美国住房金融体系研究

2024-12-24

美国住房金融体系研究（共7篇）

1.美国住房金融体系研究篇一

解读美国金融体系

金融电子化，2004年6月14日，作者：贾凯

解读美国金融体系

美国金融体系是全球最大和最完善的金融体系,它在美国国内占据着极其重要的地位,全美金融系统每年直接创造的产值大约占美国国民生产总值的五分之一。由于美国的经济规模非常之大,因此它对全球的影响力度也就非常大,只要格林斯潘一宣布降息,恐怕这就不只是美国一个国家的事情了。

美国并不是一个历史悠久的国家,其历史长度只有两百多年,相对而言,美国金融系统的历史却十分悠久,并且非常稳定。尽管在历史上曾经遭受过战争、大萧条等,但美国的金融系统自从建立以来其许多东西一直持续使用直至今日。比如人们现在使用的美钞,它是在20世纪30年代初期开始印制发行的,如今仍然还是最初的样子。再比如,美国联邦储备委员会(以下简称美联储)创建于1913年,直到现在依然还是最初的那套体系在运行。再往远一点说,美国政府发行的真正意义上的货币始于1862年,从那时起直到今日,凡是历史上美国政府发行的货币都依然有效,如果今天谁还有那个时候的货币,仍然可以合法流通。世界上具有这样悠久金融史的国家并不多见。

美国金融机构

美国的金融机构分为两大类:储蓄类和非储蓄类。储蓄类金融机构是真正影响美国货币供应的金融机构,它直接左右着美国的经济前途与方向。非储蓄类金融机构主要指股票经纪人。所谓股票经纪人实际上就是倒股票的,他劝别人购买股票,买卖做成之后从中收取佣金,但他自己却从不拥有股票。而券商则是从事股票买卖的,既要买进来,也要卖出去,可他们并不依靠手续费来挣钱,可以说算得上是个零售商,但就股票经营而言,也只能算是中间商。

投资银行

投资银行在美国始于1933年。此前的银行既可以做投资又可以做储蓄,二者兼有,而此举直接的后果是引发了1929年的经济大危机。这是美国历史上最大的一次经济危机,导致许多银行垮台。此后美国政府对此做出法律规定,明确指出:如果银行要吸纳百姓积蓄,则不能从事证券投资。也正是在这样的背景下才有了储蓄类银行与投资类银行的区别。

退休基金

退休基金在美国金融中占有很大比例,各大公司对此都有3%～5%的贴金,但这笔钱只能在退休以后才能拿到手,如果要提前将这笔钱取出来就得交罚税。退休基金的来源是个人掏一部分和公司补贴一部分,个人掏的那一部分在税收的时候就被划去了,不必再对此交税。关于退休基金这一块基本都在股票市场上运转,由于股票市场的跌宕起伏,现在有许多美国人担心这将给自己未来的退休生活造成负面影响。

保险

保险属于金融范畴,尤其是人寿保险中的投资保险,也就是说,你现在可以每月交一定的钱作为投资,保险公司保证给你一定的回报率,若干年后你要是出了事,则按照保险的额度来赔偿;如果没出事,那就连本带息都还给你。这对一般消费者来说极具诱惑力,觉得要是买了保险如果不发生意外,到时候钱不仅可以全都拿回来,而且还会得到投资的收益。

金融服务公司与信用社

金融服务公司在美国非常之多,有些公司的规模非常之大,其经营范围从买车贷款到信用卡再到卫星租赁。但是,金融服务公司属于非银行机构。

信用社也是美国金融机构中的重要成员,一般被定义为非盈利机构,它通常为自己的成员提供某些贷款,比如买车、购房等,而利率都比别的地方低,其原因在于它的非盈利性。

储蓄类金融机构

储蓄类金融机构是吸收储蓄的地方,需要老百姓到那里去存钱。美国的商业银行在储蓄类金融机构中占有很大比重,约为65%。储蓄类金融机构对美国经济的影响最为重要,它直接影响到美国的货币供应。储蓄类金融机构在美国经济中占有十分重要的地位和作用。

在储蓄类金融机构中,商业银行的特点是吸收存款。在美国历史上,商业银行吸收存款的途径是提供支票账户,而支票账户是没有利息的,客户在银行开一个支票账户把钱存进来,然后银行给客户提供使用支票的方便。商业银行用这种方法从民间吸收资金,然后将其用于商业投资。

储贷行与共同储蓄银行

储贷行和共同储蓄银行属于结支类的商业银行,但与商业银行有着巨大不同,它们不像商业银行那样依靠没有利率的支票账户来吸收存款,而是依靠储蓄账户来吸收存款。其特点有点像定期存款,客户把钱存到银行,银行要给客户付利息,虽说不是定期存款,但却限制客户每月最多只能填写两三张支票,不能多写。这类金融机构用这种方法把钱吸收进来,然后主要用于老百姓的住房贷款。现在的美国,结支类的商业银行与储蓄类的商业银行二者间的界限已经变得越来越模糊。

许多结支类的商业银行倒闭

20世纪80年代中期,几乎美国所有结支类商业银行的账目全都坏掉,致使很多结支类的银行无法经营下去。事情的原委是这样的:结支类的商业银行其业务内容是把老百姓的存款吸收进来然后再贷款出去,而贷出去的钱差不多都是些长期贷款,比如房屋贷款,贷款期限是15年～30年。而结支类商业银行的策略是先要去借短期贷款然后再放长期贷款,短期贷款利率低,长期贷款利率高,银行靠这二者之间的利息差来赚钱。然而在20世纪80年代中期,游戏规则似乎倒置了,借来的这些短期贷款的利率反倒提高了,可长期贷款已经发出去,资金流动只能靠长期贷款的利率往里进,所以导致了结支类银行纷纷倒闭。后来,美国政府不得不出面干预此事,美联储动用了一大笔资金来挽救这些银行,但实际上结支类的商业银行最终还是倒闭了一大批。

银行的特许与审计

由于美国是最发达的资本主义国家之一,所以我们国内许多人都认为在美国完全是市场化的运作机制,但实际情况并不完全如此。在美国,目前仍然有某些领域是在政府的严格管理和控制之下进行操作,其中包括金融业、电信业、制药业等。由于政府对这些行业的管制相当严格,所以,对于银行的建立及其运作都有非常严格的规定,比如“特许”。

“特许”在美国分为两种,大而言之就是有两类银行:一类叫做国民银行,也就是National

Bank。NationalBank必须要向美国财政部中主管货币的机构提出特许申请,并且要在联邦这个层次上来审核。因为美国早期的银行都是从各个州的角度而不是从国家的角度开始发展起来的。另外一类叫做州立银行。成立州立银行必须向所在的州提出特许申请。从数量上看,州立银行比较多,但其规模都不大,从资金方面看,National

Bank的资金占有量非常大。

所谓对银行“特许”的“审核”过程,实际上构成了美国在国家层面上对金融业的控制。在所有对金融业的控制中,“审核”属于最高级别,在其下面就是美联储系统。

美联储系统是一个具体对银行作出各种管理和控制的实体,并且也是对资金市场和货币市场做出各种管理和控制的实体。

对银行的审核根据以下方面来实施:第一,资金的适度性。你这个银行做了那么多的投资、吸收了那么多的存款,那么你是否有相当的资本来维护这个银行的运转。第二,你这个银行的实际储备金究竟有多少,以及银行的管理机构和人事机构等,这些都要被审核。当然,银行的赢利和资金的流动也在审核之列。比如说银行里做的投资都是长线的,买的都是长期债券,如果老百姓忽然都来找银行要钱银行该怎么办?也就是说,银行里有没有足够的钱来实施兑换。关于管理方面的审核主要包括:消费需求、贷款申请、授信,以及对已有贷款的管理、风险控制、追讨账户等。

在对银行审核时,上述所有环节都要被审核到,并且审核得非常仔细,仔细到了查看你这家银行的计算机程序如何编制,其中包括计算机程序里用到了哪些数理模型和使用了哪些变量,这些统统都要被查看,比如参数当中不能使用带有歧视性的变量(性别、年龄、民族等)。

实际上,美联储对所有的联储成员都有一个审计过程,如果发现哪家银行在经营上有问题,就会对其采取措施。比如发现某银行的运转快要不行了,便会停止该银行把利润作为纯收入,也会停止该银行继续吸收储户。通常情况下,联邦对国民银行的审计一般都采用突然袭击的方式。

另外,对控股公司也有严格的规定。在美国有很多的银行控股公司,像Citybank实际上就是Citygroup的一个成员,其原因在于美国政府对银行业务领域有许多严格限制,而控股公司的重要作用就是打破这些对银行业务领域的种种限制。例如,你可以在伊利诺斯开一家银行,同时又在加利福尼亚开一家银行,而这两家银行实质上都是一家银行。控股公司在集资上会有很多优越性,比如美国允许由控股公司发行债券,而控股公司下面的具体分支机构则不可以做出此种举动。

联邦储蓄保险

在“特许”和“审计”再往下一个层面就是联邦储蓄保险。联邦储蓄保险的目的是要解决一旦银行垮台储户的存款如何处理。如果因为银行的破产储户的钱就没有了,那谁还敢往银行里存钱?而一旦出现了那样的事情,其金融系统也就不是一个健康的系统。正是为了应对这种情况,于是产生了联邦储蓄保险。美国法律规定,所有的联储成员都必须加入联邦储蓄保险。加入联邦储蓄保险需要缴纳保险金。通常,非联储成员也去参加联邦储蓄保险。在美国,几乎所有银行的大门口以及所有的支票上都标明自己属于联邦储蓄保险成员,这就是告诉人们可以放心大胆地在这里存钱。目前在美国只有3%～4%的银行没有参加联邦储蓄保险,换句话说,基本上所有的银行都参加了联邦储蓄保险。

联邦储蓄保险明文规定:一旦银行倒闭,凡账户上10万美元以下的存款就1分钱也不会少,全部由联邦保险负责支付。所以,储户可以尽管放心。当然其中还有一些具体规定,比如你在银行里开了3个账户,每个账户上都有10万美元,那么当银行倒闭时最终只能还给你10万美元。但如果你使用了不同的名字开账户,那么你的钱就可以全部拿回来。如果你在不同的银行里分别开了10万美元的账户,那么你的钱也可以全都拿回来。当然,有钱人绝不止有10万美元,所以他们的策略是使用不同的方法把钱数化小,比如使用个人的名字以及夫妻联名等方式开账户。

当然,10万美元以上的账户也不会轻易失去,因为银行在到了最后支撑不下去的时候,美联储系统决不会坐视不理让其死掉,他们会启用一系列营救措施把这个行将垮台的银行合并到另外一个健康的银行里。按照美国的法律,购进这家即将倒闭银行的健康银行,一定要把原先该银行所有储户的账目统统转到自己的名下。实际上,这种最坏的情况从来也没有发生过,没有谁存了10万美元以上的钱而因为银行倒闭钱就拿不回来了,因此从中可以看到美国金融系统的运作管理是何等稳定。

美联储成员

美国的National

Bank,即在联邦注册的那些银行,按照法律的规定必须是联储成员,比如像Citybank这样的银行就一定是National

Bank,它也一定是联储成员。但实际上,并不是所有的国民银行都是联储成员,州立银行是否要参加联储,这要由银行自己作出决定。所以,并非所有的州立银行全部都是联储成员。

银行的兼并

近年来美国金融界的兼并之风越刮越烈。在20世纪80年代中期,美国拥有大约1.5万家银行,到2001年底就已经剩下了8000余家,这其中有一个很重要的过程就是银行间的兼并。

原先,金融分支机构是不允许跨州经营银行业务的,但由于银行采用了各种各样的对策,现在实际上许多银行都在跨州经营,Citybank和Bank

of America等都是典型的例子,它们在各个州都有银行业务。关于兼并事,美国的法律对此有许多详细的规定。

联邦储备系统

美国联邦储备系统是1913年由当时的威尔逊总统签署法案批准成立的。其背景是在20世纪初期美国经济动荡不安,且一次次地给世界经济造成了重大影响,所以当时的美国总统签署法案,成立了联邦储备系统,即中央银行。

建立中央银行系统的重要目的就是控制货币供应,监督金融机构,保障金融系统的安全运营,为政府和社区提供金融服务。

但是各国的中央银行系统并不是从美国最先成立的。英国在18世纪就有了中央银行;法国早在1800年由拿破仑建立了法兰西银行,亦即央行;德国人是在战后基本上照搬了美国联邦储备系统的模式。

单从监管金融机构这方面来说,九成以上的美国人都会认为美联储对所有的美国银行都实施监督,其实这是一种误解。实际上美联储只负责监管联储成员中的非国民银行,换句话说,只有美联储系统中的州立银行才由美联储监督,非美联储系统的银行不归美联储监督。关于这一点,即使在美国生活了很久的人对此也许都不是十分清楚。

美联储系统结构

美联储由7名成员组成,这7名成员均由美国总统提名,并由参议院批准。

美联储的储备能力由自己建立。

美联储下设一个开放市场委员会,这是联储最重要的一个分支机构。

美联储下面还设有12家地区性的联储银行,这也是美联储可操作的组织机构。

以上这些组织机构均由美联储任命其董事。

美联储委员会虽说只有7个人,但实际上在华盛顿拥有1700多人为他们提供服务,其顾问委员会全部由学术界人士组成。美联储设主席、副主席各1人,其余都是成员,这些成员全部由金融界颇具影响的人物组成。目前美国联邦储备委员会的7人当中有2人告缺。按照美国的经济区域,美联储之下划分为22个地区银行的分部,其中只有纽约很特殊,因为美国的开放市场完全是由纽约的美联储银行在操作。

所有的联储地区银行总裁都是银行界的泰斗。美联储的地区银行,除了波士顿以外其他都有分支机构,共计25个。在美联储的地区银行总裁中,除了3人是硕士学位以外,其他全均为博士学位,这些人都具有很高的专业素质和良好的个人修养。

钞票印制与货币发行

美联储银行的一个重要作用就是印制钞票。美国的所有钞票都有美联储的印记,随便拿出张钞票都可以识别出是那家美联储银行发行的。美国的货币发行工作由美联储下属的12家区域性储蓄银行来完成,各银行发行属于自己业务量的货币。

而货币的印制则由造币局完成。造币局并不归属于美联储管辖,它归属于美国财政部的一个下属机构,银行必须付给财政部印刷纸币的费用才行。

在纸币发行中,区域性的美联储银行要用自己的资产作为抵押,也就是说,所发行的纸币不能超过该银行的资产。

金属币也由造币局制造,并由美国财政部支持。美联储系统在取走金属币时,一枚5美分的硬币必须付给造币局5美分的钱,一枚1美元的硬币就得付给造币局1美元才行。

贴现率的调整

货币政策的制定与实施早已被写入联邦法案之中:要有最大的产出和最大的就业,并要稳定价格,还要有一个合理的长期利率。这些内容都以法律的形式来规定,并且必须被实施。其具体做法是:调整贴现率、调整储备率和开放市场操作。

调整贴现率大概是一段时期以来被人们炒作得比较火爆的事情,每一次格林斯潘宣布贴现率都成为一个特别大的新闻,在宣布以前人们都在猜测这个贴现率如何如何,一旦宣布便会产生各种各样特别大的影响,其实这又是一个误区。

一般的美国人都认为贴现率是非常重要的,而实际上贴现率所产生的影响非常之小,从美联储来说也知道调整贴现率并不是一个非常好的手段,因为它不仅产生了公众效应,而且它在实际使用中所起到的作用也并不怎么重要。

什么是贴现率

那么贴现率是怎么回事?在美国,如果银行的储备金不足了,就要向美联储借钱,在此美联储向银行所要的利率就叫做贴现率。通常情况下,一个银行要是走到了向美联储借钱的地步,就表明该银行已经到了十分脆弱的境地,银行也尽可能不去这样做。

在实际运作中,美联储用来弥补银行储备金不足的钱只有3000多万美元,而3000多万美元在美国的金融系统中大概只相当于沧海中的一滴水。当然,贴现率肯定会有它的作用,但是不可能完全由贴现率来决定命运。

“9.11”恐怖袭击事件之后经常听到人们议论:“美联储的格林斯潘又在下调利率了”。但大部分美国人也许并不清楚,所谓贴现率的调整并不是由格林斯潘来决定,实际上贴现率的调整是由美联储的12个地区银行提出来。最初是由各地区提出自己的调整利率,但后来美国政府感到在这个问题上必须统一行动,所以,现在的做法是由美联储委员会对此做出统一决定,并由格林斯潘对外宣布最终实施什么样的贴现率。

开放市场的操作

美联储所作的一项重要事情就是对开放市场的操作。所谓开放市场的操作其实很简单,就是美联储在开放的市场上买卖美国政府的债券,其目的是通过控制储备金市场的供需关系来控制整个市场。美联储从来不去直接制定联邦资金利率,该利率完全由市场控制,可它却控制着这个市场,靠着在开放的市场上买卖政府的债券来控制整个市场,并由这个市场的供需关系进而控制利率,这就是美联储所要达到的目的。

举个例子,比如在经济增长缓慢时期,美联储认为应当使用一个扩张型的经济政策和货币政策,这大概也真的就是近年来的实际情况,于是它就在开放的市场里大量抛售联邦债券,其结果是银行买了去,银行买了联邦债券之后就得付钱,即所谓银行把钱付给了美联储。也就是银行写了张支票交给美联储,美联储再将这张支票放入自己的账户里,实质上就等于银行在美联储里的储备金额增加了,因为其整个存款的数额没有改变。

按照法律规定,储备金是与存款相关的,但在存款数额没有改变的情况下,只不过因为银行购买了政府债券之后的那笔钱放进了联邦储备银行里,其结果导致了储备金的增加。储备金增加之后的影响就是在储备金市场上的供过于求,由于储备金增多,人们去寻找和弥补储备金短缺的机会将大大减少。当供过于求之后,人们借钱来弥补储备需求的利率也就下降。

最重要的问题就在这里,储备利率一旦下降,将对各种短期贷款的利率都有影响,所以,短期贷款的利率都得往下滑。而市场上短期利率的下降,至少会影响到支票账户的存款增加。因为在短期利率下降的时候再去购买债券就没有多大意思,原来支票账户里的钱打算拿出来购买债券或者能够产生利息的金融产品,而这时一般人就不买了,所以支票账户里余留的钱也就多起来。支票账户里的钱多了,股票市场就走高,其道理很简单,由于债券失去了诱惑力,于是人们就去买股票。

这就是为什么美联储一要抛售联邦债券就可以预期股票市场会有一个较好的长势,其结果就将导致信贷消费的增加。因为利率低了,买房买车的人也便多了起来,在这种情况下就可以期望在经济上有一个增长。比如20世纪30年代的住房贷款利率是在6%左右,这是美国历史上的最低点,所以在那个时候买房、买车的人也就特别多。

当然,以上谈到的只是一个整体上的概念,现实中有越来越多的人们发问:实际情况是否真的如此?因为事情不会都是非常完美,每种方案在实施当中都会存在一些具体的问题。比如,由于市场上短期利率的下降直接影响到美元利率的下降,相对来说降低了持有美元的诱惑力,对美元%8

2.美国住房金融体系研究篇二

一、协同理论简介

协同理论最早由德国斯图加特大学理论物理学哈肯教授于20世纪70年代提出, 他通过考察自然中无干预状态下的无序到有序的过程, 归纳总结了协同理论。作为与耗散结构论、突变论齐名的系统科学“新三论”, 协同理论的核心在于揭示自然界中无序走向有序的事实规律。

相比“系统论、控制论和信息论”的系统科学老三论, 协同理论的最大贡献在于精确概括了事物之间存在的统一性。协同理论描述了开放系统在不受到外界干预的情况下, 完全可以形成自组织有序形态。系统理论强调, 从无序走向有序的过程中, 是通过子系统非线性的协同作用而成的。但是在此有序的基础上完全可以因为内部子系统之间、外界与子系统之间的作用而自组织形成新的有序结构。尽管说不同的反应、变化具有不同的机理, 但是协同学通过抽象概括出事物的一般规律即新的结构代替旧的结构的过程中的质变在内在原理上不管任何表现形式, 其核心在于非线性作用的自组织的过程。

从无序走向有序的过程中影响因素很多, 不同因素的影响作用速度是不同。协同理论为去粗取精, 通过区分本质与表面因素、暂时作用于长久作用, 偶然与必然因素等。哈肯通过在自组织过程中的不同影响因素的衰减速率加以区分, 那些衰减慢的影响因素是系统的决定性因素, 即主宰系统变化的序参量。不同子系统之间的序参量之间的作用最终产生少量支配系统的序参量。在没有外界干扰的情况下, 序参量之间通过协同合作形成自组织结构, 换句话说, 协同作用的核心在于自组织。

笔者选择协同理论来分析开发性金融支持住房保障体系建设的原因在于其更为贴近现实。普通的计量模型往往将问题假定为线性的, 而实际上住房保障的投融资问题并非线性关系, 系统内部的作用可能产生多能级的越变。整个社会系统由诸多的子系统构成, 这些子系统千差万别, 协同理论抽象将其概括出子系统之间的存在着相互作用, 通过竞争、合作、反馈的机制得以体现, 在一定条件下的从宏观上就形成了一定有序的结构。

二、开发性金融支持住房保障体系建设的协同理论分析

开发性金融支持住房保障从上文分析不难看出本质上是子系统间多层次、多要素以及系统内外作用关系的总和。该系统集开放性与复杂性为一体, 包含金融发展子系统与住房保障子系统。开发性金融支持住房保障系统具有自组织性与开放性, 在其演化过程中的自创生、自组织与自适应的形态, 本质上是子系统的开创与协同的结果。正是因为开发性金融内部部门之间, 住房保障的供求双方之间, 开发性金融机构与住房保障机构之间的相互非线性的作用, 使得系统不断演化与改进, 不同的融资模式“产生———消亡———进化”的螺旋式上升过程, 进而达到协同理论意义上的协同。

(一) 序参量的产生需要开发性金融与住房保障的协同运动

开发性金融支持住房保障体系建设的过程是动态调整的。开发性金融与住房保障的双向协同演化过程中, 二者将出现动态的涨落, 即系统的物质与能量的耗损与集聚的螺旋演化中自发协调产生序参量, 系统走向稳态———住房保障的多层次融资体系。此后, 开发性金融部门与住房保障部门在该序参量的作用下, 通过相互之间的非线性作用, 协调发展成为一个具有普遍关联性的群体。在此平衡态下, 每个子系统都在属于自身的维度上与外界进行最佳状态的耦合, 从宏观上看整体之间进行着有目的、有方向的运动, 系统的自适应性达到最大化。

(二) 序参量是开发性金融支持住房保障体系的决定要素

依照协同理论的观点, 任何事物都可以被拆分为由多个子系统组成的复杂系统网络, 通过子系统之间、子系统与外界之间的作用, 以物质能量交换为载体, 自动形成宏观上有序稳定的状态。这种自组织的过程的出现是以序参量的发生为标志, 系统的有序是子系统内部之间的竞争协作的结果。开发性金融支持住房保障体系建设自然也不例外, 通过住房保障的内部供需方与外界环境的相互作用, 在不断的适应、调节的过程中形成的正反馈与负反馈的回路网络, 在这种耦合机制的作用下, 开发性金融支持住房保障的方式不断调整, 形成了稳定的多层次的融资体系———序参量。住房保障下的子系统与金融部门的子系统之间对于该序参量既有正作用也有反作用, 在发展过程中不断扩大修正序参量。

(三) 日本政策性金融引领住房保障投融资的序参量

政策性金融最为典型的是日本的“住宅金融公库”和“住宅金融支援机构”。住宅金融公库早在19世纪明治维新时期已形成雏形, 住宅金融公库将邮政储蓄、养老金、生命保险资金予以归集, 向购房居民提供低息、固定利率的长期贷款。住宅金融公库的资金不但用于发放居民购房贷款, 还向日本的公营住宅 (类似我国的廉租房) 等公共住房建设提供资金支持, 形成住宅金融的多层次、全覆盖的融资体系。由于资金需求存在较大缺口造成住宅金融公库负债高企, 上世纪末, 日本政府对其进行改革, 2007年4月1日住宅金融支援机构取代住宅金融公库, 通过M B S即抵押贷款证券化引入民间金融机构资金, 建立市场化住房保障投融资体系, 政府在此过程中从“主导”向“引导”角色转变。

从上文的协同理论介绍和日本政策性金融探索不难看出, 当系统从无序走向有序的临界状态的过程中, 那些变化速率慢的参量将变成序参量, 进而支配整个系统向一定方向运动, 达到一种自组织状态。在开发性金融支持住房保障体系建设的过程中, 众多住房保障的供需方以及开发性金融机构参与其中, 任何一方都希望有利益最大化的理念。如中低收入群体希望能够“居者有其屋”, 保障房的开发商希望能回收投入资金, 开发性金融机构希望能将住房保障的贷款信用能在未来得以回收。若无任何约束, 这些投融资行为很难进行, 整个住房保障体系处于无序状态。在子系统作用的过程中, 子系统之间肯定能找到相关的利益结合点, 形成各种特定的融资模式, 开发性金融支持住房保障从无序走向有序。

三、协同理论视域下开发性金融支持住房保障的相关措施

解决住房保障的融资困境, 需要开发性金融支持与住房保障体系建设的协同运作。对此, 需要政府、金融机构与企业等多方协同努力, 开发性金融在此可以发挥其政策性和商业性的优势, 通过多方协同运作, 发现、引领序参量, 创造良好的融资循环体系, 以及设计一套高效科学的制度框架, 加快金融支持与住房保障体系的协同运动, 实现社会公平。

(一) 政策性金融带头鼓励金融支持住房保障各方进行融资模式创新, 培育系统的序参量

例如上海率先引入的住房公积金改革在全国得到推广, 这在很大程度上就是金融与住房保障协同发展的所形成自组织体系的序参量。此外吉林省国开行也对住房保障贷款进行尝试, 对接政府的安居工程, 这说明二者在协同发展的过程中内部子系统之间出现引领系统发展的序参量。而在序参量出现之后, 整个系统仍然处于动态调整过程, 不同的融资模式在不断的分化与组合, 选择与淘汰的过程中进行着新老交替, 而最终通过系统的自组织与政策性金融的协同作用下, 金融支持住房保障体系才能步入协同发展的轨道。

(二) 构建金融支持住房保障的制度保障网络

相关制度的完善是开发性金融支持住房保障体系建设的必要条件, 也是二者协同发展中发现序参量的重要因素。从上文的介绍不难看出, 日本模式对住房保障体系的投融资问题制定明确的法律予以界定。而我国对于住房保障投融资支持问题, 只存在于房地产法以及各地的政策文件的零散表述中。信用经济下缺乏有效法律依据融资体系很难得到疏通, 因此及时设立住房保障的专门法律, 构建开发性金融支持的制度保障网刻不容缓。

(三) 加强信用体系建设

信用是进行金融活动的前提基础。信用体系的完善是开发性金融支持住房保障协同运行发现序参量的一大重要条件。住房保障的群体的需求方主要存在于中低收入群体, 其信用信息的采集滞后于企业融资, 此外骗取、套现住房保障资金的现象在各地也是屡见不鲜。信用体系的混乱难以有效疏通融资渠道, 更难以发现序参量。因此加强住房保障征信体系的建设, 使得每一笔业务都能得到追踪可以促进开发性金融机构支持住房保障体系建设。

(四) 引入多种形式的民间金融组织, 拓宽合作渠道

吸引民间资金参与住房保障体系建设, 民营金融机构资金来源于民间, 具有代表性的有财务公司、典当行、私募股权基金、小贷公司等, 是对现行开发性性金融和政府财政的有益补充。由于民营金融自负盈亏的特点, 民间金融机构势必对住房保障的融资需求方进行严格的信用审核, 监督项目的建设与资金利用, 可以提高资金的使用效率。因此探索民间金融服务机构与开发性金融合作支持住房保障建设, 可以有效拓展资金渠道, 发现可能存在的序参量。

(五) 引入新型的投融资模式, 修正现有的序参量

3.金融危机改变美国人住房观念篇三

离婚时争相把房子留给对方

近来，离婚率居高不下的美国，现在出现了一种奇怪的现象：一些准备离婚的夫妻不再像以往一样为谁能拥有房产而争执不休，甚至出现了夫妇两人争相把房子留给对方的奇怪现象。

许多负责婚姻事务的律师们都发现，现在房产已经不是离婚财产分割中争夺的焦点。美国婚姻律师学会主席加里·尼克尔森说：“这些办离婚的夫妇以前总是为谁能留下房子而斗争，现在他们还是争，不过是争谁不去做那个买死牛的傻瓜。”

因为这一变化，离婚过程变得比以往更加复杂，因此代价也更加高昂。而另一方面，人们预计在离婚后可获得的财产也较从前缩水。一些有离婚意向但无法分得足够独立生活资金的夫妻甚至选择仍暂时住在一起。

据统计，到2008年年末，美国20个大城市的房价同比跌幅达到创纪录的18％，而且跌幅有进一步扩大的趋势。

在美国20个大城市中，14个城市的房价跌幅创出新高，这些城市也是房屋价格涨幅最高的地区。在亚利桑那州，因为这里温度适宜，房价低廉，此前曾经掀起过一股炒房狂潮，其中尤其以凤凰城的房价上涨最为猛烈，该城市的平均房价一度从19万美元飙升到25万美元。不过现在．该城市的房价跌幅也最大，达32.7％；跌幅位居其次的是拉斯韦加斯。这座名满全球的赌城，房价也一度被炒上了天，现在泡沫过去，也足足跌了31.7％。靠近海边的旧金山一直是寸土寸金的地方，不过这里因为环境幽雅，当然也曾经是炒房的好地方。随着美国经济的低迷和房产泡沫的破灭，这里的房价也下跌了超过30％，排在第三位。

当然，也有跌幅较小的城市。位于美国中部的得克萨斯州，就少有炒房团光顾，尤其是达拉斯、休斯敦这样的城市，因为一般都认为这里生活成本本就高昂，而且房价一直维持稳定。达拉斯就是这次跌幅最小的城市，仅仅下跌了3％。

尽管美国政府目前正想尽一切办法，包括降低抵押贷款利率等措施，来避免房地产市场的继续下跌。但目前情况却导致大多数美国民众信心低迷，他们普遍觉得，目前所存在的大量待售房屋积压等问题，不是降低利率能够解决的。

上万个家庭被强行赶出家门

由于还不起贷款，在美国目前已经有上百万人即将面临搬离家园的命运，而且这一数字还在不断增长中。就以亚特兰大这座美国中部小城来说，就已经有超过1万个家庭面临交不出房贷而搬离居住了几十年的房子。

住在亚特兰大市的琼斯太太现在可能得被迫离开已住了26年的房子。琼斯太太说：“我不放弃，我要奋战到底，我不能放弃。”一大清早警察就来强制驱离付不出房贷的住户，成千上万的美国民众最近都面临这样的窘境。琼斯太太和她32岁的残障女儿，两人每个月就靠社会局发的1250美元勉强过日子。琼斯太太的房贷利率超过9％，她根本付不出每个月的贷款，导致如今房子面临被强行拍卖。在辩护律师的帮助下，琼斯太太正和银行打官司，但她仍有可能被驱离已经居住了几十年房子的命运。

并非只有一两个地方出现这样的情况。纽约市居民住房服务机构负责人杰瑞卡女士说，根据援助机构报告，收回房产事件如“海啸”般波及全国。而且到2009年，这股潮流将更加汹涌。杰瑞卡女士担心，纽约最近改造的许多居民区，将很快受到这场危机打击。

紧凑型房屋再度走俏

美国《洛杉矶时报》发表文章说，这场金融危机有可能使得美国人的住房观念发生改变，文章说，历史上美国人的住宅观念就曾因为经济起伏而发生改变，例如与“大萧条”和二战之前建造的奢华的维多利亚式大房屋相比，上世纪40、50年代建造的房屋往往面积更小，也更简洁。

《美国房屋实战指南》一书作者弗吉尼娅·麦卡莱斯特说，她预计，此次衰退过后，房屋布局将更紧凑，但将更重视私密性，使居住者更贴近大自然。

在上世纪末，有钱人居住的都是拥有20甚至40个房间的豪宅．维护这样的房子需要巨额资金。与那些在繁荣时期建造的房屋相比，后来新建的住宅简约了很多。麦卡莱斯特说：“我们将看到更多小型住宅和联排住宅。”修建服务于紧凑型社区的道路、下水道和公共管道的成本将会下降。隔音性将更为重要，因为人们与邻居、零售店或商业设施间变得更近了。

未来的房屋购买者可能会更多考虑与大房子相关的居住成本。一些郊区的大房子可能会变为多个家庭居住的房屋，就像在19世纪80年代和20世纪初期，当人们的生活方式倾向于节省时，很多大房子被改建为两户合住的联排式房屋。

眼下很多家庭背着贷款，而且已经举步维艰。所以他们自然而然想到了换房——换那些更小，更加便宜的住房，以免遭被赶出房子的厄运。

一对家住旧金山的名叫多米克斯的夫妇，已经打算放弃原先60万美元的大房子，转而寻找那些价格在20万美元左右的房子。因为按照他们的收入，根本无力还清高额的银行贷款和利息。所以他们决定还是忍痛割爱。放弃刚刚住了不到两年的房子。罗伯特·多米克斯说：“尽管很舍不得这里的小花园，但是这就是生活。我们只能搬到比目前小一半的房子里，这样我才能睡得安稳。”

随着美国房贷危机的深入，甚至已经波及到没有经济来源的大学生阶层。很多银行在应对大学生贷款的时候，都对贷款条件严格了很多，令不少大学生很难借到钱，而且贷款利率和费用都比以前高。“实在不行就放弃文凭，或者去其他更便宜的学校继续读。”一位目前在密歇根大学读书的学生如是说。

人人期待奥巴马新政

之所以会导致今天的这个结局，很多人都在怪罪美国政府。美国政府早在几年前就已经开始进行减税等刺激措施，另外，银行也一再鼓励高风险贷款。这些都跟9·11之后，布什政府的纵容和民众的“拒绝储备”的生活和消费方式有关。

现在白宫正在亡羊补牢。美国财政部都已经削尖了脑袋考虑怎样减轻危机的影响，从减轻丧失抵押品赎回权的民众的债务，到目前的减税刺激消费，到目前为止几乎已经是“黔驴技穷”了。同时，很多人都期待着奥巴马上台，能够带来一些新的希望。

在奥巴马已经提出的承诺中，他曾经主张为房主减负，并且重新为公共住房提供补助。目前已经有一些人认为，奥巴马政府需要立即采取行动，一方面随着美国经济的进一步衰退，他可能面临无米下锅的窘境。另一方面正在有数以万计的丧失抵押赎回权的家庭正在嗷嗷待哺，奥巴马必须在最短的时间内这成千上万个家庭重新找到住所。否则，这将成为美国严重的社会问题。

奥巴马的幕僚已经开始行动起来。他们的计划是，让各经济部门集体行动起来，共同帮助那些已经或者面临无家可归的人。例如，向这些家庭提供专门的住房补

助，帮助他们获得时限更长的住房。这需要大量的资金，目前这是摆在即将上任的奥巴马面前的最大难题之一。之前美国国会通过的房产市场救援法案，所投入的39亿美元只能是“杯水车薪”。

4.美国联邦住房政策篇四

干训104 美国联邦住房金融署24日与住房抵押贷款融资公司房利美和房地美发表联合声明，宣布了一系列改革住房可支付再融资项目的措施，旨在吸引更多借贷人通过对抵押住房进行再融资，享受当前较低利率。

根据声明，主要改革措施包括取消或降低再融资借贷人的某些风险费用；取消目前房利美（房利美(Fannie Mae)，创立于1938年，是政府出资创建，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金。）和房地美（房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,旧名联邦住房抵押贷款公司),是美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。）担保品贷放率125％的上限；取消“两房”贷款的担保费；如果使用“两房”提供的自动价值评估模型，就无需重新进行房产评估；对于2009年5月31日之前将贷款转让给“两房”的借贷人，其参与住房可支付再融资项目的截止日期延长至2013年12月31日。1、20世纪30年代至60年代

20世纪20年代以前，美国的住宅建设完全是民间的私事。居民用自己的积蓄可以购房、建房，住宅产业处于小生产水平，大多数是个体经营，效率低，融资渠道少。这种情况很快被迅猛发展起来的工业化、城市化大潮所冲击，大量农民工涌入城市，使城市住宅日趋紧张。1929年，世界性的经济危机席卷了美国，为了“复苏”经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了促进住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。

美国联邦政府于1937年建立了首个住房法案，以解决低收入阶层住房短缺和居住条件低下的问题，法案开创了联邦政府资助公共住房（Public Housing）的先河。在计划中，联邦政府资助地方政府为低收入者建造合适标准的公共住房，居住者只需向地方公共住房管理机构支付较低的房租。这一政策同相关的其他住房政策的推行，不仅缓解了低收入阶层的住房问题，也对经济的复苏起到了良好作用。1949年美国国会通过《全国可承受住房法》，指出美国住房政策的目标是“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”。为此，联邦政府制定了一系列的住房政策，从而加速了住房建设步伐。法案明确要建立80万套公共住房，实际上，每年新建住宅100万套以上，很大程度上超过了法案中的文件要求指标。住房新增速度大大超过了人口增长速度，反而导致了有不少空房被闲置。城市更新计划则授予地方城市更新机构接受联邦基金、收购贫民窟财产的权利，更新管理机构通过拆毁贫民窟建筑，将土地整合成可用的地块，以低于城市价卖给住房开发方；一些地块转让给了地方公共住房管理机构，用于建造公共住房，但更多的地块卖给了私营发展商，用于开发不同种类的住房。公共住房计划一直持续到60年代才渐渐减弱，这些政策在解决住房难的同时，在很大程度上促进了美国的房地产事业的发展和进步，对美国经济的增长起到了重要的推动作用。

但也应该看到，公共住房建造计划是有缺陷的。由于计划是在非市场框架内实施的，相当于将一部分低收入阶层从住房市场中抽出，打破了住房供应链条的连续性，使中产阶级无法将自身的旧房转让给“下家”，导致其无法回笼资金用于购置新房，使市场出现停滞，降低了整个住房市场运行效率，不利于提升中、高阶层的住房消费水平。另外，公共住房兴建成本完全由国家支付，政府负担较重。

2、20世纪60年代至70年代

在60年代，二战后的住房短缺现象依旧存在，为减轻政府的建房负担，并保证住房市场的良性发展，联邦政府进一步扩展了住房政策，开始鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。1960年的人口和住房调查显示：17％的住房或者荒废了或者恶化了（也就是说，有很大的一部分人，要从原有的已经作废了的住房中搬到新的房子中去，从而加剧了住房的供应和需求），其次低收入阶层的住房承受能力低下，导致12％的住房过分拥挤。此外，生育高峰时期成长起来的一代不久将建立家庭，除非政府制定措施满足他们的需要，否则有限的住房存量将很快用光。为此，约翰逊政府在1965年曾建立过一个针对低收入阶层的小规模房租援助计划（Rent Supple－ment Program），允许公共住房管理部门出租存量私有住房，通过补贴使低收入房客能够居住。当时据美国住宅和城市发展局（HUD）的分析家们估计，在1969至1978年之间，住房需求量将达2600万套，为此，制定了补贴600万套住房单元的目标。”1968年的住房法案采纳了这个目标，制定了相应的政策：为公寓发展商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房。1968年住房法案的另外一部分内容是：在联邦住房行政管理局（FHA）的抵押贷款保险计划下，为符合要求的住房购买者提供低于市场水平的利率。通过这个补贴私营发展商建造住房的计划，在1970至1973年间，美国住房存量中新增了170万套补贴住房。同时也推动了各阶层住房水平的提高，在全国7000万套住宅中，每户有2个房间的占3％，3—4个房间的占30％，5—6个房间的占40％，平均每套住宅居住人口不到3人，居住条件有相当大的改善。

但这个计划在执行过程及成本方面也存在一些问题，尼克松在1972年大选当选总统后，就要求对住房政策作一个彻底的检讨，制定了1974年的住房和社会发展法案（Housing and Community DevelopmentACt）。法案中包括第8条款的低收入者租金帮助计划，它是对1965年法案的修订稿。这个计划包含三个独立的部分：新建住房部分、修复住房部分和存量住房部分。在新建部分和修复部分，承担新建和修复工作的私营发展商和非营利发展商，可获得FHA（Federal Housing Administration(美国)联邦住房管理局）担保的金融支持，HUD（Housing and Urban Development(美国)住宅和城市发展部）与发展商签订20至30年的长期合同，在这个过程中HUD补贴发展商市场正常租金与房客支付的实际租金之间的差额，同时规定房客支付的实际租金应占其收入的25％（1981年之后提高为30％）。

由于补贴私营发展商新建计划是在市场框架内实施的，刺激了发展商兴建低等级住房，保证了住房供应链条的连续性，也有利于提高中产阶级的住房消费水平。但鉴于为低收入者建造的大量低等级新房，往往还未到生命周期就很快过时，因不能再向下“过滤”，结果不得不提前拆毁、挪作它用或弃置，造成社会资源的浪费和城市衰退。同时，第8条款中的新建计划代价过于昂贵，按HUD1982年的统计，每年用于一套单元的补贴超过了6000美元，因此到里根政府时代，联邦政府对住房补贴基金的分配作了较大的修改，于1983年终止了住房新建补贴计划。

上述这些住房计划，除约翰逊政府1965年的房租援助计划外，不论是20世纪30年代开始的政府公共住房计划，还是60年代开始的私营开发商建房计划，以及70年代中期开始的第8条款中的新建和修复住房计划，都属于面向住房供应方的住房建设补贴政策。这些政策能有效地解决低等级住房短缺问题，在当时有它政策的合理性；但从成本上看是昂贵的，从资源上看是浪费的。

3、20世纪70年代至今

20世纪70年代起，美国住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入阶层所付房租占其收入比重过大。也就是说，市场上住房供给是充分的，而住户仅需在房租支付上得到帮助。因此，1974年尼克松政府制定了第8条款中的存量住房计划，与上述面向住房供应方的住房建设补贴政策不同，这是一个面向需求方的补贴计划。它取代了1968年住房法案的计划，是美国住房政策在20世纪70年代中的一项战略性的选择，该计划是对约翰逊政府在1965年提出的房租援助计划的修订。在该计划中，资格合格的房客可从地方住房管理机构获得租金证明（Rent Certificare），到市场上去求租满足HUD规定质量等级和租金限额以内的住房。地方住房管理机构限定房客所选的区位，协助房客与房主间的租金谈判，并按市场租金额度，直接支付总租金给房主，在总租金中，房客支付的部分不超过自身收入的30％。近年来美国政府的提案大大扩展了租金优惠券计划的实施。克林顿政府提出计划，将传统的住房计划彻底私有化，并且将所有的补贴计划都转为租金优惠券计划，以使低收入者能自由选择住所和房租水平。虽然这个提议尚未形成法律文件，但HUD已开始推翻过去的住房供给计划，将享受政府补贴建造住房的房客，转为享受租金优惠券计划。从1993年至1998年间，已有7.6万套这样的住房经政府批准完成转换，约占存量房总量的 6％。

由于制定和实施了较为成功的低收入阶层住房政策，也刺激了私营发展商为中产阶级兴建住房的积极性，到20世纪80年代中期，全国每年建住房150万—180万套，住宅投资占固定资产投资6—8％。1980质量也逐步提高，独门独户的住宅比例不断增大，三分之二家庭拥有独立的住宅，5％的家庭拥有两套住宅，配有2个现代化卫生间的住房占总房数的二分之一。

与补贴私营发展商新建计划一样，租金证明和租金优惠券计划也是在市场框架内运行的，对保证住房供应链条的连续性，提高包括低收入阶层在内的各阶层住房消费水平都有积极的意义。特别应该指出的是，该计划的政府支出成本，较补贴私营发展商新建计划和公共住房计划大大降低，通过充分利用中产阶级“过滤”下来的旧房，节约了社会资源，一定程度上还避免了住房弃置现象。其中的住房优惠券计划更自由，凸显人的个性。但也应看到，低收入者自发到市场中求租，有时会租不到合适的住房。

从以上美国住房政策的演化过程可知，联邦政府最初执行的是直接向低收入者提供住房的公共住房政策，后逐渐向补贴私营开发商建房的住房建设补贴政策过渡，补贴的对象是住房供应方。经过几十年的发展，在20世纪70年代中期，又开始逐渐向为低收入者提供房租补贴的需求政策转变，补贴对象为需求者，属房租补贴。目前房租补贴的租金优惠券计划已成为美国住房政策的主流。

在整个20世纪内，美国联邦政府，通过一系列面向低收入阶层的住房政策，促进了全社会各收入阶层住房水平总体的提高，基本上实现了“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”的目标，同时推动了国民经济的全面发展。

5.碳金融服务体系研究篇五

1.突出商业银行的关键种作用，构建低碳信贷评价体系和金融服务机构共生耦合关系。目前我国碳金融服务市场还不够发达。面向碳金融的服务机构发展缓慢，企业参与碳交易、碳金融的积极性和主动性不够。因此一方面需要加快构建低碳信贷评价指标体系，引入企业碳排放、低碳技术创新能力、低碳产品、碳减排、低碳能源利用效率等多个指标，系统考核企业在碳减排能力及其低碳信贷市场前景和社会责任，重视对企业低碳生态效益指标的考核与评价，促进企业和其他社会组织、中介服务机构参与碳交易，形成鼓励企业和社会加大低碳技术创新，提高低碳能源利用效率.达到降低碳排放和节能的目的。发挥商业银行的关键种与低碳信贷评价标准的引导作用，与环境评估机构、政府环保监管部门进行碳信息共享与合作，综合评价企业碳减排参与状况、CDM项目能力、碳技术创新能力、低碳产品与低碳营销等多方面的发展状况与水平，科学评价企业碳信用状况，严格筛选低碳绿色信贷项目，防范碳金融风险。根据共生网络的创新集群和能量生成与分配特性，应在低碳信贷评价指标体系构建的基础上，形成银行、碳交易所、保险公司、碳基金的紧密合作与共生耦合关系。如下图2所示.依靠金融机构原有的专业知识和客户资源，研究开发与碳金融相匹配的服务产品，提供相应的碳金融服务。保险公司为碳金融经济主体规避气候风险提供保险和担保等风险管理服务，为碳项目和碳交易活动提供保险服务，发挥管理投资组合的独特优势和强大的风险管理专业能力，集聚资金，开发和促进碳市场的发展。碳基金设立的方式灵活多样。包括国际多边援助碳基金、政府双边合作碳基金、投资收益型碳基金、私募碳基金等，融通资金，分享收益。碳交易所为碳金融参与者提供交易平台，提供碳排放权及其衍生品交易的清算、结算服务、信息披露和投资者保护服务等。碳金融服务机构共同为碳金融参与者提供服务，相互配合和服务，形成错综复杂的共生耦合联系。

2.创新碳金融衍生品工具与服务模式，优化碳金融共生网络市场化机制。学习借鉴发达国家在碳金融服务的制度设计、区域规划、平台建设等经验模式，合理布局中国碳排放交易所，构建区域特色的地域性碳金融服务市场。在全国特大城市、省会城市等通过碳交易所、环境交易所、产权交易所、能源交易所或者其他形式开展碳排放项目交易和绿色金融项目服务.鼓励银行参与碳金融衍生市场交易。碳金融产品和服务主要包括碳信贷、碳基金、碳排放权衍生产品(碳排放权的远期、互换、期货、期权、抵押贷款等产品)、碳保险等。优化碳金融服务共生网络的市场化机制与模式重点建立高端金融市场交易与服务体系.提升金融工具技术能级与风险管理水平。主要包括建立以碳货币为代表的.新金融管理模式与交易制度、基于碳排放指标与环境变化指标的碳交易产品、碳期权期货等交易工具、碳债券与碳股票的投融资工具、低碳信贷与碳保险的金融服务渠道等。构建市场化机制与模式应依托各地环境交易所开展自愿碳减排试点，根据买家要求购买甚至定制适用于不同标准的自愿减排额度，发展自愿碳减排的典型示范，构建和优化碳金融市场化机制和运行模式。

3.加强与法律服务、技术咨询、信息、品牌营销与策划等中介服务组织的辅助服务与共生合作，构建完善的碳金融服务共生环境体系。碳金融服务提供者在开展碳金融服务时，必然需要一些相关专业机构的辅助。法律服务机构为碳金融提供法律咨询和服务，相关技术咨询与信息服务机构为碳金融提供碳交易的产品信息、流程信息、市场波动性、日交易量和交易额、产品价格、碳项目运行、风险、参与方运营状况等等信息和技术服务，开发碳金融服务软件，建立项目开发、项目投资、项目设计、东道国政府审批、项目审定和注册、项目实施、检测和报告、核证/签发CER、碳指标销售、市场退出等全过程服务体系，建立碳金融市场注册与结算平台、碳信用评级机构等专业服务机构，形成灵活变通和多元组合的共生网络合作模式与协调机制。构建碳金融服务共生环境体系，应加强碳排放信息系统和碳交易数据库建设，促进碳信息披露。商业银行与环保检测等部门合作，建立碳金融业务的具体操作指导目录、环境风险评级标准和企业环保守法情况审查等.建立和完善企业碳排放数据库建设，确定不同区域和不同行业的碳排放标准，采用科学的评估程序和分析方法，对企业的低碳项目进行客观公正的分析和评判，完善商业银行与相关信息服务机构的信息沟通机制，建立碳信用披露制度，为CDM项目提供信用增级服务。通过建立健全碳信息数据库，整合碳信息资源，与国际金融经济数据对接，实现信息采集和披露的标准化，及时反映碳市场及相关金融工具、金融产品的市场信息.提高碳信息收集、处理、加工等数据分析能力和高端碳金融战略决策能力，为提高碳金融服务质量、构建碳金融服务体系共生网络、参与国际碳市场竞争、占领国际碳市场高端和未来经济制高点、实现国家节能减排与低碳发展目标提供科学依据和基础能力。

6.美国住房金融体系研究篇六

今年以来，党中央、国务院积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位，积极推进我行住房租赁市场整体营销，提高对住房租赁市场综合化、精细化金融服务水平，促进银政、银企合作，丰富我行新型城镇化业务的内涵，特制订住房租赁市场金融服务方案，具体内容如下：

一、住房租赁市场基本情况

住房租赁是指由住房的所有者或经营者将其所有或经营的租房交给承租人使用，承租人通过定期交付一定数额的租金，取得房屋使用权利的行为。培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

（一）住房租赁市场总量和市场特征。

我国住房租赁市场规模和市场空间较大，链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告认为，目前中国房屋租赁市场规模已达1.1万亿元，预计2025年可增长至2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

市场交易特征方面，目前住房租赁市场90%以上为个人房东，受限于个人房屋信息公开意愿不强、租金收入纳入征税管理难度较大、租赁市场备案机制不完备等因素，住房租赁市场的交易模式目前以线下交易为主。近期，在各地住房租赁交易平台和互联网电商企业的推动下，部分住房租赁公司已开始涉足线上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等已接入支付宝租赁平台。/ 16 市场运营特征方面，住房租赁运营根据房源的不同可分为集中式和分布式，其中集中式运营是拿下整栋楼(或一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一服务；分布式运营是指在各个小区内分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以统一品牌对外出租。目前，以万科、保利、龙湖为代表的房地产开发企业经营的租赁住房普遍采用集中式运营模式；而以自如、YOU+等为代表的住房租赁运营商经营的租赁住房普遍采用分散式运营模式，且多为“二房东”转租。

市场收益特征方面，住房租赁的租金收益率普遍较低，根据上海易居房地产研究院2017年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，50个典型城市中仅有哈尔滨、西宁2个城市的租金收益率高于4%，长春、韶关等23个城市的租金收益率位于3%-4%之间，青岛、广州等13个城市的租金收益率低于2%，其中厦门的租金收益率仅为1%。较低的租金收益率导致租赁市场的投资回报期被拉长至25年及以上。

（二）住房租赁市场相关政策。

今年7月，住房城乡建设部等九部委联合发布通知，明确从“培育机构化、规模化住房租赁企业”、“建设政府住房租赁交易服务平台”、“增加租赁住房有效供应”、“创新住房租赁管理和服务体制”四个方面多措并举，加快发展住房租赁市场，并确定了首批试点的12个城市1。8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，着力构建城乡统一的建设用地市场，提高存量土地节约集约利用水平，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，并根据自愿原 1 12个城市分别为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。/ 16 则确定了13个试点城市2。此外，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

继部委发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作后，试点城市紧紧围绕住房租赁企业、住房租赁服务平台、增加租赁房源、鼓励租赁消费、加大税费支持、加强市场监管等多个方面制定实施细则或试点方案。目前多数城市已在土地拍卖过程中引入“竞自持比例”或“竞配建比例”规则，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限内不得出售；配建是指房地产开发商配套建设保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交具有自持和租赁用地性质的土地超100宗，可提供约400万方租赁面积，其中，北京、上海、佛山等地区已有企业竞拍得到自持年限达70年的土地。此外，为强化租赁市场管理，杭州、成都、北京、深圳、武汉、广州均相继开发住房租赁信息平台，其中成都、广州两地已投入试运行。

（三）住房租赁市场参与主体。

住房租赁市场的参与主体众多，结合各主体的职能定位和实际情况，可大致分为两大类：一类是房屋管理局等政府部门，主要承担制定政策、规范市场、提供基础性服务（如租赁交易平台）等职能；另一类是租赁住房的建设和运营主体，根据企业性质和职能的不同，该类又可细分为国有住房租赁平台公司、房地产开发企业和住房租赁运营商。

13个城市分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。/ 16 1.房管局：创新管理和服务体制，做好市场发展引导，为智慧城市提供信息支撑。房管局作为政府职能部门，承担着创新住房租赁管理和服务体制、引导住房租赁市场规范健康发展、提供社会管理工作的信息支撑等职责。创新管理和引导发展方面，主要是通过建立一套便捷、透明、规范、可监控的住房租赁交易系统，同时配套征信评价体系、交易结算体系等服务，为住房租赁市场的发展提供基础性系统平台支持，并引导住房租赁交易行为逐步由线下转到线上。信息支撑方面，通过租赁信息的收集和处理，在促进租赁市场发展的同时，协助其他政府部门做好社会管理工作，如住房公积金部门的个人租金提用、公安局的流动人口管理等。

2.国有住房租赁平台公司：盘活存量、管好增量，依托金融支持，做好对租赁住房房源的管理工作。目前国有住房租赁平台公司主要承担着住房租赁市场规范化引导、存量租赁住房盘活、增加租赁住房房源供给等职能。规范化引导方面，主要是通过国有企业的信誉背书，在租赁市场中不随意涨租、不随意赶客、不骗租，发挥规范和稳定市场的作用；存量盘活方面，主要是通过对国有住房租赁公司原有的公租房、廉租房及办公楼改建的公寓，盘活存量可租赁的住房房源；增加供给方面，主要是通过代政府管理（或改建、装修等）房地产开发商配建的租赁住房，向市场提供增量优质租赁住房房源。

3.房地产开发企业：瞄准未来稀缺资源，着力布局住房租赁市场。目前，万科、保利、龙湖等知名房地产开发企业，均已着力布局住房租赁市场，并通过设立长租公寓品牌，拓展住房租赁业务，主要原因是新市民的月薪负荷难以支撑购房月供，住房观念逐渐转变为“住有所租”，住房租赁市场将/ 16 持续扩大；并且，重点城市土地是稀缺资源，新建商品房的数量将越来越少，房地产市场也将由新房交易为主逐步过渡到存量房交易为主，二手房交易市场将逐步扩大且资源将逐渐集中到租赁运营主体手中。

4.住房租赁运营商：市场参与活跃度较高，着重快速扩张或提供增值服务。住房租赁运营商是目前租赁市场较为活跃的主体，但市场分散度较高，单个运营商的规模不大。该类主体主要依托房屋交易中介等渠道获取二手房源，同时通过开发互联网系统提升租赁交易的便捷性。但鉴于租赁市场利润过薄，运营商主要通过两种方式提升自身的盈利水平：一是通过快速扩张，以规模化的租金押金所形成的资金沉淀，来支撑房源取得时一次性装修投入的资金需求；二是通过提供多方位的增值服务，如管家服务、保洁服务、配套餐饮等，以客流量为基础提高收益率。

二、住房租赁市场金融服务方案

目前，全国住房租赁市场正处于快速发展的初期阶段，我行总体策略为：密切跟踪住房租赁市场及同业动态，挖掘市场需求，积极推进业务发展，并针对不同市场主体采取差异化策略：一是积极支持房管部门金融需求，着力搭建系统平台；二是适度支持国有住房租赁平台企业和房地产开发企业的金融需求，择优介入“部分自持租赁+部分可售”项目的开发融资；三是谨慎支持住房租赁运营商的金融需求，以负债业务合作为主，审慎介入资产项目。同时，结合市场阶段性特征，以系统平台搭建先行、主推交易结算服务，深入研究资产业务开展模式，通过信贷、类信贷、ABS、REITs等多种产品支持住房租赁市场发展，并整合集团各类金融资源，/ 16 为市场参与主体提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务，满足市场多层次、多元化的金融需求。

（一）房管部门：针对住房租赁系统平台搭建需求的服务方案。

住房租赁系统平台搭建是目前政府主管部门高度重视的工作之一，完善的系统平台一方面有利于住房租赁市场信息的公开化、透明化；另一方面也有利于政府主管部门提高市场监管的有效性。金融支持系统平台搭建，应着重体现在匹配支付结算、资金监管等功能上，实现传统线下交易向线上电子化便捷交易的转型，达到信息公开透明和管理质效提升的目的。各分行应主动对接房管部门的系统平台搭建需求，重点匹配支付结算、线上交易资金监管、现金管理等金融服务，主抓渠道资源，实现住房租赁资金在我行体系内留存。住房租赁系统平台的功能包含但不限于以下几方面：

1.支付结算功能。该功能主要实现押金、租金、生活费用等资金的在线支付结算，通过互联网和电子化方式，简化住房租赁交易。

2.押金和资金监管功能。该功能主要实现房管部门对租户支付的押金、租金、生活费用等资金的监管，以便于房管部门掌握住房租赁市场的发展情况，防范违规、诈骗等租赁风险。

3.现金管理功能。该功能主要实现租赁主体的资金归集，以便于资金统筹规划和使用。

4.公积金及住房补贴委托提取功能。该功能主要通过与公积金和住房补贴系统的对接，实现承租人便捷提取公积金及住房补贴用于支付租赁住房的租金及其他费用。/ 16 5.房源信息匹配校验功能。该功能主要通过与房管部门的租赁住房信息系统对接，实现在线校验租赁住房房源真实性、租赁状态、房屋性质及相关信息的功能。

6.出租人和承租人身份核实功能。该功能主要通过银行后台系统与公安系统对接，在住房租赁信息发布、租赁交易发生时，调用后台数据对出租人和承租人的身份信息进行核实，保障市场交易双方的合法权益。

7.对接银联系统功能。银联总部目前正在开发住房租赁底层金融系统，该功能主要是通过银联系统的对接，实现我行金融产品在银联系统上的应用和推广。

8.其他地方特色功能。各分行还可根据当地住房租赁市场的个性化需求，开发地方特色功能。

（二）政府住房租赁平台公司和房地产开发企业：针对住房租赁产业链条各阶段需求的服务方案。

住房租赁市场产业链条包括租赁住房开发建设、投资孵化、持有运营及后期退出等，产业链条参与主体以政府住房租赁平台公司（以下简称“平台公司”）和房地产开发企业（以下简称“房企”）为主，针对上述主体不同阶段的金融需求，交行可匹配不同类型的金融产品，在全链条实现“一揽子”整体业务合作。

1.住房租赁开发建设阶段

该阶段是指平台公司和房企获取租赁住房房源的阶段，房源获取方式主要包括以下两类：一是通过土地招拍挂方式拍得租赁性质土地进行开发建设，或通过兼并收购获取增量房源；二是通过改建改造盘活存量房源。针对增量房源获取，我行可匹配房地产开发贷款、信托贷款、债券承销、并购融/ 16 资、财务顾问等产品；针对存量房源盘活，我行可匹配流动资金贷款、固定资产融资、并购融资等产品。具体如下：

（1）房地产开发贷款

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。主要适用于：具备房地产开发资质的平台公司或房企，在其获得租赁性质土地且已全额支付土地款项后，用于项目开发建设的资金需求。需要指出的是，在该产品的期限设定上根据项目现金流情况合理设置业务期限，从而更好匹配企业资金需求。

（2）信托融资

房地产信托融资是指委托人将资金委托交银国信，交银国信以受让房地产企业（融资方）股权受益权、项目收益权、未来租金收入或信托贷款等形式向房地产建设项目融资，融资方以股权质押（转让股权受益权时必需）、房地产（含在建工程）抵押及第三方担保等形式向信托计划担保；信托到期时，融资方回购股权受益权或偿还贷款，同时解除各种担保。适用情况与房地产开发贷款类似，但信托融资产品设计和资金用途更加灵活，可满足客户个性化需求。

（3）债券承销产品

平台公司或房企可通过发行各类债券票据等债务融资工具进行租赁住房开发建设融资，我行可提供债券承销产品，该产品是指我行作为客户的主承销商，采用代销、余额包销、全额包销方式，协助企业在境内外债券市场发行中长期债券或优先级权证等产品，通过公开市场筹集住房租赁建设所需资金。

（4）并购融资 / 16 并购融资是指，在企业通过并购或重组3等方式进入租赁住房市场、获取房源时，提供相应资金支持的金融产品。针对平台公司或房企的并购融资需求，我行可提供的并购融资产品包括：并购贷款/并购银团贷款、并购基金等，用于缓解平台公司或房企并购业务中的资金压力、降低财务成本，并助力企业实现住房租赁业务的快速扩张、提高市场份额、提升行业地位。具体产品如下：

①并购贷款/并购银团贷款。该产品是指我行就企业通过受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接债务等方式达成并购交易并需要支付并购对价时提供人民币或外币贷款；或我行作为并购银团贷款的牵头行，联合若干家境内外银行或非银行金融机构，基于相同跨境贷款条件，依据同一跨境贷款协议，按约定的时间和比例，通过我行向企业提供的本外币贷款业务，以实现统一融资条件、保证资金供应。

②并购基金。该产品是指我行通过交银国信等子公司，与企业共同成立产业基金，为企业并购提供股权投资或者债权融资，助力企业在体外快速培育优良资产、同时进入多个不同领域不同区域的项目、优化财务报表结构。根据产业基金设立结构的不同，其又包括公司制产业基金、有限合伙制产业基金等。并购基金交易结构示意图如下：

A）有限公司制基金：

3重组业务包括：划拨、合资、托管、委托经营、以资产为纽带的战略合作等手段在内的方案设计和协助执行。/ 16

B）有限合伙制基金：

（5）财务顾问。我行可利用境内外分行、全牌照经营、全球战略合作伙伴、全球客户基础等优势资源，协助企业获取租赁土地招拍挂信息、优质并购标的信息，提供合作伙伴、法律财务等三方机构服务，在企业发展住房租赁业务时获取全方位服务和支持。/ 16 2.住房租赁投资孵化阶段

该阶段平台公司和房企的主要需求为拓展租赁客户、回笼资金等，针对上述需求，我行可提供：一是系统平台支持，依托我行电子渠道和客户群优势，协助企业发布住房租赁信息；二是股权投资产品，通过信托计划与平台公司或房企设立住房租赁联营公司，向企业提供投资孵化阶段的股权资金支持；三是通过向承租人提供个人贷款产品，加快企业资金回笼。具体如下：

（1）系统平台对接。通过对接平台公司或房企的住房租赁系统，或协助企业开发住房租赁系统，有效利用我行电子渠道（网上银行、手机APP、买单吧等）优势，向广大客户群发布租赁住房信息，并通过系统大数据分析，向潜在租赁客户自动推送租赁房源，从而实现精准营销。

（2）股权投资产品。通过专项信托计划，设立住房租赁SPV公司，并通过SPV公司与平台公司或房企共同出资成立住房租赁运营公司，形成对新设公司的股权资金支持，并依托商业银行的市场影响和客户群，助力企业获取租赁房源，招揽租赁客户。该产品可引入回购或第三方增信条款，也可采取市场化方式。

（3）个人贷款产品。该产品是指经过企业确认后，承租人可向我行申请个人贷款支付租金，针对租约期内租金一次性缴纳的需求，可通过个人消费贷款匹配需求；针对按期（如按季或半年）缴纳租金的需求，可通过小额贷款实现“押零付一”或“先租后付”的租金支付，从而缓解承租人的资金压力，从而既满足承租人的资金需求，同时协助企业加快资金回笼。/ 16 3.住房租赁持有运营阶段

该阶段是指平台公司和房企所持物业的稳定运营阶段，我行可提供的金融产品主要为：包含支付结算、资金监管功能的电子化交易信息系统；针对租赁客户的个人金融服务及日常经营周转的流动资产贷款等。具体如下：

（1）电子化交易信息系统。该系统主要包括以下功能： ①支付结算功能，是指通过我行电子渠道实现租金、押金及电费、燃气费、物业费等租赁期各项费用的线上支付和结算。

②租金代扣费用代缴，是指通过绑定我行银行卡，实现租金及各项费用的按期代扣代缴。

③押金及资金监管，是指企业通过我行账户实现对房屋租金及第三方资金的实时监管。

④房屋报修及维护，是指承租人通过我行系统可直接发起对租赁房屋的报修及维护申请。

⑤银企直连功能，是指在平台公司或房企财务软件系统或ERP系统开发过程中，直接嵌入或接入我行资金结算系统（如蕴通账户），实现账户信息查询和下载、转账、投资、工资代发和资金归集等业务操作，有利于其提高资金管理效率，节约人力成本。

⑥其他特色功能。

（2）个人金融服务。我行可提供个人理财产品，通过申请我行活期富、高收益定制化理财等产品，提高资金收益率。

4.住房租赁后期退出阶段

住房租赁后期退出阶段是指平台公司或房企为盘活资产，在租赁住房稳定运营后，通过中长期固定资产贷款、资/ 16 产证券化、房地产信托投资基金等方式实现资金回笼或资产出表。我行可提供的金融产品包括：固定资产支持融资、租金收入资产证券化（ABS）、未来应收租金资产支持票据（ABN）、地产抵押贷款资产证券化（CMBS）、地产抵押贷款资产支持票据（CMBN）、房地产信托投资基金（REITs）等产品。需要特别说明的是，目前我国主要REITs产品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售选择权，或包含回购或第三方增信条款，系类REITs产品，而非完全市场化的公募REITs产品，因此尚不能实现真正出表，但随着国家顶层设计的不断完善，配套政策的相继出台，未来公募REITs或将成为住房租赁后期退出的重要渠道之一。具体产品如下：

（1）固定资产支持融资

固定资产支持融资是指以借款人自有的特定资产未来经营所产生的持续稳定现金流（如租金收入、运营收入等）作为第一还款来源，为满足借款人在正常生产经营中产生的多样化融资需求而发放的贷款。主要适用于：平台公司和房企以自身所持有的租赁住房资产作为特定资产，以租赁住房未来的租金收入作为还款来源，用于租赁住房日常维护、改造、装修或置换企业前期开发建设期所形成的各类负债性资金的需求。

（2）ABN:未来应收租金资产支持票据

该产品适用于拥有租赁住房的公司，在公司实现稳定运营后，可将特定化的租金收入作为未来现金流设计租金收益型资产证券化产品ABN，通过优先级/次级分级、内外部增信等手段获得较高的债项评级在银行间市场发行。

（3）ABS：租金收入资产证券化 / 16 该产品主要适用于：无租赁物业物权无法办理物业抵押，但与物业持有方签署相关协议负责物业运营管理，享有物业租金收入的企业。（需要注意的是，此类企业通常属于轻资产运作，运营历史相对不长，需要有较强信用的外部增信方提供担保或差额补足。）

交易结构示意图如下：

（4）CMBN: 地产抵押贷款资产支持票据

该产品为在银行间市场发行的以单一资金信托贷款受益权作为基础资产的资产支持证券化产品。单一资金信托通过向租赁住房物业持有人（或关联方）发放信托贷款，由物业持有人将租赁住房应收款（租金）、项目公司股权等资产对信托贷款进行抵质押，从而实现资产现金流的特定化。

交易结构示意图如下： / 16

（5）CMBS：地产抵押贷款资产证券化

与CMBS类似，该产品适用于拥有租赁住房产权，可以作为抵押物，且没有物业出表需求的企业，一般要求租金收入较为集中，且物权人或股东有一定的主体信用。

交易结构示意图如下： / 16（6）类REITs：房地产信托投资基金

该产品适用于在表内持有租赁住房物业，但需要通过出表调节资产负债情况的企业，也可作为投资建设开发租赁住房的资金方后续的退出机制，待公募REITs退出后可实现上市交易。该产品情况与CMBN、CMBS较为类似，但在该模式下，物业权属需要发生转移，为尽量减少相关的土地增值税等税务负担，通常采用物业持有方股权交割的方式进行，常通过私募基金完成物业股权的收购持有并形成债权（股加债）。

交易结构示意图如下：

（三）住房租赁运营商：针对住房租赁运营商支付结算需求的服务方案。

7.美国住房金融体系研究篇七

前白宫演讲稿撰写人戴维·弗鲁姆2008年哀叹道：“美国抵押金融体系的塑造者希望实现的是：安全的政府所有权、完善的地方银行业和善于创造的华尔街。结果他们得到的是善于创造的政府、安全的地方银行业和完善的华尔街。”在《不计后果：膨胀的野心、贪婪和腐败如何导致经济终决》一书中，《纽约时报》资深记者格蕾琴·摩根森和担任顾问工作的乔舒亚·罗斯纳提供了迄今为止讲述这一体系是如何脱轨的最佳报告。这对搭档在搜寻细节方面做得非常成功，使这本书登上了亚马逊全球畅销书排行榜财经类的榜首。

两位作者将国会、利益集团、政府赞助企业和华尔街之间的点连接起来，他们还让我们了解了某些有权势的人物。

这些人中的关键人物是在上世纪90年代的大部分时间一直经营着最大的政府赞助企业房利美公司的詹姆斯·约翰逊。约翰逊高大、迷人，有精明的政治头脑，他发现了一个绝佳的机会，即利用一项受欢迎的事业——增加拥有住房的人数——作为增强房利美公司在华盛顿势力的手段，这同时也是让自己和高管同事一路中饱私囊的好机会。

他的战略有赖三大支柱。首先是收买国会，房利美公司达到这一目的的手段是游说、竞选献金和特权多管齐下，如为重要政治人物提供私下的抵押协议 (一条后来为私人抵押放款人模仿的诡计) 。1989年至2009年间，房利美公司为讨议员欢心花费了约1亿美元。其最大的拥护者包括克里斯·多德和巴尼·弗兰克，他们两人是2010年通过的大规模金融改革议案 (几乎不包括任何与政府赞助企业有关的内容) 的设计师。让政界人士站在他们一边的是房利美公司直接或间接资助的社会团体和慈善机构。这些团体也受骗相信，因房利美公司及其规模较小的姐妹公司房地美公司拥有政府担保而增长的巨额金融利益大部分流向了贷款者，而不是经理人和股东。

两位作者说，第二项任务是挫伤监管机构的元气。房利美公司和房地美公司在国会山的朋友保证监督这两家公司的机构一直是“不堪一击的”。随着政府赞助企业加大冒险力度，美联储似乎并不担心 (这很奇怪) ，直到无力回天。在房利美公司带头进行约翰逊自豪地称之为“保险业实验”的活动时，绝大多数监管机构都在拍手喝彩。示警的少数人的声音很快就被淹没了。

这一战略的第三大支柱是讨好抵押贷款放款人。

其他抵押放款人确保了房利美公司能稳定地获得扩充其资产负债表的原料，他们还帮助房利美公司增加了利润 (高管薪酬与之挂钩的部分越来越大) 。在约翰逊掌权的9年中，他一个人就刮走了近1亿美元。救援房利美公司的最终账单可能是这笔金额的数百倍。

这本书让人觉得有点儿片面。贷款者太容易上当了：他们并非全都是被满脑子佣金的经纪人欺骗的单纯类型。但这本书的长处弥补了这一点，包括描述房利美公司压制批评者 (房利美公司甚至会把他们描绘成精神错乱者) 的行动有多残酷的细节令人落泪。

相对于摩根森和罗斯纳以叙述为主的作品，一本更短但更沉重的书《担保失败：美国两房企业和抵押金融的崩溃》是有价值的补充。这本书由纽约大学斯特恩商学院的四名教授合著，其中一人过去曾是房利美公司的董事会成员。这本书提供了两样在另一本书中找不到的有用东西 (除了大量图表和统计数字外) 。首先是拿美国的抵押体系与其他国家的体系做了比较。几乎没有几个国家拥有同等程度的国家支持，但许多国家的住房拥有水平和住房负担能力与美国相当。

有了这一发现，作者们为改革提供了一个具体的样板。不出意料，他们呼吁在市场条件允许时大幅缩减房利美公司和房地美公司的规模，并要求能在联邦账目上清楚地看到它们的补贴。如果政府要发挥作用，为抵押体系抵御灾难的能力担保，那么他们认为需要一种新型的公私伙伴关系，在这种关系中，私营部门为风险定价但自己只承保其中一部分，政府以沉默的伙伴的身份负责剩余部分并获得相应的酬金。鉴于政府赞助企业在政界容易引起争论的特性，转向这样一种机制将远非易事，但它会比自私自利的约翰逊协助建立的极不稳定的体系要好。

【美国住房金融体系研究】推荐阅读：

美国金融帝国08-08