小产权房的法律治理（精选8篇）
1.小产权房的法律治理 篇一
小产权房法律制度研究
王冠华
9月17日《新京报》讯，6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作，初步清理出自以来在建在售的79个违法占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。这一讯息自2月国土资源部“小产权房清理令”发布后再次将小产权房推到了风口浪尖，成为社会关注焦点。
小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。从现实看，小产权房的出现表面上是高房价造成的直接后果，亦有基层政府及有关部门监管乏力、渎职失职的原因，究其根本乃源于其背后多方主体的利益博弈。禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。
1 小产权房的界定
众所周知，“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。相对于“产权房”而言，“小产权房”是指没有国家颁发的产权证的房屋。在广义上，主要包括以下三种类型：第一类是占用农村集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑;第二类是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房;第三类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。在这三种类型的“小产权房”中，比重最大、学界讨论最多的就是第一种类型，即在农民集体土地上建设的房屋，本文讨论的也是这一类“小产权房”。
根据上述分析，结合原建设部在6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》第4条，我们可以将“小产权房”界定为：所谓小产权房，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。
2 小产权房与现行法律政策体系
小产权房在法律上如何定性，学界一直存有合法与违法之争，现予以具体阐述。
2.1 小产权房违法论
持否定观点的人士认为，首先，按我国现行法律政策规定，集体作为土地所有权人、农民作为宅基地使用权人对其所有或使用的土地均不具有充分的处分权能，在该等土地建成的建筑物当然不得向集体以外的成员销售;其次，由于严格的身份性，集体土地所有权只能允许由集体所有，集体土地使用权也只能允许由集体内部成员使用，当小产权房向集体以外的成员流转时，受让人取得了建筑物的所有权但却无法取得其根基所在的土地使用权，此举无疑是在藐视法律关于身份限制的规定，冲击了国家政策的社会价值目标，同时也将彻底击毁我国 “房随地走、地随房走”的地产规则，综上两点，小产权房应被确认为违法。
从法律上看，作为一部公民财产权保护的法律，我国《物权法》第153条对农村集体土地上的小产权房问题采取授权立法的方式规定适用《土地管理法》等法律。根据《城市房地产管理法》第6条、《土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发;农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设，只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。
从政策上看，早在1990年8月25日原国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》([1990]国土函字第97号)就明确指出：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[]39号)规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;10月21日，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[]28号)，该决定第10条进一步强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”;国土部月2日《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发〔〕71号)，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”;国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》(国土资发〔2011〕178号)也明确指出“小产权房”不得登记发证。202月，在全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会国土中，国土部相关负责作表示将于2012年试点清理“小产权房”，进一步表示“已经购买的小产权房不得确权发证，不受法律保护”。
从上可以看出，无论是在法律上，还是在政策上，小产权房非法是我国官方迄今为止一贯的主张。
2.2 小产权房合法论
持肯定观点的人士认为，首先，我国宪法第13条规定赋予了财产权作为公民基本权利重要组织部分的宪法地位，《物权法》等基本法律虽回避了小产权房问题，然则建立了财产权保障法律制度，对财产权中最核心的土地所有权和土地使用权随意进行法律规制明显有违法治原则;其次，与国家相对，集体作为土地所有的另一个产权主体，不应使其主体虚位，一味限制农民享受土地的增值效应，并通过土地征收制度，将农民可能获得的收益转让给开发商，是一种歧视性的制度安排，在所有权制度上亦是不合理的，这不仅会盘剥农民的利益，而且会导致我国房地产市场的畸型，使政府和开发商等利益集团在房地产开发中获得不应有的利益，因此，对土地的两种不同所有主体区别对待的法律政策的正当性本身就是值得怀疑的。所以，抑制小产权房的发展不合乎法律的正义性。
对于上述两种观点，笔者无意于评论孰是孰非，如前述，究其根底，小产权房问题的症结表面上是事实与法律间的矛盾，本质仍在于利益主体的争夺。
3 司法实践对小产权房买卖合同的效力认定
在司法实践中，对小产权房买卖合同的效力认定，也持两种意见。
有的法院认为：对于小产权房买卖，虽然国家政策的禁止性规定是非常明确的，但在我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中，只对集体土地上从事房地产开发做了严格的限制，并未就农村宅基地转让行为明文直接禁止，根据《合同法》和最高人民法院的司法解释，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，因此，在审理有关小产权房买卖合同纠纷案件时，由于国家政策不属于我国《立法法》所规定的任何一个层级的规范性法律文件，小产权房买卖合同并未违反国家法律和行政法规的.强制性规定而应被确认为有效。
有的法院认为：虽说法律对小产权房禁止买卖无直接规定，但根据《物权法》第153条规定，“宅基地使用的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这个“国家有关规定”应当包括上述国家政策的禁止性规定。同时，由于立法的滞后性，在司法审判中如完全抛开政策性文件，就会使司法审判活动脱离现实，也会使司法审判的结果可能与国家提倡的价值目标和社会政策相背离。基于此，小产权房买卖合同应视为无效合同。
笔者赞同第二种观点。需要进一步指出的是，在小产权房买卖这类纠纷中，当事人知道或者应该知道按现行法律政策在农民集体土地上建设的房屋是不允许买卖的，在明知的情形下当事人双方仍积极作为，私下进行交易，显然是一种无视国家政策的直接禁止规定的行为，也可视为一种恶意串通、损害国家和集体利益的行为，即便农民请求确认合同无效具有不正当性，如由于土地和房屋升值或因征地拆迁补偿感觉吃亏而反悔，根据《合同法》第25条，亦不影响法院对该类合同无效的确认。2004年12月15日，北京市高级人民法院发布了《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)，通知第2条规定，“农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿”。应该说，在对现实复杂性充分考量的基础上，这种将无效合同比照有效合同来处理对当事人进行救济的司法处理是妥当的，宋庄马海涛诉李玉兰小产权房纠纷案等诸多判例也给了我们类似的启示。
4 小产权房的处理
如前述，小产权房的出现是我国城乡二元土地制度的必然结果。目前，小产权房的发展态势已不容我们过多的迟疑，需要我们对这一问题尽快作出决定。笔者认为，任何法律政策的制定都不应脱离现实的需要，对于小产权房的处理，应当权衡各方利益，本着稳定社会秩序以及对农民负责的态度进行，既要考虑现实中存在的问题，又要具有一定有前瞻性、尽可能避免问题的再次反复。据此，笔者认为，对于小产权房的处理措施建议如下：
4.1 对集体土地全面国有化，设立“农村土地使用权”独立物权，破除小产权房增量产生的基础
许多学者认为，宜在不改变我国基本经济制度和土地制度的情况下，通过法律制度的修改为小产权房寻求解决出路。对此笔者不敢苟同。
首先，从性质上看，在宪法和法律体系中，我国从未赋予集体土地所有权私权之地位，国家设定这一权属的价值目标，旨在通过集体这种形式实现国家对土地的控制，用以解决农民温饱、稳定社会秩序，以达到共同富裕的社会主义理想。其作为一种制度性存在，更多的是政治上的考量而绝非法律上的意义。如此，国家政策三令五申限制集体土地使用权的流转，并非单纯为一个未缴纳土地使用出让金、商品房销售收益与政府征收补偿金额之间存在差距的问题。同时，我国对宅基地实行“一户一宅”的定量供应体制，并将其使用分配与身份直接联系，一方面仍是基于农民生存保障的政治考量，另一方面也隐含着为农民设定担负起粮食安全重任的负担。如果单纯考虑效率价值，允许小产权房自由买卖，主张小产权房合法化，必然会使集体土地所有制名存实亡，也将使我国土地保障和粮食安全的政治考量落空，最终也会影响国家安全。
其次，我国实行的是严格的土地用途管制制度。月12日《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，要坚持两个最严格的制度，即第一个是最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线;第二个是最严格的节约用地制度，从严控制建设用地总规模。基于集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权在事实上的无期限性，在现有制度框架下，允许其直接进入一级市场自由流转，不可避免地会使农村集体土地流失，导致建设用地失控，也与《决定》的要求是相冲突的。
再者，这种“一方面主张土地性质和制度不变，另一方面又主张允许集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权自由流转，流转收益最大限度地施惠于民”的观点，本身就是一个悖论。承认集体土地的性质即集体土地是农民赖以生存和发展的重要保障不变，实际上是变相对农民身份继续囿限;在继续限制农民身份的前提下，允许农村建设用地和宅基地使用权自由流转，在信息不对称、知识不对称的情形下，意思自治，弱肉强食，农民又怎能得到实惠?当农民的土地保障失去后，在我国农村保障机制还不健全的现实下，其生存权又如何保障?集体土地的性质能够维持不变的状态吗?显然我们无法回答和正视这些问题。在强调保持城乡身份的二元性的基础上又主张破除城乡土地的二元性结构无疑会使改革进入进退维谷的僵局，是一种对农民不负责任的表现。更何况这其中还依附着国家粮食安全的政治考虑和对弱势群体予以国家保护的价值目标，这也是在强调所谓私权的同时而漠视国家和社会利益，不能够将各方利益很好地统一起来。
因此，笔者认为，小产权房和集体土地使用权流转问题，绝不会因为一两个行政通知就会得到纠正，也绝不会因为若干法律若干条款的修改就会得到解决，要彻底解决我国集体土地法律体系需要全面整体的制度突破。其途径可以从以下两个方面来考虑：
4.1.1 归并两种土地所有权，实行集体土地国有化
党的十六届三中全会提出：要“按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用……为全面建设小康社会提供强有力的体制保障。”十六届三中全会把“统筹城乡发展”，摆在“五个统筹”之首，体现了我们党对这一问题的高度重视。根据第6次全国人口普查，我国13.7亿人口中6.7亿多生活在农村，农村人口与城镇人口比例几近1：1，突破身份限制实现城乡公平的基础已经具备。在全面建设小康社会的过程中，采取更为有力的政策措施，建立有利于逐步改变城乡二元经济结构的体制，实现城乡经济社会的协调发展，势在必行。
具体就集体土地改革而言，笔者认为，集体土地所有制形式在集体土地使用上所作的“三无”制度设计与我国目前土地市场的发展和市场经济发展要求不相适应的，只有集体土地所有权与国有土地所有权予以归并，才是解决问题的根本出路，也是较快推进城市化进程和消灭城乡差别的需要。也只有实行集体土地国有化，小产权房产生的基础才能破除，其禁而不绝的问题才能迎刃而解。
4.1.2 对原集体建设用地专门设立一项独立物权“农村土地使用权”，并与“建设用地使用权”、“土地承包经营权”协调
在集体土地国有化后，应对农村进行整体规划，要按照“最严格的耕地保护制度”、“最严格的节约用地制度”来合理利用土地，严格管理，保护、开发土地资源。考虑到城乡二元经济仍将在一段时期内长期存在的事实和现实中的予盾，从保护农民利益出发，对于农村建设用地，在其制度设计上，有必要专门设立一项完全独立的用益物权即“农村土地使用权”：凡目前农民按现行法律政策应拥有的宅基地部分，通过调查和调整，剔多补少配无，标准统一、全面覆盖，在此基础上，直接赋予农民一定期限(比如50年、70年)的“农村土地使用权”。该项农村土地使用权虽以无偿配给为原则，但农民自从国家手中原始取得之后，不再承担着粮食安全、维系生存等任务或保障功能，具有“建设用地使用权”全部权能，允许农民作产财产权主体依法自由处分。除宅基地外的其他建设用地，则一律纳入国家规划进行阳光化操作，但要通过财政手段实现国家与地方政府间利益的平衡。
对于农村农业用地，按照我国现行法律规定，在土地承包期限内，农民可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让其承包权，在市场化方面并无法律上的障碍。因此，就“土地承包经营权”而言，只需对其出让程序作相应修改，以满足集体土地国有化的要求即可。至于国家粮食安全的政治目标，究其根本与“农村土地使用权”、“建设用地使用权”和“土地承包经营权”的权能和内容并无关联，而是行政管理的范畴，是国家严格土地管理很重要的一个考量因素，因为按照“最严格的耕地保护制度”的要求严格限定土地用途为农用地，不论其耕种主体是农民、城镇居民还是外国人，也不论采取什么样的流转方式，粮食安全政治目标的实现并不会因其作业主体的不同或流转方式的差别而出现偏移。
4.2 对存量小产权房要分门别类的予以处理
2012年5月，深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革，被外界称为“新土改”，其被赋予了完成土地确权，深化土地资源市场化、资本化配置，为小产权房等历史遗留问题寻找解决办法等重任，是破解小产权房问题的一个尝试。同年8月底，一部汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收条例》民间意见稿曾引起关注，该意见稿建议：以年《城乡规划法》的实施出台为限，在此之前建成的此类项目，如政府部门没有扣罚，应视为合法建筑;《城乡规划法》实施后，如政府部门曾进行处罚或仍在建的小产权房项目，应视为违法建筑。作为这一意见稿的主起草人王优银表示，该草案的本意是“尽可能缩小清理工作切口，确保更多人利益得以维护”。对于该意见稿，笔者认为，原国家土地管理局于1990年8月25日就明确指出小产权房买卖的非法性，这一主张至今一直为我国国家政策所强调，同时，由于《城乡规划法》立法宗旨是“加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”，而非“规制小产权房买卖、定纷止争”，以2008年《城乡规划法》的实施出台这一时间界限作为确认小产权房合法与否的标准，似乎有待于进一步商榷，也缺乏法理依据，但其本意为缩小清理工作切口，则是值得提倡的。
由于存有错综复杂的社会问题，对于小产权房，直接地赋予其非法地位，简单地予以拆除恐有不妥，必须“深入研究、分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权问题”。因此，参考深圳的做法，笔者主张：
4.2.1 对于违反土地利用总体规划、未经相关部门审批的占用耕地特别是基本农田建设的小产权房要坚决地予以拆除，并责成相关责任人恢复原状;在无法复垦的条件下处没收、另行开发相同数量、质量的耕地
耕地保护是关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题，“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是我国必须长期坚持的一项基本国策。对于违反土地利用总体规划、未经相关部门审批的占有耕地特别是基本农田建设的小产权房要以坚决拆除为原则，并责成开发商和农村集体组织进行土地复垦，恢复耕地原状。对于无法复垦的或者预计复垦后的耕地无法满足要求的，作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，应没收小产权房并将其作为保障性住房，同时通过占补平衡的方式责成开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地。
4.2.2 除非严重影响国家和城市的统一规划，对于在集体所有的建设用地和宅基地上建设的小产权房则应区分情形分别对待
对于在集体所有的建设用地和宅基地上建设的小产权房，出于节约社会成本的考虑，则不宜一“拆”了之，除非严重影响国家和城市的统一规划，如危害国防安全;在河道边、江岸边等地域开发建设，违反防洪、防汛、文物保护、名胜古迹保护等法律、行政法规禁止性规定的，等等。
下面予以具体分析。
4.2.2.1 乡产权房
对于这种类型的小产权房，从法律上看，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能销售给本集体组织以外的人员。在现实中，存在已建未售和已建已售两种情况。对于前者，可以留作集体自用，或由国家对这片土地进行征收，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用。对于后者，则应本着“民生为重”的理念，由政府对这片土地进行征收，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用，但视受让人的身份而采取不同的措施：对于符合我国《经济适用住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》标准的、用于自住的家庭，由国家对受让人颁发产权证;对于高收入者或者虽属低收入者但并不自住、用于投资的，则由政府按其购买价格收购，可适当考虑其对房屋的添附价值等，但对房屋现值与原价的差异补偿，原则上不予考虑。
4.2.2.2 村或村集体产权房
对于这种类型的小产权房，从法律上看，由于未取得任何批准手续，擅自在宅基地或者其他集体土上建造，无论其目的是分配给本集体村民，是向该集体组织之外的集体成员销售，还是向城镇居民销售，均属于违章建筑。现实中亦有已建未售和已建已售两种情况。()对于前者，由于法律不保护该类房屋上所附的任何权益，按确认违法、直接拆除为宜;对于后者，除对低收入者予以相当于购买价格之外的拆迁补贴外，全部按腾退后拆除处理，这样，既体现了国家对违章建筑予以严格法律规制的态度，以维护法律的公信力，又突显了国家对于弱势群体进行保护的社会价值目标。
4.2.2.3 宅基地
如前述，由于法律未禁止宅基地的转让，在集体土地国有化前，由于集体土地的性质未发生变化，对于农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的集体成员或者城镇居民“应以认定无效为原则，以认定有效为例外”。对于本集体组织之外集体成员，如果购房自住、且与本集体组织有姻亲关系的，笔者认为，这类宅基地买卖合同应被认定有效为宜。
2.小产权房的法律治理 篇二
1.小产权房的概念
小产权房是指在农村集体土地上建造, 由农民私自出售给城市居民, 购买者无法取得合法产权证的住房。现阶段小产权房可分为:⑴农民在自家宅基地上建造的房屋;⑵村集体未经批准占用农业用地建造住宅;⑶村集体在村镇改造的过程中或农户集中上楼的过程中利用村镇闲置宅基地建造的住房。
2.小产权房的特征
首先, 小产权房的最基本特征是使用的土地是农村集体经济组织的土地, 而不是国有建设用地。其次, 小产权房的购买主体不是本集体组织成员, 而是非集体经济组织成员, 主要面向城市中低收入居民。再次, 小产权房的购买主体由于无法取得国家房管部门颁发的法定产权证书[1]而不能对小产权房获得完全的产权, 即不得通过买卖方式处理小产权房。
二、小产权房产生的原因
小产权房现象不是盲目出现的, 其兴起是基于一定的原因。除了虚高的城市房价、农民以及农村集体希望利用土地获取额外收益以及政府部门的监管不力等表层原因外, 小产权房这种特殊法律形态产生的深层原因在于:
我国现行的城乡二元的土地所有制结构造成的国家土地所有权和农村集体土地所有权在实现上的不平等。根据我国《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”具体而言就是农村集体土地要进入房地产市场交易必须由国家征收, 把农村集体土地变成国有建设用地, 然后由国家通过拍卖或划拨的方式出让土地, 收取土地出让金。但在征收土地时, 国家是按照所征收土地的用途进行相应补偿的, 农民所得到的征地补偿款和土地进入房地产市场所呈现高昂的地价相比, 显然微不足道。同时农民也逐渐认识到, 将自己拥有所有权的土地进行出让或者自行进行房地产开发, 所获得的利益要更多, 所以在巨大的经济利益的驱动下, 农村集体在集体土地上开发建设住宅, 并向外销售。这样就使得小产权房供方的形成。
三、小产权房的法律解决途径
(一) 区别对待
1.对于在自家宅基地上建设的小产权房
对于农民在自家宅基地上建设的小产权房, 虽然违反了《土地管理法》关于农村集体建设用地使用的有关规定, 但如果强制拆除, 一方面不利于农民以及购买者利益的保护, 另一方面也是对社会资源是一种浪费。因此对于符合国家土地利用总体规划并且不属于耕地性质应当考虑补办手续, 向国家支付相关的税费, 使其得到法律承认, 购房者能取得房屋产权证, 真正成为房屋的主人。
2.对于非法利用农用地建设的小产权房
对于农村集体经济组织非法利用农村耕地开发的小产权房处理要分两种情况:一是对于已开发但尚未建成的小产权房, 由于尚未产生大的成本, 并且非法占用农业用地, 背离国家的土地利用规划, 违背了土地用途管制, 应当停止建设, 恢复土地原来的用途, 以保护国家18亿亩耕地的底线;[2]而对于已建成的小产权房, 虽然不符合土地利用规划, 但由于已经建成规模, 如果强制拆去则会造成社会资源的巨大浪费。因此由农村集体经济组织等小产权房开发方办理相关手续并向国家支付相关的税费补偿并由农村集体则要开垦相应规模的农用地, 才能获得国家房管部门颁发相关产权证书, 使小产权房取得法律上的合法地位。
3.对于利用村镇闲置土地建设的小产权房
与对待利用自己宅基地建设的小产权房一样, 对农村集体经济组织利用村镇闲置土地建设的小产权房, 虽然其违反了《土地管理法》关于房屋建设用地使用的有关规定, 但如果强制拆除, 一方面对农村经济组织的利益造成损害, 另一方面也是对社会资源是一种浪费。因此对于符合国家土地利用总体规划且不属于耕地性质的, 农村集体经济组织应当补办相关手续, 向国家支付相关的税费, 使其得到法律承认, 以使购房者能取得房屋产权证, 真正成为房屋的主人。
(二) 对农村的土地制度进行改革
1.对农村现行的土地管理制度进行改革
我国《物权法》第三十九条虽然规定了, 所有权人对自己的不动产或者动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但由于现行城乡土地二元管理体制, 农村集体组织对其拥有的土地的所有权是不完整的, 特别是处分权受到很大限制。[3]这主要表现为农村集体土地不能直接进来房地产市场进行交易。因此对农村现行土地管理制度进行改革, 就是允许农村集体土地在保留农村集体土地所有权的前提下进入房地产市场进行使用权交易。
2.完善农村集体经济组织对集体土地的管理制度
应建立完善的农村集体土地所有组织, 可以参照《合伙企业法》中关于合伙企业相关规定, 建立一个类似于合伙企业的农村集体土地所有组织。这个组织由本集体成员组成, 在这个组织中农村集体成员的社员权按户行使, 每户成员对农村集体土地按照所占比例享有相应的土地财产权利, 但成员在行使财产权利时不得有损集体利益;对处分农村集体土地等涉及整体利益等重大事项, 按照相关程序进行, 召开组织成员大会, 组织成员以户为单位, 投票表决, 一户一票, 每票平等;对以权谋私、损害集体土地利益的组织代表, 组织成员有罢免权, 可以召开大会对其投票予以罢免;组织成员在集体中的土地财产权利需转让时, 应当首先通知集体组织, 在同等条件下组织其他成员具有优先受让权;因组织成员迁入其他城市或者转移至别的农村集体组织, 其在本集体所享有的土地财产权益应转让;对集体以外人员迁入本集体, 取得本集体成员资格, 应当相应获得本集体的土地财产权利。
参考文献
[1]张伟丽.《“小产权房”的合法化研究》[D].厦门大学法学院, 2010:20.
[2]王海鸿.《“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度》[J].《华东经济管理》, 2009, (12) :13.
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[4]宋石磊.《小产权房出路探析》[J].四川大学法学院, 2009:12.
3.我国“小产权房”的法律地位探讨 篇三
【关键词】“小产权房”; 法律地位
中图分类号: F293.33
根据国家统计局的有关资料,截至2007年上半年,全国实有村镇房屋建筑面积已达到330亿平方米,其中“小产权房”占20%以上,在长城内外、大江南北各大中城市已是遍地开花,时下“小产权房”的买与卖蔚然成风,已成为事关社会稳定和民生的热点、难点问题。
“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,通常是指村集体组织或者由开发商出售的其在集体土地上建造的房子,也有一部分是农民自行建造的。“小产权房”分两种,一种是在集体建设用地和宅基地上建成的,另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。在集体企业用地或者占用耕地违法建造的住房,由于其于法无据,没有任何“产权”,不能称为“小产权房”,当属违法建筑无疑。而在集体建设用地和宅基地上建造的“小产权房”有法可依,并由乡镇政府颁发了“产权证”,其法律地位应当得到肯定。
首先,“小产权房”与商品房的土地所有权归属具有同等的法律地位。《宪法》第十条规定:城市的土地属于国家。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。《土地管理法》第八条对此作了类似的规定。也就是说,在我国,土地的所有权只能属于国家和集体,“小产权房”是在集体所有的土地上建造的,商品房是在国家所有的土地上建造的,在土地所有权归属上,二者具有同等的法律地位。
其次,从“小产权房”的土地使用权来看,具有合法的法律地位。《宪法》第十条第四款规定:任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。《土地管理法》第九条明确规定:国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。由此可知,集体所有土地使用权和国有土地使用权一样是可以依法转让的。
第三,从“小产权房”的建造来看,只要其按规定办理了相关的规划建设审批手续,它就和商品房一样是合法建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第二条第二款规定:本法所称城乡规划,包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。《土地管理法》第十一条规定:农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。《土地管理法》第四条规定:建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
第四, “小产权房”在建造时,不论是村集体统一建造,还是村民个人建造都可以。对于村集体所有的土地,村集体经济组织或者村民委员会有权经营、管理,可以依法統一建造村民住宅。《土地管理法》第十条规定:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《民法》第七十四条第二款规定:集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。《村民委员会组织法》第五条第三款也作了相类似的规定。村民个人也可以依法建造住宅,《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空地。
第五,“小产权房”可以依法买卖。其一,在村集体所有的土地上建造的住宅,其所有权属于村民个人。《物权法》第一百五十二条规定:宅基地使用人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第六十四条规定:私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《民法》第七十五条规定,公民的个人财产包括公民的合法的房屋。由此可知“小产权房”属公民个人合法的房屋,可以依法买卖。其二,《物权法》第一百四十六条明确规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。该法第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》第六十二条第四款则规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。这说明“小产权房”是可以买卖的。
时下“小产权房”的买卖,卖的不敢公开卖,买的也是提心吊胆,究其原因主要有二。第一,2007年12月11日,国务院常务会议指出:“城镇居民不得到农村购买小产权房屋。”从中,可以看出两点信息,一是国务院对“小产权房”的产权是肯定的,只不过此产权只能农村村民可以拥有,而城市居民不能拥有;二是该规定依照我国立法法的规定,属行政法规,但该规定与宪法和法律是不相符的,我国的宪法、民法和物权法都规定了公民个人合法的财产是可以买卖的。根据下位法同上位法相抵触无效的立法原则和精神,此规定对于城镇居民到农村购买“小产权房”没有法律约束力。第二是城建、土管、房管等政府部门对“小产权房”不予办理相应的产权证。这样做违背了我国土地管理法和物权法的规定。我国物权法对此是有明确的规定的,宅基地的使用权应当依法登记,并应发放相应的证书。《物权法》第一百五十四条规定:已经登记的宅基地使用权转让或消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。《土地管理法》第十一条就建设用地的土地登记发证制度作了规定。
当前影响“小产权房”交易合法化的因素,主要是由于我国法制上的不完善,或者是相关法律产生的冲突。“小产权房”的法律地位已经涉及到千家万户群众的切身利益,对当前交易中产生的问题,要解放思想、实事求是,以人为本、与时俱进,制定、完善交易的税费制度,就象把城市规划法修改为城乡规划法一样,把城市房地产管理法修改为城乡房地产管理法,使“小产权房”和商品房处于平等的法律地位,使农村村民和城镇居民享有同等的人权,促进我国社会主义法制的统一。
4.“小产权房”现象法律研究 篇四
一、我国小产权房现状
小产权房, 又称乡产权, 是指未经法定征地和审批等程序, 由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书, 而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明, 所以又俗称村证房。自2007年以来, 各地的小产权房陆续曝光。小产权的房屋由于没有完善的销售手续, 因此数量很难统计, 据相关部门不完全统计, 小产权房的市场份额在北京大概为20%左右, 在西安估计占到25%到30%, 在深圳则可能高达40%~50%, 小产权房住宅的面积目前已经相当于我国120亿平方米城镇住宅的40%以上。
二、小产权房存在的原因
(一) 法律规范的不足
《物权法》第13章第153条没有对集体建设用地流转进行直接规定, 而是规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”许多学者认为《宪法》、《物权法》并没有限制集体土地流转, 也未限制小产权房。但是《土地管理法》第43条规定, 建设占用土地, 涉及农用地转为建设用地的, 应当办理农用地转用审批手续, 任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。《土地管理法》第63条进而规定, 除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外, “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果在集体土地上进行的话, 在有三个例外的规定:建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施等。《土地管理法》严格限制了集体建设用地的使用, 集体经济组织要想专门修建小产权房在现有法律框架下确实存有障碍。但是对农民个人在宅基地上修建的房屋进行出售的行为是否需要限制, 现有法律并未有明确规定。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方, 在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间, 也导致了各地小产权房建设的泛滥。
(二) 日益高涨的房价
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势, 这也说明了现在全国许多大中城市居高不下的房价正是催生小产权房的重要原因之一。据统计, 与同一区域商品房相比, 小产权房价格低30%至60%。比如, 北京小产权房价格比商品房低30%以上, 南京小产权房均价是商品房的1/3, 成都小产权房价只有商品房的一半。由于土地资源的紧张与日益增多的城市人口, 导致了近几年, 全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨, 已远远超过普通百姓的购买能力, 所以购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设, 村集体或乡镇瞅准了商机, 以社会主义新农村建设的名义在集体的土地上开发建设商品房并对外销售。
(三) 土地制度的不公平
我国有《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律、法规, 对土地资源的使用进行严格的界定, 特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法, 对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转, 并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地, 土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发, 然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度, 是“小产权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土地的二元式划分, 导致了土地一级市场国家垄断, 造成二者事实上的不平等。再者农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大, 就自主建房出售。
三、小产权房问题的解决建议
小产权房关乎太多人的切身利益, 对于小产权房问题, 一味的限制和完全的放开都是不可取的, 我们可以采取一些中庸之道, 对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房, 在政策上则要加以区分, 要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策, 解决问题。
(一) 按照市场规律修订相关法律制度
小产权房合法化, 首先应该得到现行法律、法规的认可, 因此我们急需按照市场规律修订相关法律制度。立法者在制定《物权法》过程中回避的做法实际上也为完善宅基地使用权自由流转制度留下了空间, 即不必修改《物权法》, 就可以完成宅基地使用权自由流转制度的构建。但是, 《土地管理法》急需按照市场规律修订, 必要时也可制定专门的法律、法规, 以保证小产权房问题的解决有法可依, 进而才能实现合法化。
(二) 政策要承认现实, 平衡各方利益
从短期来看要承认事实。对小产权房的态度如果一贯的采取一刀切, 这样可能会激化社会矛盾, 把好事变成坏事。有些小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地, 然后再在整合之后的集体土地上建设的。所以只要严格土地用途管理, 不破坏耕地, 确保城乡建设规划落实不走样, 而对于这种在集体建设用地上建设的小产权房, 能够形成市场交易和合理价格就应该努力运用经济手段进行调控, 这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这样不仅解决了城市居民住房难的问题, 也实现了农民增收, 在一定程度上也缓解了民生问题。
(三) 深入进行土地产权变革, 给予农村土地真正完整的产权
完善农村集体土地使用权, 真正赋予、维护并实现农民的土地财产功能, 是真正解决农民生活贫困和经济地位低下的根本措施, 也是今后农村地权问题最终解决的主要途径。土地是农村社会经济生活的基础, 是农民最基本和最重要的生产、生活资料。农民个人在政治和经济上的身份与其地权具有十分紧密的联系, 而地权在农民权利中属于基础性的权利。国家、地方政府或农村基层组织对农村社会经济生活产生的影响, 很多方面都是通过对地权实施影响而实现的。明确农村集体产权的主体, 使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认, 还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。
小产权房的诞生, 尽管于法不容, 但在目前社会状态下又有其必然性。处理小产权房涉及千家万户, 关系各方切身利益, 因此, 必须综合全面考虑, 兼顾各方利益。因此取消目前所实行的国家先征地后卖地, 垄断土地市场的规定, 允许集体所有的土地直接进入市场, 实现集体对土地的真正所有, 这是消灭小产权房的根本所在。
摘要：小产权房现象是现行房地产开发和土地使用制度下的一个特殊产物, 它的许多方面值得我们关注。本文通过我国小产权房现状以及存在原因, 对解决小产权房问题提出了建议。
5.小产权房的法律治理 篇五
关键词：小产权房；特征；对策
一、小产权房概述及其法律特征
“小产权房”不是一个法律概念，在我国的相关法律法规中并没有对其概念、含义进行界定，而是人们在长期的社会实践中自发约定形成的一个名称。“小产权房”主要是指建造在农村集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，并将其出卖给非本集体经济组织成员的房屋。其未经国家相关部门批准，不能取得土地使用证和预售许可证，与在国有土地上建造的能够在国土房管局进行备案并能够获得国家发放的产权证明的“大产权房”形成鲜明对比，所以称之为“小产权房”。
1.小产权房是建设在农村集体所有土地的住宅
农村的土地主要分为农村集体建设用地和耕地，根据目前情况来看，“小产权房”主要建造在农村集体所有土地上，有一部分建造在耕地上。我国实行最严格的耕地保护制度，严格限制耕地转为非耕地，建造在耕地上的“小产权房”一般都是没有经过任何手续批准、私自流转获得的土地，属于严重违法行为。根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；只有国有土地能够用作建设商品房所使用；如果建设需要使用农用土地的，应当办理农用地转用审批手续。而目前“小产权房”使用的农村集体所有土地并没有依法办理建设用地征收手续，没有依法缴纳房地产开发的各项税费。
2.小产权房的买受人是非本集体经济组织成员
依照我国相关法律规定，集体经济组织内的成员可以按照集体分配获得相应的宅基地。根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人对集体所有的土地平等的享有占有和使用的权利，有权利在属于自己的宅基地上建造房屋及其附属设施。宅基地可以進行流转，但有严格的条件限制，仅限本集体经济组织内成员进行有条件的流转。而小产权房是建造在集体所有土地上，向不特定人群售卖的房屋，具有商品房的性质特征，现今小产权房的购买群体主要是城市低收入人群以及其他集体经济组织的成员，显然，此举是违反了我国《土地管理法》和《物权法》的规定。
3.小产权房的房屋产权不完整
房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。而《土地管理法》规定，农村集体所有土地上建造的房屋没有经过商品房的一系列程序，且未向国家缴纳相关税费，没有完整的权利，所谓的产权证明仅为乡政府颁布的相关证明，实际上是没有法律效力的。所以，这样的房屋是面临巨大风险的。
二、我国农村小产权房形成的原因
1.我国现有的二元制土地结构存在缺陷
目前我国实行的是城乡二元的土地公有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。我国《土地管理法》规定，集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，农村集体土地若想改变土地性质只能通过国家征收方式实现。而国家通过征收方式获取征地所进行的补偿标准在笔者看来是相当低的，仅以被征地农民的生活水平不降低为原则，这与在城市国有土地中征地所带来的“拆二代”简直是天壤之别。《土地管理法》规定“征收耕地的补偿费用包括征地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。在国有土地征收中，补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”对比来看，农民真正获得的补偿费少之又少，于是农民为了尽可能地获得更多的利益，不顾其违法性将目光投向了小产权房。
2.政府部门对小产权房建设监管不力
我国《土地管理法》与《城市房地产管理法》都明确规定，政府机关有责任对小产权房问题进行监督管理，从法律规定上来看这是十分完善的，将会对小产权房起到严厉的打击作用，但是在实践中却非如此。有些政府机关为了获取更多的财政收入甚至某些官员为了谋取不当利益，对于存在本辖区内的小产权房不闻不问甚至帮助某些商人获取农村集体土地建设小产权房。监管不力导致严重后果，一方面让买主以为小产权房是合法的，有更多的人想购买小产权房，从而使市场扩大，危害家中；另一方面让其他集体组织也照搬其模式，获取更多利益。虽然国家三令五申小产权房的违法性，但是由于部分政府部门的监管不力导致小产权房数量惊人，难以处置。
3.房地产市场热引导小产权房不断发展
受传统文化的影响，中国人一直注重购买房屋。近年来，城市化进程不断加快，国有土地出让金价格逐年攀升，房地产开发成本也逐渐增高，据统计，在2000年--2015年房价攀升了7倍。此价格对于城市中的低收入者无疑是望而却步，但是房地产市场需求确实十分旺盛的，于是部分开发商将目光投向了补偿额低的农村集体土地，建设价格较低的小产权房。虽然小产权房有种种弊端，但是其较商品房低廉的价格吸引着大量购房者。
三、我国农村小产权房问题治理对策探析
1.完善我国现有的二元制土地结构
我国目前一直在强调保护“三农”，强调公平、平等的对待农村与城市，并逐步推进城乡一体化建设，但是目前现存的二元制土地结构却在法律上体现着农村与城市的不平等性。当集体土地被合法征用时所获得的补偿款十分低，与城市国有土地征地所获得的补偿款相差甚远。为了打破这一狭隘的限制，使集体组织成员能够与城市居民相对公平的获取最大利益，就要改革二元制土地结构，这样才能从根本上减少小产权房的存在。我们要在坚持农地集体所有的前提下，建立、完善、推广土地流转制度，将集体土地与国有土地一样公平的进入市场进行交易，在不违反现有法律的情况下将土地最大化的利用，使农民获得更多的利益，而又不丧失其所有权，自然而然的就减少了因为建造小产权房而进行的非法买卖。
2.分门别类地对小产权房进行合理化运作
如果简单地将小产权房合法化，将会带来一系列的问题，况且目前我国已经明确小产权房不会合法化。但是对于已经存在的小产权房采取“一刀切”的方式也将带来更严重的后果，甚至引起社会动荡，基于此我们应进行有区别的分别处理。其一，对于在建的违法小产权房应坚决打击，立即拆除；其二，对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批非法占用耕地建设的小产权房，相关部门坚决地予以相应处罚，并追究相关责任人的法律责任；其三，對于已经建成并使用的且已经由村委会或乡政府办理了确权手续的小产权房，可以在补交土地出让金和税费后，将其纳入到不动产登记当中。
3.强化政府机关监督机制
法律的生命在于实施。我国《土地管理法》第六章明确规定县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，对于违法行为要严格执法。在小产权房这个问题上面政府的监督却不是非常到位，早起对于小产权房问题没有重视，甚至逐渐对小产权房采取暧昧的态度，这使得小产权房问题日益严重。乡镇政府和村民委员会要切实联系好村民和国家，将农民的问题、农村的现状及时反映给相关部门，并能够切实履行好自己的监督职能，对于违反现有法律法规的，要依法处理。
4.完善城市住房保障体系
小产权房之所以发展的如此迅猛，和城市的房地产价格高涨有着密切的联系。城市低收入人群因无力购买城市内的商品房所以才会冒着巨大法律风险购买小产权房，如果这些人群能够在城市获得适合他们经济水平的住房，将会鲜有人群将目光投向远离他们现在生活的农村。完善城市住房保障体系，将城市内低收入者全部纳入到城市住房保障人群中，而不以其户口是否为城市划分，并严格执行城市住房保障政策，严防保障房成为一些有权人士的特殊房。保障房的建设也有利于是房地产市场回归正常化，降低小产权房的需求市场。
参考文献：
[1]陈小君，戴威.对“集体土地上建公租房”政策的法律思考.法律科学，2012.3
[2]张翊.刍议我国农村小产权房治理之策.农业经济，2014，8
[3]刘利平.新型城镇化背景下小产权房问题的法律对策.盐城师范学院学报（人文社会科学版），2014.3
[4]李翠萍.论小产权房的相关法律问题及其制度构建.法制与社会，2014，1
[5]倪素芹.小产权房的法律问题探析.特区经济，2013年12月
[6]张恺源.改革背景下“小产权房”法律规制的探析.科技视界，2014.6
作者简介：
汪伟韬（1994～），河南师范大学法学院本科生，研究方向：民商法。
6.知识产权争端仲裁的法律分析 篇六
关键词：知识产权；仲裁；WIPO；程序
一、知识产权争端国际仲裁的主要类型
对国际知识产权纠纷进行分类是为了更好地认识国际知识产权纠纷，也是为了更清晰方便地分析其可仲裁性，了解其法律适用。根据不同的标准，可将国际知识产权纠纷进行不同的分类。
（一）根据性质不同的分类
根据性质的不同，可以将国际知识产权纠纷分为合同性纠纷与非合同性纠纷。合同性纠纷主要是指与知识产权的转让合同或者许可合同有关的纠纷，如专利技术转让合同纠纷，非专利技术转让合同纠纷，著作权合同纠纷以及商标许可合同纠纷等。[1]
（二）根据范围不同的分类
根据范围的不同，可将国际知识产权纠纷分为涉及两个国家的知识产权纠纷和涉及多个国家的知识产权纠纷。现代国际知识产权纠纷主要是因知识产品的国际贸易而产生，因此，实践中比较常见的是涉及多国的国际知识产权纠纷。[2]
另外，知识产权争端国际仲裁也有普通程序(WIPO Arbitration)和简易程序(WIPO Expedited Arbitration)之分。
鉴于有些知识产权案件并不是很复杂，为了节约成本，便有了仲裁简易程序。WIPO仲裁归责要求仲裁员首先确定简易程序的适用，然后中心来监督整个程序。另外，双方当事人可以自由选择这种更为快捷的方式，任何一方均可设定截止日期。不过简易程序的仲裁期限仍然是难以预测的。期限的长度很大程度上取决于很多因素，比如争议的复杂程度、双方当事人的合作态度等。
二、知识产权国际仲裁的范围
World Intellectual Property Organization（简称WIPO）是世界各国政府间的国际组织机构，也是联合国的专门机构，总部设在日内瓦。
WIPO的仲裁可用于解决各种商业纠纷，尤其是在在解决涉及知识产权或者技术争议时更为适合和普遍，比如专利、商标、版权许可、发展调查協议和软件发展合同的纠纷等。此仲裁程序对任何国籍的自然人以及任何地方的企业都是公开的，在世界的任何地方皆可进行，双方当事人可选择运用任何语言，任何国家的法律。[3]
根据WIPO中心的统计数据，在知识产权国际仲裁的案件中，专利占46%，商标占5%，版权占9%，电子通信类的占22%，其他类型的争议占18%。由此可见，专利案件是知识产权国籍仲裁的主要处理类型，另外，随着科学技术的发展，涉及互联网等高科技方面的争议也会越来越多。
三、知识产权仲裁的特点
知识产权或者技术方面的争议有多种解决途径，在决定适合的方式时，争议双方应当考虑仲裁的下列特点。
（一）中立的程序
很多知识产权和技术争议往往会牵涉到不同国家的当事人，并因此涉及到由不同司法权所保护的权利。上诉情况下，法院诉讼可能涉及不同国家的多个程序。而通过仲裁，当事人得以通过一个特定的法律、在一个特定的地点解决争议，因此得以避免涉及多国的诉讼中的那些开销和其复杂性。
（二）当事人的自主权
由于仲裁的私密性，当事人有机会通过这种争议解决的途径对其进行更好的掌控。当事人不仅可以根据需要自主选择简化高效的或者延长的程序，还可以选择仲裁中适用的法律、语言和仲裁地点。
（三）中立性
仲裁在适用的法律、语言和当事人所在国的文化上都是中立的，因而避免了在诉讼中法院所在国一方当事人的优势地位，比如对适用的法律和当地的程序更为熟悉所带来的战略性优势。
（四）专业性
双方当事人可以自主选择与解决纠纷相关的譬如法律、技术或者商业等领域的专业人士。
（五）秘密性
双方当事人可以对仲裁过程和结果保密。这样就使得关注的焦点集中在有关争议的法律依据上，当涉及到商业名誉和贸易秘密时，或许也会集中在特殊重要性的法律依据上。
（六）一审终局
法院诉讼通常有一次或多次上诉的机会，而仲裁裁决不一样，一般不能上诉。
（七）裁决的强制性
1958年的《纽约公约》，为特定的仲裁裁决的承认提供了不带法律依据审查的国内法院的意见。这样就大大方便了仲裁裁决的跨国执行。
当然，并不是所有的知识产权争议都适合用仲裁解决。一方当事人可能希望通过法院的判决以得到一个公开的，事先设定好的决定。
另外，从传统上讲，关于某些知识产权争议的相关仲裁是否具备仲裁条件的一个问题出现了，争议中的辅助性事项（subject matter）是否可以仲裁呢？关于知识产权权利，比如专利，是由国家授予的，一般都认为涉及到这些权利的争议应该由国家系统内的公共机构来解决。然而，有关知识产权权利的争议现在被广泛地认为是可以仲裁的，就像涉及任何其他私人权利的争议一样。当事人能通过转让的方式放弃的权利，原则上也应该属于可仲裁事项，因为跟转让一样，仲裁也是基于当事方的协议。由于仲裁需要双方同意的特性，任何作出的裁定都涉及当事人双方，而不牵扯第三方。
四、知识产权国际仲裁的意义
仲裁自身的特点及知识产权国际纠纷的特殊性决定了仲裁在知识产权国际纠纷的解决中有着其他争端解决方式所没有的优势，对促进知识产权国际纠纷解决的发展有着重要的意义。
（一）仲裁的高效性
知识产权客体的智力成果都有着很强的时间性，其在科学技术领域中的优势不断为新的知识产权所代替。同时知识产权纠纷的特点之一就是时效性强。如果不及时解决纠纷、制止侵权，弥补权利人的经济损失，那么延误时日的案件处理结果即使在理论上是公正的，但对知识产权侵权纠纷的当事人而言可能已不再有意义。可见，知识产权领域需要一个快速的纠纷解决机制，仲裁制度的高效性对知识产权纠纷的迅速解决显得尤为重要。
与诉讼不同，商事仲裁实行一裁终局制，商事仲裁裁决一经商事仲裁庭作出即发生法律效力，[4]这就使得仲裁解决的周期大大短于诉讼。在通常情况下，诉讼的周期较长，一个案件往往要经过1－2年甚至更长的时间才能解决。这时知识产权纠纷的当事人往往已经遭受了重大的经济损失，甚至相关的专利技术已经为新的技术所取代。而仲裁的高效性则能最大限度的缩短裁判周期，使知识产权纠纷的当事人及时得到救济。
（二）仲裁的私密性
商事仲裁的私密性是商事仲裁的重要特点之一，这种私密性主要体现在两个方面。一方面各国仲裁法几乎都有规定，仲裁以不公开审理为原则，公开审理为例外。如我国《仲裁法》即明确规定：“仲裁不公开进行。当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。”仲裁的这种私密性正满足了知识产权纠纷当事人保密的要求。一方面知识产权纠纷中往往会涉及到当事人的技术秘密，商业秘密，这些秘密是当事人利润的主要来源，出于对秘密泄漏的担心，在寻求争议解决的过程中，私密性成为知识产权纠纷当事人考虑的一个重要因素。
（三）仲裁裁决的易执行性
任何一项纠纷被提交仲裁或诉讼等都是为了使最终为当事人所接受和执行。在这一点上知识产权纠纷的特殊性使得仲裁的优势更为突出。首先，知识产权的创新性导致了知识产权纠纷往往出现在立法对该纠纷发生领域作出规定之前。我们知道，在诉讼中，法官必须依据法律对案件做出裁判；而仲裁员裁决纠纷时，不仅可以依据法律，还可以依据商业惯例、习惯甚至公平合理的原则等。[5]这就使得对知识产权纠纷作出裁决时，仲裁裁决可能会比法院判决更加容易为当事人所接受和执行。
其次，知识产权纠纷常常涉及到复杂的专利技术知识，法官虽然是法律专家，但对知识产权领域的专业知识、技术背景的了解往往是非常有限的。如有学者指出，在美国，与专利争议的复杂性和专业性相反，大多数法官根本没有相关的技术知识或专利法经验，而且通常“只花其工作时间的1%－2%处理专利诉讼案件”， [6]这往往会导致对知识产权纠纷审理的困难。而仲裁机构中仲裁员选定和聘任机制有机会使本行业的权威或专家作为仲裁员参与到仲裁中来，他们对知识产权纠纷的判断比判庭的普通法官更具专业权威性，裁决结果也更能取得当事人双方的信任和接受。
此外，知识产权国际纠纷的一个重要特点是纠纷涉及到多国当事人，仲裁不仅在解决纠纷的过程中比诉讼更容易为他国当事人所接受，其仲裁裁决跨国执行的优势也是诉讼所没有的。迄今为止，《1958年承认和执行外国仲裁裁决公约》的参与国已经达到137个，[7]这保证了许多涉外仲裁的裁决更易得到裁决执行地国家的承认和执行。
五、我国知识产权仲裁的发展与挑战
2000年12月，中国国际贸易经济仲裁委员会成立“域名争议解决中心”，并于2005年7月启用“网上争议解决中心”的名称对外开展工作。该中心受理的争议包括：域名抢注纠纷、通用网址抢注纠纷、无线网址抢注纠纷及短信网址抢注纠纷等。
此外，我国各地方仲裁委员会近年来也强化了对知识产权仲裁的重视，相继设立专门的知识产权仲裁中心，为当事人解决知识产权纠纷提供了一条司法、行政之外新的有效途径。但不可否认的是，由于我国的知识产权仲裁刚刚开始起步，目前还存在以下一些问题：
（一）地域发展不平衡
全国各级的仲裁委员会有170余家，但目前只有厦门、武汉、广州、上海等地方委员会成立了专门的知识产权仲裁机构，以及中国国际经济贸易仲裁委员会下设了域名争议解决中心。可见，知识产权仲裁在不同地域间的发展并不平衡。
（二）缺乏国际口碑
自1956年成立第一家仲裁委员会以来，我国的仲裁界人士通过五十多年的努力，已经在国际上为中国仲裁树立了专业、公平、高效的形象。尤其是近十年来，涉外仲裁案件的数量每年递增，这表明了外国当事人对我国仲裁机构的信赖。但与此对照的是，知识产权仲裁机构审理的知识产权纠纷案件屈指可数。这固然与知识产权仲裁机构的数量稀少，成立时间较短有關，但也为我们提出了挑战：即如何提高知识产权仲裁的水准，向国外宣传中国的知识产权保护体系的完善，创建一批获得国际认可的知识产权仲裁中心。[8]
总结
在知识产权地域性逐渐淡化、知识产权法律冲突现实存在的情况下，面对着越来越多的知识产权国际纠纷，如何更好的解决这些纠纷成为无法回避的课题。然而知识产权地域性的淡化目前尚出于不断发展的过程中，知识产权国际纠纷的司法解决模式仍存在着许多障碍。而仲裁作为一种古老的争端解决方式，因其自身的优势在众多的纠纷解决模式中脱颖而出。
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[8]何薇、王亚西.知识产权仲裁的探索与发展[J].知识产权期刊，2009（10）．
[本文为2012-2014年度上海市教育委员会科研创新重点项目：“知识产权争端的国际仲裁——WTO和WIPO争端解决机制对我国知识产权保护的制度建设影响”的阶段性成果之一。]
作者简介：
1.邓佳（1988—），男，湖北当阳人，上海对外贸易学院2010级法律硕士研究生，研究方向：知识产权法。
7.小产权房相关法律问题研究 篇七
小产权房是相对于大产权房而言的, 是指在农村集体所有的土地上建造的房屋。小产权房只有乡政府或村委会的盖章以证明其权属, 没有国家房屋土地管理部门盖章确认, 没有国家所发的产权证。
我国众多城市郊区, 在农村小城镇建设, 发展农村住宅小区规划的过程中出现的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼, 除用来安置本集体经济组织成员外, 还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这种现象在农村相当普遍, 是农村城镇化的一个特征。
产权证是买受人对房屋享有所有权的证明, 也是买受人请求国家保护其房屋所有权的凭证。为什么越来越多的购房者愿意购买小产权房, 究其原因主要有以下几方面:
第一, 商品房价格高, 小产权房便宜。对大多数购房者来说, 当昂贵的商品房让他们望而生畏时, 目光很自然的就转向
落实最差的政策排位情况
注释:这是总体来说的, 在四个经济圈里社保与税收总排名都是不理想的。虽然有的经济圈在社保与税收的排名不是很差, 但从总体上看, 它还是很不理想。
三是一些急需出台的政策尚未出台。
2.3 资金制约———资金来源渠道较为单一
目前重庆的投融资体制还不完善, 城镇基础设施建设完全依赖于政府非常有限的财政投入, 国有商业银行参与城镇建设的积极性不高, 对民间资本又缺乏有效的引导措施, 很多城镇建设资金缺乏。
2.4 管理制约———现行的管理体制还不能完全适应两极推进全市城镇化的要求
市级部门权力相对集中过多, 对区县放权不够, 指导服务少, 在一定程度上制约了区县 (市) 经济的发展和推进城镇化的积极性、创造性。
1) 统一规划。城市规划应用具权威性、前瞻性、合理性, 并了价格便宜的小产权房。再加上很多人都买, 购房者也就不怕了, 很多人都觉得政府不可能对这么多人的利益不管不问, 法不责众。
第二, 我国的城乡二元结构, 城市与农村实行不同的房地产制度。现在城市郊区农民出租住房的现象越来越普遍。但是按照我国现行的法律规定, 农民的房屋是不能出租转让的, 只有城市的房屋可以流转, 而农民的房屋却只能用于居住。这几年城市郊区的发展, 使得当地农民意识到, 出租住房的收益相当可观, 集体组织经过其所在县政府合法批准后, 在自有的非农用地上修建的村民住宅用房, 集体组织在给村民分配房屋后, 将多余的房屋卖给集体组织之外的人。而且很多人愿意购买这类房屋。这一市场的客观需求使得小产权房应运而生, 这一现象看起来似乎符合经济的发展。但从法律上来看, 我国是不允许将房屋卖给集体组织之外的。
第三, 与我国现有的房地产市场有关。我国房地产市场很
具有适度的弹性, 为城市建设和发展留有自由空间, 实现城市发展的动态化。
2) 加快城镇基础设施建设。重点是城市入户电网线路的改造、城市轨道交通设施、城市交通及通信枢纽、城市水源及能源设施、城市污水及垃圾处理设施、城市绿化美化系统。
3) 切实推进户籍制度改革。户籍制度的改革, 牵涉面广、影响很大、政策性强, 需精心设计、先易后难、有序操作, 要与社会结构转型相一致, 也要与新的社会管理体制的创立及实施相衔接。
4) 着力培育和发展中小城镇市场。要充分利用、改造和创建商业设施和商业渠道, 在重要商品的产地、销地或集散地形成规模适度的商品批发市场, 培育和发展现代化的流通组织和商业网络。
5) 小城镇相对集中发展乡镇企业。小城镇发展进程中出现的诸多问题和矛盾, 很大程度上是由布局过度散乱所致, 而乡镇企业的相对集中是小城镇适度集中的前提, 唯此, 才可能解决土地浪费、环境污染、企业经济效益低下、基础设施不经济等问题, 进而推动乡镇企业和小城镇走上健康发展轨道。
6) 多元化推进城镇化进程。城镇化是经济社会发展的一项中长期任务, 城镇化进程既遵循着共同的一般规律, 也有其自身特点和与其实情相适应的具体模式。
不完善, 商品房价格让老百姓承受不起, 经济适用房很难买到, 廉租房制度又没有完全建立起来。再加上中国人的恋家情节, 到了成家立业的年龄, 当钱包并不厚实时, 很多人无奈的选择了小产权房。
2.购买小产权房的法律风险
上面的诸多原因使得购房者冒险买小产权房, 那么购买小产权房到底在法律上有什么风险, 笔者认为主要有以下风险:
第一, 买受人不能取得房屋所有权证。房屋所有权证是房屋所有人对房屋取得所有权的凭证。买受人所取得的产权, 是不受法律保护的。假如乡政府或村委会反悔, 要收回房屋, 买受人只能要求返还房屋价款。
第二, 政府对小产权房的开发商缺乏监管。如果是在预售房屋的情况下, 购房者对开发商的资信状况无法了解。完全有可能出现如果交付了部分房款后, 房屋的工程进行不下去, 出现烂屋楼。这个时候购房者的权利将会受到很大的损害。
第三, 小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序, 一旦出现房屋质量问题, 买受人的利益很难得到维护。由于小产权房没有在房管部门备案, 不在政府职能部门的统一管理范围内, 那么“业主”在使用小产权房的过程中遇到建筑质量问题、公共设施维护问题、物业管理问题等等, 连投诉的渠道都没有, 可能陷入到与开发商不断交涉的拉锯战中。
第四, 小产权房在使用中如果遇到国家征收, 买受人很难得到相应的拆迁补偿。
如果小产权房是集体组织未取得任何批准手续, 擅自在自有的农用地上修建的违章建筑, 在这种情况下无法得到任何补偿, 因为房屋本来就是违法建筑。
第五, 房屋转让困难。虽然购买小产权房的人大多数都是为了自己居住, 但是现代人口流动性的加大, 日常生活的风险性质, 购房者难免不会转让房屋。如果转让的话, 只有小产权的证明, 很难有人愿意接手这样的房屋。
3. 小产权房相关法律问题的应对
小产权房是在市场经济中产生的现象, 一定的现象总反应了一定的问题。小产权房问题的实质就是我国的集体土地使用权要不要上市流转。土地问题是一个敏感的问题, 因为它关系到这么多人的吃饭问题。温家宝总理在其政府工作报告中提出对于“农村集体建设用地和宅基地, 都要控制增量, 盘活存量, 提高土地利用效率和集约化程度”。
中国的集体土地利用率很低, 小产权的出现, 是一种向“他物权”过渡的迹象, 也是必然的、迟早的发展方向。随着中国经济的快速发展, 特别是成渝两地成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后, 有七、八千万的农村人口, 农村大量的人力资源、天然资源 (包括土地资源) 必然要利用起来。所以, 政府应该让农村土地在法律框架下, 最大限度地流通起来。
笔者认为在集体土地使用权流转过程中以下两个方面不可忽视:
第一, 规划问题。《中华人民共和国土地管理法》第17和22条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求, 组织编制土地利用总体规划”。“城市建设用地规模应当符合国家规定的标准, 充分利用现有建设用地, 不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划, 应当与土地利用总体规划相衔接, 城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内, 城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。”
根据上述法律的规定在确保本行政区域内耕地总量不减少的情况下, 统筹规划建设用地和农用地, 加强村庄、集镇建设用地规划, 提高土地利用率。非经法定程序, 村庄、集镇建设用地规划不得变更。对规划内的像高中产良田、粮棉油生产基地、基本农田之类的集体土地, 应该严格对其保护, 真正建立起触碰不得的红线规则;而对于宅基地、荒山、荒地、改造增产意义不大的劣质田地等, 可以考虑在法律上授予作为集体土地所有者的农村集体经济组织或村民委员会一定的灵活经营空间, 这样既可以增加土地供给, 又可以有效提高农民的收入, 加快农村住宅小区化的目标。
第二, 国家征收。按现行法律规定, 农民集体所有土地, 法律规定除农业生产外, 只能用于兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡村公共设施和公益事业。所以, 开发商为城镇居民开发住房是违法的。在农村城镇化发展中, 开发商要严格按照各项法律法规和土地利用规划的规定, 将集体的土地依法征收为国有土地, 这样城镇居民才能取得住房的全部合法权利。
客观分析, 大部分购买小产权房的人并不是盲目的, 主要还是取决与自己的收入水平和实际需要, 很多购房者是在城里买不起房子, 才到郊区去买房的。小产权未来到底如何发展还是看购房者的态度。面对小产权房问题不能简单的禁止或支持。
参考文献
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8.小产权房的法律治理 篇八
1.小产权房的定义
高涨的房价像一座大山死死地压在人们身上, 一些被逼至悬崖边的人们, 在房产法律边缘地段寻得了一线生机, 它就是所谓的小产权房。
事实上, “小产权房”并非法律上的概念, 而是人们在社会实践过程中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是相对于大产权房而言的, 国家发产权证的叫大产权, 国家不发产权证而由乡镇政府发证的叫小产权。换言之, 仅有乡 (镇) 政府或村委会的盖章来证明其权属, 这种房屋被视为乡产权房, 即小产权房。它是一种特殊权属状况下的房屋。
2.小产权房的特征
(1) 规模大。大层面的城市一体化进程促进村镇规模急剧减少, 使小产权房以规模化的形式络绎不绝。小产权房在各大城市规模各不相同, 集中分布在北京、上海、广州、深圳等发达城市。据估算, 小产权房总量达到我国120亿平方米城镇住宅的40%, 已发展为我国最为主要的房产权利类型之一。
(2) 价格低廉。小产权房大多地处城市郊区, 通常情况下, 小产权房不存在土地出让金, 也无须缴纳房地产开发相关的税费, 甚至不包括各种隐形腐败成本。而大产权房之所以价格会高, 主要由高额的地价所致, 小产权房则无该项费用, 成本相对低, 价格也就自然低。据不完全统计, 小产权房价格仅为相同面积同类商品房价格的1/3, 可见其价格之低廉。
(3) 房屋产权无保障。小产权房直接兴建在农村集体土地上, 没有相关法律承认建设土地和房屋的合法性, 据此无法获得国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证, 不能取得正式的房产证, 也就不能构成法律意义上的产权。概括地说, 小产权房仅有使用权, 没有所有权。在发生各种纠纷以及国家征地拆迁等情况, 按照现行的法律法规, 小产权房的购房者权益难以保障。
(4) 涉及的利益主体众多。为什么小产权房没有法律保障却不可遏制地发展?这主要是因为小产权房背后暗藏着复且杂的利益关系。小产权房牵涉诸多利益群体, 主要包括政府 (特别是地方政府) 、农村集体、农民、房地产开发商以及房屋购买者。这些利益相关方不断进行博弈, 以谋求自身经济利益最大化。
小产权房的成因
现存的小产权房规模庞大, 成因复杂。小产权房由最初的“星星之火”, 发展到“相对完善”、“自成体系”, 其“火势迅猛”, 可以说除了其自身旺盛的“生命力”之外, 更有社会为其提供的各种助燃剂。
1.根本原因:城乡二元土地制度结构
城乡二元土地制度结构决定了城市国有土地和农村集体土地在制度和市场交易两个层面均位于不平等的地位。关于土地权属方面, 《宪法》规定:“城市土地属于国家所有, 而农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有以外的都属于集体所有。”因此, 集体组织自行开发的商品房其土地使用性质不合法, 即房屋建设所使用的土地不具有国家认可的建设用地属性, 因而无法办理国家所承认的产权证。可以看到, 国家对农村集体建设用地的用途和市场交易准入均设定了严苛的限制性规定, 致使农民在土地的快速增值过程中无法得到正当的利益补偿。这严重制约了农村集体组织通过土地商业开发来换取经济利益, 另一方面对推动小产权房的开发也起到了积极作用。
2.直接原因:住房需求大, 房价高涨
小产权房的发展与城市房价跃升紧密相关, 2007年房价迈进飞速之年也正是其引起社会广泛关注之际。对于城市中低收入家庭而言, 住房需求是必不可少的, 但当面对房价“畸高”的局面, 却又只能“忘房兴叹”。此外, 我国住房保障机制并不完善, 经济适用房、廉租房建设又不能满足其基本需要。于是, 基本满足购房者需求的小产权房凭借极大的价格优势获得了大量的拥护者。
3.间接原因:政策模糊, 管理缺位
据相关法律所述, 农民可自行经营农村集体所有的宅基地和集体建设用地, 并且可以自行交易自建住房。法律上存在这样的模糊性, 无疑是给小产权房提供了打“擦边球”的政策空隙。此外, 地方政府在其发展方面也难辞其咎。首先, 小产权房违法风险低, 这是灰色市场交易诞生的前提。其次, 小产权房的交易过程能够规避国家税收, 使小产权房违法成本降低, 这都表明了地方政府对小产权房市场监管不到位。
基于以上分析, 可看到小产权房蓬勃发展并非偶然现象, 而是随着经济的飞速发展, 城市化不断加深而出现的, 它的背后有着深刻的社会制度因素。笔者认为, 在小产权房的诸多成因中, 城乡二元土地所有制是小产权房出现的根本原因, 而直接成因则为民众旺盛的住房需求和高涨的城市房价, 政策上的模糊和地方政府在管理上的缺位则进一步加剧了小产权房的泛滥。
政策变迁下小产权房的发展阶段
小产权房大规模存在, 而且波及面广, 问题复杂, 影响深远, 不仅仅是单一的法律或经济层面的问题, 而是成为政府不得不认真考虑、理性应对的一个关乎民生的重大问题。
目前, 小产权房越来越受到政策的关注, 从开始的犹豫提示阶段到禁令叫停阶段, 再到现在的试点稳健治理阶段。政策变迁下的小产权房也从最初零星分散到初具规模, 并进一步持续蔓延, 经相关部门整顿治理发展至势头被控的局面。
1.犹豫提示阶段
事实上, 小产权房在我国出现已久。改革开放之初, 小产权房就零星出现在部分沿海城市, 但真正形成规模并引起社会的关注, 也仅在上世纪末。1999年初, 国务院办公厅重点指出农村住宅不得出售给城镇居民, 建设部则屡次进行相应的风险提示, 警示城镇居民不要购买小产权房。这一阶段, 政府政策更倾向于犹豫提示, 中央政府也并没有明确表态。事实上, 小产权房的发展势头并没有得到遏制, 规模反而不断扩大, 小产权房的相关交易方兴未艾。
2.禁令叫停阶段
自2007年始, 小产权房的相关政策开始收紧。2007年6月, 国家原建设部、国务院办公厅揭示购买小产权房“风险提示”, 同年12月, 再次发布严厉禁止违规开发小产权房、劝禁城镇居民购买小产权房的“通知”。由此可见, 中央政府试图通过抑制购买需求来控制小产权房的进一步发展。2009年8月, 国土资源部发布通知, 由地方政府组织协调, 采取强制性措施坚决叫停违反法律法规的新建小产权房, 并予以严厉查处。
纵观这一时期小产权房的政策发展, 中央政府开始正面应对小产权房, 并多角度考虑坚决叫停小产权房。但尽管中央政府进行了坚决的表态但却并未出台实际的治理政策, 同时地方政府又没有明确态度, 因而仍未能遏止小产权房的滋蔓。
3.稳健整治阶段
2010年国务院明确规定小产权房全部停建停售。2011年国土资源部再次强调严禁对小产权房登记发证。2013年10月, 国务院发展研究中心公布“383”方案, 在农村土地改革方面提及集体建设用地直接入市, 一时之间小产权房有望得到合法转正的相关解读甚嚣尘上。国土部和住建部及时联合发文来澄清该政策的误读, 重申“坚决查处小产权房在建、在售行为”。该文明确否决小产权房有待转正的传闻, 同时表明国家对该问题整顿和治理的决心。
目前, 中央政府正在稳健推进小产权房整治工作, 试点清理的同时进行小产权房确切数据的摸底部署。2014年3月国土资源部表示28个省市自治区已提交了小产权房处置工作方案。由此可见, 中央政府治理小产权房的管控思路是清晰的, 治理态度是坚决的。而此时小产权房增速放缓, 部分地区随着治理力度的加深, 其数量甚至减少, 市场交易日渐式微。
小产权房治理方法探究
1.小产权房治理陷入困境
近几年, 各界专家对于小产权房的研究有着多而新的特点, 但尚未有对策在全国范围内实践运用。因此小产权房治理既缺乏科学理论指导, 又无较为成功的实践经验, 虽然政府目前已经严格制止小产权房的自由买卖, 但是解决小产权房问题必须需要强有力的政策支持。目前, 小产权房数量多、规模大, 倘若强制拆除或强制收购, 势必会牺牲大量弱势群体利益, 影响社会的稳定。但若放任自流, 则会导致小产权房问题愈发严重, 对我国房地产市场形成巨大冲击, 一旦形成燎原之势, 将更难以收拾, 从而影响我国经济发展和社会稳定。
由于小产权房是在我国所特有的城乡土地二元化制度下形成的, 因而对小产权的治理, 国外尚无可借鉴的理论和方案。小产权房广泛存在, 却尚未被法律承认的事实使小产权房处于尴尬的地位, 但小产权房问题一直悬而未决, 一定程度上也阻碍社会更好地发展。
2.治理方法
小产权房发展迅猛与市场间供需有极大的关联。目前, 小产权房之所以迅猛发展, 是因为小产权房在供与需之间形成了一种“双向的平衡”。笔者认为, 治理小产权房除了要抑制需求以外, 还应规范房地产市场, 减少供给, 以破坏原先的“平衡”。解决小产权房问题需要将供需关系与其成因相结合, 根本上改革我国现行土地制度, 杜绝人们因逐利而钻法律空子, 同时运用恰当的行政手段、经济手段将小产权房发展引上正途。
(1) 需要改革我国长期存在的城乡二元土地制度, 政治经济制度需要与时俱进才能推动社会向前发展, 也只有从制度层面改革才能更有效地治理小产权房。在农民拥有农村集体产权, 土地升值的利益真正惠及农民群众的情况下, 才能保证农民分享城市化的成果和阻止基层政府卖地从中牟利。
(2) 通过研究我国港澳台地区和其他一些国家特色的土地制度, 我们可以取长补短, 更好地促进发展。比如, 台湾地区以“平均地权, 涨价归功”为制定土地制度的指导思想, 其土地制度包括农用土地制度、农转非制度和非农地交易制度。结合台湾地区的土地制度以及我国目前的国情, 笔者认为我国可以效仿台湾地区实行“农地农用”的制度, 严格控制土地用途及农地与非农用地的转换。另一方面, 小产权房之所以屡禁不止, 是因为通过建造和出售小产权房可以谋求巨大的利益, 可以严格规定在农转非过程中土地增值的分配方式, 保证国家成为最后受益人的情况下, 使农民集体真正从土地增值中收益, 从而切断开发商的巨大利益来源, 以打破“供需平衡”。
(3) 切断买方动机和防止卖方逐利是有效治理小产权房的重要切入点, 小产权房快速发展的直接原因是房价居高不下, 百姓无力买房, 农民和村集体为追求利益而出卖农村土地产权。针对中国房价过高的现状, 我们应控制人均拥有住房数量, 坚决抵制非法炒房行为, 同时要推进保障性住房建设, 切实解决民众住房问题。就目前而言, 可以将符合条件的小产权房纳入保障性住房体系, 这样一来, 既扩大了房源, 又节约了开发成本, 有助于控制房价。
(4) 我国目前的宅基地尚不能自由流转, 农民为了追逐利益出卖宅基地, 这也成为小产权房大量形成的重要原因。我国可以以个别典型城市为试点, 放开宅基地的流转, 如此一来, 小产权房的发展也就可以自然而然地被引到正途中来, 同时, 农民可以从宅基地的流转中受益, 不再被迫出卖宅基地, 既维护了广大农民的利益, 又解决了小产权房的问题.
(5) 从行政手段上看, 政府应加强监管, 分类规划小产权房, 对建设不合格的小产权房予以处置甚至拆除, 对符合条件的小产权房运用相关政策, 尽早将其纳入正轨。
综上所述, 行政手段是最为直接的。政府加强监管, 不仅有利于遏制法律不健全时期小产权房的增长, 而且有助于法律健全后小产权房的后续治理, 因此政府应合理运用行政权, 在权责范围内监管房地产市场。当然, 行政手段的施行需要有法律作为后盾。只有在完善的法律法规框架内综合运用上述方法, 兼顾各方的利益, 才能真正解决小产权房问题、解决民众的住房难题。
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