地产营销策划全流程

2025-01-24

地产营销策划全流程（共9篇）

1.地产营销策划全流程篇一

第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程获取土地信息市场调研、投资分析 90天申领项目建议书招标/拍卖取得土地使用权签订土地出让合同、办理土地证 70天方案设计建设用地规划许可证建设工程规划许可证 40天施工图设计 25天高层780天、小高层580、多层340天施工许可证工程施工阶段 30天竣工验收备案 40天申领入户许可证 20天物业接管 15天办理初始登记交房入住注：工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2 项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3 本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》第二章：房地产项目开发全流程一房地产开发全流程（表格样本）发展中心/开发部设计管理工程管理成本控制招标采购策划营销计划管理物业管理招标/拍卖取得土地使用权概念设计投资估算设计单位招标项目及产品定位项目初级计划建筑初步设计审查意见通知书建筑方案设计审查意见书建设用地规划许可证国土使用证建设项目选址意见书开发设想提供土地拆迁初步设计、景观方案设计初步设计任务书方案设计方案设计任务书编制项目工程计划拉围墙、地质勘探目标成本制定成本测算地勘、文堪单位招标项目工程招标计划编制销售指标确定销售部施工管理销售部设计销售部选址销售部选址营销策划项目运营计划完成编制项目运营计划初稿施工图审查备案建筑工程规划许可证施工许可证基础施工图建筑施工图设计三通一平总包单位确定监理单位确定甲供（指）材招标方案施工图审查备案销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）销售推广方案项目班子配置分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）装修材料的选样及封样设计变更完成施工图设计、景观设计主体结构验收一般装修工程外墙保温、防水门窗、栏杆、精装修外架拆除室外配套管网景观道路砌体工程施工主体结构施工基础工程验收基础工程施工成本过程控制总结回顾进度款审核签证变更审核隐蔽工程收方成本施工过程控制计划确定分包单位招标工作阶段性总结招标评价招标工作总结招标评价过程招标采购业主开放日销售管理（强销期、持续期、尾盘）开盘产权测量预售许可证定价开放销售培训运营管理总结、考核项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）项目初级计划物业检查及接管施工过程提前介入综合竣工验收竣工备案向物业移交竣工结算交房交房准备（交房方案、交房附图）竣工结算交房后的整改物业管理商业经营说明：

n 目的：

为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 n 适用范围：

本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 n 定义：

《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 n 工作程序：

详见《工作流程说明》 n 支持性文件：

无 n 相关记录：

无二房地产开发全流程 n（网络计划样本）（一）工作类别制定目标成本投资估算成本测算、编制工程计划甲供（指）才招标方案三通一平28 25 19 15 10 4 设计单位招标地勘、文堪单位招标拉围墙、地质勘探工程招标计划监理、总承包单位确定临建搭设工程类 27 14 施工图设计（有关全套 21 7 3 可概念设计方案设计初步设计、景观方案设计部门口头确定）完成景观设计完成技术类行性调查结 26 24 22 束项目选址方案设计审查建设用地规划建筑初步设计审查施工图审建筑工程 6 18 13 11 2 1 形签订土地协议意见书意见书许可证意见通知书查备案规划许可证施工许可证发展类成报按实际时间 17 8 告土地拆迁国土使用证售楼部选址销售目标销售准备（售房附图道 29 23 16 20 12 9 5 产品定位营销策划售楼部设计售楼部施工确定销售方案推广具合同配置标准）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（二）工作类别 44 施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类 48 37 预售许可证发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作发展类 46 成本阶段性成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购控制总结 47 42 保温、防水门窗外架室外管网 45 43 41 40 36 35 33 31 30 土方工程施工桩基工程基础工程五层结顶主体封顶砌体工程装修工程栏杆拆除配套工程工程类水、电、智能化等安装工程 39 34 业主产权测量 49 38 32 销售培训开放1 定价开盘销售管理（强销期、持续期）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（三）工作类别 58 52 分项验收（消防、人防、综合竣工验收规划、档案、环评竣工备案发展类 57 55 成本控制工作总结竣工结算根据物业 66 63 60 56 54 51 50 景观道路工程资料准备移交物业反馈整改配合交房交房后整改工程类交房准备（交房59 67 65 64 61 物业验收方案、交房附图）交房业主投诉处理进入物业管理程序物业类 62 53 业主开放2 销售收尾、配合交房工作营销类 0 时间说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述三房地产开发全流程说明步骤是否为重点控制点工作重点描述时限重要输入重要输出流程编号责权事项编号相关表格模板 1 发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项《可行性研究报告》 2 ZD 营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。出具《项目定位策划报告》，并按责权体系审核审批通过《可行性研究报告》《项目定位策划报告》 3 设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。

招标采购中心组织确定后的设计单位《概念设计任务书》概念设计成果 4 成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析《项目投资估算表》 5 ZD 发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》计委审查进行项目立项国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查建委办理《投资开发项目建设条件意见书》环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专业内容范围进行审查《项目选址意见书》 6 设计管理中心根据审批审核通过的《概念设计成果》进行分析，给设计院下达《方案设计任务书》，并负责监督完成《方案设计》《方案设计任务书》《方案设计》 7 在方案设计过程中，发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作 8 发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》 9 ZD 规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件人防办完成人防工程建设布局审查国土资源局完成土地预审完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查 10 成本管理中心根据方案设计做《成本测算》，招标采购中心负责完成地勘、文堪单位的招标工作《成本测算书》《地勘（文堪）中标单位确认书》 11 设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计初步设计景观方案设计 12 项目部（项目公司）在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探 13 ZD 发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》《国有土地使用证》 14 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查，核发《建筑初步设计审查意见通知书》规划部门对初步设计的规划要求进行审查公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查完成国土资源局土地预审市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关内容进行审查《建筑初步设计审查意见通知书》 15 设计管理中心根据初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计 16 发展中心/开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案《建筑初步设计审查意见通知书》建委对施工图设计文件进行政策性审查，并根据地产商意见核发技术性审查委托通知书建委根据施工图设计审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 17 在此阶段成本管理中心完成制定目标成本计划、编制工程招标计划、工程管理中心编制工程计划制定目标成本计划编制工程计划编制工程招标计划 18 ZD 发展中心/开发部沟通协调，负责办理完成《建筑工程规划许可证》，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在缴纳有关规费后核发《建设工程规划许可证》副本公安消防支队进行消防设计审查人防办进行人防设计审查建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局等相关部门按职责划分对相关专业的相关内容进行审查《建筑工程规划许可证》副本 19 在完成18项同时，招标采购中心制定甲指（供）材招标方案，组织完成监理单位、主体施工单位的招标工作（异地项目公司以项目公司为主，总公司招标采购中心全程跟踪监督并提供资源服务）甲指（供）材招标方案《监理单位中标确认书》《（主体）施工单位中标确认书》 20 ZD 发展中心/开发部与建委沟通协调，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》办理施工报建登记完成对工程进行发包、确定施工队伍《建筑工程施工许可证》 21 项目部（项目公司）在证件办理期间完成三通一平、临建搭设等基础工作施工单位办理完成质检、安监部门的报检工作 22 设计管理中心组织监督完成《景观设计施工图》《景观设计施工图》 23 营销策划中心在《建设用地规划许可证》办理期间完成《营销策划方案》、临时售楼部的选址、设计、施工 24 营销策划中心在建筑初步设计审查期间完成销售目标的计划确定 25 营销策划中心在《施工许可证》办理完成前做好《销售方案推广》，做好销售准备工作（售房附图、销售道具、销售合同、配置标准等）26 设计管理中心组织甲方有关人员、设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审《图纸会审纪要》 27 ZD 工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工，监理单位下达《开工令》办理完成开工前各类证件完成施工图纸会审施工单位的《施工组织设计》按责权体系审查、审批通过施工单位做好开工准备 28 招标采购中心组织指定有关主要材料（如：水泥、钢材、防水卷材等）《甲指（供）材料确认单》 29 设计管理中心负责项目工程全过程的技术监控和技术指导工作，负责审核、审查设计变更、技术核定、施工方案等内容《设计变更单》《技术核定单》特殊工种《施工方案》 30 土方工程施工（暂按有地下室（-1）高层住宅考虑）挖土深度按设计桩基顶标高、保证有效桩长为准（具体以施工方案为准）31 桩基施工在第一层土挖完后开始，整个桩基施工阶段包括：打试桩、打正式桩、第二次土方开挖、破绽将头、桩基试验、土壤检测等过程 32 基础工程施工桩基试验通过后，开始基础工程施工，原则上是以±0.00为分界点，正负零以下（含地下室）在进度计划编制时均划入基础工程，在基础工程完成（含检验资料）后及时报检、做好《基础结构工程验收》《基础结构工程验收》记录 33 营销策划中心负责组织完成销售培训，完成产权测量定价 34 成本管理中心完成桩基施工单位、土方施工单位的结算工作，做好合同节点造价统计工作，在施工过程中审核节点造价付款审核结算依据资料《（桩基）工程结算单》《（土方）工程结算单》 35 ZD 五层结顶 36 ZD 发展中心/开发部与房地产管理部门沟通协调办理预售登记，由房地产管理部门核发《商品房预售许可证》提供资料（证明材料）：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期公司的《营业执照》和《资质等级证书》工程施工合同商品房预售方案《商品房预售许可证》 37 砌体工程完成 38 ZD 项目部（项目公司）协调组织《建筑工程主体结构验收》主体结构有关证明资料原材料复验报告混凝土最后一批浇筑的试验资料施工过程控制资料其他有关资料《建筑工程主体结构验收》记录 39 招标采购中心组织完成装饰材料、保温材料、安装设备、电缆、电线等合同约定的材料指定（供应）异地项目公司则在总公司招标采购中心的全程监督下完成此项工作《甲指（供）材料确认单》 40 ZD 装饰、装修工程完成、外架拆除 41 室外管网等配套工程进场施工 42 景观道路施工 43 发展中心/开发部沟通协调有关政府职能部门进行分项验收（消防、人防、规划、档案、环评）异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持各分项验收报告 44 项目部（项目公司）做好工程资料准备工作。物业公司开始介入验房 45 ZD 发展中心/开发部沟通协调质监部门、组织项目综合验收，做好竣工备案。异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持各项环检工作完成，取得合格资料项目工程资料齐全项目工程全部结束竣工备案证书 46 工程移交物业公司，物业公司根据验收标准进行验收，对验收发现的问题书面提交项目部（项目公司），项目部（项目公司）安排整改落实 47 物业公司管理方准备工作（交房方案、交房附图、交房道具等）营销部核和项目部（项目公司）全力配合 48 ZD 交房以物业公司为主导、项目部（项目公司）、营销策划中心全力配合。有必要时取得总公司有关领导（及有关人员）的全力支持 49 营销策划中心（营销部）交房前做好房源销控、完成商品房销售计划 50 物业公司受理交房后的业主各类投诉，并且进行分类处理 51 项目公司根据业主投诉的工程质量问题组织维修项目和物业进行最后交接，并负责组织有关参战单位召开移交会议，明确移交后的责任项目移交资料目录各施工单位质保金以及质保期明细表 52 项目进入正常的物业管理程序编制《房地产开发流程计划》作业指引（各个项目）1.目的 1-1 目的：明确公司个项目开发流程计划的编制、审核、发布流程，确保项目运作的计划性、科学性、严谨性 1-2 作用：通过流程计划的实施，使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的流程计划可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。

2.适用范围本指引适用于房地产公司新项目开发的全流程编制工作 3.定义（暂无）4.职责地产事业部总经理：负责批准计划和批准计划调整。

主管岗位：

计划管理中心负责人与工程管理中心负责人、总监协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

负责工程师：在与设计管理中心、成本管理中心协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

协管岗位工程管理中心负责人，总监：分别向计划管理中心提供分管范围内的进度目标和调整意见。

主办岗位营销策划负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制网络计划，并根据负责人、总监的意见修改完善。

项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各有关负责人、总监批示后报总经理批准。

5.程序 5-1 根据公司通用的计划模板、标准图式、项目目标要求，计划管理中心在土地中标后十天内组织完成编制《**项目开发流程计划》。公司负责人和工程总监的主办交接界限为规划方案定稿之后。并负责定期检查和调整（半年计划调整、一年计划调整），遇紧急情况可以随时检查调整。

5-2 计划编制建议使用双代号座标网络计划，以更加直观的体现各个环节之间的逻辑关系 5-2-1编制网络计划的要素是：

5-2-1-1 工作要素事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。

5-2-1-2 时间要素在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的负责人期天数。

一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。

两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。

5-2-1-3 逻辑要素左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。

持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。

5-2-1-4 责任要素相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。

5-2-2 编制网络计划的要点 5-2-2-1 定目标工期和计划工期根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。

5-2-2-2 建立座标系统（这与运营计划中的网络设置有所不同，运营计划的纵横坐标体现的是项目开发的主要节奏骤和配合工作之间逻辑关系）横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。

纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。

5-2-2-3 分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。

5-2-2-4 检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。

5-2-2-5 把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。

5-3 网络计划的优化和调整 5-3-1 事先优化 5-3-1-1 成本目标，进度目标和质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；

压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；

而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。

5-3-1-2 在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。

5-3-2 过程检查 5-3-2-1 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。

5-3-2-2 过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。

5-3-2-3 经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。

5-3-2-4 用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。

5-3-2-4 检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。

5-3-3 及时调整：调整的原则是使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。

5-3-3-1关键工作拖延的，一定会影响负责人期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起负责人期延长。

5-3-3-2非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。

5-3-3-3当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划负责人期是否也要缩短。打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。要求保持原计划负责人期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。

5-3-3-4 对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。

5-4 调整、优化后的《**项目开发流程计划》（网络计划）报总裁办公会审核、批准后正式发布实施 6、支持性文件《土地出让合同》《物业发展建议》《项目运营计划》《规划设计文件》《营销策划方案》 7、相关记录《**项目开发流程计划》仅供参考您好，欢迎您阅读我的文章，本WORD文档可编辑修改，也可以直接打印。阅读过后，希望您提出保贵的意见或建议。阅读和学习是一种非常好的习惯，坚持下去，让我们共同进步。

2.地产营销策划全流程篇二

中国海事局负责全国沿海的港口航道图制作, 其生产历程分为两个大的阶段。在2010年之前, 全国海图由天津海测大队、上海海测大队和广州海测大队分别绘制北方、东海和南方的纸海图, 纸海图制作完成后, 再由位于上海的电子海图中心生产电子海图;2010年之后, 海事局决定统一制图, 且测量和制图分开, 由上海海事局航海图书印制中心负责全国纸海图和电子海图制作。

2 数据库制图模式的探索

从2010年开始, 印制中心开始采用数据库模式制作海图。它由源数据库、纸海图生产和电子海图生产三部分组成。三者关系如 (图1) 所示。

从如 (图1) 的流程图看, 纸海图和电子海图的生产以及其他产品在源数据处理好之后可以同步生产, 这样可以极大的提高工作效率。但是由于受传统制图模式影响, 并没有这么做, 如今的制图流程如 (图2) 。

在经历了两年多的实践摸索后, 发现这种流程有很多弊端:要完成一幅海图涉及的人员最多可达到9位之多, 还牵涉到两个部门, 每一个作业人员都要对制图资料熟悉一遍, 非常浪费时间;由于源数据和海图生产不在同一部门, 导致作业人员长期只从事一种单一作业, 不利于技术上的提高;且由于作业人员多, 分工过细, 导致作业人员对于问题不能通盘考虑。基于此, 今年下半年开始试行全流程海图制作模式。

3 全流程制图模式

在制作全流程指的是在制图中从源数据到纸海图到电子海图生产全部由一位编绘员完成, 质检人员和审定人员也是同样固定。

全流程海图制作示意如 (图3) 。

可见, 在全流程制图中, 所涉及操作人员只需要3人。这就减少了每个作业人员都要去熟悉制图资料的时间, 省去了制图交接时间差, 提高了效率, 尤其在小比例尺编图的情况下, 资料采用复杂, 全流程制图很有优势。从另一方面讲, 全流程制图有利于培养全方位人才, 使得作业中能通盘考虑而不仅仅局限于源数据或产品, 有利于提高产品质量和工作效率;全方位人才的培养也能避免因个别人员调动导致某方面人员缺失的风险。

4 全流程制图模式的展望

严格意义上来说, 目前纸海图和电子海图还是没有同步生产, 因为纸海图由于受到图面承载力, 要做到综合取舍, 源数据中没有注记, 故在进行纸海图生产过程中因注记等问题会对源数据做微小的修改, 受到传统思想影响, 管理者认为电子海图和纸海图要保持一致, 所以电子海图还是要等到纸海图定稿后才进行生产。电子海图并不存在承载力的问题, 随着技术的发展, 电子海图的发展潜力非常巨大, 因为不需要印刷和邮寄, 其更新速度和传输速度非常快, 而且可以个性化定制, 不再局限于图幅范围。

摘要：本文对HPD数据库的生产模式作了简要介绍, 对比了电子海图和纸海图制作的不同流程, 分析了各自的优缺点, 并对未来电子海图的发展趋势作了展望。

关键词：纸海图,HPD,电子海图,全流程

参考文献

[1]赵俊兰, 冯仲科.基于组件式的自动化系统的建立[J].测绘通报, 2007 (6) .

3.数字印前走向全流程时代篇三

色彩管理：飞向云端

色彩管理是高品质印刷实现的必要手段，它不光是要求能实现色彩的准确再现，而且也要满足顾客生产时间越来越短、周转时间越来越快、印刷内容也必须更加符合数字生产等的要求，而这些都需要相关技术在速度、质量和应用范围上进一步提升。此次展会上，展出了色彩管理解决方案的厂商有两类：一是专注于做色彩管理解决方案的公司，如爱色丽、GMG、CGS、FFEI；二是为了完善自身工作流程而推出色彩管理产品的公司，如柯达、富士胶片。这些厂商推出的色彩管理解决方案体现出以下特点。

1.色彩管理与网络印刷的全面结合，使得色彩管理的工作不再从印刷企业的印前工序开始，而是前移到客户端，从而提高了印前处理的效率

随着网络印刷的兴起，色彩管理从印刷企业的印前工序前移到了客户端，实现了远程打样和监视打样等，典型的代表产品是GMG ColorProof 5.3、CGS公司ORIS Color Tuner//Web网络远程印前软/硬双打样系统。

(1)GMG ColorProof 5.3：为客户提供网络客户端，用户首次可以从公司网络内的任何一台PC机或Mac机上创建、编辑和监视打样作业。因此，几个用户可以同时使用ColorProof。打印机的状态同样可以在网络客户端上查看，包括中断和取消打样作业选项，并且也可以通过一个网络客户端管理几套GMG ColorProof系统。

(2)CGS公司ORIS Color Tuner//Web 2.0：采用全流程的客户端/网络服务器端的架构，远程Web的作业提交和监控模式，通过ORIS Color Tuner//Web 2.0与互联网进行作业的控制与追踪，整合了ORIS Color Tuner、ORIS Soft Proof与ORIS Certified Proof的所有功能与优势，使得管理和监控全球的远程打样变得更容易。

2.色彩管理不仅是胶印的关注点，数字印刷、包装印刷等都已有了针对性的解决方案

在过去，色彩管理多见于传统书刊、商业印刷企业，而随着色彩管理越来越多地为数字印刷、大幅面印刷和包装印刷所重视，众多厂商已推出更具有针对性的解决方案。典型代表有GMG ProductionSuite、GMG OpenColor等。

(1)GMG ProductionSuite：专为大幅面喷墨打印市场研发的突破性解决方案，可为大幅面喷墨打印提供自动化的生产流程和可预见的生产效果。凭借循环校准专色、强大的编辑选项以及可驱动800种输出设备的特性，GMG为大幅面印刷建立了质量新标准。

(2)GMG OpenColor：是一款针对包装市场的革命性专色工具，它的重点在于在过程控制和专色通道的控制方面做得非常专业，可以在印刷色、专色和多通道高保真方面达到最精确的模拟，极大精简了包装打样的工作，节省了时间和成本。

(3)爱色丽i1专业色彩管理解决方案：主要包括爱色丽i1Basic Pro 2、i1Photo Pro 2、i1Publish Pro 2三款解决方案。i1 Basic Pro 2是一款适用于高端显示器色彩配置、显示器与打印质量检验、专色测量的基础解决方案；i1Photo Pro 2是为专业摄影人士设计的，用于管理从照相机到显示器、投影仪直至打印机的RGB工作流程。i1 Publish Pro 2适用于需要组织和管理整个RGB、CMYK和CMYK+N（CMYK加任何四色）摄影、印前或数字印刷流程的印前、图像和数字印刷专业人士。

3.众厂商力推色彩管理的云解决方案，让所有的操作者都可以使用色彩管理的相关数据

由于采用了云技术，因此色彩管理不再只是印刷企业印前人员的专利，而是可以将执行ICC标准的色彩管理文件上传至云端，在任何时候对所有采用ICC标准的输出设备都有用。代表产品有GMG CoZone、爱色丽PantoneLIVE、FFEI公司RealPro Colourcloud和富士胶片XMF ColorPath等云计算色彩管理系统。

(1)GMG CoZone：是一款基于云技术的软打样工具，目标群体覆盖整个出版产业链。GMG CoZone是广告、设计公司与印刷企业之间，品牌商与广告、设计公司之间，或品牌商与印刷企业之间沟通的桥梁。它包括CoZone_Collaborate、CoZone_Manage、CoZone_Deliver三个模块。其中，CoZone_Collaborate模块可帮助客户在云端对整个生产状态、生产数量以及最新的生产活动进行纵览；通过CoZone_Manage模块，客户能够将GMG色彩特性曲线应用到自己的文件中，而无须掌握丰富的技术知识或投入大量的资本；CoZone_Deliver模块则可通过在流程中加入GMG色彩打样解决方案来完成生产工作流程。GMG CoZone支持电脑、手机、iPad等多媒体电子设备。

(2)爱色丽PantoneLIVE：是爱色丽提供的一种基于云计算的颜色服务，对重要品牌的颜色标准提供即时访问。PantoneLIVE动态色彩生态系统实际上是一个基于云计算的、动态的、功能强大的印刷色彩数据库，包含了通过真实的印刷工艺，在真实的基材上采用真实的油墨所得到的色彩标准，这些色彩标准被储存在一个安全的、基于云计算的门户网站中，印刷企业和终端客户经授权后可通过这一网站进行集中式的色彩沟通，并获得相关的色彩数据，不仅能够保证色彩的一致性，而且有助于提高从最初设计到最终生产的效率、降低成本。

(3)富士胶片XMF ColorPath云计算色彩管理系统：可以帮助印刷企业跨设备（包括传统胶印机、数字印刷机、网印机）进行色彩管理，帮助印刷企业校准、遵从印刷标准，比如ISO12647-2。XMF ColorPath能产生装置连接的ICC文件和ISO TVI曲线，以便于印刷企业在不同的设备上仍能快速地同ISO 12647标准达到一致。

4.跨设备色彩管理的实现，为混合印刷提供了强有力的保证

随着传统印刷企业对数字印刷接受度的提高，“传统+数字”的混合印刷模式越来越受人们关注，在印刷企业的工作流程中可能会包括胶印机、喷墨打印机、静电数字印刷机、版式打样机等，如果每个设备都带有一组颜色标准工具，那么这些系统就会各成体系，加大出错的风险。drupa2012上，已有厂商推出了跨设备的色彩管理工具。代表有柯达ColorFlow、海德堡印通色彩管理解决方案等。

(1)柯达ColorFlow软件：这款软件可集成印刷环境中所有的色彩元素和设备，跨设备保证颜色的一致性。其整合了线性化曲线、色彩特性文件和颜色配方等各种色彩校正技术，通过色彩管理协调多个颜色系统及其内部关系，可自动进行色彩调整，确保打样、CTP输出和数字印刷机生产颜色的一致性。

(2)海德堡印通色彩解决方案：能够在整个工作流程中实现色彩的忠实再现。这个解决方案提供了一大批产品和解决方案，能够进行真彩色、低成本的生产。通过保证所有组件有效地一起工作以及精确的控制，能够得到最大可能的颜色忠实再现，在生产中优势明显。

当然，在新品浩如瀚海的drupa 2012上，展示在人们眼前的绝不仅仅是上述产品，但无论如何，从总的趋势上来讲，都体现出了色彩管理、网络印刷、云计算等相结合而实现的前后融通、跨设备融通的特点。

数字化工作流程：演绎全流程概念

有人说，数字信息使整个印刷业改头换面，其将工作流程的各个环节从头到尾衔接起来，以此来实现生产过程的自动化与标准化。正是数字信息的大行其道，让数字化工作流程真正从印前突围，走向了前至客户端，后至印后加工的“全流程”。这些流程大多采用模块化设计，能够适应数字印刷、网络印刷、包装印刷等多种印刷生产的需求。

drupa2012上，展出数字印刷工作流程产品的展商有海德堡、柯达、EFI、爱克发、富士胶片、XANTE、FFEI、惠普、施乐、杜邦等。从这些流程新品上可以归纳出以下特点。

1.数字化工作流程不再是印前的专属，“全流程”的概念和产品更能满足客户全数字化生产需求

数字化工作流程自提出之日起，虽然打着印前、印刷和印后全流程管理的旗号，但是前期还是以印前为主，后来随着JDF、CIP3/4等技术的融入，逐渐扩展到印刷。如今，从客户提交订单便已进入流程的控制范围，甚至可延伸到对印后的控制和管理，全数字化生产正在实现。如海德堡印通工作流程Prinect 2.0、EFI工作流程等。

(1)海德堡印通工作流程Prinect 2.0：在原有版本的印前、印刷和印后流程中加入了数字印刷管理模块、网络印刷管理模块和包装印刷管理模块以及MIS系统模块，进一步扩大了印通流程的控制版图。其中，网络印刷管理系统将印刷企业的工作延伸到了最前端的印刷买家，可以使印刷企业运营一个或多个在线商店——包括一个公众可以访问的网络印刷店面；数字印刷管理模块，在印前处理完成后，可以根据印刷的数量和具体要求来决定是进行数字印刷，还是进行直接制版和传统印刷。其中关键颜色管理功能，通过一整套的工作，包括调整印刷机和数字印刷机、生成ICC文件，进行色彩匹配等，让两种印刷方式印出来的产品颜色品质尽可能地一致。由于Prinect2.0采用模块化设计，印刷企业可以根据自己的需要选择不同模块，既可以只选择印前模块，也可以采用中央处理方式，实现MIS－网络印刷－印前CTP－数字印刷/传统印刷－包装印刷－印后的全流程管理。

(2)EFI工作流程解决方案：包括EFI Digital StoreFront、EFI Pace、Monarch print MIS systems、PrintFlow、Fiery中央生产流程工具的全流程解决方案。用户从EFI Digital StoreFront系统提交任务，依次通过EFI Pace（全集合、可扩展、基于浏览器的印刷管理软件）、EFI印刷信息管理系统（Monarch print MIS systems）、PrintFlow（灵活的生产调度控制系统）、RIP服务中心（Fiery服务器）后，处理好的图文信息被传送到数字打印设备，最终输出成品。该流程展现了EFI无缝衔接的数字化工作流程在节约时间、减少出错和浪费方面的超凡魅力。

2.混合工作流程解决方案全面满足客户全方位混合印刷生产的管理需求

此次展会上，随着“全民数字印刷”的浪潮掀起，不管是传统印刷设备厂商推出数字印刷系统，还是更多的传统印刷企业想采购数字印刷机，“传统印刷+数字印刷”的混合生产模式将结束传统印刷与数字印刷的市场之争，使之能和平相处、互补市场。与混合印刷生产相对应的，得益于MIS系统的发展和应用，既能管理传统制版印刷生产、又能管理数字印刷系统的数字化工作流程，也已成为本次展会的亮点。例如柯达统一工作流程解决方案、富士胶片XMF V5等。

(1)柯达统一工作流程解决方案Unified Workflow Solutions：为整合所有的系统和信息而设计，包括柯达达尔文VDP软件、网络印刷解决方案、印易通工作流程、PressProof软件、ColorFlow软件、潘多拉连晒软件等，将印能捷（Prinergy）商业工作流程与InSite印前端口系统连接起来，再结合Darwin可变数据和Kodak网络印刷方案，可实现胶印、柔印和数字印刷等多种方式的印刷。

(2)富士胶片XMF V5：XMF ColorPath的核心色彩能力通过XMF ColorPath Organizer模块纳入XMF V5工作流程中，该模块为用户提供了能够对不同类型的作业进行色彩管理的能力，并在整个XMF工作流程系统中担任色彩控制的角色。

3.流程的兼容性更高，支持行业标准，能够兼容其他合作伙伴的模块、软件和硬件，使得客户可以充分利用现有设备

原有的数字化工作流程针对性或者说排他性很强，印刷企业往往引进某个厂商的CTP设备后就必须引进其数字化工作流程，而现在随着JDF和PDF标准为各个厂商所接受，同时本着为客户节省成本，提高投资回报的观念为上，新推出的工作流程往往能够兼容其他厂商的某个模块化解决方案或设备，如HP SmartStream、柯达统一工作流程等。

其中，HP SmartStream作为惠普引以为豪的端到端工作流程组合方案，包含了合作伙伴解决方案，从订单提交开始，到全面的文件处理、可变数据管理、拼版以及图像管理、印后管理均能完成。其支持普通商业印刷、直邮、出版、照片、标签和包装市场。

4.细分的流程软件、模块更加有针对性，功能更强，能集成到现有的工作流程中，使印刷企业在实现数字化工作流程方面有更多的选择

有一些专业的厂商继续推出专业化工作流程软件的新版本，比如XANTE推出的iQueue 7印前工作流程、FFEI公司推出的RealPro Packaging Suite完整的包装生产流程、Krause Imposition Manager推出的组版管理软件KIM 7等，其中Printflow公司推出的DIPS数字油墨预置系统，可连接印前流程和印刷机控制板，使得没有CIP3/4接口的印刷机，也可以实现墨键预置的自动化。

4.房地产营销策划流程篇四

1.市场调研

1）整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等）

2）竞争研判，找到竞争的基准对象（产品核心竞争力、性价比，营销策略）

3）土地的价值研判，提炼产品附加值（区域规划、交通、配套商业及其他）

4）消费群和产品的双向调研（找准客群）

2.前期咨询

1）产品定位

2）产品规划建议

3）目标市场及主力消费群的确定

4）行销运动方向总构

3.规划顾问

1）总体规划顾问提示

2）建筑规划顾问提示

3）环境规划顾问提示

4.营销策划

1）总体营销策略

2）推盘策略建议

3）价格策略建议

4）品牌传播策略

5.广告推广、公关策划

1）广告总精神确定

2）广告表现推广执行策略

3）所有广告的平面创意和设计

4）礼品和促销用品的创意或设计

5.房地产工作策划流程篇五

一、项目案前基础策划

（一）、项目市场分析 ★ 工作内容：

6.地产联谊酒会活动策划流程篇六

活动目的：

本次大客户联谊会主要通过新颖、独特的宣传方式对项目的概念（规划理念、主题概念等）进行深入宣传与展示，不涉及过多项目的具体产品细节内容，旨在通过活动使客户与整体市场对项目核心特质形成清晰认识和理解。通过此次活动为“北岸华庭”扩大项目在大客户单位的影响，以便丛中深层挖掘意向客户群体，为后期的进一步有效推广与销售奠定坚实的基础。

本次活动打破传统联谊会的束缚，中间不仅穿插进行文艺节目的演出，而且还安排了很多现场与客户互动的小游戏，这样可以牢牢的锁住到场的客户。联谊酒会还为现场客户免费特设了西式冷餐会（水果、西式糕点、饮料、红酒等），为销售人员和客户相互沟通搭建了一座桥梁。活动正式开始前30分钟客户开始陆续进场，整个活动为时90分钟，预计在20：00分结束。

活动流程：

2004年8月20日晚

舞台搭建

2004年8月21日09：00 舞台搭建完毕，灯光、音响做调试工作 17：00 所有工作人员及演员、礼仪小姐、冷餐会等到场做准备工作 18：00 一切准备工作完毕，客户开始陆续入场

18：30 主持人上场介绍本次活动内容及到场嘉宾（投影仪同步现场）18：35 北岸华庭领导上台致辞（投影仪同步现场）18：40 主持人串场 18：45 激情小提琴表演 18：50 主持人串场

18：55 拉丁舞表演（投影仪同步现场）19：05 主持人串场 19：10 花式调酒表演 19：20 主持人串场

19：25 主持人与现场客户做互动游戏并且进行第一次抽奖 19：35 精彩魔术表演

19：40 主持人与现场客户进行湖动游戏并进行第二次抽奖

19：50 主持人宣布现场活动结束，伴随着小提琴优美的旋律酒会开始 20：30 活动结束

7.行政审批“全流程再造” 篇七

>三大措施保障“黄金周”

>大量简化“行政审批”

“十一”黄金周假期是旅游、休闲、探亲的高峰期, 根据国务院有关规定, 2014年“十一”将继续实行小型客车免收通行费政策, 具体时间为10月1日零时至10月7日24时。

在9月18日的交通运输部例行新闻发布会上, 部政研室副主任李杨介绍, 部预测“十一”黄金周期间, 道路、水路客运量将比2013年有所增加, 道路客运量预计将达到6.3亿人次, 日均9000万人次, 与去年同期相比预计增长5.0%。

三大措施保障“黄金周”

李扬分析, 即将到来的“十一”黄金周期间的客流特点主要有以下几个方面:

第一, 自驾车出游的车辆将会增加。特别是大城市进出城路段、热点景区周边公路的车流量都将会有大幅上升;岛屿、海峡间的客运运输也将继续增长。

第二, 道路客运将以中短途为主, 主要为城乡旅游、休闲探亲的客流, 道路客运还同时承担着铁路、民航的集疏运功能。

第三, 预计客流高峰出现在一头一尾, 也就是10月1日国庆节的第一天假期和10月7日假期的最后一天。

根据上述特点, 部将在交通运输组织和保障方面采取以下措施:

第一, 加强监管, 严格落实责任, 让群众安全出行。

为了做好这项工作, 交通运输部召开了全国交通运输安全生产紧急电视电话会议, 印发了《关于加强“平安交通”建设集中整治安全生产若干问题的意见》, 在全行业开展安全生产整治工作。近日还将针对即将到来的黄金周的交通运输安全各项工作进行再部署。

第二, 科学组织, 优化运力投放, 让群众便捷出行。“十一”黄金周期间, 全国可投入客车运力将达到86万辆, 客运船舶约的投放将达到2.1万艘、103万个客位, 总体上判断, 运力准备充足。

交通部门将根据重点地区的客流特点, 合理安排运力的班次, 特别是加强对汽车站、火车站、机场、大型活动场所的运输保障, 加强道路客运、城市公共交通线路班次与铁路、民航线网的衔接协调, 做好旅客转运、集疏运工作。

第三, 强化服务, 完善信息应急, 让群众满意出行。加强交通出行信息服务, 及时向公众发布公路路况、客运班次等服务信息, 引导公众合理选择出行方式。加强客运站场、高速公路服务区的管理, 增派服务人员、完善服务措施。

大量简化“行政审批”

深化行政审批制度改革, 是全面深化改革的重要任务, 也是转变政府职能的突破口和重要抓手。一年多来, 交通运输部门按照党中央、国务院的决策部署, 动真格、出实招, 持续推进行政审批制度改革, 在简政放权、转变政府职能工作方面取得了阶段性的成效。

法制司副司长魏东在当天的发布会上介绍, 部简政放权工作主要体现在五个方面。

一是大幅减少了行政审批项目。本届政府成立之初, 部共有65项行政审批事项。去年以来, 按照国务院的统一部署已经取消和下放22项行政审批事项。在抓取消下放数量的同时, 注重取消下放的“含金量”, 坚持“质”“量”并重, 着力取消下放一批影响度高、审批业务量大、含金量高的项目。如取消了“国际船舶代理业务审批”, 下放了“省际普通货物水路运输许可”, 取得了良好的成效。

二是积极推进工商登记前置审批制度改革。部按照国务院统一部署, 目前“港口经营许可”、“国际船舶管理业务经营审批”等4项前置审批已改为后置审批, 其余项目如“道路客运经营许可证核发”、“道路货运经营许可证核发”等前置审批拟在年底前按国务院的统一部署改为后置审批项目。

三是优化行政审批运行机制。我部积极推行行政审批项目网上办理, 推进审批过程公开透明, 压缩审批时间, 提高效率。

地方交通运输部门对审批事项普遍开展了“全流程再造”, 对内容相近、重复设置的审批环节予以合并, 最大程度地简化了审批手续、缩短了审查时限。一些地方还推行“一个窗口受理, 一次性告知, 一条龙服务, 一站式办公”的服务方式。

四是着力改善事中事后监管和服务水平。部取消下放事项公布后, 及时组织修订了《国际海运条例实施细则》、《船员服务管理规定》等15件次规章, 并印发了相关文件, 明确提出了告知性备案管理、制定行业从业标准管理、改审批为主动服务、完善信用管理体系等措施加强事中事后的监管, 以保证取消下放审批权后, 行业管理不缺位、安全监管不放松、市场活动更有活力。

五是组织指导全行业不断深化行政审批制度改革。各省级交通运输主管部门按照部和省级人民政府的要求, 加大取消下放力度, 取消和下放比例平均达到三分之一以上。

为进一步指导交通运输行业做好行政审批事项清理和简政放权工作, 部9月5日召开了全国交通运输系统深化行政审批制度改革电视电话会议, 印发了《关于加快转变政府职能深化行政审批制度改革的意见》, 深化推动交通运输部门的职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务、维护公平正义转变。

8.房地产基础知识-营销经营流程篇八

------------------截取于【余源鹏房地产大讲堂】--------------------

房地产基础知识-营销经营流程：目录

前言错误！未定义书签。

第一章综述 3

第一节基本概念 3

一、房地产相关概念..............3

二、房地产开发与经营业相关概念................4

三、房地产开发与经营业的纳税评估..............4

第二节经营特点错误！未定义书签。

一、经营概况..........错误！未定义书签。

二、经营分类..........错误！未定义书签。

三、经营流程..........错误！未定义书签。

四、会计核算..........错误！未定义书签。

五、应税特征..........错误！未定义书签。

第二章评估方法错误！未定义书签。

第一节假设法错误！未定义书签。

一、环境适用..........错误！未定义书签。

二、具体应用..........错误！未定义书签。

第二节SPSS应用法错误！未定义书签。

一、环境适用..........错误！未定义书签。

二、具体应用..........错误！未定义书签。

第三节系统预警法错误！未定义书签。

一、环境适用..........错误！未定义书签。

二、具体应用..........错误！未定义书签。

第三章评估指标错误！未定义书签。

第一节会计报表指标错误！未定义书签。

一、指标基础..........错误！未定义书签。

二、指标确定..........错误！未定义书签。

三、指标附件........................41

第二节纳税问题指标错误！未定义书签。

一、指标基础..........错误！未定义书签。

二、指标确定..........错误！未定义书签。

三、指标附件..........错误！未定义书签。附录法规政策错误！未定义书签。

附录一营业税法规错误！未定义书签。

中华人民共和国营业税暂行条例........错误！未定义书签。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.......错误！未定义书签。土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法错误！未定义书签。转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）错误！未定义书签。转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知错误！未定义书签。北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知...........错误！未定义书签。

财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知.........错误！未定义书签。

附录二企业所得税法规错误！未定义书签。

中华人民共和国企业所得税暂行条例...........错误！未定义书签。

中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则..........错误！未定义书签。

财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知.....错误！未定义书签。

关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知...........错误！未定义书签。

国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知错误！未定义书签。国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知.......错误！未定义书签。

关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选）...错误！未定义书签。

关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选）.....错误！未定义书签。

印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选）............错误！未定义书签。

附录三土地增值税法规错误！未定义书签。

中华人民共和国土地增值税暂行条例...........错误！未定义书签。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则..........错误！未定义书签。

关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知........错误！未定义书签。

关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知错误！未定义书签。

北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知错误！未定义书签。北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知.错误！未定义书签。

北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知错误！未定义书签。附录四房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规错误！未定义书签。

中华人民共和国房产税暂行条例........错误！未定义书签。

北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则（修正）.错误！未定义书签。

财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定....错误！未定义书签。

北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税

有关政策和征管问题的通知............错误！未定义书签。

关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知..........错误！未定义书签。

印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知.错误！未定义书签。

北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知错误！未定义书签。北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知...........错误！未定义书签。

北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税

有关政策和征管问题的通知...........错误！未定义书签。

附录五其他法规错误！未定义书签。

中华人民共和国城市房地产管理法......错误！未定义书签。

城市房地产开发经营管理条例..........错误！未定义书签。

关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知..........错误！未定义书签。

北京市商品住宅销售价格构成..........错误！未定义书签。

北京市商品住宅销售价格构成管理办法.........错误！未定义书签。

北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定...........错误！未定义书签。

北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知...错误！未定义书签。

关于加强住宅工程质量管理的若干意见.........错误！未定义书签。

房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法........错误！未定义书签。

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知.......错误！未定义书签。

第一章综述

第一节基本概念

一、房地产相关概念

（一）房地产

在房地产基础知识里面，房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。

房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。

（二）房地产市场

房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。

（三）房地产业

余源鹏房地产大讲堂认为，房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。

从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分别颁布了《城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了《中华

 国税发[1993]149号《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。

人民共和国土地管理法》，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。

二、房地产开发与经营业相关概念

三、房地产开发与经营业的纳税评估

......其实，房地产基础知识对人们来说潜在需要非常大，更多的相关知识可以自行参与智地网、余源鹏房地产大讲堂、房地产基础知识培训网的房地产基础知识培训。

资料参考：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

9.地产营销策划全流程篇九

“新广告法”实施近半个多月以来，房地产营销甲乙方风声鹤唳，各种段子、调侃、借势热点袭来，甚至有某互动公司开发了所谓的“广告禁词搜索”神器，让人忍俊不禁。然而十几天以来却始终未见法律界人士对“新广告法”具体条款可能对房地产营销的产生的影响做出正面、系统的解读。

第九条

广告不得有下列情形：

(一)使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；

(二)使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；

(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；

(四)损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；

(五)妨碍社会安定，损害社会公共利益；

(六)危害人身、财产安全，泄露个人隐私；

(七)妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；

(八)含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；

(九)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；

(十)妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；

(十一)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

【静观解读】

重点解释一下第一款和第三款。

第一款：热点狗的福音或灾难又来了！还记得今年游泳世锦赛泞泽涛百米夺冠之后吗？朋友圈被追热点的地产广告刷爆，sorry。以后不可以了，不仅侵犯了泞泽涛的肖像权如图还有更严重的泳帽上的国旗。以后奥运会、世界杯，再也不用逼着追热点、熬夜加班了！但也有一种可能，热点还要追，只是单纯原图配文字的简单设计画面再不会出现，设计狗的苦逼日子还要继续！

第三款：

这就是风靡朋友圈的极限词不可用的源头条款，但是第三款规定还是略显笼统，后期需出司法解释加以认定，我认为有前置排他条件比如获得国务院、地方政府机构以及权威评级机构颁发的证书、证明除外。例举：

项目所在地为天津滨海新区、重庆两江新区，此两新区均为国务院认定的国家级开发新区，因此项目只需在此新区内，地段上用“国家级”新区表诉应无任何法律风险。

再如其他极限词如“第一”的使用，上半年我原所在公司做的户外广告“中海地产，中国房地产企业品牌价值第一名”，刚开始工商局不让上，最后我们提供了国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构颁发的测评证书还是让上了。

第十一条

广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。

广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。

【静观解读】

地方经济类数据出街需与所在地区统计局沟通确认。比如：某商铺出街广告，5公里范围内辐射10万客群，就需论证5公里范围内常住人口数据并与统计局确认。

第十三条

广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。

【静观解读】

重点提醒万科，经常看到万科户外广告，【毛坯不幸福】。

第二十五条

招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：

(一)对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外；

(二)利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。

【静观解读】

商业地产投资需进行风险提示，类似如上图等“买到即赚到，承若售后五年回本，对比股市承诺年收益率稳赚”违法；

利用诸如“郎咸平、吴晓波以及其他所谓经济学家或投资专家”做诱导性推荐违法，但纯论坛圈层营销除外。

第二十六条

房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

(一)升值或者投资回报的承诺；

(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

(三)违反国家有关价格管理的规定；

(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

【静观解读】

第一款已解释。

第二款：例举

如某广告文案五分钟直抵武林商圈，系违法。

因为商圈范围太大无法界定，需标注：如***项目距离武林银泰（具体的地标建筑）直线距离5公里（备注：百度地图）。

第三款为常规条款不做解释；

第四款：

例举1:学区房概念。

未交房项目，即使重点学校一路之隔，学区房亦不能提，社区内自行规划并明确引进的学校除外。

除非教育局明文确认该在售小区学区，但这几乎不可能。学区划定都是已入住小区，一般第一年按就近入学原则，且必须户口落户完成后方可入学，第二年正式划分学区，买了房，也可能落不了户口，买了所谓的学区房也挺扯淡。

例举2:地铁房概念。

国务院未明确下达地铁线路规划的，仅凭环评，不能打地铁房概念。即使规划线路确定，沿线却无地铁站口规划临近该小区，谨慎使用地铁房概念，可被理解为虚假广告。

第三十八条

广告代言人在广告中对商品、服务作推荐、证明，应当依据事实，符合本法和有关法律、行政法规规定，并不得为其未使用过的商品或者未接受过的服务作推荐、证明。

不得利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人。

对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满三年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。

【静观解读】

注意10周岁以下的小屁孩不能做形象代言人，我们以后看不到可爱的kimi和森碟代言广告了，这样挺好。

第三十九条

不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料、练习册、文具、教具、校服、校车等发布或者变相发布广告，但公益广告除外。

此条很重要，甲方拓客需要重点关注。

【静观解读】

拓客需慎选渠道。有一朋友在幼儿园拓客，发广告扇，诱导学生带父母到售楼处看房，策略虽好，确实违法。

第五十三条

任何单位或者个人有权向工商行政管理部门和有关部门投诉、举报违反本法的行为。工商行政管理部门和有关部门应当向社会公开受理投诉、举报的电话、信箱或者电子邮件地址，接到投诉、举报的部门应当自收到投诉之日起七个工作日内，予以处理并告知投诉、举报人。

工商行政管理部门和有关部门不依法履行职责的，任何单位或者个人有权向其上级机关或者监察机关举报。接到举报的机关应当依法作出处理，并将处理结果及时告知举报人。

有关部门应当为投诉、举报人保密。

此条很重要，甲方、乙方都需要关注。

【静观解读】

欲黑竞品，先举报其广告，建议各项目立即检查已出街广告、现场展示道具，时刻关注竞品广告，专业黑竞品，一天一举报。围挡、路牌、高炮等户外广告，更换成本极大，预计甲方以后会在乙方策划公司加上免责条款，转嫁可能的罚款风险，双方合同签订定需留心，一个罚款20万，两个月就白干了。

第五十五条

（一）违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；

两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

（二）广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【静观解读】

第一款：

举例：一版报广如果15万，一旦工商局确认违反《新广告法》请预备45万-75万罚金。

广告法的执法部门是所在地区工商局，违反广告法工商局的罚款属于行政处罚，若造成客户生命健康及财产损害，则是属于民商法和刑法范畴的责任，主体不一样，被罚后如若不服，一般可以提起行政复议，行政复议驳回，可以向所在地中级人民法院提交行政诉讼。

你懂的，跟天朝政府打官司挺难赢，中国第一例农民告县长，就发生在我的家乡——苍南，赢了。作为法律专业背景房地产人，我鼓励在遇到政府各种不合理、不合法待遇时，比如办证时吃拿卡要，勇敢的拿起法律武器，而非偷塞红包、购物卡。

第二款：

此条款为鼓励广告经营者（广告代理商）和广告发布者（媒体渠道）内部自查，明知为虚假广告仍予以设计、制作、代理发布，广告经营者和广告发布者构成连带责任同重罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第五十六条

（一）违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿。

关系消费者生命健康的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人应当与广告主承担连带责任。

（二）前款规定以外的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人，明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布或者作推荐、证明的，应当与广告主承担连带责任。

【静观解读】

第一款：连带责任，出于保护消费者利益角度，难以追讨房地产商责任（万一开发商跑路），广告发布方、渠道方承担连带责任。

这条谨防开发商跑路或者破产。可以向发布违法广告的媒体，提起诉讼。因此在此建议购房者，平时买房多拍照，尤其是广告。不让拍，偷偷拍。以免后期维权无证据。当然前提是广告确实存在虚假宣传，如果广告内容没问题，则不存在连带责任。

第五十八条

有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

(七)违反本法第二十五条规定发布招商等有投资回报预期的商品或者服务广告的；

(八)违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；

(十)违反本法第三十八条第二款规定，利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人的；

(十一)违反本法第三十八条第三款规定，利用自然人、法人或者其他组织作为广告代言人的；

(十二)违反本法第三十九条规定，在中小学校、幼儿园内或者利用与中小学生、幼儿有关的物品发布广告的；

(十三)违反本法第四十条第二款规定，发布针对不满十四周岁的未成年人的商品或者服务的广告的；

(十四)违反本法第四十六条规定，未经审查发布广告的。

【静观解读】

按照第12款规定，在幼儿园拓客至少罚10万。

第六十条、第六十一条

违反本法第二十九条规定，广播电台、电视台、报刊出版单位未办理广告发布登记，擅自从事广告发布业务的，由工商行政管理部门责令改正，没收违法所得，违法所得一万元以上的，并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款；违法所得不足一万元的，并处五千元以上三万元以下的罚款。

违反本法第三十四条规定，广告经营者、广告发布者未按照国家有关规定建立、健全广告业务管理制度的，或者未对广告内容进行核对的，由工商行政管理部门责令改正，可以处五万元以下的罚款。