中国房地产发展报告

中国房地产发展报告（精选8篇）

1.中国房地产发展报告 篇一

发展历史

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当

中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。

后金融危机过中国的房地场市场发展状况:

国内房价下跌的路线图：

2007.9.28日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；---》2007年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价---》2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌---》2008年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现5折房价---》2008年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市---》2008年底国务院提出2年投资4万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。

次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。

银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（也就是银行的钱太多了），这又源于美联储2000年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币），货币过多又源于美联储对2000年发生的互联网危机的拯救政策。

总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好2000年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。

国际市场变化对中国房地产市场的影响:、租房：

1、优点：租房适合购房资金不足、工作尚不稳定、生活区域需要经常迁移的人群。租房的好处首先是初期投入少，不必象购房一样负担大额的首付款。而且租房在居住区域选择上要优于购房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地点的变化较为频繁，租房居住的优势将更加明显。在目前的房价调整期内，暂时租房居住观望房价也不失为一种比较合理的做法。

2、缺点：无论我们缴纳了多少房租对租住的房产也不会拥有产权，因为房子永远是别人的。租房居住最大的缺点实际上来源于我们主观上的感觉。即：缺少归属感。我曾经有3年的时间租房自用，虽然房子的条件相当不错但始终对租来的房子缺少一种“家的感觉”。在客观上，近期的房租存在着明显的上涨态势，这也使租房者的成本开始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不稳定性，当房东遇到拆迁、自用以及其他的一些问题时会随时将房子收回。虽然在合约期内会对租房者进行一定的赔偿，但是还是会给租房方带来相当的不便。实际上，频繁的搬家是令租房者最头痛的一个问题。

二、买房：

1、优点：很多朋友都有这样的想法：有了自己的房子生活才算是真正的稳定下来。事实上也正是如此。回想私家车刚刚开始进入家庭的那个时期，当时也是在争论是打车值还是买车值这个问题。现在回头看看，打车的成本当然远远低于买车、养车的成本。而为什么高车本的私家车却反而越来越多了呢？其实原因很简单：拥有私家车会大大提高自己的生活品质。买房也一样，实际上买房买的是一种生活品质、一种实实在在的安全感和归属感。

2、缺点：买房最大的缺点实际上还是来源于较高的房价。现在的房价已经高到一般的工薪阶层无法承受的地步。所以说当下租房市场的火热并不能说明租房就一定优于买房，实际上在很多的情况下租房居住是一种无奈之举。除此之外，当发生房产价格大幅下跌的情况时，我们的家庭资产也会受到损失。而对于普通家庭来讲，这种损失还是比较严重的。

三、租房居住与买房自住如何选择：

按照当下的情况，在条件允许的前提下，买房自住还是一个比较好的选择。

首先，因为租房价格的大幅上涨，我们在有能力缴纳购房首付款后，每月供房的钱并不比租房高多少甚至会更低一些。而在还款期结束后我们将得到一所完全产权的房产。

其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、疾病等风险的能力大大提高。

办理流程

申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：

* 有效身份证件；

* 婚姻状况证明；

* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。

审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：

* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；

* 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。

贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。

“个人住房循环授信”申办条件

具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明（境内居民须提供居民身份证、户口本、护照等身份证明），具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。

申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄加5年，楼宇已使用年限加授信额度有效期限不得超过30年。申请人无不良资信记录和行为记录，且在我行有1年以上的正常还款记录。

已经签订住房买卖合同或预售合同，有能力支付规定的首付款或已办好所购住房房地产权证。

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来10年发展趋势和特点

文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

国家统计局公布8月份宏观经济数据，8月份居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%,涨幅比上月扩大了0.2个百分点,其中城市上涨3.4%,农村上涨3.7%。新华基金认为，8月份经济数据好于预期，但经济形势能否持续向好仍有待观察，同时，房地产和通胀数据仍需特别关注。

2.中国房地产发展报告 篇二

1、房地产开发投资增速大幅下滑

上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1~5月份, 房地产开发完成投资10165亿元, 同比增长6.8%, 增速较1~4月份加快1.9个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 6.8%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1~5月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速26.1个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。

2、中部地区投资增速最快

1~5月, 房地产开发累计完成投资额达10165.2亿元, 同比增长6.8%, 东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为6168.4亿元、2024.9亿元和1971.9亿元, 同比分别增长4.9%、11.1%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为60.7%、19.9%和19.4%。

从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有21个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、海南、辽宁、宁夏、青海等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达97.1%。而北京房地产开发投资同比下降5.9%。

3、办公楼投资增速有所放缓, 住宅和商业用房投资增速加快

分用途看, 1~5月办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资7104.6亿元, 同比增长4.4%, 比1~4月提高1个百分点, 比去年同期回落30.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比1~4月加快5.8个百分点;办公楼投资额同比增长16.6%, 增幅比1~4月下降4.3个百分点;商业营业用房投资同比增长24%, 增幅比1~4月加快0.8个百分点;其他投资同比增长4.3%。1~5月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、3.8%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源。2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。

从2008年第四季度以来, 伴随货币政策的转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年1~5月, 贷款同比增长15.8%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转。今年1~5月同比增长22.3%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的38.4%提高40.5%。

受银行贷款和其他资金来源增速加快的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1~5月, 全国房地产开发企业累计到位资金17522.7亿元, 同比增长16.1%。

三、商品房销售明显好转

今年1~5月, 全国商品房销售面积24644.44万平方米, 同比增长25.5%, 该增速已超过2005~2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1~5月商品房销售总额达11388.92亿元, 同比增长45.3%。

四、5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 5月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。

1、新建住房销售价格同比下降1.3%, 降幅比上月缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.6%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.4%, 环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降0.9%, 环比上涨0.8%;高档商品住房销售价格同比下降3.6%, 环比上涨0.6%。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有28个, 主要城市包括:银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、贵阳3.0%和宁波2.9%等;同比价格下降的城市有41个, 主要城市包括:深圳-6.9%、石家庄-6.3%、广州-5.6%、南京-4.9%和厦门-4.0%等。环比价格上涨的城市有60个, 主要城市包括:厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:西安-0.4%和海口-0.1%。

2、二手住房销售价格同比上涨0.9%, 涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月缩小0.1个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有35个, 主要城市包括:南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、西宁4.8%和呼和浩特3.5%等;同比价格下降的城市有35个, 主要城市包括:石家庄-6.1%、深圳-4.6%、厦门-3.7%、北京-3.2%和长沙-3.1%等。环比价格上涨的城市有46个, 主要城市包括:深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、厦门1.7%、杭州和南昌均为1.2%等;环比价格下降的城市有9个, 主要城市包括:北京-0.2%、西安和石家庄均为-0.1%。

3.来自一线的中国房地产报告 篇三

多地一房难求加剧楼市两极分化

2016年7月14日傍晚，安徽省合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出112套精装修房源，不到1小时销售1.5亿元，全部房源连夜售罄。

“能买到房就是赚到了。”大学毕业留在合肥的陈先生费尽周折当晚如愿购得心仪的一套房子。他告诉记者，尽管14200.79元/平方米的价格比2015年1月首次开盘的8000元涨了近80%，但考虑到是精装修，还是学区房，交通购物也便利，这个价格也能接受。

上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后，2016年上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象，尤其合肥市39.57%的房价涨幅居各大城市首位，成为楼市一匹“黑马”。

“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，如果分城施策执行不到位，2016年全年房价上涨预计从一二线城市向三线城市扩散，库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

在中国社科院世经政所国际投资研究室主任张明看来，本轮房地产市场反弹一个显著特征就是房价先反弹，带动成交量回暖，最后拉动房地产投资。“价格反弹先于数量反弹，表明这轮反弹与政府加速去库存、宽松的信贷政策有关。”

流动性充裕，银行钱多但没地方去，投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产，进而导致一线及重点二线城市频现“地王”，苏州、南京等城市地价翻倍。

在寸土寸金的北京，2016年5月首创集团以33.4亿元高价拍得大兴兴华大街地块，折合楼面价42496元/平方米，价格接近周边现房销售价格；而西三环丽泽桥附近一处新楼盘，最小户型145平方米，单价已直逼10万元，动辄2000万元一套的豪宅令人望而却步……

对楼市而言，当面粉价格高于馒头价格时，其结果只有一条路——房价除了上涨别无选择，最终一线市场豪宅项目越来越多，楼市高端化趋势越来越明显，离普通百姓住房需求越来越远。

边消化边新建“去库存”仍前路漫漫

家住山东省高密市三里庄社区的退休工人任先生一家三年前因旧城拆迁改造搬入临时租赁的房子，原本盼着今年能回迁到新楼房，不想等了三年拆迁还没完，新房半间也没盖，回迁变得遥遥无期。

别说盖回迁房，就是现在已经盖好的商品房要卖完也得好几年。当地一位不愿透露姓名的建筑安装企业老板说，楼市低迷对企业影响很大，生意订单减了不少，好容易接个工程，最后结算时很难要到钱。

根据国家统计局数据，2016年6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，比5月末减少753万平方米。2016年以来，尽管在一系列政策推动下，我国房地产去库存取得一定成效，一二线城市库存压力基本释放，多数城市库存消化时间缩短，但数据还显示，当前去库存仍压力大，截至2016年6月末，全国商业营业用房待售面积高达1.53亿平方米，同比激增23%。

中国指数研究院常务副院长黄瑜用另一个视角观察去库存——由竣工待售、在建未售及待开工面积三部分组成的商品房库存总量。据初步统计，2016年5月全国商品房库存为55.5亿平方米，按照过去3年的平均销售速度来看，需要4.7年时间才能完全去化，高于2010年需要3年的水平。

“今年以来房价已经平均往下走了两三百元。”谈到周边楼市，位于江西省宜春丰城市的江西政昊置业有限公司总经理施自强仍感到一丝寒意。即便房价每平方米只有三四千元，他在丰城市中心开发的一个楼盘从去年销售至今仍有400多套商品房待售，住宅总面积高达4万多平方米。

值得警惕的是，非住宅房也严重过剩。施自强说，受电商冲击影响，公司目前还有1万多平方米商业写字楼没有售出。“现在只能慢慢熬，希望能熬过这个‘冬天’。”

更多城市也面临商业地产高空置率的压力。黄瑜分析，目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30%，明显高于其他城市；部分城市的短期商办库存已经超过住宅，如2016年5月成都的商办可售面积为1007万平方米，而同期住宅库存仅为749万平方米。

“新一轮‘地王’潮下，应警惕部分城市仍热衷土地开发，去库存不力。”倪鹏飞说，目前三四线去库存的速度远低于一二线城市，但是投资和开工面积远远高于一二线城市，消化的量赶不上新增的，最终导致库存越积越多。

在“人的城镇化”中挖掘楼市新动力

2016年5月，家住山东省济宁市任城区八中南片区的张先生领到该市棚改实行货币化安置发放的第一张“房票”，票面金额31.8万元。对一家老小蜗居在40平方米老旧房子里40余年的张先生来说，小小“房票”撑起了他改善居住的梦想。

自2015年年底以来，全国各地100多个城市出台了去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成为化解拆迁矛盾、消化库存住房和助推城镇化建设的一大创新。

一边要大力去库存化解楼市风险，一边要保持楼市适度投资扮演好经济“稳定器”角色，未来房地产市场的新动力何在？

“‘人的城镇化’是去库存的重要途径，也是推动未来房地产市场发展的新动力。”黄瑜说，我国农民工总量庞大，可为房地产市场带来较大的潜在需求。数据显示，截至2015年，我国农民工总量27747万人，约占全国人口两成。

根据“十三五”规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，意味着未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村人口向市民转化，这些都是未来新的住房需求，也是楼市发展动力所在。

挖掘房地产市场发展的新动力，短期看重在稳定市场发展，防范风险。如对房地产调控要把握好因城施策的主基调；要控制三四线城市商品房开发土地供应，加速去库存。

2016年，江西省萍乡市商品房开发用地计划在过去3年的平均基数上下降50%。“这对一个财力偏弱的地级市来讲，是下了很大决心的。”萍乡市房管局市场监管科科长余亮说。

挖掘房地产市场发展的新动力，长期看要和改革赛跑，以制度性创新释放住房新需求。未来关键要满足两类人的居住需求，新就业的大学生和新进城的务工人员。

4.中国房地产发展报告 篇四

房地产业中国房地产行业研究深度报告

一、中国土地资源概况

中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。

2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。

按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必须贯彻节约资源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。一要按照节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。

1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。

二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。

住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建造商。

在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商开始囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商开始积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必须回归到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必须降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回归房产业的制造业本质。

住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获取收益。有利于快速回笼资金，但是不能获取土地的长期增值收益。

商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。

但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；其次，地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款；最后，购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。

三、具有地产属性的农业和交通基础设施

农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要提供动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。

农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体所有。企业只能拥有国有土地使用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府控制，土地增值要实现并不容易；转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。

拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷(10.1595万亩)使用权，海参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(所有权归集体)，吉林森工有450万亩(所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。

交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地使用权(最长50年)，国有土地使用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。

四、房地产业的生产流程

1、土地取得

五、房地产开发涉及到的部门

1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地使用证)

2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。

3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)?

4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)?

5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。

6、人防：对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。

7、环保：负责噪音(中央空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。

8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。

9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。

10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。

11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。

12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。

另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。

六、住宅用地的供应

2005年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。

可以看得出来，我国国土整治的空间相当广阔，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。

根据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。按照容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供“耕地占补平衡”的基础。

随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应十分充足，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行，空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。

地方政府财政对卖地的依赖很大，无论房地产行情好坏，都必须持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。

但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。

但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严重依赖，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，如果某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。

无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随便左右的。

七、人民币升值预期下的房地产价

持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。

除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。因为均衡状态就是“美国商品价格=中国商品价格×名义汇率”。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。

所以，热钱进入中国房地产数量是庞大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。

八、中国房地产商的赢利模式

靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格―土地和建安的价格)。

不过，这种赢利是不可持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必须回归制造业本性：靠生产施工赚取盖房子的利润。

可以这么对中国地产商进行分类：

1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险小，资金周转快；缺点是，可能丧失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。

2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获取地价房价上涨的暴利；缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都需要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺利出手而遭受重大损失。泛海和金地属于此类。

3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。

4、快速拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。拿地需要现金流。恒大地产属于此类。

5、缓慢拿地，快速开发，降价快速销售。原料多的企业适合。

6、缓慢拿地，快速开发，高价缓慢销售。施工需要现金流。

7、缓慢拿地，缓慢开发，降价快速销售。产成品多的企业适合。

8、缓慢拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。风险小，资金周转慢，收益也小。

5.中国房地产发展报告 篇五

银川石嘴山被列入风险型城市

本报讯银川的房价还在爬坡，但楼市投资风险可能正在加剧。近日，深圳世联地产顾问股份有限公司和同济大学房地产研究所联合发布的《2014·世联-同济城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》报告中，将银川和石嘴山列入风险型城市，在全国百座城市中，房地产投资价值总指数分别居于90位和96位。

城市房地产投资价值总指数测度指标体系主要根据城市人口因子、产业经济因子、市场特征因子等指标计算出指数得分和排名。银川、石嘴山与呼和浩特、榆林、鄂尔多斯等城市一道被列入风险型城市。报告称，风险型城市是具有一定投资价值但市场风险较大的城市，其典型特征在于其房地产市场出现严重的供需矛盾或供给过剩从而导致的市场疲软。

不过，在全国百座城市住宅地产投资价值中，银川被列入潜力型城市，居于41位，而在2014年中国35个大中城市商业地产投资价值指数和写字楼投资价值指数中仍属于排名靠后的风险型城市。分析人士指出，银川等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，产业支撑力是住宅地产投资价值的基石，产业支撑力越强，住宅地产投资的动力越持久，银川的产业支撑力指数处于同类型平均水平以下，产业经济多以资源为依托，随着资源耗竭，若不重视产业升级，也会使其住宅地产投资存在风险。

在35个大中城市商业地产投资价值中，银川等城市由于人口规模小、零售业发展水平有限，商业地产存量大等原因，是商业地产投资价值最低的城市。报告指出，银川的商业地产供应已有过剩迹象，以十年内所有已开工的商业物业计算，人均商业地产存量已达8平方米左右，人均存量最大，商业地产的开发潜力已有限。

6.中国海滨休闲地产调查报告 篇六

目

录

一.休闲地产进入海滨度假时代

二.中国海滨休闲度假地产发展概述

三.海滨度假地产代表城市扫描

四.一线沙滩度假物业稀缺价值突显

五.海南将成为海滨休闲度假置业胜地

在上世纪九十年代初的海南大开发中，有人提出了休闲地产的概念。当时的思路是：利用海南独特的自然资源把目标瞄准了远道而来的旅客身上，进行“以房带旅、以旅促房”的互动。然而，随着海南房地产泡沫的破灭，休闲地产度过了相当长一段时间的沉寂。及至本世纪初，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内休闲地产的开发才正式进入发展期。

进入2008年休闲地产正迎来一个前所未有的市场机遇。以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来10年中以每年8.5％的速度增长，旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景，使得休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉，正逐渐为市场关注。判断这一趋势的关键是，我们已经拥有了相当数量的富人。国际知名咨询公司波士顿(BCG)2007年10月发布的报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5 年里翻了一番，达到31万户。中国已经成为目前财富增长最快的国家。著名策划专家王志纲估计，整个中国用不了五到十年时间，将会出现“休闲为王、休闲不败”的局面。很多产业都将在休闲这面大旗下，休闲地产也会在其中担任重要角色。从世界经验来看，起源于上世纪初法国地中海沿岸的休闲地产目前已在全球得到迅速发展，特别是欧洲国家的各种度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅等已发展到相当规模。作为“第二居所”的休闲地产的提出，表达了一个时代的新的生活态度。居住休闲化、生态化已成为国际上城市人居发展的主流趋势。伴随着中国城市化进程的加速，生态休闲居住概念也将成为城市发展的重要课题。

一.休闲地产进入海滨度假时代

海岸、山水、文化景观，一切优质资源对于城市而言，始终是稀缺的资源。而拥有垄断性资源的物业意味着巨大的升值潜力。随着人们追求高品质生活的意识不断被唤醒，休闲物业的升值潜力吸引越来越多高端者的目光。相当多的人出于“休闲度假加投资”的目的而解囊相向。在休闲的概念中，海岸资源从来都是一个优势资源，是以休闲地产发端于黄金海岸。在西方发达国家，有钱人都跑到海边去，中国未来的发展也不会例外。尤其是，中国人对水是最向往的、有着特殊感情的。长期以来中华民族都是背山面水而居。对居住项目特别是休闲度假地产项目的环境景观来说，海是最好也是最稀缺的自然环境，然后是江、河、森林、山林、接下来才是我们的城市公园。从全球的旅游地产发展潮流来看，真正的是成功人士是在海滩上买海景公寓、海景别墅，甚至购买岛屿，使其成为私人的岛屿。象巴厘岛、夏威夷、棕榈滩、普吉岛才是真正世界名流休闲度假之所。希望傍海而居，实现与海零距离接触是太多国人的梦想。

二.中国海滨休闲地产发展概述

中国能够让人居住的海岸线非常缺乏，据统计，中国只有1800公里海岸线，平均每个人只有13.4厘米，而且很多都是滩涂和礁石，还有一些是人不能亲近的海滩，真正适合居住的沙滩少之又少。由于气候的原因，中国南部的海滨休闲地产具备天然的优势。北部城市的人们由于长期居住在严寒干旱的天气下，对南方的阳光与海滩有着特殊的向往，由此出现了以海口、三亚为代表的“侯鸟式”度假生活，当富人群体继续增长，以及城市生活越来越拥挤和污染，“候鸟”的周期性迁移会越来越明显，“候鸟式”的休闲将越来越繁荣。目前中国南部发展得较好的有三亚、海口、珠海、深圳，经过近几年来的发展，已非常成熟，像广东的珠海、深圳，已经很难再找到一线海景房，就算有房价也已是高不可攀。而整个南方来说，三亚、海口及周边区域是目前较具潜力的海滨地产集中开发区域，在这里度假置业的人群分布于全国各地，其中以北京、苏杭、山西、东北的购房者居多。把视野投向中国北部，海滨休闲地产发展得最早的是大连、青岛，依托京津唐地区及东北干旱区域的购房人群，这几年海滨项目的房价持续上升，早已突破万元价位。而且由于开发得比较早，现在要买也是大多看不到海景，顶多就是离海边近一点。还有就是距离，北京到青岛、大连交通半径非常远。现在更值得关注的是秦皇岛，中国北部著名的海滨旅游城市，离北京、天津、唐山等环渤海湾大都市只有3小时的车程，具备发展海滨休闲地产的条件和资源，而现阶段还是一个亟待开发的处女地，因此未来几年秦皇岛的海滨度假地产预计应有不错的发展机遇。回顾早期的海滨休闲度假地产以酒店式度假居所为主，主要满足夏季短期度假需求和偶尔的小住，但中国经济发展到今天，新的消费形态已将旅游人群进一步细分，也就是所谓的“穷人旅游、富人度假”，现在富人对度假居所的需求逐渐与国际接轨，更倾向于有居家感、适合生活居住的产品。这不再是纯粹的旅游度假那么简单，已经上升到享受上流生活的层次。因此，酒店式公寓的形式已不能满足更高的需求层次，各种错层、叠加、联排、独栋等别墅产品在未来海滨休闲度假地产中更被看好。

三.海滨休闲地产代表城市扫描

调查显示，中国拥有海滨休闲度假资源的住宅项目，基本上集中在北部的辽东半岛—山东半岛一带，以及南部的海南岛。以下我们就这两个区域的房地产发展情况进行考察。

北部：辽东半岛—山东半岛一带

代表城市：辽宁大连、山东威海、青岛、河北秦皇岛

海洋资源：渤海、黄海

气候：温带季风型气候，年平均气温11～14．5℃

置业人群：东北三省、北京、天津、山西

大连——体现大城市规划水平和建筑品质

东北的海滨度假地产市场在过去很长的一段时间内，基本被大连垄断。但今年在东北举办的房交会上，来自山东的海景楼盘表现得相当活跃，大有与大连抢夺市场份额之势。从地理位置上看，山东距离华北的一些大城市，如北京、天津等很近，交通方便，几个小时车程可到达。因此，山东的海景楼盘在几年前就已经进入京津地区市场，并逐渐形成气候。随着山东海景楼盘在京津地区站稳脚跟以及开发量的不断增加，他们又逐渐把触角伸向东北市场。山东海景项目的异地营销策略是其一贯招数——低价。以威海乳山银滩的房价为例，每平方米3000元出头的价格就能买到一套海景房，对目标人群的诱惑力难以抵挡。相比之下，大连市内的海景楼盘，价格早已突破10000元线，即使是旅顺经济技术开发区的房子，价格也在每平方米3500元以上。在大连买一套海景房，在山东可以买两套甚至几套。在价格无法与山东海景房比拼的情况下，大连的海景房凭什么立足东北市场？ 调查显示，山东的海景楼盘大多处于旅游景区之内，周边各种生活配套不足，缺乏其它产业的支持。选择这些地区的房子，基本上只能用于短期旅游度假。山东这些海景房的不足之处恰恰是大连海景房的优势，在大连购买海景房的东北人，他们一致的看法是到大连买房不光是为了看海，而是更看好大连城市的发展。大连除了有东北其他城市所不具有的气候、环境优势之外，更是整个东北经济发展的龙头。这些东北购房人群还对大连房地产行业的发展给予很高评价，认为大连发展水平较高，规划、景观、户型等产品品质在东北来说都是最高水平的，在大连买房住得安心、放心。

山东威海——规划缺失俨然成陆地之城

山东的威海银滩是全国仅有的三个银滩之一。银滩，顾名思义，银白色沙滩即沙子质量很好的海滩。拥有银滩资源，使威海成为中国北部最热的海滨地产开发区域之一。

威海银滩地处山东半岛东南部的黄海岸边，位于旅游开发城市青岛、烟台和威海三座城市的中心地带，景色优美、沙白水碧，集山、海、岛、湖、河、林于一体，绵延20公里的银白色沙滩，坡缓沙平，细腻松软。

几年前威海银滩房地产的推广活动就开始在北京、上海、武汉、广州等各大城市出现。因为优越的自然环境和低廉的价格，威海银滩吸引了很多人的目光。相应的，银滩的住宅价格也从原来的每平方1800元涨到2400元，再涨到现在的三四千元。目前号称“超五星级”的高档酒店式公寓海岸明珠楼盘，内部认购价格达到6600～7200元。然而，让人对威海银滩产生忧虑的是，海边建造了太多的高层住宅，对整个区域的自然环境平衡和度假生活环境带来了过多的压力。小区多、楼房多，是银滩目前的真实现状。银滩海岸沿线已开发或规划开发的土地，绝大多数都是用于单一的住宅项目，缺乏良好的规划设计。在银滩延绵20公里的海岸线上，已经开发的住宅小区有几十个之多，高高矗立的塔吊和栉比鳞次的高层楼房，几乎湮没了美丽的天然海岸线。一个占地45万平方米、规划户数在5000户之上的大型楼盘，却只有一个社区活动中心和幼儿园，根本没有商场、超市等商业配套设施。项目容积率竟然达到与普通城市住宅相近的水平，对于休闲度假地产来说难以理解。这些都使得银滩沿岸俨然成为一个陆地之城，而不是沿海旅游度假区。

南部：海南岛

代表城市：海口、三亚、琼海、陵水

海洋资源：南海、北部湾

气候：亚热带/热带季风海洋性气候，年平均气温 23～25℃

置业人群：北京、上海、山西、浙江、东北三省、四川、深圳

三亚——被人忽略的中国夏威夷

有中国夏威夷之称的是三亚的亚龙湾。在这个中国最有名的海滩上，深绿色高尔夫球场的另一侧，集中分布着像喜来登、希尔顿和马里奥这样的国际度假酒店，即便价格不菲，每到农历新年，里面还是住满了“有钱旅行的中国家庭”。

亚龙湾所在的三亚，沿海岸线新建的一幢幢海景房吸引着越来越多的眼球。尽管三亚一线海景房的均价已经达到每平方米15000甚至20000元的水平，在去年7月开盘的一个楼盘还是引来了3000人排队购房，其中外地人占据了这支买房大军的70%。夏季是海南的买房淡季，所以这个现象被媒体描述成海南楼市的“反季节飘红”。

更多的三亚奇迹正在被复制在海南岛内的沿岸城市。北面的海口、澄迈，东面的琼海、陵水，都有开发项目在动工或推广销售。一些调查资料显示，目前海南正开发的土地几乎比现在海南各市县已建成的总面积还要大，相当于再造一个海南。

海口——度假与生活的完美结合与三亚相比，海口作为海南省省会城市，无论市政配套、商业配套、生活配套、文化配套，都体现出省会城市的特有优势；而三亚更多是个单纯的旅游城市。

人们到海南旅游喜欢去三亚，若考虑置业则多数选择在海口，这是因为休闲生活跟旅游是两种概念。在海口置业，除了阳光与海滩，还可享受省会城市丰富而便利的生活——饮食娱乐、逛街购物、运动休闲，还有完善的市政配套、文化配套，像体育馆、图书馆、会展中心等。加上朴实的民风、悠闲的生活氛围，使海口成为一个更适合生活的休闲度假城市。

事实上，很多人到海口工作或生活一段时间以后，都会被海口的生活氛围深深吸引，最终选择在海口置业定居。据统计所有在海口置业的人群中，外地置业者超过一半，说明海口的生活方式确实有独特的吸引力。

海口是度假与生活结合得最好的海滨城市。海口度假项目最集中的区域——西海岸，离市中心仅15－20分钟车程，可以说是闹市边上的休闲度假胜地，这是其它海滨城市都不具备的优势。从市中心前往西海岸，沿路是延绵的海岸线、海上飘逸的风帆、度假海滩、五星级酒店、海鲜酒楼、高尔夫球场、贵族游艇会等，既是休闲度假胜地，又是拥有超高端配套的“富人区”。道路宽阔、畅通无阻，两旁整齐的椰树，给人感觉非常写意，充满度假风情。

各地海滨休闲度假置业比较

大连

与其它城市相比，“山海相映”是大连海景的最大优势。在全国其他沿海城市中，类似大连这种“山海相映”的情况并不多。大连的特点就在于城市位于丘陵地区，这在北方地区内是非常有优势的。从整个环境来说，以青岛为代表的一些城市，虽然生活岸线比大连多一些，但是由于身处平原，城市地势平坦，景观内容比较平淡，不具备大连这样可以构建出强烈层次感的景观资源。大连的海岸度假房产开发得比较早，规划设计比较完善，价值挖掘得比较充分，而反映在价格上，海边项目早已突破10000元/平方米价位。

§

气候指数

☆☆☆

§

沙滩质量指数

☆☆☆☆

§

宜居指数

☆☆☆☆☆

§

房价指数

☆☆☆

§

投资指数

☆☆

代表楼盘：万隆·托斯卡纳

托斯卡纳--滨城东港最后的贵族领地。项目位于大连市中山区核心区域——海滨路起点、海之韵公园西侧，扼守海滨大道，距大连港码头有3.4公里，约5分钟的车程，距大连的繁华商业圈“青泥洼”，大连火车站有4.8公里的距离，约15分钟的车程，距周水子机场有10公里，约半小时车程，出行道路畅通无阻。而二七、三八广场的商业聚集也使本项目拥有成熟的商业环境。

项目总占地面积40000余平方米，以意大利托斯卡纳风情为源筑蓝本，融汇山海天然地势，坐拥东海公园无敌景致，奢享维多利亚湾百年繁华璀璨，倾呈108户极品建筑哲学，联排、双拼、独栋户户观海，领悟人生至高境界，取决巅峰的价值体系，得以居住美学对弈国际文化之峰层社交，2007全球限量，仅供108席藏山纳海，构建出专属东北极具核心名流影响力的纯别墅社区。

联排别墅均价25000－30000元/平方米

独栋在建

威海

价格是威海沙滩度假项目的最大吸引力，现时威海的海边项目价格水平在4000元/平方米的水平。威海位处环渤海区域，拥有著名的威海乳山银滩，景色优美、沙白水碧，集山、海、岛、湖、河、林于一体。尤其是绵延20公里的银白色沙滩，坡缓沙平，细腻松软。但威海的度假房产发展时间较短，属于近年东北新兴的度假置业城市，楼盘开发片面追求速度，项目过度集中而缺少整体规划，海岸资源利用效率低；另外配套设施跟不上，亦成为外地人在威海置业的一大障碍。

§

气候指数

☆☆☆

§

沙滩质量指数

☆☆☆☆☆

§

宜居指数

☆☆

§

房价指数

☆☆☆☆☆

§

投资指数

☆☆

代表楼盘：海岸壹号

海岸壹号位于银滩东部，是白浪湾高档休闲居住区的一部分。项目东部与洋村口一步之遥，西北与垛谷山遥遥相望，东北为东南寨村，南接白浪湾，最南边为紧挨大海的防护林带，地势平坦。

该项目总占地面积29.04公顷，总建筑面积44.10万平方米，容积率1.52，建筑密度14.80%，绿地率45%，属于银滩旅游度假区的一线海景超大楼盘。户型齐全，多层、小高层、别墅错落有致，西临山东外事翻译学院，属于银滩东部高档住宅核心位置。

公寓均价:3200元/平方米

别墅在建

秦皇岛

秦皇岛是继大连、青岛之后，中国北部比较有潜力的海滨地产发展城市。美丽的天然海岸资源，以及紧靠北京的地理优势，使得秦皇岛的海滨地产发展前景看好。但目前公寓12000的价位也让部分购房者望而却步，不过这也从另一方面反映出海滨住宅项目在北部城市的稀缺价值。

§

气候指数

☆☆☆

§

沙滩质量指数

☆☆☆☆

§

宜居指数

☆☆☆☆

§

房价指数

☆☆☆

§

投资指数

☆☆☆☆

代表楼盘：戴河庭院

戴河庭院位于北戴河入海口与观海路交汇处，北京东四环上京沈高速公路，途经香河、玉田、卢龙等县，从19号北戴河出口下，行至北戴河，沿海北路、前进路向西前行，即可达戴河庭院。

项目一期总占地7.103公顷，建筑面积78150平方米，容积率1.15，绿化率35%以上。采用4至6层的多层带电梯板楼围合成多个主题庭院，每个主题庭院都有各自的主题园林与水系园林，整个社区园林与地块四周的防护林带、戴河海滩相融相通，构筑成戴河入海口海滨休闲度假的生活公园。社区南侧辟有专属私家海岸线，通过南侧葱茏的自然海岸林带即可步行到达，畅享蓝天白云碧海金沙。对于靠近周边道路的边界设计采用浓密的绿化带加以遮挡，形成天然的屏障，在保证内部绝对安静安全的同时彰显社区的高贵气质。

多层公寓均价：12000元/平方米

海口

海口是度假资源与生活配套结合得最好的海岸城市，海景楼盘集中分布的西海岸休闲度假区域，离市中心仅15分钟车程，周边五星级酒店林立，市政配套亦正在向该区域倾斜。海口的生活节奏较慢，民风淳朴，但却显得丰富多彩充满人情味，是一个适合居住生活的度假城市。目前海口的住宅均价4000－5000，海边项目在6000－8000的价位，价值并未充分显现，与三亚海边项目15000－20000的价位相比，海口显然是一个价值洼地，未来的升值潜力非常值得期待。

§

气候指数

☆☆☆☆☆

§

沙滩质量指数

☆☆☆☆

§

宜居指数

☆☆☆☆☆

§

房价指数

☆☆☆☆

§

投资指数

☆☆☆☆☆

代表楼盘：万科·浪琴湾

“万科?浪琴湾”项目地处海口市最具亚热带海滨风情特色的西海岸。西海岸是海口目前规划的最好的区域，集中了海口多个高尔夫球场、贵族游艇会、假日海滩、热带植物园、国际五星级酒店，是未来海口发展的核心区域。

“万科?浪琴湾”项目最大亮点是，别墅社区直接连着大海，有近400米海岸沙滩，有非常优美的海景＋河景的双景自然景观，繁华与自然的恰好尺度。据初步的市场调研：像“万科?浪琴湾”这样带海景沙滩又处在都市高尚区域的别墅社区，在中国非常稀少，被媒体称为“中国最后的沙滩海岸领地”。

公寓均价8000－9000元/平方米（带精装修）

联排别墅均价10000－11000元/平方米

三亚

有“中国夏威夷”之称的三亚是典型的旅游度假城市，海岸度假资源在全国首屈一指，无与伦比的沙滩海水，形成三亚独一无二的吸引力。

但作为纯粹的旅游度假城市，三亚在休闲置业方面存在明显的不足。三亚的海岸度假资源与市区的距离较远，使得在海边的居住非常不便利；度假区与市区之间几十公里的分隔，使三亚市区的市政规划、生活配套未能受到旅游业的带动，显得非常滞后，不能满足内地购房人群较高标准的日常生活要求。另外，作为典型旅游城市，当地的宰客现象比较普遍，给外地人带来不少烦恼。

§

气候指数

☆☆☆☆

§

沙滩质量指数

☆☆☆☆☆

§

宜居指数

☆☆☆

§

房价指数

☆☆☆

§

投资指数

☆☆☆☆

代表楼盘：半山半岛

半山半岛有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。是三亚市政府极力打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场

半山半岛一期占地面积1056多亩，建筑面积49万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。

预计别墅均价20000元/平方米

四.一线沙滩度假物业稀缺价值突显

调查中我们发现，真正拥有沙滩资源的海滨地产项目极为稀缺！这是让人意外的结果。事实上，中国的海滨项目总体数量不少，但绝大部分与海岸沙滩有一路之隔，甚至连沙滩资源都不具备，顶多只能远眺海景。也就是说，在国内近千个滨海项目中，只有1％真正属于沙滩之上的休闲度假物业，其余99％只能算是滨海居住项目；在这1％里面，只有不到一半建有沙滩别墅。以上比例基本可以说明国内沙滩度假物业的稀缺性。

沙滩度假物业，尤其是沙滩别墅项目的开发量极少，一方面是由于受到政策限制，另一方面，中国的海岸线上真正能让人与海0距离居住的土地是非常稀缺的。整个中国的海岸线1800公里，人均只有13.4厘米，而适合居住的海岸线就更少。而拥有私属海滩的一线海景物业，全中国也没有几个。如果是二线海景、三线海景、四线海景就不值得稀罕了。

因此，沙滩度假物业这种不可再生的稀缺性决定了它的价值。未来的休闲地产领域中，真正“0距离”沙滩物业将拥有最好的投资和发展前景。

调查显示，目前这类可称得上“0距离”的海滨一线地产项目在国内屈指可数，加上未对外销售或未完成开发的，总共就20－30个。当中的80％以上，分布在海南岛三亚、海口、陵水等区域。在北部的海滨城市中也能找到一些，但都只是能够满足较低层次需求的多层公寓项目，并非真正意义上的沙滩休闲度假物业。而正在开发或将来可开发的海滨一线用地，也是在海南岛的天下。

五.海南将成为海滨休闲度假置业胜地

在“0距离”沙滩物业这一点上，海南的资源优势在全国绝无仅有。另外，海南还拥有适宜度假的气候。

海南是我国最具热带海洋气候特色的地方，全年暖热，雨量充沛，常风较大，气候资源多样，与长江以北严寒干燥的气候形成鲜明对比。年平均气温在23-25摄氏度之间，全年没有冬季，1至2月为最冷，平均温度16-24摄氏度，平均极端低温大部分在5摄氏度以上。

因此，长江以北的购房人群对海南岛这种充满“阳光与海滩”的度假风情有着特殊的向往，每年秋冬季到海南岛度假，对他们来说极具吸引力，这也是为什么在海南置业的人群里面，来自北京、东北、山西的人特别多。

房地产开发商们凭借其独到的眼光，前瞻性地看到了海南的潜力和发展的机遇。现时已有众多全国性大品牌开发商纷纷进入海口、三亚、陵水等地，包括万科、绿城、富力、合生、雅居乐、鲁能等，积极抢占海滨土地开发资源。著名投行摩根士丹利在全球投资众多优质物业资产，现在也把触角伸向了海南，今年注资50多亿合作开发海南某海滨休闲地产项目，显示对海南滨海地产的发展非常看好。

为此，我们把注意力聚焦到海南——这个中国最美丽的岛屿。在对海南各海滨城市进行了全面扫描之后，我们搜集到了以下这些全国仅有的海滨沙滩地产项目。

海南海滨沙滩度假别墅项目一览

1、三亚

半山半岛

项目地址：三亚市小东海鹿回头半岛

项目简介：半山半岛有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。是三亚市政府极力打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场

半山半岛一期占地面积1056多亩，建筑面积49万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。

物业类型：酒店、游艇会、公寓、海景公寓、临海别墅

开 发 商：三亚鹿回头旅游区开发有限公司

2、陵水香水湾区：

香水湾1号

项目地址：陵水香水湾度假区A区西南部

项目简介：香水湾数十公里海滩，600亩奢华领域、私享1公里天然海滩、低密度打造142居墅。一期39席一线山色海景别墅，每席占地400-2400平米。

总体规划：占地约600亩，迎海座列142栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋SPA等等配套设施。一期A区私人别墅度假酒店占地100亩，拥39座别墅。其中，一居别墅27座，172平米／套；二居别墅11座，260平米／套；总统别墅1座，大约1000平米。

建筑风格：中国商周殿式文化，溶入现代建筑风格。主题广告语：“海上的中国院子”

物业类型：以别墅为主

工程进度：部分别墅已建至主体完工，未开盘。

开 发 商：海南香水湾海滨假日酒店有限公司

永泰红磡香水湾

项目地址：海南省陵水县香水湾B区

项目简介： 项目计划总投资17亿元人民币，占地面积3500.00亩。

项目由金缔花园度假村、山地海景高尔夫、酒店区、规划商业街四大块组成。第一块：金缔花园度假村 占地320亩

建筑面积约10.5平方米，由9栋12层海景公寓、约100套海景别墅

1栋1662平方米会所组成。第二块：山地海景高尔夫 占地1800亩 18洞海滨高尔夫球场

开工日期为2007年8月份 竣工日期为2008年7月份。第三块：酒店区

占地368亩、6万平方米皇冠假日五星级酒店；高档海景酒店式公寓约4—5万平方米。开工日期2008年6月份。第四块：商业中心项目

占地约300亩 建筑面积约10平方米 由3万平方米商业配套、7万平方米海景公寓组成。

物业形态：临海别墅、酒店、公寓、别墅、高尔夫球场等

工程进度：开工日期 2007-7-1 开盘日期 2008-1-1

开 发 商：天津永泰红磡房地产开发有限公司

物业管理：凯莱管理集团

3、陵水清水湾区：

富力湾

项目地址：海南陵水县香水湾旅游度假区B区南段。

项目简介：这是海南东部热带海滨沿岸珍贵的旅游风景湾区之一，地处陵水县东部、牛岭南侧的海滨地带。距三亚仅66公里，距陵水县城9公里。项目计划总投资15亿元，规划用地面积2500亩，总建筑面积约40万平米。延绵近4.2公里私属热带海岸、原生态山峦。

项目总规划：北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群。

中区：沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、中心商业街、沙滩娱乐区、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景别墅群等。

南区：山体别墅群、五星级酒店。

物业形态：酒店、公寓、别墅

工程进度：整体项目规划三年完成，未开盘。

开 发 商：海南富力房地产开发有限公司

雅居乐项目

项目地址：海南陵水县清水湾

项目简介：清水湾海岸线长达12公里，山海一体，雅居乐清水湾项目占地约15000亩，开发周期约10年，总投资超200亿元，拟建设成世界一流水平的国际旅游度假中心另外，该项目配套有54洞国际标准高尔夫球场、世界名店购物街、黎苗族风情村、游艇俱乐部等，而温泉谷等也在规划设想中。

物业形态：五星级酒店、国际高尔夫球场、多国风情温泉谷、1.5万亩超大规模社区、贵族游艇会、风情商业街、海洋体验展览馆（含潜水项目）

工程进度：一期高尔夫已基本完工，新加坡莱佛士度假酒店已动工建设，其他正在规划中

开 发 商：雅居乐控股有限公司

4、琼海博鳌：金色港湾

项目地址：海南琼海市博鳌镇海滨开发区

项目简介：总建筑面积7万多平米，由一幢20层的酒店式公寓,二幢16层的住宅式公寓、二幢14层的住宅式公寓，二幢12层的住宅式公寓，10套酒店式豪华别墅和一幢三层9000多平米的旅游、休闲度假会所组成。

海岸线长约为200M。

物业形态：公寓、别墅

工程进度：海景公寓正在建设，别墅正在规划中。

开 发 商：琼海中视房地产开发有限公司

宝莲城

项目地址：海南琼海市博鳌镇海滨开发区

项目简介：项目东临珠联湾，北近潭门港，西靠博鳌至潭门城市干道。总投资50亿元，规划总用地面积约为2000亩，总建筑面积约为75万平方米，项目包括4个五星级酒店、1个四星级酒店、多幢高层酒店公寓、酒店配套别墅、约2万平方米的多功能表演中心、人工内海及游艇码头和会所，总投资约50亿元人民币，开发期8-10年。第一期工程项目总投资约2.8亿元，一期工程项目预计2009年9月底竣工。

物业形态：酒店、公寓、别墅

工程进度：6月26日举行一期工程开工奠基仪式，一期工程正在建设中。

开 发 商：海宝莲投资（集团）有限公司/上海宝钢经营开发总公司

5、海口东海岸区：鲁能·海蓝椰风

项目地址：海口市琼山大道8号

项目简介：项目拟发展为由海滨生态公园、海景中心广场商业步行街、度假别墅、花园洋房、海景公寓主题五星级酒店、会所等多种物业组成的复合型社区。工程占地面积1066666.72（约2000亩）平方米，建筑面积50万平方米。独立别墅56套，双拼别墅20套，联排别墅92套。项目周边原生资源丰富，红树林、东郊椰林、海底村庄南渡江同时项目还拥有1300余米的蓝色魅力海岸线，纵深200米的防风林。

物业形态：海滨带状生态公园、海景中心广场、商业步行街、度假别墅、海景公寓、主题五星级酒店、会议、培训中心、温泉ＳＰＡ等多种物业类型组超大复合型社区。

独立别墅：57套

双拼别墅：20套

联排别墅：92套

会所面积：3010M2

工程进度：二期中央别墅已推出。

开 发 商：海南英大房地产开发有限公司

投 资 商：山东鲁能置业集团

6、海口西海岸区：万科·浪琴湾

项目地址：西海岸海滨大道270号

项目简介：“万科?浪琴湾”项目地处海口市最具亚热带海滨风情特色的西海岸。西海岸是海口目前规划的最好的区域，集中了海口多个高尔夫球场、贵族游艇会、假日海滩、热带植物园、国际五星级酒店，是未来海口发展的核心区域。

“万科?浪琴湾”项目最大亮点是，别墅社区直接连着大海，有近400米海岸沙滩，有非常优美的海景＋河景的双景自然景观，繁华与自然的恰好尺度。据初步的市场调研：像“万科?浪琴湾”这样带海景沙滩又处在都市高尚区域的别墅社区，在中国非常稀少，被媒体称为“中国最后的沙滩海岸领地”。

项目相关数据：规划用地面积： 115,503平方米，规划总销售面积：57,751平方米，容积率：

0.5；产品包括：独栋别墅 39栋，联排别墅 64户，叠加别墅 32户，公寓250户，设计车位：387 辆

7、文昌高隆湾区 中海·森海湾

项目地址：文昌市高隆湾旅游大道西侧

项目简介：总占地

600亩，总建筑面积50万㎡，总投资15—20个亿以上。建筑类别包括：高层、小高层、多层、别墅等现代化综合小区。分四期开发，目前开发为第一期，占地面积为

82亩，建筑面积5.5万平米，沿旅游大道往海边开发。西西里田园、尼斯乡村、阳光海岸。2幢多层和会所已经完成。11层的小高层正在施工中，面积从51.62－129.5平方米，跨度较大，适合不同的需求。

森海湾有海岸线有300公里长，它也是中国原生态的椰海森林。置身于“椰林长城”的东郊椰林湾，“琼海第一峰”的铜鼓岭，“稀世海上公园”的八门湾红树林的美丽环绕中。

建筑风格：西班牙式

物业形态：高层、小高层、多层、别墅等现代化综合小区

7.中国房地产发展报告 篇七

“2015中国房地产品牌价值研究”与“2015中国房地产服务品牌价值研究”是中国房地产TOP10研究组对中国房地产行业优秀品牌企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。

中国房地产开发企业研究成果显示, 2015品牌企业呈现以下特点: (1) 品牌价值稳步增长, 品牌溢价能力快速提升; (2) 深度挖掘全产业链价值, “品牌+”助推无边界品牌大融合; (3) 精准投入提升品牌三度, 借势“泛传播”增强品牌推广效果; (4) 基于互联网思维创新品牌管理, 优化组合促进业务协同发展。

中国房地产服务企业研究成果显示, 2015品牌企业呈现以下特点: (1) 业务融合打破行业界限, 高品质的集成化服务提升客户满意度; (2) 借助资本市场打开品牌发展空间, 规模效应加速服务版图重构; (3) 围绕客户关系管理优化品牌建设, 新媒体应用重构品牌生态圈; (4) 传统业务改造升级与新业务创新并举, 品牌合作共赢聚集优势资源。

8.中国房地产发展报告 篇八

2011年中国房地产市场面临深度调整，品牌就是信心。面对消费者，品牌是提供优质产品、履行服务承诺的信心；面对政府，品牌是承担社会责任、提升城市价值的信心；面对投资者，品牌是具有良好经营业绩和获得较高投资回报的信心。因此品牌也是企业独特竞争力的综合体现，成为中国房地产企业在市场深度调整中获胜的关键。

在2011中国房地产品牌价值研究中，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位，充分借鉴了国内专家学者以及国外著名品牌价值评估机构的研究经验和操作实务，并结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于现金流折现法和无形资产评估理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系，从公司财务分析、品牌收益贡献分析、品牌风险分析、品牌收益折现等四个步骤，对中国及主要区域的数百家中国房地产开发企业及项目、策划代理企业进行了评估，形成了2011中国房地产品牌价值研究成果。

中国房地产开发企业研究成果显示，2011年品牌企业呈现出以下几个特点：品牌企业业绩领衔增长，品牌价值逆市上扬；品牌企业强势整合资源，未来品牌价值增长可期；品牌拓展多元业务，品牌协同效应凸显；品牌管理更趋专业系统，品牌效益高效转换。