房地产税收培训

房地产税收培训（精选14篇）

1.房地产税收培训 篇一

房地产培训【济南】房企合同涉税风险控制及合同税收规划培训

(12月14-15日)房地产培训：房企合同涉税风险控制及合同税收规划培训

【课程背景】

房地产培训：房企合同涉税风险控制及合同税收规划培训，无论您是老板还是财务总监、财务经理，在地产全面稽查的时代，您终将遭遇税务稽查!面对严峻的税务稽查形势，您准备好了么? 合同更是降低税负的重要工具之一。通过改变合同当事人、标的物、时间、地点、价款，以至合同的附件等等各种合同要件，都能实现意想不到的节税效果。本课程运用大量案例说明和帮助房地产企业了解和掌握经济合同中的涉税风险控制，并能做好经济合同中的税务规则，让签合同的人能有效控制经济合同的税务风险并达到节税的效果!而税务机关的税务稽查大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给房地产开发企业带来重大税收损失和经济损失。

【课程对象】

各房地产企业领导，主管财务工作人员，合约部，法务部与税务师事务所等人员。

【讲师介绍】

林老师：中房商学院房地产培训高级顾问，中国注册税务师、会计师、律师，著名房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，某省纳税人服务研究会副会长，某省税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，出版有《土地增值税清算操作指南》等房地产企业财税专著。林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、山东等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、经济合同、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默;既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱!【课程大纲】

一、经济合同与税收关系

1、引 子

2、案例分析经济合同与税收的关系

3、经济合同主要条款的涉税问题有哪些?

4、合同的约定义务和税法的法定义务冲突怎么办?

5、何谓纳税规划和税务利益?

二、销售合同的涉税风险及税收规划

1、销售模式的选择：销售毛胚房还是销售精装修房如何取舍?先装修后出售还是先出售后装修?

2、付款方式(一次性付款、分期付款、按揭等)的涉税风险与税收规划

3、促销方式(买一赠一)的涉税风险与税收规划

4、代收款项的涉税风险与税收规划

5、地下室、车位/库(有产权、无产权、人防设施改造的车位)转让合同的涉税风险与税收规划

6、代理销售合同、销售策划合同的涉税风险与税收规划

7、售后回租/售后回购涉税风险与税收规划

三、经营租赁合同的涉税风险与税收规划

1、出租和自营的选择：如何变出租为自营的技巧何在?

2、物业自营过程中的税收：自营、分立经营还是委托经营?

3、租赁合同(不等额租金、无租、免租)： 先装修后出租还是先出租后装修?如何分解租金、管理费、广告费等?

4、批发和零售的妙用：如何变出租为转租?

四、其他特殊合同的涉税风险与税收规划

1、代建(定向开发)合同的涉税风险与税收规划

2、联合开发合同(分房、固定收益、分红)涉税风险与税收规划

3、挂靠开发合同的涉税风险与税收规划

4、担保合同的涉税风险与税收规划

五、投资设立阶段合同风险及规划(章程协议)

1、投资方式的选择：设立公司、购买股权还是增资扩股?

2、投资者身份的选择(法人、自然人、境内境外)：选择好投资者身份，赢在起点，决胜千里!

3、组织形式的选择(有限无限、母子、总分、合伙)：组织形式有时直接决定了税负的多寡。

4、出资方式(货币、非货币)的选择：以房产、土地出资会涉及什么税收风险?

5、出资不到位(包括抽逃资金)的涉税风险与合同税收规划

6、利润分配形式的选择(国税函[2008]267号)：由陈发树股权投资利润分配引发的政策该如何把握?

7、股权收购、股权转让、合并分立合同条款中的风险。

六、拿地合同中的涉税风险控制与合同税收规划

1、招拍挂土地出让合同受让主体选择的涉税风险与合同税收规划

2、拆迁补偿(货币/实物)条款中的涉税事项

3、土地出让金返还条款的涉税风险控制和合同税收规划

4、合同签订时间与标的物交割时间条款的涉税风险与合同税收规划

5、以购买股权取得土地的涉税风险与合同税收规划

6、以购买在建项目取得土地的涉税风险与合同税收规划

7、合作建房方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

8、以合并分立方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

9、以接受投资方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

10、以置换方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

11、以路换地方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

12、以附加红线外工程为代价取得土地的涉税风险与合同税收规划

七、开发建设阶段合同涉税风险及税收规划

1、建筑安装工程合同(总包、分包)的涉税风险与税收规划

2、建筑安装工程合同(包工包料、甲供材、甲控材)的涉税风险与税收规划

3、精装修、装饰、安装、绿化合同的税收风险与税收规划

4、自产货物销售包建筑劳务(如包安装)合同的涉税风险与税收规划

5、建筑安装工程合同违约金条款的税收风险与税收规划

6、建筑安装工程的营业税与土地增值税、企业所得税的“舍小求大”问题

7、建筑安装工程合同的项目合同分解技巧与纳税规划

8、建筑安装工程合同票据结算环节的税收规划

八、专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年12月14-15日 济南(详见报到通知)[培训费用]：2680元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

2.房地产税收培训 篇二

一、利用临界点进行纳税筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时, 通过增减收入或支出, 避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额的20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的, 应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下, 原因很多, 土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目, 总要获得一定利润, 而利润高低又涉及土地增值税的多少, 利润越大土地增值税缴得越多, 房价就越高。因此, 如何做到使房价在同行中最低, 应缴土地增值税最少, 所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应, 我们可以对此进行纳税筹划。

二、巧设分支机构来进行纳税筹划

根据房产税暂行条例第3、4条的规定, 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率, 依照房产余值计算缴纳的, 税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的, 税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异, 在这种情况下, 就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

三、利用建房的方式进行纳税筹划

我国税法规定了很多税收优惠政策, 房地产开发企业可以充分创造条件, 通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户, 符合代建房的条件, 其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税, 而避免开发后销售缴纳土地增值税;同时, 若企业不符合代建房条件, 不论双方如何签订协议, 也不论其财务会计账务如何核算, 应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外, 税法规定, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税;建成后转让的, 再按规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。某商贸公司需要购置一栋房屋, 由当地某房地产开发公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元, 按照税法规定可扣除费用为600万元。土地增值率为400/600=66.7%.该房地产公司需要缴纳土地增值税400×40%-600×5%=130万元, 营业税1000×5%=50万元, 城市维护建设税和教育费附加50× (7%+3%) =5万元。不考虑企业所得税, 该商贸公司需要支付1000万元费用, 该房地产公司利润为1000-600-130-50-5=215万元。如果进行纳税筹划, 该商贸公司与该房地产公司合作建房, 房地产公司出地, 商贸公司出资900万元, 建成后商贸公司分得95%的房屋, 房地产公司分得5%的房屋作为办公之用。该房地产公司的开发成本为600万元。不需要交纳任何税收, 同样, 不考虑企业所得税, 该房地产公司的利润为900-600=300万元。该商贸公司出资900万元, 获得95%的房屋, 可以花费50万元承租余下的5%的房产50年。为此, 房地产公司需要缴纳房产税50×12%=6万元, 营业税、城建税、教育费及附加50×5%× (1+7%+3%) =2.75万元。经过税收筹划后该商贸公司降低50万元费用, 该房地产公司减轻税收负担300-215-6-2.75=76.25万元。

四、利用货币价值的时间性进行纳税筹划

货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值, 它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法, 它并不改变一定时期的纳税总额, 但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益, 从而相当于冲减了税收, 使纳税总额相对减少。如某房地产开发公司的厂房中有自购土地一块, 该土地取得时的成本是2000万元。房屋按20年提折旧, 合同规定的土地使用期限是10年, 适用的企业所得税税率是15%.该公司按照会计制度计提折旧, 土地每年可计入费用的折旧额是100万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调整, 每年可计入费用的摊销额是200万元。相对于前者, 该公司在规定的土地使用期限内每年税前可多列支100万元, 所以在前十年总计可少缴企业所得税15万元。在后十年, 由于土地使用权已经摊销完毕, 该公司为此总计应多缴企业所得税15万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少, 但是该纳税人成功地将应税所得额向后递延, 推迟了纳税时间。

因为资金存在时间价值, 所以该公司依法取得了一笔无息贷款, 是十分划算的。根据企业所得税税前扣除办法第二十九条规定:“纳税人取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让款应作为无形资产管理, 并在不短于合同规定的使用期限内摊销。”而从会计处理的角度来看, 土地是与建筑物一并列入固定资产入账, 合在一块提折旧的。我国税法允许的房屋、建筑物最短折旧年限为20年, 一般而言, 纳税人出于自身利益的需要都会选择这一折旧年限。因此, 当合同规定的土地使用期限低于20年, 或者合同并没有规定土地使用期限 (按税法规定, 其摊销期限不得短于十年) , 纳税人在申报缴纳企业所得税时, 可以将其从房屋、建筑物原值中剥离出来, 单独摊销。那么在土地摊销期限内, 可以增加企业所得税税前列支费用, 纳税人获得了延迟缴纳税款的好处。

五、通过两次销售房地产进行纳税筹划

房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税, 而土地增值税是超率累进税率, 即房地产的增值率越高, 所适用的税率也越高, 因此, 如果有可能分解房地产销售的价格, 就有可能存在实施纳税筹划的空间, 通过降低房地产的增值率, 则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修, 因此, 房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文章, 将其作为单独的业务独立核算, 这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。

六、房地产企业在进行纳税筹划时应注意的要点

1、房地产企业需要加强税收政策的学习, 增强自身的法律意识;

2、纳税筹划更重要的是决策人的规范性决策过程;

3、不能只注重战术筹划, 轻视战略筹划;

4、要由补漏性筹划向前瞻性筹划发展;

由此可见, 房地产企业要进行纳税筹划, 应在项目启动之初就开始, 对整个项目高瞻远瞩, 合理规划, 搞好纳税筹划工作是每个房地产开发企业的必修课, 是房地产企业生存和发展的必要手段, 企业家们必须给予重视。愚者逃税, 蠢者偷税, 智者节税, 高者理税。房地产企业可以通过合理、合法的手段, 减轻企业税负, 增加企业收益, 从而使企业得到稳步、健康的发展。

摘要：税收筹划并不是一个新鲜事物, 在发达国家十分普遍, 已成为企业、尤其是跨国企业发展战略和经营方针的重要组成部分。税收筹划在我国开展较晚, 发展较为缓慢。随着世界经济一体化的形成, 税收筹划越来越受到我国企业的关注。

关键词：房地产,税收筹划

参考文献

[1]、王静.房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨. 企业管理出版社. 2006.

3.房地产企业税收筹划风险探析 篇三

【关键词】 房地产； 纳税筹划； 风险

伴随着国家对房地产业调控的延伸，如何扩大现有的利润空间、提升企业的竞争力成为房地产新政下企业财务管理工作的重点研究课题。税收筹划作为房地产企业在不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为根本目的的税收谋划手段，为实现经济效益的最大化提供了有力的保障，成为现实中房地产企业财务管理工作的重要环节。为了实现税收筹划达到预期的效果，应对税收筹划执行中出现的风险，应加强对税收筹划风险的研究，理清税收筹划中可能出现的各种问题，进而对企业税收筹划的风险与防范进行分析探讨。

一、 税收筹划的概念及原则

（一）税收筹划的概念

税收筹划是一门涉及税收管理、税法、财务管理、会计等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它本身是市场经济的产物，因此在西方国家发展较快，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索、学习、推行阶段。税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业具有投资额大、建设周期长、经营风险高等特点，运用税收筹划降低企业涉税风险和费用，可以增强企业的盈利能力和竞争能力，实现企业价值最大化目标。

（二）税收筹划的原则

税收筹划的基本原则是筹划性、合法性和目的性。筹划方案只有符合上述原则才能算是一次有效的筹划。

从筹划的结果看，虽然企业整体税负降低，但是在公司经营其他方面带来得不偿失的影响，整体看并未取得最大的好处，则该税收筹划不能认为是成功的筹划。因为房地产企业自身资金量大，涉及面广，所以房地产企业永远是税务机关重点的稽查对象。相反由于企业过于频繁的纳税筹划，有可能招来税务稽查部门更多的关注，得不偿失。

二、税收筹划风险

税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：

（一）税收政策风险

税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者——财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。

（二）企业经营风险

房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。

（三）执行风险

税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”，在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。

综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？

三、税收筹划风险的应对

在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：

（一）充分认识税收筹划风险

在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。

（二）加强税收政策学习

企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹划风险的发生。税收筹划人员应当保持敏锐的政策敏感性，通过各种渠道第一时间掌握最新的税收法律、政策及业务知识的变化，提升对税法的应用能力，为避免税收筹划风险奠定良好的基础。

（三）借助“外脑”

聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。对于自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家（如注册税务师）来进行操作或指导，以提高税收筹划的规范性和合理性，完成税收筹划方案的制定和实施，从而进一步减少税收筹划的风险。

（四）提高会计工作质量

税收筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、完整性直接影响税收筹划的整体效果。为了避免税收筹划风险，企业应不断加强并优化自身财务工作，从而保障税收筹划工作的顺利开展。

（五）营造良好的税企关系

税收政策具有较大弹性空间，而且由于地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权。企业应加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别是应在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可。

（六）增强筹划方案的灵活性

在复杂多变的经济环境和残酷的市场竞争下，房地产企业想尽一切办法进行市场开发，使得国家的相关税收法律、法规及政策不断地进行调整和优化。税收筹划人员应以发展的眼光看待这一问题，在制订方案的过程中要充分考虑可能的政策调整及调整方向，增强方案的灵活性和适应性，以保证筹划方案的有效实施。

四、结论

在国家法律法规允许的情况下进行合理的避税，能够降低企业税负，给企业带来良好的经济效益。但由于上述多方面的原因，企业进行筹划的同时也面临着一定的筹划风险。企业除了运用以上方法进行防范外，要充分考虑筹划的经济性，使得筹划切实服务于企业的现实，真正做到“未雨绸缪”。

【参考文献】

［1］ 乔洁.关于企业税务筹划风险的几点思考［J］.会计师，2011（10）.

4.房地产公司税收筹划方案 篇四

企业充分利用税收政策，合理合法的进行税收筹划，促进企业价值最大化已成为企业的一种迫切需要。

一、税收筹划的前提条件。税收筹划和偷税、漏税是完全不同的两个概念，企业的税收筹划应同时具备以下条件，才会避免得不偿失，带来不必要的风险。一是对国家税收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策规定的处罚条例和执行力度情况，从而避免税务风险；二是经营活动开始前的详细测算，从而将税负控制在合理的范围内；三是一定的税务关系。两二项属企业内部因素，是税收筹划强有力的保证，后一项为外部环境，是税收筹划工作的一个支持，中国是一个关系社会，合适的税务关系是企业必不可少的一个条件。

二、针对目前房地产项目税务清算企业应采取的措施。2006年，国家相继出台三个重要税收文件（即国税发［2006］31号、财税［2006］21号、国税发［2006］187号），分别提高了企业所得税、土地增值税的預征率和要求对已完工项目进行企业所得税和土地增值税进行税务清算，企图通过税收手段控制近年来房地产的高额利润，06年下半年已在各地开展此项工作，并会对近几年来所有已完工项目进行完全的税务清算。［实例分析］：某市一楼盘原于03年完工，完工后，只缴纳了营业税及附加和适当缴了部分企业所得税和土地增值税，该楼盘销售2亿左右，2005年，市局对该项目进行税收检查，追缴了不到20万的税款，2006年，31号文出台后，该项目又被区级税务机关列为清算对象，清算的税款包括该项目的各项税费，并委托中介机构进行审核，第一次初步审核后，该项目应补各项目税费4000多万元，经进一步的查证，该项目应补各项目税费5500万元。该公司在从收到税务检查通知到最后连续犯了几个致命的错误，一是收到税务检查通知时，没有及时的请专人进行账务整理和税务测算，该公司一直只是低价聘请了一个老会计进行账务处理，整个账务处理过于完全真实；二是对该次检查的认识程度不够，该次检查是该区级税务局重点的对象，关系到该区税务局下一步长期工作开展的问题，企业要想应对该次检查，必须先从内部自身资料着手后再寻找外部支持；三是第一次初审后，该公司仍然未向税务专家进行房地产税收政策方面的咨询，在该公司内部，无一人对房地产的整个税收有个清楚的认识，在初审结果出来后的后期审核过程中，该企业仍自行暴露了很多问题，从而导致应补税款再行上升1000多万。连续几次的错误从而使得该次检查让企业付出了血的教训。针对目前税务机关开展的此项税务清算工作，企业应以下几个步骤入手迎接检查：

第一步：自行检查已完工项目的财务资料及其他文本资料（主要指工程合同、销售合同等文本资料），测算按现行账面数计算出的各项目税款的应交数和已交数，从而推出应补数。根据测算出的结果和整体税负情况考虑是否有必要进行账务调整；

第二步：若企业账面处理和其他资料（税务检查不仅仅针对财务资料，也会针对其他资料，如与工程相关的资料进行延伸审核，必要时还会向其他有关单位或企业函证）存在一定的税务问题，应及时进行调整，调整的实务方法见下述所举例子；

［举例］：某房地产公司以5000万元的价格取得土地后进行项目开发，建造70000平方米的住宅房进行销售，相关的契税的其他报建费等费用为600万元，建安及绿化、设计费开发成本为6000万元，另有灰色支出300万元无法入账，期间费用为2000万元，其中广告费为300万元，销售收入为24000万元（收入中含有100套精装房，每套住房装修费用为2万），项目会计利润为10400万元，项目完成后，股东分红3000万元，A方案按正常账务处理核算，应交各项税费见下表，B方案：收入方面：精装房的200万收入由房产公司、装修公司、购房者签订三方合同，并从购房合同外单列，房产公司在收取该款时做为代收代付款处理，从而有效减少账面收入，进而减少计算营业税的税基；成本及期间费用可从以下几个方面同时着手；第一是期间费用中只要和开发成本有挂构的就记入到开发成本的间接费用下，通过从期间费用转化到开发成本从而加大计算土地增值税时的扣除荐，第二是300万元的灰色支出通过找其他合理票据的方式入到开发成本里，B方案虚增的成本费用转出款项时直接转入到股东名下，若公司需要该笔资金周转时，再以借款的形式借进，股东分红时则以还款的名义分红，通过上述几方面的操作后，A方案与B方案的具体税费应缴数及比较情况见下表（不考虑印花税、土地使用税、副调基金）：（略）通过上述两个方案税费比较表可以看出，B方案有效节税**元，而且B方案经过税收筹划后，整体项目税负仍可达到16％，符合整个行业的平均税负，不会出现异常情况，若企业原采取积进式方针，同时在外部条件允许的情况下，还可将税负控制在13％左右（大于预征2个百分点），则还可避税**万元。该步骤是整个环节的重点，须操作人员对财务、税收政策、税务机关的检查手段有一定的了解方可有效进行。

第三步：若第二步无法得到有效的运行的情况下，且企业账面正常核算欠税额较大时，方可采用此方式，即销毁账务资料，可以做成被盗等非正常状况，并在相应公安部门备案，使得税务机关无法正常实施检查程序，但该种方法并不适合正常发展中的企业，是企业应对税务的最后一种手段，按现行政策规定，在企业无法提供财务资料的情况下，税务机关有权核定征收，土地增值税的核定征收率为收入的1.5-2.5％，企业所得税一般是按20％左右的毛利进行核定，按照该种核定方式，则税负会在12-14％左右。若企业真到了必须走这步的时候，则还需注意转移资金，避免税务机关采取高核定方式，转移资金从而达到加大税务机关执行难度，税务机关在核定企业应补税款时，一般都会关注企业的实际纳税能力，因为税务机关查税的目的并不是想把企业逼进死胡同，他的最关健目的只是想在合理范围内收取税款，企业的存续才是税款的来源。另外，我们也要看到一点，虽然目前税务总局及地方税务局对开发项目的清算工作势头较猛，但由于房地产的税收大多是在地税局，而我国的税收是实行计划经济，即上级部门给税务局下税收任务指标，每年在上一年的基础递增20％左右，税收任务的完成情况也是地方政府和税务局的重点考核指标，牵涉到政府的具体绩效考核，在这种体制下，税务局会把每年的征收款控制在一定范围内，尤其是房地产行业的税款更是税务局的一个蓄水池，所以房地产项目的税务清算应是一个逐惭、缓慢的过程，地方税务局会故意把这个清算适当延缓，这就给了我们更多的企业一个充裕的时间进行相应调整。

在建的项目以及拟建的项目：在建的项目以及拟建的项目的税收筹划思路与上所举例子一致，只不过是事后筹划与提前筹划的问题，一般来说，提前筹划比事后筹划更为合理，更能有效的节约税款，风险相对而言也会小得多。

三、房地产公司自留商业房用于出租的税务筹划。房地产公司自留房屋转作固定资产的相关政策：企业所得税，按国税发［2006］31号文件规定，应视同为销售缴纳所得税；营业税，按《营业税暂行条例》解释，应不缴纳营业税；土地增值税，按国税发［2006］187号文件规定，应不计算缴纳土地值税。房屋出租税收重点在于按租金收入缴纳12％的房产税，其他租赁收入无房产税，因此，税收筹划应从分解收入着手，具体实务操作见下例，［举例］：某房地产公司将建造的20000个平方的商业用房转作固定资产并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物业管理费每平方米每月2元，全年租金收入960万元，全年物业管理费收入48万元，A方案按一般核算方式进行核算，B方案进行一定的税收筹划，第一个分解收入的方法是将每月每平方40元的租金收入转6元到物业管理费收入中，全年可分解144万到物业管理费收入中，第二个分解是将租金收入其中的200万分摊到设备租赁中，比如空调及其他各种设备，分解后全年租金收入616万元，物业管理费收入为192万元，设备租凭收入为200万元，总收入不会有所影响，仍旧是1008万元。A方案与B方案应交税费比较表

项目A方案 A方案计算过程 B方案 B方案计算过程差异＝A-B

应交营业税及附加 55.94 ＝1008*5.55％55.94 ＝1008*5.55％0.00

应交房产税 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％41.28

合计171.14129.8641.28

5.房地产开发企业税收筹划研究 篇五

摘要

房地产开发企业普遍反映其所承受的税收负担相当沉重,而进行税收筹划是减轻税负的有效手段之一。房地产开发企业涉及的税种及相关产业众多,税收政策也相对复杂，在此背景下，研究税收政策背后存在的税收筹划，利用税收优惠政策进行具体的筹划操作就很有现实意义。

一、绪论

由于房地产开发企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢等特点,再加上融资难,房地产开发企业的资金链相对于其他行业来说会更加紧张。但目前房地产税制设计不够合理,大部分税种都集中在流转环节,并且多以预缴的形式提前征收,再加上高额的土地出让金和各种名目的费用,使房地产开发企业面临巨大的经营压力。因此,进行税收筹划,减少税收成本,有利于提高企业的竞争力。

二、房地产开发企业涉税情况

房地产行业涉及到的主要税种有十种之多,除企业所得税、营业税、土地增值税三大税种以外还包括了房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税。以上税种主分布在房地产开发建设、转让处置以及持有使用三大环节当中。

1.发建设环节

房地产开发企业的拿地方式主要有两种:以招拍挂方式从一级市场取

得与在二级市场上国有土地使用权转让取得。在一级市场以出让方式承受土地的,房地产开发企业需要支付土地出让金、契税、印花税;在二级流通市场以转让方式承受土地的,则需要支付土地价款、契税、印花税。如果项目牵涉到拆迁的情况,开发商还需要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地建房,还需要缴纳耕地占用税。在整个开发过程中,还涉及到市政基础设施建设费、异地绿化建设费、规划设计费、人防异地建设费等上百种费用的支出。由于流转税属于间接税,因此房地产企业的开发成本中还包括了负担项目开发时应由施工单位缴纳的营业税、城建税及附加。除此之外,开发商签订合同需要上缴印花税以及在项目开发过程中因占用土地而需支付的城镇土地使用税。2转让处置环节

进入开发产品的销售阶段后,房地产开发企业涉及到的主要税种为:“销售不动产”营业税、土地增值税、企业所得税,但其中的流转税及其他费用都通过销售价格转嫁给了消费者。购房者则需在承受房产时缴纳契税、印花税。当买房者将己购商品房在存量房市场上再次出售时,也需要负担营业税、所得税、土地增值税的税收成本。

3.持有使用环节

房地产开发企业如果将开发产品转为固定资产自用,或者购房者出于经营目的,在购买商品房之后用于从事营利性活动,那么每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税。但由于其税负较轻,对房产持有者的行为影响不大。另外,如果房屋处于闲置状态是不需要负担任何税收的。总之,在我国,购房者在购入商品房后,无论房地产市场是兴是衰，其缴

纳的税费将不受房地产价值的影响。

三、房地产开发企业税收筹划

6.房地产税收培训 篇六

一、分阶段纵向分析房地产企业税收征收状况

我们将房地产企业在开发、预售、竣工交付三个不同阶段应掌握的信息包括应取得的资料、涉及的税种、税收管理风险点分别以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

二、横向分析房地产企业的涉税问题

(一)收入的涉税问题

1.预售房款不能按时申报纳税。2.预收账款不能及时结转收入。3.故意隐瞒商品房销售价格或故意压低房价。4.拆迁补偿住房不按规定计税。房地产开发企业对拆迁补偿回迁户有三种补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、以上两种方式相结合。国税函[]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条的规定：“房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。”可见无论采取哪种方式均应按规定确认收入，而大多数房地产开发企业对此类补偿方式未按规定确认收入也未申报纳税。5.以房抵债，不作销售。6.将价外费用和代收的各项款项不计入或少记营业收入。

(二)成本的涉税问题

1.开发成本的归集不准确。主要表现在部分房地产企业对土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费六项构成划分不清，不能正确的归集。对同一开发项目的不同组成部分，其定价、功能、成本等存在较大差异时，没有按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发31号)规定的成本核算方法，作为不同的`成本计算对象进行核算。

2.开发成本的结转不规范。表现在大部分企业不能严格按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发【2009】31号)的规定来核算成本，由于在完工时有些成本取得不了发票，无法全部归集完，有的房地产企业以总成本与规划总面积的比例来核算已售面积的成本;有的房地产企业按规定不能准确预提公共配套设施建造费用;有的房地产企业年终不按规定结转已完工产品成本。

3.开发间接费用分配不合理。一些房地产企业对开发间接费用应当如何在已完工开发产品和未完工开发产品之间进行分配，如何在已销售开发产品和未销售开发产品之间进行分配，概念不清，从而导致开发间接费用分配不合理。

4.人为操纵开发成本的列支。

三、房地产业税收征管工作中存在的主要问题

(一)税务部门的管理形式是一种事后管理

房地产开发企业的立项、规划设计、施工、验收等工作管理的基本上都是在事前进行管理，立项批文没办好、设计图纸可行性研究没到位、前期费用没有交齐，就不能进行开发，企业追求利润的目标就无法实现，而税务部门的管理是一种事后管理，不会影响到房地产开发企业的立项、规划设计、施工、验收等过程。

(二)涉税信息沟通的渠道不够畅通、部门配合缺乏合力

房地产开发企业的很多基础信息来源于建设局、国土局、规划局、房产局等其他部门，由于信息不能共享，从而导致税务部门的信息来源不畅通。

(三)实际征管工作难以到位

房地产开发企业开发环节多，周期长，会计核算复杂，对这类企业实行专业化、系统化、连续化的管理难以到位，导致税收征管存在诸多问题。

四、强化房地产业税收征管工作几点建议

7.房地产企业税收筹划研究 篇七

当前,房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境,日常管理任务也越来越重。税收管理作为一种重要的企业管理工具,在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用,实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险,对于企业减轻税务负担,提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义,是企业实现顺利健康发展,不断发展壮大的重要保障。

合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力,增强房地产企业整体实力具有重要意义。房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂,加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控,因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性,难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。

在社会主义市场经济体制下,每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。房地产企业也不例外,房地产行业涉及多个税种,同时跨越了生产以及流通等领域,税务负担比较重,房地产企业的税收筹划空间比较大,加之房地产行业高速发展,面临的资金压力比较大,经营成本比较高,强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担,增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分,全面实施税务管理,促进房地产企业健康有序可持续发展。

二、房地产企业税收筹划分析

房地产企业一般都集多种经济活动为一体,包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域,都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象,相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。

房地产行业涉及的税种也比较多,其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税,这些税种是房地产企业税收筹划的重点,在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。

房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中,在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握,并做好各个环节之间的税收筹划衔接。

在房地产企业项目开发的前期准备阶段,房地产企业要注意整体规划,尽管这一阶段涉及的税种相对比较少,但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。要做到事前市场调查,完成土地项目的转让和出让,合理科学规划审批,并根据项目开发的实际情况和进展,科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。房地产企业在进行项目方式选择时,要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。在土地的获取方式上,要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。一般来讲,房地产企业直接获取土地,则需要缴纳契税,采用并购的方式获取土地,房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。另外,税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定,限制较多,在实际操作中尤其要注意。

在建房的方式上,房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。若能通过后两种方式建造房屋,则可以节约较大的税收,有效减轻企业税务负担。对于代建的房产,一般只征收营业税,不征收土地增值税。对于一方提供土地,另一方提供建设资金合作建房的行为,按照税法规定暂免土地增值税的征收,也可以有效减轻房地产企业的税务负担。

房地产企业的资金筹资方式多种,也可以通过有效规划合理避税。一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力,所面临的风险相对较大,但是其利息可以税前扣除,有效减轻税务负担。权益性筹资的风险较小,但是不能够税前扣除,其股息是从税后利润支付,税务负担相对较重。通过预售房的形式,房地产企业可以迅速回笼资金,但是要注意折扣成本,以及与此相伴随产生的税收成本,包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。

房地产企业应当充分发挥税盾效应,合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。一般来讲企业盈利时,应当尽量费用化利息支出,相反当企业亏损时,则尽量将利息支出资本化。

在房地产销售阶段,房地产企业要积极运用定价策略,以此实现税收筹划,尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响,这里面主要是土地增值税。通过适当降低销售价格来减少销售收入,在可扣除金额不变的情况之下,房地产的增值金额减少,以此减少纳税额。通过分解房地产销售价格,将单独计价部分在整个售价中分离,分散转让收入,降低增值税率,是企业有效减少土地增值税金额。

对于项目的转让环节,通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。一般来讲,股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税,只需要股东缴纳个人所得税,税负较轻。资产转让操作比较简单,但是视同销售,要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种,房地产企业税务负担较重。

房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进,税务管理监管不到位,存在潜在税务风险。不少企业税务管理工作缺乏监督控制,难以做到对税务管理的实时监管,不能有效地全方位监管税务管理工作,又没有有效地内部监督,领导层难以及时准确把握企业税务状况,对税务管理的监管工作比较薄弱。针对税务管理过程中出现的问题,有必要认真讨论,仔细分析其对企业、市场产生的影响,及时纠正偏差,推进税务管理的顺利进行。

另外,房地产企业也应当积极做好营业税改征增值税的准备,顺应形势,提升自身税务管理水平。依据试点效果,改征增值税后大部分企业都减轻了税务负担,达到了营改增的预期目标,有效增强了企业的活力,促进了企业经济效益的平稳增长。这主要是由于在施行营业税时,存在着纳税重复、税率相对过高等等一系列长期存在的弊病,改革之后,成功克服了上述问题,尤其是对于广大中小企业而言,执行3%的税率,显著减轻了企业的纳税负担,增强了企业的活力和盈利能力,为广大中小企业进一步扩大生产提供了保障,具有现实意义。

房地产企业如果不能有效规避税务风险,合理税务筹划,则不但不能实现为企业减负,增强企业活力的目的,反而背道而驰,加大了企业的税务负担,影响了企业的正常生产经营。强化税务管理,规避税务风险对于房地产企业顺利有序发展具有重要意义,但是企业在日常的税务管理工作中也存在着不少的问题,同时也面临着不少税务风险,这些都不利于房地产企业的有序发展,并严重制约着房地产企业的税务管理水平和管理效率。强化税务管理,合理税收筹划,有效规避税务风险,无论对企业、市场还是国民经济都具有重要意义。

三、房地产企业合理税收筹划、有效规避风险的建议

企业要进一步强化其市场主体地位,科学税收筹划,有效规避风险,减轻企业的纳税负担,增强企业和市场的经济活力,有效促进经济的顺利健康发展。房地产企业要尽量避免在税收筹划中出现的各种不利情况,以此保障企业应当享受的国家税收政策,提高企业经济效益,增强企业活力。

首先,准确分析企业自身税负情况。对于企业本身来说,要做到科学合理地实施税收筹划,及时准确地分析自身的税务情况。通过研究比较,了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低,这部分比例越高,则越有利于实现减轻税负的目的,反之则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。

其次,实现合理避税。企业应当在纳税过程中科学合理地进行避税。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理避税目的,这样可以帮助企业有效实现税费转移,对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是,外包项目和产品时,应当保障企业的产品及服务质量。另外除了产品外包之外,企业也可以将自身的某职能部门外包,实现避税目的。通过外包财务、人士等,降低管理成本,降低企业实际税务负担。

再次,强化企业管理层税务风险管控意识和水平。企业在日常的生产管理中要不断加大对财务人员的税务风险理念教育,培养其税务风险意识,并运用现代管理手段及时加以解决。并进一步明确责任,细化职责分工,将税务风险管控工作逐级逐项落实,最大程度上减少税务风险发生的可能性。企业发生税务风险很大程度上是由于企业管理层缺乏风险管控意识,没有有效的风险管控手段,有必要提高财务人员的风险防控水平,增强财务人员及时发现运营过程中税务风险的能力。

最后科学制定税务管理目标,完善强化税务管理制度。企业要认识税务管理的重要性,根据管理的要求设立相应的管理岗位,以此进行税务管理和控制。企业要制定相关税务管理制度,严格强化制度的落实,提升制度的效力,重视制度的执行,明确责任,层层负责,提高企业的经营管理水平。税务管理工作要注重公平和效率。企业应当积极结合自身企业及行业特点,完善税务管理制度,有效规避税务风险,提升税务管理水平,促进企业健康有序发展。

8.房地产税收培训 篇八

摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。

关键词房地产企业税收筹划措施

税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

（一）房地产企业纳税金额大、负债率高

房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。

（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础

控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。

二、房地产企业税收筹划的常见方法

（一）房地产企业营业税的筹划

由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。以往，通过合作建房来减少房地产企业项目流转次数这一方式较为常见，具体做法是：一）项目交易双方形成合营企业，风险共同承担，利润共同分享，这样的情况下，双方都不必缴纳营业税；二）交易双方通过交换房屋所有权和土地使用权的方式来实现合作建房，这种情况下，交易双方只需分别为无形资产的转让和房屋的销售缴纳营业税。

（二）房地产企业土地增值税的筹划

房地产企业土地增值税的筹划有两种方法：一）结合建房方式进行税收筹划。首先，根据税法规定，代建房屋是不需要缴纳土地增值税的，而合作建房建成后需要转让的，则需要缴纳土地增值税，可见代建的方式可降低税务负担，具体的，房地产企业可将符合代建房条件的建房按照“服务业——代理业”的方式缴纳营业税而避免后期缴纳土地增值税；二）分散收入。常见的办法是将整个工程项目分解为多个小的工程，以及将某些项目从整个房地产工程中分离出来而达到无需缴纳土地增值税的目的。

（三）房地产企业所得税的筹划

房地产企业可通过推迟确认时间的方式减小所得税应

缴金额，由于这种方法可将部分收入的纳税时间推迟到未来一年或几年之内，而货币具有时间价值，因而推迟确认时间可减轻企业税负。房地产企业在进行所得税筹划时往往尤其注意临近年终的收入确认，因为这些交易更容易从时点上進行控制，例如当企业当年收入远远高于可扣除的项目时，可结合具体情况使预计下一年确认的收入符合当年确认条件；另外，还可通过对广告费用进行筹划的方式降低房地产企业应缴纳的所得税。根据税法，房地产企业广告费和业务宣传费低于销售收入15%的部分将被扣除，房地产企业经营中应注意这一准则而避免不必要的税务开支。

三、房地产企业税收筹划要点

（一）依法纳税，合法筹划

房地产企业应提升其依法纳税的意识，增强相关税法知识，杜绝纳税中的违法行为，如偷税、漏税等。而是应该用合法的手段进行税收筹划，避免因违法造成的经济损失和负面影响。

（二）提升企业决策水平

房地产企业税收筹划归根结底决定于企业领导的决策，决策水平的高低，和决策规范性的高低直接影响着房地产企业的税负大小，因而要提升税收筹划水平，减少企业税务负担，就要首先提升房地产企业决策水平和管理水平。房地产企业决策者应从企业战略的角度，作出前瞻性的企业决策，从根本上降低企业税负，而不是单纯用技术性和补漏性的措施来进行税收筹划。

（三）强调企业价值最大化

对于单个的工程项目来说，房地产企业最终追求的是利润最大化，对于房地产企业的长期经营来说，房地产企业的最终目的是实现企业健康、可持续的发展，以获得更佳的经济效益，可见税负最小化并不是房地产企业的最终目标，因而房地产企业的一切税收筹划手段都不应与房地产企业战略目标的实现以及长期发展的需要相矛盾。

四、总结

由于房地产企业面临着日益激烈的市场竞争，只有合理控制经营成本才能提升自身竞争力，税收筹划是降低企业税务成本的有效措施，因而房地产企业应在充分认识税收筹划重要性的前提下，通过合法手段来降低企业税务负担，提升企业经济效益。

参考文献：

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[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2):123.

[3]江信蓉.房地产企业税收筹划.现代商业.2010(18):54.

[4]姚卓朋.房地产企业税收筹划问题研究.嘉兴学院学报.2006(z1):62.

9.房地产税收培训 篇九

一、偷逃/隐匿应税收入类

1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。

7、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

二、虚列/多列成本费用类

19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

21、多预提施工费用，虚列开发成本。

22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。

24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。

27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

三、其他情形

28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

33、未按规定申报缴纳契税。

10.房地产税收培训 篇十

1、经纪公司收到买方的款项(走银行,要入账),此款项中包含购买该贷物的货款和佣金.如何做分录？

2、当经纪公司将货款支付给卖方时，同样也是收取佣金的，怎么做分录呢？ ===

房地产的经纪公司、应该怎样缴纳营业税？

某房地产公司与一家经纪公司达成协议，房地产公司负责开具发票，而经纪公司负责销售房产，并收取价差或手续费，合同到期后如果还有未售出的房产，则由经纪公司进行收购，请问经纪公司所收取的价差收入应该怎样缴纳营业税？

答：根据国家税务总局文件的规定，在合同期内房地产企业将房产交给房地产经纪公司承销，房地产经纪公司是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由房地产经纪公司进行收购，其实质是房地产开发企业将房屋销售给房地产经纪公司，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；房地产经纪公司将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

因此，这家房地产经纪公司在合同期内销售房产所取得的价差收入应按“服务业-代理业”缴纳营业税，而合同到期后销售已收购的房产，则按“销售不动产”缴纳营业税。期间，房地产开发公司将剩余房产由房地产经纪公司收购，也需缴纳这部分房产收入的营业税。所以我认为,您的走帐原则应该是:

无论是买方佣金还是卖方佣金收入均应该计入主营业务收入,其它走往来.===

收到时:

借:银行存款

贷:主营业务收入

应付账款

支出时:

借:应付账款

贷:银行存款

11.房地产税收培训 篇十一

关键词：房地产企业；税收问题；审计对策

由于房地产行业纳税的特殊性，许多房地产企业在申报纳税过程中出现逃税、漏税现象。如何正确分析房地产企业税收存在的问题，如何针对问题提出解决对策，是本文研究的重点。

一、房地产企业税收存在的问题

1.房地产企业偷税、逃税严重

房地产企业的收入包括主营业务收入、营业外收入和其他业务收入。其他业务收入包括材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、商品房售后服务收入等。部分房地产企业故意隐瞒应税收入，会造成偷税、逃税等。偷税、逃税的手段主要体现在以下几方面。

（1）账务处理时使用假发票和假合同，部分主营业务收入、营业外收入、其他业务收入等少入账或者不入账。

（2）账务处理时将定金和预收款列入预收账款账户，不结转为营业收入，造成收入下降，导致税收减少，达到逃税、偷税目的。

（3）多列成本费用。部分房地产企业通过缴纳建安营业税及附加，在发票管理部门或者税务征收部门多开发票，增加成本费用，降低营业收入，减少税收。

（4）虚增成本费用。大多数房地产企业利用当地的优惠政策少付或不付某些费用，计列费用时仍然按照应付的费用提取，导致费用增加。

（5）某些房地产企业将几个相似的开发项目成本合到一起，共同列入共同费用账户，通过共同费用账户任意调整成本，不按照权责发生制结转营业成本。

（6）申报纳税时，大部分房地产企业不按照我国企业所得税申报公式严格纳税，将本年的成本、费用、税金和损失一并列入准予扣除项目金额，造成税收减少。

2.企业内部账务处理不合法

房地产企业内部财务人员进行账务处理时，不按照我国房地产会计核算的基本要求，账务登记混乱、不及时，按收付实现制随意登记营业收入和成本费用支出。财务人员在进行账务处理时，使用的记账凭证不规范，原始凭证不合法。

二、审计对策

1.建立健全财务税收征管制度

当地政府财政部门应当建立健全财务税收征管制度。税收征管制度应当包括房地产销售房明细申报制度和房地产评估制度。房地产销售明细申报制度可以加强财政部门、房管部门和国土部门之间的协作，加强对房地产企业的数据信息管理。房地产评估制度可以帮助财务部门确定房地产企业在占有、使用、转让过程中的计税依据。当地政府税收机关应当加大对房地产企业申报纳税的检查、辅导和管理。对房地产企业的纳税辅导应从开发到项目投资，保证核算的连续性，加强对房地产行业税收核算管理。

2.加强对房地产税收日常监管

政府税务机关应加强对房地产企业税收的日常监管。在房地产企业开发初期，税务部门可以查看房地产企业的相关开发文件，比如立项书、项目规划图、建筑公司承包合同等，应对项目的开工时间、预计竣工时间、项目总投资金额等有一定的了解，方便后期监督、管理。税务部门应当要求房地产企业在项目完工后，及时上报项目成本、费用等，防止企业偷做手脚，逃避应缴税。对存在税收问题的房地产企业设立税务人员调查分析，及时征收应缴未缴的税款。在调查过程中，如果发现收入总额、成本、费用、支出等核算不正确，应向企业财务部门主管索要真实、完整、准确的纳税资料。对于不能提供纳税资料的企业，税务机关应当采取核定征收或定额征收方法，征收应缴未缴的税款。

3.加大偷税、逃税惩治力度

政府税务机关除了要加强对房地产税收的日常监管，还应当加大对偷税、逃税行为的惩治力度。税务机关应加强对房地产企业纳税人的申报纳税管理。加大对记账凭证和原始凭证的审核，禁止房地产企业财务部门使用非法票据。设立专门的稽查部门，一旦发现疑似偷税行为的，及时移交稽查部门处理。坚决杜绝人情税和关系税，加强税务机关人员的道德修养，杜绝违法现象发生。经检查确有偷税、逃税行为的房地产企业，要通过强制措施督促依法纳税。对偷税、逃税行为严重的房地产企业应当移交司法机关处置，追究企业法人代表和财务部门人员的法律责任，并根据情节轻重处以税收五倍以下的罚款或五倍以上罚金，判处三年以下有期徒刑或三年以上七年以下有期徒刑。

4.加强依法纳税的宣传力度

政府税务机关应当广泛宣传依法纳税的重要性，使房地产企业领导人都能做到依法纳税。可以制作依法纳税小册子，在城市各大显示屏播放依法纳税宣传广告，或者通过发送手机短信或其他网络形式，督促房地产企业纳税人依法纳税。

三、结束语

近几年房地产企业数目越来越多，行业竞争越来越激烈。税务机关应当加强依法纳税意识，提高执法水平和纳税服务水平，严格依照税率征收税款，杜绝税务机关内部利用职权谋取税收利益现象的发生，保证国家财政收入[4]。

参考文献：

[1]陈晓菲：探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中国外资. 2012（20）.

12.我国房地产税收的改革策略研究 篇十二

关键词：房产税,税收制度,改革策略

一、适时开征物业税

物业税在开始引入我国的时候引起了很大的争议，很多人反对在我国开征物业征税，究其原因是因为人们对物业税的理解出现了偏差。民众害怕物业税的开征会增加他们的负担，对于物业税抱有抵触态度。

从2003年物业税首次在《中共中央关于社会主义市场经济的若干体制问题决议》中被提出，中间经历了几次提法，2009年5月25日国务院公布的《关于2009年深化市场经济体制改革的工作意见》开始研究在我国开征物业税。至今已经历了近10年的时间。人们对物业税的认识也开始变得深刻和正确。2011年10月下旬，在十一届人大常委会第二十三次会议的联组会上，吴晓灵委员提出扩大房产税试点范围及税收面向存量房的提议。由此可见，我国开征房地产税势在必行，现在唯一的问题就是何时开征，把握好开征的时机。

二、整合现行的税种并入物业税

首先把房产税和城市房地产税并入物业税。房产税和城市房地产税从本质说是一样的，都是对房屋保有环节征收的一种财产税，其区别仅仅是纳税人国籍的不同。从法理上讲，财产税不应有两套税制，两税制已经不能适应现在我国经济发展的要求，所以应该研究出一套合理的房产税来代替现行的两税制。

其次，取消城镇土地使用税。城镇土地使用税的征收是因为在1988以前我国的土地使用是无偿的土地划拨制度，为了节约土地、提高土地的使用价值而征收的。而现在随着我国社会主义市场经济的建立和发展完善，城镇土地使用已经变成了公开的市场买卖。原来的征收背景已经发生了很大的变化，征收城镇土地使用税已经不符合税收的基本原理，应该果断予以取消。

再次，对耕地占用税和土地增值税实行从价征税。目前我国的耕地占用税实行从量税，不能反映土地的真实价值，所以计算出来的应缴纳的耕地占用税不合理，不能适应市场经济发展的要求。而现行的土地增值税征收也存在诸多的问题，征收程序烦琐，征收力度不够，名义税率与实际征收的税率差别较大，没有能够起到规范房地产市场的作用。改革的方向是简化征收程序、降低名义税、加强征收力度。

三、适当降低房地产权属转让及租赁环节的税负

开征物业税后房地产税收的主要来源就是保有环节。在不降低总税收的情况下可以考虑适当降低二手房转让的税率。物业税的开征会大大增加拥有多套房产家庭的税负，他们首要的目标就是把手中房屋出售，为了降低二手房交易的成本，繁荣二手房市场，减低二手房交易税率是很有必要的。低的交易税率能够有效地释放囤积的房产，增加市场上房屋的供应，对降低房价有积极的作用。

目前我国房地产租赁环节的税负过高，导致了隐形市场的大量存在。据相关调查发现房屋租赁市场的隐形市场的规模已经几乎赶上了应税市场的规模。这不仅会降低税收收入，更严重的是存在严重的社会问题，严重危害社会的安定。

四、选择市场价值为计税依据

依据国际经验，房地产税收主要以包括市场价值、租金价值，楼场的价值来作为计税依据，按评估价值征税是西方国家房地产税法中一条非常重要的原则，能客观地反映房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有不动产的纳税人多缴税，少占有不动产的人少缴税。从而改变现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，计算标准确定为评估价值，以确保税负公平，也与国际上先进做法接轨。这样纳税人的税负就完全以市场计价为计税依据，更加公平和公正，也充分体现了所谓的量能纳税原则。

然而我国现在却没有采用市场价值作为房地产计税的依据，建立在以合法、合理的评估程序上的市场价值是成为我国房地产税收计税依据的发展趋势。要建立健全房地产评估行业管理机构;实行房地产估价人员资格认证制度，以最快的速度打造出一支理论和实践过硬的房地产估价专业人才队伍;确立定期评估制度，借鉴以美国为首的西方国家对房地产价值评估的成功做法，即每5年为一个周期，每年对全部房地产的20%进行评估，以确保评估的精确性和公平性。

五、房地产税收法律法规的完善

我国现行的房地产税收的法律制度不健全，存在着大量的漏洞，最大的问题莫过于对于房地产保有阶段的税收没有专门的法律或条例。1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定对于非经营性房产予以免征税收。2011年重庆和上海开展针对个人的房地产税收的试点，对于非经营的个人房产在保有阶段也开始征税，但执行的力度和取得的效果都不能令人满意。究其根本，是因为没有专项法律或条例来明确个人保有阶段的房地产税收。

当然现在最重要的问题是要汇编各类关于房地产税收的法律，制定一部专门的适合我国国情的房地产税收法律，从而统领各单行税法。对现有的关于房地产税征收规章制度及暂行条例进行补充、完善及改进，从而形成一套完善的关于房地产税收的法律体系。从根本上解决当前房地产税收法律法规混乱的问题。

参考文献

[1]吴俊培.关于物业税[J].涉外税务, 2004 (04) .

[2]北京大学中国经济研究中心宏观组.中国不动产税研究——理论、政策与可行性[M].北京:北京大学出版社, 2007.

[3]王明坤.中美财产税制度的比较与借鉴[J].涉外税务, 2005 (06) :6.

[4]章凌云, 张云波.1998-2003房地产市场繁荣原因分析[J].建筑业与房地产, 2004 (03) .

[5]张守文.收益的可税性[J].法学评论, 2001 (06) .

13.房地产税收培训 篇十三

范文,到]

一、关于房地产税收一体化征收窗口的设立

各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口(以下简称征收窗口)。市区（含大凌河街道）征收窗口设立在市地税局征收科申报大厅。

二、征收窗口的具体工作职责

(一)受理房地产税收的纳税申报

(二)审核确认房地产交易过程中应缴纳的地方各税

(三)税款征收、解缴

(四)开具销售发票

(五)负责收集传递房地产税收各税种有关纳税信息

(六)建立纳税人档案，保存征管资料

三、实行房地产税收先税后证的管理办法

我市房地产一体化税收的征收管理采取与房产、土地部门联合控管、“先税后证”的征管方式。即房地产权属承受者必须先到税务机关缴纳相关各税后，凭契税完税凭证取得销售不动产发票，房产、土地部门凭房地产权属承受者出具的契税完税证和销售不动产发票办理房屋、土地证照。

征收窗口与土地、房产管理部门计算机连网、沟通信息，每月获取我市土地出让、转让、出租、划拨、拍卖以及房屋权属变更情况等信息，坚决避免房地产权属转移过程中相关税收的流失。

四、规范征管程序

(一)纳税申报

转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。

(二)纳税审核、认定

征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额

1、房地产交易价格的审核认定。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。

2、对个人转让房产征收营业税及附加的认定。2005年6月1日后，对个人购买的非普通住房超过2年对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

3、对享受税收优惠政策的普通住房标准的认定。根据《凌海市地方税务局、凌海市财政局、凌海市城乡建设管理局、凌海市国土资源局关于凌海市房地产税收一体化管理的若干意见》中的规定，我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于2640元/平方米以下。

4、对个人购买住房的时间的确定。个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。

5、个人所得税应纳税所得额的确定。

6、税收减免的审核。

对个人将购买超过2年的普通住房销售免征营业税的情况进行审核、对个人承受的普通住房实行优惠政策的情况进行审核。

审核认定环节应由纳税人填写认定表经征收窗口的审核人员审核认定签字后办理免税、纳税手续：

个人将购买超过2年的普通住房进行转让的，填写《个人转让普通住房免税认定表》，申请并办理免税手续。个人销售购买超过2年的非普通住房，填写《个人转让非普通住房差额纳税认定表》，申请并办理差额纳税手续。

7、对纳税事项审核认定的时间规定，审核认定由征收窗口具体负责，无法当时确认的事项请示各相关科室，时间不能超过三个工作日。办理减免审批手续的时间不能超过十个工作日。

(三)税款征收解缴

房地产一体化税收由征收窗口统一征收，并由窗口分级次入库。

1、市本级

(1)土地使用权出让、转让税款；

(2)房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

(3)市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。

2、乡镇级

房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

五、销售不动产（转移无形资产）发票的管理。

14.房地产税收培训 篇十四

来源：四平市铁西区地税局作者：杨树彪时间：2007-05-11 【字体：大 中 小】 【关闭】

大家知道，建安、房地产开发企业历来是地税部门税收收入的主要来源，同时也是征收管理的重点和难点。从地税收入结构上来看，除了金保营业税以外，建安、房地产开发企业这二个行业就是地税收入的主要行业。因此，管理好这二个行业的税收对地税部门来讲，至关重要。但从近几年对建安、房地产开发企业的税收征管来看，暴露出了值得思考和重视的问题。需要我们对这二个行业的税收在征管上采取积极有效的措施加以解决。

一、存在的问题

一是欠税居高不下，且欠税数额较大。到2004年，全区房地产开发企业累计欠税2,280万元，建安企业欠税1,020万元，二个行业共计欠税3,300万元。

二是建安、房地产开发这二个行业的会计利润失真，很难查实征收。这二个行业的会计利润大部分都是亏损，能反映出利润的非常少，虽然经常处于亏损状态，但仍然长期经营，亏而不倒。为什么会形成这种局面呢？那就是纳税人在帐上做手脚，进行虚假财务核算，进而达到偷税的目的。

从帐簿设置来看，这二个行业虽能按照会计制度来设置帐簿并进行核算，会计凭证、财务报表也齐全。但这种帐簿、凭证、财务报表齐全是建立在虚假基础上的，也就是说从形式上看是真实完整的，而内容上是虚假的。

从经营收入的组成来看，由于房地产开发企业的特点是建设周期长，承包后分包、转包情况比较普遍，形成经营收入难以统计，进而隐瞒收入。凡开具和取得的发票能及时地转入营业收入，但预收帐款这块结转的非常不及时。按照会计制度规定，预收帐款应在商品房移交购房单位或个人使用时应结转营业收入，但现在是许多楼房尚未交工已提前销售，除较正规的房地产开发公司正常申报纳税外，相当一部分收入失去有效监控，而这部分收入大多采用非正式票据，如果购房者索取发票不及时，就会形成应及时结转收入的不结转，长期在预收帐款上挂帐，导致当期会计利润失真。对预收帐款的票据使用问题，省局要求对房地产开发企业的预收帐款从2004年起统一使用《吉林省资金往来预收款凭证》，但这种凭证是否具有法律效力，还须进行推敲，如果纳税人在收取预收帐款时不使用此凭证，税务机关能否按《发票管理办法》来进行处罚吗?

从成本、费用核算来看，虽然纳税人能够对成本、费用进行归集和分配，但大家知道，对房地产开发企业来讲，开发成本的构成不外乎“料、工、费”三项。就“料”来讲，开发一栋房屋，多少平方米，用多少钢筋、水泥、沙石、砖在工程预算书上是有标准的，其合理损耗也是有一定比例的，但纳税人为了达到少体现利润的目的，在决算时往往多进成本，如果税务人员不会审其工程预、决算，那么，多进的成本根本发现不了。就“工”来讲，大家知道，建安、房地产开发企业大部分都是临时用工，现在的税收政策取消了临时用工审批，即使不取消，税务机关对其临时用工也很难监控，这样就造成企业所得税计税依据不准，导致不缴或少缴企业所得税。因此，就建安、房地产开发企业而言，由于大多数税务人员对会计制度和财务知识掌握的不深、不透，加之不会审工程预、决算，要想把这二个行业有效地征收管理到位是相当有困难的。

从以上分析可以看出，一方面建安、房地产开发企业作假帐、虚报亏损、会计利润失真，另一方面税务人员的素质跟不上税收征管的要求，正所谓道高一尺、魔高一丈。

二、解决的对策和措施

就建安、房地产开发企业欠税数额较大、虚报亏损、会计利润失真，很难查实征收的状况，那么税务机关就没有什么对策和措施吗？答案是有的，那就是对这二个行业实行“以票

控税、核定征收”。

（一）对营业税、城建税、教育费附加实行以票控税

按照省局要求，建安房地产开发企业实行税控机开具发票，对欠税企业在开具当期发票时要申报缴纳同比例的陈欠税款，对无欠税企业发票的开具以一个月为限，如果在一个月中开具的发票不申报缴税，从次月起可以锁定税控机。但我感觉，用税控机对这两个行业控税仍然存在着许多弊端。一是从纳税人角度来讲，一方面每户企业都安装一台税控机，可以说加重了企业的负担，另一方面把税控机放置到纳税人处，让纳税人自行开具发票，纳税人在操作上有可能会出现错开、乱开现象。二是从税收征管的角度来讲，如果纳税人在一个月内开出了若干发票不申报缴税，怎么办？税控机是从次月开始锁定发票，这样能起到先税后票的作用吗？我认为应该在申报大厅设置代开发票窗口，在开具发票时根据发票金额一次性缴纳各种税款，做到事前控制，我认为无论制定任何税收管理办法，均应从既方便征管又方便纳税人的角度出发，这二者不可偏废，防止倚轻倚重。这样一方面可以有效地杜绝欠税的发生，税收主动权永远掌握在税务机关手里，另一方面也防止了发票乱用、乱开和流失。

（二）对企业所得税、土地增值税、印花税实行核定征收加以票控税。

既然建安和房地产开发企业不能够查实征收，那么就必须实行“以票控税、核定征收”。就企业所得税征管而言：

1、改变征收方式。对现有的建筑安装企业一律按吉地税所字[97]166号实行按附征率征收企业所得税，也就是土建按1.5%、安装按2%、装饰、装修按2.5%进行附征。对现有的房地产开发企业按照国税发[2000]38号《核定征收企业所得税暂行办法》一律实行10?20%的应税所得率征收企业所得税。国家局规定的应税所得率是10?20%，但考虑到国税发

[2003]83号对房地产开发企业的预收帐款按15%的预计利润率进行预征企业所得税。因此，房地产开发企业的应税所得率宜确定在15%为宜。如果换算成附征率的话，那就是5%，如果按10%的应税所得率那就是2.7%。省局对建安房地产企业所得税附征率定在1.5%?2.7%之间，我认为这种带有幅度的附征率，各地区在执行上会带来税率的差异性，导致地区间税率的不平衡。因此，建议在定附征率时应该具有指向性，达到全省统一标准。在这里对预收帐款按15%的预计利润率预征企业所得税，是建立在对房地产开发企业查实征收基础上的，预征后终了时还须进行汇算，如果对房地产开发企业全部实行按附征率核定征收企业所得税，那么对预收帐款这块就不能实行按15%的预计利润率进行预征。

2、征收方式的认定。对所有建筑安装企业和房地产开发企业企业所得税实行附征率征收后，纳税人对此种征收方式有异议的，要组成业务好、有责任心的干部对征收方式进行鉴定，逐户深入到企业中，通过填列《企业所得税征收方式鉴定表》确定其征收方式。此鉴定表中共有5个鉴定项目，5个项目均合格的可实行查实征收，有一项不合格的，可实行核定征收企业所得税。如果我们对建安和房地产开发企业一律核定征收企业所得税，那么就要在鉴定表中的成本费用核算情况和纳税义务履行情况项目上下功夫。在成本费用核算情况方面，如果纳税人在税前扣除方面有一个扣除项目未按照《企业所得税税前扣除办法》进行扣除和调整，那么就可认定其成本费用核算不真实，可实行核定征收。在纳税义务履行情况方面，如果纳税人不能遵期申报或申报不实或有欠税发生，那么就可以认定不能很好地履行纳税义务，也可实行核定征收。我想，只要我们能够坚定核定征收这种方式，并且我们的干部认真负责，任何纳税人都经不起推敲和鉴定，并最终达到核定征收的目的。

3、核定征收的地域范围。对建安和房地产开发企业实行核定征收这种方式，不是哪一个分局单独所能解决的事，在政策上最好全地区一个政策、一种征收方式，最起码在市区要一个政策、一种征收方式。防止纳税人改变税务登记、改变税收管辖地，进而改变核算地而带来的不缴或少缴企业所得税问题。同时，还涉及到纳税人可能重新办理营业执照归国税管理。

4、征收方式的认定时间问题。大家知道，企业所得税是采取“按年计算、分季预缴、年终汇算清缴”的征收办法。因此，对企业所得税征收方式的认定，必须在的12月份以前进行，进而确定次年的征收方式（最迟也不能超过次年的第一个申报期）。如果超过这个时期，纳税人仍然要按以前的征收方式进行申报，再调整征收方式就调整不了了。因此，时间性问题非常重要。

就土地增值税、印花税征管而言：