别墅物业管理收费难问题的探讨

别墅物业管理收费难问题的探讨（精选4篇）

1.别墅物业管理收费难问题的探讨 篇一

解决物业收费难问题

如何解决物业收费难问题物业收费难，是目前多数物业公司所面临的窘境，也是全国很普遍的现象。物业管理费收缴率低，使许多物管企业入不敷出。据统计一般小区的物业收费率能达到75%，在北京地区就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50%左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业费收缴率低于80%，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。最新抽样调查结果显示:北京市商品房小区平均物业收费率仅为约65%。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。市消费者协会介绍，今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。甚至出现了月桂庄园(论坛)物业经理身背催费牌办公，脖子上挂着写了“依约交费，提高服务”的牌子，亲自到拖欠物业费的业主家门口，讨要物业费的现象。引发争议。与此同时，业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多，物管企业疲于奔命。甚至出现了多起业主与物业公司互相斗殴的案例。有的是业主打了物业公司工作人员，也有的是物业公司工作人员打了业主。当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因，“物业经理身背催费牌办公”是一种无奈，也是一个悲剧。是与我们构建和谐社会的目标不相容的。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因。努力从根源上解决，才能彻底消除这种不幸和悲剧。物业收费难，难在哪里?从行业发展的角度讲，物业费难收其中有几大原因:一是我国整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平，人们普遍对这个新兴的行业不很了解，不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下，人们还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯――既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用;在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。三是我国现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平，提供的服务不到位。不少小区的业主认为物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符，认为物业公司未尽到职责，因而拒绝交费。有关业内人士分析认为，目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开不透明有关。根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的规定，物业收费标准应由业主大会，即全体业主决定。但实际上在首次业主大会召开之前，物业公司通常由开发商指定，物业费收费标准也由其单方面制订，业主根本没有“讨价还价”的余地。这样就形成了种种信息不对称。截止到4月底，北京市有物业管理企业家，从业人员超过20万人。实现物业管理的项目4204个，面积29647.56万平方米，已成立业主委员会的仅241个。但是在这两千多家物业公司中，有的物业费每平方米只要几毛钱，有的要十几元，相差如此之多，不禁让老百姓质疑，物业费标准到底应该是多少?究竟是怎么来的?有些不合理的收费可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的`购房合同而延续，属于“捆绑销售”;另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，很多公用设施产权界定不清，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以拒绝交纳物业费应对，使矛盾恶化。四是开发商遗留问题多，物管公司代为受过。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善;如一些居民小区设计时未考虑停车问题，导致小区停车过于拥挤，影响居民生活;开发商的虚假承诺以及更改原设计方案等问题;甚至征地拆迁时的遗留问题，均转嫁于物业管理企业。很明显这些都是物业公司代开发商受过。不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，便以拒交物业费来对抗，物业便很可能受到牵连。一段时期以来，由此引发的纠纷，使物业管理企业承担了许多无端的指责，甚至成为众矢之的。一些物业管理公司老总无不对此忧心忡忡:房地产商“违约”凭啥要物管公司“买单”?“建管分业”已成为房地产业发展的必然趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，不应该承担由于房地产商“违约”而产生的连带责任，这一点不仅要业主充分认识，而且应该得到政府法律上的支持。对解决物业收费难问题的建议对业主认识水平低，不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念，不愿意花钱买物业管理消费的问题，主要还是要加强舆论宣传，通过教育提高绝大多数人的认识，形成氛围。相信这个问题随着时代发展，人们会转变观念。少数人转变观念难，在大多数人的舆论监督下，在国家法律法规不断健全的压力下，也就不敢不交物业费了。同时，业主也要规范自己的行为，敢于和无理欠费，损害大家共同利益的现像做斗争，而不是纵容支持甚至追随。按照《物业管理条例》的规定，对逾期不缴纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，否则物业公司可向法院起诉。而如果物业公司没有尽职尽责，业主委员会可以对违约物业公司进行制约甚至提出诉讼。物业公司要提高管理水平，降低收费，对不同的住宅区根据居民的不同情况，制订合理的物业费标准，与业主协商确定，明码标价，让业主都能接受。同时，国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，要制订像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准，使交不起物业费的贫困户的物业费也能一个合理解决途径。解决物业收费难，完善落实法规是关键。1月1日《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。物业管理收费将由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，物业管理收费要与业主协商确定，这将更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。加强对开发商的监管力度。除了前面提到的开发商按建安造价的2%应交纳的公共维修基金、空房的物业管理费和供暖费必须足额交纳，坚持征收，对开发商也要制定售后服务制度以外，还要加强对开发商建房工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料，降低公共配套设施和环境质量的行为，以免给入住后的居民留下隐患。另外，各居住区中都有很多产权难以界定的公共设施，包括道路、停车场、绿地、地下室、配套商业用房等等，这些公共设施其实开发商都已打入了房价，应该都属于业主。但公共产权又难以分割，很多就都被开发商算在了自己名下。这些公共设施产权应该明确界定到业主名下，委托物业公司出租经营。开发商的一些空置房也可以交给物业公司出租经营。所得充抵一部分物业管理费，以降低收费标准，减轻居民负担。据说有的小区甚至可以达到零收费。解决物业收费难问题责任编辑：飞雪

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2.别墅物业管理收费难问题的探讨 篇二

行为属企业行为。在管理内容上, 物业管理企业除对物业进行维修养护以外, 还提供专项服务和特约服务, 即多功能全方位统一管理。物业管理企业提供的服务是有偿的, 执行的是“以业养房”的方针, 其管理经费包括收取的管理费、服务费。所以, 物业管理能在市场经济条件下生存与发展。

享受了服务就应该付费, 这个道理现在已被大多数居民所接受, 但居民对物业管理企业提供的服务普遍表示不满。一份调查显示, 对物业管理企业服务表示满意的不足50%, 其中很满意的20%;比较满意的占25.6%;认为物业管理企业服务一般的占14.9%。

据调查统计, 北京市实行物业管理的居住小区, 按规定应收取物业管理费的, 实际收费率一般仅为50%至60%, 差一点的只有30%左右, 能达到80%至90%的已属凤毛麟角。上海市物业费收缴率不足70%, 其中售后公房此类情况更严重, 部分小区甚至低于10%。。统计数据令人震惊, 收费难, 是几乎所有物业管理企业、业内人士包括有关管理部门一致的感受。为什么物业管理中会出现收费难的问题呢?

笔者认为, 收费难的主要原因在于业主的观念未能及时地更新;物业管理企业管理水平不高, 服务不到位;开发商遗留问题未能得到及时有效解决以及行业规范不完善、不配套。

如何解决收费难的问题, 真正做到既能保护业主的合法权益, 又能促进物业管理服务行业的健康发展, 需要通过政府、企业与业主三方面的共同努力来实现。那么, 物业管理收费到底难在哪里?难道物业管理收费真是患了无可救药的“顽症”?现笔者就物业管理收费难的成因以及相关对策进行一些相应的探讨。

一、物业管理费的内涵

所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括: (1) 物业管理企业员工工资及福利费; (2) 公用设备、设施的维修养护费; (3) 清洁费; (4) 保安费; (5) 绿化费; (6) 物业管理企业的办公费; (7) 物业管理企业固定资产折旧费; (8) 税金; (9) 利润。如果是特约服务一般要另行收费。

1. 费用收取原则。

我国国务院2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》中明确规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”

2. 计费测定标准。

物业管理计费核算是物业管理顺利进行的关键一环, 核算办法很多, 常用的有如下几种: (1) 成本法。首先确定单项管理费用支出, 这些项目费用根据市场行情和实际发生成本核定。 (2) 对比法。指同类物业中某一物业计费标准完善, 执行效果良好, 其它物业管理计费标准就可通过对比, 逐一确定每项管理支出和收入。 (3) 经验法。指在掌握不同类物业管理计费标准及执行效果后, 根据既往经验确定受托管理物业的计费标准, 该方法使用简单, 避免了其他物业管理计费的弊端。 (4) 综合法。指综合上述三种方法的优点, 对多种计费方案反复比较、修改, 最后制定最佳计费标准。因用此方法制定的标准吸收了前三种方法的优点, 所以具有很强的实用性。

二、物业管理收费难的成因

1. 业主的观念有待更新。

一是业主不了解物业管理的实际内涵。由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这

●邓炽南

个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理企业的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理企业负责。所以一旦房屋存在质量问题, 就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商, 或是因自己装修不当等原因造成的, 其责任主体的归属应是开发商或业主个人。不能将所有的责任全推到物业管理企业身上。二是业主的消费意识不够。业主的物业管理消费观念未建立, 部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。三是对物业管理费用的收支不清楚。部分业主没能很好地端正“一分钱一分货”的消费观念, 在没详细了解物业管理企业的财务运作的情况下, 认为物业管理企业营运利润过大, 作为业主“亏”得太多, 对物业管理企业提供的服务要求过于苛刻, 以致容易对物业管理企业产生意见, 因而拒交物业管理费。四是部分业主心存搭便车心理。毋庸置疑的是:极少部分业主心存搭便车心理。由于物业服务具有社会性, 服务对象是广大业主而不是某个单体, 因此, 不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务, 从而导致极少部分业主贪图小利, 躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务, 这样既严重挫伤了广大已交纳物业管理费的业主的积极性, 又有可能引起其他业主效仿。

2. 物业管理企业行业发展水平不高, 服务不到位。

一是收费管理不规范, 物业管理费用透明度差, 物业管理企业对公共面积的使用经营不能与业主达成共识, 物业管理企业计费方法不公 (如电梯收费分摊及建筑面积一刀切收费不公等) , 造成业主的不平衡感;二是物业管理企业过多承担社会公用责任, 造成收费风险加大;三是物业管理企业专业服务人员素质不高。

3. 开发商遗留问题。

一是开发商难兑现高承诺 (夸大宣传只为迎合消费者, 保证楼宇的销售) ;二是开发商建筑工程遗留问题多, 直接造成物业管理先天不足。

4. 行业规范不完善、不配套。

虽然经过多年努力, 从国家到地方先后制定了一系列物业管理法规以及相关管理办法, 但离完善的物业管理法规体系还相差很远, 还不适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。虽然各级政府和有关部门已认识到物业管理立法的重要性, 纷纷出台或者着手制定各种法规法令, 但由于物业管理理论和实践发展迅速, 立法显得相对滞后, 使得一些新出现的情况无法可依。

三、解决物业管理收费难问题的对策

1. 物业管理企业应对业主加强物业管理知识的宣传。

为使业主和物业管理企业建立良好的、和谐的关系, 解决物业管理收费难的问题, 应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准, 应经业主委员会、物业管理企业、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定, 并在业主大会上公布。同时, 也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式:如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传, 提高广大业主对物业管理的认识, 让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务, 交费合理、拒交可耻;让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费, 不仅损害了物业管理企业的合法权益, 影响其正常的维修、养护、运行、管理, 而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。

通过积极的宣传、引导和示范, 让广大业主了解物业管理工作的内容, 尽快接受新的住房消费观念, 树立“花钱买服务”的消费意识。要对广大业主动之以情、晓之以理, 合理地解决这个问题。

2. 物业管理企业应规范物业管理行为, 提高物业管理水平。

(1) 努力提高企业服务质量及员工素质。由于开发商为提升销售额, 在广告宣传中, 给业主承诺了许多物业管理服务标准。为此, 物业管理公司必须在管理和服务上向国际标准看齐, 不断提高自身的服务意识, 调整内部机制, 加强内部管理, 建章立制, 制定服务标准, 在规范化服务和个性化服务上, 真正做到以业主服务为中心, 树立“业主至上”、“服务第一”的指导思想, 以业主满意为标准。同时, 提高员工素质, 在物业管理水平上下工夫, 加强对物业管理人员的业务培训, 整体提高从业人员素质, 建立良好的职业道德规范, 为物业管理费的收取营造良好氛围。 (2) 改变收费态度及收费方式。以往, 物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取, 由于种种原因, 收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大, 难免会出现生、冷、硬的工作态度, 因而与业主的沟通、交流不是很畅通, 导致业主对物业管理企业有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况, 物业管理企业应根据实际情况采取一些办法, 改变工作方式和收费态度, 避免上述问题的发生。 (3) 定期公布财务状况。要加强收费的内外监督, 加强财务审计和成本核算, 规范收费行为。公开服务项目、服务标准及收费标准, 定期公布财务收支状况, 接受业主、住户、业主大会及业主委员会的咨询和监督。 (4) 认真研究方法 (与业主充分协商, 报有关部门批准执行) 。物业管理费的计费方法在实施前, 应与业主充分协商, 报有关部门批准执行。如对物业管理企业在小区空地上划定车位收费问题, 可以将该收入所得纳入管理费用的收入, 适当减少业主的物业管理费用, 在统一公平的收费标准前提下, 再对使用停车位的业主收车位占用费。对电梯收费问题, 可以进行如“一楼为电梯起始点的住户不承担电梯运行费, 二楼以上的电梯运行费不进行区分”的约定, 或协商约定“由于电梯的使用对某些住户的生活带来不便 (如噪音污染等) 的, 给予适当的补偿”等, 从而解决由此而导致的收费难问题。 (5) 建立物业管理公共账户制度, 让业主放心。借鉴国外物业管理企业所实行的提取固定佣金的办法, 即使用一个公共账户来管理物业管理费的收支, 解决物业管理企业收费难问题。物业管理企业可根据合同每月从物业管理费中提取一定的佣金, 账户上资金是盈是亏与物业管理企业没有直接关系, 债权债务都属于全体业主所有。实行公共账户制度, 业主不仅明确各项开支的情况, 也不会怀疑管理企业乱扣管理费。实行公用账户, 业主委员会不再仅仅是一种形式, 他们可以真正行使参与管理的权利和义务, 充分体现业主的主人翁地位。这样, 凡是公用账户的收支, 均由业主委员会批准, 如果住户不缴管理费, 受影响的是全体业主, 而不是物业管理企业, 以此避免欠费情况的发生, 有效地提高物业管理费用收缴率, 解决物业管理企业收费难的问题。

3. 物业管理企业应与开发商办理好房产交接手续及相关事宜。

(1) 物业管理企业应做好前期介入工作。物业管理企业的前期介入, 不但可以为日后物业管理打下基础, 又可以协助开发商把握好工程质量, 弥补建管脱节造成的对物业管理的先天不足。物业管理企业前期介入时进行有效的组织和实施, 可以减少工程规划设计和施工遗留的问题, 避免业主入住后因施工质量及配套设施不完善而产生不满, 出现多方相互推诿责任, 造成物业管理费难以收取的现象。 (2) 努力履行开发商物业服务的承诺。开发商在楼书和广告宣传中, 已承诺服务标准, 同时, 又出资组建了相应物业管理企业的, 物业管理企业理应想方设法地为开发商履行承诺, 这就需要物业管理企业必须在管理和服务向所承诺标准看齐, 在规范化服务和个性化服务上, 真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准。同时, 也为物业管理费的收取营造良好氛围。 (3) 提醒业主加强自我保护, 对商品房买卖过程中遗留的问题要采取合法手段去解决。提醒业主加强自我保护, 对商品房买卖过程中遗留的问题, 不是一味地“拒交管理费”, 让业主明白这样做不仅使自己的房产权益得不到保证, 房产管理的保值增值也得不到保证, 应采取合法的手段去解决。一旦入住, 就要积极参与小区物业管理, 争取尽快成立业主委员会, 对物业管理工作进行监督。 (4) 做好接管验收工作, 明确多方责任。为加强建管之间有效衔接, 物业公司必须做好物业接管的验收工作, 并与开发商签订《物业管理接管交接书》, 明确各方的责任。特殊情况下, 可让开发公司留下足够的保证金, 确保物业管理企业具有对该房产的修复能力, 以利于今后的物业管理。对实现有效物业管理打下良好基础, 为物业管理费的收缴创造一个良好的前提条件。

4. 完善行业法制建设。

(1) 用法律武器维护自身建设, 提高服务质量。根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定, 对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼, 工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前, 最好先通知该部分业主, 与业主进行必要的交流、沟通, 对经做工作仍无效的业主, 可通过法律诉讼程序, 用法律武器维护自身的尊严和合法权益。建议政府有关部门出台一部收费标准范例, 或者说是政府指导价, 定一个底限, 然后根据不同物业性质、特点、服务水准, 收费标准在30%以内可以上下浮动。具体收费标准由全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。这样一来, 一方面可以相应提高物业管理企业的服务水平;另一方面能给物业管理企业和业主之间留下一个弹性收费空间。 (2) 对确实交不起物业管理费的业主, 建议政府采取一些社会保障的办法来解决。部分业主由于特殊原因确实交不起物业管理费的, 建议政府采取一些社会保障措施给予补助解决。一方面, 照顾了少数, 顾全了大局, 不影响物业管理费的正常收取和物业管理企业的正常运作;另一方面, 让其他业主也有法可依, “明明白白消费”。 (3) 大力推进和完善物业管理招投标制度, 促进物业管理市场竞争化。物业管理以前“谁开发, 谁管理”的观念, 应根据市场的变化而变化, 深入推行物业管理招投标机制, 规范物业管理市场。这样才能保证市场竞争的公正、公平、公开, 才能保证效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中脱颖而出;才能有效地控制管理费用。具体做法可以由政府主管职能部门牵头, 业主委员会或发展商负责委托招标, 专业化公司投标, 社会专业技术专家评标, 最终形成明确的服务合同关系, 从而促进和引导物业管理行为展开公平有序的竞争, 提高行业整体水平。一方面有助于业主客观地了解物业管理服务标准, 对物业管理企业服务质量进行有效的监督;另一方面又有助于物业公司约束业主不交费等违约行为。

四、解决物业管理收费难问题的意义

1. 对业主具有重要的意义。

解决好物业管理收费难问题, 物业管理企业的资金来源得到有力保证, 物业管理企业将以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理, 并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务, 使物业发挥最大的使用价值和经济价值。部分业主不交费, 等于免费享受公共服务, 不只是欠物业公司的钱, 对交费的业主也是不公平的。长此以往, 不交费的业主可能越来越多, 最终将导致物业管理服务无法正常进行, 房屋及设施将会失修失养, 保安保洁无人管, 小区环境逐步恶化, 最终利益受到损害的还是小区全体业主。

2. 对物业管理企业具有重要的意义。

解决好物业管理收费难问题, 物业管理企业有充足的资金培养物业管理企业专业人员, 实现规模效益, 降低运作成本, 不断提高自身的服务意识, 提供优质的服务, 树立良好的企业信誉与形象;反之, 物业管理企业资金不足, 很难良性循环健康发展。在有力的资金保证的前提下, 物业管理企业才能从根本上提高自身的企业市场竞争力, 才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住, 走得稳, 在行业的竞争中取得优势并保持不败。

3. 对行业及相关行业的发展具有重要的意义。

解决好物业管理收费难的问题, 有利于物业管理工作正常地开展;有利于改善城市居民的居住环境;有利于提高城市的文明程度。随着我国住房制度改革的进一步深化, 市场经济的进一步繁荣, 加快解决物业管理收费难的问题, 促进物业管理步入健康发展的轨道, 具有现实意义和很强的紧迫感。目前, 各地物业管理尚处在探索和发展阶段, 竞争机制尚未真正形成, 物业管理市场仍需培育、完善。物业管理作为一新兴行业, 应着力解决工作中存在的问题, 培育市场, 规范竞争, 推动物业管理工作向纵深发展。只有不断发现不足, 改正缺点, 才能立于不败之地, 让这一行业向着更快、更强的目标前进。

此外, 解决好物业管理收费难问题, 加强物业管理, 对于促进房地产市场的发展, 提高房地产投资效益, 树立城市形象, 完善城市功能, 推动外向型房地产和涉外经济的发展, 提高房地产综合开发企业的声誉均具有重要的意义。

摘要：文章剖析了物业管理中出现收费难的主要原因, 并提出了相应的对策, 相信通过业主、企业与政府三方面的共同努力定能解决好此行业之顽症。

3.停车管理收费难吗？它有办法　　 篇三

“不做这行不知道，你能想象一个月收入不足千元的路边停车管理人通过私留停车款一个月额外收入高达8000元吗?市场对信息化的需求超乎想象。”中国泊联创始人萧一峰说。

虽然目标是解决停车难的问题，但泊联并不是一家停车管理公司，它希望自己首先是车位信息提供商和管理平台服务商。通过对合作停车场的管理获得泊位信息，再对泊位信息进行后台加工整理成数据资料，提供给车主或交管部门。整个链条是这样展开的。

首先，泊联花了四年时间自主研发出一套停车收费系统。与传统停车收费系统不一样的是，这套系统主要由ParkMobiIe(手持咪表)和UnionParking(管理平台)两大部分构成。不仅在停车进出方面加快了速度，更重要的是，车辆进出时间、停车时间、收取费用、车牌号码等都能通过公共无线通信网络(CDMA／GPRS)反馈到系统管理平台。传统的停车场也有监控，但是只有保安在监控室里头能看到，远程看不到。泊联的系统和电信整合起来，实现了视频、图像的远程传输和实时上传，数据统一到后台进行整合，这样的做法，在业内是一个创新。

对于泊联的合作停车场来说，安装这样一套停车收费管理系统并不需要成本。泊联免费提供设备和安装服务，停车场在保持之前的赢利基数不变的情况下，增收的部分泊联再与停车场三七分成，停车场三，泊联七，“停车场无需额外的投入，所以这样的模式大家还是接受的。”创始人萧一峰说。对于泊联来说这样的模式，最大的好处并不是分成，而是间接控制的泊位资源。这些泊位资源是泊联数据整合的基础，也是他二次售卖的基础。

掌握了一定数量的泊位资源之后。一方面，泊联能够满足车主日常停车需要，查车位就像餐厅订位一样简单，输入你的目的地至服务平台就能得知哪里有空位，可以先预订。如果没有空位了，也可以调节去附近某个停车场。泊联跟电信战略合作，具体平台包括114、短信、GPS服务等。拿GPS来说。一般的GPS服务只能告诉你哪里有停车场，但是否有空位却并不清楚，与中国泊联合作的GPS却可以轻松解决这个问题。同样道理，中国泊联正在尝试推出商旅通服务，专门为旅游景区提供信息化服务和支付应用系统。

交通管理部门对于中国泊联也满怀期待。中国泊联的很多数据就是配合交管部门整合的，比方说泊位的饱和度、泊位的周转率，停车场什么时段是什么情况，区域停车特征等。随着道路交通的规范化发展，这些数据都是交管部门最缺少，最需要的。另一方面，泊联还有协助公安办案的功能，管理平台能提示公安部盗抢“黑名单”车辆，以及套牌、肇事逃逸、骗保车辆等，这是科技部国家创新基金立项支持的重点科技项目。受公安部门高度赞扬。目前，已经开始在北京和成都等大城市推广应用。

4.别墅物业管理收费难问题的探讨 篇四

展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低

价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小

区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《**市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

9、完善小区造血功能，为物业长效管理提供动力之源