房地产企业会计处理(资产类会计科目核算)

房地产企业会计处理(资产类会计科目核算)（12篇）

1.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇一

小企业会计准则——会计科目、主要账务处理和财务报表

（负债类）

小企业会计准则——会计科目、主要账务处理和财务报表（负债类）负债类 2001 短期借款

一、本科目核算小企业向银行或其他金融机构等借入的期限在1年内的各种借款。

二、本科目应按照借款种类、贷款人和币种进行明细核算。

三、短期借款的主要账务处理。

（一）小企业借入的各种短期借款，借记“银行存款”科目，贷记本科目；偿还借款，做相反的会计分录。

银行承兑汇票到期，小企业无力支付票款的，按照银行承兑汇票的票面金额，借记“应付票据”科目，贷记本科目。持未到期的商业汇票向银行贴现，应当按照实际收到的金额（即减去贴现息后的净额），借记“银行存款”科目，按照贴现息，借记“财务费用”科目，按照商业汇票的票面金额，贷记“应收票据”科目（银行无追索权情况下）或本科目（银行有追索权情况下）。

（二）在应付利息日，应当按照短期借款合同利率计算确定的利息费用，借记“财务费用”科目，贷记“应付利息”等科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业尚未偿还的短期借款本金。2201 应付票据

一、本科目核算小企业因购买材料、商品和接受劳务等日常生产经营活动开出、承兑的商业汇票（银行承兑汇票和商业承兑汇票）。

二、本科目应按照债权人进行明细核算。

三、应付票据的主要账务处理。

（一）小企业开出、承兑商业汇票或以承兑商业汇票抵付货款、应付账款等，借记“材料采购”或“在途物资”、“库存商品”等科目，贷记本科目。涉及增值税进项税额的，还应进行相应的账务处理。

（二）支付银行承兑汇票的手续费，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目。支付票款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

（三）银行承兑汇票到期，小企业无力支付票款的，按照银行承兑汇票的票面金额，借记本科目，贷记“短期借款”科目。

四、小企业应当设置“应付票据备查簿”，详细登记商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面金额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料，商业汇票到期结清票款后，在备查簿中应予注销。

五、本科目期末贷方余额，反映小企业开出、承兑的尚未到期的商业汇票的票面金额。2202 应付账款

一、本科目核算小企业因购买材料、商品和接受劳务等日常生产经营活动应支付的款项。

二、本科目应按照对方单位（或个人）进行明细核算。

三、应付账款的主要账务处理。

（一）小企业购入材料、商品等未验收入库，货款尚未支付，应当根据有关凭证（发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值），借记“在途物资”科目，按照可抵扣的增值税进项税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按照应付的价款，贷记本科目。

接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项，应当根据供应单位的发票账单，借记“生产成本”、“管理费用”等科目，贷记本科目。

（二）偿付应付账款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

小企业确实无法偿付的应付账款，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业尚未支付的应付账款。2203 预收账款

一、本科目核算小企业按照合同规定预收的款项。包括：预收的购货款、工程款等。

预收账款情况不多的，也可以不设置本科目，将预收的款项直接记入“应收账款”科目贷方。

二、本科目应按照对方单位（或个人）进行明细核算。

三、预收账款的主要账务处理。

（一）小企业向购货单位预收的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。

（二）销售收入实现时，按照实现的收入金额，借记本科目，贷记“主营业务收入”科目。涉及增值税销项税额的，还应进行相应的账务处理。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业预收的款项；期末如为借方余额，反映小企业尚未转销的款项。2211 应付职工薪酬

一、本科目核算小企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。

小企业（外商投资）按照规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，也通过本科目核算。

二、本科目应按照“职工工资”、“奖金、津贴和补贴”、“职工福利费”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”、“辞退福利”等进行明细核算。

三、应付职工薪酬的主要账务处理。

（一）月末，小企业应当将本月发生的职工薪酬区分以下情况进行分配：

1．生产部门（提供劳务）人员的职工薪酬，借记“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记本科目。

2．应由在建工程、无形资产开发项目负担的职工薪酬，借记“在建工程”、“研发支出”等科目，贷记本科目。3．管理部门人员的职工薪酬和因解除与职工的劳动关系给予的补偿，借记“管理费用”科目，贷记本科目。4．销售人员的职工薪酬，借记“销售费用”科目，贷记本科目。

（二）小企业发放职工薪酬应当区分以下情况进行处理： 1．向职工支付工资、奖金、津贴、福利费等，从应付职工薪酬中扣还的各种款项（代垫的家属药费、个人所得税等）等，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”、“其他应收款”、“应交税费——应交个人所得税”等科目。

2．支付工会经费和职工教育经费用于工会活动和职工培训，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3．按照国家有关规定缴纳的社会保险费和住房公积金，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

4．以其自产产品发放给职工的，按照其销售价格，借记本科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，还应结转产成品的成本。涉及增值税销项税额的，还应进行相应的账务处理。5．支付的因解除与职工的劳动关系给予职工的补偿，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业应付未付的职工薪酬。2221 应交税费

一、本科目核算小企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费。包括：增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、车船税和教育费附加、矿产资源补偿费、排污费等。小企业代扣代缴的个人所得税等，也通过本科目核算。

二、本科目应按照应交的税费项目进行明细核算。应交增值税还应当分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。小规模纳税人只需设置“应交增值税”明细科目，不需要在“应交增值税”明细科目中设置上述专栏。

三、应交税费的主要账务处理。

（一）应交增值税的主要账务处理。

1．小企业采购物资等，按照应计入采购成本的金额，借记“材料采购”或“在途物资”、“原材料”、“库存商品”等科目，按照税法规定可抵扣的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税——进项税额），按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。购入物资发生退货的，做相反的会计分录。

购进免税农业产品，按照购入农业产品的买价和税法规定的税率计算的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税——进项税额），按照买价减去按照税法规定计算的增值税进项税额后的金额，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，按照应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“库存现金”、“银行存款”等科目。

2．销售商品（提供劳务），按照收入金额和应收取的增值税销项税额，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税——销项税额），按照确认的营业收入金额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目。发生销售退回的，做相反的会计分录。

随同商品出售但单独计价的包装物，应当按照实际收到或应收的金额，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税——销项税额），按照确认的其他业务收入金额，贷记“其他业务收入”科目。

3．有出口产品的小企业，其出口退税的账务处理如下：（1）实行“免、抵、退”管理办法的小企业，按照税法规定计算的当期出口产品不予免征、抵扣和退税的增值税额，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目（应交增值税——进项税额转出）。按照税法规定计算的当期应予抵扣的增值税额，借记本科目（应交增值税——出口抵减内销产品应纳税额），贷记本科目（应交增值税——出口退税）。出口产品按照税法规定应予退回的增值税款，借记“其他应收款”科目，贷记本科目（应交增值税——出口退税）。（2）未实行“免、抵、退”管理办法的小企业，出口产品实现销售收入时，应当按照应收的金额，借记“应收账款”等科目，按照税法规定应收的出口退税，借记“其他应收款”科目，按照税法规定不予退回的增值税额，借记“主营业务成本”科目，按照确认的销售商品收入，贷记“主营业务收入”科目，按照税法规定应交纳的增值税额，贷记本科目（应交增值税——销项税额）。

4．购入材料等按照税法规定不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，其进项税额应计入材料等的成本，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，贷记“银行存款”等科目，不通过本科目（应交增值税——进项税额）核算。5．将自产的产品等用作福利发放给职工，应视同产品销售计算应交增值税的，借记“应付职工酬薪”科目，贷记“主营业务收入”、本科目（应交增值税——销项税额)等科目。6．购进的物资、在产品、产成品因盘亏、毁损、报废、被盗，以及购进物资改变用途等原因按照税法规定不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，其进项税额应转入有关科目，借记“待处理财产损溢”等科目，贷记本科目(应交增值税——进项税额转出)。

由于工程而使用本企业的产品或商品，应当按照成本，借记“在建工程”科目，贷记“库存商品”科目。同时，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，借记“在建工程”科目，贷记本科目（应交增值税——销项税额）。

7．交纳的增值税，借记本科目(应交增值税——已交税金)，贷记“银行存款”科目。

（二）应交消费税的主要账务处理。

1．销售需要交纳消费税的物资应交的消费税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记本科目（应交消费税）。2．以生产的产品用于在建工程、非生产机构等，按照税法规定应交纳的消费税，借记“在建工程”、“管理费用”等科目，贷记本科目（应交消费税）。

随同商品出售但单独计价的包装物，按照税法规定应交纳的消费税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交消费税）。出租、出借包装物逾期未收回没收的押金应交的消费税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交消费税）。

3．需要交纳消费税的委托加工物资，由受托方代收代缴税款（除受托加工或翻新改制金银首饰按照税法规定由受托方交纳消费税外）。小企业（受托方）按照应交税款金额，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记本科目（应交消费税）。

委托加工物资收回后，直接用于销售的，小企业（委托方）应将代收代缴的消费税计入委托加工物资的成本，借记“库存商品”等科目，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目；委托加工物资收回后用于连续生产，按照税法规定准予抵扣的，按照代收代缴的消费税，借记本科目（应交消费税），贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。

4．有金银首饰零售业务的以及采用以旧换新方式销售金银首饰的小企业，在营业收入实现时，按照应交的消费税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交消费税）。有金银首饰零售业务的小企业因受托代销金银首饰按照税法规定应交纳的消费税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交消费税）；以其他方式代销金银首饰的，其交纳的消费税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交消费税）。

有金银首饰批发、零售业务的小企业将金银首饰用于馈赠、赞助、广告、职工福利、奖励等方面的，应于物资移送时，按照应交的消费税，借记“营业外支出”、“销售费用”、“应付职工薪酬”等科目，贷记本科目（应交消费税）。随同金银首饰出售但单独计价的包装物，按照税法规定应交纳的消费税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交消费税）。

小企业因受托加工或翻新改制金银首饰按照税法规定应交纳的消费税，于向委托方交货时，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交消费税）。

5．需要交纳消费税的进口物资，其交纳的消费税应计入该项物资的成本，借记“材料采购”或“在途物资”、“库存商品”、“固定资产”等科目，贷记“银行存款”等科目。6．小企业（生产性）直接出口或通过外贸企业出口的物资，按照税法规定直接予以免征消费税的，可不计算应交消费税。

7．交纳的消费税，借记本科目（应交消费税），贷记“银行存款”科目。

（三）应交营业税的主要账务处理。

1．小企业按照营业额和税法规定的税率，计算应交纳的营业税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记本科目（应交营业税）。

2．出售原作为固定资产管理的不动产应交纳的营业税，借记“固定资产清理”等科目，贷记本科目（应交营业税）。3．交纳的营业税，借记本科目（应交营业税），贷记“银行存款”科目。

（四）应交城市维护建设税和教育费附加的主要账务处理。1．小企业按照税法规定应交的城市维护建设税、教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交城市维护建设税、应交教育费附加）。

2．交纳的城市维护建设税和教育费附加，借记本科目（应交城市维护建设税、应交教育费附加），贷记“银行存款”科目。

（五）应交企业所得税的主要账务处理。

1．小企业按照税法规定应交的企业所得税，借记“所得税费用”科目，贷记本科目（应交企业所得税）。

2．交纳的企业所得税，借记本科目（应交企业所得税），贷记“银行存款”科目。

（六）应交资源税的主要账务处理。

1．小企业销售商品按照税法规定应交纳的资源税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交资源税）。2．自产自用的物资应交纳的资源税，借记“生产成本”科目，贷记本科目（应交资源税）。

3．收购未税矿产品，按照实际支付的价款，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，贷记“银行存款”等科目，按照代扣代缴的资源税，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，贷记本科目（应交资源税）。

4．外购液体盐加工固体盐：在购入液体盐时，按照税法规定所允许抵扣的资源税，借记本科目（应交资源税），按照购买价款减去允许抵扣的资源税后的金额，借记“材料采购”或“在途物资”、“原材料”等科目，按照应支付的购买价款，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目；加工成固体盐后，在销售时，按照销售固体盐应交纳的资源税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交资源税）；将销售固体盐应交资源税抵扣液体盐已交资源税后的差额上交时，借记本科目（应交资源税），贷记“银行存款”科目。

5．交纳的资源税，借记本科目（应交资源税），贷记“银行存款”科目。

（七）应交土地增值税的主要账务处理。

1．小企业转让土地使用权应交纳的土地增值税，土地使用权与地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”科目核算的，借记“固定资产清理”科目，贷记本科目（应交土地增值税）。土地使用权在“无形资产”科目核算的，按照实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按照应交纳的土地增值税，贷记本科目（应交土地增值税），按照已计提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，按照其成本，贷记“无形资产”科目，按照其差额，贷记“营业外收入——非流动资产处置净收益”科目或借记“营业外支出——非流动资产处置净损失”科目。2．小企业（房地产开发经营）销售房地产应交纳的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交土地增值税）。

3．交纳的土地增值税，借记本科目（应交土地增值税），贷记“银行存款”科目。

（八）应交城镇土地使用税、房产税、车船税、矿产资源补偿费、排污费的主要账务处理。

1．小企业按照规定应交纳的城镇土地使用税、房产税、车船税、矿产资源补偿费、排污费，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目（应交城镇土地使用税、应交房产税、应交车船税、应交矿产资源补偿费、应交排污费）。2．交纳的城镇土地使用税、房产税、车船税、矿产资源补偿费、排污费，借记本科目（应交城镇土地使用税、应交房产税、应交车船税、应交矿产资源补偿费、应交排污费），贷记“银行存款”科目。

（九）应交个人所得税的主要账务处理。

1．小企业按照税法规定应代扣代缴的职工个人所得税，借记“应付职工薪酬”科目，贷记本科目（应交个人所得税）。2．交纳的个人所得税，借记本科目（应交个人所得税），贷记“银行存款”科目。

（十）小企业按照规定实行企业所得税、增值税、消费税、营业税等先征后返的，应当在实际收到返还的企业所得税、增值税（不含出口退税）、消费税、营业税等时，借记“银行存款”科目，贷记“营业外收入”科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业尚未交纳的税费；期末如为借方余额，反映小企业多交或尚未抵扣的税费。2231 应付利息

一、本科目核算小企业按照合同约定应支付的利息费用。

二、本科目应按照贷款人等进行明细核算。

三、应付利息的主要账务处理。

（一）在应付利息日，小企业应当按照合同利率计算确定的利息费用，借记“财务费用”、“在建工程”等科目，贷记本科目。

（二）实际支付的利息，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业应付未付的利息费用。2232 应付利润

一、本科目核算小企业向投资者分配的利润。

二、本科目应按照投资者进行明细核算。

三、应付利润的主要账务处理。

（一）小企业根据规定或协议确定的应分配给投资者的利润，借记“利润分配”科目，贷记本科目。

（二）向投资者实际支付利润，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业应付未付的利润。2241 其他应付款

一、本科目核算小企业除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付利润等以外的其他各项应付、暂收的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金、存入保证金等。

二、本科目应按照其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算。

三、其他应付款的主要账务处理。

（一）小企业发生的其他各种应付、暂收款项，借记“管理费用”等科目，贷记本科目。

（二）支付的其他各种应付、暂收款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

小企业无法支付的其他应付款，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业应付未付的其他应付款项。2401 递延收益

一、本科目核算小企业已经收到、应在以后期间计入损益的政府补助。

二、本科目应按照相关项目进行明细核算。

三、递延收益的主要账务处理。

（一）小企业收到与资产相关的政府补助，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。

在相关资产的使用寿命内平均分配递延收益，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。

（二）收到的其他政府补助，用于补偿本企业以后期间的相关费用或亏损的，应当按照收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。在发生相关费用或亏损的未来期间，应当按照应补偿的金额，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。

用于补偿本企业已发生的相关费用或亏损的，应当按照收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“营业外收入”科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业已经收到、但应在以后期间计入损益的政府补助。2501 长期借款

一、本科目核算小企业向银行或其他金融机构借入的期限在1年以上的各项借款本金。

二、本科目应按照借款种类、贷款人和币种进行明细核算。

三、长期借款的主要账务处理。

（一）小企业借入长期借款，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

（二）在应付利息日，应当按照借款本金和借款合同利率计提利息费用，借记“财务费用”、“在建工程”等科目，贷记“应付利息”科目。

（三）偿还长期借款本金，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业尚未偿还的长期借款本金。

2701 长期应付款

一、本科目核算小企业除长期借款以外的其他各种长期应付款项。包括：应付融资租入固定资产的租赁费、以分期付款方式购入固定资产发生的应付款项等。

二、本科目应按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算。

三、长期应付款的主要账务处理。

（一）小企业融资租入固定资产，在租赁期开始日，按照租赁合同约定的付款总额和在签订租赁合同过程中发生的相关税费等，借记“固定资产”或“在建工程”科目，贷记本科目等科目。

（二）以分期付款方式购入固定资产，应当按照实际支付的购买价款和相关税费（不包括按照税法规定可抵扣的增值税进项税额），借记“固定资产”或“在建工程”科目，按照税法规定可抵扣的增值税进项税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记本科目。

四、本科目期末贷方余额，反映小企业应付未付的长期应付款项。

2.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇二

《施工、房地产开发企业财务制度》 ([1993]财预字第6号) 规定:“开发间接费用是指房地产开发企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用”。开发间接费用从理论上分析属于房地产开发成本, 但是这些费用无法确定是建设商品房发生的费用还是建设商铺发生的费用, 即理论上不能确定是哪项房地产开发项目的费用。根据新的会计准则以及房地产开发企业的相关会计核算要求, 对开发间接费用一般发生时先将其计入“开发间接费用”账户, 待期末时, 按照适当标准, 将其分摊到各项开发成本中去, 计入开发成本下的二级科目开发间接费。如果直接为某开发项目开发发生的费用就直接计入该开发项目开发成本下的开发间接费中, 如果只有一个开发项目也可以直接计入开发成本——开发间接费里面。总之开发间接费用科目只是为了归集一定时期内发生的开发费用, 等资产负债表日将其合理分摊到开发成本中去。开发间接费用科目类似于生产企业中的制造费用的科目。

二、房地产企业开发间接费用的核算

根据房地产开发企业财务会计制度规定, 开发间接费用主要是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用, 包括人员工资、福利费、机器设备折旧费、机器设备及工具修理费、人员办公费、项目部的水电费以及计提的劳动保护费和周转房屋摊销。开发间接费用科目应分设如下项目进行分别核算:

(一) 工资福利费——指开发企业内部现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。福利费一般为职工工资的14%。

(二) 累计折旧费——核算房地产开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算的机器设备、房屋、仪表仪器等提取的折旧费。

(三) 修理修配费——核算房地产开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算范围内的房屋、机器设备、仪表仪器等发生的修理修配费用。

(四) 日常办公费——核算房地产开发企业内部单位各部门日常办公用的纸张、文具、邮电、印刷、书刊、报纸等费用。

(五) 劳动防护费——核算房地产开发企业内部单位用于职工的劳动防护用品的费用, 包括提供给职工的夏天防暑饮料、营养品以及洗刷用品等。

(六) 周转房屋摊销——核算房地产开发项目为安置拆迁居民给拆迁居民提供周转使用的房屋费用。

(七) 利息支出——核算房地产开发企业为开发房地产项目而借入资金所发生的直接计入开发成本的那部分利息支出及相关的手续费。

(八) 样板间支出——核算房地产开发企业为开发房地产项目而建造、装修样板示范间所发生的相关费用。

(九) 其他支出——核算房地产开发企业的其他支出。

开发间接费用的总分类核算在“开发间接费用”账户进行, 企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用, 都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。

例如:某房地产开发企业内部独立核算单位在2014年1月份共发生开发间接费用52500元, 发生时的会计分录如下:

该房地产开发企业当月开发项目各开发产品直接成本为商品房A 290000元, 商品房B 95000元, 商铺55000元, 可有偿转让的配套设施60000元, 即确定的成本对象为4个, 合计直接成本500000元。假设间接费用采取直接成本法分摊, 间接开发费用的分配比例为52500/500000=0.105, 1月份房地产开发项目应分配的开发间接费用为:商品房A 290000×0.105=30450元, 商品房B 95000元×0.105=9975元, 商铺55000元×0.105=5775元, 配套设施60000元×0.105=6300元。开发间接费用根据房地产开发项目成本分配结果同时计入开发成本的各二级账户的借方和开发间接费用科目的贷方, 具体分录为:

三、开发间接费用税务处理的相关规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定, 房地产开发企业的开发间接费用, 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动防护费、周转房摊销等。开发间接费用要计入房地产开发成本, 增加了开发间接费用, 即增大了加计的扣除项目基数, 增大了土地增值税扣除项目数额, 进而降低了土地增值税应纳税额。

房地产开发企业在会计核算时, 通常在上述文件规定的费用之外还将与开发项目相关的其他费用列在了开发间接费用里, 如计提的职工教育经费、人员通讯费和交通差旅费、业务招待费、教育培训费用、样板间支出等等, 在进行土地增值税清算时, 税法未规定的这些费用如何扣除以及能否扣除, 对于房地产开发企业来说至关重要。这就是所谓的税法和会计核算上的纳税差异。

在进行土地增值税清算时, 房地产开发企业要明确开发间接费和期间费用的界限。税法明确规定, 用于直接管理、组织项目的人员所发生的费用支出可作为开发间接费用直接扣除。对于业务招待费、教育培训费用等, 要根据费用的性质及与开发项目关系的紧密程度来判定。在会计核算与税法规定不一致, 在缴纳税款时应按照税法的相关规定进行纳税调整, 会计科目使用错误的, 要按照会计差错更正进行更改, 属于会计和税法规定不一致进行的纳税调整, 对于原始账目不做处理。

四、开发间接费用的特殊税务处理

(一) 售楼处、样板间建设支出及周转房摊销

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定, 房地产开发企业临时修建的售楼处, 在土地增值税清算时, 没有明确能作为开发间接费用计入房地产项目的开发成本、能在土地增值税清算时扣除。国家税务总局2009年印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 (国税发【2009】31号) 中开发间接费用包括项目营销设施建造费。从《土地增值税暂行条例实施细则》及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》各自对开发间接费用范围的表述看, 土地增值税暂行条例实施细则中的开发间接费并未包括企业所得税处理办法中列举的项目营销设施建造费, 但这并非意味着项目营销设施建造费不能在土地增值税清算时扣除, 因为土地增值税暂行条例实施细则中列举的开发间接费项目并非是穷尽了所有, 其中有一个“等”字作为兜底。笔者根据法学原理、实际经验与职业判断, 认为售楼处、样板间的支出可在土地增值税清算时扣除, 可在开发间接费中核算。但要区分几种情况, 对于租用的样板间, 其样板间租赁费应在销售费用中列示, 需做纳税调整。对于留做固定资产的样板间, 装修费用应计入固定资产原值, 按期计提折旧, 折旧费用计入期间费用, 不可在土地增值税清算时扣除。在开发的小区外建设的临时性售楼处、样板间, 发生的设计和建造、装修费用, 应计入房地产销售费用, 售楼部、样板间内的资产购置支出不得在房地产开发销售费用中列支。在开发小区内建设的售楼处、样板间其发生的设计和建造、装修费用, 在建成后可实施有偿转让的, 应计算销售收入并准予在土地增值税清算时扣除。周转房摊销也可以在土地增值税清算时扣除, 主要包括房屋租金、装修装潢费、工程改造费用等。

(二) 工资福利费

工资福利费的土地增值税清算时扣除需要提供开发项目的管理人员名单以及签订的劳动合同, 但是行政管理部门、财务部门的人员工资及福利支出一般不能作为间接开发费用税前扣除。按照企业会计制度的相关规定, 计提和实际发生的职工教育经费等不能直接归属于企业开发产品的成本, 作为期间费用核算, 按会计差异进行调整。

(三) 日常办公费用

开发项目部门发生的通讯费及网络维护费作为开发间接费用, 可以在土地增值税清算时扣除。但是项目开发人员发生的与开发项目无直接关系的手机通讯费, 不能在开发间接费用中列支, 更不允许在土地增值税清算时扣除。与开发项目有关的差旅费支出可以在土地增值税清算时扣除, 但是项目开发人员私车的加油费、保养费用以及难以与项目开发直接相关的差旅费用不可在开发间接费用中核算, 不可在土地增值税清算时扣除。楼盘模型制作费用一般属于销售费用, 不在开发间接费中核算, 也不可以在土地增值税清算时扣除。开发项目支付的保安服务费, 如与开发项目直接密切相关可以作为开发间接费核算, 如果不相关则不能计入开发间接费, 在土地增值税清算时不允许扣除。

(四) 利息支出

利息支出是借款费用的主要构成项目, 实务中在房地产企业开发间接费用会计科目核算。现行《企业会计准则第17号——借款费用》第四条规定:企业发生的借款费用, 可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的, 应当予以资本化, 计入相关资产成本;其他借款费用, 应当在发生时根据其发生额确认为费用, 计入当期损益。符合资本化条件的资产, 是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。房地产企业开发的商品房属于存货范畴, 并且房地产企业开发商品房要达到预定可使用或者可销售状态, 一般都要经过一年以上时间, 所以, 对房地产开发企业为开发商品房而发生的借款费用一般应当予以资本化。根据相关性原则, 对于多个成本核算对象发生的借款费用, 应按照一定的标准在不同成本核算对象中进行分摊。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 (三) 及《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 (国税函[2010]220号) 第三条 (一) 的规定, 房地产开发费用, 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出 (不包括超过贷款期限的利息部分以及加罚的利息) , 凡能够按转让房地产项目计算分摊, 并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他开发费用, 按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 (一) 、 (二) 项的规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 (一) 、 (二) 项规定计算的金额之和的10%内计算扣除。全部使用自有资金, 没有利息支出的, 按照以上方法扣除。上述具体适用比例按省级人民政府此前规定的比例执行。房地产开发企业不能自行选择, 应该按达到的条件去执行对应的扣除比例。因此, 在现行会计制度下, 借款费用虽然应当计入房地产开发成本, 但在土地增值税清算时要根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 (国税函[2010]220号) 第三条 (四) 规定进行纳税调整。

五、利用开发间接费用进行税务筹划

房地产开发企业可以充分利用开发间接费用来进行税务筹划, 很多会计人员对企业的开发间接费用不了解也不明白, 经常与期间费用分不清, 因为在房地产开发企业土地增值税清算时, 开发间接费用按照税法现行规定可以作为土地增值税清算时计算增值额的扣除项目。且作为《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条 (三) 、 (六) 项内容计算的基数。

按照此税法规定, 在缴纳土地增值税税款上就应进行税务的相关筹划, 合理、合法、用好、用足税收优惠政策。

例如某房地产开发企业管理人员在单位总部上班, 施工单位和现场管理人员较少, 但是每一项目都有管理团队, 这些管理团队的人员工资福利支出一年有700多万, 目前在管理费用中核算。根据税法的相关规定, 财务人员在熟悉税法的基础上, 将项目管理团队的管理人员工资、福利支出记在了相关开发间接费用中, 增大了土地增值税清算扣除项目金额, 减少了税款缴纳。原来清算时扣除数额是700万, 现在再加计30%多扣除210万, 也就是说可扣除项目金额为910万元, 这样可以减少土地增值税应纳税额273万元。

六、小结

本文通过对房地产开发企业开发间接费用的会计核算与税务处理的分析, 得出开发间接费用对房地产开发企业财务会计核算影响较大的结论, 各房地产开发企业应认真研读企业会计准则、企业所得税法、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定, 做好开发间接费用的会计核算和纳税筹划工作。

参考文献

[1]纪宏奎, 开发间接费用的会计核算与税务处理[J].税收征纳2011-08.

[2]李慧, 房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理——基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济, 2013-01.

3.探讨破产企业会计核算科目的增改 篇三

【关键词】 企业破产清算 破产财产 会计科目设置 科目核算 破产企业

我国企业破产法已颁布一年有余，企业法亦已正式实施。研究破产会计核算科目问题，有非常重要的理论意义和现实意义。所谓破产会计核算就是破产清算，是指企业因经营管理不当，造成严重亏损，不能清偿到期债务等原因被宣告破产、终止生产经营活动、结束未了事宜、收取债权、变卖财产、清偿债务等程序的总称。企业破产后，便失去了对所拥有财产的占有权、使用权、处理权，而交由法院组建的破产清算组全权处理。

企业会计是按照以持续经营为前提的会计要素进行财务核算的，但是，当企业进入破产清算状态后，破产企业在破产宣告日至破产程序终结日期间内，将完成法人主体资格消失、终止生产经营活动、变卖资产并偿付债务等工作。因此，就必须重构会计要素，进行企业破产清算。企业破产清算必须设置总分类账和明细账，以进行会计核算，但从目前的情况看，应当如何设账，使用哪些会计科目，国家有关破产清算会计核算目前还没有相关的会计准则加以规定，1997年财政部制定的《国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定》虽作了些规定，但会计实务中尚存在一些问题有待解决，值得商榷，感到应增加一些会计科目，以便全面反映和核算破产经济业务。

1.增设“全额担保资产”、“部分担保资产”科目，反映和核算企业宣告破产前发生的符合国家法律、法规规定设有合法有效担保的抵押物资产，“全额担保资产”科目核算资产价值全额用于担保的资产；“部分担保资产”科目核算资产价值部分用于担保的资产。可下设房屋建筑物、机器设备、原材料、在产品、产成品等二级科目。

2.取消固定资产、存货、待摊费用、递延收入、递延税款等反映持续经营和权责发生制原则的会计科目或报表项目，代之以房屋建筑物、机器设备、原材料、在产品、产成品、应收款等二级会计科目进行核算。

3.增设“应付清算费用”科目，反映和核算清算期间根据合同、协议的规定应付而未付的清算费用。

4.增设“应付公益债务”科目，核算在破产程序中为全体债权人的共同利益或促进程序进行所负担的债务。

5.增设“清算期借入资产”科目和“清算期应付债务”的科目，“清算期借入资产”科目作为“清算期应付债务”科目的备抵科目，在编制破产清算报表时应合并填列。如果“清算期借入资产”科目余额大于“清算期应付债务”科目余额，应将其差额转入破产财产相关科目核算；如果“清算期借入资产”科目余额小于“清算期应付债务”科目余额，应将其差额在清算资产负债表中作为优先债务单项列示。

6.增设“提存资产”和“应付提存款”科目，核算根据《破产法》规定破产管理人提存的债权人资产。

7.增设“应追索资产”科目，核算根据《破产法》规定破产管理人应追索的资产。

8.增设“未登记债务”科目，核算在规定时间内没有向清算组申报的债权。《破产法》规定：在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报。根据此规定，未按规定及时申报的债权仍有主张权利的可能，不应予以核销，否则就有可能使破产债务失去完整性。另外，由于破产企业多数财务管理松弛，会计账目混乱，债权债务记录可能错误，因此，对于未申报债权的负债不予核销，纳入“未登记债务”科目核算，有助于将来核实清楚有关账目。

9.清算组应当设置备查帐簿，反映和核算破产企业占有、使用而产权不属于破产企业的他人财产。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条的规定，债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产，不属于破产财产，应当由财产权利人取回。同时规定，在破产宣告后因清算组的责任毁损灭失的，财产权利人有权获得等值赔偿。因此清算组应设置相关备查帐簿以便妥善保管上述财产。

10.增设“全额担保债务”、“部分担保债务”会计科目：

全额担保债务：核算破产清算企业以抵押、定金、留置等形式全额担保的债务。

部分担保债务：核算破产清算企业以抵押、定金、留置等形式部分担保的债务。

11.增设“清算损益”二级科目

为了反映清算成果，也为了编制破产清算《损益表》，在“清算损益”会计科目下必须设置“清算收入、清算费用、清算税金及附加”明细会计科目，并采用多栏式明细账分项目在账簿中对其进行反映。

12. 增设“资产变现折损”会计科目

破产财产应根据可变现价值反映，可变現价值与账面原持续经营状态下记录的价值必定存在差异，“资产价值折损”反映和核算二者之间的差异。

通过增改以上会计科目，相应修改清算资产负债、权益及损益报表，可以更清晰全面的反映破产企业财务信息，便于破产企业利益攸关方了解财务状况，维护自身利益。

参考文献：

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[2]《中华人民共和国公司法》，2006年1月.

[3]高允敏，“破产清算审计实务探讨”，《中国注册会计师》，2005年第12期.

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[6]王卫平，“企业破产清算审计中的几个问题”，《中国注册会计师》，2004年第7期.

[7]茅碧波 刘汉莉，“破产清算审计三个阶段的具体操作”，《中国注册会计师》，2003年第5期.

[8]高允敏，“破产清算审计实务探讨”，《中国注册会计师》，2005年第12期.

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[10]曹慧，《破产审计》，东北财经大学出版社.

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[12]姚建英，“论破产企业的财务审计”，

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[13]冯骏 王海清，“破产企业清算组会计处理工作存在的问题及对策”，《决策参考》，2003年第6期.

[14]李曙光，“关于新<破产法>起草中的几个重要问题”，《中国注册会计师》，2002年第7期.

[15]孙建英，“破产清算审计的基本程序”，《上海会计》，2002年第9期.

[16]卓和平 吴凤岗，“破产清算会计与破产清算审计评析”，《财会月刊（会计）》，2001年第4期.

[17]卓和平、吴凤岗，“谈谈破产清算审计”，《中国注册会计师》，2001年第10期.

[18]http：//www.cnki.net.

[19]http：//www.law-china.com.

作者简介：张安成，研究生，工作于大连发光科技股份有限公司，财务总监。

4.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇四

房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。随州瑞信公司下面将就房地产企业主要会计科目设置介绍如下：

一、开发成本（一级科目）

开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。其相当于制造性企业中的生产成本，开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。此外，还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。

二、开发产品（一级科目）

开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。这一科目相当于制造性企业中的半成品或库库商品或产成品科目。

三、预提费用

房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

5.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇五

第一,建立和完善环境会计的计量报告体系和信息披露。环境会计是环境科学与会计学科交叉渗透而形成的应用型学科,要处理好环境会计与环境保护部门、资源管理部门的关系。实施环境会计并不是要分担环境保护、资源管理部门的部分职责,它是企业管理系统的重要组成部分,要建立一套相应完善的准则体系,对企业应揭示的环境会计信息、计量方法和对外报送形式作出规定。

第二,增强我国企业和公众的环保意识。完善会计法规,要求企业必须提供环境会计方面的信息,并对损害社会利益的企业进行处罚,促使企业变被动地履行环保责任为主动承担环保责任,进而促使整个市场机制健康、良性地运转。同时,除在社会上广泛宣传,增强公众和企业管理者的环保意识外,还应认识到企业不仅是一个经济组织,更重要的是一个社会组织,是构成社会的基本单位,应该承担起一定的社会责任。因此,作为会计应全面地测定、计量和报告生产活动所引起的环境因素和社会效益的变化。

6.房地产企业会计核算论文 篇六

【关键词】房地产开发企业会计核算

一、房地产开发企业会计核算的特殊性

房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

1、科目设置复杂

对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行（企业会计）和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的.“其他长期资产”项目中列示。

2、借款费用中挂账现象严重

房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。

3、收入确认相对随意

房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计—可行性论证—征地拆迁安置补偿—三通一平—建筑安装—配套工程—绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金，隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。

4、会计信息风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。20xx年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。

三、加强房地产开发企业会计核算的措施

1、优化会计科目的设置

其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。

2、合理处理借款费用

新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

3、完善收入确认

作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。

4、提高信息披露含量

一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。

【参考文献】

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[3]张雪、李鑫：房地产企业会计核算问题浅探[J].财政监督，20xx（10）。

7.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇七

(一) 固定资产修理费会计处理在旧会计准则中的规定

2001年《企业会计准则》 (简称旧准则) 规定, 固定资产修理等维护性支出不符合资本化条件的, 按照受益期间, 通过“预提费用”或“待摊费用”进行核算, 分别计入各期损益。日常修理费用, 按照固定资产的用途计入相关费用, 确认为当期损益。生产车间固定资产修理费, 属于中小修理费的, 金额不大的, 直接计入“制造费用”;属于大修理的, 进行预提或待摊, 计入“制造费用”科目。

(二) 固定资产修理费会计处理在新会计准则中的规定

2006年的《企业会计准则——固定资产》 (简称新准则) 规定, 固定资产修理费不再待摊或预提。固定资产的日常修理费用在发生时应直接计入当期损益。企业生产部门和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出计入管理费用;企业专设销售机构的, 其发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出, 计入销售费用。固定资产更新改造支出不满足固定资产确认条件的, 在发生时直接计入当期损益。企业对固定资产进行定期检查发生的大修理费用, 有证据表明符合固定资产确认条件的部分, 计人固定资产成本, 不符合固定资产的确认条件的费用化, 计入当期损益。

二、固定资产修理费在不同会计处理下的成本核算演示

[例]某企业工厂设有一个基本生产车间, 生产甲乙两种产品。另有一个机修车间, 该辅助生产车间的各项制造费用发生额直接归集在“辅助生产成本账户中”。该厂根据产品生产特点和成本管理的要求, 采用品种法计算产品成本, 并设置直接材料、直接人工、直接动力和制造费用四个成本项目, 为简化核算流程假设辅助生产车间的制造费用直接计入“生产成本——辅助生产成本”账户中, 原材料在生产开始时一次投入, 在产品的完工率为50%, 本月甲产品完工370件、在产品180件, 乙产品完工350件、在产品100件。2011年3月期初有关成本计算资料如表1、2、3所示:

单位:元

(一) 编制各项要素费用与跨期费用分配表

分配结果如表2所示。根据上述费用分配表和其它有关资料, 归集机修车间和运输车间的辅助生产费用分别为26278元、18742元, 通过交互分配法对辅助生产费用进行分配, 分配过程表3所示。根据辅助生产费用分配表, 编制会计分录如下:

根据上列各种费用分配表归集制造费用, 如表4所示:

将所归集在制造费用明细账上的费用87016元, 按产品生产工时进行分配, 并从明细账中转出, 如表5所示。

将生产费用在完工产品和在产品中运用约当产量比例法进行分配, 分别计算出甲、乙两种产品完工产品成本, 如表6所示。

(二) 企业成本核算过程及其会计处理变动

一是固定资产大修理费不允许通过预提或待摊的方式进行处理, 因此无需编制预提费用分配表。二是生产车间发生的固定资产的日常修理费用在发生时应直接计入当期管理费用, 因此进行辅助生产费用分配时, 运输车间和基本生产车间发生的机器修理费应直接计入管理费用。具体计算过程如表7所示。

三是各种费用分配表归集制造费用较之前发生变化, 如表8所示。

将所归集在制造费用明细账上的费用49754元, 按产品生产工时进行分配, 并从明细账中转出, 如表9所示。

四是将生产费用在完工产品和在产品中运用约当产量比例法进行分配, 分别计算出甲、乙两种产品完工产品成本, 如表10所示。

三、固定资产修理费不同会计处理对成本核算的影响

(一) 固定资产修理费不同会计处理对成本核算要求的影响

用于产品生产的费用形成产品成本, 并在销售后作为产品销售成本计入企业损益, 生产经营过程中发生的不应由产品或劳务成本负担的管理费用、销售费用、财务费用, 作为期间费用直接计入当期损益。要正确核算成本费用, 计算产品成本, 须按费用的用途确定。

从上例中可以发现, 若企业生产部门发生的固定资产修理费用, 可以确认其归属的具体产品或劳务的固定资产修理费用一概计入期间费用。

(二) 固定资产修理费不同会计处理对成本分配方法的影响

固定资产修理费的不同处理方法在运用交互分配法分配辅助生产费用时, 存在以下差别:交互分配, 旧准则下机修车间分配给运输车间的机修费用计入了“辅助生产成本”账户, 而新准则下计入了“管理费用”账户;旧准则下运输车间交互分配后的费用为20626元, 新准则下交互分配后的费用为14056.5元, 相差了6569.5元。对外分配, 旧准则下计入了“制造费用”账户的数额为40644元, 新准则下计入了“制造费用”账户的数额为12182元, 相差了28462元;旧准则下计入了“管理费用”账户的数额为4376元, 新准则下计入了“管理费用”账户的数额为32838元, 相差了28462元;旧准则下对外分配时运输车间运输费的对外分配率为1.375, 新准则下则为0.9371.

新旧准则中关于固定资产修理费的不同会计处理对交互分配法产生影响表现为:首先, 当辅助生产车间涉及机修车间时, 交互分配所使用的账户发生了改变, 即其他辅助车间分配的机修费用由“生产成本——辅助生产成本”账户变成了“管理费用”账户;其次, 计算其他辅助车间交互分配后的费用时, 不再考虑分进来的机修费用;最后, 其他辅助生产费用在对外分配率时, 因账务处理的变化, 计算公式也因此发生了变化。

(三) 固定资产修理费不同会计处理对成本核算结果的影响

按照固定资产修理费的不同处理方法, 在旧准则下归集的制造费用87016元, 新准则下为49754元, 相差了37262元。由此导致最终计算出来的甲乙两种产品成本也发生变化:旧准则下甲产品单位成本为249元、乙产品单位成本为347元, 新准则下甲产品单位成本为212元、乙产品单位成本为297元, 单位成本较之前分别下降了15%和14%。

由此可见, 如果将企业在生产经营过程中发生的固定资产修理费不作为产品成本或劳务成本进行确认, 其产品成本或劳务成本不能完整地反映固定资产的使用成本和真实的生产消耗水平, 将降低企业成本信息的使用价值, 使成本信息不能服务于企业的生产经营决策。

参考文献

8.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇八

关键词：固定资产；会计核算；教学改革；探讨

一、固定资产会计核算教学的现状

为适应会计改革的需要，高校会计教学中逐渐开设财务会计课程，改变了原来按行业设置课程的教学模式。对固定资产的核算统一规定如下：

（一）购入固定资产的核算。购入固定资产，不需安装的固定资产，只需将买价、运杂费、保险费以及缴纳的税费，作为固定资产原值入账，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”科目。如购入的固定资产需要安装，要先通过“在建工程”核算，安装完毕后转入“固定资产”科目。

（二）固定资产修理的核算。固定资产使用过程中，可能会发生一些大修理费用。发生大修理费用时，根据修理费的票据金额，借记“在建工程”，贷记“银行存款”，完工后结转到“长期待摊费用”。大修理领用企业材料时，还要做进项税转出的账务处理，借记“在建工程”，贷记“原材料“、”“应交税费—应交增值税（进项税额转出）”。

（三）固定资产处置的核算。企业因出售、报废或毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等处置固定资产，由于不是经常性业务，会计核算统一通过固定资产清理科目核算处置收益和支出。其会计处理一般经过以下几个步骤： （1）固定资产转入清理。企业决定处置固定资产时，将固定资产转入清理科目，按固定资产账面价值，借记“固定资产清理”科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按固定资产账面余额，贷记“固定资产”科目，因为未提完折旧的固定资产相当于处置支出，计入固定资产清理科目的借方。 （2）发生的清理费用。固定资产清理过程中发生的有关费用以及应支付的相关税费，借记“固定资产清理”科目，贷记“银行存款”等科目。（3）出售收入和残料等的处理。企业收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，应计入固定资产清理的贷方，反映处置收益。按实际收到的出售价款以及残料变价收入等，借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”目。（4）清理净损益的处理。固定资产处置完成后的净损失，属于生产经营期间正常的处理损失，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目，贷记“固定资产清理”科目；属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的，借记“营业外支出——非常损失”科目，贷记“固定资产清理”科目。固定资产清理完成后的净收益，借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入”科目。

二、税法变动对固定资产会计核算的影响

（一）对一般纳税人固定资产会计核算的影响。2009年我国全面实施消费性增值税，一般纳税人外购的固定资产只要取得合法的抵扣凭证，都允许抵扣进项税，固定资产的入账价格就不包含增值税，账面价格降低，影响折旧的提取。固定资产允许抵扣进项税后，对固定资产的修理费也应该允许抵扣进项税，修理费的金额也相应降低。由于外购的固定资产允许抵扣进项税，固定资产处置时取得的残值属于货物，不缴纳增值税会出现退税的结果，给纳税人避税提供机会，例如：企业购进固定资产，取得专用发票注明价款为100万，税款为17万，使用两年后出售该资产，取得收入100万。销售固定资产取得的收入100万不缴纳增值税，购进时抵扣的进项税17万就相当于企业享受了退税。财税[2008]170号文规定企业处置固定资产取得的变价收入应按以下原则缴纳增值税：处置2009年1月1日以前购买的固定资产（没有抵扣进项税的固定资产）按4%减半征收增值税，2009年1月1日以后购买的固定资产（抵扣了进项税的固定资产）按适用税率即17%缴纳增值税。

（二）对其他纳税人固定资产核算的影响。税法变动对其他纳税人固定资产会计核算的影响主要体现在对处置固定资产的影响上。变动前处置固定资产取得的变价收入，比照增值税条例使用过的物品免税的规定，没有要求缴纳增值税，直接计入“固定资产清理”的贷方。变动后小规模纳税人要求按2%征收增值税，进一步明确使用过物品免税规定只适用于个人，但没有明确营业税纳税人处置固定资产变价收入如何纳税。

三、改革小企业固定资产会计核算教学的建议

由于全面实施消费型增值税，增值税一般纳税人购进的固定资产允许抵扣进项税，修理所用的材料也允许抵扣进项税，处置固定资产时取得的货物销售收入要求缴纳增值税，对固定资产的整个核算过程都产生了较大的影响，固定资产核算的会计教学也应该全面改革，否则教学会脱离实际，影响学生的就业和工作。为了使学生更好的适应实际工作，提高会计职业能力，建议对小企业固定资产会计核算的教学分增值税一般纳税人的核算和其他纳税人的核算。

（一）一般纳税人固定资产的会计核算。（1）购进固定资产的核算。购进固定资产（含需要安装的安装费）时，根据允许抵扣进项税的凭证，借记“在建工程”、“应交税费—应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”等科目。根据不允许抵扣进项税的凭证，借记“在建工程”，贷记“银行存款”等科目。购进完成交付使用时，将“在建工程”转入“固定资产”。（2）修理固定资产的核算。修理固定资产时，根据发生的修理费凭证，允许抵扣进项税的借记“在建工程”、“应交税费—应交增值税（进项税额）”，贷“银行存款”等科目；不允许抵扣进项税的借“在建工程”，贷“银行存款”等科目。修理完工后将“在建工程”转入“长期待摊费用”。（3）处置固定资产的核算。一般纳税人处置固定资产只是取得变价收入的处理上发生变化，将固定资产转入清理，发生清理费用以及清理完毕后结转收益的核算没有变动，这里只讨论变价收入的核算。

处置2009年1月1日以前购买的固定资产的变价收入的核算。例：企业报废2007年3月购买的一台设备，取得残值收入3000元存银行。

借：银行存款 3000

贷：固定资产清理 2942.3

应交税费—应交增值税（销项税额） 57.7（3000/1.04×4%×50%）

处置2009年1月1日以后购买的固定资产的变价收入的核算。例：企业报废一台2010年1月购买的固定资产，取得残值收入5000元，款存银行。

借：银行存款 5000

贷：固定资产清理 4273.5

应交税费—应交增值税（销项税额） 726.5（5000/1.17×17%）

（二） 其他纳税人固定资产的核算。 其他纳税人由于购进固定资产没有允许抵扣进项税，会计核算没有较大变化，处置固定资产的变价收入税法明确不得免税，但也没有明确如何征税。营业税纳税人需要缴纳的流转税、企业所得税和财产行为税，主要由地方税务机关管理，处置固定资产的变价收入属于销售货物收入，应该缴纳增值税，属于国家税务局管理，处置固定资产不属于经常性业务，变价收入金额也不会很大，营业税纳税人对固定资产残值收入到国税局缴纳增值税难度较大。按照重要性原则以及最少征收费用原则，建议营业税纳税人继续执行原来的使用过物品免税政策，因为现实经济生活中营业税纳税人以及一些事业单位发生一些残值收入是没有申报缴纳增值税的。其他纳税人固定资产的会计核算建议继续采用原来的教学内容。

参考文献：

[1] 梁建民.财务会计实务.北京交通大学出版社，2010，（1）.

9.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇九

一、会计制度的适用

我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：

开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：

各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。

然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%.最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

（1）住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价）×土地成本率

以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地成本公 5

10.小企业日常核算业务的会计处理 篇十

一、企业开业发生的工商注册费、工本费、手续费、差旅费等

对于新成立的企业初始发生的相关开办费用一般都设置“管理费用—开办费”这个科目，这个科目可以设置多个核算项目例如：“管理费用—开办费—工商注册费”、“管理费用—开办费—差旅费”等。

例如1：2013年1月5日包头市发达商贸有限公司注册成立，发生相关费用如下：验资费2000元，代办费2000元，差旅费3000元，做出会计处理？

借：管理费用—开办费—验资费2000 借：管理费用—开办费—代办费2000 借：管理费用—开办费—差旅费3000 贷：库存现金7000

二、租赁房屋租金以及装修费用的会计处理

（1）对于小企业来说，房租都是按年一次性支付，租赁期基本都是一年以内，按照税法的相关规定，企业发生的相关租赁费用应该在合同约定的租赁期间，均匀扣除，由于一般都是一年期租赁期，所以我们可以设置“预付账款—待摊费用—租赁费”这个科目，因为在【小企业会计准则】和【企业会计准则】已经不存在待摊费用这个科目，所以必须换种科目使用方式，因为待摊费用本身就是一种预付的性质，属于先花钱后消费，计入预付账款是合理的。

例如：2013年1月份包头市发达商贸有限公司与万达有限公司签订租房协议，协议约定如下：租赁期为3年，房租每年12万元，按年支付，房租自签订合同之日一次性支付，首次签订合同租赁方需要支付出租方押金5万元，费用都是银行存款支付，请做出会计处理？

1、押金的会计处理：

借：其他应收款—押金—万达有限公司 5 贷：银行存款 5

2、房租的会计处理： 借：预付账款—待摊费用—租赁费 12 贷：银行存款 12

3、每月摊销房租会计处理

每月摊销金额为：房租总额除以12个月

借：管理费用—房租费 1 贷：预付账款—待摊费用—租赁费 1（2）如果企业与出租方约定房租一次性支付一年以上的租赁款，必须通过“长期待摊费用—租赁费”科目核算。

1、支付房租的会计处理：

借：长期待摊费用—租赁费

贷：银行存款

2、摊销的时候

借：管理费用—租赁费

贷：长期待摊费用—租赁费

注意：税法规定，企业发生的相关租赁费用应该在合同约定的租赁期间，均匀扣除，不管你是一年的还是一次性支付多年的，都要均匀扣除，体现了权责发生制核算原

三、员工借款的会计处理

这个问题其实有很大的灵活性，不是所有员工一旦借款都要做出会计处理，例如：2月5日，王小三外出公关经批准借支2万元，同时公司规定除特殊情况之外，一般借支人应该在最晚每月末进行核销，如果是这样的情况，那么我们就可以不做账务处理，但是应做好借款台账的管理，如果企业经常发生垮月核销的情况，应该做会计处理

1、员工借款会计处理：

借：其他应收款—员工借款—王小三

贷：库存现金

2、员工报销经核准通过，财务做核销。借：管理费用—业务招待费

借：库存现金（这种情况是员工借款金额大于报销金额，差额部分交回公司）

贷：其他应收款—员工借款—王小三

贷：库存现金（这种情况是员工借款金额小于报销金额，也就是说员工为公司垫资，差额部分，公司应支付员工）

四、股东为公司垫付资金，股东和公司借款。

在小企业实务中，这样的事情很普遍，尤其是发生在法人和企业之间的借贷往来，一般会计都是设置“其他应付款—刘二货等”科目进行核算，涉及到税务风险

（1）依据【财税[2003]158号】第二条：纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税终了后即不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。所以那些喜欢和公司借款的股东，要及时清理自己的债务，来年再借。

（2）抽逃注册资本

（3）被税务局认定有偿使用资金核定征收营业税，其实实务中有很多的方法可以规避这样的风险。

五、企业的基本账户或者是一般账户内资金产生的银行利息如何处理

毫无疑问这些利息都是财务收益，按理说应该记在“财务费用—利息收益”的贷方，表示取得的收益，但是这又不符合会计科目的特性，因为财务费用发生额记在借方，只有等到结转利润的时候才记在贷方，为了解决这一问题，大多的企业都采用借方红字的办法处理。

借：财务费用—利息收入

贷：银行存款—交通银行—象牙山分行

六、税种的计算

一、资源税会计处理（1）如果企业计算出销售的应税产品应交纳的资源税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税金—应交资源税”科目；上交资源税时，借记“应交税金—应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。

（2）如果企业计算出自产自用的应税产品应交纳的资源税，借记“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记“应交税金—应交资源税”科目；上交资源税时，借记“应交税金—应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。

（3）如果企业外购液体盐加工固体盐，在购入液体盐时，按所允许抵扣的资源税，借记“应交税金—应交资源税”科目；按外购价款扣除允许抵扣资源税后的数额，借记“材料采购”等科目；按应支付的全部价款，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。企业加工成固体盐后，在销售时，按计算出的销售固体盐应交的资源税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税金—应交资源税”科目。将销售固体盐应纳资源税扣抵液体盐已纳资源税后的差额上交时，借记“应交税金—应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。

二、房产税、土地使用税、车船税的会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：管理费用—税费/房产税/土地使用税/车船税

贷：应交税金—房产税/土地使用税/车船税

（2）等到实际缴纳的时候会计处理

借：应交税金—房产税/土地使用税/车船税

贷：银行存款

三、印花税会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：管理费用—税费/印花税

贷：银行存款

注意点：我们可以说这是一种变态的会计处理方式，与众不同，他不通过应交税应交印花税 核算，但是这是由其税种的特点决定的，早期的印花税征收条例规定，企业发生应纳印花税时可以贴花，就是我们所说的黏贴印花税票，当时发生当时粘贴。随着征管条件的变化，目前来看除了一些特殊的应税凭证贴花，例如：土地使用证、商标注册证等，大多数企业的购销产生的印花税都采用了每月月初集中申报的征收方式，那么企业就该在月末的时候确认这笔负债，等到下月缴纳的时候进行冲减，这样既符合会计核算及时性的要求也有利于企业的统计工作，所以我认为实务中应缴纳的印花税如果是每月集中申报，完全可以设置应交税金——应交印花税，当然印花税计入管理是不变的。

四、营业税、消费税、城建税、教育附加、地方教育附加、水利建设基金、文化建设基金、矿产资源补偿费等会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：营业税金及附加—应交税费—应交（营业税、消费税、城建税、教育附加、地方教育附加等）

贷：应交税金—应交（营业税、消费税、城建税、教育附加、地方教育附加等）

（2）等到实际缴纳的时候会计处理

借：应交税金—应交（营业税、城建税、教育附加、地方教育附加等）

贷：银行存款

注意点：目前有一些企业将水利建设基金、文化建设基金、矿产资源补偿费等费用做了如下会计分录，借：管理费用—税费—（水利建设基金、文化建设基金等）贷：其他应付款—税费，按理说这种做法不影响税务上的应纳税额也不影响会计利润，也不会造成会计核算的失真，但是我觉得为了企业核算的统一性和标准化，最好是把这些项目放到营业税金及附加和应交税费中，本质上说这两个科目就是为了企业的税费准备的既然税务局给咱么设计了这样的科目，我们为什么不用呢，这也方便企业和税务查账。

五、企业所得税会计处理

（1）确认的时候会计处理

借：所得税费用

贷：应交税金—应交所得税

（2）等到实际缴纳的时候会计处理

借：应交税金—应交所得税

贷：银行存款

注意点：这也是一个很特殊的处理方式，因为它计入了所得税费用，大家肯定会问为什么不计入营业税金及附加或者管理费用，因为营业税金及附加或者管理费用的税是企业利润的抵减项目，在这些抵消完以后才是企业真正的利润，恰恰所得税费用就是在本年利润的基础上征收的，所得税是不能在税前扣除的，这也是他们之间最重要的区别。

六、车辆购置税

车辆购置税是在购买汽车的时候缴纳的一个税种，这个税种和车辆的取得有着密切的关系，一般把它作为汽车购入价值的一部分，也就说要记入固定资产。

七、营业税和土地增值税的处理的特殊税务处理

为什么要说他们的特殊处理呢，我们知道一般企业在销售自有不动产（房屋建筑物构建物）的时候会产生营业税和土地增值税，企业在处置固定资产的时候首先要把账面价值转入固定资产清理科目，一切发生的清理费用都要这个科目中核算包括税费，这就是他们的特殊处理和上述第四条中讲解的最大区别。

假设2012年内蒙古包泰集团有限公司要处置一栋办公楼，账目情况：该固定资产原值9000万元，累计折旧1000万元，资产减值准备2000万元，缴纳营业税200万元，缴纳土地增值税300万元，销售价格10000万元，做出账务处理

（1）账面余额转入固定资产清理

借：固定资产清理6000万元

借：累计折旧1000万元

借：固定资产减值准备2000万元

贷：固定资产9000万元

（2）发生的清理税费用处理

借：固定资产清理500万元

贷：应交税费—应交营业税200万元

贷：应交税费—应交土地增值税300万元

（3）确认处置收益

借：银行存款10000万元

贷：固定资产清理6500万元

贷：营业外收入3500万元

八、契税的会计处理

契税的缴纳方是取得或者接收不动产或者是土地使用权的时候缴纳的税种，也就是取得方承担此项税费，会计处理一般都将其作为取得资产价值的一部分，直接将其计入资产的账面价值。

例如：内蒙古包泰集团有限公司取得一栋办公楼购买价款10000万元，缴纳契税700万元，该公司的会计应该如何处理。

借：固定资产—房屋建筑物—办公楼10700(10000万元+700万元)贷：银行存款10000 贷：应交税费—应交契税700

九、个人所得税会计处理

一般来说个人所得税是个人承担的，但是企业需要每月在工资中扣除，因为企业具有代扣代缴义务，同时有些企业问哦个人承担个人所得税。

（1）企业不承担个人所得税但是代扣代缴

月底确认会计处理：

借：应付职工薪酬—工资

贷：应交税费—代扣代缴—代扣代缴个人所得税

月初缴纳的时会计处理：

借：应交税费—代扣代缴—代扣代缴个人所得税

贷：银行存款

（2）企业承担个人所得税

借：管理费用等科目

贷：应交税费—代扣代缴—代扣代缴个人所得税

十、其他应交款

这一科目是会计制度下的科目，由于2013年1月开始实施小企业会计准则，在会计准则和小企业会计准则中不存在该科目，大家要把以前在其他应交款的科目余额转入相关存在的科目中。

七、公司为员工承担五险一金的会计处理

这个问题有两方面要注意的事项：

（1）公司承担部分的会计处理；公司承担的部分要通过相关性原则去判断该部分费用是要计入管理费用还是生产成本等

（1.1）月末根据承担部分确认的会计处理：

借：管理费用

借：生产成本

借：在建工程

贷：应付职工薪酬—五险一金

（1.2）实际支付社保局的会计处理

借：应付职工薪酬—五险一金

贷：银行存款

（2）个人承担部分的会计处理，这部分一般都是直接通过扣除工资，企业代缴

（2.1）企业期末从工资中扣除属于个人承担的五险一金

借：其他应收款—刘德华

借：应付职工薪酬—五险一金

贷：其他应付款—社保局

（2.2）实际支付社保局会计处理

借：其他应付款—社保局

贷：银行存款

八、企业年终利润分配

一、本年利润转入 1.如果本期盈利

借：本年利润

贷：利润分配—未分配利润 2.如果本期亏损

借：利润分配—未分配利润

贷：本年利润

解答：此步骤就是要把当期的盈利和亏损结转到利润分配—未分配利润，那为什么要把本年利润结转到利润分配，我们知道本年利润不能全部作为股息红利发放给股东，必须分配，原因一：企业的发展需要后续的资金保障，例如法定盈余公积的提取主要是为了企业扩大再生产之需；原因二：国家为了保障职工的权益或者减小企业的风险，要求外商投资企业在本年利润中提取相关的基金。但是为什么又计入了利润分配的未分配利润科目，这其实是一个会计的技术处理手段，后面我们知道本期未分配利润最后的金额等于本年利润结转过来的金额减去相应的提取金额。

二、进行利润分配

解答：此步骤就是说把本年利润按照国家的要求或则是企业的计划进行分配的过程。2.1提取盈余公积

借：利润分配—提取法定盈余公积

贷：盈余公积—法定盈余公积

借：利润分配—提取任意盈余公积

贷：盈余公积—任意盈余公积

2.2外商投资企业按规定提取的企业发展基金

借:利润分配—企业发展基金

贷：盈余公积—企业发展基金

2.3外商投资企业按规定提取的储备基金

借：利润分配—提取储备基金

贷：盈余公积—储备基金

2.4外商投资企业按规定提取的职工奖励及福利基金

借：利润分配—提取职工奖励及福利基金

贷：应付职工薪酬

2.5向投资者支付股利、分配利润

借：利润分配—应付现金股利或利润

贷：应付股利 2.6利润转作股本

借：利润分配—转作股本的利润

贷：实收资本或股本

三、利润分配转入利润分配—未分配利润 解答：此步骤就是要将本年利润经过分配以后最后剩余的部分作为未分配利润处理，其实这是一个公式：本期的未分配利润=本期利润—本期分配的提取法定盈余公积—应付现金股利或利润等

借：利润分配—未分配利润

贷：利润分配—提取法定盈余公积

利润分配—提取任意盈余公积

利润分配—企业发展基金

利润分配—提取职工奖励及福利基金

利润分配—应付现金股利或利润

利润分配—转作股本的利润

四、盈余公积补亏

解答：这就是提取盈余公积作用的体现，它弥补了企业的一部分亏损。盈余公积补亏通过董事会等相关机构批准后，做如下处理： 1.盈余公积补亏

借：盈余公积—法定盈余公积

盈余公积—任意盈余公积

贷：利润分配—盈余公积补亏 2.结转利润分配

借：利润分配—盈余公积补亏

贷：利润分配—未分配利润

五、注意事项

1、法定盈余公积，是指按照企业净利润和法定比例计提的盈余公积。它的提取比例一般为净利润的10%，当法定盈余公积累计金额达到企业注册资本的50%以上时，可以不再提取。

2、当年处于亏损状态不用提取任何项目。

11.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇十一

一、在确定上的差异

根据会计准则规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能可靠地计量。在税务处理上，将会计准则所确认的投资性房地产分房屋建筑物和土地使用权分别处理。对于会计上确认为投资性房地产的房屋及建筑物，按税法规定，对已以经营方式出租的房屋及建筑物确认为固定资产按规定计提折旧在税前扣除，但如果所出租的房屋建筑物已提足折旧则不能再计提折旧。对于会计上确认为投资性房地产的土地使用权，按税法规定，对已以经营方式出租的土地使用权确认为无形资产按规定摊销在税前扣除，但企业取得的用于增值后转让的土地使用权，不能确认为无形资产，不得计算摊销在税前扣除。

二、初始计量与计税基础的差异

在会计处理上，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。与投资性房地产有关的后续支出，满足规定确认条件的，应当计入投资性房地产成本;不满足规定确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

在税务处理上，投资性房地产以历史成本为计税基础。所谓历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失，除税收规定可以确认损益的外，不得调整有关资产的计税基础。企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投资性房地产的计税基础：

1. 房屋、建筑物的计税基础。外购的房屋、建筑物，按购买价款和相关税费作为计税基础;自行建造的房屋、建筑物，按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;融资租入的房屋、建筑物，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值中孰低者，加上承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用，作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的房屋、建筑物，按该资产的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。

2. 土地使用权的计税基础。外购的土地使用权，按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的土地使用权，按该土地使用权的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。

三、后续计量与纳税调整差异

投资性房地产的后续计量模式分公允价值模式和成本模式，两种模式下的后续计量与税务处理差异分别如下：

1. 公允价值模式在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整;投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。

2. 成本模式在会计处理上，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用固定资产准则的有关规定。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用无形资产准则的有关规定。

在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整;如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照税法的相关规定，对后续计量进行纳税调整。

四、投资性房地产转换时的相关差异

投资性房地产转换分为自用转为投资性房地产和投资性房地产转为自用，现分情况分析如下：

1. 在会计处理上，企业有确凿证据表明投资性房地产开始自用时，如果转换前采用成本计量模式，则应当将转换前的账面价值作为转换后的入账价值，如果转换前采用公允价值模式，则应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

在税务处理上：如原采用成本计量模式计价的、已计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，需要进行纳税调整。如原采用公允价值模式的，计税基础维持不变，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整。

2. 在会计处理上，企业有确凿证据表明，有下列情形之一的均为将其他资产转为投资性房地产：作为存货的房地产改为出租;自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值;自用建筑物停止自用，改为出租。如采用成本模式，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。如采用公允价值模式，则投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

在税务处理上：企业将原采用成本计量模式计价的、没有计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的，土地使用权可以确认为无形资产，计算摊销费用扣除，其他方面基本一致。房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，无论采用成本计量模式还是采用公允价值计量模式，当期都要按视同销售确认收入，同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础。

五、投资性房地产在处置时的差异分析

在会计处理上，当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

在税务处理上，企业处置投资性房地产时，按照税法规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入;同时，按照税法规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。

摘要：新会计准则将企业拥有为赚取租金或资本增值或兼而有之的房地产定义为投资性房地产, 并规范了其确认、计量和相关信息披露。但在新的企业所得税法中并没有投资性房地产这一概念。二者在投资性房地产的确认、初始计量、后续计量、投资性房地产的转换和处置等方面存在差异。因此, 理解二者的关系对正确进行投资性房地产的会计核算和税务处理就显得尤为重要。

12.房地产企业会计处理(资产类会计科目核算) 篇十二

【关键词】高校教育成本;会计核算;会计科目

1引言

为了规范高等学校的会计核算，保证会计信息质量，为配合财政预算改革和满足高校经济业务发展需要，财政部根据《中华人民共和国会计法》《事业单位会计准则》，结合《高等学校财务制度》，修订了《高等学校会计制度》(以下简称新会计制度)，并于1月1日起施行新《高等学校会计制度》。新会计制度调整了部分会计核算科目，对其进行了全面的梳理和完善，对高校的会计核算进一步做了规范,但依然没有明确设置教育成本核算科目，没有实现对教育成本的核算。因此，如何通过设置会计科目进行日常会计核算，反映高校教育经费支出成本，是高校管理者以及每个财务人员值得深入研究的课题。

2高等学校教育成本的概念及特征

高校教育成本是指一定时期内为培养本校学生所耗费的全部费用，是指高校教育的实际支出，不含学生的个人教育成本或机会成本，简而言之与高校教育学生相关的、由高校支付的费用均应计入教育成本核算的范围。[1]高校教育成本一般具有以下三个特征:①高等学校及其下属单位是成本核算的主体;②学生是其核算对象，学生的在校期间是成本核算的核算周期;③有明确的成本核算范围，只对与学生有关的资源实际耗费进行计算，不包含机会成本。

3高等学校教育成本核算的现状

新《高等学校会计制度》在会计科目的设置上有了较大改变，进一步细化了对支出类的会计科目，区分了资金来源和性质，以及使用范围等，新制度将原来的“事业支出”细化为现在的“教育事业支出”、“科研事业支出”、“行政管理支出”、“后勤保障支出”和“离退休支出”等主要的五大类，再按“基本支出”和“项目支出”作为经济分类，更加细化了核算管理。新制度虽没有明确提出成本核算的科目，但是完善了会计核算基础，扩大了权责发生制的使用范围，这些对完善成本核算科目设置的研究奠定了基础。对高校固定资产计提折旧、对无形资产进行摊销，为高校教育成本核算的精确性提供了保障。另外高校基建并入学校的“大账”，保证了高校教育成本核算体系的完整性。高校教育成本可以衡量一个学校的经营管理水平，还有学校的办学效益，提供教育活动中耗费资源的数据，以便满足政府、社会、学生等不同主体对高校教育成本信息的需求。不同于西方国家，我国大部分高校只是作为一个非盈利性组织，其大部分资金都来源于政府拨款，用于日常运行，会计核算基础以收付实现制为主，也没有专门的核算教育成本的会计科目，严重制约了高校教育成本的核算，长期以来也没有要求计算教育成本、计算盈亏。所以到目前为止，我国高校也没有一套完整统一的教育成本核算方法和核算管理体系。

4高等学校教育成本核算中存在的问题

4.1会计核算基础的差异不利于成本核算新会计制度中指明：“高等学校会计核算一般采用收付实现制，但部分经济业务或者事项的核算应当按照本制度的规定采用权责发生制。”因此高校的很多经济事项中，货币收支和经济业务发生的时间不一定完全一致，在收入和支出的确认方面，两种核算基础有着较大的差异，以货币收支为依据核算成本造成数据的失真，并不能准确、及时、完整的反应高等学校的经营状况。

4.2目前高校教育成本的核算范围依然不明确高校的费用支出种类非常之多，包括工资福利支出、商品和服务支出、对个人和家庭的补助支出、债务支出、基本建设支出以及其他资本性支出等等，在核算教育成本过程中，如果不加以归类，简单地以学校所有实际支出作为成本的话，势必会大大高估了教育成本，比如：高校的科研经费，高校科研成果是衡量一个高校的综合实力的重要指标，也是老师教学的重要资料，但是如果一味地追求科研成果，将科研支出全部计入教育成本，肯定会夸大高校的教育成本，因此是否应该计入，或者计入多少都是影响成本核算的重要指标。还有就是离退休人员经费，离退休教师的工资福利支出是否应该计入教育成本也是目前讨论的重点之一。