房地产前期工作（精选7篇）
1.房地产前期工作 篇一
房地产前期工作计划
1.为保证集团公司房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序，房地产前期工作计划。适用范围
本程序适用于集团公司房地产开发项目的前期工作。集团公司在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。职责
3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。
3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，投资发展部予以配合。
3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。程序内容
4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报集团公司批准。
4.2 项目部负责起草集团公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于集团公司房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。
4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》，工作计划《房地产前期工作计划》。
4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及集团公司房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、***等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
4.7 项目部在规划设计成果完成后，向设计单位下达《设计任务委托书》，设计单位据此完成工程项目的扩大初步设计。
4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
4.9 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
4.10 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
4.11 项目部持《投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
4.12 项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
4.13 项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经集团公司复核正式订立后开展有关业务。
4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
4.15 项目部持《投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
4.16 项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
2.房地产前期工作 篇二
推动我国经济向前发展的三架大马车:消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收, 与群众密切相关的房地产, 则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进, 房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村, 乡村房地产作为一个新兴的产业, 正以其旺盛的生命力, 和无限的发展前景, 受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼, 而是重返乡村, 田园诗画的居住环境, 给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利, 而是成了一种新的潮流。乡村房地产, 更多的要考虑城市元素, 要加上现代的东西, 这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划, 是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴, 但是必须在这个基础上突破, 难度更大。可以说现在城市房地产好做, 乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验, 可以更好的拉动乡村房地产业发展, 实现城乡一体化战略, 加快乡镇融合进程, 可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来, 治好城镇病, 更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。
2 乡村房地产项目定位策划实证分析
2.1 九江县乡村房地产项目概况
九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点, 着重刻画纯生源态的生态环境, 为客户营造诗情画意的人居文化, 塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区, 住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等, 项目规模大小一般, 项目户型以多层住宅为主, 有部分商业产品, 另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境, 创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。
本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。
2.2 市场调查与分析
本研究采取随机抽样的方式进行调查, 于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷, 共发放300份, 回收的问卷数261份, 有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后, 共收集有效问卷243份, 有效回收的比例为81.0%。在选择客户时, 年龄、职业和收入都有显著差距, 因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理, 对问卷中出现的问题进行修改, 不断调整问卷, 以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。
样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项, 所以回收的有效问卷数量基本符合要求。
2.3 乡村房地产项目目标客户群分析
2.3.1 目标市场定位
乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村, 乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质, 同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。
由于开发区的迅速发展, 乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析, 为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的, 具有原生态化与人文品位高的基本特点, 更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变, 所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境, 让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭, 建设绿色住宅的观念。
2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析
对本县乡村房地产目标客户群情况的了解, 需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中, 要综合运用多种调查方法, 本文运用三种方法, 分别是观察法、访问法、实验法。
根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据, 将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况:根据年龄来看:在35-45岁之间的人最多, 其次是25-35岁与45-55岁的人, 两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析:在有意向购房人中, 外出务工人员最多, 其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看:意向购房家庭中, 享受政府最低生活保障待遇的占1.8%, 人均月收入在3000元以下的占49.30%, 人均月收入3001-5000元的占44.60%, 人均月收入5001-8000元的占3.8%, 人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目标客户定位与分析
本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发
简化模糊层次分析法评价供应商方法探讨
钟洁 (湖南石油化工职业技术学院石化管理工程系)
摘要:供应商评估选择是供应商管理中的“源头”, 制造商和供应商的关系不再如过去产品贸易时的单纯, 需要建立起战略性、双赢的合作伙伴关系。对供应商的评估选择, 可利用简化模糊层次分析法设置各层指标权重, 从而搭建一套完整、合理的评价体系, 保证高效的管理。
关键词:层次分析法 (AHP) 评估选择
制造商和供应商的关系存在两种典型模式:传统的竞争关系、合作性关系 (或叫双赢关系) 。传统的竞争关系模式是价格驱动, 合作伙伴关系模式是相互协商协调, 互惠互利, 这是理想的关系模式。由于供应商自身变化以及为适应公司的业务发展的需要, 并综合考虑时效性和供应商选择的工作量, 对供应商的评分宜于每季度进行一次, 在评价中表现优秀的供应商, 制造商将会考虑加大定单, 这就可以要求供应商提供的商品价格根据定单量合理降低, 以达到制造商和供应商的双赢。
1简化模糊层次分析法
层次分析法 (AHP) :它的基本原理是根据具有递阶结构的目标和子目标 (选择准则) 以及约束条件等对供应商进行评价。国内对供应商的评价方法相当一部分是从国外借鉴中发展得来。例如:张吉军探讨了模糊层次分析法的原理和步骤;赵小惠等应用模糊综合评判法进行了供应商选择研究。简化模糊层次分析法将定量和定性指标综合考虑, 可以降低人为的主观性, 使结果更具客观性。
1.1简化模糊层次分析法的解决步骤如下: (1) 明确所研究的问题。 (2) 根据指标体系确定层次表。 (3) 根据指标重要性二元对比原理, 建立优先关系矩阵。 (4) 根据加性一致性将优先关系矩阵转化成模糊一致矩阵。 (5) 根据模糊一致矩阵, 推算各层次指标元素的权重。 (6) 请专家对各项指标进行评价打分, 得到单因素评价矩阵。 (7) 指标的得分乘以对应权重累加得分作为供应商评估的得分。 (8) 利用相同方法, 计算出其他供应商的评估结果, 然后对他们的结果进行比较排序, 选择最优的供应商。
1.2简化模糊层次分析法中应用到的原理以及数学公式: (1) 简化模糊层次分析法的主要原理:任意两个因素之间关于某准则的相对重要程度采用0.1-0.9标度。 (2) 指标重要性二元对比原理:若指标因素第K项因素SK (K为整数) 与第一项因素SI进行重要程度的二元性对比, TKI表示重要程度的定性排序标度, 它只能取0, 0.5, 1三个值中的一个。若SK比SI重要, 取TKI=1, TIK=0;若SI比SK重要, 取TKI=0, TIK=1;若SK与SI同等重要, 取TKI=TIK=0.5。 (3) 优先关系矩阵是每一层次中的单一元素针对目标元素的相对重要程度, 根据两两比较结果所建立的矩阵, 即优先关系矩阵A:
摘要：我国有关营销定位策划实践和房地产营销的理论相对落后, 源于中国的房地产市场形成还是比较迟。在市场的不正常发展时期房地产市场只是曲解、标榜, 甚至异化, 根本没有得到正确、充分的理解和重视。本文主要运用营销理论当中的4C策略等在房地产领域的发展成果和创新, 确定了项目的实际开发较为可行的方向, 对今后将进行的多种开发、营销工作具有一定的实践指导意义, 显现了强大的应用价值。用前瞻的思维研究系统问题的始点和关键点, 符合抓重点, 抓宏观哲学。同时本文坚持“始于客户、归于客户”的理念, 为乡村房地产项目前期策划提供了一种研究思路和框架, 并且为今后相似的乡村房地产研究和实践提供借鉴、参考。
关键词：乡村房地产项目,房地产策划,前期策划,市场定位
参考文献
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3.房地产前期工作 篇三
一是战略合作模式。通常适用于大的品牌开发商，很多品牌开发商有自己长期合作的单位或者要求必须是当地知名的专业化咨询顾问单位，如恒大地产在华南会选择合富辉煌做主要合作方，在华东会选择易居做主要合作方。这类合作模式和费用都相对固化，但此类合作模式就基本排除了中小型的非品牌咨询顾问单位。
二是完全竞标模式。国企往往会要求采取招投标模式选择咨询顾问单位，但由于咨询领域没有硬性的资质要求和评选标准，定标过程中可人为操作的空间较大，完全依靠技术中标的几率相对较小。此外，一些开发商常常利用此模式套取咨询顾问单位的方案，因此很多咨询顾问单位在无一定把握下不愿意通过此种模式承接项目。
三是定向协议模式。开发商定向选定几家咨询顾问单位甚至针对某一家咨询顾问单位进行重点洽谈，以西安为例，开发商通常在一些重大前期咨询顾问项目上邀请世联行和易居克尔瑞两家进行简单的比选确定。而绝大多数咨询顾问单位都愿意以此种方式承接项目，开发商和意向的顾问单位谈定合作基本条件即可进入合同及服务环节。
无论以上哪种模式，实际操作中也都有大量的关系营销，非品牌的小型咨询顾问单位要拿到咨询顾问服务项目都颇为艰难。
不仅承接策划顾问项目较难，随着房地产行业的步伐放缓，咨询顾问领域出现的“新常态”也使得与开发商的合作更加艰难，具体的行业“新常态”表现在以下几个方面。
一是行业整体性的成熟。行业经过近20年的发展，已经沉淀了大量经典的策划顾问思路和规划建筑产品，行业的高度成熟使得开发商无论是开发质量还是开发速度都上了全新的台阶，住宅类品牌开发商如万科已形成自有成熟的产品品类体系，从拿地到销售周期甚至可以控制到6个月左右。商业类品牌开发商如万达更是形成了从定位、销售、招商纵向一体化的项目营销体系，从拿地到开业的开发周期为20-24个月。产业园区类品牌开发商如华夏幸福基业已形成前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理等全周期的成熟开发模式。这类品牌开发商在土地获取后经过土地价值的研判即可从自身产品品类库筛选适合地块的定位、产品及开发模式。而非品牌类的开发商在容积率、日照等的规划限制下、贴近市场主流需求（高周转的刚需刚改类产品）的自身战略驱动下、客户对高性价比产品的理性化追求下，前期咨询顾问项目的颠覆性创新已无太大可能，只能追求贴近市场和客户需求的微创新。因此，在行业日益成熟的大前提下，咨询顾问机构和单纯的策划报告自身的技术价值相比之前已大打折扣。
二是行业竞争的加剧。与传统房产评估和土地评估业务服务对象不同的是，房地产前期顾问项目合作对象绝大部分不是政府或金融机构，而是开发商。即使是之前以政府主导为主的产业园区项目现在也有越来越多的开发商介入，甚至是外资开发商的介入，如新加坡的腾飞和裕朗。相比于政府机构，与开发商的合作难度和付款难度都相对较大。近几年房地产市场的发展呈现出竞争日益剧烈和行业集中度不断提升两个新趋势，竞争加剧导致开发商在各个环节压缩成本，而行业集中度提高使得开发商的议价能力不断增强。更为严峻的是，中小型开发商生存状况相对之前更加艰难，而这部分开发商恰恰是策划顾问领域的主要客户来源。中小型开发商通常要求代理公司或招商公司做免费的增值服务，而大的品牌开发商即使聘用了外部机构做策划顾问服务，也会以压低费用、延迟付款、工程或货物抵款等形式提升自身利润和现金流安全，这就造成了策划咨询市场整体性的萎缩。为适应新的市场变化，咨询顾问单位纷纷进行转型，最具代表性的是行业巨头世联行向资产服务、金融服务领域转型，易居向社区O2O、互联网金融及理财转型。
三是服务的延伸和丰富。经历了粗放的发展阶段，房地产市场逐步迎来了精细化，多样化时代。产品和服务越来越精细化，简单的“住宅+底商”模式越来越少，而多业态组合、多建筑形式、多类型产品的项目成为常态，近几年还涌现出了全新的地产类型如产业地产、文化地产、养老地产、海外地产等模式，仅以集中商业中的奥特莱斯为例，就衍生出联营、自营、租赁、托管等多种开发模式。项目类型和开发模式的日益复杂化导致开发商越来越不满足于单纯的前期策划方案、简单的定性化分析和建议。开发商需要的是能帮助他们项目落地并实实在在解决难题的合作单位，特别是一些较为复杂的综合性项目。因此，越来越多的开发商需要能够提供一体化解决方案的综合服务机构，比如商业项目最好能一体化招商销售、写字楼项目有大客户资源做定向开发、住宅项目可完成销售执行甚至能给客户提供过桥资金、效果付费的带客。而品牌化的咨询顾问机构通常能够提供前期的融资、咨询顾问、产品研发，中期的招商销售、推广、过桥资金、效果付费服务，后期的资产管理和物业服务，这就使得行业分化加剧，小型的、业务能力单一、没有相关资源的咨询顾问单位有逐步边缘化的趋势。
总的来说，房地产前期咨询顾问领域市场规模出现了整体性萎缩和日益加剧的严酷竞争，行业新军进入最佳窗口期业已过去。笔者建议无特殊资源的单位审慎进入此市场。专业门类齐全、实力较强的单位或可将房地产咨询顾问定位为辅助性质的综合化服务，探索纵向一体化的一揽子服务模式（从可研、拆迁政策、评估到策划咨询、工程造价），或者给开发商以增值服务形式提供简单初步的策划服务模式。
4.房地产前期准备工作及流程 篇四
主体部门：市规划局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、《建设用地规划许可证》申报表；
2、标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或1：10000现势地形图2份；
3、土地勘测定界技术成果和核定用地图；
4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
5、选址意见书；
6、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）会审审定，做出决定；
（4）同意的合法建设用地规划许可证，不同意的核发通知书。相关税费：无，此前应交纳全额土地出让金及契税等。
二、建设用地批准书
主体部门：市国土资源和房屋管理局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设用地批准书申报表；
2、国有土地使用权出让合同原件及复印件；
3、建设用地规划许可证原件及复印件（原件查验后退回）；
4、出让金票据及契税票据原件及复印件；
5、标明拟建项目用地方位的1/2000；
6、核定用地图；
7、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书；
8、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）需要听证的，组织听证会；
（4）会审审定，提交审核意见；
（5）上报市政府；
（6）市政府批准的代市政府核发建设项目用地批准书，不同意的核发通知书。相关税费：无
三、规划方案审定(修建性详细规划)主体部门：市规划局
承诺期限：9个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、规划设计方案（含总平面方案）申报表；
2、以出让方式供地的，签订国有土地使用权出让合同（涉及转让的还需签订转让合同）、取得建设用地规划许可证和建设用地批准书，以其他方式供地的，取得选址意见书；
3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）2份，电子文件1份，在规划设计方案审定前，根据《规划设计方案修改通知书》要求完成规划设计方案（含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份。
4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
5、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
(2)承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）需要公示的，组织公示；
（4）市政工程规划设计方案审定，会审审定；
（5）核发审定通知书或修改通知书。相关税费：无
四、国有土地使用证
主体部门：市国土资源和房屋管理局城区分局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申报单位营业执照复印件，同时交验原件；
2、国有土地使用权出让合同及土地出让金、契税款证明；
3、土地勘测定界技术成果和核定用地图；
4、申报单位(人)委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
5、建设用地规划许可证；
6、建设用地批准书；
7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）会审审定，做出决定；
（4）同意的核发国有土地使用证，不同意的核发通知书；
相关税费：土地登记费按津政发（1991）53号收取，并按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用
五、大配套合同
主体部门：市城市基础设施配套办公室
承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和
专家评审的除外）
所需材料：
1、土地出让合同或其补充协议（土地出让项目）；
2、项目投资计划（土地出让项目）；
3、项目详细规划10套或控制性规划（或平面图）10份（土地出让项目）；
4、土地划拨合同（或土地使用证）（土地划拨项目）；
5、项目投资计划（土地划拨计划）（土地划拨项目）；
6、项目详细规划10套或控制性规划（或平面图）10份（土地划拨项目）。办理流程：（1）申请办理大配套收费证明手续；
（2）提供相关资料；
（3）签订大配套工程合同并按合同规定交纳大配套工程费；
（4）开具大配套交费证明。
相关税费：按照计划性质、坐落地点不同，住宅项目分为115.5元/平方米、165元/平方米和190元/平方米三个标准；
公建项目分为200元/平方米-280元/平方米共计18个标准。详见《关于印发<天津市市政公用基础设施大配套工程收费管理办法>》（津价房地字[1996]312号）、《关于城市基础设施配套空白区建设费有关问题的通知》津价房地字[2004]234号）。
六、小配套合同
主体部门：项目所在区建委配套办
承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、项目投资计划；
2、修建性详细规划；
3、建设项目现状图；
4、土地出让合同；
5、申报单位营业执照；
6、大配套合同 办理流程：（1）提供相关材料；
（2）签订小配套合同并按合同规定交纳小配套费；
（3）开具小配套证明。相关税费：小配套费70元/平方米
七、投资计划
主体部门：市发改委
承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市内资企业固定资产投资项目备案申请书；
2、营业执照复印件或法人证明材料；
3、建设项目《选址意见书》；
4、涉及农用地征用的，出具《建设用地预审报告》；
5、房地产开发项目，须有开发资质证书；
6、通过招标、拍卖或持牌获得土地使用权的，提供土地使用权出让合同；
7、其他文件。办理流程：（1）项目单位应填写《天津市企业固定资产投资项目备案表》，加盖本单位公章，并提供相关附件；
（2）市发展改革委在收到申报材料及附件的同时抄告相关部门，由相关部门提出行业意见；
（3）相关部门在收到申报材料及附件1个工作日内，向发展改革部门提出书面意见，逾期视为同意；
（4）市发展改革委在受理申报材料、附件及收到相关部门书面意见后3个工作日内，对项目进行备案；
（5）对不属于备案范围的项目，以及申报材料不符合规定项目，市发展改革委不予备案。市发展改革委要在受理申报材料、附件及收到相关部门书面意见后3个工作日内，以书面形式通知申报单位，说明不用备案的理由。
相关税费：无
八、天津市工程建设项目报建备案
主体部门：市建委
承诺期限：1个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
申请条件：
一、下列建设项目到市建委报建备案
1、城市基础设施建设项目、市重点建设项目、市财政投资的建设项目；
2、总建筑面积在4万平方米以上的住宅建设项目；
3、总建筑面积在2万平方米以上的公共建设项目；
4、总投资在3000万以上的工业及其它建设项目；
5、座落在市内六区、环城四区和天津新技术产业园区华苑产业区的所有工程建设项目；
二、座落在塘沽区、汉沽区、大港区及五县的下列建设项目，到工程所在区、县建委报建备案：
1、总建筑面积在4万平方米（含4万平方米）以下的住宅建设项目；
2、总建筑面积在2万平方米（含2万平方米）以下的公共建设项目；
3、总投资在3000万元以下的工业及其他建设项目；
三、天津经济技术开发区和天津港保税区界内的所有工程建设项目，向所在区建设行政管理部门报建备案。
所需材料：
1、天津市工程建设项目报建备案表 办理流程：无 相关税费：无
九、建筑方案审定
主体部门：市规划局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建筑设计方案申报表； 2、1/500现势地形图1份；
3、以出让方式供地的建设项目，签订国有土地使用权出让合同（涉及转让的还需签订转让合同）、取得建设用地规划许可证和建设用地批准书，其他方式供地的建设项目取得选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书和国有土地划拨决定书（自有存量建设用地仅需选址意见书）；
4、经审定的规划设计方案或总平面方案；
5、有相应资质单位设计的建筑设计方案3份（含建筑效果、总平面图、各层平面、立面、剖面图等），重要项目需要提交模型。
6、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；
（3）会审审核，作出决定（重要项目报市政府审定）；
（4）核发审定通知书或修改通知书。相关税费：无
十、消防审批
主体部门：市公安消防局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、《建筑消防设计防火审核申报表》及《自动消防设施设计防火审核申报表》；
2、上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；
3、设计单位消防设计专篇（说明）；
4、工程总平面图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；
5、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图纸及说明；
6、其他图纸资料及说明。办理流程：（1）申请人到市行政许可服务中心窗口依法申领、报送《建筑消防设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计审核申报表》和其他有关材料；
（2）天津市公安消防局自受理行政许可申请之日起一般工程应在7个工作日之内，国家、市级重点建筑工程以及设置建筑自动消防设施的建筑工程10个工作日之内，需要组织专家论证消防设计的工程15个工作日之内签发《建筑工程消防审核意见书》或《建筑内部装修消防审核意见书》，并通知申请人；
（3）申请人到同一窗口领取《建筑工程消防审核意见书》或《建筑内部装修消防审核意见书》。
相关税费：无
十一、人防审批
主体部门：市人防办
期限承诺：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
申请条件：（1）本市境内总投资3000万元人民币以上内资房地产开发项目；
（2）市内六区及新技术产业园区投资总额400万元美元以上外商投资房地产项目，除市内六区及新技术产业园区外的全部十二个区县和开发区、保税区投资总额3000万元美元以上外商投资房地产开发项目；
（3）市内六区一次规划建筑面积10000平方米以上公共建筑项目，其他项目在所在地区、县人民防空主管部门受理。
所需材料：
1、防空地下室申请表；
2、项目建设规划、计划或立项证明文件；
3、地面建筑平面图、剖面图；
4、建筑用地内现有人防工程情况；
5、天津市人防办公室意见；
6、人防工程扩大初步设计文件或易地建设费交纳凭证；
7、天津市人民防空工程质量监督申请表。办理流程：（1）申请人到市行政许可服务中心102窗口依法申领、报送《结合民用建筑修建防空地下室申请表》和需要提交材料目录中（2）-（4）项材料；
（2）天津市人民防空办公室自收到上述符合要求的材料之日起5日内，向申请人提交《结合民用建筑修建防空地下室意见书》；
（3）申请人到市行政许可服务中心102窗口依法提交材料目录中（5）-（7）项材料；
（4）天津市人民防空办公室自收到上述符合要求的材料之日起7日内作出批准或不批准的决定并说明理由，通知申请人；
（5）申请人到同一窗口领取《结合民用建筑修建防空地下室审批表》。相关税费：
一、人防工程易地建设费
1.依据天津市政府(津政办发[2000]61号)《关于规范我市防空地下室易地建设收费的规定》：第四条········对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：
（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房（含危改工程）等民用住房，减半收费；
（二）新建幼儿园、学校教学楼、普通高校学生公寓、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；
（三）临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；
（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修
复的民用建筑，予以免收；
（五）军队单位组织建设的经济适用住房，减半收取防空地下室易地建设费。移交政府安置的军队离退休干部住房，免收防空地下室易地建设费；
第五条，根据当前我市修建防空地下室的实际造价及经济发展状况，防空地下室易地建设费的收费标准暂定为每平方米2000元······； 2．人防档案编制费10元/平方米（人防面积）
十二、地名申报
主体部门：项目所在区地名办
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设用地规划许可证（需要检验原件）
2、项目投资计划
3、规划设计成果通知书
4、总平面图（规划局批准）
5、景观图（高大建筑物须提供）
6、B5详规图（缩印）
7、土地原用途（如系居民危改需注明拆除地点明细）办理流程：（1）预审受理；
（2）上报政府；
（3）核发地名使用证。
相关税费：0.7元/平方米，公告费4000元
十三、建设工程规划许可证
主体部门：市规划局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程规划许可证申报表；
2、只有相应资质单位设计的施工图（建筑部分，一式3份）及电子文本；
3、标明用地范围的1/500或1/2000的现势地形图1份；
4、建筑设计方案审定通知书中要求提供的有关文件；
5、消防、人防、地名和配套等部门的核准文件；
6、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同（涉及土地转让的还需要提交土地转让合同）或国有土地划拨决定书、土地出让金缴纳凭证；
7、土地权属确认图件；
8、属政府资金项目，提交经批准的投资计划文件；属非政府资金项目，提交投资核准文件；
9、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
10、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘查，提出初审意见；
（3）会审审定，作出决定；
（4）同意的，办理档案预登记手续，核发建设工程规划许可证，不同意的，核发通知书。
十四、房产前置测量
主体部门：市国土房管局
承诺期限：每5万平方米20个工作日 所需材料：
1、天津市房产测绘申请书；
2、标准地名证书及附图（验原件交复印件）；
3、经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图纸（含总平面图、分层平面图、立面图、剖面图）和房屋建筑施工图目录中载明的其他图纸，以及经规划行政主管部门批准的变更；
办理流程：初审-收费-受理申请-测绘单位-检查验收-核定测绘费-交付成果-归档
相关税费：住宅1.36元/平方米，其他房屋2元/平方米
十五、建设工程定位查验
主体部门：项目所在区规划处
承诺期限：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程规划许可证及附件、附图；
2、由测绘部门出具的建设工程定位测量报告；
3、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份复印件，同时交验原件；
4、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门出具建设工程定位测量任务单，提出初审意见；
（3）由测绘部门进行现场实地放线，并完成建设工程定位测量报告；
（4）同意的，核发建设工程验线合格通知书，不同意的，核发通知书。相关税费：按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用
十六、施工图审查
主体部门：市建委
承诺期限：15个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、项目投资计划；
2、初步设计批复文件；
3、建设工程规划许可证及附件；
4、规划部门批准的1:500施工图总平面图；
5、超限高层建筑工程抗震设防审查批复；
6、建设工程消防设计审核意见书；
7、天津市勘察设计临时进市证明；
8、采用新技术、新工艺、新材料批复文件；
9、加固、改扩建等工程的房屋鉴定报告；
10、岩土工程勘察成果报告（详勘）；
11、地基处理及桩基检测报告；
12、全套施工图纸2套；
13、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）。办理流程：受理-审图-施工图审查批准书 相关税费：住宅
1-6层（砖混）1.3元/平方米超4万规模1.1元/平方米 7-12层 1.9元/平方米超4万规模1.7元/平方米 13-20层 2元/平方米超4万规模1.8元/平方米 20层以上 2.2元/平方米超4万规模2元/平方米
公建 2.4元/平方米
十七、勘察、设计、监理及施工招投标
主体部门：天津市建设工程招投标管理办公室 承诺期限：
所需材料：
1、项目投资计划；
2、报建登记表；
3、建设单位、法人资格证明材料；
4、招标文件；
5、投标文件；
6、招标代理协议；
7、代理机构营业执照及资质证书。办理流程：委托招标代理机构进行 相关税费：交易服务费
1、建设工程施工交易服务费：施工合同价格的1.1‰计取。
2、建安设备交易服务费：建安设备交易额的0.2‰计取。
3、设计交易服务费：设计项目批准总投资额的0.5‰计取。
4、工程监理交易服务费：监理项目批准总投资额的0.2‰计取。
上述项目交易服务费由招标方交纳60%，中标方交纳40%。
施工合同审查 工程造价的0.03%
十八、质量监督
主体部门：天津市建设工程质量监督管理总站
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
申请条件：按照项目报建登记表，市属项目为天津市建设工程质量监督管理总站办理，区属项目为项目所在区建委办理。
所需材料：
1、《天津市建设工程质量监督登记表》；
2、项目报建登记表；
3、工程项目批复；
4、中标通知书；
5、审核后的施工合同副本；
6、勘察合同；
7、施工图审查批准书；
8、监理合同；
9、电梯购货及安装合同
10、按工程质量监督管理文件要求的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；
（3）会审审定，作出决定；
（4）办理质量监督登记手续
相关税费：质量监督费，住宅为中标价格的0.7‰、公建为中标价格的1‰
十九、安全备案
主体部门：天津市建设安全监督管理费
承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设单位工程项目负责人、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单；
2、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等地下设施情况（附图）；
3、施工现场平面布置图；
4、临时围挡；
5、施工措施所需费用计划情况；
6、施工现场临时用电系统、外电防护、配电线路敷设情况；
7、施工单位安全方案，包括临建设施、安全施工管理、安全防护设施等；
8、中标通知书；
9、审核后施工合同副本。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；
（3）会审审定，作出决定；
（4）办理安全备案登记手续。
相关税费：文明施工措施费 住宅框轻结构系数1.8%最高不超过42.39万元、砖混结构系数1.83%最高不超过43.1万元、其他结构系数1.66%最高不超过39.09万元；公建系数1.64%最高不超过39.62万元。（1、文明施工措施费是以直接工程费为基数计算，2、最高限额以一个施工合同为计算单位）
二十、墙改基金、散装水泥基金
主体部门：市建材办
一、墙改基金
承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市新型墙体材料开发专项基金缴款表；
2、建设项目立项计划；
3、工程施工中标通知书；
4、施工图纸
5、天津市工程建设项目报建登记表 办理流程：（1）建设的单位领取并填写“新型墙体材料专项基金缴款表”；
（2）提供相关要件，窗口接件，1个项目；
（3）审核（结构、建筑面积、使用材料种类、核定交款金额）2个工作日；
（4）录入，窗口开具交款通知书，1个工作日（办结）；
（5）建设单位凭银行收讫凭证到窗口办理交费确认手续。相关税费：粘土制品每建筑平方米8元；
未全部采用新型墙体材料每建筑平方米2.4元
二、散装水泥基金
承诺期限：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市散装水泥专项资金缴款申请确认书；
2、中华人民共和国建设工程规划许可证；
3、天津市建设工程施工合同；
4、施工招标中标通知书。办理流程：（1）进件受理-1个工作日，建设单位在窗口领取并填写《天津市散装水泥专项资金交费确认书》并提供相关要件；
（2）核算建设工程水泥使用量、开据《天津市散装水泥专项资金缴款通知书》—2个工作日；
（3）缴纳散装水泥专项资金---3个工作日，建设单位在窗口领取《天津市散装水泥专项资金缴款通知书》、《天津市行政事业性收费、政府性基金统一缴款书》到银行缴款；
（4）缴费确认---1个工作日，建设单位凭银行收讫凭证到窗口办理缴费确认手续。
相关税费：建设单位和其它其它使用者，按照预计水泥使用量，每使用1吨水泥，缴纳散装水泥专项资金3元。
二十一、建设工程施工许可证
主体部门：市建委
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市建筑工程施工许可证申请表；
2、拆迁情况报告书；
3、天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书；
4、建设用地规划许可证（复印件）；
5、天津市建设工程质量监督登记表，安全施工措施备案表（复印件），中标施工单位安全生产许可证（复印件）；
6、法律、行政法规规定的其他材料。
7、建设资金证明（银行存款证明），建设项目投资计划（复印件）；
8、工程施工中标通知书及经过鉴证的施工承包合同（副本）。办理流程：向市建委或区、县建委提出施工许可申请，按所需材料清单提供材料，并索要收件凭证，被告知申请材料齐全并符合法定形式的，索要受理通知书，市建委或区、县建委审批，被告知审批合格的，索要施工许可证。
相关税费：无
二十二、物业备案、招标
主体部门：物业管理招投标服务中心
一、物业招标备案 承诺期限：
所需材料：
1、招标公告（加盖公章、法定代表人章或签字）二份；
2、招标文件（加盖公章）；
3、招标项目《建设工程规划许可证》（查验原件，留存复印件并加盖招标人公章）；
4、经规划部门批准的规划详图（查验原件，留存复印件并加盖招标人公章）；
5、《天津市物业管理项目招标备案申请书》一份。办理流程：审核----备案 相关税费：无
二、物业招标 承诺期限： 所需材料：
1、《天津市物业管理项目招标备案通知》一份；
2、招标人企业法人营业执照（查验副本原件，留存复印件）
3、房地产开发企业资质证书（查验副本原件，留存复印件）
4、招标项目建设工程规划许可证（查验原件，留存复印件）
5、企业法人授权委托书（加盖公章、法人章）
6、备案后的招标公告（加盖公章、法人章）
7、备案后的招标文件（含规划详图复印件，加盖公章）五套
8、招标登记表二份。
办理流程：审核—招标—确定中标物业公司 相关税费：0.4元/平方米
二十三、商品房销售许可证
主体部门：市国土房管局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市商品房销售许可证申请书、《天津市商品房销售登记表》；
2、法人营业执照和相应的房地产开发资质等级证书（复印件）；
3、取得合法的国有土地使用权（《国有土地使用证》或建设用地规划许可证）（复印件）；
4、经批准的商品房建设投资计划、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（复印件）；
5、已按照规定交纳基础设施配套费用的证明（复印件）；
6、已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同；
7、商品房项目基础工程形象部位的证明及图象材料；
8、施工进度和竣工交付日期；
9、商品房销售方案（方案内容主要包括销售进度、销售手段、营销策划方案），以及《面积计算成果表》和加盖公章的项目总平面图。其中项目总平面图用红笔圈出拟售房屋的位置。经济适用房应提供市物价局价格批复。
办理流程：受理—填表—审查—查勘—发证 相关税费：无
二十四、新建住宅、公建自来水配套前期手续
主体部门：自来水集团
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请书；
2、市建委下达的配套工程实施及申请交付使用的备案登记表；
3、消防审核意见书；
4、市行政有关部门下达的项目、投资计划或调整计划；
5、建设工程规划许可证；
6、有关二次供水委托书或保证书、泵房和二次供水设计图；
7、小区平面图和1:500地形图（附软盘）；
8、首层给排水设计图、系统图、防火专篇（附软盘）；
9、大配套证明；
10、临时水水费收据复印件。
办理流程：进件受理—出具城市供水《工作联系单》 相关税费：水表费按实结算
二十五、新建住宅小区及公建自来水工程建设费
主体部门：市公用设施配套办公室
承诺期限：14个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请表；
2、自来水供水单位出具的《工作联系单》；
3、当年项目投资计划或当年结转项目投资计划原件（核对后退还）及复印件；
4、建设工程规划许可证原件（核对后退回）及复印件；
5、建设工程施工许可证复印件； 6、1:500总平面图；
7、全套土建施工设计图及相关电子文件（使用后退回）；
8、书面申请（危改、社保、经济适用房及公建采用燃气清洁能源享受相关政策的项目提供）；
办理流程：进件受理—受理回执—出具《新建住宅小区及公建自来水工程建设受理进件办结通知书》
相关税费：危改计划20元/平方米、经济适用房计划21元/平方米、商品房计划25元/平方米、公建27元/平方米
二十六、新建住宅及公建燃气配套前期手续
主体部门：燃气集团
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、准入证备案登记表；
2、建设工程规划许可证；
3、开工许可证；
4、大配套证明；
5、消防审核意见书；
6、市行政有关部门下达的项目、投资计划或调整计划；
7、市建委下达的配套工程实施及申请交付使用的备案登记表； 8、1:500总平面图。
办理流程：进件受理—出具城市燃气《工作联系单》
相关税费：普通住宅28元/平方米、高档住宅40元/平方米（不含表灶）、公建项目工程费按工程量结算。
二十七、新建住宅小区及公建气源发展基金
主体部门：市公用设施配套办公室
承诺期限：14个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请表
2、自来水供水单位出具的《工作联系单》；
3、当年项目投资计划或当年结转项目投资计划原件（核对后退还）及复印件；
4、建设工程规划许可证原件（核对后退回）及复印件；
5、建设工程施工许可证复印件； 6、1:500总平面图；
7、全套土建施工设计图及相关电子文件（使用后退回）；
8、书面申请（危改、社保、经济适用房及公建采用燃气清洁能源享受相关政策的项目提供）；
办理流程：进件受理—受理回执—出具《新建住宅小区及公建自来水工程建设受
理进件办结通知书》
相关税费：气源发展基金20元/平方米、危改计划气源发展基金10元/平方米、公建气源发展基金按工程费的30%计算
二十八、新建住宅及公建电力配套前期手续
主体部门：电力公司 承诺期限：
所需材料：
1、项目投资计划（正件、复印件）；
2、建设工程规划许可证（正件、复印件）；
3、新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表（正件、复印件）；
4、售房许可证（正件、复印件）； 5、1:500总平面图3张（蓝图）及CAD格式平面图磁盘一张；
6、不同楼型首层及标准层电气平面图、楼内配电系统图（蓝图）及CAD格式磁盘；
7、小区管网综合图1份（蓝图）；
8、标准地名证书（正件、复印件）。办理流程：进件审核—方式—方案—设计—施工
相关税费：10KV及以下电压等级，多层住宅不带电梯（含底商）105元/平方米、多层住宅带电梯（含底商）110元/平方米、高层住宅带电梯（含底商）110元/平方米；公建项目按工程量收取工程费，并按容量收取1280元/千伏安
二十九、新建住宅及公建供热配套前期手续
主体部门：市供热办
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、提供供热协议书。办理流程：（1）填表，建设单位填写绘画许可证阶段供热证明；
（2）缴费，建设单位到指定账户缴纳供热建设费用；
（3）签发，为建设单位签发规划许可证阶段供热证明。相关税费：热电供热 住宅92元/平方米、公建130元/平方米
三
十、规划验收
主体部门：市规划局或项目所在区规划处
承诺时限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程规划验收合格证申报表；
2、建设工程规划验线合格通知书；
3、建设工程规划放线测量技术报告纸质文件1套和电子文件；
4、建设工程规划验收测量技术报告纸质文件3套和电子文件；
5、建设工程档案预验收证明复印件，同时交验原件；
6、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）现场查验、内业复核，提出初验意见；
（3）会审审定后，作出决定；
（4）合格的，核发《建设工程规划验收合格证》。不合格的，核发建设工程规划验收通知书。
相关税费：按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用。
三
十一、消防验收
主体部门：市公安消防局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）；
2、《建筑工程消防设计审核意见书》复印件（同时须出示原件）；
3、消防设计专篇或者说明；
4、室外消防给水管网竣工图，消防电源竣工资料；
5、《建筑消防设施质量监理报告》；
6、《建筑消防设施检测报告》；
7、主要建筑防火材料、构件和消防产品质量合格证明材料
8、易燃易爆的提供防静电检测报告；
9、工程概况的汇报材料；
10、“119”火灾联网入网证；
11、建筑电气检测报告。办理流程：（1）申请人到是行政许可服务中心窗口依法申领、报送《建筑工程消防验收申报表》和其他有关材料；
（2）天津市公安消防局自受理行政许可之日起5个工作日之内组织现场验收，验收后5个工作日之内签发《建筑工程消防验收意见书》，并通知申请人；
（3）申请人到同一窗口领取《建筑工程消防验收意见书》。相关税费：无
三
十二、人防验收
主体部门：人防监督站 承诺期限：无
所需材料：
1、划拨决定书或出让合同；
2、国有土地使用证；
3、建设工程用地许可证；
4、项目投资计划；
5、人防审批表及图；
6、建设工程规划许可证；
7、企业营业执照和法人代码。
办理流程：报工程资料及前期有关图纸审查、核定，符合人防要求后，分别进行基础、主体及竣工验收。
相关税费：无
三
十三、竣工备案
主体部门：市建委
承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程质量监督报告；
2、竣工验收备案表；
3、勘查单位工程质量检查报告；
4、设计单位工程质量检查报告；
5、建设工程质量施工单位（竣工）报告；
6、天津市建设工程竣工验收监理评估报告；
7、工程竣工验收报告；
8、室内环境污染物检验报告；
9、防雷检测；
10、档案合格证明文件；
11、标志牌镶嵌申报表；
12、建设工程规划许可证；
13、建筑工程消防设计审核意见书；
14、建设工程施工许可证；
15、建设工程规划验收合格证；
16、建筑工程消防验收意见书；
17、建设项目环境状况监测报告；
18、施工单位签署的工程质量保修书；
19、文明施工措施费支付证明； 20、工程款结算书（无拖欠证明）；
21、天津市商品住宅质量保证书；
22、天津市商品房住宅使用说明书。办理流程：受理—审核—竣工备案 相关税费：无
三
十四、商品住宅准许交付使用
主体部门：市建委
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、办理新建住宅商品房准许交付使用情况审查表；
2、项目竣工验收报告（均提供原件及复印件各一套（审核原件存复印件））；
3、建设工程规划验收合格证（均提供原件及复印件各一套（审核原件存复印件））；
4、非经营性公建配套证明提供原件（审核原件存原件）；
5、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明（提供原件（审核原件存复印件））；
6、土地使用权证书（为附件材料，附件材料全部采用复印件，并按照与提供材料清单完全对应的顺序装订成册）；
7、地名管理部门批准的地名文件（为附件材料，附件材料全部采用复印件，并按照与提供材料清单完全对应的顺序装订成册）；
8、小区竣工资料（四张现状照片，一份小区情况简介，小区的小配套明细）。
办理流程：到相关部门办理配套手续—提出申请并提交所有材料—等待审批—获得批准后领取《准入证》。
三
十五、土地和房产登记
主体部门：市国土资源和房屋管理局
承诺期限：30个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请表；
2、申请人身份证明（验原件、复印件留存）；
3、土地使用证或房地产权证；
4、建设工程规划许可证及附件、附图；
5、建设工程规划验收合格证（验原件、复印件留存）；
6、标准地名证明文件（验原件、复印件留存）；
7、房屋测绘成果报告（包括电子版）；
8、地籍测量成果2份（包括电子版）；
9、已办理预售登记的，还应提交预售登记证明。办理流程：受理—审核—登记发证
相关税费：
1、房屋登记费 住房每套房屋80元、非住房按房屋造价的1%
2、土地登记费 住房每套房屋20元、非住房按津政发（1991）53号文件标准执行
5.房地产前期工作 篇五
【摘要】项目的前期工作在整个项目实施过程中起着不可估量的作用，前期开发工作的细化程度和前期成本控制的意识决定着项目成本的节约，本文主要通过前期工作的重要性浅谈前期开发的成本节约方式。
一个房地产开发项目的经营好坏，项目能否收益，市场效应如何，品牌效应能否实现，主要在于前期工作的好坏，前期工作完成后，项目就已经定位，能否节约造价、利润多少已经基本固定。项目前期工作是集体智慧的结晶，他融入了高层领导的决策，项目实施人的具体策划等一系列纷繁复杂的过程。因此项目的前期工作在整个项目实施过程中起着不可估量的作用，他的重要性主要表现在--论文快速发表绿色通道—期刊之家网
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8、切勿一稿多投，稿件一律不退，请自留电子稿。
重要之一：前期工作的成败决定项目的生死命脉
重要之二：前期工作得成败决定项目的经济效益
重要之三：前期工作的成败决定开发企业的可持续发展
简单来说开发商前期成本控制的缺陷主要表现在以下四个方面：
（1）忽视前期开发在节约成本的重要作用
（2）不熟悉房地产开发成本控制的节点
（3）缺乏成本控制的技巧和方法
（4）缺乏前期成本控制意识总结：
6.房地产前期开发流程 篇六
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理
1．所需资料
a．地形图（划示用地范围，标明大约面积）
b．与地块出让单位签署的用地协议
2．办理程序
a．备齐资料
b．到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批
1．编制及所需资料
a．开发单位营业执照
b．开发资质证书
c 用地计划审核意见
d．建筑设计方案（总平面图等）
e．其他相关资料
2．报批程序与报批资料
a．将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》
b．准备《关于项目建议书报批申请报告》
c．将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办
1．所需资料
a．批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）
b．地形图（均应划示用地范围）4份
c．土地权属证（复印件1份）
d．联建协议书（复印件1份）
e．选址论证
f．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
2．申办程序
a．准备数份项目建议书批复及数份地形图
b．将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c．将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办
1．所需资料
a．建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b．地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c．国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
e．申请报告（红头文件）
f．其他需说明的图纸或文件
2．申办程序
a．备齐上述所有资料
b．送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批
1．所需资料
a．项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b．地形图（均应划示用地2份
c．总平面图（3份）
d．建设用地规划许可证及批文
e．申请报告（红头文件）
f．其他需说明的图纸或文件
2．申办程序
a．备齐上述所有资料及1500元支票
b．送区地名办办理
六、建设工程项目报建
1．所需资料
a．《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）
b．企业法人营业执照及有关证明原件和复印件
c．项目建议书批文原件及复印件
d．银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e．《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）
f．专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件
g．《住宅项目配套建设审核申请表》
h．《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理
1．所需资料
a．报建工程项目IC卡
b．上海市建设工程设计招标项目登记表
c．《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）
d．《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）
e．工程设计任务书
f．建设用地规划许可证
g．工程项目选址意见批文
2．办理程序
a．备齐上述资料
b．到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理
1．所需资料
a．项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b．会议通知书
2．办理程序
a．备齐上述资料
b．提前三天分送各评委
c．到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a．设计方案评标会会议纪要b．评委评标意见书
九﹑建设工程规划设计要求申办
1．所需资料
a．上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份
b．计划批准文件 1份
c．土地使用权属证件 1份
d．房屋权属证 1份
e．危房鉴定报告
f．地形图（划示用地范围）2份
办理程序a．备齐上述资料b．送区规划局规划科办理
十﹑工程项目设计方案深化﹑修改
根据规划局批文要求修改设计方案
十一﹑设计方案审定会召开
1．所需资料
a．设计方案文本 12份
b．项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份
c．请柬
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门
c．召开方案审定会
十二﹑设计方案送审报批
1．所需资料
a．选址意见书
b．规划设计要求通知单
c．地形图（划示用地范围）
d．设计方案 2份
e．地名批文
f．项目建议书批文
办理程序a．备齐上述资料b．到区规划局规划科办理
十三﹑可行性研究报告编制与报批
1．所需资料
a．用地计划审核意见书
b．项目建议书批文
c．用地计划许可证及批文
d．区府土文件
e．营业执照
f．开发资质证书
g．住宅项目配套条件审核申请表
h．资本金出资承诺书
i．设计方案文本
j．其他相关文件
2．办理程序
a．备齐上述资料
b．送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）
c．送计委报批
十四﹑扩大初步计划
根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计
十五﹑扩初会召开
1．所需资料
a．扩初设计文本若干份
b．请柬
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门
c．召开扩初会议
十六、扩初意见征询及扩初批复
1．所需资料
a扩初会议纪要
b．根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本
c．关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见
c．送规划局规划科报批
十七、住宅项目配套条件审核报批
1．所需资料
a．《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）
b．项目建议书或可行性报告研究报告批文
c．地形图和管线图（划示用地范围）
d．总平面图若干份
e．建设用地规划许可证及批文
f．其他相关资料
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．送住宅局总师室办理
十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理
1．所需资料
a．上海市建设工程勘察招投项目登记表
b．《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）
c．《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）
d．设计中标通知书
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．到市勘察招标办办理
十九、建设用地批准书申办
1．所需资料
a．上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）
b．土地出让协议
c．其他相关文件
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．到区土地局签署协议
c．付款，领取用地批准书
二十、施工图设计
设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计
二十一、住宅项目开发计划办理
1．所需资料
a．住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）
b．项目配套建设条件审核意见通知书
c．建设项目立项批准文件
d．建设用地规划许可证或建设使用地批准书
e．申请单位现有空置房情况
f．住宅建设配套费交纳情况
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．到区住宅局办理
二
十二、建设项目转正
1．所需资料
a．项目转正申请报告（红头文件）
b．可行性研究与扩初批复
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．送计委办理
二十三A、建筑工程项目规划许可证办理
1．所需资料
a．总平面图 10份
b．建筑图 7套
c．结构图（基础）2套
d．给排水图3套
e．建设项目计划批准文件及项目转正单
f．土地使用权或用地批准书
g．应拆房屋权属证明
h．地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份
i．分层面积表
j．建．筑工程预算书
k．消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单
2．申办程序
a．备齐上述资料
b．分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见
c．将意见汇总送至区规划局 二十三B、施工招标办理
1．所需资料
a．市招标办授权管理通知
b．招标项目登记表
c．项目建设有关批复
d．总平面图
e．报建表
f．住宅项目新开工计划
g．住宅项目配套条件审核
h．设计中标通知书
i．法人证明或对其代理人的委托书
j．委托机构招标协议
k．代理机构资质
l．资金落实情况证明
m．监理单位资质
n．监理合同
o．建设单位资质
p．建设单位申请材料
q．公开招标发布信息
r．公开招标报名登记表
s．公开招标入围条件
t．投标单位资质审核
u．招标文件报批表
v．招标文件
w．工程量清单
x．招标文件答疑会会议纪要
y．标底
A1．开标情况汇总表
B1．询标记录
C1．评标方法
D1．评标资料
E1．决标情况汇总表
F1．中标通知书
G1．外地施工企业任务量单
H1．中标单位投标资料
I1．未中标单位投标资料
J1．施工合同
K1．设计监理项目流转表
L1．建设项目IC卡
2．办理程序
a．申请授权
b．发布招标信息
c．接受施工单位报名
d．初选入围施工单位，发标书
e．招标文件答疑会
f．开标
g．准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张
h．办理中标手续
二十四、施工监理单位甄选
（略比施工招标简单，此处从略）
二
十五、施工许可证办理
1．所需资料
a．申请表
b．建设规划许可证
c．资金入账凭证
d．三通一平的有关证明
e．施工合同副本，廉洁协议
f．监理合同，住宅项目监理登记证
g．建设工程项目质量和安全监督申报所需资料
h．项目施工许可证（施工单位）
i．勘察、设计中标通知书
j．设计监理流转表
k．住宅项目建设开工计划
2．办理程序
a．将图纸分送设计监理、质监站审核
b．根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改
c．备齐所有资料
d．送市建官处办理
二
十六、商品房计划申请
1．所需资料
a．开发单位资质证书
b．营业执照
c．规划许可证
d．建设用地批准书
e．固定资产填报表
f．项目转正单
2．办理程序
a．备齐资料
b．送计委办理
二
十七、工程开工
1．所需资料
a．施工图纸
b．建设工程规划许可证
c．建设工程施工许可证
2．办理程序
a．发放图纸
b．技术交底
7.房地产前期工作 篇七
近二十年来, 我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度, 其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言, 仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作, 没有真正认真开展相应的成本管理工作, 这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话, 要想使企业能够得到更好的发展, 延长企业生命周期, 强化自身的竞争力, 通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段, 通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话, 在当前市场竞争日趋激烈的今天, 企业的各项运营成本逐渐上涨, 在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此, 只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算, 对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话, 鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期, 并且投入相对较大的项目, 这使得前提的控制工作显得至关重要。
2 当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题
对于房地产开发项目来说, 虽然在前期阶段的成本费用较少, 但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。限于种种客观因素的限制使得我国当前在前期的成本控制方面存在较多问题。首先, 问题体现在重视程度不足上, 目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识, 造成了策划报告水平较低、操作性较差的问题, 在决策中经常会出现各类问题和意外, 产生了大量的资金浪费问题。与此同时, 在项目的可行性研究上也缺少应有的科学合理性。对于项目开发而言, 其可行性大小在很大程度上关乎着项目的成败, 如果一味的生搬硬套很有可能会面临失败。此外, 我国许多房地产开发商在项目成本的估算上也存在较大问题, 不能精确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础, 属于一项动态性较强且连续的工作, 估算的结果虽然并不是最终的结果, 但是对于成本的控制来说却具有较强的借鉴参考价值, 如果估算的准确性较差的话, 将会影响到整体的成本控制水平。
3 房地产开发项目前期成本控制的相关建议
3.1 做好投资决策阶段的成本控制工作
房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目区位以及项目方案选择的影响。其中项目区位的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用, 具体表现为土地成本上。而在项目方案的选择上, 如果选择了适合自身的开发方案可以有效地降低开发成本, 反之则会使开发成本上升。针对投资决策阶段的成本控制特点, 我们应当采取有效的手段和措施。投资决策阶段属于一个不断深化的过程, 项目开发的成败在很大程度上都受到此阶段的影响, 因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测, 在可行性等方面加大研究力度, 确保前期工作的开展能够落实到位。在此期间的成本控制应当主要集中在三方面, 首先就是购地方面一定要慎重, 对于购地成本应当进行理性控制;其次, 还要对市场需求状况进行预见性分析, 确保自身开发项目的准确定位;此外, 还要对市场的整体走向以及发展趋势进行分析, 便于发现自身在未来发展中的主要侧重点, 进而做到有的放矢。投资决策阶段属于综合性较强的阶段, 在此期间内要充分做好有关的分析和调查工作。房地产开发项目的投资相对较高, 如果不在前期阶段对成本费用有个大致的了解很有可能影响到后期的施工建设, 进而威胁到项目开发的成败。这使得投资决策阶段的成本控制工作显得至关重要。
3.2 进行正确的成本估算
工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作, 要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先, 就要正确的确定成本估算对象。通常情况下, 在此阶段分为两项任务, 分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面, 大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况, 朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大, 并且还有不同施工单位施工的单项工程, 应当将该项目依照不同的施工单位予以划分, 将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程, 可以采取合并的形式, 将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说, 在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则, 根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入, 而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
4 结束语
宏观经济发展的形势为建筑施工企业带来了新的发展机遇, 但是在此过程中也面临着诸多问题和挑战。建筑施工企业要想在当前激烈的市场竞争环境中生存壮大, 就必须做好自身的前期成本控制工作。作为房地产领域的企业, 建筑施工企业的发展状况不仅关乎到自身的前途和命运, 更在很大程度上影响着我国房地产行业的发展。为此, 我们一定要积极完善和改进建筑施工企业的前期成本控制, 促进整个行业的健康有序发展, 为社会和国家提供更多的就业岗位, 促进我国经济的整体发展。
参考文献
[1]王志学.房地产开发项目前期成本控制研究[D].华北电力大学 (北京) , 2007.