房地产前期规划方案

房地产前期规划方案（共8篇）（共8篇）

1.房地产前期规划方案 篇一

商业地产前期策划与建筑规划设计培训班与培训视频---

讲义

【商业地产前期策划与建筑规划设计培训班与培训视频讲师介绍】

余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理营销管理方向研究生进修班。主编出版了80多本实操型房地产专业书籍。常年担任国内数家知名房地产开发企业的高级顾问，与业内众多房地产相关企业的建立了友好的信息互动关系，对中国楼市的走向有精准的判断。

【商业地产前期策划与建筑规划设计培训班与培训视频背景】

随着国家对房价过高、上涨过快的一二线城市进行住房限购政策以来，原来做住宅开发的不少房地产开发商纷纷转向开发商业地产，各地政府也适时成功推出了很多商业用地。全国商业地产项目立项开工增加，开发呈现出火热的态势。

但是商业地产人才的培养和队伍的壮大需要一段较长时期的工作过程。由此造成了目前商业地产人才的缺乏，特别是商业地产项目策划定位、商业规划、招商策划和建筑规划设计等人才的缺乏。相关专业人才需要进一步完善自身的知识体系，掌握更有效的规律武器，了解更先进的项目操作方法和要诀，以迅速投入到商业地产的开发运营流程中。

由于商业地产开发比住宅地产开发的资金量大、回款方式更加多样化、回报周期更长、风险更大、盈利更难、专业技术要求更高，商业地产的前期市场定位和规划设计需要更加市场化、精细化。

当商业地产一哄而上的时候，如何把握好购物中心、城市综合体、商业街、社区商业等各种类型商业地产开发的要诀，把项目的地址选好、规模确定好，把商业项目定位好，把业态业种组合好，把人员动线设计好，把主力商家招商好，把规划设计做好，最终使项目符合市场需求和商业地产规划设计规律，成功规避风险并顺利运营，以获取高额利润，是本次课程将要为学员解决的重点问题！

【商业地产前期策划与建筑规划设计培训班与培训视频课程内容】

一、商业地产的开发要诀总论

★什么是商业地产最正确的概念，商业地产有什么具体开发类型？

★住宅开发商如何成功进军商业地产？

★如何确定商业地产开发项目的规模体量，有什么具体量化标准？

▲如何判断选择商业地产的地址？

★如何正确认识商业地产的本质以把握正确的商业地产开发方向？

▲了解商业地产开发经营的五个利益相关者及商业地产经营管理具体的权益关系。▲认识商业地产的租售模式及其特点以正确制订企业的发展战略。

▲了解商业地产发展的阶段以及我国和西方发达国家的商业地产的发展现状。★商业地产开发商需要倚仗什么样的专业机构，如何选择？

▲商业地产开发融资的基本步骤是怎样的？

★什么是商业规划，为什么说商业规划决定商业地产的成败？

▲商业规划与建筑规划设计是什么关系，为什么商业规划要在建筑规划设计之前？

二、商业地产项目的市场调研要诀

★商业地产项目市场调研有什么先进的经验可供借鉴？

★了解商业地产项目市场调研的基本步骤、主要内容并掌握商业地产市场调研的四大决胜方法。

▲结合案例讲解如何对城市商业环境进行有效的调查分析，有什么分析内容和分析思路？ ★什么是商圈，商圈该如何划分？商圈分析要考虑什么主要因素？

▲结合案例讲解如何对商业地产所在区域商圈进行调查分析，有什么调查内容和统计分析思路？

▲结合案例讲解如何对商业地产项目所在区域经营商家进行调查分析？

★商业地产项目所在区域消费者调研的重点是什么，消费者调研有什么方法和捷径可供使用？

★如何设计消费者的问卷，并根据问卷调查结果作统计分析并发现消费者的需求？ ▲商业地产项目竞争商业项目调查的内容和重点是什么，又该有什么样的分析思路？

三、商业地产项目的全方位定位要诀

★结合实际商业项目讲解商业地产项目定位最重要的12个原则

▲明晰商业地产项目定位的内容和重要性

★结合实际商业项目独一讲解商业地产项目的功能定位、主题定位、形象定位、档次定位、目标客户群定位、商圈定位的概念、内容、方法和要诀。

★什么是商业地产项目的经营模式定位？有什么考虑要点？有哪些常见和新型的商业经营模式？

▲商业地产项目每层价格定位有什么量化规律？

四、商业地产业态业种的类型特点、选择定位与分布组合规划要诀

★明确掌握商业业态、业种、品类的概念、区别和类型。

▲百货店、超市、专卖店、专业店、便利店等五种典型商业业态在商品结构、商圈选择、目标顾客上各有什么区别和特点？

★详细讲解百货店、超市、专卖店、专业店、餐饮店、折扣店、亭式摊位、仓储商店和自动售货机等业态的概念、特点与要求。

▲掌握商业地产业态定位的概念，明确业态定位的9个注意要点。

★位处不同区域的商业项目在进行业态选择时有什么实用的要诀？

▲商业项目都有哪些主体业种与辅助业种可供项目定位招商挑选？

▲商业项目主体业种都有哪些常见的零售商品种类和专业店可供项目定位招商挑选？

▲餐饮、娱乐服务类和辅助商业服务类业种都有哪些常见的专业店可供项目定位招商挑选？ ★业态规划的概念？什么是业种业态组合分布规划？

★讲解商业地产规划定位最核心的内容——业态规划的39个注意要点和要诀。

★商业地产项目如何正确进行楼层的业态规划？有什么可供拿来即用的要诀？

▲举例讲解购物中心业态规划定位的流程、方法、思路和规律。

五、商业地产主力店定位招商与20类主力商家的选址及其建筑规划要求

▲为何主力店定位对商业地产项目的开发运营很重要？讲述则忽视主力店的失败案例。★如何进行主力店业态规划，讲述主力店业态规划13个要诀，认识主力店的6类主要类型。

▲为什么说主力店对商业项目的整体效益是把双刃剑？

▲主力店及次主力店的招商需要通过多少个步骤？

▲主力店对商业项目的建筑设施设备可能提出的哪15个要求？

★讲述铜锣湾等四种百货店的选址和建筑规划的要求。

★讲述沃尔玛等五种超市的选址和建筑规划的要求。

★讲述3C家电、影院、KTV、图书音像城、品牌便利店、康体健身馆、经济酒店的选址和建筑规划的要求。

★讲述百安居建材卖场的选址和建筑规划的要求。

★讲述迪卡侬体育用品专业卖场的选址和建筑规划的要求。

★讲述多种大型餐饮店、中小型餐饮店、普通餐厅、连锁快餐店的选址和建筑规划的要求。★讲述肯德基等西式快餐店的选址和建筑规划的要求。

★讲述西点、面包房、咖啡馆、茶坊、面馆的选址和建筑规划的要求。

★讲述临街品牌专卖店的选址和建筑规划的要求。

六、商业地产人员流动线设计暨交通规划要诀

★什么是人员动线？良好人员动线设计有什么重要作用？

★如何利用主力店规划引导客流？

★如何利用餐饮娱乐业态引导客流？

★如何利用出入口引导客流？

★如何利用中庭引导客流？

★主通道和次通道的宽度设计有什么要诀？

★有什么通道的形式？通道的形式设计有什么要诀？

★水平动线设计还有什么其他要诀？

★垂直人员动线设计包括什么内容？有什么要求？

★讲述扶梯设计的18个实用要诀。

★讲述电梯设计的10个实用要诀。

★商业地产项目外部交通规划有什么要诀？

★如何确定停车场的规模？

★停车场出入口设置有什么要诀？如何合理规划停车体系？

★讲述人员动线设计的其他16个要诀。

七、商业地产建筑规划设计与配套设施设备和装修装饰设计要诀

▲介绍商业地产设计的五种主要设计内容。

▲讲述商业地产规划设计方案在政府审批时的注意点。

★讲述商业地产规划设计应把握的7大方向和14个最具实用价值的商业地产规划设计经验心得。

★商业地产规划设计有什么走向成功的规律？

★商业地产规划设计有什么应注意的细节？

★商业地产项目外立面设计有什么成功秘诀？讲述商业地产外立面设计的21个要诀。★商业地产项目室外广场设计有什么成功秘诀？讲述商业地产室外广场的24个要诀。★详细讲述商业地产项目入口及大厅设计、中庭设计的规律与要诀。

▲什么是共享空间，共享空间设计有什么要诀？

★如何有效进行商场平面布局设计？讲述平面布局设计的12个要诀。

★如何有效进行商场的商铺分割？商铺划分有什么原则，其划分步骤和顺序如何？

★如何确定的商铺实用率？

★商铺面积分割有什么要诀？

★如何确定商铺进深与开间比？

★讲述商场广告位设计应该遵循的14个要诀。

★如何进行商场的导向系统设计？

★如何进行商场灯光照明设计？讲述商场灯光照明设计的17个要诀。

★商场整体环境景观设计有什么要诀？

★讲述商业步行空间环境景观设计的8个要诀。

▲讲述商场14种配套设施的设置要诀。

▲讲述中央空调系统、卫生间节能系统、商场智能化系统、供电计量设备的配置要诀。▲讲述商店装修设计的14个要诀。

★详细全面地讲解分析《万达广场商业综合体的设计建造标准与预算》，分高标准、正常标准和低成本三种建造档次标准，分别对该综合体的建筑和结构、内部装修、环境景观、给排水及燃气、暖通、强电、弱电等工程提供模版式的设计建造标准与预算价格，非常有参考价值。

八、商业街、社区商业和专业市场的开发与设计要诀

★由一家开发商主导开发建设的商业街有什么重要的开发要诀？

★从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述商业街在建筑设计、景观设计、装饰设计、配套设计和景观设计等方面的50个实用经验要诀。

★社区商业开发有什么具体形式？社区商业的租售模式该如何选择？

★社区商业的规模该如何确定？

★如何正确选择社区商业的业种和业态？

★从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述社区商业的建筑设计要诀。

▲以金地上海某社区的商业配套规划设计建议报告为例，讲述社区商业的正确策划思路和方法。

★简单讲述专业市场的开发和规划要诀。

九、购物中心的开发与设计要诀

★什么是真正的购物中心？购物中心有什么功能、类型、发展趋势？

★购物中心能满足人们的什么需求？购物中心建筑的特点，购物中心业态组合有什么要点？ ★购物中心的正确开发理念。

▲不同开发主体开发的购物中心有什么区别？

▲讲述购物中心的开发的4个阶段。

▲从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述购物中心设计的20个要诀。

▲以山东某十万平方米的购物中心为例，从经营商家的要求和业种业态的特点出发进行购物中心的业态规划，并考虑物业产权、收益方式、目标客层等方面进行分析定位。

十、城市综合体的开发与设计要诀

▲讲述城市综合体的概念，分析万达广场城市综合体的特点。

▲城市综合体有什么选址标准？

▲城市综合体有什么重要特征？

★从投资商投资回报和风险控制的角度出发，讲述商场、办公楼、公寓、酒店四大功能物业如何正确组合？其正确的开发顺序如何？每类功能物业在城市综合体中的地位和规模控制

如何？如何正确分区？

★三四线中小城市开发综合体有什么要诀？

▲城市综合体规划设计有什么要诀？

★以上海合生广场城市综合体项目的设计任务书为例，讲述写字楼、酒店和商业三大功能物业组合的城市综合体在考虑经济性和物业高实用率时，如何对项目的总体规划、建筑设计、结构与机电系统设计和设计成果等方面提出具体实用的要求，是城市综合体开发策划设计不可多得的经典教案。

本课程会讲到的商业地产项目有：上海新天地、万达宁波购物中心、沃尔玛、广州天河城、广州岗顶天河广场、北京王府井、北京国贸商城、广州维多利亚广场、天津劝业场、北京马奈草地、广东东莞购物中心、深圳老东门步行商业街、上海吴江路、上海南京路、深圳华强北、成都西蜀廊桥、广州正佳广场、深圳东门茂业百货、上海港汇、上海中信泰富、恒隆广场、广州城市商业布局、香港又一城、上海正大广场、香港郎豪坊购物中心、深圳万象城、广州中华广场、华南Mall、香港太古广场、日本商业、北京新光天地、武汉群光广场、东莞虎门富民服装大楼、上海百联世茂广场、北京太平洋百货、北京西单中友百货。

【商业地产前期策划与建筑规划设计培训班与培训视频课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

【商业地产前期策划与建筑规划设计培训班与培训视频学习收获】

为了增加授课的内容，尽量讲满两天并保持较快的速度，余源鹏老师将平时4天才能讲授好的课程集中录像为16课时，其授课内容超过20万字，是国内其他2天课程班所无法比拟的！

您相当于花一次的培训费获得两次的培训课程，用两天的时间掌握余源鹏老师及团队耗资几十万的研究成果以及商业地产开发策划和规划设计要诀800个。学员白天观看余源鹏老师讲课录像16课时，余源鹏老师亲自到场，有问题可写纸条向老师提问。

■学员能眀晰商业地产的概念和分类，明确有关业种、业态、商圈、定位、规划等概念和类别。

■学员能从广州天河城、深圳万象城、上海新天地、北京新光天地等数十个商业项目的讲解中获得必要的灵感，利于策划、创作和决策，掌握商业项目开发成功的核心秘笈。

■学员能从万达、合生、金地等公司的珍贵实操案例和资料中获取工作的绝对宝贵的实用工

具。

■决策者能对商业地产开发在规模、选址、经营模式、业态规划、建筑设计等进行正确决策，有效进行风险控制，规避投资风险，获得更大的成功规律和信心。

■学员能独立做好商业项目的前期定位、动线设计和前期商业规划，规避商业地产的开发运营风险。

■策划人员能独立进行商业地产项目的市场调研、全面定位、业态规划、动线设计等前期策划和中后期调整策划。

■招商人员能便捷、准确地锁定项目的主力店和主力商家，了解其选址及建筑规划要求，成功开展预招商工作并调整项目的规划设计，提升主力店签约谈判能力。

■开发企业的工程、研发、设计管理人员能独立、完整、明确、详细地编制出《设计任务书》。■财务人员、概预算人员和可行性研究分析人员能独立作出商业地产项目准确的成本预算。■规划设计师、建筑设计师、景观设计师、机电设计师、暖通和给排水设计师能为开发商设计出符合市场规律的，具有经济性、美观性、实用性、先进性和高赢利性的设计方案、材料和图纸。

【商业地产前期策划与建筑规划设计培训班与培训视频特点】

案例性：课程将经验要诀与实际正在运营的数十个成功或失败的项目进行结合讲解 系统性：课程秉承余源鹏老师编写图书的系统性和条理性强的特点，信息量非常大 实操性：课程所讲内容乃是国内数十位商业地产高层人士实操经验的结晶实用性强 规律性：每个项目的具体情况虽不同，但只要掌握必要的规律和要诀便可攻城略地 超值性：本课程由余老师亲自录像授课，课程内容丰富紧凑且赠送资料超值，性价比高

资料参考：

智地网；

智地网【 余源鹏房地产大讲堂】；

智地网【商业地产培训课程】；

2.房地产前期规划方案 篇二

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。

1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的

房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。

做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。

2 房地产前期策划的原理

房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。

2.1 所属地段

房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。

2.2 开发时机

房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。

2.3 市场定位

房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品

2.4 品牌效应

房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。

3 地产前期策划的流程及内容

3.1 房地产前期策划流程

房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。

3.2 房地产前期策划的内容

3.2.1 取得建设用地

在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。

3.2.2 市场调研

房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。

3.2.3项目定位

在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。

3.2.4投资分析

对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。

3.2.5产品设计

房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。

近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。

摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产,前期策划,流程

参考文献

[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .

[2]华彦, 刘军.房地产项目前期策划工作浅析[J].建筑工程, 2015 (02) .

[3]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材, 2015.

3.房地产规划设计方案五诫 篇三

一个项目”的情形。第一园林网（http://）究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业才能，“天下设计一大抄”，平淡浅薄，应付塞责，做出低下程度的作品；另一种是开发商自认为是，专断专横，听不进专业看法，完整不尊敬设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目不成功，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个计划设计计划的好坏，在很大水平上决议着一个项目标成败命运。那么，我们怎样去审视一个计划设计计划？评价剖析一个计划设计计划，动身点是什么？依据我们的实践经验，对计划设计计划的评价剖析应当把握五条基础原则。

一、计划设计必需以人为本，以住户的生活舒适便利为本。这应当是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必需对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多计划设计在简略潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计计划中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三保持，这个计划终于做了修正，把车辆入口改为另一个处所，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“计划计划无小事”，一个细节留下麻烦，住户会埋怨一辈子。这种细节就显示出设计师完整没有从用户的便利舒适角度斟酌问题，只是简略地从平面布局的美学后果动身做设计，犯了一条大忌。

二、计划设计必需符合项目定位，不要偏离定位去寻求不切合实际的东西。项目定位是一个项目标基本大纲，框定了计划设计的方向，背离定位就会做出完整不能用的计划。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，安排了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完全的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完整是顶级豪宅的景观设计！粗略盘算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得恐怖，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典典范子。

三、计划设计应当充足斟酌将来物业管理的便利。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个主要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计计划是不斟酌物业管理的，而现在谋划项目时就必需提前斟酌物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的计划计划是上海一家有名设计院供给的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简略：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接观赏湖光水色。但是他没有斟酌到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全部业主共享的，那些住在多层、小高层的业重要去湖边漫步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才干达到湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纭来去的干扰，个人隐私无法得到有效维护。后来调剂了计划计划，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全维护工作都以桥为界，相对容易一些。

四、计划设计在条件允许的前提下，应当尽量斟酌项目营销的便利。营销在计划设计

上有两个基础请求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比拟一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计计划并未斟酌到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只斟酌居住和施工的便利。后来我们提出“先做卖相”的观点，保持请求项目开盘时必需完成一个美丽的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个安排优美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商依照我们的请求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目标都是为了营销的须要。开发商只有完成销售才干实现利润，因此不得不请求设计计划工作也为营销服务。

五、计划设计除了遵守专业规范以及技巧要点之外，还应尽量斟酌中国传统建筑景观学说的基础禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技巧要点都是规定逝世的，只能在这些前提下做计划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大懂得，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘计划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基础禁忌，都是只要稍加注意，就可以完整避免的，症结在于设计师必需理解这些基础禁忌。

业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期谋划。”这个前期谋划中，所有关于项目定位，目的花费群定位、价钱定位、营销概念定位等等主要的理念，其实全都在计划设计计划里体现出来。开发商的投资，谋划公司的血汗，也都凝集在计划设计计划中。所以在计划设计方面精益求精，是保证项目胜利的必备前提。许多项目在计划设计上费了两三年的工夫，最后一举胜利，绝对不是偶然的。

本文来源：第一园林网

4.房地产前期策划合同 篇四

（一）具体服务范围：第一部分：整体策划——

1、vi 设计（logo/色值/标准/应用规范/中英文规范/排字组合/立体雕塑效果）

2、阶段策划推广方案

3、深度市场调研报告

4、销售执行建议方案第二部分：售楼处包装——

1、接待台背板

2、logo 墙

3、资料架

4、玻璃窗吊帘式旗幅

5、顶部挂旗

6、北墙展板

7、门牌门条

8、玻璃贴

29、室外指示牌设计

10、售楼处门头设计第三部分：销售道具——

1、大幅海报（折页）

2、户型图

3、楼书

4、名片

5、名牌

6、大号信封

7、纸杯

8、信纸便签纸第四部分：户外广告——

1、擎天柱

2、道旗

3、围档

（二）免费赠送服务范围：露台平面户型图工装建议销控表销售表格业绩表客户签约号卡客户礼品包装第三条 合同总价款及付款方式第四条 广告运作规则1． 为使双方有效沟通、提高工作效率，乙方就甲方委托的项目成立专案小组，并提供专案小组名 单给甲方。乙方只对甲方负责，甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽。2． 甲乙双方共同根据销售情况及甲方营销策略传播策略和思路制定宣传推广的工作计划，确定工 3 作阶段、完成时间。3． 在服务的实施过程中，甲方有权对总体策划方案进行调整，乙方应协助确定并调整。第五条 双方责任及权利

（一）甲方责任及权利1． 甲方对乙方提交的方案有提出修改和调整的权利，设计方案甲方需尊重乙方意见。2． 在甲方支付本合同或分项项目相应的费用后，设计作品之知识产权归甲方所有，并有权要求乙 方及时提供电子文件及样稿。3． 双方合作期间，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料，并应对上述 资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关 的一切责任由甲方负责。4． 甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案和乙方所提交的工作文件及时以书面形式提出修改 意见和建议，甲乙双方达成一致后据此进行修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方可 定稿。5． 甲方应按照本合同的规定及时付款，以保证项目的正常进行。

（二）乙方责任及权利1． 乙方应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务，乙方 应为甲方的相关资料保密。2． 乙方应指定专人组成项目工作小组，经甲方确认后开展工作。3． 乙方应按时完成甲方下达的工作任务，乙方将设计方案交甲方并经甲方负责人签字或以电子邮 件确认后视为该项工作完结。若甲方对该方案提出异议，乙方应于甲方提出后尽快进行组织双 方领导进行讨论、修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方能定稿。4． 乙方应主动提前向甲方索要设计工作中所需的各类资料，并在本合同终止时，将上述资料及时 4 归还甲方。5． 乙方对最终发布广告拥有正文署名权。6． 乙方在经甲方书面同意后可用其设计之作品参与公益、专业、行业或媒介所组织的竞赛评比活 动、出版发表。7． 乙方对未被甲方采用的方案有权收回并作为它用。

8． 乙方应按月向甲方提供合同期间的详细工作计划和时间安排表，并经甲方确认后执行。第六条 违约责任1． 除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违 约责任。2． 非因乙方原因，甲方未能在约定时间内提供乙方设计工作所需的各类资料，或未能在约定时间 内对乙方提出的策略、创意、设计方案签字认可，乙方完成工作时间可相应顺延。3． 由于甲方违约造成本合同不能履行，则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知，该通知自 送达甲方时生效。第七条 转让条款 未经合同另一方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。否则，守约方有权终止本合同并要求违约方支付合同总价款 10的违约金。第八条 合同终止和解除有下列情形之一的，合同权利义务终止：1． 本合同因已按约定履行完毕而自然终止；2． 本合同经各方协商一致而终止；3． 本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因一方擅自转让本合同项下权利义务而终止；

第九条 保密条款1． 未经合同另一方书面同意，任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息（包括但不限于商 5 业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其它信息等）负保密责任，并不得向任何人披露上述资料和信息，但正常履行本合同项下义务的除外。2． 任何一方泄密导致合同另一方遭受损失的，泄密方应按合同总价款的 20向合同其它方支付违 约金，违约金不足以赔偿合同其它方损失的，应按合同其它方的实际损失赔偿。3． 本保密条款具有独立性，不受本合同的终止或解除的影响。

第十条 不可抗力条款 由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其它方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其它方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。第十一条 解决争议的办法 凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，任何一方均可向呼和浩特市地方人民法院提起诉讼。

第十二条 其它 1． 本合同在甲、乙双方签署后即生效，双方履行完本合同的职责后，本合同即自行终止。

2． 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为附件，补充协议与本合同具有同等效力。

3． 本合同一式 份，甲乙双方各执 份，每份均具同等法律效力。

5.房地产前期工作流程 篇五

与原土地产权单位签订土地协议→找设计单位作规划图→由开拓设计院作空规图等上会通过→用地室出计条件→找吴局卢签字到行政办盖章→送土地局大厅主任处→由她连系641辖区土管所到现场指界→由开发商接641人到现场进行勘界→缴费取报告→送土地局大厅主任处→交纪要室议稿领导签字→报市政府537纪要室→由纪要室报候秘书处502室→由秘书报赵市长审批→502室候秘书起草文件→办公室主任审批→报赵市长审批→由502室候秘书将文件送打字室出红头文件→报537纪要室盖章登记→报土地局挂牌→缴纳保证金→15个工作日摘牌→签土地确认书→签订出让合同→缴纳土地出让金→缴纳契税边区土管所→办理土地证初视登记填登记表→（其中准备勘界报告、用地蓝线、组织机构代码证、营业执照到相邻单位盖章→辖区所长签字盖章→由辖区相关人员将资料报土地局地基科→审查资料报张局马局签字后→报大厅布鲁格打证→同时作相细规划上会通过出公示图→交公示费→制作公示牌→找执法办现场张贴公示期限1个月→拍照→法制科出公示意见→审查室吴科长核对出审查意见单→找领导签字→张市长签字→同时制作立面效果图上局委会、市、州城建会→通过后审查室吴科长核对安排出审查意见单→找领导签字找领导签字→张市长签字→张市长签字同时准备资料→(其中立项申请、土地

证、用地证、平规划图、资金证明、红线图、资质证书、营业执照、组织机代码证、法人身份证)→到州发改委办理立项时间15个工作日→打印办用地规划证申请报告→到行政大厅进件→找规划局刘局长签字→准备相关资料(其中有土地证、用地蓝线、区位图勘界报告)规划局用地室找白姐或杨工时间7天→接经办人到看现场查看→由规划局经办人给市政府打申请报告→用地科科长签字→找局长签字→信息室出红头文件→由建设单位经办人送市政府纪要室→在由纪要室经办人转514秘书室李→由李秘书送张市长办公室签字→签好字转514室李秘书起草文件→转主任办公529室→审阅签字→转514秘书室→由李秘书送张市长签字→由李秘书送打字室→出选址意见书→纪要室盖章时间20多天→将选址送规划用地室→送州经委行政大厅纪委备案→由纪委给规划局出函→送规划用地室→用地室经办人起草给州建设局文件→找规划用地室科长签字→规划局局长签字→到信息室打印红头文件→7楼主任室盖章→准备资料(其中有选址、蓝线图、区位图、平面规划图和审查意见土地证复印先送大厅进件→送建设局城建规划室时间15个工作日→由规划室经办人转科长任力→由科长转张局长签字→转规划资料室起草文件→报高局长签字→出红头文件盖章→交费每平方按85元→送行政大厅取件→送规划局用地室→由经办人起草红头文件→局长签字→信息室打红头文件和用地

证→七楼行政室盖章→行政大厅登记取证→打建筑蓝线申请报告大厅进件→准备资料(其中有立项批复、用地证、填写工程规划申请、用地蓝线、平面规划及审查意见意单及立面效果原件2份、勘界报告2份)→到建设室找高磊科长审查资料由他安排→建设室找张晶或佳佳等→测绘院开交费单→财务室交费→画建筑蓝线和下函→找设计院进行图纸设计时间约1个月→准备平面、立面、割面图→到建设审查室审图盖章→建设室画红线→测绘院账务室交红线费→由建设室经办人出配套费交费单（面积×900×3﹪）→规划局账务室开交配套费进帐单→由建设单位经办人到豪景大厦农行非税窗口交费→将进帐单交规划局帐务室→办理工程规划许可证→批后办开放线单→交费放线（每栋楼1300元）→接测绘院放线→给各地下管网相连单位发工作联系单→开现场会→基础验线→＋－○验线→找测绘公司着面积预测→出放线验线单→送批后办验线、定线、核准单→准备办理物价价格批复(其中需要资料中介代收费用合同、平面图、户型图、燃气合同、说明、回访记录、收费证复印件和其它资料)→同时准备办理收费许可证的资料→（营业执照、资质证书、施工证、工程规划证、用地证、申请报告和其它资料）→送市发改委办证室15个工作日→由市发改委经办人开进单→到豪景大厦农行交费→取收费证→将收费证和复印件送物价局→交明码标价书1户1本→交物价公示牌费用

→盖章取证→施工到三层找中介测绘公司房产局陈工测面积→出测绘报告→准备资料民政局办理小区命名权→（1、填写尔勒市地名命名申请表二份、2、经规划部门批准的规划图一份、3、申请报告（应说明其地理位置、占地面积、总建筑面积、绿地率、幢户数、建筑规模、共开发几期，每期的建筑面积、幢户数、开工竣工时间、拟定名称及命名理由含义）

4、立项批文

5、《土地使用证》或《建设用地批准书》一份（复印件）

6、《建筑工程规划许可证》一份（复印件）

7、规划红线图一份（复印件）

8、楼的明细表→街道办事处盖章签字→报市政府民政局审查→民政府局长签字、市政府领导签字→准备办理预售许可证资料（商品房预售许可证申请表、营业执照、资质证正副本、土地使用证建设工程规划证、施工证、用地证、银行25%资金证明由施工单位出据、建设工程施工许可证及关于施工说明（阶梯表说明）盖施工单位公章、商品房预售方案说明位置、面积，价格、施工合同、小区平面图房屋装修标准、测绘报告、明码标价书、用地红线、蓝线、建筑红、蓝线）→到房产局行业办进件资料和原件名称相符→审过资料后→接房产局经办人到现场实地查看→签订廉租房协议按5%配建→到房产局大厅建楼同时（将电子平面图、户型图、区位图、小区每一栋楼立面图、楼房预售公示表每各1份）报行业办信息室→合格后由经办人杨朝英找行业办主任、书记、局长签字打证交费取证

→竣工验线→交费竣工图费用→测绘院出图→施工单位出竣工备案表→办理面积审定单→由中介公司和房产局到现场实测→10个工作日取面积审定单→送批后办由批后办组织8个部门现场综合验收签字(其中有规划局、建设局、房产局行业办、园林绿化、市政、通信、办事处、邮政)→批后办出验收认可书→办理公房产权证（其中需要准备：房屋所有权属登记证申请书原件、土地证原件、用地证原件、用地批准书原件、用地蓝线、红线原件、工程规划证原件、建设工程规划批准书、建设工程规划红线、蓝线原件、建设工程竣工认可书、建设竣工验收备案表、房屋面积测绘技术报告、房屋平面图、预售许可证、授权委托书、组织机构代码证→由中介公司代住户办理房产证→住户需制作土地分割表录入住户相细资料→将电子板和土地证原件、用地红线、建筑红、蓝线、竣工备案表、面积审定单及其它资料一起报新城土管所资料室→接641测绘员和土管所陈姐到现场地基勘界

6.房地产前期规划方案 篇六

策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题, 随着改革开放的深入, 由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济, 无论是企业还是个人, 如果不积极与市场靠拢, 主动参与市场, 就很难适应, 终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度, 为了在自由竞争中取得成功, 行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法, 在此基础上找到取胜的良计妙策, 然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。

人们对策划含义的理解多样:一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策, 然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调, 对广告营销、公共新闻等的综合运用, 使某件事某种项目达到较好的效果。

策划是整合科学策划, 是通过全新的理念和思路, 对生产力的各种要素资源重新整合, 使之产生1+1>2甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益, 策划是全部生产力要素的综合, 甚至是经济因素与政治因素社会因素, 以及其他多种因素的综合。归纳起来, 策划是一个系统工程, 是建立在有效地整合多种学科, 经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。

二、房地产策划业的发展脉络

房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元, 一个项目的成与败, 往往决定了一个公司的命运, 故任何开发商在做项目时, 都是慎之又慎的, 需要对这个项目进行大量的调研评估, 于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了, 可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上, 对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装, 使之领先于市场潮流, 符合于目标客户口味的一种行为过程, 随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场, 房地产策划由于与房地产行业的联动关系, 跟随市场一起成长, 也逐步迈向成熟, 所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。

首先, 在产品观念时代, 策划找感觉。房地产刚刚走向市场化, 开发商手里有资金、土地, 开发什么项目呢?这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家一起讨论, 市场调研没有受到丝毫的重视, 主观臆断色彩十分浓郁, 每个人都凭着自己的感觉。感觉找对了, 项目也能获得成功, 感觉找不对, 就难讲了, 我国的空置房一直居高不下, 恐怕就和感觉型策划有很大关系推销观念时代策划找卖点在很长的一段时间里, 策划的含义仅仅是广告策划而已, 广告公司即为房地产策划专家, 其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验, 再寻找一个项目和其他项目的区别点, 即卖点来进行宣传推广。并且, 这一时期卖点的定位还主要以地段, 价格等最基本的房地产要素来体现。

其次, 在准营销观念时代, 策划找概念。随着注意力经济时代的来临, 产品的同质性引发了房地产市场的概念之战, 以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为时尚, 同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注, 市场的空白点成为策划关注的焦点, 一时间环保住宅, 绿色住宅, 智能住宅, 种种概念铺天盖地, 应该说这是种进步, 策划不再是卖点的杂烩, 而是统一概念下的多个层次。

再次, 营销观念时代, 策划找需求。竞争的压力, 积压楼盘的现实, 使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了, 消费者关心什么, 注重什么, 那项目就倾向于什么, 消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多, 他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚, 因为房屋毕竟不是口红, 于是开发商们开始生产你所能够出售的东西, 而不是出售你能够生产的东西发现欲望, 并满足它们, 而发现欲望的责任, 就落在了策划身上。在此有人还将卖点、概念、造势奉若法宝的时候, 另有一些策划人却转而去研究市场, 分析消费者的真正需求, 于是市场便出现了这样的现象:一方面, 有些楼盘叫好不叫座, 另一方面, 一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。

最后, 在社会营销观念时代, 策划找平衡。最近几年提出这样的问题, 一个在服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业, 是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢?市场的营销观念回避了消费者需要, 消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突, 对此, 社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益, 即公司利润、消费者需要的满足和社会利益, 房地产作为特殊的产品, 它的社会性尤其突出, 当有一天, 不但小区建得如此漂亮而且周围环境也改造得如此优美, 那说明市场已到了社会营销阶段, 这时的策划就不但要研究目标市场了, 而是要纵观全局在个体消费者和社会消费者之间, 在楼盘与城市建设之间找一种平衡。

三、我国房地产策划业的现状问题与若干探讨

由于房地产策划扮演的角色显得越来越重要, 各种各样从事房地产策划的公司如雨后春笋般地涌现, 其水平也参差不齐, 这些公司根据其从事的范围可以分为以下四种:房地产包装广告类策划公司, 如广告公司、新闻媒体。房地产销售策划类公司, 如房地产代理公司、顾问公司。房地产全程策划公司, 如各种咨询代理, 顾问类公司。房地产战略策划公司, 不仅限于对房地产企业的产品进行策划, 还对房地产企业本身进行策划, 即将产品和企业视为整体进行策划。目前, 从事房地产策划的公司如同目前的房地产开发公司一样, 在全国范围内遍地开花, 呈现出一种散、乱、差、的局面, 与房地产开发公司一样, 也出现了两极分化的现象, 实力雄厚的房地产策划公司则主要从事战略策划和全程策划, 而广大多数房地产代理公司则从事销售策划和广告包装类策划。这也与开发商的素质有关, 有的开发商素质高, 一开始就注重前期策划, 产品适销对路, 自然就有市场, 下一轮的开发又注重战略策划, 从而又形成企业品牌, 就在房地产市场上越做越大。另一方面有的开发商不懂市场, 盲目投资, 在项目都施工了好几层楼的时候甚至已完工开始销售的时候才想到策划, 马上请策划师把脉, 实际上, 在这个时候已经是病入膏肓, 无药可救, 最多再做做虚假广告包装一下。目前房地产项目策划的作业水平参差不齐, 但绝大多数是仅仅处于做做市场调研, 然后进行包装广告形象类的炒作, 其市场调研也是主要是为了在销售过程中有针对性的定价, 其调研范围非常局限, 所以从事的策划主要是销售策划, 称不上前期策划, 也不能称为营销策划。也有一部分房地产项目策划是处于概念+营销阶段, 如目前房地产市场上频繁出现的区位概念, 围绕地段优势炒作。再如炒作生活概念, 如5+2居住模式、五星级的家、运动就在家门口等。炒品质概念, 物业品质概念较为实在, 可有的夸夸其谈, 甚至电话线上网变成宽带上网等。销售策划地产卖的是产品, 而不是概念, 决不能盲目跟风, 概念推广也不是不重要, 但是要看如何去整合, 要结合项目实际壮况, 对目标客户的摸底和目标客户心态分析, 为此要进行艰苦细致的调查和客观科学的分析整理。

房地产策划公司在当今激烈的市场竞争中要想站稳脚跟, 与房地产开发公司一样, 也需要进行战略策划, 需要对企业自身进行定位, 确定自己在时间, 空间, 行业三维座标系上的位置, 根据各个企业的特性为企业量身订造, 提出一套企业发展近、中、远期有机结合的策略思路, 明确企业的核心能力和阶段性目标与突破点, 进行市场组合, 整合各种资源, 使企业内外部协调一致地推动企业或项目向目标前进。

由于每一家房地产开发企业不可能满足所有消费者的需求, 房地产开发企业只有以市场上的部分特定顾客为其服务对象, 才能充分发挥其优势提供更有效的产品和服务, 因而明智的房地产开发企业会率先制定一个进攻的目标, 再对目标范围内消费者的需求详加分析, 根据某一分类标准将市场细分化, 并从中选出有一定规模和发展前景, 符合房地产开发企业目标和能力的细分市场作为企业的目标市场。但只是确定了目标市场是远远不够的, 因为企业这时还是一厢情愿的阶段, 选中的目标市场也许恰恰存在多家企业的竞争, 如何让目标顾客也同样以你的产品作为他们购买目标才是真正的关键。为此, 房地产开发企业需分析竞争对手情况, 挖掘自己的竞争优势, 与消费者需求的最佳结合点, 从而将产品定位在目标消费者所偏爱的位置上, 并通过一系列营销活动向目标消费者传达这一定位信息, 让消费者注意到品牌并感觉到它就是所需要的市场细分和目标市场选择。

参考文献

7.房地产前期定位报告提纲 篇七

一、城市简介

二、城市经济发展状况

三、宏观调控政策对衡水市房地产行业影响

四、城市建设对房地产市场的影响

五、衡水房地产行业宏观环境分析本项目启示

第二篇 市场专题

一、住宅市场专题 1.整体住宅市场分析 1.1 住宅市场板块分布 1.2 住宅市场供应状况 1.3 住宅产品特征分析 1.4 住宅市场价格走势 1.5 整体市场客群分析 1.6 未来整体市场走势 2.区域住宅市场分析 2.1 区域市场分析说明 2.2 区域市场供求总量分析 2.3 区域市场产品特点

2.4 区域市场价格情况 3.竞争项目分析 3.1 主要竞争项目 3.2 其他重点项目 4 消费者需求调研分析 5 住宅市场分析启示

二、住宅底商市场

1.当前社区底商市场租金及售价情况 2.周边商业价格 3.商业价值分析 4.未来市场研判

第三篇 项目自身分析

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、项目优势的发挥与机会利用

四、项目劣势弥补与风险规避

五、项目分析总结

第四篇 项目开发主题及运作思路

一、设定项目主题

二、项目开发主题构想

1.项目开发主题 2.项目开发风格构想

三、项目规划建议 1.项目物业形态建议 2.项目规划考虑因素 3.项目规划建议 4.规划补充建议 5.层数建议

第五篇 项目定位、产品建议及发展战略

一、项目定位及产品建议 1.衡水地产市场及客群特点 2.项目市场定位 3.客群定位 3.1客群定位 3.2客群描述 4.1立面建议 4.2产品设计建议 4.3住宅户型设计附加值 4.4住宅功能及尺寸建议 4.3户型面积配比及设计要求如下 4.4市场主流户型一览 4.5本案户型示意 4.6交房标准建议 4.7 景观建议 4.8 智能化建议 4.9 会所建议 4.10 物业服务建议 4.11 定价方式及价格建议 4.12 住宅底层商业产品相关建议 4.12.1 住宅底层商业建筑形式建议4.12.2 底商业态建议 4.12.3价格建议

8.房地产前期准备工作及流程 篇八

主体部门：市规划局

承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、《建设用地规划许可证》申报表；

2、标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或1：10000现势地形图2份；

3、土地勘测定界技术成果和核定用地图；

4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；

5、选址意见书；

6、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；

（3）会审审定，做出决定；

（4）同意的合法建设用地规划许可证，不同意的核发通知书。相关税费：无，此前应交纳全额土地出让金及契税等。

二、建设用地批准书

主体部门：市国土资源和房屋管理局

承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建设用地批准书申报表；

2、国有土地使用权出让合同原件及复印件；

3、建设用地规划许可证原件及复印件（原件查验后退回）；

4、出让金票据及契税票据原件及复印件；

5、标明拟建项目用地方位的1/2000；

6、核定用地图；

7、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书；

8、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；

（3）需要听证的，组织听证会；

（4）会审审定，提交审核意见；

（5）上报市政府；

（6）市政府批准的代市政府核发建设项目用地批准书，不同意的核发通知书。相关税费：无

三、规划方案审定(修建性详细规划)主体部门：市规划局

承诺期限：9个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、规划设计方案（含总平面方案）申报表；

2、以出让方式供地的，签订国有土地使用权出让合同（涉及转让的还需签订转让合同）、取得建设用地规划许可证和建设用地批准书，以其他方式供地的，取得选址意见书；

3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）2份，电子文件1份，在规划设计方案审定前，根据《规划设计方案修改通知书》要求完成规划设计方案（含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份。

4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；

5、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

(2)承办部门现场勘察，提出初审意见；

（3）需要公示的，组织公示；

（4）市政工程规划设计方案审定，会审审定；

（5）核发审定通知书或修改通知书。相关税费：无

四、国有土地使用证

主体部门：市国土资源和房屋管理局城区分局

承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、申报单位营业执照复印件，同时交验原件；

2、国有土地使用权出让合同及土地出让金、契税款证明；

3、土地勘测定界技术成果和核定用地图；

4、申报单位(人)委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；

5、建设用地规划许可证；

6、建设用地批准书；

7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；

（3）会审审定，做出决定；

（4）同意的核发国有土地使用证，不同意的核发通知书；

相关税费：土地登记费按津政发（1991）53号收取，并按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用

五、大配套合同

主体部门：市城市基础设施配套办公室

承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和

专家评审的除外）

所需材料：

1、土地出让合同或其补充协议（土地出让项目）；

2、项目投资计划（土地出让项目）；

3、项目详细规划10套或控制性规划（或平面图）10份（土地出让项目）；

4、土地划拨合同（或土地使用证）（土地划拨项目）；

5、项目投资计划（土地划拨计划）（土地划拨项目）；

6、项目详细规划10套或控制性规划（或平面图）10份（土地划拨项目）。办理流程：（1）申请办理大配套收费证明手续；

（2）提供相关资料；

（3）签订大配套工程合同并按合同规定交纳大配套工程费；

（4）开具大配套交费证明。

相关税费：按照计划性质、坐落地点不同，住宅项目分为115.5元/平方米、165元/平方米和190元/平方米三个标准；

公建项目分为200元/平方米-280元/平方米共计18个标准。详见《关于印发<天津市市政公用基础设施大配套工程收费管理办法>》（津价房地字[1996]312号）、《关于城市基础设施配套空白区建设费有关问题的通知》津价房地字[2004]234号）。

六、小配套合同

主体部门：项目所在区建委配套办

承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、项目投资计划；

2、修建性详细规划；

3、建设项目现状图；

4、土地出让合同；

5、申报单位营业执照；

6、大配套合同 办理流程：（1）提供相关材料；

（2）签订小配套合同并按合同规定交纳小配套费；

（3）开具小配套证明。相关税费：小配套费70元/平方米

七、投资计划

主体部门：市发改委

承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、天津市内资企业固定资产投资项目备案申请书；

2、营业执照复印件或法人证明材料；

3、建设项目《选址意见书》；

4、涉及农用地征用的，出具《建设用地预审报告》；

5、房地产开发项目，须有开发资质证书；

6、通过招标、拍卖或持牌获得土地使用权的，提供土地使用权出让合同；

7、其他文件。办理流程：（1）项目单位应填写《天津市企业固定资产投资项目备案表》，加盖本单位公章，并提供相关附件；

（2）市发展改革委在收到申报材料及附件的同时抄告相关部门，由相关部门提出行业意见；

（3）相关部门在收到申报材料及附件1个工作日内，向发展改革部门提出书面意见，逾期视为同意；

（4）市发展改革委在受理申报材料、附件及收到相关部门书面意见后3个工作日内，对项目进行备案；

（5）对不属于备案范围的项目，以及申报材料不符合规定项目，市发展改革委不予备案。市发展改革委要在受理申报材料、附件及收到相关部门书面意见后3个工作日内，以书面形式通知申报单位，说明不用备案的理由。

相关税费：无

八、天津市工程建设项目报建备案

主体部门：市建委

承诺期限：1个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

申请条件：

一、下列建设项目到市建委报建备案

1、城市基础设施建设项目、市重点建设项目、市财政投资的建设项目；

2、总建筑面积在4万平方米以上的住宅建设项目；

3、总建筑面积在2万平方米以上的公共建设项目；

4、总投资在3000万以上的工业及其它建设项目；

5、座落在市内六区、环城四区和天津新技术产业园区华苑产业区的所有工程建设项目；

二、座落在塘沽区、汉沽区、大港区及五县的下列建设项目，到工程所在区、县建委报建备案：

1、总建筑面积在4万平方米（含4万平方米）以下的住宅建设项目；

2、总建筑面积在2万平方米（含2万平方米）以下的公共建设项目；

3、总投资在3000万元以下的工业及其他建设项目；

三、天津经济技术开发区和天津港保税区界内的所有工程建设项目，向所在区建设行政管理部门报建备案。

所需材料：

1、天津市工程建设项目报建备案表 办理流程：无 相关税费：无

九、建筑方案审定

主体部门：市规划局

承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建筑设计方案申报表； 2、1/500现势地形图1份；

3、以出让方式供地的建设项目，签订国有土地使用权出让合同（涉及转让的还需签订转让合同）、取得建设用地规划许可证和建设用地批准书，其他方式供地的建设项目取得选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书和国有土地划拨决定书（自有存量建设用地仅需选址意见书）；

4、经审定的规划设计方案或总平面方案；

5、有相应资质单位设计的建筑设计方案3份（含建筑效果、总平面图、各层平面、立面、剖面图等），重要项目需要提交模型。

6、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；

7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；

（3）会审审核，作出决定（重要项目报市政府审定）；

（4）核发审定通知书或修改通知书。相关税费：无

十、消防审批

主体部门：市公安消防局

承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、《建筑消防设计防火审核申报表》及《自动消防设施设计防火审核申报表》；

2、上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；

3、设计单位消防设计专篇（说明）；

4、工程总平面图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；

5、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图纸及说明；

6、其他图纸资料及说明。办理流程：（1）申请人到市行政许可服务中心窗口依法申领、报送《建筑消防设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计审核申报表》和其他有关材料；

（2）天津市公安消防局自受理行政许可申请之日起一般工程应在7个工作日之内，国家、市级重点建筑工程以及设置建筑自动消防设施的建筑工程10个工作日之内，需要组织专家论证消防设计的工程15个工作日之内签发《建筑工程消防审核意见书》或《建筑内部装修消防审核意见书》，并通知申请人；

（3）申请人到同一窗口领取《建筑工程消防审核意见书》或《建筑内部装修消防审核意见书》。

相关税费：无

十一、人防审批

主体部门：市人防办

期限承诺：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

申请条件：（1）本市境内总投资3000万元人民币以上内资房地产开发项目；

（2）市内六区及新技术产业园区投资总额400万元美元以上外商投资房地产项目，除市内六区及新技术产业园区外的全部十二个区县和开发区、保税区投资总额3000万元美元以上外商投资房地产开发项目；

（3）市内六区一次规划建筑面积10000平方米以上公共建筑项目，其他项目在所在地区、县人民防空主管部门受理。

所需材料：

1、防空地下室申请表；

2、项目建设规划、计划或立项证明文件；

3、地面建筑平面图、剖面图；

4、建筑用地内现有人防工程情况；

5、天津市人防办公室意见；

6、人防工程扩大初步设计文件或易地建设费交纳凭证；

7、天津市人民防空工程质量监督申请表。办理流程：（1）申请人到市行政许可服务中心102窗口依法申领、报送《结合民用建筑修建防空地下室申请表》和需要提交材料目录中（2）-（4）项材料；

（2）天津市人民防空办公室自收到上述符合要求的材料之日起5日内，向申请人提交《结合民用建筑修建防空地下室意见书》；

（3）申请人到市行政许可服务中心102窗口依法提交材料目录中（5）-（7）项材料；

（4）天津市人民防空办公室自收到上述符合要求的材料之日起7日内作出批准或不批准的决定并说明理由，通知申请人；

（5）申请人到同一窗口领取《结合民用建筑修建防空地下室审批表》。相关税费：

一、人防工程易地建设费

1.依据天津市政府(津政办发[2000]61号)《关于规范我市防空地下室易地建设收费的规定》：第四条········对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：

（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房（含危改工程）等民用住房，减半收费；

（二）新建幼儿园、学校教学楼、普通高校学生公寓、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；

（三）临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；

（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修

复的民用建筑，予以免收；

（五）军队单位组织建设的经济适用住房，减半收取防空地下室易地建设费。移交政府安置的军队离退休干部住房，免收防空地下室易地建设费；

第五条，根据当前我市修建防空地下室的实际造价及经济发展状况，防空地下室易地建设费的收费标准暂定为每平方米2000元······； 2．人防档案编制费10元/平方米（人防面积）

十二、地名申报

主体部门：项目所在区地名办

承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建设用地规划许可证（需要检验原件）

2、项目投资计划

3、规划设计成果通知书

4、总平面图（规划局批准）

5、景观图（高大建筑物须提供）

6、B5详规图（缩印）

7、土地原用途（如系居民危改需注明拆除地点明细）办理流程：（1）预审受理；

（2）上报政府；

（3）核发地名使用证。

相关税费：0.7元/平方米，公告费4000元

十三、建设工程规划许可证

主体部门：市规划局

承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建设工程规划许可证申报表；

2、只有相应资质单位设计的施工图（建筑部分，一式3份）及电子文本；

3、标明用地范围的1/500或1/2000的现势地形图1份；

4、建筑设计方案审定通知书中要求提供的有关文件；

5、消防、人防、地名和配套等部门的核准文件；

6、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同（涉及土地转让的还需要提交土地转让合同）或国有土地划拨决定书、土地出让金缴纳凭证；

7、土地权属确认图件；

8、属政府资金项目，提交经批准的投资计划文件；属非政府资金项目，提交投资核准文件；

9、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；

10、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门现场勘查，提出初审意见；

（3）会审审定，作出决定；

（4）同意的，办理档案预登记手续，核发建设工程规划许可证，不同意的，核发通知书。

十四、房产前置测量

主体部门：市国土房管局

承诺期限：每5万平方米20个工作日 所需材料：

1、天津市房产测绘申请书；

2、标准地名证书及附图（验原件交复印件）；

3、经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图纸（含总平面图、分层平面图、立面图、剖面图）和房屋建筑施工图目录中载明的其他图纸，以及经规划行政主管部门批准的变更；

办理流程：初审-收费-受理申请-测绘单位-检查验收-核定测绘费-交付成果-归档

相关税费：住宅1.36元/平方米，其他房屋2元/平方米

十五、建设工程定位查验

主体部门：项目所在区规划处

承诺期限：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建设工程规划许可证及附件、附图；

2、由测绘部门出具的建设工程定位测量报告；

3、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份复印件，同时交验原件；

4、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门出具建设工程定位测量任务单，提出初审意见；

（3）由测绘部门进行现场实地放线，并完成建设工程定位测量报告；

（4）同意的，核发建设工程验线合格通知书，不同意的，核发通知书。相关税费：按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用

十六、施工图审查

主体部门：市建委

承诺期限：15个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、项目投资计划；

2、初步设计批复文件；

3、建设工程规划许可证及附件；

4、规划部门批准的1:500施工图总平面图；

5、超限高层建筑工程抗震设防审查批复；

6、建设工程消防设计审核意见书；

7、天津市勘察设计临时进市证明；

8、采用新技术、新工艺、新材料批复文件；

9、加固、改扩建等工程的房屋鉴定报告；

10、岩土工程勘察成果报告（详勘）；

11、地基处理及桩基检测报告；

12、全套施工图纸2套；

13、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）。办理流程：受理-审图-施工图审查批准书 相关税费：住宅

1-6层（砖混）1.3元/平方米超4万规模1.1元/平方米 7-12层 1.9元/平方米超4万规模1.7元/平方米 13-20层 2元/平方米超4万规模1.8元/平方米 20层以上 2.2元/平方米超4万规模2元/平方米

公建 2.4元/平方米

十七、勘察、设计、监理及施工招投标

主体部门：天津市建设工程招投标管理办公室 承诺期限：

所需材料：

1、项目投资计划；

2、报建登记表；

3、建设单位、法人资格证明材料；

4、招标文件；

5、投标文件；

6、招标代理协议；

7、代理机构营业执照及资质证书。办理流程：委托招标代理机构进行 相关税费：交易服务费

1、建设工程施工交易服务费：施工合同价格的1.1‰计取。

2、建安设备交易服务费：建安设备交易额的0.2‰计取。

3、设计交易服务费：设计项目批准总投资额的0.5‰计取。

4、工程监理交易服务费：监理项目批准总投资额的0.2‰计取。

上述项目交易服务费由招标方交纳60%，中标方交纳40%。

施工合同审查 工程造价的0.03%

十八、质量监督

主体部门：天津市建设工程质量监督管理总站

承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

申请条件：按照项目报建登记表，市属项目为天津市建设工程质量监督管理总站办理，区属项目为项目所在区建委办理。

所需材料：

1、《天津市建设工程质量监督登记表》；

2、项目报建登记表；

3、工程项目批复；

4、中标通知书；

5、审核后的施工合同副本；

6、勘察合同；

7、施工图审查批准书；

8、监理合同；

9、电梯购货及安装合同

10、按工程质量监督管理文件要求的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；

（3）会审审定，作出决定；

（4）办理质量监督登记手续

相关税费：质量监督费，住宅为中标价格的0.7‰、公建为中标价格的1‰

十九、安全备案

主体部门：天津市建设安全监督管理费

承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建设单位工程项目负责人、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单；

2、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等地下设施情况（附图）；

3、施工现场平面布置图；

4、临时围挡；

5、施工措施所需费用计划情况；

6、施工现场临时用电系统、外电防护、配电线路敷设情况；

7、施工单位安全方案，包括临建设施、安全施工管理、安全防护设施等；

8、中标通知书；

9、审核后施工合同副本。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；

（3）会审审定，作出决定；

（4）办理安全备案登记手续。

相关税费：文明施工措施费 住宅框轻结构系数1.8%最高不超过42.39万元、砖混结构系数1.83%最高不超过43.1万元、其他结构系数1.66%最高不超过39.09万元；公建系数1.64%最高不超过39.62万元。（1、文明施工措施费是以直接工程费为基数计算，2、最高限额以一个施工合同为计算单位）

二十、墙改基金、散装水泥基金

主体部门：市建材办

一、墙改基金

承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、天津市新型墙体材料开发专项基金缴款表；

2、建设项目立项计划；

3、工程施工中标通知书；

4、施工图纸

5、天津市工程建设项目报建登记表 办理流程：（1）建设的单位领取并填写“新型墙体材料专项基金缴款表”；

（2）提供相关要件，窗口接件，1个项目；

（3）审核（结构、建筑面积、使用材料种类、核定交款金额）2个工作日；

（4）录入，窗口开具交款通知书，1个工作日（办结）；

（5）建设单位凭银行收讫凭证到窗口办理交费确认手续。相关税费：粘土制品每建筑平方米8元；

未全部采用新型墙体材料每建筑平方米2.4元

二、散装水泥基金

承诺期限：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、天津市散装水泥专项资金缴款申请确认书；

2、中华人民共和国建设工程规划许可证；

3、天津市建设工程施工合同；

4、施工招标中标通知书。办理流程：（1）进件受理-1个工作日，建设单位在窗口领取并填写《天津市散装水泥专项资金交费确认书》并提供相关要件；

（2）核算建设工程水泥使用量、开据《天津市散装水泥专项资金缴款通知书》—2个工作日；

（3）缴纳散装水泥专项资金---3个工作日，建设单位在窗口领取《天津市散装水泥专项资金缴款通知书》、《天津市行政事业性收费、政府性基金统一缴款书》到银行缴款；

（4）缴费确认---1个工作日，建设单位凭银行收讫凭证到窗口办理缴费确认手续。

相关税费：建设单位和其它其它使用者，按照预计水泥使用量，每使用1吨水泥，缴纳散装水泥专项资金3元。

二十一、建设工程施工许可证

主体部门：市建委

承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、天津市建筑工程施工许可证申请表；

2、拆迁情况报告书；

3、天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书；

4、建设用地规划许可证（复印件）；

5、天津市建设工程质量监督登记表，安全施工措施备案表（复印件），中标施工单位安全生产许可证（复印件）；

6、法律、行政法规规定的其他材料。

7、建设资金证明（银行存款证明），建设项目投资计划（复印件）；

8、工程施工中标通知书及经过鉴证的施工承包合同（副本）。办理流程：向市建委或区、县建委提出施工许可申请，按所需材料清单提供材料，并索要收件凭证，被告知申请材料齐全并符合法定形式的，索要受理通知书，市建委或区、县建委审批，被告知审批合格的，索要施工许可证。

相关税费：无

二十二、物业备案、招标

主体部门：物业管理招投标服务中心

一、物业招标备案 承诺期限：

所需材料：

1、招标公告（加盖公章、法定代表人章或签字）二份；

2、招标文件（加盖公章）；

3、招标项目《建设工程规划许可证》（查验原件，留存复印件并加盖招标人公章）；

4、经规划部门批准的规划详图（查验原件，留存复印件并加盖招标人公章）；

5、《天津市物业管理项目招标备案申请书》一份。办理流程：审核----备案 相关税费：无

二、物业招标 承诺期限： 所需材料：

1、《天津市物业管理项目招标备案通知》一份；

2、招标人企业法人营业执照（查验副本原件，留存复印件）

3、房地产开发企业资质证书（查验副本原件，留存复印件）

4、招标项目建设工程规划许可证（查验原件，留存复印件）

5、企业法人授权委托书（加盖公章、法人章）

6、备案后的招标公告（加盖公章、法人章）

7、备案后的招标文件（含规划详图复印件，加盖公章）五套

8、招标登记表二份。

办理流程：审核—招标—确定中标物业公司 相关税费：0.4元/平方米

二十三、商品房销售许可证

主体部门：市国土房管局

承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、天津市商品房销售许可证申请书、《天津市商品房销售登记表》；

2、法人营业执照和相应的房地产开发资质等级证书（复印件）；

3、取得合法的国有土地使用权（《国有土地使用证》或建设用地规划许可证）（复印件）；

4、经批准的商品房建设投资计划、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（复印件）；

5、已按照规定交纳基础设施配套费用的证明（复印件）；

6、已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同；

7、商品房项目基础工程形象部位的证明及图象材料；

8、施工进度和竣工交付日期；

9、商品房销售方案（方案内容主要包括销售进度、销售手段、营销策划方案），以及《面积计算成果表》和加盖公章的项目总平面图。其中项目总平面图用红笔圈出拟售房屋的位置。经济适用房应提供市物价局价格批复。

办理流程：受理—填表—审查—查勘—发证 相关税费：无

二十四、新建住宅、公建自来水配套前期手续

主体部门：自来水集团

承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、申请书；

2、市建委下达的配套工程实施及申请交付使用的备案登记表；

3、消防审核意见书；

4、市行政有关部门下达的项目、投资计划或调整计划；

5、建设工程规划许可证；

6、有关二次供水委托书或保证书、泵房和二次供水设计图；

7、小区平面图和1:500地形图（附软盘）；

8、首层给排水设计图、系统图、防火专篇（附软盘）；

9、大配套证明；

10、临时水水费收据复印件。

办理流程：进件受理—出具城市供水《工作联系单》 相关税费：水表费按实结算

二十五、新建住宅小区及公建自来水工程建设费

主体部门：市公用设施配套办公室

承诺期限：14个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、申请表；

2、自来水供水单位出具的《工作联系单》；

3、当年项目投资计划或当年结转项目投资计划原件（核对后退还）及复印件；

4、建设工程规划许可证原件（核对后退回）及复印件；

5、建设工程施工许可证复印件； 6、1:500总平面图；

7、全套土建施工设计图及相关电子文件（使用后退回）；

8、书面申请（危改、社保、经济适用房及公建采用燃气清洁能源享受相关政策的项目提供）；

办理流程：进件受理—受理回执—出具《新建住宅小区及公建自来水工程建设受理进件办结通知书》

相关税费：危改计划20元/平方米、经济适用房计划21元/平方米、商品房计划25元/平方米、公建27元/平方米

二十六、新建住宅及公建燃气配套前期手续

主体部门：燃气集团

承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、准入证备案登记表；

2、建设工程规划许可证；

3、开工许可证；

4、大配套证明；

5、消防审核意见书；

6、市行政有关部门下达的项目、投资计划或调整计划；

7、市建委下达的配套工程实施及申请交付使用的备案登记表； 8、1:500总平面图。

办理流程：进件受理—出具城市燃气《工作联系单》

相关税费：普通住宅28元/平方米、高档住宅40元/平方米（不含表灶）、公建项目工程费按工程量结算。

二十七、新建住宅小区及公建气源发展基金

主体部门：市公用设施配套办公室

承诺期限：14个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、申请表

2、自来水供水单位出具的《工作联系单》；

3、当年项目投资计划或当年结转项目投资计划原件（核对后退还）及复印件；

4、建设工程规划许可证原件（核对后退回）及复印件；

5、建设工程施工许可证复印件； 6、1:500总平面图；

7、全套土建施工设计图及相关电子文件（使用后退回）；

8、书面申请（危改、社保、经济适用房及公建采用燃气清洁能源享受相关政策的项目提供）；

办理流程：进件受理—受理回执—出具《新建住宅小区及公建自来水工程建设受

理进件办结通知书》

相关税费：气源发展基金20元/平方米、危改计划气源发展基金10元/平方米、公建气源发展基金按工程费的30%计算

二十八、新建住宅及公建电力配套前期手续

主体部门：电力公司 承诺期限：

所需材料：

1、项目投资计划（正件、复印件）；

2、建设工程规划许可证（正件、复印件）；

3、新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表（正件、复印件）；

4、售房许可证（正件、复印件）； 5、1:500总平面图3张（蓝图）及CAD格式平面图磁盘一张；

6、不同楼型首层及标准层电气平面图、楼内配电系统图（蓝图）及CAD格式磁盘；

7、小区管网综合图1份（蓝图）；

8、标准地名证书（正件、复印件）。办理流程：进件审核—方式—方案—设计—施工

相关税费：10KV及以下电压等级，多层住宅不带电梯（含底商）105元/平方米、多层住宅带电梯（含底商）110元/平方米、高层住宅带电梯（含底商）110元/平方米；公建项目按工程量收取工程费，并按容量收取1280元/千伏安

二十九、新建住宅及公建供热配套前期手续

主体部门：市供热办

承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、提供供热协议书。办理流程：（1）填表，建设单位填写绘画许可证阶段供热证明；

（2）缴费，建设单位到指定账户缴纳供热建设费用；

（3）签发，为建设单位签发规划许可证阶段供热证明。相关税费：热电供热 住宅92元/平方米、公建130元/平方米

三

十、规划验收

主体部门：市规划局或项目所在区规划处

承诺时限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建设工程规划验收合格证申报表；

2、建设工程规划验线合格通知书；

3、建设工程规划放线测量技术报告纸质文件1套和电子文件；

4、建设工程规划验收测量技术报告纸质文件3套和电子文件；

5、建设工程档案预验收证明复印件，同时交验原件；

6、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；

7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；

（2）现场查验、内业复核，提出初验意见；

（3）会审审定后，作出决定；

（4）合格的，核发《建设工程规划验收合格证》。不合格的，核发建设工程规划验收通知书。

相关税费：按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用。

三

十一、消防验收

主体部门：市公安消防局

承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）；

2、《建筑工程消防设计审核意见书》复印件（同时须出示原件）；

3、消防设计专篇或者说明；

4、室外消防给水管网竣工图，消防电源竣工资料；

5、《建筑消防设施质量监理报告》；

6、《建筑消防设施检测报告》；

7、主要建筑防火材料、构件和消防产品质量合格证明材料

8、易燃易爆的提供防静电检测报告；

9、工程概况的汇报材料；

10、“119”火灾联网入网证；

11、建筑电气检测报告。办理流程：（1）申请人到是行政许可服务中心窗口依法申领、报送《建筑工程消防验收申报表》和其他有关材料；

（2）天津市公安消防局自受理行政许可之日起5个工作日之内组织现场验收，验收后5个工作日之内签发《建筑工程消防验收意见书》，并通知申请人；

（3）申请人到同一窗口领取《建筑工程消防验收意见书》。相关税费：无

三

十二、人防验收

主体部门：人防监督站 承诺期限：无

所需材料：

1、划拨决定书或出让合同；

2、国有土地使用证；

3、建设工程用地许可证；

4、项目投资计划；

5、人防审批表及图；

6、建设工程规划许可证；

7、企业营业执照和法人代码。

办理流程：报工程资料及前期有关图纸审查、核定，符合人防要求后，分别进行基础、主体及竣工验收。

相关税费：无

三

十三、竣工备案

主体部门：市建委

承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、建设工程质量监督报告；

2、竣工验收备案表；

3、勘查单位工程质量检查报告；

4、设计单位工程质量检查报告；

5、建设工程质量施工单位（竣工）报告；

6、天津市建设工程竣工验收监理评估报告；

7、工程竣工验收报告；

8、室内环境污染物检验报告；

9、防雷检测；

10、档案合格证明文件；

11、标志牌镶嵌申报表；

12、建设工程规划许可证；

13、建筑工程消防设计审核意见书；

14、建设工程施工许可证；

15、建设工程规划验收合格证；

16、建筑工程消防验收意见书；

17、建设项目环境状况监测报告；

18、施工单位签署的工程质量保修书；

19、文明施工措施费支付证明； 20、工程款结算书（无拖欠证明）；

21、天津市商品住宅质量保证书；

22、天津市商品房住宅使用说明书。办理流程：受理—审核—竣工备案 相关税费：无

三

十四、商品住宅准许交付使用

主体部门：市建委

承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、办理新建住宅商品房准许交付使用情况审查表；

2、项目竣工验收报告（均提供原件及复印件各一套（审核原件存复印件））；

3、建设工程规划验收合格证（均提供原件及复印件各一套（审核原件存复印件））；

4、非经营性公建配套证明提供原件（审核原件存原件）；

5、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明（提供原件（审核原件存复印件））；

6、土地使用权证书（为附件材料，附件材料全部采用复印件，并按照与提供材料清单完全对应的顺序装订成册）；

7、地名管理部门批准的地名文件（为附件材料，附件材料全部采用复印件，并按照与提供材料清单完全对应的顺序装订成册）；

8、小区竣工资料（四张现状照片，一份小区情况简介，小区的小配套明细）。

办理流程：到相关部门办理配套手续—提出申请并提交所有材料—等待审批—获得批准后领取《准入证》。

三

十五、土地和房产登记

主体部门：市国土资源和房屋管理局

承诺期限：30个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）

所需材料：

1、申请表；

2、申请人身份证明（验原件、复印件留存）；

3、土地使用证或房地产权证；

4、建设工程规划许可证及附件、附图；

5、建设工程规划验收合格证（验原件、复印件留存）；

6、标准地名证明文件（验原件、复印件留存）；

7、房屋测绘成果报告（包括电子版）；

8、地籍测量成果2份（包括电子版）；

9、已办理预售登记的，还应提交预售登记证明。办理流程：受理—审核—登记发证

相关税费：

1、房屋登记费 住房每套房屋80元、非住房按房屋造价的1%

2、土地登记费 住房每套房屋20元、非住房按津政发（1991）53号文件标准执行