房地产估价实习报告

房地产估价实习报告（9篇）

1.房地产估价实习报告 篇一

实习报 告

我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司，实习时间从2012年4月份开始至今，所在的部门为房地产评估部，岗位是助理估价师。从本科到研究生一直学的都是房地产经营与管理，再加上研究生导师在房地产估价行业卓越的成就，让我对房地产估价产生了浓厚的兴趣。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸，并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识，更多的还是实践能力得到的提升。

首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立，是我国房地产估价一级机构、土地估价A级机构，是大连市目前唯一一家同时具备房地产估价和土地估价最高级别的机构，并具备中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格，是符合现代企业制度的专业评估公司。

2010年，华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名，辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名；2011年，大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级A级企业”，获“大连市首批百项为中小企业服务的优秀服务产品”称号，中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“知名房地产估价机构”荣誉牌匾，中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾；2012年，成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。

华鼎公司办公地址位于大连市核心区友好广场远洋大厦B座16层，办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、企业、个人等广大范围，评估目的涉及到抵押贷款、拆迁补偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。

华鼎公司自成立伊始，就建立了完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度，为公司的良好发展提供了全面的保障。随着不断的进步和发展，华鼎在实践中总结经验、吸收国际先进的评估机构管理理念，将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化，为各种类型的客户提供了高质量服务。多年来华鼎一直保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则，在业内有着良好的声誉。

经营范围：华鼎在全国范围内从事各类房地产评估、土地评估、房屋质量缺陷评估、房屋拆迁评估、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问，同时公司还可从事房屋交易代理及相关信息咨询等业务。

华鼎拥有专业评估人员60多人，以注册房地产估价师和注册土地估价师为

主，各专业技术人员结构合理，拥有注册房地产估价师18人，注册土地估价师11人，注册房地产经纪人4人，以及其他具有造价工程师、资产评估师等专业资质的人员。其中具有中高级职称的专业人员32人，从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域，并具有丰富的评估及咨询工作经验。

华鼎内部运行机制健全，每年完成房屋及土地估价项目千余份，评估金额数十亿元。从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域，并具有丰富的评估及咨询工作经验。

华鼎具有房地产估价一级资质，证书编号为建房估证字 [2010]025号；土地估价A级资质，注册编号为A201121009。公司组织机构健全，公司下设评估一部、评估二部、评估三部、信息技术部、市场部、综合部、财务部。

我的主要工作是现场查勘，下面我就对现场查勘谈谈我的体会。现场查勘最主要的工作就是记录，包括文字及影像记录。我认为现场查勘工作应该把握好以下要点：

1、估价人员去现场之前，可根据在签订估价委托协议时双方明确的估价基本事项，以及委托方提供的有关资料，先做好各项准备：（1）选择适用的现场查勘用表和现场工作装备（如笔记本电脑、照相机、地图、测距仪、卷尺、文件夹和书写板等）。（2）拟定现场查勘计划，确定参加现场查勘的估价人员组成和分工，预计所需工作时间和费用，以及采用的交通工具盒交通路线等。准备好相关表格，将需要了解的情况悉数记录，现场查勘表格应设计合理、使用方便和能够满足以后进行室内工作的要求。有一张好的现场查勘用表，估价人员在现场工作时就会比较从容，不至于忙乱和遗漏某些重要的查勘内容，对以后的资料整理及保存都会有利。

2、多看、多问、勤记。在现场查勘时，一定要多看、多问。一旦发现有疑问或者有搞不清的地方，一定要当场看清楚、问明白，千万不能因为图快、怕麻烦而轻易放过任何一个疑点。对于房屋结构比较复杂、装修比较高档的建筑物和在建工程，以及一些比较特殊的构筑物，应尽量要求委托方提供有关的设计、建造、采用进口设备和材料的比例以及竣工验收与财务决算等资料。在现场查勘时，一定要“勤记”，及时在现场查勘用表上和现场查勘底稿用纸上记下已了解清楚的各项情况。一些在现场弄不清楚、需要以后与有关方面查对核实的情况，也要及时记下来，以备日后再做工作、3、进一步核实估价基本事项。在现场查勘过程中，估价人员往往有较多的机会与有关当事人（包括委托人、房地产权利人和租住人等）接触、沟通，应充

分利用这个机会，向他们了解核实有关估价对象（包括估价对象范围、实物状况和权利状况）等估价基本事项、在现场查勘过程中，有关当事人还可能会对估价结果提出自己的希望或要求，有的希望或要求明显不合理。对此，估价人员可以耐心倾听，但不要轻易表态，必要时应向他们解释我们的估价作业程序、估价原则和行业自律要求，取得他们的理解和配合。

4、核实房地产权属资料。委托方如提供估价对象房地产权证复印件的，估价人员一定要见到权证原件，并将复印件与原件逐页核对，确认是否完全一致。估价人员应在现场估价对象状况与产证记载的内容逐一进行比对、核实，详细摸清有关情况，并记录在案。

5、重现现场工作底稿和影像资料。估价人员在现场工作时，应高度重视现场工作底稿，认真填好现场查勘用表，认真写好现场查勘底稿，应尽量做到字迹工整、纸面清洁，有些记录内容如果需要有相关当事人确认，应让其当场签字为证。这些都是原始记录和估价工作证据，具体反映估价人员的估价思路脉络，一般都是要将这些原件归档保存。在现场工作时，估价人员应认真拍摄能够反映估价对象内外部状况的影像资料。如非因估价人员个人原因不能拍摄估价对象内部状况时，也要在估价报告中予以披露。

6、注意对估价对象类似房地产进行市场调查了解。现场查勘时，通过向当地房住户、租赁户、物业管理人员和房屋中介机构进行的市场调查询问，对有关估价对象类似房地产的市场价格（包括挂牌价和实际成交价）、成交难易程度（变现能力）、租金水平、入住单位档次以及租赁需求等情况，进行比较详细的了解，为以后正确合理地把握估价结果打下基础。

通过这一段时间的实习，我从中学到了很多课本上没有提及的知识，所获得的实践经验将终身受益，在以后的工作中将得到体现，我会不断地理解和体会实习中所学到的知识，把所学到的理论知识和实践经验用到实际工作中来。

总的来说，作为一个快要毕业的学生，经过这次实习我不仅仅学到了房地产估价相关的更多知识，把房地产估价的理论和实际紧密的联系起来，获得的更加宝贵的东西就是经验与自信，我不再害怕社会激烈竞争的到来，会真诚的对待以后的每一件事和每一个人，相信有了这次实习的经历，我会在以后的工作和生活中做得更好。

2.房地产估价实习报告 篇二

关键词：房地产估价,主观风险,风险防范

摘要:房地产估价是估价人员凭经验, 按照一定的程序、原则和方法得出房地产估价结果的过程。这个过程参与者有委托人、估价机构、估价人员等, 由于参与各方原因造成评估结果与真实价值产生极大偏差, 带来估价的主观风险。主观风险严重制约着当前房地产估价行业的发展, 影响着房地产市场的健康发展, 规避和预防房地产估价的主观风险非常重要。

关键词:房地产估价;主观风险;风险防范

一、房地产估价风险概述

房地产估价是指专业房地产估价人员, 根据特定的估价目的, 遵循公认的估价原则, 按照严谨的估价程序, 运用科学的估价方法, 对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上, 对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

房地产估价活动和其他经济活动一样都具有风险性。但是房地产估价是一种中介活动, 由于房地产的特殊性以及市场信息的不对称性, 房地产估价风险也具有其特殊性。在一般活动中的风险往往是指效益方面的不确定性, 以及由于不确定性存在是的经济活动主体效益的不确定, 而估价风险是指估价结果与房地产真实价格偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价过程中的参与者多有自己的主观经验或者看法, 容易导致估价结果偏离客观价格, 带来风险。

房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动。房地产估价一般涉及的金额较大, 一旦工作中出现失误就会造成严重后果, 不仅仅会给估价机构和估价人员带来风险, 而且会对政府、经济活动涉及利益的各方面带来不同的风险。因此充分认识房地产估价中可能产生风险的环节并积极防范和规避风险, 是房地产估价工作的一项重要课题。

二、房地产估价主观风险分析

房地产估价活动的参与者众多, 参与的各方都有自己的经济利益追求, 由于种种原因会造成房地产价值的故意高估或低估, 从而带来估价风险。这种由估价人员、估价机构、委托人等主观方面的因素造成的风险称为主观风险或者是可控风险。主观风险, 根据风险源不同可以分为估价机构法人风险、估价人员风险和委托人风险。

(一) 估价机构法人风险

估价机构法人为了获得估价业务, 而迎合委托人的要求, 对房地产价值进行故意的高估和低估。在房地产估价中, 很多业务的委托人是单位。比如在房地产的抵押评估业务中, 银行也许要求客户必须到指定的评估机构进行评估, 估价机构为了获取这方面的估价业务可能会根据银行的要求低估房地产价值。同时, 房地产估价机构也可能为了获得贷款人的委托业务, 收取回扣, 对房地产价值进行故意的高估。

估价机构法人为了节约成本, 往往会求挂靠房地产估价师, 其报告均由房地产估价员来完成。房地产估价员中, 有些可能是房地产相关专业的技术人员, 但也有很多是没有相关背景知识的人员, 在缺乏专业基础知识的情况下, 对房地产价值的高估或者低估可能性很大。由于参与估价的人员的非专业性, 估价技术路线的正确性、参数选择的可靠性、估价合理性、以及估价报告合法性都很难的保证, 从而带来风险。

估价机构为了获得高额的估价费用, 而故意高估。房地产估价的收费标准是按照房地产价值的比率来制定的, 在经济利益的驱使, 为了获得较高的评估费用, 估价机构法人可能会要求对待估对象价值的故意高估, 从而带来风险。

估价机构管理不严, 对于报告的审核不严格和谨慎。房地产估价报告经过两名估价师签字后, 由企业法人签字, 而企业法人签名时往往不会再去研究报告的准确性。报告的内部审核不严格, 容易造成估价结果报告和估价技术报告的不合理甚至错误, 带来风险。

(二) 估价人员风险

估价人员专业能力与实践经验不足。在房地产估价过程中, 不管是估价方法的选择、估价参数的确定, 还是估价资料的收集等都跟房地产估价师的专业知识和实践经验密切相关。比如在房地产的市场比较法中, 选择的可比实例, 及其对因素的修正系数的确定都决定着最终的评估结果, 而可比实例的选取和因素修正系数的确定都跟房地产估价师的实践经验密切相关, 若房地产估价人员专业能力不足, 参数的确定上容易造成偏差, 影响估价结果的质量。由于我国房地产估价起步较晚, 房地产估价从业资格和房地产估价师执业注册资格的门槛较低, 估价人员的专业知识和实践经验有限, 专业胜任能力和业务水平不高, 在估价业务中面对错综复杂的评估内容容易出现差错, 使估价风险加大。

估价人员的职业道德水平不高。我国房地产估价师职业道德建设相对比较落后, 当前没有专门的房地产估价师的职业道德规范, 仅仅在《房地产估价规范》中对估价原则、估价能力、保密、档案保存、收费、估价资格证书使用等方面做了规定, 没有关于同业责任的规定。对违反职业道德的处罚措施也只在其他管理文件中有分散的、不系统的规定, 而对违规者的惩罚力度不够, 违规成本较低, 使得执业人员的道德观念淡薄。同时缺乏房地产估价师的考核和晋升的约束和激励机制下, 估价师缺乏进取心, 在实际工作中态度不严谨, 在对房地产估价中的房地产状况调查只是形式, 而直接采用委托人提供的资料不去核实, 不能完全准确反映待估对象的真实权利状况和其他情况, 造成估价结果脱离估价对象。或者在估价报告中的文字叙述中用词含糊不清, 缺乏必要的假设前提, 使得报告使用者发生误解, 容易出现差错, 最终引发经济纠纷。在执业的过程中, 房地产估价师也可能收受委托人的好处, 对委托人隐瞒的会严重影响房地产价值的事项, 不去披露和说明等都会最终造成估价结果与待估对象价值的偏差。

(三) 委托人风险

委托方往往是房地产的使用者、所有者或者其他权益人, 其对估价对象是最了解的。可是在委托评估的过程中, 可能在经济利益的驱使下, 没有如实提供待估对象的情况, 而是刻意隐瞒某些对价格不利的因素或者片面强调对价格有利的因素。委托方故意隐瞒估价标的物的真实情况, 如标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等都会对房地产的估价结果造成很大影响。委托方故意隐瞒标的物的真实情况, 会造成评估结果偏离实际价值, 带来风险。

三、房地产主观风险防范和规避

(一) 认真收集所有相关资料, 明确合同责任

由于委托人提供不实的房地产状况容易造成估价结果的偏差, 在评估过程中应严格按照要求, 每个评估项目由两个以上估价师参与, 对评估的整个过程, 包括信息收集、方法选取、报告书写和制作等严格把关, 尽量减少估价风险。对于房地产状况资料收集环节由两个估价师共同完成, 一名估价是为资料收集负责人, 另一名为房地产状况资料审核人, 着重审核资料收集员的收集过程。如果房地产状况不实造成的风险, 由负责人承担责任, 审核人承担连带责任。同时在接受委托时, 在委托合同中明确规定委托人的故意隐瞒的民事责任。这样可以加强对房地产估价师的约束, 使估价师工作严谨, 同时也增加委托人的责任, 以保证所提供信息的有效性、准确性和完整性, 为估价结果准确性提供保障。

(二) 加强房地产估价人员的专业素质与职业道德建设

房地产估价人员专业素质和职业道德水平的高低直接关系着房地产估价风险, 以及发生风险损失可能性的大小。降低房地产估价人员的带来的估价风险, 专业素质和职业道德两个方面入手。第一, 提高房地产估价人员的专业素质。首先, 加强房地产估价师的继续教育, 提高房地产估价师的业务水平和能力。通过继续教育, 估价师可以更新和拓宽自己的知识面, 不断关注行业新动态, 及时把握房地产估价政策的调整, 思考解决新问题的方式。其次, 加强企业间的业务交流, 提高房地产估价人员应对估价实践的能力。房地产类型、估价目的、估价方法等都比较复杂, 通过业内的估价人员之间的交流, 丰富自己的经验, 提高规避同类的风险的能力。再次, 定期对估价师进行业务水平考核, 采取激励与惩罚共存的机制, 鼓励估价师提高自己的业务水平。

第二, 加强估价师的职业道德建设。定期组织估价人员进行职业道德学习和培训, 增强估价人员的职业道德意识。同时由委托人和其他估价师对承担项目的估价师进行诚信打分, 定期评比, 对诚信度较低者采取一定的惩罚措施, 诚信度较高者给予一定的奖励。业务水平的提高和职业道德可以规避由估价人员带来的估价风险。

(三) 估价机构加强内部管理, 诚信经营

第一, 加强估价机构内部管理。首先, 加强对估价人员的管理, 及时安排估价人员的继续教育, 加强职业道德建设。其次, 加强对估价报告的审核。估价报告由两名参与估价师自检后, 由第三位估价师对报告中的技术路线、文字描述等进行再检, 并强调第三位估价师的责任, 以提高估价报告的质量。

第二, 估价机构法人应该提高对诚信经营重要性的认识。估价机构法人应该认识到不诚信经营获得的只是短期利益, 不利于在市场竞争中长期占有有利的位置。同时机构法人应该考虑到寻求挂靠估价师, 由非估价师做评估业务带来的风险大于其寻求挂靠节约的成本可能性, 放弃寻求挂靠。估价机构法人放弃寻求挂靠, 不仅可以提高企业的整体业务素质和水平, 降低风险, 还可以提高估价行业的整体执业能力和执业素质, 整顿房地产估价行业的乱象, 促进房地产估价行业的健康发展。

房地产估价的主观风险是由于房地产估价中的参与者造成的, 房地产参与的各方都持着合法、公正、诚信的原则将可以规避大部分的房地产估价的主观风险。但由于房地产估价是中介活动, 受到外部环境的影响, 要想完全的避免主观风险, 还需要通过法律制度、管理机构的共同努力。

参考文献

[1].熊斌.房地产估价风险成因与防范策略[J].财会通讯, 2011 (6) .

[2].雷又生.房地产估价风险的辨识与防范[J].企业导报, 2011 (17) .

3.房地产估价实习报告 篇三

关键词： 房地产；收益法；估价

本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。

一、我国房地产估价方法的现状

因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。

二、收益法在我国房地产估价中应用的特点

（一）收益法的含义

收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服從房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。

（二）、收益法估价的基本原理

收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。

（三）、收益法适用的对象和条件

收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。

（四）、收益法估价使用的步骤

1.收集房地产的收入和相关费用的资料；

2.预估此房地产项目潜在的毛收入；

3.估算有效的毛收入；

4.估算运营的相关费用；

5.根据条件，选取适合的报酬率；

6.选择适当的计算公式求出收益的价格。

（五）、收益法计算公式

如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：

公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]

其中： V ── 房地产在估价是的收益价格

A ── 房地产纯收益

Y ── 房地产资本化率

n ── 房地产剩余的使用年限

三、收益法存在的问题

（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位

在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。

（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离

由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。

（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用

我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。

（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高

这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。

四、运用收益法在房地产估价中相关对策

1、预期的收益选择和确定。

与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。

2.折现率即资本化率的确定

通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。

收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。

五、结束语

收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。

六、参考文献

[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.

[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.

[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.

[4]胡玄能.房地产估价方法之比较[J].财会月刊（综合版），2006，第8期：第66-68页.

[5]魏静.房地产评估中三种方法的比较研究[J].河北广播电视大学学报，2001，第3期：第46-49页.

4.房地产估价报告 篇四

评估项目名称： 丽江花园

委托方:华森地产

评估方：五人资产评估小组

评估人员：赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘

评估作业日期：2005/06/12--2005/06/30

评估报告编号：赣估字号第20050630号

目 录

一、致委托方函 ……………………………………3

二、估价师声明 ……………………………………4

三、估价的假设和限制条件 ………………………5

四、估价结果报告 …………………………………6

五、估价技术报告 …………………………………9

致委托方函 华森地产 ：

受贵方委托，我所组织估价人员，于2005年6月12日至2005年6

月30日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现

场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在滨江大道与五洲大道交

汇处东侧的丽江花园市场现值进行了评估。

经评估，估价对象建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。

总建筑面积36688平方米,在估价时点2005年6月30日每套的市场价

评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面积1755.043元。

现将评估情况及结果报告给你们。

五人资产评估小组

法人代表：赖亦栋 2005年6月23日

估价师声明

我们郑重声明：

我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。

本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助

参加估价的注册房地产估价师：吴庆喻 孙坚

2005/06/30 估价的假设和限制条件

1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有

权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。

2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式 获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。

3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。

4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。

5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。

6、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。

7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。

房地产估价结果报告

（一）委托方：江西华森房地产开发有限公司

法定代表人：黄振森先生

地 址：滨江大道与五洲大道交汇处东侧

（二）估价方

单位名称：五人资产评估小组

法人代表：赖亦栋

资格等级：国家壹级

地 址：***************

（三）估价对象

本次估价对象为赣州市丽江花园的一栋商品楼，该房地产坐落于滨江大道与五洲大道交汇处东侧，属华森地产所有，建成于2004年，建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。总建筑面积36688平方米，建筑密度36.2%，容积率5，绿化率30.3%，使用年限为70年，小区由3栋12层、3栋15层高层组合，全部采用框架结构，户户坐北朝南、坐拥江景，高速电梯直达到户，周边配套完善，交通便捷，一面临街，又面临章江.具体位置比较优越，是江西华森房地产开发有限公司为成功人士倾心打造的赣州首家小高层花园住宅区。

（四）估价目的

委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。

（五）估价基准日 2005年06月

（六）价值定义

估价房地产的市场买卖价值，采用公开市场价值标准。

（七）估价依据

1、国家标准《房地产估价规范》；

2、房地产估价委托书；

3、房地产估价合同书；

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；

5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

（八）估价原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则；

4、估价时点原则；

5、客观、公正、公平原则。

（九）估价方法

（根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较

进行本次估价。

1、估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。

2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。

（十）估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。

（十一）估价人员

参加估价人员：赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘 项目评估负责人：赖亦栋(组长)领导审签：黄敬宝老师

（十二）估价作业日期

2005年06月12日至2005年06月30日

（十三）估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为一年，即自2005年06月30日至2006年07月1

日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果应随之调整。房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

该房地产建筑为框架结构，按小高层花园住宅设计，外形设计花园小区，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝色玻璃幕墙。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手均为不锈钢或金箔板装饰；内墙、楼梯踏步为大理石贴面，一层地面及二层走廊地面为花岗岩；磨光地面砖，办公用房为木质墙裙、门窗套，磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗，夹板门；水、电、暖、空调配套。三层以上都用彩色涂料粉刷，窗为铝合金窗，临街卧室窗为双层隔音玻璃，闭路电视，双电话、宽带网、电源入户，有安全防范系统：红外线防范系统、可视楼宇对讲系统、小区一卡通系统，而且是赣州市唯一有公共垂直交通工具--电梯。

（二）区域因素分析

估价对象地处赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，系赣州市城郊地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，往南与赣州火车站相交，东面是东环市路，西侧为八一四大道和章江，北侧为赣南摩托车到市场和赣南贸易广场，南临赣州火车站和赣州大桥。该房地产坐落位置优越，特别是随着赣州市城市改造建设，该处将成为本城区比较舒舍的居住地段。

（三）市场背景分析

赣州市五洲大道与八一四大道是九十年代后逐步开发出来的，该地方的商业用房交易市场逐步活跃，随着赣州市行政中心的南移，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。毕竟该地段是近几年开发出来，随新城区的建设，预计明后两年随着城市的建设加快，其房地产价值还会进一步增值。根据城市的规划设计，估价对象正好在新城区建设范围之内，所以房地产的价格将会不段的攀升，房产交易更加的活跃。

（四）最高最佳使用分析

估价对象为中型建筑，其商品房为中高档规模，就估价时点现状而言，商品房和一层店面是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，而且是赣州市唯一有家有公共垂直交通----电梯的花园小区，加之坐落位置比较优越，如城市的扩建改造，八一四大道、五洲大道、滨江大道、赣州大桥从这里通过。估价对象扩建设计比较有创意，这些将会更加显示其各方面的优越性。

（五）估价方法选用

根据估价目的和估价对象类型，因评估对象未来的净收益无法获知，难以用其他的方法，而且有些涉及到房地产公司的商业机密，资料难以搜集。即：所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正，以求的该房产的价格，因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。

（六）估价测算过程

1、市场比较法

（1）选取可比实例（见下表）实例代号 坐落位置 用 途 建筑面积 成交单价 交易日期 交易类型 竣工时间 建筑结构 层 数 装修档次 设 施 临街状况 A 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市场转让 2003年 混合 三层 中档 中档无暖 临街

B

八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市场转让 2003年 混合 二层 中档 中档无暖 临街

C

滨江大道 商住房 110㎡

1650元/㎡ 2004年5月 市场转让 2004年 混合 二层 中档

中档无暖 临街

使用年限 35 30 35 容积率 5 4.8 4.6（2）确定修正系数 ①交易情况 经评估调查，未发现交易实例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故无需修正。

②交易日期修正

根据调查，2003年以来，赣州商品房价格平均每月上涨1%，得出： 交易实例A交易时间修正系数=110/100=1.1 交易实例B交易时间修正系数=111/100=1.11 交易实例C交易时间修正系数=112/100=1.12

③区域因素修正

假设待估对象区域分值为100，A的分值为96，B的为94，C为105，则： 交易实例A区域修正系数=100/96=1.04 交易实例B区域修正系数=100/94=1.06 交易实例C区域修正系数=100/105=0.952

④个别因素修正

三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例，但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面有不同于可比实例，故需作较大修正，则（假定折现率为8%）

交易实例A，C的年限修正系数=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659

因为BC的容积率和待估对象的容积率不相同，假设容积率增加0.1，则房价增加2%，则：

交易实例B的容积率修正系数= 104/100=1.04

交易实例C的容积率修正系数=108/100=1.08

计算交易实例个别因素修正系数：

交易实例A的个别因素修正系数=0.9659*1.0=0.9659 交易实例B的个别因素修正系数=1.0*1.1=1.1

交易实例C的个别因素修正系数=0.9659*1.08=1.043

（3）计算比准价格（见下表）项目

交易价格 1.交易日期 区域因素 个别因素 比准价格（A 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048

B 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31

C 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 评估单价=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 评估总值=1755.043*125=219380.38元

（七）估价结果确定

5.房地产估价报告心得 篇五

本学期我们工程管理专业对《房地产估价》这门课程进行了学习，课程结束后，在杨老师的指导下我们自己动手完成了一份房地产估价报告。所谓“一份耕耘，一份收获”，虽然编制报告的过程并非我想象中那么顺利，但是总的来说在这整个过程中的确让我获益良多。对此，我将自己的心得作如下总结。

一、房地产估价报告的组成

起初，我以为要完成一份房地产估价报告是一件很简单的事，只需要选择一个待估对象和一种估价方法，最后得出一个结论就行了，左右不过三两页稿纸就可以完成任务了。但是当自己真正对一份完整的房地产估价报告实例进行详细地分析后才发现自己当时的想法究竟有多么简单，原来一份完整的估价报告是包括以下几项内容的：1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件。

二、对房地产估价的要素的理解

1、估价目的：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

2、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。

3、估价时点：估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。

4、估价假设：是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。

5、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。

6、估价结果：估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。否则会影响估价独立、客观、公正地进行。

三、几种房地产估价方法的详解

估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法等。

1、市场比较法

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲就是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。

2、收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等，一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①搜集有关房地产收入和费用的资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率、资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法计算公式。

3、成本法

成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的计算价值。

4、假设开发法法

假设开发法，又称剩余法、倒算法或残余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。在实际工作中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发方式（包括用途、规模、档次等）。②是否根据当地房地产行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）等。运用假设开发法法求取房地产价格一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

5、长期趋势法 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产的未来价格作出的方法。长期趋势法的理论依据是房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。

长期趋势法适用的对象和条件，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。操作步骤分为下列4个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。具体的长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。

6、路线价法

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。实质上是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”，临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。

路线价法适用的对象和条件，路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。

四、本次估价内容的描述

在本估价报告中，估价项目为河南省虞城县西湖春天住宅区号楼二层西户房屋，估价目的是为了能够对所学知识进行灵活运用，估价时点2013年6月5日，价值类型是估价对象的公开市场价值。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃，且类似交易案例较多，我采用了市场法进行估价，根据替 代原则，在此我选择了选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交 易案例，它们分别是西湖春天、木兰国际、响河大街进行比较。根据 可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主 要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。将 可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格 为2285.84元/m2，估价对象评估总值为297159元（取整）。

又根据该类似房地产有出租收益，又采用了收益法进行估价，计算公式为V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，其中 资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5.34%，年房屋出租总费用为6507.2（元），年房地纯收益为1892.8（元），最后确

6.房地产估价报告评审标准 篇六

（征求意见稿）

第一条（制定目的）

为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。

第二条（适用范围）

对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：

（一）房地产抵押贷款；

（二）房屋征收补偿；

（三）人民法院拍卖房地产；

（四）房地产税收；

（五）国有建设用地使用权出让；

（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；

（七）上市公司关联交易；

（八）投资性房地产公允价值计量。

第三条（评审方式）

估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。

第四条（定量评审内容）

估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。

估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。

一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。

特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。

第五条（定量评审得分）

估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。

应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：

一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分

估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100

100＋特殊项目的满分

第六条（各评审子项的评审得分）

被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。

每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。

第七条（测算过程评审）

估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：

（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。

（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分为零分。

第八条（创新特色加分）

鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。

估价报告在严于《房地产估价规范》、相应估价指导意见以及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中，创新或者特色很突出的，加20～30分；较突出的，加10～20分；有一定创新或者特色的，加5～10分。给予估价报告创新或者特色加分的，应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。

第九条（定性评审内容）

估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。

对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。

在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。第十条（重要内容缺失的不合格）

估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）致估价委托人函；

（二）注册房地产估价师声明；

（三）估价假设和限制条件；

（四）附件。

估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）估价委托人；

（二）估价机构；

（三）估价目的；

（四）估价对象；

（五）估价时点；

（六）价值类型；

（七）估价依据；

（八）估价原则；

（九）估价方法；

（十）估价结果；

（十一）估价人员。

估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）估价对象实物状况描述与分析；

（二）估价对象权益状况描述与分析；

（三）估价对象区位状况描述与分析；

（四）市场背景描述与分析；

（五）估价对象最高最佳利用分析（根据估价目的，应当评估估价对象现状价值的除外）；

（六）估价方法适用性分析；

（七）估价测算过程；

（八）估价结果确定。

特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。

第十一条（有重大问题的不合格）估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：

（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章；

（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字；

（三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；

（四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；

（五）估价目的表述错误或者未对应其经济行为；

（六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，遗漏、虚构估价对象；

（七）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；

（八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误；

（九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；

（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误；

（十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误；

（十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；

（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。

第十二条（其他不合格情形）

估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：

（一）根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；

（二）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；

（三）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力，但有重要专业帮助并予以说明的除外；

（四）被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；

（五）估价结果不合理偏高或者偏低。

第十三条（评审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。

没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。前款以外的估价报告，为评审合格。其中，90分以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。

评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。第十四条（参照执行）

对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。第十五条（解释权）

本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第十六条（施行日期）

7.房地产估价市场法的运用 篇七

有人认为市场法是最简单、最容易操作的一种方法。很多估价公司都有标准的市场法估价报告格式范本, 即所谓的报告模板, 一些估价人员在评估时走捷径, 对报告模板进行简单的增加和删改后就能快速地完成一宗报告的撰写。这种做法严重违背了市场法的科学性, 也损坏了评估的信誉。事实上, 市场法的运用需要注重可比实例的质量, 需要建立比较基准, 需要比较多种价值影响因素, 所以市场法是房地产估价三大基本方法中难度最大的一种。运用市场法估价, 通常包括以下步骤:搜集交易实例→选取比准实例→建立价格比较修正的基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况修正→综合求取比准价格。评估时每个步骤都要认真细致, 这样才能得出客观合理的估价结果。

一、搜集交易实例

运用市场法估价需要拥有大量的交易实例, 只有这样才能把握正常的市场价格行情, 选择出符合要求的可比实例, 保障根据可比实例评估出的估价对象价值精准合理。因此, 估价人员应当尽力搜集较多的交易实例。需要搜集的内容一般包括:交易实例房地产的基本状况、成交价格、成交日期、付款方式、交易时的状态、交易双方及交易目的。上述内容应针对不同房地产的类型, 制作成统一的房地产交易实例调查表, 避免重要事项的重复和遗漏。

二、选取可比实例

虽然交易实例可能较多, 但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点, 有些交易实例并不适用, 需要从中加以选择, 作为可比实例。

可比实例选取得恰当与否, 直接影响到市场法评估出的价格的准确性, 应特别慎重。

选取可比实例的基本要求是:可比实例应是已经发生了交易的真实的房地产;可比实例应是与估价对象的类似房地产;可比实例的成交日期应与估价时点接近;可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

选择中要注意几种不可比的情况:不同地域;成交价格调整幅度超过了30%;用途不同;交易时间超过2年;权利性质不同;规模档次不相当;交易类型与估价目的不吻合。

可比实例的数量不是越多越好, 一般应在3个以上 (含3个) 10个以下 (含10个) 。

三、建立可比基准

选取可比实例后, 应对可比实例的成交价格进行换算处理, 使它们与估价对象之间的口径一致、相互可比, 并统一到估价对象的价值内涵上来, 为后续的成交价格修正与调整建立一个共同的比较基础。建立价格可比基础包括:统一房地产范围, 统一为现房价格, 统一付款方式, 统一采用单价, 统一币种和货币单位, 统一面积内涵, 统一面积单位。

一些估价人员不进行比较基准的建立, 他们对各可比实例不认真细致地查勘、分析、比较, 随意对各种因素进行修正 (调整) , 因此估价作业“效率”高, 但同时也加大了评估风险。目前估价实务中建立比较基准的关键点在于统一房地产范围和统一为现房价格。

1.统一房地产范围。某些估价对象, 有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例, 只能选择“主干”相同的房地产的交易实例。这种情况在实际估价中有以下三类:一是房地产实物范围不同;二是含有非房地产成份;三是带有债权债务的房地产。第一种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到估价对象房地产范围, 补充可比实例房地产缺少的范围, 扣除可比实例房地产多出的范围, 相应地对可比实例的价格进行加减。第二种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到“纯粹”的房地产范围, 将含有非房地产成份的房地产价格减去非房地产成份的价格即为房地产价格。若估价对象含有非房地产成份, 在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后, 再加上非房地产成份的价值, 就可得到估价对象的价值。第三种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到“干净”的房地产范围, 将带债权债务的房地产价格减去债权加上债务就是房地产的价格。如果是估价对象带有债权债务的, 在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后, 再加上债权减去债务, 就可得到估价对象的价值。

2.统一为现房价格。一手房成交时大多为期房。如果用此作为可比实例, 必须将其期房单价换算成现房单价。在期房与现房同品质下, 期房价低于现房价。主要原因是现房可以立即出租、有租金收益以及无买期房存在的风险。期房价与现房价之间的关系是:

现房价格=期房价格+出租的净收益的折现值 (预计从期房达到现房期间) +风险补偿

需要注意的是, 出租的年净收益问题要视租金是年初或年中或年末取得而区别对待, 而且风险补偿问题是比较复杂的, 主要包括资金及质量风险, 质量又包括所在楼宇单体质量、小区品质及配套设施。这些风险取决于开发商、建筑商、监理单位的资信与能力以及成交日至交房时间的长短等因素。

3.统一采用单价。在统一采用单价方面, 通常为单位面积上的价格。房屋及建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格;土地除了单位土地面积上的价格, 还可为单位建筑面积上的价格———楼面地价。在这些情况下, 单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况, 还可以有其他的比较单位。

4.统一币种和货币单位。若可比实例与估价对象的币种不同, 则需要统一。不同币种的价格之间的换算, 应采用该价格所对应的日期时的汇率, 在通常情况下, 是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整, 那么对进行了交易日期调整后的价格就应采用估价时点时的汇率进行换算。

在统一货币单位方面, 按照使用习惯, 人民币、美元、港币等, 通常都采用“元”。

5.统一面积内涵。在现实的房地产交易中, 既有按建筑面积、套内建筑面积计价的, 也有按使用面积计价的, 若可比实例与估价对象的面积内涵不同, 则需统一。它们之间的换算公式为:建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积÷建筑面积;建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积;套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。

6.统一面积单位。在面积单位方面, 我国内地通常采用平方米。

四、交易情况、交易日期和房地产状况的调整与修正

在选取了可比实例、建立了比较基础后, 需要进行各种因素的调整修正。这些调整修正不仅要定性正确, 还要定量合理。

1.交易情况修正。可比实例的成交价格可能是正常的, 也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是客观合理的, 所以如果可比实例的成交价格是不正常的, 则应将其修正为正常的, 如此才可以作为估价对象的价值。

房地产成交价格容易受一些特殊因素的影响而偏离正常的市场价格, 如利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解、交易双方或某一方有特别动机或偏好、拍卖、招标、哄抬或抛售等特殊交易方式、交易税费非正常负担、相邻房地产的合并、受债权债务关系影响的交易等都会影响房地产的交易价格。

若可比实例存在上述状况, 则需对其进行修正调整。

2.交易日期调整。可比实例的成交价格是其成交日期的价格, 而估价对象的价值是估价时点的价值, 如果成交日期与估价时点不同, 即使两宗完全相同的房地产, 在两个不同的时点价格也会有所不同。因此, 应将可比实例在其成交日期的价格调整为估价时点的价格, 即进行交易日期调整。

在进行交易日期调整时, 需要注意以下几点:一是这一时间段内当地的类似房地产价格变化是否一致, 如果不一致应该分时间段进行调整;二是价格变化所采用的参数必须是合理的, 而且是有依据的, 决不能按需而随意求取;三是日期调整的方法与市场背景分析的口径要一致;四是同一估价机构对于同区位的同类房地产的日期调整幅度要大致相同。

3.房地产状况调整。房地产自身状况的好坏关系到其价格高低, 如果可比实例房地产与估价对象房地产状况之间有差异, 则应进行房地产状况调整。

房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况, 所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。每一种状况还可以细分为若干因素。由于构成房地产状况的因素多而复杂, 房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。

房地产状况调整总的思路是:如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况, 则应对可比实例价格做减价调整;反之, 则应做增价调整。

在房地产状况调整中应注意以下问题: (1) 可比实例房地产状况, 无论是区位状况、权益状况还是实物状况, 都应是其成交时点所对应或反映的房地产状况, 而不是在估价时点或其他时候的状况。 (2) 不同使用性质的房地产, 影响其价格的区位和实物因素不同, 即使某些因素相同, 但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此, 在进行区位状况和实物状况的比较调整时, 具体比较调整的内容及权重应有所不同。 (3) 在房地产状况调整中, 可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整。

经过对交易情况、交易日期和房地产状况的修正调整之后, 就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格调整为正常市场价格, 将可比实例在其成交日期的价格变成了估价时点的价格, 将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

综上所述, 在采用市场法估价时对可比实例的质量、比较基准的建立、各种修正调整值等方面都有很高的要求和很多的约束条件, 只有做好了这些方面, 估价结果才会客观、合理。

参考文献

[1].中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价案例与分析.北京:中国建筑出版社, 2005

[2].中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价理论与方法.北京:中国建筑出版社, 2007

8.房地产估价实习报告 篇八

关键词：房地产估价；主要问题；对策

我国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前伴随着土地和房屋的买卖、租赁、典当等活动的陆续出现，就产生了房地产估价活动。但是，房地产估价作为一个行业得以发展是在改革开放以后。新中国成立以后，由于体制原因，在很长一段时间里，我国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，我国的房地产估价活动才开始复兴。

经过短短几十年的时间，我国的房地产估价行业取得了很大的发展：估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，无论在理论上，还是实践上，都存在种种阻碍行业健康发展的问题。本文指出了当前我国房地产估价行业存在的主要问题并尝试给出相应对策。

一、立法滞后

1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，关于房地产估价的专门法律却一直空白。无法可依难免造成人治、杂治等混乱局面。尽管部分的法律法规对房地产估价机构以及估价人员的管理做出了相关规定，但是涉及范围小，规定不全面，而且标准较低。对各种违规行为也缺乏具体可操作性的规定。

二、准入门槛低

根据我国房地产估价机构资质等级管理的规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。各等级有不同的划分标准，但是综合来看，该标准仍然较低。按此标准成立的估价机构规模较小，难以胜任相应等级的估价业务。此外，估价机构从业人员素质参差不齐。而且，我国注册房地产估价师执业资格考试限制条件较低，审核程序走过场，考生鱼目混珠现象较为严重。再者，注册房地产估价师考试通过后，完成注册即可，只此一个级别，完全不能体现不同估价师资历的深浅和水平的高低，也起不到激励估价师继续深造学习的作用。

三、估价市场不规范

我国现有资产评估机构，土地估价机构和房地产估价机构。相应的估价师有资产评估师，土地估价师和房地产估价师。考试通过后都可称为估价师，而且都没有进一步划分等级。在具体的评估实践中，分别依据不同的标准出具相应的估价报告。因此在实务中，经常会出现一类估价机构的估价结果不被其他类别估价机构认可。这样不仅不利于估价行业的健康发展，而且在一定程度上限制了公平竞争。

由于一些估价机构是脱钩改制过来的，因此其凭借与政府部门的关系，既从事中介性估价又从事事业性估价，与脱钩改制的目标相背离。一些政府部门则凭借行政权力超出本身职权对估价机构的执业活动实施干预，与其进行权钱交易，造成了市场的不公平竞争。同时，在估价机构之间，为了争夺客户，一些估价机构想尽办法在收费和估价结果上大做文章。比如在收费上，为了招揽客户，定出不合理低价或者给出高额回扣。在估价结果上，刻意迎合委托方，尽可能评估出委托方满意的结果。其后果就是房地产估价报告质量的严重下滑。这些现象不仅影响了房地产估价行业独立、客观、公正的形象，也扰乱了市场正常秩序，导致恶性竞争和不公平竞争的存在。

四、管理体制束缚

我国房地产估价行业的管理模式主要是以管理估价机构为主，通过协会约束估价机构，再通过估价机构约束估价人员。但是目前由于估价协会的作用有限，造成了我国估价市场的不规范。

在全国范围来看，我国的房地产估价行业仍然缺乏统一的管理机构。目前行业的管理体制是“政府主导下的协会自律管理”。房地产估价行业协会虽然是自律性的管理组织，但是由于其在政府主导下运作，很大程度上贯穿了政府部门的意志，形式独立而实质不独立。

五、行业自律缺失

行业自律管理的依据是行规，而行业从业人员的职业道德规范以及行业的执业标准又是行规的主要表现形式。但是我国的房地产估价行业目前还没有统一的职业道德规范和执业标准。

目前地方性的房地产估价师协会组织在我国的很多城市都尚未成立。政府部门承担了部分应由估价师协会承担的责任。即使成立了地方性协会组织的城市，由于很多协会组织还保留着政府部门的印记，其服务行业的职能还不完善。很多的学术以及业务交流仅仅在个别的估价机构和估价师之间自发地进行。协会对房地产估价行业的统领以及约束作用没有得到充分发挥，行业的自律管理尚未形成。

随着国内房地产的开放，房地产估价行业面对的国际、国内竞争和挑战更加严峻。为了迎接挑战以及顺应房地产估价行业未来发展的趋势，采取有效的对策应对目前我国房地产估价行业存在的问题， 是整个行业亟待解决的问题。

为了房地产估价行业的持续健康发展，应从以下几个方面着手：首先，建立健全房地产估价行业的法律法规，制定房地产估价师职业道德规范以及执业标准；其次，加强房地产估价行业协会自律组织建设， 提高其服务行业、培养人才、促进交流的职能，通过行业自律，促进诚信经营，维护市场正常秩序；最后，进一步理顺政企关系，实现政企分开，维护公平竞争。

参考文献：

[1]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议[J].内蒙古农业大学学报：社会科学版，2009，11（5）：116-118.

[2]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技，2008.

9.教务《房地产估价》实习指导书 篇九

根据物业管理专科（高职）教学计划与培养目标的要求，制定物业管理专业房地产估价实习指导书。

一、实习性质

房地产估价的实习是物业管理专业整个教学过程中不可缺少的重要环节，也是对学生进行实际工作能力培养的重要途径,使学生毕业后马上就能进入角色,把估价工作做得有声有色，是学生把在课堂上所学房地产估价的基本理论、基本知识和基本技能应用到实际工作中,使其更加深入系统地掌握它们。同时也是培养,锻炼和提高学生的综合运用所学的知识解决实际问题的能力。同时,鼓励后期的理论教学,也是检验在校期间所学的理论知识能否同工作实际结合起来的有效方法,是培养学生生产实践能力和独立工作能力的一项重要措施，是培养“外向型”、“经营型”、“创新型”、“复合型”人才的重要手段。

1． 对房地产业与国民经济、建筑业、城市建设的关系有较为清晰的认识和理解；

2． 对房地产企业组织机构与职能，以及房地产企业与建筑业、金融机构、政府主管部门和用户等方面的关系有进一步了解；

3． 对房地产企业的全部经营活动，即从开发建设到经营、服务的全过程、即每一环节的经营与管理问题均有一完整的掌握；

4． 通过参加房地产企业经营管理业务实践，对企业的投资决策、前期工作、项目设计、土地估价、投资分析、项目管理、销售、物业管理等环节有一全面了解。特别应重点掌握其中2~3项重点内容。

5． 培养学生理论联系实际的学风，对所学课程有一整体认识。

6． 使学生对房地产人才素质的要求有深刻的认识。

二、实习方式

实习方式采用学校推荐与学生自己联系实习单位相结合的方式。对学生自己联系实习单位的，必需经指导教师审查批准后，方可进行。

可供选择的实习单位有：房地产开发企业；较大型的房地产中介咨询机构；物业管理公司；房地产管理部门等。

实习初期，学生应与实习单位的有关负责人一道共同协商制定实习计划和实习内容，实习期间应与实习单位员工一样，参与所在单位的正常业务工作。

实习期间，除重点熟悉所在实习单位业务工作外，还应收集有关房地产法规、市场、城市建设、相关税费等资料，为毕业设计（论文）奠定基础。

三、实习的内容和要求

（一）实习的具体内容:

1、掌握房地产估价的基本知识和技能,理论联系实际。

2、安全第一，每个组长带领组员认真完成实习指导教师布置的实习任务。

3、了解并掌握一定的建筑知识，熟悉各种不同类型楼盘布置的平，立面图纸。

4、市场调研与开发小组主要在完成实习单位交给的任务的前提下注重市场比较法中可比实例资料的搜集整理。

5、组委会小组的同学主要在完成实习单位交给任务的前提下注意交易资料搜集，基准地价修正法应该运用的资料及相关城市规划的限制等。

6、了解了解房地产估价在沈阳地区房地产市场的发展及应用。

7、要求完成一篇土地估价报告，估价项目：

（1）是沈阳华龙基房屋开发有限公司抵押贷款国有出让土地使用权价格评

估（待估宗地位于沈阳市皇姑区华山地区）

（2）是渥尔夫地产开发有限公司抵押贷款国有出让土地使用权价格评估

（待估宗地位于沈阳市皇姑区崇山西路与延河街交汇处）

其他具体内容见实习任务书。

（二）实习的具体要求:

1、一切行为必须服从实习单位和指导老师及其组长的领导和指挥.2、遵守实习或参观单位的作息时间和劳动纪律的要求,安全第一,遵守参观单位的有关规定.认真执行操作规程及安全规则.有事要请假,并按时返回.3、实习期间,必须坚持社会主义精神文明建设,遵守公共秩序,尊重实习参观单位的领导及同事.4、遵守社会公德,维护学院声誉,为树立我远良好的社会形象做出贡献,如有

违反规定者,学院可视其情节轻重给予相应的处分.5、认真查阅相关房产和土地的估价报告，仔细研读老师布置的内容，独立完

成实习报告。

关于实习内容说明：学生应重点结合实习单位具体情况实习，在实习单位学习不到内容，可在业余时间，通过看书，阅读资料等相关途径来了解。

四、达到的标准

1、一切行为必须服从实习单位和指导老师及其组长的领导和指挥，否则成绩不及格。

2、遵守实习单位的作息时间和劳动纪律的要求, 按时上下班。安全第一,遵守实习单位的有关规定.认真执行操作规程及安全规则.除有极特殊事情要向实习单位负责同志请假,准假后并按时返回，否则不允许请假，否则成绩降等或不及格。

3、实习期间,必须坚持社会主义精神文明建设,遵守公共秩序,尊重实习单位的领导及同事.4、遵守社会公德,维护学院声誉,为树立我院良好的社会形象做出贡献,如有违反规定者,学院可视其情节轻重给予相应的处分.5、认真查阅相关房地产和土地的估价报告，仔细研读老师布置的内容，独立完成实习报告。

6、要求学生圆满完成实习单位规定的任务量，要严肃认真、实事求是，从实习单位或组长获悉表现较差者实习成绩不及格。

7、一切行为必须服从实习单位各级组织的领导和指挥。

8、遵守纪律，团结合作，时刻以大局为重，集体利益为第一利益。

9、同学之间，与单位同事之间要互相帮助，互相支持，互相理解，发挥团队精神。

10、不迟到、不早退，实习过程中严禁做与实习无关的事情，努力完成实习单位交给的各项任务。

五、实习时间

具体实习计划时及为2011年5月9日----2010年5月14日,为时一周的实习的实践安排。

六、实习考核

实习成绩采用五级分制,即优秀,良好,中等,及格,不及格.成绩由两部分组成:实习期间纪律情况；(50%)实习学生在实习过程中所写的实习报告及实习总结的情况,由我院指导教师评定.(占50%)

实习成绩由实习指导教师综合评定.指导教师：李鸿雁、施元中

1、教师检查和抽查 指导教师采用亲自到实习单位，或通过电话等方式定期地进行检查和不定期地进行抽查学生的实习情况。

2、学生记实习日记、实习小结、专题报告或实习总结报告。

（1）实习日记的内容要求

写实习日记是督促学生认真从事实习工作，积累知识和资料的一种方法，也是考核实习成绩的依据之一。学生要坚持每天记日记，其主要内容包括： ① 记录每天的工作内容及完成情况，出现的问题，解决方法及心得体会； ② 摘抄每天所接触的技术管理资料；

③ 详细记录参观、听报告、座谈的全部内容与心得体会；

④ 记录从事的政治教育活动及心得体会。

（2）实习小结.在实习开始两周之内，学生完成实习小结，并由实习单位盖章，负责人签字。实习小结内容主要包括实习单位概况、开发项目等情况。

(3)专题报告或实习总结.以上学生可任选其一，在实习结束时完成。写专题报告是锻炼学生综合运用所学理论知识，研究或全面系统综述某一方面的问题，它是引导学生深入实践的手段和考核实习的主要依据之一。学生在确定专题时，要征求指导教师的意见，可以把实习指导书中的某一主要内容作为一个专题，也可以结合实习中遇到的某一问题作一个专题报告。要求文字简练，层次清楚，针对性强，字数不低于5000字。

实习总结是学生整个实习工作的全面汇报，是实习成绩考核的主要依据

之一。它反映了学生实习的深度和质量，同时也反映了学生的归纳和分析问题的能力。要求学生认真全面、实事求是进行总结，总结报告的字数不少于10000字。实习总结内容为：

① 概述参加实习和完成任务的基本情况；

② 简述实习单位的基本情况；

③ 详述个人完成的主要工作和取得的成绩，思想和业务上的收获和体会。检查自己的实习态度、遵守纪律的情况及存在的缺点；

④ 企业对人才素质的要求及自己存在的差距、努力方向；

⑤ 对今后组织实习的改进意见。

09-1班物业管理专业