天津市房屋租赁合同（精选11篇）
1.天津市房屋租赁合同 篇一
天津市国土资源和房屋管理局监制
使用须知
1.本合同适用于在本市行政区域内的房屋转租。
2.合同签定前,转租当事人须认真审查对方有关身份证件或法人证件；
转租人应向受转租人出具公有房屋租赁合同或经登记备案的房屋租赁合同。
3.转租当事人认真协商后签定本合同。填写时应字迹清楚；空格部分若不填写内容，应用“/”划掉。合同经签字或盖章后，不得任意涂改。
4.合同签定之日起30日内，转租当事人应当向房屋所在地的区、县房地产管理局办理转租登记备案手续。
合同编号：__________
天津市房屋转租合同
转租当事人：
转租人（以下简称甲方）：______________________________
国籍/法定代表人：__________ 身份证/营业执照/其他证件：________
地址：________________________________________
邮政编码：__________________联系电话:____________
委托代理人：______________________________________
国籍/法定代表人：__________ 身份证/营业执照/其他证件：________
地址：________________________________________
邮政编码：__________________ 联系电话：______________
受转租人（以下简称乙方）：____________________________
国籍/法定代表人：__________ 身份证/营业执照/其他证件：________
地址：________________________________________
邮政编码：__________________ 联系电话:____________
委托代理人：____________________________________
国籍/法定代表人：__________ 身份证/营业执照/其他证件：________
地址：________________________________________
邮政编码：__________________ 联系电话：____________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等
有关法律、法规，甲、乙双方遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条 房屋情况
1-1 该房屋原出租人是____________________________，甲方转租应当征得原出租人同意。未征得原出租人书面同意的，本合同无效。
1-2甲方将座落于____________ 区、县____________ 路、道、街__________________________房屋出租给乙方。该转租房屋面积__________平方米（建筑面积、使用面积），产别____________，结构____________，房屋类型________（平房/多层/高层/写字楼），设计用途____________。
1-3__房屋交付时装修、家具、设备情况，返还时状态及违约责任（见附件一）。
第二条____ 租赁用途
2-1__乙方所承租房屋用于__________________________________________（居住/商业服务业/办公/工业/仓库/其他约定）。
2-2__乙方应按照约定的用途使用房屋，不得利用承租房屋进行违法活动。
乙方改变房屋用途的，应当征得甲方和原出租人书面同意，并遵守国家和本市有 关规定。未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失。
第三条________ 转租期限和交付日期
3-1__房屋转租期限不得超过原房屋租赁合同期限。转租期限自____ 年____ 月____日起至____ 年____ 月__ 日止。
3-2甲方于______年______月____ 日前，将转租的房屋交付乙方。甲方延期交付房屋，乙方有权按下述第____________ 种约定追究甲方违约责任：
1、合同继续履行。甲方自应交付房屋之次日起至实际交付之日止，按每日____ 元向乙方支付违约金。
2、解除合同。超过应交付日期______个月的，乙方可以解除合同，要求甲方一次性支付______元违约金。若约定的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。
3、______________________________________
__________________________________________
__________________________________________
3-3__ 租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自转租期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日____元向甲方支付违约金。
第四条____ 租金、支付方式和期限
4－1甲、乙双方按下列第____ 种方式计算租金。
1、按建筑面积计算租金，每平方米（月租金、日租金）为________ 元
（人民币）;
2、按使用面积计算租金，每平方米（月租金、日租金）为________ 元
（人民币）;
3、按套计算租金，每套（月租金、日租金）为__________ 元（人民币）。
4－2 乙方按下列第______种方式支付租金。
1、按月支付租金，付款时间__________________________。
2、按季支付租金，付款时间__________________________。
3、按年支付租金，付款时间__________________________。
4、_________________________________________________。
4－3乙方延期支付租金，甲方有权按下述第__ 种约定追究乙方违约责任：
1、合同继续履行。乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日______元向甲方支付违约金。
2、解除合同。乙方拖欠租金累计达______个月及其以上的，甲方可以解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日____ 元向甲方支付违约金。
3、_________________________________________________________________________________。
第一条____ 押金和其他费用
5－1甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付押金，押金为____元。
甲方收取押金后，应向乙方开具收条。
租赁关系终止时，甲方收取的押金以及产生的利息除用以抵充应由乙方承担的____________________________ 费用外，剩余部分归还乙方。
5-2 租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，______________________ 费用由______ 承担；其他有关费用，均由______ 承担。
第六条 房屋使用和维修
6-1在转租期内，甲方应保证转租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所 承租的房屋及其附属设备
6-2转租期间，乙方拆改房屋的，应预先征得甲方和原出租人书面同意，并遵守国家和本市有关规定。未经甲方书面同意，乙方拆改房屋的，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失。
乙方装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方和原出租人书面同意，并商定增加的装修、设备的归属及维修责任（见附件二）。未经甲方书面同意，乙方装修房屋、增加设备，或因使用不当使房屋和设备损坏的，乙方应当给予修复，并赔偿损失。
6-3房屋及原有附属设备因乙方正常使用，发生损坏的，双方按下列第__________种方式承担维修责任。
1、甲方负责转租房屋及原有附属设备的维修，承担维修费用；乙方发现房屋及原有附属设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后____ 日内进行维修，乙方应予以协助。逾期不维修的，乙方可代为维修，甲方承担维修费用及逾期维修造成的损失。
2、乙方负责承租房屋及原有附属设备的维修，并承担维修费用，甲方应予以协助。
3、________________________________________
第七条 提前解除合同
7-1转赁期间，非本合同约定的情况，甲方解除本合同，提前收回房屋的，甲方向乙方支付违约金______元。若约定的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。
7-2 转 租期间，非本合同约定的情况，乙方解除本合同的，乙方向甲方支付违约金______元。若约定的违金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。
7-3________________________________________________________________。
第八条__其他条款
8-1本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充条款（见附件三）。附件一至三为本合同不可分割部分，具有同等效力。
8-2在合同履行过程中发生争议，甲乙双方应协商解决；协商不成时，按下列第______ 种方式处理。
1）向人民法院提起诉讼。
2）向__________ 仲裁委员会申请仲裁。
8-3 本合同连同附件共____ 页，一式____ 份。甲乙双方、登记备案机关各执一份，其余备用，具有同等效力。
甲方（签章）：______ 乙方（签章）：
______日期：__________________ 日期：
委托代理人（签章）：__委托代理人（签章）：
________ 日期：__________________ 日期：
合同登记备案情况：
经审查本合同系甲乙双方自愿签订，符合天津市房屋租赁管理有关规定，准予登记备案。
（盖章）
____年____月____日
附件一：房屋交付时装修、家具、设备情况，返还时状态及违约责任
附件二：增加的装修、设备的归属及维修责任
附件三：合同未尽事宜，双方订立的补充条款
2.天津市房屋租赁合同 篇二
一、三大特色
天津的维修资金管理服务目前运行良好, 主要归功于政府职能部门的全面介入和不断创新的机制。从当前情况看主要有三点独到之处。
1. 维修资金使用管理系统上线运行
为了提高专项维修资金管理的规范化、信息化水平, 促进维修资金使用办件更加便捷、高效, 维修资金中心加大科技投入, 努力创新, 其研发的专项维修资金使用监管系统于2009年5月1日正式上线运行。为保证维修资金使用业务网上顺利运行, 该中心组织编制了针对物业服务企业、业主委员会、区县物业管理办公室等不同使用对象的系统操作手册和演示光盘, 并对全市19个区县物业管理办公室和首批即将申请使用维修资金的200多家物业服务企业和项目负责人进行了专项培训, 详细讲解了管理系统中物业服务企业注册登记、基础信息管理、维修资金使用方案确定、资金划拨申请、系统查询统计等各项操作功能, 模拟了系统运行的各个流程。
据了解, 该系统的正式上线, 实现了维修资金使用业务申报、备案、资金划拨等流程的网上操作, 进一步提高了维修资金的使用效率。同时, 系统所具备的自动生成使用申请要件、自动按户分摊维修费用、自动统计汇总征询意见结果、自动下载维修施工及监理合同等功能, 既避免了手工操作产生的误差, 也大幅度减轻了资金使用过程中物业服务企业和业主委员会的工作强度, 加快了使用进度。该系统还为广大业主提供了便利的资金网上查询功能, 为物业企业提供了项目共用部位、共用设施设备运行状况统计分析功能, 使物业项目设施设备安全运行、合理制定维修计划、增强维修资金管理透明度、加大政府部门监管力度、保障公共资金安全规范运转等工作质量和效率得到明显提升。
2. 共用部位共用设施设备查勘
设备设施查勘制度是天津房屋维修资金管理工作中较有特色的一点, 是政府职能部门加强管理的体现。维修资金中心依据《天津市物业管理条例》、《天津市房屋安全使用管理条例》等规定及天津市房屋建筑实际情况, 在全市范围内统一建立房屋共用部位和共用设施设备定期检查制度。天津市国土资源和房屋管理局2008年下发了《关于建立商品房项目共用部位和公用设施设备日常检查制度的通知》。该项制度建立的目的是为了增强广大业主的房屋安全使用意识, 提高物业服务企业等相关管理单位对房屋日常维修养护的计划性、针对性, 做到科学养护、合理修缮, 确保房屋住用安全和保值增值。
该项制度要求物业服务企业按照《商品房项目共用部位、公用设施设备运行状况记录表》检查小区的设施设备。物业服务企业在每年雨季和冬季前分别组织一次住宅屋面、外檐墙面等共用部位和电梯、水泵、排水管道等共用设施设备的专项检查, 发现危及安全或者正常使用等紧急情况, 要立即采取有效措施消除危险、排除妨害, 并在检查记录中详细记载。同时, 物业服务企业要根据检查结果超前制定年度维修计划, 变被动应急抢修为超前规划维修, 合理安排使用专项维修资金, 保证房屋功能完备, 业主住用安全。设施设备查勘制度一方面增强了业主对房屋安全使用和对房屋本体设施设备维护的意识, 另一方面也提高了职能管理单位、物业服务企业对房屋日常维修养护的科学性、针对性, 有利于准确掌握修缮情况, 合理安排使用专项维修资金, 确保共用部位、共用设施设备的安全运转, 延长房屋使用寿命。
3. 多种查询渠道
随着维修资金规模不断扩大, 业主主动参与意识不断加强。为增强管理透明度, 维修资金中心不断完善信息统计和发布制度, 其中的一项重要举措就是给业主发放专项维修资金结存单 (即对账单) 。现在, 天津市每年有40多万户业主都可以收到《天津市商品住宅专项维修资金结存单》, 通过结存单业主可以及时了解到为自己房屋建立的专项维修资金账户余额、利息收入及维修费用支出等信息。据相关负责人介绍, 寄送结存单工作起始于2006年, 向2003年以来交存商品住宅专项维修资金的业主通报资金的管理、使用情况。2008年结存单寄送工作涉及全市包括开发区在内的19个区县、1610个物业项目、近45万套房屋。业主在收到结存单后, 如果有任何问题, 各区、银行和中心都开设咨询电话供群众咨询。这项工作虽然任务量庞大, 但却相当有意义, 使得业主对自身权益相关信息一目了然, 同时也加强了政府职能部门和群众之间的沟通与交流。
另一项重要举措就是开通了网上查询系统。为了让业主及时、了解到房屋维修资金的相关政策法规、资金缴存信息等, 维修资金中心搭建了与业主、企业的沟通平台, 实现维修资金网上查询功能, 只要输入房主身份证号或者小区楼幢号码, 即可对该房屋维修资金的相关信息进行阅览。业主了解自己房屋维修资金相关信息, 在家中上网并登陆维修资金网站即可, 相当方便。
二、运行状况
2005年6月, 天津市国土房管局依据国家及天津市的相关规定, 出台了《天津市商品住宅维修基金使用办法》, 明确了维修资金使用范围、申请程序及划拨方式, 依法维护了购房业主的公共利益。从实践中看, 规范的要件、程序审核不仅保证了资金的使用安全, 更明确了物业服务企业及购房业主所承担的义务和责任。但随着房地产形势的发展及居民自主管理、依法维权意识的不断提升, 广大业主对强化民主管理、简化使用备案程序、加快资金划拨效率的需求也不断增强。同时, 建设部、财政部出台新的《住宅专项维修资金管理办法》 (建设部、财政部令第165号) , 对包括维修资金使用范围在内的主要管理内容进行了调整。为了及时与国家上位法实现对接, 确保专项维修资金使用管理和程序更加符合本市实际、贴近广大业主的使用需求, 天津市国土房管局及时对《天津市商品住宅维修基金使用办法》进行了修订:扩大维修资金使用范围, 将“大修和更新、改造”调整为“维修和更新、改造”。同时, 简化、下放维修资金使用备案管理, 由市、区两级备案调整为区县一级备案, 将12步备案程序简化为6步, 提高资金划拨效率, 有效发挥资金保障作用。相关负责人介绍, 现在整个申请过程相当迅捷:维修方案先由物业公司制定, 后经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意, 再报区里备案, 之后只需3天便可划款。截至2009年4月底, 天津市共受理71个物业项目的维修资金使用申请, 分90批次, 累计划拨维修资金1081.3万元, 使18141户业主受益。
3.无效房屋租赁合同问题探究 篇三
关键词：无效房屋租赁合同；认定；法律效果
一、无效房屋租赁合同的认定
（一）影响房屋租赁合同效力的因素
确认合同有效与无效，是正确处理房屋租赁合同纠纷的前提。笔者认为影响房屋租赁合同效力的因素主要有以下几个方面：
（1）订立合同目的的合法性。如若订立合同的目的是违法的，则该合同无效。如租赁房屋从事开赌场，提供卖淫场所，或从事非法经营活动等；
（2）合同标的物的合法性。如若合同标的物是违法的，则该合同无效。如在没有取得建设工程规划许可证情况下建造的房屋或者没有按照建设工程规划许可证的要求建造的房屋进行出租；
（3）合同是否违反法律强制性规定。如若违反，则该合同无效。如建筑物在未经竣工验收或未经消防安全验收的不得出租；
（4）当事人是否规避法律，损害国家、社会公共利益或他人利益。如若有此情形，则该合同无效。如以合法形式掩盖非法目的而签订的合同；
（5）房屋出租人是否有处分权。如若没有处分权，则该合同无效。如承租人未经出租人同意私自将租赁房屋转租给第三人。
（二）法律规定的无效房屋租赁合同
1.以违法建筑物为标的房屋租赁合同
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律均有该类似规定，根据这些法律规定，建筑物在建造之前，建设单位或个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许证，还应取得施工许可证，然后才能建造房屋，否则建造的房屋即为违法建筑物。以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效。此规定主要是为了保障城镇房屋的建造符合城镇发展的整体规划，防止房屋乱建乱造，影响城镇的长远发展。
2.以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同
根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，房屋经竣工验收后方可投入使用，租赁房屋也必须是经竣工验收后的房屋。这主要是出于人身安全考虑，房屋己完工但未验收之前，可能存在一些安全隐患，如建筑物质量不合格、配套设施不齐全等，这都可能给当事人造成人身伤害或财产损失，甚至危机当事人生命安全。因此，法律强制性规定未经竣工验收的房屋不可投入使用。
3.以未经消防验收或者验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同
根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，未经消防验收的房屋同样不可投入使用，这也是出于對当事人生命和财产安全的考虑。尤其是对一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全显现的尤为重要。因此，法律强制性规定，未经消防验收的房屋不得投入使用。一旦违反此规定，势必导致合同无效。
二、无效房屋租赁合同的法律效果
对于房屋租赁合同被认定无效的法律效果，笔者从两个值得商榷的问题进行阐析，对于其他问题暂且不议。一个涉及房屋使用费的支付问题；另一个涉及承租人在使用房屋期间对租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题。
（一）房屋使用费的支付问题
对于合同无效时房屋使用费的支付标准，应依导致合同无效的不同因素分别进行处理，不能一概而论。
1.以未经竣工验收或未经消防验收的房屋为标的房屋租赁合同
对于此种情形，在承租人不知情的情况下，不应支付房屋使用费；如果承租人明知该房屋未经竣工验收或未经消防验收仍愿意租赁，则表明承租人愿意接受租赁房屋存在的安全隐患，此时承租人应该参照约定租金支付房屋使用费给出租人，因为双方都有错误才导致合同无效；由于此使用费对出租人而言属于非法收入，应予以收缴。
2.以违法建筑物为标的房屋租赁合同
此种情形下，在承租人不知情的情况下，其支付的房屋使用费应为房屋在使用期间的损耗与折旧，一般情况下低于约定租金；如果承租人明知租赁房屋为非法建筑物仍愿意租赁，则表明承租人愿意为此非法建筑物的使用支付以约定租金为标准使用费，那么，承租人当然应该支付以约定租金数额为标准的房屋使用费。
3.因合同当事人为无权处分人引起的无效合同
对于因合同当事人为无权处分人造成合同无效时，房屋使用费应该按照约定的租金数额支付，因为此种情况下租赁合同被认定无效只引起合同双方当事人之间利益关系，不牵扯合同之外的第三人。
（二）租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题
我国法律关于添附制度的规定虽有所涉及，但还是不尽完善，都没有明确规定附和后添附物的所有权归属问题，没有真正实现添附制度确定物权归属的目的。笔者认为宜在我国构建动产和不动产附合的规则。该规则包含两个内容：第一，动产和不动产构成附合的构成要件是动产成为不动产的重要成分。第二，动产和不动产附合后，不动产所有权人取得动产的所有权。这样的规制有诸多益处：
首先，装饰装修物的所有权归属得到清晰地界定。根据物权特定的原则，作为所有权客体的物必须具有特定性，一个物只能被一个人拥有。法律作出这样规定的目的在于明确物权的归属，为物权的流转提供便利。如果无此规定，则会造成装饰装修物与房屋构成附合时其所有权与房屋的所有权归属不一致的情况。房屋的一部分上存在另一所有权，这将导致同一物上既有不动产所有权又有动产所有权的情况发生。其次，房屋的所有权能顺利地流转。如果装饰装修物的所有权没有明确的界定，则房屋的流转也存在障碍。当房屋出租人转移房屋所有权或者将房屋进行抵押时，装饰装修物的所有权不能从外观上看出，从而使得房屋所有权的受让人要承受不必要的风险，这不利于房屋所有权的流转。
对于房屋租赁合同无效时因装饰装修物引起的损失赔偿问题。笔者认为，未与房屋形成附和的装饰装修物，所有权归属于承租人所有；己与房屋形成附和的装饰装修物，其所有权归出租人所有。对于未与房屋形成附和的装饰装修物，因其所有权仍归承租人所有，因此承租人可将其拆除取走，对于造成的损失，应由导致合同无效的过错方赔偿。
参考文献：
[1]李荣鑫.房屋租赁合同的诚信原则立法问题研究[D].华中师范大学，2013.
[2]杨博宁.房屋租赁合同中装饰装修物处理问题研究[D].湘潭大学，2013.
[3]段然.剖析房屋租赁合同之维修义务[D].华东政法大学，2012.
[4]李晓晓.房屋租赁合同中装饰装修物的归属及民法利益思考[D].天津师范大学，2012.
[5]张勇.房屋租赁合同争议问题研究[D].辽宁大学，2013.
4.天津房屋租赁标准合同 篇四
承租方： 身份证号：
甲、乙双方经充分友好协商约定，就商铺租赁事宜达成如下协议：
1、租赁商铺：，面积：左右。
2、租期
2.1租赁期为___月，自年年日止;
2.2承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回商铺，并赔偿甲方一切损失：
2.2.1承租人擅自将商铺转租、转让或转借的;
2.2.2承租人利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益的：
2.2.3承租人不按合同时间交纳租金的。
2.2.4承租人违反物业使用公约，楼层经营管理公约的。
2.3租赁期届满，乙方须恢复该商铺原状，装修不得拆除，归甲方所有。如有违约，后果自负。
3、租金与押金及付款方式
3.1该楼层租金第一年( )第二年为人民币： /年;第三年为人民币： _________ /年;乙方必须向甲方交纳押金人民币___________元整，待租赁期满后乙方结算无欠款后无息退还。
3.2付款方式：一年一付,第二年、第三年付款方式：在前一年租赁期满前提前一个月一次性付清下一年租金。如乙方未按合同约定的日期付清该楼层房租款，甲方无须通知乙方，甲方有权解除本租赁合同，且已收租金和押金不予退回并赔偿甲方一切损失，后果乙方自负。
4、其他费用
4.1乙方应每月结清当月水、电及公摊水电费用(收费标准按照国家相关部分规定为准)
4.2政府机构或公共事业部门收取的与乙方有关的一切费用由乙方承担，由乙方直接缴纳。
4.3租期内，该租赁商铺所发生的应交纳的税款和其他合理税费等均由乙方承担。
5、对租赁商铺的使用要求
5.1乙方仅应将租赁商铺用于合法经营目的，不得在租赁商铺内从事违法或违反社会公共道德的活动，不得在租赁商铺内储存危险物品或非法物品。
5.2乙方应认真做好防火工作，根除火灾隐患。
5.3乙方应保证其员工服从户口管理，到当地派出所办理临时户口暂住证。
6、对租赁商铺的改建、维护和装修
6.1租赁商铺的正常维护由乙方负责，乙方应保证租赁商铺处于适用状态。
6.2未经甲方书面同意，乙方不得对租赁商铺进行任何改建、增建或其他改动;经甲方同意的改建、增进、装修或其他改动，都以不影响租赁商铺安全使用为前提条件。
7、损失
7.1非因甲方的故意或重大过失致使乙方财产损坏或灭失(包括失窃)的，甲方不承担责任。
7.2如因乙方不履行或违反本合同或有关法律之规定或政府规定，致使甲方遭受损失，乙方 应予赔偿。
7.3如因乙方原因造成火灾或其他安全事故，则由乙方承担因事故发生的所有损失，甲方不 承担因事故而导致的所有直接或相关责任。
8、转租
租期内，未经甲方同意，乙方无权将租赁楼层转租、转借、转让给第三方。乙方未经甲方同意，擅自将租赁商铺(转租、转借、转让等等)给第三者，甲方无须通知乙方即有权解除租赁合同，且已收租金和押金不予退回。
9、违租
租赁期内，如乙方单方终止合同，甲方已收租金和押金不予以退回并赔偿甲方一切损失。
10、违约责任
甲、乙双方同意按《中华人民共和国合同法》有关规定处理。
11、杂项条款
11.1乙方租用本楼层只可用于经营。不可做其它用途，否则视为乙方违约。
11.2 乙方必须交给甲方身份证复印件一份，编号为：。
11.3本合同经甲、乙双方确认之日起生效。
11.4本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
11.5本合同未尽事宜，双方协商解决。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
5.天津市房屋出租管理规定 篇五
第一章 总则
第一条
为了规范本市房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条
本规定适用于本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动。
本规定所称房屋租赁，是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三条
市房地产管理局是本市房屋租赁的行政主管部门，负责本规定的组织实施。
区、县房地产管理局负责各自辖区内房屋租赁的行政管理工作，业务上受市房地产管理局的领导。
第四条
房屋租赁应当遵循自愿、公平、有偿和诚实信用的原则，并应当依法缴纳税、费。
房屋租赁当事人不得利用租赁房屋进行违法活动，不得损害社会公共利益。
第二章 租赁范围和条件
第五条
租赁的房屋包括住宅房屋和非住宅房屋。
房屋有下列情形之一的，不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的；
(二)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
(三)被鉴定为危险房屋的；
(四)属于违章建筑的；
(五)法律、法规、规章规定禁止的其他情形。
第六条
有下列情形之一的，视同房屋租赁：
(一)出租人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营，不承担风险而获取收益的；
(二)将房屋内的场地分割提供给他人使用并获取收益的；
(三)以其他方式变相出租、转租房屋的。
第七条
房屋出租人是指下列单位和个人：
(一)拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织；
(二)被授权经营管理房屋的法人或者其他组织；
(三)房屋的代管人；
(四)法律、法规、规章确定的其他权利人。
房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织。
第八条
从事房屋出租经营活动的单位应当自领取企业法人营业执照或者事业法人证书之日起30日内到市房地产管理局备案。
第九条
出租房屋应当提供土地使用证明。
出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并应当按照国家和本市有关规定办理相关手续。
出租在建房屋的，应当符合国家和本市有关商品房预售的条件。
第三章 房屋租赁合同
第十条
房屋租赁当事人应当以书面形式订立房屋租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
(一)租赁当事人的姓名或者名称、住所；
(二)房屋坐落地点、面积、结构、装修、附属设施和设备状况；
(三)租赁用途；
(四)租赁期限；
(五)房屋交付日期；
(六)租金数额、租金支付方式和期限；
(七)房屋使用要求和维修责任；
(八)房屋转租的约定；
(九)房屋返还时的状态和增添物的处置；
(十)变更和解除合同的条件；
(十一)违约责任和争议的解决方式；
(十二)当事人约定的其他条款。
签订房屋租赁合同可以使用统一制订的示范文本。
第十一条
下列房屋出租，应当执行市人民政府批准的租金标准：
(一)公有居住房屋；
(二)以行政调配方式出租的非居住房屋；
(三)政府投资建造的公益性非居住房屋；
(四)市人民政府规定的其他房屋。
前款规定以外的其他房屋的租金，由房屋租赁当事人参照市人民政府有关部门发布的指导租金协商确定。
第十二条
房屋租赁期限由房屋租赁当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。
房屋租赁期届满，房屋租赁当事人可以续订房屋租赁合同，但续订合同的房屋租赁期限自合同续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。
第十三条
房屋租赁双方应当自房屋租赁合同订立或者变更之日起30日内，到区、县房地产管理局办理房屋租赁登记备案手续。
房屋租赁当事人一方为外国或者港、澳、台地区的自然人、法人、其他组织及其投资的企业的，房屋租赁双方应当自房屋租赁合同订立或者变更之日起30日内，到市房地产管理局办理房屋租赁登记备案手续。
房屋租赁当事人一方因故不能到登记备案机构办理房屋租赁登记备案手续的，应当书面委托另一方代为办理。
未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。
第十四条
房屋出租人办理房屋租赁登记备案手续，应当提交下列材料：
(一)房屋租赁合同；
(二)房屋所有权证书或者房屋合法权属证明；
(三)出租人的身份证明；
(四)出租代管房屋的，提供委托代管人同意出租的证明；
(五)出租共有房屋的，提供其他共有人同意出租的证明；
(六)出租房屋属于本规定第 九 条第二款规定情形的，提供房屋相邻关系人同意的书面证明。
第十五条
市或者区、县房地产管理局应当自接到房屋租赁登记备案申请之日起5个工作日内，对材料齐全的，予以登记备案，并出具登记备案证明。
禁止伪造、涂改、转借、转让登记备案证明。
第四章 当事人的权利和义务
第十六条
出租人应当按照房屋租赁合同的约定，向承租人交付房屋。
出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人限期交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除房屋租赁合同。
出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除房屋租赁合同。
出租人未按时向承租人交付房屋或者交付的房屋不符合房屋租赁合同约定的，应当承担违约责任。
第十七条
出租的房屋交付时存在缺陷，房屋租赁合同中又未作约定，影响承租人正常使用的，承租人有权要求出租人在合理期限内修复；逾期未修复的，承租人有权解除房屋租赁合同。
第十八条
房屋出租前已抵押的，出租人应当在订立房屋租赁合同前书面告知承租人。出租人未书面告知出租房屋已抵押而给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
出租人将已出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，原房屋租赁合同继续有效。
第十九条
出租人应当对出租的房屋及其设施、设备定期检查，及时维修、养护，保证承租人居住安全和正常使用。因怠于修缮造成人身伤害或者财产损失的，出租人应当承担赔偿责任。房屋租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十条
承租人应当按照房屋租赁合同的约定使用房屋。因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复；属于房屋自然损耗的，承租人不承担赔偿责任。
第二十一条
承租人改变住宅房屋使用性质、装饰装修房屋或者增添附属设施的，应当征得出租人书面同意，其中增添的附属设施应当由租赁当事人协商确定其归属及维修责任。按照规定需经有关部门批准的，应当获得批准。
承租人未征得出租人书面同意或者超出出租人同意的范围和要求装饰装修房屋或者增添附属设施的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二十二条
出租人应当按照房屋租赁合同的约定收取租金。除房屋租赁合同另有约定外，出租人不得向承租人收取租金以外的其他费用。
承租人应当按照房屋租赁合同的约定支付租金。承租人迟延支付租金的，应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。
第二十三条
出租人在租赁期间内以赠与、析产、继承或者买卖等方式将租赁房屋转让给他人的，原房屋租赁合同继续有效，受让人应当继续履行原房屋租赁合同。
第二十四条
出租人在租赁期间内出售租赁房屋的，应当在出售前3个月内通知承租人；承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十五条
承租人在住宅房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原房屋租赁合同继续承租该房屋。
公有住房承租人的变更办法由市房地产管理局制定。
第二十六条
房屋租赁期届满，租赁当事人未重新订立房屋租赁合同的，出租人有权按照约定的期限收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
房屋返还时，应当符合租赁当事人约定或者房屋正常使用后的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。
第二十七条
承租人有下列行为之一的，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
(一)利用房屋进行违法活动的；
(二)擅自拆改房屋结构或者故意损坏房屋主体结构的；
(三)擅自改变住宅房屋使用性质的；
(四)擅自转租、转让、转借承租房屋的；
(五)拖欠租金累计6个月以上的；
(六)利用住宅房屋生产、储存、经营污染物或者易燃、易爆、有毒等危险物品的；
(七)其他违反房屋租赁合同约定情形的。
出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法活动的，应当及时报告有关部门。
第二十八条
执行市人民政府批准的租金标准的公有住房承租人连续拖欠租金逾1年的，出租人应当书面告知承租人限期支付租金。承租人逾期不支付的，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋。
第二十九条
因城市建设需要拆迁租赁房屋的，租赁关系按照房屋租赁合同的约定处理；房屋租赁合同未作约定的，按照国家和本市房屋拆迁的有关规定处理。
第五章 房屋转租
第三十条 房屋转租是指房屋租赁合同的承租人(以下称转租人)在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
第三十一条
房屋租赁合同约定可以转租的，转租人可以按照房屋租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，转租人转租房屋应当征得出租人的书面同意。
出租人可以从转租中获得收益。
第三十二条
转租房屋的，当事人应当以书面形式订立房屋转租合同。转租人应当按照本规定第 十三 条的规定办理房屋租赁登记备案手续。
房屋转租合同的终止日期，不得超过原房屋租赁合同约定的终止日期。
第三十三条
房屋转租合同生效后，转租人应当继续履行原房屋租赁合同约定的承租人的权利和义务，但原房屋租赁合同的出租人与转租双方当事人另有约定的除外。
房屋转租期间，房屋转租合同双方当事人的权利、义务，适用本规定有关出租人和承租人的权利、义务的规定。
第三十四条
房屋转租期间，原房屋租赁合同发生变更影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，原房屋租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。
第六章 法律责任
第三十五条
违反本规定第 五 条第二款的，由市或者区、县房地产管理局责令停止违法行为，并可处以1000元以上3万元以下罚款。
第三十六条
违反本规定第 八 条，未经备案从事房屋出租经营活动的，由市房地产管理局责令限期办理备案手续，并可处以1000元以上3万元以下罚款。
第三十七条
违反本规定第 十三 条、第 三十二 条第一款，不办理房屋租赁登记备案手续的，由市或者区、县房地产管理局责令限期补办登记备案手续，逾期仍不补办的，处以3万元以下罚款。
第三十八条
违反本规定第 十五 条第二款，伪造、涂改、转借、转让登记备案证明的，由市或者区、县房地产管理局处以1000元以上1万元以下罚款。
第三十九条
当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由市或者区、县房地产管理局申请人民法院强制执行。
第四十条
房屋租赁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十一条
国家及本市对廉租房屋的租赁管理另有规定的，从其规定。
第四十二条
住宅房屋的出租人将其住宅房屋出租给外来暂住人员的，房屋租赁当事人还应当遵守国家和本市治安管理的有关规定。
第四十三条
6.天津市房屋权属注销登记申请书 篇六
种类：□房屋所有权注销 □房屋他项权注销 □在建工程抵押权注销 □房屋所有权预告登记注销
□房屋抵押权预告登记注销
天津市房地产管理局监制
天津市房屋权属注销登记申请书填写说明
1、种类：根据申请登记的种类在相应的□内划√。
2、房屋坐落、建筑面积：按照《房屋所有权证》或登记证明的记载填写，应填写完整、规范。
3、申请人栏：单方申请注销登记的，只填写第一栏；双方申请注销登记的，权利人填写在先，另一方填写在后；
申请人、代理人必须按照实际情况填写完整。证件名称及证件号码按照申请人所持身份证件据实填写，如“身份证”、“户口簿”、“护照”、“军官证”、“兵役证”、“营业执照”等；自然人提交户口簿的，证件号码填写户口簿上记载的身份证号。
拆迁人申请注销登记的，将有关情况填写在“申请人栏”内。
4、情况说明：详细填写注销的原因和具体内容，例如贷款已还清，注销房屋抵押权。
5、申请人、代理人签章栏：申请人签名或盖章。有代理人的，由代理人签名或盖章。
6、领取人签章：由领取人签名或盖章。
7.论拆迁引起的房屋租赁合同纠纷 篇七
根据房屋的所有人的不同, 我们将房屋租赁分为两类:一类是“法定租赁”, 一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房, 一般称法定租赁;根据市场双方协商形成的房屋租赁关系, 一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样, 但实际内容并不一样, 并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况, 分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。
一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体, 但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此, 我们所谓的“法定租赁”, 也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍, 主要有以下几种情况:直管产房屋 (公房) ;单位分配的房屋;历史原因形成的长期事实租赁房屋;双方协商同意, 有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。
(一) 确定公房承租人
确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况, 需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更, 补偿对象当然还是原承租人;承租人依法变更, 变更后的承租人为新的公房承租人, 在拆迁中取得补偿获益权;原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住, 因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。
公房承租人资格认定标准:一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的, 是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系, 实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记, 其公房承租人身份不明确, 容易受到其他当事人的质疑, 在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定, 申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住二年以上;没有其他住房。
(二) 法定租赁房拆迁补偿利益分配
确定了公房承租人, 那么, 公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有, 只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分, 该处分属无权处分, 在有权限的公房管理单位给予认可之前, 该处分没有任何法律上的效力。
由于目前我国各个省份的实际情况不同, 所以, 具体的拆迁补偿费用也大不相同, 对此, 各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍, 希望能够对实际生活中的应用给予借鉴:根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的, 房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20%, 房屋承租人取得房屋补偿款的80%, 按照25平方米、30平方米保底计算, 超出原面积部分的货币补偿款, 由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的, 偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分, 由房屋所有人按规定支付差价;超出原面积部分, 由房屋承租人按规定支付差价, 并取得该部分房屋产权。
对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议:租赁公有房屋, 承租人发生变更的, 应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因, 承租人未及时变更的, 共同居住人应积极主张权利, 早日完成承租人的变更, 避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时, 共同居住人内部就补偿等无法达成协议的, 可先行搬迁, 以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存, 待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。
二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
在这里所谓的“市场租赁”, 实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系, 性质上属民事法律关系, 它的调整应当依据相关的民事法律, 在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定, 依法成立的合同, 受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。
(一) 《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定
1.《条例》第十三条第二款规定:
“拆迁租赁房屋的, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定, 即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定, 也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中, 拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时, 应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点, 房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项, 此种情况下, 被拆迁人有选择补偿方式的权利。
2.《条例》第二十三条规定:
“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外, 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款:“拆迁非公益事业房屋的附属物, 不作产权调换, 由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋, 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的, 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的, 拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中, 对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的, 也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议, 这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置, 只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议, 被拆迁人对补偿方式没有选择权, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议, 产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。
3. 第三十一条第一款、第二款规定:
“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内, 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的, 拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的, 拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放, 应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定, 当房屋是由被拆迁人自己使用时, 上述费用发放给被拆迁人;当房屋是由承租人使用时, 上述费用发放给承租人。
(二) 对于市场租赁问题的法律建议
为了避免房屋拆迁发生纠纷, 市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面:房屋租赁必须签订租赁协议;租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任;租赁期限约定要明确。
结语
城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题, 本文仅是从现有的法条出发, 对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同, 具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化, 力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。
摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题, 成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多, 在法学研究领域, 我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点, 以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益, 抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生, 这是很有现实意义的。
8.天津市房屋租赁合同 篇八
一、 天津东疆港融资租赁业的发展及开放政策
2011年5月，国务院批复了《天津北方国际航运中心核心功能区建设方案》（国函【2011】51号文），东疆保税港区被赋予在国内率先开展融资租赁业的“先行先试”政策。截至2014年7月底，全国在册运营的各类融资租赁公司共计1350家，而在东疆港注册的融资租赁公司达到741家，约占全国各类融资租赁企业总数的54.9%；从业务规模发展情况看，截至2014年7月底，全国融资租赁合同余额约26000亿元，东疆融资租赁合同余额约7700亿元，业务总量占全国的29.6%。行业实力和业务总量超过上海、北京等发展较快城市，处于全国领先地位。作为目前全国面积最大的保税港区，也是唯一允许融资租赁货物出口退税的试点区，东疆港已成为我国金融租赁行业的聚集地。目前，东疆保税港区已打造了一个日趋完善的飞机融资租赁的平台，汇聚了众多航空融资租赁企业落户东疆，并实施了更加开放的政策。
（一）东疆港融资租赁实施出口退税政策效果显著
对在天津东疆港区内注册的融资租赁企业或金融租赁公司在东疆港内设立的项目子公司（融资租赁的出租人），以融资租赁方式租赁给境外承租人且租赁期限在5年（含）以上，并向天津境内口岸海关报关出口的货物，试行增值税、消费税出口退税政策。2012年政策实施当年，注册在东疆港内的民生租赁公司采购六艘工程船舶，融资租赁出口给承租人中海油下属公司，融资租赁合同金额为5.64亿元，实现了国内首笔海洋工程结构货物融资租赁视同出口退税业务，实现出口退税额8195万元，这也是国内首单融资租赁出口退税业务。2013年，民生租赁公司向香港东方海外航运公司融资租赁价值7.4亿元的三艘载重7.6万吨散货船，顺利享受到出口退税10763万元，这是我国首单跨境、跨关区海关异地监管船舶出口融资租赁业务。2014年，东疆保税港区工银租赁、招商租赁等多家企业正积极洽谈海洋石油平台、船舶、工程机械、轨道交通设施等租赁业务，合同涉及金额102亿元，将实现出口退税额14.7亿元。
（二）东疆港允许融资租赁公司开展商业保险业务
天津有着“保理之都”的美誉，其在商业保理方面的优势也为东疆港融资租赁业的发展提供了良好的外部环境。2012年6月商务部同意在天津东疆港区开展商业保理试点，同年10月，商务部批复了东疆港融资租赁业开展商业保理试点实施方案。商业保理作为转让应收账款的重要工具，为东疆港融资租赁公司释放资产提供了较好的渠道，并初见成效。2013年3月，中国华胜天成融资租赁有限公司与美国ROSENTHALINC 公司就融资租赁资产在东疆港实现租金保理合作初步达成一致，由ROSENTHALINC 公司在东疆港成立一家融资租赁商业保理公司，注册资本高达一亿美元。
（三）东疆港放宽了融资租赁公司的设立条件
允许天津东疆港内设立的单机、单船融资租赁子公司不设最低注册资本限制，该政策放宽了融资租赁公司设立的条件，将促进更多的国内公司进入融资租赁行业，发挥融资租赁业连接金融服务业和制造业的作用，这也成为东疆融资租赁业领先于上海、北京等服务业发达地区的重要产业动力。尤其在东疆保税港区打造国家级重型装备制造业基地和特色装备部件生产基地的过程中，已经吸引了以中联重科、约翰迪尔为代表的厂商型内外资融资租赁企业落户在东疆。其中，约翰迪尔建立了从发动机到整机生产的产业链条，融资租赁公司的设立将进一步拓宽该公司的经营范围。
二、天津东疆港融资租赁业SPV贸易模式的运作机制
（一）东疆港飞机融资租赁业务的结构设计和操作流程
飞机融资租赁业务SPV模式是基于传统飞机融资租赁业务，由融资租赁公司在东疆保税港区注册一个特殊目的公司（SPV），根据承租人的需求和既定的融资成本，由SPV公司以保税的形式引进一架飞机，承租人无需一次性缴纳进口关税和增值税，也可免除预提所得税和预提营业税。也就是说，利用SPV公司对融资租赁业务的结构进行特殊设计，以期实现飞机引进成本的最优化。目前，飞机融资租赁业务普遍采用的模式是SPV模式，采取飞机租赁的SPV模式进行操作，主要的工作包括：（1）航空公司作为承租人先与出租人签订购机转让合同，将购机权转让给出租人，然后双方还要签署飞机融资租赁合同，出租人将以飞机为抵押从境外融资机构获得外币融资，若项目需要提供担保，则担保方与出租人签订担保合同。（2）出租人将依据购机转让合同和融资租赁合同将飞机价款汇至东疆港区内指定的SPV公司，由SPV 公司统一操作，向境外飞机供应商购机，并办理相关的产权转移证明文件。（3）飞机入关时，由承租人向天津东疆海关和机场海关备案，办理相关海关手续，分期缴纳关税和增值税后，即可获准在国内进行运营。（4）融资租赁期内，承租人向SPV公司分期支付租金，SPV 公司获得租金收入后，将以投资收益的形式定期回流至出租人；租期届满后，将飞机所有权转移至承租人名下，至此整个飞机融资租赁交易完成。
（二）传统的融资租赁模式与东疆港SPV模式的比较
有别于传统融资租赁模式，SPV模式要求由出租人预先在东疆港注册一家SPV公司，承租人在确定以SPV模式进行融资租赁后，需向民航总局申请以SPV公司融资租赁方式引进飞机的批文。承租人在办理飞机入关手续时，可充分享受东疆保税港区的税收优惠政策。例如东疆港对于空载重量25吨以上的飞机给予进口关税1%和进口增值税4%的优惠，营业税和所得税可享受差额征税。比较而言，若以传统融资租赁模式从境外引进飞机，除需缴纳累积高达22.85%的关税和增值税外，还包括6%预提所得税及5%的营业税。另一方面，出租方通过设立特殊目的公司（SPV），使每家SPV公司仅对应一笔飞机融资租赁业务，这种单独管理、单独核算的单机SPV融资租赁模式可以实现风险隔离的效果。此外，由SPV公司直接向境外飞机供应商批量订购飞机，飞机的报价较为公允，并且外管局可以放宽外汇额度的审批条件，便于融资租赁公司进行境外低成本的外币融资。endprint
以一架全新的空中客车ACJ380超大型公务机为例，目前国内飞机引进价格约为6800万美元，复合进口税率为22.85%，租赁期限为8年，租赁利率为7%。当期中国银行公布的外汇牌价为USD1= CNY6.16，对比传统融资租赁模式与SPV模式对承租人现金流的影响如表1所示。从表中可以得到一个比较明显的结论，同等利率和租赁期限下，SPV贸易模式为航空公司大大节省了税款和租金的支出，有利于航空公司优化经营结构。
三、 天津东疆保税港区融资租赁业SPV贸易模式面临的问题
飞机融资租赁业需要低成本和长期资金的供给，国际上开展飞机融资租赁已经有二十多年的历史，具有成熟的商业运作模式和完善的融资租赁法，这些都是东疆港租赁业尚待完善的内容。从实际情况看，由于东疆航空融资租赁业起步晚，且多模仿国外的运作模式，国内航空租赁公司在机队规模、运营管理经验及市场网络空间上尚有较大的差距。加之国内在税收、法律、会计和监管上的差异，导致东疆港所处的国内政策坏境与国外有所不同，影响了其经营成本和融资坏境。
（一） 税收体制一直是困扰东疆港融资租赁业发展的重大问题
税收优惠政策是国外航空租赁市场发达的重要根源。爱尔兰是全球重要的飞机融资租赁基地，其无需缴纳增值税，且所得税税率只有12.5%。但目前我国融资租赁企业涉及的主要税目有进口关税、增值税、营业税和企业所得税。东疆港自开展融资租赁业务以来，财政部、国家税务总局就在财税政策上给予了一定支持，融资租赁税收制度的框架基本形成，但在税收优惠措施方面仍比境外其他国家有明显差距，尚未出台针对融资租赁业的专门独立的税收规定。特别是相同的进口业务执行不同的税率。根据财政部和国家税务总局的规定，东疆港对国内航空公司进口空载重量在25吨以上的客货运飞机，按4%征收进口环节增值税。此项政策仅适用于从事国内航空运输业的航空公司，但包括金融租赁公司在内的其他公司进口飞机仍按17%的法定税率征收进口环节增值税。
（二）东疆港融资租赁行业的监管环境有待完善
目前东疆港融资租赁行业实行的是多头平行监管体制：一类是由银监会审批监管的金融租赁公司，另一类是由商务部批准设立的非金融机构的内外资融资租赁公司。由于不同种类的融资租赁公司分属于不同的主管部门监管，监管过程中对两类不同的融资租赁公司在市场准入、法律地位、税收优惠政策等方面均有不同的要求。一般说来，对外资融资租赁公司监管相对较为宽松，但对银监会批准的金融租赁公司进行全面的监管，监管力度远远超过对外资租赁公司的监管。该二元结构的存在并不符合市场经济公平竞争的要求。同时，民航总局对于东疆港内的国内航空公司从国外引进飞机实行审批制，作为承租人的航空公司拥有飞机引进的权利，但对融资租赁公司直接办理引进飞机的资格还没有明确的政策规定。因此，融资租赁公司要完成飞机融资租赁业务只能通过境外的融资租赁公司做转租赁，繁多的中间环节增加了经营成本，成为制约东疆港航空租赁业发展的主要因素。
（三）东疆港融资租赁业融资渠道单一
目前，东疆港内SPV公司资金来源仍主要集中于公司自有资金、股东增资、银行贷款等传统的融资方式，融资渠道比较狭窄。而目前金融租赁公司主要的资金来源方式之—同业拆借也只是权宜之计，是以短期融资满足长期投资的使用，这必将带来短贷长投的资金错配风险。无法满足融资租赁业务发展中低成本长期资金的需求。鉴于此，金融租赁公司可以尝试上市融资、资产证券化、信托基金等方式，以拓宽其融资渠道。同时，根据东疆融资租赁业迅速发展的需要，以东疆融资租赁企业为主，吸收国内其他地区各类融资租赁企业参加，共同出资组建“天津东疆融资租赁同业拆借市场”，为融资租赁企业提供资金拆借服务。
（四）东疆港融资租赁业市场退出机制不健全
融资租赁比银行贷款安全的原因在于出租人在租期内始终拥有租赁物的所有权，当承租人违约时可以收回租赁资产，通过市场退出机制得到补偿，挽回其经济损失，在一定程度上保证融资租赁公司的经济利益。但东疆港由于缺少权威的租赁物价格评估机构等原因，港区内二手租赁物流通市场不发达，加之交易过户手续繁杂，融资租赁公司收回的租赁资产很难按照市场公允价值迅速变现。这使得融资租赁业务绝大多数都约定了所有权转让条款，租赁公司被迫接受承租人的欠租行为，使融资租赁的优势无法显现出来，制约了行业的发展。
四、 天津东疆保税港区促进融资租赁业发展的对策与建议
（一） 以优惠的税收政策促进东疆港融资租赁业发展
目前东疆港与融资租赁业相关的税种主要有增值税、营业税、所得税和关税。对于融资租赁业务而言，无论租赁资产的所有权是否最终转让给承租人，均不征收增值税；“营改增”试点前，金融租赁公司和内外资融资租赁公司均按5%税率征收营业税。融资租赁公司的营业税按差额征收，经营性融资租赁公司按租赁费全额征收营业税；东疆关于融资租赁企业所得税的规定，主要体现在计提折旧、租赁费税前扣除、投资税收抵免这三个方面。融资租赁的设备可按租赁期限提取折旧，但最短折旧年限不少于三年；此外，融资租赁的固定资产发生的租赁费也可按租期提取折旧，但租赁期满后，租赁资产的所有权必须转移至承租人，否则必须补缴企业所得税；关于投资税收的抵免也只是针对于融资租赁环境保护、节能节水、安全生产等专用设备，该设备可按投资额的10%从应纳税额中抵免。
（二）创新融资方式，拓宽东疆港租赁公司的融资渠道
拓宽融资渠道的实质就是创新融资方式。东疆港租赁业作为资本密集型产业，资金来源是其发展的关键之所在。但根据商务部规定：融资租赁企业的风险资产不得超过资本总额的十倍。以目前的发展速度，融资租赁业在不立即增加资本总额的前提下，公司发展将普遍受到制约。会导致大量应收账款的未来现金流只能体现在资产负债表中，无法立即变现。而资产证券化方案将是解决这些问题的创新性途径。飞机融资租赁资产证券化是中国证监会监管下的结构性创新融资产品。指航空租赁公司将缺乏流动性，但性能、租期相同或相近的应收账款的未来现金流集合起来通过结构性重组，并进行一系列的信用评级与信用增级等措施，将其转换成可在金融市场上出售和流通的证券的过程。endprint
资产证券化为航空融资租赁公司提供了低成本的直接融资渠道，并将租赁公司的经营风险转嫁给SPV公司，实现了应收账款的快速变现，盘活了公司资产。其交易过程中资金的流动方向为：在东疆港设立特殊目的公司（SPV），航空融资租赁公司作为飞机租赁债权的拥有者，将此债权销售给SPV，然后由SPV以该飞机租赁债权为抵押发行飞机租赁证券给投资者，从投资者那里取得销售飞机租赁证券的资金。飞机融资租赁资产证券化是被实践证明了的提高航空融资租赁公司资产流动性的手段之一。
（三） 适度监管，营建东疆港公平的竞争环境
从美国、德国和日本融资租赁的实践来看，这三个国家均采用通过监管融资租赁公司母公司的形式，实现对其各个特殊目的公司（SPV）监管的目的。适度监管的内容主要集中在两个方面：一是对融资租赁行业准入的监管，包括设立审批和注册资本要求等；另一方面是对融资租赁风险的控制，包括控制租赁公司风险资金的比例以及兼营相关业务的规定等。针对目前国内存在的二元监管结构的特点，可通过政策的局部调整，促进东疆融资租赁业的有序发展。这需要由国务院进行有效协调，商务部统一负责融资租赁公司的市场准入监管，将日常对融资租赁公司业务的监管让渡给银监会，由银监会统一制定市场规则，统一管理，营造平等的竞争平台。
（四）推动东疆融资租赁产品创新，打造融资租赁的核心竞争力
各国融资租赁行业的发展，就是不断创新能够融合工业、金融和贸易产品的过程。在美国、德国等租赁业发达的国家，信息与通讯设备和服务类设备租赁是目前增长较快的领域。而在东疆港租赁产品结构中，飞机和船舶的融资租赁占有较高比重，但利润空间有限。大型设备租赁以工程建设和能源设备为主，东疆港融资租赁产品仍主要集中于制造业。东疆租赁行业仍处于发展初期，在进行产品创新的过程中，应以开发轨道交通类和战略性新兴产业租赁为主攻方向。在租赁产品创新的同时，注意及时将创新产品进行流程和管理的标准化，提升核心资源，进而推动租赁咨询服务业务的开展，最终提高融资租赁行业的核心竞争力。
参考文献：
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[2]王远航.赁的现状与发展对策[J].商场现代化.2011（3）.
[3]邹海涛.滨海新区发展融资租赁业的思考[J].财会月刊2011.（30）.
[4]章连标，张黎.区航空租赁业融资的新思路[J].财务与会计2011.（3）.
9.房屋租赁合同(两方合同) 篇九
出租方：_______________________________ 承租方：_______________________________
房屋租赁合同
出租方：
承租方：
根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 出租方所出租房屋位置---------市----------区--------路-------号-----号楼-----单元-----户，-------室------厅------卫，面积------------平方米。
第二条 租赁期限——赁期共＿＿年零＿＿月，出租方从＿＿年＿＿月＿＿日起将出租房屋交付承租方使用，至＿＿年＿＿月＿＿日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：
１．承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；
２．承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
３．承租人拖欠租金累计达＿＿个月的。
租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。
如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。
合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。
第三条 租金和租金的交纳期限
租金的标准和交纳期限，按国家最新政策的规定执行（如国家没有统一规定的，此条由出租
方和承租方协商确定，但不得任意抬高）。
第四条 租赁期间房屋修缮
修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔＿＿月（或年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。
第五条 出租方与承租方的变更
１．如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
２．出租人出卖房屋，须在３个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。３．承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。
第六条 违约责任
１．出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿＿＿元。２．出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金＿＿元。
３．出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金＿＿元；如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受毁的，负责赔偿损失。
４．承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金＿＿元。
５．承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金＿＿元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。
第七条 免责条件
房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。
第八条 争议的解决方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条 其他约定事项
第十条 本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
本合同正本一式２份，出租方、承租方各执１份；合同副本＿＿份，送＿＿单位备案。出租方（盖章）承租方（盖章）：
地址：
签约地点：
有效期限至年月日
10.天津市房屋所有权转移登记申请书 篇十
种类：□商品房买卖 □存量房屋买卖 □房改购房□房屋交换□房屋赠与□以房屋抵债□以房屋作价出资
□企业分立、合并 □接管公有住房 □国有房产授权经营 □房屋调拨、划拨 □继承、受遗赠 □因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决房屋转移
天津市房地产管理局监制
天津市房屋所有权转移登记申请书填写说明
1、种类：根据申请登记的种类在相应的□内划√。
2、房屋坐落：按照《房屋所有权证》的记载填写。
3、建筑面积：按照《房屋所有权证》的记载填写。属于部分房屋转移登记引起面积变动的，应按房屋测绘成果报告或房屋测绘成果资料填写。
4、土地来源、土地面积和使用期限：有土地使用权证书或土地使用证件的，填写此栏，按照土地使用权证书或土地使用证件的记载填写。
5、申请人栏：单方申请转移登记的，只填写第一栏；双方申请转移登记的，受让方填写在先，转让方填写在后；申请人一方或双方为共有的，可在“姓名（名称）”栏填写一个代表人的姓名（名称），并注明共有人的数量，如：“某某等X人”，并将共有人的详细情况填写在“情况说明”栏内；申请书须由全体共有人签章。
申请人、代理人必须按照实际情况填写完整。证件名称及证件号码按照申请人所持身份证件据实填写，如“身份证”、“户口簿”、“护照”、“军官证”、“兵役证”、“营业执照”等；自然人提交户口簿的，证件号码填写户口簿上记载的身份证号。
6、情况说明：填写需要说明的其他事项；申请书各栏填写不下的，也可以填写在“情况说明”栏，但必须要填写清楚。
7、申请人、代理人签章栏：申请人签名或盖章。有代理人的，由代理人签名或盖章。
8、领证人签章：由领证人签名或盖章。
11.阴阳合同引发的房屋买卖纠纷 篇十一
2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。
〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。
〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。
〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。
〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。
〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。
〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。
〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。
〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。
〓〓买方见财起意卖方无奈起诉
〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。
〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。
〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。
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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。
〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。
〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。
〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。
〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。
〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。
〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。
〓〓法院判决支持真实交易对价
〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。
〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。
〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。
〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。
法律链接：
〓〓1?郾何谓阴阳合同：
〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。
〓〓2?郾阴阳合同有何风险：
〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。
〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。
〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。
〓〓（文中人名均为化名）
（责编：夏轩）
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