万科集团分析

万科集团分析（共10篇）（共10篇）

1.万科集团分析 篇一

万科集团环境分析报告

引言：

房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。

近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。万科集团简介:

全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑箱；

四、责任不放任）享誉业内。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

一、影响组织的一般环境因素分析（PEST分析）

1.政治环境分析

房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。

一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。

2.经济环境分析

房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。

国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。

3.社会环境分析

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居

住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。

城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。

随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。

4.技术环境分析

我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。

住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。

购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。

二、影响组织的特殊环境因素分析（波特的五力模型）

1.行业内竞争者分析

行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。

(1)房地产市场存在着多个巨头

如万科集团、合生创展、保利地产、中海地产等。其中至2008年末万科在全国商品住宅市场的占有率为2.34%，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

(2)行业增长程度

房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小.竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。

(3)高额固定成本

作为固定资产的房地产，耗资大，风险大，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。

(4)高的退出成本

房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的。

2.潜在竞争者分析

进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。

(1)海外竞争加强

中国加入WTO后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。

(2)产品差异化

房地产的性能风格差异化和品牌形象差异化明显，对市场竞争力有较大的影响。

(3)资本要求

房地企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，资本要求的限制使进入房地产业有一定的困难。

(4)政府政策

国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。

3.替代品分析

严格来说，房地产作为商品而言几乎没有可以替代的产品，政府出台了各项政策，关注低收入家庭，并推出各类“政策保障房”，但市场中，商品房的地位仍不可动摇。但是，我们也必须认识到，商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：

(1)二手房市场的活跃

具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二手房势必成为上海住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房也必将成为住宅市场的交易主流。

(2)租房意识的兴起

年轻的消费者开始逐步转变观点，考虑到依然难以承受高昂的首付价格，越来越多消费者选择在市中心租房，在享受优越地段带来的居住舒适，同时避免了承担过重的房贷压力。

(3)消费观念的转变

居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为人们消费的唯一聚焦点。

4.供应商议价能力分析

对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。

土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。

在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价

空间。

在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。

总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。

5.客户议价能力分析

总体来说，由于房产市场近几年来供不应求，特别在上海等全国大都市中，随着人们生活水准的提高，对于住宅的刚性需求大量出现，同时，一部分先富起来的人，更将房地产作为投资增值的手段，形成一定量的房屋需求，使得在房产买卖中，客户的议价能力相对较弱。

但近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。

此外，眼看不断高涨的房价越来越超出大多数消费者的承受能力，政府的宏观调控适时出台，消费者的持币观望情绪愈加浓重，而对于房产市场后期走势的不确定性在一

定程度上提高了消费者对于购买的议价能力。

三、影响组织的内部环境因素分析

1.企业组织结构

创新组织结构——组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。

2.企业人力资源

“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，万科尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境。

万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。

万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。

3.企业财务状况

公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。

4.企业文化现状

万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”，万科把人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生”，万科企业文化案例为业界所推崇。

以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰盛的人生”不断成为现实。

四、环境综合分析—SWOT分析

1.自身优势分析

经过20多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。

(1)中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。品牌知名度高，顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。

(2)万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。

(3)万科集中采购装修部品 凸显规模效应--降低采购成本约10％，技术、环保指标高于行业标准。

(4)万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

(5)公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

2.自身劣势分析

(1)土地储备不足，土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

(2)重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。

(3)各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。

(4)与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

3.面临机会分析

(1)世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济发展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的发展潜力。

(2)政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。

(3)中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

(4)万科获建设银行500亿授信额度建设银行，进一步增加对万科的授信力度。而500亿授信额度的获取，对于万科增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作用。

(5)中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。

4.潜在威胁分析

(1)政府管制的力度正在逐步加强。房地产开发企业所受到的政策制约已大大影响到企业的生产力和竞争力，而且持续的行业政策的变动还会使企业在今后或者更长一段时间内处于不利的发展地位。

(2)政府金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也在一定程度上(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。政府对土地供给的调控以及土地招拍挂的市场运作方式，增加了开发企业获取土地的难度，加大了开发企业的资金需求。

(4)市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。来自境外的房地产企业则通过各种方式，试图加入战局，使得原本激烈的竞争更趋白热化。

五、影响组织的关键性因素

企业战略对企业经营发展有着纲领性意义和重大影响，其在本质上是保障企业获得最大利润的途径和手段。面对竞争日益激烈的新市场格局，企业想要取得竞争优势和稳健发展，就必须认真分析当前形势，正确定位，准确进行市场预测，对公司自身优势资源进行合理配置和调整，研究和制定一套科学合理的企业发展战略，以提高自身相对于其他竞争对手的实力。

房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性，受外部宏观环境的影响比较大。基于万科为房地产行业的龙头，要及时调整企业的战略，满足市场消费热点，加强研发能力，增强核心竞争力。

六、结束语

经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展，特别是世界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，企业所处的环境更为开放和动荡。这种变化几乎对所有企业都产生了深刻的影响。正因为如此，环境分析成为一种日益重要的企业职能。

对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。然而基于万科为房地产行业的龙头，在这方面要保持持久的竞争力更是任重道远！

2.万科集团分析 篇二

关键词：万科集团,内部控制,问题改进

万科集团成立于1984年5月, 是目前中国最大的专业住宅开发企业, 也是股市里的代表性地产蓝筹股, 其业务涉足全国31个大中城市, 累计开发住宅超过20万套。万科凭借创新精神及专业开发优势, 在全国树立住宅品牌, 并为投资者带来了稳定的回报。是什么因素让一个企业在短短的二十多年时间有如此大的发展?它的内部控制又有着怎样独特的方式?

1 万科集团的内部控制管理情况

人才是万科的资本, 公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策, 将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准, 切实加强员工培训和继续教育, 不断提升员工素质。

公司实施以均衡计分卡 (BSC) 为核心的组织绩效管理, 从财务、顾客、内部运作和学习成长四个维度出发制定考核方案, 并据此对总部、区域本部和子公司进行考核。公司每年组织季度考核、年度考核, 考核结果将作为奖金分配、优才甄选与培养、团队优化、薪金福利调整等工作的基本依据。

2008年度, 面对国际“金融海啸”及国内经济形势恶化的严峻考验, 公司管理层专门成立运营管理委员会深入各个城市进行实地调研及风险评估, 组织公司中层管理人员及控股子公司相关负责人进行专项分析及研讨, 制定《万科集团总部及一线公司资本投资与运营管理办法》, 及时调整经营战略, 采取了包括积极调整产品结构、用更灵活方式促进销售确保良好的资金状况、保持更为稳健的存货规模、采用更审慎的财务策略等一系列风险应对策略以确保公司战略目标的实现。

2009年, 万科共实现净利润53.3亿元, 同比增长32.1%, 各项经营指标全面超越2007年。2009年全年累计销售金额634.2亿元。

“而对企业来说, 如果能够为股东提供高于社会平均回报的收益, 那么保留充足的资金用于再投资就是合理的, 通过融资加快企业的发展对股东也是更为有利的。”万科总裁郁亮说。

通过少分红, 万科集团汇集了大量资金, 进行再投资, 钱生钱, 从而使万科的总资产迅速增加。不得不说, 这也是万科成功的标志之一。

2 公司内部控制存在的问题

通过调查我们也发现, 万科集团内部控制存在如下几个问题:

(1) 组织结构复杂, 容易造成沟通不良, 各说各话的局面。在万科内部, 各个结构的设置非常完整, 但有些结构的职能有所重叠, 高层管理部门对本部门拥有指挥权但对部门并不十分了解。

(2) 监督机制过于庞杂, 增加了监督成本。万科设有监事会和审计委员会等监督部门, 成本很高。每隔一段时间对员工的工作进行检查, 让员工没有被信任感, 从而影响工作积极性, 而且, 检查工作耗费大量人力、物力及时间, 长此以往对公司是一个负担。

3 完善企业内部控制的一些建议

3.1 不断推进内部控制制度的创新

我国企业对内部控制的定位, 原来一直是站在基础审计的角度上, 如果站在完善公司治理、改善国有企业现状的角度上, 对内部控制就有必要重新定位, 不能够仅在某些方面进行修补, 任何一项规范的制度既要考虑现行条件的限制, 同时又要具有发展的长远眼光, 将内部控制相关规范的制定作为完善公司治理及国有企业改善的重大举措, 把对内部控制的定位确定在原有的内部控制定义的基础上, 并按照目前的条件进行修订, 在符合我国国情的基础上迎合国际规范的要求。

3.2 规范法人治理结构

企业要从所有者的立场出发, 不但要把企业最高管理者行使权利的过程纳入内部控制的监控范围, 而且要将其作为内部控制的重点监控对象;要明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责, 使决策系统、管理系统和监控系统各司其职, 各负其责, 协调运转, 有效制衡;完善企业内部管理监督机制, 强调监事会对董事会、经理层和公司财务的监督作用, 使会计机构的设立、运行和管理更加适应现代企业制度的要求。规范的法人治理结构有助于克服经营管理层的机会主义等行为, 为企业内部监督提供一个较好的外部控制环境。

3.3 强化外部监督力度

3.万科集团档案管理办法 篇三

档案管理流程总部各部门/项目公司及其他子公司各部门A提交归档文件资料及存期建议总部综合管理部B收集各种归档资料并审核资料完备性总部分管副总C总裁D根据保管期限、类别分类立卷、归档存档存档提出借阅需求经部门负责人审批汇总借阅/复印资料需求N综合管理部经理审批Y结束借阅/复印登记Y是否需要复印NY是否需要归还复印资料发放给承办人N查阅人在档案室查阅资料档案借阅借阅人使用后归还资料归还登记结束多余存档资料超出保管期档案资料提出销毁或延期保管建议档案资料整理并提出销毁申请汇总形成销毁文件资料清单N延长档案保管期并办理相关手续造具清册提出销毁报告N审核Y审批YN审批档案销毁结束销毁档案Y 1.目的

为了有效的保护和利用档案，充分发挥公司历史资料的作用，规范公司档案管理，特制定本制度。2.适用范围

万科控股集团有限公司及下属各控股子公司。3.定义： 4.职责： 4.1.综合管理部

4.1.1.负责收集、整理、立卷、鉴定、保管公司的所有文书档案。4.1.2.负责对档案的借阅进行审批、登记管理。

4.1.3.负责档案销毁申请的提出及审批后的档案销毁执行。4.2.集团各职能部门及各子公司

4.2.1.负责收集、整理、立卷、鉴定、保管与本部门/子公司业务有关的所有文书档案。

4.2.2.负责对与本部门/子公司业务有关的文书档案销毁申请的审核。4.2.3.负责在本部门/子公司阶段业务结束后将有关重要文书档案移交集团综合管理部。5.程序和内容： 5.1.档案立卷范围

5.1.1.公司成立所形成的一切文件。5.1.2.公司章程类文件。5.1.3.公司管理规章制度。5.1.4.重要会议记录、会议纪要。5.1.5.经营计划、工作总结；

5.1.6.意向书、合同、协议、立项报告及可行性报告。5.1.7.重要的来往信函。

5.1.8.一切与公司业务、技术、项目有关的资料。5.2.档案立卷要求： 5.2.1.各部门立卷要求 5.2.1.1.凡是各部门在业务活动中所形成的、具有查考利用价值的文字材料及音像资料均属归档范围，不得由部门或个人分散保存，必须由业务部门整理后，定期交给综合管理部集中管理保存。

5.2.1.2.各项业务一旦结束，其有关该项业务往来的一切材料、函件都应移交综合管理部正式存档（所签合同、协议、意向书、委托书需在签订后立即交到综合管理部存档），业务部门如有需要，可建立复印件的业务档案，以便工作。

5.2.1.3.业务部门形成的文件应由本部门指定的专人保管。

5.2.1.4.业务部门文件保管人员有责任将本部门形成的文件收集齐全，并对文件材料进行初步分类整理、打出文件目录。目录中应包括文件名称、摘要、形成时间、页数、份数、备注（注明是原件或复印件）。

5.2.1.5.财务部独立管理会计档案---凭证、账薄、财务报表类、借款、贷款合同（注：财务部只留一份原件，其余原件交综合管理部保管；如原件只一份，财务部留复印件。）

5.2.2.综合管理部立卷要求：

5.2.2.1.立卷的文件材料应按照自然形成、保持历史联系的原则和立卷要求特征及文件内容进行立卷。

5.2.2.2.在一个卷内要按问题或文件形成的时间，系统排列。5.2.2.3.拟订案卷标题要简明、准确。

5.2.2.4.整理好的案卷要确定案卷的保管期限。文书档案的保管期限定为永久、定期两种。定期一般分为30年、10年。专门档案另有保管期限和销毁规定的按有关规定执行。

5.2.2.4.1.永久保管的文书档案主要包括： 5.2.2.4.1.1.公司制定的规章制度类文件材料。

5.2.2.4.1.2.公司召开重要会议、举办重大活动等形成的主要文件材料。5.2.2.4.1.3.公司职能活动中形成的重要业务文件材料。

5.2.2.4.1.4.公司关于重要问题的请示与上级主管部门的批复、批示，重要的报告、总结、综合统计报表等。

5.2.2.4.1.5.公司机构演变、人事任免等文件材料。5.2.2.4.1.6.公司房屋买卖、土地征用，重要的合同协议、资产登记等凭证性文件材料。

5.2.2.4.1.7.上级主管部门制发的属于公司经营业务的重要文件材料。5.2.2.4.1.8.下属机构关于重要业务问题的来函、请示与公司的复函、批复等文件材料。

5.2.2.4.2.定期保管的文书档案主要包括：

5.2.2.4.2.1.公司职能活动中形成的一般性业务文件材料。

5.2.2.4.2.2.公司召开会议、举办活动等形成的一般性文件材料。5.2.2.4.2.3.公司人事管理工作形成的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.4.公司一般性事务管理文件材料。

5.2.2.4.2.5.公司关于一般性问题的请示与上级主管部门的批复、批示，一般性工作报告、总结、统计报表等。

5.2.2.4.2.6.上级主管部门制发的属于公司经营业务的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.7.上级主管部门制发的非公司经营业务但要贯彻执行的文件材料。

5.2.2.4.2.8.下属机构关于一般性业务问题的来函、请示与公司的复函、批复等文件材料。

5.2.2.4.2.9.下属机构报送的或以上计划、总结、统计、重要专题报告等文件材料。

5.2.2.5.按归档要求进行装订、编号、填写卷内目录备考表。

5.2.2.6.全部案卷组成后，要对案卷统一排列编写文档号，然后逐卷登记，填写案卷目录。

5.2.2.7.原则上每年年终做一次归档立卷工作，将当年所形成的公司所有文件按上述要求进行统一整理。

5.3.档案存档程序

5.3.1.集团各部门/项目公司及其他子公司各部门对于需要在集团进行归档的资料进行整理，提交集团综合管理部，并提出存期建议。5.3.2.集团综合管理部收集归档资料，审核归档资料及手续的完备性。5.3.3.集团综合管理部根据资料的性质、存档单位建议的存期，对资料进行分类立卷、存档，做好存档登记（附表1）。5.4.档案借阅

5.4.1.需要借阅档案的部门或个人需首先提出借阅/复印需求，填写《档案借阅/复印审批单》（附表2），经部门负责人同意后报总公司综合管理部。5.4.2.总公司综合管理部汇总各单位的档案借阅/复印需求，报综合管理部负责人审批。

5.4.3.审批通过后，综合管理部要对借阅/复印的档案进行登记（附表3），并要求借阅人签字。

5.4.4.借阅档案，不得在文件上圈点、划线和涂改，未经批准不得复印。5.4.5.对于需要复印的资料，由集团综合管理部负责将资料复印并下发给借阅人/承办人。

5.4.6.如不需复印，借阅人可在档案室查阅资料。

5.4.7.对于需要归还的档案资料，综合管理部要登记明确的归还日期，借阅人需要在期限内归还资料，综合管理部负责在档案到期前催还。5.4.8.档案资料归还后，集团综合管理部登记销帐。5.5.档案销毁

5.5.1.对于多余的档案资料以及超出保管期限的档案资料，总公司综合管理部定期进行整理，并提出销毁申请（附表4：《文件资料销毁请示》）。5.5.2.销毁申请经资料存档提交部门进行审核，对是否销毁或延长保管期限提出建议，并提交分管副总裁审核，总裁审批。

5.5.3.对审批未通过的档案，由总公司综合管理部延长保管期限，并办理相关手续。

5.5.4.审批通过的档案，总公司综合管理部造具清册，由档案交存部门负责人和总公司综合管理部负责人现场监督，对档案进行销毁。

5.5.5.档案销毁后，由见证人在《档案销毁证明书》（附表5）上签字确认。5.6.附则

5.6.1.本制度自

****年**月**日起施行。

5.6.2.本制度由集团综合管理部解释并修改。6.支持性文件： 7.相关记录：

7.1.《档案保管登记台帐》

MHKG-ZG-BD-032 MHKG-ZG-BD-033 MHKG-ZG-BD-034 MHKG-ZG-BD-035 MHKG-ZG-BD-036 7.2.《档案借阅/复印审批单》

7.3.《档案借阅/复印登记台账》 7.4.《文件资料销毁请示》

4.万科集团工程质量事故管理办法 篇四

为确保质量底线，落实工程质量事故责任追究制度，根据《生产安全事故报告和调查处理条例》和《建设工程质量管理条例》，现就规范、做好项目质量事故报告与调查处理工作制定如下办法：

一、工程质量事故，是指违反工程质量有关法律法规和工程建设标准，使工程产生结构安全、重要使用功能等方面的质量缺陷，造成重大经济损失的事故。

二、事故等级划分

1、一般质量事故：凡具备下列条件之一者为一般质量事故

a.影响使用功能和工程结构安全，造成永久质量缺陷的。

b.违反强制性条文或其他生效中的技术法规，经重新鉴定质量安全后可投入使用的。

2、严重质量事故：凡具备下列条件之一者为严重质量事故

a.严重影响使用功能或工程结构安全，存在重大质量隐患的。

b.违反强制性条文或其他生效中的技术法规，需要采取结构加固措施，经重新鉴定质量安全后可投入使用的。

3、重大质量事故：凡具备下类条件之一者为重大质量事故

a.建设过程中工程局部或部分倒塌、坍塌或因质量问题报废。

b.违反强制性条文或其他生效中的技术法规，导致验收不合格，经重新鉴定质量安全后仍不具备使用条件的。

三、事故报告

1、工程质量事故发生后，项目负责人应当立即向所属公司

事故项目进行检测鉴定和专家技术论证； d.认定事故的性质和事故责任；

e.依照本制度提出对事故责任人员的处理建议； f.总结事故教训，提出防范和整改措施； g.提交事故调查报告。

2、事故调查报告应当包括下列内容： a.事故项目及各参建单位概况； b.事故发生经过；

c.事故造成的直接经济损失；

d.事故项目有关质量检测报告和技术分析报告； e.事故发生的原因和事故性质；

f.事故责任的认定和事故责任者的处理建议； g.事故防范和整改措施。

3、事故调查报告应当附具有关证据材料。

五、事故处理

1、集团、区域、一线公司人力资源责任部门依据事故调查报告，对质量事故相关责任人实施处罚。

5.万科集团分析 篇五

1.1明确专业技术人员的职业发展通道，保障专业技术人员应获得的职业发展空间；

1.2建立完整清晰的专业技术人才档案库，为公司未来发展培养和储备专业技术人才。

2．参评资格

具有公司正式员工资格的专业技术人员方可参加专业序列认定。3．专业序列层级

专业序列分设计、工程、营销、财务成本、客户关系、项目发展、报批报建、人力资源、综合管理九大类。专业序列称谓与总部专业序列称谓对应关系及专业人员规模比例要求如下： 4．专业的认定时间

每年公司统一组织两次认定工作，时间一般为每年的上下半年各一次。特殊情况可以单独组织评定。其中 “G-3”及以上各序列认定需报区域本部、总部相关专业部门及集团人力资源部审批通过后执行。

5．深圳公司专业序列认定基本原则：

5.1深圳公司专业序列认定按照设计、工程、营销、财务成本、客户关系、项目发展、报批报建、人力资源、综合管理九个专业分别进行评定。

5.2采用聘任制，由公司下发聘任文件；

5.3聘任期限一般为一年，聘任期满，统一进行评审，决定是否续聘或调整聘任职级；

5.4职员在职务序列和专业序列不能兼任；

5.5个人或公司根据职员业绩表现对原专业级别提出变更的要求（包括管理人员要求走专业路线等情况），由总办按相关管理规定组织重新审定。如果职员从一个专业类别进入另一个专业类别，在新的专业内的级别必须重新审定；

5.6 由集团总部或一线公司调入深圳公司的职员，其专业级别将按照新岗位的评审标准重新审定；

5.7 职员因自身职业发展兴趣及工作业绩表现可以在专业序列和职务序列之间互相转换，具体转换由总办人力资源组织；相应享受的福利待遇将以新任命或聘用的级别为准。原福利标准将随之终止执行；

5.8专业序列内聘任，每聘任新职级，原职级自动解除；

5.9专业序列人员聘用无需见习期。

6．专业序列任职资格

6.1专业序列认定基准资格

l

认同万科企业文化价值观。

l

具有一年以上万科连续司龄（外部引进人才视实际情况而定）。

l

符合相应专业序列层级的能力要求。

l

任命为“G-6”及以上层级的专业人员，最近连续两年绩效成绩至少为合格及以上。

l

任命为“G-5”及以上层级的专业人员，须最近两年绩效成绩至少为良好及以上，或者两年内至少一年被评为集团TPP人员。

l

任命为“G-4”及以上层级的专业人员，最近一年绩效成绩须为良好或以上且稳定。

6.2 专业序列级别定义及能力描述

7．专业序列薪酬福利待遇：

在任命专业序列级别时，相应福利待遇随之进行调整，薪金视情况进行调整，不做硬性挂钩调整。

人员培养与人才梯队建设管理办法

第一章 总则

第一条 目的

建立和完善公司人员培养机制，通过制定有效的关键岗位继任者和后备人员甄选计划以及岗位轮换计划、内部兼职计划、在职辅导、在职培训等人员培养与开发计划，合理地挖掘、开发、培养后备人才队伍，以便建立我们公司的人员梯队，为公司可持续发展提供人力资本支持。

第二条 原则

坚持“内部培养为主，外部引进为辅”的培养原则，并采取“滚动进出”的方式进行循环培养。

第三条 人员培养目标

公司人员培养目标始终坚持“专业培养和综合培养同步进行”的培养政策，即公司培养专业型的技术人员和综合型的管理人员。专业型的技术人员指在某一工作领域内掌握较高技术水平的人，综合型管理人员指在本部门或本班组工作领域内具备全面知识，有较高管理水平的人。

第四条 人才培养组织体系

公司建立“统分结合”的人才培养体系，公司各职能部及生产车间作为人员培养的基地负责培养对象的初步甄选和人员培养计划的具体实施，行政部作为公司人员培养的组织协调部门负责人员培养规划、人员甄选标准和程序的制定、培养对象的确定和培养计划的统筹安排。

第五条 主要内容

1、关键岗位继任者与后备人才的甄选；

2、岗位轮换；

3、内部兼职；

4、在职辅导、在职培训；

5、人员培养的考核评价；

6、晋升与淘汰。

第六条 适用范围

公司各职能部门及生产车间。

第二章 关键岗位继任者和后备人才的甄选

第七条 目的

通过科学的测评，慎重地甄选，选拔出真正具有潜质的后备人才，以树立公司用人及人才晋升理念。

第八条 甄选条件

（一）知识经验和工作业绩：基于“知识全面、经历丰富、业绩出色的员工综合素质较强，并且服众”的假设。

（二）关键资质：基于“在每个岗位上，都有一些人做得比其他人好，绩效好的人与绩效平平的人采取的工作方式是不同的；高绩效者之所以能采取不同的工作方式，是因为他们具备了一般人所没有的某些特质，而正是这些特质导致了他们的高绩效”的假设。

（公司十二项关键资质：

1、沟通能力；

2、分析判断能力；3计划组织能力；

4、管理控制能力；

5、应变能力；

6、执行力；

7、创新能力；

8、领导能力；

9、决断力；

10、人际关系能力；

11、团队合作能力；

12、承受压力的能力。）

注：

1、后备人员分类：管理类、财务类、营销类、技术类、品质类。

2、参考12项资质定出2—3项共性指标，再根据分类选出2—3项个性指标。每项指标的评价标准参见有关规定。

3、以上各类人员资质要求为初定，具体要求根据公司用人理念可进行适当调整。

（三）综合素质和潜质

1、性格特征

2、职业倾向

3、综合能力

4、心理测试

第九条 甄选工具

1、基本条件通过个人材料进行分析。

2、关键资质通过调查表、访谈等形式进行分析。

3、综合素质和潜质可借助权威或专业机构开发的测评软件或测评表进行测评。

第十条 关键岗位继任者甄选

关键岗位主要指公司当前或根据未来发展所需要的一些重要中级和高级岗位，公司关键岗位的数量可按公司当前的中高级岗位总数的20—30%进行评定，一般来说，对每一个关键岗位的继任者要选定1—3名候选人，如果公司内部没有合适人选，可考虑以外部招聘的形式进行储备。

第十一条 后备人才甄选

后备人才主要是指公司为应对未来发展变化而储备的一些可替代公司某些中级岗位的具有培养潜质的人员。后备人才由各部门根据公司制定的甄选条件进行初步提案，并由行政部牵头组建的评审小组进行最终评定。第十二条 关键岗位继任者甄选程序

各部门向行政部提交关键岗位及继任者名单——行政部组织对候选人进行综合素质测评——行政部和各单位管理部针对候选人制订相应的人才培养与开发计划——跟进和实施关键岗位继任者候选人开发计划。

第十三条 后备人才甄选程序

各部门向行政部提交后备人才候选人名单——行政部组织对提交的名单进行综合评定——行政部策划后备人才的整体培训方案——培训方案的实施——培训效果的反馈。

第三章 岗位轮换

第十四条 轮岗对象及目的

岗位轮换主要针对具有培养潜质的基层、中层管理人员和生产骨干人员，目的在于为公司培养综合能力较强的复合型的人才。

第十五条 轮岗周期

轮岗周期原则上一般分为三个月、六个月和一年三种，具体轮岗时间由各部门根据实际情况确定。

第十六条 轮岗比例（年度）

1、管理、财务、技术、品质、营销类人员>20%；

2、后备人才 90%以上（沿专业跑道发展的人员可另行考虑）。注：轮岗的前提条件是必须胜任本职工作。

第十七条 轮岗与晋升的关系

所有后备人才必须在轮过2个以上岗位才能晋升为基层管理人员（特聘人员除外）。

第十八条 轮岗审批

1、公司各部门内部轮岗：由各部门自行审批——报行政部备案。

2、跨部门轮岗：由各部门提案——行政部审批。

3、财务系统人员轮岗：由部门提案——财务总监审批——报行政部备案。

4、中高层管理人员和专业技术干部轮岗：各部门提案——人力资源部审核——报总经理审批。

第十九条 轮岗人员管理

1、岗位轮换人员编制仍属于派出部门，轮岗期间的考核工作由新部门考核，但必须将考核结果反馈给原部门，作为绩效考核的依据。

2、轮岗结束后，轮岗人员应立即提交书面报告（总结）交轮岗双方单位。

3、轮岗结束后，由轮岗部门根据有关规定进行绩效考核，并按[（轮岗时间/12）*100%]作为轮岗员工全年绩效考核得分的权重，与员工职位升降、工资级别调整、效益分红挂钩。

第四章 内部兼职

第二十条 兼职目的

增强对其他岗位和其他部门的认识和了解，提升员工综合素质和能力，为公司培养和储备人才。

第二十一条 适用对象

基层中层管理人员、专业技术人员和生产骨干人员。

第二十二条 兼职人员的定位

兼职人员以学习、调研、议政为职责，参与兼职岗位或兼职部门具体业务的运作过程，提供相关意见和建议，但不参与具体的决策活动，兼职人员应参加涉及兼职岗位或兼职所在部门的有关会议，并承担相关工作任务，在兼职业务上接受兼职岗位主管或兼职部门领导领导的管理。

第二十三条 兼职周期

兼职周期由派出岗位主管与兼职岗位主管协商确定，部门派出的由派出部门与兼职部门协商确定，原则上每周累计工作时间不能低于1天。

第二十四条 兼职形式和职务

内部兼职只能采取跨岗位/部门形式进行，兼职职位一般以助理职位或副手为主。

第二十五条 工作开展方式

1、兼职人员在本部门兼职的工作计划由部门负责人与兼职人商定，并由部门负责人考核。在其他部门兼职的，由兼职所在部门负责人与兼职人商定，并纳入该部门工作总计划，接收所在兼职部门负责人的考核。同时，兼职人员工作计划应报派出部门备案。

2、一般情况下，兼职人员应采取每半天到兼职岗位或兼职部门工作，另半天回原岗位或原部门工作的方式。

第二十六条 人员管理

1、人事关系：兼职人员人事关系仍然隶属于派出部门。

2、审批程序：各部门提案，行政部审批。（基层中层管理人员和专业技术人员需总经理审批）

3、跨部门兼职申请审批后，统一由行政部部拟定专门的“派遣通知函”正式通知接收部门，并以文件的形式明确兼职人员的职务、职责、权限和工作关系。

4、跨部门兼职接收兼职人员的部门应当为兼职人员提供良好的工作环境和条件，并且有责任安排兼职人员的工作。

第五章 在职辅导、在职培训

第二十七条 在职辅导

各部门每年年初都应当制订在职辅导计划，每个部门负责人除辅导本部门人员外，还须辅导其他部门1—2名骨干人员，车间中的每个管理人员除辅导主管的员工外，还有责任辅导其他主管外的1—2名生产骨干人员。

第二十八条 在职培训

详见公司有关人事制度。后备人才每年必须接收10天以上正式培训才有资格晋升为基层管理人员（以行政部下发的《员工培训证明》统计数据为准）。

第六章 考核与评价

第二十九条 目的

增强各部门人才培养意识，促使各部门明确人才培养的重要性和紧迫感。

第三十条 考核对象

以公司个职能部门为考核单位。

第三十一条 考核周期 考核周期为一年。

第三十二条 考核内容

考核内容主要包括：后备人才的选拔、培训及轮岗计划的实施、计划的落实、人才培养的相对数量等。具体考核方式、指标及奖励方式由行政部另行制定。

第三十三条 人才培养责任人

各级部门经理作为人才培养对象的相关责任人有义务对部门人才培养对象进行指导，没有培养合格接班人的部门经理将不能晋升到更高一级职位，人才培养对象的绩效考核结果将影响部门经理的绩效考核结果。

第七章 淘汰与晋升

第三十四条 目的

通过淘汰不合格的管理人员，为后备人才提供发展机会和上升空间，形成管理人员能上能下的用人机制，优化公司管理人员队伍素质。

第三十五条 淘汰和晋升比例

管理人员每年淘汰比例为5—10%，后备人才每年晋升比例为20%左右。

第三十六条 晋升条件 参照公司相关制度执行。

第八章 附则

第三十七条 本办法由行政部制订、解释和修订。

6.万科“捐款门”的危机公关分析 篇六

去年5月12日四川汶川地震当天, 万科集团宣布捐款人民币200万元。与万科2007年净利润超过48亿元, 200万善款尚不足其净利润万分之四。其捐赠数额引起了一些网友质疑。5月15日, 王石在博客中回应:“200万是个适当的数额……企业的捐赠活动应该可持续, 而不应成为负担……普通员工的捐款以10元为限。”其意就是不要使慈善成为负担。此回应立刻遭到网民一致批评与指责。不少人甚至自发组织“抵制购买万科住宅、抵制持有万科股票”的活动。

5月20日, 出于员工对王石言论的不满———“我们没有低于百元的捐款”, 万科甩出1亿元为自己的企业公民责任正名。5月21日, 万科发出“补捐”公告, 称将参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作, 该工作为纯公益性质, 净支出额度为人民币一亿元。但公众舆论并不领情。多数人认为他只不过是迫于压力而作出的妥协, 甚至有人说追捐的1亿元只是“一种公关技巧”。有传闻猜测万科有意为投资商品住宅、旅游开发业务, 或在四川地震灾后重建中寻找业务机会。

5月22日, 王石就“捐款门”事件公开表示道歉, 他表示之前有关捐款的表态伤害了网友感情, 造成了员工压力, 损害了公司形象。针对“万科捐款是要在川圈地”的舆论质疑, 万科在24日发表声明称, 公司参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作是完全无偿的, 不收取任何直接与间接经济回报, 不回收任何成本的纯公益性质, 万科在本次地震灾后重建的全过程中不承揽任何有回报的重建业务。此外, 万科不考虑在遵道镇乃至整个绵竹市开展商品住宅、旅游开发或其他任何内容的商业投资活动。

公关危机的诱因研究

引发企业公关危机的因素很多, 但关于公关危机成因方面的研究还比较少。比较有代表性的有以下两种:

张岩松、刘海军 (2003) 从企业的内外环境对公关危机的成因进行了探析。他们认为, 造成企业公共关系危机的原因, 从企业内部环境来看, 主要有自身素质低下、管理缺乏规范、经营决策失误、法制观念淡薄和公关行为失策;从企业外部环境来看, 主要有自然环境突变、恶性竞争、政策体制不利、科技负影响、社会公众误解、社会公众自我保护意识增强和全新传媒的出现。

李继红 (2005) 结合公关危机的种类, 对危机成因进行了分析: (1) 企业领导者自身素质低下、管理理念落后、管理不规范及员工素质低下是引发员工关系危机的原因; (2) 企业的投资决策失误或者欺诈作为, 会造成股东关系危机; (3) 顾客关系危机可能来自产品质量缺陷、顾客行为责任问题或产品被假冒; (4) 企业的负面新闻及应对负面新闻的失策会引发传媒关系危机; (5) 社区关系危机, 主要来自企业经营活动对社区环境造成的危害; (6) 企业的违规行为导致政府关系危机。

相对于以往公关企业危机管理研究多偏重于对公关企业危机事前、事中、事后的三段式模式而言, 部分学者能注意强调从企业公关危机的诱因入手来把握公关危机管理的本质问题, 不能不说是研究视角上的一个突破。然而, 他们只是简单分析了危机发生的多种原因, 对于各原因之间的内在联系却没有进行深入研究。

辩证唯物主义认为, 事物的产生与发展都是内因与外因共同作用的结果, 外因通过内因起作用。企业公关危机也不例外。公关危机形成的内因是企业自身管理, 外因是企业外部环境因素。因此, 对影响危机的关键———企业自身管理进行分析, 才是使企业处于低公共关系危机风险的状态的根本措施。基于此, 下文以万科捐款门事件为例, 从理念与文化、战略与决策、制度与执行、协调与沟通四个层面对公关危机的诱因进行了探讨。

企业公关危机的诱因分析

(一) 理念与文化层面

顾小失大。公关危机发生后, 企业的管理层是否把公众的利益放在前边, 往往是决定危机管理成败的关键。不可否认, 万科有着良好的道德标准。但是, 在这次事件处理过程中, 它却顾小失大了。国难当头, 全国人民同仇敌忾、空前团结。如果说许多企业过往的一些慈善行为尚有一些做秀宣传的嫌疑的话, 这一次相信绝大多数善良的中国人和中国企业的慈善捐助行为都是发自内心的。然而在这样一个大环境下, 万科集团却将更多的关注投给了企业自身的购房用户。尽管具有为客户负责的善良初衷, 但是王石在博客回复中却没有用“大爱之心”关注所有灾民, 这无疑会招致外界的一片唾骂。

(二) 战略与决策层面

1. 没有系统评估及处理整个危机事件。

从5月12日到5月20日, 万科毫无征兆地从捐款额200万元一下提升到以无偿投入1亿元参与灾后重建, 董事长王石也改口向公众道歉, 其中没有可信的酝酿过程, 反而让公众觉得这是万科在压力下的无奈之举, 并非诚意。

2. 企业管理层决策方面存在不足。

凭借公司治理和道德准则上的良好表现, 万科近几年连续入选“中国最受尊敬企业”、“中国最佳企业公民”。这足见万科公司治理的严谨。从万科公开披露的股东大会决议, 我们得知万科2008年度授权董事会用于慈善公益方面的预算是1000万, 其中800万已用在了今年雪灾等方面, 董事会授权范围内剩余的最大捐赠数额即为200万。而面对网上对万科在地震中捐赠过少的争议, 万科董事会却没有再召开临时股东大会, 对捐款追加的事宜进行决策。

3. 王石作为公司的董事长, 没有发挥好领导人作用。

张会亭曾在《企业如何包装CEO形象》中指出:“对一个企业的CEO来讲, 尤其是成为凤毛麟角的公众人物之后, 你的任何一言一行都将不再仅仅代表你个人, 而是不自觉地会被外界联想到你的企业形象。想扯都扯不开。这时候你唯一要做的就是‘敏于思而慎于言’。”但是, 王石却“在不恰当的时候说了不恰当的话”。王石的“慈善负担论”或许有一定的道理。但是, 国难当前, 全国上下都在抗震救灾、献血捐钱的时候, 他理性地抛出他的“灾难常态论”、“合适理论”、“10元为限论”和“慈善负担论”, 结果只可能让全国人民看到他似乎为富不仁。

此外, 王石在公开道歉时提及到, “我写那篇文章时, 并不清楚这次受灾如此严重。”“没有调查就没有发言权”。一个公司的领导人犯这样的错误, 确实有些不该。

(三) 制度与执行层面

1. 公关危机处理机制缺失。

当南方都市报记者联系万科新闻发言人刘小姐的时候, 她说:“王石就代表着万科, 对于地震捐款这件事, 我们集团上下意见一致。”也就是说, 王石就是企业的形象代表。一般认为, “捐款门”事件源于王石的出言不慎。对于王石个人而言, 其自己的形象尚缺少一个有效的经纪管理, 那么就更谈不上企业形象公关管理了。

2. 错过最佳道歉机会。

企业危机爆发的紧急性决定了危机发生时, 争取第一时间、果断采取措施是战胜危机的关键因素, 即在事态刚刚起步时道歉最合适。然而, 整整一周后, 王石和万科才做出回应, 显然已经过了危机最佳修复时间。在这段时间里, 舆论对王石和万科的不满已经全面扩大, 此时道歉只能让公众认为万科是迫于压力的补救行为。

3. 公告细节模糊不确定。

对于万科追加1亿元重建资金, 多数公众质疑该1亿“善款”存变数。固然万科对此的回应是“只做不说”。从另一角度, 我们发现质疑的引发恰是源于万科在公告细节上没有披露清楚。其中存在许多值得商榷的细节, 如“净支出额度人民币1亿元以内”, 只有一个上限, 无下限, 没有具体数目;“将在未来3到5年内, 根据实际需要逐年支出”, 时间拉得较长, 虽然客观上灾后重建确实非短期所能为。

4. 犯公关之大忌———频繁出声明。

从公关角度讲, 一个公司如果出现负面新闻, 最忌讳多次出声明、公告进行补救或澄清, 因为这样只能越描越黑, 加深公众的误解。但本次事件处理过程中, 万科不止一次的声明, 显然犯了公关大忌。

(四) 协调与沟通层面

1. 没有确保与公众有效的沟通。

一方面, 态度决定一切。在事件发生之初, 面对大家的批评和牢骚, 王石在自己的博客上用“逐条分解对质”的方式公然跟网友进行辩解。“有则改之, 无则加勉”。王石这种做法无疑让人们认为他容不下大家的批评, 为以后的沟通设立了障碍。这也是潘石屹、任志强、冯仑他们捐的虽不比万科多, 却没有和王石一样背负骂名的原因。另一方面, 从万科公开披露的股东大会决议看, 我们得知王石最大的捐赠授权就是200万元。倘若王石直接将来龙去脉解释清楚, 相信网友会理解。而王石却选择一种情绪性的回应方式, 难以起到实质性的交流作用。

2. 与内部员工沟通欠缺。

面对网友的质疑, 王石在自己的博客里提到:“万科对集团内部慈善的募捐活动中, 有条提示:每次募捐, 普通员工的捐款以10元为限。”其意就是不要使慈善成为负担。但在实际的救灾募捐过程中, 万科的员工根本没有低于百元的捐款。这无疑给万科员工带来巨大的心理压力, 招来员工的不满。

3. 媒体关系处理不利。

作为重要的社会力量, 媒体在很大程度上影响着公众的认知、反应和态度, 在企业的危机管理中起着不可替代的作用。对企业而言, 媒体既是危机爆发的途径, 又是危机控制与解决的关键因素。在地震救灾中, 王石和万科一刻都没有停, 无论是从公司治理还是从该公司的反应速度来看, 灾难后48小时的万科和王石的反应都还算是合适的。但由于这些在当时都不是公开信息, 大多数的网友和媒体只看到了“沉默的万科”。这也从侧面反映出企业并没有实施良好的媒介管理。

7.万科集团分析 篇七

未来5年,万科集团的发展计划是:进一步扩大市场份额，巩固行业领跑者的地位，万科认为:HR必须为企业的运营做出更大贡献，即提升自己的“底线价值(Bottom-line Value) ;万科集团需要人力资源管理提供切实有效的支持，来达致上述企业目标。为此，选择一套强大完整的HR解决方案，以企业目标为宗旨，来帮助万科人力资源管理由“行政事务导向”转变为“战略业务导向”、由“秘书”角色成功转型为“业务伙伴”角色，成为万科的现实需求。

选择SAP HR系统的理由

经过了5个月的选择，“兼顾当前和未来的需求”，万科最终选择了SAP HR系统。万科清楚地看到，中国企业的人力资源管理的理念以及现状，跟国际先进水平相比，还存在着不小的差距。万科正视了这些差距，积极探索着一条符合本企业实际、有特色的HR“改善、提高之路”。SAP HR方案“模块化”的特色，“长远规划、分步实现”的实践模式，能够帮助万科以“渐进”的方式，完成这一变革。无论是该软件产品本身所蕴含的先进管理思想、理念，还是SAP咨询顾问资深、丰富的专业经验，都可以为万科找到一条自己特色的“变革之路”，有力地支持万科企业的长远目标。

项目范围(第一期)

第一期实施的模块包括:组织结构、人员主数据、考勤、工资运算、培训管理模块、人力资源分析、职业生涯规划。

项目实施简介

1立项

“业务需求是建设信息系统的动力”DD万科提出了这样的口号，因为自己在企业信息化建设时，跌、摸、滚、打之后，得出了宝贵的经验教训:

不能以技术为主导，否则业务人员对系统缺乏兴趣，而技术人员对系统又缺乏了解，导致需求描述不真实

选择一个好的软件/服务商非常重要:没有后继版本，缺少维护力量

如果选用了非开放系统，那么技术上受制于人

集成性是减少工作量的重要因素

业务发展需要一个良好的技术平台

职员提出的要求越来越高，工作量越来越大，人力资源部门对于工作的质量要求也越来越高

由此，万科确立了HR信息系统的建设目标:通过技术手段提高服务质量和效率，包含“远景、基础和根本”三个层面:

远景:进一步建立、完善人事计划和发展体系，提供组织规划和人力资源规划的有效支持，帮助人力资源管理从日常事务处理提高到人力资源的计划和分析，使人力资源战略能够支持并加强企业战略的实现，并提高员工满意度

基础:建立一个统一、稳定、准确的人力资源信息平台，实现员工人事信息管理、组织结构管理、考勤管理、工资核算有机集成和统一，提高业务效率，为企业提供实时且准确的信息

根本:完善人事管理中的标准与规范，实现业务流程优化，建立万科人力资源管理系统

在明确上述目标前提下，万科落实了下列基本要求:

系统运行的高效率、稳定性

数据的安全性使用的方便性

维护、升级的保障性

客户服务的可靠性

2实施

确立合格的项目队伍，对保障项目的成功至关重要，

万科设立了这样一个项目小组:

项目指导委员会负责把握方向，确立根本方针

项目经理负责协调内外资源，统筹项目工作

有专门的技术人员负责技术工作

HR人员负责描述需求/测试

关键用户负责协调IT和HR的需求，协助顾问进行设置，负责统筹测试和培训工作

除项目小组以外，其他相关人员的支持也很重要。例如:IT项目服务于业务，项目不是为了完整重现业务，而是为了更好的实施业务

小组成员的责任心、学习能力不可缺少;有良好的沟通技巧外部顾问是万科的老师，也是项目组的一员，都对项目成功负责

万科特别强调项目实施过程中的宣传和培训，他们认识到:“这个项目不是服务于项目组的，是大家的工作;培训，是让系统被人接受的必由之路;我们需要公司上下的支持…”

3结果

期待中，项目按时成功上线。对于走过的路，万科也及时做了总结DD他们认为:在项目中，以下几方面可以作为经验共享。

部分人力投入不足:尤其是有经验的业务人员，有些业务需求描述不准确;有些项目成员精力分散，即要保证实施又要处理平时的工作，时间不能保证

业务重整中要求的规范化、具体化、全面、精确、革新，需要在革新成本和效益之间作权衡

实施范围如果过大，将导致系统复杂性增加、数据准备的精度要求也很高DD项目组工作量会相对繁重;

人事行政和人事发展对HR管理本身的要求差别很大;万科从不成熟HR软件产品直接过渡到SAP HR这样优秀、高端的系统，员工、尤其是用户，需要一个熟悉过程;现在有了好的系统平台，但还是沿袭以前的习惯做法的话，就失去了项目本来的意义

过分地强调业务为主导的话，业务人员会提出不切实际的需求。

把握中国的法规政策方面:许多地方不明确、地域差异大，且缺乏规律

对于SAP的这套系统，万科这样评价:

SAP的软件产品设计非常好，无论是安全性还是功能的完善，而且一直在研发以推出更强大的功能。对万科而言，SAP就象一座宝库，万科可以选择最适合自己的业务流程

最重要的是:在这个平台上，万科可以持续提升业务水平

对于项目实施，万科的总结是:

外聘顾问很重要，既要考查知识和经验，更要考察责任心

最好不要强求自己的所谓特色，这将使实施变得容易

万科对于SAP公司派出的顾问队伍评价很高，并且也为自己的项目小组感到骄傲

万科坚持对系统的持续改进，因为这是一个无法停止的循环

对于下一步的行动，万科这样规划:

花代价引进、花力气应用的这套系统，不只是为了发工资，而是要在这个工具的基础上，提升万科的业务水平，尤其是人力资源战略作业水平

8.万科具体分析 篇八

1．供应商的议价能力

房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商以及提供人力资源的个人和组织等。由于土地的出让由地方政府垄断，政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。并且土地供给缺乏价格弹性(价格的上涨幅度会远大于由价格引起的土地供给量的增加幅度)，因此房地产开发公司在土地使用权的获得方面谈判能力不强，但在其他方面，比如原材料的采购，工程项目的招标方面，公司的谈判地位相对较高。

但就万科来说，该企业目前是大陆房地产行业的龙头企业，企业规模大，盈利能力较强。因此，在供应商方面来说，不管是批地，还是购买建材，万科都据有相对主动的地位。这些对万科来说是比较有利的。

2．购买者的议价能力

购房者的整体经济收入状况在很大程度上决定了楼价的多少。一般来说，购房者一般都是买在自己经济能力范围内的楼房(1)购房者的心理预期 购房者对楼市的心理预期方面也在很打程度上左右着房价的发展。例如，最近楼市的低迷，消费者对楼市信心下降，导致消费者购买楼房数量总体减少，致使开发商不得不采取降价或促销的方式进行兜售

(2)国家政策对购房者的影响

国家政策的调整对与购房者的影响还是比较大的。而购房者因为国家政策的调整而做出的某些反应又大大的影响了楼价。(3)部分炒房团的行为对楼价的影响

炒房团大量购买购房，然后囤积居奇，以低价购入楼房，高价卖出，这样也会对楼价的波动起到一定的影响

总的来说，由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。

三．潜在的进入者分析

1.潜在的进入者能否进入，主要取决于行业进入的壁垒，通常包括：规模经济、产品差别化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技术优势和政策因素。（1）规模经济：

2010中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。万科集团规模遍布全国。（2）产品差别化：

万科的特色是专业的追求永无止境。万科产品中最具特色的建筑是“情景洋房”，该产品已经获得了国家专利，其层层有花园或露台的设计，让人感到与自然更亲近，居住更舒适。万科居住建筑从规划设计到材料技术都做了深入实际的研究，关注质量，关注技术，关注创新，从而可以更有效地关注客户。从1992年开始，万科就先后在各地推出大规模居民住宅小区，凭借规模优势，万科引入了国外先进的规划设计理念，使得配套完善，并且注重营造环境和社区文化，强调人与人之间的亲情与沟通，使品牌的整体风格越来越成熟细致。而在大部分住宅仅仅限于规划、建筑、建材、质量等环节时，万科已经开始从理念和实践层面去关注、探索住宅的可持续发展研究。（3）资金的需求：

万科集团资金雄厚，在证券市场上知名度高，品牌名誉高，投资者青睐，具有较好的融资能力.（4）转换成本：

万科在价格与产品上的的优势，消费者转换成本高。

（5）分销渠道：

下调商品房价格以促进销售，以特色的建筑吸引购买者。（6）技术优势和政策因素： 为控制房地产开发投资规模；进一步强化和完善金融调控政策，严格控制房地产开发贷款过快增长；合理控制土地规模，完善土地监管政策；合理控制投资规模，保持房地产开发投资稳定增长。政府为防止房地产投资过热，对政策上对潜在进入者有一定的限制。

综上：万科集团在房地产行业中，其竞争优势非常明显，一般潜在进入者对万科不会造成很大的威胁，而且万科在资金以及在融资以及价格各方面的优势，对潜在进入者造成威胁。

注：央行于2011/4/6加息0.25个百分点

4．替代品的威胁(1)经济适用房

有特定的购买申请条件，并且购买经济适用房的消费群体与万科的目标市场有出入，因此对于万科的影响不大。(2)廉价出租房

由于中国传统习惯，中国人希望有自己的房子落地扎根，所以这一块对于万科的影响也不大。5.万科-房地产行业间的竞争

万科企业股份有限公司于3月8日公布了2010年报告。报告显示2010年万科归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长36.65%。万科2010年各项经营指标全面超越2009年，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，也以1081.6亿成为国内首家销售金额突破1000亿的房地产企业

（1）万科2010年销1081.6亿 十城夺冠体现产品竞争优势

2010年，受政策环境和市场形势变化的影响，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，全国商品住宅销售面积9.3亿平方米，销售金额4.4万亿元，较09年分别增长8.0%和14.4%。，整体增速较2009年明显放缓。而万科在2010年实现销售面积897.7万平米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的住宅企业。

万科2010年在深圳、东莞、佛山、北京、天津、沈阳、青岛、武汉、无锡、镇江等城市商品住宅市场占有率排名第一，在上海、苏州、珠海、福州、长春等城市占有率排名第二。其中，万科在北京、深圳两地的销售额首次突破百亿，北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州等八个一线公司年销售额超过了50亿，而2009年万科只有三家地区公司销售额超过50亿。

公司总裁郁亮表示，2010年万科取得了良好的销售业绩，主要是因为万科的经营模式顺应了市场需求和政策方向。调控政策推出之后，投资性购房已经淡出，自住型需求主导市场，自住型购房者更关注产品的质量和性价比。在郁亮看来万科的产品正是在这两方面存在竞争优势而更容易获得自住型购房者的认可。

据他介绍，万科一贯坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位，万科2010年销售的产品中144平米以下普通住宅占比88%，与2009年的86%相比进一步提高。同时，近两年以来万科产品中装修房的比例显著提升，2010年新开工的公寓产品已基本为全装修交付，这在以年轻人为主的自住型购房者中收到了良好反响。

郁亮还表示，万科把2010年作为推进绿色战略的重要一年，公司在住宅节能环保与应用工业化方面的工作稳步推进。全年万科共落实绿色三星住宅75万平米，占全国总量的54%。深圳万科城四期项目则成为国内首个通过绿色三星运营评估的住宅项目。

“市场对于绿色环保理念的认可程度非常高，尤其年轻客户群体对全装修房的追捧，甚至超出了公司的预期”，万科董事会秘书谭华杰透露，“上海世博会上万科作为唯一独立建馆的房地产企业充分传播了公司的绿色理念，提升了公司品牌、树立了良好的绿色企业形象，未来公司在绿色住宅领域有望进一步体现竞争优势。”（2）万科2010年销1081.6亿 业绩持续健康增长

由于近两年万科产品中装修房占比显著提升，从预售到交付结算的时间周期有所延长，万科的结算增速低于销售增速。2010年万科结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别同比减少25.3%和增长3.6%。

与之对应，万科的已售未结资源规模则显著上升，截至2010年末万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。万科年报称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”

万科2010年实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%；全面摊薄净资产收益率16.5%，较09年上升2.2个百分点，较08年上升3.8个百分点，回到了历史高位。

在快速销售的同时，万科全年新获取项目87个，对应万科权益的规划建筑面积约2215万平米。据谭华杰介绍，由于严格执行谨慎拿地的原则，去年所获取的项目地价比较合理，截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。2010年，万科新开工面积为1248万平方米。

由于销售回款顺畅，而在项目投资中保持谨慎，万科资金状况良好，2010年经营性现金流持续保持正值。截至2010年末，万科持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。

2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，但期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿；预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入。扣除预收账款后，万科负债仅占总资产的40.2%。2010年末万科净负债率下降至17.5%，这是2007年以来的最低水平。

在由独立第三方进行的客户满意度、员工敬业度调查中，万科均创造了历史以来的最好成绩。在客户满意度调查中，万科参与调查的27家公司中，有24家客户满意度上升；客户忠诚度达到71%，是历史以来的最好水平。同时，万科品牌成为新客户购买万科房产的首选理由。2010年万科员工敬业度较2008、2009年大幅上升，超过“中国最佳雇主”平均线9个百分点，超过中国地产行业平均水平30个百分点。

（3）万科2010年销1081.6亿 快速周转提升经营效率

虽然万科2010年销售过千亿备受关注，但万科总裁郁亮表示，公司近年来始终把“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为重点工作，更看重增长的质量而非速度。单纯的规模数字不是万科的目标，而只是经营效率提升的自然结果。

他进一步解释道，健康发展应该以确保质量和经营安全为底线，结合具体情况选择最有利的发展路径，把握合理的发展节奏，提升经营效率和回报水平，实现以真实价值创造为衡量标准的可持续发展。

谭华杰表示，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘”，选择快速周转的策略，是基于社会效益和股东收益两方面的考虑，这一策略符合当前的政策导向和购房者需要。快速周转意味着可以用尽可能少的土地占用，实现尽可能多的住房供应；同时，周转率的提升也有利于在提升股东的回报水平。据他介绍，2010年万科按照销售口径计算的资产周转率已经达到历史最高水平。

由于贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，2010年万科进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期。

由于项目开发节奏明显加快，2010年万科新增项目有相当比例在年内已经实现开工，使得全年的实际开工面积高于年初计划数。公司全年实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米高出46%。

在保持快速周转的同时，2010年万科盈利能力也有所提升，房地产业务结算毛利率29.75%，较09年上升7.76个百分点，结算净利率15.52%，较09年上升3.27个百分点。这一方面是因为2009年基数较低(2009年结算主要对应2008年市场调整期的销售，利润水平较低)，另一方面也体现了万科在成本管理和费用控制方面的努力。

据介绍，由于严格执行了费用控制标准，2010年万科管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9 %。这两个比例已经连续三年出现下降。

（4）万科2010年销1081.6亿 管理提效搭建增长平台

经营规模的扩大使企业有机会发挥规模效益，但也会使企业面临更高的管理复杂度。万科需要再一次考虑如何发挥经营规模的优势，同时解决管理复杂度提升的挑战。

公司总裁郁亮曾表示，千亿的管理平台要在达到千亿规模之前搭建好。万科近年来也已经开始着手对管理工具和组织架构进行更新，以适应新的发展要求。

继2009年对C级装修部品进行集中采购之后，2010年6月，万科正式启动了对与AB级装修部品的标准化集中采购。采购项目涉及洁具、厨房电器、橱柜、收纳系统、地板、石材、户内门、壁纸等15大类产品。科勒、方太、松下电工、杜邦应用面材、北美枫情、欧普照明等知名供应商齐聚一堂，成为万科最大规模集中采购的中标方。

集中采购促进了供应链优秀资源的整合，有利于增强万科装修产品的市场竞争力，同时也有望使得万科的更好的发挥规模优势。据介绍，万科集团2010-2011年装修房的总采购金额预计超过50亿元，与过去各区域分自采购的金额数相比，通过执行标准化和全国性集中采购有望节约成本约10%。

作为国内率先迈入千亿规模的房地产开发企业，万科的项目开发量逐年增加，2011年万科的工程管理面积预计可能达到3000万平米，这无疑对于工程质量管理提出了新的挑战。而万科总裁郁亮表示，万科的目标是“为普通人造好房子”，在规模快速增长的同时更要体现“质量第一”的追求，公司要向制造业学习，不断提高产品质量和性价比。

9.万科集团分析 篇九

一、印花税

《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》财税[2003]183号规定:“(二)以合并或分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。合并包括吸收合并和新设合并。分立包括存续分立和新设分立。”

关于产权转移书据的印花税,上述文件规定:“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。”

根据上述规定,企业改制重组应免予贴花。

二、增值税

根据国家税务总局公告2011年第13号,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。

根据国家税务总局公告2013年第66号,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后,最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的,其中货物的多次转让行为均不征收增值税。

由上述可知,如万科与前海国际的资产重组方案通过,涉及两个地块——前海枢纽项目和安托山项目的转让,不征收增值税。

但是,如方案通过后,后期房地产的销售,将涉及大额增值税征收。根据万科《发行股份购买资产暨关联交易预案》得知,前海国际注册资本和实收资本均为2362960万元,其中2358960万元为无形资产出资,是深圳地铁集团以三块土地增资注入的,其中前海枢纽项目作价1455600万元,于2016年4月22日增资注入;安托山项目的两块土地作价903360万元,于2016年5月26日增资注入。按照“营改增”财税2016年第36号相关规定,由于前海枢纽项目是“营改增”前注入,没有增值税进项税票,无法进行进项税额的抵扣,使得万科公司将来多缴160116万元的增值税。

再有,由于截止到2016年5月31日,前海国际账面净资产为2362901.24万元,评估价为4561348.44万元,评估增值2198447.2万元,其评估增值主要是土地的溢价。未来项目公司多承担增值税241829.19万元。此两项合计使得万科未来的项目公司增值税税负增加了401945.19万元。另外,安托山项目,由于是“营改增”后注入,应该可以取得进项税票,抵减进项税额99369.6万元。

三、土地增值税

由于前海国际的主要资产是三块土地,根据账面价值比较,评估增值了2198447.2万元,增值比例达到了资产的93.19%,按照土地增值税的税率表来看,适用40%的增值税率,这样计算下来深铁集团应该缴纳土地增值税额为761430.88万元。

四、所得税

因万科是通过收购获得深圳地铁前海国际发展有限公司股权,应按一般性税务处理,根据财税[2009]59号文第四条第(三)项的规定,万科公司未来项目公司清算时,可能产生219亿左右的损失,可以抵减企业所得税额549026.95万元。相应的,深铁集团由于这次股权转让,使得公司产生了219亿左右的资本溢价,应该缴纳25%的所得税,预计应缴纳金额为549026.95万元。同时,根据《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》的规定,本次所得深铁集团可以向前弥补五年的亏损。

五、契税

根据万科《发行股份购买资产暨关联交易预案》的披露,前海国际取得这三块土地,其契税已经政府批准予以免征。因此,比之于正常招拍挂,可以少缴契税136839万元。

摘要：万科股权之争可谓是近年来资本市场影响巨大的事件,本文试图通过对这一案例部分行为的涉税分析,提高对税法的了解,提高税务遵从度。

10.万科公司基本面分析 篇十

万科企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从事兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发等业务。截止2010年末，公司累计已进入了46个城市市场，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。2010年，万科荣登“2010最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位；在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第4位，房地产公司第一位，并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名；在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。

万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务

是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定

为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。

市场地位：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。同行业间的竞争：

由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。潜在进入者的威胁：

我国房地产新进入者的威胁比较大，主要原因是：（1）进入门槛比较低：由于我国的房地产开发公司数量多而且大部分规模小，而房地产产品又具有比较明显的不可移性，使得房地产行业的进入门槛不高。（2）高额利润的诱惑:由于我国的房地产业正处于高速发展阶段，目前是一个赢利能力较强的行业。因此许多有资金实力的集团公司涉足房地产开发房地产行业。但从另一方面来讲:投资地产需要大量资金作为支持,因此投资风险是比较大的.从这点来看由于万科经营多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量,万科占据不容忽视的优势地位!买方的谈判能力：

由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。

万科公司的谈判地位：

由于土地的出让由地方政府垄断，政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。并且土地供给缺乏价格弹性(价格的上涨幅度会远大于由价格引起的土地供给量的增加幅度)，因此房地产开发公司在土地使用权的获得方面谈判能力不强，但在其他方面，比如原材料的采购，工程项目的招标方面，公司的谈判地位相对较高。

替代品：

租房和二手房.但由于国人保守思想,渴望拥有自己的房子,因此威胁不大!未来发展前景:

万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。