房地产企业财务管理制度

房地产企业财务管理制度（精选14篇）

1.房地产企业财务管理制度 篇一

财务管理制度

一、总则

依据《中华人民共和国会计法》、《财务通则》等会计法规，特制订本制度。

1、会计为：元月一日至本年十二月三十一日止。

2、公司采用房地产开发制度，会计核算采用权责发生制。

二、现金及银行存款的管理

1、财务收款必须开具收据或发票，原则上开具票据人员要与收款人分开，会 计开票，出纳收款。现金要当面点清，出门概不负责。

2、现金、银行存款的收付要逐笔、递日登记，及时入帐。每天下班前半小时，内部清点现金，自行查账，做到日清月结。

3、开收据或发票时，要注明收款方式是现金还是转帐，若是转帐则要注明票 据种类、号码。

4、银行财务印鉴章要分开保管，专人负责。

5、支票、汇票、电汇等转帐，要实行登记制度（购回支票后要用专用台帐记 录票据号码）逐笔登记并注明资金用途流向、票据号码。不得开具远期支票、空头支票和空白支票。

6、伍仟元以上款项尽量使用银行转帐。

7、支付款项时，在审批手续完善后，由会计起票、领款人签字后，出纳才能 付款。

8、公司职员日常业务借支，在贰万元以下（不含贰万元）须主管财务负责人 审批、借支。如财务负责人不在，须经总经理或董事长审批方可借支。在贰万元以上（含贰万元）还须报总经理及董事长审批后财务部方可借支。

9、财务部现金库存，原则上不应超过贰万元，更不得用白条抵库。

10、月底对库存现金要进行盘存，并出现金盘存表与会计核对。月初银行存款 要与银行对帐单核对，若有未达帐项需要编制银行存款余额调节表。

三、应收帐款及销售收入的管理

1、对每一个客户要建立一个档案页（台帐），反映其主要的经济活动及有关 概况，以便跟踪管理。

2、密切注视应收帐款的回收情况，财务人员有权、有责与客户联系，并催收 应收帐款，清理有关帐户。

应收购房款在应收帐款到期日前三天与客户联系，并提醒客户应收购房款到1

期；若应收款未超过一个月，财务部应电话等方式与客户联系催收房款；若应收帐款已超过一个月、未超过三个月，财务部每月整理一个明细表交营销中心由签约代表负责联系催收，同时财务部寄发催款通知书；若应收购房款已超过三个月，在未交房的情况下由财务部清理清册给营销中心，可重新对外销售，并寄发通知书；若到已交房的情况下，由办公室（或物业部门）协助财务部上门催收房款；若应收购房款逾期六个月以上，应由财务部整理一个清册并注明有关情况，交办公室通过法律途径处理。

3、原则上购房款一律由财务部或财务部指定人员统一收取及时入帐，他人不 得擅自收取房款，更不得坐支。

4、营销中心在签订合同时，由专人收取定金或房款，同时开具收据，注明付 款方式；若是现金马上缴存银行，同时每天与财务部清缴，若是银行票据（如汇票、支票、银行本票）等，应及时通知财务部并及时到银行办理入帐手续后方可开具收据，并在收据上注明票据种类、号码。

5、营销中心每签定一份合同应及时复印一份给财务部，财务部及时审核，售 房合同是否在公司授权范围内，若超过授权范围要及时向主管领导汇报、请示。

6、财务部要及时按合同清理帐户，主要客户每年要与对方核对一遍余额。

7、每月五日前报应收帐款明细表，并要有帐龄分析，附有处理意见交主管领 导、总经理及有关部门。

四、固定资产及低值易耗品的管理

1、固定资产必须同时满足下列条件，即使用价值在2000元以上使用年限在两 年以上。

2、低值易耗品必须同时满足下列条件：即使用价值在200元以上2000元以下，使用年限在半年以上、两年以下。

3、固定资产购置：因业务发展的需要购置固定资产，使用部门应提出购置申 请，经业务主管的副总经理审批、总经理、董事长批准后交办公室统一购置，购置后由使用部门、使用人或责任保管者负责验收。

4、固定资产的使用与管理

财务部对所有的固定资产建立明细帐、台帐，要记录保管部门，使用责任人，设计寿命，每年要集中查核一次，平时有权抽查。

责任部门或使用人对本部门或自己使用的固定资产负责保管、维护，因使用不 当、保管不善造成损失，视情况轻重由使用人或保管责任人赔偿一定的损失。

5、固定资产维修、固定资产在使用到一定年限后需要进行维修时，由责任部

门或使用人提出申请，经总经理、董事长批准后方可公费维修，若是人为的损坏由责任人自费维修并写出事故报告单。

6、固定资产折旧，采用直线折旧法。

7、固定资产处置，所有的固定资产处置、报废均由责任部门或使用人书面提 出，经总经理、董事长批准后方可处置报废，并及时与财务沟通。

8、固定资产出租、出借，原则上公司的固定资产不得出租，不外借，若有特 殊情况的确需出租或长期外借，则要通过各股东同意。若为短时外借，经总经理批准方可外借，并办理外借手续。

9、低值易耗品及办公用具采购：由各使用部门提出，经总经理批准后，由办 公室汇总统一采购。专业性较强的工具由专业部门采购，采购后交办公室统一验收，建立台帐。使用部门或使用人到办公室办理领用手续。

10、低值易耗品、办公用具原则上以旧换新，若因保管不善遗失，则由保管责任人负责赔偿。

11、办公室对低值易耗品、办公工具建立台帐，对每部门使用人建立领用台帐，每年核对一次。

12、低值易耗品、办公工具等，采取一次性摊销法。

五、业务款项支出规定

1、业务款项一般是指：工程业务款、广告业务款。

2、所有业务款项支付必须依照合同执行，没有合同或违反合同的财务部有权 拒绝支付，并查明核实。

3、签订所有的业务合同应遵循公司关于合同签订的有关规定，并先由财务部 审核有关财税方面的事宜，列出资金计划。

4、业务款项支出：

申请部门（合同签订部门）根据项目进展情况，在月初作出付款申请计划由财务部汇总，根据资金情况列出付款计划，报财务负责人、总经理、董事长审批后，财务部依据付款计划按一定的付款程序支付业务款项，各部门对付款计划要严格保密。

5、业务款项支出审批程序：

申请部门根据合同、协议和经审批后的财务部付款计划内容，事先填好付款申请单由各部门负责人、主管领导核准交财务部、财务总监审核是否符合付款条件，再交财务负责人审核，总经理审批，最后报董事长批准，财务部方可付款。

6、项目完工后需要结算的业务部门及有关部门，须会同财务部做出一份结算

报告与客户结算，并签订结算协议。重要业务合同在结算前须明确结算基本方案报总经理、董事长、股东会批准，方可与对方洽谈结算事项。

7、工程项目质保金支付：质保金到期后应由工程项目经办人及有关人员对工 程质量鉴定后，填写质保金支付审批表，按业务款项支付程序审批后方可支付。

六、佣金及业务用餐管理

1、业务佣金支出的经办人原则上是由公司副总级别以上人员或其授权人。

2、业务佣金的支付：在贰万元以下的，由财务负责人审批、总经理批准方可 支付；在贰万元以上的，还需报董事长批准才可支付；伍万元以上的则须通过股东会审议才可支付。

3、业务佣金:每月底集中清理一次，由财务部汇总、造册交股东会审议，财务 部负责取得合法凭证入帐后，原始凭证交股东会销毁，股东保留清册。

4、公司员工因业务需要招待用餐必须事先说明请客对象、原因、标准报主管 副总经理批准，副总级别以上的则需与总经理或董事长请示。

七、公司日常费用开支，报销管理制度

1、借支

①公司员工因工作需要在财务借支的必须事先填写借支单，并注明借支原因和 借支金额，报财务负责人审批签字（在特殊情况下，借支人和财务部出纳应主动电话请示主管财务负责人同意后才可办理借支手续，事后立即补办签字手续），凡未经财务负责人或授权人签字同意而办理借支的行为，一律作挪用分款处理，并按公司有关规定对当事人进行处罚直至辞退或开除。

②借支现金在贰万元以下（不含贰万元），经财务总监、财务主管负责人审批后，财务方可办理借款手续。

③借支现金在贰万元以上，经财务负责人审批后交总经理、董事长审批后财务方可办理借款手续。

所有借支原则上从借支之日起，在一周内到财务结帐。

2、报帐

①公司员工所有报帐应严格遵守审批程序，原始票据应有经手人、证明人或部 门负责人签字，报帐人应将所有单据分类整齐地粘贴在原始凭证粘贴单上，且一并填写粘贴费用报销单交部门负责人审核后，财务部审核其票据的合法、合理性后交财务负责人审批，最后报总经理、董事长批准财务部方可报帐。

②公司报帐采取集中报帐制，每星期

一、星期四由公司财务部集中报帐、清帐。③业务用餐，佣金报帐按佣金业务用餐管理办法执行。

3、交通费用

① 在市内办事原则上只能乘坐“公共汽车”，如有急事需乘坐“的士”应向办 公室负责人事先报告并说明理由，如办公室车辆调度困难方可乘坐“的士”，报帐时需附单注明日期起止地点、事由、按实际发生额报销。

② 私车公用的，采用每月包干的形式，具体由公司另行规定。

4、差旅费管理

① 公司员工外出公差须报请总经理批准，财务部方可办理差旅费借支和报销。② 出差费用及标准在出差前由董事会研究，总经理审定执行。

③ 公司专职司机长途出差按35元/天补助，另按0.1元/公里给予行车补助。④ 出公差回来后，一个星期内报销费用并及时清帐。

5、医疗费的报销

① 因公致伤的员工其治疗期内发全额工资，医疗费用按实际报销。

② 办理了医疗保险的员工，医疗费用由医保公司按规定给予补偿，因突发性 疾病需住院治疗公司不再另行负担医疗费用。

③ 未办理医疗保险的，经本人书面报告部门经理审核，报总经理批准后凭县 级以上医院出具的病历证明，公司可负担住院期药费（不含自费补品、药品），治疗费及一次常规体检费80%费用（床位费每天限15元以下），但最高费用负担限额不超过壹万元。

八、财务档案资料管理

1、财务档案资料包括：会计凭证、帐本及报表有关合同，银行税务资料、收 据、发票等。

2、财务档案管理责任人为主办会计。

3、会计凭证要分月份装订成册，注明日期、凭证号、第几册、会计报表每年装订成册。

4、财务部收据及发票按年、月分类保存，保管期限为15年。收据、发票须统一管理，采取登记、领取制度、购回收据、发票后要逐本登记并注明号码去向，使用后逐本缴销。

5、财务档案的查阅须报请财务负责人，并建立查阅、借阅登记档案。

6、财务档案外借需经财务总监、主管财务领导、董事长批准并予以登记，财务部及时催还。

7、会计凭证、税务资料保管期为15年，会计凭证及有关资料烧毁由会计提出并编造清册，经财务负责人、总经理、董事长批准方可烧毁，在烧毁时至少有经办人，副总经理以上人员在场。

8、会计凭证资料烧毁清册为永久性档案，不得烧毁。

2.房地产企业财务管理制度 篇二

一、预算管理在房地产企业的重要性

(一) 有利于企业建立完整的管理模式

在当今经济快速发展时期, 企业的最终目的就是发展、增加利润收入, 而财务预算管理的主要任务则是帮助企业和管理者取得经济变动的第一手信息, 使其获得最大程度上的财富, 用以满足利润最大化的最终目标。要想使房地产企业的利润最大化, 就要建立一套完整的财务预算管理模式、恰当对经营机制体系进行调整, 整理规划出一条以提高财务预算管理水平为主的企业管理之路。

(二) 有利于企业降低经营风险

房地产企业的基本特征主要是:运转资金强大、消耗时限冗长、风险性能高涨等。这就需要一套全方位的规划设计理念, 在资金投资阶段准确估量、计算投资成本与费用, 做出一份合理的经济效益报告和投资企划书, 将房地产投资的风险降到最低。比如, 现金是经济学里流动性最强的一项科目, 已成为了财务预算的核心依据, 精确的现金预算能够为房地产企业亮起红色信号灯, 为管理者提供充足时间进行整改, 免受经济风暴的侵袭[2]。

(三) 有利于完善企业资金管理

合理科学的财务管理预算在房地产企业资金管理中处于不可小觑的重要位置: (1) 是筹措工程资金以及政府部门和金融机构批准贷款的主要依据; (2) 是进行可行性探究和进行建设项目技术要点剖析的理论证据; (3) 为任务企划书中投资额的计算以及初步构想提供了核心依据。换言之, 房地产企业的开发与工程的顺利运行离不开财务预算管理的准确估量, 企业管理者理财目的的实现更加离不开预算管理的指引。

二、目前财务预算管理在房地产企业中的缺陷与不足

(一) 认识不透彻

房地产开发商对于全面实行财务预算管理工作的认知还不强烈, 多数企业家仍然停留在经济表层现象上, 只在乎成本、费用的低消费, 进而忽略了财务预算管理的重要性, 究其原因在于缺乏对价值管理观念以及系统管理观念的理解和重视。同时, 部分财务预算管理人员失衡地将重点放到了财务管理上面而看轻了其他部门的管理作用, 把资金预算和项目企划混为一谈, 单纯地看作财务报表, 所以就导致了其它管理部门对财务预算的模糊与陌生。

(二) 管理体系不完善

房地产开发企业光是进行财务预算是不够的, 还要组建机制体系对其加以管理, 没有权威的机制体系对预算管理内容加以管制、协调和监督, 就失去了财务预算管理的意义和价值[3]。比如, 法人机构体系的不完善和对财务预算管理知识体系的欠缺等都会致使房地产企业开发的落后和停滞不前。因此, 直面财务预算管理体系的漏洞才能更好的进行有针对性的完善, 为房产企业的发展提供有力保障。

三、加强房地产企业财务预算管理的措施

(一) 建立完整的预算管理体系

完整预算体系的存在能够保守性的将投资风险降到最低, 使房地产这样一个庞大企业免受经济风暴的侵袭。一套完整的预算体系应该包含四大程序:1、积极探索市场需求, 了解房地产市场的经济走向, 迎合消费者的需求, 探寻投资机会、开拓投资市场、降低投资风险, 为财务预算提供真实市场数据, 为准确捕捉动态经济发展数据打下坚实基础[4]。2、归纳整理采集的市场数据, 对资金需求量进行准确估量。3、依据估量结果作出详细计划数和评估报告, 便于对建设过程中投资额的掌控。

4、在建设房产时, 将实际金额耗用与评估报告相比较, 灵活处理数据变动, 将投资损失降到最低值。

(二) 保证资金链的顺利衔接

1、对于固定资产应该各司其职, 涉及相关部门申请领取必要财务支出, 费用申请部门也要与房产施工人员相分离。

2、每笔资金的取得都要根据购货合同等相关文件证据证明实际资金的需求量, 经不同部门的负责人员审查、监督, 有效地进行财务预算管理的实施。3、在增设资金新支出的同时, 折旧库房相关落后设施以及闲置装备, 增加财务预算, 完善资金管理制度[5]。

(三) 加大预算管理的实施力度

房地产企业的财务预算经常会缺乏客观性和理论性的有力证实, 我们应杜绝延用以前年度数据标准决定新一年度的预算总值, 而要根据实际情况和房地产市场实际前景, 谨慎分析、归纳相关数据, 对生产经营状况进行深刻剖析, 进而有助于财务预算管理的实施和经营活动的有机结合, 达到提高经济效益的目的。对于房地产开发企业而言, 要深刻意识到销售战略的影响是十分重要的, 要具有危机意识, 树立多个阶段的预算指标, 使其进行良好衔接, 达到互补、互利的效果, 最大程度上减少预算管理实施与经营活动的出入系数。

四、总结

各房地产企业应根据本企业的经济状况和自身特征, 使财务预算体系更加具体化、实际化。同时, 在预算管理执行的过程中, 不仅需要管理者的长远眼光, 更需要其多年累积的丰富经验和阅历, 进而将资金运用掌控在一切经济变动之中。

摘要：房地产企业的开发与运营需要大量的资金进行周转, 财务预算管理则是管理者依据市场前景和发展状况对企业资金进行管理和运作的重要手段之一。尽管如此, 由于各种不确定因素的影响, 财务预算管理仍然具有一定程度的局限性, 所以对于房地产企业管理人员和财务人员来讲, 就应该从宏观经济角度出发, 及时、灵活地提高预算管理的客观性、合理性, 进而发挥预算管理工作在房地产企业中的重大作用。

关键词：房地产,财务预算,管理

参考文献

[1]李荣锦, 王珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友.2010 (12) :96

[2]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑.2009 (12) :220

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导刊.2008 (18) :110

[4]陈霞.浅析企业财务风险[J].求实.2008 (S1) :56

3.浅议房地产企业的财务制度 篇三

摘要：本文首先分析房地产企业财务制度现状，针对存在的问题提出构建并完善财务制度+以此改善财务制度的系统性，可执行性，预见性。

关键词：房地产企业；财务制度；财务制度体系

一、房地产企业财务制度的现状

1在财务制度设计方面，缺乏创新和实际可操作性，往往财务制度根本不基于企业自身状况，甚至是借用其他同行的财务制度。

2在财务制度的形式上，采用条款式规定来代替细则与程序，不容易执行者理解执行。

3财务制度“被动反应型”的现象较突出，一但遇到临时变动，基本没有一套临时的机变预案，严重缺乏灵活性。

4财务制度缺乏系统性。制度与制度之间既缺乏层次，又没有关联。孤立单一的制度大大削弱了制度的管理能力。

5由于长期在授权机制上的集权意识，习惯于用人治代替制度管理，制度往往只是一纸空文，违反制度的情况比比皆是。

二、房地产企业财务制度及其意义

1构建财务制度，应先了解本企业的经营方式，行业情况，人员配备，组织架构等方面，从各个因素出发思考财务工作基础规范和业务流程，用标准统一的格式填制各个因素的现状为制度设计提供依据和基础。

2制度的内容以总则，细则，程序，紧急预案组成。代替条款式规定。细则的制订一定要服从总则的原则，程序的设计上要简单明了，要图文并貌，让人便于理解和执行。有些操作程序还要引入时间概念加强员工操作的效率。

3对于临时变故，制度要另设紧急预案。紧急预案要以反应快速，程序简便为原则。突出及时解决的功能。

4建立有系统性的财务制度。将总则与细则区分，总则指导细则，细则指导执行者行为。细则与细则之间相互关联。一般将有关联的细则名称放在每个细则附录部分，便于查看。财务制度还有与外部其他公司制度在格式上要一致，在内容上要衔接，促进财务制度脱离单一系统，与整个公司的制度吻合，成为行之有效的制度体系。

5改变管理集权思想，制定分层授权原则，平衡各层管理的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，保障财务管理的安全与有效。

三、构建房地产企业财务制度的具体内容

1建立和完善总则管理规范制度

2建立项目管理财务制度

(1)项目管理财务制度。项目财务管理制度不能照搬公司细则。必须另外制定。应与项目实际情况结合，确立管理目标，根据项目的权限与职能制定。将其分别看做成本中心和利润中心进行考量。

(2)设立项目财务上报制度。房地产企业项目管理，需要向管理层及时反馈销售／预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。项目财务上报制度应与总部所需报表格式统一，数据可用，传送方便。在管理层次上必然要低于总部制度，接受总部制度的指导。建立电子数据传输系统，提高财务上报的效率。

3建立全面预算管理制度

(1)全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的总部在对各项目中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次项目中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各项目中心。各项目中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本项目中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个项目中心通过建立项目中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级项目中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

(2)预算的编制程序与执行制度。房地产企业全面预算的编制过程，牵涉企业的所有部门与员工。所以必须首先建立财务预算管理委员会。以财务部门为主，制作预算相关表格，分发到各个项目中心。并清楚解释预算填制的方法。并规定回馈时间。并检查预算原始表格的正确性。财务部门依据上报的预算表格制作预算底稿，再在高层管理会议上讨论通过。最后制定出预算。预算的执行控制工作主体首先是各个项目中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

4.浅谈房地产企业财务管理实务操作 篇四

在房地产企业中，房地产账务处理的科目设置有些差别，但遵循的会计准则是相同的。本文就房地产会计具体操作方法和操作技巧粗浅谈一下自己的看法。

一、合同和结算报告的管理

现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：

（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。

（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。

（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。

（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。

房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。

二、销售发票收据的管理

房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。

（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

三、财务辅助台账的管理

现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。

（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行结转后不能再反映前一已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。

（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度结转后余额将为零，内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。

销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

5.房地产企业财务管理制度 篇五

摘要：随着中国特色社会主义经济的不断发展，我国的房地产市场也因此得到了较大的发展。各类房地产企业如雨后春笋般涌入市场，希望得到长足的发展。然而在这一过程之中，各类房地产企业都不约而同的在财务管理与成本控制管理方面出现了问题。因此，本文从财务管理与成本控制管理的重要性出发，分析得出目前我国房地产企业存在以下三点问题：“前期工作重视不足”、“控制机制尚不完善”、“成本控制系统不够健全”。由此，文章最后针对上述三点问题也提出了以下三点具有针对性的建议：“加强对前期工作的重视”、“完善控制机制”以及“做好协同管理规划”。

6.房地产企业财务管理制度 篇六

近年来，随着房地产行业的发展规模不断扩大，房地产企业的投资风险逐渐加大，使房地产行业对财务资金的管理要求也随之提高，希望以此达到降低财务成本、提高经济效益的目的。然而，现阶段我国房地产企业在财务成本管理过程中依然存在管理体系不健全、监督机制不完善等诸多问题，严重影响和制约着我国房地产行业的长远发展。基于此，本文首先分析房地产财务成本管理的内涵及重要性，进而分析我国房地产行业在财务成本管理过程中存在的主要问题，最后针对存在的问题给出提高房地产财务成本管理水平的对策，旨在为房地产行业的可持续发展奠定良好的财务成本管理基础。

7.房地产企业的财务管理探索 篇七

一、房地产企业财务管理的现状分析

当下, 房地产企业的财务管理只是处于基本的会计核算阶段, 缺乏战略实施的作用发挥。问题主要存在以下五个方面:

(一) 财务管理内容片面化, 被动反映型突出。

房地产企业的财务管理停留在会计核算方面, 记账和财务报表称为财务管理的主体内容, 用于预测、管理和决策的信息弱化, 甚至缺失, 空白的控制管理职能强化了“大出纳”的特点, 财务管理被动反映。

(二) 财务管理的功能行使弱化。

房地产企业一般设有工程预算和财务预算, 这些基本机制的设立, 有助于企业财务管理功能的实现, 但是, 距离财务管理发挥战略实施功能却有很大差距, 这部分功能有待于进一步加强。

(三) 财务管理系统的统一和集中程度不足。

房地产企业在发展过程中, 往往核算系统不统一, 各个项目管理公司各执核算标准和软件, 使得财务管理无法有效整合, 实现同一标准, 为管理者提供的财务信息可比性差。

(四) 财务管理授权机制混乱, 公司控制能力下降。

房地产企业财务授权缺乏统一的管理, 各自为政的现象严重, 子公司往往自成体系, 不受母公司控制, 母公司陷入管理难的尴尬境地, 公司掌控能力下降。

(五) 资金管理多头分散。

房地产公司资金管理的多头和分散, 客观上增加了房地产企业的风险控制的难度。

二、房地产企业财务管理体系的构建及其重要性分析

根据上述我国房地产企业财务管理中存在的一系列问题, 我认为企业要改善财务管理方法、提升企业财务管理水平, 应当构建并完善财务管理体系主要应从如下几个方面入手:

(一) 构建房地产企业财务核算平台, 确立新的财务会计核算基础和业务流程规范, 争取以最标准、统一的数据为管理决策提供科学的参考。

(二) 建立会计管理和核算系统。通过财务管理报告不仅可以全面及时地向上级管理者分析和总结前一周期企业的经营状况, 同时还能为企业进行管理决策提供有效支持。

(三) 建立统一的业务授权制度, 平衡各层管理者的责任与义务, 明确规定各项业务的执行标准, 从而降低房地产企业的运营风险。

(四) 完善企业资金管理系统, 实现资金集中统一监控与管理。这一措施既可以企业提高资金的利用效率, 还可以降低资金风险。

(五) 财务管理体系还需要与人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系等企业内部的管理体系进行沟通和协作, 最终形成一个统一的管理体系, 实现房地产企业的可持续发展。

房地产企业构建和完善财务管理体系的重要性在于财务管理体系一方面可以促进会计核算型财务向管理型财务转变, 使财务管理成为企业管理的核心手段之一。另一方面可以保障房地产企业发展战略的实现, 并且为其提供提供有效战略实施操作手段。此外, 财务管理体系还可以为房地产企业提供系统性的财务问题解决方案, , 使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供科学合理的及决策依据, 有效降低企业运营过程中的财务风险。

三、房地产企业财务管理加强的路径分析

(一) 与时俱进, 更新财务管理观念。:

房地产企业要更新财务管理观念, 主要应该从如下四个方面着手:

第一, 树立牢固的市场经济意识, , 产品开发的要以购房者的需求为前提。房地产企业在进行产品开发的时候必须综合考虑几个因素, 例如随着经济的发展, 人们的生活水平有很大的提高, 购房者的雪球不仅仅是需要一栋可以住的房子, 同时还有许多附加的需求;城市化进程的加快导致的越来越多的人口涌进城市带来的无限商机以及建设社会主义新农村给房地产商带来的发展契机;要积极响应国家在节能减排方面的号召, 开发绿色、环保型的住房, 满足购房者心理和生理上的共同需求等等。房地产企业只有积极关注房地产市场, 了解行业的最新发展动态, 才能开发更多的适销对路的商品, 加快资金流动, 充分发挥财务杠杆的作用, 使企业在激烈的市场竞争中取胜。

第二, 树立信息化的管理观念。在市场经济条件下, , 信息作为一种重要的资源具有无限的潜在经济价值。科学有效的财务信息对于房地产企业科学决策有着至关重要的作用。尤其是进入21世纪以来, 以互联网为载体的新的信息技术革命使经济信息的扩散和应用进程大大加快, 很多决策可以在瞬间完成。针对此中趋势, 我国的房地产企业要借鉴国内外企业的成功经验和教训, 遵循企业信息化发展进程的一般规律, 推广科学、先进的管理理念、管理方法以及管理技术。

第三, 树立全面的战略理财观念。即企业的财务管理要从全局出发, 立足现状, 着眼未来, 谋求企业最好的发展。通过对企业未来发展可能遇到的各种问题和风险的预测和分析, 进行科学合理的决策, 统筹规划和合理配置内外部资源, 增强企业迅速发展的力量, 保证企业的可持续发展。

第四, 树立以人为本的管理理念。在市场经济条件下, 企业的综合实力不仅体现在企业规模和经济实力上, 更多的是体现在企业内部人员的凝聚力上面。人的能动性作用在企业中发挥着不可提到的作用, 重视人员的管理是企业关注的主要问题之一。坚持以人为本的管理理念关键是在坚持民主理财、科学理财, 必须做到人尽其才, 物尽其用。

(二) 加强资金管理, 强化授权业务。

房地产行业是一个高投入、长周期和高风险的行业, 因而控制风险是房地产企业财务管理体系要达到的首要目标。作为风险控制的载体, 内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论, 企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控五个关键要素。因此, 国内房地产企业要强化内部控制体系, 其重点在业务授权制度的建立与完善方面, 直接影响企业管理控制方式和控制程度。

(三) 加强成本管理, 建立健全预算体系。

以成本管理为核心的基础财务管理, 是房地产企业获得成功的基石。企业管理者只有明确认识到这一点, 才能保证企业的发展更加坚实, 步伐迈得更大。房地产企业在进行成本管理时, 最主要的问题主要有如下几点:

一是要制定成本预算目标。对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算。

二要对成本费用进行正确的归核算, 科学计算开项目开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等一系列费用。

三是要对成本进行深入的分析。在核算的基础上, 对成本指标的完成情况进行考核, 根据核算中发现的问题提出相应的改进和加强成本管理的措施, 不断寻求降低成本的途径。

摘要：经济的全球化、一体化的发展, 城市规划和土地有偿转让发展态势高涨, 房地产企业财务管理面临着发展中存在的复杂性、多样性, 本文对房地产企业财务管理的现状进行了分析, 挖掘了房地产企业财务管理的重要性, 并提出完善房地产企业财务管理的路径。

关键词：房地产,财务管理,路径

参考文献

[1]张昀, 房地产企业财务管理问题与对策[J], 企业研究, 2012. (1) .[1]张昀, 房地产企业财务管理问题与对策[J], 企业研究, 2012. (1) .

[2]孟祥秀, 试论集团公司如何实施财务控制[J], 公用事业财会, 2009. (2) .[2]孟祥秀, 试论集团公司如何实施财务控制[J], 公用事业财会, 2009. (2) .

[3]王斌, 企业集团组建与运行中财务与会计问题研究[M], 经济科学出版社, 2002.[3]王斌, 企业集团组建与运行中财务与会计问题研究[M], 经济科学出版社, 2002.

8.房地产企业财务管理制度 篇八

摘 要 财务风险是指在企业的正常运营活动过程中，受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响而导致的风险。随着国家对于房地产企业的不断调控，房产企业面临的财务风险也就随之加大。本文对当前房地产企业财务风险的相关问题进行了详细的探讨。

关键词 房地产 财务风险 特征 问题 对策

一、房地产企业财务风险的内涵

1．什么是财务风险？财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2．房地产企业财务风险的种类构成。①房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。②房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。③项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3．房地产企业财务风险的基本特征。①不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。②分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。③预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足

1．债务负担重，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。有关资料统计，沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达64.61%，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企发布2009年年报，累计实现净利润347.15亿元。而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元，这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%。可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。

2．资金日常管理水平低下。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3．投资前的预测工作不到位。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、如何强化房地产企业财务风险管理

1．不断拓宽融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2．优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3．加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。

4．要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5．要加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享，从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究.2007(01).

[2]王伟,赵占.房地产企业财务风险分析与对策.价值工程.2006(08).

9.房地产企业财务分析指标 篇九

1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。

财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。

2、有关部门的职责分工。

生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析； 销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析；

采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析；

工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据；

行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析；

财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。

二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标

(一)、财务会计指标

1、获利能力分析指标

⑴销售利润分析指标

①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额

销售毛利=销售收入净额－销售成本

=销售收入－销售折扣与折让－销售成本

此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额

息税前营业利润=营业利润+利息支出

此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。

③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额

此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。

⑵成本利润分析指标

成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额

成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用

此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额

⑶资产收益分析指标

总资产报酬率＝净利润÷平均总资产

平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷2

此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。

⑷资本收益分析指标

①净资产收益率＝净利润/平均净资产

平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2

此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。

②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额

此项指标反映企业自有资本的增值速度。

⑸收益质量分析指标

①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额

此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。

②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金

=经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用）

此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。

⑹保障性分析指标

①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额

此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。

②资金安全率＝资产变现率－资产负债率

资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额

此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。

2、营运能力分析指标

①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产

此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

存货周转天数=360÷存货周转率

=360÷（销售成本÷平均存货）

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=360÷（销售收入÷平均应收账款）

此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度，营业周期越短，说明企业的周转速度越快

3、偿付能力分析指标

①现金流动负债比率＝经营现金净流入÷流动负债

此项指标反映企业偿还即期债务的能力。

②资产负债率＝负债总额÷资产总额

此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。

4、成长性分析指标

①销售增长率＝（本期销售收入－上期销售收入）÷上期销售收入×100%

此项指标反映销售收入的增长速度。

②净利润增长率＝（本期净利润额－上期净利润额）÷上期净利润额×100%

此项指标反映净利润的增长速度。

10.房地产企业财务管理制度 篇十

题目： 房地产企业财务风险的防范

与措施

课题类型： 论文

学生姓名： XXX

班级学号： XXXXX

指导老师： XX

毕业论文开题报告

班级：XXX

学号：XXX

姓名：XXX 论文选题： 房地产企业财务风险的防范与措施

一、论文的研究背景、目的及意义：

1、研究背景：

房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产企业的发展是关系到我国人民切身利益的事情。同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系到整个国民经济的发展。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。

毫无疑问房地产企业又面临新的一轮洗牌。而房地产企业的特殊性所暴露出来的各种问题，如：资产负债率大、通货膨胀风险，利率变动风险，再筹资风险，税率变动风险，投资收回风险等也开始凸显。在这样的特殊的时期，房地产企业怎样继续发展，如何克服自己身特点所带来的不利影响，如何控制和防范财务风险。这些问题都需要深入的探讨，研究和分析。

本文将从房地产企业财务风险的特点、含义着手，分析其财务风险的成因，进而进一步的讨论如何加以防范和控制。

2、研究的目的 本文通过对房地产企业财务风险的特点，成因，现状的分析,认识到通过对房地产企业财务风险研究和分析,能更好的识别企业的财务风险,并通过对企业财务风险的防范与控制的研究,来提升企业的价值,和竞争力.使房地产企业在现在这样一个特殊的社会环境下，在市场经济中能够健康的发展.我希望通过我的研究,能得出可行性方案,能够为房地产企业的管理者提供一些解决问题的思路。

3、研究的意义

在市场经济条件下,企业财务风险是客观存在的,尤其是房地产企业的财务风险更是有很多特点。财务风险的存在,无疑会对企业生产 经营产生重大影响.因此,对企业财务风险的发生原因,特点及防范进行研究,控制,具有十分重要的意义.本论文探讨了房地产企业财务风险防范在管理中的重要性,结合目前已有的研究,对企业存在的财务风险提出了提出可行性方案,在实践方面具有现实意义。

二、国内外研究现状：

1、国外的财务风险研究

马柯威茨,威廉,米勒先后对财务风险理论进行了深入研究,这三位学者的理论一脉相 承,并共同获得了诺贝尔经济学奖。.90年代以后,西方发达国家的企业普遍确立起风险管理的职能,发展成为了多个学派。在这些学派中最有代表性的有两个学派“美国学派说”和 “英国学派说”.“美国学派说”把风险管理的对象局限于纯粹风险,重点放在风险处理上.其代表是美国著名保险学家特瑞斯普雷切特等四人合著的《风险管理与保险》一书中将风险定义为“未来结果的变化性” ,这个定义强调风险具有不确定性的特征.而“英国学派说”对风险管理的定义则侧重于对经济的控制和处理程序方面.国外的研究更侧重于财务风险发生后的措施和应对，对于财务风险发生的成因的分析并不十分详尽

2、国外房地产的研究

国外房地产投资风险方面的研究始于20世纪60-70年代，涉及投资风险与防范、风险测量、投资组合和风险决策等领域。美国Jeffrey.pinto(1966)在《项目管理》（《Project Mangement》）中对项目风险管理的四个阶段即识别、后果、缓解和控制以及财务、技术、商业、执行、合同或法律风险进行了描述，并提出了接受、最小化、分担和转移四种风险防范方法；Jacobns.c.(1970)著的《房地产概论》（《Real Estate》）一书中对房地产产权、信托与契约、金融与投资、房地产估价、税收、开发与经纪作了较详细的阐述；Greer.G.E.(1997)在《房地产投资决策分析》（第4版）（《Investment Analysis For Real Estate Decisions》）中对房地产投资风险进行了分析，并对投资不同类型房地产、现金流的预测、所得税因素以及投资组合进行了分析。

3、国内财务风险研究

我国财务风险的相关研究比较迟,是从 20世纪80年代末90年代初开始的.首先是有香港和台湾的学者在理论与实践方面进行了探索.之后由于我国国有企业大范围亏损的情况出现一些学者也开始研究企业财务风险的防范, 开始从理论上考虑企业逆境管理问题.从文献来看,我国关于财务风险的研究,王继华于 2002 年在《现代企业财务风险及内部控制》中以内部控制角度研究了企业的财务风险。文章认为,内部控制与财务风险防范密切相关。杜芳修于 2001 年在《上市公司财务风险监测与危机预警研究》中,通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化,对上市公司的危机发挥预警作用.还有郭敏在《我国企业财务风险与防范研究》中,以企业资本运动的过程即从资金的筹集,使用与耗费,回收与分配三个环节来界定了企业融资风险,投资风险,股利分配风险以及企业资本运动过程中的“人本风险”。并对于这些风险的的防范进行了较为详细的研究.赵斯秋于 2003 年在《企业财务风险防范》一文中,提出了财务风险分析的杠杆分析法,概率分析法和财务报表分析法。这些研究虽然在分析方面取得了一系 列的研究成果, 但系统性的综合 定量研究尚在探索阶段

4、国内关于房地产企业的研究

国内在房地产风险的研究方面起步比较晚，直到上世纪90年代初海南、北海等地房地产投资泡沫破裂后才逐步开始了房地产风险方面的研究。

三、文献方面

1、姚杰(2005)浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，提出了由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上,有的高达90%,企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响,国际经济变动的影响,金融政策的从紧,已成为很多房地产企业制约因素。

2、沈晓晴[2006（2）]现阶段我国房地产企业财务风险管理研究[J].财经纵横，房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

3、任书芳，高树岭，张行贵[2006，（4）]当前房地产企业财务现状及管理建议[J].时代金融，提出房地产开发企业财务管理的特点中国的房地产开发企业是指进行土地、房屋综合开发、经营和管理的法人单位,是完全实施自主经营、自主核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理有自主筹资金额巨大,财务管理周期长等特点，财务风险的防范十分重要。

4、李木祥(2007)在《中国房地产泡沫研究》一书中着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发展趋势和风险进行了分析。

5、娄国豪(2006)在《中国房地产》期刊上发表了《房地产项目开发中的风险及对策分析》指出应从探析风险的构成元素及本质入手，进而从房地产开发企业内外因素进行有效的风险识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为开发企业的实际项目运作提供风险控制指导。

6、其他的文献还有王伟，赵占[2006，（8）]房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程以及李晓梅[2007，（1）]浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究。

综上来看对于房地产财务风险的研究虽然并不少，但系统性的综合性的，定性定量的研究依旧处在探索的阶段。

四、研究思路、研究方法及 研究方法

本文采用文献法借鉴和吸收国内外学者关于风险及房地产开发项目风险的研究成果，运用调查法结合在校期间对房地产经营与管理专业的学习认识与理解，探讨了房地产企业各阶段存在的风险，分析了房地产开发项目风险存在的问题和原因。然后运用归纳总结法探讨了房地产企业财务风险防范与措施。

五、论文框架:

1、引言

2、房地产企业财务风险管理的概述 2.1房地产企业财务风险管理的定义 2.2房地产企业财务管理风险的具体表现 2.2.1再筹资风险 2.2.2投资风险 2.2.3无力偿还债务风险 2.2.4利率变动风险 2.2.5收益分配风险

2.3房地产企业财务管理风险的基本特征 2.3.1客观存在性 2.3.2不确定性 2.3.3分散转移性 2.3.4预测决策性 2.3.5收益共存性 2.3.6激励性

3、房地产企业财务管理风险产生的原因 3.1外部性财务风险原因 3.1.1房地产的周期特点 3.1.2法律政策环境的影响 3.1.3自身经营特点 3.2内部性财务风险原因 3.2.1企业内部财务关系混乱 3.2.2企业资本结构不合理 3.2.3企业投资决策水平相对滞后

3.2.4企业财务人员素质不高，财务风险意识淡薄 3.2.5企业内部财务监审制度不健全

4、房地产企业财务管理风险的控制策略 4.1盈利风险控制 4.1.1科学定价 4.1.2不断开拓新市场 4.1.3树立企业良好的形象

4.2加强和提高企业人员的财务管理意识和综合素质 4.3 搞好资金管理，提高资金利用率 4.3.1．现金的管理 4.3.2．建筑材料的管理 4.3.3 应收账款的管理

4.4加强成本管理，降低消耗提高效益 4.4.1开发成本项目范围 4.4.2.建立成本核算领导小组 4.4.3成本管理目标 4.5建立长效的财务预警系统

4.5.1建立健全房地产企业风险转移机制 4.5.2建立健全房地产企业风险分散机制 4.5.3建立健全风险回避机制

4.5.4建立健全房地产企业的风险基金和积累分配机制 4.5.5 建设财务风险制度文化,增强风险防范意识 4.6 完善风险管理机构,健全内部控制制度 4.7大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

5、结语

四、研究进度

第一阶段（2014.11.01——2014.12.14）；收集资料。第二阶段（2014.12.15——2014.12.31）；开题报告的初写。第三阶段（2014.1.01——2014.1.20）；定开题报告。

11.房地产企业财务管理制度 篇十一

【关键词】房地产企业；财务管理；成本控制；协同管理

一、引言

房地产行业是我国经济发展的支柱产业，但是目前在很多方面仍然存在不足，对经济危机的应变能力仍然较差。因此要努力提升房地产企业的综合实力，利用财务管理与成本控制协同管理的方法，提升房地产企业的市场竞争力。本文从二者之间的关系、协同管理的特点及现状等进行科学解析，提出实现协同管理的有效建议。

二、房地产企业财务管理和成本控制的关系

1.项目决策与成本控制

项目决策是否合理会对成本控制产生直接影响，而成本控制是否到位也是项目决策正确性的保障。房地产企业进行项目开发之前，必然要进行深入的市场调查，科学的风险评估，确定投资收益率，然后才能进行投资决策。但是社会经济环境始终处于动态的发展之中，政府的相关政策也会发生改变，市场的需求量也会发生变化，管理者的自身判断能力也会存在一定的误差，这就使企业进行投资决策时的预算成本与实际发生成本之间产生了偏差，而企业在成本控制中要尽量保证不超过原有预算成本，才能保证决策时的计划收益，这就为企业的成本控制带来了一定的难度。所以说项目决策与企业成本控制关联性很强，二者相互影响。

2.资金管理与成本控制

房地产项目从开始立项筹划到竣工结算整个过程涉及的层面较多，项目周期较长，在整个项目运行过程中受很多因素影响，这些因素都会影响到项目资金的使用和运转情况，影响到项目成本的变化。然而合理的资金管理可以减少成本控制的难度，科学的成本控制也可以为资金管理提供有力的支持。例如房价的下调、物价的上涨、国家房地产政策和信贷政策的改变、银行利率的调整等都会导致企业成本投入的加大，增加资金管理难度。这时有效的成本控制就可以尽可能的控制成本的增加，减轻企业资金压力，为企业资金运转提供支持，而科学的资金调度与分配也会降低成本控制的难度，二者相辅相成，互相促进。

3.财务监督对成本控制的影响

有效的财务监督可以促进财务工作流程的规范性和标准性，减少财务工作人员在工作中的漏洞，提升工作人员的积极性，财务计划的合理性。这样一来就可以消减一些由于财务工作不到位或出现差错而导致的成本增加，减少成本投入，为成本控制提供支持。

三、房地产企业财务管理与成本控制协同管理所具有的特点

财务管理是企业内部管理的重要组成部分，它对整个企业的资金运行、资产购置和利润的分配等方面都要进行管理。作为房地产行业，财务管理的内容包括对将要开发的项目进行的筹资过程、资金的投入运营过程、项目开发的成本控制、税务管理和利润分配等方面。而成本控制则主要是对整个项目的施工前、中、后所进行的管理，控制成本，确保不超出成本预算目标，即使有变化，也要尽量控制成本的最低投入。现结合二者的各自特点，对房地产企业实现两者协同管理所具有的特点进行分析。

1.资金筹集额度较大，项目开发周期较长

资金需求量大，运营周期长是房地产行业的特性。从项目的考察到决策，到土地征用的审批和办理，到通过拍卖或其他方式获得具体的土地开发权，到建筑项目开始施工，再到竣工验收，每一个环节都很复杂，花费的时间都较长，而且资金使用量较大，这就导致资金筹集难度加大，这也是二者协同管理中的一个主要特点。

2.对决策的准确性要求很高

房地产开发投入较大，而且不可控因素较多，开发周期较长，因此对项目决策的准确度要求很高，作为财务管理人员在财务方面必须要做到精细、严格、准确，确保信息的客观性、真实性。这样才能为决策者提供合理的依据，否则一旦出现错误的决策将造成巨大的经济损失，影响企业的发展。

3.成本管理工作繁复多变

房地产企业成本管理工作涵盖面较广，影响因素较多，整个过程繁复多变，不容易掌控。如成本构成环节涉及到拆迁补偿费、土地征用费问题、施工前的基础设施建设投入、设备购进、工程安装等费用问题；在成本核算环节，开发商必须采取单项核算然后累加的原则，导致核算工作量较大；在进行成本结算时，要把一些尚未进行建设的配套设施按照实际施工所产生的费用以计提费用的形式进行结算。除此之外，对于工程中的变更和突发情况所产生的额外费用也时有发生，所以成本管理工作较为复杂。

4.风险较大，资金回流时间长

房地产投资所使用的资金额度较大，而且影响因素较多，一旦发生问题，将会造成难以挽回的局面，因此风险较大。还有就是资金回流问题，受当前经济形势影响，房地产企业竞争压力较大，很多企业通过降低价格、分期付款、较低的首付额度等多种手段来进行促销，这样一来就形成较长的资金回流期，为企业的整体资金链带来了一定的影响，也使成本随着时间而加大。

四、房地产企业财务管理与成本控制协同管理的有效措施

1.建立科学的管理制度

制度是日常工作的依据，要能够更好地推行财务管理与成本控制协同管理的模式，就要建立相应的制度体系，来支持这一管理模式的施行。一是建立预决算成本控制制度。在成本控制方面要严格按照预算成本执行，做好预决算的审批与核查，对于一些较重要的环节要进行复查，避免一些不合理的开支，有效实施成本控制，降低整体投入；二是建立采购成本监控制度。采购部门要制定合理的采购计划和预算，进行真实有效的市场询价，选择综合实力强和口碑好的材料供应商，严格按照合同进行采购，财务部门要对采购的金额和数量准确核实。除此之外，成本控制部门还要对采购的批次、数量、时间进行合理的规划，有效的利用流动资金，合理的掌控付款时间，确保资金正常运转；三是建立科学的项目管理制度。通过项目管理来控制成本，节约资金，减少浪费现象，实现资源的合理配置，对一些突发情况有效处理，有效控制建筑成本。

2.完善房地产企业财务管理体系

财务管理是企业内部管理的核心，科学的财务管理体系可以提高企业资金利用率，保证企业现金流的稳定和充足，也为企业融资提供了良好的基础，只有科学的财务管理体系才能有效进行成本控制。房地产企业要建立科学的财务管理体系，首先要从日常的财务管理工作入手，摒弃一些不适用的财务管理观点，改进财务管理中的不完善之处，对日常财务信息进行真实反映和客观分析；提高财务人员的管理水平和专业素质，对其进行定期培训和考核，要让他们认识到财务管理的重要性，具有较强的成本管控意识，形成积极学习和工作的态度；加强企业内部的资金管理能力，对资金的筹集管理、现金的动态管理和成本管理做好规划和监控；调整资本结构，加强管理力度。合理的确定企业负债率，充分利用资金，控制权益与债务比在适当的程度；除此之外，企业还要保持良好的社会形象和较高的信誉度，这有利于企业进行融资和借贷，其中财务审核是关键，一定要做到真实准确。

3.制定科学的协同管理规划

房地产企业要根据行业特点、社会形势、国家政策、企业自身状况和区域环境做好协同管理的规划。要实现标准化管理的模式，统一财务管理和成本控制的要求，实现内部精细化分工协作；选择实力强，信誉好的合作伙伴，适当进行服务外包；项目管理工作要细致严格，项目管理人员要多与成本控制人员和财务管理人员进行沟通，有效的控制成本；规范工作流程，不断提升财务管理和成本控制协同管理的管理水平。

房地产企业要清晰地掌握房地产行业的实际动态，对自身的行业水准与整个行业的平均水准进行对比分析，找出缺点和不足。根据实际情况开展可行性研究，做好其他环节的管理工作来辅助协同管理的落实，加大在协同管理上的人力物力财力投入，引进一些高科技的财务软件和系统，借鉴一些较为成熟的管理经验和模式，来提高协同管理的效果。

五、结语

我国的房地产企业在财务管理和成本控制方面已经有了较大的进步，然而，要想实现企业效益最大化，强化抗风险能力，就必须有效的进行协同管理，因此房地产企业要不断地解决协同管理过程中出现的问题，优化管理体系，建立科学的协同管理模式。

参考文献：

[1]储芸.解析房地产企业财务管理与成本控制协同管理[J].时代金融.2015（11）.169.

[2]张华.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[J].财会学习2016（01）.19-20.

12.房地产企业财务管理问题研究 篇十二

随着我国房地产行业的规范化程度的不断提高,大多数房地产开发企业的财务管理工作也逐渐的向合理化方向发展。但是在具体的管理过程中,还存在不少的问题,下面将针对这些问题进行分析并提出相对应的解决方案,以期促进财务管理的科学化,为企业竞争力的提高增强实力。

1 房地产企业财务管理问题分析

房地产企业财务管理的问题主要体现在管理模式和制度的不健全,资金管理的混乱等方面。

1.1 对财务管理职责理解的错误

在我国,大部分企业财务管理工作是有专门的部门和人员来进行的。在具体工作中也经常派出分管的领导来负责这一管理工作。这种部门式的财务管理工作可以使得管理工作更加清晰化,便于职责的划分,提高管理的效率,但是这样做的弊端也是不小的。部门式的财务管理使得财务从企业管理中独立出来,一定程度上传达出关于资金的问题就是财务部门的事情,只要把财务部门管理好,财务管理工作就做好的错误意识。与企业的其他管理工作一样,财务管理工作并不是孤立的,没有项目开发部对工程项目的立项研究和工程技术部的顺利施工,企业的财务管理是无法顺利进行的。

1.2 财务管理的规范性不高

随着社会主义市场经济体制的不断改革和完善,房地产企业的发展环境也在不断的发生变化。过去那种资金管理混乱、回笼周期过长及私设账目的现象虽然有所减少,但是却并没有完全消失。这一方面是因为企业没有相应的财务管理制度来约束资金流通过程;另一方面,缺乏必要的财务监督,为这些坏的现象提供了滋生土壤。另外,由于缺乏完善的财务管理规章制度,房地产企业的财务管理只停留在粗略的层面而没有具体的细化,各项资金预算也没有进行精确的划分。企业的其他部门向财务管理部门所提供的各项预算和结算表大多数都是盲目的填写,并没有依据实际施工过程中的花销进行计算。

1.3 融资渠道的单一

在我国,对于房地产企业来说,其融资渠道相对比较单一,除一少部分小额融资外,大部分资金是通过银行贷款获得的。由于房地产企业自身的自有资金偏少,使得企业的大部分资金需要通过外部途径获得,这在一定程度上增加了企业负债率,融资的风险也相应的提高。

近年来,随着房地产行业竞争的激烈,行业内部的洗牌使得那些竞争力弱的企业纷纷退出。加上一些企业领导道德问题的原因,使一些投资者的资金并没有返回,这也加重了房地产企业民间融资的难度。

2 房地产企业财务管理问题优化措施分析

2.1增强企业人员对财务管理重要性的认识

由于我国房地产开发市场还处于发展和完善阶段,一些企业的财务管理观念还停留在以前的旧有模式,没有得到新的更新和完善,与现阶段的发展需要相矛盾。企业对行业信息的获得存在滞后性,无法及时掌握整个市场的供求状况,再加上一些领导及财务管理人员对管理工作的忽视,使得财务管理的难度增加。因此,企业要从管理层到工作人员普遍树立一种正确的财务管理观念,正确对待财务管理工作,才能保证财务管理工作的顺利开展,为增强企业的综合竞争实力提供帮助。

2.2 开拓融资新渠道,寻求合作伙伴

为了提升财务管理水平并最大可能性地规避财务资金风险,房地产企业要尝试拓展各种融资渠道,改变以银行贷款为主的单一资金来源而带来的各种资金风险。首先,可以寻求民间融资的帮助,利用各种小额融资方式来增强资金流动的灵活性;其次,可以通过与其他相关企业开展联合开发的新型模式,加强与其他房地产企业的战略合作和交流,借鉴先进的经验。对于那些中小型房地产企业来说,往往具有规模小、融资能力低的特征,除了通过争取政府和银行资金支持外,可以适当条件下借助与其他的小企业联合的方式来寻求共同发展。

2.3 重视成本管理工作,加强对财务管理工资的监管

企业的发展是需要有资金成本支持的,财务部门的主要职责就是对房地产企业发展过程中的各种成本进行有效的管理和跟踪。成本控制的好坏对于一个企业来说是十分重要的,如果忽略了管理,而是一味的花销,发展是不可能的。房地产企业在开展成本管理工作时,应采取如下措施:其一,制定明确的成本管理目标来指导整个成本管理工作,把成本管理工作贯穿到发展过程中的每个环节;其二,加强对成本费用的定期清算,采用合理的方式来对成本进行有效的预算和结算;其三,借助专业的财务分析工具来对成本进行深入的分析,为企业下一步的决策提供切实的依据;其四,分派专门的人员来对成本管理工作进行监督,防止出现做假账的现象。

摘要：随着房地产市场的不断发展和趋于成熟,行业竞争的激烈使得各个企业不得不探寻新的竞争优势以巩固自身在这一领域的地位,并拓展新的活动范围。资金是企业生存和发展的稳定剂,如果没有大量资金的支持,房地产企业是很难有大的发展的。财务管理作为房地产企业管理中的一个重要组成部分,其主要职责就是为企业的发展提供资金支持,并对各项资金的用途进行管理和控制。基于此,对房地产企业财务管理的模式分析,探讨在具体管理过程中所存在的问题并提出相应的解决方案。

13.房地产企业土地返还款的财务处理 篇十三

1、案情介绍

房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定如下几种情况：（1）土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。受让建安置房土地支付土地出让金900万元

（2）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的代理拆迁补偿的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

（3）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目的拆迁补偿补助。

（4）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。（5）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

（6）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。请分析这3000万元的财务和税务处理。

2、账务处理和税务处理

本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：

（1）合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务和税务处理（单位：万元）土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下： 收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000

另外，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。土地返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万元（含增值税）计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》）第一条第（三）项之第10款规定，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）”。同时国家税务总局公告2016年第18号第十条和第十一条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

基于以上税收政策规定，房地产企业在安置房所在地国家税务局预缴增值税时的账务处理如下：

借：应交税费——预交增值税 81[3000÷（1+11%）×3%）

贷银行存款 81 完工结转收入时： 借：预收账款： 3000 贷：主营业务收入 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税）297.3[3000÷（1+11%）×3%）同时，房地产企业因扣除土地成本减少销售额的会计处理如下：

根据《关于增值税会计处理的规定》（财会[2016]22）中“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理”规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。而该文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，实践中房地产开发企业的账务处理主要有两种： 第一种会计处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）89.2[900÷(1+11%)×11%]

贷：主营业务成本（开发成本）89.2 第二种会计处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）89.2

贷：营业外收入89.2

以上两种会计处理，笔者认为第一种会计处理符合税法的规定。《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”基于此规定，“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”的法律实质是“土地成本中的增值税进项税额允许在销项税额中计算抵扣”。如果选用第二种会计处理，则房地产企业少缴纳土地增值税；如果选用第一种会计处理，则房地产企业计算土地增值税时，实质上土地成本抵减的增值税销项税额没有计入土地增值税的扣除项目。

（2）合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理和税务处理（单位：万元）。

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府进行招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的税务处理如下。

①增值税的处理：按照代理业务征收增值税

根据财税[2016]36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项建筑服务的规定，拆除建筑物或者构筑物应依照“建筑服务”缴纳增值税。另外，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第4款的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和：价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税。因此，本案例土地返还款3000万的增值税税务处理如下：

第一，由于拆迁建筑劳务是清包工劳务，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项的规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。基于此规定，房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司，拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑服务业，选择简易计税方法缴纳增值税29.1万元[1000万元÷（1+3%）×3%]。并且拆迁公司向房地产公司开具3%的增值税专用发票。第二，代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务，不需要向房地产公司开具发票，所以，房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税。

基于以上分析，房地产公司缴纳增值税销项税169.8万元（[3000÷（1+6%）×6%]。因此，房地产公司应缴纳增值税140.7万元（169.8万元—29.1万元）。②企业所得税的处理：扣除支付被拆迁户补偿费用和拆迁公司拆迁劳务费用后的差额依法缴纳企业所得税

土地返还款3000万元的企业所得税处理如下：

第一，支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款970.9万元[1000万元÷（1+3%）]，应从企业所得税前扣除。

第二，代理支付动迁补偿款差额1500万元，应从企业所得税前扣除。

第三，房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3000÷（1+6%）-970.9万元-1500万元]

③土地增值税：由于没有发生土地转让行为而不缴纳土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”。本案例，企业取得的土地返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入。因此，企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税。

④会计处理（单位：万元）收到土地返还款： 借：银行存款3000万元

贷：其它业务收入2830.2万元

应交税费----应交增值税(销项税)169.8万元 代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时： 借：其它业务成本——拆迁补偿款 1500

其它业务成本——支付拆迁公司拆迁支出 970.9万元

应交税费——应交增值税（进项税）29.1万元

贷：现金或银行存款2500

（3）合同约定第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿补助的账务和税务处理（单位：万元）。在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条规定：“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助”同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支”。根据此规定，本案例中的房地产企业收到政府的拆迁补偿补助是与房地产企业日常开发活动相关的政府补助。在税法上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。另外，由于被拆迁户获得的拆迁补偿款是没有发生增值税纳税义务，不缴纳增值税，不给房地产公司开具发票，或有的地方国家税务局规定，支付被拆迁户的拆迁补偿款时，必须统一使用省国家税务局印制的收据，但不缴纳增值税。因此，支付给被拆迁户的拆迁补偿款不能够抵扣增值税进项税额。因此，土地返还款用于拆迁补偿补助的账务处理如下： 借：银行存款

3000

贷：开发成本——拆迁补偿费 3000

（4）合同约定第四种情况：土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的账务和税务处理（单位：万元）。

在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第三条的规定，政府补助具有两个特征：一是政府补助是来源于政府的经济资源。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。

二是政府补助是无偿性。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。基于此规定，本案例中的房地产企业获得政府用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的土地返还款因不具有无偿性，从而不是政府补助，实质上是政府购买服务。同时，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。因此，基于此规定，土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施），必须按照“销售建筑服务”税目的收入处理。

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。因此，很多政府部门在招、拍、挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。其中土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的实质是政府购买基础设施工程建设服务（相当于PPP模式的业务）。因此，本案例中企业取得的土地返还款3000万用于红线之外建设基础设施，要按照传统的政府购买公共基础设施工程进行会计处理和税务处理，要缴纳增值税和企业所得税。收到返还款时：

借：银行存款 3000

贷：主营业务收入 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3 支付建筑企业工程款时： 借：开发成本 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3

贷：银行存款 3000

（5）合同约定第五种情况：土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务和税务处理（单位：万元）。

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条的规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。基于此规定，本案例中的房地产企业收到用于项目内建设会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的土地返还款，应该冲减“开发成本——公共配套设施”。

在税法上，财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（二）项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产视同销售不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。关于房地产企业在项目内建设的医院、学校、幼儿园、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送或移交给政府如何征收增值税问题，还要参照各省国税局的规定而定。例如，海南省和湖北省国税规定，上述配套设施在可售面积之内，作为无偿赠送的服务用于公益事业不视同销售；如果上述配套设施不在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。福建省国税局规定，上述配套设施如果未单独作价进行核算，作为无偿赠送的服务用于公益事业不视同销售；如果上述配套设施单独作价进行核算，则应视同销售，征收增值税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。

实践当中，房地产企业在项目内建设的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆和道路等配套设施，都不会单独作价核算，而是进公共配套设施核算，而且都不计算在可售面积之内，归全体业主所有。但是房地产企业在项目内建设的学校、医院、幼儿园和公安派出所等设施都会单独作价核算，在可售面积之外。因此，房地产企业在项目内建设的所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆和道路等配套设施不视同销售，征收增值税；在项目内建设的学校、医院、幼儿园和公安派出所等设施无偿赠送或移交给当地政府，也不视同销售缴纳增值税。

具体的账务处理分两种情况处理：

第一种是，如果协议约定土地返还款用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，则收到的财政返还的土地出让金冲减“开发成本——公共配套设施费”，其账务处理如下： 借：银款存款

3000

贷：开发成本——公共配套设施

2702.7

应交税费——应交增值税（进项税金转出）297.3

第二种是如果协议约定土地返还款用于项目内幼儿园、学校和公安派出所等配套设施，并要移交给政府和有关单位的，则该土地补偿款由于不具有无偿的特征，因而不是政府补助。与前面合同约定的第五种情况相同，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。因此，土地返还款用于用于项目内幼儿园、学校和公安派出所等配套设施，并要移交给政府和有关单位的，必须按照“销售开发产品”收入处理。账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：主营业务收入

2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3

(6)合同约定第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理（单位：万元）

《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条规定：“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助”。同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支”。基于以上规定，在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴，应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。会计处理为其账务处理如下： 借：银行存款

3000

贷：营业外收入 3000

根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

14.房地产财务管理制度 篇十四

2009-11-9 16:21 互联网 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

1.范围

本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。

本制度适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

2.管理职责

公司财务部门的职能是：

2.1认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。

2.2公司的股东会、董事会、监事会、经营管理机构在财务管理方面的职责与权力依照国家有关的法律、法规、规章、制度和本公司的章程规定执行。

2.3建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。

2.4积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。同时厉行节约，合理使用资金。

2.5董事长作为公司的法定代表人，对本公司的一切经济活动负责。领导会计机构、会计人员和其他人员认真执行财会法律、法规、规章制度，审核重大财务事项，接受财政、税务、审计等部门的检查和监督。

2.6公司的财务核算及财务管理工作由财务总监具体组织进行。

2.7公司财务管理机构设财务管理部经理（副经理），负责组织开展会计核算、财务管理、资金运作，主持财务管理部的日常工作。

2.8完成公司交给的其他工作。

3.财务工作岗位及职责

公司财务部由财务经理、成本会计、往来会计、出纳、收款员。其岗位职责如下：

3.1财务经理：

3.1.1编制和执行财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，配合3.1.2公司领导进行融资工作，合理、有效的使用用资金。

3.1.3编制企业成本、费用预算，督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高效益。

3.1.4建立健全企业内部财务管理制度。

3.1.5负责审核记帐凭证、管理总帐，按时编制报表。

3.1.6负责财务档案的管理工作。

3.1.7督促、指导和支援本部门人员工作。

3.1.8评估本部门人员的工作表现和绩效，并建议总经理给与奖惩。

3.1.9及时、准确的向总经理提供财务信息和财务分析报告。

3.1.10决定部门内的人员配置。

3.1.11完成总经理交付的其他工作。

3.2成本会计

3.2.1按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。

3.2.2协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。

3.2.3核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。

3.2.4管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。

3.2.5及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表

3.2.6管理公司发票。

3.2.7负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。

3.2.8妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。

3.2.9负责核对银行未达帐项。

3.2.10完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

3.3往来会计：

3.3.1按照国家会计制度的规定、记账、复帐、报账做到手续完备，数字准确，账目清楚，按期报账。

3.3.2按照经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。

3.3.3做好债权债务的管理和清对工作，确保帐实相符，帐帐相符。

3.3.4严格审查有关合同规定的预付帐款条款，掌握预付帐款的支付情况。根据部门资金计划编制公司月度资金计划，并考核资金使用效果。

3.3.5核算公司购入材料成本，并与有关部门协调，努力降低材料成本，提高资金使用效率。

3.3.6妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。

3.3.7完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

3.4出纳：

3.4.1管理库存现金、银行存款和其他货币资金，并按规定的范围使用现金，依照银行规定的结算种类、原则和方法，办理转账结算业务。

3.4.2及时查核银行存款余额，杜绝签发空头支票。

3.4.3认真执行现金管理制度。

3.4.4严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行。

3.4.5建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证。

3.4.6负责日常财务档案的收集、整理、装订、归档等工作。

3.4.7积极配合成本会计和银行做好对帐、报账工作。

3.4.8配合会计做好各种帐务处理。

3.4.9及时准确编制资金日报，周报，月报。

3.4.10完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

3.5收款员

3.5.1在售楼现场负责向客户收取房款，向客户开据收据，及时将所收房款交存公司银行账户，并与出纳交接。

3.5.2根据收款手续制作记账凭证并登记入账

3.5.3与销售部门协调一致，办理与财务有关的其他事宜。

3.5.4完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

4.财务工作管理要求

4.1会计自一月一日起至十二月三十一日止。

4.2会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计制度的规定。

4.3财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记帐凭证。会计、出纳员记帐，都必须在记帐凭证上签字。

4.4财务工作人员应当会同公司行政部门专人定期进行财务清查，保证帐簿记录与实物、款项相符。

4.5财务工作人员应根据帐簿记录编制会计报表上报总经理，并报送有关部门。会计报表每月编制并上报一次。

4.6财务工作人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。

4.7财务工作人员发现帐簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理或财务总监书面报告，并请求查明原因，作出处理。

4.8财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。

4.9财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。

5.支票管理

5.1支票由出纳员保管。支票领用时须有符合签批手续《支票领用单》，由出纳员将支票按批准金额封头，加盖印章、填写日期、用途、登记号码，领用人在支票领用簿上签字。

5.2支票付款后凭支票存根以及符合签批手续的付款、报销单据交出纳员销账。出纳员统一编制凭证号，按规定登记银行帐号，并在《支票领用单》及登记簿上注销。

5.3财务人员对未按期销账的《支票领用单》，应及时催办，催办无效者，财务部有权自领用人工资内扣还，当月工资扣还不足，逐月延扣以后的工资，领用人完善报帐手续后再作补发工资处理。对于有正当理由而未能及时办理销账手续的，经办人应及时向财务部说明情况，情况属实可延期销账。

6.现金管理

公司可以在下列范围内使用现金：

6.1职员工资、津贴、奖金；

6.2个人劳务报酬；

6.3预支出差人员的差旅费；

6.4结算起点以下的零星支出，结算起点定为1000元；

6.5总经理批准的其他开支。

除上述内容外，财务人员支付款项，应当以支票支付；确需全额支付现金的，经会计审核，总经理批准后支付现金。公司购买固定资产、办公用品、劳保、福利及其他工作用品应采取转帐结算方式。

财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行存款中提取，不得从现金收入中直接支付(即坐支)。

公司职员因工作需要借用现金，需填写《现金借款单》，办理相关签批手续后，由出纳付款。超过还款期限即转应收款，在当月工资中扣还。

出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金支付。帐目应当日清月结，每日结算，帐款相符。

7.会计档案管理

凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料，均应归档。

会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名盖章(包括制单、审核、记帐、主管)，由专人归档保存，归档前应加以装订。

会计报表应分月、季、年报、按时归档，由专人保管，并分类填制目录。会

计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须登记在案。

8.主要工作流程

8.1销售业务流程：

8.1.1销售部门根据客户交款情况填写《收款通知单》。

8.1.2业务员带领客户至收款员处交款，收款员核对无误进行收款并开据收据给客户，同时在《收款通知单》上签字返回两联分别至销售部和销售代理登记台账，另一联粘贴收据记账联后入账，财务部据此登记台账。

8.1.3每月28日前销售部应报送当月收款明细表和应收房款余额表至财务部进行核对，核对无误后，财务部据此审核销售业绩。

8.1.4房屋销售后，销售合同等有关资料应及时在财务部备档，其他销售变更事项应及时通知财务部。

8.2开发建设方面主要有施工单位和材料供应单位两个方面，对施工单位的流程如下：

8.2.1工程部应于每月26日前报下月工程款支付计划至财务部，包含在建工程款及工程尾款。

8.2.2项目准备阶段。项目招标、编制预算、确定施工单位、合同备案。

8.2.3项目施工阶段。工程部根据监理单位意见核定工程进度，填写《付款单》提示付款；预算部门审核工程进度同意付款，通知附施工单位开据收据作为《付款单》的附件，报分管副总审批；财务部审核送交领导审批后付款。

8.2.4项目竣工验收。工程部提供签证等原始凭据（需有监理单位签章），预算部门编制决算并督促施工单位开据正式发票送交财务部，财务部审核后经领导审批入账。

8.2.5项目工程尾款。财务部审核月度支付计划，报领导审批后支付工程尾款。

对于材料供应的流程如下：

1）计划部应于每月26日前报下月材料款支付计划至财务部。

2）市场调研，选定供应单位，签订合同。

3）按照施工进度调拨材料，办理材料收发手续，制作收料单、领料单。

4）计划部根据收料单填报购买材料月报表，于每月26日报送财务部，当月发票未到的，财务部估价入账，当月发票到达的，由计划部办理相关签批手续送交财务部入账。计划部应根据合同和实际供货情况，按月申报材料款支付计划，财务部审核无误后，经领导审批付款。

5）计划部根据领料单填报施工单位领用材料月报表，并附施工单位收据，于每月26日报送财务部，财务部据此记入预付工程款。

6）原则上公司没有库存材料，材料的收发均在施工现场及时进行。对于小额、特殊的材料需要作库存材料处理的，工程部门应建立台账，由专人保管，并定期与财务部核对。

7）对于施工过程中其他如水电费、管理费等由我公司代付的款项，应由工程部门及时办理有关手续，送交财务部入账。

8.3其他

公司其他事项有关付款、费用支出应根据费用报销制度执行。

9.物品购置规定

9.1凡价值在2000元以上，使用年限在2年以上的物品，作为固定资产管理。需购置固定资产的部门，必须先由本部门提出申请，由分管副总、财务总监审核后报总经理审批，经董事长签批后方可购买。购置的固定资产，统一由办公室登记并管理，由使用部门（或个人）保管，财务部根据有关规定进行固定资产核算。