄色的，15%希望是红色的。

10、对建筑外立面材料的选择

65%希望用面砖，35%希望用涂料。

11、对屋顶造型的选择

50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。

12、对阳台形式的选择

55%希望是封闭式，45%希望是敞开式。

13、对窗台造型的选择

65%希望是落地窗台，20%希望是普通窗台，15%希望是六角窗台。

14、对窗框材质的选择

65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。

15、对阳台造型的选择

60%希望是弧形，40%希望是方形。

16、对小区采用哪种供气方式

85%希望是管道煤气，15%是瓶装液化气。

17、在购买商品房时，考虑哪些因素

70%主要考虑交通和环境因素，60%主要考虑生活配套，60%主要考虑地段，50%主要考虑教育配套，55%主要考虑房价和房型。总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。

18、对绿化形式的选择

45%希望是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。

19、喜欢的环境景观要素

40%希望有喷泉、花坛，25%希望有雕塑和围廊，20%希望有景观、水池。

20、希望的小区配套设施有哪些

55%希望有医疗中心和小型超市，20%希望有会所和网球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。

21、希望的小区休闲设施有哪些

40%希望儿童乐园，50%希望有休闲和健身步道，20%希望有摇椅、秋千。

22、希望小区有什么样的智能化服务

70%希望有智能网络系统，45%希望有LED滚屏显示系统和背景音乐广播，50%希望有智能卡。

23、希望小区有什么样的物业服务

50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置，60%希望有闭路监控系统，40%希望能24小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。

24、希望小区有什么样的保安服务

60%希望有防盗、防火报警系统，55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，45%希望有24小时电子巡更系统和单元入口防盗门。

25、准备投入的购房资金

40%希望投0~17万元，40%希望投17~20万元，15%希望投20~23万元，5%希望投23~30万元。

26、是否有向购买

70%有意向，30%无意向。

（二）问卷调查的分析

选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。

从以上问卷调查汇总中，我们可以看出****人对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明****客户希望居住条件能更好；大多数居民期望房价范围在1500~2000元/㎡；选择房型面积偏大型，说 明市场需求的是中等价位、较大户型、中低档次房子；接受向银行按揭贷款方式买房，说明****居民的支付能力增强了；随着****客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。

经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。

二、项目开发经营优势点

本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。

①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。

②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。

③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。

（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①新天地花园的自然环境，在****省****市得地独优；

②新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；

③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。

（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。

①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为****省****市人民作出贡献。

上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。

三、项目开发经营机会点

（1）人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整个****市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。

（2）项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个****市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。

（3）本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。

（4）2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。

第五章 项目定位

面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

一、目标市场定位

1、新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为****市的中高层消费群。

2、消费群界定

（1）行政事业单位和科研教育单位人士；（2）民营或私营企业家或个体老板；

（3）来****市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员；（4）富裕居民购房和二次换房的需要；

3、年龄判断在30－45岁

购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。

二、产品定位

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.项目区位位置处于城市中轴线；

2.项目区位内中高档物业目前销售状况很好； 3.开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。

4.南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。

（产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。）

第六章 项目开发建设建议

一、项目总体规划建议

1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。

2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。

3、总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。

4、虽然****市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。

5、在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

6、小区总体规划布局

小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。“周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。

“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。“三轴“是指横贯小区南北的”S“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。

“S“型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运动、休闲为一体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。

“一环“是指沿基地周边的环形车行道路，便捷、高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。

南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建筑，常新路则是****未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。

沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化、休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。

每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。

将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。

二、住宅建筑设计建议

1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。

2、住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进“景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居、子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。

3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。建筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置2.2M架空车库，建筑间距均满足1：1.3的日照要求。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。

5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。

【多层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积136.29㎡

占34.65% 三房二厅一卫

建筑面积117.67㎡

占10.23% 二房二厅一卫

建筑面积94.25㎡、95.06㎡

共占37.99% 【小高层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积156.31㎡、161.2㎡

共占8.77% 四房三厅三卫

建筑面积176.76㎡

占1.04% 四房二厅二卫

建筑面积162.29㎡

占2.09% 顶层跃层

建筑面积272.38㎡、251.56㎡、252.45㎡

共占1.47% 【联体别墅】

建筑面积207.19㎡

占2.82%

建筑面积184.97㎡

占0.94%

三、小区配套设施建议

1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。

2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。

3、拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆。

4、每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案)

6小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统；小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、LED滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有VOA点播系统。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部AAA住宅智能化标准实施。

四、环境艺术设计建议

随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。

基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。

五、道路交通设计

结合小区“三轴一环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。

六、绿化景观设计

小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。

主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为主要节点，将各功能空间串为一体，形成空间序列的起、承、转、合。通过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。

“S”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法，将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。

中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。

上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。

第七章 项目开发经营策略及投资估算

根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论新天地花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

一、项目开发经营策略

依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。

1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地340亩，因此必须对地块进行整体规划。

2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万M2，预计总投资约4亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块北部为突破口。其依据有：①地块北面紧靠老城区，交通条件相对较好，宣传也更为方便。②从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。

3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。

①房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。

②项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在****省****市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于新天地花园的品牌，可迅速提升开发公司在****省****市房地产业界的知名度。

5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二、项目投资估算

项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38044万元人民币。

详见表一：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。

1、建设投资

建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。

建设投资估算依据：

（1）整个项目从2004年1月开始，2009年8月底全面完成。（2）各种税费按****省****市目前的取费标准计取。（3）整个项目按中、高水平计算。

1.1土地取得费用

土地取得费用为征地费与批租费契税之和，总计4155万元。1.2前期费用

根据****省****市市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费、审图等前期费用单价为50元/M2，总费用为1557万元。1.3建安工程费用

建安工程费用按683元/ M2计，总计21264万元。见表(三)1.4 招投标、监理、审照、临建费

招投标、监理、审照、临建费,按15.5元/㎡,总计484万元。1.5各种配套规费

根据与****市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/㎡计，包括建筑设施配套费、人防费、墙改费、扶散费、再就业基金，建管费、地方教育附加费、白蚁防治费、预销售证管理费等费用，总费用为1557万元。1.6小区配套费

小区配套费包括:水、电、有限、通讯、智能化、上下水、排污环卫等按90元/ M2，总计2802万元。1.7室外总体费用

室外总体费用包括：道路、绿化、景点费用按50元/ M2计，总计1557万元。

1.8不可预见费

不可预见费以建设工程按30元/M2计取，总费用为934万元。1.9项目管理费

项目管理费按建安工程费用按30元/M2计取，总费用为934万元。2.0销售费用

销售费用为广告费、销售费及相关登记费等，以40元计取，总费用为1245万元。

2、建设期利息

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1557万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表七）。

3、项目总投资

上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计38044万元。详见表一《项目总投资估算表》。

三、项目实施进度安排

整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第一期），整个项目从2004年1月开始，至2009年8月结束，历时近6年，项目实施进度计划详见表四。表四 项目实施进度计划表（年、季度）

实施步骤 2004 2005 2006 2007 2008 2009 工程前期

首期工程

二期工程

三期工程

四、项目投资与筹资计划

按****省****市市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。

为计算方便，报告中预设项目寻求贷款16000万元，分别于2005、2006、2007、2008、2009、2010年投放，具体见表七《项目投资计划和资金筹措表》。

由于项目建设期较长，实际运作中，上一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金。

项目建设期历时6年，从2004年元月至2009年8月底全面完成，在建设期内，投资按年发放。具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。

表七中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：

1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到79。57万元/亩。

2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。

3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。

第八章 项目开发经营状况分析

本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。新天地花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅、车库以及幼儿园、会所等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。

一、项目的价格定位

根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：

多层住宅 1848元/m

2小高层住宅 2465元/m2 别墅 3552元/m2 商铺 5417元/m2

二、项目销售计划

根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。

三、项目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表五、六。

四、项目经营成本结算：

项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：

① 建造成本=（当年建筑面积/项目总建筑面积）×总建筑投资 上述公式仅为近似计算。

②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入1.5%计取。③营业税及附加税合计为销售收入的5.65%。④土地增值税按销售收入1%预征。

⑤财务费用为项目开发经营期间的利息支出。

五、项目利润估算

根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

1、项目全部资金的现金流量表（表八）

2、财务净现值（NPV）与财务内部收益率（IRR）

根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。

其中：

财务净现值（NPV）=22597.8万元

财务内部收益率（IRR）=69.4% 由上述计算可知，项目财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（IRR）=69.4%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。

第九章 项目开发经营风险分析

本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。

一、项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

1、项目经营收入保本点分析

项目经营成本 =38044/(1-5.65%)=40322(万元)，保本点=40322/81897=49.24% 即销售收入达预测收入的49.24%时，项目处于盈亏平衡状态。

2、项目经营成本保本点

项目保本开发经营成本=40322万元，保本点=81897/40322=203% 即项目开发经营成本达到预测成本的203%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。

二、项目敏感性分析

本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

1、项目总投资

由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表（表十）的情况来看，NPV=19631.8万元,项目仍然可行。

2、项目销售收入

在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表(表十一)的情况看，财务净现值下降至17372万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

三、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。

1、市场风险

项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与新天地花园同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从****省****市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对新天地花园同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。

2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。

3、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。

第十章 结论与建议

一、项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

二、项目在经济上具有较强的可行性

项目总建筑面积：31.13万平方米 项目总投资：38044万元 项目财务净现值:22597.8万元 项目财务内部收益率:69.4% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

三、项目具有的突出优势

►新天地花园的潜在需求量大。

►住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。

►项目公司的资金优势。

►项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。

►项目所处地块的发展前景较好。（有在建的盐通高速）

四、项目开发经营风险较小

本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

五、项目实施的难点

本项目实施的难点：

1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；

2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；

3、房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。

六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制

注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；

2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；

7.房地产项目投资可行性报告 篇七

一、我国发展REITs的可行性分析

我国房地产业的持续发展需要大量的资金支持。这样一笔巨资不是国家财政所能承担的, 也不是仅靠银行系统就能解决的, 而专业的房地产开发经营机构毕竟也财力薄弱, 信托机构有能力也有资金参与房地产业的投资, 且这项投资能为信托机构带来十分可观的收益, 他们参与房地产的开发经营是我国市场经济发展的必然结果。

1我国金融信托业的持续发展

(1) 我国已具备初步的信托市场环境

信托的简要含义就是信任委托, 它是以信用为基础, 以财产所有权为前提, 依照一定的目的, 将自己的财产、资金或其它形式的价值代表物委托他人代为管理、营运的经济行为。这种经济行为产生三种当事人:委托人、受托人和受益人, 三者之间就产生了信托关系。因此, 产生所有权、收益权和处置权相分离的客观条件, 同时具有发达的金融市场, 是现代信托生存所依存的社会环境。目前, 我国具有信托业发展的初步的社会环境。

(2) 我国信托业的前景广阔

信托业与银行业、保险业、证券业合称为金融市场的四大支柱。从1999年开始, 中国人民银行对信托业进行了第五次整顿, 此举的目标就是让信托业与银行业、保险业、证券业实行分业经营, 信托业回归“受人之托、代人理财”的本位。从业务范围来看, 信托投资公司能经营所有财产委托业务, 不仅经营范围要比银行、保险公司、证券公司大, 还可以接受银行、保险公司等的委托, 代这些企业经营财产;从功能发挥的市场环境来看, 信托业将涉足各个层次的金融市场。市场体系越完善, 信托产品越丰富, 信托业作用越大, 信托渠道将成为聚集金融资产的主流渠道之一, 信托投资公司以后的实力应当较强。

2我国发展REITs所需的投资主体已初步形成

目前, 我国个人或家庭有意投资房地产的为数不少, 如目前在北京、上海、广州等大城市, 一些高档的收益性物业, 如高级公寓、甲级写字楼等, 投资性的买家非常多, 据在北京商务中心区 (CBD) 从事房地产开发的专业人士估计, 投资性买家占到总体买家的30-40%。如何引导这些个人投资者己是一个重要的问题, 因为在目前房地产形势较好的环境下, 问题不会出现, 但这些个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。信托是广大的个人投资者比较信任和看好的一种投资方式, 如很多的房地产资金信托项目一经发出, 就被抢购一空。正因为如此在我国信托业发展REITs, 引导个人投资者, 规范市场行为, 用投资组合的理论分散投资风险, 已是非常必要。其实, 美国的REITs正是为了响应个人投资者对投资房地产的需求应运而生的。

3外资的涌入为我国发展REITs提供了机遇

中国加入WTO, 为REITs的发展带来了机遇。首先, 国内基金管理业、保险业和银行业的规范发展正在快速打造房地产投资信托的买方需求, 它们被允许进入房地产业应该只是一个时间上的问题。其次, 目前境外开始有相当数量的游资己经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场, 在这个时候地推出房地产投资信托应该是明智之举。与此同时, 越来越多的房地产发展商已经意识到按照原有商业模式发展的局限性, 正在迫切地寻求商业模式上的突破与创新。

二、我国房地产投资信托基金 (RE-ITs) 的运作模式选择

1我国REITs的管理与组织形式

(1) 我国REITs模式选择的依据

根据国外经验, 我们发现, 发展REITs产品主要有信托型、公司型和基金型三种路径。下面根据我国现有法律制度和经济环境, 对我国REITs的运作模式进行选择。

i.公司型与契约型的比较

根据目前的法律, 已经设立的证券投资基金, 不管是开放式还是封闭式, 都是契约型。显然, 倾向于成立契约型基金的目的主要是为了规避我国现行的《公司法》和《税法》的管制, 以绕开很多具有争议性的问题, 如纳税问题、投资人监督问题等, 而且有《信托法》可作为法律依据。另外, 2005年6月香港证监会发布修订的《房地产投资信托基金守则》后, 内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市被允许。因此, 在目前阶段成立房地产投资信托基金可以采用契约型。

ii.开放式与封闭式的比较

房地产投资是一种长期投资, RE-ITs更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的。因此它根本不同于证券投资基金。证券一般是有公共交易市场的, 每天都在交易, 有不同的报价, 因此, 为每一种证券每天做出估价是比较容易的。但房地产不同, 对其估价是一个系统工程, 不可能每天对其进行估价。因此, 以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的, 不管是契约型还是公司型, 都应该是封闭式基金, 但可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

2中国企业发行REITs的相关分析

(1) 中国发展REITs的相关有利因素

i.中国政府的倾向

从政府的角度来讲, 大量民间资本形成的“炒房团”对中国房地产行业的发展显然不利, 因而如何引导个人投资者是一个重要的问题。但由于个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 且集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。为广大中小投资者提供进行房地产投资的机会, 使对房地产的投资不再是大财团的专利, 同时也使一些单个投资者很难承担的建设项目, 能够获得足够资金而得以实施。但是由于房地产的单笔投资相当巨大, 远远超出了一般个人投资者的承受范围, 且房地产属于中长期投资, 流动性较差, 因此阻碍了投资者的投资需求。所以在国内发展REITs, 可以进一步规范房地产市场和房地产投资, 扶持房地产业健康发展。

ii.国际市场的影响

美国美联储加息使美国的REITs市场的强劲增长势头大幅放缓, 香港市场也受到了一定影响。首先要正确理解海外REITs的调整。这是美国市场作为一个成熟市场的正常调整行为, 并不意味着美国房地产市场泡沫破灭, 而是用利率手段进行的合理挤压, 也绝不会出现1999年纳斯达克指数从5000多点降至1000多点而数年徘徊的历史;其次, 海外REITs步入调整下行对中国的房地产市场是利好。如果不是资本管制, 海外基金还会大量流向中国房地产市场。因为利率的调整, 美国不动产的投资回报率越来越满足不了REITs的回报要求。而这些流量巨大的资金必须要追逐回报率高的市场。而目前全球范围内, 这个市场就在中国。一方面中国的REITs为零;另一方面中国的房地产投资机会多;第三, 中国零售业刚刚对外开放, 经济持续增长的热度不减, 不动产的投资回报与经营回报都十分可期, 是海外REITs的最佳港湾。

(2) 海外发行REITs的有关问题

在多元化房地产金融体系尚未成熟之时, 无论是夹层融资, 还是REITs, 都是一种值得尝试的方式。海外发行REITs面临着很多道关卡。首先, 发行REITs对开发商的物业规模要求较高, 一般要求是至少要整合有4-5个物业;其次, 对于发行REITs的地产商而言, 拥有已能够产生稳定租金回报的成熟物业是到香港上市融资的前提。同时, 在成立一个REITs的过程中, 内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下, 这实际上就是外资购买内地物业, 需要付出营业税、契税, 还有各种中介机构的估价等服务费, 代价很高, 存在较大商业风险。另外, 建设部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 (171号文件) 。该意见针对当前房地产市场的新情况, 进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。该意见提出, 外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资, 投资项目总额超过1000万美金的, 公司注册资本金不得低于投资总额地50%;没有付清企业注册资本金, 未取得土地使用证的, 开发项目自有资金不足的, 均不予批准企业的外汇贷款结汇, 且不得承诺任何一方的固定回报。上述条款都对REITs的海外上市构成了严格的限制, 甚至可以认为短期内跨境REITs的运作不得不暂时搁置。

8.房地产项目投资可行性报告 篇八

【关键词】高速公路；收费；装置；专利

一、总论

随着社会的发展和高速公路联网后网络的扩大，部分车主利用我们管理和技术上的缺陷，想方设法偷逃高速公路通行费。大多省份高速公路都实行了联网收费，这就促使单次逃费金额越来越大，车辆单次逃费金额可高达上千元。在高额利益的诱惑下，偷逃通行费的行为也是越演越烈。经分析，偷逃通行费大致可以分为四类：1、利用IC卡逃费，2、通过分离车头、车厢逃费，3、改变行驶路线逃费，4、利用假证、假牌逃费。其中第3、4类逃费方法相对容易控制些，只需加强相关的管理即可。第1、2类则非常难于控制，主要是因为偷逃费用者可采取的方法多种多样，诸如轻重车辆互换IC卡、统一车辆倒卡、换卡、换牌、与入口收费员串通多领卡、车头车厢分离二次领卡等等，可谓是防不胜防。究其原因，问题与矛盾都集中在一张通行卡上，也就是说我们现行的IC卡收费方法存在许多难于弥补的漏洞，以致让偷逃费用者有机可乘。

因此，本实用新型提供了一种无需发卡且又能达到现行发卡收费的高速公路收费装置及方法，让通行费偷逃者无机可乘。

二、专利项目简介

本实用新型专利“一种防止偷逃通行费的高速公路无卡收费装置”（专利号：ZL201320853039.9），同样的发明创造已同日申请发明专利，且已进入实审阶段。

本实用新型提供一种防止偷逃通行费的高速公路无卡收费装置（以下简称：高速公路无卡收费装置），包括：收费站入口喷码装置、收费站出口读码装置，用于替换现行收费过程中发放、回收通行卡的收费装置，可有效防止利用通行卡偷逃通行费的行为发生，同时大幅降低收费成本，与现行收费管理系统容易对接，便于安装，成本低廉。同时大幅提高工作效率减少收费工作的人力、物力的投入。

三、技术可行性

“高速公路无卡收费装置”包括收费站入口喷码装置、收费站出口读码装置。

所述收费站入口喷码装置结构如图1所示：

包括信息码生成装置、收费站入口定位装置、自动机械手臂、自动喷码及数码扫描读取一体装置；所述信息码生成装置，与现有收费管理系统连接，用于将收费管理系统采集的需要录入现行使用的通行卡的数据信息转变生产条形码、二维码等信息码；所述收费站入口定位装置安装在自动机械手臂上，与收费管理系统连接，通过获取进入收费站入口的车辆信息，扫描定位车辆位置，然后在车辆车身上选择并定位需要喷涂信息码的位置；所述自动机械手臂安装在滑轨上，与收费站入口定位装置、自动喷码及数码扫描读取一体装置和收费管理系统连接，通过获取定位装置的定位信息，将连接在自动机械手臂上的自动喷码及数码扫描读取一体装置输送到需要喷涂信息码的位置；所述自动喷码及数码扫描读取一体装置安装在自动机械手臂上，与信息码生成裝置连接和收费管理系统，用于将信息码喷涂在通过收费站入口定位装置定位好的车身上，同时读取验证信息码喷涂是否成功。

所述收费站出口读码装置结构如图2所示：

包括收费站出口定位装置、自动机械手臂、自动读码及洗码一体装置；所述收费站出口定位装置，安装在自动机机械手臂上，与收费管理系统连接，通过获取进入收费站出口的车辆信息，大致定位车辆位置，然后扫描车身上的信息码，精确定位信息码所在位置；所述自动机械手臂，安装在滑轨上，与收费站出口定位装置连接、自动读码及洗码一体装置和收费管理系统连接，通过获取定位装置的定位信息，将连接在自动机械手臂上的自动读码及洗码一体装置输送到信息码所在位置；所述自动读码及洗码一体装置，安装在自动机械手臂上，与收费管理系统连接，读取车身上的信息码信息后，将车辆信息发送至收费管理系统中，为收费提供依据，当收费确认成功后，自动读码及洗码一体装置自动启动洗码程序，对车身上的信息码进行清洗，清洗完毕后，再次启动读码程序，验证信息码是否清洗干净，确认后，发送信息至收费管理系统，触发电子栏杆升降程序，自动抬杠放行车辆。

上述装置，涉及自动定位、智能机械手臂、喷绘、信息码生成及扫描等技术的运用，都是成熟技术。“高速公路无卡收费装置”就是对这些高新技术的整合应用，不存在技术问题。其中难点在于所生成的信息码须具有防伪功能，以避免信息码被复制到其它车辆上，从而达到换卡、到卡的目的。信息码的一大特性就是可以任意复制，针对此问题，近年来，国内外也做过很多研究，目前较为成熟的是研究方向一是将信息码制作成隐形的，只有再特殊光照下，如红外激光照射下才能显现，以此有效防止信息码被复制；二是模拟昆虫身上炫目光彩的蝴蝶翼印刷技术。荧光染料的独特之处是如果在某物质里掺入了该种染料，物质的PH值、粘度等属性将改变染料现形所需波长，造假者必须将物质造得一模一样才能通过防伪。

上述防伪技术是较为高端的，目标应该是应用在货币、票据和名贵烟酒等被假李逵横行霸道的领域内，使用成本也是比较高的。分析本实用新型的实际应用环境，在以上技术不能平民化之前，通过采用以下方法也是基本可以满足使用需求了。第一步，生产的信息码应该是加密的，就如目前使用较为广泛的火车票上的二维码，虽然可见，可扫描，但普通设备扫描出来的只是一串数字。这就避免了通过扫描喷涂在车辆上的信息码获取信息后生成同样的信息码；第二步，使用的涂料应是特殊的，隐形油墨目前在国内市场已经应用很普遍，可以借鉴。使用隐形油墨不仅可以避免简单的拍照复制信息码，同时可以防止当信息码喷涂在车辆前挡风玻璃时（分析本实用新型，挡风玻璃是最为理想的喷涂位置），信息码影响行车视线，一举两得；第三步，使用的油墨应有独特的配方，且对配方数据加以保密。本发明最后一步装置是对喷涂的信息码进行清洗，有了独特的配方，才便于配置独特的清洗液，也才可以快速的清洗信息码。这也为信息码的防伪增加了一层保护，因为不是专用的油墨喷涂的信息码，使用专门的清洗液是清洗不掉的。这些要求，一般的油墨生产商都是容易满足的。

综上，本实用新型如投入运用，技术上是可行的，不存在技术问题。

四、市场分析

全国公路收费站，据不完全统计有8万多个，平均每个收费按三条收费通道计算，共有24万个收费通道，每个通道投入以10万元计，全国共有240亿元的市场空间。最为重要的是，投入使用本专利产品后，每年的设备维护，易损设备更换（如打印、清洗等设备）及耗材（如油墨、清洗液等）都具有非常可观的市場前景。

五、社会效益分析

实施本实用新型装置，具有以下有益效果：

1、因为不再使用通行卡，通行费偷逃者不再可能利用通行卡技术管理漏洞偷逃通行费；

2、在货车车头车身都进行喷码，可有效防止通行费偷逃者采用分离车头、车身的方法偷逃通行费；

3、自动化程度高，减少人工操作失误；

4、可减除收费站入口车道当值工作人员，每车道可减少4名工作人员，大幅降低收费成本；

5、可减少收费站入口车道部分设施，如收费岗亭、工作台椅、空调等，节省运营费用；

6、减除通行卡制作成本；

7、减除通行卡清点交接工作、缩短交接班时间，提高效率；

8、与现行收费管理系统对接容易，改造更新难度不大，成本低廉。

六、项目的风险及投资分析

（一）风险分析

除天灾人祸外，可以说还没有发现有什么风险。

1、因为市场没有这种产品而且又急需这种产品，所以它不愁销路；

2、因为是专利项目，它受专利的保护，并且没有与其相匹敌的同类产品，所以它不存在竞争、降价等的问题；

3、本实用新型涉及自动定位、智能机械手臂、喷绘、信息码生成及扫描等技术的运用，都是成熟技术。“高速公路无卡收费装置”就是对这些高新技术的整合应用，不存在技术问题。

4、原材料容易购买；

5、用电量不是太大，能源的问题容易解决；

6、原材料不是易燃易爆物品，安全系数大；

7、无污染，不存在环保问题。

（二）投资分析

本实用新型涉及自动定位、智能机械手臂、喷绘、信息码生成及扫描等技术的运用，都是成熟技术，“高速公路无卡收费装置”就是对这些高新技术的整合应用。这也就说明，真正需要将本项目投入生产应用时，以上设备都可以通过与相关厂商协商定制即可，而作为项目实施者，需要的仅仅是组织人员开发编制一套配套的应用程序将上述装置与现有的收费管理系统进行有机的整合，所需的投入多则100万，少则可以忽略不计。

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