房产质量纠纷

2024-11-19

房产质量纠纷（精选7篇）

1.房产质量纠纷篇一

是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房，农村房屋等各类合法性质的.房屋。

预约合同

是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。

购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。

预售合同

是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得(商品房预售许可证)的，不得进行商品房预售。

销售合同

是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括:商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。

委托合同

是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

转让合同

是指经济适用房所有者将经济适用房所有权转让给他人，他人支付价款的合同。经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。

2.房产质量纠纷篇二

近年来, 我单位在房产登记工作中已遇到数起当事人持调解协议申请相关房屋登记的情况, 主要集中在继承、离婚分割业务等方面。在实践中遇到了几个方面的问题:一是由于县 (区) 级以下调处机构的人民调解员都不具备长期直接从事房产登记工作的经验, 对房产登记所涉法律法规政策知晓的广度和研究的深度较为有限, 其主持调解所形成的调解协议, 往往存在事实调查不清, 法律适用不准等问题。二是调解协议从法律性质上来讲是民事合同, 虽对争议各方有法律约束力, 但不属于确立房屋归属的“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书”, 当事人必须通过申请登记——公示这一程序才能取得物权, 且不属于《房屋登记办法》规定的申请登记的情形, 需要争议各方共同申请登记。三是登记机构能否依据当事人的申请和调解协议直接办理登记尚存争议, 赞成者认为该类协议对物权变动的基础原因 (即债权设立) 已经明晰, 只需经过登记——公示这一程序就能完成物权变动, 可以直接办理, 反对者认为应要求当事人依据《人民调解法》第33条的规定, 向人民法院申请司法确认, 登记机构实行的是“要件式”登记受理;不应陷入审查物权变动基础法律关系的漩涡中。四是家庭财产继承纠纷, 当事人就房产继承事项达成一致, 持调解协议申请登记, 若直接受理即违反了《司法部、建设部<关于房产管理登记中加强公证的联合通知>》要求房屋继承必须办理公证的相关规定, 若要求其达成调解协议后再办理继承公证, 则加重了其经济负担。

二、建立房产登记纠纷调处机制的构想

建立房产登记纠纷调处机制, 是在现有的法律框架内, 在房屋登记机构内部设立专业的纠纷调处机构, 通过和法院的有效对接, 将调处成果经过司法确认后, 快速、有效地运用到房产登记工作中。

(一) 意义及作用

1.能有效形成化解矛盾的合力。建立房产登记纠纷调处机制, 通过登记机构和法院的有效衔接, 有利于进一步扩大大调解机制的覆盖面和社会影响。

2.有利于深化“服务型政府”的建设。建立纠纷调处机制后, 登记机构主动作为, 便于及时、就地、有效地解决和平息矛盾, 符合“服务型政府”的要求。

3.能有效节约司法资源。人民调解工作对于解决公民主体间的民事纠纷发挥着重要作用, 有利于人民内部矛盾的迅速解决, 节约国家的司法资源。

(二) 可行性分析

1.有上位法作为依据。《人民调解法》第8条明确:企业事业单位根据需要设立人民调解委员会。据此, 作为事业单位的登记机构设立调处中心是有法律支持的。根据《房屋登记技术规程》的要求, 登记机构自2012年6月1日应成立登记审核委员会, 审核委员会的人员组成不仅包括登记机构的登记官、还包括法官、律师等专业人士, 登记机构可以建立专业化的调处队伍, 具备解决矛盾纠纷的能力。

2.有工作人员作为支撑。目前各地登记机构均有一定比例的人员通过了房屋登记官考试, 掌握了房屋登记的知识和技能。

3.有具体操作的可行性。调解行为本身并不具备可诉性, 对登记机构从事的调解行为不可以提起行政诉讼或复议。

(三) 调处的矛盾种类

1.房屋买卖、交换等合意交易行为过程中的纠纷。此类纠纷的争议双方为房屋转让的出卖人和买受人以及房屋交换的互换人, 常见的是一房多卖、房款支付、交易税费、中介费的分摊、房屋交接等方面的纠纷。

2.房产继承、析产、分割等基于身份行为引发的纠纷。此类纠纷最为常见的是多个继承权人对于继承遗产房屋的纠纷、离婚时的财产分割或离婚时未进行财产分割的房屋处分、家庭共有房产的分割析产等方面的纠纷。

3.商品房销售纠纷。主要指房地产开发企业和商品房买受人对于房屋面积 (特别是分摊面积的认定及面积误差超过3%的处理) 方面的纠纷, 此外还包括预告登记、预告登记转本登记过程中涉及的纠纷。

4.涉及抵押权的纠纷。主要包括对于抵押权登记有效性的争议及抵押权人实现抵押权过程中的矛盾纠纷。

5.异议登记、更正登记申请人和簿载权利人之间纠纷。此类纠纷涉及的面比较宽, 指争议一方已通过登记程序成为簿载权利人, 而利害关系人对此提出异议。

(四) 调处的办法和程序

1.一般调处程序。通过“申请—受理—选择调解员—举证质证—调解—达成调解协议—司法确认—房屋登记”, 形成可以直接用于房屋登记的调处成果。调处机构无法受理或调解未果的案件应及时告知当事人走法院诉讼程序。

2.调解员的选任。调解员一般应由具备大专以上学历、从事房屋登记工作5年以上、通过房屋登记官考核的人员或审核委员会的专家成员担任。调解机构建立调解员信息库, 简单案件适用简易程序, 由当事人选择确认一名独任调解员, 相对复杂的案件适用正常程序, 由当事人各选择一名调解员, 调处机构另派出一名首席调解员, 调解员的选任适用回避制度, 应与案件没有利害关系。独任调解员或首席调解员认为有必要的, 可将案情提交审核委员会研究讨论, 形成处理意见。

(五) 与法院的对接

登记机构和法院建立对接机制的核心要义, 是施行“统一受理, 分类处理”, 凡是调处机构能够处理的, 形成调解协议后, 和法院联动, 快捷、高效地进行司法确认;调处机构不能处理的, 迅速进行案件分流。

1.案件分类处理的衔接。登记机构进行调处的只能是案情简单, 事实清楚, 法律关系明确的案件。无法达成调解协议、案情较为复杂、事实难以认定、适用法律拿捏不准的案件经过审核委员会研究后, 应及时分流至法院。

3.遭遇房产纠纷该怎样维权篇三

A．物业管理纠纷

案例一公共绿地成“私家花园”欲动土被叫停

去年7月初，李女士买了一套位于一楼的商品住宅。入住不久，她就用水泥将部分绿地硬化，打算用来作为自家的庭院，却被告知该花园为公共绿地，李女士无权在该花园“动土”，这令李女士懊恼不已。原来，几年前，该小区的开发商宣传购买此小区一楼即可获得“私家花园”，所以尽管这套住房的房价高出其他楼层，但因为带了一个花园，所以李女士跟家人还是决定买下了。现在遇到这种情况，李女士一下不知如何是好。

提醒：开发商无权处分公共部分

物业管理是市民投诉的重灾区，李女士所遭遇的情况是开发商擅自处分小区公共部分的行为。根据有关法律规定，未规划为私人用地的花园，属小区公共部分，归小区全体业主共同所有和使用，开发商根本不具有该花园的处分权。开发商所谓的“送”只是将绿地的“养护权”在一定时期内给了买房人，所承诺的一楼“所属”花园的使用权，是无法兑现的。

广西桂科律师事务所律师牟璎认为，涉及到开发商赠送私人花园等行为，市民应该从购房就开始进行维权，搜集好当时的宣传材料，签合同时明确赠送的公共部分应如何交付、如何使用。如果“证据”确凿，可依法向开发商索赔。

案例二电梯内布满广告收益去哪了？

小区公共部分被物业管理公司用作经营，也是市民投诉的焦点。不少小区居民反映说，其所在小区不知何时有了许多商业框架广告，但这些收益有多少、流向何方，物业管理公司从未向小区居民公布过。

为此，笔者走访了广西南宁市西乡塘区、江南区的多个小区，发现这一现象并非个例。在江南区的一小区，笔者致电物业管理公司，被告知小区只有电梯广告，但早已被抢投一空，已没有空位接纳新的广告了。

提醒：内部公共部分收益一般归业主所有

小区公共部分的经营以及经营所产生的收益问题，要以开发商与业主之间的约定为依据。如果开发商在购房合同中已经明确公共部分的经营收益归其所有，那就没有侵犯业主的利益。不过，目前不少小区除了明确外立面的广告权外，对于电梯等内部公共部分的广告经营是没有明确约定的。在这样的情况下，这些经营收益一般属于全体业主所有，因此业主可依法争取自己的权益。

B．开发商纠纷

案例一开发商证件不全购房者退订难

据了解，在南宁市房地产监察支队和南宁市工商局专业市场分局去年接到的相关投诉中，购房者退订问题占据了相当一部分。去年年初，赵先生和妻子想买一套房子，为此实地考察了很多楼盘，最后，两人选中了一处楼盘。据赵先生介绍，当时开发商正在搞团购优惠活动，办一张1万元的贵宾卡，将来购房时可以直抵现金两万元用，于是他当即办了卡。

几天后，他得知该楼盘还没有预售证。后来，赵先生找到了售楼处。售楼人员告诉赵先生，因为土地性质的缘故，他们这个楼盘确实还没有预售证。不过公司正在办着，应该快办下来了。得到这个回答后，赵先生表示想退掉办贵宾卡的1万元钱。但是售楼人员答复说贵宾卡不能退。赵先生对此十分无奈，担心楼盘证件不全会有风险。

提醒：证件不全就卖房购房者可获双倍赔偿

广西广合律师事务所律师赵明堂认为，如果楼盘存在证件不足的问题，本身就不符合交易条件。不管购房者出于什么动机和原因要求退订，开发商都没有理由拒绝。按照相关法律，还应对购房者在已交金额的基础上进行双倍赔偿。但如果开发商证件齐全，购房者在没有与开发商签署相关合同约定的情况下进行无理由退订，那么就是购房者存在违约行为，应该承担违约责任。

案例二开发商夸大宣传住房面积缩水

经过走访相关部门和市场，笔者发现当前在开发商层面存在的问题主要是宣传与实际情况不符。“当初买房子时是售楼小姐拿了样板图和模型给我看，是两个房间加一个书房，一厅一卫，还赠送面积。去年年底，到合同规定的交房时间时却只有一个房间，另外两间房变成了阳台。”陈先生无奈地表示，当初买房时开发商还说赠送面积，现在也没有建起来，说是让他们跟施工方签改造协议，因为原先说的赠送面积算是违章，政府不给建。三房变单间配套，损失还真不小。

提醒：留下宣传证据以备依法维权

房地产交易本来是一种买卖合同的关系，但由于法律上的一些原因，一些开发商想出了买房子送面积的促销手法。有些手法由于不符合法律的规定，往往不能写进合同。如果是现房销售，问题还不大，消费者所购买的房屋，都是实实在在能看到的。如果是购买预售房，则很容易发生纠纷。

购房者在买房时，一定要重视购房合同的签订，赠送面积等重要交易内容，如果不能直接写明，应当采取其他足以表明以上交易意思的方式或者条款，尽量在合同上有所体现。同时尽量把售楼人员所展示的广告或者楼书之类，由其签名后与合同一起保存。如果是以样板房的形式进行宣传，要对样板房进行拍照，并由售楼人员签字确认样板房与所购房屋的区别。

C．房产中介纠纷

案例一未达成交易中介拒退佣金

目前房产中介的纠纷也占据了不小的比例。去年年初，王先生在一家房产中介公司看中了一套房子，通过中介去看了房子，当时对房子挺满意。后来签了中介以及房主之间的三方协议，并交了中介费用。三方最后还约定去房管局办过户手续的时间。然而有一次，当王先生再去看房的时候，房主突然说这房子漏雨。他觉得怪堵心的，认为房主事先没说实情，中介公司也对他隐瞒了事实，王先生因此要求中介公司退中介费。但遭到了中介公司的拒绝。

提醒：如是中介失职佣金应退还

购房者如遇到这样的行为，首先应该看合同有没有相关约定，即有无“没有完成最终交易，中介不得收取佣金”的类似内容。如果有，就从其约定。如果合同没有相关约定，从公平合理的角度来看，中介已经付出一定劳动，应适当支付给他一定费用。因为之前三方已经签订协议，因此如果是房主故意隐瞒相关信息，那么这笔费用应由房主承担。另一方面，中介本身有了解房源的义务，如果不是房主有意隐瞒，那就是中介的失职，即使合同没有约定，中介也不应该收取佣金。

案例二房屋曾有人身故购买“凶宅”惹纷争

出于一些风俗忌讳，在房地产市场，因为房屋里死过人，导致房产交易产生纷争并不鲜见。秦先生去年11月买了一套二手房，房子性价比挺高。他没考虑多久，就和房子原主人签订合同付了钱。可是等到秦先生办好房屋过户等手续后想要入住时，邻居的话却让他吃惊。当时对门的邻居说，这套房子一年内死了两位老人。秦先生立即和房子原主人取得联系，得到了确认。秦先生家很避讳这种事，他认为当初是中介故意隐瞒，房主也没对他说实话，给他造成了不可估量的损失，因此想要索赔。

提醒：未损害经济利益诉讼各有胜负

房子死过人本身并未损害各方经济利益。但有些人会对此产生忌讳，影响主要是主观上的。这首先要看是否是中介或房主有意隐瞒，如果是对方故意隐瞒，可以撤销合同，索赔损失。然而在现实中，这种事情存在取证难的问题，很难判定是否是对方有意隐瞒。因此类似的诉讼也是各有胜负。如果此事对购房者影响极大，那么可以要求房主减免一定房款，但完全解除合同不现实。对购房者来说，遇到性价比较高的房源，最好先多方面了解有关的信息，以免纷扰不断。

广西南宁市青山路10号澳洲丽园9单元102号:

吕斌

邮编:530021

电子邮件信箱:coob2022@163.com

4.房产纠纷民事答辩状篇四

1、一审判决认定事实正确，符合证据采信规则和事实判断标准。

“恶意串通”的意思表示，隐藏于行为人的内心，是内在的主观状态，他人无法直接知悉一个人的主观上在想什么。判断被答辩人与宁香娥是否存在“恶意串通”，只能通过外在的客观事实来推断。所以，在司法实践中，判断“恶意串通”的标准，通常要通过已知事实推定未知事实的方法来确定。

《最高人民法院公报》第10期(总第168期)，陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案，在“裁判要旨”中指出“对于前述条款中恶意串通行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。”

就是说，“恶意串通”一般不能通过直接的证据来证实，而是在相关事实的基础上“分析”判断来得出结论。

该案民事裁定书，也是通过对合同约定内容、合同履行过程等客观事实综合分析，得出“恶意串通”的结论。

最高法的司法解释，也有相关的规定。最高法《民事诉讼证据规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：

(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”。

本案中，就同一房屋，被答辩人先后与答辩人和宁某某签订两份房屋买卖合同;与宁某某房屋买卖合同中，对涉及双方重大权益的房款支付方式与期限、房屋过户登记不做具体约定;对买卖房屋这种涉及重大利益的行为，买受人宁某某却不查看房屋状况;被答辩人和宁某某提供的证据无法证明实际付款的事实;

被答辩人和宁某某陈述的付款方式有悖于常理;宁某某辩称的知悉房屋出租却对自己的房屋不收取租金的反常行为等等。

一审判决根据这些已知事实，依据证据规则判定被答辩人与宁某某存在“恶意串通”，符合证据采信和事实认定的规则

2、一审法院查明的相关事实，有充分的证据支持，或符合事实认定规则。

2.1、关于被答辩人先后签订两份房屋买卖合同的事实。

答辩人与被答辩人提供的证据，都证明了被答辩人就同一处房屋，先后签订了两份房屋买卖合同，先将房产卖给答辩人，并且已经交付答辩人进行装修。对这一事实，被答辩人一审庭审也予以认可，属于无争议的事实。

2.2、关于宁某某对涉及重大利益的房产买卖没有到现场查看的事实。

被答辩人与宁某某签订第二份房屋买卖合同时，被答辩人已经将房屋交付答辩人装修，房屋在答辩人的管理控制之下。虽然作为本案当事人的宁某某陈述查看过房屋，查看时有承租人，但除了自己的陈述外，并没有提供其他有效证据予以印证。并且以下两方面相反证据证实，宁某某的陈述与事实不符：第一，房屋已交付答辩人装修，而事实并未出租;第二，月24日被答辩人与宁某某签订的《经济成交版合同》明确载明：“房屋状况为未设抵押、未出租”。

2.3、被答辩人与宁某某签订的《经济成交版合同》价格显著低于市场价格。

被答辩人与宁某某签订的《经济成交版合同》约定“房屋成交价为人民币125.8万元”，契税完税发票也印证了该成交价格，该价格显著低于市场价格。

3、被答辩人拒绝对11张收条形成时间做鉴定的行为，属于消极举证行为，一审判决做出对被答辩人不利的认定符合法律规定。

因被答辩人提供的11张收条，全部是出自同一纸张，有合理的理由怀疑，是被答辩人与宁某某恶意串通所为。一审时已启动对11张收条形成时间是否一致的鉴定程序，但被答辩人拒绝鉴定，在一审法官提供妥善方案、消除被答辩人提出的不正当理由的情况下，仍然拒绝鉴定。

最高法《民事诉讼证据若干问题的规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”一审法院依法做出不利于被答辩人的认定，符合最高法关于证据采信的规则，也符合妨碍举证和消极举证责任的证据法原理。

4、被答辩人一方证人证言，与被答辩人及宁某某存在亲密的利害关系，且为一份自相矛盾的孤证，依法不能作为认定事实的依据。

5、民事诉讼证明是优势证据规则，本案支持一审判决观点的证据，同支持被答辩人观点的证据相比，明显占有优势，从这一点来看，一审判决也是正确的。

二、被答辩人与宁某某签订及履行房屋买卖合同过程中，一系列与日常生活经验相悖的事实，完全可以得出一个结论，就是被答辩人为了撕毁与答辩人的房屋买卖合同，与宁某某自编自导的一出闹剧。

除了上面已经论述的被答辩人与宁某某之间房屋买卖合同，价格明显过低、买受人不到现场看房、付款过程有悖常理外，还有以下事实，同样明显违背日常生活经验。

第一，被答辩人与宁某某签订的《自行成交版合同》内容不符合常理。该合同连最主要的权利义务——付款方式与期限、权属转移与登记等，这些涉及买卖双方最重要的条款，都没有做出约定。

第二，宁某某的付款方式与常理相悖。虽然被答辩人提交了签署日期为9月16日、被答辩人与宁某某签订的《自行成交版合同》，但被答辩人提交的付款过程等材料，显然有悖于常理。11笔385万房款，每笔数十万，不仅点钞要耗费很长时间，而且还要面临携带安全、以及不能辨别假钞的.风险。

在当今有更安全便捷的支付手段的情况下，用现金交付有悖于日常生活经验。而且，385万巨额现金，宁某某也没有提供从银行取款或其他符合常理的取得方式。虽然一审时被答辩人曾辩称有6笔是通过银行转账，并承诺庭后提交证据，但被答辩人并未提交，依法应做出对被答辩人不利的判断。

第三，宁某某作为房屋权利人，辩称房屋出租却不收取房租的行为令人匪夷所思。按照市场租赁价格从宁某某取得房产证起算，至少也有十几万元的租金。但所谓的房屋权利人宁某某却视而不见。

第四，根据代理人的调查，宁某某的家庭条件和经济实力无法负担涉案房产的房款。其支付400余万元与事实相矛盾。

从被答辩人与宁某某这一系列不能自圆其说、显然违背日常生活常理的行为，完全可以得出一个判断，就是被答辩人与宁某某签订的所谓房屋买卖合同，完全是在房价持续大幅上涨的情况下，为达到撕毁与答辩人签订的房屋买卖合同，自编自导的一出闹剧。

一审判决根据这些已知的事实，依据最高法院《民事诉讼证据若干问题的规定》，做出被答辩人与宁某某是“恶意串通”的判断，与理相通，与法相融，与客观事实相符。

三、一审判决适用法律正确，被答辩人关于“一审法院适用法律错误”的观点不成立。

诚实信用是合同法的基本原则，也是民事交往的基本道德。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。被答辩人与宁某某恶意串通，另行签订房屋买卖合同的行为，损害了答辩人的合法权益，一审判决适用法律准确。上诉人关于一审法院适用法律错误的观点不成立。

上诉人关于一审法院违反最高法《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的观点，并不符合本案的事实情况。本案是在双方证据证明了被答辩人先后签订两份房屋买卖合同，约定内容、合同履行过程等显然有悖于常理等这些基础事实的前提下，依据最高法《民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项关于经验法则、第七十四条关于消极举证后果的规定，综合判断得出的结论，完全符合最高法《民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。

上诉人关于“一审判决不符合《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律指导意见》第十二条、十三条规定”的观点，更与本案不符。

该指导意见适用的条件是，相同合同当事人之间，对两份合同的约定发生争议的情形。

本案并不是被答辩人与宁某某对《自行成交版合同》与《经济成交版合同》的约定产生了异议，而是被答辩人与宁某某恶意串通，损害第三方答辩人的利益，答辩人起诉要求确认法院确认被答辩人与宁某某签订的合同无效。

本案当然不能适用上诉人所称的条款，一审法院适用《合同法》第五十二条适用法律正确。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，请上级法院依法驳回上诉，维持原判。

此致

北京市第二中级人民法院

代理人：刘X、刘X

国汉律师事务所律师

5.房产质量纠纷篇五

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2010）沪一中民二(民)终第字168号

上诉人（原审被告）禾某。

被上诉人（原审原告）马某。

被上诉人（原审原告）叶某。

被上诉人（原审被告）马叶某。

上诉人禾某因按份共有纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2009）闵民三（民）初字第1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人禾某之委托代理人，被上诉人马某、叶某及其委托代理人，被上诉人马叶某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，马某、叶某与马叶某是父母子女关系。马某、叶某曾于2001年10月购买了一套位于上海市闵行区水清一村某号502室的房屋，三口之家在此居住。马叶某和禾某结婚生子以后也一直与马某、叶某共同居住在该房屋内。

2006年初，马叶某向马某、叶某提出用上述房屋置换一套面积大的房子，由于无力单独购买住房，请求马某、叶某与其共同购买。马某、叶某表示同意，并将上述房屋出售。同年3月21日，马叶某、禾某以自己的名义与他人签订房地产买卖合同，并与马某、叶某共同出资购买了上海市闵行区雅致路某弄5号702室房屋，购房总价人民币（下同）890,000元。其中，马某、叶某分两次出资购房款498,000元，其余购房款由马叶某、禾某以商业贷款100,000元和公积金贷款200,000元等方式筹集支付。结合购房所需的其他税费，双方为购买该房屋共计支付了926,751元。2007年9月4日，马某、叶某又给付马叶某、禾某80,000元用于提前归还商业贷款。马叶某、禾某为此清偿了商业贷款100,000元和利息6,729.40元。

在购买上述房屋过程中，马叶某、禾某负责具体办理相关手续。2006年5月28日，马叶某、禾某将上述房屋登记为其所有，并取得产权证。2009年5月23日，马某、叶某发现产权证上的权利人只有马叶某、禾某的名字后，双方发生争议。

原审审理中，马某、叶某请求判令：

1、确认其二人对位于本市雅致路某弄5号702室的房屋享有73％的所有权份额；

2、诉讼费由马叶某、禾某负担。

原审认为，不动产可以由两个以上个人共有。根据查明的事实，本案双

方基于亲属关系共同出资购买了涉案房屋，但马叶某、禾某未经协商，排除马某、叶某后自行登记并取得涉案房屋全部所有权的行为，侵犯了马某、叶某的合法权利。马某、叶某的房产权利应当得到确认和保护。根据法律规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。因此，马某、叶某由于家庭其他原因要求确定涉案房屋的产权份额，不违反法律规定，应当按照马某、叶某的购房出资比例，支持其诉讼请求。原审法院审理后依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，于二○○九年十一月十七日作出判决：上海市闵行区雅致路某弄5号702室的房屋确定为马某、叶某享有其中62％的所有权，马叶某、禾某享有其中38％的所有权；马叶某、禾某于判决生效之日起二十日内协助马某、叶某办理该房屋的产权变更手续。案件受理费减半收取计6,350元，由马某、叶某负担2,413元，马叶某、禾某负担3,937元。

判决后，禾某不服，上诉于本院，诉称：

1、禾某与马叶某在离婚诉讼中对财产分割发生重大分歧，马叶某的父母马某、叶某提起本案诉讼的目的明显是为马叶某争夺财产。马叶某虽然是一审被告，但其与马某、叶某的利益是一致的，由此，马叶某所作陈述仅能代表其个人，而不能视为是禾某的自认，更不能就此认定事实。原审法院仅凭马某、叶某及马叶某三人的陈述即支持马某、叶某的诉请，违背客观事实。

2、原审认定马某、叶某出资578,000元缺乏依据，禾某仅认可其出资438,000元。

3、马某、叶某非系争房屋的产权登记人，在其物权不能认定的情况下，原审法院适用《物权法》关于共有的规定显属错误。

4、根据《婚姻法》相关司法解释，婚后父母为夫妻双方购置房屋出资的，应认定为是对夫妻双方的赠与。原审法院无视法律规定，依据马某、叶某的出资认定其享有系争房屋产权份额，应属错判。由此，禾某认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回马某、叶某的原审诉请。

被上诉人马某、叶某辩称：其与马叶某、禾某属共同出资购买系争房屋，而非资助马叶某、禾某买房，其理应依据出资比例享有系争房屋的产权份额。在购买系争房屋过程中，马某、叶某实际出资650,000元，虽然原审法院对此未予认定，但出于家庭和睦相处的目的故未上诉。由此，马某、叶某认为禾某的上诉请求缺乏依据，请求二审法院维持原判。

被上诉人马叶某辩称：系争房屋是其父母为改善居住条件卖掉水清路房屋后再行购买，产权登记在马叶某、禾某名下是其与禾某擅自所为，其父母并不知情。原审判决基本符合事实，请求二审法院维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：

1、马某、叶某对系争房屋的出资究竟是对马叶某、禾某的赠与还是双方共同出资购买？

2、如果是共同出资购买系争房屋，马某、叶某的权利份额应如何认定？亦即马某、叶某的出资应如何认定？

对争议焦点1。现禾某主张马某、叶某的出资根据《婚姻法》司法解释的相关规定应视为对其与马叶某的赠与，而马某、叶某、马叶某则认为系争房屋为四人共同购买。对此，本院认为，对禾某关于马某、叶某出资系赠与的主张，其并未提供充分证据证明，而系争房屋是马某、叶某出售其原有房屋后再加价购买的，禾某提供的证据又不足以表明马某、叶某对系争房屋登记在马叶某、禾某名下早已知情且无异议，故现马某、叶某要求依据出资比例确定系争房屋的产权份额，并无不当。对禾某的上述主张，本院不予采纳。对争议焦点2。禾某仅认可马某、叶某出资438,000元，而马某、叶某则主张出资650,000元。对此，本院认为，由于本案当事人系家庭成员关系，对购房当时相关款项来源均无法提供相互对应、确凿的依据，原审法院综合考虑禾某的买房款项记录、当事人的陈述等，认定马某、叶某出资578,000元并据此确定其对系争房屋享有62％的产权份额，该认定当属合理，本院予以认可。

由此，对禾某的上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币12,700元，由上诉人禾某负担。

本判决为终审判决。

审判长侯卫清

审判员郑卫青

代理审判员张薇佳

二○一○年一月十八日

6.房产质量纠纷篇六

裁判摘要

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。原告：黄颖，女，35岁，职员，住北京市宣武区虎坊路。被告：北京美晟房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区旧宫镇。

法定代表人：杨美玲，该公司总经理。

原告黄颖因与被告北京美晟房地产开发有限公司（以下简称美晟房产公司）发生商品房预售合同纠纷，向北京市大兴区人民法院提起诉讼。

原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。1

这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。

被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。

北京市大兴区人民法院经审理查明：

2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然・北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方

当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。北京市大兴区人民法院认为：

原告黄颖与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄颖未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。

据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：驳回原告黄颖的诉讼请求。

诉讼费50元，由原告黄颖负担。

黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：

1、本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不

能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；

2、上诉人购买的是期房而非现房，故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同，这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前，被上诉人对有无钢梁是清楚的，却故意隐瞒了这一情节，已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求，是颠倒黑白；

3、在入住前，被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时，上诉人是在没有任何选择余地的情况下，才在《业主入住验收单》上签字，但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议，不是事实。请求：

1、撤销一审判决；

2、判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。美晟房产公司同意一审判决。

北京市第一中级人民法院经审理查明：

上诉人黄颖所购房屋之楼号，已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢2单元502号，变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁，黄颖在一审中一再陈述，其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中，经法院要求，美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入住验收单》。

经实地观察，诉争房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡，从而影响窗内人的视觉感受。

除此以外，二审确认一审查明的其他事实。

二审中，上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位臵上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。

本案争议焦点为：

1、对诉争房屋窗外的钢梁，黄颖入住时是否认可？

2、钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约？美晟房产公司对此应否承担违约责任？

北京市第一中级人民法院认为：

房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。

综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。

一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。本判决为终审判决。