销售话语术

销售话语术（13篇）

1.销售话语术 篇一

销售激励话语

1.人之心胸，多欲则窄，寡欲则宽。

2.要不断去认识新朋友，这是成功的基石。

3.只要路是对的，就不怕路远。

4.没有建立并保持积极的态度。积极的态度是人生的第一课。

5.少为失败找理由，多为成功找方法，大多数人想要改革这个世界，却不晓得即时从小事做起。

6.用微笑面对生活，用宽容接纳别人。用快乐解除忧伤，用行为赢取信任。用精神鼓励自己，用失败总结经验销售激励人心的句子--销售激励话语销售激励人心的句子--销售激励话语。用生活增长知识，用努力得到胜利。用智慧留下辉煌，用奋斗改变人生。

7.理想是力量的泉源、智慧的摇篮、冲锋的战旗、斩棘的利剑。

8.不自重者，取辱。不自长者，取祸。不自满者，受益销售激励人心的句子--销售激励话语文章销售激励人心的句子--销售激励话不自足者，博闻。

9.“恶”，恐人知，便是大恶。“善”，欲人知，不是真善。

10.人生就像一条抛物线，不管最高点有多高，最终还是会回到最初的原点。这是人生最大的遗憾，也是最大的公平。

11.成功者不但怀抱希望，而且拥有明确的`目标。

12.出师未捷身先死，长使英雄泪满襟。 《蜀相》

13.未曾失败的人恐怕也未曾成功过

销售激励人心的句子--销售激励话语心情说说

14.忍耐力较诸脑力，尤胜一筹。

15.觉得为时已晚的时候，恰恰是最早的时候。

16.当一个小小的心念变成为行为时，便能成了习惯;从而形成性格，而性格就决定你一生的成败。

17.为五月最后统考拼搏，稳做王者看谁与争锋?

18.成功与不成功之间有时距离很短——只要后者再向前几步。

19.征服畏惧、建立自信的最快最确实的方法，就是去做你害怕的事，直到你获得成功的经验。

20.不管遇到怎么样的困难，不管遇到多大的挫折，人总要活在希望里，哀莫大于心死，要在困境中奋起，在失望中充满希望.

21.凡事回归原点，不懂就不懂，努力学习;懂了也要相信人外有人，放下架子，谦虚，能力提升方可最大化!

22.让我们重整旧日的行囊，挥去身上的尘埃，带着信心上路催化我们的人生，继续探索明天，弄浪潮头，活出自信人生、击水三千吧!

2.销售话语术 篇二

有一种消费者, 他们不愿意被当成“受众”来对待, 借由社交媒体和移动终端, 他们的在线对话更为大胆而创新, 分享着自己的产品体验和心得, 从住房到汽车到食品再到其他领域, 覆盖了经济的方方面面。他们说的一句话, 都有可能在某一时刻成为主流趋势。这样的群体, 有一个新兴的词汇来恰当描述——“Sellsumers (销售型消费者) ”。自2009 年起, 社交和移动的爆发使得商品、品牌体验和专业知识的“二次”销售变得极其简单, 并且比以往任何时候都要透明和可靠。

“现在的消费者更聪明、明智, 也是更接近于品牌管理者的消费者, 他们不仅会使用, 也乐于互动和贡献。”对互联网和数字媒体的敏锐, 促使宝洁大中华区传播与品牌公关总监张莉在公司内率先建立了美发品牌的社会化营销体系, 因为她坚信:“消费者的需求和行为变化, 要求品牌不只是通过营销战役去拉动消费者对品牌和产品的喜爱和购买, 更多的是在产品体验和营销的价值链, 不断增加与消费者的感情连接。”

消费者变成了互动者和贡献者, 他们将期望“传统的”企业和品牌也能变得不同, 使企业和消费者之间的互动能在平等的基础上更加真实、大方和“人性化”。这是挑战, 也是机遇, 如何应对?

原则一:真实的声音

在2014 年, 宝洁改变了美发品牌在中国市场的传播战略, 聚焦在品牌层面, 而不是像以往那样通过促销等手段与消费者进行沟通。换言之, “在每个品牌定位下进一步强化品牌DNA, 与消费者进行情感连接。”

而品牌与消费者建立情感连接的基础, 在于真实。

2014 年年中, 飘柔推出了一支《爱, 不释手》的微电影, 焦点则放在一个现实状况:在离婚率越来越高的今天, 有多少对离异夫妻能重新走到一起?

微电影讲述了一对遭遇感情危机的夫妻, 如何通过追忆过往, 重拾爱情和婚姻的故事。片中舒缓而略带悲伤的插曲《你是我最熟悉的陌生人》, 渲染两人的感情戏份;黑白影像的处理, 将故事的基调凸显分明, 片尾切换彩色画面, 以初次相逢的美好对比现今的悲伤落寞, 更引发观众对美好爱情和前缘重续的期待。通过这个视频, 以及“2013 年, 有300 万宗离婚里, 有多达10 万对最后选择复合”这样一组数据, 飘柔希望唤起观众心中对爱情的渴望和信心。

在张莉看来, 这个微电影吸引大家关注的主要原因是“真实的声音”。很多品牌都在尝试与消费者建立联系, 成功的关键在于品牌讲的故事、说的话、找到的消费者共鸣点是否真实。在真实中传达品牌的价值观, 实现真实的共鸣。

原则二:说话的艺术

一方面, 每一个品牌有自己的故事, 另一方面, 如何把产品和品牌的真实价值准确无误地、有效地传达给消费者, 考验的是营销人讲故事的能力。具体来看, “我们希望能从创新、产品、营销层面更加完整而犀利地传达品牌的价值” 。

以潘婷在中国市场的品牌升级为例, 这一年宝洁回顾了潘婷的品牌定位, 重新提出了“内在强韧, 外在柔亮”的品牌主张。在营销层面, 通过回顾潘婷自诞生以来在女性秀发健康发展历史中所起到的重要作用, 再次展示众多动人的品牌故事;借助潘婷在全球各地的女性主张, 巩固了品牌的态度;邀请到新女性所欣赏的意见领袖, 拍摄了一系列微电影, 从这些意见领袖的人生故事出发, 阐述她们对潘婷品牌主张的理解。在产品层面, 定位于高端消费者对修护极致受损秀发的需求, 更有针对性, 同时进行了包装升级, 与潘婷的基础护理产品有明显区隔。

“重新提出品牌的主张, 我们选择的方式并不是如以往那样拍TVC (电视广告) , 而是从代表女性的人生故事出发, 以微电影的形式展示她们的独特理解。”她补充说道。

原则三:冷眼看变化

在战略上, 宝洁美发业务的传播工作聚焦品牌层面, 进一步强化品牌讲故事的能力以及与消费者的情感连接。在战术上, 整体营销环境动态且碎片化, 没有一成不变的赢的战术。

在宝洁这个品牌“王国”, 自有品牌超过300个, 其品牌管理制度的特别之处在于:在保证各品牌为消费者提供差异化功用、每个品牌要有各自的定位和个性的前提下, 矩阵式管理品牌。垂直以品牌事业部为划分, 同时横向也有负责渠道、及融合各个品牌功能的部门, 例如电子商务等, 通过纵线与横线的交叉管理, “保证我们的工作既能忠于品牌的选择, 同时又能最大化融合品牌强大力量” 。

宝洁美发业务旗下包括海飞丝、潘婷、沙宣、飘柔在内的近10 个品牌, 每个品牌都有清晰界定的功用, 然后拿出一套完整、有体系的营销, 能清晰表述其功用和定位, 确保人们真正理解该品牌。举例来看, 飘柔强调柔软顺滑秀发;潘婷使头发健康闪亮;海飞丝洗净皮屑带来自信;沙宣面向的是希望在家享受沙龙级护发体验的消费者细分。

在这些美发品牌的管理部门, 有一群品牌经理人, 他们擅长从区域层面管理品牌, 他们很有经验, 了解相关品牌的意义, 懂得与当地消费者直接互动。除了品牌经理, 部门下还设有负责品牌不同功能的同事, 主要有品牌影响力部门、产品设计部门、消费者洞察部门。这些人协同作战, 对同一个品牌负责。每当重新审视、强化品牌战略或做重要决策时, 这几个部门保证了关于品牌的所有决策, 能够照顾到消费者品牌体验的每一个环节。除了在技术层面上用流程进行规范, 让所有人拥有同一的目标——品牌到底想向消费者传达一个怎么样的价值, 从此出发并勾画路径。

在品牌管理部所涉及的大方向、功能框架和“硬”策略指导下, 公关与传播部门则负责结合品牌需求和消费者热点, 不断丰富社会化营销的内容, 并与消费者互动。

3.原价销售术等 篇三

岛村的原价销售术很简单。首先,他以5角钱的价格到麻绳厂大量购进45厘米的麻绳,然后原价卖给东京一带的工厂。完全无利的生意做了一年后,“岛村绳索确实便宜”的名声远播,订货单从各地雪片般飞来。此时,岛村开始按部就班,他拿购货收据前去订货客户处诉说:“如果让我继续为你们服务的话,我便只有破产一条路可走了。”客户为他的诚实所感动,甘愿把交货价格提高到5角5分。同时,岛村又到麻绳厂商洽:“你们卖给我一条5角钱,我一直是原价卖给别人,因此才得到在这么多的订货。”厂方一看他开给客户的收据存根,大吃一惊。这样甘愿不赚钱的生意人,麻绳厂还是第一次遇到,于是毫不犹豫地一口答应他一条算4角5分。

如此一来,以当时他一天1 000万条的交货量计算,他一天的利润就是100万日元。创业两年后,他就成为誉满日本的生意人。

编辑薛峰

房奴优先

○余 平

我在一家电子公司的人力资源部工作,这段时间公司里很多技术骨干因不满老板给的薪水,纷纷另谋高就去了。老板为这事很是心烦,他抱怨说不是不想给员工良好的待遇,只是公司正处于成长期,资金比较紧张,他已经尽了最大努力去满足员工的需求。老板叮嘱我尽快到人才市场去招聘能胜任公司岗位的新员工,我风风火火地联系人才市场、接受求职者简历、组织笔试。

前两天经过选拔,有四位求职者终于获得了面试资格。他们年龄都在35岁左右,均为名牌大学电子工程系毕业,从事本专业工作都超过了十年,专业水平在伯仲之间,我一下子真不好取舍。我拿着他们的求职书去征询老板的意见,老板看过他们的资料后点点头说:“这几位都是公司急需的人才,不过我们只招收一位求职者。”老板接着问我:“你知道他们四人哪位买了房子吗?”“我们在一起聊天时正好聊到了房子的事,这四人里只有大马和大刘买了房子,不过大马的房子买得早,他已经还完了贷款了,大刘去年才买的房子,每月要还几千的房贷。”我如实回答。“那就录取大刘,求职者在同等条件下,房奴优先。”老板不容置疑地说。“我只听说过女士優先,为什么房奴优先呢?”我不解地问。“房奴每月有还款压力,他工作起来肯定卖力,而且会很珍惜这份工作,一切稳字当头,不会轻易跳槽的。”老板意味深长地说。

编辑薛峰

有一种救火叫放火

○董继兵

一家化工厂发生火灾,刚开始火势并不猛烈,蔓延速度也不算快,然而致命的是一个储存液化石油气的容器发生泄漏,又无法关闭阀门断气或者将口堵住,结果在消防队刚刚赶到之前,明火与液化气发生接触产生连环爆炸,导致多人伤亡的惨剧发生。

事后消防员在接受记者采访时说:“其实这样的事故完全可以避免,在火势尚小液化气浓度尚低时,如果有人用火将泄漏处的液化气点燃的话,众人齐力将火势控制住,只需等待容器中的液化气燃尽,即可确保安全。”然而令人遗憾的是,这一有违常理的救火方式没人能想得到。

消防员的话令人反思。很多时候我们习惯于头痛医头,脚痛医脚,思维总是局限于某一片面,不愿换个角度逆向思考,结果折腾了半天费了九牛二虎之力,却事倍功半,收效甚微。

编辑张金余

卷柏人生

○王金全

在南美洲有一种奇特的植物——卷柏,说它奇特,是因为它会走。为什么植物会走呢?是因为生存的需要。卷柏的生存需要充足的水分,当水分不充足的时候,它就会自己把根从土壤里拔出来,让整个身体缩卷成一个圆球状,由于体轻,只要稍有一点儿风,它就会随风在地面上滚动。一旦滚到水分充足的地方,圆球就会迅速地打开,根重新钻到土壤里,暂时安居下来。当水分又一次不足,住得不称心如意时,它会继续游走寻找充足的水源。

难道卷柏不走就生存不了吗?为此,一位植物学家对卷柏做了这样一个实验:用挡板圈出一片空地,把一株游走的卷柏放入空地中水分最充足处。不久,卷柏便扎根生存下来。几天后,当这处空地水分减少的时候,卷柏便抽出根须,卷出身子准备换地方。可实验者并不理会准备游走的卷柏,并隔绝一切可能把它移走的条件。不久,实验者看到了一个可笑的现象——卷柏又重新扎根生存在了那里,而且在几次又将根拔出、几次又动不了的情况下,便再也不动了。实验还发现,此时卷柏的根已深深地扎入泥土,而且长势比任何一段时间都好,可能是它发现了扎根越深,水分就越充分……

有句话说得很好:改变自己永远比改变环境来得容易!要找到一份适合自己又喜欢的工作很不易,所以,不妨学学这棵卷柏是如何在逆境中生存的吧!

4.销售行业励志的话语 篇四

1、决心即力量，信心即成功。

2、每一种创伤，都是一种成熟。

3、再多一点努力，就多一点成功。

4、生命不等于是呼吸，生命是活动。

5、除了自己，任何人都无法给你力量。

6、等待机会，是一种十分笨拙的行为。

7、我努力，我坚持，我就一定能成功。

8、志在山顶的人，不会贪念山腰的风景。

9、没有做不好的事;只有做不好事的人。

10、望着别人幸福的.笑容。心里总觉得不安!

11、没有目标的人永远为有目标的人去努力。

12、伟人与常人最大的差别就在于珍惜时间。

13、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。

14、决定放下或是忍耐，将左右人生命的成就。

15、如果你坚信自己最优秀，那么你就最聪明。

16、人总是珍惜未得到的，而遗忘了所拥有的。

17、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。

18、对于不屈不挠的人来说，没有失败这回事。

19、不要因一场薄雾，便认定前面没有什么景物。

20、有压力，但不会被压垮;迷茫，但永不绝望。

21、有些事情本身我们无法控制，只好控制自己。

22、成大事者，不恤小耻;立大功者，不拘小谅。

23、目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。

24、因害怕失败而不敢放手一搏，永远不会成功。

25、学的到东西的事情是锻炼，学不到的是磨练。

26、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一对翅膀。

27、失败也是我需要的，它和成功对我一样有价值。

28、昨天下了雨，今天刮了风，明天太阳就出来了。

29、有信心的人，可以化渺小为伟大，化平庸为神奇。

30、人生就像一场乘车旅行，指不定在哪儿就会翻车。

31、拥有梦想只是一种智力，实现梦想才是一种能力。

32、学习时的苦痛是暂时的，未学到的痛苦是终生的。

33、莫向不幸屈服，应该更大胆、更积极地向不幸挑战!

34、人生就像愤怒的小鸟，当你失败时，总有几只猪在笑。

35、相信就是强大，怀疑只会抑制能力，而信仰就是力量。

36、有人在光明中注视着阴影，有人在阴影中眺望着光明。

37、行动是治愈恐惧的良药，而犹豫、拖延将不断滋养恐惧。

38、你笑，全世界都跟你笑;你哭，全世界只有你一个人哭。

39、命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中。

40、现在站在什么地方不重要，重要的是你往什么方向移动。

41、勇士搏出惊涛骇流而不沉沦，懦夫在风平浪静也会溺水。

42、微笑是我们心灵的最真诚倾诉，是在困难面前最好的良药。

43、多一分心力去注意别人，就少一分心力反省自己，你懂吗?

44、心中装满着自己的看法与想法的人，永远听不见别人的心声。

45、理想是力量的泉源、智慧的摇篮、冲锋的战旗、斩棘的利剑。

46、做决定之前仔细思考，一旦作了决定就要勇往直前坚持到底。

47、修养的花儿在寂静中开过去了，成功的果子便要在光明里结实。

48、如果一个人不知道他要驶向哪个码头，那么任何风都不会是顺风。

5.销售励志的简短话语 篇五

2 、健康的才是美丽的，合适的才是最好的，常新的才是迷人的，平凡的才是伟大的，坚韧的才是长久的，真实的才是永恒的。

3 、我们的生命是三月的天气，可以在一小时内又狂暴又平静。

4 、在一个崇高的目标支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。

5 、天天都是一个出发点，每天都有一点提高，每天都有一点收成!

6 、伟大的作品，不是靠力量而是靠坚持才完成的。

7 、生活不论物质，心里满足就会觉得幸福;艰难不论多少，团结互助就能成功过度;前途不论坎坷，同心携手就能勇往直前，只要团结互助，一切沟壑都能变坦途。

8 、一个真正而且热切地工作的人总是有希望的。

9 、汗水是滋润灵魂的甘露，双手是理想飞翔的翅膀。

10 、好自夸的人没本事，有本事的人不自夸。

11 、爱不能单独存在，它的本身并无意义。爱必须付诸行动，行动才能使爱发挥功能。

12 、认清自己往往比轻视别人更重要。

13 、世上最重要的事，不在于我们在何处，而在于我们朝着什么方向走。

14 、当心变得坚硬的时候，温柔的手就难以触摸上去，一些纯粹的观念，就无情而疼痛地摧毁了。

15 、今朝勤学苦，明日跃龙门。

16 、辩论比赛别紧张，理清思绪观点强，保持清醒最为贵，素材准备要周详。同学加油你最棒，口齿伶俐样样强，先发制人占上峰，我们在为你鼓掌!为了胜利，加油!

17 、谈恋爱的过程就像剥洋葱，到时候了就会让你泪流满面。

18 、人生要成沉淀，要有定力，一个人定力不够会浮躁。

19 、在天才和勤奋之间，我毫不迟疑地选择勤奋，它几乎是世界上一切成就的催产婆。

6.关于销售的励志的话语 篇六

2、人之所以能，是相信能。

3、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。

4、忍别人所不能忍的痛，吃别人所别人所不能吃的苦，是为了收获得不到的收获。

5、人生伟业的建立，不在能知，乃在能行。

6、人因为梦想而伟大，早日达到自己的目标。

7、忍耐力较诸脑力，尤胜一筹。

8、任何的限制，都是从自己的内心开始的。

9、如果你还可以努力，可以付出，就不要轻言停止和放弃。

7.销售话语术 篇七

可他们哪里知道，一年后，“岛村的麻绳确实便宜”的名声便传扬四方，订单便源源而来。

到这时，岛村便开始进一步行动。他拿着购物收据来到订货客户处诉说：“我这样做生意，一分钱也没有赚你们的。但是，这样一来，我再也没法卖货给你们了，因为我就要破产了。”客户们被他的真诚打动了，心甘情愿地把交货价格提高到0.55日元。

8.电话销售话术模版 篇八

实战情景1 面对陌生客户，如何做有效的自我介绍

模板1-1 “我是××的××”（模糊不清的自我介绍）

模板1-2 “我是××特意介绍的”（通过转介绍的方式）

模板1-3 “我们是××机构的战略合作伙伴”（借用他人的力量）

模板1-4 “我们是国内唯一或最专业的”（学会美化自己）

实战情景2 面对前台或总机的阻拦，应当如何有效处理

模板2-1 “我是×××”（突出身份的重要性）

模板2-2 “有十万火急的事情”（突出事情的重要性和紧急性）

模板2-3 “这件事情不是你可以处理的”（直接施加压力）

实战情景3 电话打到的不是关键联系人，应如何处理

模板3-1 “我可以请您帮一个忙吗？”

模板3-2 “今天不是愚人节，您不要开玩笑了”

模板3-3 “先和高层谈再往低层过渡”

实战情景4 只有一个电话号码的客户资料，怎样处理

模板4-1 “麻烦帮忙转一下维修部”

模板4-2 “有一份小小的礼物送给您”

模板4-3 “我可以请您帮一个忙吗？”

实战情景5 想约一个见面机会，应该如何进行邀约

模板5-1 “因为某个特别原因，所以想和您见个面”

模板5-2 “因为您可以得到某种利益，所以我们需要见个面”

模板5-3 “因为电话里面是说不清楚的，所以……”

实战情景6 客户表示自己现在很忙或没有时间，应该如何应对

模板6-1 “如果能够帮您获得……利益”

模板6-2 “我正好是来帮助您解决忙的问题的……”

模板6-3 “可以的话，调整一下打电话的时间”

实战情景7 客户表示发份传真或邮件就可以了，如何应对

模板7-1 “传真您还要花时间看，不如我用一分钟……”

模板7-2 “为了帮您找到最适合的，我只有再请教……”

模板7-3 “今天停电，发不了传真和邮件”

实战情景8 客户一开口就是没有兴趣或现在不需要，怎么办

模板8-1 “多个参考的对象，方便您以后杀价也不错”

模板8-2 “许多人开始也这样说，不过当他们了解……”

模板8-3 “天哪，我不相信！”

模板8-4 “为什么不需要呀？您告诉我嘛，好不好？” 第二章 怎样在15秒之内，迅速激发客户的兴趣

实战情景9 如何通过产品的利益点，来让客户产生兴趣

模板9-1 “如果有一种方法可以帮您赚取……利润……”

模板9-2 “如果有一种方法可以帮您避免……损失……”

模板9-3 “如果只需要每天……钱的投入，就可以……”

模板9-4 “如果有一种方法可以帮助您解决……问题”

实战情景10 怎样在开场的时候，就激发客户的好奇心

模板10-1 “我是特意来向您道谢或道歉的”

模板10-2 “上帝，现在接电话方便吗？” 模板10-3 “您想知道竞争对手是怎么做到的吗？”

模板10-4 “您有听说过这件大事吗？”

模板10-5 “有个天大的秘密，别人都不知道的”

实战情景11 如何用敏感的话题，来抓住客户的注意力

模板11-1 “有件事情关系到你的财产安全……”

模板11-2 “有个问题会对您的健康造成……”

模板11-3 “您想少交一点罚款或多赚点钱吗？”

第三章 以双方关系为纽带的销售，如何赢得客户的好感和信任

实战情景12 什么样的产品，是以双方的关系为销售基础的

模板12-1 “客户有需求但属于高度同质类产品，关系决定客户选择”

模板12-2 “对于需要深度发掘客户需求的产品，关系是销售的基石”

实战情景13 如何发挥礼品的力量，使得客户好感最大化

模板13-1 “知道您有这方面的需要，所以特别准备了……”

模板13-2 “拿到这份礼品真的很不容易……”

模板13-3 “是我帮您争取的”（不是每个客户都派送的）

实战情景14 如何运用声音和语言的力量，去获得客户的喜欢

模板14-1 “我发现我和您真的在很多方面好像……”

模板14-2 “原来您有这方面的爱好，那我一定要好好请教”

模板14-3 “做一个好的听众”

模板14-4 “真诚赞美你的客户”

实战情景15 如何通过专业能力，赢取客户的信任和尊重

模板15-1 “有几个对您有用的建议，我可以讲讲吗？”

模板15-2 “有份对您工作有用的资料，特别给您准备……”

模板15-3 “您在QQ群中提到的问题，我的看法是……” 第四章 在开发客户需求的过程中，如何应对这些难题

实战情景16 我的产品很简单，怎样开发客户需求

模板16-1 “您可以获得什么样的利益”（全程紧扣利益的按钮）

模板16-2 “为什么我讲的是事实”（拿出切实有力的证据）

实战情景17 客户的需求是隐藏的，怎样寻找突破口

模板17-1 “由一个小观点或一件小事情顺藤摸瓜下去”

模板17-2 “由客户的现状和期望之间的差距找问题点”

模板17-3 “引导客户说出自己的不满或者抱怨”

实战情景18 发掘客户存在的问题点后，如何将它变成明确的需求

模板18-1 “这些问题对您自己会造成什么样的危害”

模板18-2 “这些问题有没有造成其他部门或领导对您有意见”

实战情景19 如何影响客户的需求，使之有利于自己所销售的产品

模板19-1 “如果问题一直持续下去……”（放大问题的危害性）

模板19-2 “您的选择标准是什么？为什么会有这个标准？”

实战情景20 需要和多方沟通的产品，如何与参与者沟通

模板20-1 “从他人口中了解参与者的责权利范围”

模板20-2 “通过多种方式与参与者处理好客情关系”

模板20-3 “根据参与者的权利范围以及要求作对应的沟通”

实战情景21 需要和多方沟通的产品，如何与决策者沟通

模板21-1 “为什么我们是这个问题的最佳解决者？” 模板21-2 “这个问题对公司的整体运营会有什么影响” 第五章 提交解决方案的时候，遇到这些问题如何处理

实战情景22 客户表示价格太贵了，如何有效应对

模板22-1 “您说的价格贵，具体定义是什么？”

模板22-2 “如果按照十年使用来计算……”

模板22-3 “其实真正的价格应该是：购买价+使用费+维护费”

实战情景23 产品有议价的空间，应该如何应对客户还价

模板23-1 “合理的报价是议价的基础”

模板23-2 “100-10-1的还价方法”

模板23-3 “以礼品作为让步的手段”

实战情景24 客户犹豫不决，应该如何处理

模板24-1 “我可以了解一下您还在考虑什么问题吗”

模板24-2 “针对您的顾虑，我来给您解释一下”

模板24-3 “多耽误一天，您就会多损失……”

实战情景25 面对稍纵即逝的机会，如何提出解决方案

模板25-1 “常见的成交方法汇总与对应例句”

模板25-2 “以限量、限时、优惠或者礼品作为推动力” 第六章 接听销售电话，怎样有效处理两大问题

实战情景26 接听销售电话，怎样快速了解客户基本资料

模板26-1 “先开口，了解客户的称呼并洞察客户的性格”

模板26-2 “您是从哪里知道我们公司电话的业务范围的？”

模板26-3 “百度搜索客户的电话号码或者姓名资料”

实战情景27 接听销售电话，怎样深度发掘客户的需求

模板27-1 “为什么您会想到做……”

模板27-2 “您想解决的具体问题到底是什么？”

模板27-3 “为了解决这个问题，我们下一步……” 第七章 实战销售案例对话以及案例分析

实战情景28 招聘行业实战案例对话以及案例分析

对话28-1 “初次沟通以拉近关系为主”

对话28-2 “了解客户具体背景”

对话28-3 “作出差异化定位并推荐成交”

实战情景29 培训行业实战案例对话以及案例分析

对话29-1 “探寻可能的销售线索”

对话29-2 “建立客户对于培训课程的信心”

对话29-3 “发掘客户的需求”

对话29-4 “与相关责任人联系”

对话29-5 “再次和关键联系人沟通”

对话29-6 “了解客户的异议并化解”

9.电话销售的开场白话术 篇九

天上不会掉馅饼，做任何事情都要有付出，有代价。不管是对自己所爱的事业，还是自己讨厌的工作，都是需要付出代价的。作为一个电话销售人，在电话销售的过程中，必然会碰到一些坎坷，受到一些委屈。为此，电话销售人必须要坚信，无论做什么事，有了付出就会有所回报，正如同开花必然结果一样。要乐观，要坚强，把电话销售过程中受到的委屈与困苦当成是对自己的一种磨练，要坚持，坚信自己只有付出，才会有所回报，如果没有回报，也要坦然面对自己的付出，不要急躁。

一些电话销售人怕吃苦，想安逸，不愿起早贪黑，不想联系客户，遇到客户的误解或不满就会心情沮丧，开始惧怕销售，这样长时间下去，电话销售人不仅会影响自己的工作心态，还会失去更多的客户，甚至导致销售业绩大幅度下滑。其实，每个人都会遇到困难，每份工作都会有些难度，当电话销售人遇到挫折时应该在心中默念：“不要着急，这只是开始，我的付出定会有所回报的，只不过这个过程有些缓慢，终究成功的果实会到来的。”

2.要保有积极主动的`理念

要保有积极主动的信念就是，作为一个电话销售人要把好的、正确的方面扩张开来，同时第一时间投入自己的热情进去，主动联系客户进行沟通、协调、销售。

工作就是解决各种各样的问题。很多人不喜欢解决问题，喜欢把问题藏起来或交出去，更不希望把问题揽在自己的身上，正所谓多一事不如少一事。多一份事情多一份责任，也多一份辛苦，少一份安逸。但是长久的躲避毕竟只是权宜之计，该面对的问题始终还是需要面对。所以这就需要电话销售人要保有积极主动的心态去解决问题，在遇到困难的问题的时候多想想办法，多找一些出路。当你主动解决问题后，你会突然发现这样不但增长了自己处理问题的经验，同时也更加对自己的业务上手，增加了自己锻炼的机会，也增加了实现自我价值的机会。也许你在电话销售过程中遇到了很多困难，可是作为一个电话销售人应该看到克服这些困难后的一片蓝天。

3.要有勇于负责的理念

责任就是把件件事情做好，就是对自己的结果100%承担，并承担由此而来的种种后果。不去推卸，不找理由。然后，积极设法改变可能发生的种种后果。真正有责任心的人可以通过多种多样的形式和方法表现出他的责任，因为责任是一种义务，不是一种条件。

作为-个电话销售人，有些人的责任意识很淡薄，只不过为了混口饭吃，企业给多少钱，就做多少事情;做一天和尚撞一天钟;出了问题就推卸责任;完不成销售任务就找出种种理由;有的干脆一走了之。虽然一走了之可以逃避问题，但是每个人不可能一生都在回避责任，回避过失。所以，作为一个销售人，必须要有勇气去面对问题，解决问题，对自己的行为负责，养成一种把责任当天职的习惯。只有一个认真、勇于负责任的人，才会获得客户的信赖。

4.要怀有包容感恩的理念

作为一个电话销售人，在销售中必将会接触到各种各样的经销商，也会接触到各种各样的消费者。因为电话销售人是为客户提供服务的，满足客户需求才是第一，这就要求电话销售人要学会包容，包容他人的不同喜好，包容别人的挑剔。水至清则无鱼，海纳百川有容乃大。只有学会包容客户，才能更好的了解客户的需求，得到客户的信赖，进行更好的销售。

一名合格的电话销售人不仅仅要学会包容他人，还要学会感恩。要永远记住他人的好。只有含有一颗感恩的心，才能去发现别人的美。学会感恩他人，因为，正是领导、客户、同事等这些他人，才会给我们提供了种种机遇，也提供了种种对抗和挑战，在不同方面丰富了自己的知识，丰富了自己的人生。

5.要有行动的理念

每个人都需要用行动去证明自身的存在，证明自己的价值。作为电话销售员必须要用行动去真正的关怀客户，用行动去完成销售的目标。如果一切计划、一切目标、一切愿望都是停留在纸上，不去付诸行动，那计划就不能执行，目标就不能实现，愿望就是肥皂泡。

每个人都知道，做与不做的差别。市场中的机遇有很多，抓与不抓，行动和不行动的结果是不一样的。当别人还停留在想的时候、讲的时候，你已经干起来了，这就意味着你已经超前你的对手了。现在的年代是比谁的节奏更快速，谁的行动更迅速的时代，谁先行一步，谁就获得了竞争中难得的一点点优势。当然，行动不是说要盲目地进行，而是看准了方向，有目标、有计划的进行。

6.要有空杯学习理念

人无完人，任何人都有自己的缺陷，自己相对较弱的地方。也许你在某个行业已经满腹经纶，也许你已经具备了丰富的技能，但是你对于新的企业，对于新的经销商，对于新的客户，你仍然是你，没有任何的特别。你需要用空杯的心态重新去整理自己的智慧，去吸收现在的、别人的、正确的、优秀的东西。企业有自己的企业的文化，有企业发展的思路，有自身管理的方法，只要是正确的，合理的，作为一个电话销售人就必须去领悟，去感受。把自己融人到企业之中，融人到团队之中，否则，你永远是企业的局外人。

10.新员工销售话术手册 篇十

新员工工作手册

一.怎样介绍信诺网络？『怎样介绍自己？』

（信诺网络的优势）——根据实际情况灵活简单扼要的介绍

您好，我是信诺网络有限公司的XX！

北京数据中心（IDC）位于中国网通宽带通信中心（目前亚洲最大的数据中心）内，拥有独立的超大规模专用机房和网络运营中心，网络总传输带宽高达40G，是新一代以数据业务为主的开放电信业务承载平台。采用IBM、Dell、Sun等高性能服务器（北京多达1000台）。而现在我们南京的服务器群已建立，真正的解决了南北互通的难题，您的客户无论是在哪里都能快速打开贵公司的网站。

二.电话营销必备的几个步骤？

1.分析客户、准备资料(关键词、销售话术)2.打电话

A．如何绕前台

1、在找资料的时候，顺便找到老板的名字，在打电话的时候，直接找老总，若对方问到我是谁，我会说是其客户或者朋友，这样找到的机会大一些；（扮演老板朋友/客户、与外有业务联系的部门是比较好转的，如：人事招聘，销售，市场，广告，采购。）

2、多准备几个该公司的电话，用不同的号码去打，不同的人接，会有不同的反应，这样成功的几率也比较大。

3、随便转一个分机再问（不按0转人工），可能转到业务员那里或人事部，这样就躲过前台，然后就看如何与非前台人员如何沟通了，没准一下转到老总那里。

4、如果你觉得这个客户很有意向，你就不要放弃，可以找另外一个同事帮你打，顺便考考你的同事，也可以学到新的方法！

5、事态严重化（使无权处理）例如：（对于房产公司）你好，我有一栋楼要出租，希望找你们公司老板谈一下，不知道你们老板贵姓？再如：（对于广告公司）你好，我是**晚报的，你们公司老总是哪一位？我们跟他谈谈代理的事情！

6、您好！我是天基人才网的，贵公司在我们这里登记招聘员工的信息，我想问

只有不断学习才能超越自我商务培训部一下贵公司的法人是谁？因为我们要核对您的相关资信情况！

7、夸大身份！例如：你好，转你们李总（声音要大）！我是××公司的王总啊！

8、“您好！XX公司吗？我们是市政府经济贸易委员会的，我们有一个重要的经

济论坛活动要邀请贵公司负责人，麻烦您把电话转给他，我们要就具体的事宜跟他确认。”

核心“绕”前台只是一个桥梁没必要向他介绍产品只需探取你所想知道的有效信息如老总贵姓等

（以上方法慎用）

B.如何有效切入 1.···网站类产品

先介绍自己问老总公司产品是否能在互联网上查看到

有网站的可以问网址再询问感觉满意吗对效果 对美观对安全稳定性

不满意问原来服务商对哪块不满意 转介绍我们公司 满意转向邮箱或其它产品

2.···推广类产品

先介绍自己问老总公司产品是否能在互联网上查看到

有网站的可以问网址再询问有效果吗 通过互联网有收到订单吗？

有订单说明网络有效果应加大网络推广力度 适时推出我们的产品

没有订单说明网络推广没做强调网络推广的好处 适时推出我们的产品

3.····不管任何产品都可以以竞争对手为切入点

王总最近XXX企业刚在我们这儿购买了某种服务，听说您跟他们销售（或生产）的是同样的产品所以估计您也会有相同的需求特意打电话来给您。

商务培训部

只有不断学习才能超越自我注意介绍产品时先说最大的卖点再说次要的卖点

C.电话提问

1、“开放式”一般用于探寻需求 网站效果怎么样？

满意吗，还有没有什么新的想法？ 您对我们公司感觉怎么样？

原来网络推广效果不好您觉得是什么原因呢？

2、“封闭式”需要具体答案时 您看明天您是上午还是下午有时间？ 明天下午2点还是4点到您公司呢？

D.新员工电话销售注意事项

1、加强判断很轻意就同意见面的人，叫老员工再试探一下

2、自称自己是负责人感觉不像的人，可通过多方打听试探一下他是否真的负责

3、叫你发传真的，传真效果不明显，频繁的发传真只会浪费公司资源和你的时间

4、在电话里不要轻易报价，我们公司不具有价格优势，要让客户先接受你的品牌和服务优势再说价格他才能轻易接受

5、电话里面不宜谈得过长，适时要求见面。只有面谈才有签单的可能。

E.如何在电话里引起客户兴趣

1、电话里先说最大的卖点再说次要的

2、其竞争对手已经做了

3、强调垄断

F.电话销售注意事项

1、面带微笑（打电话时只要面带微笑，接电话的老总一定能感觉到）

2、声音要大，气势要足

3、适时叫对方名字或称呼

4、适时介绍自己，最好开场及结尾都要介绍一下你自己（让老总深深的记得你的名字）

5、调控你的声音，发音清晰 音调适中 语速适中

6、适当停顿 感觉对方是否在听 给对方插话提问的机会 引起对方注意

7、电话频率要高，打完一个不要将电话放下，直接按键

8、心态要平和，感于面对拒绝销售是从面对客户的拒绝开始的，不要害怕拒绝

三.客户拒绝电话时

准客户拒绝电话约访时，常常有下面十二种电话话语，对每一种话语，电话行销者可用以下相应的礼貌话语回答，可望约访成功。

（1）“把资料寄来就好。”

A—我很乐意这样做。X总，但是这些构想只有在符合您个人需求时才有用，有一些细节性的问题我必须亲自和您讨论，请问您上午有空还是下午有空，我去拜访您。

“你把资料寄过来就可以了。”

B—当然可以，同时这些资料具有很高商业价值，事实上我今天正好要去办事的地方离你公司很近，我可以把资料直接带过去。（2）“我要先跟我太太（合伙人）商量一下”

—好X总我理解。可不可以约夫人（合伙人）一起来谈谈？你们是上午有空还是下午有空，我去拜访您。

（3）“你说的产品我知道了，就算想买现在也没钱。”

—是的，陈先生，我相信只有您最了解公司的财务状况，是吧？而我们这套系统就是帮助您更好的节约成本、提高绩效。你一定不会反对吧？（4）“我看过了，你提的东西我们没有兴趣。”

—这我理解，没有见过的产品谁也不会贸然做决定，你说是吧？所以我在想今天下午或明天上午亲自去拜访您，我们曾经作过详细的市场调查，这个产品对像您这样的企业有很大的帮助，您看我是今天下午还是明天上午亲自把资料带给您看比较方便呢，还是„„？（用没兴趣来回绝你，你要给他这样的观念：梨子好不好，你要亲口尝。）（5）“我真的没有时间。”

—事实证明，您能把这个企业发展成这样的规模，就证明您是一位讲效率的人。我在想：您一定不会反对一个可以帮助贵公司更好的节约成本、节省时间、提高

工作效率的系统被您所认知，是吧？（6）“你这是在浪费我的时间。”

—如果您看到这个产品会给您的工作带来一些帮助，您肯定就不会这么想了，很多顾客在使用了我们的产品后，在寄回的“顾客意见回执”中，对我们的产品都给予了很高的评价，真正的帮助他们有效的节省了费用，提高了效率。（没有时间拒绝你，你要用这样的观念：最忙的人不一定是成功的人，成功的人必然追求效率。）

（7）“我不需要。”

—，你不需要只是对我们这个产品还不是很了解。您的这些想法我都理解。这也是我想拜访您的原因之一。

（8）“现在我们公司规模比较小，等发展大了再说”

—X总，我知道现在你们公司小，你肯定知道，现实中的资源都是向大公司靠拢。现在唯一的网络资源你还不抢占？我们信诺网络就是专门针对我们中小企业的，现在在激烈的市场竞争中，再一味的走传统的营销模式的话很难在这样的激烈竞争中脱颖而出的。请问您上午 有空还是下午 有空，我去拜访您。就这个事情详细的谈一下

（9）“我只做老客户的生意，不需要做网络”

—X总，网站不仅仅是开发新客户的，我们的网站有4个功能。

1、拓宽你的销售渠道

2、树立你的品牌，做到网上网下品牌的延伸

3、服务与老客户，老客户能够第一时间了解到你们公司产品和咨讯的更新，能够通过互联网及时的联系到你们。

4、开展电子商务

X总、就算您不做新客户的生意，但是为了提升你们公司的服务质量这一点，也是很有必要。。。

（10）“我现在的产品都供不应求了，根本就不需要做宣传”

—X总，您看，现在在电视上做广告的哪个产品卖不出去了，哪家单位效益不好了，其实做宣传都是在公司效益好的时候做的你看（举例：最好是同行业的公司）他们公司销量够大吧？还不是天天在做宣传。你觉得呢。。。（11）“我需要考虑考虑”

—你作为一个企业的主人，做任何决定肯定是要考虑后才决定的，但是你看看我们经过几次谈的都很愉快，如果还想考虑，一定是因为您还有一些疑点你还不是很确定，我说的对不对？”（对。。）“这样吧，我们不妨一起把这些问题列出来讨论一下。”

（12）“我已经在阿里巴巴（行业网站）上有网页了”

—是的，我就是在阿里巴巴（行业网站）上找到你的，确实您在上面有一个页面介绍。但是您的潜在客户要找到你，必须先要上阿里巴巴（行业网站）然后再查找你们的行业，然后你和你们的同行都出来了。你觉得你们客户找到你的机会大吗？我们要给你提供的是独立的功能强大的网站，与您在阿里巴巴（行业网站）是没有冲突的，而且效果是不一样的，请问您上午有空还是下午有空，我去拜访您。就这个事情详细的谈一下

（13）打电话时客户说你又是信诺网络，我们不做，做也不在信诺网络做？ —X总，你先听我说句话，有句话叫“存在就是合理的”，我的意思是说之所以公司发展到今天，在较短的时间里帮助很多企业在网上赚到了钱，这就是实事，我想知道您到底为什么对中国企业网有成见呢，是我们的态度不好？还是我们的服务不好？希望您能给我们提出宝贵的意见，我们会很感激你的；您说呢？（14）客户说你们信诺网络知名度不高，怎么办？

—是的，我们中国企业网在普通消费群体面前确实知名度不高，但在互联网这个行业却是无人不知无人不晓的，您想知道为什么吗？”（。。）“其实，是这样的，我们并没有针对普通消费群体做广告，我们在一些行业性杂志上做的宣传也不是很多，我们主要把这些广告宣传的费用省下来用在了我们的硬件（服务器、服务器存放位置）、软件的高配置和再升级上了，也是为了保证你们客户的网站的稳定性和安全性以及速度着想的。你说这样不好吗？

案例：

客户：别的公司说了，他们能提供跟你们公司数字商务平台一模一样的产品，但是人家的价格是你们的1/10？

回答：每一样产品都有自己的价值，我们都是做生意的，都知道做生意就是为了赚钱，无非是赚多赚少的问题。说跟我们一模一样的产品，但是价钱却是我们的1/10，哇噻，如果互联网行业有这么高的利润率，大家都来做这一行好了，是不是？

我们知道，现在的生意都难做的很，希望集团的刘永好说他们的利润只有6%，而饲料行业的平均利润只有1.6%，所以他们是行业龙头。你说要是他知道IT行业利润这么高，为什么不来投资呢。可见，我们这个行业是没有也不可能这么暴利的？

那么，咱们再来反问一下，既然没有这么高的利润，他为什么敢说跟我们一模一样的产品比我们便宜这么多呢？的确，如果他说同样的产品比我们便宜几百块，我可以理解；但是如果他说比我们便宜这么多还要保证跟我们的产品一模一样，我倒要问问他，他们公司拿什么来发展呢？

您的企业也有自己的产品，今天有企业说跟你一模一样的产品，但是他的价钱是您的1/10，您的第一反应是什么？不可能的，要么他们偷工减料了、要么就是虚假的根本就无法实现跟咱们产品一模一样。是不？

信诺网络的宗旨是诚信共赢、长期服务，一直以来我们的口碑就是通过我们的服务传播的。今天我来到咱们公司，也是想为您服务„„

分享——

诚意是商务代表的生命；

成交是商务代表的最终目的； 恒久耐力是商务代表成功的根本。客户对网络产品的预期回报： 1 建立优秀的网站，提升企业形象通过网络投资，树立自身企业在行业中的地位 3 通过网络投资，扩大意向客户，让更多的客户认识和了解自己企业

11.销售技巧和话术经典语句 篇十一

发布时间:2015-05-14

来源:xinli.yjbys.com

销售技巧和话术经典语句一：

1.对销售人员来说，销售学知识是必须掌握的，没有学问作为根基的销售，只能视为投机，无法真正体会销售的妙趣。

2.一次成功的推销不是一个偶然发生的故事，它是学习计划以及一个销售人员的知识和技巧运用的结果。

3.推销完全是常识的运用，但只有将这些为实践所证实的观念运用在积极者身上，才能产生效果。

4.在取得一鸣惊人的成绩之前，必须做好枯燥的准备工作。

5.推销前的准备、计划工作，决不可疏忽轻视，有备而来才能胜券在握。准备好推销工具、开场白，该问的问题、该说的话，以及可能的回答。

6.事前的充分准备和现场的灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。

7.最优秀的销售人员是那些态度最好、商品知识最丰富、服务最周到的销售人员。

8.对与公司有关的资料、说明书、广告等，均必须努力研讨、熟记。同时要收集竞争对手的广告、宣传资料、说明书等加以研讨、分析，以便做到知己知彼，采取相应对策。

9.销售人员必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，拜访客户这往往是最好的话题，且不致于孤陋寡闻，见识浅薄。

10.获取订单的道路是从寻找客户开始的，培养客户比眼前的销售量更重要。如果停止补充新顾客、销售人员就不再有成功之源。

11.对客户无易的交易也必然对销售人员有害，这是最重要的一条商业道德准则。

12.在拜访客户时，销售人员应当奉行的准则是即使跌倒也要抓一把沙，意思是销售人员不能空手而归，即使推销没有成交，也要为客户为你介绍一位新客户。

13.选择客户、衡量客户的购买意愿与能力，不要将时间浪费在犹豫不决的人身上。

14.强烈的第一印象的重要规则，是帮助别人感到自己的重要。2)L0 S-q& q9 x1 c 15.准时赴约，迟到意味着：我不尊重你的时间，迟到是没有任何借口的。假使无法避免迟到的发生，你必须在约定时间之前打通电话过去道歉，再继续未完成的推销工作。

16.向可以做出购买决策的人推销，如果你的销售对象没有权力说买的话，你是不可能卖出什么东西的。

17.每个销售人员都应当认识到，只有目不转睛地注视着你的可户，销售才能成功。

18、有计划且自然的接近客户，并使客户觉得有益处，而能顺利进行商洽，是销售人员必须事前努力准备的工作与策略

19、销售人员不可能与他拜访的每一位客户达成交易，他应当努力去拜访更多的客户来提高成交百分比。

20、要了解你的客户，因为他们决定着你的业绩。

21、在成为一个优秀的销售人员之前，你要成为一个优秀的调查员，你必须去发现、去追踪、去调查，直到摸准客户的一切，使他们成为你的好朋友为止。

22、相信你的产品是销售人员的必要条件，这份信心会传给你的客户，如果你对自己的商品没有信心，你的客户对他自然也没有信心，客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你的深刻信心所说服的。业绩好的销售人员经得起失败，部分原因是他们对于自己和所推销的产品有不折不扣地信心。

24、了解客户并满足他们的需要，不了解客户的需求，就好像在黑暗中走路，白费力气又看不到结果

25、对于销售人员而言，最有价值的东西莫过于时间，了解和选择客户，是让销售人员把时间和力量放在最有可能购买的人身上，而不是浪费在不能购买你的产品的人身上。

26、有三条增加销售额的法则：一是集中精力于你的重要客户，二是更加集中，三是更加更加集中

27、客户没有高低之分，却有等级之分，依客户等级确定拜访的次数、时间，可以使销售人员的时间发挥出最大的效能。

28、接近客户一定不可千篇一律公式化，必须事先有充分准备，针对各类型的客户，采取最合适的方式及开场白。

29、推销的机会往往是稍纵即逝，必须迅速、准确地判断，细心留意，以免错失良机，更应努力创造机会。

30、把精力集中在正确的目标，正确的使用时间及正确的客户，你将拥有推销的老虎之眼。

31、推销的黄金准则是你喜欢别人怎样对你，你就怎样对待别人，推销的白金准则是按人们喜欢的方式待人。

32、让客户谈论自己，让一个人谈论自己，可以给你大好的良机去挖掘共同点，建立好感并增加完成推销的机会

33、推销必须有耐心，不断的拜访，以免操之过急，亦不可掉以轻心，必须从容不迫，察言观色，并在适当的时机促成交易。.34、客户拒绝推销，切勿泄气，要进一步说服顾客并设法找出顾客拒绝的原因。再对症下药。

35、对顾客周围的人的好奇的询问，即使绝不可能购买也要热忱，耐心的向他们说明、介绍、须知他们极有可能直接或间接地影响顾客的决定。

36、为帮助顾客而销售，而不是为了提成而销售

37、在这个世界上销售人员靠什么去拨动客户的心弦?有人以思维敏捷、逻辑周密的雄辩使人信服，有人以事情并茂、慷慨激昂的陈词去动人心扉。但是，这些都是形式的问题，在任何时间，任何地点，去说服一个人。始终起作用的因素只有一个：那就是真诚。

38.不要卖而帮，卖是把东西塞给客户，帮却是帮顾客做事。

39、顾客是用逻辑来思考问题、但使他们采取行动的却是感情，因此、销售人员必须要按动客户的心动钮。

40、销售人员与顾客的关系、不需要微积分那样的公式和理论，需要的是今天的新闻呀，天气呀等话题。因此切忌试图用单纯的道理去让顾客动心。

41、要打动顾客的心而不是脑袋，因为心离顾客装钱的口袋最近了。

42、对顾客的异议自己无法回答时，绝不可敷衍，欺瞒或故意反驳，必须尽可能答复，若不得要领，就必须尽快请示上级，给顾客最快捷、满意、正确的回答。

43倾听购买信号-----如果你很专心的在听的话，当顾客决定要买时，通常会给你暗示，倾听比说话更重要。

44、推销的游戏规则是：以成交为目的而开展的一系列活动，虽然成交不等于一切，但没有成交就没有一切。

45、成交规则第一条：要求顾客购买，然而，71%的销售人员没有与客户达成交易的原因就是没有向顾客提出购买要求。

46、如果你没有向顾客提出成交要求，就好像你瞄准了目标却没有扣动扳机。

47、在你成交的关头你具有坚定的自信，你就是成功的化身，就像一句古老的格言所讲：成功出自于成功。

48、如果销售代表不能让客户签订单，产品知识，销售技巧都毫无意义。不成交就没有销售，就这么简单。

49、没有得到订单并不是件丢脸的事，但不清楚为什么得不到订单则是丢脸的。

50、成交建议是向合适的客户在合适的时间提出合适的解决方案。

51、成交时要说服顾客现在就采取行动，拖延成交就可能失去成交机会，一句推销的格言就是：今天的订单就在眼前，明天的订单远在天边。

52、以信心十足的态度去克服成交障碍，推销往往是表现与创造购买信心的能力，假如顾客没有购买信心，就算再便宜也无济于事，而且低价格往往会把顾客吓跑。/

53、如果未能成交，销售人员要立即与客户约好下一个见面日期，如果在你和客户面对面的时候，都不能约好下一次时间，以后要想与这个客户见面就难上加难了，你打出去的每一个电话，至少要促成某种形态的销售。

54、销售人员决不可因为客户没有买你的产品而粗鲁的对待他，那样你失去的不仅是一次销售机会，而是失去一个客户

55、与他人(同事与客户)融洽相处，推销不是一场独角戏，要与同事同心协力，与客户成为伙伴。

56、追踪、追踪、再追踪——如果要完成一件销售需要与顾客接触5—10次，那你不惜一切也要熬到那第十次。

57、努力会带来运气——仔细看看那些运气好的人，那份好运是他们经过多年的努力才得来的，你也能像他们一样。

58、不要将失败归咎于他人——承担责任是完成事业的支柱点，努力工作是成事的标准，而完成任务则是你的回报。

59、坚持到底——你能不能把“不”看成是一种挑战，而非拒绝?你愿不愿意在完成推销所需的5至10次拜访中坚持到底?如果你做得到，那么你便开始体会到坚持的力量了。

60、用数字找出你的成功方式——判定你完成一件推销需要多少个线索，多少个电话，多少名潜在客户，多少次会谈，多少次产品介绍，以及多少回追踪，然后再依此公式行事。

61、热情面对工作——让每一次推销的感觉都是：这是最棒的一次。

62、留给客户深刻的印象，这印象包括一种创新的形象，一种专业的形象。当你走后，客户是怎么描述你的呢?你随时都在给他人留下印象，有时候暗淡，有时候鲜明，有时候是好的，有时候则未必，你可以选择你想给别人留下的印象，也必须对自己留下的印象负责。

63、推销失败的第一定律是：与客户争高低。

64、最高明的对应竞争者的攻势就是风度、商品，热忱服务及敬业的精神，最愚昧的应付竞争者的攻势，就是说对方的坏话。

65、销售人员有时象影员，但既已投入推销行列，就必须敬业，信心十足，且肯定自己的工作是最有价值和意义的。

66、自得其乐——这是最重要的一条，如果你热爱你所作的事，你的成就就会更杰出，做你喜欢做的事，会把喜悦带给你周围的人，快乐是有传染性的。

67、业绩是销售人员的生命，但为达成业绩置商业道德于不顾、不择手段是错误的，非荣誉的成功会为未来种下失败的种子。

68、销售人员必须时刻注意比较每年每月的业绩波动，并进行反省、检讨、找出症结所在：是人为因素还是市场波动?是竞争者的策略因素还是公司政策变化?等等，才能实际掌握正确状况，寻找对策，以完成任务、创造佳绩。

69、销售前的奉承不如销售后的服务，后者才会永久的吸引客户

70、如果你送走一位快乐的客户，他会到处替你宣传，帮助你招来更多的客户。

71、你对老客户服务的怠慢，正是竞争对手的可乘之机，照此下去，不用多久你就会陷入危机。

72、我们无法计算有多少客户是因为一点点小的过失而失去的——忘记回电话、约会迟到、没有说声谢谢、忘记履行对顾客的承若等，这些小事情正是一个成功的销售人员与一个失败的销售人员的差别，细节决定成败。

73、给客户写信是你与其他销售人员不同或比他们好的最佳机会之一。

74、据调查，有71%的客户之所以从你的手中购买产品，是因为它们喜欢你、信任你、尊重你。因此，推销首先是推销自己。

75、礼节、仪表、谈吐、举止是人与人与人相处的好坏印象的来源销售人员必须在这方面多下功夫。，76、服装不能造就完人，但是初次见面给人的印象90﹪产生于服装。

77、第一次成交是靠产品的魅力，第二次成交则是靠服务的魅力。

78、信用是推销的最大本钱，人格是推销的最大资产。因此推销人员可以运用各种策略和手段，但绝不可以欺骗客户。

79、在客户畅谈时，销售就会取得进展，因此，客户说话时，不要去打断他，自己说话时要允许客户打断你，推销是一种沉默的艺术。

80、就推销而言，善听比善说更重要。

81、推销中最常见的错误就是销售人员话太多，许多销售人员话如此之多，以至于他们不会给机会，会给那些说不的客户一个改变主意的机会。

82、在开口推销前，先要赢得客户的好或赢得推销最好的方法就是赢得顾客的心，人们向朋友购买的可能性大，向销售人员购买的可能性小。

83、据调查，50%的推销之所以完成，是由于交情关系。这就是说，如果销售人员没有与客户交朋友，你就等于把50%的市场拱手让人，交情是超级推销法宝。

84、如果你完成 一笔推销，你得到的是佣金，如果你交到朋友，你可以赚到一笔财富

85、忠诚与客户比忠诚于上帝更重要，你可以欺骗上帝一百次，但你绝不可以欺骗客户一次。

86、记住：客户总是喜欢那些令人喜欢的人，尊重那些值得尊重的人。

87、在销售活动中，人品和产品同等重要，优质的产品只有在具备优秀人品的销售人员手中，才能赢得长远的市场

88、销售人员应学会真诚的赞美客户。

89、你会因过分热情而失去某一笔交易，但会因为热情不够而失去一百次交易，热情远比花言巧语更有感染力

90、你的生意做的越大，你就要月关心客户服务，在品尝了成功的甜蜜后，最快陷入困境的方法就是忽视售后服务。

91、棘手的客户是销售人员最好的老师。

92、客户的抱怨应被视为神圣的语言，任何批评意见都应当乐于接受，并做好记录，随时反馈信息

93、正确处理客户的抱怨=提高客户的满意度=增加客户认品牌购买倾向=丰厚的利润)

94、成交并不是销售工作的结束，而是下次销售活动的开始，销售活动不会有完结篇，他只会再从头开始。

| 95、成功的人是那些从失败上汲取教训，而不为失败所吓倒的人，有一点销售人员不可忘记，那就是从失败中获得的教训远比从成功获得的经验更容易牢记于心。

96、不能命中靶子决不归咎于靶子，交易不成也绝不是客户的错。

97、问一问任何一个销售人员成功的秘诀，他一定回答：坚持到底。

98、世界上没有什么能代替执著，天分——有天分但一事无成的人到处都是，聪明——人们对一贫如洗的聪明人司空见惯，教育——世界上受到高等教育的人到处碰壁的人多的是。唯有执著和决心才是最重要的。

99、一个人到了年老的时候，又穷又苦，那并不是那个人以前做错了什么，而是他什么都没有做，这种人丝毫不值得同情。

销售技巧和话术经典语句二：

1.推销冠军的习惯是：不仅要准时，还必须要提前做好准备。

2.掌握的知识越多，就越能与顾客找到知己般共鸣的话题。

3.推销自己比推销产品更重要。

4.说服是信心的传递，情绪的转移。

5.什么叫业务?做业务就是交朋友，朋友越多业绩越好。

6.客户买的永远是一种情绪，一种气氛。

7.销售就是贩卖情绪。

8.卖产品不如卖自己。

9.推销的成败与事前的准备成正比。

10.随时随地搜集相关行业的情报。

11.对你所从事的行业要无所不知。

12.大客户买的是态度。

13.多认识顾客喜欢的一种知识，就多一次成功的机会。

14.要想获得什么，就看你付出的是什么。

15.你到底真正卖的是什么。

16.只有当顾客真正喜欢你，相信你，才会开始选择你的产品。

17.你必须知道顾客真正要的是什么。

18.一定要了解自己产品的特色在什么地方。

19.了解顾客的问题和需求，再介绍你的产品。

20.百分之一百地相信自己所推广的产品。

21.顾客不止买产品，更买你的服务精神与服务态度。

22.客户能上门约见你，就成功了一半。

23.你要告诉顾客所有需要知道的事情。

24.永远坐在顾客的左边。

25.成功的销售人员具有极佳的倾听能力。

26.永远以赞美对方为开场白。

27.从语言、速度和肢体、动作上去模拟对方，去配合对方。

28.见顾客前5分钟，对着镜子练微笑。

29.推销过程中，最重要的就是建立信赖感。

30.不露痕迹的把产品卖出去，是销售点最高境地。

31.你的紧张会影响到你的顾客。

32.你的自信也会影响你的顾客。

33.销售就是帮助顾客解决问题。

34.每一天都要提升你的销售技巧。

35.用对的方法来销售产品是公司业绩提升的保证。

36.要销售，就要销售结果，不要卖充分;要讲，就要讲故事，不要说理论。

37.哀求顾客帮你写顾客见证，要提供顾客见证，最好是名人见证。

38.要随时保持微笑。

39.每一个顾客都希望受到尊重和肯定。

40.服务胜于销售。

41.不断地销售、销售再销售。

42.每天把自己交谈过的每一个顾客的名字和内容复习整理一遍。

43.报酬不够就是能力不够。

44.要定期，而且持续不断的与顾客联络。

45.背对客户也要100%地对客户尊敬。

46.要不断想出新的方法来吸引更多的顾客。

47.业绩提升的关键：每天要定出必须完成度量化限度。

48.要想超过谁，就比他更努力4倍。

49.只要凡事认真，业绩就会好起来。

50.顾客反对意见太多，只代表他不相信你，不喜欢你。

51.我随时关注顾客的需要和他的问题。

52.服务最终端目标就是要让顾客满足和忠诚。

53.我的存款不断地增加，成功实在是一件非常轻易的事情。

54.我不断地介绍最新最好的产品给我的顾客。

55.具备一周工作七天，一天工作24小时的意识。

56.一个人之所以成功，因为他服务队人数比较多，想要更成功，一定要服务更多的人。

57.顾客不买产品时，依然要给顾客提供资讯。

58.任何服务都需要大量推广、大量推销。

59.顾客购买你的产品，是因为他喜欢你。

60.我热爱我的产品。

61.要不断地感谢顾客，因为是顾客让你成功的。

62.一定要比你的竞争对手更努力。

63.每一个成功的人，都是顶尖的销售员，都拥有非凡的说服力。

64.我相信自己一定会成功。

65.我不断地提供物超所值的服务。

66.每一个顾客都非常喜欢购买我的产品。

67.所有的顾客都不断地转介绍顾客购买我的产品。

68.我每天不断地销售产品给大量的顾客。

69.每个顾客都热爱我所卖给他的产品。

70.不只做售后服务，更要做售前服务。

71.所有的顾客都迫不及待地要购买我的产品，每一个顾客都非常的喜欢我。

72.我每天都有大量的潜在顾客想要熟悉我。

73.我的服务永远是同行业中最好的一位。

74.言行一致是给他人信心的保证。

75.我的业绩不断地提升，我的收入不断地倍增。

76.服务队最高境地就是顾客不断的主动转介绍。

12.电话销售话术开场白 篇十二

客户：是的。

电话销售人员：我是××的朋友，我叫××，是他介绍我认识您的，前几天我们刚通了一个电话，在电话中他说您是一个非常和蔼可亲的人，他一直非常敬佩您的才能。在打电话给您之前，他务必叮嘱我要向您问好。

客户：客气了。

电话销售人员：实际上我和××既是朋友关系又是客户关系，一年前他使用了我们的产品之后，公司业绩提高了20%，在验证效果之后他第一个想到的就是您，所以他让我今天务必给您电话。

13.地产销售精英培训术 篇十三

房地产行业经过了比实力、拼品牌、斗景观之后，新一轮的竞争正渐渐地转变为由硬件的竞争升级到软件的竞争。因此企业在做好硬件方面的有关事项之后，必须要把精力集中在软件方面，销售人员作为现在房地产软件战斗中的核心队伍，其战斗力显得尤为重要。战斗前的准备——培训将成为日后战斗成败的关键要素。

步骤一：地产精英需要技术的培训

随首产业结构、科技时代、消费模式、社会价值观等诸多方面的变化，服务的技术和素质要求成为确保服务质量的关键。提高技术水平，改善服务技巧是各个服务机构的核心工作，因此，学习、学习、再学习、培训、培训再培训成了我们日常管理的最重要的一个环节。策略A：培训的三大要战剖析

1、销售技巧、服务技能、礼仪、结构、建筑、设计、风水等专业课程和相关的法律法规等专业培训，面向全体员工。

2、财务会计、经济分析、计算机、网络、心理学等管理技能培训，主要面向公司拟培养的业务骨干。

3、会议组织、沟通与交流方式、绩效评估、合作与效率、销售组织与管理等领导技巧方面的培训，主要针对公司业务骨干与中层干部。

培训的目的就是为了整合目标与理念、提高素质、统一行动和提高效率。对于服务机构来讲，效率是第一位的，员工也是第一位的。有了一大批技术能手成为公司的业务骨干，公司的发展就有基本的保障。策略B：培训计划的探讨

1、培训工作的战略思想

紧紧围绕中心工作目标来规划全年工作，始疑义有极高的站位，胸怀中心全局，在培训养人才大事上始终不懈怠。通过循序渐进的培训方式，将知识转变成技能，将要求转变成素质，将技能与素质化为财富，培养一批地产精英，为公司更上一个台阶做好人才储备。

2、培训工作目标

培养骨干人才，适应公司成长； 建立学习团队，营造成功环境； 形成培训模式，弘扬企业文化。

3、培训任务

通过培训，普遍提高管理者管理水平和业务人员的专业技能；建立和完善新员工培训体系、管理者技能培训体系，业务技能培训体系、能力与素质提升体系；形成良好的学习氛围和习惯，建立一支学习能力、适应能力、应变能力和操作能力强，对公司忠诚的员工队伍。

4、培训方式

采取部门培训、普通培训、骨干培训和高级培训相结合的方式进行。部门培训是部门员工均必须参加的培训，主要内容以提高专业技能为目的来设置；普通培训是为全员设置的交流培训，主要学习讨论公司规章制度，优质服务课程以及多元化法律专题讲座和多种咨询服务，档案建设技巧等课程；骨干培训是为公司的中流砥柱——骨干员工所设置，课程的内容是围练能力提高和素质训练来进行；高级培训为部门负责人设置，主要目的是提高管理者管理技能和水平。

骨干培训名单由培训门负责人审批，报办公室培训主管备案；高级培训名单由总助审批，报办公室培训主管备案。普通员工参与骨干和高级培训均须通过审批程序来进行。

培训形式有教授、讲座、调研、模拟、考试、参观、考察、深造等。培训师资包括公司培训的专职培训人员，公司合格的管理者以及外请的专家、教授以及同业资深人士。策略C：考核的办法

1、培训采取学分制，参加不同的培训须得到相应的学分。三级职员一年须满60分，二级职员须个满75分，一级职员须修满90分，部门助理以上负责人须修满105分。

2、配合一线专业需求，部门培训设置“发牌制精英课程”。课程每6个月循环一次，学习完后，经考核通过发给“资格认证书”。评估部、交易部、市场管理部、策划部、信息研究部人员持证上岗。

3、对于培训效果每一季度考核一次。不参加考核者一次做旷工半天处理，考核不合格者不得该项考核学分。步骤二：地产精英售前有效培训

售楼员是销售的具体执者，因此，培训是必要的，其目的正是为日后销售的战斗作好充分的准备。其具体方式包括以下两种： 策略A：现场的服务培训

按照整合营销的思想，销售队伍的形象、服务方式秘须与项目形象一致，因此销售人员应统一着装、统一形象。在服务态度上，要不卑不亢、平等相待，类似于名牌专卖店的服务风格（可请五星级宾馆培训）。同时老业主、员工、合作伙伴、股东都是销售队伍的一员，对公司员工应进行培训，统一口径；对老业主、合作伙伴，则通过联谊会等传播信息，以通过他们向外扩散。同时，加强楼盘卖点，制定奖励措施，鼓励公司全员销售，调动销售人员的积极性。策略B：专题的培训活动

建立更有战斗力的营销团队，需要更加有效的培训机制和激励机制相配套。必须要从基础做起，开展专题培训活动，以期建立一支能打硬杖，爱学习、会学习的营销团队。

1、培训——基础性的企业管理工作

地产公司的培训工作必须建立自己的特色，建立与完善培训制度。

首先是要建立具有较强组织策划能力的培训小组，调动员工自觉参与学习、培训的积极性。其次是要有系统可行的培训计划与主题，在培训方式与内容上确保培训效果。第三是要有一定特质或资金保证。地产公司的素质培训活动分阶段进行，先是导入期和强化期。可邀请地产公司或其他专业人士作短期集中培训，然后是持续和自我培训期。这是一项长期持续的过程，从而建立自己特色的培训制度。

2、培训——21世纪战争致胜的法宝

市场的竞争正是人才与团队战斗力的竞争。商战竞争的现实告诉我们，有效有培训与激励机制，正是新世纪市场营销致胜的法宝。市场营销专家警言：“培训，正是为了迎接全员营销时代的到来！”21世纪地产市场营销，已步入全员营销的时代！必须要有真正适应21世纪社会发展的人才队伍。卖楼，也绝不仅仅是销售人员的事，而是公司上下、全体员工、从规划、调研、设计、建筑、采购、销售、后勤、物业、管理等全过程的协作与创造。除了制度与规定约束外，培训是实现这一共同目标的捷径！步骤三：销售精英四大准则培训揭秘 准则一：寻求客户心理的突破口

1、了解客户对楼盘的兴趣和爱好

2、帮助客户选择最能满足他们需要的楼盘

3、向客户介绍所推荐楼盘的优点

4、回答客户提出的疑问

5、帮助客户解决问题

6、说服客户下决心购买

7、向客户介绍售后服务

8、让客户相信购买此楼盘是明智的选择 准则二：迎合客户的最佳途径

1、热情友好、热情接待

2、提供快捷的服务

3、有礼貌与耐心

4、介绍所购楼盘的优点及适当的缺点

5、耐心倾听客户的意见和要求

6、能提出建设性的意见

7、能提供准确的信息

8、帮客户选择合适的楼盘和介绍服务项目

9、关心客户的利益，急客户所急

10、竭尽全力为客户服务

11、记住客户的偏好

12、帮助客户做出正确的选择 准则三：明确自己的岗位职责

1、积极主动向客户推介公司楼盘

2、按照服务标准指引，保持高水准服务质素

3、每月总结销售业绩

4、保持服务台及展场的清洁

5、及时反映客户情况

6、准时提交月结

7、培养市场意识、及时反映竞争对手的发展动向

8、爱护销售物料，包括公卡、工衣等

9、不断进行业务知识的逢我补充与提高

10、严格遵守公司的各项规章制度

11、服从公司的工作调配与安排 准则四：遵守销售人员守则 销售人员准则具体内容 操守 守时 纪律 保密

1、专业操守

售楼员是公司推销楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以销售人员应任何时间，都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容。态度诚恳、工作积极，并不断改良，让自己做得更好。

2、守时

售楼员除按上班时间须守时，不迟到、不早退外，还应养成守时习惯，约见客户时一定要要准时，切忌让客户等侯。

3、纪律

售楼员必须遵守公司的各项规章制度及部门的管理条例

4、保密

售楼员必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等，不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。

5、着装

售楼员必须着装整洁，举办展销会时须穿着工作制服及戴员工卡。

6、解除

售楼员因工作欠佳或达不到公司所定要求，经提醒仍未有改善者，公司有权提前终止合约。步骤四：销售现场专业知识培训模式演示 要点A：专业培训课程设计

开发商一旦决定自己销售，就应该对销售人员进行专业培训，避免仓促上阵，如果公司没有这方面的人才，则应聘请有关专家来主持。

以下是加拿大著名地产经纪人徐澄川先生设计的物业促销培训课程，仅作参考。课程共分十天 时间内容

第一天详细介绍公司背景，在公众心目中的形象，公司的目标，包括项目推广目标和公司发展目标，确立员工对公司的信心；讲解销售人员的行为准则以及制定销售员个人目标

第二天介绍物业的详细情况，包括规模、定位、设施、价格、买卖条件；物业周边环境、公共设施、交通条件；该区域的城市发展计划，宏观微观经济因素对物业的影响情况。

第三天讲解洽谈技巧。如何以问题套答案，询问客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理。第四天展销会场气氛把握技巧。销售员依次序接待客户，与客户交谈的礼貌用语，多客、少客及下雨天应该怎么做。

第五天物业管理课程。包括物业管理服务内容，管理规则，公共契约等。第六天推销技巧，语言技巧，身体语言技巧，客户心理分析。第七天签定买卖合约的程序。展销会签定买卖合约技巧。

第八天讲解房地产法规。包括土地管理法、房地产交易管理条例、房地产登记条例、租赁条例、物业管理条例以及房屋抵押贷款管理规定等。

第九天以一个实际楼盘为例进行实习，运用全部所有方法技巧完成一个交易。第十天实地参观他人展销场地。

以上课程已使销售人员掌握了物业促销的基本技巧，而在物业推广的整个过程当中，还有许多细节是需要注意的。

地产销售精英作战前的培训演示

下列问答，它是房地产推销上最基本的知识，每一个推销员对任何一个案例，都可依本问答，事先模拟答案，作为推销作战的准备。

1、本项目的地点及地址？

2、试述本项目大环境特色？

3、试述本项目小环境特色？

4、本项目所处位置，将来有何发展性？

5、本项目的交通情形？ ——公车及公司路班车？

——各路线起止站名及经过路线？ ——车次情形如何？ ——本项目站名？

6、本项目附近有哪此市场？每一市场的位置及营业状况？与本项目距离路程？

7、本项目附件有哪些学校？（幼儿园、初中、高中、大学）

8、本项目的学区是哪所学校？距离路程多远？

9、本项目附近的保健设施有哪此？其位置和路程？

10、本项目附近有哪些娱乐设施？其位置和路程？

11、本项目占地面积多大？容积率是多少？

12、本项目邻近的马路宽度？防火巷宽多少？

13、本项目正同的长度多少？深度多少？

14、本项目的规划用途？有哪些公共设施？

15、本项目共有多少户？怎样区分？

16、本项目的造形设计有什么特色或特殊之处？

17、本项目座向如何？

18、本项目共有几层？全楼总高度？每层高度？及地下室高度？

19、本项目总建坪有多少？公共设施所占比例？阳台面积所占比例？ 20、本项目一楼有无庭院？可否作商让用？

21、试述本项目建建材设备如何？（卫生设备、门窗、厨房、电梯、地板、天花板、电源）

22、本项目电梯共几部？厂牌？

23、本项目附近有哪此工地？价格、建材优劣点与本项目作比较。

24、本项目采用何种形式交易？（买卖或委建）

25、本项目的产权情况？建照号码？

26、本项目座落地号？地段？

27、本项目何时开工？多少工作天？何时完工？

28、本项目有无停车场？如有，使用情形如何？

29、本项目屋顶如何处理？有无空中花园？

30、本项目平均价格如何？付款辨法如何？大约多久缴一次款？

31、本项目的贷款年限如何？由何家银行承货？每月摊还多少？

32、本项目购买时有无任何优待辩法？如有，如何优待？

33、本项目订购时须缴多少订金？何时签约？签约时应携带何种证件？在何处辨理签约手续？

34、除总价外，尚须缴付哪些费用？大概多少？

35、本项目所需要契税，预估多少？

36、本项目的室内设计是否可以变更？如何变更？

37、本项目有无保证？保证年限多久？

38、本项目是否为自地自建？

39、试述该建设公司以往业绩及其概况。40、该建设公司有哪些关系企业？ 要点B：专业培训设计

1、在预售商品房时，得商品房预售许可证条件 ——已取得房地产开发资质证书，营业执照

——按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书 ——资金投入达到总投入的30% ——持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续 ——已确定施工进度和竣工交付使用时间

——三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的产品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程 ——已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐号 ——预售商品房项目及其土地使用权来设定其权项 ——法律、法规规定的其他条件

2、购买房地产的条件 ——成年人提供身份证

——未成年人提供户口薄及监护人证明书（父母自然监护人，不用另外提供），弱智或精神病人则需要。

3、商品房的预售、抵押、过户 预售

——付定金，签署购房定购书

——签署《房地产预售契约》付首期或全楼款，付契锐1.5% ——到房地产交易所鉴证办理登记手续 ——房地产买卖关系的确立 抵押（按揭）

购房人与地产开发商鉴定《房地产预售契约》并经鉴证后交按揭银行 购房备齐资料向银行提出申请。以下是购房人需提供资料： ——个人身份证及复印件3份

——首期购房款（不低于30%）收据及复印件两份 ——定金收据复印件两份

——还款能力证明（可任造一项作为银行查验依据）最近连续三个月工资单和工作证 单位出具的收入证明

可用于还款的借款人大额定期存单（折）其他收入来源情况说明及其原始凭证 个人纳税税单

愿为借款人提供还款人收入证明和书面担何书过户（预售房转让）过户 转让条件

——经预售、未取得房地产权属证书 ——款过契约的交楼日期 交易所收取费用

——转让0.65%（楼价）=0.4+0.2+0.5% ——受让方1.75%（楼价）=1.5%+0.2+0.05% ——开发商收取5000元过户登记手续

凭《房地产预售契约》到房地产交易所办理过户登记手续。

4、二手房地产交易（租户和共有人有优先购买的权利）——到房地产交易所办理买卖房屋的转移登记

需提交的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄、房地产证、房地产交易签证证明书、房屋及用地登记申请书

——报价（填表收件）——签署契约时缴付20%定金

——实勘估价：一般只对商铺进行实地估价，对房层不进行实勘估价 ——审批：产权、价格 ——过户缴税（高价纳税）契税：3%买方

手续费：0.5%卖方、0.3%买方 印花税：0.058卖方、0.05%买方

补地价：住宅或个人买卖10%、非住宅或单位买卖25% 增值税（增值部分）：3%（若增值较少情况下含采取30%-60%纳税）

5、房地产面积的测算（1）建筑面积 夹层面积计算条件 ——夹层的结构要牢固

——高度要在2.2米以上（若部分超，部分不超，则计超高度部分）——整个夹层面积要超过5平方米可计算 梯间面积计算条件

——整个梯间超过8平方米计面积（纯梯间）

——梯间以外还附有其他建筑 物的，即使梯间少于8平方米，都连同其他建筑物一并计算面积 阳台面积计算条件 ——内阳台面积全计

——外阳台（外飘部分有遮挡）面积计一半（露台面积不计）——首层带阳台、基地面积计一半 飘式窗台面积计算条件

——飘出部分的窗高度超过2.2才全计面积，不够2.2米就不计 ——以后的规范：阳台封还是不封闭来判断是否全面计面积

封闭面积全计（以规划局报建图为准，私人封闭的不算封闭）不封闭计一半（2）共有建筑面积的分摊原则

——产权双方有合法权属分割文件或协议，按其协议分摊 ——按共有建筑面积（实得建筑面积）比例分摊 步骤五：现场销售人员技巧培训手法 手法A：“一炮打响”的开场白培训

由于您不知道客户购买潜在动机，不能明确客户真正想要的是什么，因此你的开场白最好以能引起客户注意、兴趣的方式，陈述您公司的商品能带给客户一般性利益。在陈述一般性利益时，要注意客户对那些地方特别注意或发生兴趣。

掌握住客户的关心点后，您才能有效率地进行接下来的推销工作。手法B：“抛砖引玉”的顾客把握手段

一、听觉

听觉涉及到口音。一家重要的保险公司在1997年初对于地方口音和公立学校口音做过一些调查。调查表明75%的人更喜欢地方口音，不足7%的人认为“华丽”的口音会激发自信。所以对那些操地方口音的推销员来说这是一个好消息，然而另外一项调查表明，操地方口音的人在工作中受到歧视。假设你是一位很成功的推销员，谁又会在意呢？最后一些坏消息就是对各种地方口音的可接受情很显著的差异。不要激动，请注意可接受等级依赖于口音的温度，请记住，任何事情都是物极必反。

二、视觉

让学员回答以下的问题。从中引起的讨论，可以为推销工作的最初几分钟提供丰富的想法和资料。据说我们接受信息的方式有80%依靠视觉。如果你给人们一条相反的信息，例如“我不希望让你们想到那个红色的大型公共汽车”，我可以保证他们每个人都会在想那个红色的大型公共汽车。因为他们在自己头脑中可以看见它。顾客的感觉

作一个两分钟的发言，尽可能多地回答以下问题： ——当你出现时潜在顾客希望看到什么？ ——你的衣着看上去应是怎样的？ ——你的头发应看上去如何？

——你的外貌，如果对顾客有影响的话，将会有什么影响？

——如果你的顾客不吸烟，他们是否会知道你吸烟，而这对他们会有什么影响？ ——你随身携带的东西看上去应是什么样？ ——顾客希望听到的是什么？ ——你的声音听起来应该是怎样的？

——你的声音，谈话和叙述可能会让顾客分心甚至让顾客生气，那么你在这些方面能做些什么？ ——你希望潜在的顾客产生什么样的感觉？ ——你打算怎样达到所有这些目的？ 手法C：认清自我能力，有针对性培训

一、知识

知识可以说就是一组使我们了解自己在做什么的信息。例如，在销售中，知识是指以下些内容： ——产品知识； ——消费者知识； ——竞争对手的知识； ——公司知识； ——工业或市场知识。

这些知识随首我们在机构中的不断发展而不断提高，获得这些知识，可以通过正式的学习（某些课程），也可以通过实际工作的磨练，如观察、询问、倾听、合作等。每个换过不同领域工作的人都会记得他们最初的那几个月，就好像在茫茫大海中一样，直到有一天好像突然茅塞顿开，能将他们所得到的信息归入某种结构中，使他们能更好地了解到自己到底是什么。

相反地，也正是这引起知识允许人们在属于同领域的行业或市场的不同公司间移动，并能几乎立刻到位胜任，因为在相同的领域里，知识的组成是一样的，因此可以随时转换的。

二、技能

技能是那些能使我们完成特定任务的活动。比如，秘书的技能包括熟悉几种计算机程序，记录电话、安排旅行订票，管理文件等等。这引起都可以在一间正规的教室里进行教学和学习，然后再在工作中实践和完善。对于销售来说，也有许多我们需要学习的技能。例如： ——与客户见面、问侯； ——发现客户的需求： ——说明与介绍； ——处理反对意见； ——成交。

三、态度

态度可以大致地解释为我们向外在世界表达感觉的方式。态度的主要万分是感情或感觉，所以我们常常把态度描绘成积极的、自信的、焦虑的、受挫的、进取的、消极的等等。这引起都是我们内部感觉的外部表现形式。

一般说来，态度既不能从学校中学来，也不能通过日常工作中的实践学到。它们是我们整个生活的产物，因此它戴上面具，用世故的客套来加以掩饰，但即使这样也需反复操练，并常常会造成一些压力。无意识中我们也放将一些消极、侵犯或酸溜溜的态度传给了客户。结果这种态度对双方都带来了影响。我们在见到客户之前要意识到并努力使这三个要素达到最佳水平。如果其中的一个达到标准，我们就很难在洽谈时达到预期目标，而且很可能会造成我们完全可以通过事先预备而避免的困境。尤其是在那些对检验有更多要求领域，更要注意我们的态度，更要注意我们的态度，因为我们的态度会随着一天内所经历的事情而时常变化。

步骤六：如何避免企业培训陷入“无解”方程

组织和管理员工培训需要从一开始就与企业的发展目标或子目标联系在一起，从而使员工培训的投入是集约化的、是高效的。另一方面，员工培训又是自居体系的，在时间、内容等方面是相对独立的，因此，对员工培训要做专项研究、专门看待。一定程度上，特别是定位于“综合素质提高”的培训，要游离于企业的日常工作，以期取得最佳效果。

以培训售楼员为例，我们试列一个方程式：

成功的培训=明确宗缆目标+确立培训议程式+培训预算+培训的有效组织 策略A：明确宗旨和目标

即培训的大政方针是什么，期望值是什么。可以是全面的培训，也可以是分解式的、技术性的培训，所期望达成的目标也有大有小，正如同做股票的人有长短线的取舍，这一点是至关重要的！策略B：确立培训方式

培训式方可以有若干种，常用的是课堂式培训——这一方式无论从便于组织、节约开支方面，还是从知识灌输、双向沟通等方面都有着显而易见的益处。只是问题有：a.请谁来讲授；b.讲授效果怎么评价；c.讲授内容谁来定。如“谈判技巧”的内容是商业心理学为主还是以实战分析为主？是高屋建瓴式的，还是解剖麻雀式的？——在这些问题上一定要采取程序化的操作，即先解决什么，再解决什么，最后解决什么，操作以效用最大为原则！策略C：预算

不做预算的培训一定是失败的培训！懂得经营的企业领导必须懂得投入的重要性。这不仅表现在间接的投入上（如工作时间被子压缩），更表现在员工培训直接相关的经费投入——组织费用、专家费用、信息资料费用等等。如果采取封闭式的培训，还会发生食宿费用、差旅费用等。为保证培训工作的圆满完成，需要提前做好准确的预算。不做预算、或预算规模与培训工作有着巨大缺口时，其它方面的努力都很难取代“钱”的分内工作。

策略D：培训工作的事中组织

培训的事前组织工作是十分重要的，事中组织也同等重要！将培训的内容传授给员工是容易，但让员工依此形成心得则是困难的。况且推销工作今后面对的人复杂、城市复杂、文化背景复杂，这些需要大量的感性认识积累，培训是替代不了的。但也正是因为售楼员将面对多变，所以他们需要掌握原则、拥有思路，并且能够激发想象、产生创造力！故而，要求受训人员积极地投入，积极地思考是非常重要的。这一定程度上要依赖组织工作，即组织者的督促作用。

想像在这一方程式上，再加上一个企业营销活动的变量，员工培训就是“有解”了。《未完》

步骤七：“点石成金”销售人员培训流程设计

销售人员到工地现场或房屋现场或在公司场所推销房屋正如同战士到战场打仗一样，乃是一件短兵相接的肉搏之战。军队需要严格的训练与旺盛的士气才能有最高的胜算，同量，房屋销售人员，不管是老推销新推销有经验或无经验，若不依其程度与需要施以充分的训练与激盛即上战场，其危险性可知。

售楼员卖的是百万千万的产品，但一般而言，在上战场前，受过严格充分训练的还不多，特别是老手常会想“我还需要什么训练吗？”，乃是观念偏差，准备缺失，大大需要检讨改进。

如何才能实现“点石成金，一击即发”的售楼人员培训，本文着重从最基础的要点分析开始，也是许多决策者的最容易忽略的。流程一：训练课程分析

视每一案之需要排定训练课程表，一个完善的销售训练计划，当包含以下几个主题：

1、产品知识

房屋产品须有充分甚至能达到“一点一滴”的深入了解，因此举凡有关的平面、立面、动线、格局、建材、环境、公共设施、交通、市场、学区、建材等皆须详实而不能疏漏。

2、市场知识

与个案最直接相关的市场状况，竞争者状况，一般市场资讯，让销售人员能知己知彼，借市场知识的加强来强化销售重点，掌握消费者心理。

3、公司政策及营业方针

包含公司沿革、背景、组织、业绩、精神以及个案目标，营业方向等。

4、推销技巧

包含一般推销原理、技巧、策略以及个案销售的模拟与优缺点等之攻防与说服方式。流程二：训练方式分析

1、讲授

由专业讲师讲授课程内容，将销售的实战技能面对问题、应对的策略等传授给学员

2、个案讨论

先将个案资料发给学员研读，然后提出问题或让学员提出讨论，大家一齐来思考与研究。

3、实战模拟

由学员假扮售楼员及顾客，讲师设定状况予学员演习，演习结束后还由全体学员提出讨论，最后由讲师讲评提出优劣点及改进方向。

以上三种方式可互相参酌与交互运用。近年来企业界颇为风行“魔鬼训练营”。

魔鬼训练营：该法由企业教育训练公司所主办，引自日本，加入军队的严格体能训练方式，来强健体魄，激发人内心中的强烈潜力，在短期内达到脱胎换骨的目标。国内一些大型房屋公司亦曾主办如此训练的“魔鬼训练营”，据悉效果不错。亦有专家认为“魔鬼训练营”须各公司需要与特质而定，并非皆能引用，否则将有反效果或效果不佳。流程三：销售过程

1、过滤潜在购房群

售楼员对众多的顾客群须予审慎过滤，依其能力、意愿、需求分成若干等级，从最有望顾客中集中火力，免得将宝贵时间虚掷在无效在顾客身上。

2、事前计划

在每次的“攻击”之前须作详细筹划。详细研究顾客的时间、需求、及影响购买决策者等问题。事先想好此次推销的话术与可能之反应，还决定如何联系的方式——电话联络、登门拜访、信函通知或其他方式等。

3、接近

按近乃是售楼员会见顾客，进入洽谈阶段必经步骤。洽谈能否成功，须先看接近是否顺利。接近是在希望一开始即能给顾客留下好的印象，因此销售人员的仪表风范及开场白须慎重而得体，积极而亲切。例如在言谈的态度上必须注意到（1）注视顾客谈话（2）表露友善态度（3）礼貌周到得体（4）笑脸常露真诚等，千万不能疏忽。

一切推销的安排与努力皆在希望成交，不能成交，不切皆属枉然。有不少推销员到了快成交时而“功败垂成”、“功亏一篑”，乃肇因于处理不够巧妙，或操之过急，或误断与疏忽顾客心理。因此销售人员必须密切注意成交信号，包括身体动作、言辞、意见等。成交的目的：

一是售楼员应用劝诱技巧，促使顾客先在内心作购买决定。二是使顾客确信该产品确能满足其需要与期望。

三是说服顾客断然采取购买行动。至于成交的技巧众多，乃视当场情况，“存乎一心”，随机出击，如一般常使用的直接请示成交时，售楼员须特别注意说话的修辞，坦率诚恳的态度以及从容和悦的表情，使顾客能产生共鸣，觉得签订确是恰如其时。步骤八：市场销售人员的培训内容设计 第一部分：市场学简介

一、市场学概念

1、关于市场经济下的商品交易

“开发商将产品或服务成功地卖到消费者的手里，然后赚取一定利润”。

2、交易原则

“公平合理，平等互惠”

二、成功市场学的决定性因素：产品/价格/渠道/推广

1、产品

质量保证——显而易见的必然性。

消费需求——市场需求决定了产品的存在意义。特性——在常规共性中提炼出的特性是最佳卖点之一。竞争对手的存在——为企业发展提供最有效的动力。包装——品牌的最终载体，根据消费需求在变化中统一。市场定位——摒弃行业垄断，确定并及时调整。

2、价格

组成因素——综合成本+适法利润。消费者购买力——价格合理性的杠杆。

3、渠道

（1）销售形式A：开发商——售楼处/指定代理商——消费者（2）销售形式B：开发商——售楼处（销售代表）——消费者

4、推广

建立产品形象——产品形象社会化、左右人类生活状态。第二部分：销售基本步骤

一、销售概念

概念：由企业销售代表把产品直接售卖到消费者手中。目的：完成从产品到利润的转换。

特点：放弃代表渠道，减少中间环节，降低运营成本。企业——售楼部（销售代表）——消费者。

二、企业应备条件

1、明确工作内容

客户分析——目标市场经济发展状况，人均生活水平。客户接触——开拓客户渠道，制造交流机会，宣传企业产品。客户维护——定期回访过往客户，推广新产品，解决客户问题。

2、基本素质要求

企业文化——企业的形象代言人，应熟知企业背景及发展方向；明确企业生产，销售及售后服务流程的运作情况。

产品知识——了解专业知识，对产品质量充满信心。

个人素质——外观要求（身体健康/衣着整洁/口齿清晰/举止得体）

心理要求——（真诚/乐观/有责任感/坚韧/应变能力强/自信/勤奋/忠诚/自控）。

三、销售前准备工作

1、准备工作的重要性

充分的准备工作，可以提高办事效率，增强成功机会。

2、基本必备资料

企业简介/产品介绍/楼书/报价单/反馈表

文件袋/客户联系电话/名片/记事本/签字笔/计算器/寻呼机或移动电话。拟定具体计划：

（1）重温当月工作计划及销售目标达标情况，及时寻打潜在的目标。（2）提前电话预约客户，了解客户要求。（3）根据预约情况及交通路线安排客户顺序。

（4）填写计划表，标明客户联系方式、工作内容及完成时间，避免问题遗留。

四、创造良好商谈的气氛

1、心理调整

调整心态，摒弃不良因素影响，以饱满精神状态迎接与客户宝贵的见面机会。

2、外部环境 场所安排：售楼部