企业土地转让税务筹划

企业土地转让税务筹划（14篇）

1.企业土地转让税务筹划 篇一

企业股权变更税务局所需要的资料：

1.公司新旧章程（本次变更前后的两份章程）2.营业执照

税务登记证

3.股权转让协议（转让双方签字并按手印）

4.转让双方股东身份证复印件（法人股：提供营业执照，税务登记证）

5.提供转让协议后截止上月的资产负债表、利润表（盖公章）6.原始出资凭证（原股东的出资凭证，验资报告或者记账凭证，银行回单均可）

7.本次转账凭证（本次转让股东间的交易凭证）

8.关于股权变更情况说明：公司成立时间，注册资本，股东构成，持股比例，资金到位情况，本次转让情况：转让股权，转让收入或平价，低价转让的原因等进行说明，转让双方签字并加盖公司公章（有特殊情况请如实写明本公司有关股权变更的情况）

9.如有房产，土地的公司，提供房产证，土地证复印件及税票，发票（买卖合同）。

企业变更登记工商局所需要的资料： 1.公司修改后的章程或章程修正案；

2.股东会决议，股东双方签署的股权转让协议；

3.工商表格[工商登记（备案）申请书，法定代表人、董事、监事、经理、财务负责人及联络人员的身份证复印件。股东（发起人）出资情况。指定代理或者共同委托代理人授权委托书]。4.营业执照、组织机构代码证、国地税税务登记正副本原件； 5.新股东的主体资格证明或自然人身份证件复印件（股东为企业的，提交营业执照副本复印件）；

2.企业土地转让税务筹划 篇二

一、案例背景

假设A公司为增值税一般纳税人, 高新技术企业, 适用所得税税率为15%。为攻克一项高新技术, 2007年A公司引进一条全新工艺试制生产线。就该生产线A公司已向当地科技管理部门立项并获得批准, 预算费用为2000万元。2007年、2008年、2009年A公司为该研究开发项目累计投入1800万元, 其中包括研发过程中领用原材料700万元、研发专用仪器设备900万元 (由于技术进步, 产品更新换代较快, 该仪器A公司按3年加速折旧, 每年折旧费用为300万元, 已报当地税局批准) 、工艺装备开发费用及科研人员工资合计200万元。截至2009年, 上述试制生产线已经取得一定科研成效, 但尚不能证明运用该生产线产生的产品市场前景。根据《企业研究开发费用税前扣除管理办法 (试行) 》, A公司将上述研究开发项目投入1800万元确认为研发费用, 并且根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 (中华人民共和国国务院令第512号) 的规定, 按照研究开发费用的50%在所得税前加计扣除, 即2007至009年度A公司因此项业务可享受的所得税优惠金额为:1800×50%×15%=135万元。同时, 研究开发投入的材料、设备均凭增值税发票抵扣, 即2007至009年度累计进项税抵扣金额为: (700+900) ×17%=272万元。2010年为增加该产品线研发投资, A公司拟与B公司合资设立C公司, 并将上述试制生产线及研发的新工艺技术一并注入C公司名下。

二、备选方案及比较

方案一:A、B公司合资成立C公司, 其中A公司以试制生产线及1000万元现金取得C公司60%的股权, 并对C公司实施控制;B公司以现金2000万元取得C公司40%股权。经第三方中介机构评估, 该生产线公允价值为2000万元。

上述方案对A公司增值税和所得税的影响:

根据2008年《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 (中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号) 企业将自产、委托加工或购买的货物对外投资, 应视同销售缴纳增值税销项税。

根据2007年《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定, 企业发生非货币性资产交换, 以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的, 应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务, 但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

同时, 企业从事研究开发的目的是为了形成知识产权如专利权、专有技术等无形资产, 其用途有两大方面:一是企业内部生产使用, 即形成的知识产权用于企业生产产品, 为增值税应税项目, 从这个角度看其进项税额可以抵扣。二是转让知识产权, 而无形资产的转让是计交营业税, 为非增值税业务, 从这个角度看其进项税额不可抵扣 (类似于工程建设所用材料的进项税额不可抵扣) 。

另外个别省市国税明确规定, 研发活动的试制品或研发产品直接对外销售或作为企业用于销售产品的组成部分的, 其研发品成本中的材料、燃料及动力等费用, 不得加计扣除。而其他省市税务局虽然没有明文规定, 但对于与研发活动相关的开发产品或技术成果直接对外销售或作为销售产品的组成部分的, 其之前扣除的材料等费用, 在实务操作中也不允许加计扣除。由于A公司将其原本为改进生产工艺的试制生产线作为投资对价, 实际相当于转让技术成果, 已经改变其用途, 因此之前抵扣的进项税需要转出。而之前研发费用的加计扣除, 在与当地税务局沟通过程中, 税务局质疑计入研发费用的技术成果转让属于改变用途, 应补缴所得税。

综上A公司视同销售应缴纳增值税=2000×17%=340万元

视同销售应缴纳的所得税=2000×15%=300万元

进项税税额= (700+900) ×17%=272万元 (之前抵扣的进项税由于改变用途应转出)

应补缴企业所得税=1800×50%×15%=135万元 (之前加计扣除的所得税优惠应补缴)

整个业务对A公司的税务的影响是:当期应缴纳及补缴的税款合计为340+300+272+135=1047万元。

上述方案从集团层面对A集团 (A公司及其子公司C公司) 的增值税和所得税的影响:

在合并报表层面, A公司视同销售应缴纳的增值税销项税与C公司购进试制生产线可以抵扣的增值税进项税可以抵消;A公司视同销售应缴纳的所得税与C公司购进试制生产线作为固定资产可以税前抵扣的折旧费对所得税影响 (假设C公司将试制生产线作为固定资产, 按5年计提折旧, 这该折旧费用对所得税影响为:400×15%=60万元) 可以抵消部分;其他方面整个业务对A集团与对A公司的税务影响相同, 因此上述业务对A集团的税务影响为: (300-60) +272+135=647万元。

方案二:A公司出资3000万元、B公司出资2000万成立C公司, 则A公司持有C公司60%股权, B公司持有C公司40%股权, A公司对C公司有控制权。A公司以每年400万元的租金将试制生产线经营租赁给C公司。

根据2008年《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 (财政部令第52号) (以下简称“营业税暂行条例实施细则”) , 上述经营租赁业务A公司应按“服务业—租赁业”缴纳营业税。

而根据2008年《中华人民共和国增值税暂行条例》 (中华人民共和国国务院令第538号) 第十条规定, 用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣。A公司将用于增值税项目的资产出租, 改变其原有用途, 增值税进项税应转出。

综上A公司应缴纳营业税=400×5%=20万元。

进项税税额= (700+900) ×17%=272万元 (之前抵扣的进项税由于改变用途应转出) 。由于租赁业务, A公司应就租赁收入征收所得税=400×15%=60万元。整个业务对A公司的税务的影响是:当期应缴纳及补缴的税款合计为20+272+60=352万元。

在合并报表层面, A公司租赁收入与C公司的租赁支出可以抵消, 所以对合并报表层面所得税无影响;其他方面整个业务对A集团与对A公司的税务影响相同, 因此上述业务对A集团的税务影响为:20+272=292万元。

方案三:A公司出资3000万元、B公司出资2000万成立C公司, 则A公司持有C公司60%股权, B公司持有C公司40%股权, A公司对C公司有控制权。A公司将试制生产线融资租赁给C公司, 租赁期为5年 (合同约定租赁期满后所有权不转让给C公司) , 租赁合同利率为4.04%, 每季度收取租金100万元。

根据国家税务总局《关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》 (国税函[2000]第514号) 规定, 对经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务, 无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方, 均按2008年《营业税暂行条例》 (中华人民共和国国务院令第540号) 的有关规定征收营业税, 不征收增值税。其他单位从事的融资租赁业务, 租赁的货物的所有权转让给承租方, 征收增值税, 不征收营业税;租赁的货物的所有权未转让给承租方, 征收营业税, 不征收增值税。由于A公司不属于经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位且其租赁的货物所有权未转让给承租方, 因此A公司将试制生产线租赁给C公司应根据“服务业—租赁业”征收营业税。

根据营业税暂行条例实施细则, 纳税人经营融资租赁业务, 一起向承租人收取的全部价款和家外费用 (包括残值) 减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额, 以直线法折算出本期的营业额。

则A公司应缴纳营业税= (2000-1800) ×5%×1/5=2万元。

进项税税额= (700+900) ×17%=272万元 (之前抵扣的进项税由于改变用途应转出) 。由于租赁业务, A公司应就租赁收入征收所得税=68.71×15%=10.30万元 (采用实际利率法计算当期应确认融资收入, 具体请参见表1)

整个业务对A公司的税务的影响是:当期应缴纳及补缴的税款合计为2+272+10.30=284.3万元;

在合并报表层面, A公司租赁收入与C公司的租赁支出可以抵消, 所以对合并报表层面所得税无影响;其他方面整个业务对A集团与对A公司的税务影响相同, 因此上述业务对A集团的税务影响为:2+272=274万元;

综上所述, 三个方案分析比较如表2所示:

方案二、方案三较之方案一税赋明显减轻的主要原因是:首先试制生产线租赁所需缴纳的营业税较之将试制生产线投资视同销售需要缴纳的增值税从税基上 (由销售收入变为租金收入或全部价款和家外费用减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额) 明显减少, 税率也明显减少 (由17%变为5%) ;同时方案一由于将研发阶段工艺开发的成果作为投资对价投资给C公司, 相当于改变其用途, 虽大多数省市国税局未明文规定, 但在实际操作中多认定为改变用途需要补缴之前年度因研发费用加计扣除而享受的所得税优惠;另外将试制生产线投资视同销售对所得税的影响较之租赁收入对所得税的影响从税基上看也小得多。

方案三较之方案二税赋减轻的主要原因是:就营业税的税赋而言, 融资租赁有明显的优惠。首先融资租赁的税基可以扣除出租方承担的出租货物的实际成本, 经营租赁需将租赁收入作为营业额纳税;另外融资租赁按实际利率确认当期租赁收入, 租金相同的情况下, 融资租赁收入较之经营租赁收入要少得多, 其对所得税的影响也要少。最后融资租赁从实质重于形式上来看, 相当于资产的所有权已经转移给承租方, 这也符合A公司设立C公司的初衷。

综上所述, 从该案例分析可得出以下启示与建议:

第一, 税法规定, 纳税人直接用于生产应纳增值税产品的进项税额可以抵扣, 用于非应纳增值税项目的, 则不予抵扣。按此规定, 从销售产品的角度来看, 纳税人研究开发新产品、新工艺、新技术而用的材料属于用于非应税项目 (实际上用于研发没有形成产品销售) , 其所用材料取得的进项税不能抵扣。但如果从研发目的角度来看, 如果研发的目的是为企业生产提供新产品、新技术、新工艺, 即用于增值税应税项目, 则可抵扣, 即使将来研发失败, 也可视为可以预见的损失, 而不应作为不可预见的非常损失, 已抵扣的进项税额不作转出处理。由于国家近年出台高新技术企业的税收优惠较多, 但对此并未明确。为此, 建议税务机关尽快就此问题尽快予以明确。

第二, 个别省市国税明确规定, 研发活动的试制品或研发产品直接对外销售或作为企业用于销售产品的组成部分的, 其研发品成本中的材料、燃料及动力等费用, 不得加计扣除。其他省市国税局虽未明文规定, 但在实际操作中对于研发产品改变用途的, 对其之前享受的材料、燃料等费用享受的加计扣除所得税优惠需补证。另外企业所得税法规尚没有明文规定对企业研发的试验品及研发报废的产品、材料进行如何处置, 对此取得的收入如何征税也未做出规定。建议税务机关补充相关条款将此问题尽快予以明确。

参考文献

3.企业土地转让税务筹划 篇三

【关键词】留存收益 企业股权转让 纳税筹划

一、前言

获取经济利益是企业的主要目标，股权转让是目前我国资本市场比较常见的追求利益行为。存在留存收益的企业股权转让应该选择合适的转让方式才能获得最大效益，一般股权转让方式主要包括直接转让、分利后转让和先撤回投资再由待受让股权的企业增资，维持原有股权比例不变（本文以下简称清算后转让）。本文将通过案例分析方式说明企业在各种转让方式下的企业所得税税负差异。

二、案例分析

2008年兴业股份有限公司把手上的贝乐股份有限公司70%的股权转让给兴发公司，该项股权转让价格为650万元，税收成本为140万元。贝乐股份有限公司在转让时的主要情况为：公司资产账面价值为900万元，其中负债账面价为160万元，实收资本为200万元，盈余公积为400万元，未分配利润账面价为140万元。假设转让前兴业股份有限公司和贝乐股份有限公司缴纳的企业所得税税率均为25%，并且投资者兴业股份有限公司是符合条件的居民企业，其取得的权益性投资收益为免税收入。

三、直接转让方案

直接转让就是不对企业进行利润分配和清算，直接将股权转让出去。根据国税函（2010）79号第三条关于股权转让所得确认和计算问题的规定：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

根据上述规定，企业在股权转让中应该就股权转让所得进行缴纳企业所得税，而这种股权转让所得是指股权转让价与股权成本价后的差额。经过直接转让后，兴业股份有限公司股权转让应该缴纳的企业所得税为127.5万元[（650-140）×25%]，即兴业股份有限公司的最终股权转让所得净收入522.5万元（650-127.5）。兴业股份有限公司股权转让在直接转让中还包含重复征税，主要是由于盈余公积和未分配利润价值之和所形成的收益而交纳的企业所得税，即94.5万元[（400+140）×70%×25%]。

四、分利后转让方案

分利后转让主要是将贝乐股份有限公司进行利润分配后将其股权转让。股权投资收益主要包括持有收益和转让收益，根据企业所得税法规定，企业投资者税后利润分配所得是免税收入，企业在转让股权时，可以先分配，再转让股权，这样股息部分就可从转让收入中扣除，成为免税收入，即前者可在转让中免交企业所得税；而后者在转让中必须按25%缴纳企业所得税，属于企业的应纳税所得，具体见上面所述的直接转让方案。

通过上述分析可知，兴业股份有限公司可以在转让股权前对贝乐股份有限公司可供分配的利润140万进行利润分配，如果在转让股权前已将所有利润分配完毕，这样就可少缴企业所得税24.5万元（140×25%×70%）。即兴业股份有限公司的最终股权转让所得净收入547万元（650-127.5+24.5）。由此可见，企业转让股权时，应将被投资者的税后利润先分配，再转让股权，避免将税后利润一并转让，将税后利润变为转让所得，由免税收入变为应纳税所得，造成重复纳税。

五、清算后转让方案

清算后转让是指兴业股份有限公司把手上的贝乐股份有限公司70%的股权先撤回，然后由兴发公司增资，维持原有股权比例不变。根据《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）第六条规定，投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。

通过上文介绍可知兴业股份有限公司从贝乐股份有限公司股权转让中取得股权转让收入为650万元，其中：一是整个兴业股份有限公司在贝乐股份有限公司处的股权投资成本为140万元，投资成本的收回可以享受不缴纳所得税的待遇；二是兴业股份有限公司可以享有的未分配利润和盈余公积为378万元[（400+140）×70%]，其为符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入，可以享受不缴纳所得税的待遇；三是兴业股份有限公司股权投资转让所得为132万元（650-140-378），应该根据企业所得税税率缴纳33万元（132×25%）。

总上所述，兴业股份有限公司的最终股权转让所得净收入为617万元（650-33）。

通过以上分析，清算后转让方案中兴业股份有限公司在未分配利润、盈余公积方面都没有缴纳企业所得税，所以可以对所有的留存收益免税，而方案二中只避免了对未分配利润的重复缴税，所以在这种情况下应该选用清算后转让方案。但是这种撤资方案一定要符合公司法的相关规定。为了保护债权人的合法权益，公司法对减资的条件和程序作了严格规定。公司资本过剩或亏损严重，公司可减少注册资本，所以要求投资者在考虑各方面因素后才能选择正确的股权转让方式。

六、方案总结

在直接转让中，没有减免任何的税额，导致企业在整个转让过程中要进行多次重复缴税，造成了很大的损失，所以这种方法只适合于在其他方案都不可行的情况下实施。

分利后转让可以通过合法手段分配利润后减免未分配利润的重复缴税，这样可以少缴大量的税额，但是其过程一定要合法，需要企业具备相关的法律人员。

清算后转让可以先撤资再转让，达到在未分配利润、盈余公积方面都不需要缴纳企业所得税的目标，进一步减少企业重复缴税，但是这种方案需要公司资本过剩或亏损严重时，公司才可减少注册资本，即公司撤资一定要符合公司法的相关规定。

七、结论

通过以上分析可以看出，企业股权转让方式主要包括直接转让、分利后转让和清算后转让三种，分利后转让可以避免对未分配利润的重复缴税，清算后转让可以在未分配利润、盈余公积方面都不需要缴纳企业所得税，但是需要符合公司法的相关撤资规定，所以企业要经过全方面考虑后才能选择正确的转让方式，才能为企业在股权转让时增加效益。

参考文献

[1]马小玲.试析企业股份转让在新政策下的纳税处理[J].商业会计，2010，07（10）：30-31.

[2]蓝四方.企业股权转让中的纳税筹划[J].税收征纳，2005，10（30）：64-65.

4.企业土地转让税务筹划 篇四

国税函[2009]698号 2009-12-10 国家税务总局 有效

生效日期：2009-12-24

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为规范和加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理，依据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法〉的通知》（国税发[2009]3号）和《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号），现就有关问题通知如下：

一、本通知所称股权转让所得是指非居民企业转让中国居民企业的股权（不包括在公开的证券市场上买入并卖出中国居民企业的股票）所取得的所得。

二、扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，非居民企业应自合同、协议约定的股权转让之日(如果转让方提前取得股权转让收入的，应自实际取得股权转让收入之日)起7日内，到被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关（负责该居民企业所得税征管的税务机关）申报缴纳企业所得税。非居民企业未按期如实申报的，依照税收征管法有关规定处理。

三、股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价后的差额。

股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等，股权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额，不得从股权转让价中扣除。

股权成本价是指股权转让人投资入股时向中国居民企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。

四、在计算股权转让所得时，以非居民企业向被转让股权的中国居民企业投资时或向原投资方购买该股权时的币种计算股权转让价和股权成本价。如果同一非居民企业存在多次投资的，以首次投入资本时的币种计算股权转让价和股权成本价，以加权平均法计算股权成本价；多次投资时币种不一致的，则应按照每次投入资本当日的汇率换算成首次投资时的币种。

五、境外投资方（实际控制方）间接转让中国居民企业股权，如果被转让的境外控股公司所在国（地区）实际税负低于12.5%或者对其居民境外所得不征所得税的，应自股权转让合同签订之日起30日内，向被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关提供以下资料：

（一）股权转让合同或协议；

（二）境外投资方与其所转让的境外控股公司在资金、经营、购销等方面的关系；

（三）境外投资方所转让的境外控股公司的生产经营、人员、账务、财产等情况；

（四）境外投资方所转让的境外控股公司与中国居民企业在资金、经营、购销等方面的关系；

（五）境外投资方设立被转让的境外控股公司具有合理商业目的的说明；

（六）税务机关要求的其他相关资料。

六、境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。

七、非居民企业向其关联方转让中国居民企业股权，其转让价格不符合独立交易原则而减少应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法进行调整。

八、境外投资方（实际控制方）同时转让境内或境外多个控股公司股权的，被转让股权的中国居民企业应将整体转让合同和涉及本企业的分部合同提供给主管税务机关。如果没有分部合同的，被转让股权的中国居民企业应向主管税务机关提供被整体转让的各个控股公司的详细资料，准确划分境内被转让企业的转让价格。如果不能准确划分的，主管税务机关有权选择合理的方法对转让价格进行调整。

九、非居民企业取得股权转让所得，符合财税〔2009〕59号文件规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，应向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合特殊性重组规定的条件，并经省级税务机关核准。

十、本通知自2008年1月1日起执行。执行中遇到的问题请及时报告国家税务总局（国际税务司）。

国家税务总局

5.企业土地转让税务筹划 篇五

国有土地使用权可以转让，转让时除具有一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物 的产权证明；（4）经有批准权的人民政府审批。

《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

符合上述条件的土地使用权转让，经调解或者当事人自行和解达成仲裁和解协议的（可参考合同范本制作），可以申请青岛仲裁委员会出具仲裁裁决书。

6.股权转让税收筹划 篇六

目前，涉及居民企业之间股权转让的政策规定有以下3项：

(1)《企业所得税法实施条例》第十一条第二款规定，投资方企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得;剩余资产减除上述股息所得后的余额， 超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或者损失。

财税〔〕60号文件第五条第二款与上述规定一致。

(2)《企业所得税法实施条例》第七十一条第二款及第三款规定，企业转让或者处置投资资产时，投资资产的成本准予扣除。

投资资产成本为购买价款或该资产的公允价值和支付的相关税费。

国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔〕79号)第三条规定，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。

企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

《企业所得税法》第二十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利 等权益性投资收益为免税收入。

(3)财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)对股权转让涉及企业重组情形时的处理作了规定。

对于股权转让时是否要确认转让收益，该文件规定，一般重组要将股权处置进行 相应股权转让或清算的所得税处理;而特殊重组中，新取得股权的计税基础要以 其原持有股权的计税基础来确定。

对交易中的股权支付暂不确认有关资产的转让 所得或损失的，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失， 并调整相应资产的计税基础。

根据上述规定，企业重组需进行股权转让或清算处理时，企业所得税的处理原则仍应遵从上述清算股权或正常转让处置股权的原则。

二、股权转让税收筹划案例分析

下面拟以甲公司股权转让为案例，通过对四个税收筹划方案进行比较，分析在当前政策环境下，股权转让的最优税收策略。

案例资料：甲公司于8月以450万元货币资金与乙公司投资成立了联营公司丙，甲占有30%的股权。

后因甲公司经营策略调整，拟于5月终止对丙公司的投资。

经对有关情况的深入调查，终止投资时丙公司资产负债表如下(单位：万元人民币)：

资产期末数 负债及所有者权益期末数

流动资产5000 流动负债1000

其中：货币资金5000 其中：短期借款1000

长期股权投资0 长期负债0

固定资产0 所有者权益4000

其他资产0 其中：实收资本1500

盈余公积1000

未分配利润1500

资产总计5000 负债及所有者权益总计5000

第一种方案：股权转让方案，以1200万元价格转让丙公司的股权。

根据税收文件规定，甲公司此时股权转让所得为1200-450=750，应纳企业所得税=(1200-450)*25%=187.5，税后净利润=1200-450-187.5=562.5万元。

此种方案下，股权转让未享受任何税收优惠，750万元的股权转让所得全部缴纳了企业所得税。

第二种方案：先分配后转让股权，先将未分配利润分配，收回450万，然后以750万元价格转让丙公司股权。

此种方案下对于被投资方丙公司有1500万元的未分配利润，把这部分利润分配给股东，其中甲公司占有30%的股权，可分得450万的收益，对于这部分利润根据税收政策是享受免企业所得税待遇的，因为符合条件的居民企业之间股息、红利等权益性投资收益属于免税收入，免企业所得税。

分配完1500万未分配利润后，丙公司的所有者权益为实收资本1500万，盈余公积1000万，未分配利润为0，所有者权益总计为2500万，此时甲公司股权转让所得=2500*30%-450=75万，税后净利润=450+750-450-75=675万。

第二种方案比第一种少交112.5万的企业所得税，税后净利润增加112.5万，此种方案被投资企业对其未分配利润进行了利润分配，而这部分分得的股息红利享受了免税待遇。

既然第二种方案享受了免税，就需要考虑能否有其他更好的方案使得股权转让享受更多的免税待遇，此种方案中是未分配利润享受了免税待遇，就可以考虑盈余公积是否也可以享受免税待遇，由此考虑到了第三种方案。

第三种方案：先转增资本再转让股权，先用625万元盈余公积和1500元未分配利润增加注册资本，之后甲公司以1200万元的价格转让股权。

此种方案首先注意盈余公积可以转增资本但是需要注意不能全部用于转增，需要留下转增前实收资本的25%，即本例中需保留1500*25%=375万的盈余公积，剩余625万的盈余公积可以用来转增资本，1500万的未分配利润可以用于转增资本，因此本例中可以用625+1500=2125万元转增资本，转增资本后对于甲公司而言相当于是二合一的动作：

转增资本相当于是第一个步骤――分配股息红利，金额为2125*30%=637.5万，但是此时甲公司实际是没有得到该股息红利的，但在税收中享受免税待遇的;第二步是甲公司将实际并未取得的该股息红利再投资于丙公司，投资的好处是增加了投资成本637.5万，此两步即为二合一，这样处理的好处是投资方享受了免企业所得税待遇和增加了投资成本。

转增资本后对于丙公司而言，所有者权益总计不变为4000万，但实收资本为3625万，盈余公积为375万，未分配利润为0，此时甲公司转让其对丙公司持有的股权转让所得=(1200-450-637.5)*25%=28.125万，税收净利润=1200-450-28.125=721.875万。

此方案与第二个方案相比，不仅仅未分配利润享受了免税待遇，而且1000万的盈余公积中有625*30%=187.5万也享受了免税待遇，所以此种方案要缴纳的企业所得税再次下降，究其原因即是部分盈余公积和全部的未分配利润享受了免税待遇。

第四种方案：撤资，从丙公司撤资，收回货币资金1200万。

此时假设该方案可行，对于甲公司而言收回的1200万分为三部分：第一部分450万作为投资成本的收回，第二部分相当于被投资方累计盈余公积和累计未分配利润按持股比例享有的部分即(1000+1500)*30%=750万作为股息所得，而股息所得享受免企业所得税待遇，投资资产转让所得=1200-450-750=0。

因此，对于甲公司而言，应纳企业所得税为0，税收净利润=1200-450=750万。

因此，此方案是税负最轻，税后净利润最高的方案。

此方案是最彻底的方案，但是在实际工作中需要考虑其可行性，因为撤资方案对甲公司而言税负最轻，但对被投资方丙公司而言，撤资可能会对其产生不良影响，因为甲公司撤资后，丙公司所有者权益账目会同比例缩减30%，即丙公司实收资本为1050万，盈余公积为700万，未分配利润为1050万，所有者权益总额为2800万。

一旦丙公司生产经营遇到资金紧张等方面的问题，就可能会对丙公司造成伤筋动骨的影响，所以此种方案在实际工作中需要考虑双方的可接受性和可行性。

总结此四种方案，对比如下：

方案 企业所得税 税后利润 差异产生的原因

方案一 187.5 562.5 未分配利润、盈余公积对应部分均未享受免税待遇

方案二 75 675 未分配利润对应部分享受免税待遇，盈余公积对应部分未能享受免税待遇

方案三 28.125 721.875 未分配利润和部分盈余公积对应部分享受了免税待遇

方案四 0 750 未分配利润、盈余公积对应部分均享受免税待遇

其实此四种方案均围绕着这句话所做的考虑：符合条件的居民企业之间股息、红利等权益性投资收益属于免税收入，哪个方案能把免税待遇享受得最充分、最彻底，税负就最少。

这就是企业进行纳税筹划所需达到的目的。

由于不同企业的经营状况、股权结构不同，每个方案的可行性也会受到现实各种因素的限制，在进行纳税筹划时，需针对实际情况因地制宜地选择适合企业的方法，在合法、合规的前提下实现企业价值最大化。

三、股权转让税收筹划应关注的问题

收益往往伴随着风险，税收筹划在给企业带来税收利益、提升企业价值的同时，也会存在一定的风险。

税收筹划的前提是合理避税，同时税收筹划本身也有一定的成本。

因此，最佳税收筹划方案的决策需要考虑以下几个方面的问题：

(1)依法纳税是企业税收筹划的前提。

只有遵守税收法律、法规和政策，才能保证所进行的经济活动、纳税方案为税务机关认可，否则会受到相应的惩罚，甚至会触犯刑法承担法律责任，给企业带来更大的损失。

由于股权转让业务的重要性和复杂性，使其自然而然成为税务部门重点检查的对象，企业进行纳税筹划时需要认真学习领会相关税务文件，并与主管税务机关进行有效沟通，这样才能保证方案的顺利实施。

(2)需坚持税收筹划的成本效益。

企业进行税收筹划的目的.是为了实现合法合理节税、使企业收益最大化。

因此，必须要考虑投入与产出的效益。

如果税收筹划所产生的收益还小于税收筹划成本，税收筹划就没必要进行。

(3)税收筹划要着眼于企业整体收益最大化。

税收筹划是连续、动态的过程，在进行税收筹划时，某一时期纳税最少的方案并不一定是最佳方案，应根据企业的总体发展目标综合考虑企业整体税负，选择有利于企业整体利益的方案。

7.企业土地转让税务筹划 篇七

1.外国企业所得税时期(1991年7月1日前)

1987年发布的《财政部税务总局关于对外商投资企业征收所得税若干政策业务问题的通知》(财税外字[1987]033号)第一次对外国投资者股权转让所得课征所得税作出了明确规定。该文件第九条对中外合资经营企业的外国合营者,外资企业的出资者转让股权所得的征税问题规定为,股权转让所得是指合营企业的外国合营者、外资企业的出资者转让其在企业所有的股权而获取的超出其出资额部分的转让收益,应按规定征收20%预提所得税。这段时期,我国对涉外企业开征的分别是中外合资经营企业所得税和外国企业所得税,预提所得税属于外国企业所得税的范畴。在操作中,股权转让所得是转让价格与出资额之间的差额。转让价格一般理解为收购双方确定的转让价格,出资额一般理解为原始投资金额转换为等值人民币的金额。财税外字[1987]033号文件早在1997年9月8日被财政部宣告废止。

2.外商投资企业和外国企业所得税时期(1991年7月1日～2007年12月31日)

1991年7月1日开始实施的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(简称“《外税法》”)对非居民企业股权转让课税的规定包含在有关预提所得税的条款中。按照《外税法》规定,外国企业在中国境内未设立机构、场所,而有取得的来源于中国境内的利润、利息、租金、特许权使用费和其他所得,或者虽设立机构、场所,但上述所得与其机构、场所没有实际联系的,都应当缴纳20%的所得税。”从法理上讲,其中的“其他所得”应该包括外国法人投资者的股权转让所得。需要说明的是,2000年发布的《国务院关于外国企业来源于我国境内的利息等所得减征所得税问题的通知》(国发[2000]37号)规定,自2000年1月1日起,对在我国境内没有设立机构、场所的外国企业,其从我国取得的利息、租金、特许权使用费和其他所得,或者虽设有机构、场所,但上述各项所得与其机构、场所没有实际联系的,减按10%税率征收企业所得税。也就是说,进入2000年度后即使对股权转让所得课征所得税,其适用的预提所得税税率也仅为10%。

《国家税务总局关于外商投资企业合并、分立、股权重组等业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]71号)对股权转让收益的课税重新作了规定,股权转让收益或损失是指股权转让价减除成本价后的差额。股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额;如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的,股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额(以不超过被持股企业账面的分属为股权转让人的实有金额为限),属于该股权转让人的投资收益额,不计为股权转让价。股权成本是指股东(投资者)投资入股时向企业实际交付的出资金额,或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。按照71号文规定,转让股权方在确定转让价格计算股权转让收入是可以直接扣除所拥有的被持股企业的未分配利润及税后提存的各项基金等股东留存收益。这部分留存收益其实被视作股息红利所得获得了免税权。

随着我国改革开放的逐步深入,不少外国投资者都在中国境内设立专门从事投资业务的外商投资企业(以下称”境内投资公司”)及其他形式的公司集团重组,将其或其集团内企业持有的中国境内其他外商投资企业的股权转让至境内投资公司,这就出现了是否可以按股权成本价进行转让的税务处理问题。对此类问题,《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业转让股权所得税处理问题的通知》(国税函发[1997]207号)又做出了重大补充规定,在以合理经营为目的进行的公司集团重组中,外国企业将业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税,实行源泉扣缴,以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。第五条第二款规定,股权转让交易双方均为非居民企业且在境外交易的,被转让股权的境内企业在依法变更税务登记时,应将股权转让合同复印件报送主管税务机关。第十五条第二款规定,股权转让交易双方为非居民企业且在境外交易的,由取得所得的非居民企业自行或委托代理人向被转让股权的境内企业所在地主管税务机关申报纳税。被转让股权的境内企业应协助税务机关向非居民企业征缴税款。

《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)也对股权收购有关重组业务的课税作出了规定。该文件第七条规定,企业发生涉及中国境内与境外之间(包括港澳台地区)的股权和资产收购交易,除应符合财税[2009]59号第五条规定的条件外,还应同时符合下其持有的中国境内企业股权,或者外商投资企业将其持有的中国境内、境外企业的股权,转让给与其有直接拥有或者间接拥有或被同一人拥有100%股权关系的公司,包括转让给具有上述股权关系的境内投资公司的,可按股权成本价转让,由于不产生股权转让收益或损失,不计征企业所得税。

◎2008年以后对非居民企业股权转让所得课税概况

自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第三条规定,非居民企业在中国境内设立机构、场所的,应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得,以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得,缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。该法第十九条第(二)项规定,非居民企业取得本法第三条第三款规定的转让财产所得,以收入全额减除财产净值后的余额为应纳税所得额。

与上位法配套的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第七条规定,企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得,按照以下原则确定:……(三)转让财产所得,不动产转让所得按照不动产所在地确定,动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定,权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定;……。该条例第一百零三条同时规定,依照企业所得税法对非居民企业应当缴纳的企业所得税实行源泉扣缴的,应当依照企业所得税法第十九条的规定计算应纳税所得额。企业所得税法第十九条所称收入全额,是指非居民企业向支付人收取的全部价款和价外费用。

《财政部国家税务总局关于非居民企业征收企业所得税有关问题的通知》(财税[2008]130号)再次重申,在对非居民企业取得《中华人民共和国企业所得税法》第三条第三款规定的所得计算征收企业所得税时,不得扣除上述条款规定以外的其他税费支出。

国家税务总局发布的《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》(国税发[2009]3号)第三条规定,对非居民企列条件,才可选择适用特殊性税务处理规定:1.非居民企业向其100%直接控股的另一非居民企业转让其拥有的居民企业股权,没有因此造成以后该项股权转让所得预提税负担变化,且转让方非居民企业向主管税务机关书面承诺在3年(含)内不转让其拥有受让方非居民企业的股权;2.非居民企业向与其具有100%直接控股关系的居民企业转让其拥有的另一居民企业股权;3.居民企业以其拥有的资产或股权向其100%直接控股的非居民企业进行投资;4.财政部、国家税务总局核准的其他情形。这里的1和2都和非居民企业转让境内企业股权课税密切相关。

◎是否认可将股息所得从转让所得中剥离并予以免税成为焦点

企业所得税法实施后,明确了对非居民企业转让所持有的境内企业股权需要课税,但是并未明确有关股权转让所得计算的具体细节。实际工作中,不少税务机关是这样操作的。股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价的差额。股权转让价是指,股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额;如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等,股权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额,不得在股权转让价中扣除。股权成本价是指,股东(投资者)投资入股时向企业实际交付的出资金额,或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支会的股权转让金额。

举例来说,2006年7月1日年境外非居民豪斯环球公司在中国境内出资600万(以人民币元为单位,下同)设立淮安公司,豪斯环球公司占淮安公司100%股权;2007年12月31日,淮安公司未分配利润100万元;2008年12月31日淮安公司未分配利润300万元;2006年7月1日至2008年12月31日,淮安公司一直未向股东豪斯环球公司分配利润;2009年1月2日,豪斯环球公司将淮安公司100%的股权以1200万元转让价转给境外非居民美亚世界公司,则非居民企业豪斯环球公司股权转让所得为股权转让价1200-股权成本价600=600(万元)。由于企业所得税法实施条例第七十四条已经明确,企业所得税法第十六条所称资产的净值和第十九条所称财产净值,是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。对于长期股权投资这样的财产来说,根本不存在已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等扣除项目,因此其净值就是其初始计税基础,即原始投资成本。因此,税务机关普遍不认可将包含在此股权转让所得中的留存收益部分转让作为股息所得单独对待,也就不涉及任何对该部分所得的免税问题。

另外,依据财税[2009]59号文第五条和第七条的规定,如果不符合使用特殊性税务处理的基本条件,税务机关也不会认可依据原71号文按照成本价转让的特殊处理方式。如果实际转让价高于成本价就自然会产生股权转让所得。如果实际转让价低于其成本价,一旦涉及关联交易,税务机关可能会对该转让价进行核查并要求当事人举证证明其转让价格的合理性,否则可能会导致价格调整或者核定征收。

事实上,按照上述方法进行操作有可能造成重复征税。承前例,如果假设2009年1月31日,淮安公司向美亚世界公司将2006年6月30日至2008年12月31日形成的未分配利润进行分配,支付股利300万元(假定法律许可对该部分利润全部进行分配),按财税[2008]1号文件的规定,对于外国投资者自外商投资企业取得的2008年以前形成的利润分配予以免税。美亚世界公司应纳税税额为(300—100)×10%=20 (万元)。这样对于淮安公司2008年形成的未分配利润200万元就在豪斯环球公司与美亚世界公司二者之间重复征收企业所得税了。

问题如何解决呢?一个值得期待的方法就是,财政部和国家税务总局进一步发文明确对2009年1月2日豪斯环球公司转让股权所得中转让股权方在确定转让价格计算股权转让收入时可以直接扣除所拥有的被持股企业的未分配利润及税后提存的各项基金等股东留存收益,当然这需要在一定程度上突破企业所得税法第十九条的规定,存在一定的立法风险。还有一个办法,就是2009年1月2日豪斯环球公司转让股权前现对淮安公司进行利润分配,假定法律允许将全部留存收益予以分配,豪斯环球公司获得股息红利所得300万元,该部分所得依据财税[2008]1号文件规定属于免税收入。股利分配后,豪斯环球公司将股权转让价降低为900 (1200-300)万元,获得股权转让所得900-600=300 (万元),税务机关仅对该300万元股权转让所得课征预提所得税。对购买方美亚世界公司而言,股权购置成本顺应降低为900万元,不存在取得股权所得后,分配取得股权前被投资企业利润而被重复课税的问题。第二种方法实质上属于一种“先分配利润,后转让股权”的纳税筹划方式,不过这种筹划方式在实际工作中是无法完全避免重复课税的,因为任何一个持续存在的公司都要按照公司法等法律规定提取足量的法定(盈余)公积金和其他法定基金,不可能将利润全部予以分配。

SUMMARY/概要

8.企业土地转让税务筹划 篇八

关键词：土地；增值税；房地产开发企业；税收筹划

税收筹划是企业重要的财务管理活动，它可以直接减轻企业税收支出，带给企业更多经济方面的利益，从而提高企业财务管理方面的水平，保证企业在市场竞争中的竞争力，是企业发展重要的因素。房地产行业作为国民经济发展的支柱，面临着很多的税收问题，如营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税等，土地增值税是重中之重，它的税负重且税率高，因此企业需要对土地增值税进行税收筹划。

一、土地增值税税收筹划概述

企业税收筹划是企业重要的财务管理活动，它可以减轻税收，给企业带来更多的经济利益，从而提高企业财务管理水平。土地增值税筹划是针对房地产企业而设计的税收方案，它可以减轻房地产开发企业的税负压力，尽可能地降低纳税方面的风险，直接改善企业经营的环境，增强房地产开发企业的核心竞争力。

房地产行业作为国民经济发展的支柱，它是我国财政收入最为重要的来源。深入研究房地产开发企业可以发现，现在房地产开发企业面临着诸多不利的因素，主要是其面临的税收问题非常多，如营业税、土地增值税、企业所得税和土地使用税等。因此，进行房地产开发企业的土地增值税税收筹划是必然的。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题

（一）无法根据利息的支出方式选择合适的扣除方式

由于大部分房地产企业的财务费用管理并不科学，所以无法向金融机构证明其财务方面的状况，商业银行也无法根据房地产开发企业的发展状况制订相应的贷款方案，尤其是在土地增值税方面无法按照科学的方案进行设计。

（二）没有利用装修进行增值税税收筹划

很多房地产开发企业并没有利用其他项目进行增值税税收筹划，主要是因为企业管理者的财务管理意识比较差，无法与时俱进地按照国家政策方向走，仍然走比较传统的财务管理方式。

（三）房地产开发企业对房地产产品的利用意识不足

现在，大部分的房地产开发企业对于房地产产品的利用意识严重不足，对于一些开发的新产品在销售不利或税收加重的情况下没有按照国家政策进行相应的产品利用调整，导致企业的增值税税负重。

（四）没有合理地制订增值税税收筹划方案

我国房地产企业土地增值税税收筹划的方式过度单一，并不能够满足房地产开发产业的发展要求，严重制约着房地产的可持续发展。如果房地产企业无法投资建设，那么居民住房的需求就无法得到真正的满足，房地产产业也会慢慢走向衰落。再加上现在房地产企业管理者缺少增值税税收筹划的能力，无形中加重了企业的税收负担，要想进行增值税税收筹划，就要吸收大量的有这方面能力的管理人才。

三、加强房地产开发企业土地增值税税收筹划的对策

现在，中国的房价越来越高，房地产企业在发展过程中受到社会的高度关注。国家对于房地产企业的管理更加严格，现代企业针对房地产企业税收增强了管理，房地产企业税务比例也更高，只有通过税收筹划，才能更加合理地降低企业的成本。

（一）根据利息合理地选择利息支出扣除方式

土地增值税的暂行实施条件中规定：关于财务费用利息支出的项目，都可以按照房地产项目进行合理地分摊，它需要向金融机构进行相应的证明，然后进行相应的扣除，如果超过商业银行同类同期贷款利率计算出来的相应的金额，那么其他的房地产开发税就需要按照土地使用权支付金额、开发土地新建房成本、具体的配套设施金额总区，在5%内进行扣除。

如果企业存在负债开发经营的现象，那么就会出现实际的利息大于土地所有权所支付的金额和开发土地新建房及相应的硬件成本之和的5%。企业需要提供相应的金融机构的证明，利息支出则要按照实际的内容进行扣除。另外，企业的销售和管理费用等房地产开发费用在一般情况下需要按照土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施成本金额的5%进行扣除。

（二）合理利用装修进行纳税筹划

商品房的精细装修要按照销售和装修签订的合同进行，通过分计收入合法地降低房地产在销售方面的价格。只有按照房地产开发企业的增值税进行征税，才能减轻企业所需要承担的土地增值税负担，原本计入房地产价格的装修收入也可以按照5%税率进行缴纳一定的营业税。通常情况下，假如分开核算就需要按照3%的税率交税。

（三）选择更加合理的方式处置开发产品

房地产开发企业需要将开发的部分房产慢慢转化为企业自用或出租，如果产权没有发生一定的转移，那么不征收土地增值税。在税款清算不能够列入收入的情况下，不扣除相应的费用和成本。加强开发商持有物业可以免交土地增值税，房地产开发企业需要根据企业的发展战略和实际发展阶段，进行相应的筹划，从而真正降低土地增值税税负，延迟土地增值税的纳税时间。房地产企业需要按照房地产开发企业土地增值税一体化管理，从征用耕地到房地产开发都需要承受土地使用权的税收，然后房地产开发商才允许企业进行房地产开发、对房产楼盘进行转让和保障等多个环节的内容，这都需要选择更加合理的处置方式，使开发产品能够产生更多利润，减少开发企业增值税的税负。

（四）选择更加有利的增值额的计算方式

房地产开发企业增值税对于房地产的发展影响相对比较大。房地产开发企业一定要重视房地产开发企业增值税的筹划，否则就会被时代淘汰。现房地产开发企业只有与时俱进，随时掌握房地产开发企业土地增值税的情况，防止偷税漏税的情况出现，使房地产企业实现可持续发展。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定：对于纳税人既要针对普通标准住宅及其他项目的房地产开发，又需要分别进行核算增值额，保证增值额的计算方式更加科学。房地产开发企业要想发展，就一定要找到更加有利的计算增值税的方案，减少增值税的税负，为房地产开发企业的发展提供更多的帮助。

四、结论

房地产是我国的支柱产业，它对于国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产作为资金密集型行业，有效地解决行业企业增值税税收的问题可以促进其健康发展。近年来，随着我国经济的快速发展，房地产发展也越来越快。但是，由于房地产行业发展面临着很多不确定性，所以房地产企业需要不断提高自身的竞争能力，其中最重要的一点就不断地降低企业发展的成本。在我国现行的税收制度情况下，房地产企业涉及的税种会非常多，税收负担也会越来越重，如现在房地产开发企业的增值税税负就非常重，因此房地产需要进行土地增值税的税收筹划。

参考文献：

[1]国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[EB/OL].新浪财经，2007-01-17.

[2]中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2009.

[3]葛长银.谈土地增值税的节税技巧[J].财会学习，2009（07）.

[4]张淑欣.房地产业土地增值税筹划实证分析[J].税收征纳，2007（05）.

9.土地转让合同 篇九

转让人：___________________________（以下简称甲方）

受让人：___________________________（以下简称乙方）

鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地耕种权；本合同乙方同意受让本合同所指地块土地耕种权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地耕种权事宜，经友好协商，特订立本合同。

1．总则

1．1 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其它有关规定，参照国内和无锡市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让_________号地块内的部分土地使用权，用于乙方兴办农业。

1．2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”（以下简称“出让合同”）。

3．甲方的确认与保证

3．1 甲方确认并保证，甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。

3．2 甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

4．场地位置和面积

甲方向乙方转让_________号地块内的部分土地使用权，作为乙方的农业用地。该场地面积共计约_________亩（以土地管理部门勘测定界的面积为准）。

5．土地使用权转让期限

5．1 本合同第4．1条所定场地的土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至______年_____月_____日止。

5．2 在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

6．土地使用权转让金和付款方式

6．1 土地使用权转让金：每年 _________元。

前款所述土地使用权转让金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和前款所述的土地单价的乘积为准，并实行多退少补。

6．2 本合同双方签字后，乙方须按下述时间要求付清前条规定的土地使用权转让金：

本合同双方签字日当天，即_______年______月______日支付全部转让金。

甲方确认收款7．场地交接

7．1 甲方应于乙方按本合同第6．2条规定付清全部土地使用权转让金后3日内，将本合同第4．1条所定场地交付乙方使用。场地交接时，甲、乙双方的法定代表人或委托代理人应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕。交接签字 甲方：_________ 乙方：_________

7．2 甲方应于场地交付日期前_________天以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按甲方书面通知所载日期进行场地交接，逾期超过_________天的，视作乙方认可本合同第4．1条所定场地已交接。

8．场地基础设施、条件

8．1 乙方在本合同第4．1条所定场地内进行耕种时，不得损坏该场地。乙方建设造成该类损坏的，应负责恢复原样，并承担全部费用及赔偿由此而造成的损失。

8．2 未经权利人许可，乙方不得以任何理由擅自开挖、占用本合同第4．1条所定场地以外的任何土地，如需临时占用本合同第4．1条所定场地以外的土地和道路，须得到政府主管部门或有关土地使用者的同意。

10.土地转让补偿协议 篇十

南江镇元山村（以下简称甲方）南江镇二包梁（以下简称乙方）

经甲乙双方协商，并经南江镇元山村村民委员会同意，将甲方私人山坡耕土地一宗同意转让给乙方作为私人建房生活院内区使用。为明确甲乙双方权利和义务，保护双方合法权益，根据有关法律的相关规定，甲、乙双方本着平等自愿、有价有偿的原则，订立土地转让补偿协议。

一、转让范围

甲方向乙方转让土地一宗，位于南江镇元山村二包梁处，总面积共计：平方米。

东至村道公路被水沟为界；

南至住房阳台墙为界（过道留1.5米）西至住房阳沟保坎上边原为界； 北至小路空坝子中心为界。

说明界内宗地附图表各一份。

二、转让金标准

乙方向甲方一次性付给土地补偿费、青苗及附着物补偿费共计大写人民币： 贰万贰仟元整（小写：22000.00 元）。

三、土地用途

乙方修建私人住房生活区，等配套的有关用途使用。

四、甲方权利、义务

1、甲方有权按本协议约定收取转让金。

2、甲方有义务协助乙方办理相关手续。

3、转让后，甲方不得收回土地，也不得以其他方式干扰乙方工作、生活。

五、乙方权利、义务

1、乙方有权在本协议转让范围内使用土地。

2、乙方有权要求甲方协助办理相关手续。

3、乙方有义务向甲方按约定支付转让金。

六、甲方承诺

1、甲方保证乙方合法拥有转让的土地属永久性使用。

2、甲方保证在签协议起二日内清理完转让土地上所有附作物，以便乙方投入使用。

七、违约责任

甲、乙双方任何一方不履行本协议填下的任何一项义务，均构成违约，应承担违约责任，而应向对方赔偿其违约 行为所造成的一切经济损失。

八、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份。

甲方签字：年月日

乙方签字：年月日

11.企业土地转让税务筹划 篇十一

关键词：转让定价；税收筹划；涉税风险

转让定价也可称作内部调拨价格，是指所有权统一的工商企业内部不同部门或分支之间进行交换时所使用的价格。转让定价是关联企业间进行税收筹划的重要手段。因为我国税法相当复杂，很容易使纳税人在不自觉中触犯税法，形成涉税风险。

一、转让定价的方法

(一)可比非控制价格法(CUP)

同一集团内部公司在转移商品或服务时所使用的价格，将与独立非受控交易中所使用的正常价格进行对比。非受控交易是非关联公司之间或非关联公司与关联公司中的一方的交易。要找到完全相同或是十分相近的交易是十分困难的，因此只要比较双方的交易在商品本身、合同条款、交易数量、市场情况、转售利润预期等方面的差别可以被确定或调整，甚至是存在一些无法被确定的细小差别，只要没有其他现有的转让定价法能比CUP得出更为可靠的结果，CUP仍是可以使用的。

(二)转售价格法(RPM)

主要是通过参考独立公司在可比非控制交易中所获得的毛利来判断某一受控交易的价格制定是否符合公平独立核算原则。主要使用确定一个受控的市场销售公司(分销商)进货时(这些货物将进而转售给无关联客户)所支付的转移价格。

(三)成本加成法(CP)

制造商及服务供应商的生产成本是被加数，加上一个符合公平独立核算原则的利润，得出供应商提供产品或服务适应适用的合理价格。成本加成法是最常用来确定制造商及集团内部服务供应商应得的正常利润的一种转让定价的制定方法。

(四)交易净利润法(TNMM)

为特定的一个或一组交易确定净利润水平的方法。这种方法是将集团内部关联公司见交易所创造的净利润水平与那些从事大致可比交易的独立公司净利润水平进行比较。

(五)利润分割法

是完全依赖集团内部数据的转移定价方法，重点考察集团如何通过一种或一类特定产品来实现总利润。对于一个生产销售一体化的跨国集团来说，它赚取的是其产品从头到尾的全部利润或差价。这种经过集体努力、通过受控交易实现的经营利润或亏损，应该按照一定的比例分配给集团内部有关的各方。关联分配通常是按净利润而非毛利润来进行的。

二、转让定价的主要涉税风险

(一)政策与法律风险

政策风险指由于国家政策的变化给关联企业带来的风险。因为一个国家会在不同时期根据不同情况采取不同的经济政策、货币政策、财税政策、产业政策等，政策的变化会给关联企业的转让定价带来巨大的影响，这种影响可能是有利的，也有可能是负面的。法律风险是指关联企业在转让定价中由于法律方面的问题所引致的风险，特别是由于对相关国家转让定价的法律法规条文不清楚的原因，导致其关联企业之间的转让定价触犯了相关国家的法律法规，那么它不仅面临着法律制裁的风险，还可能影响到公司的声誉。

(二)关税风险

关联企业国际间转让定价面临的关税风险有两种情况：一是关税税率的变化带来的风险，它的变化不以人的意志为转移，属于不可控风险；这里主要是指第二种风险，即海关对关联企业与关联公司之间的进(出)口货物价格重新估价，从而对转让定价造成较大的负面影响。

(三)汇率风险

又称外汇风险，指汇率的变化将可能给跨国关联公司之间的转让定价带来不利的影响。

(四)稽查风险

稽查风险是指税务机关对关联企业转让定价进行税务稽查所带来的风险。这种风险与税务机关和关联企业长期动态博弈的结果密切相关。当然，稽查风险还与关联企业转让定价的技术手段成反比。

三、涉税风险化解的方法

现有的关联企业转让定价行为的涉税风险的化解方式主要有技术手段与预约定价两种。而本人认为与税务机关的沟通也是涉税风险化解的重要方法，技术手段与预约定价都是在得到税务机关认可的情况下才是有效的。

(一)技术手段

当关联企业关联交易的中间产品有市场价格时，利用平时搜集的有关信息数据，将中间产品独立第三方的最近的市场价格进行排序，采取四分位法选取公平交易价格的范围，即价格概率分布的25％-75％之间的数据，从中确定最佳的关联交易转让价格。若公平交易价格的范围空间较小时，可以通过扩大市场价格的时间序列(因为市场价格受供需状况、季节因素、通货膨胀等因素的影响，时间空间越大，偏离度越大)来调整，也可以通过人为的因素(关联企业平时可以有目的的同独立第三方进行一些小额交易，拉大市场价格的分布空间)进行调整，总之使关联企业间的关联交易的转让价格处于公平合理的市场价格范围内。规避税务机关对转让价格调整带来的涉税风险。

(二)预约定价

预约定价在我国称为预约定价制，是指纳税人事先将其与关联企业之间的内部交易和财务收支往来所涉及的转让定价方法向税务机关报告，经审定认可，作为计征所得税的会计核算依据，并免除事后税务机关对转让定价进行调整的一份协议。使用预约转让定价可以降低转让定价调查的风险，也可以减少在转让定价过程中的费用和风险，为关联企业转让定价惩罚提供了防护措施，并减少支持转让定价的年工作量。

(三)与税务机关的沟通

许多国家的税法明文规定，公司的合作态度、税务机关对公司的印象决定着税务机关对公司处罚的力度，所以说，关联企业与税务机关融洽的合作关系将有利于降低税务机关的稽查力度和涉税风险。企业应当主动积极地寻找支持企业当前转让定价政策合理性的证据，拿出完整的转让定价文件材料，对审计人员的提问给出前后一致的完整回答。

参考文献：

[1]李传喜，跨国公司转让定价的经济学分析[D]，上海：上海财经大学，2005

[2]杨斌，转移定价调整的具体方法[J]，涉外税务，2002,(5)

[3]李明辉，试论关联方交易转移定价规范[J]，决策借鉴，2002,(6)

12.企业土地转让税务筹划 篇十二

根据国税发 (2000) 118号和国税函 (2004) 390号文件, 其通常处理方法如下:

1、企业的股权投资所得收益, 指的是用股权投资的方法,

从被投资企业的税后累计未分配的利润和累计盈余公积金中分配取之中所得股息的收益。充当投资角色的企业的所得税税率要比被投资企业的所得税税率高的, 根据国家税收法规内容所规定的减税、或者免税的优惠政策除外, 企业得到的投资收益应该改为税前收益, 并且将其合并到企业的实际应该纳税的所得额当中去, 严格依照国家税收法规补缴企业所得税。

2、股权转让的企业分享到的被投资的企业累计未分配利润

或累计盈余公积金, 实际上, 应该算是通过股权转让的方法所得的收益, 而不是股息性质的收益。企业想要对全资子公司以及持股95%以上的其他企业进行清算或者转让时应该严格按照国家税收法律的有关规定执行操作。投资企业分享的被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积金是投资企业的股息性质的所得, 而不是通过股权转让的收益。为了避免出现重复征税的现象, 不至于对企业改组活动产生巨大影响, 在计算投资企业的股权转让收益的时候, 为求精确, 可以从转让收入中减除股息性质的所得。

3、企业的股权转让的收益和损失, 指的是企业通过对其使

用的股权投资的转让、清算、或者收回等等方法进行处置收入减除其成本之后的余额。企业的股权投资转让所得和损失, 也应当合并进企业的实际应该的纳税所得额中去, 严格依照国家税收法规补缴企业所得税。

4、企业通过转让而取得的接受企业一方的股权成本, 是不

能够利用还没有进行评估确认的价值作为基础来确定的, 而是应当以原来持有的资产的净值作为基础进行确定的。被接受企业在接受企业转让的资产的成本时, 不能按未经评估确认的价值进行调整, 而应当在转让企业原净值的基础之上再进行结转确定。

5、除非另有规定, 否则不管被投资方企业在实际利润分配

处理的时候, 我们对投资方企业怎样进行核算, 投资方企业都应当确认投资所得。如以盈余公积金和未分配利润转增资本进行处理等等。

6、当被投资企业对投资方的分配支付额低于投资方的投资

成本并且超过了其累计未分配利润和累计盈余公积金的时候, 我们应当视其为投资回收, 超过投资成本的那一部分, 被视为投资企业的股权转让所得收益, 此时, 应当减少投资成本。也应当并入企业的实际应该纳税的收益额, 严格依照国家税收法规补缴企业所得税。

7、企业股权转让定价时, 企业一般要考虑企业潜在的发展

前景, 尤其房地产企业要考虑楼盘周边环境以及土地使用权增值情况, 价格往往高于所有者权益额, 以市场公允价值成交:

A公司经过转让受让双方协议或产权交易所拍卖定价为38000万元转让, 即:

A公司先将甲公司未分配利润5500万元和累计盈余公积4500万元全额分配:

A公司得股息10000×98%=9800万元;因为双方所得税率一致, 所以双方分得的股息是可以免除补交企业所得税的。在进行股利分配之后, 甲公司企业的权益和计为10000万元整;A公司初始投资成本仍为9800万元, 但投资成本增至19600万元。

转让价格=38000×98%=37240万元;

转让收益=37240-19600=17640万元;

应交企业所得税=17640×25%=4410万元;

A公司股权转让实际效益=17640-4410=13230万元;

现在, 我们假设在公司董事会决策转让前, 即2008年6月28日前, 由甲公司股东出面注入资本15000万元, 再由甲公司出面向其子公司A注入资本15000万元.事毕, 甲公司转让前期末财务情况是:盈余公积金4500万元, 实际收入的资本为25000万元, 未分配的利润是5500万元, 合计35000万元.公司A为本公司子公司, 持股比例为99.20%, 初始投资成本为24800万元。

A公司经转让受让双方协议或产权交易所拍卖定价为38000万元转让, 即:

A公司先将甲公司未分配利润5500万元和累计盈余公积4500万元全额分配:

A公司得股息10000×98%=9800万元;因双方所得税率一致, 所以双方分得的股息是可以免除补交企业所得税的。在进行股利分配之后, 甲公司企业权益和计为25000万元;A公司初始投资成本仍为24800万元, 但投资成本增至34600万元。

转让价格=38000×98%=37240万元;

转让收益=37240-34600=2640万元;

应交企业所得税=2640×25%=660万元;

A公司股权转让实际效益=2640-660=1980万元;

注入资本后, A公司股权转让少交企业所得税=4 4 1 0-660=3750万元。

在上述一系列的操作过程中, 有下列几个关键点需要把握:

1、新增的注册资本是由甲公司股东出面注入资本15000万元, 再由甲公司出面向其子公司A注入资本15000万元。该事项完成以后, 在甲公司及其子公司A账面上反映出新增的债权债务15000万元。当这部分资本易手新股东之后, 新股东就已经成为了新的债权人。

2、A公司转让受让双方协议或产权交易所拍卖定价时, 新增的注册资本必然成价格上涨累加因素考虑。对此, 须与受让方在转让协议中协商确定:放弃由于新增注册成本而形成的债权, 以新增注册成本前定价转让。否则, 就会成为一种不公平的交易。

总而言之, 企业股权转让的所得税问题必须引起房产公司的重视, 如果相应的所得税税务筹划中出现了问题, 势必会对本企业产生不良的影响。一般来说, 其税务策划应该严格按照国家的相关规定来执行, 注意把握其中的关键事项, 与此同时, 在操作中, 应该结合本企业的具体情况, 加以灵活把握, 加强企业的财务管理, 以促进企业的长足发展。

摘要：近年来, 企业股权转让所得税一直是企业经营管理中的重要问题, 对企业的生存发展影响深远, 税务策划更是企业财务管理的重要内容。本文以A公司为例, 结合具体的数据, 根据国税发 (2000) 118号和国税函 (2004) 390号两份文件的要求, 阐述了注册资本增加与企业股权转让的所得税税务筹划的具体事宜, 旨在为相关单位提供指导和帮助。

关键词：注册资本,企业股权转让,所得税税务策划

参考文献

[1]李惠仙.关于非居民企业股权转让所得税的思考[J].技术与市场, 2011 (04) .

[2]宁春玲.非居民企业股权转让法律规则的思考[J].商品与质量, 2011 (S4) .

[3]彭鹏.非居民企业股权转让的企业所得税管理[J].财会学习, 2010 (08) .

[4]胡超.非居民企业股权转让所得税收征管的难点与对策[J].税务研究, 2010 (08) .

13.建房土地转让协议 篇十三

甲方：磨子街道居民张启富（以下简称甲方）

乙方：磨子小学李凯（以下简称乙方）

乙方现改建自己的危房时，需甲方拆除乙方屋后的敞篷。经双方协商，甲方自愿将敞篷后（现滴水沟内侧边缘为界）另一部分土地转让给乙方永久性使用，甲方自愿支持乙方在建房过程中的下水道施工。乙方自愿一次性付给甲方一定的补偿费。经甲乙双方协商，达成以上协议。双方自觉遵守本协议，永不反悔。

甲方签字：

乙方签字：

见证人签字：

14.土地转让租用合同 篇十四

甲方：

乙方：

由于经济建设及招商需要，经甲方同意，乙方租用甲方马庄村曹庄组桃园地块用于招商项目建设，经双方共同协商，订立如下条款：

一、租用土地地亩及金额标准：

根据徐州市徐政发【2004】84号文件有关土地征用补偿政策标准，每亩土地补偿及劳动力安置费等其他费用共计人民币27000元，乙方征用土地亩，（具体以实际使用面积为准），甲方应得补偿、安置费等其他费用共计人民币元。

二、补偿款安置费支付方式及时间

1、自本合同签订之日起，一次性付清。

2、土地补偿款由乙方付给甲方财政，并开财政首款票据。

三、其他事项

1、自本合同签订之日起，以前甲方与该土地有关的权属及使用签订的合同自行废止。

2、自本合同签订之日起，甲方不得干扰或影响该地块上的项目建设及使用。否则因土地使用原因造成的群众闹事、阻工等后果责任由甲方承担。

3、乙方应及时支付土地补偿安置费，不得无故拖欠，否则支付2%滞纳金，且由此引发的群众闹事、阻工等后果及责任全

部由乙方负责承担。

四、甲方应积极向市政府争取用地指标，在用地指标允许的情况下，协助乙方办理相关征地手续，应享受新委发【2010】37号文件优惠政策，相关费用由乙方承担。

五、在土地补偿款及安置费等费用全部付清后，该地块使用期限按国家现行有关法律、法规执行。如遇国家涉及农民土地补偿费及安置费等相关费用调整，标准仍按本合同执行。

六、合同履行期间如遇市政府及有关单位征用或交易，甲方不得再提出任何疑义，并保证其顺利征用或交易，否则由甲方承担相关责任。

七、在今后的企业招工时，同等条件下，优先使用该组村民。八本合同一式两份，甲乙双方各执一份。双方签字盖章后生效。

甲方：乙方：

（签字盖章）（签字盖章）